ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1904 - 08/016 Byt č. 550/7 Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Náměšť nad Oslavou, k.ú. Náměšť nad Oslavou Adresa nemovitosti: Náměšť nad Oslavou, Husova č.p. 550 Vlastník stavby: Město Náměšť nad Oslavou, Masarykovo náměstí 104, 67571 Náměšť nad Oslavou NEMOVITOST: Katastrální údaje:
Vlastník pozemku:
Město Náměšť nad Oslavou, Masarykovo náměstí 104, 67571 Náměšť nad Oslavou
OBJEDNAVATEL: Město Náměšť nad Oslavou IČ 00289965 Adresa objednavatele: Masarykovo náměstí 104, 67571 Náměšť nad Oslavou ZHOTOVITEL: Ing. Miloslava Danová Adresa zhotovitele: Na Rybníkách 244, 664 46 Silůvky ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny pro prodej bytu
OBVYKLÁ CENA
1 464 000 Kč
Datum místního šetření: 12.2.2016 Počet stran: 12
Stav ke dni: 12.2.2016 Počet příloh:
6
Počet vyhotovení: 2
V Silůvkách dne 20.2.2016 Ing. Miloslava Danová
1
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé pro prodej bytu č. 7 v bytovém domě č.p. 550 Přehled podkladů: · Výpis z katastru nemovitostí LV 10001, vyhotoveno dálkovým přístupem dne 15.2.2016 · Kopie katastrální mapy · Výsledky z místního šetření za účasti pracovnice MÚ Náměšť nad Oslavou p. Chaloupkové a nájemce p. Veselého · Informace objednavatele posudku · Fotodokumentace · Povodňová mapa · Částečná stavební dokumentace stavby · Evidenční list bytové jednotky · Údaje i realitních periodik a internetu o obecných cenách nemovitostí Místopis Náměšť nad Oslavou je město ležící na řece Oslavě, v okrese Třebíč, kraj Vysočina. Nachází se na silnici I.třídy č. 23. Obcí vede trať ČD Jihlava – Brno. Město je vzdálené 20 km východně od okresního města Třebíč a 40 km západně od Brna. Má tři místní části: Jedov, Otradice a Zňátky. V obci žije 4946 obyvatel. Je to starobylé město s historií sahající až do 13. století. Historické jádro města je městskou památkovou zónou. Město je obcí s rozšířenou působností. V obci je MÚ, Živnostenský úřad. Správní obvod Náměšť nad Oslavou leží na jihovýchodním okraji Vysočiny. Správní území zahrnuje 27 obcí. Občanská vybavenost obce: poliklinika s praktickými a odbornými lékaři, 2 x lékárna, 2 x MŠ, 2 x ZŠ, ZUŠ, Obchodní akademie a Hotelová škola Třebíč, Dům dětí a mládeže, pošta, policie, sociální služby jako Domov pro seniory, Centrum pro zdravotně postižené Vysočina apod. V obci jsou hotely, penziony, apartmány, obchody. V Náměšti nad Oslavou má sídlo vrtulníková základna armády ČR. Oceňovaný objekt je byt č. 7 (nejedná se zatím o jednotku, nebylo vyhotoveno Prohlášení vlastníka a bytový dům nebyl rozdělen na bytové jednotky) v bytové nástavbě bloku bytového domu číslo I. Bytový dům je postavený na ulici Husova v obci Náměšť nad Oslavou. Byt se nachází v sekci E se vstupem ze dvora. Před objektem vedou tyto inženýrské sítě: elektro, zemní plyn, veřejný vodovod, veřejná kanalizace a dálkové topení. Dům je na všechny výše uvedené sítě připojen. Bytový dům je situován na západním okraji obce. Vzdálenost od Masarykova náměstí je cca 1,5 km, od zastávky ČD a autobusového nádraží cca 780 m. Do obce jezdí 6 autobusových linek. Jedna místní linka, která jezdí v hodinových intervalech a spojuje části obce s autobusovým nádražím je cca 50 m od objektu. Oceňovaný objekt je naproti ZŠ, bytový dům stojí vedle restaurace a hotelu Monaco. V blízkosti domu je i MŠ a cca 350m Poliklinika. Parkování osobních automobilů je možné v omezené míře před domem. Bytový dům neleží v povodňovém pásmu.
Současný stav Okolí : bytová zóna Přípojky veř. elektro Přípojky vlast.: elektro Dopravní dostupnost: Dostupnost autem:
MHD dálnice
průmyslová zóna veřejný vodovod veřejný vodovod železnice silnice I. třídy
2
nákupní zóna veřejná kanalizace veřejná kanalizace autobus silnice II.tř.
ostatní zemní plyn zemní plyn
IDS silnice III.tř.
Poloha v obci: centrum obce širší centrum Přístup k pozemku: zpevněná komunikace
okraj obce mimo obec nezpevněná komunikace
Popis nemovitosti: Oceňovaný objekt se nachází v bytovém domě v bloku I, který je tvaru U a má 5 vstupů s čísly popisnými 546, 547, 548, 549 a 550, které se nacházejí na parcelách číslo st. 612, st. 613, st. 614, st. 615 a st. 616. Bytový dům je rozdělen na 5 sekcí : A, B ,C, D ,E. Přístup do sekce A – D je z ulice Husova, do sekce D ze dvora. Sekce A – C je podsklepená, třípodlažní a nástavbou ve čtvrtém nadzemním podlaží se sedlovou střechou, sekce D a E je dvoupodlažní s nástavbou ve třetím nadzemním podlaží a sedlovou střechou. Bytový dům je v mírně sklonitém terénu, do ulice má podzemní podlaží, do dvora je celý nad terénem. V 1.PP jsou umístěny společné prostory: chodby, prádelna, sušárna, místnost na odpadky, kočárkárna, kolárna a sklepní prostory pro jednotlivé byty. V 1.NP – 3.NP jsou umístěny v bytové jednotky velikosti 1 + 1, 2+ 1, 3 + 1 s počtem bytů 59. Ve střešní nástavbě se nacházejí některé byty mezonetové. Druhy bytů ve střešní nástavbě: 1 + kk, 2 + kk, 2 + kk + galerie, 2 + 1, 2 + 1 + galerie, 3 + kk a 3 + kk + galerie. Počet bytů v nástavbě je 20. Celkem je v bloku I 79 bytů. V bytovém domě není výtah. Oceňovaný byt č. 7 se nachází se nachází v sekci E v budově č.p. 550 se vstupem do domu ze dvora. Byt je velikosti 2+1 + galerie je umístěný v 3.NP a ve střešním prostoru v nástavbě bytového domu. Podlahová plocha bytu 106,28 m2. Vybavení je standardní. Orientace bytu je na východní a západní světovou stranu. Technický stav objektu: Objekt, na kterém byly postaveny nástavby je zděný bytový dům, který byl uveden do užívání v roce 1960. Na bytovém domě byla prováděna jen nejnutnější technická údržba. Většina konstrukcí ať už dlouhodobých nebo krátkodobých je původních, některé na konci životnosti. Bytový dům je vhodný pro celkovou rekonstrukci a revitalizaci, jak společných částí budovy, tak jednotlivých bytů. Obvodové konstrukce nosného zdiva vykazují svislé trhliny, které dle statického posudku vznikly překročením únosnosti základové spáry. Na konci životnosti je svislé stoupací potrubí jak vodovodní, tak kanalizační a rozvody elektroinstalace. Byla provedena výměna cca 60 % oken za plastová. Zčásti je na objektu opadaná i vnější omítka. V letech 1998 – 1999 byly zbudovány na budově střešní nástavby. Tyto nástavby vzhledem ke statickému posouzení budovy a zamezení dalšího přitížení budovy vedly k požadavku lehkých konstrukcí, ocelových válcovaných profilů krovů a značného prosklení nástavby. Tyto použité konstrukce spolu s nedokonale provedeným zateplovacím systémem (chybějící parozábrana) při výstavbě vedly ke vzniku tepelných mostů, srážení vlhkosti v konstrukci a s tím spojenými problémy při užívání bytů. V nedobrém stavu je po 18 letech používání i krytina střechy, kde v některých místech zatéká. Technický stav oceňovaného bytu: V bytě již byly částečné opravy provedeny. Základní problémy, které s sebou nese skladba konstrukce a technický stav střechy viz Technický stav objektu tj. tepelné mosty, promrzající okna, nedostatečně provedená tepelná izolace v konstrukci dle nájemníka přetrvávají. Konstrukční řešení objektu konstrukce provedení
konstrukce
provedení
základy
Betonové pasy
dveře
izolace
vodorovná
podlahy obytných místností
svislé nosné konstrukce
Zděné z pálených cihel tl. 45 cm – původní objekt
podlahy ostatních místností
Dřevěné ocelová zárubeň Foliované, ocelová zárubeň Parkety – původní objekt Dřevěná plovoucí podlaha nástavba PVC keramická dlažba
3
stropní konstrukce
krov střešní krytina
Zděné z tvarovek Porotherm tl. 365 mm Prefabrikovaná železobetonová tl. 29 cm V nástavbě ocelové válcované profily LEKO 100/50 a 200/10, desky Cetris, izolace a sádrokartonová deska Ocelový z válcovaných profilů Vláknocementové šablony Cembrit
textilní krytina vytápění
V původní části – dálkové vytápění, radiátory ocelové článkové V nástavbě – vlastní plynový kombinovaný turbokotel
elektro
světelná i motorová
rozvod vody
studené i teplé v pozinkovaném v nástavbě v plastovém potrubí V původním objektu chybí V nástavbě zemní plyn V původním objektu dálkový V nástavbě kombinovaný kotel na vytápění
obvodové stěny
nezateplené
rozvod plynu
vnější úpravy povrchů
Původní objekt – břízolitová omítka Nástavba – umělá, strukturovaná omítka Štuková omítka sádrokarton Původní .železobetonové s povrchem teraco V nástavbě – ocelové schody přímé a točité Dřevěná zdvojená a Plastová
zdroj teplé vody
vnitřní úpravy povrchů schodiště
okna
vybavení kuchyně vybavení koupelny
vybavení WC
Pořízeno nájemníky - není předmětem ocenění Původní objekt – ocelová smaltovaná vana, umyvadlo keramické Nástavby - akrylátová vana , umyvadlo keramické samostatné s horní nádržkou v původním objektu WC kombi v nástavbě
Konstrukční řešení: Základy stavby jsou betonové, zdivo nástavby je z cihelných bloků Porotherm tl. 36,5cm, stropní konstrukce v tomto složení: válcované profily LEKO 100/50 a 200/10, sádrokartonová deska, isolace ISOVER CW 500, dřevotřísková deska, kročejová izolace Miralon, deska Cetris. Střecha je sedlová, krov ocelový od firmy LEKO, krytina vláknocementová šablona Cembrit. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnější omítka umělá strukturovaná, vnitřnísádrokarton. Okna plastové. Dveře jsou foliované plné i prosklené ocelová zárubeň. Podlahy v obytných místnostech plovoucí dřevěná podlaha, v galerii textilní krytina, v ostatních místnostech keramická dlažba. Keramické obklady stěn v sociálním zařízení a v kuchyni. Zdrojem studené vody je veřejný vodovod. Voda je rozvedena v plastovém potrubí. Zdroj teplé užitkové vody je vlastní kombinovaný kotel umístěný v koupelně. Vybavení koupelny: akrylátová vana, umyvadlo keramické. WC je samostatné kombi bez umývátka. Vytápění je z vlastního nástěnného plynového kotle typu turbo, radiátory jsou ocelové deskové. Schody vnitřní jsou ocelové točité. Vnější schody do podlaží dvouramenné ocelové. Výtah v domě chybí. Orientace bytu na východní a západní světovou stranu. Příslušenstvím bytu je zděný sklep v 1.PP. Dispoziční řešení: Velikost jednotky je 2 + 1 + galerie. Byt obsahuje: předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, vnitřní schodiště, galerii. Příslušenstvím je sklep. Byt nemá lodžii ani terasu. Výpočet podlahové plochy *Místnosti se zkoseným stropem + sklepní prostory mimo byt mají koef. 0,80 místnost předsíň
podlahová plocha 15,80
koeficient* 1,0 4
započítaná plocha 15,80
koupelna WC kuchyň obývací pokoj ložnice galerie vnitřní schodiště sklep celkem
3,76 1,17 11,13 22,94 22,68 54,50 2,10 3,96 138,04
0,8 1,0 0,8 0,8 0,8 0,8 1,0 0,8
Základní parametry objektu: Počet PP: 1 Počet NP: 3 + obytné Celkem: 4 podkroví typ podlahová plocha koeficient byt 138,04 0,80 Mimořádná Standardní vybavení konstrukcí. výbava: Technický stav: Průměrný vzhledem Stáří: k výše uvedeným 17 roků závadám
3,01 1,17 8,90 18,35 10,14 43,64 2,10 3,17 106,28
Rozestavěnost: 0 % započitatelná plocha 106,28
Další životnost stavby: 60 roků vzhledem k spodní stavbě, na které stojí
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti · Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí – vedená jako rodinný dům. · K nemovitostem je po právní stránce zajištěn bezproblémový přístup. · Nemovitost je umístěna na vlastním pozemku. Komentář: Chybně vedené v katastru nemovitostí. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: · Nemovitost není v zóně záplavového území. · Přítomnost radonu nezjištěna. · Nejsou zde zdroje zvýšeného hluku a prachu od intenzivní dopravy. · Přívod médií je bezproblémový. Komentář: Riziko nezjištěno. Věcná břemena o obdobná zatížení: · Na nemovitosti neváznou finanční omezení. · Na nemovitosti neváznou závazky třetím osobám. · Na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena Komentář: Riziko nezjištěno. Ostatní rizika: · Stavba je trvale užívaná. · Stavba je pronajatá. · Stavebně technický stav zhoršený. Komentář: Celkový zhoršený stavebně –technický stav budovy.
5
OCENĚNÍ OBVYKLOU CENOU Obvyklá cena se nejčastěji zjišťuje porovnáním oceňované nemovitosti s prodeji ve srovnatelném časovém období, lokalitě, se srovnatelným objektem. Vyloučí se vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího a kupujícího, vlivy zvláštní obliby. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ v Kč nemovitost Bytová jednotka střešní nástavba 4 + kk mezonetový obec Třebíč – Nové město podlaží 4.NP + 5.NP 2 podlahová plocha 101,77 m vlastnictví DV popis Slunný nadstandardní mezonetový byt 4+kk s podlahovou plochou 101,77 m2 nacházející se ve 4. a 5. patře zděného bytového domu s výtahem v Třebíči-Novém Městě Na Kopcích. K bytu náleží terasa (8 m2), dva balkóny (po 3,33 m2) a sklepní box (2,7 m2). Budova s bytem byla postavena před 11 lety, je ve vlastnictví bytového družstva, do osobního vlastnictví bude možné byt převést za 7 let. Vstup do bytu je ve 4. patře domu. V tomto podlaží se nachází chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, spíž, šatna, WC se sprchovým koutem a dřevěné schodiště do dalšího podlaží (podlah. pl. celkem 51,42 m2), v dalším podlaží je chodba, 3 pokoje a koupelna s WC (podlah. pl. celkem 50,35 m2). Ve všech místnostech a na chodbách jsou plovoucí laminátové podlahy, v koupelnách a na WC je položena dlažba. Byt se nachází v předposledním a posledním podlaží, je z něj nádherný výhled do okolní krajiny. Vchod do domu je řešen ze dvou stran, přední vede ke schránkám, zadní ke garážovým stáním a ke sklepům. V domě je velký automatický výtah, ideální pro kočárky, k dispozici je společná kočárkárna a kolárna. V domě je zaveden internet a kabelová televize. Parkovat lze pohodlně i přímo u domu. Budova s bytem se nachází ve výhodné lokalitě, v přírodě, a přesto v bezprostřední blízkosti občanské vybavenosti. Je tu školka i základní škola, dětské hřiště, nedaleko je rovněž pošta, městská knihovna, dětský lékař, lékárna a supermarket. fotodokumentace
6
vyhodnocení Cena
Lepší lokalita, novostavba bytového domu, srovnatelná plocha, srovnatelné stáří, lepší vybavení vybavení (výtah, terasa), DV. 1 890 000 Kč tj. 18 571 Kč/m2
nemovitost Bytová jednotka střešní nástavba 4 + kk obec Třebíč – Nové město podlaží 5.NP 2 podlahová plocha 82 m vlastnictví DV popis Družstevní byt v novostavbě bytového domu ve městě Třebíči. Centrem bytu je prostorný obývací pokoj a kuchyňský kout s novou kuchyňskou linkou, která je součástí prodeje. Ložnice a 2 dětské pokoje jsou samostatné. V bytě jsou nové plovoucí podlahy, v kuchyňském koutě a v koupelně dlažba, prostorná šatna. K bytu náleží sklepní kóje, je možné i využívat kolárnu, parkování zajištěno před domem. Vytápění bytu a ohřev vody jsou řešeny centrálně. V průběhu stavby byly zohledněny náklady na energii, byt je nízkonákladový. Jedná se o velmi klidnou, bezpečnou lokalitu blízko zeleně vhodnou pro mladé rodiny s dětmi. Občanská vybavenost je výborná, včetně dopravní dostupnosti. fotodokumentace
7
vyhodnocení Cena
Větší město, novostavba, menší velikost bytu. 1 740 000 Kč tj. 21 220 Kč/m2
nemovitost Bytová jednotka podkrovní byt 2 + kk obec Třebíč, Zahradníčkova podlaží 4.NP 2 podlahová plocha 48 m vlastnictví OV popis Prodej bytu 2+kk (+ šatna) v půdní vestavbě o výměře 47,9 m2, osobní vlastnictví, 3. patro, orientace V-Z, nová plastová střešní okna, vlastní plynové vytápění (nový kotel), podlahy - dlažba, lino. Dům po revitalizaci, pěkná a klidná lokalita. fotodokumentace
8
vyhodnocení Cena
Lepší lokalita, dům po revitalizaci, menší plocha 870 000 Kč tj. 18 125 Kč/m2
nemovitost Bytová jednotka střešní nástavba 1 + 1 obec Třebíč – Nové dvory podlaží 5.NP 2 podlahová plocha 33 m vlastnictví OV popis Byt 1+1 v cihlové nástavbě panelového domu, který se nachází v Třebíči, na ulici Gen. Svobody. Jedná se o osobní vlastnictví, s výměrou 33 m2, orientacína SZ a JV. Byt byl zbudován v roce 2000, má zděnou koupelnu s vanou, samostatnou spíž (šatnu), podlahy plovoucí, dlažba a lino. Výhodou je samostatná regulace ohřevu vody a vytápění pomocí samostatného kotle. Uvolnění bytu ihned, zůstává linka, lednička, mirovlnnátrouba, nábytek, pračka.Dům se nachází v atraktivnílokalitě, je dostupná veškerá občanská vybavenost. fotodokumentace
9
vyhodnocení Cena
Objekt je v okresním městě, stejného stáří, menší plochy, srovnatelné vybavení, na revitalizovaném objektu. 645 000 Kč tj. 19 545 Kč/m2
Vyhodnocení obecné ceny
obec
Třebíč Třebíč Třebíč Třebíč Náměšť nad Oslavou
velikost bytu
4 + kk 4 + kk 2 + kk 1+1 2+1+ galerie
podlahová plocha
vlastnictví
umístění
Revitalizace domu
rekonstrukce bytu
102 82 48 33 106
DV DV OV OV OV
4 a 5.NP 5.NP 4.NP 5.NP 3. a 4.NP
novostavba novostavba revitalizace revitalizace Původní stav
novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba
10
Silné stránky oceňované nemovitosti: · Vhodná orientace ke světovým stranám · Stáří konstrukcí · Vhodné umístění nemovitosti (konfigurace terénu, není záplavová oblast, bez hlučnosti) · Dostupnost všech IS · Dobrá občanská vybavenost v obci · Vlastní zdroj vytápění a TUV · Přímo osvětlená a větratelná koupelna · Prostorný byt Slabé stránky oceňované nemovitosti: · Okraj obce · Byt bez příslušenství – balkon, lodžie · Technické nedostatky stavby · Okna, která nejsou otevíravá, pouze ventilace · Nedostatečné odhlučnění mezi bytovými jednotkami · Chybí výtah, bezbariérový přístup · Nástavba na domě, který není revitalizovaný – budoucí náklady do fondu oprav Závěr: Nemovitosti podobného charakteru se přímo v oceňované lokalitě nenabízejí. Srovnávací nemovitosti byly pořízeny z okresního města Třebíč. Zde se nabízejí podobné nemovitosti v intervalu 18 125 – 21 220 Kč/m2. Průměrná cena činí 19 673 Kč/m2. Nemovitosti jsou srovnatelné stářím i vybavením. Jedná se však o novostavby bytových domů, nebo nástavby na domech, které byly revitalizovány. Tyto bytové jednotky nevyžadují další finanční náklady. Oceňovaný byt je postavený na domě, který vyžaduje totální rekonstrukci a opravu střechy, pod kterou se bytová jednotka nachází. Dále je zohledněna i mírně horší lokalita (menší město, horší občanská vybavenost, méně pracovních příležitostí). Z výše uvedeného důvodu upravuji průměrnou cenu 19 673 Kč/m2 koeficientem 0,7 na 13 770 Kč/m2. Oceňovaná Bytová jednotka 2 + 1 + galerie - nástavba na domě č.p. 550 nemovitost Náměšť nad Oslavou obec Náměšť nad Oslavou Podlahová plocha 138,04 m2 Podlahová plocha 106,28 m2 Obecná cena 13 770 Kč/m2 započítaná Cena za byt č. 7 1 463 476 Kč Cena za byt č. 7 po zaokrouhlení 1 464 000 Kč
11
Závěr: Při stanovení obecné ceny bylo přihlédnuto ke všem vlivům působící na cenu obvyklou. Cena byla stanovena podle srovnávací hodnoty, která má největší vypovídající schopnost. Vzhledem ke stavu, poloze a současné situaci na trhu nemovitostí, na základě uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu nemovitosti bytu č.7 v bytovém domě č.p. 550 k.ú. Náměšť nad Oslavou na částku:
obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění )
1 464 000,- Kč slovy: jedenmiliončtyřistašedesátčtyřitisíc korun českých
Silůvky, 20.2.2016
Ing. Miloslava Danová
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 30.6.1997 č.j. SPr 3579/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 1904 – 08/016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Silůvkách dne 20.2.2016 Ing. Miloslava Danová Přílohy: 1) fotodokumentace 2) kopie výpisů z katastru nemovitostí 3) kopie katastrální mapy
12
Fotodokumentace
13
