= bladzijde 1 = SAMENWERKINGSOVEREENKOMST (VERSIE V1.6 DE DATO 17 JANUARI 2014) STATUS CONCEPT, EEA ONDER VOORBEHOUD GOEDKEURING RAAD
De ondergetekenden: 1. de publiekrechtelijke rechtspersoon: GEMEENTE BOXTEL, gevestigd te Boxtel, kantoor houdende te (5281 AT) Boxtel, Markt 1, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd ingevolge het bepaalde van artikel 171 van de Gemeentewet door haar burgemeester de heer M. Buijs, zulks ter uitvoering van het besluit van het College van Burgemeester en Wethouders de dato XX februari 2014, hierna ook te noemen: “de Gemeente”; 2. de heer Tom Bade, geboren te Alblasserdam op 15-03-1961 , wonende te Arnhem, Debussystraat 16, (6815 HL) te dezen handelend in zijn hoedanigheid van zelfstandig bevoegd bestuurder van - en als zodanig rechtsgeldig vertegenwoordigend - de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: TRIPLE ME HOLDING B.V. statutair gevestigd te ARNHEM, kantoor houdende te (6811 LJ), Oude Kraan 8, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Gelderland onder nummer 09162700 en als zelfstandig bevoegd bestuurder van - en als zodanig rechtsgeldig vertegenwoordigend - de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: KENNISCENTRUM TRIPLE E B.V. statutair gevestigd te ARNHEM, kantoor houdende te (6811 LJ), Oude Kraan 8, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Gelderland onder nummer 09162701, beiden vennootschappen hierna gezamenlijk ook te noemen “Triple E”; de Gemeente en Triple E hierna te samen ook aan te duiden als: “Partijen” en ieder afzonderlijk ook aan te duiden als: “Partij”; In aanmerking nemende: A. dat de Gemeente eigenaresse is van de percelen grond met opstallen en verdere aanhorigheden aan de Munselsehoeve te Boxtel, deel uit makend van het kadastraal perceel gemeente Boxtel, sectie B nummers 3870 (gedeeltelijk) , 874, 3600, hierna ook aan te duiden als: “Locatie”; B. dat een milieu-educatief centrum, genaamd De Kleine Aarde, hierna ook aan te duiden als: “DKA” onderdeel uitmaakt van de locatie en waarvoor de Gemeente na beëindiging van het gebruik door een voorgaande stichting De Kleine Aarde nu een nieuwe exploitant zoekt; C. dat DKA bestaat uit onder andere een buitenterrein, een boerderij, een kas, een bezoekerscentrum/infocentrum, een veldschuur en een woongedeelte, hierna te noemen: “perceel”;
= bladzijde 2 =
D. dat de Gemeente met verschillende initiatiefnemers heeft gesproken en verschillende plannen heeft beoordeeld; E. dat Triple E ervaring heeft op het gebied van milieu, educatie en exploitatie en zich bij de Gemeente gemeld heeft met een voorstel tot huur van het perceel en exploitatie van DKA; F. Dat Triple E voornemens is om ter plaatse ‘een basis voor duurzaamheid en zelfredzaamheid’ te realiseren die actief deel uit maakt van lokale, regionale en landelijke samenwerkingsverbanden en Triple E met een organisch groei model de exploitatie van DKA wil (her)starten; G. Dat de Gemeente de plannen van Triple E beoordeeld heeft, als voldoende onderbouwd en kansrijk beschouwd en passend vindt bij het gedachtegoed van De Kleine Aarde; H. Dat de Gemeente bereid is om over de exploitatie van DKA met Triple E afspraken te maken; I. Partijen met deze overeenkomst en de huurovereenkomst de voorwaarden van overeenstemming wensen vast te leggen; J. dat de Gemeente, onder voorwaarden en met inachtneming van het in deze overeenkomst bepaalde, bereid is om het vigerende bestemmingsplan zodanig aan te passen dat vooraf bepaalde en goedkeurde activiteiten, zoals hierna nader gespecificeerd in artikel 2 lid 3, van Triple E ingepast kunnen worden die nu niet mogelijk zijn of gelegaliseerd zouden moeten worden; K. dat de Gemeente een gedeelte van de Locatie gereserveerd heeft voor de toekomstige realisatie van een (basis)school en ontsluiting. L. dat Triple E aangegeven heeft dat zij de gevolgen van de komst van de (basis)school voor haar toekomstige exploitatie niet kan overzien en hiertoe een voorbehoud wenst te maken; M. dat Partijen overeengekomen zijn om in verband met het hierboven sub J en sub L bepaalde, de onderhavige overeenkomst en de huurovereenkomst aan te gaan met de mogelijhkheid voor Triple E om tot voortijdige ontbinding daarvan over te gaan zoals hierna nader uitgewerkt; N. dat Triple E belang heeft bij het zelf kunnen uitvoeren van het onderhoud en dat Partijen in de huurovereenkomst vastleggen dat al het onderhoud, van het perceel DKA voor rekening van Triple E komt;
= bladzijde 3 =
O. dat Triple E in ruil voor het hierboven sub N. bepaalde onder voorwaarden een financiële tegemoetkoming van de Gemeente ontvangt zoals nader in de overhavige overeenkomst is uitgewerkt; P. dat Triple E voor de exploitatie van DKA lokale arbeidskrachten in zal zetten en onder voorwaarden hiertoe een financiële vergoeding van de Gemeente ontvangt conform het algemeen gangbare beleid van de Gemeente; Q. dat de Gemeente - binnen haar mogelijkheden – partijen, activiteiten en initiatieven die zo mogelijk passend zijn bij het gedachtengoed van DKA en de plannen van Triple E, naar Triple E zal doorververwijzen. R. dat Triple E – binnen haar mogelijkheden - verzoeken en initiatieven van de Gemeente tot bezoek aan het perceel of openstelling van het perceel zal trachten in te passen; S. dat Triple E, onverminderd het in deze overeenkomst alsmede de daaruit voortvloeiende overeenkomsten bepaalde, geen (rechts)handelingen zal verrichten - en daartoe ook niet gehouden zal zijn of kunnen worden die de continuïteit van de exploitatie van DKA in gevaar kan brengen of brengt; T. dat de Gemeente, onverminderd het in deze overeenkomst alsmede de daaruit voortvloeiende overeenkomsten bepaalde, geen (rechts)handelingen zal verrichten - en daartoe ook niet gehouden zal zijn of kan worden - die op enigerlei wijze met zich meebrengen dat de Gemeente risicodragend participeert in de exploitatie, beheer of onderhoud van het perceel DKA; U. dat de Gemeente gehouden is te handelen binnen de aan haar toegekende publiekrechtelijke verantwoordelijkheden en bevoegdheden; Komen bij dezen overeen als volgt: Artikel 1 ondertekening 1. Partijen verplichten zich jegens een ander om, binnen twee (2) weken nadat de Raad van de Gemeente met deze overeenkomst heeft ingestemd, deze overeenkomst en de huurovereenkomst te tekenen zoals opgenomen in de bijlage; 2. Deze overeenkomst en de huurovereenkomst zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden; Artikel 2 visie en gebruiksdoeleinden
= bladzijde 4 =
1. De visie van Triple E voor de exploitatie van DKA staat beschreven in het document Grote kansen voor de Kleine Aarde, De Kleine Aarde als basis voor zelfredzaamheid, Triple E Januari 2014 en is als bijlage X toegevoegd. 2. In de lijn van eerder gebruik in het verleden door de voormalige stichting De Kleine Aarde, zijn soortgelijke activiteiten mogelijk of worden mogelijk gemaakt met het doorlopen van het nieuwe bestemmingsplan. 3. Tot de beoogde bestemming en gebruiksdoeleinden behoren: - Maatschappelijke functie met nadruk op natuur, milieu, duurzaamheid-educatie, waaronder tevens het houden van bijeenkomsten, trainingen, congressen - Cultuur als bedrijfsmatige nevenactiviteit. - Ondergeschikte productie en detailhandel; - Ondergeschikte horeca en verblijf(srecreatie) - Ondergeschikte zorgfuncties; - Ondergeschikte verhuur van werkruimten; - Sierteelt, land- en akkerbouw Artikel 3 bestemmingsplan en vergunningen 1. De Gemeente heeft de intentie om voor een groter plangebied, waartoe ook de locatie behoort, de bestemming te wijzigen. 2. De beoogde toekomstige bestemming voor het gebruik door Triple E zoals in artikel 2 lid 3 beschreven, is nader uitgewerkt in de notitie X en is opgenomen in bijlage X; 3. Indien het toekomstig bestemmingsplan voor het grotere plangebied een ruimere gebruiksbestemming toelaat dan hierboven omschreven in artikel 2 lid 3, blijft het gebruiksrecht door Triple E beperkt tot het in artikel 2 lid 3 en in de huurovereenkomst bepaalde; 4. De Gemeente zal opdracht geven tot het opstellen van een (ontwerp) bestemmingsplan en dit vooraf ter beoordeling en toetsing voorleggen aan Triple E; 5. Indien Triple E opmerkingen heeft of wijzigingen voorstelt, dient zij dit binnen één kalenderweek schriftelijk en gemotiveerd kenbaar te maken aan de Gemeente; 6. Indien voormelde situatie zich voordoet, zal de Gemeente een standpunt innemen, voor zover redelijk en mogelijk rekening houdend met de belangen van Triple E en binnen twee kalenderweken dit aan Triple E mededelen; 7. De Gemeente zal vervolgens het al dan niet gewijzigde bestemmingsplan op voortvarende wijze in procedure brengen; 8. Triple E dient benodigde informatie tijdig en op eerste verzoek van de Gemeente aan te leveren; 9. De kosten voor het opstellen van de bestemmingsplanwijziging en de te doorlopen procedure zijn voor rekening van Gemeente;
= bladzijde 5 =
10. De Gemeente zal, met inachtneming van het in lid 11 bepaalde, het haar ten dienste staande bestuursrechtelijke instrumentarium inzetten om de hierboven bedoelde prestaties doorgang te laten vinden. 11. De in deze overeenkomst vervatte inspanningsverplichtingen van de Gemeente laten de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de Gemeente en haar organen onverlet. Partijen zijn zich ervan bewust dat de Gemeente en haar organen gebonden zijn aan hun publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voortvloeiende uit de wet en andere voorschriften en algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Indien en voor zover deze publiekrechtelijke verantwoordelijkheid ertoe dwingt dat de Gemeente handelt (nalaten daaronder begrepen) in strijd met de hiervoor bedoelde inspanningsverplichtingen, dan zal dat handelen niet leiden tot aansprakelijkheid van de Gemeente. Onder meer kan de Gemeente niet aansprakelijk worden gesteld voor handelen of nalaten dat verplicht is vanwege de aanwijzingen van hogere overheden of uitspraken van rechterlijke instanties. 12. Triple E heeft de inspanningsverplichting jegens de Gemeente om tijdig alle vergunningen en/of ontheffingen als benodigd voor het beoogde gebruik deugdelijk bij de daartoe aangewezen (overheids)instanties aan te vragen en de desbetreffende procedures voortvarend te doorlopen voor zover in haar invloedssfeer gelegen. 13. Het is Triple E niet toegestaan om activiteiten uit te voeren die strijdig zijn met de wet, Algemene Plaatselijke Verordening, goede zeden, goed ordentelijk gebruik of dermate overlast veroorzaken dat handhaving genoodzaakt is of schade berokkenen aan mens, milieu of (on)roerende zaken;
Artikel 4 realisatie en exploitatie school 1. De toekomstige locatie van de school, de indicatieve begrenzing van de school en de indicatieve ontsluiting van de school op een gedeelte van het perceel, is weergegeven in de tekening in bijlage X, staat niet ter discussie en is bij partijen voldoende bekend; 2. Tot de school behoren een school met ondersteunende en ondergeschikte activiteiten; 3. Triple E is er mee bekend dat realisatie, gebruik en ontsluiting van de (basis)school enige mate van overlast met zich mee kan brengen; 4. De Gemeente zal voorafgaand aan de vaststelling van het definitieve ontwerp van de (basis)school een overleg arrangeren met Triple E ter bespreking van eventuele mogelijke ontwerpaanpassingen die overlast voor de exploitatie DKA zouden kunnen tegengaan; 5. De Gemeente zal voorafgaand aan de bouwuitvoering een overleg arrangeren tussen de uitvoerende partij en Triple E ter bespreking van eventuele maatregelen die overlast tijdens de bouwuitvoering voor de exploitatie DKA zouden kunnen tegengaan;
= bladzijde 6 =
6. Triple E heeft het recht - in geval van een onvoorzienbare situatie die de exploitatie van DKA aantoonbaar schaadt en gerelateerd is aan de realisatie van en het gebruik van de school de onderhavige overeenkomst te ontbinden. 7. Een beroep zoals bedoeld in lid 6 van dit artikel dient schriftelijk en gemotiveerd bij de Gemeente ingediend te worden. Het recht op ontbinding zoals omschreven in lid 6 loopt uiterlijk tot 1 jaar na gereedkomen van de school. 8. De Gemeente zal het tijdstip van gereedkomen van de school schriftelijk melden aan Triple E. 9. Triple E verleent op eerste verzoek haar medewerking aan toegang, onderzoek of voorbereidende werkzaamheden in het kader van de realisatie van de school; Artikel 5 eerste recht van huur deellocatie school 1. Indien de school om onverhoopte redenen niet gerealiseerd wordt, komt deze deellocatie beschikbaar voor andere doeleinden of ontwikkelingen. 2. Triple E heeft tot 2 maanden na het aanbod door de Gemeente, het eerste recht om deze deellocatie te huren ter uitbreiding van de activiteiten voor DKA. 3. Gemeente heeft het recht om aan het gebruik nadere voorwaarden te stellen; 4. De huurprijs weerspiegeld de door de gemeente aan de locatie toe te rekenen grondprijs, te verhogen met de in de huurovereenkomst overeengekomen indexatie en wordt verdisconteerd over een periode van maximaal 30 jaar. (Bij een grondprijs € 300.000,- betekent dit € 10.000,- per jaar, exclusief eventuele indexatie). 5. Gedurende de in lid 2 van dit artikel bedoelde termijn heeft Triple E het recht om de Gemeente een alternatief voorstel voor te leggen dat een zelfde waarde genereert als de in lid 4 bedoelde bedragen. De Gemeente zal dit voorstel alsdan beoordelen.
= bladzijde 7 =
Artikel 6 beheer, onderhoudsverplichting en financiële tegemoetkoming 1. Gemeente heeft een onderhoudsmeting laten uitvoeren en hierin vastgelegd welke herstelwerkzaamheden voor haar rekening worden uitgevoerd, welke activiteiten voor rekening van huurder moeten worden uitgevoerd en in welk onderhoudsniveau de opstallen en buitenterrein moeten worden achtergelaten op moment van beëindiging van de huurovereenkomst; 2. De in vorig lid genoemde onderhoudsmeting is opgenomen in bijlage X. 3. Partijen dragen het perceel over in de staat zoals deze zich per 1 maart 2014 bevindt, met inbegrip van inventaris en roerende zaken; 4. Voorafgaand aan de overdracht organiseren partijen een schouw en stellen een proces verbaal van overdracht op met vermelding van werkzaamheden die nog voor rekening van Gemeente Boxtel uitgevoerd moeten worden; 5. De herstelwerkzaamheden die voor rekening van de Gemeente komen, betreffen in het algemeen geen verbeteringen doch alleen herstel van een aantal gebreken die voor een functioneel en veilig gebruik strikt noodzakelijk zijn; 6. Tot de beheer- en onderhoudsverplichting van Triple E als huurder behoort het continu borgen van een afdoende veilige en functionele situatie voor bewoners, bezoekers, omwonenden en passanten; 7. Tot de beheer- en onderhoudsverplichting van Triple E als huurder behoort tevens het bijhouden van een gedegen en actuele sleuteluitgifte registratie en het verbod om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder, sloten te vervangen; 8. In ruil voor het uitvoeren van al het onderhoud, waaronder planmatig, instandhoudings- dagelijks, contractueel en groot onderhoud, verstrekt de Gemeente als verhuurder, aan Triple E als huurder, een financiële tegemoetkoming ter grootte van maximaal € 300.000,- totaal. 9. De uitbetaling van de financiële tegemoetkoming geschiedt in 120 termijnen, steeds per 1e van de maand, nadat de huurovereenkomst is ingegaan, zolang de huurovereenkomst loopt en totdat het maximale bedrag bereikt is; 10. De hoogte van de eerste 24 termijnen bedraagt € 3.000,- per termijn; De hoogte van de volgende 72 termijnen bedraagt € 2.500,- per termijn; De hoogte van de laatste 24 termijnen bedraagt € 2.000,- per termijn; 11. Het is Triple E toegestaan om in het kader van herstel van een aantal gebreken die voor een functioneel en veilig gebruik noodzakelijk zijn, een voorschot te verzoeken. Het voorschot wordt verrekend met de daarop volgende termijnen. 12. De Gemeente en Triple E organiseren jaarlijks een schouw ter beoordeling van een juiste uitvoering van onderhoud en beheer. 13. De laatste 24 termijnen worden pas uitgekeerd indien na rapportage van een door Gemeente in te schakelen en te betalen onafhankelijk deskundige blijkt dat Triple E haar onderhoudsverplichting voldoende en op correcte wijze nakomt.
= bladzijde 8 =
14. Gemeente heeft het recht om de betaling van termijnen tussentijds op te schorten indien Triple E haar zorgplicht onvoldoende nakomt; 15. Bij nalatigheid kan Triple E aansprakelijk gesteld worden; 16. Indien Triple E op welke grond dan ook, bij Gemeente noodzakelijke herstelwerkzaamheden of noodzakelijk onderhoud claimt, wordt dit indien rechtmatig, eerst verrekend met de financiële tegemoetkoming zoals in lid 8 van dit artikel verwoord. 17. In het kader van fiscale en/of liquiditeitsoptimalisatie heeft Triple E het recht om hetgeen zij op grond van de huurovereenkomst aan de Gemeente Boxtel verschuldigd is, te verrekenen met hetgeen zij op grond van het hierboven in lid 8 bepaalde, van de gemeente te vorderen heeft. Artikel 7 inzet arbeid en financiële tegemoetkoming 1. Triple E verplicht zich werkgelegenheid aan te bieden voor personen uit de doelgroep, de zgn. onderkant van de arbeidsmarkt. 2. De Gemeente stelt hiervoor een vergoeding beschikbaar tot een bedrag van maximaal € 140.000 totaal. Deze vergoeding kan bestaan uit loonbetaling, begeleidingskosten of inleenvergoedingen; 3. Partijen zullen nadere afspraken maken over de registratie van de te besteden/bestede middelen alsmede de wijze van toeleiding van personen uit de doelgroep naar de aangeboden banen/werkzaamheden. 4. De vergoeding à € 140.000 totaal geldt alleen indien sprake is van een minimale inzet van 4 volledige arbeidsplaatsen (FTE). Over de wijze van uitbetaling in eventuele termijnen maken partijen onderling nog nadere afspraken, doch uitbetaling van vergoeding is gekoppeld aan het bestaan van de huurovereenkomst. Artikel 8 zelfstandige activiteiten, huur door en verhuur aan derden 1. Triple E heeft toestemming om op het perceel andere activiteiten te ontplooien, mits deze ondergeschikt en ondersteunend zijn aan de hoofdfunctie en samenhang hebben met het concept zoals omschreven in eerdere artikelen. 2. Ongeacht het in voorgaand lid bepaalde, is strijdig gebruik met het bestemmingsplan of vergunning(en) niet toegestaan; 3. Verhuur van ruimten aan derden voor losstaande zelfstandige doch bij het concept passende activiteiten, is toegestaan mits niet strijdig met en met in achtname van het in deze overeenkomst bepaalde; 4. Triple E is ermee bekend dat Gemeente met enkele partijen (tijdelijke) gebruiks- of huurovereenkomsten heeft gesloten en neemt deze afspraken één op één over voor zover deze partijen staan aangegeven op de lijst in bijlage X.
= bladzijde 9 =
Artikel 9 merknaam De Kleine Aarde en communicatie 1. Triple E verkrijgt het recht de merknaam De Kleine Aarde in haar communicatie en uitingen te gebruiken zolang de huurovereenkomst loopt; 2. Het is Triple E zonder uitdrukkelijke toestemming van de Gemeente niet toegestaan om betrokkenheid, verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid van Gemeente in verband te brengen met haar activiteiten, te communiceren of te suggereren; Artikel 10 1. Deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd ingaande per de datum van volledige ondertekening van deze overeenkomst2. Naast het recht op ontbinding zoals hierboven omschreven in artikel 4 lid 6, heeft Triple E het recht om deze overeenkomst te ontbinden indien de benodigde bestemmingsaanpassing als hierboven bedoeld onder J. niet uiterlijk op 1 maart 2016 tot stand is gekomen. 3. Een beroep op ontbinding dient schriftelijk en voor 1 april 2016 door Triple E te worden gedaan. 4. Bij niet of niet tijdige nakoming van deze overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige Partij aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij(en) ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid. 3. Indien één van Partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende 21 dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen is deze Partij in verzuim en heeft/hebben de wederpartij(en) het recht deze overeenkomst door een schriftelijke verklaring aan alle Partijen voor ontbonden te verklaren. Artikel 11 1. Deze overeenkomst zal van rechtswege ontbonden zijn in elk van de volgende gevallen: a. als de gemeenteraad van de Gemeente de onderhavige overeenkomst en de huurovereenkomst niet goedgekeurd; b. indien de huurovereenkomst eindigt, wordt ontbonden of vernietigd. 2. Artikel 12 1. Ieder van Partijen draagt zelf de kosten van eigen adviseurs en/of externe deskundigen en vrijwaart deswege de andere Partijen bij dezen. 2. Een eventueel belastingnadeel na uitbetaling van de financiële tegemoetkomingen, komt voor rekening van de hurende partij.
= bladzijde 10 =
Artikel 13 Op de in deze overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene Termijnenwet van toepassing. Artikel 14 Partijen kiezen, ieder voor zich, ter zake van deze overeenkomst onveranderlijk woonplaats op de adressen als in het hoofd van deze overeenkomst vermeld. Artikel 15 Het is een Partij niet toegestaan om, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van alle andere Partijen, haar rechten of verplichtingen die voor haar uit deze overeenkomst voortvloeien aan (een) derde(n) over te dragen. Artikel 16 Wijzigingen van of aanvullingen op deze overeenkomst kunnen slechts schriftelijk tot stand komen. Artikel 17 Op deze overeenkomst en haar uitvoering is, met uitsluiting van ieder ander rechtsstelsel, Nederlands recht van toepassing. Geschillen die uit deze overeenkomst voortvloeien worden in eerste aanleg voorgelegd aan de rechtbank te ‘s-Hertogenbosch. In tweevoud getekend te Boxtel op 1 maart 2014. _______________________________ De Gemeente Boxtel Voor deze: M. Buijs _______________________________ Triple E Voor deze: T. Bade
