Onverbindend concept, d.d. 12 juni 2014 onder voorbehoud goedkeuring college en gemeenteraad
Behandelend persoon: B. Vrolijk Dossiernummer: 2014.048528.01
De ondergetekende: 1. mevrouw ****, wonende te Oostvoorne, gemeente Westvoorne, geboren te, hierna genoemd: verkoper; verklaart te hebben verkocht aan de mede ondergetekende: 2.
de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Westvoorne, zetelende aan de Raadhuislaan 6 te 3235 AP Rockanje, gemeente Westvoorne (Postbus 550, 3235 ZH), ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel en fabrieken voor Publiekrechtelijke rechtspersonen onder dossiernummer 50358944, te dezen vertegenwoordigd ingevolge het bepaalde in artikel 171 van de Gemeentewet door haar Burgemeester de heer Peter Eduard de Jong, zulks ter uitvoering van een raadsbesluit genomen van die gemeente in haar vergadering van ………………………. 2014; hierna genoemd: koper; die verklaart op @............. 2014 van verkoper te hebben gekocht: "
twee aaneengesloten percelen cultuurgrond gelegen aan en achter de Kleidijk 9, 11, 11a en 13 te Oostvoorne, gemeente Westvoorne, respectievelijk kadastraal bekend gemeente Westvoorne, sectie C, nummer 260, groot één hectare vier en vijftig are alsmede een gedeelte groot circa één hectare zes en tachtig are van het kadastrale perceel gemeente Westvoorne, sectie C, nummer 321 of zoveel meer of minder als na kadastrale uitmeting zal blijken zoals gearceerd is aangegeven op een door partijen aan deze koopovereenkomst gewaarmerkte gehechte situatietekening;” beide kadastrale percelen zijn belast met de navolgende zakelijke rechten als bedoeld in Artikel 5, lid 3, onder B, van de Belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van: a. Total Opslag en Pijpleiding Nederland N.V., Postbus 210, 4380 AE Vlissingen; b. B.V. Transportnet Zuid-Holland, Utrechtseweg 310, 6812 AR Arnhem; c. Gasunie Transport Services B.V., Concourslaan 17, 9727 KC Groningen. Bovendien is het kadastrale perceel Westvoorne, sectie C, nummer 321, naast de hierboven genoemde zakelijke rechten ook nog belast met een gelijksoortig zakelijk recht ten behoeve van koper. Verder zijn beide percelen nog belast met een visrecht, waarvan blijkt uit een akte ingeschreven in de openbare registers in deel 57807 nummer 152. hierna ook te noemen: het registergoed. Het registergoed hierna ook te noemen: het verkochte.
2
KOOPPRIJS De koopprijs van het verkochte bedraagt: tweehonderd vier duizend euro (€ 204.000,00) (gebaseerd op een prijs per vierkante meter van zes euro (€ 6,00)); De koop is gesloten onder de volgende: BEDINGEN notariële akte van levering Artikel 1 De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van notaris mr. R. Ouwerkerk, te Spijkenisse, kantoorhoudende aan de Raadhuislaan 41A, Postbus 803, 3200 AT Spijkenisse, telefoon 0181-627027 of zijn waarnemer, hierna ook te noemen: de notaris, uiterlijk één (1) maand nadat: 1. de sloop van de opstallen is afgerond en het perceel gevlakt zoals omschreven in artikel 4 lid 4 klaar ligt voor overdracht aan koper; 2. uit een bodemonderzoek blijkt dat het perceel geschikt is voor agrarisch gebruik of anderszins wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 10 onder a. kosten en belastingen Artikel 2 Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting en het kadastrale recht, de kosten van uitmeting, en het opmaken van de koopovereenkomst zijn voor rekening van koper. betaling Artikel 3 1. 2.
3.
De betaling van de koopprijs en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats bij de notaris. De koper is verplicht het verschuldigde te voldoen bij het ondertekenen van de akte van levering door creditering van de bank en/of girorekening(en) van de notaris, uiterlijk per de dag van het ondertekenen van de akte van levering, per valuta van die dag. Uitbetaling zal eerst plaatsvinden, zodra de notaris uit onderzoek bij de openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied zonder inschrijvingen die bij het verlijden van de akte van levering niet bekend waren. Verkoper is ermee bekend dat, in verband met dit onderzoek, tussen de dag van het ondertekenen en het betalen één of meer werkdagen verstrijken.
3
feitelijke levering, staat van het verkochte Artikel 4 1.
2.
3.
4.
5. 6.
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden zoals in na te melden artikel 9 wordt omschreven. Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen, als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens het bepaalde in artikel 12. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico. De feitelijke levering van het verkochte zal in beginsel geschieden bij de ondertekening van de notariële akte van levering. Indien de feitelijke levering plaatsvindt op een ander tijdstip dan bij de ondertekening van de notariële akte van levering, eindigt de zorgplicht van de verkoper per het tijdstip van feitelijke levering tenzij anders overeen te komen. De feitelijke levering van het verkochte aan koper zal geschieden leeg en ontruimd, het perceel vrij van opstallen, funderingen, waterbassin en overige voorzieningen, behoudens de ondergrondse leidingen, drainage en aanwezige hoogspanningsverbinding, waarbij de grote gaten worden gedicht en het terrein wordt gevlakt met gebruikmaking van de omliggende grond op het verkochte, doch niet zal worden geëgaliseerd met laser. Koper heeft het recht het verkochte vóór de feitelijke levering te (doen) inspecteren. Koper is voornemens het registergoed voor agrarische doeleinden te gebruiken. Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper nog het volgende mee: -hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.
juridische levering Artikel 5 1.
2.
Het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van pandrechten, van beslagen en van inschrijvingen daarvan, vrij van hypotheken en bevoorrechte schulden, vrij van huur of enig ander gebruiksrecht, het registergoed tevens met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf en met alle kwalitatieve rechten. Verkoper heeft kennis gegeven van alle hem bekende lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf en van alle kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek en blijkend en/of voortvloeiend uit: 1. de (laatste) akte(n) van levering; 2. vestiging visrecht;
4
Koper verklaart vóór het ondertekenen van de koopovereenkomst bovengemelde akte in kopie van verkoper te hebben ontvangen. Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk. Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. overgang, overdracht aanspraken Artikel 6 Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s) en leverancier(s), gaan over op koper per het tijdstip van overdracht van het registergoed, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval de overgang van aanspraken per dat tijdstip plaatsheeft. Voor zover bepaalde aanspraken alsdan niet kunnen gelden als kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 251 Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek, is verkoper verplicht op eerste verzoek van koper mee te werken aan een overdracht van die aanspraken. Verkoper is tevens verplicht garantiebewijzen welke met betrekking tot het verkochte mochten bestaan aan koper te overhandigen en alles te doen wat nodig is om deze ten name van koper te doen stellen. overmaat, ondermaat Artikel 7 Over- of ondermaat zal tussen partijen worden verrekend na het bekend worden van de uitkomsten van de inzetting door het Kadaster voor zover de afwijking groter is dan tweehonderd vijftig vierkante meter (250 m2) en tegen een verrekenprijs van zes euro (€ 6,00) per vierkante meter afwijking. verrekening zakelijke belastingen Artikel 8 De zakelijke belastingen met betrekking tot het verkochte, derhalve niet de gebruikerslasten, zullen op en per de dag van het ondertekenen van de akte van levering worden verrekend, tenzij anders over een te komen. Het betreft hier de volgende belastingen: - waterschapslasten: nader op te geven; - herinrichtingskosten nader op te geven. Verkoper verklaart dat de lasten over de voorafgaande jaren zijn voldaan. garantieverklaringen van verkoper
5
Artikel 9 Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende: a. verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte; b. voor zover aan verkoper bekend, zijn er geen feiten die er op wijzen dat het verkochte verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 4 lid 6 omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het registergoed danwel tot het nemen van andere maatregelen; c. voor zover aan verkoper bekend, zijn in het verkochte geen (ondergrondse) tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig en is de grond niet vervuild; d. het verkochte zal ten tijde van de feitelijke levering geheel vrij zijn van huur, pacht en/of van huurkoopovereenkomsten of andere aanspraken tot gebruik, leeg en ontruimd (zonder kassen en gevlakt) en ongevorderd op de wijze zoals breder omschreven in artikel 4 lid 4 van deze overeenkomst. Het verkochte zal eveneens niet zonder recht of titel in gebruik zijn bij derden; e. aan verkoper zijn van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het registergoed voorgeschreven of aangekondigd, welke nog niet zijn uitgevoerd; f. aan verkoper is betreffende het registergoed geen (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, danwel aanwijzingsbesluit danwel registerinschrijving bekend; 1. als beschermd monument in de zin van artikel 3, 4 of 6 van de Monumentenwet; 2. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 van de Monumentenwet; 3. door de gemeente of provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht; g. het registergoed is niet betrokken in een ruilverkavelings/casu quo herinrichtingsplan, anders dan de bij partijen bekende afgeronde ruilverkaveling, en is niet ter onteigening aangewezen; h. aan verkoper is niet bekend dat het registergoed is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 in samenhang met artikel 3, 4 of 5 of artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 3, 4 of 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten, noch in een voorlopige aanwijzing als bedoeld in artikel 6 of artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 6 van die wet. i. ten opzichte van derden bestaan overigens geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht; j. Voor zover aan verkoper bekend, is in het verkochte geen asbest verwerkt. Verkoper verklaart niet bekend te zijn met verontreinigingen van het verkochte die nadelig zijn voor het gebruik door koper als agrarisch perceel of die leiden of zouden kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het verkochte, het vergoeden van schade of het nemen van andere maatregelen. k. Verkoper is niet bekend of ten aanzien van het registergoed beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 van de Wet Bodembescherming zijn
6
genomen door het bevoegd gezag. Ontbindende voorwaarden Artikel 10 a. Verkoper zal voor haar rekening vóór 1 oktober 2014 door een gecertificeerd bedrijf een bodemonderzoek laten uitvoeren. Koper heeft het recht om deze koopovereenkomst uiterlijk op 1 december 2014 te ontbinden, zonder dat partijen enige schadevergoeding van elkaar kunnen vorderen, indien het bodemonderzoek niet vóór 1 oktober 2014 door verkoper heeft plaatsgevonden en de gemeente hiervan een exemplaar heeft ontvangen. Mocht uit dit Bodemonderzoek blijken dat het verkochte zodanig is verontreinigd dat het als gevolg daarvan overeenkomstig de geldende normen niet kan worden gebruikt overeenkomstig het door koper beoogde gebruik als agrarisch perceel, dan heeft de koper het recht om deze koopovereenkomst te ontbinden zonder dat partijen enige schadevergoeding van elkaar kunnen vorderen. Indien koper van die hier direct boven genoemde ontbindende voorwaarde gebruik wenst te maken, moet dit geschieden door middel van een aangetekend schrijven aan verkoper en de notaris binnen een termijn van acht (8) weken nadat verkoper de resultaten van het bodemonderzoek per aangetekend schrijven aan koper heeft aangeboden. Vooruitlopend op een ontbinding treden partijen met elkaar in overleg om vast te stellen of de verkoop onder gewijzigde condities alsnog plaats kan vinden. Indien partijen binnen twee (2) weken na ontvangst van de brief, waarmee de ontbinding wordt ingeroepen, niet alsnog tot een akkoord komen over een afwikkeling onder gewijzigde condities, leidt dat definitief tot de ontbinding, met dien verstande dat de ontbindingsmogelijkheid vervalt indien verkoper uiterlijk voor het einde van die termijn verklaart bereid te zijn tot een sanering van een geconstateerde verontreiniging danwel tot een volledige vergoeding van de kosten verbonden aan die sanering, zulks onder het stellen van voldoende financiële zekerheiden voor de nakoming van de toestemming jegens koper, waarna het perceel als nog geschikt is voor agrarisch gebruik. b. Verkoper is tevens verplicht om vóór 1 oktober 2014 de bebouwing (kassen), zoals gearceerd aangegeven op een aan deze koopovereenkomst door partijen gewaarmerkte tekening, voor haar rekening te slopen. Koper heeft het recht om deze koopovereenkomst uiterlijk op 1 december 2014 te ontbinden, zonder dat partijen enige schadevergoeding van elkaar kunnen vorderen, indien de hierboven omschreven sloopverplichting niet vóór 1 oktober 2014 door verkoper heeft plaatsgevonden. Koper kan van de ontbindingsmogelijkheid geen gebruik maken indien de sloop niet tijdig door verkoper kon worden aangevangen of afgerond door omstandigheden buiten de invloedssfeer van verkoper, zoals opgelopen vertragingen in de Wabovergunningsprocedure als gevolg van bezwaren, onwerkbaar weer of faillissement van het uitvoerende sloopbedrijf. Partijen zullen in goed overleg met elkaar trachten een
7
oplossing te bereiken indien dergelijke onvoorziene omstandigheden zich onverhoopt voordoen en daarbij de redelijkheid en billijkheid in acht nemen. Ontbinding is niet mogelijk zodra verkoper met de sloop is aangevangen, die in een redelijk tempo voorzet en uiterlijk binnen een termijn van twee maanden na aanvang doet afronden, behoudens overmachtssituaties waarin in redelijkheid rekening zal mogen worden gehouden met de dan geldende omstandigheden. informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper Artikel 11. Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in, aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn). risico-overgang, beschadiging Artikel 12 1.
2.
Het verkochte komt eerst voor risico van koper, zodra de notariële akte van levering is ondertekend, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper. Indien het verkochte voor het tijdstip van risico-overgang anders dan door toedoen van de koper, geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in meer dan geringe mate wordt beschadigd, is verkoper verplicht koper daarvan onverwijld in kennis te stellen en is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken nadat het onheil is geschied, maar in ieder geval voor de in artikel 1 genoemde datum van levering: a. koper niettemin uitvoering van de onderhavige overeenkomst verlangt, in welk geval verkoper aan koper zal overdragen: het verkochte in de staat waarin het zich alsdan bevindt, alsmede -zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de overeengekomen koopprijs, alle rechten, welke verkoper terzake van vorenbedoelde schade, hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit anderen hoofde jegens derden kan doen gelden; of, b. verkoper verklaart de schade voor de in artikel 1 genoemde datum van levering dan wel binnen vier weken nadat deze is ontstaan voor zijn rekening te zullen herstellen. De juridische levering zal alsdan -zo nodig- worden opgeschort tot uiterlijk de dag, volgende op die, waarop de termijn van vier weken is verstreken. Indien binnen genoemde termijn het herstel niet naar behoren plaatsvindt, heeft de koper alsnog het recht deze overeenkomst te ontbinden. Maakt koper geen gebruik van dit recht, dan zal de juridische levering worden
8
opgeschort totdat de schade naar behoren is hersteld. Een gestelde bankgarantie zal, in geval de juridische levering worden uitgesteld, zo nodig moeten worden verlengd. ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete Artikel 13 1.
2.
3.
Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in verzuim te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. In verzuimstelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent (10%) van de totale koopprijs van het verkochte. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boeten, recht op aanvullende schadevergoeding.
uitsluiting bij akte van levering Artikel 14 Partijen verbinden zich in de notariële akte van levering afstand te doen van het recht om op grond van de in deze akte, of in nadere overeenkomsten die daarop betrekking hebben, opgenomen ontbindende voorwaarden ontbinding van deze overeenkomst te verlangen, onverminderd het recht om nakoming en/of schadevergoeding te vorderen. termijnen Artikel 15 Op de in deze overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene Termijnenwet van toepassing. domiciliekeuze Artikel 16 Deze akte zal berusten ten kantore van de notaris, alwaar partijen terzake van deze overeenkomst en de gevolgen daaruit voortvloeiende, woonplaats kiezen.
9
Artikel 17 Ten aanzien van de bepalingen van de onderhavige koopovereenkomst met betrekking tot het bij deze verkochte is Nederlands recht van toepassing. Artikel 18 Op de datum van de juridische overdracht betaalt koper aan verkoper een eenmalige saneringsvergoeding ter grootte van driehonderdduizend euro (€ 300.000,00) welke saneringsvergoeding door koper zal worden voldaan bij de juridische eigendomsoverdracht, mits koper geen gebruik heeft gemaakt van (één van) de ontbindende voorwaarden zoals omschreven in artikel 10 van deze overeenkomst.
Aldus getekend te verkoper
op
2014. koper
de gemeente Westvoorne Voor deze P.E. de Jong
