Způsoby stanovení pojistné hodnoty nemovitostí

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie

Způsoby stanovení pojistné hodnoty nemovitostí

Diplomová práce

Autor:

Bc. Michal Hoffman Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben, 2014

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Svatém Poli 20. 4. 2014

Bc. Michal Hoffman

Poděkování:

Chtěl bych poděkovat panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za užitečnou teoretickou a praktickou pomoc, kterou mi poskytl v průběhu zpracovávání mé diplomové práce. Dále bych chtěl také poděkovat své rodině za morální podporu a pomoc, která mi byla poskytována s velkou trpělivostí, a které si velice vážím a zejména svým rodičům, kteří mi poskytli studium na této škole.

Anotace Diplomová práce je založena zejména na objasnění problematiky pojištění nemovitostí. Jsou vysvětleny základní definice a pojmy nejvíce používané v oboru pojišťovnictví a oceňování nemovitostí. Jsou popsány základní metody oceňování nemovitého majetku a proveden základní popis jejich aplikace. V druhé části práce je analýza pojistného trhu v České republice, jeho popis a vývoj. V závěru je provedeno praktické stanovení pojistné hodnoty rodinného domu dvěma metodami ocenění ve srovnání se stanovenými hodnotami u dvou největších pojišťoven v ČR.

Klíčová slova: ocenění, nemovitost, majetek, věc, nová cena, časová cena, pojistná hodnota, pojistná částka

Annotation The thesis is mainly based on clarifying the issue of real estate insurance. They explained the basic definitions and notions most used in the field of insurance and real estate appraisal. There are described basic methods valuation of real property and performed basic description of the application. In the second part is analysis of the insurance market in the Czech Republic, description, and development. In conclusion the practical determination of the insured value of the house by two methods of valuation in comparison with established values of the two largest insurance companies in the CR.

Key words: valuation, real estate, property, thing, new price, current price, insurance value, insured sum

Obsah Úvod ...................................................................................................................................... - 7 1. Základní pojmy a metody oceňování ............................................................................. - 8 1.1. Základní pojmy oboru oceňování nemovitostí ........................................................... - 8 1.2. Základní pojmy oboru pojišťovnictví ....................................................................... - 11 1.3. Vybrané metody oceňování nemovitostí .................................................................. - 13 1.3.1. Porovnávací metoda ........................................................................................... - 15 1.3.2. Příjmová/výnosová metoda ................................................................................ - 17 1.3.3. Nákladová metoda .............................................................................................. - 19 2. Oceňování nemovitostí pro účel pojištění.................................................................... - 21 2.1. Obecná metodologie ................................................................................................. - 21 2.1.1. Hodnota .............................................................................................................. - 21 2.1.2. Pojistná hodnota a pojistná částka...................................................................... - 22 2.1.3. Soubor věcí, podpojištění a přepojištění ............................................................ - 24 2.1.4. Pojmy používané při zjišťování ceny podle cenového předpisu ........................ - 26 2.2. Podklady pro ocenění ............................................................................................... - 27 2.3. Definování nemovitostí pro využití v pojišťovnictví ............................................... - 28 2.4. Pojistná rizika pojištěného majetku .......................................................................... - 30 2.4.1. Pojištění domácnosti .......................................................................................... - 33 2.4.2. Pojištění budov ................................................................................................... - 34 2.5. Životnost staveb........................................................................................................ - 36 2.5.1. Technická životnost ........................................................................................... - 36 2.5.2. Právní životnost .................................................................................................. - 39 2.5.3. Ekonomická životnost ........................................................................................ - 39 2.5.4. Morální životnost ............................................................................................... - 40 2.6. Stanovení pojistné hodnoty nemovitostí .................................................................. - 40 2.6.1. Kroky pro stanovení pojistné hodnoty ............................................................... - 41 2.7. Způsoby stanovení pojistné hodnoty nemovitostí .................................................... - 52 2.7.1. Stanovení nové ceny pro budovy a haly ............................................................ - 52 2.7.2. Stanovení nové ceny pro rodinné domy a rekreační chaty ................................ - 59 2.7.3. Stanovení nové ceny pro inženýrské a speciální pozemní stavby...................... - 62 2.7.4. Oceňování staveb indexovou metodou .............................................................. - 63 2.7.5. Určení časové ceny stavby ................................................................................. - 63 -5-

2.8. Metody výpočtu opotřebení ...................................................................................... - 63 2.8.1. Lineární metoda výpočtu opotřebení stavby ...................................................... - 65 2.8.2. Analytická metoda výpočtu opotřebení stavby .................................................. - 66 3. Analýza trhu s pojištěním nemovitostí ........................................................................ - 68 3.1. Vývoj pojistného trhu ............................................................................................... - 68 3.1. Typy pojištění a jejich členění .................................................................................. - 69 3.1.1. Členění soukromého pojištění ............................................................................ - 70 3.2. Trh s pojištěním nemovitostí v roce 2014 ................................................................ - 72 4. Stanovení pojistné hodnoty rodinného domu ............................................................. - 76 4.1. Zadání nemovitosti ................................................................................................... - 76 4.2. Aplikace metody indexové a podle cenového předpisu ........................................... - 77 4.3. Stanovení pojistné hodnoty pojišťovnou .................................................................. - 78 4.3.1. Česká pojišťovna a.s. ......................................................................................... - 78 4.3.2. Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group ..................................... - 80 4.4. Sumarizace pojistných hodnot .................................................................................. - 82 Závěr ................................................................................................................................... - 83 Seznam použité literatury ................................................................................................. - 85 -

-6-

Úvod Ve své diplomové práci se snažím prvotně objasnit nejpoužívanější pojmy v oboru pojišťovnictví a oceňování nemovitostí. Jedná se například o pojmy pojistná hodnota, pojistná částka a spoustu dalších, které jsou obecně známé, avšak většina netuší, co vlastně vyjadřují. Práce také vysvětluje použití základních metod oceňování ať už pro stanovení standardní tržní hodnoty nebo pro stanovení pojistné hodnoty.

Druhotně je práce zaměřena na analýzu pojistného trhu, jeho vývoj a jeho aktuální stav. Je popsána jeho struktura a je popsáno základní členění pojištění.

V závěru práce je provedeno stanovení pojistné hodnoty rodinného domu. Jsou aplikovány dvě metody a využity dvě pojišťovny, kterými je pojistná hodnota stanovena.

-7-

1. Základní pojmy a metody oceňování Pro účely oceňování je nutné objasnit mnoho termínů a metod z oboru oceňování a oboru pojišťovnictví. Následujících pár vybraných a zároveň nejpoužívanějších termínů si objasníme.

1.1. Základní pojmy oboru oceňování nemovitostí Nemovitost Pod tímto pojmem si můžeme přestavit všechny pozemky, budovy a jiné stavební celky, které nelze přemísťovat, bez rozdílu jejich polohy, velikosti či způsobu vlastnictví. V opačném případě, se jedná o věci movité.

Dle Zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, §119, č. 2: Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.

Budova Objekt, který vzniká procesem stavby. Jedná se o staticky uzavřený celek, provedený různými stavebními technologiemi. Budova může být různého tvaru a výšky s uzavřeným a celistvým obvodovým pláštěm a zakryta střešní konstrukcí.

Dle Zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, §2, l se rozumí: budovou nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Stavba Pojem stavba definuje několik právních předpisů. Nicméně každý z těchto legislativních pramenů vykládá tento pojem jinak. Stavební zákon, neboli Zákon o územním plánování a stavebním řádu, tuto problematiku řeší jednak jako proces vytváření určitého výrobku a jednak jako hotový výrobek bez ohledu na jeho životnost či jeho konstrukci.

Dle Zákona č. 183/1996 Sb., stavebního zákona, §2 (3): Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály -8-

a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.

Pro účely oceňování, se podle Zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., stavby dělí a popisují takto:

a) stavby pozemní 1) budovy, neboli stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, s jedním nebo více obestavěnými užitkovými prostory 2) jednotky 3) venkovní úpravy b) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými se rozumí například stavby dopravní, vodní, stavby infrastruktury, věže, stožáry, komíny, studny a další specifické stavby c) vodní nádrže a rybníky d) jiné stavby

Součást věci Dle aktuálního právní úpravy, nejsou součástí pozemku stavby. Ty jsou brány jako samostatná věc bez rozdílu, zda jde o věci movitou či nemovitou, nebo zda je umístěna dočasně či trvale. Obecně platí, že součástí pozemku je vše pod i nad zemským povrchem. Toto však nemůžeme říci o stavbě. Součástí stavby jsou veškeré konstrukce, které jsou s ní pevně spojeny a nelze je oddělit. Pro příklad bychom uvedli různé přístavby či konstrukce pevně připevněné k objektu stavby. Za další součásti jsou považována různá technologická zařízení, která jsou ve stavbě pevně zabudována a slouží přímo určenému objektu. Jedná se například o výtahová zařízení, pohyblivá schodiště, technologie vytvářející a udržující optimální teplotní a klimatické prostředí, zabezpečovací, požární a hygienická zařízení a vybavení.

Z pohledu stavebního práva je důležité poznamenat, že stavba nacházející se na stejném pozemku jako stavba, například garáž, sklad zahradního nářadí a jiné, je součásti objektu jiného pouze tehdy, je-li se stavbou provozně a stavebně propojena. Nebere se tedy v potaz

-9-

realita, že je objekt propojen elektrickým vedením či přívodem vody. Objekty musí být propojeny dveřmi či společnou chodbou.

V opačném případě je také nutné uvést na pravou míru to, co není součástí stavby. Pro příklad uvedeme výrobní halu, která je vybavena výrobní linkou. Ačkoliv výrobní linka je pevně spojena s podlahovou konstrukcí haly, není logicky součástí této haly.

Dle Zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, §120, (1): Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.

Dle Zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, §120, (2): Stavba není součástí pozemku.

Příslušenství nemovitosti Přesné určení toho, co je a co není příslušenstvím nemovitosti, nikde nenalezneme. Při určování věci, zda je příslušenstvím nezáleží na skutečnosti, zda je či není pevně spjata s věcí hlavní. To je posuzováno zejména při určování staveb, jakými jsou například stodoly, skleníky, a jiná zařízení (vodovodní, kanalizační či plynové přípojky) poblíž objektů. V praxi je obvykle vlastníkem těchto zařízení stejný vlastník, který je majitelem i věci hlavní a záleží na něm, jak dané příslušenství definuje. U nemovitosti jsou za příslušenství považovány například venkovní úpravy, přípojky infrastruktury, ploty, zpevněné plochy, vstupní a vjezdové brány, a jiné.

Dle Zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, §121, (1) se rozumí: Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.

Dle Zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, §121, (2) se rozumí: Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.

- 10 -

1.2. Základní pojmy oboru pojišťovnictví Pojištění Majitel nemovitosti má dvě možnosti, jak se finančně vypořádat s případnou nahodilou událostí. Jednou z možností je krytí dopadu události vlastními zdroji, druhou možností je krýt dopad události prostřednictvím pojištění. Pojištění je tedy právní vztah, při němž na sebe pojišťovna přebere závazek, že pojištěnému, neboli poškozenému, poskytne pojistné plnění za škody, které byly způsobeny touto událostí. Pojištění nemůže ovlivnit vznik nahodilých událostí, či jejich dopad. Jedná se převážně o přírodní jevy. Pojištění však finančně eliminuje dopad těchto událostí, formou finanční náhrady.

Nahodilá událost Událost, která vznikne bez našeho přičinění a vědomí. Prioritně se tyto události konají za přičinění povětrnostních vlivů. Může k nim ale docházet přičinění lidského faktoru či různými technologickými katastrofami. Jedná se o událost, která může nastat, avšak není známo, kdy nastane a zda k takovéto události vůbec, či jaký bude mít dopad na pojištěnou nemovitost.

Pojistná událost Škodní událost spojená s povinností pojistitele ji plnit. V případě pojištění odpovědnosti je pojistnou událostí vznik povinnosti pojištěného nahradit vzniklou škodu, pokud zároveň vznikne pojistiteli povinnost uhradit tuto škodu.

Dle Zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, §3, b) se rozumí: Pojistnou událostí nahodilá skutečnost blíže označená v pojistné smlouvě nebo ve zvláštním právním předpisu, na který se pojistná smlouva odvolává, se kterou je spojen vznik povinnosti pojistitele poskytnout pojistné plnění.

Pojistné Smluvní cena za poskytnuté soukromé pojištění. Tato cena zahrnuje kalkulovaný případný škodní průběh, režijní náklady a zisk pojistitele.

Dle Zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, §3, p) se rozumí: Pojistným úplata za soukromé pojištění. - 11 -

Pojistitel Právnická osoba, která nám poskytne pojištění majetku, V tuto chvíli tuto službu poskytuje několik pojišťoven na našem území.

Dle Zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, §3, f) se rozumí: Pojistitelem právnická osoba, která je oprávněna provozovat pojišťovací činnost podle zvláštního zákona.

Pojistník Osoba fyzická či právnická, která podepsala s právnickou osobou – pojišťovnou (pojistitelem) pojistnou smlouvu, ve které se zavázala pravidelně platit pojistné za pojistnou ochranu a peněžní náhradu v případě pojistné události.

Dle Zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, §3, g) se rozumí: Pojistníkem osoba, která s pojistitelem uzavřela pojistnou smlouvu.

Pojištěný Osoba, které vzniká na základě pojistné smlouvy, v případě pojistné události, právo na výplatu pojistného plnění, a to bez ohledu na skutečnost, zda toto pojištění sjednala ona sama či někdo jiný.

Dle Zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, §3, h) se rozumí: Pojištěným osoba, na jejíž život, zdraví, majetek, odpovědnost za škodu nebo jiné hodnoty pojistného zájmu se soukromé pojištění vztahuje.

Oprávněná osoba Jedná se o osobu, které v případě pojistné události vznikne nárok na výplatu plnění od pojišťovny. Není pravidlem, že tato osoba je vždy majitelem pojištěného majetku.

Dle Zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, §3, i) se rozumí: Oprávněnou osobou osoba, které v důsledku pojistné události vznikne právo na pojistné plnění.

- 12 -

1.3. Vybrané metody oceňování nemovitostí Zjišťování ceny nemovitostí se provádí různými způsoby, založenými na různých parametrech. Jedním z těchto parametrů jsou náklady, potřebné k postavení stejné nemovitosti. Pokud tyto náklady stanovujeme k datu postavení stavby, pak se jedná o cenu pořizovací, pokud k datu ocenění, jedná se o cenu reprodukční. Způsob stanovení této ceny (hodnoty) se dle aktuálního právního předpisu nazývá nákladový způsob ocenění.

Druhým parametrem pro ocenění může být výnos. V tomto případě se nezajímáme o náklady na realizaci obdobné stavby, nýbrž jen o její čistý výnos pro majitele dané nemovitosti, dobu, po kterou dokáže tento výnos produkovat a náklady s tím spojené. Tato metoda, se nazývá výnosová.

Další možný parametr je určení tržní hodnoty nemovitosti. Jedná se o srovnání (porovnání) oceňované nemovitosti s jinou, obdobnou či stejnou nemovitostí, za použití odpovídajících kritérií.

Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud Zákon o oceňování majetku nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním vztahu ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Obvyklá cena Vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

- 13 -

Mimořádná cena Cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná.

Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je: a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.1

Minulost Nákladová metoda

Současnost Porovnávací metoda

S jakými náklady jsme

Jaká je současná tržní

realizovali stavbu v minulosti

hodnota nemovitosti

1

Zákon o oceňování majetku 151/1997 Sb., §2

- 14 -

Budoucnost Příjmová metoda Jaký může nemovitost generovat výnos v budoucnosti

Tržní hodnota Jedná se o pojem ekonomicky obecný, nekonkrétní. Jedná se o střední hodnotu či průměr vypočtených cen několika porovnávaných nemovitostí. Tento pojem se používá zejména u porovnávací metody ocenění nemovitostí.

Tržní cena Jedná se o pojem ekonomicky konkrétní. Výše ceny je dosažena po zohlednění určitého časového období, je dána konkrétním prodávajícím či kupujícím za konkrétní majetek. Její výše může být, ale i nemusí, stanovena odhadcem. Může být ale také stanovena dohodou mezi prodávajícím a kupujícím. Její výši není možné přesně předem určit. Přesně je vytvořena až konkrétním obchodem mezi kupujícím a prodávajícím. Její výše se může od oceněné hodnoty mnohdy i výrazně odlišovat.

Tržní cena v tísni – cena, za kterou je daná nemovitost jistě prodejná; i za cenu pod její oceněnou hodnotou.

1.3.1. Porovnávací metoda Jak již vyplívá z názvu metody, je založena na porovnání oceňovaného objektu s objektem porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek.

Základním předpokladem pro aplikaci této metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. To je také důvodem, proč tuto metodu nelze aplikovat na nově vzniklých trzích. Podle některých pramenů se uvádí, že se taková kvalitní cenová databáze vytváří až třicet let (cenové mapy pozemků, a jiné) za předpokladu kvalitních tržních podmínek, bez vlivu hospodářské krize, válek, negativních politických či legislativních změn.

Do poloviny devadesátých let nebyly v České republice vyhovující databáze uskutečněných prodejů porovnatelných nemovitostí. Porovnávací metoda se tedy prakticky nemohla používat. Byly tedy využívány jiné oceňovací metody nebo postupy, které byly přebírány ze sousedního státu Německa.

- 15 -

Při vytváření databáze porovnatelných nemovitostí se potýkáme s dvěma základními problémy: - úplnost informací o porovnávané nemovitosti - pravdivost informací

Hlavní problematika je závislá na dvou nejdůležitějších parametrech: •

Skutečná prodejní cena – lze ji zjistit z různých doložených podkladů, například z kupní smlouvy od majitele či uložené na katastru nemovitostí. Jinými způsoby jsou například informace zjištěná od prodejce, od realitní kanceláře, apod. Ve většině případů zná výši ceny je kupující a prodávající a s touto skutečností je zapotřebí počítat.

•

Úplnost informací o porovnávané nemovitosti – základní a hlavní informace se dají získat osobní návštěvou a obhlídkou nemovitosti. Dále existuje otevřený přístup do Katastru nemovitostí, kde získáme údaje majetkoprávní a jednotkové. Existují i jiné zdroje informací, zejména internetové, pokud danou nemovitost například nabízí realitní kancelář či jiný prodávající subjekt.

Existují případy, kdy například ve výpisu z Katastru nemovitostí vidíme evidované věcné břemeno, avšak nevíme, o jaké břemeno se týká. Skutečnost se dá zjistit jedině kontaktováním majitele nemovitosti.

V praxi je důležité se zaměřit na vlastní poznání objektu. Nejspíš se ve většině případů nepodaří získat kompletní informace o porovnávaných nemovitostech. Dle toho, co je zjištěno místním šetřením získáme nejvíce informací. Například zjistíme, jaký je technický stav objektu, v jakém stavu jsou jeho jednotlivé části či konstrukce atd. Odhadce si sám vytvoří sám v sobě nejlepší odhad technického stavu objektu. Ten je ale těžce doložitelný, aby byl 100% správný. Je tedy možnost, zda tento odhad v roli korekčního činitele nezohlednit (nejsme si jím jisti nebo nemáme dostatek důkazů) nebo ho zohlednit, tudíž existuje dostatek argumentů, proč byl právě takovýto korekční činitel a v takové výši použit v ocenění.

Zohlednění korekčních činitelů Korekční činitelé se započítávají do provedení ocenění, aby zohlednili nesrovnalosti porovnávaných nemovitostí. Těmito činiteli se provádí tzv. aproximace, alias přiblížení či připodobnění oceňované nemovitosti, vůči porovnávaným nemovitostem. Výsledkem - 16 -

započítání těchto činitelů, neboli vytvořením tabulky, alias adjustační matice, je tržní hodnota oceňované nemovitosti.

První krokem pro správnou aplikaci porovnávací metody je výběr nejvhodnější podobné nemovitosti z databáze již prodaných, nebo prodávaných nemovitostí. Takový objekt by měl být stejného užití, poblíž oceňovaného objektu, stejného stáří, stejných výměr a podobného vybavení. Samozřejmě ale existují případy, kdy je problematické najít ve stejné lokalitě obdobný objekt. V takovou chvíli lze pro porovnání použít (po zohlednění vhodných korekčních činitelů) budovu podobnou, avšak v jiné lokalitě v ČR.

Výběr vhodné porovnávané nemovitosti 1. cena za objemovou nebo plošnou jednotku by se neměla příliš lišit od oceňovaného majetku (určeno předběžným odhadem – praxe odhadce) 2. korekční činitelé musejí být zohledněny maximálně do 50 % odlišností, s větší odchylkou roste i nepřesnost ocenění 3. není dobré za každou cenu vybrat nemovitosti, které budou horší nebo naopak lepší než ta oceňovaná. Ve výsledku je totiž nutné zohlednit koeficienty v takovém parametru, že výsledná cena bude nerelevantní vůči místnímu trhu. Ideální je, když vybereme jednu lepší a naopak jednu horší nemovitost pro porovnání.

Přímé a nepřímé porovnání •

přímé porovnání – stav, kdy je nemovitost porovnávána s množinou porovnávaných objektů

•

nepřímé porovnání – oceňovaný majetek je porovnáván s nějakou průměrnou hodnotou, například oceňovaný pozemek s jiným stavebním pozemkem v jiném určitém katastru nemovitostí

1.3.2. Příjmová/výnosová metoda V praxi je nejčastějším použitím porovnávací metoda. Ta však i když se zdá jako nejpřesnější a nejpoužívanější, jsou situace, kdy tuto metodu nepoužijeme. Aplikace předešlé metody je poměrně časově, finančně i odborně náročné.

- 17 -

Obecně platí, že výnosová, neboli příjmová metoda ocenění nemůže vykázat vyšší hodnotu, než metoda porovnávací. Použití další metody ocenění slouží jako srovnávací argument pro vypočtenou hodnotu porovnávací metodou. V praxi je zapotřebí doložit tržní hodnotu dvěma nezávislými metodami ocenění, pro prokázání vypočtené hodnoty. Nejčastější je právě kombinace porovnávací a výnosové metody.

Tato metoda vychází z užitku oceňované nemovitosti v závislosti na její možnosti generovat zisk. Jde o koncept časové hodnoty peněz za zohlednění rizika investice. Tržní hodnota zjištěná touto metodou se rovná celkovému výnosu z užívání nemovitosti.

Z praxe vyplívá, že investor investuje do nákupu nemovitosti na základě jejího následného generování zisku například z pronájmu. Tržní hodnotou nemovitosti, oceněnou výnosovou metodou, je součet těchto nájmů. Jsou však stavby, které se dají tímto způsobem ocenit, avšak jejich výsledná ziskovost neodpovídá zdaleka jejich reálné tržní hodnotě. Například historickou památku lze ocenit touto metodou. Zohlednit zisk ze vstupného, z jednorázových pronájmů, či z organizace svatebních obřadů. Avšak takto zjištěná hodnota, pár set tisíc korun za rok, nepokryje ani běžnou údržbu takové památky natož její provoz. Historické památky mohou naleznout svého kupce, jsou ale postavené na jiných tržních principech. Koupí této nemovitosti není v žádném případě budoucí výnos. Jedná se o snahu zachovat historickou památku jako určitý symbol historie.

Cílem každého majitele nemovitosti by měla být snaha o zvyšování její hodnoty, nikoliv záměr pouze výnosu.

Cílem této metody je ocenit majetek na tržních principech. Majetek se oceňuje kvůli různým důvodům. Nemovitý majetek si lidé pořizují z všelijakých důvodů. Jsou však tři hlavní. •

pro vlastní potřebu – pro účely bydlení, obchod, výrobu, skladování, pro provoz jiných činností, atd.

•

pro plánovaný výnos – následný pronájem, atd.

•

pro uložení kapitálu – investice nepotřebných aktiv investora, za účelem jejich zhodnocení (růst hodnoty nemovitosti v čase)

V prvním případě, použití pro vlastní potřebu, investora zajímá, zda se vyplatí majetek si pořídit nebo si ho pronajmout. Nepohlíží tedy na nemovitost, jako na zdroj příjmů. Nákupem - 18 -

nemovitosti se zavazujeme na určitý časový interval, kdy splácíme potřebný kapitál k jeho koupi nebo v případě, kdy kapitál vlastníme, o něj jednorázově přijdeme. V nájemním vztahu vydáváme finanční prostředky za nájem prostoru, avšak ve výsledku nic nevlastníme. Zůstane nám ale vlastní kapitál.

Ve druhém případě, pro plánovaný výnos, bude mít ocenění metodou výnosovou hlavní roly. Pokud investor zakoupí menší administrativní budovu s jasným záměrem ji dále pronajímat, prvotně ho zajímá jeho technický stav a životnost, která stanoví ve výsledku maximální zhodnocení budovy.

Ve třetím případě jde o neobvyklou situaci. Na nemovitosti (zejména objekty) se vztahuje technická životnost jejich konstrukce a vybavení. Je logické, že pokud na nemovitost působí lineární opotřebení, zároveň lineárně klesá její hodnota. Toto však neplatí u pozemků, které se dají považovat za investiční příležitost. Jejich tržní hodnota postupem času roste, je to ale závislé na jejich poloze a vlivu lokálního trhu s pozemky. Například nákup pozemku na Praze – západ se dá považovat jako dobře uložený kapitál. Vzhledem k rozrůstajícímu se katastrálnímu území Hlavního města se dá předpokládat, že tržní hodnota takového pozemku výhledově poroste.

1.3.3. Nákladová metoda Jedná se o metodu, se kterou se většina odhadců setkala jako nejdříve. Na jejímž přístupu je založeno oceňování podle cenového předpisu, alias oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. Tato metoda se aplikuje především pro stanovení pojistné hodnoty, pro stanovení pojistné částky v případě pojistné události a výjimečně pro stanovení tržní hodnoty. V praxi je určitou samozřejmostí, že žádný ekonomicky smýšlející investor, nepostaví nemovitost s tím, že bude výstavba neekonomická. Přemýšlí tak aby za minimálních nákladů, získal ve výsledku nejvyšší zhodnocení. Mezi první kroky takto smýšlejícího investora patří vypracování investičního záměru, ve kterém zachycuje předpokládaný zisk ať z prodeje nemovitosti či z jejího pronájmu za vynaložení potřebných nákladů na výstavbu nemovitosti. V ideálním případě je takto zjištěná hodnota rovna tržní hodnotě.

- 19 -

Tržní hodnota zjištěná nákladovou metodou se stanovuje zejména z důvodů: •

pojištění nemovitosti – každá nemovitost sloužící jako zástava úvěru musí být pojištěna. Stanovení pojistné hodnoty se provádí zejména metodou stanovení reprodukční ceny nemovitosti při pojištění na cenu novou, nebo stanovením věcného hodnoty při pojištění na cenu časovou

•

investice – stanovení hodnoty majetku nákladovou metodou nás informuje o technické podstatě budovy, její životnosti, opotřebení a dalších investičních nákladech či provozních nákladech

•

nedostatky – analyzuje funkční či ekonomické nedostatky

Nákladová metoda se při ocenění aplikuje i jako určitý korektor jinak zjištěné tržní hodnoty. V praxi platí, že ve většině případů vychází tržní hodnota zjištěná touto metodou vyšší, než hodnota zjištěná metodou porovnávací a výnosovou.

- 20 -

2. Oceňování nemovitostí pro účel pojištění Pro účely ocenění pojistné hodnoty nemovitosti je zapotřebí znát základní metodologii a některé vybrané základní metody oceňování majetku, které byly vysvětleny v předchozích kapitolách. Zbývá už jen vysvětlit hlavní pojmy, týkající se dané problematiky a těm se budeme věnovat v následujících částech této práce. Velkou pozornost musíme věnovat pojmu hodnota a cena, dále se zaměříme na pojmy pojistná hodnota a pojistná částka a také nesmíme zapomenout na termíny pojištění na limit pojištění, podpojištění a přepojištění.

2.1. Obecná metodologie 2.1.1. Hodnota Pro popis hodnoty lze využít definici2: Teorie hodnoty je ve své podstatě psychologická nebo subjektivní; cenová teorie je tržně orientovaná. Rozlišuje mezi tím, jak si jednotlivec cení aktiva (hodnota), a mezi cenou aktiva pro směnnou na trhu. Na dokonalém trhu, kde všichni mají přístup ke stejné informaci, by se cena a hodnota měly rovnat.

Hodnota Jedná se o široký pojem, který má několik podob. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována3. •

tržní hodnota – tento pojem byl již vysvětlen o několik kapitol blíže

2

Drozen, F. – Oceňování movitého majetku Bradáč A. - Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení vč. úvěrů hypotéčních v České spořitelně, a.s.

3

- 21 -

•

účetní hodnota - hodnota (ocenění) vykazovaná ve finančních výkazech

•

věcná hodnota – jedná se reprodukční cenu stavby, zahrnující zohlednění opotřebení a stáří stavby, včetně nákladů na případnou opravu stavby

•

výnosová hodnota – jedná se o očekávaný výnos z nemovitosti, ve kterém musí být zohledněna úroková míra. Jedná se také o tzv. kapitalizovanou míru zisku

•

porovnávací hodnota – hodnota vycházející z několika porovnaných nemovitostí obdobného typu

•

reprodukční hodnota – cena, za kterou bychom byli schopni postavit stejnou či velice srovnatelnou nemovitost jako novou v době ocenění

2.1.2. Pojistná hodnota a pojistná částka Základním podkladem pro vymezení těchto a mnoho dalších pojmů v pojišťovnictví je Zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě.

Pojistná hodnota Dle Zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, §3, o) se rozumí: Pojistnou hodnotou nejvyšší možná majetková újma, která může v důsledku pojistné události nastat.

Pojistná hodnota může být interpretována několika druhy cen: •

nová cena – (neboli také cena reprodukční) cena, za kterou bychom získali v daném čase a na daném místě stejnou nemovitost, avšak novou, z nových materiálů za aktuální cenu materiálů a služeb

Dle Zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, §3, w) se rozumí: Novou cenou cena, za kterou lze v daném místě a v daném čase věc stejnou nebo srovnatelnou znovu pořídit jako věc stejnou nebo novou, stejného druhu a účelu. •

časová cena – (neboli také substanční hodnota) jedná se o cenu novou, avšak sníženou o částku opotřebení; stanoví se z nové ceny nemovitosti, s ohledem na stupeň opotřebení, který lze určit několika způsoby, nebo s ohledem na jiné - 22 -

znehodnocující kriterium či naopak zhodnocující, například rekonstrukce, oprava či modernizace

Dle Zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, §3, v) se rozumí: Časovou cenou cena, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí; stanoví se z nové ceny věci, přičemž se přihlíží ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo k zhodnocení věci, k němuž došlo její opravou, modernizací nebo jiným způsobem. •

dohodnutá cena – její výše je více specifikována v pojistné smlouvě, z převážné většiny situací si ji určuje sám vlastník nemovitosti bez ohledu na ocenění

Pro popis ceny lze využít definici4: Cena vyjadřuje finanční částku, kterou je za daných okolností kupující ochoten zaplatit a konkrétní prodávající ochoten získat, aby provedli danou transakci (obchod). Dle Všeobecných pojistných podmínek lze pojistnou hodnotu interpretovat5: Není-li možné stanovit pojistnou hodnotu věci (například využitím podkladové projektové dokumentace či jiných dochovaných písemností), stanoví tuto hodnotu na vlastní odpovědnost pojištění.

Dle Zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, §37, (3) se rozumí: Není-li v pojistné smlouvě stanoveno jinak, představuje pojistnou hodnotu majetku jeho obvyklá cena, kterou má majetek v době, ke které se určuje jeho hodnota.

Obecně lze říci, že ocenění pojistné hodnoty znamená buď: 1. Stanovení reprodukční – nové ceny pojišťované nemovitosti 2. Stanovení časové ceny pojišťované nemovitosti 3. Stanovení tržní hodnoty či dohodnuté ceny pojišťované nemovitosti

Pojistná částka Tato částka odpovídá ceně pojišťovaného majetku. Z předešlých definicí vyplívá, že pojistná částka se rovná nové, neboli reprodukční ceně, realizované v tom okamžiku na lokálním trhu. 4 5

Drozen, F. – Oceňování movitého majetku Petr Ort - Oceňování nemovitostí na tržních principech

- 23 -

Tato nová cena je finanční částkou, která poskytne majiteli nemovitosti rovnocennou finanční náhradu v případě poškození či úplného zničení nemovitosti.

Dle Zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, §28, (2) se rozumí: Jde-li o soukromé pojištění majetku, jehož pojistnou hodnotu lze určit v době uzavření pojistné smlouvy, je horní hranice pojistného plnění určena pojistnou částkou. Pojistná částka se na návrh pojistníka stanoví v pojistné smlouvě tak, aby odpovídala pojistné hodnotě pojištěného majetku v době uzavření pojistné smlouvy. Pojistitel je oprávněn při uzavření pojistné smlouvy přezkoumat hodnotu pojištěného majetku.

2.1.3. Soubor věcí, podpojištění a přepojištění V předešlé kapitole byly popsány hlavní pojmy oboru oceňování v pojišťovnictví. Nyní budou popsány další tři hlavní pojmy, které bychom měli ovládat a znát.

Soubor věcí Při oceňování nemovitostí se ve většině případů, s výjimkou holého nezastavěného pozemku, setkáme s celým souborem nemovitostí, skládající se z více pozemků či staveb, venkovních úprav - přípojek inženýrských sítí, zpevněných ploch, oplocení apod., studní a vodních ploch. V tomto případě se rozlišují stavby hlavní, které většinou mají číslo popisné, a stavby vedlejší, jež mají vůči stavbě doplňkovou či pomocnou funkci. Vedlejší stavby a venkovní úpravy v podstatě tvoří příslušenství stavby hlavní, jak již bylo vysvětleno v předchozích kapitolách.

Dle Zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, §37, (1) se rozumí: Pojistit lze věc, soubor věcí nebo jiný majetek vymezený v pojistné smlouvě.

Dle Zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, §38, (1) se rozumí: Je-li pojištěn soubor věcí a nebylo-li v pojistné smlouvě dohodnuto jinak, vztahuje se soukromé pojištění na všechny věci, které k souboru náleží v okamžiku vzniku pojistné události. Ustanovení o pojistné částce a o limitu plnění, o pojistné hodnotě, o podpojištění a přepojištění se vztahují na celý pojištěný soubor.

- 24 -

Podpojištění Pojem pojistná částka byl již objasněn a pojistná hodnota také. Podpojištění u pojistné události nastane, když výše pojistné částky je nižší, než je výše pojistné hodnoty nemovitosti. V běžné praxi můžeme říci, že podpojištění je vyplaceno do maximálního rozdílu 15% od pojistné hodnoty nemovitosti. Není to ale přesně zadaný parametr pojišťovnami, proto je nutné přistupovat ke každému ocenění individuálně dle situace. Toto platí i pro soubor věcí. Jak bylo vysvětleno výše, podpojištění se vztahuje na celý pojištěný soubor. Podpojištění je posuzováno pro každou věc v ocenění. To předpokládá, že dané ocenění bude obsahovat pojistnou částku za veškerý majetek, který je předmětem ocenění pojišťovaného souboru.

Dle Zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, §41: Je-li pojistná částka v době pojistné události nižší než pojistná hodnota pojištěného majetku, sníží pojistitel pojistné plnění v poměru, v jakém je výše pojistné částky ke skutečné výši pojistné hodnoty pojištěného majetku, nebylo-li v pojistné smlouvě dohodnuto jinak.

Přepojištění Jedná se o opačnou situaci, oproti podpojištění. V tomto případě nastává stav, kdy pojistná hodnota nemovitosti je nižší, než pojistná částka. Mezi pojišťovnami platí, že výplatou pojistného se nemůže klient (pojištěnec) obohatit. Avšak nastává problém ve chvíli, kdy pojištěný za vyplacenou částku potřebuje realizovat stejnou či obdobnou stavbu. Jedná se tedy o rozdíl ceny nové a ceny časové. Pojištěný objekt před deseti lety, postavíme v této době za mnohem dráž. Avšak pojišťovny vyplatí pojistnou částku dohodnutou ve smlouvě o pojištění. Podle všeobecných pojistných podmínek komerčních pojišťoven si pojistnou částku určuje klient sám a nese také následky tohoto rozhodnutí v případě rozdílné hodnoty při pojistné události.

Dle Zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, §40, (1): Převyšuje-li pojistná částka pojistnou hodnotu pojištěného majetku, může pojistník nebo pojistitel navrhnout, aby byla pojistná částka snížena při současném poměrném snížení pojistného pro další pojistné období, následující po této změně.

- 25 -

2.1.4. Pojmy používané při zjišťování ceny podle cenového předpisu Podlaží Pro zadání počtu podlaží se podlažím rozumí prostor, který je o minimální světlé výšce 1,7m, propojený stavební či technologickou konstrukcí (schodišťová konstrukce, výtah, pohyblivé schody, atd.) s ostatními prostory stavby. Jednotlivá podlaží jsou oddělena stropní konstrukcí.

Světlá výška Je tvořena svislou vzdáleností mezi povrchem podlahy podlaží, ve kterém se nacházíme a spodním lícem stropní konstrukce. V případě posledního nadzemního podlaží či prostoru podkroví je to vzdálenost, mezi povrchem podlahy a spodním lícem střešní konstrukce.

Výška podlaží Jedná se o svislou vzdálenost mezi povrchem podlahy nižšího podlaží a povrchem podlahy vyššího podlaží.

Obestavěný prostor Prostor, který je udáván v jednotkách m3. Jedná se o objem celkové nemovitosti, včetně spodní stavby, vrchní stavby a střešní konstrukce. Do tohoto výpočtu se nezahrnuje objem základové konstrukce.

Zastavěná plocha Půdorysná velikost oceňovaného objektu.

Podlahová plocha Půdorysné rozměry místností a prostorů, určené k účelovému využití v objektu. Plochy jsou stanoveny svislými dělícími konstrukcemi, které oddělují jednotlivé plochy.

Stáří stavby Časový interval, který proběhl od kolaudačního rozhodnutí stavby po dobu, ve které se provádí ocenění stavby. Pokud prokazatelně došlo k užívání stavby dříve, je nutno tuto situaci zohlednit v ocenění. Pokud není možné určit stáří nemovitosti dle prokazatelných dokumentů, lze určit toto stáří odhadem.

- 26 -

Rekonstrukce Jejím zásahem do stávající stavby se rozumí akt, při kterém dochází k opravě či změně technického vybavení a technického stavu objektu.

Modernizace Jedná se o rozšíření či modernizaci stávajícího majetku. Může jít například o změnu vnějšího vzhledu objektu, aniž by tato aktivita byla technicky nutná.

2.2. Podklady pro ocenění Ke stanovování pojistné hodnoty nemovitosti slouží několik podkladů, na základě kterých lze ocenění provést. Mezi nejdůležitější podklady patří osobní návštěva předmětné nemovitosti. Velkou váhu mají i jinak získaná data, například od majitele nemovitosti, od příslušného stavebního úřadu či z katastru nemovitostí.

Podklady pro ocenění jsou zejména: •

výpis z katastru nemovitostí

•

mapa katastru s vyznačenou předmětnou nemovitostí

•

projektová či jiná výkresová dokumentace

•

kupní smlouva či jiné doklady o koupi či realizaci stavby

•

geometrický plán

•

přiznání k dani z nemovitosti

•

výsledky vlastního reálného posouzení

•

fotografická dokumentace

•

zákony a vyhlášky

•

předešlá obdobná ocenění

•

a další pomocné podklady

Při analyzování veškerých podkladů je nutné brát velký pozor na fakt, že existují různé majetkové a právní vztahy k nemovitostem. Tyto informace se dočteme ve výpisu z katastru nemovitostí. Proto je tento výpis nutnou součástí prováděného ocenění.

- 27 -

2.3. Definování nemovitostí pro využití v pojišťovnictví Budova a hala Jedná se o stavbu jednopodlažní či vícepodlažní, s jednotlivými prostory o objemu minimálně 400 m3, oddělenými svislými nosnými konstrukcemi, stropní či střešní konstrukcí, bez ohledu na členění vnitřní dispozice nenosnými stěnami či SDK podhledy. Svislé nosné konstrukce zahrnují veškeré typy nosných konstrukcí (oc. sloupy, zděné stěny, monolitické konstrukce, atd.). Plošně se jedná o nemovitost s minimální zastavěnou plochou 150 m2.

Dle vyhlášky č. 441/2014 k provedení zákona o oceňování majetku, §12, se rozumí: Jako budova se oceňuje stavba, kterou nelze zařadit podle účelu jejího užití mezi stavby oceňované podle § 13 až 22. Pokud je budova stavbou, jejíž zastavěná plocha činí nejméně 150 m2, o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru nejméně 400 m3, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby, je považována za halu; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovažují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky, jako jsou zejména sloupy a pilíře, a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m.

Stavby pro bydlení Jedná se o objekty určené prioritně k trvalému obývání. Pro příklad se uvádějí rodinné domy či bytové domy. Rodinný dům je objekt, jehož dispoziční uspořádání odpovídá nárokům pro rodinné bydlení, kdy více jak jedna polovina podlahové plochy je určena k bydlení. Objekt může zahrnovat nejvíce tři bytové jednotky, dvě nadzemní a dvě podzemní podlaží a obytné podkroví. Bytový dům ve většině případů zahrnuje více jak tři bytové jednotky, kde více jak polovina podlahové plochy připadá na jednotlivé bytové jednotky.

Dle vyhlášky č. 441/2014 k provedení zákona o oceňování majetku, §13, (2), se rozumí: Jako rodinný dům se ocení stavba, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, má nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví.

- 28 -

Stavby pro individuální rekreaci Jedná se o objekty, které nenabízí trvalé obývání, nýbrž pouze nahodilé, individuální využití. Jedná se především o rekreační chaty (trvalé či dočasné), rekreační domy a chalupy a zahrádkářské chaty.

Dle vyhlášky č. 441/2014 k provedení zákona o oceňování majetku, §13, (5), se rozumí: Jako rekreační domek se ocení stavba v zastavěném území obce se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, má nejvýše dvě nadzemní podlaží, popřípadě jedno nadzemní podlaží a podkroví a jedno podzemní podlaží. Za rekreační chalupu se považuje stavba, u níž byl původní účel užití stavby změněn na stavbu pro rodinnou rekreaci.

Dle vyhlášky č. 441/2014 k provedení zákona o oceňování majetku, §14, (2), se rozumí: Jako rekreační chata se ocení stavba s obestavěným prostorem nejvýše 360 m3 a se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, má nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví a může být podsklepená.

Dle vyhlášky č. 441/2014 k provedení zákona o oceňování majetku, §14, (3), se rozumí: Jako zahrádkářská chata se ocení stavba s obestavěným prostorem nejvýše 110 m3 a zastavěnou plochou nejvýše 25 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, má nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví a může být podsklepená.

Vedlejší stavba Menší objekt, obvykle do 100m2, sloužící jako příslušenství objektu hlavního nebo jako příslušenství užívaného pozemku. V případě ocenění objekt garáže a zahrádkářské chaty nefigurují jako vedlejší stavby.

Dle vyhlášky č. 441/2014 k provedení zákona o oceňování majetku, §16, (1), se rozumí: Jako vedlejší stavba se ocení stavba, která je společně užívaná se stavbou hlavní nebo doplňuje užívání pozemku a jejíž zastavěná plocha nepřesahuje 100 m2; za vedlejší stavbu nelze považovat garáž a zahrádkářskou chatu.

- 29 -

Garáž Může se jednat o stavbu samostatnou, jednopodlažní či dvoupodlažní, společně užívanou s jinou stavbou. Jedná se o nemovitou věc, která může být součástí věci hlavní.

2.4. Pojistná rizika pojištěného majetku V počátcích klasického pojištění majetku bylo tradičním a nejčastějším rizikem riziko požární. V tu dobu existovali zejména pojišťovny, tzv. požární. Postupem času si klienti těchto pojišťoven začali nárokovat krytí i jiných, v tu chvíli už již poměrně častých rizik. Postupným přidávání jednotlivých rizik se stalo z pojištění požárního, pojištění živelné. Do dnešní doby vzniklo velké množství možných rizik. Mezi nejčastěji pojistitelná rizika patří zejména požár, výbuch, úder blesku, vichřice, záplava či povodeň, krupobití, sesuv půdy, zřícení skal či zemin, sesuv nebo zřícení lavin, pád letadla, stromů, stožárů a zničení či poškození tíhou sněhu či námrazou. Obecně lze říci, že obor pojišťovnictví se zabývá a je založen hlavně na krytí neočekávaných rizik, které mohou přidělat v danou chvíli majiteli nemovitosti či jiného majetku starost, finanční ztrátu či v horším případě újmu na životě. V praxi nelze předem předpokládat dopad těchto rizik. Výsledek každého rizika je z většiny případů jiný než se předpokládalo a má jiné parametry, než je možné předpokládat. Tato skutečnost může mít však dva dopady. Jeden, kdy předpokládané riziko je vyšší, než jaké nastalo a tudíž došlo k menší škodě na majetku, než jaké bylo předpokládáno. Druhý a horší dopad je, že předpokládaný dopad neurčitého rizika bude nižší, než jaké nastalo. Tudíž došlo k větší škodě na majetku, než bylo předpokládáno. Lidská činnost je obecně se snahou vyvíjena a prováděna tak, že se každý snaží předcházet těmto rizikům, či v případě jejich následku je alespoň minimalizovat.

Pojistné riziko Pojistné riziko je takové riziko, na které je dle pojistně technických podmínek možno sjednat pojištění. V praxi se pod tímto pojmem chápe nečekaná událost (např. krupobití, pád letadla, povodeň), která způsobí škodu na majetku či věci (např. nemovitost, automobil).

- 30 -

Pojištění majetku zahrnuje krytí různých rizik, jejichž následky dochází k poškození pojištěného majetku. Pojištění může zahrnovat celou řadu typů rizik, které mohou na inkriminované nemovitosti způsobit neočekávané škody. Jedná se zejména o:

Živelná rizika Jsou ve většině případů zahrnuta ve většině pojištění majetku. Představují rozsáhlou skupinu rizik. Jde o typy rizik, která jsou způsobena například: •

požárem – oheň, který se rozšířil samovolně z prostoru pro něj předem určeného, na okolní věci či stavby, či sám vznikl a rozšířil se, například zkratem elektrického vedení

•

výbuchem – jev tlakových sil doprovázen zvukovým projevem se silným ničivým dopadem na okolní věci

•

úderem blesku – přechod/úder atmosférického náboje do pojištěné nemovitosti

•

povodní – voda, která zaplavila určitý územní celek, vylila se z koryt vodních toků či nádrží, nebo jejichž břehy či hráze protrhla, nebo byl-li omezen profil odvodňovacího potrubí

•

záplavou – souvislá vodní plocha, která je dlouhodobějšího charakteru

•

vichřicí – působení hmoty vzduchu na pojištěnou věc o minimální rychlosti 75 km/h

•

krupobitím – klimatický jev, kdy z atmosféry dopadají na věci kousky ledu

•

zemětřesením – pohyb zemského jádra bez lidského faktoru

•

pádem stromů či stožárů

•

sesuvem půdy, zřícením skal nebo zemin

•

sesuvem či zřícením lavin

•

tíhou sněhu či námrazy

•

nárazem nebo zřícením letícího letadla, jeho částí či nákladu

Vodovodní rizika Mají podobnou charakteristiku jako výše popsaná rizika. Jde o škody způsobené vodou, vytékající z vodovodních zařízení či potrubí, kanalizací nebo topných systémů.

Rizika havarijní (havárie dopravního prostředku) Jde o riziko vzniku škody jednak na dopravním prostředku a jednak na zboží jím přepravovaném. - 31 -

Rizika odcizení a vandalství Rizika škod na majetku za přičinění třetí osoby. Ve většině případů jsou podmíněna podmínkami pro výplatou pojistného plnění. Například u nemovitosti se klade podmínka překonání určitého bezpečnostního systému. U vandalismu zjištění pachatele)

Strojní rizika Tato rizika souvisejí s havárií či poruchou strojního zařízení za důsledku chybné technologie, neodborného zacházení, zkratu elektrického proudu, vadného materiálu, a jiné.

Rozsah těchto rizik krytých v rámci pojištění majetku vyplívá ze struktury pojištění, které může být uplatněno jako: •

pojištění kryje jedno určené riziko (například riziko povodně)

•

pojištění kryje několik vybraných rizik – např. FLEXA (které zahrnuje riziko požáru, úderu blesku, výbuchu, nárazu nebo pádu letadla, stromů, stožárů nebo jiných předmětů)

•

pojištění kryje všechna rizika – ALL RISKS (pojištění proti všem rizikům, která souvisejí s pojištěným objektem; jsou v něm výluky v případě pojistného krytí – např. válečná rizika)

Při pojištění majetku je možno využít konstrukci jednotlivých produktů škodového pojištění, kdy ale každý je závislí na pojistné hodnotě majetku. Přitom v rámci pojistných produktů majetkového pojištění je možno využít: •

pojištění na časovou cenu nemovitosti – pojistné plnění ve výši hodnoty pojištěného majetku před pojistnou událostí, snížené o opotřebení stavby

•

pojištění na novou cenu nemovitosti – pojistné plnění ve výši pořizovací ceny stejného, avšak nového majetku, nebo ceny opravy, kterou se uvede majetek do původního stavu

•

pojištění na základě kombinace obou hodnot – časová cena vs. nová cena, využití v případě, kdy částečné škody jsou kryty novou cenou a celkové škody jsou kryty

- 32 -

časovou cenou, nebo je majetek do určitého stupně opotřebení kryt novou cenou a majetek s vyšší mírou opotřebení cenou časovou

2.4.1. Pojištění domácnosti Jedná se o jedno ze základní druhů pojištění majetku. Předmět pojištění jsou prioritně movité věci, tvořící zázemí domácnosti a sloužící k jejímu provozu. Potřeba tohoto pojištění se týká většiny obyvatel. Každý pojistitel nabízí krytí různých pojistných rizik. Obvykle se pojistné plnění pro domácnosti vztahuje na škody: •

požár, úder blesku a výbuch

•

vichřice, krupobití, tíha sněhu, sesuv půdy, zřícení skal

•

povodně nebo záplavy

•

pád letadla, stromů, stožárů a obdobných předmětů včetně jejich částí

•

voda z vodovodního zařízení a odpadních potrubí, kapalina nebo pára z přívodních potrubí

•

odcizení

Pojišťovny v tomto druhu pojištění uplatňují několik svých výluk z pojistného plnění. Pro příklad jsou uváděny škody v důsledku působení jaderné energie, škody v důsledku válečných událostí, škody vyplívající ze zanedbávané údržby a z opotřebení, škody způsobené vlastním přičiněním při mytí, sprchování a celkové manipulaci se zdrojem vody, škody vzniklé vniknutím vody do objektu otvory ve střeše (např. otevřená střešní okna), škody na elektrických zařízeních, a spousty jiných výluk. Pojištění domácnosti je pojištění souboru několika movitých věcí. Pojistník si ve většině případů sám určuje výši pojistné částky, která je následně uvedena v pojistné smlouvě. K částce může dojít několika způsoby: •

na základě provedení odhadu – součet jednotlivých hodnot každé movitosti

•

na základě podlahové plochy – násobek plošné míry a koeficientu vybavenosti

•

vyplněním podrobného dotazníku – uvedení každé věci včetně jejího podrobného popisu, následně dojde k přibližnému ocenění pojišťovnou

- 33 -

Existují věci, které jsou výjimečné svou hodnotou a vyskytují se v domácnostech (např. starožitnosti, sběratelské předměty, kancelářská technika, atd.). Pojišťovna k těmto věcem přistupuje tak, že stanoví každému předmětu tzv. dílčí pojistnou částku (ohodnocení na principu nové ceny) a to buď absolutní částkou, nebo procentem z celkové pojistné částky na celou domácnost. Pokud součin těchto dílčích pojistných částek přesáhne hodnotu celkové pojistné částky za domácnost, je možné pojistit tyto věci doplňkovým pojištěním. Pojišťovny nabízejí různé varianty, kombinace, které poskytují různý rozsah krytí pojistných rizik a také různé výše dílčích pojistných částek.

Základními faktory pro stanovení pojistného jsou: •

pojistná částka

•

úroveň vybavení domácnosti

•

podlahová plocha

•

poloha (ve větších městech je pojistné dražší, než v menších městech či na vesnici)

•

zvolená spoluúčast (čím vetší je podíl spoluúčasti, tím nižší je pojistné)

•

vybraná rizika, která budou kryta (jen povodně, jen požár, vichřice + krupobití, atd.)

•

zabezpečení proti vniknutí cizích osob

•

bezeškodní průběh v minulých letech

2.4.2. Pojištění budov Předmětem tohoto pojištění jsou budovy samotné. Jedná se tedy o pojištění nemovitosti. Pro tyto účely lze nemovitosti rozdělit na: •

rodinné domy, včetně vedlejších objektů (kůlny, zahradní domky, garáže, ploty, a jiné)

•

byty a domy bytové

•

objekty určené k rekreaci

•

objekty ve výstavbě

Jedná se o pojištění, které zahrnuje základní krytí těch nejdůležitějších rizik hrozící nemovitostem. Jedná se zejména o požár, výbuch, úder blesku, pád letadla, záplava, povodeň, pád stromu, vichřice, záplava vodou z vodovodního potrubí, odcizení (nějakých součástí - 34 -

stavby) a vandalismus. Přitom rozsah pojistných rizik, které mohou být pojišťovnou kryty, se v rámci pojištění budov v případě konkrétních produktů dosti liší. Pojištění budov, stejně jako pojištění domácností zahrnuje řadu výjimek. Například pro škody na elektrickém zařízení, které vznikly působením elektrického proudu, škody vzniklé z důvodu špatně provedených stavebních konstrukcí, nedostatečnou údržbou a péčí o objekt, přirozeným opotřebováním, škody vyvolané válečnými událostmi nebo veřejnými nepokoji a s nimi spojenými vojenskými, policejními či jinými úředními opatřeními, škody vyvolané účinkem jaderné energie a různé další škody všeho druhu.

Teoreticky lze rizika rozdělit do tří přednastavených a nejpoužívanějších variant: •

základní varianta – zahrnuje krytí rizika požáru, blesku, výbuchu, vichřice, odcizení a vandalismu

•

širší varianta – oproti základní zahrnuje ještě navíc pád předmětů, zřícení skal a vodovodní rizika

•

nejširší varianta – jedná se jako u pojištění domácnosti o pojištění All Risks s výlukami válečných a politických rizik

Pojistná částka se na pojištěnou budovu může stanovit několika postupy: •

výpočtem provedeným pojišťovnou – je založen na určení typu pojišťované nemovitosti, typu ceny (časové nebo nové) a na hodnotě za jednu plošnou jednotku (m2) podlahové plochy. Výše ceny za m2 je závislá na konstrukčním provedení stavby a na její poloze.

•

pojistníkem – varianta, kdy si pojistník sám určí pojistnou hodnotu objektu na vlastní odpovědnost

•

kombinací předchozích – jedná se o výpočet ze vstupních hodnot od výpočtu pojišťovny a stanovení pojistníkem, Pojišťovna však pokaždé určí spodní hranici pojistné částky, nad kterou může pojistník dle svého uvážení pojistnou částku zvýšit

•

odhadem ceny – na základě znaleckého posudku, provedeného znalcem

- 35 -

Výše pojistného je ovlivněna základními faktory: •

výše pojistné částky, která bude v případě pojistné události vyplacena pojištěnému či oprávněné osobě

•

způsob, kterým sjednáno pojištění – na cenu novou či na cenu časovou

•

typem pojištěné nemovitosti – rodinný dům, bytový dům, garáž, hala, a další

•

poloha stavby – centrum města, malé město, vesnice atd.

•

rozsah pojištěných rizik – rizika, které jsou kryty pojistnou částkou

•

poskytnutá zvýhodnění, slevy atd.

2.5. Životnost staveb Pod tímto pojmem je jasné, že každý objekt má určitou dobu, po kterou plní svou funkci. Jedná se o veličinu, která výrazně ovlivňuje výši ceny staveb. Doba, která plyne od vzniku stavby do jejího zchátrání za předpokladu, že po tuto dobu bylo o nemovitost běžně postaráno a byla průběžně udržována. Časový úsek, který se udává v rocích. Veškeré dosavadní stavební materiály a technologie nemají nekonečnou kvalitu a trvání. Pro oceňování majetku existují hned tři druhy životnosti.

2.5.1. Technická životnost Doba, která plyne od vzniku stavby po chvíli, kdy ji již nelze obývat a užívat. Technická životnost vychází a určuje se z životnosti dílčích konstrukcí a zařízení objektu. Některé stavební konstrukce či prvky dosahují životnosti okolo 200 let. Mezi takové patří zejména železobetonové a betonové konstrukce. Naopak jiné konstrukce či zařízení nedosahují ani desetiny této doby. Jako příklad uvedeme zařízení vytápění objektu, elektrická zařízení a jiná, která jsou zatěžována provozem a užíváním objektu. Orientační životnost jednotlivých částí nalezneme níže ve schematické tabulce životnosti konstrukcí a vybavení.

Předpokládaná životnost Předpoklad časového intervalu, po který bude nemovitost plnit předpokládaný účel, technické trvání stavby, její pravděpodobná životnost.

- 36 -

Zbytková životnost Pokračující doba životnosti stavby, od okamžiku, kdy bylo provedeno ocenění, do okamžiku zchátrání, za předpokladu pokračující běžné údržby.

Objektivní životnost Termín, který je užíván u metod, určených k výpočtu životnosti. Vychází ze základní doby trvání stavby určitého konstrukčního provedení a ze zohlednění několika daných kritérií, které tuto dobu upravují a vytvářejí ji objektivnější. Jedná se například o kritérium, jak byla stavba provedena, jak byla prováděna údržba, intenzita užívání, vliv okolí na základě její polohy, a jiné.

Prvky dlouhodobé životnosti Takové stavebně konstrukční prvky či konstrukce, mající rozhodující vliv na stavbu, ve chvíli ukončení jejich životnosti. Během stavby se ve většině případů nemění. Pokud by mělo dojít k jejich výměně, muselo by zároveň dojít ke generální opravě celé stavby. Mezi tyto prvky patří zejména konstrukce, které tvoří hlavní statickou funkci objektu. Jedná se o zdivo, základy, konstrukce krovu, podlah, schodišť, stropů, atd. Ostatní prvky, patří mezi prvky krátkodobé konstrukce.

Prvky krátkodobé konstrukce Prvky, u kterých se předpokládá jejich výměna či inovace minimálně jednou za celkovou dobu životnosti stavby, které jsou součástí. Co se těchto prvků týče, prioritně u nich záleží na jejich stavebně technickém provedení. Mezi podmínky, které nejvíce ovlivňují životnost staveb, patří: •

způsob založení stavby – je závislí na poloze stavby, na okolních vlivech a obecně na hydrogeologických podmínkách

•

konstrukční a technologické řešení – provedení jednotlivých částí a prioritně jejich návrh, správné dimenzování tak, aby se nemuseli opravovat ani měnit po celou dobu životnosti stavby

•

způsob a intenzita užívání objektu

•

kvalita provádění běžné údržby

- 37 -

•

technické, ekonomické vlivy – stavba může projít během své životnosti několika rekonstrukcemi či modernizacemi a je nutno zajistit, aby tyto zásahy byly realizovány dostatečně kvalitně v závislosti na typu stávající konstrukce, na druhu její konstrukce, atd.

Okamžik, kdy stavba vzniká, není nikde přesně definován. Obecně platí, že za okamžik vzniku stavby se považuje od roku, kdy nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí. Pokud však došlo k užívání stavby již dříve, je nutné tuto skutečnost dokázat a zohlednit ji v ocenění. Existují však situace, kdy původní vlastní či původní stavitel nemovitosti již v nemovitosti nežije a nejsou dochovány data, dle kterých by bylo možné určit stáří nemovitosti. V takovém případě se stáří objektu určuje odhadem založeným jednak na provedené konstrukci a na použitých stavebních technologiích a materiálech. Druhotně se může toto staří určit pomocí historických pramenů. Jedním z těchto pramenů jsou pozemkové knihy, ve kterých jsou stavby evidovány. Tyto objekty byly však postupem času přestavovány, rozšiřovány, nebo byly nahrazovány jinými stavbami, avšak tyto zákroky se nemusely vždy v těchto knihách znovu zaevidovat. Proto je nutné k těmto podkladům přistupovat s velkou opatrností a zejména u starších budov, například historických, porovnávat tyto údaje i s jinými podklady.

Schematická tabulka životnosti konstrukcí a vybavení Konstrukce spodní stavby (betonové desky, pasy, patky)

150 – 200 let

Stropní konstrukce

80 – 200 let

Střešní konstrukce (bez izolací a krytiny)

80 – 200 let

Krytiny

80 – 150 let

Klempířské konstrukce

30 – 80 let

Vnitřní konstrukce povrchů

50 – 80 let

Vnější konstrukce povrchů

30 – 60 let

Obklady keramické

30 – 50 let

Schodišťové konstrukce

80 – 200 let

Výplně otvorů (dveře, okna)

50 – 80 let

Vrata

30 – 50 let

Povrchy podlah

15 – 80 let

Systém vytápění

20 – 50 let

Elektroinstalace

25 – 50 let

Bleskosvod

30 – 50 let - 38 -

Rozvod vodovodu a plynovodu

20 – 50 let

Rozvod kanalizace vč. zařizovacích předmětů

30 – 60 let

Ohřev teplé vody

20 – 40 let

Zařízení kuchyní

15 – 30 let

Výtahy a jiné komunikační technologie

30 – 50 let

SDK konstrukce (bytová jádra)

15 – 25 let

2.5.2. Právní životnost Doba započatá vznikem nemovitosti jako věci a ukončená zánikem nemovitosti jako věci. Kdy přesně nemovitost jako věc právně vzniká a zaniká, přesně určuje občanský zákon a další předpisy. Tento typ životnosti závisí na množství a rozsahu vlastnických práv a na kvalitě vlastnictví k nemovitosti.

2.5.3. Ekonomická životnost Jedná se o období, po které nemovitost může generovat zisk. Vzniká okamžikem jejího komerčního využití a končí ve chvíli, kdy již není schopna přinášet výnos. Bývá obvykle kratší, než technická životnost. V zemích s tržním hospodářstvím se považuje za období ekonomického zániku situace, kdy je výhodnější stávající nemovitost zbourat a postavit novou, která bude přinášet vyšší zisk. Hlavním důvodem je skutečnost, že s přibývajícím stářím objektu, rostou i náklady na běžnou údržbu, což má velký vliv na výši výnosů ze stavby. Ekonomickým dožití stavby může být, zejména u občanských, jednoúčelových staveb, situace, kdy po daném provozu v daném místě přestane být zájem a provoz tím zanikne. V tomto případě může jít o nemovitost, která není na pokraji své technické životnosti. Může tomu být právě naopak. Pro příklad bychom uvedli, že za započetí ekonomické životnosti lze považovat okamžik, kdy podepíše majitel nemovitosti s nájemcem smlouvu o pronájmu jeho rodinného domu. Za konec ekonomické životnosti lze považovat konec této smlouvy, kdy je objekt po prvním nájemci ve stavu, že si ho již nikdo nemá zájem pronajímat a když ano tak za peníze, které majiteli již nepřinesou předpokládaný zisk a náklady na údržbu jsou stejné. Objekt je tedy nutno částečně zrekonstruovat a prodloužit mu tím nejen ekonomickou, ale také technickou životnost. - 39 -

2.5.4. Morální životnost Tato životnost úzce souvisí s životností ekonomickou. Jedná se o období od doby možného komerčního využití do doby jejího zestárnutí. Jinak řečeno do chvíle, kdy je lepší nahradit nemovitost stávající za nemovitost novou s lepšími parametry. Pro příklad bychom uvedli rodinný dům, pro který je zdroj tepla kotel na tuhá paliva, ohřev TUV je realizován pomocí uvedeného kotle. Vzhledem k dnešní době, plné různých alternativních zdrojů tepla, je tento způsob vytápění a ohřívání teplé užitkové vody na hranici morální životnosti. V případě výměny kotle či úplné změny systému dojde k prodloužení této životnosti, objekt se bude nejen lépe prodávat, ale i lépe pronajímat.

2.6. Stanovení pojistné hodnoty nemovitostí V České republice neexistuje přesný předpis či pojišťovnou daný postup nebo systém, jak vlastně provádět samotné ocenění majetku pro potřeby pojišťovnictví. Není k dispozici ani dostatečná literatura či legislativa. Dle podkladů, které se alespoň trochu věnují této problematice, je pro účely ocenění pojistné hodnoty možno použít standardní metody pro oceňování. Prioritou v roli pojišťovnictví je však určit hlavně reprodukční cenu (novou cenu) nemovitosti. Reprodukční cena6 Cena, za kterou by bylo možné pořídit stejnou nebo porovnatelnou věc v době provádění ocenění bez odečtu opotřebení. Pro její zjištění je možné vytvořit pracný podrobný položkový rozpočet nebo použít agregované položky, nebo za použití technicko-hospodářských ukazatelů (THU), které jsou založeny na jednotkových cenách za 1 m3 obestavěného prostoru či za 1 m2 zastavěné plochy.

V předchozích kapitolách byly vysvětleny pojmy cena, hodnota, nová cena, časová cena atd.. Nová cena, reprodukční cena a výchozí cena nemovitosti znamenají totéž. V praxi není moc zvykem, že pojistná hodnota nemovitosti se určuje tvořením složitého podrobného položkového rozpočtu. 6

Bradáč, A. a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, 7. přepracované a doplněné vydání, 2008

- 40 -

Nákladovou metodu upravenou podle různých modifikací používá převážná většina pojišťoven na našem trhu.

2.6.1. Kroky pro stanovení pojistné hodnoty 1) Popis majetku Identifikace majetku Řádná identifikace oceňovaného majetku patří mezi hlavní kroky před začátkem ocenění. Každá stavba včetně pozemku pod ním musí být řádně identifikována tak, aby nemohlo dojít k chybě či záměně za jinou nemovitost.

Majetek členíme obecně pro účely oceňování na tři části: •

stavba

•

pozemek

•

vedlejší stavby a venkovní úpravy

Pozemky Popis pozemku je rozdělen na dvě části. První část vypovídá o popis pozemku jako takového. Jeho poloze, tvaru, svažitosti, přístupnosti, účelu a využití. Druhá část vypovídá o administrativní stránce pozemku. O jeho ploše, o katastrálním území, vlastníkovi, parcelním čísle a jeho katastrálním využití.

Hlavní stavby Stavby, které jsou předmětem ocenění, jsou popisovány obdobně jako pozemky. V první části informujeme o jejich širších vztazích vůči okolním objektům, konkrétní popis jejich tvaru a členění, polohy na pozemku atd. a v druhé části popisujeme objekt administrativně. Takže udáváme tabulkově jeho zastavěnou plochu, podlahovou plochu, obestavěný prostor, popisné a parcelní číslo, účel a využití, materiálovou a technickou specifikaci, dobu stáří, životnost a jiné.

- 41 -

Vedlejší stavby a venkovní úpravy V praxi se setkáme s mnoha objekty, které jsou brány jako věci vedlejší. Jejich specifikace byla objasněna již v předešlých kapitolách. Pro jednoduchý příklad jsou těmito stavbami kryté bazény nebo zahradní domky či kolny. Jako venkovní úpravou jsou myšlena oplocení, zpevněné plochy, obrubníky a chodníky, síťové přípojky, rozvodnice apod. Popis těchto staveb nalezneme u ocenění věci hlavní, avšak není jim věnována až taková pozornost, protože netvoří základ celkové hodnoty. Ocenění těchto staveb se provádí jako dílčí, na základě měrných jednotek nejen m3, ale spíše m2 (zpevněné plochy – chodníky, atd.), metr běžný (oplocení, síťové přípojky, atd.) nebo jako kus (elektrická rozvodnice, kanalizační šachta, atd.).

2) Výpočet obestavěného prostoru Tento výpočet je možno provést hned několika způsoby. Mezi dvě nejpoužívanější patří: •

výpočet podle ČSN 73 40 55 – na tomto výpočtu jsou založené ceníky, vydávané ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví (URS) a různé rozpočtářské programy; principem výpočtu je chápání stavby jako geometrického tělesa

•

výpočet podle cenového předpisu – jedná se o postup, uvedený ve vyhlášce o oceňování majetku – příloha č. 1; v metodě jsou vyspecifikované části stavby, které jsou specificky započítávány a jsou zohledněny různé odchylky

Na metodě určení obestavěného prostoru velice záleží. Při čerpání cen obestavěného prostoru z ceníků nebo vyhlášek je nutné dávat pozor, pro jakou metodu výpočtu obestavěného prostoru jsou ceny určeny.

V dnešní době se nejvíce používají tyto dvě metody. Pro příklad můžeme uvést ale i metodu tzv. stop cen nebo výpočty používané v SRN a Rakousku a další. Tyto metodiky se však v této době moc nepoužívají a ani se s nimi nesetkáme. Může však nastat situace, kdy předmětem ocenění bude historická budova, kde její výpočet obestavěného prostoru byl naposledy zpracován na základě metody stop cen (v případě některých staveb se tato metoda používala až do roku 1984) nebo podle metodiky SRN a Rakouska (v případě některých staveb se tato metoda používala až do roku 1994).

- 42 -

Mimo obestavěného prostoru je nutné u objektu také určit: •

zastavěná plocha nemovitosti

•

počet nadzemních či podzemních podlaží

•

celková podlahová plocha

•

celková pronajímatelná plocha

3) Stanovení typu stavby Pro vytvoření správného výpočtu reprodukční ceny, neboli pojistné hodnoty je nutné správně určit typ stavby. Toto určení udává nejdůležitější parametr pro ocenění. Důvodem tohoto určení je, že všechny ceníky URS a vyhláška o oceňování majetku a i jednotlivé ceníky pojišťoven, jsou postaveny na základě typu stavby. Jak správně určit typ nemovitosti předpisy pojišťoven nepředpisují. Typ tedy určí osoba, provádějící ocenění.

Způsob využití Jedná se o první informaci, podle které se nemovitosti dělí. Jedná se například o bytové domy, administrativní budovy, budovy pro průmysl, výrobu, energetiku, a další. Zařazení objektu je někdy zcela jednoduché, ale někdy se může jednat o složitost.

Pro příklad je možné uvést objekt, který v každém podlaží nabízí jiné využití. Tudíž nelze jednoznačně říci, jak je využit. Zařazení tzv. polyfunkčního objektu dle typu jeho užívání je možné provést několika způsoby: •

rozdělením na části – jednoduše spočítáme objemové parametry každé části, která se odlišuje od ostatních (administrativní, bytová, atd.) a oceníme je dle typu využití každou samostatně

•

zařazením podle převahy – využití objektu určíme dle využití, které v objektu převažuje (například bytová část)

•

zařazení podle charakteristik – využití objektu určíme dle celkové charakteristiky jeho dosavadního využití

- 43 -

Druh konstrukce Jako druhotný nejdůležitější parametr sazebníků pojišťoven, vycházejících z ceníků stavebních prací a materiálů je stanovení materiálového řešení stavby. Aneb stanovit, z čeho je oceňovaná stavba postavena a za jakých technologií. V praxi se toto stanovuje ohledáním nemovitosti a určením těchto parametrů podle předložené dokumentace nebo dle vlastního určení z praxe. V žádném případě či minimálně dochází k provádění sond do stávající konstrukce či k provádění nějakých destrukčních zkoušek.

Konstrukce mohou být: •

zděné

•

monolitické železobetonové (skeletový systém)

•

monolitické železobetonový (plošný systém)

•

montované z železobetonových tyčových dílů

•

montované z železobetonových plošných dílů (panelové stavby)

•

montované z prostorových prvků (z buněk)

•

montované ocelové

•

dřevěné

4) Určení stáří stavby Vzhledem ke skutečnosti, že se nemovitost oceňuje pro účely pojišťovnictví, není toto nutné stanovovat. Stáří objektu však potřebujeme určit v případě požadavku na stanovení ceny časové a ve většině případů i na cenu dohodnutou. Stáří stavby se nejjednodušeji určí podle kolaudačního rozhodnutí nebo podle jiných dochovaných dokladů o stavbě. Jiným podkladem pro toto určení může být i doklad o zaplacení daně z nemovitosti. Tuto dobu však může dle platných pojistných podmínek určit i sám pojistník, avšak koná tak na vlastní odpovědnost.

5) Životnost Existuje několik odlišných druhů životnosti. Pro účely ocenění mluvíme zejména o životnosti technické, morální a ekonomické. Tyto životnosti byly již v této práci popsány v kapitolách dříve.

- 44 -

6) Opotřebení Pro výpočet tržní hodnoty stavby nákladovou metodou je nutné zohlednit opotřebení nemovitosti. Způsob výpočtu a metodika bude vysvětlena v kapitolách dále.

7) Výpočet reprodukční ceny Tato cena byla již několikrát vysvětlena. Pro rekapitulaci se jedná o cenu, za kterou by bylo možné pořídit stejnou či velice podobnou stavbu, jako je ta v době ocenění. Pro jednoduchost jejího stanovení vychází z tzv. agregovaných či vysoce agregovaných cen.

Agregované ceny jsou ceny, zahrnující více dalších cenových podpoložek. Jedná se tedy například o agregovanou položku „střešní konstrukce“, která zahrnuje další částí, jakými jsou například montáž podbití, oplechování, montáž krytiny, a dále.

Sloučením (agregováním) těchto podrobných položek získáme tzv. vysoce agregované ceny. Tedy ceny, které vyjadřují cenu za hotovou část stavby nebo přímo cenu za hotovou stavbu, vyjádřenou jednotkově, za 1 m3 obestavěného prostoru.

Výši reprodukční ceny můžeme určit několika způsoby:

Použití vlastní databáze reprodukčních cen Pro využití tohoto způsobu je zapotřebí rozsáhlá databáze reprodukčních cen. Tento způsob je časově velice náročný. Vyžaduje neustálé shromažďování objektivních informací o skutečně realizovaných nákladech na výstavbu různých typů staveb. Výsledná hodnota by však měla být podobná, jako u jiných databází.

Použití cenového předpisu Cenový předpis a jeho vytvoření je založeno na největší databázi reprodukčních cen, která je v České republice k dispozici. Tato databáze je tvořena statistickým úřadem. Hodnoty, které pro stanovení reprodukčních cen slouží, jsou získávány od stavebních firem, které mají tzv. zpravodajskou povinnost. Jsou tedy ze zákona povinné poskytovat statistickému úřadu údaje o vynaložených nákladech na stavbu různých nemovitostí.

Výhody použití cenového předpisu: - plnohodnotný na legislativě založený podklad - 45 -

- jednoduchý, pochopitelný, jednosměrný - všeobecná použitelnost

Podle praxe, je stanovení reprodukční ceny dle cenového předpisu stále nejpoužívanější metodou.

Nevýhody cenového předpisu: - nezohledňuje různé podmínky kdekoliv na území ČR; je všeobecný bez rozdílu polohy stavby, její vzdálenosti od zdroje stavebního materiálu; bez rozdílu zda jde o stavbu ve vesnici či ve středu města, atd. - údaje udávané v předpisu jsou tvořeny ze statistických hodnot předešlého roku, tudíž je stále zastaralý

Použití ceníku stavebních prací Na trhu je několik dostupných ceníku stavebních prací. Pro stanovení ceny můžeme využít jakýkoliv. Velkou jejich výhodou je jejich aktuálnost a přesnost. Nevýhodou jsou jejich velké pořizovací náklady. Ceníky jsou licencované a jejich pořízení stojí odhadce nemalé náklady. Opakem je cenový předpis, který je dostupný každému v knihkupectví za pár set korun. I tyto ceníky zahrnují vysoce agregované ceny. U některých typů těchto ceníků jsou nabízeny i doplňkové produkty, než jen tabulkové ceny. Jedná se například o katalog realizovaných staveb v uplynulém roce, včetně jejich popisu, dispozice, někdy i grafické či fotografické dokumentace. Odhadce má v případě těchto doplňkových produktů možnost vybrat stavbu, která nejvíce odpovídá jím oceňovanému majetku a nemusí věřit průměrným cenám. Toto je výhodné zejména při určování a výpočtu funkčních nedostatků, o kterých bude psáno dále.

Rozpočtování Teoreticky je možné určit reprodukční cenu i tak, že vytvoříme pracný položkový rozpočet. Tento způsob je nejpřesnější, ale také nejpracnější. Nejdříve je nutné si detailně projít a zmapovat oceňovanou stavbu. Musíme být schopni přesně určit jaké materiály a v jakých objemech byly na stavby použity. Na základě velikosti stavby stanovit výkaz výměr, zahrnující veškeré konstrukce stavby. Jednotlivé objemy vynásobíme cenami udávanými v položkovém ceníku nebo využijeme software, určený pro tvoru položkového rozpočtu a objemy do něj pouze dosadíme. Vše je založeno na správném vybrání cenové položky a zadání objemu použitého materiálu. - 46 -

Odhadci nebo znalecké ústavy tuto metodu určení reprodukční ceny nemovitosti jako celku nepoužívají. Musejí ji však umět použít, v případě zadání ocenění stavebních prací, nebo například v ocenění náhrady škody v případě likvidace pojistné události.

Přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu Tento způsob se používá zejména pro případ, kdy z pořizovací hodnoty, evidované například v účetnictví, přepočítáním získáme současnou hodnotu stavby. Toto se provede započítáním inflačního koeficientu v daném období. V historii byl takto v roce 1977 oceněn veškerý majetek ve vlastnictví státu. Aplikování této metody je ale velice problematické. Nelze v jejím výpočtu zohlednit fázi rekonstrukce stavby nebo modernizace. Obdobně tomu je v případě, kdy neznáme přesnou pořizovací hodnotu. V praxi se tato metoda dá využít u relativně nových staveb, starých maximálně deset let. Nelze takto ocenit stavbu, která byla postavena před rokem 1990. Je to z důvodu, že před tímto rokem nebyly přesně stanoveny ceny stavebních materiálů a náklady na stavby se hodně lišily jedna od druhé. Nelze tedy plně důvěřovat údaji o pořizovací ceně. Stavby byly mnohdy financovány z neznámých zdrojů a v mnoha případech nebyly ani kolaudovány.

Porovnání Může nastat případ, kdy existuje identický objekt a je známa jeho reprodukční cena. Můžeme ji teda použít pro ocenění jiné identické stavby. Jedná se například o stejné řadové domy, dvojdomy nebo například o bytové domy, soubor administrativních budov, apod.

Způsoby, kterými lze vypočítat reprodukční cenu stavby byly objasněny. Je ale zapotřebí uvést další parametry, ovlivňující reprodukční cenu. Jedná se o:

Standard stavby Aby byla cena stanovena konkrétně a co nejpřesněji, je nutné průměrnou cenu přepočítat koeficientem, který zohlední její standard vybavení. Jedná se o situaci, kdy se odhadce může setkat se dvěma identickými objekty. Například řadovými domy. Oba mají stejný obestavěný prostor, oba mají stejně velké okenní otvory, jsou prostě vnějším vzhledem totožné. Jde však o jejich materiálovou charakteristiku výplní otvorů vnějších, vnitřních, vnitřní vybavení pokojů, kuchyní, koupelen, kvalitu povrchu podlah, stěn, stropů, atd. Nabídka dnešního trhu pro vybavení domácností přesahuje poptávku a její nabídka je téměř nekonečná. Například

- 47 -

umyvadla či jiné zařizovací předměty. Je možné tyto prvky sehnat v cenových relacích dostupných každému a v relacích dostupných jen někomu.

Koeficient pro stanovení standardu může být stanoven dvěma způsoby: •

agregovaně – vypočtenou reprodukční cenu vynásobíme nějakým koeficientem, kterým vyjádříme, zda je stavba podstandardní či nadstandardní; standardní stavba má koeficient 1,0, podstandardní 0,8 a nadstandardní 1,2

•

analyticky – oproti předešlému způsobu je tento pracnější, ale nepoměrně přesnější; oceňovaný objekt rozdělíme na různé bloky, které jsou svým vybavením nějak nadstandardní či podstandardní a vypočteme je jako samostatné části

Umělecká, umělecko - řemeslná díla a historické artefakty Existují případy, kdy oceňovaný objekt zahrnuje nějaká historická díla, či nějaké umělecké artefakty, se kterými je nutno v ocenění počítat. Historických staveb jako takových je mnoho a jejich fasády a i interiéry jsou zdobeny a vybaveny různými umělecky zpracovanými doplňky. Před rokem 1990 platilo, že u staveb občanské vybavenosti jakými jsou školy, restaurace, nemocnice, nádraží a další, musí být počítáno s 2% z celkových investičních nákladů na údržbu těchto historických uměleckých děl.

V případě, že tato stavba nějaké z těchto prvků obsahuje, je nutné toto zohlednit ve tvorbě ocenění. Jedná se o přičtení koeficientu standardu stavby. U některých z těchto děl nelze mluvit o reprodukční ceně. Existují díla, která jsou nenahraditelná, a i když lze vytvořit věrnou kopii tohoto díla, jeho hodnota je jen zlomkem hodnoty originálu. V opačném případě u umělecky vytvořených řemeslných děl lze říci, že jsou reprodukovatelná. V případě, že se odhadce setká s takovou to nemovitostí, je dobré k ocenění přizvat soudního znalce v oboru uměleckých děl či historika umění.

Reprodukční a nákladové náklady Vzhledem k dnešní nabídce stavebního trhu, jsou reprodukční ceny nahrazovány moderními a přesnějšími náhradovými cenami a materiály.

- 48 -

Reprodukční náklady Jedná se o náklady, potřebné k vytvoření přesné kopie stavby, za použití stejných materiálů a stejnými technologiemi. Pro příklad bychom uvedli historickou stavbu, která byla před stovkami let postavena z kamení a ručně vyrobených cihel a základy byly tvořeny ze směsi jílů a písků. Takto bychom si to už v této době dokázali těžko představit natož to takto realizovat.

Náhradové náklady Také slouží k vytvoření přesné kopie oceňované stavby. Naopak ale reprodukční cenu kalkulují za použití současných technologií a současných moderních materiálů. Výsledkem je stavba se stejným využitím, stejným vzhledem i charakterem. Historický objekt, kdysi postavený ze dřeva, kamene a pálených cihel, který podlehne pojistné události vzniklé například povodní, bude těžko opravitelný opakovaně kamenným zdivem s jílem, či ručně opracovanými trámy.

V dnešní době se začínají hodně používat moderní náhradové náklady místo nákladů za materiály, které se používaly kdysi. Tím je způsobena i skutečnost, že pojistné částky nejsou vypláceny v takových výškách, jako kdyby se objekt realizoval podle zastaralých metod a materiálů, které jsou několika násobně dražší realizovat, než soudobé technologie.

8) Funkční nedostatky V minulosti, se do tržní hodnoty započítávalo prioritně technické opotřebení. To však vedlo k ceně, která byla i tak příliš vysoká a zabývala se pouze technickou stránkou. Nikoliv stavem ekonomickým či funkčním. Tržní hodnota byla tedy nepřesná a nedostatečná pro trh. Aby byla tržní hodnota dopočtena správně, byly do jejího výpočtu nejdříve zahrnuty funkční nedostatky a později ekonomické nedostatky. Funkční nedostatky zachycují, zda stavba není morálně zastaralá.

Pro příklad je možné uvést ocenění horského hotelu, který naprosto plní svou funkci, ale morálně je již zastaralí. V okolních místech vyrostly hotely, které nabízejí svým návštěvníkům komfort, který je již od 20. století jistou samozřejmostí. Jedná se například o pokoje se samostatným WC a koupelnou, nikoliv o hygienické zázemí, umístěné na chodbě jak je to u oceňovaného objektu.

- 49 -

Nejvíce těmito nedostatky trpí staré výrobní areály, pivovary, mlékárny či tiskárny. Prostory určené pro centrální kotelny, strojírny, atd již nejsou v této době zapotřebí. V dnešní době je minimální možnost využití těchto staveb. V nejhorším případě se jedná o objekty typu brownfields. Jsou opuštěné a nikdo o ně nejeví zájem.

Algoritmus výpočtu funkčních nedostatků Stanovení parametrů stavby bez funkčních nedostatků Jako první je zapotřebí stanovit parametry „ideální“ stavby nebo souboru staveb. Tedy takové, která nejvíce odpovídá požadavkům užívající osoby. Například stará továrna či strojírna.

Výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny majetku (s funkčními nedostatky) Starý objekt strojírny z 19. století. Jedná se o objekt, který není tepelně izolovaný, je svou velikostí až zbytečný na dnešní poměry. Nemá požadované zázemí, není vytápěný, nenabízí dostatečně nadimenzované technické vybavení, atd.

Celkový obestavěný prostor:

208 481 m3

Celková podlahová plocha:

32 410 m2

Reprodukční cena za 1 m2:

16 551 Kč

Reprodukční cena za 1 m3:

2 896 Kč

Reprodukční ceny celkem:

603 760 976 Kč

Výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny majetku (bez funkč. nedostatků) Ideální stavbou, podle které můžeme zhodnotit výši funkčních nedostatků je objekt pro stejné užití, akorát splňující všechna kritéria pro užívání v dnešní době. Je tepelně izolovaný, má dokonalé administrativní zázemí, nabízí dispozici pro skladování hotových produktů, polotovarů a jiných a je dostatečně technicky vybaven. Pro stanovení ideální strojírny, která je v dnešní době optimální a vše splňující, je dobré přizvat odborníka, který nám takovou budovu pomůže navrhnout, a zjistit tak její obestavěný prostor.

- 50 -

Předpokládejme, že se nám podařilo určit ideální objekt strojovny. Celkový obestavěný prostor:

274 272 m3

Celková podlahová plocha:

34 284 m2

Reprodukční cena za 1 m2:

21 000 Kč

3

Reprodukční cena za 1 m :

2 100 Kč

Reprodukční ceny celkem:

575 971 200 Kč

Výpočet funkčních nedostatků Základní funkční nedostatky Tyto nedostatky jsou vyjadřovány morálním opotřebením oceňovaného majetku. Jedná se o rozdíl, mezi ideálním majetkem a oceňovaným majetkem. Jinak řečeno, jedná se o rozdíl mezi reprodukční cenou ideálního majetku a oceňovaného.

Dle předešlého: Náklady reprodukce staré strojírny:

603 760 976 Kč

Náklady reprodukce nové strojírny:

575 971 200 Kč

Rozdíl těchto hodnot:

27 789 776 Kč

Procentní rozdíl:

4,8 %

Funkční nedostatky jsou tedy u takovéto strojírny 4,8 %.

Rozdíl mezi těmito dvěma objekty ukazuje výši funkčních nedostatků oceňovaného objektu.

Provozně – funkční nedostatky V tomto případě se jedná o porovnání již zaběhlého provozu. V jednom případě se jedná o provoz ve staré strojírně a v druhém případě v nové. Dochází k finančnímu rozdílu nákladů, které je nutné vynaložit pro provoz takovéto strojírny. Výpočet těchto nedostatků se provádí obdobně, jako výpočet funkčních nedostatků.

Závěr Po vypočtení těchto nedostatků je nutné výsledky zohlednit v ocenění objektu.

- 51 -

9) Ekonomické nedostatky Dle vyhlášky o oceňování majetku se jedná, jinak řečeno, o tzv. koeficient prodejnosti. Nedostatky vyjadřuje vztah (rozdíl) mezi věcnou hodnotou majetku (reprodukční cenu poníženou o opotřebení) a tržní hodnotou. Jinak řečeno vyjadřují, jak se stavba může uplatnit na trhu s realitami. Tyto nedostatky jsou zavedeny zejména proto, že v praxi mnohdy dochází k tomu, že tržní cena je jen zlomkem tržní hodnoty, které je dosaženo nákladovou metodou. Pro příklad si představme, že existují dva totožné objekty. Jeden stojí v oblasti na Praze-západ a druhý na okraji Chomutova. Dle běžného ocenění, bez zohlednění ekonomických nedostatků, budou mít oba stejnou hodnotu. Jejich reprodukční cena bude stejná. Avšak praxe je jiná. Tržní cena, za kterou jsou objekty prodejné, je u každého jiná. Proto je tedy nutné zohlednit koeficient prodejnosti, který odhadci udává vyhláška o oceňování majetku.

10) Nepojistitelné stavby I když není přesně stanoveno, jaké stavby nelze pojistit, úlohou zástupce pojišťovny je určit, zda je objekt pojistitelný či nikoliv. Dle Všeobecných obchodních podmínek pojišťoven existují základní typy a druhy staveb, které jsou dle těchto podmínek z možnosti pojištění vyloučeny.

Jedná se o stavby, které: - nejsou trvale obydleny - slouží k výdělečným účelům - nejsou v dobrém technickém stavu - nemají charakter objektu či budovy (např. bazény, altány, udírny, přístřešky, a další)

2.7. Způsoby stanovení pojistné hodnoty nemovitostí 2.7.1. Stanovení nové ceny pro budovy a haly Dle

oceňovací

vyhlášky

č.441/2013

Sb.,

vydávané

státními

orgány,

k Zákonu

č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je dán postup jak stanovit novou cenu pro budovy a haly. Přesná definice toho, co je bráno za objekt budovy a haly, je vysvětleno na začátku této práce.

- 52 -

Základní cena upravená pro budovy a haly se určí podle vzorce:

ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki Vysvětlení jednotlivých zkratek: ZCU – základní cena upravená, vyjadřována v Kč za 1 m3 obestavěného prostoru ZC – základní cena za 1 m3, získaná z oceňovací vyhlášky, příloha č. 8 pro budovy, příloha č. 9 pro haly K1 – koeficient udávající druh konstrukce získaný z oceňovací vyhlášky příloha č. 10 K2 – koeficient, který základní cenu přepočte v závislosti na velikosti průměrné zastavěné plochy K3 – koeficient, který přepočte základní cenu podle průměrné výšky podlaží K4 – koeficient zohledňující vybavení stavby K5 – koeficient zohledňující polohu oceňované stavby, viz příloha č. 20 oc. vyhlášky Ki – koeficient, zohledňující změnu cenové úrovně od roku 1994 doposud, uvedený v příloze č. 41 oceňovací vyhlášky Tímto vzorcem bude zjištěna cena za 1 m3 oceňované nemovitosti. Pro stanovení ceny, pro pojištění nemovitosti je nutné tuto hodnotu vynásobit velikostí obestavěného prostoru.

Tedy: NC = ZCU x OP

NC – nová cena OP – obestavěný prostor oceňované nemovitosti

Pro výpočet nové ceny pro pojištění je nutné provést korekci. V minulosti byl ve výše uvedeném vzorci započten i koeficient Kp. Tento koeficient vyjadřoval prodejnost nemovitosti v dané lokalitě podle toho, zda se jedná o město, obec či místo s hodně obyvateli či málo. Pro potřeby pojišťoven však tento parametr není nutný, protože nová cena pro pojištění nemovitostí nemá tržní charakter.

- 53 -

1) Koeficient Ki Zastupuje funkci cenového indexu. Cenové indexy vycházejí ze statistického úřadu a vyjadřují změnu ceny za stavební díla. Jak již bylo vysvětleno, tyto indexy vznikají ze statistických údajů stavebních firem, které udávají, jak se rok od roku vyvíjí cena za stavební díla. Indexy jsou aktualizovány každým vydáním oceňovací vyhlášky. Český statistický úřad však tyto indexy aktualizuje každý čtvrt roku a jsou zpřístupněny na jejich webových stránkách.

Pro účely stanovení pojistného hodnoty je nutné, aby odhadce kalkuloval s co nejaktuálnějšími koeficienty a předcházelo se tak riziku podpojištění. V případě koeficientu Ki je opravdu nutné, aby byl čerpán index nikoliv z tištěné vyhlášky pro oceňování, ale z internetového zdroje ČSÚ.

2) Zařazení stavby a určení základní ceny (ZC) Výše základní ceny, která je uvedena v tabulkách níže, se vztahuje k cenové úrovni roku 1994. Od této doby nebyly ceny měněny a přepočet na současnou základní cenu se provádí pomocí cenového indexu (Ki). Stejným způsobem se určuje i základní cena ostatních objektů, které se takto oceňují.

- 54 -

Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru budovy vč. standardního vybavení typ objektu A B

účel užití budovy budovy pro zdravotnictví

3

Kč/m 2 740

budovy pro bohoslužby a náboženské aktivity budovy nebytové ostatní

2 830

C

budovy škol, universit a pro výzkum

2 538

D

budovy pro společenské a kulturní účely

2 611

E

budovy pro sport

2 579

budovy pro administrativu

2 807

F G

budovy hotelů budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod.

2 710

H

budovy pro obchod a služby

2 669

I

budovy bytové ostatní (sociální péče)

2 239

J

budovy vícebytové (typové)

1 950

K

budovy vícebytové (netypové)

2 150

L

budovy pro průmysl

2 786

M

budovy výrobní pro energetiku

3 076

N

budovy vodního hospodářství

3 247

O P R

budovy pro zemědělství - rostlinná produkce budovy pro zemědělství - živočišná produkce budovy pro telekomunikaci, nádraží, terminály a vedlejší stavby garáže budovy pro opravu a údržbu vozidel

2 695 2 560 2 460

S

budovy pro skladování a manipulaci

2 231

Z

budovy pro zemědělství - skladování a úprava zem. produktů

2 115

Zdroj: Vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška, příloha č. 8 / autor

Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru haly vč. standardního vybavení typ objektu

účel užití haly

3

Kč/m

A

pro společenské a kulturní účely

2 055

B

pro sport

2 029

C

pro obchod

1 996

D

ostatní jinde neuvedené - kulturní nebo historické památky, ostatní občanská zástavba

2 379

E

pro průmysl bez jeřábových drah

1 620

F

pro průmysl s jeřábovými drahami

1 731

G

výrobní pro energetiku

H

pro telekomunikace, nádraží, terminály a vedlejší stavby

I

2 311

pro garáže

2 348

pro opravu a údržbu vozidel

2 124

J

pro skladování a manipulaci

1 599

K

pro zemědělství - skladování a úprava zemědělských produktů

1 468

L

pro zemědělství - živočišná produkce

1 930

M

pro vodní hospodářství

2 424

Zdroj: Vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška, příloha č. 9 / autor

- 55 -

3) Koeficient konstrukce K1 Koeficient se použije pro úpravu základní ceny pro budovy a haly. Ostatní stavby, které budou popsány, mají druh konstrukce již započítány ve výběru podle typu stavby. Je nutno ho zohlednit, abychom více vyspecifikovali druh stavební konstrukce, ze které je oceňovaný konstruovaný. Je samostatně určený pro budovy a samostatně pro haly.

Koeficienty přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce objektu druh stavební konstrukce

K1 pro budovy

K1 pro haly

0,939

1,075

zděná monolitická betonová tyčová

1,158

1,04

monolitická betonová plošná

1,132

1,132

montovaná z tyčových betonových dílců

0,993

0,998

montovaná z plošných betonových dílců

1,037

1,003

montovaná z prostých buňek

1,241

0,728

kovová

1,032

0,948

dřevěná na bázi dřevní hmoty

1,029

0,936

Zdroj: Vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška, příloha č. 10 / autor

4) Určení koeficientu K2 Koeficient je určený pro přepočet ceny pro budovy a haly. Nikoli pro ostatní stavby. Koeficient by měl při ocenění zohlednit skutečnost, že v praxi se můžeme setkat se stavbou, kde každé její podlaží má jinou zastavěnou plochu, než jaké má první nadzemní podlaží. Změnou této zastavěné plochy totiž dochází k jiným nákladům na konstrukce, které se objemově zvětší (podlahy, povrchy, omítky, zdivo, stropní konstrukce, atd.) či zmenší. S tímto je nutné počítat, a proto existuje tento koeficient.

Vypočteme ho pomocí vzorce: K2 = 0,92 +


,


ůě á  ě á   

Hodnoty 0,92 a 6,60 jsou dány z vyhlášky a jsou to pevné konstanty.

- 56 -

Průměrnou zastavěnou plochu (PZP) vypočteme jako součet ploch všech zastavěných podlaží (zp) objektu a vydělíme jej počtem podlaží:

PZP = 5) Určení koeficientu K3

       .č  ží



Opět se jedná o koeficient, který slouží pro přepočet ceny pouze pro budovy a haly. S rostoucí výškou podlaží, rostou i některé konstrukce na celkové ceně objektu, obvykle přímo úměrně (např. objem svislých konstrukcí, úprava jejich povrchu, atd.). Naopak v případě některých konstrukcí se toto netýká (např. stropní konstrukce, podlahové povrchy, střešní krytiny a konstrukce, atd.). Další vybavení stavby se mění jen lokálně (např. vytápění, elektroinstalace, kanalizační stoupací potrubí atd.).

Velikost koeficientu je výpočtem rozdílná pro budovy: ,

$ , 

,%

$ , 

K3 =

ů.ýš  ží

K3 =

ů.ýš  ží

a pro haly:

Průměrná výška podlaží je počítána, jako aritmetický průměr všech výšek podlaží v objektu. V případě, že jsou na jednom podlaží různé výšky, bere se výška nad největší zastavěnou plochou.

6) Určení koeficientu K4 Tento koeficient slouží k vyjádření vybavenosti stavby. Do koeficientu se promítají nadstandardní nebo podstandardní provedené konstrukce či chybějící konstrukce. Základní ceny uvedené ve vyhlášce 441/2013 Sb. oceňovací vyhlášce, zahrnují tzv. standardní vybavení nemovitosti. Toto vybavení se však může od jednotlivých nemovitostí lišit. Některé konstrukce, vybavení či zařízení mohou být kvalitnějšího zpracování, lepšího vzhledu a tudíž logicky i dražší – nadstandardní. Může tomu být však i naopak. Některé části stavby mohou chybět nebo jsou požity materiály, které standard nezahrnuje a jsou horší než standard – podstandardní. V takových případech je nutné do výpočtu zahrnout koeficient vybavení a základní cenu jím upravit.

- 57 -

Základní vzorec pro výpočet koeficientu: K4 = 1+ (0,54 x n) Hodnoty 1 a 0,54 jsou dané konstanty n = součet cenových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením uvedených v příloze č. 21 – tabulka č. 1 pro budovy a tabulka č. 2 pro haly, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením, určeným z uvedených tabulek

Tento koeficient je omezen rozpětím od 0,8 do 1,2, který lze překročit pouze v případě, že je dostatečně odůvodněn, například fotodokumentací či podrobným popisem jednotlivých konstrukcí a vybavení v provedení podstandardním či nadstandardním.

Může nastat situace, kdy konstrukce či vybavení v oceňované stavbě nejsou evidovány v uvedených podkladech. V takovém případě se určí cenový podíl této věci ze vzorce – viz vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška.

Chybí-li ve stavbě konstrukce, která je uvedená v příslušných tabulkách, vynásobí se její cenový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu cenových podílů.

Z výše uvedeného vyplývá, že u staveb s nadstandardním provedením konstrukcí či vybavením se přidává 54% jejich objemového podílu, v praxi toto znamená, že k základní ceně za m3 se přidává 54% ceny, kterou se uvedená konstrukce či vybavení na této základní ceně podílí. Obdobné to je u konstrukcí a vybavení, které jsou podstandardní a u těch se 54% ceny ubírá.

7) Určení koeficientu K5 Jedná se o koeficient, který rozlišuje různé náklady na stavby v různých místech či lokalitách. Nezohledňuje však polohu v přímo zadané obci.

- 58 -

Tabulka pro určení koeficientu K5 koeficient K5

název, resp. skupiny měst a obcí Praha, Brno Ostrava

1,20 až 1,25

Ostatní statutární města a katastrální území lázeňských míst typu A (uvedených v seznamu láz. míst)

1,10 až 1,15

Města, která byla k 31.12.2002 sídly okresních úřadů a kat. úz. lázeňských míst typu B (uvedených v seznamu láz. míst)

1,05

Ostatní města

1,00

Ostatní obce s 1001 obyvateli a více

0,90

Ostatní obce do 1000 obyvatel včetně

0,80

Zdroj: Vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška, příloha č. 20, tabulka č.1 / autor

Na závěr V praxi se pro ocenění budov a hal pro pojištění používá výpočet pro stanovení nové ceny. Použijí se pro to základní ceny za m3 uváděné v oceňovací vyhlášce.

Výsledná hodnota se vypočte dle vzorce: ZCU = ZC x K1 x Ki CN = ZCU x OP

Do tohoto vzorce pro výpočet nové ceny, jako pojistné hodnoty, se následně dosadí koeficienty K2 = K3 = K4 = K5 = 1. Tento způsob výpočtu však může způsobit u hal přepojištění a u budov podpojištění. U hal dojde k přepojištění proto, že koeficient K3 = 1 a jeho hodnota by měla být v intervalu K3 = <0,6;1>. U nadstandardního vybavení může dojít k podpojištění, protože K4 by měl být větší než 1.

2.7.2. Stanovení nové ceny pro rodinné domy a rekreační chaty Pojmy rodinný dům a rekreační chata byly již vysvětleny v předešlých kapitolách této práce. Pro stanovení nové ceny těchto objektů je zapotřebí použít již několikrát uvedenou oceňovací vyhlášku.

Cena se stanoví podle vzorce: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki

- 59 -

Vysvětlení jednotlivých zkratek: ZCU – základní cena upravená, vyjadřována v Kč za 1 m3 obestavěného prostoru ZC – základní cena za 1 m3, získaná z oceňovací vyhlášky, příloha č. 8 pro budovy, příloha č. 9 pro haly K4 – koeficient zohledňující vybavení stavby K5 – koeficient zohledňující polohu oceňované stavby, viz příloha č. 20 oc. vyhlášky Ki – koeficient, zohledňující změnu cenové úrovně od roku 1994 doposud, uvedený v příloze č. 41 oceňovací vyhlášky Tímto vzorcem bude zjištěna cena za 1 m3 oceňované nemovitosti. Pro stanovení ceny, pro pojištění nemovitosti je nutné tuto hodnotu vynásobit velikostí obestavěného prostoru.

Tedy:

NC = ZCU x OP

Koeficient K4 se vypočte stejným způsobem jako v případě ocenění budovy či haly. U výpočtu nové ceny jako pojistné hodnoty je provedena úprava obdobně jako u výpočtu ceny pro haly či budovy a to že je vypuštěn koeficient prodejnosti.

Oceňování dalších staveb pro účely pojišťovnictví podle vyhlášky, a podle výše uvedeného vzorce probíhá zcela obdobně. Jedná se o stavby: - rekreační chaty a zahrádkářské chaty - vedlejší stavby - garáže Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru, rekreačních chalup a rekreačních domků a) se šikmou či strmou střechou Rodinný dům Rekreační chalupa Rekreační domek Konstrukce zděná

Nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží

Podsklepený

s jedním NP *)

se dvěma NP *)

s jedním NP *)

3

3

3

Typ A

Kč/m 2 290

Typ B

Kč/m 1 975

Typ C

Kč/m 2 130

se dvěma NP *) Typ D

3

Kč/m 1 900

železobetonová - monolitická

E

2 495

F

2 140

G

2 340

H

2 065

železobetonová - montovaná

CH

2 390

I

2 050

J

2 235

K

1 975

L

2 080

M

1 780

N

1 925

O

1 705

dřevěná

Zdroj: Vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška, příloha č. 11 / autor

- 60 -

b) s plochou střechou Nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží

Rodinný dům Rekreační chalupa Rekreační domek

s jedním NP *)

se dvěma NP *)

s jedním NP *)

3

3

3

Typ

Konstrukce

Podsklepený

Typ

Typ

se dvěma NP *) Typ

3

zděná

A

Kč/m 2 495

B

Kč/m 2 150

C

Kč/m 2 320

D

Kč/m 2 070

železobetonová - monolitická

E

2 720

F

2 330

G

2 550

H

2 250

železobetonová - montovaná

CH

2 605

I

2 235

J

2 435

K

2 150

L

2 280

M

2 000

N

2 125

O

1 905

dřevěná

Zdroj: Vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška, příloha č. 11 / autor

Vzhledem ke skutečnosti, že v případě staveb rodinných domů, jsou často využita k obývání i podkroví, která předešlé tabulky nezahrnují, je nutné doplnit koeficienty využití podkroví.

Tabulka koeficientu využitelnosti podkroví Stavba s podkrovím do 1/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží

Hodnota koeficie ntu pro úpravu ZC s 1NP s 2NP 1,050 1,040

s podkrovím nad 1/3 do 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží

1,090

1,075

s podkrovím nad 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží

1,120

1,100

Zdroj: Vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška, příloha č. 11 / autor

V případě ocenění řadových domů, je nutné základní cenu rovněž vynásobit koeficientem 0,90 u domů uvnitř bloku, 0,95 u domů na konci bloku. Cenu za m3 obestavěného prostoru je nutno vynásobit koeficientem účelového využití podkroví nebo koeficientem řadového domu, pokud se jedná o takový objekt. Výsledkem výpočtu je základní cena upravená.

V případě České republiky je nutné započítat i vliv daně z přidané hodnoty (DPH). Sazby DPH jsou v současnosti 15 a 21%. Podle Českého statistického úřadu souhrnné cenové indexy stavebních prací neuvažují aktuální sazbu DPH. Ta má na cenu novou, neboli pojistnou hodnotu velký vliv. V takovém případě je zapotřebí zařadit do výpočtu součinitel vyjadřující vliv DPH, který je označen:

- 61 -

kDPH = &

, ' ()* +,íž-,*. +/01.5 ,  ()* 0á23/4,í +/01.

V případě, že se jedná o rekonstrukci či výstavbu rodinného domu, určeného pro sociální bydlení, včetně jeho příslušenství nebo v souvislosti s opravou této stavby, uplatňuje se snížená sazba DPH. Takovým to objektem se rozumí dům, který má celkovou podlahovou plochu menší, jak 350 m2 včetně.

Pro výpočet nové ceny pro rodinné domy, chaty a chalupy, po zohlednění všech popsaných parametrů, platí: CNP = ZC x K4 x K5 x Ki x kDPH x OP V případě, kdy subjekt není plátce DPH, je zapotřebí vypustit z výpočtu součinitel zohledňující sazbu DPH.

2.7.3. Stanovení nové ceny pro inženýrské a speciální pozemní stavby Cena inženýrské nebo speciální pozemní stavby se stanoví na základě různých měrných jednotek. Může se jednat o jednotlivé kusy věcí, běžné metry, metry čtvereční nebo metry krychlové. Základní ceny v závislosti na jednotky, jsou uvedeny v oceňovací vyhlášce, v příloze č. 15.

Cenu těchto staveb určíme podle: CNP = ZC x K5 x Ki x MJ CNP – cena nová pro pojištění MJ – množství měrné jednotky

Při oceňování těchto staveb je zapotřebí nejprve zjistit jejich výměry, provedení, stáří a technický stav. Podle provedení a podle typu se najde odpovídající cenová položka v příloze č. 15 oceňovací vyhlášky. Není-li dotyčná stavba uvedená v uvedené příloze, její cena se určí podle nákladu na pořízení v době a místě ocenění.

- 62 -

2.7.4. Oceňování staveb indexovou metodou Tato metoda je založena na výpočtu pořizovací ceny majetku vynásobené cenovým indexem stavebních děl. Jak již bylo zmíněno, tyto indexy uvádí ČSÚ, nejaktuálněji na jejich webových stránkách či prostřednictvím oceňovací vyhlášky v příloze č. 41. Ve vyhlášce jsou indexy aktualizovány jednou za rok, avšak na webu ČSÚ jsou aktualizovány čtvrtletně. Nevýhoda indexů ve vyhlášce je, že než se aktualizují do tiskové podoby, jsou přibližně rok zastaralé.

Pro stanovení nové ceny touto metodou slouží vzorec: CNP = PC x Ki PC – pořizovací cena stavby Ki – cenový index stavebních děl Základním údajem pro určení nové ceny stavby je pořizovací cena stavby, ze které se vše odvíjí.

2.7.5. Určení časové ceny stavby Určení této ceny je závislé na opotřebení a životnosti stavby. Po vypočtení pojistné částky předešlými způsoby, je nutné zohlednit i míru opotřebení oceňované nemovitosti. Přibližná míra životnosti byla již objasněna v předešlé kapitole. Opotřebení můžeme spočítat několika způsoby. Nejobvyklejší je metoda lineární nebo analytická. Vyhláška o oceňování majetku uvádí, že pokud se použije pro výpočet opotřebení lineární metoda u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domů, rekreačních a zahrádkářských chat, toto opotřebení může být maximálně 85 %.

2.8. Metody výpočtu opotřebení Cena stavby se postupem času snižuje jejím opotřebením. Míra opotřebení se vypočítá metodou lineární či analytickou. Za stáří stavby se považuje časový interval, který uplynul od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí, kolaudačního souhlasu nebo začalo užívání - 63 -

objektu oznámením na stavebním úřadě do roku, ke kterému se provádí ocenění. V případě, že došlo k užívání stavby dříve, počítá se začátek užívání od prokazatelného roku začátku užívání. Nelze-li určit stáří stavby, musí se toto stáří určit odhadem. V případě použití lineární metody, může být míra opotřebené maximálně 85%.

Předpokládaná životnost při běžné údržbě: a) budovy, haly, rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky - se zděnými, betonovými a ocelovými svislými konstrukcemi 100 let - s jinými druhy konstrukcí 80 let a méně

b) rekreační a zahrádkářské chaty - se zděnými konstrukcemi 80 let - s montovanými dřevěnými oboustranně opláštěnými konstrukcemi 60 let - ostatní konstrukce 50 let

c) inženýrské a speciální pozemní stavby - 50 – 100 let podle druhu konstrukce

d) vedlejší stavby a garáže - zděné konstrukce 80 let - montované dřevěné oboustranně opláštěné konstrukce 60 let - ostatní konstrukce 30 – 40 let

e) studně - kopané a vrtané s průměrem nad 150 mm 100 let - ostatní 50 let

f) venkovní úpravy - různé konstrukce, různé doplňkové stavby – dle přílohy č. 17, 10 – 100 let

g) hřbitovní stavby - různé konstrukce 100 – 150 let

- 64 -

2.8.1. Lineární metoda výpočtu opotřebení stavby Lineární metoda předpokládá, že opotřebení stavby roste souběžně s časem, od kdy se začala stavba užívat. Nová stavba je 0% a zchátralá stavba 100% opotřebení. Pro výpočet opotřebení pro pojistnou částku, je označeno opotřebení proměnnou ZA. Životnost stavby se označuje Z. Stáří stavby ke dni ocenění je S. Pro výpočet opotřebení stavby platí:

7

 9 0,85 7

5 ZA = 6 7 , %'  = , %' 8

8

8

Technická hodnota stavby se v závislosti na její opotřebení vypočítá: TH = (1 – ZA)

Cena stavby se zohledněním opotřebení je značena jako COB. Jedná se o úřadní cenu, stanovenou dle oceňovací vyhlášky: COB = CN x TH

V uvedeném výpočtu obsahuje CN koeficient prodejnosti Kp, který ale pro účely pojištění není zapotřebí. Cenu novou lze tedy brát jako cenu novou proměnou CNP. Ta je ve výsledku použita ve všech výpočtech pojistné částky. V případě, kdy máme do ohodnocení zahrnout opotřebení stavby, tvoříme cenu časovou pro pojištění CČP. Po niž platí: CČP = CNP x TH

Časová cena pro budovy a haly se odvodí po dosazení za CNP ze základní rovnice pro stanovení základní ceny upravené pro budovy a haly: CČP = OP x ZCU x TH = OP x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x TH Podle oceňovací vyhlášky nesmí hodnota opotřebení překročit 0,85. Z toho vyplívá, že zbytková technická hodnota je 0,15. Limit pro pojištění stavby na novou cenu je v praxi 70%. Tudíž hranice technické hodnoty je 30%. Pokud klesne technická hodnota stavby pod tuto hranici, pojistitel hradí škodu na základě časové ceny.

- 65 -

Posouzení technické hodnoty stavby za účelem stanovení časové či nové ceny by nemělo být jen ledajakým výběrem. Stojí však za zvážení, zda při dosažení hranice technického opotřebení má ještě cenu nemovitost pojišťovat.

V případě ocenění stavby na časovou cenu se automaticky předpokládá, že stavba podléhá lineárnímu opotřebování. V praxi je tato metoda nejčastěji používána při stanovení časové ceny.

Obecný vztah, který říká, že technická životnost je v průměru menší nebo rovna 85%, neplatí však pro všechny stavební konstrukce. Pokud oceňujeme stavby, které prošli rozsáhlými rekonstrukcemi, nebo se jedná o kulturní památky, objekty s novými přístavbami, nástavbami, vestavbami atd., je zapotřebí opotřebení vypočítat lokálně, pro různé konstrukce. Pro stavby tohoto typu je lineární metoda výpočtu nevhodná.

2.8.2. Analytická metoda výpočtu opotřebení stavby Podstatou této metody je rozdělení stavby na jednotlivé části, s odlišnými konstrukcemi a vybavením, podle jejich objemových podílů a vypočítává opotřebení každé této části zvlášť. Výsledkem opotřebení je průměr opotřebení všech částí pro celou stavbu. Analytická metoda předpokládá také lineární průběh opotřebení, avšak pro každou konstrukci je vypočtena odlišná hodnota. Pro vybavení objektu je uveden cenový podíl konstrukce na celé stavbě. Cenové podíly konstrukcí jsou uvedeny v oceňovací vyhlášce, příloha č. 21 v tabulkách 1-6 podle typů staveb. Pro výpočet opotřebení je cenový podíl, uvedený v tabulkách označen ai. ai =

 >  ?ě

ý >č  ů  ?ě

Výše opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení v procentech se vypočte podle vzorce: @ B  B C A

A – objemový podíl konstrukce a vybavení, čerpaný z tabulek 1 – 6 oceňovací vyhlášky upraveného podle skutečného zjištěného stavu v souvislosti s výpočtem koeficientu K4; součet objemových podílů se i po upravení rovná 1,00. - 66 -

B – skutečné stáří dané konstrukce či vybavení

C – předpokládaná celková životnost řešené konstrukce či vybavení, dle tabulky přílohy č. 21, tabulky č. 7, případně ji možno stanovit s ohledem na skutečný technický stav konstrukce (v případě ukončení technické životnosti se předpokládaná životnost rovná jejímu skutečnému stáří), přičemž platí vztah B ≤ C

Celkové opotřebení jako procentuální hodnota se tedy vypočte:

DE FH

@F B  B CF G AF

n – počet konstrukcí či vybavení, které se v objektu vyskytují

Pokud nelze přesně stanovit stáří konstrukcí či vybavení, může se odborně odhadnout. Lze odhadnout i poměr

I J

.

Je li stavba používána k více účelům, odhadne se míra opotřebení pro každou užívanou část samostatně.

- 67 -

3. Analýza trhu s pojištěním nemovitostí Vznik pojistného trhu v České republice se datuje na počátky devadesátých let. V období před rokem 1990 nelze mluvit o pojistném trhu, neboť pojištění v této zemi zprostředkovávala pouze jediná pojišťovna a to Státní pojišťovna. V období od počátku devadesátých let se podoba pojistného trhu v České republice postupně významně měnila. Zejména z pohledu celkové struktury subjektů na pojistném trhu operujících, z pohledu struktury a podoby pojistných produktů i z pohledu regulace a vzniku legislativních pravidel. Zejména se začal postupně zvyšovat význam pojištění jako jedné z částí ekonomiky.

Pojistný trh je možno hodnotit z celé řady pohledů. Jde-li však o zachycení vývoje za celé téměř pětadvacetiletí, je účelné se zaměřit spíše na zásadní směry, pokroky či změny. Krom údajů vycházejíc z České národní banky (ČNB) o počtu pojišťoven se vychází prioritně z údajů uvedených Českou asociací pojišťoven (ČAP), protože od okamžiku jejího založení, tedy dlouhodobě od roku 1994 (již 20 let) shromažďuje potřebná statistická data o pojistném trhu. Vzhledem ke skutečnostem, že členové ČAP měli v minulosti vlastní podíl na pojistném trhu v České republice, plných 100%, v roce 2009 98,1% a v letošním roce 2014 uvádějí podíl rovných 98% lze konstatovat, že statistické údaje od nich čerpané jsou reprezentativní a lze je použít pro charakteristiku celkového vývoje pojistného trhu.

3.1. Vývoj pojistného trhu Ke konci roku 1991 měli povolení k provozování pojišťovací činnosti tři hlavní pojišťovny – Česká státní pojišťovna, Kooperativa družstevní pojišťovna, a.s. a Poisťovňa Otčina, organizační složka. V roce 1993 jich na území ČR působilo již 20 a v roce 1997 jich bylo celkem 40. Tento počet byl až do konce roku 2003 ustálený a pojistný trh se tvořil do určitých mezí a úrovní. Během této doby některé pojišťovny ukončili pojišťovací činnost zejména vzhledem k tomu, že nesplnili svoje podnikatelské cíle, ale jiné pojišťovny zase naopak získali povolení k provozování činnosti. Trh se opět začal hýbat až se vstupem ČR do Evropské Unie 1. 5. 2004. Tímto aktem se otevřel pojistný trh pojišťovnám, které získali licenci k provozování činnosti v jiném státě, nebo ji již měli a na našem území stačilo zřídit jimi organizovanou pobočku. V roce 2007 působilo na našem území již 52 pojišťovacích subjektů a v roce 2010 dokonce 53. Nyní v roce 2014 je výsledná hodnota 51 pojišťovacích - 68 -

subjektů na našem území. Z tohoto celku připadá 11 pojišťoven, které mají sídlo v České republice, 22 pojišťoven které mají zahraniční účast na našem trhu a 18 pojišťoven, které zde operují prostřednictvím svých poboček.

Za základní ukazatel, kterým je měřen výkon pojišťoven, je předepsané pojistné. Údaje o předepsaném pojistném v běžných cenách a tempem růstu jsou zobrazeny v následujícím grafu. Uvedené hodnoty můžeme porovnat s rokem 1991, kdy bylo předepsané pojistné 14,4 mld. Kč.

Vývoj předepsaného pojistného od roku 1996 do roku 2012

Zdroj: Vývoj předepsaného pojistného dostupný na internetových stánkách České asociace pojišťoven: http://cap.cz/Folder.aspx?folder=Lists%2fMenu%2fPojistn%C3%BD+trh

3.1. Typy pojištění a jejich členění Soukromá pojištění se sjednávají dobrovolně a smluvně. Je to založené na pojistném zájmu pojištěného. Pojistný zájem patří k základním pojmům soukromého pojistného práva a je významnou charakteristikou pojistné smlouvy. Jedná se o zájem pojištěného, který vzniká na jeho majetek a jeho zájem zachovat ho. Pojistit lze i cizí věc, na základě tohoto zájmu. V praxi je tento zájem používán na nemovitosti, sloužící jako zástava pro hypoteční úvěr. Banka aniž by byla majitelem nemovitosti má vlastní zájem na tom, aby se s nemovitostí po

- 69 -

dobu splácení nic nestalo nebo aby nebyl zničen například živelnou událostí. Pojistný zájem tedy lze rozlišit na dvě úrovně. Úroveň objektivní a úroveň subjektivní.

Objektivní zájem na pojištění znamená potřebu se předem ekonomicky zabezpečit před nečekanými účinky pojistné události. Tento zájem je dán třemi okolnostmi: •

zda pojišťovna má ekonomický zájem na tom, aby převzala povinnost vyplatit pojistnou částku v případě, že nastane pojistná událost na pojištěné nemovitosti či věci

•

zda majetek nebo práva, na která se vztahuje produkt pojištění, jsou finančně vyčíslitelná

•

zda lze pojistit určitý majetek či právo, aniž by to bylo v rozporu s předepsanou legislativou

Subjektivní úroveň pojistného zájmu je založena na uvědomění si potřeby sjednání pojištění. To je založené na vzniku právního vztahu a na vzniku závazku platit pravidelně pojistné. Tento zájem je však ovlivněn výší pojistného, které je pojištěný ochoten platit.

3.1.1. Členění soukromého pojištění Pojištění lze dělit podle mnoha parametrů. Jedny z hlavních parametrů je dělení podle tvorby rezerv: •

pojištění riziková

Při nichž platí podmíněná návratnost finančních prostředků, daná vznikem pojistné události. U těchto druhů pojištění není jasné, zda k pojistné události vůbec dojde. Jestliže k ní nedojde v průběhu trvání pojištění, sjednaného na základě pojistné smlouvy, pojišťovna neposkytne žádné pojistné plnění po skončení této smlouvy. Počet možných pojistných událostí není omezený. Za období pojištění jich může vzniknout nahodilý počet. Placené pojistné se po dobu pojištění ukládá v pojišťovně a v případě pojistné události dojde k vyplacení pojistné částky. V opačném případě se jedná o částečný zisk pojišťovny. •

pojištění rezervotvorná

V rámci těchto pojištění dochází k průběžnému vytváření rezerv na výplatu sjednaných pojistných plnění v budoucnosti. V těchto pojištěních dojde k vyplacení pojistného plnění vždy.

- 70 -

Soukromé pojištění je možné dělit na další odvětví podle různých hledisek. Například z hlediska předmětu pojištění na pojištění majetku, osob či odpovědnosti.

Dalším základním členěním soukromého pojištění je členění podle druhu krytých pojistných nebezpečí na: •

životní pojištění

Jeho funkcí je krytí životního rizika. Kryje dvě hlavní rizika – riziko úmrtí a riziko dožití. •

neživotní pojištění

Jedná se o pojištění obsáhlého množství rizik. - pojistná nebezpečí vztahující se k osobám (úraz, nemoc, invalidita, apod.) - pojistná nebezpečí majetková (živelní, odcizení, havarijní, strojní, apod.) - pojistná nebezpečí související s finančními ztrátami - pojistná nebezpečí spojená s odpovědností za škodu

Všechny pojišťovny nabízejí široké spektrum pojistných produktů na našem trhu. Hlavním členěním z organizačního pohledu je dělení na pojištění životní a neživotní.

Některé podoby pojistných produktů – jejich členění: •

podle délky pojistné doby

- krátkodobé pojištění (pojistná smlouva na období do jednoho roku) - dlouhodobé pojištění (pojistná smlouva na déle než jeden rok) •

podle způsobu placení

- běžně placené pojistné - jednorázově placené pojistné •

podle formy pojištění

- pojištění škodová (výše pojistného plnění je závislá na hodnotě nahodilé škody) - pojištění obnosová (v případě pojistné události je vyplacena smluvená pojistná částka)

- 71 -

•

podle územní platnosti

- pouze s místní platností (specifikované adresou pojištěné věci) - s platností na území státu ČR - s platností na území více států - s neomezenou územní platností •

podle pojištěných rizik

- pojištění jednoho vybraného rizika (například požární riziko, povodně, a jiné) - pojištění více vybraných či sdružených rizik (například pojištění Flexa – kryjící riziko požáru, výbuchu, úderu blesku a pádu letadla) - pojištění All Risks (pojištění všech možných rizik, vztahujících se na pojištěnou nemovitost)

Zdroj: Struktura pojistného trhu dostupná na internetových stánkách České asociace pojišťoven: http://cap.cz/Folder.aspx?folder=Lists%2fMenu%2fPr%C5%AFvodce+poji%C5%A1t%C4%9Bn%C3%ADm% 2fPoji%C5%A1t%C4%9Bn%C3%AD+dle+druhu+rizika

3.2. Trh s pojištěním nemovitostí v roce 2014 Zima v letošním roce neměla na pojistný trh téměř žádný vliv. Je nutno říci, že za zimní období je dopad na majetky rámcově 20 tisíc pojistných událostí v celkovém objemu 437 mil.

- 72 -

korun. V průměru pojišťovny vyplatili 21 000 Kč na jednu pojistnou událost. V zimním období se lidé nejvíce obávají rizik námrazy a nadměrného množství sněhu.

Problematikou v tomto oboru, je obecně známá neznalost obyvatel dané problematiky. Lidé nemají dostatečný přehled o možných rizicích a tudíž ani netuší, na která jsou či nejsou vlastně pojištěna.

Jako příklad z praxe bychom uvedli pojistnou událost, vzniklou tíhou sněhu či námrazou. Nemovitost lze pojistit na riziko tíhy sněhu a námrazy. Riziko tíhy sněhu zahrnuje škody, které s tímto poškozením přímo souvisí. Například poškození fasády či izolace při tání sněhu. Pokud se však voda v tomto procesu dostane i do vnitřních prostor objektu a poničí vybavení či vnitřní konstrukci, jedná se už o pojištění domácnosti na riziko tíhy sněhu. Nutno říci, že pokud zateklo do domu při tání sněhu, ale střecha nebyla staticky ani nijak tíhou poškozena, nelze toto krýt pojištěním rizika tíhy sněhu. Pro tento případ je nutné pojištění rizika zatečení atmosférických srážek.

Obecně platí, že pojištění nemovitosti, je založeno zejména na pojištění konstrukcí, které se nemovitosti přímo týkají a byly pojistnou událostí poškozeny. Jakmile dojde za přičinění pojistné události k poškození vybavení stavby, je nutné mít pojištění domácnosti.

Průměrná hodnota pojištěných katastrofických škod je ve světě za posledních 10 let 1 125 mld. Kč. V Evropě je tato hodnota 119 mld. Kč.

Vichřice, záplavy, zemětřesení či tsunami napáchají každoročně ve světě škody ve výši několika stovek miliard korun. V posledních letech si příroda významně zahrává i s majetkem Čechů a živelní škody na našem území už nejsou zdaleka nic nečekaného. Bránit se těmto vlivům nemůže, avšak můžeme jim předejít pojištěním majetku na vybraná rizika. Česká asociace pojišťoven v této problematice vytvořila průzkum, který je zaměřen na znalost občana a toho, na co je vlastně pojištěna jeho nemovitost a zda rozumí obecné metodologii škodového pojištění. Jak tedy průzkum dopadl?

Z průzkumu vyplývá, že většina Čechů má zprostředkovanou zkušenost (79 %) s pojistnou událostí způsobenou přírodními živly, bezprostředně pak utrpělo škodu způsobenou živlem 14 %. Největší strach má veřejnost z požáru, celkem 72 % dotázaných, téměř polovina lidí se - 73 -

obává škod způsobených úderem blesku a vichřicí, 44 %, a třetí nejobávanější škodou je krupobití celkem 41 % dotázaných. Je podivu hodné, že škody, jakými jsou povodně a které již poměrně často zužují obyvatelé podél menších toků či větších řek, nevyvolávají v občanech takové obavy, jako ostatní uvedené. Praxe je však taková, že povodně jsou v ČR nejčastějším typem pojistné události. Průměrná výše pojistné události, způsobené povodní, se pohybuje okolo 167 tis. Kč. Druhým nejobvyklejším živlem je vichřice, kde výše škody představuje bezmála 30 tis. Kč. Na třetí pozici je pak krupobití, které páchá škodu v průměrné výši 47 tis. Kč. Požár je z pohledu četnosti výskytu na posledním místě, průměrná škoda z jedné takové události ale činí bezmála 500 tis. Kč, což je logickým důvodem toho, proč patří mezi nejobávanější.

Výsledkem provedeného výzkumu byla skutečnost, že z množství dotázaných třetina neví, jaká jsou vlastně pojistitelná rizika, neznají základní pojmy jako nová cena, časová cena, apod. Pro majitele majetku je priorita platit co nejnižší pojistné, už ho ale nezajímá, jaká rizika jsou mu za to pojišťovnou kryta. Ve většině případů jsou tedy nemovitosti podpojištěny. Dále si lidé neuvědomují důležitost aktualizovat pojistné smlouvy. Majitel nemovitosti neřeší pojistnou smlouvu, když přistaví objekt ke stávajícímu rodinnému domu nebo ho jen zrekonstruuje. Došlo ale i ke kladnému zjištění. Bylo prokázáno, že 98% dotázaných si umí poradit s tím, jak informovat pojišťovnu v případě pojistné události. V dnešní době je několik způsobů, jak toto provést. Vyplnění dotazníku na internetu počínaje, písemným oznámením konče. Stále je však problém v jakési počítačové gramotnosti obyvatelstva obecně. Dochází k chybování při vyplňování internetových dotazníků, v přikládání příloh a všemu okolo. Dále jde také o ponaučitelnost občanů. Lidé ke své nemovitosti přistupují laxně. Neuchovávají doklady či faktury o nákupu větších vybavení do domácností, neevidují náklady vynaložené na celkovou stavbu, a další. V případě pojistné události tyto doklady velmi urychlí proces vyplacení pojistné částky.

- 74 -

Zdroj: Struktura pojistného trhu dostupná na internetových stánkách České asociace pojišťoven: http://cap.cz/Folder.aspx?folder=Lists%2fMenu%2fPr%C5%AFvodce+poji%C5%A1t%C4%9Bn%C3%ADm% 2fPoji%C5%A1t%C4%9Bn%C3%AD+dle+druhu+rizika%2fPoji%C5%A1t%C4%9Bn%C3%AD+majetku

Pojistné události založené na přírodním živlu Ukazate l

Pojistné události celkem škody z tíhy sněhu škody z povodní vichřice a krupobití Počet pojistných událostí celkem škody z tíhy sněhu škody z povodní vichřice a krupobití

1 - 12 / 2012 1 - 12 / 2013 Pojistné události (tis. Kč) 2 243 355 Kč 9 315 909 Kč 151 446 Kč 124 402 Kč 356 624 Kč 7 457 780 Kč 1 735 285 Kč 1 733 727 Kč Počet pojistných událostí (ks) 52 572 92 185 8 626 7 744 9 998 47 041 33 948 37 400

Zdroj: Předběžné údaje ČAP 27.1.2014 / autor

- 75 -

Index 112/2013 k 1-12/2012 415,3 82,1 2 091,2 99,9 175,3 89,8 470,5 110,2

4. Stanovení pojistné hodnoty rodinného domu V tuto chvíli působí na pojistném trhu v České republice 51 pojišťovacích subjektů. Produkt pojištění nemovitosti nabízí 14 pojišťovacích subjektů. Jak bylo v celé práci vysvětleno, pro stanovení pojistné hodnoty se používají tři základní metody. První metoda je, že si pojistnou hodnotu stanoví sám majitel nemovitosti a v případě pojistné události si za tuto výši ceny sám ručí. Druhou metodou je provedení ocenění odhadcem, který aplikuje nákladovou metodu pro zjištění nové či časové ceny nemovitosti podle cenového přepisu. Třetí metodou je tzv. indexovaná metoda, která je založena na výpočtu z pořizovací ceny majetku. V praxi je pojistná hodnota cena nová, neboli reprodukční cena.

Pro stanovení pojistné hodnoty byly vybrány dvě pojišťovny, které mají největší podíl na pojistném trhu. Jsou to Česká pojišťovna a.s. a Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group.

4.1. Zadání nemovitosti Základní údaje Okres:

Příbram

Obec:

Svaté Pole

Adresa:

Svaté pole 13, Dobříš 263 01

Parcela č.:

20/1

Stáří stavby:

8 let

Stáří rekonstrukcí:

0 let

Rok uvedení do užívání:

2006

Údaje pro potřeby ocenění

Vybavenost stavby:

Vybaveno standardními prvky

Druh stavby:

Budova – zděná s dvěma nadzemními podlažími

Využitá stavby:

Rodinný dům

Rodinný dům:

typ B

Konstrukce:

zděná

Počet nadzemních podlaží:

1 - 76 -

Podsklepení:

nepodsklepený objekt

Typ střechy:

se sklonitou střechou

Umístění:

volně stojící v rámci bývalé zemědělské usedlosti

Obestavěný prostor:

1 040,74 m3

Zastavěná plocha nemovitosti:

186,68 m2

Pořizovací hodnota nemovitosti

3 969 000 Kč

(doloženo náklady na stavbu majitelem)

4.2. Aplikace metody indexové a podle cenového předpisu •

Pro stanovení nové ceny metodou indexovou slouží vzorec: CNP = PC x Ki

V tomto případě se jedná o stavbu postavenou v letošním roce 2014. Proto tedy nebude zohledněn koeficient indexu změn cen staveb. CNP = 3 969 132 Kč ≈ 3 969 000 Kč

Pořizovací cena je doložena fakturami za materiál a práci od majitele nemovitosti. •

Pro stanovení nové ceny podle cenového přepisu je postup složitější. Pro uvedení příkladu v této práci bude výpočet zjednodušen.

Cena se stanoví podle vzorce: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x OP

Základní ce na (dle cenového pře dpisu 441/2013 Sb.)

1 975 Kč

Koeficie nt vybave nosti stavby K4

1,00

Koeficie nt místa stavby K5

1,00 2,126

Koeficie nt změ ny ce n staveb Ki

3

Obestavě ný prostor OP

1 040,74 m NC = 1 975 x 1,00 x 1,00 x 2,126 x 1 040,74 = 4 369 911 Kč ≈ 4 370 000 Kč

Ačkoliv se jedná o objekt umístěný ve vesnici s méně než 1000 obyvateli, je zohledněn koeficient polohy 1,00. Je tomu tak z důvodu, že obec se nachází 3 km od města, které má

- 77 -

více jak deset tisíc obyvatel a veškeré náklady spojené se stavbou jsou v tržních hodnotách pro oblast Prahy – západ.

Porovnání výsledných hodnot

Použitá metoda

Nová cena (zaokrouhleno na tisíce)

Metoda indexová

3 969 000 Kč

Metoda podle cenového předpisu

4 370 000 Kč

Výše uvedeným porovnáním byl zjištěn rozdíl mezi vypočtenými pojistnými hodnotami ve výši 401 000 Kč. Oceněním byl zjištěn rozdíl pojistných hodnot o 9%. Metoda stanovení pojistné hodnoty podle cenového předpisu je považována za přesnější metodu. Pokud by byla v praxi sjednána pojistná částka nižší, ve výši 3 969 000 Kč, například na základě výběru, že si pojistnou hodnotu určí majitel sám, mohlo by dojít v rámci 9% rozdílu hodnot k podpojištění nemovitosti.

Nutno podotknout, že objekt byl realizován svépomocí jeho majitele. Na většinu částí budovy byly vynaloženy jiné náklady, než kdyby nemovitost realizovala stavební firma „na klíč“

4.3. Stanovení pojistné hodnoty pojišťovnou 4.3.1. Česká pojišťovna a.s. Jedná se o univerzální pojišťovnu s více než 185letou bohatou tradicí poskytování životního i neživotního pojištění. Po znovuzavedení konkurenčního prostředí v roce 1991 zůstává největší pojišťovnou na českém pojistném trhu. Česká pojišťovna spravuje téměř osm milionů pojistných smluv a její tržní podíl na domácím trhu dosahuje 25,3 procent7.

Pro stanovení pojistné hodnoty byl zvolen on-line způsob přímo na webu České pojišťovny. Po zaevidování všech potřebných údajů nám je nabídnuto několik variant pojištění majetku. Všechny nabídky a výpočet pojistné hodnoty je založen na obestavěném prostoru nemovitosti. Nejdříve je však nutné zadat základní informace o objektu. Hlavně polohu objektu

7

http://www.ceskapojistovna.cz/profil

- 78 -

a informace o konstrukci domu. Dále typ střechy, zda je objekt patrový či přízemní, konstrukce objektu je zděná či dřevěná a zda je podsklepený nebo nepodsklepený.

1. Varianta - start Tato varianta zahrnuje: - pojištění rodinného domu - pojištění vedlejších staveb v pojistné hodnotě 20 000 Kč - pojištění na rizika základních živlů v celkové pojistné hodnotě 6 620 000 Kč

- výše pojistného 4 788 Kč

2. Varianta – standard Tato varianta zahrnuje pojištění: - rodinného domu - vedlejších staveb 660 000 Kč - na rizika základních živlů v celkové pojistné hodnotě 7 260 000 Kč - rizik povodně a záplavy v celkové pojistné hodnotě 7 260 000 Kč - vodovodních rizik v celkové pojistné hodnotě 7 260 000 Kč - poškození a zničení skel domu i vedlejších staveb pojistné hodnoty 20 000 Kč - pomoc řemeslníka v nouzi v pojistné hodnotě 10 000 Kč

- výše pojistného 6 421 Kč

3. Varianta – exclusive Tato varianta zahrnuje pojištění: - stejný balíček, jako varianta standard, plus - odcizení věcí krádeží vloupáním nebo loupeží v celkové pojistné hodnotě 10 000 Kč - poškození pachatelem při pokusu vloupání v hodnotě 10 000 Kč - poškození elektroinstalace a el. zařízení přepětím v hodnotě 10 000 Kč - přestěhování a náhradní ubytování v hodnotě 20 000 Kč - právní pomoc při řešení sporů 30 000 Kč

- výše pojistného 7 725 Kč

- 79 -

4. Varianta – exklusive plus Tato varianta zahrnuje pojištění: - stejný balíček rizik, jako varianta exklusive s vyšší pojistnou hodnotou 7 280 000 Kč - poškození zateplené fasády hlodavci, ptáky či hmyzem v hodnotě 10 000 Kč - poškození a zničení zahrady v hodnotě 20 000 Kč

- výše pojistného 8 098 Kč

5. Varianta – exklusive max Tato varianta zahrnuje pojištění: - stejný balíček rizik jako varianta Exclusive plus - náhrada výdajů za ztrátu vody v hodnotě 10 000 Kč - úklid sněhu při úrazu či nemoci v hodnotě 2 500 Kč - zahradní práce, sekání dřeva při úrazu či nemoci v hodnotě 2 500 Kč - vandalismus v celkové pojistné hodnotě 20 000 Kč - sprejerství v hodnotě 20 000 Kč - poškození domu a vedlejších staveb nárazem vozidla v hodnotě 7 280 000 Kč - odpovědnosti vlastníka nemovitosti v hodnotě 3 500 000 Kč

- výše pojistného 8 932 Kč

Dle zadaných parametrů jsme došli k výsledku, že pojistná hodnota byla stanovena na minimálně 6 620 000 Kč a na maximálně 7 280 000 Kč. Ve vyšší hodnotě je započítána pojistná hodnota vedlejších staveb 660 000 Kč.

4.3.2. Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group je druhou největší pojišťovnou na tuzemském trhu. Byla založena v roce 1991 jako první komerční pojišťovna na území bývalého Československa. Její podíl na celkovém předepsaném pojistném v ČR je 20,5 %. Je univerzální pojišťovnou, která nabízí plný sortiment služeb a všechny standardní druhy

- 80 -

pojištění jak pro občany, tak pro klienty z řad firem od drobných podnikatelů až po velké korporace. Kooperativa je součástí koncernu Vienna Insurance Group (VIG)8.

Pro stanovení pojistné hodnoty je znovu zvolen on-line způsob přímo na webu pojišťovny Kooperativa. V první řadě je po zadavateli požadován typ rodinného domu. Výběr je sestavený podle zákona o oceňování majetku a příslušné oceňovací vyhlášky. Výpočet pojistné částky je zde založen na plošných mírách objektu, tedy na zastavěné ploše. V našem případě má každé podlaží stejnou zastavěnou plochu. Uvedeme tedy do výpočtu hodnotu 2x 186,68 m2. Systém povolí zadat pouze zaokrouhlenou hodnotu, takže tedy 187 m2. Po zadání všeho potřebného nám systém nabídne dvě základní varianty pojištění.

1. Varianta – prima Tato varianta zahrnuje pojištění: - krytí základních rizik (například povodeň, zemětřesení, pád stromu, atd.) v celkové pojistné hodnotě 5 690 000 Kč - movitých předmětů v celkové hodnotě 35 000 Kč - stavebních součástí v hodnotě 25 000 Kč - elektromotorů (zkrat či přepětí) v hodnotě 10 000 Kč

- výše pojistného 5 690 Kč

2. Varianta – komfort Tato varianta zahrnuje pojištění: - veškerá rizika uvedená a spadající pod variantu prima, plus - movitých předmětů v hodnotě 70 000 Kč - stavebních součástí v hodnotě 50 000 Kč - elektromotorů (zkrat či přepětí) v hodnotě 10 000 Kč - nezjištěného vandala v hodnotě 30 000 Kč - přepětí, podpětí v hodnotě 30 000 Kč - zatečení atmosférických srážek v hodnotě 20 000 Kč - mechanického poškození vnějšího pláště budovy zvířetem v hodnotě 20 000 Kč - vodovodní nebezpečí v hodnotě 20 000 Kč 8

http://www.koop.cz/o-nas/zakladni-informace/

- 81 -

- havárie rozvodů v hodnotě 5 000 Kč - úklidu a úpravy pozemku postiženého živelnou událostí v hodnotě 10 000 Kč

- výše pojistného 7 966 Kč

Dle zadaných parametrů jsme došli k výsledku, že pojistná hodnota byla stanovena na 5 690 000 Kč. Pojistná hodnota zahrnuje i pojištění movitého majetku od 35 do 70 000 Kč.

4.4. Sumarizace pojistných hodnot Způsob stanovení pojistné hodnoty

výše pojistné hodnoty

výše pojistného

- metoda indexová

3 969 000 Kč

- metoda podle cenového předpisu

4 370 000 Kč

- Česká pojišťovna a.s.

6 620 000 Kč

6 461 Kč

- Kooperativa pojišťovna, a.s.

5 690 000 Kč

5 690 Kč

Z výše uvedeného vyplívá, že nejvyšší pojistná hodnota byla stanovena u České pojišťovny a.s.. Oproti pojišťovně Kooperativa stanovuje Česká pojišťovna pojistnou hodnotu podle obestavěného prostoru objektu. Je však zajímavé, že při zadávaní hodnot zastavěnosti a objemových jednotek, došlo ve výsledku k poměrně velkému rozdílu výsledných hodnot. V obou případech byly hodnoty zadány správně a objekty byly správně vybrány.

- 82 -

Závěr V České republice je oceňování podřízeno Zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a příslušné oceňovací vyhlášce. V této práci je aktuálně použita Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Většinu základních pojmů oboru pojišťovnictví objasňuje Zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů. Je řada dalších potřebných pojmů ke stanovení pojistné hodnoty, které objasňuje mnoho dalších legislativních pramenů, jakými jsou například Stavební zákon, Zákon o katastru nemovitostí nebo Občanský zákon.

Správné stanovení pojistné hodnoty je založeno na naprosté znalosti k tomu potřebných pojmů. Jedná se zejména o typy staveb, jejich konstrukci, dispoziční řešení a další. V oboru pojišťovnictví je to obdobné. Aby se odhadce mohl plnohodnotně věnovat tomuto oboru, musí mít přehled a hlavně znalosti veškeré problematiky a veškerých k tomu potřebných pojmů. Obor pojišťovnictví zahrnuje nemalé množství těchto pojmů.

V diplomové práci jsou objasněny základní metody pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti, kterými jsou metoda porovnávací, nákladová a výnosová. Jedná se o nejpoužívanější metody aplikované v praxi. Každá metoda zahrnuje určité aplikační postupy, které jsou v práci popsány a definovány.

Pro stanovení pojistné hodnoty se v praxi nejčastěji používají metody stanovení nové nebo časové ceny. Z pohledu oceňování je pro tento účel jednoznačně aplikována metoda nákladová. V práci je kompletně popsán její postup, jsou vysvětleny potřebné koeficienty a metody jejich zjištění.

Pojistná hodnota nemusí být jen odhadnuta. V praxi jsou nabízeny celkem tři základní metody, jak lze určit pojistnou hodnotu. První metodou je již zmíněná nákladová metoda, kterou lze aplikovat jednak podle oceňovací vyhlášky (cenového předpisu) nebo jako reprodukční cenu, například rozpočtováním. Druhou metodou je metoda indexování, která je založena na pořizovací ceně nemovitosti, kterou sdělí odhadci majitel nemovitosti nebo je možno ji vyčíst z některých dokumentů dostupných ke stavbě. Poslední třetí metodou je

- 83 -

možnost majitele či pojistníka určit si pojistnou hodnotu dle vlastního stanovení, kdy on sám si v případě pojistné události ručí za její výši.

Analýzou pojistného trhu byl zjištěn počet aktivních pojišťoven, které nabízejí produkt pojištění nemovitosti. Těchto pojišťoven je na českém pojistném trhu aktuálně 14 a nabízejí od dílčího pojištění rizik po komplexní pojištění rizik.

V závěru práce je prakticky stanovena pojistná hodnota rodinného domu. Zároveň jsou vybrány dvě největší pojišťovny na pojistném trhu, prostřednictvím kterých je stanovena pojistná hodnota vybrané nemovitosti.

- 84 -

Seznam použité literatury Monografie 1. Bradáč, A., Fiala, J. Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). Praha: Linde Praha, 1996. ISBN 80-7210-017-4. 2. Ducháčková, E., Daňhel, J. a kol. Pojistné trhy. Praha: Professional Publishing, 2012. ISBN 978-80-7431-078-2. 3. Ducháčková, E. Principy pojištění v pojišťovnictví. 3. aktualizované vydání. Praha: Ekopress, 2009. ISBN 978-80-86929-51-4. 4. Němeček, A., Janata, J. Oceňování majetku v pojišťovnictví. Praha: C. H. Beck, 2010. ISBN 978-80-7400-114-7. 5. Ort, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ, 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. 6. Ort, P. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Praha: Leges, 2013. ISBN 978-80-87212-77-9. 7. Ort, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ, 2007. ISBN 97880-7265-101.

Legislativa 1. Zákon č. 151/1997 Sb. – o oceňování majetku 2. Zákon č. 256/2013 Sb. – o katastru nemovitostí 3. Zákon č. 40/1964 Sb. – občanský zákoník 4. Zákon č. 183/2006 Sb. – stavební zákon 5. Zákon č. 277/2009 Sb., o pojišťovnictví 6. Zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů 7. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb. (oceňovací vyhláška)

Šedé zdroje •

Zuzana Velčková – Stanovení hodnoty pojištěného majetku

•

Lenka Přečková - Oceňování majetku pro potřeby pojišťovnictví

- 85 -

Elektronické zdroje •

www.cap.cz

•

www.cnb.cz

•

www.ceskapojistovna.cz

•

www.koop.cz

•

www.ocenovaninemovitosti.cz

- 86 -