Způsob označování nemovitostí pro účely vedení jejich evidence

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva

Bakalářská práce

Způsob označování nemovitostí pro účely vedení jejich evidence

Renata Kamínková

2008

„Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: Způsob označování nemovitostí pro účely vedení jejich evidence zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny“.

………………………………………….. 1 1

Dovoluji si touto cestou vyslovit poděkování vedoucí mé bakalářské práce, doc. JUDr. Ing. Milanovi Pekárkovi, CSc., za podněty, připomínky a za odborné a metodické vedení při zpracování předmětné problematiky.

2 2

1) ÚVOD Aby právní úkon byl jasný, určitý a srozumitelný, je potřeba náležitě označit předmětnou nemovitost. Označování nemovitostí je upraveno zákonem ČNR č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. Velmi důležité je vymezení nemovitostí, které jsou předmětem katastru a vymezení označování nemovitostí v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru. Pozemky musí být označeny parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, rozlišením na pozemkovou nebo stavební parcelu (v případě, že pozemky jsou v katastrálním území evidovány ve dvou číselných řadách). Zemědělské a lesní pozemky s neexistujícími hranicemi v terénu a sloučenými do větších půdních celků evidované v dočasné zjednodušené evidenci (až do doby jejich zobrazení v katastrální mapě, nejpozději do ukončení pozemkových úprav podle zákona č. 284/1991 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech, v platném znění) musí být označeny tak, že se uvede parcela ve zjednodušené evidenci - původ pozemkový katastr (nebo evidence nemovitostí či přídělový plán nebo jiný odklad), katastrální území, rozlišení mezi pozemkovou nebo stavební parcelou. Budovy musí být označeny pozemkem, na němž stojí, číslem popisným či evidenčním (případně způsobem jejího využití, jestliže se popisné ani evidenční číslo nepřiděluje), příslušností k části obce (liší-li se název části obce od katastrálního území pozemku, na němž je postavena budova). Začátek své práce věnuji obecnému úvodu, po němž následuje kapitola věnovaná pramenům právní úpravy použitých v mé práci. Za důležitou část považuji kapitolu třetí, kde charakterizuji základní pojmy obsažené v mé práci. Dále se věnuji definování typů a způsobů využití stavby, obecnému seznámení s pojmy katastr nemovitostí, evidence nemovitostí a způsobem označování nemovitostí. Další důležitou kapitolou je kapitola číslo 8, kde jsou uvedeny praktické příklady s použitím dostupné judikatury. Poté následuje obecný závěr mé práce.

3 3

2) PRAMENY PRÁVNÍ ÚPRAVY Ve své práci budu vycházet z následujících pramenů : ze zákona ČNR č.344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů, označovaný jako katastrální zákon (dále jen KatZ). Tímto zákonem byla zrušena, s účinností od 1.1.1993, evidence nemovitostí a zřízen katastr nemovitostí. Dále ze zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZápZ), s účinností od 1.1.1993 určuje, jakým způsobem se do katastru provádějí zápisy věcných práv. Z obecné právní úpravy vyplývající ze zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ObčZ). Ze zákona č. 500/2004 Sb., označovaný jako Správní řád (dále jen SprŘ). Také z vyhlášky č. 26/2007 Sb. Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů a zákon ČNR č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, označovaná jako katastrální vyhláška (dále jen VyhKat). Podrobněji upravuje předmět a obsah katastru, činnosti při správě katastru a obnově katastrálního operátu, zeměměřické činnosti pro účely katastru, vyhotovování geometrických plánů a upřesněných přídělových plánů a vytyčování hranic pozemků, označování územních hranic obcí a hranic pozemků trvalým způsobem, postup při vkladu, záznamu a poznámce. Ze zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů, je označován jako zákon o vlastnictví bytů (dále jen BytZ). Z vyhlášky 162/2001 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí České republiky, ve znění

pozdějších

předpisů

(dále

jen

PosÚKat),

stanoví

podmínky

a formy pro poskytování údajů z katastru. Ze zákona č. 254/2001 Sb., o vodách, ve znění pozdějších předpisů, označovaný jako vodní zákon (dále jen VodZ), se v katastru evidují přehrady, hráze, jezy, stavby, které se k plavebním účelům zřizují v korytech vodních toků nebo na jejích březích, stavby k využití 4 4

vodní energie a stavby odkališť, pokud jsou spojené se zemí pevným základem. A ze zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech, v platném znění (dále jen ZPozÚpr), obsahuje ve svém ustanovení § 11 odst. 12 pravidlo pro označování nemovitostí v listinách předkládaných k zápisu do katastru

5 5

3. POUŽITÉ ZÁKLADNÍ POJMY Budova je nadzemní stavba, spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Musí mít nejméně dva prostorově uzavřené samostatné užitkové prostory ( s výjimkou hal ) a rozhodnutím vlastníka lze za budovu považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy Budova rozestavěná je budova alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží. Pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a budova, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje. Dále také pokud na ni dosud nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí. Byt je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Byt rozestavěný je místnost nebo soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení. Pokud je rozestavěn v domě s byty a nebytovými prostory, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Důležitým pojmem pro moji práci je evidence nemovitostí, tedy soupis a popis vybraných nemovitostí doplněný evidencí zákonem stanovených užívacích a vlastnických vztahů k nim. Nemovitosti byly geometricky zobrazeny na pozemkových mapách. Evidence nemovitostí se vedla v letech 1964 – 1992 na podkladě zákona č. 22/1964 Sb. Evidenční číslo je číslo, kterým se označují budovy a objekty, které slouží k prozatímnímu nebo občasnému bydlení ( zahradní domky, chaty apod. ) a nejsou označeny popisným číslem. Části obce mají samostatné evidenční číslo budov. Dalším důležitým pojmeme je pojem katastr. Což je zobrazení a soupis pozemkového majetku, určený původně pro vyměření pozemkové daně, vede se od roku 1993. Dnes je doplněn pojmem „nemovitostí“ a tvoří ucelený, průběžně aktualizovaný informační systém o pozemcích, o vybraných nadzemních budovách spojených se zemí pevným základem, o bytech a nebytových prostorech, které jsou vymezeny jako jednotky podle BytZ a o prvních vztazích, které se k nim vážou. 6 6

Katastrální mapa je polohopisná mapa velkého měřítka ( do 1 : 5 000 včetně ) s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru nemovitostí. Předměty obsahu katastrální mapy se vyznačují standardizovanými mapovými značkami. Pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků a budovy se zobrazují průnikem nebo průmětem svého vnějšího obvodu. Katastrální mapy jsou státním mapovým dílem. Existuje také pojem digitální katastrální mapa, která má svůj obsah zaznamenám číselně a je možno jej prostřednictvím výpočetní a zobrazovací techniky znázornit nebo jinak účelově využít. Katastrální území je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru nemovitostí společně evidovaný soubor nemovitostí. V katastru nemovitostí je označeno šestimístným číselným kódem jednotného číselníku prostorových jednotek. Základním pojmem je také nemovitost, tedy pozemek a stavba spojená se zemí pevným základem ( § 119 Obč.Z ). Předmětem katastru nemovitostí jsou všechny pozemky, vybrané nadzemní budovy spojené se zemí pevným základem a byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle BytZ. Parcela je obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen svislým průmětem hranic v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku „zastavěné plochy a nádvoří“. Pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou. Parcelní číslo je číslo, kterým je označena parcela shodně ve všech částech katastrálního operátu v jednom katastrálním území. Parcelní číslo ve tvaru zlomku se skládá z kmenového čísla v čitateli. Parcely se v každém katastrálním území označují arabskými čísly, buď ve dvou číselných řadách, odděleně pro pozemkové a stavení parcely, nebo v jedné číselné řadě bez ohledu na druh pozemku. Dalším velmi významným pojmem je číslo popisné, kterým se označuje v obci každá samostatná budova ( popř. soubor budov ) trvalého charakteru ( obytná, provozní, obchodní ), která je oddělena od jiné budovy. Každá budova se označuje pouze jediným číslem popisným nebo evidenčním. Spojí-li se dvě nebo více budov v jednu, má tato budova všechna čísla původních budov do nového rozhodnutí obce o přečíslování budov. Části obce mají samostatné popisné číslování budov. 7 7

Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemku. Podle § 5 odst. 3 KatZ, katastrální úřad provádí zápis do katastru vkladem, záznamem nebo poznámkou. Poznámka je druh zápisu do katastru nemovitostí, který má vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti, která je předmětem evidování v katastru nemovitostí ( na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení soudu, správce daně, správce podniku, osoby oprávněné provádět veřejné dražby nebo k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána ). Poznámka má pouze signalizační charakter a upozorňuje, že o nemovitosti bylo zahájeno určité řízení nebo vlastník nemovitosti má určité omezení dispozičních práv. Vklad je další z druhu zápisu práva k nemovitosti do katastru nemovitostí na základě rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu práva, který má za následek vznik, změny a zánik práva k nemovitosti, která je předmětem evidování v katastru nemovitostí. Záznam je poslední druh zápisu práv k nemovitosti do katastru nemovitostí, který nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti, která je předmětem evidování v katastru nemovitostí.

8 8

4. TYPY A ZPŮSOBY VYUŽITÍ STAVBY Název zemědělská usedlost

Zkráceně zem. used.

bytový dům

byt. dům

rodinný dům

rod. dům

stavba pro rodinnou rod. rekr rekreaci

stavba pro shromaž. shromažďování většího počtu osob

stavba pro obchod

stavba zařízení

obchod

ubytovacího ubyt. zař.

Význam Zemědělská usedlost (statek), soubor staveb, který tvoří zejména usedlost budova s obytnou částí, stodola, chlévy apod. Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena [ § 2 písm. a) bod 1 vyhlášky č. 501/2006 Sb. ]. Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví [ § 2 písm. a) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb. ]. Stavba pro rodinnou rekreaci, jejíž objemové parametry a vzhled, rodinnou rekreaci odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci, a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví [ § 2 písm. b) vyhlášky č. 501/2006 Sb. ]; například rekreační domek, chata, rekreační chalupa, zahrádkářská chata. Stavba s alespoň jedním prostorem určeným pro shromáždění shromažďování nejméně 200 osob, v němž na jednu osobu připadá půdorysná většího počtu plocha menší než 4 m 2 (konferenční sály, divadla, kina, osob koncertní síně, taneční sály, sportovní haly, tribuny apod.) [ § 3 písm. b) vyhlášky č. 137/1998 Sb. , ve znění vyhlášky č. 502/2006 Sb. ]. Stavba s prodejnami a jinými obchodními prostory, velkoprodejny, nákupní střediska, obchodní domy apod. [ § 3 písm. c) vyhlášky č. 137/1998 Sb. , ve znění vyhlášky č. 502/2006 Sb. ]. Stavba nebo její část, kde je poskytováno ubytování a služby ubytovacího s tím spojené (hotel, motel, penzion, turistická ubytovna, zařízení kolej, internát, kemp a skupina 9 9

stavba pro výrobu a výroba skladování

zemědělská stavba

stavba administrativu

zem.stav.

pro adminis.

stavba občanského obč. vyb vybavení

stavba technického tech. vyb. vybavení

stavba pro dopravu garáž

doprava

chat-bungalovů, kulturní nebo památkový objekt využívaný pro přechodné ubytování apod.); stavbou ubytovacího zařízení není bytový a rodinný dům a stavba pro rodinnou rekreaci [§ 2 písm. c) vyhlášky č. 501/2006 Sb. ]. Stavba určená pro průmyslovou, řemeslnou a jinou výrobu, pro výrobu popřípadě pro služby mající charakter výroby, a dále a skladování pro skladování výrobků, hmot a materiálů, kromě zemědělských staveb určených pro skladování [§ 3 písm. e) vyhlášky č. 137/1998 Sb. , ve znění vyhlášky č. 502/2006 Sb. ]. Stavba pro chov hospodářských zvířat, přípravu a skladování produktů živočišné výroby, přípravu a skladování krmiv a steliva, pěstování rostlin, skladování a posklizňovou úpravu produktů rostlinné výroby, skladování a přípravu prostředků výživy, přípravků na ochranu rostlin a rostlinných produktů a pro zemědělské služby [ § 3 písm. f) vyhlášky č.137/1998 Sb. , ve znění vyhlášky č. 502/2006 Sb. ]. Stavba pro správní a řídící složky podniků a organizací, administrativu víceúčelová stavba pro administrativní účely, budova orgánu státní správy a územní samosprávy apod. Stavba pro služby, tělesnou výchovu a rekreaci, kulturu, občanského zdravotnictví a sociální péči, předškolní zařízení, školství vybavení a učiliště, vědu a výzkum apod. Stavba, která je součástí sítě technického vybavení, tj. technického sítě energetické (elektrické silové vedení, plynovod vybavení a teplovod), vodovodní, stokové a telekomunikační, popřípadě jiného vedení (například produktovodu) [§ 3 písm. g) vyhlášky č. 137/1998 Sb. , ve znění vyhlášky č. 502/2006 Sb. ]. Stavba pro zabezpečení dopravy pro dopravu. Objekt popřípadě prostor, který slouží k odstavování nebo parkování silničních vozidel (jednotlivá, řadová nebo hromadná garáž ve smyslu ČSN 736057 a ČSN 736058). 10 1

jiná stavba

jiná st.

víceúčelová stavba

více účel

skleník přehrada

hráz přehrazující hráz př. vodní tok nebo údolí

hráz k nemovitostí zaplavením, povodni

ochraně hráz pod. před při

hráz ohrazující umělou hráz ohr. vodní nádrž

jez

stavba k plavebním plav. úč. účelům v korytech nebo na březích vodních toků

stavba k využití vodní el vodní energie (vodní elektrárna)

stavba odkaliště

odkališ

Stavba jiného než v této tabulce uvedeného způsobu využití Stavba sloužící více účelům (například obchodnímu, stavba administrativnímu, bytovému, rekreačnímu a pod.). Skleník, který je budovou podle § 2 odst. 1 písm. b), d) a e) katastrálního zákona. Vodní dílo podle § 2 písm. a) vyhlášky č. 23/2007 Sb. , 6 o podrobnostech vymezení vodních děl evidovaných v katastru nemovitostí České republiky. Vodní dílo podle § 2 písm. b) bod 1 vyhlášky č. 23/2007 Sb. ,vodní tok nebo o podrobnostech vymezení vodních děl evidovaných v katastru údolí nemovitostí České republiky. Vodní dílo podle § 2 písm. b) bod 2 vyhlášky č. 23/2007 Sb. nemovitostí o podrobnostech vymezení vodních děl evidovaných v katastru před zaplavením nemovitostí České republiky při povodni Vodní dílo podle § 2 písm. b) bod 3 vyhlášky č. 23/2007 Sb. , umělou vodní o podrobnostech vymezení vodních děl evidovaných v katastru nádrž nemovitostí České republiky. Vodní dílo podle § 2 písm. c) vyhlášky č. 23/2007 Sb. o podrobnostech vymezení vodních děl evidovaných v katastru nemovitostí České republiky. Vodní dílo podle § 2 písm. d) vyhlášky č. 23/2007 Sb. ,k plaveb. účelům o podrobnostech vymezení vodních děl evidovaných v katastru v korytech nebo nemovitostí České republiky, na březích vodtoků Vodní dílo podle § 2 písm. e) vyhlášky č. 23/2007 Sb. ,vodní energie o podrobnostech vymezení vodních děl evidovaných v katastru (vodní elektrárna) nemovitostí České republiky. Vodní dílo podle § 2 písm. f) vyhlášky č. 23/2007 Sb. ,o podrobnostech vymezení vodních děl evidovaných v katastru nemovitostí České republiky.

11 1

U budov se zapisuje převažující způsob využití. V informačním systému katastru nemovitostí mohou být uvedeny též zrušené kódy způsobu využití stavby, které není možné nově zapisovat, a to až do doby nejbližší změny v katastru týkající se příslušné budovy. Při obnově katastrálního operátu v rozsahu celého katastrálního území se provede hromadná změna zrušených kódů způsobu využití stavby.

——————————— 1

příloha Technické podrobnosti pro správu katastru, vyhlášky č. 27/2006 Sb.

12 1

5) KATASTR NEMOVITOSTÍ ČESKÉ REPUBLIKY 5. 1. POJEM katastr nemovitostí Katastr nemovitostí České republiky ( dále jen „ katastr nemovitostí „ ) se zabývá podrobným evidováním nemovitostí.2 Představuje soupis, popis a geometrické a polohové určení vybraných nemovitostí na území státu a jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Tento ucelený, průběžně aktualizovaný, počítačově ovládaný informační systém o pozemcích, vybraných stavbách ( budovách ) a o vybraných bytech a nebytových prostorech tvoří jeden ze základních informačních systémů státní ( veřejné ) správy v České republice. V katastru nemovitostí se evidují takové údaje, které zabezpečují jeho vysokou společenskou využitelnost. Bude postupně propojován s jednotlivými odvětvovými informačními systémy, např. s evidencí obyvatel ( EO ), s automatizovaným daňovým informačním systémem ( ADIS ), s registrem ekonomických subjektů ( RES ), číselníkem částí obcí apod. Efektivní komunikace těchto informačních systémů vychází z vlastní podstaty katastru nemovitostí, jehož význam a účel je vymezen tak, že „ je zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů ". Údaje o druzích pozemků podávají přehled o rozložení půdního fondu v České republice, každoročně se bilancuje i rozčlenění orné půdy a zemědělské půdy podle výrobních podoblastí.

5. 2. PŘEDMĚT katastru nemovitostí V katastru nemovitostí se evidují : pozemky v podobě parcel budovy byty a nebytové prostory rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory stavby stanovené zvláštním předpisem ——————————— 2

Kuba, B., Olivová, K., Katastr nemovitostí ČR, Linde Praha, a. s., ke stavu 1. 5. 2004, str. 37

13 1

5. 2. 1. Pozemky v podobě parcel Pozemky se evidují jako parcely členěné podle druhů a to : orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty ( = zemědělské pozemky ), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy ( = nezemědělské pozemky ).3 Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Zemědělské a lesní pozemky, jejichž hranice v terénu neexistují ( byly za platnosti dřívějších pozemkových evidencí sloučeny do větších půdních celků ), se evidují v tzv. zjednodušené evidenci s využitím jejich geometrického a polohového určení v operátech dřívějších pozemkových evidencí. Evidují se zejména tyto údaje : příslušnost parcely ke katastrálnímu území parcelní číslo podle dřívější pozemkové evidence s označením jejího druhu ( pozemkový katastr, grafický příděl, evidence nemovitostí ) původní nebo zbytková výměra parcely po provedených majetkoprávních změnách údaj o vlastníku ( číslo listu vlastnictví ) údaj o bonitované půdně ekologické jednotce ( BPEJ ) Údaje zjednodušené evidence půdy jsou podle KatZ součástí katastrálního operátu. Do katastrální mapy se parcely zjednodušené evidence doplňují podle ustanovení § 84 odst. 2 VyhKat na základě využití podkladů dřívějších pozemkových evidencí. O doplnění je nutno informovat vlastníka pozemku. Obdobně lze do katastrální mapy doplnit i parcely v územích s přídělovým operátem za podmínek stanovených v § 84 odst. 5 VyhKat. Doplnění je možné nejpozději při obnově katastrálního operátu přepracováním souboru geodetických informací, pokud to umožňuje kvalita původního zobrazení parcel. Zjednodušená evidence parcel zaniká obnovou katastrálního operátu novým mapováním nebo obnovou provedenou na podkladě pozemkových úprav. Podle doplnění parcel zjednodušené evidence do katastrální mapy se aktualizuje soubor popisných informací katastru nemovitostí.

——————————— 3

Kuba, B., Olivová, K., Katastr nemovitostí České republiky, Linde Praha, a. s., ke stavu 1. 5. 2004, str. 44

14 1

Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen svislým průmětem hranic pozemku v katastrální mapě a označen parcelním číslem, popř. mapovou značkou druhu pozemku. Stavební parcelou je pozemek, evidovaný v druhu pozemku „ zastavěné plochy a nádvoří „. Pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou. Parcely se v každém katastrálním území označují arabskými čísly: a) ve dvou číselných řadách, odděleně pro pozemkové a stavební parcely nebo b) v jedné číselné řadě bez ohledu na druh pozemku. Podle podkladů dodaných pozemkovými úřady se v katastru nemovitostí vyznačují o vztahu bonitovaných půdně ekologických jednotek ( BPEJ ) k parcelám. Údaje o BPEJ se evidují u parcel zemědělských pozemků ( u kterých je vyznačena příslušnost k vlastníku pozemku ) jako pětimístný číselný kód s odpovídající výměrou dílu parcely podle BPEJ, zasahuje-li jich do parcely více. Podrobněji o BPEJ viz Vyhnoj a NařBon. Podle VyhCen je v České republice evidováno v současné době celkem 2199 BPEJ ( základní ceny BPEJ jsou stanoveny od nejnižší 0,70 Kč/1m2 do nejvyšší 14,81 Kč/1 m2, nejvyšší ocenění má BPEJ 30300 ).

5. 2. 2. Budovy Evidují se takové budova spojené se zemí pevným základem, kterým se přiděluje číslo popisné nebo číslo evidenční, nebo kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje, a které nejsou příslušenstvím jiné budovy na téže parcele.4 V katastru nemovitostí se budovy evidují prostřednictvím pozemků, na nichž jsou postaveny, s uvedením čísla popisného nebo čísla evidenčního, popř. s vyznačením způsobu jejich využití, pokud se jim číslo popisné ani evidenční nepřiděluje. U budov s číslem popisným nebo evidenčním se eviduje příslušnost budovy k části obce. Budova je podle KatZ nadzemní stavba, spojená se zemí pevným základem, prostorově soustředěná a navenek uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. BytZ doplňuje tuto definici tak, že budova musí mít nejméně dva prostorově uzavřené samostatné užitkové prostory ( s výjimkou hal ) a že rozhodnutím vlastníka lze za budovu ——————————— 4


15 1

považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může naplnit samostatně základní funkci budovy. Budovy seskupené na pozemku téhož vlastníka, které jsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele a užívané pro jiné než bytové účely ( s výjimkou drobných staveb ), se zobrazují pouze v katastrální mapě jako tzv. „další prvky polohopisu“. Jedná se např. o objekty uvnitř továren, skladových center apod.

5. 2. 3. Byty a nebytové prostory Byty a nebytové prostory, vymezené jako jednotky podle BytZ se evidují pouze v souboru popisných informací ( nikoliv v katastrální mapě ), a to údaji vztaženými k budově, ve které jsou umístěny.5 Byt je místnost nebo souhrn místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení [ § 2 písm. b) BytZ]. Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu [ § 2 písm. c) BytZ]. 5. 2. 4. Rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory Zařazení rozestavěných budov, bytů a nebytových prostorů jako předmětů katastru nemovitostí umožňuje peněžním ústavům poskytovat jejich vlastníkům ( stavebníkům ) hypoteční úvěry na jejich výstavbu či pořízení. Splacení úvěru je zajištěno zástavním právem k těmto nemovitostem. Rozestavěná budova je budova alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční a budova, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud na ni dosud nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí. Protože se však definice prvního nadzemního podlaží v různých předpisech poněkud liší ( např. ——————————— 5


16 1

v DanZ, v české technické normě č. 73 4301 ), je nezbytné, aby celý vnější obvod stavby budovy byl již dostatečně nad terénem, aby jeho průmět mohl být zobrazen do roviny katastrální mapy a označen číslem stavební parcely. Rozestavěný byt je místnost nebo soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí [ §2 písm. e) BytZ ]. Rozestavěný nebytový prostor je místnost nebo soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí [ § 2 písm. f) BytZ].

5. 2. 5. Stavby stanovené zvláštním předpisem Tyto stavby, spojené pevným základem se zemí, nejsou dosud jednoznačně vymezeny žádným obecně závazným právním předpisem6 Předpokládalo se, že by se mělo jednat především o výrazné stavby na zemském povrchu, jako jsou např. tělesa vodních přehrad, chladící věže jaderných elektráren apod. První průlom do těchto reálných úvah však přinesl nový VodZ, který uvádí, že v katastru nemovitostí se evidují podle § 20 odst. 1 VodZ přehrady, hráze, jezy, stavby, které se k plavebním účelům zřizují v korytech vodních toků nebo na jejich březích, stavby k využití vodní energie a stavby odkališť, pokud jsou spojené se zemí pevným základem. Platnost tohoto ustanovení vodního zákona je však posunuta až od 1. 1. 2007 s tím, že vlastníci uvedených vodních děl jsou povinni nejpozději do 1. ledna 2011 předložit příslušnému katastrálnímu úřadu ( KP ) podklady potřebné pro zapsání těchto staveb a vyznačení ochranných pásem podle § 20 odst. 2 VodZ do katastru nemovitostí. Podrobnosti vymezení těchto vodních děl, jak je uvedeno § 20 odst. 1 VodZ, stanoví Ministerstvo zemědělství v dohodě s Českým úřadem zeměměřickým a katastrální vyhláškou. V současné době tedy nejsou známy podrobnosti evidování těchto staveb, je ale zřejmé, že realizace tohoto ustanovení v obou základních částech katastrálního operátu

——————————— 6


17 1

( v souboru geodetických informací a v souboru popisných informací ) by znamenala značné zatížení katastru nemovitostí a nezdá se být v souladu se základním posláním tohoto státního evidenčního systému. V souboru geodetických informací ( v katastrální mapě ) se zobrazují geometricky a polohově určené „další prvky polohopisu“ ( § 5 VyhKat ), z nichž některé jsou „stavbami“, nejsou však obsahem souboru popisných informací.

5. 3. OBSAH katastru nemovitostí Katastr nemovitostí obsahuje7 : geometrické a polohové určení nemovitostí údaje o katastrálním území, o parcele, o budově, bytu nebo nebytovém prostoru, o vlastníku nemovitosti a jiném oprávněném, podrobnější údaje katastru nemovitostí údaje o právních vztazích k nemovitostem a o dalších právech k nemovitostem podle katastrálního zákona údaje o bodech podrobného polohového bodového pole místní a pomístní názvosloví. Výběr z nejvíce frekventovaných údajů katastru nemovitostí :

5. 3. 1. Údaje o katastrálním území •

Kód katastrálního území, převzatý z jednotného číselníku prostorových jednotek Českého statistického úřadu

•

Název katastrálního území, včetně tzv. přídomků, které zabezpečují jedinečnost ( neopakovatelnost ) názvů na území republiky

•

Kód a název okresu, k němuž katastrální území patří

•

Kód a název obce, v níž katastrální území leží

•

Kód a název části obce, v níž jsou samostatně číslovány budovy s čísly popisnými nebo s čísly evidenčními

•

Příslušnost katastrálního území k územní působnosti finančního úřadu

——————————— 7


18 1

•

Souřadnice definičního bodu katastrálního území v S-JTSK ( zaokrouhlené na stovky metrů; definiční bod stanovuje Ministerstvo pro místní rozvoj )

•

Výměra katastrálního území v m2 ( je součtem výměr všech parcel v katastrálním území, bez parcel evidovaných zjednodušeným způsobem )

•

Kód výrobní podoblasti pro souhrnné přehledy o půdním fondu

5. 3. 2. Údaje o parcele •

Příslušnost parcely do katastrálního území

•

Druh číslování parcel rozlišující stavební a pozemkové parcely ( v katastrálním území s jednou číselnou řadou parcel jsou všechny parcely značeny jako pozemkové; kódem jsou rozlišeny parcely zjednodušené evidence včetně jejich původu „ PK, GP, EN )

•

Parcelní číslo, které se skládá z kmenového čísla, popř. i z jeho poddělení ( součástí parcelního čísla je ve výjimečných případech i číslo dílu parcely zapsané podle dřívějších předpisů, nově se díly parcel nevytvářejí )

•

Výměra parcely – uvádí se na celé m2 , u parcel zjednodušené evidence se eviduje výměra celé parcely, nebyla-li měněna nebo výměra zbytku parcely po provedených majetkoprávních změnách ( odpisech )

•

Kvalita výměry, která označuje způsob a přesnost výpočtu výměry parcely ( ze souřadnic lomových bodů parcely v S-JTSK, jiným číselným způsobem nebo graficky

•

Druh pozemku a způsob využití pozemku Z celé řady údajů lze upozornit zejména na údaje o parcele, z nichž některé mají praktický

význam např. při oceňování nemovitostí podle Vyučen. Údaje katastru nemovitostí mohou být přímo využívány, mj. i ke stanovení různých přirážek a srážek u některých sazeb a při uplatnění koeficientů, aniž je nutné provádět zvláštní šetření. Např. všechny evidované způsoby využití nemovitostí u zastavěných ploch a nádvoří nebo některé způsoby využití nemovitostí u ostatních ploch, jako jsou „dráhy“, „dálnice“, „silnice“, „ostatní komunikace“, „ostatní dopravní plochy“, jsou zařazeny v kategorii „stavební pozemky“ a oceňovány vyšší základní cenou diferencovanou v některých případech podle velikosti sídel. Evidovaný způsob využití u lesních pozemků jako „les jiný než hospodářský“ ( na výpise z katastru nemovitostí označený jako „nehospodářský les“ ) signalizuje, že takto 19 1

označené lesní pozemky nepodléhají jako „lesy ochranné a lesy zvláštního určení“ dani z nemovitostí. Základní ) úřední cena pozemku, zapsaného v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, trvalý travní porost se zjistí podle bonitovaných půdně

ekologických

jednotek

evidovaných

u

každé

parcely

zemědělské

půdy,

charakterizované vlastnickým vztahem a případné přirážky a srážky z ceny se zjistí z katastrální mapy podle vzdálenosti pozemků od zastavěných částí sídelních útvarů. Popř. z hlediska jejich lokalizace ve vyjmenovaných chráněných územích. Lokalizace parcely podle jejího zobrazení v katastrální mapě a výměra parcely zemědělské půdy umožňuje též stanovení základu daně z pozemku přiřazených průměrných cen zemědělských pozemků v katastrálním území, odvozených z bonitovaných půdně ekologických jednotek.

20 2

6. SPRÁVNÉ OZNAČENÍ NEMOVITOSTÍ Označování domů je určeno zejména k navigaci návštěvníků a poštovních služeb a k evidenci domů pro potřeby veřejné správy. Budova se označuje buď číslem popisným, jde-li o stavbu trvalého charakteru, nebo číslem evidenčním, jde-li o stavbu dočasného nebo rekreačního charakteru. Číslo přiděluje obec rozhodnutím, tabulku s číslem je povinen umístit na své náklady vlastník budovy. Čísla se přidělují postupně v rámci katastrálního území, ale v některých případech se významným budovám (například školám) vyhrazují snadno zapamatovatelná kulatá čísla. Původně se domy a usedlosti pojmenovávaly jménem rodu, rodiny nebo osoby, které v nich bydlely. Později se ve městech začala užívat domovní jména podle domovních znamení, snadno pojmenovatelného a zapamatovatelného sochařského nebo malířského prvku (např. vyobrazení,

rostliny

nebo

předmětu).

Číslování domů bylo uzákoněno v době vlády Marie Terezie. Nejdříve nemělo charakter trvalého označení, ale pořadového čísla v konkrétním soupise, třebaže dům byl číslem až do dalšího přečíslování „popsán“ křídou na vrata či dveře. Číslování se provádělo s pomocí vojska v přirozeném sledu tak, jak lze obec postupně projít, obvykle po směru chodu hodinových ručiček, přičemž se začínalo na nejdůležitějších místech – veřejnými budovami (panské sídlo, fara, rychta, nejbohatší usedlost). Kostely, kaple a neobývané věže se již od dob Marie Terezie nečíslují. Označování domů řeší v naší legislativě zákon o obcích (obecní zřízení), který konstatuje, že budova musí být označena popisným číslem, pokud není stanoveno jinak. Samostatnými popisnými čísly se neoznačují vedlejší budovy, které jsou součástí jednoho celku (např. výrobní haly uvnitř jednoho podniku, garáže při domech, drobné stavby). Stavby určené k individuální rekreaci se označují evidenčními čísly. K usnadnění orientace mohou být v jednotlivých ulicích a na jiných veřejných prostranstvích označeny budovy vedle popisného čísla ještě číslem orientačním. Obecní úřad rozhoduje o tom, jakým popisným, orientačním nebo evidenčním číslem bude budova označena. Každé popisné nebo evidenční číslo budovy musí

být

v

rámci

části

21 2

obce

jedinečné.

Vlastník nemovitosti je povinen na svůj náklad označit budovu čísly určenými obecním úřadem a udržovat je v řádném stavu. Barvu a provedení čísel určuje obecní úřad. Přečíslování budov se provádí jen výjimečně, jsou-li pro to vážné důvody. Nová čísla pak hradí obec ze svého rozpočtu a přečíslování budov ohlásí obec příslušnému katastrálnímu úřadu.

22 2

7. EVIDENCE NEMOVITOSTÍ Vznikla na základě zákona č. 22/1964 Sb. o evidenci nemovitostí, a nahrazuje tak Jednotnou evidenci půdy. Vztah k evidenci nemovitostí měly např. zákon č. 84/1958 Sb. o územním plánování, zákon č. 48/1959 Sb. o ochraně zemědělského půdního fondu, zákon č. 166/1960 Sb. lesní zákon, občanský zákoník č. 40/1964 Sb., hospodářský zákoník č. 109/1964 Sb. a prováděcí vyhláška k zákonu o evidenci nemovitostí č. 23/1964 Sb. Ústředním orgánem státní správy byla, dle vládního nařízení 1/1954 Sb., Ústřední správa geodézie a kartografie, která měla organizační složky na úrovni krajů a okresů. Tato organizace byla nahrazena, na základě zákona č. 2/1969 Sb. o zřízení ministerstev a jiných ústředních orgánů statní správy, Českým úřadem geodetickým a kartografickým, a jako podřízená organizační složka je, zákonem č. 36/1973 Sb. o orgánech geodézie a kartografie, zřízena Krajská geodetická a kartografická správa (se středisky v okresních městech). Od předchozí evidence nastává určitý zlom, neboť předmětem evidence jsou nejen užívací, ale i vlastnické vztahy. Vlastnické vztahy se zakládaly ve dvou etapách: a) 1964-1966 na základě došlých listin na Středisko geodézie (SG), b) 1966-1987 komplexní zakládání právních vztahů k nemovitostem Evidence nemovitostí převzala omezeně zásady pozemkové knihy - legality, formální publicity a speciality. zároveň byla vytvořena zásada univerzálnosti užívacích vztahů. Operát tvořily tyto části: - Měřický operát - Písemný operát (standardních sestav, účelových sestav, listů vlastnictví (LV), výkaz změn (VZ). Standardní sestavy obsahovaly tyto evidenční údaje: 1) seznam uživatelů a vlastníků, 2) rejstřík uživatelů a vlastníků, 3) soupis parcel, 4) evidenční listy (EL), 5) seznam domů s číslem popisným (č.p.) a staveb s číslem evidenčním (č.e.), 6) přehled úhrnných údajů EL. - Sumarizace 23 2

- Sbírka listin, jejímž obsahem byly: měřické náčrty, geometrické plány, záznam podrobného měření změn (ZPMZ), výpočty a další elaboráty, změny vlastnictví, hlášenky, změny užívání, záznam pro další řízení - k zápisu změn, které nebylo možno z různých důvodů v operátu EN provézt. Spolupůsobení Státního notářství při evidence nemovitostí dle zákona č.95/1963 Sb. o státním notářství. Státní notářství mělo mimo jiné v úschově pozemkové a železniční knihy.U nemovitostí přezkoumávalo, především na podkladě zápisů v evidenci nemovitostí (pozemkové knize) a za pomoci účastníků řízení a těch, kterým přísluší práva k nemovitosti, stav závad váznoucích na nemovitosti , které podle provedeného šetření nepozbyly dosud význam. Pokud byla předmětem dědického řízení nemovitost, zasílalo státní notářství orgánu geodézie své pravomocné rozhodnutí, kterým bylo skončeno dědické řízení. Státní notářství provádělo registraci smluv, a zasílalo jejich opisy orgánu geodézie a současně mu sdělovalo, která omezení váznoucí na nemovitostech mají být v evidenci nemovitostí zapsána. Pokud nebyl předmětem smlouvy převod celé nemovitosti nebo bylo předmětem smlouvy pouze zřízení zástavy k nemovitosti, sdělí státní notářství orgánu geodézie zároveň všechny údaje potřebné k tomu, aby právní vztahy k celé nemovitosti a příslušná omezení mohly být v evidenci nemovitostí zapsány. Provedlo-li státní notářství, při nařízení výkonu rozhodnutí soudem prodej nemovitosti, zašle orgánu geodézie potvrzení o tom, komu byla nemovitost prodána a kterým dnem nabyl ten, komu nemovitost byla prodána, vlastnictví. Evidence nemovitostí byla zrušena až zákonem č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí ČR (katastrální zákon). Označování nemovitostí v listinách V listinách, které se týkají řešení právních vztahů k nemovitostem, je nutno uvádět bližší údaje o pozemcích a stavbách. Protože v některých případech nejsou názory na rozsah těchto údajů jednotné, rádi bychom věděli jaké údaje o nemovitostech jsou pro listiny skutečně nutné a jak mají být v listinách správně uváděny. Obecně závazné právní předpisy katastru nemovitostí České republiky jednoznačně stanovují jakým způsobem musejí být v listinách, které se týkají řešení vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a dalších práv a skutečností, uvedeny údaje o jednotlivých nemovitostech. 24 2

V listině musejí být pozemky, budovy, byty a nebytové prostory (které jsou předmětem evidování v katastru nemovitostí) uvedeny způsobem, který vylučuje jejich záměnu. To znamená, že v listině musejí být označeny: pozemky - parcelním číslem a názvem katastrálního území, ve kterém leží, pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem - parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí a názvem katastrálního území, ve kterém leží. budovy - označením pozemku na němž jsou postaveny (názvem katastrálního území a číslem stavební parcely), číslem popisným nebo číslem evidenčním, popř. uvedením způsobu jejich využití (např. stavba pro obchod, stavba pro výrobu a skladování) v případech, pokud se jim číslo popisné ani číslo evidenční nepřiděluje; u budov s číslem popisným nebo číslem evidenčním se uvádí též příslušnost budovy k části obce v případech, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena, rozestavěné budovy - označením pozemku, na němž jsou rozestavěny (názvem katastrálního území a číslem stavební parcely) a označením, že se jedná o rozestavěnou budovu, byty a nebytové prostory označením budovy, ve které jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v budově pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány, rozestavěné byty a nebytové prostory označením pozemku na němž je budova s byty a nebytovými prostory rozestavěna (názvem katastrálního území a číslem stavební parcely), číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v rozestavěné budově s byty a nebytovými prostory, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány, a označením, že se jedná o rozestavěný byt nebo nebytový prostor.

25 2

V katastrálních územích, ve kterých jsou parcely označeny ve dvou číselných řadách (tj. odděleně pro stavební parcely a pozemkové parcely), je nutné toto rozlišení důsledně uvádět i v listině. U stavební parcely je nutné v listině uvádět slova “stavební parcela č. ...” nebo také “st. p. č. ...”. V katastru nemovitostí jsou tyto stavební parcely rozlišeny od ostatních pozemkových parcel kódem druhu číslování parcel a ve výpisech z katastru nemovitostí zkratkou “st.”, popřípadě v dřívějším období znaménkem mínus “ - “ . V katastrálních územích, ve kterých jsou parcely označeny v jedné číselné řadě, není nutné v listině výslovně uvádět, zda se jedná o stavební nebo pozemkovou parcelu. Pokud je předmětem v listině pouze pozemek pod budovou, označí se v listině například takto “pozemek st..p.č.143/3” nebo “pozemek st.p.č. 143/3 pod č.p. 164” nebo “pozemek st.p.č. 143/3 bez stavby”. Výměru parcely, druh pozemku a způsob využití pozemku není nutné v listině uvádět, protože tyto údaje nejsou závaznými údaji pro právní úkony, které se týkají nemovitostí vedených v katastru nemovitostí. Přesto lze doporučit, aby tyto údaje, které jsou uvedeny na výpisech z katastru nemovitostí vyhotovených jako veřejné listiny, byly v listinách uváděny, protože přispívají k úplnější charakteristice předmětné nemovitosti. V případě, že předmětem nemovitosti je v listině pouze budova bez pozemku (bez stavební parcely), označuje se v listině jako budova na pozemku, například “budova č.p. 87 na pozemku st.p.č. 428” nebo “garáž na pozemku p.č. 237/2”. Je-li předmětem v listině budova i s pozemkem na kterém stojí, označují se tyto nemovitosti v listině například takto: “budova č.p. 87 s pozemkem st.p.č. 428 na kterém je postavena” nebo “garáž se zastavěným pozemkem p.č. 237/2” nebo “budova čp. 87 na pozemku st.p.č. 428 a pozemek st.p.č. 428”.

26 2

7. EVIDENCE NEMOVITOSTÍ V mnoha předpisech jsem se setkal s formulací "nemovitosti označené podle údajů katastru" či "nemovitosti označené podle zvláštního předpisu". Jakým způsobem se tedy nemovitosti správně označují? Označování nemovitostí upravuje § 5 odst. 1 písm. a) až f) KatZ. V § 5 odst. 1 písm. a) KatZ. je upraveno označování pozemků. V listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru, musejí být označeny pozemky parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu. Název katastrálního území je nutné v listině vždy uvést výslovně, nelze jej nahradit odkazem na list vlastnictví ani na další přílohy návrhu na vklad, ledaže by takové doklady byly nedílnou součástí všech vyhotovení listiny podléhající zápisu do katastru. Je nutné důsledně používat celý název katastrálního území. Názvy některých obcí se v rámci České republiky vyskytují několikrát, a proto se v zájmu jednoznačné identifikace katastrálních území, která se nazývají podle těchto obcí, k názvům takových katastrálních území přidává přídomek, který blíže geograficky určuje polohu těchto území. U parcel katastru nemovitostí se nemusí uvádět zkratka KN či vypisovat "parcela katastru nemovitostí". Z formulace § 5 odst. 1 KatZ. vyplývá, že parcela, u níž není uveden žádný další údaj o evidenci, ve které je vedena, je parcelou katastru nemovitostí. Je však vždy nutné označovat pozemky údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu, pokud jsou v daném katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách. Vedení pozemků ve dvou číselných řadách znamená, že svou samostatnou číselnou řadu mají stavební parcely (ve smyslu § 27 písm. c) KatZ. pozemky evidované v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří) a svou číselnou řadu pozemkové parcely (ve smyslu § 27 písm. d) KatZ. parcely, které nejsou stavebními parcelami). Rozlišovat stavební a pozemkové parcely uvedením tohoto údaje je nutné, neboť v katastrálním území s parcelami evidovanými ve dvou číselných řadách mohou existovat pozemková a stavební parcela různých vlastníků se stejným parcelním číslem. V § 5 odst. 1 písm. b) KatZ. je upraveno označení parcel, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem. V katastru nemovitostí existují tyto zjednodušené evidence pozemkový katastr, evidence nemovitostí a grafický příděl (na LV v současnosti označovaný 27 2

jako "přídělový plán nebo jiný doklad"). Každá zjednodušená evidence má svou číselnou řadu, proto je nutné vždy označovat parcely, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem, parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením druhu zjednodušené evidence a s uvedením katastrálního území, ve kterém leží. Katastrální úřady považují za dostatečné určení druhu zjednodušené evidence uvedení zavedené zkratky (PK - pozemkový katastr, EN - evidence nemovitostí, GP - přídělový plán nebo jiný doklad /dříve grafický příděl/). I u parcel ve zjednodušené evidenci existuje dvojí číselná řada parcel (číselná řada stavebních parcel a číselná řada pozemkových parcel). Přestože zákon to u parcel ve zjednodušené evidenci výslovně neuvádí, je nutné v případě, že předmětem právního úkonu má být stavební parcela vedená ve zjednodušené evidenci, tuto skutečnost v zájmu jednoznačného určení předmětu právního úkonu uvést. U parcel ve zjednodušené evidenci - původ pozemkový katastr se v důsledku změn hranic katastrálních území mohlo stát, že parcela (nebo její část) vedená v pozemkovém katastru v jednom katastrálním území, je nyní evidována v katastrálním území sousedním. Vzhledem ke skutečnosti, že v katastrálním území, do kterého byla přesunuta parcela ve zjednodušené evidenci - původ pozemkový katastr změnou katastrální hranice, může existovat parcela ve zjednodušené evidenci původ - pozemkový katastr se stejným parcelním číslem, je nutné při specifikaci této parcely uvádět i skutečnost, že byla původně evidována v jiném katastrálním území (např. takto parcela ve zjednodušené evidenci - původ pozemkový katastr č. . původně evidována v k. ú. Katovice, nyní evidována v k. ú. Střela). V některých přesně zákonem stanovených případech je možné podle § 5 odst. 2 KatZ. Též označení převáděné části pozemku v listině písmenem malé abecedy s odkazem na geometrický plán, kterým je tato část vymezena. Tento způsob označení pozemku zákon připouští pouze v případě, má-li být část pozemku sloučena do pozemku sousedícího nebo má-li z více částí vzniknout nový pozemek. Pro žádné jiné nakládání s pozemky nelze použít označení části pozemku písmenkem malé abecedy. Vždy je nutné při použití tohoto způsobu označení předmětu právního úkonu uvést odkaz (nejlépe uvedením jeho čísla a datumu vyhotovení) na příslušný geometrický plán, kterým je daná část pozemku vymezena. Může totiž existovat několik plánů, podle kterých se od jedné velké parcely odděluje vždy díl "a", a pokaždé se může jednat o jinou část této velké parcely. Geometrický plán, kterým je část pozemku vymezena, je totiž jediným dokladem, který 28 2

nezaměnitelným způsobem definuje předmět daného právního úkonu. Pokud by v listině, kde se část pozemku označuje písmenem malé abecedy nebyl odkaz na geometrický plán, kterým je část pozemku vymezena, byl by obsah takové listiny neurčitý. Další podmínkou, která podmiňuje možnost použít pro označení části pozemku v listinách písmenko malé abecedy, je podmínka, že musí z listin předložených pro zápis do katastru vyplývat realizace všech nezbytných právních vztahů podle geometrického plánu, který vymezuje danou část pozemku. To znamená, že v předložených listinách se musí daná situace po právní a vlastnické stránce řešit tak, aby všechny příslušným plánem vymezené díly se sloučily do sousedních pozemků, nebo všechny plánem vymezené části pozemků získal jeden vlastník a došlo k jejich sloučení do nového pozemku. Označování budov evidovaných v katastru nemovitostí je upraveno v § 5 odst. 1 písm. c) KatZ. Budovy je nutné specifikovat v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru označením pozemku, na němž jsou postaveny, číslem popisným nebo evidenčním, případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově nepřiděluje, způsobem jejího využití, a v případě budov s číslem popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena. U budov s číslem popisným či evidenčním se musí uvádět i část obce, protože může existovat několik budov se stejným číslem popisným či evidenčním v jednom katastrálním území. Každá část obce totiž má zpravidla svoji číselnou řadu čísel popisných a evidenčních a zvláště nižší čísla popisná se mohou vyskytovat v daném katastrálním území několikrát. Budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, je nutné označovat pozemkem na němž jsou postaveny a jejich způsobem využití. Při specifikaci způsobu využití je nutné vycházet z údajů vedených v katastru nemovitostí. Způsobem využití budovy tedy je "zemědělská stavba" a nikoli "kravín" apod. Pokud budova ve skutečnosti má jiný způsob využití, než je veden v katastru, je nutné nejpozději společně s návrhem na vklad předložit katastrálnímu úřadu listinu prokazující změnu způsobu využití budovy. Nejpřesněji vyhovuje zákonnému požadavku takovýto způsob označení budovy: zemědělská stavba na stavební parcele č. 196 v k. ú. Vodňany. V uvedeném případě je však předmětem právního úkonu pouze budova. Pokud by se měl právní úkon týkat jak budovy, tak i stavební parcely, na které 29 2

se budovy nelézá, je nutné použít takovouto formulaci: zemědělská stavba na stavební parcele č. 196 a stavební parcela č. 196 vše v katastrálním území Vodňany. Většina katastrálních úřadů toleruje použití formulace zemědělská stavba se stavební parcelou č. 196 jako označení jak budovy tak i stavební parcely, na které se budova nalézá. Tato formulace sice neodpovídá zcela přesně dikci zákona, ale i soudní judikatura 5) se přiklání k názoru, že se jedná o označení budovy i pozemku, které dostatečně určitě vymezuje předmět právního úkonu. Na tomto místě musím upozornit na skutečnost, že pokud bude budova specifikována způsobem "budova čp. 950 na stavební parcele č. 1966 v části obce Pražák v k. ú. Vodňany", jde o označení pouze budovy. V § 5 odst. 1 písm. d) zákona je upraveno označování rozestavěných budov evidovaných v katastru nemovitostí. Rozestavěné budovy je nutné specifikovat označením pozemku, na němž jsou rozestavěny, a označením, že se jedná o rozestavěnou budovu. Z toho vyplývá, že rozestavěnou budovu nelze označit číslem popisným nebo evidenčním, neboť rozestavěnou je právě jen do přidělení čísla popisného nebo evidenčního, ani ji nelze specifikovat u budov, kterým se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, způsobem využití, neboť způsob využití je určen teprve v rámci kolaudačního řízení. V § 5 odst. 1 písm. e) KatZ. je stanoven způsob označování bytů a nebytových prostorů. Byty a nebytové prostory musejí být v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru, specifikovány označením budovy, v níž jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány. Budova, v níž se byty či nebytové prostory nalézají, musí být označena v souladu s ustanovením § 5 odst. 1 písm. c) KatZ. (viz výše). Označování rozestavěných bytů a nebytových prostorů je upraveno v § 5 odst. 1 písm. f) KatZ. Rozestavěný byt a nebytový prostor se v listinách, na základě kterých má být proveden zápis do katastru, se specifikují označením pozemku, na němž je dům s byty a nebytovými prostory rozestavěn, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě umístěním v rozestavěném domě s byty a nebytovými prostory, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány, a označením, že se jedná o rozestavěný byt nebo nebytový prostor. Pozemek, na němž je dům s byty a nebytovými prostory rozestavěn, musí být označen v souladu s § 5 odst. 1 KatZ. (viz výše). 30 3

V § 5 odst. 1 písm. e) a f) je stanoven obecný způsob označování bytů, nebytových prostorů a rozestavěných bytů a nebytových prostorů. V případě vymezení jednotek v budově a převodu vlastnického práva k bytům a nebytovým prostorům je nutné zohlednit i speciální úpravu obsaženou v § 4 odst. 2 a § 6 odst. 1 ZVlB . Podle této zvláštní úpravy je nutné daný byt nebo nebytový prostor označovat kromě údajů uvedených výše také jejich popisem, popisem jejich příslušenství, jejich podlahovou plochou a popisem jejich vybavení. K prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově se ještě přikládají ve smyslu § 4 odst. 2 ZVlB . půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek a u smlouvy o prvním převodu vlastnického práva k jednotce se přikládají uvedená schémata doplněná ještě o údaj o podlahových plochách společných částí domu ( § 6 odst. 2 a 3 ZVlB. ). Ve smlouvě o výstavbě musí být rozestavěný byt a nebytový prostor kromě výše uvedených údajů označen také podle § 18 odst. 1 písm. b) ZVlB. určením rozsahu podlahové plochy jednotky, jejího příslušenství a vybavení. Na základě § 18 odst. 2 ZVlB. se ke smlouvě o výstavbě připojuje půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata určující polohu jednotek a společných částí domu s údaji o podlahových plochách jednotek. V listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru, musejí být označeny pozemky parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu. U parcel vedených ve zjednodušené evidenci musí být uvedena i skutečnost, zda parcelní číslo, kterým je označena, je parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo scelovacího operátu. Má-li být část pozemku sloučena do pozemku sousedícího nebo má-li z více částí vzniknout nový pozemek, je přípustné též označení převáděné části pozemku v listině písmenem malé abecedy s odkazem na geometrický plán, kterým je vymezena, pokud z listin předložených pro zápis do katastru vyplývá realizace všech nezbytných změn právních vztahů podle takového plánu. Budovy se musí označovat označením pozemku, na němž jsou postaveny, číslem popisným nebo evidenčním, případně pokud se číslo popisné ani evidenční budově nepřiděluje, způsobem jejího využití, a v případě budov s číslem popisným či 31 3

evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena. Rozestavěné budovy je nutné specifikovat označením pozemku, na němž jsou rozestavěny, a označením, že se jedná o rozestavěnou budovu. Byty a nebytové prostory musejí být specifikovány označením budovy, v níž jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány. Rozestavěný byt a nebytový prostor se specifikují označením pozemku, na němž je dům s byty a nebytovými prostory rozestavěn, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě umístěním v rozestavěném domě s byty a nebytovými prostory, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány, a označením, že se jedná o rozestavěný byt nebo nebytový prostor. Byty a nebytové prostory, v případě prohlášení o vymezení jednotek v budově a převodu jednotky, a rozestavěné byty a nebytové prostory, v případě smlouvy o výstavbě, musí být označeny podle zvláštní úpravy obsažené v ZVlB .

Související předpisy: § 5 odst. 1 a 2 KatZ. , § 4 odst. 2 písm. a) a b) ZVlB. , § 4 odst. 3 ZVlB. , § 6 odst. 1 písm. a) a b) ZVlB. , § 6 odst. 2 ZVlB. , § 18 odst. 1 písm. a) a b) ZVlB. , § 18 odst. 2 ZVlB. § 4 odst. 2 písm. a) a b) odst. 3 ZVlB. :

2) Prohlášení musí obsahovat

a) označení budovy údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, b) popis jednotek, jejich příslušenství podlahovou plochu a popis jejich vybavení, .

3) K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek.

§ 6 odst. 1 písm. a) a b) a odst. 2 ZVlB. : 32 3

1) Smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě obecných náležitostí obsahovat

a) značení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,

b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahovou plochu a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny, .

2) Ke smlouvě se přikládá půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu...

5) Např. Krajský soud v Ústí nad Labem v odůvodnění k čj. 15 Ca 38/97-17 z 18. 3. 1997, Krajský soud v Českých Budějovicích v odůvodnění k čj. 10 Ca 477/97-12 z 1. 2. 1998, Krajský soud v Brně v odůvodnění k čj. Ca 89/97-14 z 28. 11. 1998.

33 3

8. ZPŮSOB OZNAČOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ 8. 1. Způsob označování pozemků Pozemky musejí být označeny v souladu s ustanovením §5 odst. 1 písm a) KatZ, musejí být označeny tedy následovně : a) pozemky parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu, b) pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem (§ 29 odst. 3), parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo scelovacího operátu, a s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží.

8. 1 .1 Parcelní číslo Parcely se v každém katastrálním území označují čísly vyjádřenými arabskými číslicemi8 a) ve dvou číselných řadách, odděleně pro pozemkové a stavební parcely, nebo b) v jedné číselné řadě. Parcelní číslo ve tvaru zlomku se skládá z kmenového čísla v čitateli a z čísla poddělení ve jmenovateli. Kmenové číslo může být nejvýše pětimístné, číslo poddělení nejvýše trojmístné. Pokud by rozdělením parcely vznikalo víc než 999 poddělení, může katastrální úřad provést na dotčené části katastrálního území přečíslování parcel nebo označit parcely kmenovými čísly navazujícími na poslední použité číslo. O přečíslování parcel katastrální úřad písemně vyrozumí vlastníky dotčených pozemků. Přílohou vyrozumění je vždy identifikace parcel. Není přípustné slučovat parcely nebo části parcel, pokud jsou u parcel evidovány různé údaje o právech nebo různé údaje s právy související. Výjimkou jsou parcely nebo jejich části, u kterých je evidováno věcné břemeno, jehož rozsah byl vymezen v geometrickém plánu.

——————————— 8

§ 4 odst. 5 vyhlášky č. 27/2006

34 3

8. 1 .2. Katastrální území Katastrální území (k. ú.) je v České republice podle § 27 písm. h) katastrálního zákona č. 344/1992 Sb. „technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru nemovitostí společně evidovaný soubor nemovitostí“. Existují také katastrální území nesouvislá, např. osada Kaliště je součástí katastru České Budějovice 4 - venkov, ale územně se zbytkem tohoto katastru nijak nesousedí. V rámci k. ú. jsou číslovány parcely v jedné nebo dvou souvislých číselných řadách a budovy v souvislé řadě čísel popisných a čísel evidenčních.V rámci České republiky mají katastrální území jedinečná pojmenování, která zpravidla vycházejí z názvu obce, osady nebo městské části.V některých případech se jejich názvy například rozlišujícími přívlastky od názvu správní jednotky (obce, městské části) odlišují. Katastrální území pokrývají celé území státu. Hranice a názvy katastrálních území určují místně příslušné katastrální úřady po projednání s obcemi nebo na jejich návrh. Protože se některé názvy obcí v rámci České republiky vyskytují několikrát, byly odlišeny přídomkem, který je nutno dodržovat.Proto je nezbytné pro jasné určení katastrálního území používat název celý. 8. 1 . 3. Označení pozemků vedených ve zjednodušené evidenci Ve zjednodušené evidenci se podle § 29 odst. 3 zákona č.344/1992 Sb. ( katastrální zákon) vedou v katastru nemovitostí zemědělské a lesní pozemky, jejichž hranice v terénu neexistují (v terénu nejsou viditelně označeny) a jsou sloučeny do větších půdních celků. O takové parcele se v katastru nemovitostí evidují pouze tyto údaje: druh zjednodušené evidence, parcelní číslo (případně díl parcely), výměra, údaj o BPEJ (informace o kvalitě půdy) a údaj o vlastníkovi. V katastru existuje několik různých zjednodušených evidencí. Jde o evidenci vycházející z údajů pozemkové knihy (původ pozemkový katastr - PK), vycházející z údajů evidence nemovitostí

(původ

evidence

nemovitostí

-

EN)

a

z

grafických

přídělů.

Existence parcel ve zjednodušené evidenci v katastru nemovitostí je pouze dočasná. Parcely se ve zjednodušené evidenci povedou pouze do doby jejich zobrazení v katastrální mapě (do té doby jsou zobrazeny pouze v historických mapách pozemkového katastru). Do katastrální mapy se zobrazí nejpozději do ukončení pozemkových úprav podle zákona č. 139/2002 Sb., o 35 3

pozemkových úpravách a pozemkových úřadech, nebo v rámci zpracovávání katastrálních map do digitální podoby. V katastrálním území, kde je vyhlášena platnost mapy v digitální podobě, již neexistují žádné parcely ve zjednodušené evidenci. V jednotlivých případech mohou parcely ve zjednodušené evidenci zaniknout i tak, že k jejich zobrazení v katastrální mapě dojde v rámci zápisu provedeného vkladem či záznamem na základě předložených listin. U parcel ve zjednodušené evidenci také existuje dvojí číselná řada parcel, tj. číselná řada stavebních parcel a číselná řada pozemkových parcel. I když se jedná většinou o pozemkové parcely, i zde se může vyskytnout případ, že v jednom katastrálním území v jedné evidenci se bude nacházet stavební parcela stejného číselného označení jako parcela pozemková.

8. 2. Způsob označování budov V listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru, musejí být označeny budovy označením pozemku, na němž jsou postaveny, číslem popisným nebo evidenčním. Pokud se číslo popisné ani evidenční budově nepřiděluje, způsobem jejího využití. A v případě budov s číslem popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena, Příklad označování budovy: Budova č. p. ……. na stavební parcele č. ……. o výměře …… m2 v části obce …… v k.ú. ……, obec ……., okres ……, zapsaná na listu vlastnictví č. ….. vedeném u Katastrálního úřadu v …….

8. 2. 1. Parcelní číslo a číslo popisné Parcelní číslo ve tvaru zlomku se skládá z kmenového čísla v čitateli a z čísla poddělení ve jmenovateli. Kmenové číslo může být nejvýše pětimístné, číslo poddělení nejvýše trojmístné. Pokud by rozdělením parcely vznikalo víc než 999 poddělení, může katastrální úřad provést na dotčené části katastrálního území přečíslování parcel nebo označit parcely kmenovými čísly navazujícími na poslední použité číslo.

36 3

Číslo popisné je jedním z údajů o budově, která se eviduje v katastru nemovitostí. Budova musí být označena popisným číslem, pokud není stanoveno jinak. Samostatnými popisnými čísly se neoznačují vedlejší budovy, které jsou součástí jednoho celku (např. výrobní haly uvnitř jednoho podniku, garáže při domech, drobné stavby). Stavby určené k individuální rekreaci se označují evidenčními čísly. K usnadnění orientace mohou být v jednotlivých ulicích a na jiných veřejných prostranstvích označeny budovy vedle popisného čísla ještě číslem orientačním. Obecní úřad rozhoduje o tom, jakým popisným, orientačním nebo evidenčním číslem bude budova označena. Každé popisné nebo evidenční číslo budovy musí být v rámci části obce jedinečné. Na rozhodování o označování budov čísly se nepoužije správní řád.

8. 2. 2. Způsob využití parcelního a popisného čísla Každá budova se označuje pouze jediným číslem popisným nebo evidenčním. Spojí-li se dvě nebo více budov stavebně v jednu, má tato budova všechna čísla původních budov do nového rozhodnutí obce o přečíslování budov.9 Rozhodnutí obce o přidělení čísla popisného nebo evidenčního obsahuje údaje o budově podle katastru nemovitostí. Popisná, evidenční a orientační čísla se barevně liší. K číslování se užívá arabských číslic bez jakýchkoliv dodatků nebo lomítek. Čísla se umísťují tak, aby byla viditelná. Čísla orientační se umísťují vždy pod tabulku s číslem popisným. Jestliže dojde ke změně způsobu využití budovy a stav zápisu v katastru tedy neodpovídá skutečnosti, je vlastník či jiný oprávněný povinen v souladu s § 10 odst. 1 písm.d) KatZ ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů katastru týkající se jejich nemovitostí, a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku, a předložit listinu, která změnu dokládá; tuto povinnost vlastníci a jiní oprávnění nemají u změn katastru, vyplývajících z listin, které jsou příslušné státní orgány povinny zasílat katastrálnímu úřadu přímo k zápisu do katastru. V tomto případě žádný právní předpis neukládá příslušnému stavebnímu úřadu povinnost, aby zasílal katastrálnímu úřadu doklad o změně způsobu využití k zápisu do katastru. Tato povinnost je pouze k tíži vlastníka.

————————— 9

§ 4 vyhlášky č. 326/2000

37 3

8. 2. 3. Označování rozestavěných budov Rozestavěnou budovou se rozumí budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží,10 pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční. U budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím užíváním. Protože číslo popisné nebo evidenční lze přidělit až dokončené budově, rozestavěnou budovu nelze označit číslem popisným nebo evidenčním. U rozestavěných budov se v KN eviduje způsob využití. Nejde o povinný údaj, kterým tato nemovitost v listině musí být označena. Lze jen doporučit, aby pro úplnou specifikaci rozestavěné budovy tento údaj byl v předkládaných listinách uváděn

8. 3. Způsob označování staveb stanovených zvláštním předpisem Do této skupina paří například : stavby související s vodními díly uvedenými v § 55 odst. 1 se evidují v katastru nemovitostí.11 Vodní díla jsou stavby, které slouží ke vzdouvání a zadržování vod, umělému usměrňování odtokového režimu povrchových vod, k ochraně a užívání vod, k nakládání s vodami, ochraně před škodlivými účinky vod, k úpravě vodních poměrů nebo k jiným účelům sledovaným tímto zákonem, a to zejména a) přehrady, hráze, vodní nádrže, jezy a zdrže, b) stavby, jimiž se upravují, mění nebo zřizují koryta vodních toků, c) stavby vodovodních řadů a vodárenských objektů včetně úpraven vody, kanalizačních stok a kanalizačních objektů včetně čistíren odpadních vod, jakož i stavby k čištění odpadních vod před jejich vypouštěním do kanalizací, d) stavby na ochranu před povodněmi, e) stavby k vodohospodářským melioracím, zavlažování a odvodňování pozemků, f) stavby, které se k plavebním účelům zřizují v korytech vodních toků nebo na jejich březích, g) stavby k využití vodní energie a energetického potenciálu, ————————— 10 11

§ 27 zákona č. 344/1992 Sb. § 55 zákona č. 254/2001 Sb.

38 3

h) stavby odkališť, i) stavby sloužící k pozorování stavu povrchových nebo podzemních vod, j) studny, k) stavby k hrazení bystřin a strží, l) jiné stavby potřebné k nakládání s vodami povolovanému podle § 8. Za vodní díla se nepovažují jednoduchá zařízení mimo koryta vodních toků na jednotlivých pozemcích a stavbách k zachycení vody a k ochraně jednotlivých pozemků a staveb proti škodlivým účinkům povrchových nebo podzemních vod, jakož i jednoduchá zařízení mimo koryta vodních toků k akumulaci odpadních vod (žumpy) a vodovodní a kanalizační přípojky, pokud zvláštní právní předpisy nestanoví jinak.) Za vodní díla se také nepovažují průzkumné hydrogeologické vrty a další zařízení realizovaná v rámci geografických prací. Za vodní díla se také nepovažují průzkumné hydrogeologické vrty a další zařízení realizovaná v rámci geologických prací.). Ikdyž katastrální zákon o způsobu označování těchto vodních děl v listinách, v § 5 odst.1 KatZ nic konkrétního neuvádí, lze odvodit, že je nutné uvádět pozemek, na kterém je stavba vodního díla postavena a katastrální území ve kterém se nachází. Vodní dílo může být evidováno pouze na parcele s druhem pozemku zastavěná plocha a nádvoří bez vyznačení způsobu využití pozemku. Proto v případě kdy jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, uvede se v listině též údaj, že se jedná o stavební parcelu. Těmto stavbám se nepřiděluje číslo popisné ani evidenční, proto ve smyslu § 5odst.1 písm. c) KatZ by měly být tyto stavby v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru, označeny způsobem jejich využití.

8. 4. Označování bytů a nebytových prostorů Jednotky musí být v budově označeny jednoznačně, tzn. nezaměnitelným způsobem. KatZ a BytZ sice před účinností zákona č. 103/2000 Sb. A zákona č. 120/2000 Sb. připouštěly, aby jednotky byly v listinách označeny popisem jejich umístění v budově, ale tento způsob označení byl pro zápis jednotek do katastru nemovitostí a pro případný zápis dalších věcných práv na nich váznoucích velmi nevhodný12 a pro automatizované vedení ——————————— 12


39 3

katastru i složitý. V katastru nemovitostí jsou byty a nebytové prostory zapisovány číslem, složeným z čísla popisného a z vlastního čísla bytu nebo nebytového prostoru v domě, které může být až čtyřmístné.To lze výborně využít například tehdy, je-li budova na více parcelách a s více čísly popisnými a jednotky jsou očíslovány v samostatných řadách v rámci jednotlivých čísel popisných. V tomto případě se přiřazením čísla popisného k vlastnímu číslu jednotky docílí jednoznačného označení jednotek v rámci celé budovy. V budovách, v nichž jsou byty a nebytové prostory očíslovány v rámci jednoho čísla popisného v samostatných číselných řadách, tj. byty jsou očíslovány jednou řadou čísel a nebytové prostory druhou řadou čísel, se nezaměnitelnost v označení jednotek a dosažení jedné číselné řady zajistí jednoduchým úkonem, tak, že k číslům nebytových prostorů se přičte např. číslo 100. Z popisu jednotky musí být zřejmé, o jakou jenotku se jedná ( byt, ateliér, garáž, provozovna, dílna, jiný nebytový prostor ). V popisu bytu a nebytových prostorů se zejména uvádí, z jakých místností s příslušenstvím se jednotka skládá a jaká je jejich podlahová plocha. Dále se uvádí vybavení jednotky zařizovacími předměty s uvedením počtu kusů ( kuchyňská linka, kuchyňský sporák, karma, vestavěné skříně, vana, umyvadla atd. ).

příklad označování bytové jednotky bytová jednotka č. ........ nacházející se v ..... nadzemním podlaží budovy č.p. ..... v ......., k.ú. ......., postavené na stavební parcele č. ....... v k.ú. ....... včetně spoluvlastnického podílu na společných částech shora uvedené budovy a pozemku o velikosti vyjádřené zlomkem ......./......., v k.ú. .........

40 4

9. PRAKTICKÉ PŘÍKLADY 9. 1. K otázce, zda parkoviště je stavbou z hlediska občanskoprávního významu Parkoviště z hlediska občanskoprávního významu, není stavbou.13 K aplikaci § 8 odst, 3 restitučního zákona č. 87/1991 Sb., podle kterého „ pozemek, na němž je umístěna stavba, která byla zřízena až po převzetí pozemku státem, se nevydává“, odvolací soud uvedl, že toto usnesení nerozlišuje stavby movité a nemovité ani stavby legální nebo nelegální. Při zohlednění smyslu zákona však lze za stavbu podle tohoto ustanovení považovat především nemovitost, která z povahy věci má trvalý charakter, a dále stavby, které sice nejsou nemovitostmi, ale nelze je bez nežádoucích obtíží přemístit z pozemku, na němž stojí, na jiné místo. Parkoviště vykazuje z tohoto pohledu znaky trvalosti, neboť nelze předpokládat, že by je bylo možné z pozemku přemístit, aniž by tím bylo znehodnoceno. Tím brání vydání pozemku, protože je stavbou relativně trvalého charakteru a zasahuje do plochy pozemku, jehož vydání se žalobci domáhají. Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání. Nejvyšší soud jako soud dovolací dospěl k závěru, že dovolání je opodstatněné. Podle názoru dovolacího soudu totiž parkoviště chápané jako konstrukce vystavěná na povrchu určitého pozemku není stavbou ve výše vymezeném občanskoprávním významu. Předmětné parkoviště představuje pozemek – parkovací plochu, jehož povrch byl zpracován tak, že se sestává ze tří vrstev stavebního materiálu. Tento pozemek je upraven tak, aby sloužil parkování automobilů. Jde tedy o parkoviště, které z výše uvedených důvodů není stavbou ve smyslu § 8 odst. 3 restitučního zákona. Samotná skutečnost zpracování povrchu pozemku, který patřil právním předchůdcům žalobců, uvedeným způsobem tak nebrání vydání tohoto pozemku žalobcům.

——————————— 13

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 10. 1999 sp. zn. 2 Cdon 1414/97

41 4

9. 2.

K otázce, zda lze činit dodatek vkladové smlouvě, která nesplňuje stran

identifikace nemovitostí požadavek určitosti z důvodu neuvedení popisného čísla nemovitosti

Ve svém nálezu ze dne 21. 9. 1998 sp. zn. IV. ÚS 298/98 (Sbírka nálezů a usnesení Ústavního soudu, svazek 12, nález č. 102) Ústavní soud vyslovil názor, že rozhodování katastrálních úřadů o vkladu vlastnického práva nemůže být založeno na dominanci a výlučnosti § 5 odst. 1 písm. c) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, a to tak, že se při nenaplnění některé z náležitostí v tomto ustanovení uvedených automaticky dovozuje nedostatek splnění podmínek podle § 5 odst. 1 písm. c) zákona č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, týkající se určitosti a srozumitelnosti konkrétního právního úkonu v mnohem obsáhlejším smyslu. „ Ve včas podané ústavní stížnosti proti rozsudkům Městského soudu v Praze ze dne.... stěžovatelka poukazuje na to, že v době sepisování kupních smluv nebyla v evidenci Katastrálního úřadu v Praze dosud zaznamenána čísla popisná jednotlivých budov, které byly předmětem konkrétních kupních smluv. Současně se dovolává nálezu Ústavního soudu ve věci sp. zn. IV. ÚS298/98, v němž byl řešen, a to způsobem pro stěžovatelku příznivým, v principu totožný případ. Z těchto, jakož i z dalších důvodů domáhá se zrušení napadených rozsudků.“ Z obsahu spisů Katastrálního úřadu....Ústavní soud zjistil, že stěžovatelka podala u tohoto katastrálního úřadu přípisem ze dne 24. 10. 1996, došlým dne 15. 10. 1997, návrh na vklad vlastnického práva k nemovitostem, uvedeným v kupních smlouvách ze dne 24. 10. 1996. Ve všech třech smlouvách, jichž se věc týká, jsou jako předmětem prodeje a koupě uvedeny rovněž řadové domky, v evidenci katastrálního úřadu dosud vedené jako rozestavěný objekt pod položkou „rozestavěno“. Katastrální úřad … svými rozhodnutími ze dne 5. 6. 1998 ve všech třech případech podle § 5 odst. 2 zákona č. 265/1992 Sb. ….návrh a vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí zamítl, a to mino jiné s odůvodněním, že není naplněna kogentní podmínka uvedená v § 5 odst. 1 písm. c) zákona ČNR č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR, tj. označením staveb popisným číslem. O opravném prostředku stěžovatelky proti již konstatovaným rozhodnutím KÚ rozhodl 42 4

Městský soud v Praze napadenými rozsudky tak, že rozhodnutí KÚ potvrdil s odůvodněním, že předmětem převodu jsou v těchto případech stavby, kterým ke dni podání návrhu na vklad, čísla popisná přidělena byla, přesto však ve smlouvách uvedena nejsou. Za tohoto stavu věci je tedy právní úkon neurčitý v označení domu, když to vyžaduje § 5 odst. 1 písm. c) uvedeného zákona, přičemž tato neurčitost má následky i z hlediska § 5 odst. 1 písm. c) zákona č. 265/1992 Sb. Všechna uvedená zjištění se jeví Ústavnímu soudu natolik evidentní, že mu nezbylo, než ústavní stížnost podle § 43 odst. 2 písm. a) zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění zákona č. 77/1998 Sb., odmítnout. 14

9. 3. Právní následky, nejsou-li ve věcné smlouvě uvedena parcelní čísla převáděných pozemků Smlouva o převodu nemovitostí, v níž nejsou uvedena parcelní čísla pozemků, které mají být převedeny, ani na katastrálním území, ve kterém se nemovitosti nacházejí, je neurčitá, a ptoto neplatná ( § 37 obč. Zák.), a to i v případě, že pozemky jsou ve smlouvě individualizovány jiným způsobem. „Žalobci se domáhali určení, že jsou podílovými spoluvlastníky sporných nemovitostí, když kupní smlouva, kterou nemovitosti prodali jednotnému zemědělskému družstvu v …., považovali za absolutně neplatnou podle § 37 odst. 1 obč. Zák. Uváděli, že kupní smlouva není dostatečně určitá, neboť v ní nejsou nemovitosti přesně individualizovány uvedením popisného čísla obytné budovy, parcelního čísla zahrady a uvedením katastrálního území. Stavební parcela je označena pouze jako pozemek, na němž stojí stavby, přičemž na této parcele se nachází podzemní zděná jímka, která není ve smlouvě uvedena.“ 15 Podle § 37 obč. Zák. Ve znění, platném v době uzavření smlouvy, právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.

——————————— 14 15

Usnesení Ústavního soudu ČR ze dne 12. 7. 1999 sp. zn. IV. ÚS 285/99 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 5. 2000 sp. zn. 22 Cdo 2374/98

43 4

9. 4. Vyznačení čísla popisného stavby v průběhu vkladového řízení Vyznačit číslo popisné stavby lze i v průběhu vkladového řízení. „ V této souvislosti je třeba uvést, že soud je toho názoru, že vyznačit číslo popisné stavby lze i v průběhu řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí, neboť jde o zápis záznamem, který má pouze deklarativní charakter, nezakládá, nemění ani neruší právo, z čehož vyplývá, že ust. § 12 odst. 2 zákona č. 265/1992 Sb. O pořadí zápisů v katastru se řídí dobou, ve které byl návrh na zápis doručen katastrálnímu úřadu, se uplatní pouze u zápisu formou vkladu.“ 16

9. 5. Identifikace budov ve věcných smlouvách z hlediska vyjádření, že jsou postaveny na pozemcích Požadavku označení budovy dle § 5 odst. 1 písm. c) katastrálního zákona vyhovuje jakákoli formulace, kterou je určitě vyjádřen vztah budovy a pozemku; odkaz na identifikaci nemovitosti dle nedílně připojeného výpisu, jenž tvoří součást smlouvy, je možný.17 „ Podle § 5 odst. 1 písm. a) a c) zák. č. 344/1992 Sb. …musejí být v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru, označeny pozemky parcelním číslem s uvedením názvu k. ú., ve kterém leží, a budovy označením pozemku, na kterém jsou postaveny, příslušnost stavby k části iobce číslem popisným nebo evidenčním.“ „ V této věci byly pozemky v čl. 1 zástavní smlouvy označeny parclními čísly, ale není uveden název katastrálního území, ve kterém leží. Uvedení názvu městské části nelze považovat za uvedení názvu k. ú., ikdyž jsou v komkrétním případě názvy stejné. Pokud jde o budovu, bylo použito formulace : domu č.p. 98 v A. ul. A parcel č. 50,51 a 1313 v městské části N., obec P-6. Tento způsob označení neodpovídá požadavku § 5 odst. 1 písm. c) katastrálního zákona. Z tohoto označení nelze jednoznačně odvodit vztah budovy č. 98 k jenomu ze tří uvedených pozemků, jako k pozemku, na kterém je postavena.“

——————————— 16

17

Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 27. 10. 1999 sp. zn. 106/98

Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 31. 3. 1999 sp. zn. 33 Ca 205/98

44 4

10. ZÁVĚR Jádrem práce je vymezení nemovitostí, které jsou předmětem katastru. V KN se evidují nemovitosti, které jsou vyjmenovány v ustanovení §2 odst. 1 KatZ. Nemovitosti musí být označovány v listinách nezaměnitelným a určitým způsobem a to pro potřeby katastru, provedení zápisu do něj, ale i pro srozumitelnost takovéhoto označení pro osoby třetí, které jsou odlišné od účastníků smluv či vyhotovitelů jiných listin předkládaných k zápisu. Označování domů je určeno zejména k navigaci návštěvníků a poštovních služeb a k evidenci domů pro potřeby veřejné správy. Budova se označuje buď číslem popisným, jde-li o stavbu trvalého charakteru, nebo číslem evidenčním, jde-li o stavbu dočasného nebo rekreačního charakteru. Číslo přiděluje obec rozhodnutím, tabulku s číslem je povinen umístit na své náklady vlastník budovy. Čísla se přidělují postupně v rámci katastrálního území, ale v některých případech se významným budovám (například školám) vyhrazují snadno zapamatovatelná kulatá čísla. Původně se domy a usedlosti pojmenovávaly jménem rodu, rodiny nebo osoby, které v nich bydlely. Později se ve městech začala užívat domovní jména podle domovních znamení, snadno pojmenovatelného a zapamatovatelného sochařského nebo malířského prvku (např. vyobrazení, rostliny nebo předmětu). Každý vlastník by si měl uvědomit, že nesprávné, nebo dokonce žádné označení jeho budovy může mít dalekosáhlé negativní následky. Praxe ukazuje, že hasiči či sanitka přijedou na místo události pozdě jen proto, že dům byl označen jenom "uměleckým", tudíž neplatným číslem či nebyl označen vůbec, takže se udaná adresa prostě nenašla.

45 4

11. RESUMÉ The matter of the thesis is to specify the real estate subjected to the Real Estate Registry. The Real Estate Registry files those types of real estate which are listed in the provision of Cadastral Law, sec. 2, par. 1. Real estate must be recorded in an incommutable and explicit way for addressing the needs of the Real Estate Registry, for making a registration in it, but also for comprehensibility of such a registration to third party persons distinct from contractors, and for those people who prepare other documents submitted for a registration. The identification of buildings is intended namely for navigating the visitors and post service employees as well as for registration of real estate to address the needs of public administration. A building is identified by a street number (if it is a permanent building) or by a registration number (if it is just a temporary or holiday building). The number is assigned by a municipality and the owner of the building is obliged to hang up a plate with the number at his/her own expenses. The identification numbers are assigned sequentially within a given cadastral area, however, in certain cases the round, easy-to-remember numbers are reserved for important buildings - like schools, for instance. Originally, houses and estates used to get their identification from the names of the clan, family, or from the person who lived there. Afterwards, towns started to use house names according to house symbols which were easy-to-remember sculptural or pictorial signs, e.g., an illustration of a herb or a thing. The identification of houses by numbers was constituted in the years of Maria Theresa's reign. Initially, numbers had not the character of permanent identification: a house number represented just a serial number in a particular register, in spite of the fact that the house had this number written with a chalk on its entrance gate or on its door - until the next renumbering. The assignment of the house numbers used to be done with the aid of army, in a natural order as if someone would go through the whole municipality, usually clockwise, and the numbering used to start from the most important places like public buildings (a mansion, rectory, reeve's house, or the richest manor). Each real estate owner should be aware of the fact that an incorrect, or even missing identification of his/her building might have far-reaching consequences. In practice it reveals that the reason why firemen or an ambulance reached the place of the incident behind time 46 4

was just because the house had an "artistically rendered" - thus invalid - identification number, or had no identification number at all, so that the given address was simply not found.

47 4

12. SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY A PRAMENŮ Knižní díla: 1. Pekárek M, Průchová I.: Pozemkové právo, MU Brno, 2003 2. Kuba B., Olivová K.: Katastr nemovitostí České republiky, Linde a. s., Praha, 2005 3. Kratochvílová H., Lutovská M.: Katastr nemovitostí ve spleti paragrafů, Praha, 2005 4. Vrcha P.: Katastrální ( a související ) judikatura, Linde a. s., Praha, 2001

Zákonné právní předpisy 1. Zákon č.265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem 2. Zákon č.344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR, Katastrální zákon 3. Zákon č.359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech 4. Zákon č.200/1994 Sb., o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením

Podzákonné právní předpisy 1. Vyhláška Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č.190/1996 Sb., kterou se provádí zákon č.26/2007 Sb., o zápisech vlastnických práv a jiných věcných práv 2. Vyhláška č. 326/2000 Sb., o způsobu označování ulic a ostatních veřejných prostranství názvy, o způsobu použití a umístění čísel k označení budov, o náležitostech ohlášení o přečíslování budov a o postupu a oznamování přidělení čísel a dokladech potřebných k přidělení čísel

Elektronické prameny 1. http://www.cuzk.cz/ 2. http://www.sagit.cz/ 2. http://www.aspi.cz/

48 4

Příloha č. 1 Nahlížení do katastru nemovitostí

49 4

Příloha č. 2 Výpis z katastru nemovitostí

50 5

PŘÍLOHA č. 3 Vodní dílo v geometrickém plánu

51 5

OSNOVA 1.

ÚVOD......................................................................................................... 3

2.

DŮLEŽITÉ PRAMENY PRÁVNÍ ÚPRAVY........................................ 4

3.

ZÁKLADNÍ POJMY V KN…………………………………………..... 6

4.

TYPY A ZPŮSOBY VYUŽITÍ STAVBY……………………………..

9

5.

KATASTR NEMOVITOSTÍ ČR............................................................

13

5. 1. Pojem..................................................................................................

13

5. 2. Předmět evidence................................................................................ 13 5. 2. 1. Pozemky v podobě parcel...............................................................

14

5. 2. 2. Budovy............................................................................................ 15 5. 2. 3. Byty a nebytové prostory................................................................ 16 5. 2. 4. Rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory...................... 16 5. 2. 5. Stavby stanovené zvláštním předpisem..........................................

17

5. 3. Obsah..................................................................................................

18

5. 3. 1. Údaje o katastrálním území............................................................

18

5. 3. 2. Údaje o parcele...............................................................................

19

6.

SPRÁVNÉ OZNAČENÍ NEMOVITOSTÍ...........................................

21

7.

EVIDENCE NEMOVITOSTÍ.................................................................

23

8.

ZPŮSOB OZNAČOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ.........................................

34

8. 1. Způsob označování pozemků.............................................................. 34 8. 1. 1. Parcelní číslo................................................................................... 34 8. 1. 2. Katastrální území............................................................................

35

8. 1. 3. Označení pozemků vedených ve zjednoduš. evidenci...................

35

8. 2. Způsob označování budov..................................................................

36

8. 2. 1. Parcelní číslo a číslo popisné..........................................................

36

8. 2. 2. Způsob využití parcelního a popisného čísla..................................

37

8. 2. 3. Označování rozestavěných budov..................................................

38

8. 3. Způsob označování staveb stanovených zvláštním předpisem ……

38

8. 4. Způsob označování bytů a nebytových prostor…………………….

39

52 5

9.

PRAKTICKÉ PŘÍKLADY...................................................................... 9. 1. K otázce, zda parkoviště je stavbou z hlediska občanskoprávního významu...................................................................................................... 9. 2. K otázce, zda lze činit dodatek vkladové smlouvě, která nesplňuje stran identifikace nemovitostí požadavek určitosti z důvodu neuvedení popisného čísla nemovitosti........................................................................ 9. 3. Právní následky, nejsou-li ve věcné smlouvě uvedena parcelní čísla převáděných pozemků................................................................................ 9. 4. Vyznačení čísla popisného stavby v průběhu vkladového řízení....... 9. 5. Identifikace budov ve věcných smlouvách z hlediska vyjádření, že jsou postaveny na pozemcích.....................................................................

10. ZÁVĚR…………………………………………………………………..

41 41 42

43 44

44 45

11. RESUMÉ............................................................................................................ 46 12. SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY A PRAMENŮ.....................................48 Příloha č. 1. Nahlížení do katastru nemovitostí...............................................................................49 Příloha č. 2 Výpis z katastru nemovitostí.......................................................................................50 Příloha č. 3 Vodní dílo v geometrickém plánu...............................................................................51

53 5

Způsob označování nemovitostí pro účely vedení jejich evidence

Recommend Documents