Bytové družstvo U Rokytky, Na Rokytce 1114/10, Praha 8 - Libeň, 180 00
Zpráva o činnosti Bytového družstva U Rokytky za rok 2013 Vážení spolubydlící, nájemci bytových jednotek, sousedé, Bytové družstvo U Rokytky svolává 2. členskou schůzi (první v roce 2014). 1. Organizace a Zpráva o činnosti představenstva byt. družstva Představenstvo BD pracovalo od poslední členské schůze ve složení: Ing. Lukáš Hádek Ing. Martin Váňa Vladislav Potočník Jaromír Tischer, DiS. Eva Moravcová Mgr. Blanka Polnická Pavel Salač Milan Špinka Pavel Ryšánek
předseda (komunikace s SBD Praha, právní aspekty) místopředseda (ekonomika, technická činnost) člen (pojištění a finance) člen (administrativa, technická činnost) člen (administrativa, technická činnost) člen (administrativa, technická činnost) člen (administrativa, technická činnost) člen (administrativa, technická činnost) člen (administrativa, technická činnost)
Za uplynulé období se představenstvo BD scházelo dle potřeby na pravidelných i na mimořádných zasedáních. Na těchto jednáních byly řešeny záležitosti týkající se především procesu probíhající privatizace bytových domů. Dále stav objektů bytových domů, společné kotelny, probíhající práce v těchto objektech i řešení některých problémů a podnětů, které představenstvo BD od nájemníků v průběhu roku obdrželo. 1.1. Činnost představenstva BD v r. 2013 V roce 2013 byla v souladu usneseními ustavující členské schůze a stanovami BD řešena následující témata a úkoly:
hypoteční úvěr u Raiffeisen stavební spořitelny uzavření smlouvy kupní, smlouvy o postoupení pohledávek, smlouvy o budoucí smlouvě o postoupení pohledávek a smlouvy o správě převáděných nemovitostí, vše s Městskou částí Praha 8 uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene teplovodních rozvodů na pozemcích Městské části Praha 8 posouzení stavu měření spotřeby tepla a vody ve společné kotelně a výměníkových stanicích v domech poskytnutí slevy na nájemném v souvislosti s částečným zaplavením sklepů při povodni v červnu loňského roku
1
příprava vnitrodružstevní směrnice pro předepisování nájemného a záloh (krátkodobé zálohy na služby spojené s užíváním BJ a dlouhodobá záloha na opravy technologického celku) příprava na přeměření podlahových ploch všech BJ (výběr zhotovitele) jednání s Městskou částí Praha 8 o odstranění přetrvávajících závad v objektech technologického celku bytových domů informační www stránky pro členy BD i nájemníky (nečleny BD)
Ze všech samostatných zasedání představenstva BD v r. 2013 byly pořízeny zápisy, které jsou distribuovány prostřednictvím zástupců představenstva BD za jednotlivé domy do všech vchodů nebo na vyžádání u těchto zástupců. Všechny materiály a dokumenty o činnosti našeho Bytového družstva jsou dále umísťovány na informační www stránky Bytového družstva. Rádi bychom touto cestou poděkovali Vám všem za trpělivost v průběhu probíhajícího privatizačního procesu, který, jak předpokládáme, bude v nejbližší době úspěšně dokončen zápisem vlastnického práva svědčícím ve prospěch našeho družstva do katastru nemovitostí a převzetím bytových domů do držení a správy našeho družstva. Děkujeme všem nájemníkům také za příkladnou součinnost při nedávno probíhajících opravách ve sklepních prostorech. Opravy jsme byli všichni povinni umožnit ještě dosavadnímu vlastníkovi objektů, který je realizoval z poskytnutého pojistného plnění po částečném zaplavení sklepů při povodni v červnu loňského roku. Zároveň si zaslouží poděkování všichni členové představenstva BD za intenzivní práci a velké množství stráveného času při řešení výše uvedených úkolů i za trpělivost při jednání s nájemníky na schůzkách a předávání informací. Věříme, že díky společnému úsilí se nám již podaří bez problémů zdárně dokončit celý privatizační proces a hladce, bez zbytečných výdajů, přejít na režim družstevního nájemního bydlení se všemi jeho podstatnými výhodami pro nás, členy bytového družstva. 1.2. Úkoly pro představenstvo BD pro následující 1 roční období 1) Dokončit poslední etapu privatizačního procesu, to znamená převzít bytové domy technologického celku od dosavadního vlastníka a správce do držení i správy našeho BD, což lze realizovat po zápisu vlastnického práva do KN. (na základě usnesení předchozí člen. schůze) 2) Uzavřít již připravenou smlouvu o správě nemovitostí s novým správcem Stavebním bytovým družstvem Praha na první období správy. (na základě usnesení předchozí člen. schůze) 3) Uzavřít pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou členy statutárního orgánu, resp. pojištění podnikatelských rizik. Uzavřít pojištění objektů bytových domů technologického celku. (na základě usnesení předchozí člen. schůze) 4) Realizovat připravené přeměření podlahových ploch všech BJ z důvodu nesouladu dosavadních evidenčních listů se skutečným stavem, tedy k
2
upřesnění členských podílů v souladu se stanovami BD, možnosti spravedlivého účtování krátkodobých a dlouhodobých záloh. Též jako podklad pro prohlášení vlastníka pro účel budoucího převádění BJ do osobního vlastnictví. (na základě stanov BD) 5) Příprava na přepracování stanov bytového družstva v souladu s novým občanským zákoníkem - zákonem č. 89/2012 Sb. 6) Jak jste jistě obeznámeni, dne 1.1.2014 nabyl účinnosti nový občanský zákoník a tento s sebou přináší zásadní změny v legislativní oblasti našeho státu. Nejen z pohledu své konstrukce, ale také s ohledem na prozatímní nedokončenost některých navazujících zákonů i momentální absenci tzv. judikatury, tj. platných rozhodnutí soudů, učiněných již podle nové zákonné úpravy. V souladu s touto normou máme lhůtu 3 let na harmonizaci našich Stanov s tímto zákonem i vypracování odpovídajícího domovního řádu. 7) K otázce převádění BJ od osobního vlastnictví zajistit podrobnou informaci pro členy BD, respektující zejména novou zákonnou úpravu (Zákon o obchodních korporacích, nahrazující dnes již neplatný Obchodní zákoník) včetně navazujících zákonů. Informace by měla všem členům ozřejmit podmínky a pomoci posoudit aspektů ochrany práv uživatele nebo vlastníka BJ a také ekonomické výhody či nevýhody bytového družstva a společenství vlastníků jednotek. To vše s ohledem na situaci odpovídající současnému a budoucímu stavu bytových domů v našem technologickém celku. 8) Sestavit první návrh investičního plánu pro možnost zahájit jeho realizaci (zřejmě ne dříve než od r. 2015) čerpáním z dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu (fondu oprav). K tomu připravit podklady pro přípravu příslušného rozpočtu na rok 2015 a léta následující včetně ekonomického posouzení. Podklady by měly korespondovat s nezbytnou výší příspěvků do fondu oprav, případně zdůvodnit eventuální potřebu čerpání odpovídajícího úvěru (např. z důvodu neodkladnosti investice nebo výhodnosti její dřívější realizace na základě ekonomického vyhodnocení). 2. Vnitrodružstevní směrnice pro nájemné a zálohy 2014 – 2015 2.1. Návrh vnitřní směrnice pro nájemné a zálohy 2014 - 2015 Představenstvo BD navrhuje přijmout návrh na stanovení výše a kritérií pro zálohy a rozúčtování nákladů ve formě vnitrodružstevní směrnice č. 1, která tvoří přílohu č. 1 této Zprávy o činnosti. 2.2. Stanovení dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu 2014 - 2015 Představenstvo BD navrhuje stanovit výši dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu pro následující 1 roční období (s účinností od přechodu z režimu nájemního bydlení v městských bytových domech na bydlení v družstvu) tak, aby se individuálně členům v podstatě (v průměru) nezvýšil předpis nájemného
3
a záloh oproti předpisům pro rok 2013, a to i v případě čerpání úvěru členem v plné výši. To znamená, aby nájemné a zálohy vybírané v družstvu odpovídaly v úhrnu předpisům za nájemné a služby z r. 2013 (s přihlédnutím k případným změnám cenové úrovně energií a služeb, které nelze ovlivnit). Tomuto předpokladu odpovídá výše dlouhodobé zálohy cca 23,- Kč / měsíc / m2. Úprava výše dlouhodobé zálohy bude provedena například v souvislostí s optimalizací nákladů za služby dle smluvních závazků (po převzetí smluvních vztahů od MČ Praha 8 a dosavadního správce) při zachování výše uvedeného pravidla, popřípadě na základě přijatého investičního plánu, na základě usnesení členské schůze. 3. Hospodaření 2013 Přehled o hospodaření k 31.12.2013 (komentáře k jednotlivým položkám)
3.1. Odměna volených orgánů: (vč. zákonných odvodů) Pro rok 2013 nebyly odměny volených orgánů schváleny členskou schůzí, ani nebylo z čeho odměny čerpat.
0,- Kč
3.2. Provozní náklady bytového družstva: Jedná se o provozní náklady bytového družstva, jako je např. poštovné, úhrada za roční závěrku, náklady na uskutečnění ustavující členské schůze, pronájem sálu, internetové služby, drobná vydání apod. Náklady za období 04 - 12 ve výši Za období 04 - 12 bylo vybráno zápisné členů ve výši přeplatek
25 739,- Kč 134 000,- Kč 108 261,- Kč
Poznámka: Náklady za uvedené období roku 2013 zahrnují pouze: 1x faktura SBD Praha za položky související s organizací a účastí notáře na dubnové ustavující schůzi BD + účast zaměstnance při několika jednáních představenstva BD podle ceníku SBD Praha, v úhrnné výši 22.970,03 Kč; 9x položka doloženého drobného vydání členů představenstva BD v úhrnné výši 2.769,- Kč.
3.3. Ostatní položky: Zůstatek na bankovním účtu družstva k 31.12.2013 činil
3 377 390,- Kč
Poznámka: Zůstatek na bankovním účtu na konci roku 2013 byl ovlivněn zahájením výběru záloh na předpokládanou majetkovou účast (členský podíl) před čerpáním úvěru na koupi bytových domů, a to od členů v družstvu, kteří tuto platbu představenstvu BD předem oznámili. Po shromáždění těchto prostředků (ke dni 24.1.2014) byly prostředky (doplněné pouze o nezbytnou finanční částku čerpanou dle úvěrové smlouvy) použity na zaplacení první části kupní ceny dle kupní smlouvy uzavřené s MČ Praha 8.
4
Návrh usnesení pro členskou schůzi bytového družstva dne 27. března 2014
1)
Schválení účetní závěrky za rok 2013 Členská schůze schvaluje účetní závěrku za rok 2013. Členská schůze schvaluje vypořádat výsledek hospodaření za rok 2013 následovně: a) použít provozní výsledek hospodaření ve výši 87.681,- Kč na tvorbu rezervního fondu (nelze použít na tvorbu dlouhodobé zálohy). b) členská schůze zmocňuje představenstvo bytového družstva k použití rezervního fondu k úhradě nákladů souvisejících se správou domu.
2)
Návrh vnitřní směrnice pro nájemné a zálohy a výše nájemného a záloh na 1 roční období (vnitřní směrnice č. 1) Členská schůze schvaluje s platností od 28. března 2014 (s účinností od přechodu na bydlení v družstvu) vnitrodružstevní směrnici č. 1 pro nájemné a zálohy 2014 – 2015 a stanovuje nájemné a zálohy s platností pro období jednoho roku dle bodu 2.1. a přílohy č. 1 této Zprávy o činnosti.
3)
Výše dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu na 1 roční obobí Členská schůze schvaluje s platností od 28. března 2014 (s účinností od přechodu na bydlení v družstvu) dlouhodobou zálohu na opravy a údržbu ve výši 23 Kč / měsíc / m2 s platností pro období jednoho roku. Na této záloze jsou povinni se podílet všichni členové bytového družstva, a to podle skutečného svého členského podílu. Tato záloha není předmětem ročního vyúčtování záloh a její zůstatek přechází vždy do dalšího kalendářního roku.
4)
Ostatní usnesení k předepisování a hrazení nájemného a záloh a) Členská schůze bere na vědomí, že v předpisu záloh pro jednotlivé jednotky může dojít ke korunovým rozdílům z důvodu zaokrouhlení. b) Členská schůze ukládá všem členům bytového družstva hradit měsíční zálohy na správu nemovitostí a zálohy na služby související s užíváním bytu řádně a včas, tj. nejpozději do 15. dne příslušného kalendářního měsíce (s účinností od přechodu na bydlení v družstvu). c) Členská schůze pověřuje statutární orgán k rozhodování o vymáhání pohledávek bytového družstva včetně rozhodování o vymáhání pohledávek soudní cestou.
5
d) Členská schůze pověřuje statutární orgán k rozhodování o uplatnění úroků z prodlení, o jejich vymáhání včetně vymáhání soudní cestou. e) Členská schůze pověřuje statutární orgán k rozhodování o uzavírání splátkových kalendářů týkajících se pohledávek bytového družstva.
5)
Družstevní domovní řád (vnitřní směrnice č. 2) Členská schůze schvaluje vnitrodružstevní směrnici č. 2: Domovní řád Bytového družstva U Rokytky dle přílohy č. 2 této Zprávy o činnosti.
6)
Převádění bytových jednotek do osobního vlastnictví Členská schůze schvaluje, aby představenstvo BD zajistilo vypracování podrobné informace pro členy BD k otázce převádění BJ od osobního vlastnictví, respektující zejména novou zákonnou úpravu (Zákon o obchodních korporacích, nahrazující dnes již neplatný Obchodní zákoník) a navazující zákony. Informace srozumitelně ozřejmí členům BD podmínky a posoudí aspekty ochrany práv uživatele nebo vlastníka BJ a také ekonomické výhody či nevýhody bytového družstva a společenství vlastníků jednotek. To vše s ohledem na situaci odpovídající současnému a budoucímu stavu bytových domů v našem technologickém celku.
7)
Příprava návrhu investičního plánu Členská schůze schvaluje, aby představenstvo BD vypracovalo první návrh investičního plánu s předpokladem zahájení jeho realizace zřejmě ne dříve než od r. 2015 (při předpokladu čerpání prostředků z dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu). K tomu členská schůze pověřuje představenstvo přípravou podkladů pro sestavení příslušného rozpočtu na rok 2015 a léta následující, včetně jejich ekonomického vyhodnocení. Podklady musí korespondovat s nezbytnou výší příspěvků na tvorbu dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu, případně odůvodnit potřebu čerpání odpovídajícího úvěru (např. z důvodu neodkladnosti investice nebo její výhodnosti na základě ekonomického vyhodnocení).
4. Plán rozpočtu na 1 roční období Plán rozpočtu na první 1 roční období vychází z vnitrodružstevní směrnice č. 1 pro nájemné a zálohy 2014 – 2015 podle přílohy č. 1 této Zprávy o činnosti. Rozpočet na každý jeden kalendářní měsíc pro celé jedno roční období odpovídá součtu měsíčních záloh na nájemné, krátkodobé zálohy a dlouhodobou zálohu. Celkem rozpočet na jeden kalendářní měsíc pro první roční období, odpovídající součtu nákladů členů družstva za užívání, činí 1.011.500,- Kč. Tento rozpočet představuje snížení celkových nákladů za užívání o cca 11,8% oproti roku 2013.
6
5. Zpráva kontrolní komise za uplynulé období Zpráva kontrolní komise za rok 2013 je přílohou č. 3 této Zprávy o činnosti.
6. Přílohy k daňovému přiznání právnické osoby Výkaz zisku a ztrát za rok 2013, rozvaha (bilance) za rok 2013 a příloha k účetní závěrce za rok 2013, jež tvoří přílohy č. 3 až 5 této Zprávy o činnosti, jsou také zveřejněny na webových stránkách bytového družstva (případně vyvěšeny na domovních nástěnkách) a ve stanovené lhůtě na konci 1. Q. 2014 budou zveřejněny ve Sbírce listin u Městského soudu v Praze, www.justice.cz
7. Různé 1/ Představenstvo BD upozorňuje všechny nájemníky, že první instancí pro podávání zásadních požadavků na opravy, případně upozornění na závažné technické závady apod. bude zástupce představenstva v domě (pokud je ustanoven), následně místopředseda nebo předseda. Tyto požadavky uplatněte písemně, buďto do poštovní schránky bytového družstva, nebo e-mailem na adrese
[email protected] a teprve, pokud nezískáte vyjádření nebo pomoc, bude možné (po přechodu na bydlení v družstvu) se obracet na technickou kancelář SBD Praha. S běžnými požadavky, změnami údajů apod. se budete moci obracet přímo na nového správce domů. Služby poskytované technickou kanceláří SBD Praha dosud hradilo představenstvo BD na základě přímého vyžádání dle ceníků schválených při výběru správní firmy, které zůstanou platné i v souvislosti s plněním služeb dle Smlouvy o správě nemovitostí. Dosud se jednalo jen o provozní náklady družstva uvedené v bodě 3.2. této zprávy o činnosti. Smlouva bude uzavřena od 1. dubna 2014, s předpokladem dokončení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí a provedení zápisu vlastnického práva k bytovým domům ve prospěch bytového družstva. 2/ Představenstvo BD apeluje na všechny nájemníky i obyvatele bytů: Všímejte si cizích lidí v domech, nepouštějte do domu nikoho, koho neznáte. V noci domy pokud možno zamykejte. Objevily se opakovaně pokusy o vypáčení vstupních dveří, což vedlo k jejich poničení. Náklady na odstranění těchto poškození ale poneseme všichni. Ani případná technická opatření zcela nenahradí lidský činitel a vnímavost ke svému okolí. 3/ Představenstvo BD apeluje tímto způsobem také na výkon práv a plnění povinností každého člena / nájemníka, tj. zúčastňovat se členské schůze buď osobně, nebo prostřednictvím udělení plné moci. V souladu s příslušnými ustanoveními zákona a stanov bytového družstva je potřeba vždy zajistit usnášeníschopnost (regulérnost) členské schůze, tedy přítomnost nadpoloviční
7
většiny členů. K přijetí závažných rozhodnutí je třeba souhlas kvalifikované většiny účastníků regulérní členské schůze (nejméně 60%). K přijetí usnesení o většině ostatních záležitostí je třeba souhlas nadpoloviční většiny účastníků regulérní členské schůze. Zúčastňujte se také občasných domovních schůzí, kde mohou být vysvětleny všechny otázky, které vás zajímají a budou k dispozici také formuláře pro plné moci. Nepromarněte svou příležitost rozhodovat o společném majetku členů v družstvu, vašem i vašich dětí.
V Praze dne 12. 3. 2014 Za Představenstvo BD U Rokytky
Ing. Lukáš Hádek v.r. předseda představenstva Přílohy:
Ing. Martin Váňa v.r. místopředseda představenstva
č. 1 – Návrh na stanovení výše a kritérií pro zálohy a rozúčtování nákladů - BD U Rokytky č. 2 – Návrh Domovního řádu BD U Rokytky č. 3 – Zpráva o činnosti Kontrolní komise BD U Rokytky č. 4 – Příloha k účetní uzávěrce 2013 č. 5 – Rozvaha, Výkaz zisku a ztráty k 31.12.2013 č. 6 – Vzor plné moci
8
