NAW
adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres
adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres
Bouwfonds Ontwikkeling magazine # 9 / zomer 2003
Met dossier Winkelen
NAW
inhoud
Bij NAW horen de woorden Naam, Adres, Woonplaats. Dit zijn de begrippen die centraal staan in dit magazine. Aandacht voor de eindgebruiker (naam), de woning, het kantoor of de winkelruimte (adres) en de locatie (woonplaats) is voor Bouwfonds Ontwikkeling essentieel bij de realisatie van aantrekkelijke gebieden. NAW wordt gratis verzonden aan de zakelijke relaties van Bouwfonds Ontwikkeling.
actueel
programma
proces
dossier
ontwerp
beleid
markt
August Allebéplein straalt weer optimisme uit
Delft staat voor kennis
Rooie Dorp in Alkmaar gaat nooit verloren
Winkelen
Architectuuur laat bankgebouw ademen
Waterberging en wonen gaan heel goed samen
België is anders
En verder in dit nummer
Het August Allebéplein in Amsterdam West heeft een forse opknapbeurt gekregen. Noodzakelijk om verdere verloedering een halt toe te roepen.
Delft kennisstad, is het motto waar Delft zich mee profileert. Met de realisering van het businesspark Technopolis krijgt dit motto een extra dimensie.
Met sloop en nieuwbouw wordt de Alkmaarse wijk het Rooie Dorp opgeknapt. Een voorbeeld van stedelijke vernieuwing waar het goed loopt.
De Winkelmarkt is het centrale thema van het dossier. Een beeld van een boeiende markt waar ontwikkelingen elkaar razendsnel opvolgen.
‘Banken willen geen kastelen meer bouwen’, zegt Aat van Tilburg, architect van het nieuwe ABN-AMRO kantoor in Amsterdam Zuidoost.
Als de elektriciteit uitvalt, staat de zee over een paar weken tot aan Utrecht. Dit beeld bewijst dat een andere omgang met water noodzakelijk is.
In België is business politiek en politiek business en verschilt regelgeving per stadsdeel. Kortom, een verhaal over een land waar bijna alles anders is.
pagina 6
pagina 8
pagina 15
middenkatern
pagina 22
pagina 28
pagina 34
➔ opgevallen ➔ verhuizen ➔ 100 jaar wonen werken winkelen ➔ de verandering ➔ interieur
omslagfotografie Peter van Breukelen
4 14 20 21 38
opgevallen Bibliotheek Zeewolde uit de gratie
Werken en wonen vloeien in elkaar over
Laten we maar open kaart spelen, we willen gewoon een gezellig gebouw. Dat klinkt misschien burgerlijk, maar daar hebben we behoefte aan. Warme kleuren graag, het mag zelfs kleuterachtig zijn, alles is beter dan het grijze beton dat we nu hebben.
Het nonchalante kantoor. Zomaar een tafelblad – het mag ook een deur zijn – dat rust op twee schragen, meer is het niet wat de gebroeders Erwan en Ronan Bouroullec hebben bedacht, toen de baas van kantoormeubelenfabrikant Vitra op hen afkwam met het algemene verzoek: ‘bedenk eens wat’.
Erna Winters, sinds drie jaar directeur van de openbare bibliotheek in Zeewolde, windt er geen doekjes om. Kunstzinnige architectuur hoeft voor haar niet zo, het mag middle of the road zijn, en niet onbelangrijk: de nieuwe gemeenschap Zeewolde kan wel een soort huiskamer gebruiken. Dat betekent min of meer het einde van een van de spraakmakendste gebouwen van de afgelopen twintig jaar, ontworpen door de Bussumse architect Koen van Velsen in 1989. Hij had wel een uitbreidingsplan klaar liggen dat voorzag in 600 vierkante meter extra, maar dat wimpelt Zeewolde af. Men koerst richting een nieuwe bibliotheek die deel uitmaakt van een winkelcentrum tegenover het stadhuis. Dit keer is er geen star-architect gekozen, maar Willem Jan Hag van het bureau RPHS in Voorburg. De emotioneel geladen uitspraken van Winters volgen op het formele antwoord dat ze in eerste instantie geeft. De bibliotheek is te klein geworden. Dan: hij bevalt ons niet. Het gebouw is niet flexibel in te
richten door de onhandig geplaatste stopcontacten en de schuine pilaren. ’s Zomers branden de bibliothecarissen weg omdat de temperatuur boven de 25 graden komt, ’s winters kan de verwarmingsketel de omslag naar vorst niet aan. De volgende nekslag is de uitstraling: een bibliotheek hoort open en uitnodigend te zijn. Dat is in Zeewolde niet het geval; het ontwerp is vooral beroemd geworden dankzij de consequente vorm van de ramen die als stroken in de betonnen buitenwand zijn verzonken. Van Velsens creatie zal niet worden afgebroken. Winters heeft in de wandelgangen begrepen dat het Zeewoldense jeugd- en jongerenwerk belangstelling heeft. Ter overname aangeboden, dus. Haar voorgangster was een warm pleitbezorgster van de onverbiddelijke architectuur, de nieuwe gebruikers zijn dat niet. Zo gaat dat met ‘toparchitectuur’: die hoort te lekken of te dampen. Alleen de opdrachtgever weet dat te waarderen.
De boer op met culturele planologie De termen culturele planologie en het actieplan cultuurbereik deden geen bellen rinkelen toen er een congres over dat onderwerp werd aangekondigd, en toch bleken het geen proefballonnetjes uit Den Haag. Nee, het is een uitvloeisel van het beleid van oud-staatssecretaris Rick van der Ploeg om het volk bij de kunst te betrekken.
Architectuur tegen de vetzucht Kan architectuur een rol spelen in de bestrijding van de vetzucht onder kinderen? Uit onderzoeken is immers gebleken dat het Nederlandse kind almaar uitdijt. Dat heeft grofweg twee oorzaken: de kinderen leiden een sedentair leven op de achterbank van de auto, bang als de ouders zijn voor het fietsen door de stad. En: Marokkaanse meisjes, bijvoorbeeld, mogen niet gemengd sporten en al helemaal niet aan sport doen in de vrije tijd. McDonald’s, tel uit je winst. Architecte Marlies Rohmer heeft de strijd tegen de vetzucht meegenomen in haar onderzoek naar de jeugdcultuur die zijn weerslag moet krijgen in haar gebouwen. Scholen in dit geval. In Wateringseveld, de Vinex-wijk bij Den Haag, heeft Rohmer een eerste school gerealiseerd die de jeugd uit hun lethargie moet trekken. Het hart van het complex wordt gevormd door een sporttoren, en aan de voet daarvan staat een tribune. Daarop kun je natuurlijk bewegingloos gaan zitten toekijken hoe de anderen skaten, maar de bedoeling is dat het sporttafereel aanstekelijk werkt. Met een gewone gymzaal (touwen, toestellen) hoeft een school niet meer aan te komen. In de toren van Wateringseveld is een klimwand aangebracht, een voorziening die aan populariteit wint op veel scholen. Nu nog een halfpipe, skihelling en bungeejump-installatie: dan raakt de jeugd zijn vetrollen zo kwijt.
4
opgevallen
De website www.cultuurbereik.nl bleek zelfs van verrassend hoog niveau, niet direct voor tante Truus in Wanneperveen bedoeld maar wel voor ambtsdragers in den lande die haar willen bereiken. Culturele planologie is het huwelijk tussen kunst en ruimtelijke ordening, zoals uit het woord valt op te maken, waardoor je al gauw uitkomt bij kunst in de openbare ruimte. Maar het plichtmatige beeld in het plantsoen wil OC en W niet: men denkt eerder aan processen, workshops en projecten die de (achterstands)bevolking tot interesse voor kunst kan brengen. Hans Venhuizen, kunstenaar die zichzelf conceptmanager heeft genoemd, hoort tot de strategen waar OC en W in gelooft. Hij pulkt samen met de bevolking de identiteit naar boven, in langdurige sessies op ongebruikelijke plaatsen, en komt zo met voorstellen. Nadat dat eerst met steun van de provincie is toegepast in de gemeente Beuningen (bij Nijmegen), waar de bevolking zelf ideeën heeft aangedragen voor een grintgat, is Venhuizen nu actief in de bollenstreek. Werktitel van dit project: Geest en Grond. De achterliggende gedachte is de noodzaak de lokale identiteit te bewaken terwijl de samenleving zo verandert. Een Hollandse variant van act local, think local. Dat is voor de bollenstreek actueel, nu er in de Vijfde Nota is geopperd daar een nieuwe stad te stichten.
Opmerkelijke daad van Vitra-baas Rolf Fehlbaum, want de broers zijn respectievelijk 31 en 26 jaar oud, en hoewel hun naam valt als mogelijke opvolgers van de designstar Philippe Starck, hebben ze nog niet bar veel ontwerpen op hun naam staan. Een paar vazen, een hemelbed, een aluminium stoeltje, dat is het wel zo’n beetje. Erwan, de jongste, zei dan ook bij de lancering van het nieuwe Vitra-product onlangs, dat hij Joyn beschouwt als het eerste professionele ontwerp van hun studio. We wilden iets huiselijks maken, is de toelichting die de broodmagere en kettingrokende Erwan geeft, iets dat zowel in een kantoor als in het ‘kantoor aan huis’ past. Dan blijf je het dichtst bij het ideaal, van een reusachtige tafel waarop het heerlijk is de krant uit te spreiden, een kop cappuccino in de buurt en een laptop die je af en toe even aanklikt. In het hart ligt de goot voor alle snoeren. Diezelfde goot dient ook als plaats om de lamp in te klikken of het draaiplateau voor het scherm. In de flexibel werkende maatschappij van dit moment lijkt de vinding van de Bouroullecs een vondst. Want wat is het geval? Ze bedachten niet alleen dat enorme blad ter grootte van tien pingpongtafels (voor huiselijk gebruik: een pingpongtafel), maar ook met vilt beklede schotten die je om de tafelrand klemt. Daardoor kun je je visueel van je collega’s afscheiden. Het voordeel van deze verdeling is dat een kantoor er niet akelig leeg uitziet als er – weer dankzij het flexwerk – maar een enkeling achter het bureau zit. Je kunt zowel intimiteit als gemeenschapszin tevoorschijn toveren met het Joyn-systeem. Joyn, het is maar een letter verwijderd van joy: werken moet een pretje blijven. De grens tussen thuis- en kantoorwerk is zo opnieuw vervaagd. Neem uw laptop en wandel, is de achterliggende gedachte, en kies vervolgens uw eigen werkplek of -situatie.
Begrijpelijk dat er een klein feestje werd gevierd bij de introductie van Joyn in de voormalige kruitfabriek van Ouderkerk aan de Amstel, dat langzamerhand uitgroeit tot een kleine culturele enclave. En nu ook een culinair pelgrimsoord. Nadat het nieuwe werksysteem was ingewijd, verplaatste het Vitra-gezelschap zich naar het restaurant Lute, dat is ingericht door Eline Strijkers, oud-medewerker van het architectenbureau MVRDV. Lute onderstreept de mode in het interieur van dit moment. Op gepolijste betonnen vloeren staan loungefauteuils die het midden houden tussen een bank en een stoel; de bar is met vilt bekleed om het geluid te dempen. Maar het beste akoestische hulpmiddel komt van de hoogpolige vierkanten karpetten die als impressionistische schilderijen op het platte vlak liggen uitgestald. De kleuren zijn al evenzeer gedempt, naturel, bruingrijs, leverbruin en wit, bedoeld om het passende decor te zijn voor de kleurrijke mens. Jammer dat de hoofdmoot van de gasten uit de zwarte pakkenbrigade bestaat. In zo’n interieur moet dat wat sixtiesachtige Joyn-systeem geweldig tot zijn recht komen, moet Erwan wat gniffelend achter zijn sigaret hebben bedacht in Ouderkerk.
winkelen
Openbare ruimte wordt met culturele planologie gezien als een virtueel en feitelijk speelveld. OC en W was zelf enthousiast over een project in Den Haag Zuidwest waar een kunstenares de bewoners een verjaarskalender gaf. Allochtonen kennen dat puur Hollandse geheugensteuntje niet, en autochtonen zijn weer niet op de hoogte van de Antilliaanse of Marokkaanse feestdagen. Via de kalender raken ze van elkaars traditie op de hoogte. Culturele planologie strekt zich daarmee uit van plantsoen tot aan de wc. En Van der Ploeg zag dat het goed was.
opgevallen
5
actueel
Zichtbare resultaten na forse investeringen:
‘August Allebéplein straalt weer optimisme uit’ auteur Suzanne Witteman beeld Don Wijns
In het August Allebéplein in Amsterdam West is de afgelopen periode flink geïnvesteerd. Zo is het straatprofiel opgeknapt, zijn er parkeerplaatsen bijgekomen, wordt het plein intensief schoongehouden en is recentelijk een tweede supermarkt geopend. ‘Dit alles is gedaan om vertrouwen en geloof in het plein te tonen’, zegt Ronald Huikeshoven, Ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds Ontwikkeling. ‘En omdat er gewoon heel hard iets moest gebeuren.’ Half april werd het plein feestelijk heropend. Het stadsdeel en het OPS (Ondernemers Platform Stedelijke vernieuwing) besloten ruim een jaar geleden te investeren in het plein. Bijna 270 miljoen euro stelden ze beschikbaar om het winkelplein een positieve impuls te geven. Bouwfonds Ontwikkeling is vanaf het begin bij de (her)ontwikkeling betrokken. Samen met Ahold Vastgoed vormen zij het VOF Wijkvernieuwing August Allebéplein. Het August Allebéplein vormt het centrum van de wijk Overtoomse Veld, een wijk die onderdeel uitmaakt van de Westelijke Tuinsteden. Investeren in het August Allebéplein was noodzakelijk. Het plein had niet alleen een slechte naam, ook de omzet van de ondernemers liet te wensen over en de veiligheid was er vaak ver te zoeken. Henk Goettsch, stadsdeelvoorzitter van Slotervaart/Overtoomse Veld, is dan ook erg te spreken over de investeringen. ‘Ik ben zeer verheugd dat deze investeringen zijn gedaan. Ze zijn ook duidelijk
6
actueel
zichtbaar voor bezoekers van het plein. We hebben dit proces gezamenlijk doorlopen met de ondernemers van het August Allebéplein. Het gaat bij stedelijke vernieuwing echter niet alleen om fysieke ingrepen. Nieuwe parkeer-
plaatsen, een tweede supermarkt en intensiever schoonmaken zijn allemaal fysieke ingrepen. Maar sociale vernieuwing is hiermee onlosmakelijk verbonden. Dan denk ik aan toezicht van de wijkagent en de buurtvaders. Zij hebben bij de vernieuwing dan ook een belangrijke rol gespeeld. Maar ook taallessen, huiswerkbegeleiding, buitenschoolse jongerenopvang, noem maar op. Dit alles was ook echt nodig. Mensen voelden zich onveilig op het plein en in de buurt. Het blijft natuurlijk altijd lastig om het gevoel van mensen te veranderen maar we doen er met z’n allen wel alles aan om de situatie op en rond het plein te verbeteren.’ Investeren ‘Wat we hier gedaan hebben, zijn feitelijk tijdelijke investeringen’, zegt Huikeshoven. ‘Waarom tijdelijk? We wilden – in afwachting van de definitieve uitvoering van de stedelijke vernieuwingsopgave – het plein een impuls geven. Tijdelijk, omdat we niet wilden wachten
tot de definitieve plannen klaar zijn. Dat kan nog wel vijf jaar duren. Het plein kan al die tijd niet onaangeroerd blijven liggen. Dat zou het winkelcentrum niet overleven. Het VOF Wijkvernieuwing August Allebéplein heeft vorig jaar het pand van de oude Basismarkt opgekocht. In dat pand zit sinds half april de supermarkt Lidl, een welkome aanvulling op het winkelaanbod. Het is er elke dag druk. De gevel, van de hand van architect Thijs Asselbergs, bestaat uit verschillende kleurige vlakken. Een goede keuze volgens mij. Het straalt optimisme uit.’ Feest Onlangs was het feest op het August Allebéplein. Maar dit keer in de positieve zin van het woord. Ondernemers, bewoners van het stadsdeel, investeerders, bestuurders en veel kinderen vierden gezamenlijk de heropening van het plein. Goettsch: ‘Dat vond ik een goed teken. Naast de nodige kinderen kwamen er
ook veel volwassen een kijkje nemen. Zo heeft iedereen kunnen zien dat er iets wezenlijk is veranderd. Natuurlijk, het gaat om tijdelijke ingrepen. Dat is soms best lastig om uit te leggen. Maar bewoners en ondernemers zien hierdoor wel dat wij het plein niet links laten liggen. Want om hen gaat het uiteindelijk. Voor het August Allebéplein is het van groot belang dat de zittende ondernemers het vertrouwen herwinnen in het plein.’ Waard Voor Bouwfonds Ontwikkeling is dit ook een voorbeeldproject. Huikeshoven: ‘De aanpak die we hier toegepast hebben, dient voor ons als voorbeeld voor projecten in andere steden. De stedelijke vernieuwingsopgave is, zeker landelijk gezien, groot. Overal worden gebieden onder de loep genomen, staan plannen op stapel. Vooral bij winkelpleinen is het zo belangrijk om iets te doen, om te investeren. Ook als de definitieve plannen nog
niet klaar zijn, is investeren soms gewoon noodzaak. Als je namelijk niets doet, is de kans op verloedering erg groot. Zeker bij dit type projecten is de samenwerking met Ahold Vastgoed een hele sterke geweest. Wij kijken er dan ook met een goed gevoel op terug. We hebben er samen veel tijd en energie ingestoken en dat is het zeker waard geweest.’ Vertrouwen Wat de toekomst voor het August Allebéplein gaat brengen kan nog niemand met zekerheid zeggen. Zeker is wel dat een nieuwe politiepost een plek krijgt op het plein. En ook staat het vast dat de partijen samen doorwerken aan de definitieve plannen voor het plein. Goettsch: ‘We werken nu aan de definitieve plannen voor het August Allebéplein. Daarbij zijn weer dezelfde partijen betrokken. Samen werpen we een blik op de toekomst. Als ook de economie een handje helpt, heb ik er vertrouwen in.’ ✏
[email protected]
actueel
7
programma
‘Delft heeft alle troeven in handen voor een goede vestigingslocatie’
Delft staat voor kennis auteur Boukje Klinker beeld Peter van Breukelen
‘Delft Kennisstad’ is al jaren het motto waarmee de gemeente Delft zich profileert. Belangrijkste motivatie voor deze slogan: de aanwezigheid van Nederlands bekendste Technische Universiteit binnen haar stadsgrenzen. Nu werken de gemeente Delft en TU Delft samen met Bouwfonds Ontwikkeling en ING Real Estate Development om Delft nog sterker op de kaart te zetten als dé kennisstad van Nederland. Tegenover de universiteitscampus ontwikkelen zij ‘Delft University Technopolis’, een business campus voor kennisintensieve bedrijven. ‘Technopolis is gericht op bedrijven met een sterke research & development-component, die op een of andere manier gelieerd zijn aan de faculteiten van de TU’, vertelt Dick Gutlich, hoofd vastgoedontwikkeling van de TU Delft. ‘Zodat de aanwezigheid van de TU een meerwaarde heeft voor de op de business campus gevestigde bedrijven en vice versa.’ De TU Delft heeft duidelijke doelen met de ontwikkeling van Technopolis. Gutlich: ‘Het eerste doel is heel banaal: we hebben geld nodig voor de ontwikkeling van onze universiteitscampus in TU Midden. Hier werken we aan een verdere verbetering en clustering van onze faculteits- en voorzieningengebouwen. Deze ontwikkeling financieren we met de verkoop van grond in TU Zuid en gebouwen in TU Noord. Ons tweede, en net zo belangrijke, doel is samenwerking en synergie bewerkstelligen met het bedrijfsleven. Zodat er strategische verbanden ontstaan tussen TU Delft en bedrijven die zich in het gebied vestigen. Daarbij denken we bijvoorbeeld aan
8
programma
de mogelijkheid om gebruik te maken van elkaars onderzoeksfaciliteiten en versterking van het wetenschappelijk onderzoek door contacten tussen hoogleraren en onderzoekers uit het bedrijfsleven. Daarnaast realiseren we met de vestiging van research & developmentbedrijven ook stage- en arbeidsplaatsen voor studenten, waarbij de andere kant van de medaille is dat bedrijven in Delft makkelijk hun benodigde hoogopgeleide medewerkers kunnen vinden.’ Ook de gemeente Delft ziet duidelijk de meerwaarde van Technopolis, vertelt Edith Bijleveld-van der Hoeven, directeur van de directie Programma’s en Projecten en namens de gemeente verantwoordelijk voor de
programma
9
Edith Bijleveld-van der Hoeven
Dick Gutlich
Directeur van de directie Programma’s en Projecten van de gemeente Delft
Hoofd vastgoedontwikkeling van de TU Delft
ontwikkeling van Technopolis: ‘Delft is tot aan z’n grenzen volgebouwd, dit is het laatste stukje grond wat we nog hebben. Wij zijn blij dat het gebruikt wordt om de positie van Delft als kennisstad te versterken.’ Grootste van Nederland Met zo’n 72 hectare en naar verwachting 15.000 arbeidsplaatsen wordt Technopolis de grootste business campus van de Benelux. ‘Er zijn wel vergelijkbare parken bij ander Nederlandse universiteiten, maar niets op de schaal van wat we hier willen realiseren’, stelt Gutlich. Vrijwel alle universiteiten in Nederland hebben ondertussen een business campus in hun nabijheid ontwikkeld. Voorbeelden zijn het Business and Science Park Enschede dat naast de campus van de Universiteit Twente ligt. Dit park omvat zo’n 40 hectare en er zijn op dit moment zo’n 200 bedrijven en instellingen gevestigd. Ook de Katholieke Universiteit Nijmegen kent zijn bedrijvenpark: Mercator Technology and Science Park Nijmegen wordt ontwikkeld op de campus van de universiteit
10
programma
‘Technopolis wordt de grootste business campus van de Benelux’ en het academisch ziekenhuis. Daarnaast zijn er business campussen gelieerd aan de universiteiten van Leiden (30 hectare), Groningen (30 bedrijven), Amsterdam (5 bedrijfsverzamelgebouwen) en Eindhoven. Ook in het buitenland zijn bij de meeste gerenommeerde universiteiten business campussen te vinden. Bekende voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld de campussen bij Oxford en Cambridge in Groot Brittannië, de campus van Kista in Stockholm Zweden en de AREA campus in Triëste Italië. Uitstekende vestigingslocatie Wat heeft Technopolis te bieden dat bedrijven de business campus in Delft verkiezen boven die bij andere universiteiten in binnen- en buitenland? Voor Bijleveld-van der Hoeven is dat duidelijk: ‘Het begint bij de TU Delft: de
universiteit heeft een uitstekende reputatie in binnen- en buitenland. Ook nu al zijn er verschillende bedrijven die graag samenwerken met de universiteit. Daar komt nog bij dat de universiteit over hoge kwaliteit onderzoeksvoorzieningen beschikt, die voor sommige bedrijven bijzonder interessant zijn om hun eigen onderzoek in te doen. Als die bedrijven de kans krijgen om zich in de buurt van zowel de juiste mensen als de juiste onderzoeksvoorzieningen voor hun research & developmentactiviteiten te vestigen, dan lijkt mij de keuze snel gemaakt.’ Maar de TU is niet de enige troef die Delft heeft om bedrijven een goede vestigingslocatie te bieden. Bijleveld-van der Hoeven: ‘Naast de aanwezigheid van de TU heeft Delft als stad ook het nodige te bieden aan bedrijven: een
‘Bouwen in hoge dichtheden met ruimte voor water en groen’ prettig woon- en leefklimaat, een groot aantal hoogopgeleide inwoners, een mooie oude binnenstad. Daarnaast ligt Delft centraal in de Randstad: op tien minuten van Rotterdam en Den Haag met zowel de auto als de trein, vlakbij vliegveld Rotterdam en een uurtje van Schiphol. Technopolis heeft met de A13 en straks ook door de A4 een zeer goede autoontsluiting. En met de komst van de nieuwe tramverbinding is ook het openbaar vervoer goed geregeld.’ Braakliggende grond De TU Delft bestemde zijn braakliggende grond dus voor de ontwikkeling van een business campus. ‘Het lijkt misschien vreemd dat we zoveel grond ‘over’ hebben. Maar dat komt omdat de Rijksgebouwendienst, de vroegere eigenaar en ontwikkelaar van de gebouwen van
de universiteit, verwachtte dat de TU Delft veel groter zou worden’, vertelt Gutlich. ‘Daarom hebben ze in de jaren zeventig een groot stuk grond aangekocht: TU Zuid.’ Dit stuk grond is in totaal zo’n 125 hectare groot, en is slechts voor een klein deel bebouwd. Gutlich: ‘Het gebouw van Geodesie staat in het uiterste zuiden van het gebied. Vreemd genoeg heeft de Rijksgebouwendienst deze subfaculteit zo ver mogelijk van de andere gebouwen van de TU vandaan gezet. Waarom? Om bij proeven en metingen zo weinig mogelijk last te hebben van trillingen, want ze dachten destijds dat het hele gebied nog volgebouwd zou worden. Geodesie gaat nu in ieder geval verhuizen; wat er met het gebouw gebeurt is nog niet bekend.’ Naast het Geodesie-gebouw bezit de TU Delft in het gebied nog de faculteit voor Luchtvaart- & Ruimtevaarttechniek en het Interfacultair
Reactor Instituut, die beiden blijven staan. Daarnaast bevat het gebied de gebouwen van het Waterloopkundig laboratorium, een bedrijfsverzamelgebouw en sportvelden. In totaal blijft er 72 hectare bebouwbare grond over voor Technopolis. Veel groen en water Voor die 72 hectare heeft het bureau Gensler uit Londen een Masterplan gemaakt dat voorziet in veel groen en water rondom de bedrijfsgebouwen. ‘Dat heeft deels een esthetische reden, het is natuurlijk prettig om op een groene omgeving te kijken, maar deels ook een ecologische’, zegt Bijleveld-van der Hoeven. ‘Wij vinden het als gemeente prima dat er op deze plek in hoge dichtheden wordt gebouwd, maar alleen als er voldoende groen en water aanwezig blijft. Het gebied is namelijk een ecologische verbindingszone tussen de Delftse binnenstad en het natuurgebied Midden Delfland. Daarnaast is het van groot belang dat het waterbergend vermogen van het gebied in stand blijft. Dat was dan ook de opdracht die
programma
11
Hier wordt de komende twintig jaar Technopolis gerealiseerd.
Business campus: gebouwen in een parkachtig landschap.
Technopolis biedt meerwaarde voor Bouwfonds Ontwikkeling we aan bureau Gensler hebben meegegeven.’ Een opdracht die prima paste bij de ideeën voor Technopolis van de andere ontwikkelende partijen, vertelt Rob van den Broek, adjunctdirecteur bij Bouwfonds Ontwikkeling: ‘In het plan van Gensler heeft Technopolis echt een parkachtig karakter gekregen. Daarmee sluit het helemaal aan bij bestaande business campussen in het buitenland, waar dit soort parken een bekend fenomeen zijn. Deze campussen zijn maatgevend voor het beeld dat mensen van zo’n gebied hebben. Bij dat beeld hoort veel groen en water, maar ook de benodigde faciliteiten.’ Om ook daarop aan te sluiten wordt bij Technopolis in het hart van het gebied een ‘voorzieningencentrum’ en gemeenschappelijke faciliteiten als laboratoria en cleanrooms gecreëerd. ‘Denk daarbij aan voorzieningen voor werknemers als horeca, een crèche en een gemakswinkel, maar ook aan business-to-business voorzieningen als een kopieershop, een advocatenkantoor of een administratiebureau. Voorzieningen die ervoor zorgen dat het voor werknemers aangenaam wordt om in het gebied te werken, en voor werkgevers makkelijk om zich er te vestigen.’ De gebouwen zijn in het Masterplan geclusterd in ‘buurten’. Bedrijven worden in deze buurten
12
programma
‘Doel is samenwerking en synergie bewerkstelligen’ ingedeeld op basis van segmenten. Zo komen bijvoorbeeld bedrijven met hoogwaardige research & development-activiteiten bij elkaar in één buurt. ‘Het plan is zo gemaakt dat deze buurten in fasen ontwikkeld kunnen worden’, vertelt Van den Broek. ‘Dat moet ook wel want de hele gebiedsontwikkeling zal zo’n twintig jaar duren. Doordat we per buurt ontwikkelen, zitten bedrijven niet twintig jaar op een bouwplaats maar op een compleet afgemaakte locatie. We hopen over vijf jaar de eerste fase af te ronden. Er moet dan zo’n tien hectare gerealiseerd zijn.’ Enthousiaste reacties Ondertussen heeft Bouwfonds Ontwikkeling de eerste bedrijven benaderd voor een plek op de business campus. Gutlich: ‘Het soort bedrijven dat wij graag op de business campus zouden zien, zijn bedrijven waar we nu ook al mee samenwerken als Siemens, ASML, Nokia en Shell. En verder natuurlijk alle bedrijven met
een sterke research & development-focus op gebieden die aansluiten op de faculteiten van de TU. Overigens is afgesproken dat Bouwfonds Ontwikkeling voor de acquisitie van bedrijven zorgt. Wat wij als TU Delft doen, is onze hoogleraren en onderzoekers bewust maken van de ontwikkelingen. Zij hebben tenslotte vaak contacten met onderzoekers bij verschillende research & developmentbedrijven. De eerste reacties die zij horen zijn enthousiast.’ Dat is ook de ervaring van de gemeente Delft. Bijleveld-van der Hoeven: ‘Wij hebben als gemeente de afgelopen jaren het Delft Techpark ontwikkeld, een bedrijventerrein voor dezelfde doelgroep als Technopolis maar dan veel kleinschaliger. Dit park is ondertussen helemaal vol. Ik krijg nu dan ook regelmatig vragen van ondernemers wanneer de bouw van Technopolis start. Er is in Delft duidelijk behoefte aan ruimte voor kennisontwikkeling.’
‘Toen de eerste besprekingen met de TU Delft en de gemeente Delft over de Delft University Technopolis hadden plaatsgevonden, waren we meteen enthousiast’, vertelt Rob van den Broek, adjunct-directeur Bouwfonds Ontwikkeling. ‘Dit gebied heeft namelijk alles mee om een groot succes te worden: vlakbij een gerenommeerde universiteit, midden in de Randstad, een goede ontsluiting en hoge kwaliteitsambities. We zijn dan ook vol vertrouwen in de samenwerking met gemeente, TU en ING Real Estate Development gestapt.’ Binnen de samenwerking heeft ieder zijn taak om van Technopolis een succes te maken. Van den Broek: ‘De TU levert het grootste deel van de grond, de gemeente de rest. Overigens wordt de grond pas overgedragen op het moment dat er echt een gebouw ontwikkeld wordt. De gemeente draagt dan zorg voor het bouwrijp maken van de grond, waarna Bouwfonds Ontwikkeling en/of ING Real Estate Development voor de realisatie van het gebouw zorgt.’ Bouwfonds Ontwikkeling en ING Real Estate Development zijn ook de partijen die voor de acquisitie van bedrijven zorgen. ‘In dit geval doen we dat niet alleen’, vertelt Ewald de Raaf, manager verhuur bij Bouwfonds Ontwikkeling. ‘Omdat de ontwikkeling van Technopolis zo sterk afhankelijk is van de aanwezigheid van de TU Delft, proberen we de medewerkers van de TU Delft zoveel mogelijk bij de promotie te betrekken. Dat betekent natuurlijk niet dat hoogleraren de boer op moeten om bedrijfsruimte te verkopen.
Nee, het betekent meer dat wij hen zien als ambassadeurs voor de business campus. Zij kunnen hun collegae over de hele wereld vertellen dat er iets bijzonders gaat gebeuren nabij de TU. Zodat er een ‘buzz’ rond gaat in research & development-bedrijven die ‘iets’ met de TU Delft hebben. Daarnaast heeft ook de gemeente Delft een ondersteunende rol bij de promotie van Technopolis. Ook zij wijzen bedrijven op de bijzondere business campus die binnenkort in Delft zal ontstaan.’ Internationale aantrekkingskracht Bouwfonds Ontwikkeling heeft hoge verwachtingen van de business campus. De eerste reacties vanuit het bedrijfsleven zijn bijzonder positief. De Raaf: ‘Technopolis heeft alles in zich om een groot succes te worden. We richten ons in eerste instantie op Nederlandse bedrijven en bedrijven die al een vestiging in Nederland hebben. Maar we merken ook dat de campus een sterke internationale aantrekkingskracht heeft. De TU Delft staat immers ook in het buitenland bekend als een bijzonder goede universiteit en onderzoeksinstelling. Zo heeft bijvoorbeeld Boeing de TU Delft als strategische partner aangemerkt.’ Ook voor Bouwfonds Ontwikkeling zelf is Technopolis een kans om zich internationaal op de kaart te zetten, vertelt Van den Broek: ‘Technopolis is de grootste thematische gebiedsontwikkeling waar Bouwfonds Ontwikkeling op dit moment mee bezig is. En het is waarschijnlijk de meest internationale. Dit project biedt Bouwfonds Ontwikkeling de kans om onze contacten uit te breiden in bijvoorbeeld Azië en de Verenigde Staten. Technopolis heeft dus niet alleen een meerwaarde voor de TU Delft en de gemeente Delft, maar ook voor Bouwfonds Ontwikkeling.’
✏
[email protected]
programma
13
Stede Broec ➔ Stede Broec
proces
verhuizen
June van Pelt met ‘Mijn Idee’ op plek waar ze wezen wil Eigenlijk had June van Pelt de hoop op een plekje in het winkelcentrum Streekhof in Stede Broec al laten varen. Een eerdere gooi naar een vrijgekomen ruimte was immers op niets uitgelopen. Haar blijdschap was dan ook groot toen zij vorig jaar alsnog met haar bloemen & interieurwinkel ‘Mijn Idee’ naar het vernieuwde Streekhof kon verhuizen. ‘Hemelsbreed ben ik hooguit 200 meter opgeschoven, maar ik heb het gevoel dat ik er nu echt bij hoor.’
beeld Reinier Gerritsen auteur Hans Ouwerkerk
Ongeveer vier jaar geleden besloot June van Pelt dat het er nu eens van moest komen. Al jaren sluimerde bij haar het idee om een eigen bloemenzaak te beginnen. ‘Ik was als officemanager werkzaam bij een makelaarskantoor maar in mijn vrije tijd altijd creatief bezig. En omdat hier in Stede Broec nog geen winkel was die bloemen en interieurartikelen combineert, heb ik de knoop doorgehakt en besloten de stap te wagen.’ Van Pelt doorliep de nodige opleidingen die noodzakelijk zijn om een bloemisterij te starten en opende in Grootebroek ‘Mijn Idee’. Een winkel van ruim 150 vierkante meter waar zij naast bloemen en planten ook stijlvolle interieurartikelen, leuke hebbedingetjes en zelfs kasten verkocht. Hoewel ‘Mijn Idee’ vanaf dag één een aanwinst voor Grootebroek bleek, wilde June toch op termijn verhuizen naar het winkelcentrum. Die mogelijkheid deed zich eerder voor dan June had gedacht. Het winkelcentrum zou met winkels worden uitgebreid omdat Streekhof hét centrum van Stede Broec moest worden. ‘Ik stuurde een brief en werd uitgenodigd voor een gesprek. Ik moest voor een commissie verschijnen en vertellen waarom ik zo graag in het winkelcentrum wilde zitten. Uiteindelijk viel ik af omdat de verhuurder het te spannend vond om met een net begonnen ondernemer in zee te gaan. Ja’, geeft ze desgevraagd toe, ‘ik was best teleurgesteld. Aan de andere kant had ik ook zoiets van ‘waar ik nu zit gaat het ook goed’. Dus ik zette het Streekhof uit mijn hoofd.’ Totdat medio vorig jaar dat bewuste telefoontje van de makelaar kwam. ‘Ik kon aan de rand van het centrum een ruimte van 89 vierkante meter huren. Ik heb direct ja gezegd.’ Dik tevreden Inmiddels is June van Pelt meer dan een half jaar verder en is ze met haar nieuwe plek dik tevreden. ‘De ruimte is kleiner dan ik had, maar ik heb hier veel meer aanloop dus ook een aanzienlijk hogere omzet. Ik zit hier bij het parkeerterrein en naast de bank natuurlijk ook hartstikke goed. En ook de mensen die hier komen zijn enthousiast.’ ‘Mijn Idee’ ziet er dan ook uit als een plaatje. Hebben de meeste winkels in het nieuwe gedeelte van het Streekhof een moderne uitstraling, bij Van Pelt krijgt de bezoeker het idee of hij een stap terug in de tijd doet. Met veel sfeer en smaakvol ingericht, waarbij vooral de geschilderde wolkenlucht op het plafond direct opvalt, verkoopt June hier haar bloemen, planten en interieurartikelen. ‘Ik zit hier in nieuwbouw maar wilde vooral een smaakvolle en nostalgische uitstraling hebben. Mensen komen hier graag even een kijkje nemen, zowel jong als oud. Helemaal top dus. Ik ben waar ik wezen wil.’
14
xxxxxx
14
verhuizen
Stedelijke vernieuwing in Alkmaar:
Rooie Dorp gaat nooit verloren auteur Hans Ouwerkerk beeld Georges van Wensveen
Het kan verkeren. Midden jaren tachtig was sloop van het zogenoemde Rooie Dorp in Alkmaar volstrekt onbespreekbaar. Toen de 150 woningen niet meer voldeden werd gekozen voor een opknapbeurt. Nu, pakweg vijftien jaar later, zijn de huizen gesloopt en wacht het braakliggende terrein in de volksbuurt op nieuwbouw. ‘Het was gewoon niet realistisch om de woningen nog langer te laten staan’, vertelt Rob van Menen, projectmanager van de gemeente Alkmaar. Daarbij komt dat het Rooie Dorp onderdeel uitmaakt van een sociaal vernieuwingstraject. Een traject dat vooralsnog volgens planning verloopt. ‘En dat is geloof ik in Nederland redelijk uniek te noemen.’
proces
15
Martin van Hooff
Rob van Menen
Directeur Woningstichting Willibrordus
Projectleider Rooie Dorp
Het terrein waar nog dit jaar met nieuwbouw wordt begonnen kan niet over het hoofd worden gezien. Omzoomd door een rij eengezinswoningen is in het Rooie Dorp een flink gat geslagen. Het braakliggende terrein ligt er verlaten bij. Het is er bijna onheilspellend stil. Een vrouw die aan de rand van de kaalslag woont, trekt haar schouders op als haar de vraag wordt gesteld wat zij hier nou van vindt. ‘Ach’, zegt zij dan, ‘de woningen waren klein en vochtig. We missen er niets aan. Alleen is het jammer dat ik nu mijn overburen kwijt ben. Daar had ik wel goed contact mee.’ Het Rooie Dorp is een klein buurtje op het noordelijke deel van het Schermereiland waar in totaal zo’n 650 woningen staan. In de jaren twintig gebouwd als middenstandswijk groeide het Rooie Dorp al snel uit tot een volksbuurt. ‘Het dankte zijn naam aan zowel de rode dakpannen als aan het feit dat de meeste bewoners PvdA- en CPN-sympathieën hadden’, vertelt Martin van Hooff, directeur van de Woningstichting Willibrordus. Sinds begin jaren negentig is Willibrordus eigenaar van de woningen in het Rooie Dorp. Daarvoor was het gemeentelijk bezit. ‘Een echte volksbuurt. Waar men zomers tot laat in de avond op straat zit en iedereen elkaar kent’, schetst Van Hooff de sfeer in het wijkje. De woningen waren echter slecht: klein, vochtig, gehorig maar wel goedkoop in de huur. ‘Wij hadden vier jaar geleden zelf het idee om de woningen nog tien jaar te exploiteren en ze dan te slopen.’ Dat proces is echter flink
16
proces
versneld. De reden daarvoor was dat Alkmaar in 1999 de status van Grote Steden Beleidgemeente kreeg. Uit de monitor van dit rijksbeleid kwam het Schermereiland als slechtste wijk van Alkmaar naar voren. Niet
‘We lopen voor op de planning en dat is uniek in Nederland’ alleen op het gebied van wonen, maar ook sociaal. Een hoge werkloosheid, lage inkomens en onveiligheid zette de leefbaarheid in de wijk flink onder druk. ‘Wij dachten altijd dat Overdie, dat grenst aan het Schermereiland, onze echt grote probleemwijk was. Maar uit de monitor bleek dus dat dit het Schermereiland was’, vertelt Rob van Menen, projectmanager van de gemeente Alkmaar. Voor de gemeente was dit reden om het Schermereiland samen met Overdie onderdeel te maken van een omvangrijk stedelijk vernieuwingsprogramma. Niet alleen fysiek, maar ook maatregelen op sociaal economisch terrein werden in de steigers gezet om de wijken niet nog verder te laten afglijden. Inventarisatie Hiervoor werd een Meerjarig Ontwikkelingsprogramma opgesteld. Onderdeel van dit programma was ook de toekomst van het Rooie Dorp. Een inventarisatie maakte echter al snel duidelijk dat de 150 woningen hun langste tijd hadden gehad. Van Hooff: ‘Zelfs al zou je een hoogniveaurenovatie toepassen, dan nog
bleven de woningen slecht.’ Van Menen: ‘Het was gewoon niet realistisch om de woningen nog een keer te verbeteren.’ Slopen dus. Er zat volgens de betrokkenen niets anders op. In tegenstelling tot 1987, toen er in Alkmaar voor het s-woord nog geen enkel draagvlak te vinden was, zagen de bewoners hier nu wel de noodzaak van in. ‘Ook zij vonden de huizen klein en slecht. Over sloop is dan ook geen enkele discussie geweest’, benadrukt Van Hooff. Als reden hiervoor geeft Van Menen dat Alkmaar in de achterliggende jaren intensief heeft geïnvesteerd in de contacten met bewoners. ‘Er zijn overlegstructuren in de vorm van bewonerscommissies opgezet. In nauwe samenwerking met de Wijkraad Schermereiland en de Bewonerscommissie Oud Schemereiland is vervolgens
het wijkprogramma opgesteld. Kern van die samenwerking is dat je de bewoners serieus moet nemen en zelf niet met loze beloften moet komen. Zo mochten bijvoorbeeld de bewoners zelf aangeven wat er aan hun wijk niet deugt en waar de woonomgeving aan moet voldoen. En dan krijg je zaken te horen als ‘de woningen zijn slecht’ maar ook dat het in de buurt ontbreekt aan voldoende speelplekken en aan groen. Feitelijk kom je dan gezamenlijk tot een plan.’ Draagvlak Volgens Van Menen heeft deze aanpak in het stedelijk vernieuwingsgebied zijn vruchten afgeworpen. ‘Er wordt daarmee namelijk draagvlak voor vernieuwing gecreëerd. Er zijn zo’n vijftig tot zestig mensen met hun wortels in de wijk; die zijn bij één of andere werkgroep actief. Verder koppelen we alle zaken door middel van een nieuwsbrief of tijdens informatieavonden terug naar de buurt. Je moet niet vergeten dat Schermereiland en het Rooie Dorp een buurt is met een heel hechte sociale samenhang. Die sociale structuur zorgt voor betrokkenheid. We hebben wel eens informatieavonden gehad waar een paar honderd man op af kwam. Als je iets binnenstedelijks doet heb je nu eenmaal met mensen te maken. Daarom moet je ook vooraf bepalen wat je wilt bouwen en voor wie. Wat kan wel en wat kan niet.’ Sloop van de 150 woningen was dan weliswaar geen discussiepunt meer, de bewoners maar
ook de gemeente hechtte er aan dat er betaalbare woningen zouden terugkeren. ‘Deze buurt leent zich er niet voor om dure woningen te realiseren. Daar is het gewoon de locatie niet voor. Daarbij komt, dat veel bewoners in het begin aangaven in de nieuwbouw terug te willen keren.’ Voor de plek van de 150 woningen werd een nieuw plan gemaakt voor de bouw van 153 woningen: 110 eengezinswoningen en één appartementencomplex. De helft van de woningen in de koop- en de andere helft in de huursfeer. Hoewel het exacte bedrag voor de woningen nog moet worden vastgesteld, zal de verkoopprijs zo rond de 176.000 euro komen te liggen. Tevens is voor de locatie een ander stratenpatroon gemaakt waardoor ruimte ontstaat voor de, door bewoners zo gewenste groen- en speelvoorziening. Het plan werd door Willibrordus in samenwerking met Bouwfonds Ontwikkeling opgesteld. ‘Bouwfonds heeft bijna grenzend aan het Rooie Dorp grond op het bedrijfsterrein
‘De kern is dat je een aantrekkelijke buurt maakt’ Stoel van Klaveren gekocht. Omdat wij als organisatie te klein zijn om dit project zelf helemaal uit te voeren, zijn we hier met Bouwfonds in zee gegaan. Maar’, voegt Van Hooff daar aan toe, ‘wij staan wel aan het roer’. Het ontwerp voor de nieuwbouw werd gemaakt door A&I Architecten uit Uithoorn. ‘Het worden leuke woningen met een donkere steen
en rode dakpannen. Het ontwerp is in harmonie met de bebouwing in de directe omgeving.’ Van Menen: ‘Uitgangspunt is geweest dat je iets fatsoenlijks kunt realiseren voor de onderkant van de markt. Daarbij komt dat er in Alkmaar behoefte is aan betaalbare woningen. Maar ook aan woningen voor doelgroepen als senioren en beschermd wonen, die met deze nieuwbouw bediend worden.’ Sociale structuur Onder het appartementengebouw wordt een school, peuterspeelzaal en buurthuis gevestigd. Nu al zijn beide voorzieningen in de wijk te vinden. Van Menen: ‘Eigenlijk is de buurt voor een eigen school te klein maar het is wel een bindend element in de wijk. En juist omdat we de sociale structuur willen versterken is het belangrijk dat de school blijft. Net als het buurthuis trouwens.’ De school heeft het stempel van brede school. Dit betekent dat naast leren ook zaken als welzijn, zorg en aandacht voor vrije tijd aan de school gekoppeld zijn. ‘Er wonen nogal wat probleemgezinnen in de wijk die op professionele hulp zijn aangewezen. De brede school speelt daarin een belangrijke rol’, vertelt Van Menen. De voorbereiding voor de nieuwbouw ligt inmiddels goed op schema. Met behulp van een stevig sociaal programma zijn alle huurders vorig jaar verhuisd. Als stadsvernieuwingskandidaat kregen zij met voorrang andere woonruimte in Alkmaar aangeboden. De tevredenheid over de nieuwe woningen heeft
proces
17
Bouwfonds Ontwikkeling over Rooie Dorp
‘Leren van de praktijk’ Luchtfoto, het braakliggende terrein is Schermereiland.
Tekening van het appartementencomplex Binnenhof.
‘Het is natuurlijk een open deur, maar binnenstedelijk bouwen is nu eenmaal lastiger dan op uitleglocaties. Het is flink duurder en vergt ook veel overleg. Of je dit als projectontwikkelaar dan wel moet willen? De toekomst ligt ook voor ons in de bestaande stad. Dus zo’n project als in het Rooie Dorp moet je aangrijpen om hier ervaring mee op te doen’, aldus Serge Gouweleeuw, junior Ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Ontwikkeling regio Noordwest. Bouwfonds Ontwikkeling realiseert in samenwerking met de woningstichting Willibrordus het nieuwbouwproject in het Rooie Dorp. ‘We bouwen er wat aantallen woningen betreft terug wat er stond, zij het dat er op het gebied van woningtypologie meer differentiatie ontstaat’, vertelt Gouweleeuw. Ruim drie jaar geleden raakte Bouwfonds betrokken bij de ontwikkelingen in het Rooie Dorp. Bijna grenzend aan dit wijkje heeft Bouwfonds Ontwikkeling grond in eigendom op het voormalige terrein van bouwmaterialengroothandel Stoel en van Klaveren. Voor dit terrein, dat gelegen is aan het Noordhollands kanaal, gaat Bouwfonds woningen in de wat hogere prijsklasse ontwikkelen. Heel wat anders dus dan wat er in het Rooie Dorp wordt gerealiseerd. ‘Zowel de woningstichting als de gemeente willen dat hier woningen in de goedkopere sector worden gebouwd. Dat maakt de planexploitatie natuurlijk een stuk moeilijker omdat er daardoor nauwelijks ruimte is om te verevenen.’ Op het oog lijkt het project met 152 woningen, de nieuwbouw van een school en een buurthuis relatief simpel. Maar dat is volgens Gouweleeuw slechts schijn. ‘Zoals gezegd is het heel lastig om de exploitatie rond te
krijgen. Los van de keuze voor vijftig procent huur en vijftig procent koopwoningen in het goedkopere segment, heb je ook nog eens te maken met sloopkosten, bodemsanering en verhuiskosten. Daarnaast ga je in bewoond gebied aan de slag, waar de ruimte beperkt is. Dit betekent dat er extra maatregelen moeten worden genomen tijdens de bouw om overlast voor omwonenden zoveel mogelijk te beperken. Zo worden er bijvoorbeeld geen heipalen gebruikt maar boorpalen en er komt een tijdelijke rioleringsvoorziening en bouwwegen naar de woningen. Maar ook wat beheer en toezicht betreft zul je iets extra’s moeten organiseren. Met andere woorden: het is gewoon een heel complexe opgave. Aan de andere kant leer je als organisatie veel van dit soort projecten. En dat is nodig omdat ook voor Bouwfonds Ontwikkeling de toekomst deels in het binnenstedelijk bouwen ligt. Bouwen op uitleglocaties zal over enkele jaren minder worden. Daar moeten we als ontwikkelaar nu al op inspelen.’ Tevreden Over de totstandkoming van het proces zegt Gouweleeuw tevreden te zijn. ‘Je merkt dat ieder project anders wordt ingezet. In het geval van het Rooie Dorp zijn bijvoorbeeld de bewoners al in een heel vroeg stadium bij de planvorming betrokken. Daar is door de gemeente een duidelijke keuze voor gemaakt. Groot voordeel hiervan is dat er voor de bouwplannen al snel draagvlak werd gevonden. En de ervaring leert dat dit vooral bij binnenstedelijke projecten wel eens anders is. Het gevolg is dat we over de voortgang niets te klagen hebben en dat we woningen in de wijk realiseren die daar op hun plaats zijn.’
Maatregelenpakket als onderdeel van het Meerjarig Ontwikkelingsprogramma Schermereiland
geresulteerd in het feit dat straks ‘slechts’ dertig huishoudens naar de nieuwbouw in het Rooie Dorp zullen terugkeren. ‘Het heeft mij wel verbaasd hoe gemakkelijk de mensen hun oude omgeving uiteindelijk opgaven’, zegt Van Menen na een korte stilte. ‘Aan de andere kant’, geeft hij daarvoor als verklaring, ‘zat onder de bewoners ook een aantal ouderen die er gewoon geen zin in had om in drie jaar tijd twee keer te verhuizen. Ook had men als stadsvernieuwingskandidaat natuurlijk de keuze uit de beste woningen.’ ‘Maar’, benadrukt ook Van Hooff, ‘het kwam niet alleen voor ons maar ook voor de bewonerscommissie, die zich hard heeft gemaakt voor terugkeer van alle bewoners, toch wel als een verrassing. Je zag daardoor in vrij korte tijd die onderlinge solidariteit en het draagvlak voor de bewonerscommissie en de wijkraad min of meer afbrokkelen.’ Zoals gezegd is het nieuwbouwproject slechts een onderdeel van het totale stedelijk vernieuwingsprogramma. Er worden voor Schermereiland en Overdie immers op alle mogelijke terreinen projecten op touw gezet. ‘De kern van dit alles is dat je uiteindelijk een leefbare en plezierige wijk maakt. Nieuwbouw
18
proces
is daarbij natuurlijk een niet onbelangrijke factor. Maar ik kan wel zeggen dat dit een krankzinnig duur project is. We steken er als gemeente ruim 9,3 miljoen euro in. Er zit een forse onrendabele top op de huurwoningen maar we hebben bewust die keuze gemaakt. Dit willen we en dan mag het ook wel wat kosten.’ Ook Van Hooff zegt het financieel rondbreien van het project als moeilijkste
‘Het Rooie Dorp, een buurtje waar iedereen elkaar kent’ factor te hebben ervaren. ‘Hoe betalen we de handel, dat is lange tijd de grote vraag geweest. Wij verkopen vijftig procent van de nieuwbouwwoningen en hebben een beroep kunnen doen op een garantieregeling die met de gemeente was afgesproken bij de overname van deze voormalige gemeentewoningen. Het daarna overblijvende gat in de begroting was toch nog aanzienlijk. De gemeente en de woningstichting zijn daar samen uitgekomen. Er ligt nu een kwalitatief goed plan, met woningen en voorzieningen, dat financieel rond is gemaakt. Ook de gemeente heeft haar belofte aan de bewoners waargemaakt. En ik heb grote
waardering voor de wijze waarop de coördinerend wethouder Eggermont zijn visie en bezieling heeft weten over te brengen aan het college en de gemeenteraad, waardoor deze positieve afronding mogelijk is geworden.’ Uniek Medio september wordt met de bouw begonnen. Rond 2007 moet het hele project zijn afgerond. Van Menen: ‘We lopen precies volgens planning en dat is voor een stedelijk vernieuwingsproject in Nederland redelijk uniek te noemen. Het is niet altijd even makkelijk geweest. Zo is er voor het sociaal plan, waar bijvoorbeeld de verhuiskostenregeling een belangrijk onderdeel van uitmaakt, eindeloos onderhandeld. Aan de andere kant is er tegen de plannen geen enkel bezwaar ingediend. En ik denk dat de participatie van bewoners bij het totstandkomen van de plannen de basis voor succes is geweest. Voor de gemeente Alkmaar is dit het eerste wijkontwikkelingsprogramma dat wordt uitgevoerd. Hierna volgen er meer, dus binnen het gemeentelijk apparaat heerst ook zo’n sfeer van ‘dit mag niet mislukken’. En dat gebeurt dus ook niet.’ ✏
[email protected]
Probleem Vormen van overlast Zwerfvuil op straat
Doelstelling
Oplossingen
Tegengaan vervuiling woonomgeving
Drugsoverlast
Wegnemen drugsoverlast
Intimidatie door jongeren bij overlast
Voorkomen en aanpakken overlast jongeren
• Aandacht voor huisvuilinzameling • Organiseren schoonmaakdag • Meer voorlichting aan bewoners • Spreekuur wijkagent uitbreiden • Creëren mogelijkheid aangifte te doen • Aanpakken drugshandel en hennepteelt • Eigen ruimte voor jongeren • Ouders en jongeren aanspreken op gedrag • Lik op stuk-beleid • Schooladoptieplan uitbreiden • Hang-speelplekken
Beheer woningen en woonomgeving Er zijn weinig mogelijkheden om door te stromen in de wijk
Stimuleren om door te stromen in de wijk
Op aantal plaatsen schiet woonomgeving tekort
Goede en aantrekkelijke woonomgeving
Wijk- en buurtcentra en voorzieningen Buurthuis heeft een te beperkte functie en bereikbaarheid
Kwalitatief goed en aantrekkelijk buurthuis voor alle buurtbewoners
• Beter cursusaanbod • Uitbreiding activiteiten • Goede personele bezetting buurthuis
Isolement doorbreken en betrokken houden bij de wijk Ouderen in de wijk blijven wonen
• Zorg op maat voor ouderen • Ouderenwoningen in de buurt
Meer en betere speelvoorzieningen voor de jeugd
• Skatebaan • Voetbal en basketbalkooi • Open plekken benutten voor de jeugd • Kinderboerderij • Participatie jongeren bij speelplan
Ouderen Structurele aandacht voor ouderen in de wijk Doorstroommogelijkheden voor ouderen in de wijk Jongeren/Jeugd Te weinig speelmogelijkheden
• Gemengde bebouwing, waarbij locatie in samenhang wordt bezien (gestapeld, ouderenwoning, gehandicapten, koop) • Bredere trottoirs met groen en speelvoorzieningen • Versterken groen • Aantrekkelijk maken entrees buurt
proces
19
100 jaar wonen werken winkelen
Het kantoor is waar jij bent Het voormalige PvdA Kamerlid Marjet van Zuijlen zit veel in de auto. Dat is kennelijk het lot van een zelfstandige vennoot bij het adviesbureau Deloitte & Touche waar ze tegenwoordig werkt. Terwijl het gros van de Nederlanders klaagt over de nutteloze uren die ze in de auto moeten doorbrengen, zeker als die auto niet beweegt, is Van Zuijlen vrolijk gestemd. Ze pendelt wat op en neer tussen haar woonplaats Nijmegen, een klant in Arnhem, een volgende afspraak in Den Haag en dan weer door naar Rotterdam. ‘Ja, ik zit veel in de auto’, laat ze weten in een interview met Vrij Nederland, ‘maar dat zijn zeer efficiënte werkuren, hoor; mijn carkit en palmtop zijn onmisbare reisgenoten.’ Zie daar de geboorte van de mobiele werknemer/kleine zelfstandige. Het kantoor is waar jij bent – en niet andersom. Uit onderzoeken is gebleken dat de automobilist de auto beschouwt als het verlengstuk van zijn woning. Dat verklaart de ongekende zooi die de rijdende mens ongegeneerd aanricht in zijn mobiele vertrek. Niemand anders die zich er immers aan stoort. In deze toegevoegde huiskamer doet de forens bijna alles wat hij thuis ook uitvoert: telefoneren, scheren, de krant lezen, mailen en vergaderen. Het verklaart nog iets anders. Alle pogingen van de NS om deze forens in de trein te lokken, met internetaansluiting, werk- en zelfs vergadercoupés, zijn daardoor gedoemd te mislukken. Die omstandigheden rieken niet naar thuis maar naar kantoor. Het delen van plekken is kennelijk een van de grootste psychologische drempels die een mens moet nemen. De Nederlander heeft elke dag de keus of hij de auto, de fiets, de trein of de tram zal nemen, zodra hij ’s morgens de radio aanzet en de filestanden verneemt. Die mogelijkheden heeft men in Beiroet of Jakarta niet, zo is onlangs aan het licht gekomen tijdens de Rotterdamse Architectuur Biënnale die in het teken stond van mobiliteit. Daar is de forens gedoemd vast te staan in één toeterende, onbeweeglijke chaos. Het alternatief, de fiets, is geen optie, want levensgevaarlijk met al die uitlaatgassen en paniekerige automobilisten. Werken in de auto lijkt in dergelijke verstikte metropolen evenmin haalbaar, omdat je voortdurend
20
100 jaar wonen werken winkelen
op je qui-vive moet zijn: de Indonesische automobilist met een palmtop en carkit binnen handbereik is een verre, onbereikbare droom. Je realiseert je door dergelijke vergelijkingen weer eens, hoe comfortabel de forens door Nederland kan zoeven, alle spoorvertragingen en omleidingen ten spijt. Logisch dat autofabrikanten die kansen met twee handen hebben aangegrepen. Men moet of wil de uren onderweg nuttig kunnen besteden. Terwijl het kantoorpersoneel het in Jakarta moet stellen met de westerse afdankertjes, zijn de eerste rijdende kantoren in West-Europa al op de weg verschenen. Op de laatste AutoRAI kon men zich verlustigen aan de volledig uitgeruste BMW’s of Mercedessen – we hebben het hier uiteraard over de duurste series – waarin aan alles is gedacht, tot en met een mobiele bioscoop toe. Dat is de auto met dvd-speler en plasma-scherm zodat de kinderen op de achterbank Lord of the Rings kijken, terwijl vader werkt. Het kan natuurlijk altijd ingenieuzer en kostbaarder – de apparatuur lijkt eindeloos. Navigatieschermen met ingeblikte maar prettige vrouwenstem die je moeiteloos van A naar B geleiden, internetaansluiting, televisie, koffiezetapparaat en koelkastje, waardoor je tussen het werken door ook nog even met een koel glas achterover kunt leunen, wachtend op het groene stoplicht. Bij de jubelstemming van vrienden die een Volvo aanschaften met voorverwarmde zitting, paste dan ook enige meewarigheid. Dat is al bijna net zo ordinair als twee airbags. Nu veel Nederlanders door de geografische spreiding veel langer dan vroeger onderweg zijn van huis naar kantoor en dus noodgedwongen de auto tot werkplek hebben gebombardeerd, realiseer je je dat er geleidelijk aan een instituut een einde is gekomen: het statige kantoor met gebeeldhouwde directiemeubels, boekenkasten en schemerlampen, zoals dat ooit in het prachtige boek The Office* is vastgelegd. Oases van prestige en rust, bedoeld om de klant te imponeren. Die taak heeft de Executive serie van Mercedes overgenomen. Dat kantoor rijdt toevallig net voorbij. ✏
[email protected]
*The Office, uitgave Flammarion. ISBN 2-08013-589-9
auteur Jaap Huisman
de verandering
Mariet Schoenmakers directeur stedenbouw dS+V
‘Stadsontwikkeling is zo fascinerend’ auteur Hans Ouwerkerk beeld Tessa Posthuma de Boer
Passie voor de stad, daar draait het bij Mariet Schoenmakers allemaal om. Een passie die al in Delft ontstond toen zij daar stedenbouwkunde en architectuur studeerde en die ze sindsdien in haar werk legt. Als directeur stedenbouw bij dS+V is ze via Groningen, Utrecht en tien jaar MAB weer terug op haar oude nest in Rotterdam. ‘De interessantste stad van Nederland.’ Ze heeft het druk op de dag dat wij haar spreken. ‘Ik heb vandaag echt een doktersagenda’, zegt ze lachend, ‘ieder uur weer een ‘nieuwe thematiek’.’ Rotterdam is een dynamische stad en dat heeft zichtbaar z’n weerslag op de werkzaamheden van Mariet Schoenmakers. ‘Er ligt een collegeprogramma waarin staat dat we een meer op uitvoering gerichte organisatie moeten worden. Met andere woorden, we moeten meer laten zien en een kwalitatief hoge output hebben. Stedenbouw is natuurlijk ook dienstbaar aan de samenleving door te zorgen voor een schoon en veilig publiek domein. We moeten die leefomgeving creëren waarin iedereen zich prettig voelt.’ In ’77/’78 werkte zij als stedenbouwkundige in de Maasstad om vervolgens naar de stad Groningen te vertrekken. Via Utrecht kwam zij in 1993 bij MAB terecht. Daar hield zij zich als hoofd conceptgroep bezig met onder andere kwaliteitsverbetering. ‘Ik weet nog dat toen ik die overstap maakte collega’s aan mij vroegen ‘zeg je nu je vak vaarwel?’. Maar het tegendeel is waar. Mijn liefde voor de stad heb ik de afgelopen tien jaar zelfs verder kunnen ontwikkelen. Ontwikkelaars zijn ook met veel kennis bezig met de bebouwde omgeving. Je kunt dat natuurlijk ook vanuit diverse invalshoeken benaderen. Bij private partijen is die invalshoek vaak financieel economisch en commercieel en bij de overheid politiek maatschappelijk, maar in beide gevallen gaat het om de stad.’ Toch besloot zij vorig jaar weer over te stappen naar de overheid. ‘Enerzijds omdat het om Rotterdam ging. De sfeer hier in Rotterdam, de open minded en de laboratriumgedachte die hier heerst, spreken mij
heel erg aan. Anderzijds omdat ik in deze functie toch meer de diepte in kan. Bij een ontwikkelaar ben je met een project bezig en vraag je je af welke gevolgen het voor de buurt, wijk of het gebied zal hebben. Waar het nu omgaat is samenhang te brengen tussen al die verschillende projecten. We moeten ons hier afvragen welke gevolgen een woningbouwproject heeft voor andere delen van de stad, maar ook hoe ga je om met verbindingen en bestaande verbanden. Kijk, woningen komen er wel, waar het om gaat is dat je weet wat voor sfeer je moet maken. Dat betekent dus dat je bezig bent met het formuleren van woonmilieus. Feitelijk gaat het om een permanente zoektocht naar wat nu stedelijk leven is. En dat maakt het bezig zijn met de stad dus stadsontwikkeling zo fascinerend.’ Samenwerking Overigens willen Schoenmakers en haar medewerkers die zoektocht naar wat nu stedelijk leven is niet alleen uitvoeren. ‘Ik pleit voor een nauwe samenwerking met marktpartijen op basis van gelijkwaardigheid. Zij hebben namelijk bij uitstek de kennis en kunde in huis om als buitenstaander naar ontwikkelingen te kijken en te beoordelen wat de potenties er van zijn. En dan denk ik aan zaken als ruimtelijke kwaliteit, afzetbaarheid en imago. We moeten over de ruimtelijke invulling van de stad ook meer met elkaar in overleg gaan en elkaar uitdagen. Daar hoort ook elkaar bevragen bij. Het uitwisselen van informatie over waar wij en zij mee bezig zijn en wat dat voor de stad kan betekenen. Ik wil die samenwerking wel opzoeken.’
de verandering
21
ontwerp
De architecten Marc Ibelings en Aat van Tilburg
Architectuur laat bankgebouw ademen auteur Dorien Kasteleijn beeld Reinier Gerritsen
Compact, flexibel en transparant. Dat zijn de belangrijkste ontwerpuitgangspunten voor het nieuwe kantoor van de ABN AMRO-bank in Amsterdam Zuidoost. ‘Banken willen geen kastelen meer bouwen’, zegt architect Aat van Tilburg. ‘Een doorzichtige structuur en een vriendelijke uitstraling; daarmee laat je zien waar een moderne bank voor staat’.
22
ontwerp
Begin 2003 is met de bouw van het nieuwe ABN AMRO-kantoor aan de Paasheuvelweg in Amsterdam Zuidoost begonnen. Het gebouw is onderdeel van een groter complex dat in verschillende fases door Bouwfonds Ontwikkeling wordt gerealiseerd. Op de locatie, recht tegenover het Academisch Medisch Centrum (AMC), heeft de bank al een aantal jaren een bestaand kantoorgebouw en een parkeergarage in gebruik. Behalve een tijdelijke huisvesting, die ook in gebruik is door ABN AMRO, ligt de rest van het gebied er nu nog kaal bij.
Samen met stedenbouwkundig bureau Urhahn Urban Design b.v. uit Amsterdam, de gemeentelijke stedenbouwkundige Hans Epskamp en twee architectenbureaus heeft Bouwfonds Ontwikkeling voor deze locatie een stedenbouwkundig plan gemaakt. Naast het kantoor dat nu in aanbouw is, ook wel de eerste fase genoemd, voorziet het plan in vier kleinere bouwblokken en het inrichten van de omgeving. Voor het ontwerp van de eerste fase is architectenbureau Van Tilburg en partners ingeschakeld. Dennis Lesmeister, adjunctdirecteur bij Bouwfonds Ontwikkeling, vertelt
ontwerp
23
1
1 Inventarisatie toekomstige ontwikkelingen rondom metrostation Holendrecht 2 Stedebouwkundige maquette 3 Gevelstudie Atriumgevel
2
4 Eerste massastudie 5 Interieur van het centrale Atrium 6 Hoofdentree gezien vanaf de Paasheuvelweg
3
4
dat Bouwfonds in de afgelopen tien jaar regelmatig heeft samengewerkt met dit bureau. ‘En met succes’, benadrukt hij. ‘Architectuur behoort in dienst te staan van de klant. De ontwerpen van Van Tilburg en partners sluiten hier op aan: zakelijk, functioneel en met een hoge beeldkwaliteit.’ Deze kenmerken komen ook terug in typische Van Tilburg-ontwerpen als het net gerealiseerde project Solaris in Capelle aan den IJssel en het gebouw van Hewlett Packard in Amsterdam, beiden met Bouwfonds als opdrachtgever. ‘Bij deze projecten hebben we steeds weer de balans tussen de esthetische en de functionele kant weten te vinden’, zegt Lesmeister. 5
6 Een wereld op zich Hoe deze balans ook in Amsterdam tot stand moet komen, lichten architecten Aat van Tilburg en Marc Ibelings toe aan de hand van hun ontwerptekeningen. ‘Een van de redenen waarom Bouwfonds met ons werkt’, zo begint Aat van Tilburg, ‘is volgens mij omdat wij flexibel zijn en snel kunnen omschakelen als dat nodig is’. En dat dit ook in Amsterdam nodig was, bleek al snel. Van Tilburg: ‘In eerste instantie hadden wij een totaalconcept uitgewerkt voor deze locatie aan de Paasheuvelweg. Hierin stond het idee van de campus centraal: een wereld op zich, waar niet alleen kantoren te vinden zijn, maar ook vergaderruimtes, horeca, een zwembad en kinderopvang. Een veilige plek waar je tussen de middag even door het park kunt
24
ontwerp
wandelen of een uurtje kan sporten. En waar je na het werk je kleding bij de stomerij kunt afhalen. Dit idee wordt onder meer in de Verenigde Staten wel toegepast door grote bedrijven, met als achterliggende gedachte dat je met deze extra faciliteiten je personeel tegemoet komt. En, zo’n concept kan heel wervend zijn.’ Het is nog niet duidelijk of deze ambitieuze plannen allemaal in Amsterdam uitgevoerd gaan worden. De ABN AMRO-bank besloot in ieder geval, mede gezien de economische vooruitzichten, om rustig te beginnen en voorlopig alleen een eerste fase neer te zetten. Ibelings: ‘We moesten in het ontwerpproces dus een stap maken van het campusidee naar een bankgebouw met voornamelijk kantoorruimte en horeca. Het moest een compact en efficiënt
geld bewaard wordt, is de bank nu veel meer een dynamisch 24-uursbedrijf waar service centraal staat. Banken willen daarom geen kastelen meer bouwen. In plaats van de solide, gesloten bankgebouwen, zoals we die tot voor kort kenden, vraagt deze tijd om moderne bankhuizen met een transparante structuur en een open uitstraling. Dit gevoel hebben wij vertaald in een vriendelijk, flexibel gebouw. Door vides te bouwen en het gebruik van veel glas, zie je overal mensen zitten en lopen. Overal zijn doorzichten.’ ‘Het is ook een heel efficiënt gebouw’, vervolgt Ibelings. ‘Het complex, dat zeven verdiepingen hoog is en 33.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak krijgt, biedt straks ruimte aan tweeduizend werknemers. Door de structuur van vier rechthoekige blokken met elk een eigen lift
‘Architectuur behoort in dienst te staan van de klant’ gebouw worden. Maar vooral ook een gebouw dat flexibel indeelbaar is, waardoor in een later stadium voorzieningen toegevoegd kunnen worden.’ Open uitstraling De architectuur van het gebouw is heel open en doorzichtig. ‘De bankwereld is enorm veranderd de afgelopen jaren’, zo verklaart Van Tilburg. ‘In plaats van een kluis waar het
en trappenhuis, en de tussenliggende vides met nog extra vloerruimte, is het gebouw heel flexibel.’ Wat de indeling betreft is alles nog mogelijk. Dit gaat zelfs zo ver dat tijdens de bouw de definitieve plekken van bijvoorbeeld het restaurant en de huisvesting van de directie bepaald worden. Ook zijn door het hele gebouw losse verhoogde vloeren aangelegd om later eventueel extra leidingen en aan- en afvoeren neer te leggen. ‘Door zó flexibel te zijn, krijgt
ontwerp
25
het plan de kans om te groeien en wordt het alleen maar beter’, lacht Ibelings. Hij geeft nog een voorbeeld van deze flexibiliteit: ‘Boven in de atria is ruimte voor terrassen en wintertuinen, maar er zou ook een fitnessruimte kunnen komen.’ Wat wel vastligt is dat het parkeren in de kelder plaatsvindt, over het gehele oppervlak van het gebouw. Ademen De hele architectuur is er op gericht om het gebouw ruimtelijk te laten zijn, om het als het ware te laten ademen. Zo zijn de gevels gemaakt van glas in een aluminium frame. ‘Oorspronkelijk was het gebouw als staalconstructie ontworpen’, zegt Ibelings. ‘Later is gekozen voor betonnen dragers. Deze keuze zou je als een tegenvaller in het ontwerpproces kunnen zien. Beton is immers minder elegant dan staal. Maar je kunt het ook in je voordeel omzetten. De betonnen dragers zijn nu echt een kenmerkend onderdeel van het gebouw geworden; zowel aan de buitenkant als aan de binnenkant van het gebouw. Ze werken mee
aan ons streven om binnen en buiten in elkaar over te laten lopen.‘ De ‘bekroning’ rondom het gebouw is nog wel van staal en werkt tegelijkertijd als zonwering.
en buren als het AMC en vertegenwoordigers van het nabijgelegen winkelcentrum. Doel hiervan is een totale gebiedsontwikkeling in gang te zetten. Het overleg moet resulteren in
‘Het kantoor biedt straks ruimte aan 2000 werknemers’ Van Tilburg vervolgt: ‘Wat ik heel leuk vind is dat wij, als aanvullende opdracht van de bank zelf, ook het interieur mogen ontwerpen. Zo krijgen we de kans om er een geheel van te maken. Binnen hebben we overigens veel met hout gewerkt. Hier hebben we bewust voor gekozen. Neutraal kleurgebruik geeft rust en maakt het een puur gebouw.’ Impuls voor gebiedsontwikkeling De omgeving van het nieuwe bankgebouw laat op dit moment nog te wensen over. Om hier wat aan te doen praat Bouwfonds Ontwikkeling met de gemeente, de Nederlandse Spoorwegen
een Masterplan. Ook ontwikkelaars MAAPRON Vastgoed en ING Real Estate zijn hierbij betrokken. Lesmeister: ‘Het ABN AMRO-gebouw fungeert dus als kwaliteitsimpuls voor de omgeving. En het verbeteren van de omgeving zien wij ook als een verplichting naar de bank toe’. Plan is overigens niet alleen het gebied levendiger te maken en kwaliteit toe te voegen, maar ook om een busbaan tussen de bank en het AMC te realiseren. ‘Dat is het mooie van een goed ontworpen gebouw’, besluit Van Tilburg. ‘Het werft, het stimuleert en het versnelt processen.’ ✏
[email protected]
Symbool voor hoe de samenwerking kan zijn Drie jaar geleden werd Bouwfonds overgenomen door ABN AMRO. Het complex in Amsterdam Zuidoost was destijds een van de eerste locaties die Bouwfonds samen met de bank oppakte. Volgens Dennis Lesmeister, adjunct-directeur Ontwikkeling van Bouwfonds, is dit project een goed voorbeeld gebleken van de wijze waarop de samenwerking vorm kan krijgen. ‘Dit project werd gezien als een soort pilotsamenwerking tussen Bouwfonds en de ABN AMRO-bank’, zegt Lesmeister. ‘Het is een uitdaging om op deze manier voor ons moederbedrijf te werken, vooral omdat het hier om één van de grotere complexen van ABN AMRO in Amsterdam gaat.’ De bank zit al een aantal jaren in een bestaand gebouw op de locatie aan de Paasheuvelweg. Met het oog op uitbreiding had de ABN AMRO-bank al een optie op de omringende grond. Lesmeister: ‘Uiteindelijk hebben wij de grond overgenomen met als doel voorraad te creëren voor de
26
ontwerp
bank. Afhankelijk van de vraag en de ontwikkelingen binnen de bank kan de locatie in verschillende fases ontwikkeld worden.’ Kostenefficiënt versus luxe Een van de taken die Bouwfonds Ontwikkeling direct op zich nam, was structuur aanbrengen in het eisenpakket voor het nieuwe complex. Lesmeister: ‘Op een gegeven moment had de bank wel vier verschillende Programma’s van Eisen liggen. Uitgangspunt van ABN AMRO was kostenefficiënt bouwen, maar tegelijkertijd stond de directie een behoorlijk luxe eindbeeld voor ogen. Gewoontegetrouw zette de bank in op dure materialen en hoge kwaliteit. Het kostenplaatje van al deze extra’s liep behoorlijk uit de hand. Daarom hebben wij als startpunt een soort basisprogramma uitgewerkt. Daarnaast hebben we aangegeven wat de ‘plus-opties’ waren. De bank kon zo per onderdeel aankruisen waar meer luxe gewenst was.’ In het najaar van 2004 wordt het gebouw opgeleverd. Lesmeister: ‘Als ik zo naar het ontwerp kijk, staat er dan een modern bankgebouw met een vriendelijke uitstraling. Zakelijk en functioneel. Een symbool voor hoe de samenwerking kan zijn.’
advertentie
beleid waterkamer
waterfuncties
Waterberging en wonen gaan heel goed samen auteur Dolf Dukker beeld Don Wijns
Utrecht aan Zee... Het klinkt absurd. Maar pas op, zo vanzelfsprekend is het niet dat de zee zich keurig aan de ons vertrouwde kustlijn houdt. ‘Als nu de elektriciteit uitvalt, staat de zee over een paar weken tot aan Utrecht’, gaf ir. Menno de Vries tijdens de jaarlijkse Bosscha-lezing een indringend beeld van onze afhankelijkheid
huishoudelijk water
wateroverlast
van technische hulpmiddelen. Zonder pompen geen droge voeten. Maar ook mét houden we het de laatste jaren niet altijd droog. De capaciteit van de pompgemalen nadert z’n grenzen. Een andere omgang met water is onontkoombaar. waterbenadering
waterberging
watertoets
waterclaim
Aquamarin Weesp
regenwater
28
beleid
oppervlaktewater
De waarschuwing van de vroegere KEMAdirecteur De Vries oogstte gretige bijval van het selecte gezelschap van ingenieurs. Een paar weken zonder stroom en de helft van Nederland is verdwenen. Heerlijk om te horen, want het bevestigt de onmisbaarheid van de mannen en de enkele vrouw die in technische functies hun levensvervulling hebben gevonden. Ze doen hun werk zó goed, en zonder ophef, dat we het doodnormaal zijn gaan vinden om beneden het zeeniveau grootschalig woningen te bouwen. We hebben zelfs een merkwaardige voorkeur ontwikkeld voor laaggelegen locaties. Waar de eerste bewoners van de moerasdelta zich angstvallig vestigden op de hogere gronden, concentreert de tegenwoordige bevolking zich in toenemende mate in het lage, drassige westen. Dat is vragen om moeilijkheden. Warmer De problemen stapelen zich op. Elke vijftig jaar verdubbelt het bebouwde oppervlak van Nederland. Regenwater krijgt steeds minder ruimte om in de grond weg te zakken. Bovendien, als het regent, valt er méér tegelijk. Het klimaat verandert. Het wordt warmer. De poolkappen smelten. Het zeeniveau stijgt. Óók doordat water door verwarming in volume toeneemt. Wat het allemaal nog nijpender maakt, is dat de bodem in het westen daalt door inklinking van veenlagen. Overheden en marktpartijen kunnen er niet meer omheen. ‘We moeten water erkennen als een belangrijke speler in het veld van de ruimtelijke planning’, constateert mr. Friso de Zeeuw, Directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds Ontwikkeling. ‘De invloed van waterschappen neemt toe’, vervolgt hij. ‘De grote waterschappen zullen moeten leren hun rol mee te spelen in de ruimtelijke planning. Samen met de alge-
mene overheden, marktpartijen, maatschappelijke organisaties, bewoners en bedrijven.’ De Zeeuw pleit voor een gebiedsgerichte aanpak, ‘waarbij het de kunst zal zijn om de belangen die in het geding zijn op verschillende schaalniveaus met elkaar in overeenstemming te brengen. Geen dictatuur van één belang, zelfs niet van water.’ Dat gaat er, zeker in de beginfase, niet altijd even zachtzinnig aan toe, weet De Zeeuw uit ervaring. ‘In Noord Holland zijn plannen voor onderlooppolders ingetrokken doordat het maatschappelijk verzet groot was. Dan kom je tot de pijngrens. Een puntje bij paaltje discussie. Het is een gevecht om ruimte. Wat zijn de opties? Welke functie heeft prioriteit? Wonen, landbouw, natuur of waterberging? Als water de prioriteit heeft, kijk dan hoe je water met andere functies kunt combineren. Dan kom je in een volgende fase. Dan gaat het om creativiteit, ontwerpkwaliteit, maar ook om financiële haalbaarheid.’ Een voorbeeld van slim combineren is het plan Randmeer Wieringen. ‘Het voorziet in meer waterberging tussen Wieringen en de
dezelfde vraag aan de orde: wie betaalt dat? Gelukkig voor de ruimtelijke planners, wonen mensen graag aan het water. ‘Makelaarswater’ is de wat laatdunkende aanduiding van de kunstmatige aanleg van waterpartijen die nauwelijks een ander doel dienen dan verhoging van de huizenprijzen. In de visie van De Zeeuw biedt de positieve invloed van de nabijheid van water op de waarde van woningen nu juist kansen voor een structurele bijdrage aan de waterhuishouding. ‘Maar’, voegt hij er meteen een beperking aan toe, ‘dat betekent niet dat woningontwikkeling een soort flappentap is waaruit naar believen geld kan worden gehaald voor de financiering van waterclaims. Zo werkt het niet. Alleen als een goeie combinatie van belangen gepaard gaat aan een goeie markt, kunnen we kijken naar vormen van verevening. Ook voor waterfuncties.’ Wel de lusten, niet de lasten; het speelt op verschillende niveaus. Niet in de laatste plaats bij de bewoners. Want hoe graag men ook aan het water woont, als men er eenmaal zit, worden de kosten van wateroverlast bij voor-
‘Bouwen met water kan financieel aantrekkelijk zijn’ Wieringermeer. Het voormalige eiland Wieringen wordt weer eiland. Dat kun je rijmen met natuurbelangen, met recreatieve belangen en wellicht ook met de behoefte aan bedrijvigheid en woningbouw.’ Makelaarswater Vaak zijn de nieuwe oplossingen, hoe slim ze ook in elkaar zitten, duurder dan conventioneel ingerichte plannen. En telkens weer komt
keur op het bordje van de overheid gelegd. ‘Dat is een gevaar voor de hele waterbenadering’, waarschuwt De Zeeuw. ‘Er zijn risico’s verbonden aan leven met water’, begint hij een pleidooi voor een gedifferentieerde aansprakelijkheid. ‘Het is volkomen terecht dat men een primair veiligheidsniveau eist; dat de dijken het houden. Dat is zelfs de oertaak van de Nederlandse overheid. Maar er zijn ook gecalculeerde risico’s. Op sommige plaatsen kan eens in de
beleid
29
recreatief water
‘Zie water als een positief element’
agrarisch water
Sfinxen Huizen
Bert Mathijsen
inklinking van veenlagen
Milieumanager Bouwfonds Ontwikkeling
landschappelijk water
zoveel tijd de kelder onderlopen. De tendens is om ook dat soort risico’s uit te sluiten. En daar verzet ik me tegen. Dan maar geen parket op de vloer. Ik vind dat je met mensen afspraken moet kunnen maken over het aanvaarden van een zekere aansprakelijkheid. Dat staat nu nog wat haaks op het bestuursrecht, maar daar moeten we toch naar toe. Anders maken we het onszelf heel lastig. Door zekerheden in te bouwen die niet echt zekerheden zijn.’
moerasdelta
afvalwater
watergevoelige gebieden
Zaaneiland Zaandam
seizoensberging
30
beleid
piekberging
Watertoets Naast de bestuurlijke neiging om belangen te verabsoluteren en de maatschappelijke gewoonte om risico’s af te wentelen op de overheid, onderscheidt De Zeeuw nog een derde gevaar: de invoering van nieuwe wetten en extra regels. Ook al is de watertoets slechts bedoeld als een checklist om te controleren of bij nieuwbouwplannen aan alle waterhuishoudkundige eisen is voldaan, sluit De Zeeuw niet uit dat dit instrument tot meer regelgeving zal leiden. ‘Dynamiek in regelgeving is niet erg, als er ook maar eens een keer iets af gaat. Dat is doorgaans niet het geval. En dan regel je de zaak dus suf. Daar hebben we bij gebiedsgerichte benaderingen al heel veel last van. De overdosis regelgeving blokkeert vaak aardige plannen.’ Als voorbeeld noemt hij het verbod op wonen en werken in de uiterwaarden. ‘De steenfabrieken die daar staan, zijn gedoemd te verkommeren. Terwijl het interessante industriële monumenten zijn, waar best nog wat van te maken is. Ook omdat ze op gunstige, mooie locaties zijn gesitueerd. Daarvan zeg ik: slaan we niet te ver door? Worden we niet te dogmatisch?’
Om dezelfde reden ziet De Zeeuw niks in modellen om de publieke discussie over blauwe plannen te stroomlijnen. ‘Zo werkt het niet in Nederland. De initiatieven zullen van verschillende kanten komen. Vaak blijkt het slagen van een gebiedsgericht plan af te hangen van het kennen van persoonlijkheden bij cruciale partijen. Mensen die een plan overeind weten te houden. Die door het samenbinden van partijen tot iets moois kunnen komen.’ ‘Op den duur zal water een ‘gewoon’ onderdeel worden van ruimtelijke planning’, verwacht De Zeeuw. ‘De waterclaim zal zich gaan voegen in de kanalen die we al hebben voor de ruimtelijke planning. Dat is een redelijk decentraal systeem met een groeiende invloed van marktpartijen en maatschappelijke organisaties. In dat proces zal ook water een plaats krijgen.’ Soorten water Wat heet gewoon? Simpel gesteld zou alles wat deel uitmaakt van algemene, gemeenschappelijke belangen, per definitie normaal en dus
klinken, ik vind dat wij water als drager van plannen moeten gaan zien.’ Waarbij voor een goed begrip eerst duidelijk moet zijn over wat voor water we het hebben. Mathijsen onderscheidt vijf soorten: ‘oppervlaktewater, grondwater, regenwater, afvalwater en drinkwater. Afhankelijk van de fase waarin het project verkeert, moet je de verschillende soorten water apart beoordelen. Bij de keuze van nog te ontwikkelen locaties zijn oppervlaktewater en grondwater voor mij de bepalende factoren.’ Dit gezegd hebbende, constateert Mathijsen dat de grote bouwlocaties overwegend gesitueerd zijn in gebieden met wateroverlast. ‘We bouwen waar het niet kan, of waar het slecht kan. En we mogen niet bouwen waar het wel kan, want daar hebben we natuur.’ Tenzij een nieuwe belangenafweging tot andere keuzes zou leiden, zit er niets anders op dan eerst oplossingen vinden voor de waterproblematiek voordat met het feitelijk ontwikkelen van de bouw
‘Ooit wordt water een ‘gewoon’ onderdeel van ruimtelijke planning’ gewoon moeten zijn. In dat opzicht zijn Friso de Zeeuw en Bert Mathijsen, Milieumanager van Bouwfonds Ontwikkeling, het volstrekt met elkaar eens. Alleen formuleert Mathijsen het iets anders. ‘Als we echt vinden dat water een probleem gaat vormen dan zullen we daar bij de keuze van locaties heel nadrukkelijk rekening mee moeten houden. Hoe gek het ook mag
kan worden begonnen. De commissie Tielrooij die de regering adviseert over het waterbeheer in de 21ste eeuw ziet heil in het gefaseerd afvoeren van regenwater. Vasthouden op de plaats waar het valt, is de eerste fase. Gevolgd door voorlopige berging. En daarna pas afvoeren. Op die manier hoopt de commissie de pieken af te vlakken.
beleid
31
waterschap
Meest geschikt voor duurzaam bouwen
Minst geschikt voor duurzaam bouwen
Huidige bebouwing
overloopgebieden
onderlooppolders Kwetsbare functies Uitsluiten obv kwetsbare natuur/ drinkwaterwinning
Beïnvloeding kwetsbare natuur/ drinkwaterwinning
drinkwater
Waterkansenkaart voor de Zuidelijke Oude IJsselstreek (Gelderland)
grondwater
stroomgebieden
waterhuishouding
Verharding Bert Mathijsen pleit voor een fundamenteel andere omgang met de waterproblematiek. ‘Het is een idee fixe te denken dat wij het water kunnen voorschrijven hoe het zich moet gedragen. Het kan niet altijd technisch worden opgelost, zo van dijkje er omheen en pompen maar weer. Als je weet hoeveel woningen er de komende decennia moeten worden bijgebouwd. Dan praat je over honderdduizenden. Elke woning betekent een verharding van 100 vierkante meter inclusief infrastructuur. Ga maar eens uitrekenen hoeveel hectare grond daarmee wordt onttrokken aan het natuurlijk oppervlak. Dat kan niet door blijven gaan. Je ontkomt er niet aan een fundamenteel andere manier van bouwen toe te passen met als uitgangspunt: water is hier de drager.’
geleden gebouwd en nog steeds zeer in trek. Het overtuigende bewijs dat bouwen met water ook financieel aantrekkelijk kan zijn. Kwaliteitsimpuls Een ander project waarbij water de drager is, is het Zaaneiland in Zaanstad. Mathijsen: ‘Als deze locatie niet zo mooi midden in de Zaan was gelegen, zou niemand er willen wonen, want de bodem is ondanks een sanering nog steeds ernstig verontreinigd. Alle afvalstoffen afvoeren was geen optie, want dan was het hele eiland verdwenen. Er zijn maatregelen getroffen om de verontreiniging binnen de perken te houden en er is vervolgens een woonwijk op gerealiseerd die als heel aantrekkelijk wordt ervaren. Het water geeft een dusdanige kwaliteitsimpuls aan het geheel dat de
‘De grote bouwlocaties liggen in gebieden met wateroverlast’ uiterwaarden
randmeren
waterdilemma’s
32
beleid
Mathijsen realiseert zich dat water veelal als een belemmering wordt gezien. Hij deelt die opvatting niet. ‘Elk nadeel heb z’n voordeel’, citeert hij het gevleugelde gezegde van Johan Cruijff. ‘Het is waar, kijk naar de woningen die we in de oude haven van Weesp hebben gebouwd. Die woningen zouden er nooit zijn gekomen als er geen water was geweest.’ Aquamarin in Weesp, hoe vaak heeft dit Bouwfondsproject al niet model gestaan voor creatieve oplossingen? ‘Een oude hit’, noemt Friso de Zeeuw het project. ‘Hier zie je de combinatie van bouwen boven op het water zonder een aanslag te plegen op het bergend vermogen van de haven’, licht Mathijsen toe. Tien jaar
aanwezigheid vanafvalstoffen voor lief wordt genomen.’De genoemde voorbeelden hebben met elkaar gemeen dat het water al aanwezig was en dat geen bergingscapaciteit is opgeofferd. De toegevoegde waarde is duidelijk. Maar hoe zit het met locaties waar nog geen water is? Waar eerst grond moet worden ontgraven? Ook daar ziet Mathijsen grote mogelijkheden. Ter verduidelijking schetst hij een fictieve casus, waarbij provincie en waterschap voor de opgave staan meer ruimte voor seizoens- en piekberging van water te creëren. ‘Zij hebben een locatie op het oog die daarvoor, vanwege de lage ligging, uitermate geschikt lijkt. De grond is eigendom van agrariërs. Dus die zullen zij
eerst moeten zien te verwerven. In z’n algemeenheid zal het altijd de overheid zijn die de grond koopt en er water gaat maken. Wie betaalt dat? Dat zijn de ingelanden, degenen die de waterschapslasten betalen. Uitgaven waar geen opbrengsten tegenover staan. Wij als ontwikkelaar zeggen dan: waarom geef je er geen dubbele bestemming aan? Waarom realiseer je geen woningen boven op het water? Daar komen opbrengsten uit die je voor een deel kunt inzetten voor het ontgraven van de grond. Door op die manier naar waterbelaste locaties te kijken, is water geen bedreiging meer, maar een bondgenoot.’ Overloopgebieden De mogelijkheden die daardoor ontstaan, zijn immens. De waterkansenkaarten die waterbeheerders hebben gemaakt om de watergevoelige gebieden aan te geven, locaties waar in hun ogen beter niet ontwikkeld kan worden, zijn volgens Mathijsen nu juist de plaatsen waar kansen liggen voor dubbel ruimtegebruik. Hij gaat nog een stap verder. ‘Juist de stroomgebieden van de Maas, Rijn en IJssel bieden mogelijkheden voor grootschalige ontwikkelingen. Van Rijkswaterstaat mag er helemaal niks meer in de uiterwaarden, terwijl ik zeg: pak dat probleem nou op een andere manier op. Zie het als een kans. Ga eens kijken in het gebied tussen Arnhem en Nijmegen. Daar zijn overloopgebieden gepland in de nabijheid van de stedelijke structuur van Arnhem én van Nijmegen. Door een combinatie van water en wonen neemt het draagvlak toe, zowel maatschappelijk als financieel. Als je water ziet als een positief element van de hele leefomgeving is het geen probleem meer.’ ✏
[email protected]
beleid
33
markt
België is anders auteur Hans Ouwerkerk beeld Don Wijns
In België is business politiek en politiek business. Het is het land waar soms maar liefst vier ministeries zich buigen over de afgifte van een vergunning. Het is ook het land waar de regelgeving per landsdeel verschilt en de cultuur totaal anders is dan in Nederland. ‘De grens tussen West- en Zuid Europa ligt volgens mij tussen Nederland en België’, vat Rick Bakker, directeur Bouwfonds Ontwikkeling België, de situatie bij onze zuiderburen kernachtig samen. Een verhaal over een land waar bijna alles anders is. Vooropgesteld, dit wordt geen negatief verhaal over België. Dat zou in de ogen van Rick Bakker ook onterecht zijn. ‘Het is namelijk een uitdagend land met heel veel mogelijkheden. De grootste fout die je hier kunt maken is dat je er met Nederlandse ogen naar kijkt en vervolgens ook op z’n Hollands aan de slag gaat. En die fout wordt door Nederlanders heel snel gemaakt. Het gekke is dat wanneer een Nederlandse ondernemer in bijvoorbeeld Portugal of Tsjechië gaat werken, hij zich eerst afvraagt hoe hij het moet gaan aanpakken. Maar als het om België gaat denkt men meestal ‘we doen het op onze manier’.’ Bakker weet waar hij het over heeft. Al meer dan vijf jaar werkt hij in België
34
markt
en heeft hij zich de Belgische gebruiken eigen gemaakt. De Belgische woning- en kantorenmarkt laat zich lastig beschrijven. Dit komt onder andere door het feit dat een eenduidig landelijk ruimtelijke ordeningsbeleid ontbreekt. Ook cijfers zijn moeilijk boven water te krijgen. Het Nationaal Instituut voor de Statistiek houdt weliswaar cijfers over woningbouw en bedrijfsbebouwing bij, maar dit zijn schattingen. Als we echter van deze gegevens uitgaan, dan zijn er vorig jaar 35.538 woningen in aanbouw genomen. Een flinke daling vergeleken met het jaar daarvoor toen er nog 40.627 woningen werden gebouwd. Ook de bouw van bedrijfs-
huisvesting (kantoren, winkels en overige bedrijfspanden) is verminderd. Zo werden, alweer volgens schattingen van het Nationaal Instituut voor de Statistiek, 4.199 niet residentiële gebouwen in aanbouw genomen tegenover 5.376 in 2001. Overigens zegt dit
‘De scheidslijn tussen Westen Zuid Europa ligt in België’ niets over het aantal vierkante meters, maar deze worden niet bijgehouden. Tot zover dus de statistieken. België bestaat uit drie gewesten: Vlaanderen, Brussel en Wallonië. Ieder gewest voert zijn eigen beleid en heeft ook zijn eigen
Rick Bakker
regels op het gebieden van belastingen en milieuwetgeving. En de verschillen daarin zijn groot. ‘Zo zijn bijvoorbeeld de milieuregels in Vlaanderen bijna nog strenger dan die in Nederland, maar kent daartegenover Wallonië nauwelijks eisen op dat gebied’, vertelt Bakker. Hetzelfde geldt voor het ruimtelijke ordeningsbeleid. Hoewel overigens door diverse gemeenten nu wel mondjesmaat wordt begonnen met het opstellen van een ruimtelijk structuurplan
waarin toekomstige ontwikkelingen worden vastgelegd. Zo heeft bijvoorbeeld Brussel voor haar negentien gemeenten een dergelijke visie gemaakt. In Vlaanderen wordt veelal gewerkt met een contourenbeleid. Dit bestaat uit een woningzone waarin woningen kunnen worden gebouwd en een woonuitbreidingszone die eventueel in de toekomst voor woningontwikkelingen kan worden gebruikt. Woningbezit Het eigen woningbezit is in België hoog. ‘Ruim 71 procent van alle inwoners heeft een eigen huis’, benadrukt Bakker. ‘Een Belg bouwt zijn huis het liefst zelf. Niet voor niks zegt men dat een Belg met een baksteen in zijn maag wordt geboren. Daarentegen wordt er in België veel minder verhuisd dan in Nederland. Een Belg verhuist gemiddeld één keer in de twintig jaar terwijl volgens de statistieken een Nederlander dat eens in de acht jaar doet.’ Dat de meeste Belgen erg honkvast zijn, komt ook door de hoge registratierechten die voor een nieuw huis moeten worden betaald. Deze belasting laat zich goed vergelijken met de Nederlandse over-
drachtsbelasting. Onlangs heeft de Vlaamse overheid echter besloten het registratierecht van 12,5 procent te verlagen naar tien procent. Daarnaast mag, om de woonconsument in beweging te krijgen, het betaalde bedrag bij een volgende woning tot een maximum van 12.500 euro worden afgetrokken.
‘Business is politiek en politiek is business’ De combinatie van minder verhuizen en de nadruk op zelfbouw betekent volgens Bakker dat de woningmarkt in België voor een projectontwikkelaar een stuk beperkter is. ‘Grootschalige seriebouw zoals Nederland die heeft, kennen we in België niet.’ De ruimte om zelf een woning te bouwen wordt echter ook in België steeds schaarser. Maar dat betekent nog niet dat de Belgische woonconsument op de traditionele Nederlandse rijwoningen zit te wachten. Bakker: ‘In België kan men zich oprecht verbazen over de Nederlandse nieuwbouwwijken waar bijna alle woningen hetzelfde lijken. Dat zou in België
markt
35
‘Een Belg wil niet eens dezelfde brievenbus als zijn buurman’ nooit kunnen. Een Belg wil niet eens dezelfde brievenbus als zijn buurman, laat staan dat hij hetzelfde huis heeft.’ Bakker ziet daarentegen wel mogelijkheden voor kleinschalige woningbouwprojecten waar de woonconsument een hoge mate van vrijheid heeft om zijn eigen woning samen te stellen. Zowel als het gaat om het in- als het exterieur. ‘Wat dat betreft is het Bouwfondsconcept Persoonlijk Wonen hier heel goed toe te passen.’ Een goede toekomst biedt in de visie van Bakker de appartementenmarkt. ‘Dit is een vrij nieuwe markt in België. Maar ook hierbij gaat het er om producten te leveren waar de consument zelf nog mee aan de slag kan. Dus geen kant-en-klare appartementen compleet met badkamer en keuken, maar meer casco’s zodat men zelf de indeling kan bepalen.’ Herstructurering Uit de Beleidsnota Wonen 2000-2004 van het gewest Vlaanderen blijkt dat er met name aan de woningen in de steden nogal wat schort. Ze zijn veelal te klein, slecht onderhouden en ook de omgeving laat vaak te wensen over. Herstructurering van veel stadswijken is dus noodzakelijk. Dit komt in de praktijk echter slechts mondjesmaat van de grond. Bakker: ‘Je ziet hier nu de stadsvernieuwing, zoals wij die bijvoorbeeld eind jaren zeventig, begin jaren tachtig in Nederland hadden, langzaam op gang komen. Maar het gaat moeizaam omdat de gemeente niet de eigenaar is van de grond. De overheid bezit in Limburg alle mijngebieden en ook de havens in Antwerpen bijvoorbeeld, maar dat is alles bij elkaar slechts
36
markt
twintig procent. Voor de resterende tachtig procent is de grond in handen van particulieren, corporaties, beleggers en ontwikkelaars. Dat houdt dus in dat bij ontwikkelingen in bijvoorbeeld het stedelijk gebied veel partijen betrokken zijn. Nu is er wel een onteigeningswet die hulp kan bieden wanneer een minderheid niet mee wil werken aan een project, maar dit blijkt in de praktijk toch vaak een lastig instrument. Kortom, omdat ze de grond niet in bezit heeft kan de overheid vernieuwingsprocessen niet sturen maar slechts faciliterend optreden.’ Uitdagend ‘Toch’, zegt Bakker halverwege het gesprek nog maar eens een keer, ‘is België voor Bouwfonds een zeer uitdagend land. Er zijn op termijn volop kansen. Neem Brussel, dat naar mijn mening wat status betreft vergelijkbaar wordt met Washington DC in Amerika. De welvaart in Brussel is in belangrijke mate gerelateerd aan de aanwezigheid van de Europese Unie en de NAVO. Als straks tien
‘Brussel wordt het Washington DC van Europa’ landen aan de Europese Gemeenschap worden toegevoegd, betekent dit dat er zomaar 5.000 ambtenaren bijkomen. Alleen al voor het onderbrengen van alle tolken is er dan een uitbreiding van 40.000 vierkante meter kantoorruimte nodig. Met andere woorden: de kantorenmarkt zal verbeteren. Niet iedereen kan in Brussel terecht, dus dit betekent dat er
ook kantooruitbreidingen in bijvoorbeeld Mechelen en Antwerpen plaats zullen vinden. En dan heb ik het nog niet eens over de huisvesting van al die ambtenaren.’ Ook in de winkelmarkt ziet Bakker groeimogelijkheden. ‘België is onderbewinkeld. Dit betekent dat de groeipotentie groot is. Kortom, alles bij elkaar zal het hier op diverse fronten over niet al te lange tijd crescendo gaan.’ Tafeltje Voor Bakker is het dan zaak erbij te zijn. Maar het gaat in België niet alleen om kwaliteit en visie. ‘De scheidslijn tussen West- en Zuid Europa ligt hier in België’, vertelt hij. Business is politiek, en politiek is business. Dit houdt in dat wanneer je ergens aan de slag gaat, je dat in een team moet doen dat in de omgeving wordt geaccepteerd. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat je het beste met een lokaal bouwbedrijf of een plaatselijke architect in zee gaat. Je moet streven naar verankering. Daar kan je als buitenstaander vreemd tegenaan kijken, maar het is hier de cultuur. In België mag je in de eerste plaats ergens binnenkomen omdat je als persoon wordt geaccepteerd, op de tweede plaats volgt het bedrijf en dan gaat het pas om het product dat je levert. En, oh ja’, voegt Bakker er aan toe, ‘zaken worden hier vaak tijdens lunchtijd in een restaurant gedaan. Als ik iemand bel met het verzoek voor een afspraak, dan is het even stil en dan volgt er bijvoorbeeld dat er om twaalf uur nog wel een gaatje in de agenda is. Dan weet ik dat ik een tafeltje in een leuk restaurant moet reserveren…’ ✏
[email protected]
Bouwfonds Ontwikkeling wil in België behoedzaam groeien ‘Het Waasland Shopping Center betekende het startsein van onze activiteiten hier in België. Vijf jaar geleden ben ik hier namens Bouwfonds Ontwikkeling begonnen. Inmiddels zijn we uitgegroeid tot een kantoor met vijf medewerkers, hebben we mooie projecten in portefeuille en zien we volop mogelijkheden om onze activiteiten uit te breiden.’ Dat zegt Rick Bakker, directeur Bouwfonds Ontwikkeling België. De negende etage van de Blue Tower aan de Louizalaan in Brussel geeft een fraai uitzicht op het centrum van de stad. Hier bevinden zich de kantoren van Bouwfonds Ontwikkeling België. Het is ook hier waar Rick Bakker en zijn collega’s de strategie voor de komende jaren hebben uitgestippeld. Hoewel hij het niet met zoveel woorden wil zeggen, is die strategie er op gebaseerd om over vijf jaar marktleider in België te zijn. ‘Zoiets roep je hier alleen niet van de daken. Bescheidenheid wordt in België meer gewaardeerd. Dit betekent in de praktijk dat je heel behoedzaam moet opereren.’ Bakker kwam naar België om de renovatie en uitbreiding van het Waasland Shopping Center in Sint-Niklaas te begeleiden. Bouwfonds nam dit project over van ABN AMRO, voortvloeiend uit de overname van de projectontwikkelingsactiviteiten van de bank. Inmiddels is het project in uitvoering. De bestaande winkelruimte in het Waasland Shopping
Center wordt meer dan verdubbeld tot ongeveer 45.000 vierkante meter. Het centrum wordt daarmee met ruim 140 winkels in grootte het derde winkelcentrum in België. Bouwfonds Ontwikkeling realiseert dit project overigens in samenwerking met ING Real Estate. Inmiddels heeft Bouwfonds al diverse projecten aan de orderportefeuille toegevoegd. Zo gaat Bouwfonds in Brussel een hotel, 29 appartementen en bijbehorende winkels realiseren. Verder werkt de organisatie aan de ontwikkeling van Atlas Tower in Gent. Vooralsnog betreft het hier een solitaire kantorenontwikkeling, maar het gebied rondom dit kantoor biedt meer mogelijkheden. ‘Feitelijk kunnen we ons hier als locatieontwikkelaar presenteren. Een terrein waar we als Bouwfonds sterk in zijn en ons ook kunnen onderscheiden van andere ontwikkelaars.’ Stapje voor stapje Het uitbouwen van de activiteiten in België moet volgens Bakker behoedzaam gebeuren. ‘We zien dat de werkzaamheden die we uitvoeren een olievlekwerking hebben. Zo hebben we op dit moment ongeveer tien projecten in de woonsfeer in onderzoek, waaronder één in het centrum van Luik. Het gaat stapje voor stapje. We staan inmiddels bekend als een financieel krachtige en vooral betrouwbare onderneming met veel kennis en ervaring. En dat is een prettig gegeven om verder uit te bouwen.’
markt
37
interieur
Sabrina Marz In de loungeplekken bij de Dienst Ruimtelijke Ordening Amsterdam
UITGAVE
HOOFDKANTOOR
Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Westerdorpsstraat 66 Rutten Communicatie-advies bv, Amsterdam Postbus 15 3870 DA Hoevelaken ONTWERP EN ART DIRECTION Frissewind visuele_communicatie, Amsterdam Telefoon 033 253 91 11 Fax 033 253 96 85 REDACTIERAAD Email
[email protected] Jasper de Boom, Rob van den Broek, COMMERCIEEL VASTGOED Annemarie de Graaff, Hella Hendriks, Westerdorpsstraat 66 Anneke Maessen, Hans Ouwerkerk, Postbus 15 Jan Rutten, Diederik Stradmeijer, 3870 DA Hoevelaken Jolanda Vlastuin, Jan Kees Visscher, Telefoon 033 253 91 11 Henk van Zandvoort, Friso de Zeeuw Fax 033 253 97 77 AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Email
[email protected] Dolf Dukker, Jaap Huisman, REGIO NOORD-OOST Arjan Kaashoek, Dorien Kasteleijn, Grote Voort 45 Boukje Klinker, Hans Ouwerkerk, Postbus 10054 Jan Rutten, Suzanne Witteman 8000 GB Zwolle FOTOGRAFIE Telefoon 038 425 44 40 Theo Baart, Peter van Breukelen, Fax 038 425 44 41 Reinier Gerritsen, Robert Oerlemans, Email
[email protected] Ronald Segaar, Martin van Welzen, REGIO MIDDEN-OOST Georges van Wensveen, Don Wijns De Brand 30 en anderen Postbus 1 LITHOGRAFIE 3800 AA Amersfoort Nefli, Haarlem Telefoon 033 453 41 11 DRUK Fax 033 453 41 90 PlantijnCasparie, Capelle aan den IJssel Email
[email protected] CONTACT REGIO NOORD-WEST Jasper de Boom, telefoon 033 253 97 85 Schipholpoort 64 Dit is een uitgave van Bouwfonds Postbus 4376 Ontwikkeling. Dit magazine is met zorg 2003 EJ Haarlem samengesteld. U kunt er echter geen Telefoon 023 530 66 03 rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren Fax 023 536 63 94 van (delen van) de inhoud is toegestaan Email
[email protected] in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling. Bouwfonds Ontwikkeling zomer 2003 PRODUCTIE EN COÖRDINATIE
REGIO ZUID-WEST
NAW 38
interieur
colofon
Poortweg 4 Postbus 75 2600 AB Delft Telefoon 015 268 08 08 Fax 015 262 33 63 Email
[email protected] REGIO ZUID
Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven Telefoon 040 265 98 59 Fax 040 246 40 40 Email
[email protected]
