ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1706 - 005/12 o obvyklé ceně nemovitostí – spoluvlastnického podílu ve výši ½ na rodinném domě č.p. 27 postaveného na pozemku parc.č. st. 10 s pozemky parc.č. st. 10, 398, 413 a 414, vše zapsáno na LV č. 209 pro k.ú. i obec Ludvíkovice, okres Děčín Objednatel posudku:
JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční 28, 381 01 Český Krumlov
Účel posudku:
Exekuční řízení č.j. 125 EX 626/11-55
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno v souladu s oceňovacím zákonem a podpůrně s oceňovacími vyhláškami
Oceněno ke dni:
2.března 2012
Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Obsahuje 16 stran textu a 12 stran příloh. V Děčíně, dne 9.března 2012
Posudek vypracoval soudní znalec Ing. Vladimír Kerhart, Polní 72/13, Děčín XXII
A. ÚVOD Zadání Znalecký úkol:
Na základě usnesení Soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční 28, 381 01 Český Krumlov ze dne 17.2.2012, jsem byl ustanoven znalcem ve věci ocenění spoluvlastnického podílu ve výši id. ½ k nemovitostem rodinném domu č.p. 27 postaveného na pozemku parc.č. st. 10 s pozemky parc.č. st. 10, 398, 413 a 414, vše zapsáno na LV č. 209 pro k.ú. i obec Ludvíkovice, okres Děčín. Dále je úkolem znalce určit jednotlivá práva a závady, která jsou s výše uvedeným spoluvlastnickým podílem k nemovitostem k nemovitostem spojená.
Metodika ocenění:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti je provedeno ve smyslu definice "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Stanovení ceny podle platných cenových předpisů je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb. a 460/2009 Sb. Tento způsob ocenění je aplikován podpůrně především pro odvození věcné hodnoty. Administrativní cena má informativní a orientační význam.
Upřesnění:
Ideální podíl nemovitosti je vzhledem k charakteru nemovitosti, jeho dispozičnímu uspořádání a nemožnosti reálného rozdělení prakticky neprodejný, stanovit cenu ideálního podílu jiným způsobem než odvozením z obvyklé ceny celku není možné, trh s ideálními podíly daného segmentu trhu neexistuje a není tedy možné odvodit obvyklou cenu ideálního podílu v souladu s oceňovacím zákonem porovnáním. Povinný písemně nesdělil, zda na oceňovaném spoluvlastnickém podílu k nemovitostem váznou věcná břemena, zástavní práva nebo jiná omezení vlastnického práva povinného, či zda je někdo užívá na základě smlouvy o nájmu nebo podnájmu, popř. na základě jiného titulu. Povinný neumožnil vstup do rodinného domu. Na základě pokynu Josefa Štropa, vykonavatele pověřeného soudním exekutorem, jsem provedl ocenění na základě vnější ohledání nemovitosti. Využil jsem informací a fotodokumentace z vlastního znaleckého posudku č. ocenění 1420-007/07 ze dne 22.1.2007 a vlastního odhadu obvyklé ceny č. 134/09/05 ze dne 16.9.2009.
-2-
B. ANALÝZA NEMOVITOSTI (NÁLEZ) Bližší údaje o nemovitosti Nemovitost se nachází na severovýchodním okraji obce Ludvíkovice, u místní komunikace napojující se na hlavní silnici Děčín - Jetřichovice, asi 100 m od hlavní silnice. Obec Ludvíkovice navazuje na statutární město Děčín, kde jsou dostupné všechny úřady, školy, zdravotní zařízení a další občanská vybavenost (kulturní a sportovní zařízení apod.). Od roku 1981 do roku 1992 byla obec součástí města Děčín, poté se opět osamostatnila. Příjezd k nemovitosti je po veřejné komunikaci - pozemku parc.č. 1657 - ostatní plocha ostatní komunikace, který je ve vlastnictví Obce Ludvíkovice. Pozemek je ze severní strany lemován místním potokem, s nízkým stupněm rizika záplav. Z hlediska bydlení se jedná o průměrné místo, bez výrazných kladů či záporů. Nemovitost je přímo přístupná z místní komunikace. Na oceňovaných pozemcích se nacházejí vedle rodinného domu s přístavbou garáže vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty. Rodinný dům je napojen na rozvod el. energie, veřejného vodovodu, zemního plynu, kanalizace je řešena lokálně.
Podklady pro vypracování posudku o
Vlastní znalecký posudek č. 1420-007/07 ze dne 22.1.2007 včetně podkladů o Nabývací titul - kupní smlouva ze dne 30.5.1993, právní účinky vkladu ke dni 1.9.1993 o Stavební povolení na přístavbu garáže k RD č.p. 27 vydané Stavebním úřadem MÚ Děčín dne 20.3.2000 o Projektová dokumentace zaměření stávajícího stavu RD č.p. 27 Ludvíkovice vyhotovená v 10/96
o o o o
Vlastní odhad obvyklé ceny č. 134/09/05 ze dne 16.9.2009 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 15.2.2012 Katastrální mapa ze serveru cuzk.cz Místní šetření dne 2.3.2012 od 15,00 do 15,30 hod., bez účasti povinné Radky Slezákové, pouze vnější ohledání nemovitosti Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění novel Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění novel Úřední oceňování majetku 2012, autoři Bradáč, Krejčíř, Scholzová, vydané Akademickým nakladatelstvím CERM v lednu 2012.
o o o
Vlastnictví Podle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 15.2.2012 jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 209 pro k.ú. a obec Ludvíkovice, uvedeni: -
Radka Slezáková, r.č. 865407/2592, Stará cesta 641, Jindřichův Hradec II, 37701 Jindřichův Hradec 1, podíl 1 / 2 -3-
-
Miroslav Topič, r.č. 840715/2369, K rybníku 1/37, 37010 České Budějovice 10, podíl 1 / 2
Nabývacím titulem je smlouva kupní ze dne 12.7.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 28.7.2006 Ve výpisu z katastru nemovitostí jsou uvedena omezení vlastnického práva: zástavní práva smluvní, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na id.podíl 1/2, nařízení exekuce, zástavní právo soudcovské a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Pohledávky vyplývající ze zástavních práv nejsou v obvyklé ceně zohledněny.
Předmětem ocenění jsou 1) RODINNÝ DŮM Č.P. 27 2) POZEMKY
C. ADMINISTRATIVNÍ CENA – DLE § 26a 1) RODINNÝ DŮM Č.P. 27 Oceněno podle § 26a vyhlášky. Popis Samostatně stojící zděný rodinný dům, postavený na stavební parcele č. st. 10. Je z malé části podsklepený, má dvě nadzemní podlaží (pouze jedna místnost s mírným zkosením) a podkroví bez účelového využití. Objekt je půdorysně i výškově členitý a je složený z konstrukčně i časově odlišných částí. K základní části je přistavěno směrem do ulice závětří, směrem do zahrady zádveří, ke štítu domu provozně propojená garáž s plochou pochůznou střechou sloužící jako terasa. Rodinný dům obsahuje 1 bytovou jednotku velikosti 5+1. Základy jsou standardní, bez účinné izolace proti vodě, svislé konstrukce zděné tl. 45 cm, přístavba z tvárnic, stropy dřevěné trámové s rovným i viditelným podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina z asfaltových šindel, oplechování z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky štukové, vnější vápenné, vnější obklady chybí, vnitřní obklady v koupelně a kuchyni, schody dřevěné a kamenné, dveře hladké do ocel. zárubní, okna dřevěná zdvojená a dvojitá, podlahy převážně PVC, prkenné, keramická dlažba, vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva, elektroinstalace 220 V a 380 V, bleskosvod chybí, rozvody studené a teplé vody, zdroj TUV el. bojler, kanalizace ze všech zařizovacích předmětů, vybavení kuchyně sklokeramický sporák, vnitřní vybavení plechová vana, umývadlo, záchod, krb. Celkově lze hodnotit vybavení jako běžný standard. Dispozice 1.PP (suterén) - sklepní místnost, částečně pod garáží 1.NP (přízemí) - závětří, zádveří, hala, pokoj, kuchyň, koupelna, WC, kotelna, uhelna, dílna, garáž (pro 2 auta) 2.NP (1.patro) - chodba, chodba, 4 pokoje, komora Popis všech konstrukcí a vybavení včetně odlišného provedení či vybavení od standardu je uveden níže. -4-
Dle informace z Pozemkové knihy je první zápis o domě z roku 1912. Nemovitost nevykazuje žádné vady a nedostatky bránící užívání. Dům byl v posledních 10ti letech průběžně rekonstruován a modernizován. Byla provedena výměna vnitřních instalací, zařizovacích předmětů, dveří, podlah, částečně vnitřních omítek, nová fasáda, střešní krytina včetně oplechování. V roce 2000 byla zahájena přístavba garáže, dokončena byla před dvěma lety. Předpoklad další životnosti stanovený kubickou metodou při stavu prvků dlouhodobé životnosti 85 % je 45 roků, opotřebení je stanoveno vzhledem k nerovnoměrnému opotřebení prvků analytickou metodou. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem. podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 13,70 * 10,70 * (2,60 + 3,80 + 3,40) + 4,85 * 3,05 * 3,80 Zastřešení 13,70 * 10,70 * (1,40 + 2,60 / 2)
= =
1492.79 m3 395.79 m3
____________________________________________________________________________________________________
celkem = Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná plocha Světlá výška
1888.59 m3
Výška podlaží
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.PP - suterén 1.NP - přízemí 2.NP - 1.patro 3.NP - podkroví
13,70 * 10,70 + 4,85 * 3,05 2.30 m 161.38 m2 13,70 * 10,70 + 4,85 * 3,05 161.38 m2 3.55 m 13,70 * 10,70 146.59 m2 3.15 m 13,70 * 10,70 2.60 m 146.59 m2
2.60 m 3.80 m 3.40 m 2.80 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
Základy vč. zemních prací - bez účinné izolace (vlhkost zdiva, opadávání omítek) podstandard 0.07100 75% -0.05325 standard 0.07100 25% Svislé konstrukce - převážně zděné 40 - 55 cm, z malé části dřevěné, přístavba garáže z tvárnic standard 0.22300 80% podstandard 0.22300 10% -0.0223 standard 0.22300 10% Stropy - s rovným podhledem, kuchyň s viditelnými trámy standard 0.08400 90% standard 0.08400 10% -5-
4.
5.
6.
7.
8.
9. 10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18. 19.
20.
21.
Zastřešení mimo krytinu - sedlová střecha, dřevěný vázaný krov, nad garáží plochá standard 0.05200 75% standard 0.05200 25% Krytiny střech - asfaltový šindel, nad garáží chybí dlažba standard 0.03200 75% podstandard 0.03200 25% -0.008 Klempířské konstrukce - z titanzinkového plechu standard 0.00800 75% standard 0.00800 25% Vnitřní omítky - vápenné štukové, garáž chybí standard 0.06200 90% chybí 0.06200 10% -0.0062*1.852 Fasádní omítky - dvouvrstvé vápenné omítky, garáž chybí standard 0.03100 90% chybí 0.03100 10% -0.0031*1.852 Vnější obklady chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 Vnitřní obklady - koupelny, kuchyně, WC standard 0.02300 100% Schody - betonové standard 0.02400 100% Dveře - dřevěné hladké do ocelových zárubní a náplňové do obložkových zárubní standard 0.03300 100% Okna - dřevěná zdvojená a dvojitá standard 0.05200 100% Podlahy obytných místností - PVC, prkenné standard 0.02200 100% Podlahy ostatních místností - keramická dlažba standard 0.01100 100% Vytápění - ÚT s kotlem na pevná paliva standard 0.04400 100% Elektroinstalace - světelný a motorový proud standard 0.04100 100% Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 Rozvod vody - teplé a studené standard 0.03000 100% Zdroj teplé vody - el. bojler standard 0.01800 100% Instalace plynu -6-
22.
23.
24.
25.
26.
- pouze HUP na domě chybí 0.00500 100% Kanalizace - odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC standard 0.02800 100% Vybavení kuchyní - sklokeramický sporák nadstandard 0.00500 100% Vnitřní hygienické vybavení - plechová vana, umývadlo standard 0.05100 100% Záchod - standardní splachovací standard 0.00400 100% Ostatní - krb, digestoř, vestavěné skříně, segmentová garážová vrata standard 0.03600 100%
-0.005*1.852
0.005
__________________________________________________________
-0.12355 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.12355) = 0.9333 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Obj.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Základy vč. zemních prací 100 135 0.02625 10 45 0.01902 Svislé konstrukce 100 135 0.19115 100 135 0.01099 10 45 0.02389 Stropy 100 135 0.08100 10 45 0.00900 Zastřešení mimo krytinu 100 135 0.04179 15 50 0.01393 Krytiny střech 15 50 0.02572 10 45 0.00394 Klempířské konstrukce 15 50 0.00643 10 45 0.00214 Vnitřní omítky 41 50 0.05979 0.00000 Fasádní omítky 15 50 0.02989 0.00000 Vnější obklady 0.00000
75% 25%
1.9444% 0.4227%
80% 10% 10%
14.1593% 0.8141% 0.5309%
90% 10%
6.00% 0.20%
75% 25%
3.0956% 0.4179%
75% 25%
0.7716% 0.0876%
75% 25%
0.1929% 0.0476%
90% 10%
4.9028%
90% 10%
0.8967%
100% -7-
10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Vnitřní obklady 15 30 0.02464 Schody 100 145 0.02572 Dveře 36 50 0.03536 Okna 36 50 0.05572 Podlahy obytných místností 36 50 0.02357 Podlahy ostatních místností 36 50 0.01179 Vytápění 15 25 0.04715 Elektroinstalace 36 50 0.04393 Bleskosvod 0.00000 Rozvod vody 15 30 0.03214 Zdroj teplé vody 15 25 0.01929 Instalace plynu 0.00000 Kanalizace 15 50 0.03000 Vybavení kuchyní 15 20 0.00825 Vnitřní hygienické vybavení 36 50 0.05465 Záchod 36 50 0.00429 Ostatní 15 20 0.03857
100%
1.232%
100%
1.7738%
100%
2.5459%
100%
4.0118%
100%
1.697%
100%
0.8489%
100%
2.829%
100%
3.163%
100% 100%
1.607%
100%
1.1574%
100% 100%
0.90%
100%
0.6187%
100%
3.9348%
100%
0.3089%
100%
2.8927% 64.0049%
_____________________________________
Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 64.0049%. Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
2
-0.05
2
0.00
2
0.00
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.05
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.05 = 0.950 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
-8-
1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci Základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci Žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí Průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
1
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
1
-0.03
2
0.00
2
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.03
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.03 = 0.970 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 1 B Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 310.21 m2 / zastavěná plocha 1.NP 168.02 m2 = podlažnost 1.85 5. Napojení na sítě (přípojky) 3 0.00 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 3 0.10 Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 -9-
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.6+0.00 pro stáří 99 let)
3
0.01
3
0.00
3
0.5100
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.12
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.12) x 0.5100 = 0.571 Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.950 x 0.970 x 0.571
= Kč
3.191,x 0.5260
____________________________________________________________________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 1002.80 m3
= Kč = Kč
1.678,47 1.683.165,70
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
RODINNÝ DŮM Č.P. 27
Cena celkem Kč
1.683.170,-
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
2) POZEMKY Popis Stavební pozemek parc.č. st. 10 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 413 a 414 - zahrady, tvořící jednotný funkční celek se zastavěnou plochou a stavbou rodinného domu a dále pozemek parc.č. 398 - trvalý travní porost, který je situován mimo jednotný funkční celek. Pozemky se nacházejí v obci, která katastrálně sousedí s vyjmenovaným městem, s počtem obyvatel přes 50000. S ohledem na účel užití se nalézají v průměrné poloze. Přístup je po místní zpevněné komunikaci, pozemky jsou napojeny na rozvody veřejného vodovodu, elektriky a zemního plynu, napojení na veřejnou kanalizaci není možné. Pozemky jsou situovány v lokalitě CHKO Labské pískovce. Jiné důvody k úpravě ceny pozemku než výše uvedené se zde nevyskytují. Obec Ludvíkovice nemá schválenou cenovou mapu pozemků.
2.1) Zastavěná plocha Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Parcela č. st. 10 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 166 m2 zastavěná rodinným domem s přístavbami a zděnou vedlejší stavbou na pozemku parc.č. 413 o zastavěné ploše 7 m2. Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku 166 + 7
=
Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) Omezení užívání pozemku: chráněná krajinná oblast (až -3%) - 10 -
173.00 m2
-7% -3%
Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 2.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 173.00 m2
= Kč
87,50
= Kč = Kč
87,50 87,50
= Kč = Kč
x 2.1550 x 1.3810 260,40 45.050,03
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Zastavěná plocha
Cena celkem Kč
45.050,-
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
2.2) Zahrada Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Parcela č. 413 - zahrada o výměře 475 m2 a parcela č. 414 - zahrada o výměře 340 m2, obě tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu a zastavěnou plochou. Plocha pozemku parc.č. 413 je snížena o zastavěnou plochu vedlejší stavbou o výměře 7 m2. Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku 475 + 340 - 7
=
Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) Omezení užívání pozemku: chráněná krajinná oblast (až -3%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
808.00 m2
-7% -3% 10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 2.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 808.00 m2
= Kč
87,50
= Kč = Kč
87,50 87,50
= Kč = Kč = Kč
x 2.1550 x 1.3810 260,40 104,16 84.162,84
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Zahrada
Cena celkem Kč
84.163,-
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
- 11 -
2.3) Trvalý travní porost - část 1 Oceněno podle § 29 vyhlášky. Popis Parcela č. 398 - trvalý travní porost výměře 536 m2. Jedná se o zemědělský pozemek, BPEJ je 53051 pro výměru 56 m2 a 54410 pro výměru 480 m2. Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 50-100 tis. obyvatel - území sousedních obcí (100%)
100%
Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 29 vyhlášky) _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=53051) Cena za celou výměru 56.00 m2 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) Po započtení 100.00% všech přirážek a srážek
= Kč = Kč
4,96 277,76 x 1.0000 555,52
= Kč
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Trvalý travní porost - část 1
Cena celkem Kč
556,-
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
2.4) Trvalý travní porost - část 2 Oceněno podle § 29 vyhlášky. Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 50-100 tis. obyvatel - území sousedních obcí (100%)
100%
Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 29 vyhlášky) _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=54410) Cena za celou výměru 480.00 m2 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) Po započtení 100.00% všech přirážek a srážek
= Kč = Kč = Kč
7,45 3.576,x 1.0000 7.152,-
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Trvalý travní porost - část 2
Cena celkem Kč
7.152,-
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
POZEMKY
Cena celkem Kč
136.921,-
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
REKAPITULACE ADMINISTRATIVNÍ CENY DLE § 26a 1) RODINNÝ DŮM Č.P. 27 2) POZEMKY
Kč Kč
1.683.170,136.921,-
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ADMINISTRATIVNÍ CENA DLE § 26a
Cena celkem Kč
1.820.090,-
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
- 12 -
D. OBVYKLÁ CENA Stanovení obvyklé ceny ve smyslu oceňovacího zákona se provádí porovnávací metodou.
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání a vyhodnocení cen nemovitostí obdobného charakteru z hlediska lokality, účelu užívání, stavu a velikosti. Při stanovení porovnávací hodnoty se vychází z porovnání realizovaných prodejů podobných nemovitostí v obci nebo blízkém okolí v posledním období. Zdrojem informací jsou servery realitních kanceláří s uváděnou historií prodeje. Byly prověřeny i současné nabídky. Prodeje realizované v minulých 2-3 letech: 1. RD 5+1 s garáží v Kámenu, karta č. 61043, zděný, izolovaný, OP 648 m3, ZP 73 m2, součet ZP všech podlaží 209 m2, PP 170 m2, pozemek 1263 m2, přípojky elektro, vody, žumpa, mírně podstandardní vybavení, stáří 66 roků, průměrný technický stav, běžná údržba, poloha u silnice, rovinný pozemek. Prodej - realizovaná cena – 1 750 000 Kč (vlastní databáze) (10 294 Kč/m2) 2. RD 1+1 a 5+1 s garáží v Ludvíkovicích, karta č. 61024, zděný, izolovaný, OP 1381 m3, ZP 166 m2, součet ZP všech podlaží 378 m2, PP 240 m2, pozemek 1053 m2, přípojky elektro, vody, kanalizace, plynu, mírně podstandradní vybavení, stáří 126 roků, technický stav přijatelný, běžná údržba, poloha na křižovatce silnic, mírně svažitý pozemek. Prodej - realizovaná cena – 1 500 000 Kč (vlastní databáze) (6 250 Kč/m2) 3. RD 5+1 s garáží v Kámenu, karta č. 3817, zděný, izolovaný, OP 971 m3, ZP 139 m2, součet ZP všech podlaží 272 m2, PP 180 m2, pozemek 1893 m2, přípojky elektro, vody, žumpa, standardní vybavení, stáří 100 roků, dobrý technický stav, běžná údržba, poloha u silnice, rovinný pozemek. Prodej - realizovaná cena – 1 500 000 Kč (vlastní databáze) (8 333 Kč/m2) 4. RD 5+1 v okrajové části obce Bynovec, v blízkosti lesa. V přízemí chalupy obývací pokoj, kuchyňsky kout a sociální zařízeni s WC, v 1. poschodí čtyři ložnice. Možnost vestavby dalších pokojů v podkroví. Na zahradě s okrasnými dřevinami je pergola a bazén. Nemovitost je napojena na veřejný rozvod vody a elektřiny, vlastní studna. Chalupa je v dobrém technickém stavu. Zahrada 957 m2, zastavěna plocha 95 m2. Vhodné pro rekreaci i trvalé bydleni. Dostupnost do Děčina10 minut autem. Prodej - realizovaná cena – 1 960 000 Kč (RK Vesta) Nové prodeje a současné nabídky: *1* Rodinný dům 5+2 v Děčíně - Bělé Rodinný dům se zahradou v ulici Sněžnická. V přízemí chodba, sklep, koupelna (obklady, dlažba, vana), kuchyň, WC a 2x pokoj. V 1. patře chodba, kuchyň, koupelna, 3x pokoj a spíž. Velikost 5+2, užitná plocha 158 m2, pozemek 1263 m2, přípojky vody, kanalizace, elektriky, plynu, vytápění ÚT na plyn, průměrný technický stav. Prodej 2011 (SKZ REAL). Kupní cena 1 400 000 Kč (8860 Kč/m2). - 13 -
*2* Rodinný dům 5+2 v Kámenu Rodinný dům s udržovanou zahradou v centru obce. V 1.NP se nachází bytová jednotka o velikosti 2+1 s prostornou koupelnou a WC, sklad. V 2.NP jsou 3 pokoje a kuchyň. Užitná plocha 220 m2, pozemek 731 m2, přípojky vody, septik, elektrika, vytápění ÚT na pevná paliva, průměrný technický stav, po částečné rekonstrukci. Nabídka od 2/2012 (RK Sting). Cena 1 950 000 Kč (8863 Kč/m2). *3* Rodinný dům 5+1 v Arnolticích Netypické zděné venkovské stavení s kamennou terasou, s menším částečně obytném stavením a rozlehlou zahradou. Nemovitosti se nachází v centrální části obce. Užitná plocha 200 m2, pozemek 1899 m2, přípojky vody, septik, elektrika, vytápění lokální na pevná paliva, průměrný technický stav, udržovaný. Nabídka od 8/2011 (RK Široký). Cena 2 375 000 Kč (11875 Kč/m2).
*4* Rodinný dům 5+1 v Huntířově V 1. NP je dílna, garáž, WC, obývací pokoj, kuchyně a koupelna po rekonstrukci. Ve 2. NP jsou 4 pokoje. V domě jsou nová plastová okna a nová střecha. Voda je z vlastní studny, odpady do septiku. Komín je vyvložkovaný, vytápění krbovými kamny s výměníkem. Užitná plocha 200 m2, pozemek 866 m2. Nabídka od 12/2011 (Avareal). Cena 1 990 000 Kč (9 950 Kč/m2). Oceňovaná nemovitost je zděný izolovaný rodinný dům s jednou bytovou jednotkou (5+1) a dvojgaráží, obestavený prostor 1004 m3, zastavěná plocha 166 m2, užitná plocha včetně garáže 214 m2, pozemek 1517 m2, přípojky elektro, vody, plynu, septik, standardní vybavení, stáří 96 roků, částečná modernizace, průměrný technický stav, běžná poloha. Porovnávací hodnota odvozená z užitné plochy 214 m2 a odpovídající jednotkové ceně 8 500 Kč/m2 je v relaci s kupními cenami srovnatelných nemovitostí v regionu. POROVNÁVACÍ HODNOTA
1 819 000 Kč
REKAPITULACE CEN Cena podle cenového předpisu – porovnávací hodnotou dle § 26a Porovnávací hodnot a
- 14 -
1 820 090 Kč 1 819 000 Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY V souladu s oceňovacím zákonem je obvyklá cena nemovitosti odvozena z porovnávací hodnoty. Porovnávací hodnota vychází z realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí, vychází ze situace na trhu s nemovitostmi v místě i v čase a zohledňuje všechny okolnosti, které mají na cenu vliv (silné a slabé stránky nemovitosti). Oceňovaná nemovitost má následující silné stránky: Relativně dobrý technický stav nemovitosti vzhledem ke stáří domu Dvojgaráž a vedlejší stavby na pozemku Možnost napojení na zemní plyn Velký pozemek Mezi slabé stránky patří: Segment trhu, kde v daném místě a čase nabídka převyšuje poptávku Nevhodný tvar pozemku
Na základě provedené analýzy s použitím uvedených přístupů oceňování je navržena obvyklá cena nemovitosti ve výši:
1 820 000 Kč (slovy jedenmilionosmsetdvacettisíc korun českých)
Odpovídající ideální podíl ve výši 1/2 z obvyklé ceny nemovitosti jako celek je 910 000 Kč.
Ideální podíl je však vzhledem k charakteru nemovitosti, jeho dispozičnímu uspořádání a nemožnosti reálného rozdělení prakticky neprodejný, stanovit cenu ideálního podílu jiným způsobem než odvozením z obvyklé ceny celku není možné, trh s ideálními podíly daného segmentu trhu neexistuje a není tedy možné odvodit cenu ideálního podílu v souladu s oceňovacím zákonem porovnáním.
PRÁVA A ZÁVADY S NEMOVITOSTÍ SPOJENÉ Úkolem znalce je dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. V části C výpisu z katastru nemovitostí jsou uvedena omezení vlastnického práva. 1/ Všechna omezení vlastnických práv jsou zástavní práva apod. (soudcovské, z rozhodnutí správního orgánu, exekutorské). V obvyklé ceně nejsou zohledněna. 2/ Jiná omezení vlastnického práva, která by nebyla zapsána v katastru nemovitostí, nebyla zjištěna. 3/ Nemovitost je užívána jinými osobami než jsou vlastníci, existence nájemních smluv nebyla doložena ani jinak zjištěna.
- 15 -
Seznam příloh • • • •
Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25.2.2012 - 8 listů Kopie katastrální mapy s vyznačením hranic pozemků Mapa příslušné části obce s vyznačení polohy nemovitosti Fotodokumentace - 2 listy
V Děčíně, dne 9.března 2012
.................... vypracoval
E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 22.9.1982, č.j. Spr. 3841/82, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 1706 - 005/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
- 16 -
