Český Krumlov

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1152 - 17/13 Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí na LV č. 215, rodinného domu Pracejovice čp.50, s příslušenstvím, v k.ú. Pracejovice

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV soudní exekutor JUDr. Marek Frank Radniční 28/17 381 01 Český Krumlov

Účel posudku:

vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení č.j. 125 EX 602/12 – 51

Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň V Plzni

18.02.2013

Znalecký posudek č. 1152 - 17/13 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí, dle výpisu z KN ve vlastnictví SJM (povinní Milan a Marie Káníkovi),. Jedná se o dvougenerační rodinný dům Pracejovice č.p.50, v intravilánu obce Pracejovice, v prostoru obytné části obce obdobných starších a nových rodinných domů, s veškerým příslušenstvím. Nemovitosti jsou situované na pozemku p.č.89 vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku okolní zahrady p.č.100/9, vedeného v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Pracejovice, obec Pracejovice, okres Strakonice, vedeny na LV č. 215. Dislokace nemovitostí je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnická práva k oceňovaným nemovitostem jsou omezena dle výpisu z KN exekučním příkazem k prodeji a zástavním právem smluvním, na nemovitostech neváznou jako závady žádná věcná břemena. Nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty (nájemní smlouva prokazatelně nezjištěna ani nebyla předaná). Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu ve Strakonicích o nařízení exekuce, č.j. 17 EXE 2692/2012-12 a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Český Krumlov č.j. 125 EX 602/12-51 a na základě požadavků objednávky.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr. Marek Frank, soudní exekutor Radniční 28/17 381 01 Č e s k ý Krumlov IČ: 662 54 132 DIČ: CZ7412231882 č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem, č.j.125 EX 602/12-51 ze dne: 25.01.2012, převzato 08.02.2013 vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu nemovitostí, (povinní Milan a Marie Káníkovi), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni vydání usnesení o ustanovení znalce, na základě místních kontrolních prohlídek a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhl. č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 25.01.2013 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň Posudek obsahuje 35 stran textu (vč.titulního listu) a 27 stran příloh. Objednateli se předává v 1 originálním vyhotovení elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Plzni, 18.02.2013

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí, dle výpisu z KN ve vlastnictví SJM (povinní Milan a Marie Káníkovi),. Jedná se o dvougenerační rodinný dům Pracejovice č.p.50, v intravilánu obce Pracejovice, v prostoru obytné části obce obdobných starších a nových rodinných domů, s veškerým příslušenstvím. Nemovitosti jsou situované na pozemku p.č.89 vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku okolní zahrady p.č.100/9, vedeného v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Pracejovice, obec Pracejovice, okres Strakonice, vedeny na LV č. 215. Dislokace nemovitostí je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením,viz. přílohy. Spoluvlastnická práva k oceňovaným nemovitostem jsou omezena dle výpisu z KN exekučním příkazem k prodeji a zástavním právem smluvním, na nemovitostech neváznou jako závady žádná věcná břemena. Nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty (nájemní smlouva prokazatelně nezjištěna ani nebyla předaná). Katastrální mapa a fotomapa s vyznačením domu a pozemků jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy jako přílohy posudku. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu ve Strakonicích o nařízení exekuce, č.j. 17 EXE 2692/2012-12 ze dne 29.08.2012, Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 602/12-51 ze dne 25.01.2013 a na základě požadavků objed-návky. znaleckým úkolem je obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit A - nemovitost a její příslušenství B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená Technický popis stavebních objektů, konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně uvedeno v dalším textu, v části B. Posudek.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 15.02.2013 - venkovní a vnitřní ohledání a zaměření s rekognoskací, za přítomnosti povinného - Marie Káníkové a jejího syna Michala Káníka (povinní nereagovali na písemné výzvy ke kontaktu z 30.01.2013), s podrobnými místními informacemi zjištěnými od sousedů, úředních osob na OÚ a místních informací od přítomných, kteří umožnili úplné zaměření venkovních i vnitřních prostorů. Byl umožněný přístup do všech interiérů a exteriérů a ústně sděleny informace o stavebním provedení a technickém vybavení domu a objektů. Ocenění je provedeno na základě dostupných informací. Konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem, datum místní prohlídky oznámeno.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013

–4–

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Strakonice, LV č.215 z 28.01.2013 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Strakonice z 29.01.2013 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV ze dne 25.01.2013, č.j.125 EX 602/12-51 - USNESENÍ o nařízení exekuce, vydané Okresním soudem ve Strakonicích, č.j.17 EXE 2692/2012-12 ze dne 29.08.2012. - Kolaudační rozhodnutí 2386/1984 a přidělení čp., Z-14800100/1987-307 - zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 2011, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2012 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2012 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012 - údaje sdělené objednavatelem a zjištěné ze získaných a předaných dokladů, při místní prohlídce - při fyzickém venkovním a vnitřním zaměření nemovitostí - údaje sdělené objednavatelem a zjištěné z dokladů, sdělené povinným při místní fyzické prohlídce a při venkovním zaměření

4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k nemovitostem : LV č.215 SJM 1/1 Marie K á n í k o v á (535722/098), 386 01 Pracejovice 50 Milan K á n í k (500411/138), 386 01 Pracejovice 50 oba povinní z exekuce


–5–

5. Dokumentace a skutečnost Nebyla předaná žádná stavební dokumentace projektu stavby, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě zaměření zpracovatelem dle skutečnosti na místě. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné na KN, výpisy z KN a kopie katastrální mapy, od úředních osob, sousedů a povinného. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místních šetřeních, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, technického vybavení a opotřebení, dle skutečnosti na místě. Datum prohlídky bylo oznámeno objednateli, následný způsob místní prohlídky jím byl odsouhlasený, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty.

6. Celkový popis nemovitosti Hlavní stavba je samostatný solitérní zděný rodinný dvougenerační dům, je podsklepený v celém půdorysu, z pravé strany příjezdný a přístupný přímo vraty v předním oplocení do dvora k venkovnímu schodišti hlavního vchodu a vestavěné garáže od místní zpevněné komunikace obce s návazností na páteřní státní páteřní komunikaci obce III.tř směr Katovice a silnici I/20 směr Strakonice-Písek-Plzeň-I/4 směr Praha. Je umožněno omezené parkování OA před domem na zpevněné ploše na veřejném pozemku a bezproblémové ve vnitřním dvoře na zpevněné ploše na vlastním pozemku. Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru obdobných starších a nových obytných rodinných domů na okraji místní části obce, pozemky jsou svažité, objekty nebyly zasažené v roce 2002 povodňovými záplavami, nejsou žádná ochranná pásma. Nedaleko zastávka autobusu MHD, ve vzdálenosti cca 200 m centrum obce s veškerou přiměřenou místní infrastrukturou, obecním úřadem a nádražím ČD, poblíž toku řeky Otavy a Pracejovského rybníka. Veškerá infrastruktura bývalého okresního města v blízké dojezdové vzdálenosti 2,5 km a v Katovicích (1,5 km). Dům je osazený uvnitř stavebního pozemku, v jeho přední části, se vstupem a příjezdem od příjezdové komunikace do dvora. Má jedno technické 1.PP s vestavěnou garáží a dvě obytná podlaží 1.NP a 2.NP s dvěma půltovými oboustrannými vikýři (upravené podkroví-krov úpravu podstřešního prostoru umožňuje), s vlastním sociálním vybavením a příslušenstvím obou obytných podlažích a vstupní zděnou verandou s venkovním schodištěm vstupu a společným schodištěm do 2.NP a z 1.PP do 1.NP. Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky rodinného domu, má dvě samostatné b.j., splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky rodinného domu, obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 26a oceňovací vyhlášky. Objekt zahradního skladu, venkovní úpravy, trvalé porosty na pozemku zahrady a stavební pozemky jsou příslušenstvím domu, jsou součástí ceny. Zaměření bylo provedeno zvenku, s přístupem do vnitřních a venkovních prostorů : Hlavní stavební konstrukce domu nejsou nadměrně opotřebované, obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměřených přímo na místě. Je v průměrně udržovaném stavu, průběžně jsou provedeny částečné rekonstrukce stavebních konstrukcí (sociálních zařízeních a kuchyních), technického vybavení a technických rozvodů, původního domu z roku 1984. Stavební konstrukce ani technické vybavení nejsou nadměrně opotřebované, jsou ve výborném stavu, pravidelně obnovované, není provedené žádné kontaktní zateplení fasády. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou z map Earth.


–6– Průběžně po dobu užívání byla prováděna pravidelná údržba, dům je užívaný dle zjištěných údajů od kolaudace roku 1984, stáří pro výpočet opotřebení je počítáno 29 let. Dům je napojený na veřejnou splaškovou a dešťovou kanalizaci, veřejný řad pitné vody, vlastní vodovod užitkové vody s plastovou nádrží, kopanou studnou v zahradním skladu, přípojku zemního plynu s HUP ve sloupku oplocení a na kabelový rozvod elektrické energie a TLF. Ke stavebnímu objektu domu náleží studna, zděný zahradní sklad, parkovací přístřešek u skladu,venkovní úpravy (oplocení-prkenné a laťové výplně na svlaky a na ocelové sloupky s kamennou podezdívkou, oplocení zadní části drátěné pozinkované pletivo na ocelové sloupky s betonovou podezdívkou, opěrné zdi vjezdu do garáže, předního oplocení, v zahradě a dvoře z režného kamenného zdiva, kovová vjezdová vrata s laťovou výplní-automatická, otevíravá s dálkovým ovládáním, kovový sušák na prádlo, zahradní altán se zahradním krbem, kovový zahradní skleník, dřevěná ptačí voliéra, plastová nádrž užitkové vody s ponorným čerpadlem a zahradním vodovodem, zahradní osvětlení předního oplocení, betonové a dlážděné zpevněné plochy a chodníky z betonové zámkové dlažby a zatravňovacích dlaždic, okapový betonový chodník kolem domu, venkovní teracové vstupní schodiště, přípojky a rozvody inž. sítí), trvalé porosty (skalka, okrasné a ovocné dřeviny - stálezelené keře a stromy, japonská sakura, rododendron, stříbrné smrky, 3x ovocné listnaté stromy, trávník) a stavební pozemky v KN. Mimo oceněné jsou venkovní úpravy součástí porovnávací ceny domu. Na oceňovaných nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno. Nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly zjištěny dne 18.02.2013, což je den zpracování posudku.

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Dvougenerační rodinný dům čp.50

Oddíl 2 a) Objekty 1) Vedlejší objekt 1 2) Vedlejší objekt 2 3) Nádrž užitkové vody 4) Kopaná studna 5) Zahradní krb 6) Zahradní skleník 7) Ptačí voliéra 8) Trvalé porosty - smíšené dřeviny b) Pozemky 1) Stavební pozemky na LV č.215


–7–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.

I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Strakonice Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel

Oddíl 1 A. Hlavní stavební objekt rodinného domu čp.50 a venkovní úpravy, na LV č.215

Popisy objektů a) Objekty 1) Dvougenerační rodinný dům čp.50 Hlavní stavba je samostatný solitérní zděný rodinný dvougenerační dům, je podsklepený v celém půdorysu, z pravé strany příjezdný a přístupný přímo vraty v předním oplocení do dvora k venkovnímu schodišti hlavního vchodu a vestavěné garáže od místní zpevněné komunikace obce s návazností na páteřní státní páteřní komunikaci obce III.tř směr Katovice a silnici I/20 směr Strakonice-Písek-Plzeň-I/4 směr Praha. Je umožněno omezené parkování OA před domem na zpevněné ploše na veřejném pozemku a bezproblémové ve vnitřním dvoře na zpevněné ploše na vlastním pozemku. Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru obdobných starších a nových obytných rodinných domů na okraji místní části obce, pozemky jsou svažité, objekty nebyly zasažené v roce 2002 povodňovými záplavami, nejsou žádná ochranná pásma. Nedaleko zastávka autobusu MHD, ve vzdálenosti cca 200 m centrum obce s veškerou přiměřenou místní infrastrukturou, obecním úřadem a nádražím ČD, poblíž toku řeky Otavy a Pracejovského rybníka. Veškerá infrastruktura bývalého okresního města v blízké dojezdové vzdálenosti 2,5 km a v Katovicích (1,5 km).


–8– Dům je osazený uvnitř stavebního pozemku, v jeho přední části, se vstupem a příjezdem od příjezdové komunikace do dvora. Má jedno technické 1.PP s vestavěnou garáží a dvě obytná podlaží 1.NP a 2.NP s dvěmi půltovými oboustrannými vikýři (upravené podkroví-krov úpravu podstřešního prostoru umožňuje), s vlastním sociálním vybavením a příslušenstvím obou obytných podlažích a vstupní zděnou verandou s venkovním schodištěm vstupu a společným schodištěm do 2.NP a z 1.PP do 1.NP. Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky rodinného domu, má dvě samostatné b.j., splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky rodinného domu, obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 26a oceňovací vyhlášky. Objekt zahradního skladu, venkovní úpravy, trvalé porosty na pozemku zahrady a stavební pozemky jsou příslušenstvím domu, jsou součástí ceny. Vedlejší objekty do 25 m2 zast.plochy (zahradní drobné objekty) jsou obsaženy již v ceně stanovené porovnávacím způsobem, ve srovnávací metodě administrativní ceny, jsou počítány zvlášť a zohledněny poté v obecné ceně. Venkovní úpravy jsou příslušenstvím domu, jsou oceněny zjednodušeným výpočtem venkovních úprav dle § 10, odst. (1). § 10 Venkovní úprava (1) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Zaměření bylo provedeno zvenku, s přístupem do vnitřních a venkovních prostorů : Hlavní stavební konstrukce domu nejsou nadměrně opotřebované, obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě. Je v průměrně udržovaném stavu, průběžně jsou provedeny částečné rekonstrukce stavebních konstrukcí (sociálních zařízeních a kuchyní), technického vybavení a technických rozvodů, původního domu z roku 1984. Stavební konstrukce ani technické vybavení nejsou nadměrně opotřebované, jsou ve výborném stavu, pravidelně obnovované, není provedené žádné kontaktní zateplení fasády. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou z map Earth. Základy betonové pasy, s izolací proti zemní vlhkosti svislou a vodorovnou, svislé konstrukce keramické zdivo, s břizolitovou škrábanou omítkou fasády, sokl cementová hladká v úrovni 1.PP. Komínové zdivo šamotové, režné. Je osazeno uzemnění a bleskosvod, klempířské konstrukce z ocelového pozinkovaného plechu kompletní, . Střešní konstrukce domu - sedlová střecha na dřevěný vaznicový krov, s půltovými oboustrannými vikýři-umožňující zřízení podkroví, které je provedeno. Konstrukce jsou ve velmi dobrém stavu, s kompletními neopotřebovanými klempířskými konstrukcemi (vč. parapetů) z pozinkovaného ocelového plechu, je osazený bleskosvod a uzemnění, střecha je v podstřešním prostoru zateplená. Krytina sedlové střechy AC šablony, veranda a půltové střechy vikýřů hladký plech.


–9– Vnitřní omítky hladké, vápenné a štukové, v některých obytných prostorách a schodišti obklady podhledů a soklů dřevem, bělninové a keramické obklady v prádelně a garáži, v kuchyních a sociálních prostorách, s klasickými montovanými tvrdými stropy, rovné podhledy, v podkroví zčásti šikmé, dřevěné se zateplením v podkroví. Podlahy betonové mazanina s cement.potěrem v technických prostorách 1.PP, keramické dlažby vstupní chodby, sociálních prostorů, obytné místnosti povlaky kobercové a PVC, v sociálních prostorách a v 1.PP keramická dlažba, ostatní podlahy dřevěné plovoucí, vlysové, povlaky PVC, atypické vnitřní betonové přímé do 1.NP a točité jednoramenné schodiště do 2.NP s kobercovým povlakem, poklop pro vstup do podstřešního prostoru ve stropě 2.NP. Okenní výplně atypická a sklobetonová v 1.PP a dřevěná dvojitá okna podstřešního prostoru, ostatní nové plastové s izolačním dvojsklem a okenními žaluziemi, dveřní výplně dřevěné atypické a typové, hladké a dýhované, v 1.PP shrnovací PVC, palubkové venkovní, plné a prosklené, vstupní nové plastové prosklené, vjezdová vrata do garáže palubková dřevěná otevíravá vrata, prosklená. Zařizovací předměty - jsou osazeny vana, sprchový kout, umyvadla, namáčecí vana v 1.PP, splachovací WC, dřevěné kuchyňské atypické linky s kuchyňskými nerezovými dřezy, plynový a elektrický kuchyňský sporák, odsavače par, vytápění ústřední, kotel ÚT na tuhá paliva, TUV z kombinovaného boileru - v 1.PP. Vytápěcí tělesa v 1.PP žebrové trubky, ostatní panelové konvektory, v koupelnách žebříkové sušáky. Při průběžných rekonstrukcích byly provedeny některé nové technické rozvody a vybavení, je provedený vnitřní rozvod silnoproudé elektroinstalace 240/400 V-jističe (z kabelového venkovního rozvodu obce), splaškové kanalizace, pitné vody z obecního řadu, užitkové vody z vlastní kopané studny a plastové zahradní nádrže s el. čerpadlem a zahradním rozvodem, ústředního vytápění a TUV z boileru, vnitřní rozvody plynu od HUP v oplocení, TLF. Dispozice 1.PP : vstupní a komunikační chodba, prádelna, kotelna, sklad paliva, technická místnost, sklad, vestavěná garáž, uzavřené schodiště do 1.NP. Dispozice 1.NP (bytová jednotka 3+1): vstupní veranda s halou, s venkovními krakorcovými schody a zádveřím vstupu, chodba, WC, koupelna, komora, spíž, kuchyně+jídelna, 3x obývací pokoj, uzavřené schodiště do 2.NP. Dispozice 2.NP (bytová jednotka 2+1): vstupní podesta, chodba, WC, koupelna, komora, kuchyně+jídelna, 2x obývací pokoj, výlez ve stropě do podstřešního prostoru. Hlavní stavební konstrukce domu jsou průměrně opotřebované (jsou původní). Dům je napojený na veřejnou splaškovou a dešťovou kanalizaci, veřejný řad pitné vody, vlastní vodovod užitkové vody s plastovou nádrží, kopanou studnou v zahradním skladu, přípojku zemního plynu s HUP ve sloupku oplocení a na kabelový rozvod elektrické energie a TLF. K hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží studna, zděný zahradní sklad, parkovací přístřešek u skladu,venkovní úpravy (oplocení-prkenné a laťové výplně na svlaky a na ocelové sloupky s kamennou podezdívkou, oplocení zadní části drátěné pozinkované pletivo na ocelové sloupky s betonovou podezdívkou, opěrné zdi vjezdu do garáže, předního oplocení, v zahradě a dvoře z režného kamenného zdiva, kovová vjezdová vrata s laťovou výplní-automatická, otevíravá s dálkovým ovládáním, kovový sušák na prádlo, zahradní pergola


– 10 – se zahradním krbem, kovový zahradní skleník, dřevěná ptačí voliéra, plastová nádrž užitkové vody s ponorným čerpadlem a zahradním vodovodem, zahradní osvětlení předního oplocení, betonové a dlážděné zpevněné plochy a chodníky z betonové zámkové dlažby a zatravňovacích dlaždic, okapový betonový chodník kolem domu, venkovní teracové vstupní schodiště, přípojky a rozvody inž. sítí), trvalé porosty (skalka, okrasné a ovocné dřeviny - stálezelené keře a stromy, japonská sakura, rododendron, stříbrné smrky, 3x ovocné listnaté stromy, trávník) a stavební pozemky v KN. Venkovní úpravy jsou součástí porovnávací ceny domu. Průběžně po dobu užívání byla prováděna pravidelná údržba, dům je užívaný dle zjištěných údajů od kolaudace roku 1984, stáří pro výpočet opotřebení je počítáno 29 let. Na oceňovaných nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno. Nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.

Oddíl 2 B. Příslušenství hlavní stavby - vedlejší objekty, studna, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty, na LV č.215

Popisy objektů a) Objekty 1) Vedlejší objekt 1 jedná se o samostatný zděný objekt zahradního skladu, je osazený u hranice pozemku zprava v zadním dvoře, má jedno 1.NP s částečným podsklepením. Nosné zdivo keramické, dtto zděný komín, střecha sedlová, se samostatným přístupem a vjezdem ze dvora. Sklad je přízemní atypický objekt, zděného konstrukčního systému, omítky vnitřní hladké, venkovní stříkaný břizolit, se stropním podhledem, je osazený v rovině, viz. foto. Základové konstrukce betonové pasy, s izolací proti zemní vlhkosti. Okenní výplně jednoduchá dřevěná okna, palubková vjezdová vrata a vstupní postranní dveře, betonová mazanina podlahy. Střešní konstrukce sedlové střechy jednoduchá na dřevěné krokve, krytina AC šablony na dřevěné bednění, klempířské prvky kompletní, není osazený bleskosvod, technické vybavení - silnoproudá elektroinstalace 240/400 V. V objektu je osazená kopaná studna užitkové vody, ve venkovním předním štítu jsou osazené dřevěné dveře pro vstup do podstřešního prostoru. Dispozice 1.NP : prostor zahradního skladu a hospodářského prostoru. Objekt má průměrnou údržbu, je podle dostupných údajů užívaný od roku 1987, stáří je pro potřebu výpočtu opotřebení počítáno 36 let, je příslušenstvím rodinného domu.

2) Vedlejší objekt 2 jedná se o přístavek přístřešku venkovního stání a zahradního skladu, je osazený zprava k vedlejšímu objektu 1 má jedno NP, je otevřený. Nosné ocelové stojky s dřevěnými nosnými konstrukcemi s ochranným nátěrem, střecha půltová, se samostatným přístupem a vjezdem ze dvora. Sklad je přízemní atypický objekt dřevěného přístřešku, bez stropního podhledu, je osazený v rovině, viz. foto. Základové konstrukce betonové patky, bez izolací proti zemní vlhkosti, štěrková podlaha. Střešní konstrukce půltové střechy jednoduchá na dřevěné krokve, krytina desky z tvarova-


– 11 – ného plechu, klempířské prvky-okapový žlab se svodem, není osazený bleskosvod, bez technického vybavení. Dispozice 1.NP : prostor venkovního stání a zahradního skladu. Objekt má průměrnou údržbu, je podle dostupných údajů užívaný od roku 2008, stáří je pro potřebu výpočtu opotřebení počítáno 5 let, je příslušenstvím rodinného domu.

3) Nádrž užitkové vody Stavba je plastová zemní nádrž, s ponorným čerpadlem a zahradním vodovodem užitkové vody, objem cca 4 m3.

4) Kopaná studna Jedná se o samostatnou kopanou studnu umístěnou ve vedlejším objektu 1, betonové skruže, hloubka 2 m, je osazeno elektrické ponorné čerpadlo.

5) Zahradní krb Jedná se o nově přistavěný samostatný objekt uvnitř pergoly na pravé straně zadního dvora, dřevěná, kamenné režné zdivo a ocelový nástavec krbového tělesa s komínem. Objekt má průměrnou údržbu, je podle dostupných údajů užívaný od roku 2008, stáří je pro potřebu výpočtu opotřebení počítáno 5 let, je příslušenstvím rodinného domu.

6) Zahradní skleník Kovový zahradní skleník s prosklením, na betonovém základu.

7) Ptačí voliéra Atypický přízemní objekt ptačí voliéry, dřevěná tyčová nosná konstrukce, půltová střecha s krytinou-polykarbonátové desky, pletivo přední a postranních stěn.

8) Trvalé porosty - smíšené dřeviny Trvalé porosty jsou osazeny na pozemku p.č.100/9. Okrasné a ovocné dřeviny (stromy a keře) na nezastavěné ploše uvedeného pozemku zahrady jsou roztroušené v menším rozsahu, detailně nezjišťováno, ocení se dle § 24, podílem z ceny pozemku, pro určení obvyklé ceny pozemku jsou nepodstatné. Předmětem je ocenění trvalých porostů, vesměs okrasných a ovocných dřevin - trvalé porosty bez vlivu na cenu, bez přesného zjištění, pouze pro úplnost, jsou ošetřované. Skalka, okrasné a ovocné dřeviny - stálezelené keře a stromy, japonská sakura, rododendron, stříbrné smrky, jehličnaté keře, ovocné keře, růže, 3x ovocné listnaté stromy, trávník atd.), jsou zohledněny v obvyklé ceně.

b) Pozemky 1) Stavební pozemky na LV č.215 Stavební pozemky p.č.89 (zastavěná plocha a nádvoří rodinným domem) a p.č.100/9 (přilehlá zahrada), vše na LV č.215, jsou součástí obvyklé ceny nemovitostí - jsou příslušenstvím domu, tvoří jednotný funkční celek s domem. Na pozemcích nevázne jako závada žádné věcné břemeno. Jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosty, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná nájemní smlouva.


– 12 –

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Dvougenerační rodinný dům čp.50 – § 26a Podlaží: Název 1.NP - vrchní stavba

Výška 2,75 m

1.PP - spodní stavba

2,50 m

2.NP - vrchní stavba+zastřešení Součet:

3,95 m

Podlažnost:

Zastavěná plocha dům+přístavba dům = 11,31× 9,23 přístavba = 2,68×5,29 dům dům = 11,31× 9,23 11,31× 9,23

=

118,57 m2

=

104,39 m2

=

104,39 m2 327,35 m2

=

326,06 m3

=

260,98 m3

=

412,35 m3 999,39 m3

9,20 m 327,35 / 118,57

= 2,76

Obestavěný prostor (OP): 1.NP - vrchní 2,75 × (dům+přístavba ) stavba dům = 11,31× 9,23 přístavba = 2,68×5,29 1.PP - spodní 2,50 × dům stavba dům = 11,31× 9,23 2.NP - vrchní 3,95 × 11,31× 9,23 stavba+zastřešení Obestavěný prostor – celkem:

=

Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce

Obj. podíl 4,30 % 24,30 % 9,30 % 4,20 % 3,00 % 0,70 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní


– 13 –

7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

Obj. podíl 6,40 % 3,30 % 0,40 % 2,40 % 3,90 % 3,40 % 5,30 % 2,30 % 1,40 % 4,20 % 4,00 % 0,50 % 2,80 % 1,60 % 0,50 % 2,90 % 0,50 % 5,00 % 0,40 % 3,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Nadstandardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Nadstandardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Pracejovice Počet obyvatel: 319 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 663,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Nabídka nižší než poptávka. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka –0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) 3 Vliv právních vztahů na proI. Negativní –0,01 dejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,940

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Klidná obytná lokalita, s obytnými rodinnými domy na okraji obce, v blízké návaznosti na obytnou zástavbu bývalého okresního města. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní proII. Objekty pro bydlení 0,00 středí


– 14 – 4 5 6 7 8 9 10 11

Obchod, služby, kultura v obci Školství a sport Zdravotní zařízení Veřejná doprava

II. I. I. III.

Pouze obchod se základním sortimentem Žádná základní škola Žádné zdravotnické zařízení Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

0,00 –0,03 –0,03 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

0,980

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Konstrukce a technické vybavení ve výborném stavu, s pravidelnou údržbou. Hodnocení znaku Popis znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě (příV. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn pojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD IV. Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. standard. proved.,prádelna 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy IV. Většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10 Vedlejší stavby tvořící přísluIII. Standardní příslušenství - vedlejší stavby šenství k RD celkem do 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,8

Vi B

0,00 0,00 0,00 0,00 0,08 0,00 0,05 0,00 0,04 0,05 0,00 0,00 1,05*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

1,025

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

0,940 × 0,980 × 1,025 = 3 663,– × 0,944 =

0,944 3 457,87 Kč/m3

999,39 × 3 457,87 =

3 455 760,70 Kč

Dvougenerační rodinný dům čp.50 – zjištěná cena:

3 455 760,70 Kč


– 15 –

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Dvougenerační rodinný dům čp.50 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

999,39 jedn. 15,00 jedn. 1 014,39 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 2 854,– Kč 803.52 domy řadové s občanským vybavením svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 2 854,– Kč Jednotková cena: 1 014,39 jedn. × 4 711,– Kč/jedn. Cena stavby:

4 711,– Kč/jedn. =

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 46 roků Opotřebení: 30,000 % Odpočet opotřebení: 4 778 791,29 Kč × 30,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Dvougenerační rodinný dům čp.50 – zjištěná cena:

4 778 791,29 Kč 4 778 791,29 Kč

1 433 637,39 Kč 3 345 153,90 Kč 3 345 153,90 Kč

a.3) Výnosová hodnota a.3.1) Dvougenerační rodinný dům čp.50 Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy rodinný dům 2 b.j. s pří672,78 Kč × 327,00 m2 Kč/rok slušenstvím a zahradou

327,00

220 000,–


– 16 – c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojištění Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

35 000,– 2 000,– 2 600,– 1 000,– 5 000,– 45 600,– 174 400,– 0,0700 2 491 430,–

Kč

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Vedlejší objekt 1 – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,979 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,477 (Sklady) Podlaží: Název 1.NP- vrchní stavba a zastřešení 1.PP - spodní stavba Součet:

Výška 3,75 m 1,80 m 5,55 m

Zastavěná plocha 7,72× 5,15 5,15×3,40

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 3,75 × 7,72× 5,15

= =

39,76 m2 17,51 m2 57,27 m2

=

149,09 m3


– 17 – stavba a zastřešení 1.PP - spodní 1,80 × 5,15×3,40 stavba Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

= =

31,52 m3 180,61 m3

Obj. podíl 6,20 % 30,40 % 19,30 % 10,80 % 6,90 % 1,90 % 4,90 % 3,80 % 3,10 % 1,00 % 6,80 % 4,90 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nadstandardní Standardní Standardní Standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 8. Schodiště –0,54 × 1,852 × 3,80 % 9. Dveře 0,54 × 3,10 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – 0,0380 + 0,0167 = 0,9787

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9787 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,4770 1 038,16 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 180,61 m3 × 1 038,16 Kč/m3

=

187 502,08 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 36 roků Předpokládaná další životnost: 54 roků Opotřebení: 100 × 36 / (36 + 54) = 40,000 % Odpočet opotřebení: 187 502,08 Kč × 40,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

75 000,83 Kč 112 501,25 Kč

Vedlejší objekt 1 – zjištěná cena:

112 501,25 Kč


– 18 –

a.1.2) Vedlejší objekt 2 – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,477 (Sklady) Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 7,72× 3,61

=

3,37 m 27,87 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 3,37 × 7,73× 4,09 stavba a zastřešení

=

106,54 m3

Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Obj. podíl 12,20 % 31,00 % 0,00 % 33,50 % 12,80 % 4,20 % 6,30 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se

1,0000 = 1,0000

Ocenění: Základní jednotková cena Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Základní jednotková cena upravená:

× × × × =

750,– Kč/m3 1,0000 0,8500 2,0930 0,4770 636,46 Kč/m3


– 19 – Základní cena upravená: 106,54 m3 × 636,46 Kč/m3

=

67 808,45 Kč


– =

11 301,63 Kč 56 506,82 Kč

Vedlejší objekt 2 – zjištěná cena:

56 506,82 Kč

a.1.3) Nádrž užitkové vody – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.6.4. Lapač tuku nad 2 m3 OP: 4,00 m3 OP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,314 Koeficient prodejnosti: 0,421 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 4,00 m3 OP × 5 430,– Kč/m3 OP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

0,8500 2,3140 0,4210 17 985,57 Kč


– =

3 372,29 Kč 14 613,28 Kč

Nádrž užitkové vody – zjištěná cena:

21 720,– Kč

14 613,28 Kč

a.1.4) Kopaná studna – § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 2,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody


– 20 – Koeficient změny ceny stavby: 2,313 Koeficient prodejnosti: 0,421 (Inženýrské stavby)

Ocenění: 2,00 m á 1 950,– Kč/m 1 ks elektrické čerpadlo: Základní cena:

+ + =

3 900,– Kč 9 480,– Kč 13 380,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena studny:

× × × =

0,8500 2,3130 0,4210 11 074,72 Kč


– =

4 027,21 Kč 7 047,51 Kč

Kopaná studna – zjištěná cena:

a.1.5) Zahradní krb

7 047,51 Kč

– § 10

Zatřídění pro potřeby ocenění 35.1. Jiné - počet: 1 ks

Ocenění Základní cena: 1 ks × 10 000,– Kč/ks Korekce základní ceny: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Cena stavby:

× =

1,1260 11 260,– Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 5 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 30) = 14,286 % Odpočet opotřebení: 11 260,– Kč × 14,286 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 608,60 Kč 9 651,40 Kč

Zahradní krb

10 000,– Kč

– zjištěná cena:

9 651,40 Kč

a.1.6) Zahradní skleník – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 19.1. Skleníky z ocelových profilů se zasklením a základy: 6,50 m2 ZP


– 21 – Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 127113 Skleníky pro pěstování rostlin Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,165 Koeficient prodejnosti: 0,421 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 6,50 m2 ZP × 2 050,– Kč/m2 ZP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

0,8500 2,1650 0,4210 10 323,48 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 10 roků Opotřebení: 30,000 % Odpočet opotřebení: 10 323,48 Kč × 30,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

3 097,04 Kč 7 226,44 Kč

13 325,– Kč

Zahradní skleník – zjištěná cena:

7 226,44 Kč

a.1.7) Ptačí voliéra – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 35.1. Jiné - počet: 1 ks

Ocenění Základní cena: 1 ks × 8 000,– Kč/ks Korekce základní ceny: Koeficient prodejnosti Kp: (Sklady) Cena stavby:

8 000,– Kč × =

0,4770 3 816,– Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 5 roků Opotřebení: 10,000 % Odpočet opotřebení: 3 816,– Kč × 10,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

381,60 Kč 3 434,40 Kč

Ptačí voliéra – zjištěná cena:

3 434,40 Kč

a.1.8) Trvalé porosty - smíšené dřeviny – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 2 467 m smíšené listnaté a jeh- 100/9 0,085 458,2280 Kč 18 189,36 Kč ličnaté


– 22 – 117 m2 smíšené listnaté a jeh- st. 89 0,065 458,2280 Kč ličnaté = Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem:

21 674,18 Kč

Trvalé porosty - smíšené dřeviny – zjištěná cena:

21 674,18 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Vedlejší objekt 1 2) Vedlejší objekt 2 3) Nádrž užitkové vody 4) Kopaná studna 5) Zahradní krb 6) Zahradní skleník 7) Ptačí voliéra 8) Trvalé porosty - smíšené dřeviny Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Vedlejší objekt 1 2) Vedlejší objekt 2 3) Nádrž užitkové vody 4) Kopaná studna 5) Zahradní krb 6) Zahradní skleník 7) Ptačí voliéra 8) Trvalé porosty - smíšené dřeviny

3 484,82 Kč

187 502,08 Kč 67 808,45 Kč 17 985,57 Kč 11 074,72 Kč 11 260,– Kč 10 323,48 Kč 3 816,– Kč 21 674,18 Kč 331 444,48 Kč 331 440,– Kč

112 501,25 Kč 56 506,82 Kč 14 613,28 Kč 7 047,51 Kč 9 651,40 Kč 7 226,44 Kč 3 434,40 Kč 21 674,18 Kč 232 655,28 Kč 232 660,– Kč

Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Stavební pozemky na LV č.215 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 70,– Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 319 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 80 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 60 % Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků + 20 %


– 23 – Úprava celkem: Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 89 nádvoří zahrada 100/9 Součet:

+

160 % ×

–

4%

– + +

2% 10 % 4% × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 117 70,– 458,2280 2

70,–

666 783

458,2280

Stavební pozemky na LV č.215 – zjištěná cena:

2,600

1,040 2,150 1,126 Cena [Kč] 53 612,68 305 179,85 358 792,53 358 792,53 Kč

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Stavební pozemky na LV č.215 Popis polohy pozemku: Velmi vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s minimální infrastrukturou a dobrou technickou vybaveností v místě a dobrou infrastrukturou s blízkou dopravní dostupností. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Výměra – celkem:

Parcelní číslo st. 89 100/9 =

Výměra 117,00 m2 666,00 m2 783,– m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 4 458 998,– Kč Reprodukční cena stavby: 118,57 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 3 II. Intenzita využití pozemku 3 III. Dopravní relace k velkoměstu 3 IV. Obytný sektor 4 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy:

3,25 0,00 0,00 3,25


– 24 – 2,00 %

Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (4 458 998,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:

× 2,00) / (100 – 2,00) 90 999,96 / (3 × 118,57) 255,83 × 355,71 255,83 × 0,15 38,37 × 427,29

90 999,96 255,83 90 999,96 38,37 16 395,12 137,16 107 395,08

Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:

×

1,500 =


161 092,62 Kč 161 092,62 Kč

b.3) Indexová metoda b.3.1) Stavební pozemky na LV č.215 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Velmi vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s minimální infrastrukturou a dobrou technickou vybaveností v místě a dobrou infrastrukturou s blízkou dopravní dostupností. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 89 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 70,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura špatná 0,50 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,390 000 2 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m 27,30 Výměra pozemku: m2 117,00 Cena pozemku Kč 3 194,10 zahrada p.č.: 100/9 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 70,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura špatná 0,50


– 25 – F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

1,00 0,390 000 27,30 666,00 18 181,80

=

21 375,90 Kč

Výsledná cena pozemků:

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:

×

1,500 =


32 063,85 Kč 32 063,85 Kč


– 26 –

C. Rekapitulace Viz.další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle THU Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

3 688 420,– 358 790,– 4 047 210,– 3 345 150,–

Kč Kč Kč Kč

161 090,– 32 060,– 160 000,– 3 505 150,– 2 491 430,– 2 998 290,– 2 660 380,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v SJM, v k.ú. Pracejovice, na LV č.215, podle odborného odhadu znalce činí : 2,660.380,– Kč Cena slovy:dvamiliónyšestsetšedesáttisíctřistaosmdesát Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v SJM, v k.ú. Pracejovice, na LV č.215 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. V této souvislosti je odkazováno na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 22 Cdo 3924/2007, ve kterém stanovil Nejvyšší soud, jak se určuje obvyklá cena spoluvlastnického podílu při vypořádání podílového spoluvlastnictví. V tomto rozhodnutí uvedl, že základem pro stanovení přiměřené náhrady je obecná cena nemovitostí obvyklá v daném místě v době rozhodování, která představuje příslušný podíl z ceny, za niž by bylo reálně možné celou věc prodat. Při určení ceny pro účely dražby stejným způsobem bylo postupováno i při stanovení ceny spoluvlastnického podílu v exekuci, kde obvyklá cena je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě, které činí 2/3, resp. dokonce 1/2 výše výsledné ceny v případě dalších dražeb. Zákon o ocenění nemovitostí tzv. obvyklou cenou výslovně předpokládá jako podklad pro rozhodnutí o ceně, což je dáno požadavkem, aby ocenění co nejvíce odpovídalo ceně, za kterou lze předpokládat prodej konkrétní oceňované nemovitostí. To však nic nemění na tom, že určení ceny v exekučním řízení představuje jen východisko pro určení výše nejnižšího podání (§ 336e odst. 1 o.s.ř.) a částka, za kterou bude nemovitost v dražbě skutečně prodána (nejvyšší podání), resp. zda bude prodána, se ukáže až v samotné dražbě.


– 27 –

Oceněním byla stanovena tzv. obvyklá cena podle zvláštního předpisu (§ 66 odst.6 zák.č. 120/2001 Sb.). Tímto zvláštním předpisem je ust. § 2 odst.1 zák.č. 151/1997 Sb., podle kterého se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku (kdy se zvažují všechny okolnosti mající na cenu vliv, aniž by se do její výše promítly vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo zvláštní obliby, které jsou příkladmo uvedeny). Podle § 336a o.s.ř. pak podle výsledku ocenění a ohledání určí exekutor a) cenu nemovitosti a jejího příslušenství, b) cenu jednotlivých práv a pokračování 2 20Co 281/2012 závad s nemovitostí spojených, c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, d) výslednou cenu. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektů, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení


– 28 – - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné jednotky, zpracovaných v roce 2012 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2012, zveřejněných statistických údajů v 12.2012, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 12% nižší, než je nabídka RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s nedávno realizovanou cenou obdobného domu v lokalitě (cca 3.250 tis. Kč). Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. „Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny dále sníží.


– 29 – Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 zastavil a klesá na úroveň před rokem 2007. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, nyní stagnují. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost jednotky, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 39 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je kompletně vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je situovaná poblíž páteřní komunikace obce, v intravilánu obce, nedaleko řeky Otavy a Pracejovického rybníka, v obytné zóně obce, dobrý přístup k nemovitosti - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 1000, obec s velmi dobrou dopravní dostupností a blízkou dostupností veškeré infrastruktury bývalého okresního města Strakonice - je prakticky jeho předměstím (2,5 km), s přiměřenou infrastrukturou v místě a v Katovicích (1,5 km) - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční a železniční spojení Horažďovice-Strakonice-Písek-České Budějovice-Klatovy-Plzeň-Praha-Rakousko a všechny ostatní směry - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce - dům je nedaleko zastávky autobusu cca 250 m od domu, nádraží ČD dtto - stavby v zóně bydlení, současně s možností rozšíření - přímá návaznost na cyklostezky, turistické trasy, cyklostezky, oblast řeky Otavy, poblíž CHKO Šumava


– 30 – - v místě a obci minimální vybavení infrastruktury - OÚ, restaurace, prodejna - dobrá dopravní a pěší dostupnost centra obce (cca 5 minut) - nedaleká návaznost na rekreační oblasti s celoročním sportovním využitím, blízkost lesa, Pracejovického rybníka a řeky Otavy - obec s malým přísunem návštěvníků - velmi dobrá zaměstnanost v dosahu dopravy - území nebylo v roce 2002 pod úrovní záplavové vlny místních vodotečí a řeky Otavy - pozemky s možností další výstavby = slabé stránky - právní vztahy ve vlastnictví Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla nemovitost nad hladinou záplavové vlny řeky Otavy. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihočeský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Rodinný dvougenerační dům : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů


– 31 – nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 450/2012 Sb. platné ke dni ocenění. Není známa platná cenová mapa. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože je možné najít přímo v místě nebo v okolí do 0,5 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky nemovitostí, uveřejněné na internetu. Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné (jsou v horším stavebně-technickém stavu). Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 5 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni zaměření a ke dni zpracování


– 32 – tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou ve vlastnictví SJM povinných. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému domu a bytu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinní nereagovali na písemnou výzvu, syn ano, zaměření byla přítomna povinná a její syn, který umožnil vstup do vnitřku objektů), byl umožněný přístup do vnitřku všech objektů a domu. V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání interiéru hlavního objektu domu podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou v exteriéru a v interiéru domu udržované a postupně zrekonstruované a obnovené, nevykazují vizuální poškození nebo statické poruchy. Nemovitosti mají standardní parametry obvykle vybavených obdobných staveb. Negativní je skutečnost právních vztahů ve vlastnictví nemovitostí. Dům s příslušenstvím lze využít ke standardnímu trvalému bydlení a komerčnímu využití (pronájmu) dvou rodin - je možné bez stavebních úprav a úprav technického vybavení. Objekt je obytný dům se standardním technickým a stavebním provedením, se standardně až nadstandardně upravenými okolními pozemky a příslušenstvím, plochy pozemků jako příslušenství domu jsou s možností dalšího rozšíření (stavby). Využití nemovitostí je vhodné, jedná se o vyhledávanou lokalitu individuálního bydlení na předměstí Strakonic, bez přítomností nepřízpůsobivých občanů. Výhodou je blízkost řeky Otavy, blízká návaznost na atraktivní rekreační oblasti CHKO Šumava (lyžařský areál Zadov, Churáňov, cyklostezky, bruslařské trati in line, vodácký areál a možnost provozování vodních sportů atd.), lokalita je velmi dobře technicky vybavená, s dobrou dopravní dostupností, výbornou pěší dostupností centra obce a OÚ, s minimální infrastrukturou, s možností využívání veřejných ploch u objektu, dobře pronajímatelná.


– 33 – Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

1. Obvyklá cena nemovitostí v SJM, v k.ú. Pracejovice, na LV č.215, podle odborného odhadu znalce činí :

3,150.000,– Kč Cena slovy:třimiliónystopadesáttisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na nemovitostech v SJM, v k.ú. Pracejovice, na LV č.215, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech v SJM, v k.ú.Pracejovice, na LV č.215, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

4. Existence kulturní památky u nemovitostí v SJM, v k.ú. Pracejovice, na LV č.215: na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Českých Budějovicích, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury. V Plzni, 18.02.2013

Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň


– 34 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j.Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.1152 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 18/13 podle připojené likvidace.


– 35 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem. 2 2 1 1 1 1 12 7

x x x x x x x x

A4 A4 A4 A4 A4 A4 A4 A4

výpis z Katastru nemovitostí snímek přehledné mapy snímek katastrální mapy snímek ortomapy snímek fotomapy snímek turistické mapy fotodokumentace srovnatelné nemovitosti


Český Krumlov

Recommend Documents