Český Krumlov

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1222 - 87/13 Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id ½ na nemovitostech, rodinném domě č.p.64, s příslušenstvím a pozemky v KN, na LV č. 85 v k.ú. Velká Chmelná

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV soudní exekutor JUDr. Marek Frank Radniční 28/17 38101 Český Krumlov

Účel posudku:

vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení č.j. 125 EX 367/11 – 130

Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 P l z e ň V Plzni 09.10.2013

Znalecký posudek č. 1222 - 87/13 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Antonín Kouba): A. Rodinném domě č.p.64, s veškerým příslušenstvím, na pozemcích vedených v KN: p.č.13/2, jako zastavěná plocha a nádvoří, p.č.48/18 jako zahrada, ZPF s BPEJ, p.č.335 jako lesní pozemek, p.č.390/2 jako ostatní plocha. B. Pozemcích vedených původně ve zjednodušené evidenci (ZE), původ Pozemkový katastr p.č.41, 42, 43, 77, 80, 95, 96, 111, 112, 125, 176, 192, 202, 203, 213, 214, 215,233, 234, 235, 271, 290, 291, 292 a 336, ke dnešnímu dni dle obnovy operátu již v KN, dle nového označení seznamu pozemků ve výpočtu posudku. Příslušenstvím nemovitostí jsou ostatní objekty a součásti v členění a ocenění dle specifikace v posudku. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú.Velká Chmelná, obec Sušice, okres Klatovy. Dislokace je určena dle kopie katastrálních map, ortomap a fotomap s vyznačením, viz. přílohy. Vlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a zástavním právem z rozhodnutí, soudcovským a exekutorskými, na nemovitostech (rodinném domě) vázne jako závada, „věcné břemeno užívání“ (oprávněný Hana a Antonín Koubkovi, dle Smlouvy o zřízení VB). Nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr. Marek Frank, soudní exekutor Radniční 28/17 38101 Č e s k ý K r u m l o v IČ: 662 54 132 DIČ: CZ7412231882 č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 125 EX 367/11-130 ze dne: 30.09.2013, převzato 01.10.2013 vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví (povinný z exekuce Antonín Kouba), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni vydání Usnesení o ustanovení znalce. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhl. č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 30.09.2013 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 Plzeň

Posudek obsahuje 40 stran (vč.titulního listu) a 86 stran příloh. Objednateli se předává v jednom originálním vyhotovení elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Plzni, 09.10.2013

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Antonín Kouba): A. Rodinném domě č.p.64, s veškerým příslušenstvím, na pozemcích vedených v KN: p.č.13/2, jako zastavěná plocha a nádvoří, p.č.48/18 jako zahrada, ZPF s BPEJ, p.č.335 jako lesní pozemek, p.č.390/2 jako ostatní plocha. B. Pozemcích vedených původně ve zjednodušené evidenci (ZE), původ Pozemkový katastr p.č.41, 42, 43, 77, 80, 95, 96, 111, 112, 125, 176, 192, 202, 203, 213, 214, 215,233, 234, 235, 271, 290, 291, 292 a 336, ke dnešnímu dni dle obnovy operátu již v KN, dle označení ve výpočtu posudku. Příslušenstvím nemovitostí jsou ostatní objekty a součásti v členění a ocenění dle specifikace v posudku. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú.Velká Chmelná, obec Sušice, okres Klatovy. Jejich dislokace je určena dle kopie katastrálních map, ortomap a fotomap s vyznačením s vyznačením domu a pozemků jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v přílohách posudku. Vlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a zástavním právem z rozhodnutí, soudcovským a exekutorskými, na nemovitostech (rodinném domě) vázne jako závada, „věcné břemeno užívání“ (oprávněný Hana a Antonín Koubkovi, dle Smlouvy o zřízení VB). Nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Klatovech, č.j. 28 EXE 1710/2011-16 z 18.07.2011 o nařízení exekuce a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Český Krumlov č.j.125 EX 367/11-130 ze dne 30.09.2013 : znaleckým úkolem je obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit A - nemovitost a její příslušenství B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená Technický popis stavebních objektů, konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně uvedeno v dalším textu, v části B. Posudek.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 05.10.2013 bylo provedeno venkovní ohledání bez přítomnosti povinného (v přítomnosti souseda-příbuzného povinného a na pozemku p.č.390/2 pana Ing.Václava Šímy /704259038/-vlastník stavby na pozemku, zájemce o koupi), při prohlídce se skutečným dostupným zaměřením, venkovního, vnitřního a okolního prostoru, s informacemi od Antonína Kouby sen., sousedů a úředních osob. Nebyl umožněný vstup do interiérů rodinného domu, posudek je zpracovaný dostupným způsobem. Takto získané inZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

–4– formace jsou dle prohlášení oprávněných osob neměnné pro zpracování posudku. Povinný reagoval na písemnou výzvu ke kontaktu ze dne 01.10.2013, konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Klatovy, LV č.85 z 25.09.2013 - kopie katastrálních map z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Klatovy, z 04.10.2013 - kopie map Pozemkového katastru z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Klatovy z 04. a 05.10.2013 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV z 30.09.2013, č.j.125 EX 367/11-130 - USNESENÍ Okresního soudu v Klatovech, č.j. 28 EXE 1710/2011-16 z 18.07.2011 - Smlouva o věcném břemeni č.j. V3 884/1999 z roku 1999 - zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2012 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2012 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012 - údaje sdělené objednavatelem a otcem povinného, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním zaměření nemovitostí. - údaje sdělené objednavatelem a přítomnými osobami, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při zaměření a ohledání nemovitostí.

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Plzeňský Klatovy Sušice Velká Chmelná (651923)

List vlastnictví číslo: 85 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

–5– Spoluvlastnické právo k nemovitostem 1/2 Roman

Kouba

1/2 Antonín K o u b a povinný z exekuce

(790522/1971), Chmelná 64, 34201 Sušice 1 (811215/1973), Chmelná 64, 34201 Sušice 1

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě dostupného venkovního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti a možností na místě dne 05.10.2013 bez přítomnosti povinného (nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu). Přístup k objektům byl umožněný. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné na KN, výpisy z KN, kopie katastrálních map, map Pozemkového katastru, ortomap a fotomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místních šetřeních údaje z hlediska stavebních konstrukcí, vybavení, rozsah opotřebení domu, dle možností zpřístupnění venkovních prostorů. Informace zjištěny také z místních zdrojů od obyvatel obce tak, aby byly uvedené údaje přezkoumatelné (místní prodejní ceny). Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly zjištěny dne 09.10.2013, což je den zpracování podudku.

6. Celkový popis nemovitostí A. Rodinný dům s příslušenstvím na LV č.85 Hlavní stavba je zděný (smíšené zdivo s kamennou podezdívkou) samostatný vesnický rodinný dům, bez podsklepení, přístupný z vnitřního dvora od místní zpevněné komunikace, s návazností na komunikaci II/171 směr centrum Sušice a Podmokly a na ulici Pražská II/69 směr Rabí. Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru solitérních a řadových starších obytných rodinných domů ve středu místní části Velká Chmelná, v příčném svahu. Příjezd po místní zpevněné páteřní komunikaci směr centrum místní části obce v návaznosti na státní komunikaci, s dojezdem po zpevněné cestě, objekt nebyl zasažený v roce 2002 a 2009 povodňovými záplavami, nejsou žádná ochranná pásma, leží v podhůří Šumavy v oblasti Přírodních parků nad údolím řeky Otavy, v nm.v. cca 550 m. Ve vzdálenosti cca 5 km od domu je trať a nádraží ČD Sušice, 150 m od domu je autobusová zastávka, ostatní infrastruktura v obci. Dům je osazený uvnitř zastavěného pozemku, v jeho přední části se vstupem a příjezdem od příjezdové komunikace průjezdem z předního štítu domu a z levé strany do dvora zahrady. Má jedno technické 1.NP před celkovou rekonstrukcí a obytné 2.NP dodatečně upraveného obytného podkroví s podélnými vikýři v celé délce původního domu, k domu je zprava přistavěný zastřešený průjezd s terasou v 2.NP. Zleva domu je oplocená zahrada s dvorem a přístupem do 1.NP. Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky rodinného domu, má dle předpokladu dvě samostatné b.j. Je v průměrném stavu dokončované rekonstrukce, dle předpokladu se standardním až podstandardním technickým vybavením, stavební konstrukce jsou průměrně opotřebované, bez viditelných prasklin a statických poruch. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě. Pozemek zahrady je lemovaný na svých hranicích oplocením, přední strana a pravá dvora keramická plotová zeď, vstupní vrátka a vjezdová vrata v rohu z levé strany. Zprava je opocení drátěné pletivové na ocelové sloupky. Jiné oplocení není, objekty jsou volně přístupné. Příslušenstvím domu jsou venkovní úpravy, trvalé porosty nejsou, není možnost ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

–6– napojení na zemní plyn a veřejnou splaškovou kanalizaci. Střešní konstrukce a sedlový krov domu a vikýřů jsou v průměrném stavu s úplnými klempířskými konstrukcemi, hrubou nahazovanou omítkou fasády tří stran (přední, levé a pravé). Jsou osazené dřevěné výplně otvorů, předpokládá se standardním až podstandardní technické vybavení.. Průběžně po dobu užívání a v nedávné době byly provedeny úpravy technického vybavení, dům je trvale obyvatelný, užívaný dle dostupných údajů od rekonstrukce a přestavby, původní konstrukce cca 100 let. Hlavní stavební konstrukce domu jsou průměrně, některé nadměrně opotřebované (krov je mírně zvlněný), jsou provedeny venkovní úpravy. Obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě. Stavba domu je osazena v obytné části místní části obce v souvisle zastavěné obytné části s možností napojení na některé inženýrské sítě a TLF. Dům je napojený na obecní řady pitné vody, dešťové kanalizace, na vzdušný rozvod elektrické energie, není přivedený zemní plyn. Ke stavebnímu objektu domu náleží průjezdová část s terasou na střeše, venkovní úpravy (kamenné opěrné zdi s venkovními vyrovnávacími schody dvorního vchodu zleva a betonová mazanina zápraží, drátěné plotové pletivo na ocelových sloupcích, přední plotová zeď a pravá ze strany dvorního průjezdu z keramických tvarovek do zděných sloupků ze šamotových režných cihel na kamenné podezdívce, vstupní vrátka a vjezdová vrata zahrady kovová, přípojka pitné vody, dešťové kanalizace, dešťová kanalizace na pozemcích u domu, předpokládá se vyvážecí jímka splaškových vod s vlastní splaškovou kanalizací, silová elektropřípojka ze vzdušného vedení obce), stavební pozemky p.č.13/2 a 19 u objektu domu a lesní pozemek p.č.335. Dalším příslušenstvím nemovitostí je stavební pozemek p.č. 390/2 v bývalém zemědělském areálu na okraji místní části obce, kolem bývalého vepřína (stavební objekt na p.č. 52 je ve vlastnictví jiného vlastníka- Ing.Václava Śímy, na LV č.7) Na některých oceňovaných nemovitostech (rodinném domu čp.64) vázne dle Smlouvy o zřízení VB „věcné břemeno užívání“. Povinným z VB jsou spoluvlastníci uvedených nemovitostí a oprávněným z VB jsou fyzické osoby (rodiče spoluvlastníků domu) Hana a Antonín Kouba sen. Nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty.

B. Samostatné pozemky vedené ve ZE, původně dle stavu k 25.09.2013 původ v Pozemkovém katastru (PK) bez a s BPEJ, na LV č.85, dle stavu k 07.10.2013 dle změny operátu již pozemky v KN, s novým označením parcelních čísel Součástí ocenění jsou zemědělské pozemky původně vedené ve zjednodušené evidenci (ZE), původ v Pozemkovém katastru (PK). Provedenou změnou operátu byly pozemky dotčeny viz. členění a dislokace v další části posudku. Pozemky jsou osazené v různých lokalitách katastrálního území, v max. vzdálenosti 2000 m od domu, jsou vedené jako zemědělské pozemky - orná půda, trvalý travní porost, neplodná půda a jeden lesní pozemek, viz. mapy KN a ortomapy.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

–7–

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Rodinný dům čp.64 2) Venkovní úpravy

Oddíl 2 a) Objekty 1) Průjezdová část s terasou 2) Lesní porosty na lesním pozemku p.č. 335 b) Pozemky 1) Pozemky v KN na LV č.85 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno práva užívání

Oddíl 3 a) Objekty 1) Lesní porosty na lesním pozemku p.č.148/1 b) Pozemky 1) Pozemky původně v PK, nyní dle změny operátu v KN na LV č.85


–8–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.

I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Pro výpočet obvyklé ceny lesních pozemků a lesních porostů je jako pomocný podklad pro srovnání použitý výpočet administrativní ceny dle vyhl. Ministerstva financí České republiky č.387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku, s využitím zejména údajů LHO a MÚ Sušice a výsledku místního šetření (zjištění stavu porostů-lesních porostních skupin). Lesní pozemky : oceněny dle § 30 a příl. č.24 vyhl., dle sazeb plošně převládajících souborů lesních typů (SLT) dle příslušných porostních skupin. Takto stanovená základní je upravena koef. prodejnosti a srážkami dle příl. č.25 vyhl. Lesní porosty na lesních pozemcích : oceněny dle § 35 a 37 a přílohy č.28 vyhl., kdy je cena stanovena součtem cen jednotlivých skupin dřevin vážených dle jejich plošného procentuálního zastoupení v porostu. Takto stanovená základní je upravena koef. prodejnosti a srážkami. Stavební pozemky : oceněny dle § 28 vyhl. Takto stanovená základní je upravena koef. prodejnosti a Ki z příl. č.38 a 39 a srážkami dle příl. č.21 vyhl. Zemědělské a ostatní pozemky : oceněny dle příslušných § 32 a 32 vyhl. Takto stanovená základní cena je upravena koef. prodejnosti a srážkami.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Klatovy Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel

Oddíl 1 A. Rodinný dům s příslušenstvím na LV č.85 A.1 Hlavní stavební objekt rodinného domu čp.64 a venkovní úpravy

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům čp.64 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

–9–

A. Rodinný dům s příslušenstvím na LV č.85 Hlavní stavba je zděný (smíšené zdivo s kamennou podezdívkou) samostatný vesnický rodinný dům, bez podsklepení, přístupný z vnitřního dvora od místní zpevněné komunikace, s návazností na komunikaci II/171 směr centrum Sušice a Podmokly a na ulici Pražská II/69 směr Rabí. Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru solitérních a řadových starších obytných rodinných domů ve středu místní části Velká Chmelná, v příčném svahu. Příjezd po místní zpevněné páteřní komunikaci směr centrum místní části obce v návaznosti na státní komunikaci, s dojezdem po zpevněné cestě, objekt nebyl zasažený v roce 2002 a 2009 povodňovými záplavami, nejsou žádná ochranná pásma, leží v podhůří Šumavy v oblasti Přírodních parků nad údolím řeky Otavy, v nm.v. cca 550 m. Ve vzdálenosti cca 5 km od domu je trať a nádraží ČD Sušice, 150 m od domu je autobusová zastávka, ostatní infrastruktura v obci. Dům je osazený uvnitř zastavěného pozemku, v jeho přední části se vstupem a příjezdem od příjezdové komunikace průjezdem z předního štítu domu a z levé strany do dvora zahrady. Má jedno technické 1.NP před celkovou rekonstrukcí a obytné 2.NP dodatečně upraveného obytného podkroví s podélnými vikýři v celé délce původního domu, k domu je zprava přistavěný zastřešený průjezd s terasou v 2.NP. Zleva domu je oplocená zahrada s dvorem a přístupem do 1.NP. Pozemek zahrady je lemovaný na svých hranicích oplocením, přední strana a pravá dvora keramická plotová zeď, vstupní vrátka a vjezdová vrata v rohu z levé strany. Zprava je opocení drátěné pletivové na ocelové sloupky. Jiné oplocení není, objekty jsou volně přístupné. Příslušenstvím venkovní úpravy, trvalé porosty nejsou, není možnost napojení na zemní plyn a splaškovou veřejnou kanalizaci. Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky rodinného domu, obestavěný prostor je větší než 1100 m3, ocení se podle § 5, nákladovým způsobem. Má dle předpokladu dvě samostatné b.j. Mimo oceněné venkovní úpravy jsou součástí ceny zjištěné porovnávacím způsobem vyjmenované venkovní úpravy, které jsou příslušenstvím domu. Dům je v průměrném stavu nedokončené rekonstrukce, dle předpokladu se standardním až podstandardním technickým vybavením, stavební konstrukce jsou průměrně opotřebované, bez viditelných prasklin a statických poruch. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou map EARTH. Základy se předpokládají betonové a kamenné pasy, s částečně dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce kamenné a smíšené zdivo na tl. 45-60 cm, kamenná podezdívka soklu. Je osazená původní sedlová střecha na klasický dřevěný vaznicový krov, s podélnými oboustrannými půltovými vikýři dodatečně upraveného obytného podkroví v celé délce původního domu. Střešní konstrukce a sedlový krov domu a půltový vikýřů jsou v průměrném stavu (mírně zprohýbaný hřeben krovu sedlové střechy) s úplnými klempířskými konstrukcemi, hrubou nahazovanou novou omítkou fasády tří stran (přední, levé a pravé). Není osazený bleskosvod, klempířské konstrukce z ocelového pozinkovaného plechu kompletní, zděná komínová tělesa. Krytina střechy drážkové keramické tašky na dřevěné latě, půltové střechy vikýřů vlnité AC desky. Jsou osazená okna atypická, dřevěná dvojitá a typová zdvojená, dveře a vrata-typové a atypické výplně, dřevěné hladké a prosklené, vstupní ze zahrady náplňové, ze dvora průjezdu ocelové plechové. Objekt byl zpřístupněný pouze zvenčí z interiérů, ostatní stavební provedení, technické vybavení a dispozice je uvedené dle skutečnosti a předpokladů, jsou uvedeny jako zjištěné dle osobního zaměření na místě : vnitřní konstrukce a technické vybavení nebyly detailně zjištěny, jsou uvedené jako předpoZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

– 10 – kládané dle dlouholetých zkušeností zpracovatele posudku ve stavebnictví, zkušeností z obdobných zpracovaných objektů v minulosti a vnějších znaků objektu. Dům má dle předpokladu provedené rekonstrukční práce stavebních konstrukcí a technického vybavení. Ve 2.NP jsou dvě samostatné bytové jednotky - je provedeno standardní sociální příslušenství a vybavení kuchyně. Ostatní konstrukce jsou hodnoceny buď standardní nebo v menší míře podstandardní, dle předpokladu. Podlaží 1.NP je technické, je před celkovou rekonstrukcí. Vnitřní omítky hladké vápenné, podlahy betonová mazanina, s cement.potěrem, obytné místnosti povlaky PVC, v sociálních prostorách, na terase průjezdu a na chodbách keramická dlažba. Okna atypická dřevěná dvojitá a typová zdvojená, dveře typové a atypické dřevěné hladké a prosklené, vstupní palubkové prosklené, plné a prosklené hladké, hladké plechové dveře a vrata, jsou osazeny atypické schody do 2.NP a podstřešního prostoru hambalek. Jsou provedeny vnitřní bělninové obklady v sociálních prostorách a kolem kuchyňské linky a sporáku v kuchyních, jsou osazena umyvadla, obložené vany nebo sprchové kouty, mísy WC v samostatných WC, dřevěné atypické kuchyňské linky, elektrické sporáky. Je osazeno ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva, TUV z el.boileru. Předpokládá se standardním až podstandardní technické vybavení. Je provedený vnitřní rozvod silnoproudé elektroinstalace 230/400 V-jističe a pojistky ze vzdušného venkovního rozvodu, splaškové kanalizace, dvorní dešťové kanalizace a pitné vody z vodovod. řadu. Některé hlavní stavební konstrukce domu jsou průměrně opotřebované (jsou původní). Dispozice 1.NP, technické s příslušenstvím(zjištěné dle telefonických údajů pana Kouby sen.) : je před celkovou rekonstrukcí - vstupní zádveří, chodba, schodiště do 2.NP, kotelna, sklady, garáže a ostatní nezjištěné prostory a příslušenství domu. Dispozice 2.NP, obytné, dvě bytové jednotky s příslušenstvím : dle předpokladu a místních informací obytné prostory s příslušenstvím, bez přesné dispozice. Průběžně po dobu užívání a v nedávné době byly provedeny úpravy technického vybavení, dům je trvale obyvatelný, užívaný dle dostupných údajů od rekonstrukce a přestavby, původní konstrukce cca 100 let. Hlavní stavební konstrukce domu jsou průměrně, některé nadměrně opotřebované (krov je mírně zvlněný), jsou provedeny venkovní úpravy. Obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě. Stavba domu je osazena v obytné části místní části obce v souvisle zastavěné obytné části s možností napojení na některé inženýrské sítě a TLF. Dům je napojený na obecní řady pitné vody, dešťové kanalizace, na vzdušný rozvod elektrické energie, není přivedený zemní plyn. Ke stavebnímu objektu domu náleží průjezdová část s terasou na střeše, venkovní úpravy (kamenné opěrné zdi s venkovními vyrovnávacími schody dvorního vchodu zleva a betonová mazanina zápraží, drátěné plotové pletivo na ocelových sloupcích, přední plotová zeď a pravá ze strany dvorního průjezdu z keramických tvarovek do zděných sloupků ze šamotových režných cihel na kamenné podezdívce, vstupní vrátka a vjezdová vrata zahrady kovová, přípojka pitné vody, dešťové kanalizace, dešťová kanalizace na pozemcích u domu, předpokládá se vyvážecí jímka splaškových vod s vlastní splaškovou kanalizací, silová elektropřípojka ze vzdušného vedení obce), stavební pozemky p.č.13/2 a 19 u objektu domu a lesní pozemek p.č.335. Venkovní úpravy a vedlejší objekty jsou počítány zvlášť a zohledněny poté v obecné ceně. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

– 11 – V domě je možné trvalé i rekreační bydlení, lze i samostatně pronajímat k trvalému nebo rekreačnímu bydlení. Dalším příslušenstvím nemovitostí je samostatný stavební pozemek p.č. 390/2 v bývalém zemědělském areálu na okraji místní části obce, kolem bývalého vepřína (stavební objekt na p.č. 52 je ve vlastnictví jiného vlastníka- Ing.Václava Šímy, na LV č.7) Na oceňovaných nemovitostech (rodinném domu čp.64) vázne dle Smlouvy o zřízení VB „věcné břemeno užívání“. Povinným z VB jsou spoluvlastníci uvedených nemovitostí a oprávněným z VB jsou fyzické osoby (rodiče spoluvlastníků domu) Hana a Antonín Kouba sen. Nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty.

2) Venkovní úpravy Ke stavebnímu objektu domu náleží venkovní úpravy (kamenné opěrné zdi s venkovními vyrovnávacími schody dvorního vchodu zleva a betonová mazanina zápraží, drátěné plotové pletivo na ocelových sloupcích, přední plotová zeď a pravá ze strany dvorního průjezdu z keramických tvarovek do zděných sloupků ze šamotových režných cihel na kamenné podezdívce, vstupní vrátka a vjezdová vrata zahrady kovová, přípojka pitné vody, dešťové kanalizace, dešťová kanalizace na pozemcích u domu, předpokládá se vyvážecí jímka splaškových vod s vlastní splaškovou kanalizací, silová elektropřípojka ze vzdušného vedení obce). Citace platného oceňovacího předpisu : § 10 Venkovní úprava (1) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo podle § 5, jsou-li s těmito stavbami společně užívány nebo tvoří-li jejich příslušenství, se zjistí podle odst. 1 nebo, s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11, zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 až 3,5 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím. Oceněno pouze dle administrativní ceny, věcná a výnosová hodnota není vypovídající (uvedeno pouze symbolicky), připočteno k věcné hodnotě a výnosové hodnotě domu.

Oddíl 2 A.

Rodinný dům s příslušenstvím na LV č.85

A.2 Další stavby a příslušenství - vedlejší objekt, pozemky v KN a věcné břemeno užívání

Popisy objektů a) Objekty 1) Průjezdová část s terasou Objekt navazuje stavebně jako zakrytý zrekonstruovaný průjezd na rodinný dům, je vnitřní, ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

– 12 – osazený uvnitř stavebního pozemku, se vstupem a příjezdem do vnitřního částečně zpevněného dvora, od příjezdové zpevněné komunikace. Objekt má jedno NP, je v opotřebovaném stavu, stavební konstrukce dlouhodobé životnosti jsou průměrně opotřebované. Základy kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce smíšené zdivo bez podezdívky, střecha plochá na dřevěné krokve, provedená jako terasa k 2.NP domu s kovovým ochranným zábradlím, bez zjištěného povrchu terasy, zadní strana střechy okapový žlab a svod, bez podhledu stropu. Venkovní omítky fasády hrubé, vnitřní dtto, ocelové schody tyčové nosné konstrukce od úrovně 1.NP - dvora zprava, kovová plechová plná vjezdová vrata, bez oken. Je bez technického vybavení. Dispozice 1.NP : prostory zakrytého průjezdu s možností parkování OA. Objekt je užívaný cca 100 let, je příslušenstvím rodinného domu.

2) Lesní porosty na lesním pozemku p.č. 335 Předmětem zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech - spoluvlastnického práva na lesních porostech (povinný z exekuce Antonín Kouba), které jsou příslušenstvím pozemku p.č. 335, v k.ú. Velká Chmelná, obec Sušice, okres Klatovy, na LV č.85. Jedná se o lesní porosty na pozemku v KN, využívaný v současné době jako lesní pozemek s plněním funkcí lesa v místní části vrchu Krejslov (JV od zástavby). U porostních skupin byly zjištěny podmínky pro použití srážek - poloha z hlediska přibližování. Jedná se o lesní porosty, oceněné dle podkladů z LHO, ÚHUL a informací LS, MÚ Sušice, jako podkladní přibližná administrativní cena obdobných porostů dle oceňovacího předpisu, pro účel určení výsledné obvyklé ceny.

b) Pozemky 1) Pozemky v KN na LV č.85 Předmětem zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastictví fyzických osob, na pozemcích v k.ú.Velká Chmelná, obec Sušice, okres Klatovy, v KN na LV č.85. Jedná se o pozemek p.č.13/2, jako zastavěná plocha a nádvoří, p.č.48/18 jako zahrada, ZPF s BPEJ, p.č.335 jako lesní pozemek, p.č.390/2 jako ostatní plocha. Stavební pozemky jsou příslušenstvím rodinného domu, dislokované dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, v intravilánu místní části obce. Pozemek p.č.390/2 je součástí bývalého zemědělského areálu na V okraji místní části obce, kolem stavby na p.č.52 (jiného vlastníka).jsou přístupné příjezdovou zpevněnou a nezpevněnou komunikací, mají obslužnost některými inž. sítěmi, jsou svažité, součástí nejsou žádné trvalé porosty na pozemcích. Lesní pozemek je samostatným pozemkem JV od zástavby, pod vrchem Krejslov, v celé ploše s lesními porosty. Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné právně účinné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosty, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná nájemní smlouva.

c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno práva užívání Věcné břemeno omezující vlastnické právo ke stavbě čp.64. Jejich podíloví spoluvlastníci mají povinnost pro oprávněného (rodiče Hana /575325/0041/ a Antonín Kouba sen. /540424/2327/). Na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny skutečnosti, ze kterých vyplývá závada na nemovitostech. Dle Smlouvy o zřízení věcného břemene z 1999 - „věcné břemeno užívání nemovitosti“. Byly zjištěny písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci lze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, určeny v níže uvedené výši. Mezi povinným a oprávněným subjektem vznikají v průběhu existence právního vztahu věcného břemene kromě základních vztahů i další vztahy (práva a povinnosti), které vyplynou z ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

– 13 – užívání cizí nemovitosti. Mezi ně patří především vztahy při úhradě nákladů na zachování a opravy nemovité věci. Ty upravuje občanský zákoník v § 151n odst. 3 takto: „Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřené náklady na její zachování a opravy; užívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání.“ Účast na úhradě nákladů spojených s údržbou a opravou nemovitosti stejně jako náhrady za způsobené škody nelze ztotožňovat s cenou věcného břemene.

Oceňování věcných břemen Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v § 18 hlavy třetí, takto: 1. Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 2. Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. 3. Roční užitek podle odst. 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 4. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 5. Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotnou částkou 10 000 Kč. 6. Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemenu se oceňuje podle odst. 1 až 5. Ocenění věcných břemen podle uvedeného zákona se ve smyslu § 1 používá pro účely stanovené zvláštními předpisy, jestliže v rámci svého oprávnění tak rozhodne příslušný orgán nebo dohodnou-li se tak zúčastněné strany. Zákon se nevztahuje na sjednávání cen podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, v pozdějším znění. Při ocenění věcných břemen výnosovým způsobem se vychází z násobku zjištěného ročního užitku (bod 3 a 4) bez diskontování budoucích ročních čistých výnosů. Jedná se o určitou modifikaci výnosového způsobu. Roční užitek je zjišťován v úrovni obvyklé ceny. Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. (dále jen „zákon o oceňování majetku") definována v § 2 jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Z uvedené definice je zřejmé, že ani u ocenění věcných břemen nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob (povinného či oprávněného), ani žádné jiné okolnosti provázející zřízení věcného břemene. Zjištění ceny věcného břemene musí být zcela objektivní. Rozhodující pro správnou volbu způsobu ocenění věcného břemene je možnost určení ročního užitku a jeho výše. Obecně platí, že ve většině případů lze roční užitek z výkonu vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu, nebytovému prostoru ztotožnit s výší ročního nájemného za jejich užívání. Z pohledu vlastníka nemovitosti jde o užitek, kterého se zřízením věcného břemene vzdal, z pohledu oprávněného, uživatele práva věcného břemene, co získal. Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve většině případů volně sjednávána na trhu, menší část podléhá státní cenové regulaci. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

– 14 – Podle charakteru věcného břemene se ke zjištění ročního užitku použije: • regulované nebo obvyklé sjednané nájemné za srovnatelné byty, nebytové prostory či rodinné domy, • regulované nebo obvyklé sjednané nájemné pro pozemky, • jiný způsob zjištění ročního užitku, pokud nelze uplatnit nájemné. Ocenění částkou 10 000 Kč se použije pro ocenění věcného břemene, nelze-li jednoznačně užitek pojmenovat, vymezit a ocenit. Zákon o oceňování majetku je obecný cenový předpis, který stanoví způsoby ocenění jednotlivých druhů nemovitého a movitého majetku a služeb ke dni, kdy se ocenění provádí. Nestanoví, kdo má ocenění provést. Zda bude u věcných břemen požadováno ocenění znalcem či k jakému dni musí být ocenění provedeno, určují zvláštní předpisy stejně jako v případě jiných druhů majetku. Míru omezení vlastnického práva a míru využitelnosti pozemku ovlivňuje umístění stavby. Platí, že větší omezení je dáno nadzemním umístěním stavby, menší je-li stavba. Právo bydlení v rodinném domě Velmi časté je věcné břemeno bezplatného užívání rodinného domu a pozemků tvořících s ním funkční celek především v okruhu blízkých příbuzných (rodiče a děti, sourozenci, prarodiče a vnuci apod.). V souladu s definicí obvyklé ceny (§ 2 zákona o oceňování majetku) nelze osobní vztahy při zjišťování ročního užitku pro účely ocenění věcného břemene brát v úvahu. Nájemné rodinných domů není cenově regulováno a sjednává se dohodou. Pro zjištění ročního užitku se proto použije obvyklé sjednané nájemné pro obdobný rodinný dům. Pokud v dané obci nedochází k pronájmům rodinných domů (malé obce), lze roční užitek stanovit pomocí regulovaného nájemného. Dá se předpokládat, že sjednané nájemné by se v těchto lokalitách od regulovaného nájemného významněji nelišilo. Nemá-li obec nájemní byty, nájemné se vypočte podle vyhlášky o nájemném. Je uvažováno jako možný pronájem k rekreaci v pěti měsících v roce.

Oddíl 3 B. Samostatné pozemky vedené ve ZE, původně dle stavu k 25.09.2013 původ v Pozemkovém katastru (PK) bez a s BPEJ, na LV č.85, dle stavu k 07.10.2013 dle změny operátu již pozemky v KN, s novým označením parcelních čísel a lesní porosty na lesním pozemku. Popisy objektů a) Objekty 1) Lesní porosty na lesním pozemku p.č.148/1 Předmětem zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech - spoluvlastnického práva na lesních porostech (povinný z exekuce Antonín Kouba), které jsou příslušenstvím pozemku p.č. 148/1, v k.ú. Velká Chmelná, obec Sušice, okres Klatovy, na LV č.85. Jedná se o lesní porosty na pozemku v KN, využívaný v současné době jako lesní pozemek s plněním funkcí lesa v místní části vrchu Krejslov (JV od zástavby). U porostních skupin byly zjištěny podmínky pro použití srážek - poloha z hlediska přibližování. Jedná se o lesní porosty, oceněné dle podkladů z LHO, ÚHUL a informací LS, MÚ Sušice, jako podkladní přibližná administrativní cena obdobných porostů dle oceňovacího předpisu, pro účel určení výsledné obvyklé ceny.


– 15 –

b) Pozemky 1) Pozemky původně v PK, nyní v KN na LV č.85 Předmětem zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech - spoluvlastnického práva na pozemcích (povinný z exekuce Antonín Kouba), v k.ú. Velká Chmelná, obec Sušice, okres Klatovy, na LV č.85. Jedná se o samostatné pozemky, původně (stav 25.9.2013) ve zjednodušené evidenci (ZE), parcely původ Pozemkový katastr (PK) s BPEJ nebo bez BPEJ, p.č.41, 42, 43, 77, 80, 95, 96, 111, 112, 125, 176, 192, 202, 203, 213, 214, 215,233, 234, 235, 271, 290, 291, 292 a 336 na LV č.85. V současné době (stav 07.10.2013) je po kontrole v KN změnou operátu zjištěno, že jsou tato pozemky zapsané již v KN pod p.č.41, 42, 43, 77, 80, 95/1, 96, 111, 112, 125/1, 125/8, 148/1, 155/1, 176, 192, 202, 213, 214, 215, 233, 236/4, 236/9, 239/4, 239/10, 239/11, 239/12, 271, 290, 291 a 336 na LV č.85. Pozemky v KN (původně ve ZE, původ PK) jsou dislokované dle kopií map Katastru nemovitostí a ortomap, v extravilánu místní části obce, jsou přístupné příjezdovými cestami zpevněnými a nezpevněnými komunikacemi, jsou většinou součástí celku obdobných pozemků. Pozemek p.č.148/1 je vedený jako lesní pozemek, pozemky p.č.290 a 291 jsou vedené jako ost.plocha-neplodná půda a pozemky p.č.236/4 a 236/9 jako ostatní plocha-jiná plocha. Ostatní pozemky jsou vedené jako trvalý porost a orná půda, ZPF s BPEJ, dle členění v posudku. Jsou dislokovány v místních částech pod vrchem Krejslov, Nad potoky, Na vršku, podél trati ČD, u řeky Otavy, Podmokelského potoka, u lesa p.č.335 a 148/1, u bývalého zemědělského areálu, na JV, S a SZ od místní části obce, od 150 m do 1500 m od okraje zástavby, dle vyznačení v katastrálních mapách. Vesměs jsou přístupné zčásti zpevněnými komunikacemi a polními nezpevněnými cestami. Ocenění bude provedeno dle způsobu využití, jako administrativní cena dle oceňovacího předpisu, pro účel určení výsledné obvyklé ceny. Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné právně účinné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosty, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná nájemní smlouva. Pozemky byly dohledávány dle nového operátu zpracovatelem posudku.

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Rodinný dům čp.64 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

– 16 – Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,150 Koeficient prodejnosti: 1,426 (Rodinné domy) Podlaží: 1.NP - vrchní stavba Výška: Zastavěná plocha: 10,08 ×20,86

=

7,87 m 210,27 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP - vrchní 7,87 × 10,08 ×20,86 stavba

=

1 654,82 m3

Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 % 3,10 % 0,40 % 2,30 % 2,40 % 3,30 % 5,20 % 2,20 % 1,10 % 4,40 % 4,10 % 0,60 % 3,00 % 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 7,10 % 2. Zdivo –0,54 × 22,30 % 3. Stropy –0,54 × 8,40 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,40 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 %

1,0000 – – – – – –

0,0383 0,1204 0,0454 0,0040 0,0060 0,0050


– 17 – 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– 0,0027 – 0,0360 = 0,7422 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1500 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,4260 4 844,12 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 654,82 m3 × 4 844,12 Kč/m3

=

8 016 146,66 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 100 / (100 + 40) = 71,429 % Odpočet opotřebení: 8 016 146,66 Kč × 71,429 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

5 725 853,40 Kč 2 290 293,26 Kč

Rodinný dům čp.64 – zjištěná cena:

2 290 293,26 Kč

a.1.2) Venkovní úpravy – § 10 Ocenění Cena stavby: Rodinný dům čp.64 Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav:

× =

Venkovní úpravy – zjištěná cena:

2 290 293,26 Kč 3,5 % 80 160,26 Kč 80 160,26 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům čp.64 2) Venkovní úpravy Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům čp.64 2) Venkovní úpravy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

8 016 146,66 Kč 80 160,26 Kč 8 096 306,92 Kč 8 096 310,– Kč

2 290 293,26 Kč 80 160,26 Kč 2 370 453,52 Kč 2 370 450,– Kč


– 18 –

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům čp.64 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

1 654,82 jedn. 20,00 jedn. 1 674,82 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 3 093,– Kč 803.61 domky izolované svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 093,– Kč Jednotková cena: 1 674,82 jedn. × 3 093,– Kč/jedn. Cena stavby:

3 093,– Kč/jedn. 5 180 218,26 Kč 5 180 218,26 Kč

=

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 71,429 % Odpočet opotřebení: 5 180 218,26 Kč × 71,429 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

3 700 178,10 Kč 1 480 040,16 Kč

Rodinný dům čp.64 – zjištěná cena:

1 480 040,16 Kč

a.2.2) Venkovní úpravy Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

1,00 jedn. 1,00 jedn. 2,00 jedn.

Ocenění: Jednotková cena: 2,00 jedn. × 100 000,– Kč/jedn. Cena stavby:

100 000,– Kč/jedn. =

200 000,– Kč 200 000,– Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 81 roků ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

– 19 – Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 81 / (81 + 40) = 66,942 % Odpočet opotřebení: 200 000,– Kč × 66,942 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

133 884,– Kč 66 116,– Kč

Venkovní úpravy – zjištěná cena:

66 116,– Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům čp.64 2) Venkovní úpravy

5 180 218,26 Kč 200 000,– Kč 5 380 218,26 Kč 5 380 220,– Kč

Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům čp.64 2) Venkovní úpravy

1 480 040,16 Kč 66 116,– Kč 1 546 156,16 Kč 1 546 160,– Kč

Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům čp.64 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

1 654,82 jedn. 20,00 jedn. 1 674,82 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.61 domky izolované 3 093,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 093,– Kč Jednotková cena: 1 674,82 jedn. × 3 093,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 71,429 % Odpočet opotřebení: 5 180 218,26 Kč × 71,429 %

3 093,– Kč/jedn. =

–

5 180 218,26 Kč 5 180 218,26 Kč

3 700 178,10 Kč


– 20 – Cena objektu po odečtení opotřebení:

=

1 480 040,16 Kč

Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 850 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 110 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE

0,574 0,618 0,662 0,706 0,750

Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem: Koeficient k = 61,784 / 92 = 0,6716

Zatřídění A E C C E C B B C D D D D D D A C C A E B

Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům čp.64 – zjištěná cena:

vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92

Ci × vk 2,870 3,750 1,986 3,310 3,750 3,310 3,090 3,090 3,310 3,530 3,530 1,412 3,530 3,530 3,530 2,870 0,662 3,310 0,574 3,750 3,090 61,784

× =

0,6716 993 994,97 Kč 993 994,97 Kč

a.3.2) Venkovní úpravy Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

1,00 jedn. 1,00 jedn. 2,00 jedn.


– 21 –

Ocenění: Jednotková cena: 2,00 jedn. × 100 000,– Kč/jedn. Cena stavby:

100 000,– Kč/jedn. =

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 81 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 81 / (81 + 40) = 66,942 % Odpočet opotřebení: 200 000,– Kč × 66,942 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

200 000,– Kč 200 000,– Kč

133 884,– Kč 66 116,– Kč

Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 65 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 85 000,– Kč Cenové koeficienty: CA 0,983 CB 1,059 CC 1,134 CD 1,210 CE 1,286 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění Trh s nemovitostmi D Orientace ke světovým stranám D Konfigurace terénu D Poloha vzhledem k centru obce D Převládající zástavba E Inženýrské sítě E Doprava E Obchod a služby E Školství E Zdravotnictví E Kultura, sport, ubytování E Úřady E Pracovní možnosti E Životní prostředí D Přírodní lokalita E Změna v zástavbě B Příslušenství nemovitosti C Typ stavby E Možnost dalšího rozšíření B Obyvatelstvo D Názor znalce B Celkem: Koeficient k = 113,535 / 92 = 1,2341 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Venkovní úpravy – zjištěná cena:

vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92

Ci × vk 6,050 6,050 3,630 6,050 6,430 6,430 6,430 6,430 6,430 6,430 6,430 2,572 6,430 6,050 6,430 5,295 1,134 6,430 1,059 6,050 5,295 113,535 × =

1,2341 81 593,76 Kč 81 593,76 Kč


– 22 –

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům čp.64 2) Venkovní úpravy Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům čp.64 2) Venkovní úpravy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

5 180 218,26 Kč 200 000,– Kč 5 380 218,26 Kč 5 380 220,– Kč

993 994,97 Kč 81 593,76 Kč 1 075 588,73 Kč 1 075 590,– Kč

a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Rodinný dům čp.64 Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy rodinný dům 2 b.j. s pří571,43 Kč × 210,00 m2 Kč/rok slušenstvím a zahradou c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do pronajímatelKč ného stavu Jednorázové náklady NJ Kč celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Kč Náklady na provoz Kč/rok Náklady na údržbu Kč/rok Pojištění Kč/rok Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T roků životnost Amortizace kapitaliC × iA ––––––––––– zovaná na zbytkovou Kč/rok (1+ iA)T – 1 životnost Daň z nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Roční náklady celkem NR Kč/rok Čisté výnosy V = VC – NR Kč/rok e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota Kč

210,00

120 000,–

0,– 50 000,– 50 000,– 1 480 040,16 35 000,– 5 000,– 600,– 0,0300 40 19 628,85 400,– 5 000,– 65 628,85 54 371,15 0,0700 726 730,–


– 23 –

a.4.2) Venkovní úpravy Uvedeno symbolicky, metoda není vypovídající. Výpočet ceny výnosovým způsobem f) Výměry pronajímaných ploch: Ostatních plochy: m2 g) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Ostatní plochy Kč/rok Dosahované procento PP % pronajmutí Výnosy po korekci V = VC × PP / 100 Kč/rok h) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do pronajímatelKč ného stavu Jednorázové náklady NJ Kč celkem i) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota Kč

Výnosové ceny objektů: 1) Rodinný dům čp.64 2) Venkovní úpravy Výnosové ceny objektů činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

1,00

85 000,– 7,00 5 950,– 0,– 0,– 0,– 0,0700 85 000,–

726 730,– 85 000,– 811 730,– 811 730,–

Kč Kč Kč Kč

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Průjezdová část s terasou – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,369 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,824 (Inženýrské stavby) Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška:

5,15 m ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

– 24 – Zastavěná plocha:

=

35,26 m2

=

181,61 m3

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se

6,08× 5,80

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 5,15 × 6,08× 5,80 stavba a zastřešení Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 7,10 % 1. Základy 2. Obvodové stěny –0,54 × 31,80 % 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 19,80 % 4. Krov –0,54 × 7,30 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 6,10 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,10 % 11. Podlahy –0,54 × 1,852 × 8,20 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – – =

0,0383 0,1717 0,1980 0,0394 0,0329 0,0110 0,0820 0,0580 0,3687

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,3687 × 1,0000 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8240 794,84 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 181,61 m3 × 794,84 Kč/m3

=

144 350,89 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 144 350,89 Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

101 045,62 Kč 43 305,27 Kč

Průjezdová část s terasou – zjištěná cena:

43 305,27 Kč


– 25 –

a.1.2) Lesní porosty na lesním pozemku p.č. 335 – § 35 - § 42 Lesní porosty – § 35 - § 38 Výměra Skupina – název Parc. č. 26 435 m2 smrk – lesní porost SM 335 Zakmenění lesního porostu: 1,000 Obmýtí: 110 roků [(36,11 – 12,46) × 0,624 × 1 / 0,901 + 12,46] × 1,000 28,84 Kč/m2 × 26 435 m2 Úprava ceny – příloha č. 31 Přibližování na svahu od 21 do 33 % – Přibližování v porostech do 60 let ve svazích přes – 70 % Úprava ceny celkem: – Upravená cena: Koeficient věkový Kv = 1,00 –0,005 × (obmýtí – stáří): Koeficient prodejnosti Kp: Lesní porosty § 35 - § 38 – celkem:

Stáří Bonita Nákladová cena 80 r. 20 12,46 Kč

=

28,84 Kč/m2 762 361,61 Kč

= × × =

–282 073,80 Kč 480 287,81 Kč 0,850 1,000 408 244,64 Kč

7,00 % 30,00 % 37,00 %

Lesní porosty na lesním pozemku p.č. 335 – zjištěná cena:

408 244,64 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Průjezdová část s terasou 2) Lesní porosty na lesním pozemku p.č. 335

144 350,89 Kč 408 244,64 Kč 552 595,53 Kč 552 600,– Kč

Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Průjezdová část s terasou 2) Lesní porosty na lesním pozemku p.č. 335

43 305,27 Kč 408 244,64 Kč 451 549,91 Kč 451 550,– Kč

Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky v KN na LV č.85 – § 28, 30

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 111,65 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (11 338 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 11 338 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska – 10 % × účelu užití stavby Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci

–

0,900

7%


– 26 – Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 13/2 nádvoří

– –

4% 11 % × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 377 111,65 274,1885

0,890 2,150 1,426 Cena [Kč] 103 369,06

§ 28 odst. 4 – Pozemky nezastavěné – skládky, skladové plochy, sportoviště a rekreační plochy apod. Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient úpravy dle §28 odst.4: × 0,500 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska – 10 % × 0,900 účelu užití stavby Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název ostatní plocha-manipulační plocha

Parc. č. 390/2

– – –

7% 4% 11 % × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 2 309 111,65 137,0942 2

0,890 2,150 1,426 Cena [Kč] 316 550,51

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 10 % ×

0,900

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

0,890 2,150 1,426 0,400

Název zahrada

Parc. č. 19

– – –

7% 4% 11 % × × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 230 111,65 109,6754 2

Cena [Kč] 25 225,34

§30 – Lesní pozemky Koeficient prodejnosti Kp: Název

Parc. č.

×

1,000

Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená SLT

Cena [Kč]

2


– 27 –

Název lesní pozemek

Parc. č. 335

Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená SLT 26 435 3,70 3,7000 3I 2

Součet cen všech typů pozemků:

=

Cena [Kč] 97 809,50 542 954,41 Kč

Pozemky v KN na LV č.85 – zjištěná cena:

542 954,41 Kč

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky v KN na LV č.85 Popis polohy pozemku: Vhodná lokalita pro individuální rodinné nebo rekreační bydlení, s dobrou infrastrukturou obce a technickou vybaveností místní části obce. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha-manipulační plocha zahrada lesní pozemek Výměra – celkem:

Parcelní číslo st. 13/2 390/2 19 335 =

Výměra 377,00 m2 2 309,00 m2 230,00 m2 26 435,00 m2 29 351,– m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 3 000 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 200,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 2 II. Intenzita využití pozemku 1 2 III. Dopravní relace k velkoměstu IV. Obytný sektor 2 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se 1,75 0,00 0,00 1,75 1,23 %

Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (3 000 000,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:

× 1,23) / (100 – 1,23) 37 205,77 / (3 × 200,00) 62,01 × 600,00 62,01 × 0,15 9,30 × 28 751,00

Pozemky v KN na LV č.85 – zjištěná cena:

37 205,77 62,01 37 205,77 9,30 267 384,30 10,38 304 590,07

Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč

304 590,07 Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

– 28 –

c) Věcná břemena c.1) Cenový předpis c.1.1) Věcné břemeno práva užívání – § 16 zákona č. 357/92 Sb. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene na doživotí (ocení se pětinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U × 5

=

270 000,– Kč

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného

×

–1

Hodnota věcného břemene:

=

–270 000,– Kč

54 000,– Kč

Oddíl 3 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Lesní porosty na lesním pozemku p.č.148/1 – § 35 - § 42 Lesní porosty – § 35 - § 38 Výměra Skupina – název Parc. č. Stáří Bonita Nákladová cena 2 914 m smrk – lesní porost SM 148/1 80 r. 20 12,46 Kč Zakmenění lesního porostu: 1,000 Obmýtí: 110 roků [(36,11 – 12,46) × 0,624 × 1 / 0,901 + 12,46] × 1,000 28,84 Kč/m2 28,84 Kč/m2 × 914 m2 = 26 358,94 Kč Úprava ceny – příloha č. 31 – 7,00 % Přibližování na svahu od 21 do 33 % Přibližování v porostech do 60 let ve svazích přes – 30,00 % 70 % Úprava ceny celkem: – 37,00 % –9 752,81 Kč Upravená cena: = 16 606,13 Kč Koeficient věkový Kv = 1,00 –0,005 × (obmýtí – stáří): × 0,850 × 1,000 Koeficient prodejnosti Kp: = 14 115,21 Kč Lesní porosty § 35 - § 38 – celkem: Lesní porosty na lesním pozemku p.č.148/1 – zjištěná cena: 14 115,21 Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky původně v PK, nyní v KN na LV č.85 – § 29, 30, 32

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 111,65 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (11 338 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 11 338 je počet obyvatel v obci. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

– 29 – § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 10–25 tisíci obyvateli – vlastní území + 120 % Úprava celkem: + 120 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×

2,200 1,000

Jedn. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m2] základní upravená 72911 155 6,14 13,5080 72911 85 6,14 13,5080 72914 329 3,68 8,0960 72914 6 657 3,68 8,0960 72911 300 6,14 13,5080 75111 2 302 3,22 7,0840 72911 8 6,14 13,5080 75111 4 396 3,22 7,0840 72911 5 755 6,14 13,5080 76411 12 049 3,48 7,6560 74712 378 3,– 6,6000 76411 3 483 3,48 7,6560 75111 8 720 3,22 7,0840 72113 7 902 2,05 4,5100 74712 350 3,– 6,6000 76411 64 3,48 7,6560 77201 7 519 1,35 2,9700 72911 8 407 6,14 13,5080 75111 5 483 3,22 7,0840 74712 1 306 3,– 6,6000 72914 2 709 3,68 8,0960 74712 758 3,– 6,6000 74712 1 020 3,– 6,6000 76411 113 3,48 7,6560 74712 1 214 3,– 6,6000 76411 440 3,48 7,6560 72914 5 3,68 8,0960 74712 147 3,– 6,6000 74712 1 890 3,– 6,6000 76411 142 3,48 7,6560 72914 422 3,68 8,0960 74712 339 3,– 6,6000 72914 362 3,68 8,0960 74710 2 514 4,14 9,1080 72914 12 898 3,68 8,0960 72914 384 3,68 8,0960 74712 3 403 3,– 6,6000 76411 2 459 3,48 7,6560 75111 7 373 3,22 7,0840 72914 445 3,68 8,0960 74712 1 156 3,– 6,6000 74712 2 878 3,– 6,6000 75051 6 582 2,11 4,6420 125 301

Cena [Kč] 2 093,74 1 148,18 2 663,58 53 895,07 4 052,40 16 307,37 108,06 31 141,26 77 738,54 92 247,14 2 494,80 26 665,85 61 772,48 35 638,02 2 310,– 489,98 22 331,43 113 561,76 38 841,57 8 619,60 21 932,06 5 002,80 6 732,– 865,13 8 012,40 3 368,64 40,48 970,20 12 474,– 1 087,15 3 416,51 2 237,40 2 930,75 22 897,51 104 422,21 3 108,86 22 459,80 18 826,10 52 230,33 3 602,72 7 629,60 18 994,80 30 553,64 947 915,92

Název orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda trvalý travní porost orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda trvalý travní porost trvalý travní porost orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda trvalý travní porost trvalý travní porost orná půda orná půda orná půda orná půda trvalý travní porost Součet:

Parc. č. 41 42 42 43 43 77 80 80 96 111 125/1 125/1 125/1 125/1 125/8 125/8 155/1 192 192 192 202 202 214 214 215 215 239/4 239/4 239/10 239/10 239/11 239/11 239/12 271 271 41 112 112 176 213 213 233 336


– 30 – §30 – Lesní pozemky Koeficient prodejnosti Kp:

×

1,000

Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená SLT 914 3,70 3,7000 3I

Cena [Kč] 3 381,80

§32 odst. 3 – Neplodná půda, roklina, mez apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23 položky č.1: Obce s 10–25 tisíci obyvateli – vlastní území + 120 % × Koeficient úpravy dle § 32 odst. 3: × Koeficient prodejnosti Kp: ×

2,200 0,250 1,000

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní sníž. upravená 3,93 2,1615 504

Cena [Kč] 1 089,40

Název lesní pozemek

Název ostatní plocha neplodná půda ostatní plocha neplodná půda Součet:

Parc. č. 148/1

Parc. č. 291

2

290

144

3,93

2,1615

648

311,26 1 400,66

§ 32 odst. 4 – Ostatní, jinde neuvedené pozemky Koeficient prodejnosti Kp:

1,000

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní koef. sníž. upravená 2

Název Parc. č. ostatní plocha - jiná 236/4 1 796 111,65 0,06 20 % 10,0000* plocha ostatní plocha - jiná 236/9 112 111,65 0,06 20 % 10,0000* plocha Součet: 1 908 *) cena byla upravena na 10 Kč/m2 podle § 32 odst. 5 Součet cen všech typů pozemků:

=

Cena [Kč] 17 960,– 1 120,– 19 080,–

971 778,38 Kč

Pozemky původně v PK, nyní v KN na LV č.85 – zjištěná cena:

971 778,38 Kč


– 31 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných břemen Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků podle metody tříd polohy Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

2 836 120,– 1 514 730,– –270 000,– 4 080 850,–

Kč Kč Kč Kč

1 546 160,– 1 075 590,– 1 315 000,– 304 590,– 1 619 590,– 811 730,– 1 215 660,– 946 370,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí (s odečteným věcným břemenem) pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v k.ú. Velká Chmelná, na LV č.85, podle odborného odhadu znalce činí : 2,230.000,– Kč Cena slovy:dvamiliónydvěstětřicettisíc Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení podílu id 1/2 na nemovitostech v k.ú. Velká Chmelná, na LV č.85 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) ve znění pozdějších předpisů, bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

– 32 – * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, * věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Informace zjištěny také z místních zdrojů od obyvatel obce, uvedeny údaje tak, aby byly přezkoumatelné. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl nový aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných v roce 2013 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2013, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena (tržní cena) je cca o 15% nižší, než je nabídka RK-provise a ostatní poplatky). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 5 km přímo srovnatelnou nemovitost (rodinný dům), jsou přiloženy prodeje nemovitostí, zjištěných na internetu. Tyto nemovitosti jsou hypoteticky srovnatelné a konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství.


– 33 – Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka podstatně nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné - prodejné. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. "Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících letošního roku a v rámci celé republiky se nepřetržitý pokles cen trvající od roku 2008 téměř zastavil, ceny pozemků již neklesají. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost jednotky, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 70 % ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

– 34 – -

korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = místní část obce je částečně vybavena inženýrskými sítěmi, bez možností napojení na plyn a splaškovou kanalizaci, příjezdové cesty jsou zpevněné a nezpevněné (pozemky původně v PK), nemovitost (dům) je situovaná poblíž u málo frekventované místní komunikace, v intravilánu místní části obce, v její obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti, samostatné pozemky původně v PK v nevelké vzdálenosti od rodinného domu - do 1500 m - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 11 500, obec s dobrou dopravní dostupností (cca 4 km) a infrastrukturou - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční a železniční spojení - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce a vlastní obce - obec je nedaleko bývalého okresního města Klatovy - přímá návaznost na rekreační oblasti nedaleké CHKO Šumava, řeky Otavy, okolní přilehlé cyklostezky a turistické trasy s možností sportovního vyžití, ve vodácké oblasti - stavby v zóně bydlení, současně bez možností rozšíření, nedaleko lesa - školka, škola, policie, restaurace, zdravotní středisko, obecní úřad, prodejny v obci - dobrá pronajímatelnost zemědělských a jiných pozemků současně již v KN = slabé stránky - možnost parkování OA u domu je obtížná na cizím pozemku - v zimě horší dostupnost - nemovitost v mírném svahu - nemovitosti v průměrném, opotřebovaném stavu - právní vztah ve vlastnictví Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 a 2009 byla, dle zjištění v povodňových mapách, nemovitost nad hladinou záplavové vlny řeky Otavy a Podmokelského potoka. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Plzeňský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

– 35 – pisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Srovnávací vypočtená administrativní cena bude upravena na obvyklou – zvýšením ceny. Dle zjištěných informací na MÚ Sušice, dle platného ÚP obce jsou zemědělské pozemky dislokovány mimo obytnou zónu obce, nejsou určené k zástavbě. Rodinný dům : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č.450/2012 Sb. platné ke dni ocenění, cenová mapa není známá. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

– 36 – tohoto výnosu. Nájemné zemědělských pozemků činí 1% z průměrné ceny půdy, roční výnos z pozemků, předpoklad, že pozemky jsou pronajímány hospodařícímu subjektu. V tom případě výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí metodou věčné renty činí: Cv = roční výnos/0,07 Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Vychází z vlastní databáze znalce obchodovaných cen srovnatelných pozemků, případně z upravených nabídkových cen realitních kanceláří v regiónu na prodejní. V daném případě je vycházeno z porovnání dosažených nebo požadovaných cen u obdobných pozemků, kde se zjišťují ceny obchodovaných resp. inzerovaných obdobných nemovitostí. Pozemky ve výše uvedených druzích se méně obchodují prostřednictví, realitních kanceláří, častěji dochází k převodu mezi nájemcem a pronajímatelem, dále pak jednotlivé subjekty obchodují pozemky přímo mezi sebou neboť se jedná o účelové převody, kdy nabyvatel má zájem o koupi konkrétní plochy, neboť chce na ní hospodařit. Při prodeji pozemků jako celku mám za to, že by požadovaná cena za metr čtvereční byla jakousi průměrnou cenou těchto krajních hodnot, t.j. stavební pozemky od 150,- do 200,Kč/m2, zemědělské pozemky od 6,- do 11,- Kč/m2, lesní pozemky vč.porostů od 12,- do 16,Kč/m2 (s přihlédnutím k právním vztahům a stavu lesních porostů) a pozemek ostatní plocha (u stavby na p.č.52) 12,50 Kč/m2. Za tohoto předpokladu lze stanovit výši celkové obvyklé ceny na trhu.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 5 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy prodeje nemovitostí, uveřejněných na internetu. Tyto nemovitosti jsou hypoteticky srovnatelné a konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná.


– 37 – Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou v podílovém spoluvlastnictví povinného. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému bytu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný nereagoval na písemnou výzvu a neumožnil přístup do vnitřku objektů), pak v případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nového umyvadla nebo podlahové krytiny apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. Dále byla vzata v úvahu ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou průměrně opotřebované, v průměrném technickém stavu, mají průměrné až podprůměrné parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí s možností využití ke standardnímu trvalému a rekreačnímu bydlení, komerčnímu využití (pronájmu) - je možné s některými stavebními úpravami a úpravami technického vybavení. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou obce je blízkost obce Sušice (cca 4 km) a bývalého okresního města Klatovy, s přímou návaznost na atraktivní oblasti CHKO Šumava a řeky Otavy, se sportovním a rekreačním využitím, cyklostezky, blízkost lesa (500 m), vlastní lokalita je průměrně technicky vybavená, s dobrou dopravní dostupností a dostupností lékařské péče v obci, s možností využívání veřejných ploch u objektu, dobře pronajímatelná nemovitost. Zemědělské pozemky, lesní a jiné pozemky v max. vzdálenosti 1500 m od domu, lze je pronajímat, jsou využívané k danému účelu - využití pro zemědělskou výrobu, příslušenství stavby a funkci lesa jako lesní. Snížení ceny z důvodu věcného břemene (je vyčleněno samostatně v bodě 2., není odečteno jako závada v obvyklé ceně uvedené v následném bodě 1.). Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních cen v místě (viz.přílohy), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, k podstatným změnám poměrů na trhu s nemovitostmi (od doby zpracování původního znaleckého posudku) a výše uvedeného komentáře odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

Celková obvyklá cena nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví (bez odečtu věcného břemene 270.000,- Kč) pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v k.ú. Velká Chmelná, na LV č.85, podle odborného odhadu znalce činí :

2,327.946,– Kč Cena slovy:dvamiliónytřistadvacetsedmtisícdevětsetčtyřicetšest Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1222-87/13 , 09.10.2013

– 38 –

Rozpočet celkové ceny na jednotlivé podílové spoluvlastníky Název spoluvlastníka Roman Kouba Antonín Kouba jun. (povinný z exekuce)

Spoluvlastnický podíl 1/2 1/2

Podíl ceny 1,163.973,– Kč 1,163.973,– Kč

1. Obvyklá cena podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví (bez odečtu věcného břemene), v k.ú. Velká Chmelná, na LV č.85, podle odborného odhadu znalce činí :

1,163.973,– Kč Cena slovy:jedenmiliónstošedesáttřitisícedevětsetsedmdesáttři Kč

2. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/2 na nemovitostech, v k.ú. Velká Chmelná, na LV č.85, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny právně účinné skutečnosti, ze kterých vyplývá (Smlouva o věcném břemeni) závada na nemovitostech z existence VB. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, prodejem z dražby nezaniknou a přechází na každého dalšího vlastníka nemovitostí. Jsou určeny v níže uvedené výši.

- 135.000,– Kč Cena slovy:stotřicetpěttisíc Kč

3. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/2 na nemovitostech, v k.ú. Velká Chmelná, na LV č.85, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny právně účinné skutečnosti, ze kterých vyplývá závada, která prodejem z dražby nezanikne.

- 135.000,– Kč Cena slovy:stotřicetpěttisíc Kč

4. Existence kulturní památky u nemovitostí v k.ú.Velká Chmelná, na LV č.85 : na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Plzni, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.

V Plzni, 09.10.2013 Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 Plzeň


– 39 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1222 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 91/13 podle připojené likvidace.


– 40 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.

24 x 3 x 18 x 16 x 1 x 1 x 1 x 11 x 11 x

A4 (13 listů) výpis z KN A4 kopie přehledné mapy A4 kopie katastrální mapy A4 kopie ortomapy A4 kopie fotomapy A4 kopie mapy k.ú. A4 kopie turistické mapy A4 fotodokumentace A4 srovnatelné nemovitosti


Doplněk znaleckého posudku č. 1222 - 87/13 ve věci ocenění nemovitostí – na základě nově zjištěných podkladů doplnění kmenového posudku ve věci zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Antonín Kouba, r.č. 811215/1973): A. Rodinném domě č.p.64, s veškerým příslušenstvím, na pozemcích vedených v KN: p.č.13/2, jako zastavěná plocha a nádvoří, p.č.48/18 jako zahrada, ZPF s BPEJ, p.č.335 jako lesní pozemek, p.č.390/2 jako ostatní plocha. B. Pozemcích vedených původně ve zjednodušené evidenci (ZE), původ Pozemkový katastr p.č.41, 42, 43, 77, 80, 95, 96, 111, 112, 125, 176, 192, 202, 203, 213, 214, 215,233, 234, 235, 271, 290, 291, 292 a 336, ke dnešnímu dni dle obnovy operátu již v KN, dle nového označení seznamu pozemků ve výpočtu posudku. Příslušenstvím nemovitostí jsou ostatní objekty a součásti v členění a ocenění dle specifikace v kmenovém posudku. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú.Velká Chmelná, obec Sušice, okres Klatovy. Dislokace je určena dle kopie katastrálních map, ortomap a fotomap s vyznačením, viz. přílohy. Vlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a zástavním právem z rozhodnutí, soudcovským a exekutorskými, na nemovitostech (rodinném domě) vázne jako závada, „věcné břemeno užívání bytu“ (oprávnění z VB rodiče Hana a Antonín Koubovi, dle Darovacích smluv se zřízením VB). Nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Doplněk posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele a na základě podstatných změn skutečností, na jejichž základě byl kmenový znalecký posudek zpracovaný.

Objednatel doplňku posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr. Marek Frank, soudní exekutor Radniční 28/17 38101 Č e s k ý K r u m l o v IČ: 662 54 132 DIČ: CZ7412231882 č. obj.: Výzva k doplnění znaleckého posudku, č.j. 125 EX 367/11-135 ze dne: 21.10.2013, e-mail 23. a 30.10.2013 vystavil: Kateřina Mrhalová vykonavatel pověřený soudním exekutorem

Účel doplňku posudku: doplnit znalecký posudek o přesnou a úplnou specifikaci příslušenství nemovitostí dle §121 zákona 40/1964 Sb., a dále o určení, zda na nemovitosti váznou věcná břemena a nájemní práva; v kladném případě o jejich specifikaci a o určení ve smyslu §336a odst.2 OSŘ zda: a) je poskytováno nájemné v místě a čase obvyklé nebo je-li mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného hrubý nepoměr b) toto právo výrazně omezuje možnost prodat nemovitost v dražbě. Dle OSŘ, § 336a,odstz.2 a zákona č.40/1964 Sb., Občanského zákoníku, §121, dle stavu ke dni 20.12.2013 zpětně doplněk posudku vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 Plzeň

Doplněk posudku obsahuje 19 stran (vč.titulního listu) a 34 stran příloh. Objednateli se předává v jednom originálním vyhotovení elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Plzni, 20.12.2013

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol doplnit kmenový znalecký posudek o : 1. přesnou a úplnou specifikaci příslušenství nemovitostí dle zákona č.40/1964 Sb., Občanského zákoníku, §121 2. určení, zda na nemovitosti váznou věcná břemena a nájemní práva; v kladném případě o jejich specifikaci a o určení ve smyslu §336a odst.2 OSŘ zda: a) je poskytováno nájemné v místě a čase obvyklé nebo je-li mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného hrubý nepoměr b) toto právo výrazně omezuje možnost prodat nemovitost v dražbě Doplněk posudku je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace „Výzvy k doplnění znaleckého posudku“ z Exekutorského úřadu Český Krumlov č.j.125 EX 367/11-135 ze dne 21.10.2013 a je nedílnou součástí kmenového posudku č.1222-87/13 ze dne 09.10.2013. Všechny potřebné údaje v něm uvedené jsou platné i pro „Doplněk“.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 05.10.2013 bylo provedeno venkovní ohledání bez přítomnosti povinného. Takto získané informace jsou dle prohlášení oprávněných osob neměnné i pro zpracování doplňku posudku. Oprávněný z věcného břemene Antonín Kouba sen.(otec) ani povinný z exekuce a věcného břemene Antonín Kouba jun (syn, r.č.811215/1973) nereagovali na opětovnou písemnou i telefonickou výzvu ke kontaktu ze dne 23. a 24.10.2013. Nepředali smlouvu o věcném břemeni a neposkytli k ní žádné informace. Smlouva o VB nebyla předaná ani objednatelem „Doplňku“, Darovací smlouvy byly obstarané na KN na náklady zhotovitele kmenového posudku a doplňku posudku.

3. Podklady pro vypracování doplňku posudku Údaje jsou platné a uvedené v kmenovém posudku č. 1222-87/13, zde jsou uvedené nově obstarané podklady : - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Klatovy, LV č.85 z 25.09.2013 - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Klatovy, LV č.85 z 19.12.2013 - kopie přehledné katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Klatovy, z 19.12.2013 - Darovací smlouva se zřízením věcného břemene č.j. V12-884/1999 z 18.10.1999, právní účinky vkladu ke dni 20.10.1999 - Darovací smlouva se zřízením věcného břemene č.j. V12-482/2000 z 24.05.2000, právní účinky vkladu ke dni 24.05.2000


–3–

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Sušice Katastrální území: Velká Chmelná (651923) List vlastnictví číslo: 85 Spoluvlastnické právo k nemovitostem 1/2 Roman Kouba 1/2 Antonín K o u b a povinný z exekuce

(790522/1971), Chmelná 64, 34201 Sušice 1 (811215/1973), Chmelná 64, 34201 Sušice 1

Údaje byly překontrolovány, jsou platné a jsou uvedené také v kmenovém posudku č.1222-87/13.

5. Dokumentace a skutečnost Údaje byly překontrolovány jsou platné a uvedené také v kmenovém posudku č.1222-87/13. Poslední nové informace relevantní pro zpracování doplňku posudku byly zjištěny dne 20.12.2013, což je den zpracování doplňku posudku.

6. Celkový popis nemovitostí Údaje jsou platné a uvedené v kmenovém posudku č. 1222-87/13.

A. Rodinný dům s příslušenstvím na LV č.85 Hlavní stavba je zděný (smíšené zdivo s kamennou podezdívkou) samostatný vesnický rodinný dům, bez podsklepení. 1. přesná a úplná specifikace příslušenství nemovitostí dle zákona č.40/1964 Sb., Občanského zákoníku, dle §121 : Citace § 121 : (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. (3) Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení, poplatek z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním. SPECIFIKACE PŘÍSLUŠENSTVÍ : Ke stavebnímu objektu domu čp.64 náleží veškeré objekty na pozemcích p.č.13/2 a 19 – dle zákona č.40/1964 Sb. - věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Tzn. průjezdová část s terasou na střeše, venkovní úpravy (kamenné opěrné zdi s venkovními vyrovnávacími schody dvorního vchodu zleva a betonová mazanina zápraží, drátěné plotové pletivo na ocelových sloupcích, přední plotová zeď a pravá ze strany dvorního průjezdu z keramických tvarovek do zděných sloupků ze šamotových režných cihel na kamenné podezdívce, vstupní vrátka a vjezdová vrata zahrady kovová, přípojka pitné vody, dešťové kanalizace, dešťová kanalizace na pozemcích u domu, předpokládá se vyvážecí jímka splaškových vod s vlastní splaškovou kanalizací, silová elektropřípojka ze vzdušného vedení obce), stavební pozemky p.č.13/2 a 19 u objektu domu. DOPLNĚK ZNALECKÉHO POSUDKU Č.1222-87/13 , 20.12.2013

–4– Oceňovaný lesní pozemek p.č.335, který je součástí posudku. Oceňovaný stavební pozemek p.č. 390/2 v bývalém zemědělském areálu na okraji místní části obce, kolem bývalého vepřína (stavební objekt na p.č. 52 je ve vlastnictví jiného vlastníka- Ing.Václava Śímy, na LV č.7), který je součástí posudku, lze z příslušenství domu vyčlenit, je možné ho samostatně užívat s pozemkem p.č.52 a objektem na něm.

B. Samostatné pozemky vedené ve ZE, původně dle stavu k 25.09.2013 původ v Pozemkovém katastru (PK) bez a s BPEJ, na LV č.85, dle stavu k 07.10.2013 dle změny operátu již pozemky v KN, s novým označením parcelních čísel Součástí ocenění jsou zemědělské pozemky původně vedené ve zjednodušené evidenci (ZE), původ v Pozemkovém katastru (PK). Provedenou změnou operátu byly pozemky dotčeny viz. členění a dislokace v další části posudku. Pozemky jsou osazené v různých lokalitách katastrálního území, v max. vzdálenosti 2000 m od domu, jsou vedené jako zemědělské pozemky - orná půda, trvalý travní porost, neplodná půda a jeden lesní pozemek, viz. mapy KN a ortomapy. Tyto pozemky lze užívat samostatně, ale jsou dle darovací smlouvy určené k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány, jsou příslušenstvím nemovitostí oceňovaných v části A. 2. určení, zda na nemovitosti váznou věcná břemena a nájemní práva; v kladném případě o jejich specifikaci a o určení ve smyslu §336a odst.2 OSŘ: Citace § 336a : (1) Podle výsledků ocenění a ohledání provedeného podle § 336 určí soud a) cenu nemovitosti a jejího příslušenství, b) cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, (2) Závadami ve smyslu odstavce 1 písm. c) jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. (3) Při určení výsledné ceny se od ceny nemovitosti a jejího příslušenství a ceny práv spojených s nemovitostí odečtou závady podle odstavce 1 písm. c). Na oceňovaných nemovitostech v části A. (rodinném domě čp.64 s příslušenstvím) vázne dle Darovací smlouvy se zřízením VB „věcné břemeno užívání bytu“. Povinnými z VB jsou spoluvlastníci uvedených nemovitostí (synové oprávněných z VB) a oprávněnými z VB jsou fyzické osoby (rodiče spoluvlastníků na LV č.85) Hana a Antonín Kouba sen. Na oceňovaných nemovitostech v části B. (pozemcích s příslušenstvím) vázne dle Darovací smlouvy se zřízením VB „věcné břemeno užívání bytu“. Povinnými z VB jsou spoluvlastníci uvedených nemovitostí (synové oprávněných z VB) a oprávněnými z VB jsou fyzické osoby (rodiče spoluvlastníků na LV č.85) Hana a Antonín Kouba sen. Nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty.

DOPLNĚK ZNALECKÉHO POSUDKU Č.1222-87/13 , 20.12.2013

–5–

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Rodinný dům čp.64 2) Venkovní úpravy

Oddíl 2 a) Objekty 1) Průjezdová část s terasou 2) Lesní porosty na lesním pozemku p.č. 335 b) Pozemky 1) Pozemky v KN na LV č.85 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno práva užívání bytu a pozemků

Oddíl 3 a) Objekty 1) Lesní porosty na lesním pozemku p.č.148/1 b) Pozemky 1) Pozemky původně v PK, nyní dle změny operátu v KN na LV č.85 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno práva užívání pozemků


–6–

B. Doplněk posudku Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb.

I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Viz kmenový posudek.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Klatovy Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel

Oddíl 1 A. Rodinný dům s příslušenstvím na LV č.85 A.1 Hlavní stavební objekt rodinného domu čp.64, venkovní úpravy

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům čp.64 Viz. kmenový posudek

Oddíl 2 A.

Rodinný dům s příslušenstvím na LV č.85

A.2 Další stavby a příslušenství - vedlejší objekt, pozemky v KN a věcné břemeno užívání bytu a pozemků

Popisy objektů a) Objekty 1) Průjezdová část s terasou Objekt navazuje stavebně jako zakrytý zrekonstruovaný průjezd na rodinný dům, je vnitřní, osazený uvnitř stavebního pozemku, se vstupem a příjezdem do vnitřního částečně zpevněného dvora, od příjezdové zpevněné komunikace. Objekt má jedno NP, je v opotřebovaném stavu, stavební konstrukce dlouhodobé životnosti jsou průměrně opotřebované. Základy kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce smíšené zdivo bez podezdívky, střecha plochá na dřevěné krokve, provedená jako terasa k 2.NP domu s kovovým ochranným zábradlím, bez zjištěného povrchu terasy, zadní strana střechy okapový žlab a svod, bez podhledu stropu. Venkovní omítky fasády hrubé, vnitřní dtto, ocelové schody tyčové nosné konstrukce od úrovně 1.NP - dvora zprava, kovová plechová plná vjezdová vrata, DOPLNĚK ZNALECKÉHO POSUDKU Č.1222-87/13 , 20.12.2013

–7– bez oken. Je bez technického vybavení. Dispozice 1.NP : prostory zakrytého průjezdu s možností parkování OA. Objekt je užívaný cca 100 let, je příslušenstvím rodinného domu.

2) Lesní porosty na lesním pozemku p.č. 335 Předmětem zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech - spoluvlastnického práva na lesních porostech (povinný z exekuce Antonín Kouba), které jsou příslušenstvím pozemku p.č. 335, v k.ú. Velká Chmelná, obec Sušice, okres Klatovy, na LV č.85. Jedná se o lesní porosty na pozemku v KN, využívaný v současné době jako lesní pozemek s plněním funkcí lesa v místní části vrchu Krejslov (JV od zástavby). U porostních skupin byly zjištěny podmínky pro použití srážek - poloha z hlediska přibližování. Jedná se o lesní porosty, oceněné dle podkladů z LHO, ÚHUL a informací LS, MÚ Sušice, jako podkladní přibližná administrativní cena obdobných porostů dle oceňovacího předpisu, pro účel určení výsledné obvyklé ceny.

b) Pozemky 1) Pozemky v KN na LV č.85 Předmětem zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob, na pozemcích v k.ú.Velká Chmelná, obec Sušice, okres Klatovy, v KN na LV č.85. Jedná se o pozemek p.č.13/2, jako zastavěná plocha a nádvoří, p.č.48/18 jako zahrada, ZPF s BPEJ, p.č.335 jako lesní pozemek, p.č.390/2 jako ostatní plocha. Stavební pozemky jsou příslušenstvím rodinného domu, dislokované dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, v intravilánu místní části obce. Pozemek p.č.390/2 je součástí bývalého zemědělského areálu na V okraji místní části obce, kolem stavby na p.č.52 (jiného vlastníka).jsou přístupné příjezdovou zpevněnou a nezpevněnou komunikací, mají obslužnost některými inž. sítěmi, jsou svažité, součástí nejsou žádné trvalé porosty na pozemcích. Lesní pozemek je samostatným pozemkem JV od zástavby, pod vrchem Krejslov, v celé ploše s lesními porosty (není přímo příslušenstvím domu). Na těchto oceňovaných nemovitostech vázne právně účinné „věcné břemeno užívání bytu“, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosty, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná nájemní smlouva.

c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno práva užívání bytu a pozemků Věcné břemeno omezující vlastnické právo ke stavbě čp.64. Jejich podíloví spoluvlastníci mají povinnost pro oprávněného (rodiče Hana /575325/0041/ a Antonín Kouba sen. /540424/2327/). Na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny skutečnosti, ze kterých vyplývá závada na nemovitostech - byly zjištěny písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci lze z výpisů v KN zjistit. Dle Darovací smlouvy se zřízením věcného břemene užívání bytu z 1999 - „věcné břemeno (doživotního a bezplatného) užívání bytu“. VB se týká všech nemovitostí na LV č.85, dle čl. I. Darovací smlouvy z roku 1999 a dle čl.V. Darovací smlouvy z roku 2000. Věcné břemeno bylo zřízeno bezúplatně. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, určeny v níže uvedené výši. Mezi povinným a oprávněným subjektem vznikají v průběhu existence právního vztahu věcného břemene kromě základních vztahů i další vztahy (práva a povinnosti), které vyplynou z užívání cizí nemovitosti. Mezi ně patří především vztahy při úhradě nákladů na zachování a opravy nemovité věci. Ty upravuje občanský zákoník v § 151n odst. 3 takto:


–8– „Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřené náklady na její zachování a opravy; užívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání.“ Účast na úhradě nákladů spojených s údržbou a opravou nemovitosti stejně jako náhrady za způsobené škody nelze ztotožňovat s cenou věcného břemene.

Oceňování věcných břemen Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v § 18 hlavy třetí, takto: 1. Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 2. Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. 3. Roční užitek podle odst. 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 4. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 5. Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotnou částkou 10 000 Kč. 6. Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemenu se oceňuje podle odst. 1 až 5. Ocenění věcných břemen podle uvedeného zákona se ve smyslu § 1 používá pro účely stanovené zvláštními předpisy, jestliže v rámci svého oprávnění tak rozhodne příslušný orgán nebo dohodnou-li se tak zúčastněné strany. Zákon se nevztahuje na sjednávání cen podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, v pozdějším znění. Při ocenění věcných břemen výnosovým způsobem se vychází z násobku zjištěného ročního užitku (bod 3 a 4) bez diskontování budoucích ročních čistých výnosů. Jedná se o určitou modifikaci výnosového způsobu. Roční užitek je zjišťován v úrovni obvyklé ceny. Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. (dále jen „zákon o oceňování majetku") definována v § 2 jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Z uvedené definice je zřejmé, že ani u ocenění věcných břemen nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob (povinného či oprávněného), ani žádné jiné okolnosti provázející zřízení věcného břemene. Zjištění ceny věcného břemene musí být zcela objektivní. Rozhodující pro správnou volbu způsobu ocenění věcného břemene je možnost určení ročního užitku a jeho výše. Obecně platí, že ve většině případů lze roční užitek z výkonu vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu, nebytovému prostoru ztotožnit s výší ročního nájemného za jejich užívání. Z pohledu vlastníka nemovitosti jde o užitek, kterého se zřízením věcného břemene vzdal, z pohledu oprávněného, uživatele práva věcného břemene, co získal. Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve většině případů volně sjednávána na trhu, menší část podléhá státní cenové regulaci. Podle charakteru věcného břemene se ke zjištění ročního užitku použije:


–9– •

regulované nebo obvyklé sjednané nájemné za srovnatelné byty, nebytové prostory či rodinné domy, • regulované nebo obvyklé sjednané nájemné pro pozemky, • jiný způsob zjištění ročního užitku, pokud nelze uplatnit nájemné. Ocenění částkou 10 000 Kč se použije pro ocenění věcného břemene, nelze-li jednoznačně užitek pojmenovat, vymezit a ocenit. Zákon o oceňování majetku je obecný cenový předpis, který stanoví způsoby ocenění jednotlivých druhů nemovitého a movitého majetku a služeb ke dni, kdy se ocenění provádí. Nestanoví, kdo má ocenění provést. Zda bude u věcných břemen požadováno ocenění znalcem či k jakému dni musí být ocenění provedeno, určují zvláštní předpisy stejně jako v případě jiných druhů majetku. Míru omezení vlastnického práva a míru využitelnosti pozemku ovlivňuje umístění stavby. Platí, že větší omezení je dáno nadzemním umístěním stavby. Právo bydlení v rodinném domě Velmi časté je věcné břemeno bezplatného užívání rodinného domu a pozemků tvořících s ním funkční celek především v okruhu blízkých příbuzných (rodiče a děti, sourozenci, prarodiče a vnuci apod.). V souladu s definicí obvyklé ceny (§ 2 zákona o oceňování majetku) nelze osobní vztahy při zjišťování ročního užitku pro účely ocenění věcného břemene brát v úvahu. Nájemné rodinných domů není cenově regulováno a sjednává se dohodou. Pro zjištění ročního užitku se proto použije obvyklé sjednané nájemné pro obdobný rodinný dům. Pokud v dané obci nedochází k pronájmům rodinných domů (malé obce), lze roční užitek stanovit pomocí regulovaného nájemného. Dá se předpokládat, že sjednané nájemné by se v těchto lokalitách od regulovaného nájemného významněji nelišilo. Nemá-li obec nájemní byty, nájemné se vypočte podle vyhlášky o nájemném. Je uvažováno jako možný pronájem k rekreaci v pěti měsících v roce. Právo užívání pozemků Míru omezení vlastnického práva a míru využitelnosti pozemku ovlivňuje umístění.. Zjištění ročního užitku se váže k té části pozemku, u které omezení vlastnického práva vyplývá z popisu věcného břemena ve smlouvě, případně přímo v příslušném zákoně. Jde-li o stavební pozemek, stanoví se roční užitek ve výši obvyklého nájemného za srovnatelné pozemky. Pokud toto obvyklé nájemné nelze zjistit (chybí informace o pronájmu), použije se simulované nájemné. Simulované nájemné lze určit jako dané procento z ceny pozemku a) v úrovni obvyklé ceny b) uvedené v cenové mapě obce c) zjištěné dle cenového předpisu (zákon č. 151/1997 Sb. a jeho prováděcí vyhláška v aktuálním znění (pro rok 2010 vyhl. č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl. č. 456/2009, vyhl. č. 460/2009 a vyhl. č. 364/2010 Sb.). Procentní podíl z obvyklé ceny stavebního pozemku by měl odpovídat uplatňovanému úročení vkladů v peněžních ústavech. Zpravidla se bude pohybovat mezi 4 až 5 %. Jde-li o zemědělskou půdu, stanoví se roční užitek ve výši nájemného podle zákona č. 229/1991 Sb., v pozdějším znění, to je ve výši 1 % z ceny pozemku podle vyhlášky č. 412/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 427/2009 Sb. a vyhl. č. 340/2010 Sb. Jde-li o lesní pozemek, je roční užitek stanoven obdobně ve výši 1 % z ceny pozemku, zjištěné podle cenového předpisu (zákon o oceňování majetku a prováděcí vyhláška), pokud se neuplatní postup podle vyhlášky č. 55/1999 Sb., nebo č. 335/2006 Sb.


– 10 –

Oddíl 3 B. Samostatné pozemky vedené ve ZE, původně dle stavu k 25.09.2013 původ v Pozemkovém katastru (PK) bez a s BPEJ, na LV č.85, dle stavu k 07.10.2013 dle změny operátu již pozemky v KN, s novým označením parcelních čísel a lesní porosty na lesním pozemku. Popisy objektů a) Objekty 1) Lesní porosty na lesním pozemku p.č.148/1 Předmětem zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech - spoluvlastnického práva na lesních porostech (povinný z exekuce Antonín Kouba), které jsou příslušenstvím pozemku p.č. 148/1, v k.ú. Velká Chmelná, obec Sušice, okres Klatovy, na LV č.85. Jedná se o lesní porosty na pozemku v KN, využívaný v současné době jako lesní pozemek s plněním funkcí lesa v místní části vrchu Krejslov (JV od zástavby). U porostních skupin byly zjištěny podmínky pro použití srážek - poloha z hlediska přibližování. Jedná se o lesní porosty, oceněné dle podkladů z LHO, ÚHUL a informací LS, MÚ Sušice, jako podkladní přibližná administrativní cena obdobných porostů dle oceňovacího předpisu, pro účel určení výsledné obvyklé ceny.

b) Pozemky 1) Pozemky původně v PK, nyní v KN na LV č.85 Předmětem zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech - spoluvlastnického práva na pozemcích (povinný z exekuce Antonín Kouba), v k.ú. Velká Chmelná, obec Sušice, okres Klatovy, na LV č.85. Jedná se o samostatné pozemky, původně (stav 25.9.2013) ve zjednodušené evidenci (ZE), parcely původ Pozemkový katastr (PK) s BPEJ nebo bez BPEJ, p.č.41, 42, 43, 77, 80, 95, 96, 111, 112, 125, 176, 192, 202, 203, 213, 214, 215,233, 234, 235, 271, 290, 291, 292 a 336 na LV č.85. V současné době (stav 07.10.2013) je po kontrole v KN změnou operátu zjištěno, že jsou tato pozemky zapsané již v KN pod p.č.41, 42, 43, 77, 80, 95/1, 96, 111, 112, 125/1, 125/8, 148/1, 155/1, 176, 192, 202, 213, 214, 215, 233, 236/4, 236/9, 239/4, 239/10, 239/11, 239/12, 271, 290, 291 a 336 na LV č.85. Pozemky v KN (původně ve ZE, původ PK) jsou dislokované dle kopií map Katastru nemovitostí a ortomap, v extravilánu místní části obce, jsou přístupné příjezdovými cestami zpevněnými a nezpevněnými komunikacemi, jsou většinou součástí celku obdobných pozemků. Pozemek p.č.148/1 je vedený jako lesní pozemek, pozemky p.č.290 a 291 jsou vedené jako ost.plocha-neplodná půda a pozemky p.č.236/4 a 236/9 jako ostatní plocha-jiná plocha. Ostatní pozemky jsou vedené jako trvalý porost a orná půda, ZPF s BPEJ, dle členění v posudku. Jsou dislokovány v místních částech pod vrchem Krejslov, Nad potoky, Na vršku, podél trati ČD, u řeky Otavy, Podmokelského potoka, u lesa p.č.335 a 148/1, u bývalého zemědělského areálu, na JV, S a SZ od místní části obce, od 150 m do 1500 m od okraje zástavby, dle vyznačení v katastrálních mapách. Vesměs jsou přístupné zčásti zpevněnými komunikacemi a polními nezpevněnými cestami. Ocenění bude provedeno dle způsobu využití, jako administrativní cena dle oceňovacího předpisu, pro účel určení výsledné obvyklé ceny. DOPLNĚK ZNALECKÉHO POSUDKU Č.1222-87/13 , 20.12.2013

– 11 – Dle nově obstaraných podkladů byla zjištěna existence věcného břemena omezující vlastnické právo k pozemkům. Jejich podíloví spoluvlastníci mají povinnost pro oprávněného (rodiče Hana /575325/0041/ a Antonín Kouba sen. /540424/2327/). Na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny skutečnosti, ze kterých vyplývá závada na nemovitostech - „věcné břemeno (doživotního a bezplatného) užívání bytu“ Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné další právně účinné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosty, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná nájemní smlouva. Pozemky byly dohledávány dle nového operátu zpracovatelem posudku.

c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno práva užívání pozemků Věcné břemeno omezující vlastnické právo k pozemkům původně v PK. Jejich podíloví spoluvlastníci mají povinnost pro oprávněného (rodiče Hana /575325/0041/ a Antonín Kouba sen. /540424/2327/). Na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny skutečnosti, ze kterých vyplývá závada na nemovitostech - byly zjištěny písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci lze z výpisů v KN zjistit. Dle Darovací smlouvy se zřízením věcného břemene užívání bytu z 1999 - „věcné břemeno (doživotního a bezplatného) užívání bytu“. VB se týká všech nemovitostí na LV č.85, dle čl. I. Darovací smlouvy z roku 1999 a dle čl.V. Darovací smlouvy z roku 2000. Věcné břemeno bylo zřízeno bezúplatně. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, určeny v níže uvedené výši. Mezi povinným a oprávněným subjektem vznikají v průběhu existence právního vztahu věcného břemene kromě základních vztahů i další vztahy (práva a povinnosti), které vyplynou z užívání cizí nemovitosti. Mezi ně patří především vztahy při úhradě nákladů na zachování a opravy nemovité věci. Ty upravuje občanský zákoník v § 151n odst. 3 takto: „Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřené náklady na její zachování a opravy; užívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání.“ Účast na úhradě nákladů spojených s údržbou a opravou nemovitosti stejně jako náhrady za způsobené škody nelze ztotožňovat s cenou věcného břemene.

Oceňování věcných břemen Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v § 18 hlavy třetí, takto: 1. Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 2. Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. 3. Roční užitek podle odst. 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 4. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 5. Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotnou částkou 10 000 Kč. 6. Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemenu se oceňuje podle odst. 1 až 5. DOPLNĚK ZNALECKÉHO POSUDKU Č.1222-87/13 , 20.12.2013

– 12 –

Ocenění věcných břemen podle uvedeného zákona se ve smyslu § 1 používá pro účely stanovené zvláštními předpisy, jestliže v rámci svého oprávnění tak rozhodne příslušný orgán nebo dohodnou-li se tak zúčastněné strany. Zákon se nevztahuje na sjednávání cen podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, v pozdějším znění. Při ocenění věcných břemen výnosovým způsobem se vychází z násobku zjištěného ročního užitku (bod 3 a 4) bez diskontování budoucích ročních čistých výnosů. Jedná se o určitou modifikaci výnosového způsobu. Roční užitek je zjišťován v úrovni obvyklé ceny. Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. (dále jen „zákon o oceňování majetku") definována v § 2 jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Z uvedené definice je zřejmé, že ani u ocenění věcných břemen nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob (povinného či oprávněného), ani žádné jiné okolnosti provázející zřízení věcného břemene. Zjištění ceny věcného břemene musí být zcela objektivní. Rozhodující pro správnou volbu způsobu ocenění věcného břemene je možnost určení ročního užitku a jeho výše. Obecně platí, že ve většině případů lze roční užitek z výkonu vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu, nebytovému prostoru ztotožnit s výší ročního nájemného za jejich užívání. Z pohledu vlastníka nemovitosti jde o užitek, kterého se zřízením věcného břemene vzdal, z pohledu oprávněného, uživatele práva věcného břemene, co získal. Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve většině případů volně sjednávána na trhu, menší část podléhá státní cenové regulaci. Podle charakteru věcného břemene se ke zjištění ročního užitku použije: • regulované nebo obvyklé sjednané nájemné za srovnatelné byty, nebytové prostory či rodinné domy, • regulované nebo obvyklé sjednané nájemné pro pozemky, • jiný způsob zjištění ročního užitku, pokud nelze uplatnit nájemné. Ocenění částkou 10 000 Kč se použije pro ocenění věcného břemene, nelze-li jednoznačně užitek pojmenovat, vymezit a ocenit. Zákon o oceňování majetku je obecný cenový předpis, který stanoví způsoby ocenění jednotlivých druhů nemovitého a movitého majetku a služeb ke dni, kdy se ocenění provádí. Nestanoví, kdo má ocenění provést. Zda bude u věcných břemen požadováno ocenění znalcem či k jakému dni musí být ocenění provedeno, určují zvláštní předpisy stejně jako v případě jiných druhů majetku. Míru omezení vlastnického práva a míru využitelnosti pozemku ovlivňuje umístění stavby. Platí, že větší omezení je dáno nadzemním umístěním stavby, menší je-li stavba. Právo užívání pozemků Míru omezení vlastnického práva a míru využitelnosti pozemku ovlivňuje umístění.. Zjištění ročního užitku se váže k té části pozemku, u které omezení vlastnického práva vyplývá z popisu věcného břemena ve smlouvě, případně přímo v příslušném zákoně. Jde-li o stavební pozemek, stanoví se roční užitek ve výši obvyklého nájemného za srovnatelné pozemky. Pokud toto obvyklé nájemné nelze zjistit (chybí informace o pronájmu), použije se simulované nájemné. Simulované nájemné lze určit jako dané procento z ceny pozemku a) v úrovni obvyklé ceny b) uvedené v cenové mapě obce DOPLNĚK ZNALECKÉHO POSUDKU Č.1222-87/13 , 20.12.2013

– 13 – c) zjištěné dle cenového předpisu (zákon č. 151/1997 Sb. a jeho prováděcí vyhláška v aktuálním znění (pro rok 2010 vyhl. č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl. č. 456/2009, vyhl. č. 460/2009, vyhl. č.364/2010 Sb. a vyhl.č.450/2012 Sb.). Procentní podíl z obvyklé ceny stavebního pozemku by měl odpovídat uplatňovanému úročení vkladů v peněžních ústavech. Zpravidla se bude pohybovat mezi 4 až 5 %. Jde-li o zemědělskou půdu, stanoví se roční užitek ve výši nájemného podle zákona č. 229/1991 Sb., v pozdějším znění, to je ve výši 1 % z ceny pozemku podle vyhlášky č. 412/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 427/2009 Sb., vyhl. č.364/2010 Sb. a vyhl.č.450/2012 Sb Jde-li o lesní pozemek, je roční užitek stanoven obdobně ve výši 1 % z ceny pozemku, zjištěné podle cenového předpisu (zákon o oceňování majetku a prováděcí vyhláška), pokud se neuplatní postup podle vyhlášky č. 55/1999 Sb., nebo č. 335/2006 Sb.

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty Viz. kmenový posudek

Oddíl 2 a) Objekty Viz. kmenový posudek

b) Pozemky Viz. kmenový posudek

c) Věcná břemena c.1) Cenový předpis c.1.1) Věcné břemeno práva užívání – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U × 10

=

594 300,– Kč


×

–1


=

–594 300,– Kč

59 430,– Kč


– 14 –

Oddíl 3 a) Objekty Viz. kmenový posudek

b) Pozemky Viz. kmenový posudek

c) Věcná břemena c.1) Cenový předpis c.1.1)

Věcné břemeno práva užívání pozemků – § 18 zákona č. 151/97 Sb.

Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U × 10

=


×

–1


=

–97 180,– Kč

9 718,– Kč

97 180,– Kč


– 15 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných břemen Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků podle metody tříd polohy Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

2 836 120,– 1 514 730,– –691 480,– 3 659 370,–

Kč Kč Kč Kč

1 546 160,– 1 075 590,– 1 315 000,– 304 590,– 1 619 590,– 811 730,– 1 215 660,– 946 370,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí (s odečteným věcným břemenem 691.480,- Kč) pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v k.ú. Velká Chmelná, na LV č.85, podle odborného odhadu znalce činí : 1,808.520,– Kč Cena slovy:jedenmiliónosmsetosmtisícpětsetdvacet Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení podílu id 1/2 na nemovitostech v k.ú. Velká Chmelná, na LV č.85 : Viz. kmenový posudek

Závěr znalce : Viz. kmenový posudek, doplněný o následný text :

Snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu z důvodu věcného břemene (je vyčleněno samostatně v bodě 2., není odečteno jako závada v obvyklé ceně uvedené v bodě 1.). Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních cen v místě (viz.přílohy), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, k podstatným změnám poměrů, ze kterých vycházel kmenový posudek (přesná smluvní specifikace věcného břemene) a výše uvedeného komentáře v kmenovém posudku odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :


– 16 –

Celková obvyklá cena nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví (bez odečtu celkového věcného břemene 691.480,- Kč) pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v k.ú. Velká Chmelná, na LV č.85, podle odborného odhadu znalce činí :

2,327.946,– Kč Cena slovy:dvamiliónytřistadvacetsedmtisícdevětsetčtyřicetšest Kč

Rozpočet celkové ceny na jednotlivé podílové spoluvlastníky Název spoluvlastníka Roman Kouba Antonín Kouba jun. (povinný z exekuce)

Spoluvlastnický podíl 1/2 1/2

Podíl ceny 1,163.973,– Kč 1,163.973,– Kč

1. Obvyklá cena podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví (bez odečtu id ½ věcného břemene), v k.ú. Velká Chmelná, na LV č.85, podle odborného odhadu znalce činí :

1,163.973,– Kč Cena slovy:jedenmiliónstošedesáttřitisícedevětsetsedmdesáttři Kč

2. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/2 na nemovitostech, v k.ú. Velká Chmelná, na LV č.85, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny právně účinné skutečnosti, ze kterých vyplývá (Darovací smlouva se zřízením věcného břemene užívání bytu) závada na nemovitostech z existence VB. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, prodejem z dražby nezaniknou a přechází na každého dalšího vlastníka nemovitostí. Jsou určeny v níže uvedené výši.

- 345.740,– Kč Cena slovy:třistačtyřicetpěttisícsedmsetčtyřicet Kč

3. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/2 na nemovitostech, v k.ú. Velká Chmelná, na LV č.85, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou: práva a závady jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na základě zjišťovacího řízení na KN a v nově obstaraných dokladech, byly zjištěny skutečnosti, ze kterých vyplývá závada, která prodejem z dražby nezanikne.

- 345.740,– Kč Cena slovy:třistačtyřicetpěttisícsedmsetčtyřicet Kč


– 17 –

4. Existence kulturní památky u nemovitostí v k.ú.Velká Chmelná, na LV č.85 : na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Plzni, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.

Odpovědi na otázky požadované k doplňku posudku objednatelem : 1.

doplnit znalecký posudek o přesnou a úplnou specifikaci příslušenství nemovitostí dle §121 zákona 40/1964 Sb., Občanského zákoníku. Odpověď : Specifikace jsou uvedené v kmenovém posudku a v textu doplňku.

2.

určení, zda na nemovitosti váznou věcná břemena a nájemní práva; v kladném případě o jejich specifikaci a o určení ve smyslu §336a odst.2 OSŘ zda:

zda je poskytováno nájemné v místě a čase obvyklé nebo je-li mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného hrubý nepoměr Odpověď : nájemné není poskytované (doživotní bezplatné užívání), věcné břemeno je vypočtené z hypotetického užitku oprávněného, v místě a čase obvyklého.

2. a)

2. b)

jestli právo věcného břemene užívání výrazně omezuje možnost prodat nemovitost v dražbě. Odpověď : právo věcného břemene snižuje obvyklou cenu nemovitosti a omezuje možnost prodat nemovitost, s možností, že by podíl povinného odkoupil druhý spoluvlastník nemovitostí.

Zákon č.40/1964 Sb., Občanský zákoník § 121 (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.

Občanský soudní řád (zákon č. 99/1963 Sb.) § 336a (2) Závadami ve smyslu odstavce 1 písm. c) jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále.

V Plzni, 20.12.2013

Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 Plzeň DOPLNĚK ZNALECKÉHO POSUDKU Č.1222-87/13 , 20.12.2013

– 18 –

D. Znalecká doložka Doplněk znaleckého posudku jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Kmenový znalecký posudek vč. tohoto doplňku (nedílné součásti kmenového posudku) byl zapsán pod poř. č. 1222 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 110/13 podle připojené likvidace.


– 19 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem. 1 x 22 x 1 x 1 x 5 x 4 x

A4 Výzva k doplnění A4 (11 listů) výpis z KN A4 kontrolní výpis z KN A4 kopie kontrolní přehledné mapy A4 (3 listy) kopie Darovací smlouvy z roku 1999 A4 (2 listy) kopie Darovací smlouvy z roku 2000


Český Krumlov

Recommend Documents