Český Krumlov

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1141 - 06/13 Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí na LV č. 144, obytných domů č.p.7 a č.p.8 s příslušenstvím, v k.ú. Prostřední Svince

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV soudní exekutor JUDr. Marek Frank Radniční 28/17 381 01 Český Krumlov

Účel posudku:

vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení č.j. 125 EX 427/12 – 101

Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň V Plzni

20.01.2013

Znalecký posudek č. 1141- 06/13 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Milan Kraus) - budov bydlení a ubytovacího pensionu Prostřední Svince č.p.7 a č.p.8, s veškerým příslušenstvím, na pozemcích p.č.17 a p.č.18, vedených v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemcích p.č.167/1, 167/6 a 167/7, vedených v KN jako trvalý travní porost, ZPF s BPEJ a pozemcích p.č.167/3 a 167/4, vedených v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ. Příslušenstvím jsou ostatní objekty a součásti v členění a ocenění dle specifikace v posudku. Veškeré oceňované nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Prostřední Svince, obec Dolní Třebonín, okres Český Krumlov, vedené na LV č. 144. Dislokace nemovitostí je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz.přílohy. Výlučné vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci. Na domě č.p.8 vázne závada-nájemní smlouva, nevázne na nich jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a od podkladů vlastníka nebyly zjištěny), ostatní nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, jiné právoplatné smlouvy o pronájmu než uvedená nebyly předloženy. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Českém Krumlově, č.j. 19 EXE 799/2012-35 o nařízení exekuce, Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Český Krumlov č.j.125 EX 04781/11-101 a na základě požadavků objednávky.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr.Marek Frank, soudní exekutor Radniční 28/17 381 01 Č e s k ý K r u m l o v IČ: 662 54 132 DIČ: CZ7412231882 č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 125 EX 427/12-101 ze dne: 04.01.2013, převzato 14.01.2013 vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu nemovitostí ve výlučném vlastnictví (povinný z exekuce Milan Kraus), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni vydání Usnesení o ustanovení znalce. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhl. č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 04.01.2013 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň Posudek obsahuje 55 stran textu (vč.titulního listu) a 56 stran příloh. Objednateli se předává v 1 originálním vyhotovení elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Plzni, 20.01.2013

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Milan Kraus) - budov bydlení a ubytovacího pensionu Prostřední Svince č.p.7 a č.p.8, s veškerým příslušenstvím, na pozemcích p.č.17 a p.č.18, vedených v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemcích p.č.167/1, 167/6 a 167/7, vedených v KN jako trvalý travní porost, ZPF s BPEJ a pozemcích p.č.167/3 a 167/4, vedených v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ. Příslušenstvím jsou ostatní objekty a součásti v členění a ocenění dle specifikace v posudku. Veškeré oceňované nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Prostřední Svince, obec Dolní Třebonín, okres Český Krumlov, vedené na LV č. 144. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Výlučné vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci. Na domě č.p.8 vázne závada-nájemní smlouva, nevázne na nich jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a od podkladů vlastníka nebyly zjištěny), ostatní nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, jiné právoplatné smlouvy o pronájmu než uvedená nebyly předloženy. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Českém Krumlově, č.j. 19 EXE 799/2012-35 ze dne 24.07.2012 o nařízení exekuce, Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Český Krumlov č.j.125 EX 04781/11-102 ze dne 04.01.2013 a na základě požadavků objednávky : znaleckým úkolem je obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit A - nemovitost a její příslušenství B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená Technický popis stavebních objektů, konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně uvedeno v dalším textu, v části B. Posudek.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 16.01.2013 při konečné prohlídce se skutečným zaměřením, venkovního a okolního prostoru, s informacemi od povinného, s přímou přítomnosti povinného, povinný umožnil přístup do vnitřního prostoru všech nemovitostí pro potřebu jejich zaměření. Povinný nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu z 14.01.2013, konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem. Provedení posudku dostupným způsobem.

3. Podklady pro vypracování posudku - 9x výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Český Krumlov, LV č.144 ze 14.01.2013 - kopie katastrální mapy z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Český Krumlov, ze 14.01.2013 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

–4– - Nájemní smlouva na samostatný byt v domě č.p. 8 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV ze dne 04.01.2013, č.j.125 EX 427/12-101 - USNESENÍ OS v Č.Krumlově, č.j. 19 EXE 799/2012-35 ze dne 24.07.2012 o nařízení exekuce - zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2012 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2012 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012 - údaje sdělené objednavatelem a povinným, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním a vnitřním zaměření nemovitostí.

4. Vlastnické a evidenční údaje Výlučné vlastnické právo k nemovitostem LV č.144 1/1 Milan K r a u s povinný z exekuce

(560410/0920), 382 01 Prostřední Svince 8

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního a vnitřního zaměření zpracovatelem posudku dle skutečnosti a možností na místě dne 16.01.2013 za přítomnosti povinného, dostupným způsobem. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné ze zaslaných a zjištěných podkladů, na OÚ, KN, z výpisů z KN, z kopie katastrální mapy a fotomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, technického vybavení, rozsah opotřebení domu a objektů, dle možností zpřístupněných venkovních a vnitřních prostorů a dle ústních informací povinného a spoluvlastníka domu č.p. 25 na LV č.333 Berty Brenkusové. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

–5–

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly zjištěny dne 20.01.2013, což je den zpracování podudku.

6. Celkový popis nemovitostí Nemovitosti na LV č.144 Stavební objekty pensionu č.p.8 a č.p.7 s příslušenstvím Hlavní stavba je samostatný zděný objekt občanské vybavenosti-ubytovacího pensionu a bytového domu „KRAUS“, v Prostředních Svincích č.p.8 a 7. Jedná se o původní klasickou zemědělskou usedlost z 2.poloviny 19. století, s obytnými částmi, hospodářskými objekty a ostatním příslušenstvím, která byla v roce 2002 zrekonstruovaná na bytový dům s ubytovacím a školícím pensionem, s 20-ti lůžky, kuchyní a sociálním příslušenstvím. Původní objekt č.p.7 již neexistuje, celý komplex má pouze č.p.8. Objekt je tvaru L s dvěma částmi, s předním průjezdem do vnitřního dvora, z pravé zadní strany je k domu č.p.8 přistavěný bývalý hospodářský objekt s návazným skladem s kotelnou (bývalá hospodářská část), přístupný vnitřním průjezdem a ze dvora a zleva do zadní zahrady a ke stodole, zleva je přistavěná vstupní veranda pro samostatný vstup do pensionu se společenskou místností v 1.NP. Příslušenstvím jsou zastavěné pozemky, návazné pozemky dvou zahrad a tři pozemky vedené jako trvalý travní porost. Areál má vstup a příjezd vrátky a vraty v oplocení a předním průjezdem do vnitřního dvora ze zpevněné páteřní komunikace místní části obce II/155 s návazností na průjezdnou štěrkovou účelovou komunikaci uvnitř areálu zleva. Silnice II/155 směr Holkov-Dolní Třebonín navazuje na I/39 směr Rájov-Český Krumlov-Černá v Pošumaví-Kamenný Újezd-České Budějovice a na I/3 směr Kaplice- D.Dvořiště-Rakousko. Objekt stojí solitérně jako celek na návsi místní části obce Prostřední Svince, v jejím centru, s okolními příslušnými pozemky zahrad a trvalých travních porostů, mimo v souvislé obytné zástavbě, ve svažitém terénu v nm.v. cca 530 m. Objekt nebyl zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami řeky Malše. Ve vzdálenosti cca 40 m od areálu je centrum s přiměřenou místní infrastrukturou a infrastrukturou obce (2 km OÚ, zastávka autobusu, obchod, pošta, školka, zdravotní zařízení, pensiony, restaurace atd.). Ostatní infrastruktura v dojezdové vzdálenosti (Český Krumlov 6,5 km, nádraží ČD Holkov 2 km). Možnost celoročního sportovního vyžití, přilehlé rekreační, vodácké a turistické oblasti řeky Vltavy, CHKO Blanský les, nedaleká CHKO Šumava a Lipenská přehrada, cyklostezky, turistické trasy atd. Areál a jeho ostatní příslušenství bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth. Areál je osazený v centru návsi, s možností napojení na silnoproudý kabelový elektrorozvod v místě, rozvod z obecního vodovodu pitné vody a TLF. Je napojený na veřejný kabelový rozvod silnoproudé elektroinstalace, vodovod obecní rozvod pitné vody a vlastní rozvod z kopané studny, vlastní domovní ČOV splaškové kanalizace a vlastní rozvody PB s tlakovou nádrží kapalného plynu. K hlavním stavebním objektům náleží 2x kopané studny, vedlejší objekty (hospodářský objekt zprava přistavěný, návazná stodola), venkovní úpravy (oplocení pozemků - kovové drátěné pletivo na ocelové sloupky, dřevěné palisády a kamenná zeď u stodoly, dřevěný laťový na ocelové sloupky s podezdívkou, plotová kovová vrata s drátěnou výplní, plotová zeď uzavírající zadní pořadí dvora, plotová svlaková vrata v plotové zdi, plotová laťová vrátka a vrata (dálkové ovládání), ocelová nádrž na stlačený PB, plastová domovní ČOV, vnitřní kamenná schodiště ve dvoře, zahradní skleník, kamenné dlážděné zpevněné plochy průjezdu a ve dvoZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

–6– ře, štěrková zpevněná plocha vnitřní komunikace, 2x zahradní lavice se stolem, dřevěný sušák na prádlo, zahradní rozvod silnoproudé elektroinstalace, okapový štěrkový a betonový okapový chodník, přípojky pitné vody, elektropřípojka, plynová přípojka PB, dešťová a splašková kanalizace), stavební pozemky a smíšené trvalé porosty. Uvedená příslušenství hlavních objektů jsou oceněna zvlášť a zohledněna v konečné obvyklé ceně. Venkovní úpravy jsou oceněny nákladovým způsobem, v kombinaci se zjednodušeným výpočtem venkovních úprav dle § 10, odst. (2). Výlučné vlastnické právo na nemovitostech je omezené exekucí. Na domě č.p.8 vázne závada-nájemní smlouva, nevázne na nich jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a od podkladů vlastníka nebyly zjištěny), ostatní nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, jiné právoplatné smlouvy o pronájmu než uvedená nebyly předloženy ani nebyly prokazatelně zjištěny.

A. Stavební objekt pensionu - levá část Objekt je původní nepodsklepená obytná část s dvěma NP, zděný řadový objekt, klasického historického dispozičního řešení, zrekonstruovaný na stávající účel užívání s nově upraveným podkrovím, je osazený v čele zleva v uzavřeném pořadí bývalé zemědělské usedlosti, do mírně svažitého terénu. Má jedno NP a jedno podlaží upraveného podkroví. Z levé strany jsou osazeny vstupní dveře do pensionu a zadním samostatným vstupem do společenských prostorů z přistavěné verandy s půltovou střechou, s hlavním vstupem a příjezdem v pravém předním oplocení, po štěrkem zpevněné cestě. Objekt je provedený tradičně, zděný, smíšené a kamenné zdivo, sedlová střecha na klasickém dřevěném vaznicovém krovu, montované násypové a klenbové stropy, rovné a šikmé podhledy, s novými nekompletními klempířskými prvky, bez hromosvodu a uzemnění, má jedno obytné 1.NP a obytné podkroví 2.NP, umožňuje v celé ploše úpravu podkroví - je provedena. Střešní konstrukce domu jsou opravené, krytina je nová - betonové tašky na dřevěné kontralatě se zateplením, nové komíny ze šamotového režného zdiva. Vnější omítky hladké vápenné obnovené, zadní původní, v částech opadané a zvětralé, vnitřní omítky vápenné hrubé a hladké. Jsou osazená svlakové prkenné atypické dveře vstupu a dřevěné dveře nové atypické prosklené vstupní verandy, původní a nová dřevěná dvojitá okna, dřevěné prosklené stěny ze strany do dvora, ve střeše jsou osazena dřevěná střešní okna podkroví 2.NP, nové dřevěné prkenné podlahy, cihelné a keramické dlažby, podlahy zčásti betonová mazanina. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. (porovnávací administrativní cena) podmínky budovy, není příslušenstvím žádné stavby, ocení se nákladovým způsobem, podle § 3 oceňovací vyhlášky. Studny, vedlejší objekty, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky jsou příslušenstvím obou hlavních objektů a jsou oceněny zvlášť a zohledněny v konečné obvyklé ceně. Objekt je v udržovaném stavu, s téměř dokončenou rekonstrukcí všech prostorů, některé hlavní stavební konstrukce jsou nadměrně opotřebované (zdivo, omítky fasády, vnirřní omítky a podlahy), jsou viditelné statické poruchy v části ze dvora. Je provedená celková rekonstrukce a obnova technického vybavení rozvodů a zařizovacích předmětů Průběžně po dobu užívání byla prováděna minimální údržba, po celkové rekonstrukci je údržba pravidelná, objekt je využitelný jako ubytovací nebo bytový se samostatnou bytovou jednotkou, společenskými prostory se sociálním zázemím a ubytovací apartmány s vlastními sociálními příslušenstvími, s vlastními vstupy, k trvalému bydlení nebo komerčnímu pronájmu, je užívaný dle místní informací od roku 1863.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

–7–

B. Stavební objekt bytového domu - pravá část Objekt je původní podsklepená obytná část s dvěma NP, zděný řadový objekt, klasického historického dispozičního řešení, zrekonstruovaný na stávající účel užívání s nově upraveným podkrovím, je osazený v čele zprava v uzavřeném pořadí bývalé zemědělské usedlosti, do mírně svažitého terénu. Je podsklepený částečně zapuštěný do terénu, s jedním částečným PP, jedním NP a jedním podlažím upraveného podkroví. Ve střeše jsou osazena dřevěná střešní okna podkroví 2.NP, z přední strany jsou osazena vstupní a vjezdová vrata do pensionu s vnitřním průjezdem do dvora a přístupem do zadních zahrad a vjezdem v oplocení podél této komunikace do zadní zahrady ke stodole. Objekt je provedený tradičně, zděný, smíšené a kamenné zdivo, sedlová střecha na klasickém dřevěném vaznicovém krovu, montované násypové a klenbové stropy, rovné a šikmé podhledy, s novými nekompletními klempířskými prvky, bez hromosvodu a uzemnění, má jedno obytné 1.NP a obytné podkroví 2.NP, umožňuje v celé ploše úpravu podkroví - je provedena. Střešní konstrukce domu jsou opravené, krytina je nová - betonové tašky na dřevěné kontralatě se zateplením, nové komíny ze šamotového režného zdiva. Vnější omítky hladké vápenné obnovené, zadní štít původní, opadané a zvětralé, vnitřní omítky vápenné hrubé a hladké. Jsou osazená svlaková prkenná vjezdová vrata průjezdu a svlakové dveře-atypické, nové atypické prosklené a plné dřevěné dveře, původní a nová dřevěná dvojitá okna, dřevěná pavlač do dvora a vnější schodiště se samostatným vstupem do bytu v 2.NP, nové dřevěné prkenné podlahy, cihelné a keramické dlažby, podlahy zčásti betonová mazanina. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. (porovnávací administrativní cena) podmínky budovy, není příslušenstvím žádné stavby, ocení se nákladovým způsobem, podle § 3 oceňovací vyhlášky. Studny, vedlejší objekty, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky jsou příslušenstvím obou hlavních objektů a jsou oceněny zvlášť a zohledněny v konečné obvyklé ceně. Objekt je v udržovaném stavu, s téměř dokončenou rekonstrukcí všech prostorů, některé hlavní stavební konstrukce jsou nadměrně opotřebované (zdivo, omítky fasády, vnitřní omítky a podlahy), nejsou viditelné statické poruchy. Je provedená celková rekonstrukce a obnova technického vybavení rozvodů a zařizovacích předmětů Průběžně po dobu užívání byla prováděna minimální údržba, po celkové rekonstrukci je údržba pravidelná, objekt je využitelný jako ubytovací nebo bytový se samostatnými bytovými jednotkami s vlastním vstupem a sklady, k trvalému bydlení nebo komerčnímu pronájmu, je užívaný dle místní informací od roku 1841.


–8–

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) A. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - levá část 2) B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pravá část 3) Venkovní úpravy-část A. 4) Venkovní úpravy- část B.

Oddíl 2 a) Objekty 1) Vedlejší objekt skladu 2) Stodola-sklad a kotelna 3) Kopaná studna 1 4) Kopaná studna 2 5) Domácí ČOV, stavební část 6) Domácí ČOV, technologická část 7) Venkovní tlaková nádrž kapalného plynu 8) Zahradní skleník 9) Trvalé porosty - smíšené dřeviny b) Pozemky 1) Pozemky stavební a zemědělské na LV č.144 c) Závady 1) Nájemní smlouva jako závada na domě čp.8


–9–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.

I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Český Krumlov Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel

Oddíl 1 Nemovitosti na LV č.144 Stavební objekty obytné části č.p.8 - A. levá a B.pravá část a část venkovních úprav

Popisy objektů a) Objekty 1) A. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - levá část Objekt je původní nepodsklepená obytná část s dvěma NP, zděný řadový objekt, klasického historického dispozičního řešení, zrekonstruovaný na stávající účel užívání s nově upraveným podkrovím, je osazený v čele zleva v uzavřeném pořadí bývalé zemědělské usedlosti, do mírně svažitého terénu. Má jedno NP a jedno podlaží upraveného podkroví. Z levé strany jsou osazeny vstupní dveře do pensionu a zadním samostatným vstupem do společenských prostorů z přistavěné verandy s půltovou střechou, s hlavním vstupem a příjezdem v pravém předním oplocení, po štěrkem zpevněné cestě. Objekt je provedený tradičně, zděný, smíšené a kamenné zdivo, sedlová střecha na klasickém dřevěném vaznicovém krovu, montované násypové a klenbové stropy, rovné a šikmé podhledy, s novými nekompletními klempířskými prvky, bez hromosvodu a uzemnění, má jedno obytné 1.NP a obytné podkroví 2.NP, umožňuje v celé ploše úpravu podkroví - je provedena. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. (porovnávací administrativní cena) podmínky budovy, není příslušenstvím žádné stavby, ocení se nákladovým způsobem, podle § 3 oceňovací vyhlášky. Studny, vedlejší objekty, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky jsou příslušenZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 10 – stvím obou hlavních objektů a jsou oceněny zvlášť a zohledněny v konečné obvyklé ceně. Hlavní stavební konstrukce pensionu jsou opotřebované úměrně době užívání, jsou provedeny venkovní úpravy. Obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě, s použitím map Earth a KN. Základové konstrukce se předpokládají kamenné a betonové pasy, v částech s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné zdivo v 1.NP s kamennou podezdívkou, střecha sedlová, s upraveným podkrovím, montované klasické stropy s viditelnými trámy, s rovným podhledem, klenbami, v podkroví šikmé. Venkovní omítky všech stran fasády hladké, vápenné, přední plastické, bez kontaktního zateplovacího systému. Zčásti chybí (dvorní část), zčásti vlhké a opadané, v částech praskliny ve zdivu. Vnitřní omítky hladké, vápenné, štukové, s malbami, podlahy keramické, cihelné dlažby, dřevěné podlahy nové prkenné, keramické dlažby na chodbách, dlažby keramické v sanitárních prostorách, skladech, v kuchyních, cihelné a kamenné ve společenské místnosti s krbem a v podkroví, podlahy zčásti betonová mazanina. Střešní konstrukce sedlové střechy na opravený dřevěný vaznicový krov jsou opravené, krytina je nová - betonové tašky na dřevěné kontralatě se zateplením, nové komíny ze šamotového režného zdiva. Půltová střecha na dřevěné krokve vstupní verandy. Vnější omítky hladké vápenné obnovené, vnitřní omítky vápenné hrubé a hladké. Zaměření bylo provedeno zvenku a z interiérů, vnitřní konstrukce a technické vybavení v dalším textu popsány jako zjištěné vizuálně na místě a od přímých sousedů v místě (č.p.24 a 25) : Vnitřní dveře dřevěné atypické kazetové, plné a prosklené, jsou osazené svlakové prkenné atypické dveře vstupu a dřevěné dveře nové atypické prosklené vstupní verandy, původní a nová dřevěná dvojitá okna, dřevěné prosklené stěny ze strany do dvora, ve střeše jsou osazena dřevěná střešní okna podkroví 2.NP. Jsou provedeny vnitřní bělninové obklady na WC, v koupelnách, v kuchyních a v ostatních sociálních prostorách, kolem umyvadel a sprch, atypické obklady stěn. Sanitární prostory jsou standardně vybavené samostatnými WC splachovacími a WC se sprchami v apartmánech, sprchovými kouty a umyvadly, TUV elektrické boilery. V kuchyních kompletní technologie - kuchyňské linky atypické, dřevěné, odsávací digestoře, elektrické sporáky, dotykové zařizovací předměty, ústřední vytápění s panelovými konvektory, kachlová kamna na chodbě a s pecí v kuchyni 1.NP. Je osazené vnitřní atypické dřevěné schodiště a zábradlí. Je provedený vnitřní rozvod zemního plynu (od venkovní tlakové nádrže), ústředního vytápění, pitné vody, požárního vodovodu s hydranty, TUV, zdrojem je plynový kotel s ohřevem TUV (2x kotel na tuhá paliva a plynový kotel v kotelně ve stodole, el. boilery-pro oddělený provoz jednotlivých vytápěných objektů), elektronické zabezpečení, internet a wi-fi. ÚT je ústřední, otopná tělesa ocelová panelové konvertory, v 1.NP je osazený krb na tuhá paliva ve společenské místnosti. Vnitřní rozvody el.220/380 V-jističe, standardní kanalizace splašková je svedená do vlastní domovní ČOV, dešťová kanalizace, vnitřní rozvody pitné vody napojeny na přípojku z veřejného řadu a vlastní studny. Deštové vody ze střechy jsou svedeny do dešťové kanalizace v ulici. Hlavní sedlová střecha na dřevěný sedlový krov, půltová vstupní verandy vzadu zleva. Není osazený bleskosvod a uzemnění. Klempířské konstrukce nekompletní, bez okenních parapetů - z pozinkovaného ocelového plechu, krytina betonové tašky na dřevěné latě. Střešní konstrukce domu jsou v dobrém stavu. V penzionu je ve dvou NP 7 samostatných apartmámů a byt 5+1 o celkové kapacitě 10 osob. Apartmány a byt s WC a sprchovým koutem. Dalším vybavením je společenská místnost s vlastním příslušenstvím v 1.NP. Dispozice 1.NP (ubytovací prostory pensionu): závětří, vstup z venkovní strany a ze dvora, společná chodba, jídelna-společenská místnost s krbem a barem, kuchyň s příslušenstvím, 3x ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 11 – apartmán, technická místnost, veranda, 2x WC, schodiště do 2.NP. Dispozice 2.NP (ubytovací prostory pensionu, v současnosti byt výlučného vlastníka-povinného): vstupní podesta, chodba, volný prostor haly, 7x pokoj se soc. zařízením. Z jídelny a přilehlých prostor na pozemcích zahrad a ve dvoře lze zřídit sezónně venkovní sezení. Objekt je v udržovaném stavu, s téměř dokončenou rekonstrukcí všech prostorů, některé hlavní stavební konstrukce jsou nadměrně opotřebované (zdivo, omítky fasády, vnitřní omítky a podlahy), jsou viditelné statické poruchy v části ze dvora. Je provedená celková rekonstrukce a obnova technického vybavení rozvodů a zařizovacích předmětů Průběžně po dobu užívání byla prováděna minimální údržba, po celkové rekonstrukci je údržba pravidelná, objekt je využitelný jako ubytovací nebo bytový se samostatnou bytovou jednotkou, společenskými prostory se sociálním zázemím a ubytovací apartmány s vlastními sociálními příslušenstvími, s vlastními vstupy, k trvalému bydlení nebo komerčnímu pronájmu, je užívaný dle místní informací od roku 1863. Dle zjištěných údajů je objekt využívaný prakticky každý týden ke svatbám, viz. prospekt v přílohách a informací vlastníků z vedlejšího domu č.p.25. Výlučné vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci. Na domě č.p.8 vázne závada-nájemní smlouva pro nájemce Adama Nyklese, dle Nájemní smlouvy sjednané na dobu neurčitou mezi pronajímatelem Milanem Krausem a výše uvedeným nájemcem, ve výši 5.000,- Kč měsíčně, týká se bytu v 1.NP (blíže neurčených) - 2 obytných místností, kuchyňky, chodby, WC s vlastním vchodem pod uzavřením viz. přílohy. Nevázne na nich jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a od podkladů vlastníka nebyly zjištěny), jiné právoplatné smlouvy o pronájmu než uvedená nebyly předloženy.

2) B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pravá část Objekt je původní podsklepená obytná část s dvěma NP, zděný řadový objekt, klasického historického dispozičního řešení, zrekonstruovaný na stávající účel užívání s nově upraveným podkrovím, je osazený v čele zprava v uzavřeném pořadí bývalé zemědělské usedlosti, do mírně svažitého terénu. Je podsklepený částečně zapuštěný do terénu, s jedním částečným PP, jedním NP a jedním podlažím upraveného podkroví. Ve střeše jsou osazena dřevěná střešní okna podkroví 2.NP, z přední strany jsou osazena vstupní a vjezdová vrata do pensionu s vnitřním průjezdem do dvora a přístupem do zadních zahrad a vjezdem v oplocení podél této komunikace do zadní zahrady ke stodole. Objekt je provedený tradičně, zděný, smíšené a kamenné zdivo, sedlová střecha na klasickém dřevěném vaznicovém krovu, montované násypové a klenbové stropy, rovné a šikmé podhledy, s novými nekompletními klempířskými prvky, bez hromosvodu a uzemnění, má jedno obytné 1.NP a obytné podkroví 2.NP, umožňuje v celé ploše úpravu podkroví - je provedena. Střešní konstrukce domu jsou opravené, krytina je nová - betonové tašky na dřevěné kontralatě se zateplením, nové komíny ze šamotového režného zdiva. Vnější omítky hladké vápenné obnovené, zadní štít původní, opadané a zvětralé, vnitřní omítky vápenné hrubé a hladké. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. (porovnávací administrativní cena) podmínky budovy, není příslušenstvím žádné stavby, ocení se nákladovým způsobem, podle § 3 oceňovací vyhlášky. Studny, vedlejší objekty, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky jsou příslušenstvím obou hlavních objektů a jsou oceněny zvlášť a zohledněny v konečné obvyklé ceně. Hlavní stavební konstrukce pensionu jsou opotřebované úměrně době užívání, jsou provedeny venkovní úpravy. Obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě, s použitím map Earth a KN. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 12 – Základové konstrukce se předpokládají kamenné a betonové pasy, v částech s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné zdivo v 1.NP s kamennou podezdívkou, střecha sedlová, s upraveným podkrovím, montované klasické stropy s viditelnými trámy, s rovným podhledem, klenbami, v podkroví šikmé. Venkovní omítky všech stran fasády hladké, vápenné, přední plastické, bez kontaktního zateplovacího systému. Zčásti chybí-dvorní část, zčásti vlhké a opadané, v částech praskliny ve zdivu. Vnitřní omítky hladké, vápenné, štukové, s malbami, podlahy keramické, cihelné dlažby, dřevěné podlahy nové prkenné, keramické dlažby na chodbách, dlažby keramické v sanitárních prostorách, skladech, v kuchyních, cihelné a kamenné ve společenské místnosti s krbem a v podkroví, podlahy zčásti betonová mazanina. Střešní konstrukce sedlové střechy na opravený dřevěný vaznicový krov jsou opravené, krytina je nová - betonové tašky na dřevěné kontralatě se zateplením, nové komíny ze šamotového režného zdiva. Půltová střecha na dřevěné krokve vstupní verandy. Vnější omítky hladké vápenné obnovené, vnitřní omítky vápenné hrubé a hladké. Zaměření bylo provedeno zvenku a z interiérů, vnitřní konstrukce a technické vybavení v dalším textu popsány jako zjištěné vizuálně na místě a od přímých sousedů v místě (č.p.24 a 25) : Vnitřní dveře dřevěné atypické kazetové, plné a prosklené, jsou osazené svlakové prkenné atypické dveře vstupu a dřevěné dveře nové atypické prosklené vstupní verandy, původní a nová dřevěná dvojitá okna, v 2.NP s dřevěnými žaluziemi a s dřevěnými okenicemi ze strany do dvora, ve střeše jsou osazena dřevěná střešní okna podkroví 2.NP. Jsou provedeny vnitřní bělninové obklady na WC, v koupelnách, v kuchyních a v ostatních sociálních prostorách, kolem umyvadel a sprch. Sanitární prostory jsou standardně vybavené splachovacími WC, sprchovými kouty a umyvadly, v 1.NP plastový sprchový kout a plastová vana, TUV elektrické boilery. V kuchyních kompletní technologie - kuchyňské linky atypické, dřevěné, odsávací digestoře, elektrické sporáky, zařizovací předměty, ústřední vytápění s panelovými konvektory, kachlová kamna, podlahové vytápění v koupelně a chodbě v 1.NP. Je osazené vnitřní atypické dřevěné schodiště a zábradlí. Je provedený vnitřní rozvod zemního plynu (od venkovní tlakové nádrže), ústředního vytápění, pitné vody a TUV, zdrojem je v plynový kotel s ohřevem TUV (2x kotel na tuhá paliva a plynový kotel v kotelně ve stodole, el. boilery-pro oddělený provoz jednotlivých vytápěných bytů), elektronické zabezpečení, internet a wi-fi. ÚT je ústřední, otopná tělesa ocelová panelové konvertory, litinové radiátory, kachlová kamna, ocelové žebrovky a podlahové vytápění sociálních prostorů v 1.NP. Vnitřní rozvody el.220/380 V-jističe, standardní kanalizace splašková je svedená do vlastní domovní ČOV, dešťová kanalizace, vnitřní rozvody pitné vody napojeny na přípojku z veřejného řadu a vlastní studny. Deštové vody ze střechy jsou svedeny do dešťové kanalizace v ulici. Hlavní sedlová střecha na dřevěný sedlový krov, půltová závětří vstupního venkovního shodiště zprava. Není osazený bleskosvod a uzemnění. Klempířské konstrukce nekompletní, bez okenních parapetů - z pozinkovaného ocelového plechu, krytina betonové tašky na dřevěné latě. Střešní konstrukce domu jsou v dobrém stavu. V objektu jsou samostatné sklepní prostory v 1.PP , samostatný byt a skladové prostory v 1.NP a samostatný byt v podkroví 2.NP - oba samostatně přístupné, s vlastním příslušenstvím. Dispozice 1.PP (částečné podsklepení): skladové a sklepní prostory s vlastním vstupem z průjezdu, dlážděný průjezd. Dispozice 1.NP (samostatná bytová jednotka): vnitřní průjezd do dvora, předsíň, chodba, koupelna+WC, kuchyně+jídelna, 2x sklad, prádelna, 4x obývací pokoj, schodiště do 2.NP. Dispozice 2.NP (samostatná bytová jednotka a mezonet): vstupní podesta, obytná kuchyně, 2x obývací pokoj, chodba se vstupem na venkovní schodiště se závětřím, dřevěná podélná pavlač, 1x mezonetový pokoj, koupelna+WC, schodiště do mezonetu. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 13 – Objekt je v udržovaném stavu, s téměř dokončenou rekonstrukcí všech prostorů, některé hlavní stavební konstrukce jsou nadměrně opotřebované (zdivo, omítky fasády, vnirřní omítky a podlahy), jsou viditelné statické poruchy v části ze dvora. Je provedená celková rekonstrukce a obnova technického vybavení rozvodů a zařizovacích předmětů Průběžně po dobu užívání byla prováděna minimální údržba, po celkové rekonstrukci je údržba pravidelná, objekt je využitelný jako ubytovací nebo bytový se samostatnými bytovými jednotkou s vlastními sociálními příslušenstvími, s vlastními vstupy, k trvalému bydlení nebo komerčnímu pronájmu, je užívaný dle místní informací od roku 1841. Výlučné vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci. Na domě č.p.8 vázne závada-nájemní smlouva pro nájemce Adama Nyklese, dle Nájemní smlouvy sjednané na dobu neurčitou mezi pronajímatelem Milanem Krausem a výše uvedeným nájemcem, ve výši 5.000,- Kč měsíčně, týká se bytu v 1.NP (blíže neurčených) - 2 obytných místností, kuchyňky, chodby, WC s vlastním vchodem pod uzavřením viz. přílohy. Nevázne na nich jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a od podkladů vlastníka nebyly zjištěny), jiné právoplatné smlouvy o pronájmu než uvedená nebyly předloženy.

3) Venkovní úpravy-část A. Ke hlavnímu stavebnímu objektu dvou částí domu náleží venkovní úpravy (oplocení pozemků - kovové drátěné pletivo na ocelové sloupky, dřevěné palisády a kamenná zeď u stodoly, dřevěný laťový na ocelové sloupky s podezdívkou, plotová kovová vrata s drátěnou výplní, plotová zeď uzavírající zadní pořadí dvora, plotová svlaková vrata v plotové zdi, plotová laťová vrátka a vrata (dálkové ovládání), ocelová nádrž na stlačený PB, plastová domovní ČOV, vnitřní kamenná schodiště ve dvoře, zahradní skleník, kamenné dlážděné zpevněné plochy průjezdu a ve dvoře, štěrková zpevněná plocha vnitřní komunikace, 2x zahradní lavice se stolem, dřevěný sušák na prádlo, zahradní rozvod silnoproudé elektroinstalace, okapový štěrkový a betonový okapový chodník, přípojky pitné vody, elektropřípojka, plynová přípojka PB, dešťová a splašková kanalizace). Venkovní úpravy na nezastavěných pozemcích zahrad a trvalých travních porostů jsou příslušenstvím domu č.p. 8 jsou součástí jeho ceny (mimo oceňované zvlášť - zahradní skleník, tlaková nádrž PB), zohledněno v obecné ceně celého domu, zvýšením základu pro výpočet o část A. Citace platného oceňovacího předpisu : § 10 Venkovní úprava (1) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo podle § 5, jsou-li s těmito stavbami společně užívány nebo tvoří-li jejich příslušenství, se zjistí podle odst. 1 nebo, s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11, zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 až 3,5 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 14 – % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím. Oceněno pouze dle administrativní ceny, věcná a výnosová hodnota není vypovídající (uvedeno pouze symbolicky), připočteno k věcné hodnotě a výnosové hodnotě domu.

4) Venkovní úpravy- část B. Ke hlavnímu stavebnímu objektu dvou částí domu náleží venkovní úpravy (oplocení pozemků - kovové drátěné pletivo na ocelové sloupky, dřevěné palisády a kamenná zeď u stodoly, dřevěný laťový na ocelové sloupky s podezdívkou, plotová kovová vrata s drátěnou výplní, plotová zeď uzavírající zadní pořadí dvora, plotová svlaková vrata v plotové zdi, plotová laťová vrátka a vrata (dálkové ovládání), ocelová nádrž na stlačený PB, plastová domovní ČOV, vnitřní kamenná schodiště ve dvoře, zahradní skleník, kamenné dlážděné zpevněné plochy průjezdu a ve dvoře, štěrková zpevněná plocha vnitřní komunikace, 2x zahradní lavice se stolem, dřevěný sušák na prádlo, zahradní rozvod silnoproudé elektroinstalace, okapový štěrkový a betonový okapový chodník, přípojky pitné vody, elektropřípojka, plynová přípojka PB, dešťová a splašková kanalizace). Venkovní úpravy na nezastavěných pozemcích zahrad a trvalých travních porostů jsou příslušenstvím domu č.p. 8 jsou součástí jeho ceny (mimo oceňované zvlášť - zahradní skleník, tlaková nádrž PB), zohledněna cena celého domu, zvýšením základu pro výpočet. Citace platného oceňovacího předpisu : § 10 Venkovní úprava (1) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo podle § 5, jsou-li s těmito stavbami společně užívány nebo tvoří-li jejich příslušenství, se zjistí podle odst. 1 nebo, s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11, zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 až 3,5 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím. Oceněno pouze dle administrativní ceny, věcná a výnosová hodnota není vypovídající (uvedeno pouze symbolicky), připočteno k celkové obecné ceně.


– 15 –

Oddíl 2 Nemovitosti na LV č.144 Příslušenství hlavních objektů č.p.8 - vedlejší objekty, studny, část venkovních úprav, stavební a zemědělské pozemky a trvalé porosty a závada-nájemní smlouva

Popisy objektů a) Objekty 1) Vedlejší objekt skladu Oceňovaná stavba je řadový zděný objekt zprava (bývalá hospodářská část), přistavěný k zadnímu štítu objektu obytné části B. a stodole s kotelnou. Je nepodsklepený, přístupný z vnitřního dvora (přes vlastní pozemky). Objekt je osazený na stavebním pozemku p.č.17, má jedno 1.NP bez upraveného podkroví, slouží jako příslušenství pensionu, hlavní stavební konstrukce, střecha s krovem a technické vybavení ve stavu provedení nutné celkové rekonstrukce nebo demolice a přestavby. Objekt je v neudržovaném stavu, stavební konstrukce jsou nadprůměrně opotřebované, s viditelnými statickými poruchami střechy a nosných konstrukcí - viz.foto. Předpokládají se kamenné základové pasy, svislé nosné konstrukce zděné, smíšené zdivo, omítka hrubá, z větší části opadaná, krov klasický sedlový vaznicový dřevěný - v místech propadlý, hladké keramické tašky na zničené dřevěné latě, klempířské prvky nejsou, není osazený bleskosvod. Jsou osazené dřevěná svlakové dveře, podlahy se předpokládají cihelná dlažba a klenuté stropy, bez technického vybavení, pouze provisorní elektroinstalace. Dispozice 1.NP : skladové prostory. Objekt je užívaný dle dostupných odhadnutých údajů cca 150 let, je příslušenstvím hlavního objektu, je oceněný jako vedlejší objekt, zastavěná plocha do 100 m 2.

2) Stodola-sklad a kotelna Hlavní stavba je zděný samostatný objekt bývalé stodoly, klasického historického dispozičního řešení, uzavírající zadní pořadí bývalé zemědělské usedlosti zprava s návazností na vedlejší stavbu bývalého hospodářského objektu, se vstupem a příjezdem ze dvora a zadní zahrady s návazností na štěrkem zpevněnou vnitřní komunikaci. Objekt je osazený na stavebním pozemku p.č.17, má jedno 1.NP bez upraveného podkroví, slouží jako příslušenství pensionu, hlavní stavební konstrukce a technické vybavení ve stavu provedení nutné opravy - zdivo, omítky, krov. Objekt je v současnosti v udržovaném stávajícím stavu, některé stavební konstrukce jsou nadprůměrně opotřebované, s viditelnými statickými poruchami některých nosných konstrukcí (nadvratové překlady a trámy- viz.foto. Předpokládají se kamenné základové pasy, svislé nosné konstrukce zděné, smíšené zdivo, režné keramické zdivo vestavby kotelny. Vnitřní omítka hrubá, venkovní hladká vápenná zčásti zvětralá ai opadaná, krov klasický sedlový vaznicový dřevěný - v místech poškozený, jsou osazené nové betonové tašky na dřevěné latě a klempířské prvky, není osazený bleskosvod. Jsou osazena oboustranná průjezdná dřevěná svlaková vrata a typové dveře kotelny, dřevěná střešní okna, nové komínové zdivo části kotelny, podlahy zčásti betonová mazanina, bez podhledu stropu, vestavba tvrdý strop, technické vybavení pro provoz kotelny a silnoproudá elektroinstalace. Dispozice 1.NP : skladové prostory a vestavěná kotelna. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 16 – Objekt je užívaný dle dostupných odhadnutých údajů cca 150 let, vestavba kotelny 15 let, je příslušenstvím hlavního objektu, oceněný jako budova, zastavěná plocha nad 100 m 2.

3) Kopaná studna 1 Kamenná kopaná studna roubená, nesloužící svému účelu zleva u hlavního vjezdu.

4) Kopaná studna 2 Kamenná kopaná studna roubená, sloužící svému účelu, osazená ve vnitřním dvoře.

5) Domácí ČOV, stavební část Plastová balená domácí ČOV, osazená zleva u pensionu, stavební část.

6) Domácí ČOV, technologická část Plastová balená domácí ČOV, osazená zleva u pensionu, technologická část.

7) Venkovní tlaková nádrž kapalného plynu Venkovní tlaková kovová nádrž plynu, osazená v zadní zahradě na p.č.167/1, kovová nosná konstrukce na betonové patky a štěrková plocha.

8) Zahradní skleník Kovový sedlový skleník na podezdívce, v zadní zahradě na p.č.167/1.

9) Trvalé porosty - smíšené dřeviny Z větší části okrasné listnaté a jehličnaté stromy a keře, zčásti ovocné, na nezastavěných částech pozemků, roztroušené, ošetřované, detailně nezjištěno, ocení se dle § 24, podílem z ceny pozemků, uvedeno pro věcnou úplnost, pro určení celkové obvyklé ceny jsou nepodstatné.

b) Pozemky 1) Pozemky stavební a zemědělské na LV č.144 Předmětem je zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví fyzické osoby - pozemků v k.ú. Prostřední Svince, obec Dolní Třebonín, okres Český Krumlov, vedené na LV č. 144. Jedná se o stavební pozemky p.č.17 a p.č.18, vedené v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemky p.č.167/1, 167/6 a 167/7, vedené v KN jako trvalý travní porost, ZPF s BPEJ a pozemky p.č.167/3 a 167/4, vedené v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ Pozemky jsou ve funkčním celku s obytnou částí a jsou jejím příslušenstvím, s možností oddělení zadní zahrady. Pozemky jsou dislokované dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, v centru zastavěné místní části obce u místní příjezdové komunikace, jsou přístupné příjezdovou zpevněnou a nezpevněnou místní komunikací, mají obslužnost inž. sítěmi, jsou svažité, nejsou v záplavovém území, příslušenstvím pozemků jsou ošetřované trvalé porosty na jejich nezastavěných částech. Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosté, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná nájemní smlouva.

c) Závady 1) Nájemní smlouva jako závada na domě čp.8 Výlučné vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci. Na domě č.p.8 vázne závada-nájemní smlouva pro nájemce Adama Nyklese, dle Nájemní smlouvy sjednané na dobu neurčitou mezi pronajímatelem Milanem Krausem a výše uvedeným nájemcem, ve výši 5.000,- Kč měsíčně, týká se bytu v 1.NP (blíže neurčených) - 2 obytných místností, kuchyňky, chodby, WC s vlastním vchodem pod uzavřením viz. přílohy.


– 17 –

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) A. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - levá část – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,061 Koeficient prodejnosti: 0,805 (Obchod) Podlaží: Název vrchní stavba 1 1.NP vrchní stavba 2.NP (podkroví) a zastřešení Součet:

Výška 4,50 m

Zastavěná plocha (40,57×8,91)+(5,50×3,52)

=

380,84 m2

40,57×8,91

=

361,48 m2 742,32 m2

= =

3,19 m 371,16 m2

=

1 713,77 m3

= =

657,89 m3 2 371,66 m3

1,82 m

6,32 m

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 1 4,50 × ((40,57×8,91)+(5,50×3,52) ) - 1.NP vrchní stavba 1,82 × 40,57×8,91 2.NP (podkroví) a zastřešení Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. 5. 6. 7.

Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů

Obj. podíl Hodnocení 6,30 % Podstandardní Standardní 15,00 % Podstandardní Standardní 8,20 % Standardní Podstandardní 6,10 % Standardní 2,70 % Standardní 0,60 % Podstandardní 7,10 % Standardní

Podíl 80 % 20 % 80 % 20 % 80 % 20 %


– 18 –

8. 9. 10. 11.

Název, popis Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře

Obj. podíl 3,20 % 3,10 % 2,80 % 3,80 %

12. Vrata 13. Okna

0,00 % 5,90 %

14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28.

3,30 % 4,90 % 5,80 % 0,30 % 3,30 % 3,20 % 0,30 % 2,20 % 1,80 % 4,30 % 1,40 % 4,40 % 0,00 % 0,66 % 0,53 %

Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 6,30 % × 80 % 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce –0,54 × 15,00 % × 80 % 3. Stropy –0,54 × 8,20 % × 20 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 0,60 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 3,20 % 11. Dveře 0,54 × 3,80 % × 30 % 13. Okna –0,54 × 5,90 % × 20 % 15. Vytápění 0,54 × 4,90 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,40 % 27. 0,54 × 0,66 % 28. 0,54 × 0,53 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Podíl Podstandardní Standardní Standardní Standardní 70 % Nadstandardní 30 % Neuvažuje se Podstandardní 20 % Standardní 80 % Standardní Nadstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se

1,0000 – – – – – + – + – – + + =

0,0272 0,0648 0,0089 0,0032 0,0173 0,0062 0,0064 0,0265 0,0030 0,0140 0,0036 0,0029 0,8944

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 710,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9378 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9583 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8944 Polohový koeficient K5: × 0,8500 × 2,0610 Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8050 2 884,50 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 2 371,66 m × 2 884,50 Kč/m3

=

6 841 053,27 Kč


– 19 – Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – podstandardní 80 % 150 / (150 + 75) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 6,30 % × 80 % × 0,46 / 0,8944 + 1. Základy včetně zemních prací – standardní 20 % 15 / (15 + 145) × 100 = 9,375 % 9,375 % × 6,30 % × 20 % / 0,8944 + 2. Svislé konstrukce – podstandardní 80 % 150 / (150 + 75) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 15,00 % × 80 % × 0,46 / 0,8944 + 2. Svislé konstrukce – standardní 20 % 60 / (60 + 100) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 15,00 % × 20 % / 0,8944 + 3. Stropy – standardní 80 % 150 / (150 + 70) × 100 = 68,182 % 68,182 % × 8,20 % × 80 % / 0,8944 + 3. Stropy – podstandardní 20 % 15 / (15 + 130) × 100 = 10,345 % 10,345 % × 8,20 % × 20 % × 0,46 / 0,8944 + 4. Krov, střecha – standardní 150 / (150 + 30) × 100 = 83,333 % 83,333 % × 6,10 % / 0,8944 + 5. Krytiny střech – standardní 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 2,70 % / 0,8944 + 6. Klempířské konstrukce – podstandardní 15 / (15 + 50) × 100 = 23,077 % 23,077 % × 0,60 % × 0,46 / 0,8944 + 7. Úprava vnitřních povrchů – standardní 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 7,10 % / 0,8944 + 8. Úprava vnějších povrchů – podstandardní 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 3,20 % × 0,46 / 0,8944 + 9. Vnitřní obklady keramické – standardní 15 / (15 + 20) × 100 = 42,857 % 42,857 % × 3,10 % / 0,8944 + 10. Schody – standardní 15 / (15 + 60) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 2,80 % / 0,8944 + 11. Dveře – standardní 70 % 15 / (15 + 60) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 3,80 % × 70 % / 0,8944 + 11. Dveře – nadstandardní 30 % 20 / (20 + 60) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 3,80 % × 30 % × 1,54 / 0,8944 + 13. Okna – podstandardní 20 % 80 / (80 + 15) × 100 = 84,211 % 84,211 % × 5,90 % × 20 % × 0,46 / 0,8944 + 13. Okna – standardní 80 % 15 / (15 + 54) × 100 = 21,739 % 21,739 % × 5,90 % × 80 % / 0,8944 +

1,728 %

0,132 %

4,115 %

1,258 %

5,001 %

0,087 %

5,683 %

0,906 %

0,071 %

2,977 %

0,617 %

1,485 %

0,626 %

0,595 %

0,491 %

0,511 %

1,147 %


– 20 – 14. Povrchy podlah – standardní 15 / (15 + 40) × 100 = 27,273 % 27,273 % × 3,30 % / 0,8944 15. Vytápění – nadstandardní 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 4,90 % × 1,54 / 0,8944 16. Elektroinstalace – standardní 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 5,80 % / 0,8944 18. Vnitřní vodovod – standardní 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 3,30 % / 0,8944 19. Vnitřní kanalizace – standardní 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 3,20 % / 0,8944 20. Vnitřní plynovod – standardní 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 0,30 % / 0,8944 21. Ohřev vody – standardní 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 2,20 % / 0,8944 22. Vybavení kuchyní – standardní 15 / (15 + 20) × 100 = 42,857 % 42,857 % × 1,80 % / 0,8944 23. Vnitřní hygienické vybavení – standardní 15 / (15 + 15) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 4,30 % / 0,8944 25. Ostatní – standardní 15 / (15 + 20) × 100 = 42,857 % 42,857 % × 4,40 % / 0,8944 27. – absolutní nadstandard 0 / (0 + 0) × 100 = 0,000 % 0,000 % × 0,66 % / 0,8944 28. – absolutní nadstandard 0 / (0 + 30) × 100 = 0,000 % 0,000 % × 0,53 % / 0,8944 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 6 841 053,27 Kč × 41,870 % Cena po odečtení opotřebení:

+

1,006 %

+

3,164 %

+

1,945 %

+

1,107 %

+

1,073 %

+

0,101 %

+

0,922 %

+

0,863 %

+

2,404 %

+

2,108 %

+

0,000 %

+ 0,000 % = 41,870 % – =

2 864 349,– Kč 3 976 704,27 Kč

A. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - levá část – zjištěná cena:

3 976 704,27 Kč

a.1.2) B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pravá část – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K2. domy vícebytové (netypové, dvoubytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 21 – Koeficient změny ceny stavby: 2,150 Koeficient prodejnosti: 0,843 (Bytové domy) Podlaží: Název vrchní stavba 1 1.NP spodní stavba 1 1.PP vrchní stavba 2.NP (podkroví) a zastřešení Součet:

Výška 3,20 m

Zastavěná plocha (25,13× 7,63)+(12,85×4,72)

=

252,39 m2

10,37×7,61

=

78,92 m2

(25,13× 7,63)+(12,85×4,72)

=

252,39 m2 583,70 m2

= =

3,01 m 194,57 m2

=

807,66 m3

=

173,61 m3

= =

777,37 m3 1 758,64 m3

2,20 m 3,08 m

8,48 m

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 1 3,20 × ((25,13× 7,63)+(12,85×4,72) ) - 1.NP spodní stavba 1 - 2,20 × 10,37×7,61 1.PP 3,08 × ((25,13× 7,63)+(12,85×4,72) ) vrchní stavba 2.NP (podkroví) a zastřešení Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře

12. Vrata 13. Okna 14. 15. 16. 17. 18. 19.

Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace

Obj. podíl Hodnocení Podíl 6,00 % Podstandardní 80 % Standardní 20 % 18,80 % Podstandardní 80 % Standardní 20 % 8,20 % Standardní 80 % Podstandardní 20 % 5,30 % Standardní 2,40 % Standardní 0,70 % Standardní 6,90 % Podstandardní 3,10 % Standardní 2,10 % Standardní 3,00 % Standardní 3,20 % Standardní 80 % Nadstandardní 20 % 0,00 % Neuvažuje se 5,40 % Podstandardní 20 % Standardní 80 % 3,10 % Standardní 4,70 % Nadstandardní 5,20 % Standardní 0,40 % Nevyskytuje se 3,30 % Standardní 3,20 % Standardní ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 22 –

20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28.

Název, popis Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 0,40 % 2,10 % 1,80 % 3,80 % 1,30 % 5,60 % 0,00 % 1,02 % 0,81 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 6,00 % × 80 % 2. Svislé konstrukce –0,54 × 18,80 % × 80 % 3. Stropy –0,54 × 8,20 % × 20 % 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 × 6,90 % 11. Dveře 0,54 × 3,20 % × 20 % 13. Okna –0,54 × 5,40 % × 20 % 15. Vytápění 0,54 × 4,70 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % 27. 0,54 × 1,02 % 28. 0,54 × 0,81 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se

1,0000 – – – – + – + – – + + =

0,0259 0,0812 0,0089 0,0373 0,0035 0,0058 0,0254 0,0040 0,0130 0,0055 0,0044 0,8627

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9539 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9977 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8627 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1500 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8430 2 553,59 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 758,64 m3 × 2 553,59 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – podstandardní 80 % 172 / (172 + 75) × 100 = 69,636 % 69,636 % × 6,00 % × 80 % × 0,46 / 0,8627 + 1. Základy včetně zemních prací – standardní 20 % 15 / (15 + 145) × 100 = 9,375 % 9,375 % × 6,00 % × 20 % / 0,8627 + 2. Svislé konstrukce – podstandardní 80 % 172 / (172 + 75) × 100 = 69,636 % 69,636 % × 18,80 % × 80 % × 0,46 / 0,8627 + 2. Svislé konstrukce – standardní 20 % 60 / (60 + 100) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 18,80 % × 20 % / 0,8627 +

=

4 490 845,52 Kč

1,782 %

0,130 %

5,584 %

1,634 %


– 23 – 3. Stropy – standardní 80 % 172 / (172 + 80) × 100 = 68,254 % 68,254 % × 8,20 % × 80 % / 0,8627 3. Stropy – podstandardní 20 % 15 / (15 + 130) × 100 = 10,345 % 10,345 % × 8,20 % × 20 % × 0,46 / 0,8627 4. Krov, střecha – standardní 172 / (172 + 30) × 100 = 85,149 % 85,149 % × 5,30 % / 0,8627 5. Krytiny střech – standardní 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 2,40 % / 0,8627 6. Klempířské konstrukce – standardní 15 / (15 + 50) × 100 = 23,077 % 23,077 % × 0,70 % / 0,8627 7. Úprava vnitřních povrchů – podstandardní 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 6,90 % × 0,46 / 0,8627 8. Úprava vnějších povrchů – standardní 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 3,10 % / 0,8627 9. Vnitřní obklady keramické – standardní 15 / (15 + 20) × 100 = 42,857 % 42,857 % × 2,10 % / 0,8627 10. Schody – standardní 15 / (15 + 60) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 3,00 % / 0,8627 11. Dveře – standardní 80 % 15 / (15 + 60) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 3,20 % × 80 % / 0,8627 11. Dveře – nadstandardní 20 % 20 / (20 + 60) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 3,20 % × 20 % × 1,54 / 0,8627 13. Okna – podstandardní 20 % 80 / (80 + 15) × 100 = 84,211 % 84,211 % × 5,40 % × 20 % × 0,46 / 0,8627 13. Okna – standardní 80 % 15 / (15 + 54) × 100 = 21,739 % 21,739 % × 5,40 % × 80 % / 0,8627 14. Povrchy podlah – standardní 15 / (15 + 40) × 100 = 27,273 % 27,273 % × 3,10 % / 0,8627 15. Vytápění – nadstandardní 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 4,70 % × 1,54 / 0,8627 16. Elektroinstalace – standardní 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 5,20 % / 0,8627 18. Vnitřní vodovod – standardní 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 3,30 % / 0,8627 19. Vnitřní kanalizace – standardní 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 %

+

5,190 %

+

0,090 %

+

5,231 %

+

0,835 %

+

0,187 %

+

1,380 %

+

1,348 %

+

1,043 %

+

0,695 %

+

0,593 %

+

0,286 %

+

0,485 %

+

1,089 %

+

0,980 %

+

3,146 %

+

1,808 %

+

1,148 %


– 24 – 30,000 % × 3,20 % / 0,8627 20. Vnitřní plynovod – standardní 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 0,40 % / 0,8627 21. Ohřev vody – standardní 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 2,10 % / 0,8627 22. Vybavení kuchyní – standardní 15 / (15 + 20) × 100 = 42,857 % 42,857 % × 1,80 % / 0,8627 23. Vnitřní hygienické vybavení – standardní 15 / (15 + 15) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 3,80 % / 0,8627 25. Ostatní – standardní 15 / (15 + 20) × 100 = 42,857 % 42,857 % × 5,60 % / 0,8627 27. – absolutní nadstandard 0 / (0 + 30) × 100 = 0,000 % 0,000 % × 1,02 % / 0,8627 28. – absolutní nadstandard 0 / (0 + 30) × 100 = 0,000 % 0,000 % × 0,81 % / 0,8627 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 4 490 845,52 Kč × 42,299 % Cena po odečtení opotřebení:

+

1,113 %

+

0,139 %

+

0,913 %

+

0,894 %

+

2,202 %

+

2,782 %

+

0,000 %

+ 0,000 % = 42,299 % – =

B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pravá část – zjištěná cena:

1 899 582,75 Kč 2 591 262,77 Kč

2 591 262,77 Kč

a.1.3) Venkovní úpravy-část A. – § 10 Ocenění Cena stavby: B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pra-

vá část Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav:

× =

Venkovní úpravy-část A. – zjištěná cena:

2 591 262,77 Kč 2,0 % 51 825,26 Kč 51 825,26 Kč

a.1.4) Venkovní úpravy- část B. – § 10 Ocenění Cena stavby: B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pra-


Venkovní úpravy- část B. – zjištěná cena:

× =

2 591 262,77 Kč 2,0 % 51 825,26 Kč 51 825,26 Kč


– 25 –

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) A. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - levá část 2) B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pravá část 3) Venkovní úpravy-část A. 4) Venkovní úpravy- část B.

6 841 053,27 Kč 4 490 845,52 Kč 51 825,26 Kč 51 825,26 Kč 11 435 549,31 Kč 11 435 550,– Kč

Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) A. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - levá část 2) B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pravá část 3) Venkovní úpravy-část A. 4) Venkovní úpravy- část B.

3 976 704,27 Kč 2 591 262,77 Kč 51 825,26 Kč 51 825,26 Kč 6 671 617,56 Kč 6 671 620,– Kč

Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) A. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - levá část Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

2 371,66 jedn. 62,00 jedn. 2 433,66 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 801.79 budovy pro společné ubytování a rekreaci ostatní 3 874,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 874,– Kč Jednotková cena: 2 433,66 jedn. × 4 200,– Kč/jedn. Cena stavby:

4 200,– Kč/jedn. 10 221 372,– Kč = 10 221 372,– Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 150 roků Opotřebení: 65,000 % Odpočet opotřebení: 10 221 372,– Kč × 65,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

6 643 891,80 Kč 3 577 480,20 Kč


– 26 –


3 577 480,20 Kč

a.2.2) B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pravá část Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

1 758,64 jedn. 42,00 jedn. 1 800,64 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 801.79 budovy pro společné ubytování a rekreaci ostatní 3 874,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 874,– Kč Jednotková cena: 1 800,64 jedn. × 4 200,– Kč/jedn. Cena stavby:

4 200,– Kč/jedn. 7 562 688,– Kč 7 562 688,– Kč

=

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 172 roků Opotřebení: 65,000 % Odpočet opotřebení: 7 562 688,– Kč × 65,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

4 915 747,20 Kč 2 646 940,80 Kč


2 646 940,80 Kč

a.2.3) Venkovní úpravy-část A. Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

1,00 jedn. 1,00 jedn. 2,00 jedn.

Ocenění: Jednotková cena: 2,00 jedn. × 300 000,– Kč/jedn. Cena stavby:

300 000,– Kč/jedn. =

600 000,– Kč 600 000,– Kč


– 27 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 81 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 81 / (81 + 40) = 66,942 % Odpočet opotřebení: 600 000,– Kč × 66,942 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

401 652,– Kč 198 348,– Kč


198 348,– Kč

a.2.4) Venkovní úpravy- část B. Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

1,00 jedn. 1,00 jedn. 2,00 jedn.

+ =

Ocenění: Jednotková cena: 2,00 jedn. × 150 000,– Kč/jedn. Cena stavby:

150 000,– Kč/jedn. =

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 81 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 81 / (81 + 40) = 66,942 % Odpočet opotřebení: 300 000,– Kč × 66,942 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

300 000,– Kč 300 000,– Kč

200 826,– Kč 99 174,– Kč


99 174,– Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) A. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - levá část 2) B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pravá část 3) Venkovní úpravy-část A. 4) Venkovní úpravy- část B. Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) A. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - levá část 2) B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pravá část 3) Venkovní úpravy-část A. 4) Venkovní úpravy- část B. Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

10 221 372,– 7 562 688,– 600 000,– 300 000,– 18 684 060,– 18 684 060,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

3 577 480,20 Kč 2 646 940,80 Kč 198 348,– Kč 99 174,– Kč 6 521 943,– Kč 6 521 940,– Kč

a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.3.1) A. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - levá část – § 3 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 28 –

Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,061 Průměrná výška podlaží (PVP): 3,19 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 371,16 m2 Obestavěný prostor: 2 371,66 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8944

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 710,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9378 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9583 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8944 Polohový koeficient K5: × 0,8500 × 2,0610 Koeficient změny cen staveb Ki: 3 583,24 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 371,66 m3 × 3 583,24 Kč/m3

=

8 498 226,98 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 150 roků Opotřebení: 65,000 % Odpočet opotřebení: 8 498 226,98 Kč × 65,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

5 523 847,54 Kč 2 974 379,44 Kč


2 974 379,44 Kč

a.3.2) B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pravá část – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K2. domy vícebytové (netypové, dvoubytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,150 Průměrná výška podlaží (PVP): 3,01 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 194,57 m2 Obestavěný prostor: 1 758,64 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8627

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) :

× × ×

2 150,– Kč/m3 0,9390 0,9539 0,9977 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 29 – Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8627 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1500 3 029,17 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 758,64 m3 × 3 029,17 Kč/m3

=

5 327 219,53 Kč


– =

3 462 692,69 Kč 1 864 526,84 Kč


1 864 526,84 Kč

a.3.3) Venkovní úpravy-část A. – § 10 Ocenění Cena stavby: B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pra-


× =


2 591 262,77 Kč 2,0 % 51 825,26 Kč 51 825,26 Kč

a.3.4) Venkovní úpravy- část B. – § 10 Ocenění Cena stavby: B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pra-


× =


2 591 262,77 Kč 2,0 % 51 825,26 Kč 51 825,26 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) A. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - levá část 2) B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pravá část 3) Venkovní úpravy-část A. 4) Venkovní úpravy- část B. Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) A. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - levá část 2) B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pravá část 3) Venkovní úpravy-část A. 4) Venkovní úpravy- část B. Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

8 498 226,98 Kč 5 327 219,53 Kč 51 825,26 Kč 51 825,26 Kč 13 929 097,03 Kč 13 929 100,– Kč

2 974 379,44 Kč 1 864 526,84 Kč 51 825,26 Kč 51 825,26 Kč 4 942 556,80 Kč 4 942 560,– Kč


– 30 –

a.4) Výnosová hodnota a.4.1) A. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - levá část Fiktivní a skutečný pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy ubytovac prostory Kč/rok c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná životnost Omezit životnost na T maximum 30 let Amortizace kapitaliC × iA ––––––––––– zovaná na zbytkovou (1+ iA)T – 1 životnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

742,00

550 000,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok

3 577 480,20 150 000,– 10 000,– 25 000,– 0,0300

roků

100

roků

30

Kč/rok

75 195,98

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

5 000,– 15 000,– 280 195,98 269 804,02

Kč

0,0700 3 854 340,–

a.4.2) B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pravá část Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem f) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 g) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy bytové prostory Kč/rok

254,00

230 000,–


– 31 –

h) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem i) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná životnost Omezit životnost na T maximum 30 let Amortizace kapitaliC × iA ––––––––––– zovaná na zbytkovou (1+ iA)T – 1 životnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR j) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok

2 646 940,80 50 000,– 10 000,– 10 000,– 0,0300

roků

100

roků

30

Kč/rok

55 636,74

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

2 000,– 15 000,– 142 636,74 87 363,26

Kč

0,0700 1 248 050,–

a.4.3) Venkovní úpravy-část A. Uvedeno symbolicky, metoda není vypovídající. Výpočet ceny výnosovým způsobem k) Výměry pronajímaných ploch: Ostatních plochy: m2 l) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Ostatní plochy Kč/rok Dosahované procento PP % pronajmutí Výnosy po korekci V = VC × PP / 100 Kč/rok m) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do pronajímatelKč ného stavu Jednorázové náklady NJ Kč celkem n) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota Kč

1,00

300 000,– 7,00 21 000,– 0,– 0,– 0,– 0,0700 300 000,–


– 32 –

a.4.4) Venkovní úpravy- část B. Uvedeno symbolicky, metoda není vypovídající. Výpočet ceny výnosovým způsobem o) Výměry pronajímaných ploch: Ostatních plochy: m2 p) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Ostatní plochy Kč/rok Dosahované procento PP % pronajmutí Výnosy po korekci V = VC × PP / 100 Kč/rok q) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do pronajímatelKč ného stavu Jednorázové náklady NJ Kč celkem r) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota Kč

Výnosové ceny objektů: 1) A. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - levá část 2) B. Stavební objekt bytového domu č.p. 8 - pravá část 3) Venkovní úpravy-část A. 4) Venkovní úpravy- část B. Výnosové ceny objektů činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

1,00

150 000,– 7,00 10 500,– 0,– 0,– 0,– 0,0700 150 000,–

3 854 340,– 1 248 050,– 300 000,– 150 000,– 5 552 390,– 5 552 390,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Vedlejší objekt skladu – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,831 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,487 (Inženýrské stavby)


– 33 – Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 13,76×6,72

=

3,95 m 92,47 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 3,95 × 13,76×6,72 stavba a zastřešení

=

365,25 m3

Obj. podíl 6,20 % 30,40 % 19,30 % 10,80 % 6,90 % 1,90 % 4,90 % 3,80 % 3,10 % 1,00 % 6,80 % 4,90 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní

Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,90 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 4,90 % 8. Schodiště –0,54 × 1,852 × 3,80 % 9. Dveře –0,54 × 3,10 % 10. Okna –0,54 × 1,00 % 11. Podlahy –0,54 × 6,80 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 4,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – =

0,0190 0,0265 0,0380 0,0167 0,0054 0,0367 0,0265 0,8312

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8312 × 0,8500 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,4870 900,19 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 365,25 m3 × 900,19 Kč/m3 Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 150 roků Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: 328 794,40 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Vedlejší objekt skladu – zjištěná cena:

=

328 794,40 Kč

– =

279 475,24 Kč 49 319,16 Kč 49 319,16 Kč


– 34 –

a.1.2) Stodola-sklad a kotelna – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Koeficient prodejnosti: 0,740 (Sklady) Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 10,61× 13,15+6,72×3,05

=

5,25 m 160,02 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

5,25 m 160,02 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 5,25 × (10,61× 13,15+6,72×3,05) stavba a zastřešení

=

840,09 m3

Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 % 0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní Standardní Nadstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra


– 35 – Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 13,20 % 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 13,80 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 2,90 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % 12. Vrata –0,54 × 3,00 % 13. Okna –0,54 × 3,40 % 14. Povrchy podlah –0,54 × 2,90 % 16. Elektroinstalace 0,54 × 5,80 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – + – – =

0,0713 0,1380 0,0157 0,0180 0,0162 0,0184 0,0157 0,0313 0,0040 0,0520 0,6820

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9612 × 0,7000 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: × 0,6820 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0950 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,7400 1 266,76 Kč/m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 840,09 m3 × 1 266,76 Kč/m3

=

1 064 192,41 Kč


– =

798 144,31 Kč 266 048,10 Kč

Stodola-sklad a kotelna – zjištěná cena:

266 048,10 Kč

a.1.3) Kopaná studna 1 – § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 2,00 m Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,313 Koeficient prodejnosti: 0,487 (Inženýrské stavby)

Ocenění: 2,00 m á 1 950,– Kč/m Základní cena:

+ =

3 900,– Kč 3 900,– Kč


– 36 – Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Studna neslouží trvale svému účelu Cena studny:

× × × × =

0,8500 2,3130 0,4870 0,2000 746,82 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 150 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 150 / (150 + 50) = 75,000 % Odpočet opotřebení: 746,82 Kč × 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

560,12 Kč 186,70 Kč

Kopaná studna 1 – zjištěná cena:

186,70 Kč

a.1.4) Kopaná studna 2 – § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 10,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,313 Koeficient prodejnosti: 0,487 (Inženýrské stavby)

Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 5,00 m á 3 810,– Kč/m 1 ks elektrické čerpadlo: Základní cena:

+ + + =

9 750,– 19 050,– 10 780,– 39 580,–

Kč Kč Kč Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena studny:

× × × =

0,8500 2,3130 0,4870 37 896,52 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 150 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 150 / (150 + 50) = 75,000 % Odpočet opotřebení: 37 896,52 Kč × 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

28 422,39 Kč 9 474,13 Kč 9 474,13 Kč

Kopaná studna 2 – zjištěná cena:


– 37 –

a.1.5) Domácí ČOV, stavební část – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.5.5.1. stavební část: 1 ks Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,314 Koeficient prodejnosti: 0,487 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 1 ks × 106 740,– Kč/ks Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

106 740,– Kč × × × =

0,8500 2,3140 0,4870 102 244,14 Kč


– =

30 673,24 Kč 71 570,90 Kč

Domácí ČOV, stavební část – zjištěná cena:

71 570,90 Kč

a.1.6) Domácí ČOV, technologická část – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.5.5.2. technologické vybavení: 1 ks Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,314 Koeficient prodejnosti: 0,487 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 1 ks × 43 600,– Kč/ks Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

43 600,– Kč × × × =

0,8500 2,3140 0,4870 41 763,58 Kč


– =

20 881,79 Kč 20 881,79 Kč

Domácí ČOV, technologická část – zjištěná cena:

20 881,79 Kč


– 38 –

a.1.7) Venkovní tlaková nádrž kapalného plynu – § 4 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ stavby: 2. Nádrže, jímky čistíren, zásobníky, jámy Objekt: Nádrže pozemní mimo nádrží odpadních vod Konstrukční charakteristika: kovová Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125232 Nádrže Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.1 nádrže, jímky, objekty čistíren odpadních vod pozemní Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Koeficient prodejnosti: 0,487 (Inženýrské stavby) Množství: 10,00 m3

Ocenění Základní jednotková cena: 7 300,– Kč/m3 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0950 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,4870 6 330,74 Kč/m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 10,00 m3 × 6 330,74 Kč/m3 Cena stavby:

= =

63 307,40 Kč 63 307,40 Kč


– =

18 992,22 Kč 44 315,18 Kč

Venkovní tlaková nádrž kapalného plynu – zjištěná cena:

44 315,18 Kč

a.1.8) Zahradní skleník – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 19.1. Skleníky z ocelových profilů se zasklením a základy: 24,00 m2 ZP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 127113 Skleníky pro pěstování rostlin Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,165 Koeficient prodejnosti: 0,487 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 24,00 m2 ZP × 2 050,– Kč/m2 ZP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

49 200,– Kč × × × =

0,8500 2,1650 0,4870 44 093,13 Kč


– 39 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 5 roků Předpokládaná další životnost: 25 roků Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 25) = 16,667 % Odpočet opotřebení: 44 093,13 Kč × 16,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Zahradní skleník – zjištěná cena:

7 349,– Kč 36 744,13 Kč 36 744,13 Kč

a.1.9) Trvalé porosty - smíšené dřeviny – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 2 1 500 m smíšené st. 17 0,065 134,4131 Kč 13 105,28 Kč 48 m2 smíšené st. 18 0,065 134,4131 Kč 419,37 Kč = 13 524,65 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem:

Trvalé porosty - smíšené dřeviny – zjištěná cena: Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Vedlejší objekt skladu 2) Stodola-sklad a kotelna 3) Kopaná studna 1 4) Kopaná studna 2 5) Domácí ČOV, stavební část 6) Domácí ČOV, technologická část 7) Venkovní tlaková nádrž kapalného plynu 8) Zahradní skleník 9) Trvalé porosty - smíšené dřeviny Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Vedlejší objekt skladu 2) Stodola-sklad a kotelna 3) Kopaná studna 1 4) Kopaná studna 2 5) Domácí ČOV, stavební část 6) Domácí ČOV, technologická část 7) Venkovní tlaková nádrž kapalného plynu 8) Zahradní skleník 9) Trvalé porosty - smíšené dřeviny Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

13 524,65 Kč

328 794,40 Kč 1 064 192,41 Kč 746,82 Kč 37 896,52 Kč 102 244,14 Kč 41 763,58 Kč 63 307,40 Kč 44 093,13 Kč 13 524,65 Kč 1 696 563,05 Kč 1 696 560,– Kč

49 319,16 Kč 266 048,10 Kč 186,70 Kč 9 474,13 Kč 71 570,90 Kč 20 881,79 Kč 44 315,18 Kč 36 744,13 Kč 13 524,65 Kč 512 064,74 Kč 512 060,– Kč


– 40 –

b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky stavební a zemědělské na LV č.144 – § 28, 29

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 36,57 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 212 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 212 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 20 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 80 % Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků + 20 % Úprava celkem: + 120 % ×

2,200

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Negativní účinky okolí Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)

0,930 2,131 0,843

Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 17 nádvoří zastavěná plocha a st. 18 nádvoří Součet:

– – –

5% 2% 7% × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 1 758 36,57 134,4131 2

48

36,57

134,4131

1 806

Parc. č. 167/1 167/3 167/4 167/6 167/7

6 451,83 242 750,06

§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – sousední k. ú. + 20 % Úprava celkem: + 20 % × Koeficient prodejnosti Kp: × Název trvalý travní porost zahrada zahrada trvalý travní porost trvalý travní porost Součet:

Cena [Kč] 236 298,23

Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 931 4,46 5,3520 716 4,46 5,3520 1 098 4,46 5,3520 220 4,46 5,3520 791 4,46 5,3520 3 756 2

Součet cen všech typů pozemků:

BPEJ 75201 75201 75201 75201 75201

=

1,200 1,000 Cena [Kč] 4 982,71 3 832,03 5 876,50 1 177,44 4 233,43 20 102,11 262 852,17 Kč

Pozemky stavební a zemědělské na LV č.144 – zjištěná cena:

262 852,17 Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 41 –

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky stavební a zemědělské na LV č.144 Popis polohy pozemku: Vhodná lokalita pro účel využití staveb, i pro trvalé a rekreační bydlení, s přiměřenou infrastrukturou a technickou vybaveností v místě. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost zahrada zahrada trvalý travní porost trvalý travní porost Výměra – celkem:

Parcelní číslo st. 17 st. 18 167/1 167/3 167/4 167/6 167/7 =

Výměra 1 758,00 m2 48,00 m2 931,00 m2 716,00 m2 1 098,00 m2 220,00 m2 791,00 m2 5 562,– m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 7 000 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 1 806,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 2 II. Intenzita využití pozemku 2 III. Dopravní relace k velkoměstu 2 IV. Obytný sektor 2 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod 3 Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (7 000 000,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:

2,20 1,00 0,00 3,20 1,96 %

× 1,96) / (100 – 1,96) 139 942,88 / (3 × 1 806,00) 25,83 × 5 418,00 25,83 × 0,15 3,87 × 144,00

139 942,88 25,83 139 942,88 3,87 557,28 25,26 140 500,16

Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce. technická vybavenost Cena po úpravě:

×

1,500 =

210 750,24 Kč


210 750,24 Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 42 –

b.3) Indexová metoda b.3.1) Pozemky stavební a zemědělské na LV č.144 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Vhodná lokalita pro účel využití staveb, i pro trvalé a rekreační bydlení, s přiměřenou infrastrukturou a technickou vybaveností v místě. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 17 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 36,57 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,780 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 28,52 2 Výměra pozemku: m 1 758,00 Cena pozemku 50 138,16 Kč zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 18 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 36,57 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,780 000 2 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m 28,52 Výměra pozemku: m2 48,00 Cena pozemku Kč 1 368,96 trvalý travní porost p.č.: 167/1 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 4,46 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,780 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 3,48 2 Výměra pozemku: m 931,00 Cena pozemku Kč 3 239,88 zahrada p.č.: 167/3 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 4,46 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 43 – Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku zahrada p.č.: 167/4 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku trvalý travní porost p.č.: 167/6 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku trvalý travní porost p.č.: 167/7 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

průměrná stavebně připravený pod 2 000 obyvatel obytné domy dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

1,00 1,50 0,40 1,30 1,00 1,00 0,780 000 3,48 716,00 2 491,68

Kč/m2

4,46


1,00 1,50 0,40 1,30 1,00 1,00 0,780 000 3,48 1 098,00 3 821,04

Kč/m2

4,46


1,00 1,50 0,40 1,30 1,00 1,00 0,780 000 3,48 220,00 765,60

Kč/m2

4,46


1,00 1,50 0,40 1,30 1,00 1,00 0,780 000 3,48 791,00 2 752,68

ZJC

ZJC

ZJC


– 44 –

Výsledná cena pozemků:

=

64 578,– Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce. technická vybavenost Cena po úpravě:

×

1,500 =

96 867,– Kč


96 867,– Kč

c) Závady c.1) Cenový předpis c.1.1) Nájemní smlouva jako závada na domě čp.8 – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Roční užitek vyplývající ze smlouvy : Roční užitek z břemene (U): Doba trvání závady (n): Hodnota závady : U × n

60 000,– Kč 5 roků 300 000,– Kč

Nájemní smlouva jako závada na nemovitosti povinného

×

–1

Hodnota závady :

=

–300 000,– Kč


– 45 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků

7 183 680,– Kč 262 850,– Kč

Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

7 446 530,– Kč 6 521 940,– Kč 4 942 560,– Kč 5 200 000,– Kč 210 750,– 96 870,– 200 000,– 5 400 000,– 5 552 390,– 5 476 200,– 5 476 200,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí, pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Prostřední Svince na LV č. 144, podle odborného odhadu znalce činí : 5,476.200,– Kč Cena slovy:pětmiliónůčtyřistasedmdesátšesttisícdvěstě Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Prostřední Svince na LV č. 144 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. V této souvislosti je odkazováno na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 22 Cdo 3924/2007, ve kterém stanovil Nejvyšší soud, jak se určuje obvyklá cena spoluvlastnického podílu při vypořádání podílového spoluvlastnictví. V tomto rozhodnutí uvedl, že základem pro stanovení přiměřené náhrady je obecná cena nemovitostí obvyklá v daném místě v době rozhodování, která představuje příslušný podíl z ceny, za niž by bylo reálně možné celou věc prodat. Při určení ceny pro účely dražby stejným způsobem bylo postupováno i při stanovení ceny spoluvlastnického podílu v exekuci, kde obvyklá cena je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě, které činí 2/3, resp. dokonce 1/2 výše výsledné ceny v případě dalších dražeb. Zákon o ocenění nemovitostí tzv. obvyklou cenou výslovně předpokládá jako podklad pro rozhodnutí o ceně, což je dáno požadavkem, aby ocenění co nejvíce odpovídalo ceně, za kterou lze předpokládat prodej konkrétní oceňované nemovitostí. To však nic nemění na tom, že určení ceny v exekučním řízení představuje jen východisko pro určení výše nejnižZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 46 – šího podání (§ 336e odst. 1 o.s.ř.) a částka, za kterou bude nemovitost v dražbě skutečně prodána (nejvyšší podání), resp. zda bude prodána, se ukáže až v samotné dražbě. Oceněním byla stanovena tzv. obvyklá cena podle zvláštního předpisu (§ 66 odst.6 zák.č. 120/2001 Sb.). Tímto zvláštním předpisem je ust. § 2 odst.1 zák.č. 151/1997 Sb., podle kterého se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku (kdy se zvažují všechny okolnosti mající na cenu vliv, aniž by se do její výše promítly vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo zvláštní obliby, které jsou příkladem uvedeny). Podle § 336a o.s.ř. pak podle výsledku ocenění a ohledání určí exekutor a) cenu nemovitosti a jejího příslušenství, b) cenu jednotlivých práv a pokračování 2 20Co 281/2012 závad s nemovitostí spojených, c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, d) výslednou cenu.

Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektů, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 47 – - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí (rodinných domů a stavebních pozemků) v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje). S použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných koncem roku 2012 a ze zjištěných údajů kupních cen koncem roku 2012, zveřejněných statistických údajů v 12.2012, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena v místě je cca o 7 % nižší, než je nabídka RK, prodejce vždy požaduje co nejvyšší cenu a cena nabízená zahrnuje i provisi pro RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s nedávno realizovanou cenou (místní informace) přibližně srovnatelného objektu v širší lokalitě - 6,5 mil. Kč. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti . Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, pokles stále trvá. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná - prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. „Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 48 – Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 zastavil a klesá. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost domu, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 85 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je vybavena některými inženýrskými sítěmi-kabelový elektrorozvod a TLF, veřejným rozvodem pitné vody, splaškové kanalizace a zemního plynu, příjezdové cesty jsou zpevněné a nezpevněné, nemovitosti jsou situované vedle místní komunikace obce a státní komunikace, v intravilánu místní části obce, mimo její obytné zóny, dobrý přístup k nemovitostem, příjezd do dvora-s možností parkování v průjezdu a na vlastním pozemku. - VEL F = obec je podle velikosti zařazena do obcí s počtem obyvatel do 1300, obec s dobrou dopravní dostupností a blízkou dostupností místní přiměřené a infrastruktury obce (obecní úřad, zastávka autobusu, hotel, obchod, zdravotní zařízení, pošta, nádraží ČD (2 km), nákupní střediska atd. v Českém Krumlově (6,5 km). - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční síť, zastávka autobusu a centrum místní části obce cca 50 m od domu, železniční stanice ČD (Holkov)v dopravní dostupnosti - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce Rájov, Kamenný Újezd, České Budějovice, Kaplice, Český Krumlov, Černá v Poš., Lipno. - nedaleká návaznost na cyklostezky a turistické trasy, vodácké středisko a kemp ve Zlaté Koruně s možností rekreačního a turistického vyžití v CHKO Blanský les a CHKO Šumava - stavby v obytné zóně typické jihočeské vesnice - dobrá dopravní dostupnost centra obce a okolních měst - dobrá zaměstnanost v dosahu dopravy ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 49 – - stavba s možností většího rozšíření - velký příslušné pozemky - možnost parkování OA na komunikaci před domem = slabé stránky - vnitřní komunikace, užívaná na základě ústní dohody (bez zřízení VB) jako příjezdová pro vlastníky domu č.p. 25 na p.č.91, LV č.333, viz. přílohy - nájemní smlouva jako závada na nemovitosti - právní vztahy ve vlastnictví - nemovitosti s potřebou dokončení celkové rekonstrukce (vedlejší objekty) Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při posledních záplavách v roce 2002 nebyla nemovitost zasažena záplavovou vlnou řeky Vltavy pod Lipnem ani řekou Malší. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihočeský kraj a přímo lokalitu poblíž obce, je stanovena 1. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Hlavní stavební objekt č.p. 8 : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. V současném stavu není vypovídající-nelze pronajmout. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemků zohledněna v konečné obvyklé ceně nemoZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 50 – vitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 450/2012 Sb. platné ke dni ocenění. Není známa platná a účinná cenová mapa. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů, není vypovídající. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Vychází z vlastní databáze znalce obchodovaných cen srovnatelných objektů a pozemků, případně z upravených nabídkových cen realitních kanceláří v regiónu na prodejní. Za tohoto předpokladu lze stanovit výši obvyklé ceny na trhu.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.


– 51 –

Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 10 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky přibližně srovnatelných nemovitostí, uveřejněné na internetu. Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné (jsou v lepším stavebně-technickém stavu). Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 5-8 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou ve výlučném vlastnictví. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobného předmětného objektu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména špatného stavebně-technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný nereagoval na písemnou výzvu, ale umožnil plnou místní prohlídku exteriérů a interiérů), byl umožněný přístup do exteriéru a interiérů všech objektů z volného okolního prostoru, s doplňujícími ústními informacemi povinného o stavebním a technickém provedením objektů. V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání interiéru hlavních objektů podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu nemovitostí jako takových a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. V úvahu byla vzata ta skutečnost, že některé oceňované nemovitosti (vedlejší objekt) jsou maximálně opotřebované, v předpokládaném a zjištěném špatném technickém stavu, mají podprůměrné parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí. Jinak prostory hlavních objektů (obytné a pensionu) je možné v současné době využívat ke standardnímu komerčnímu ZNALECKÝ POSUDEK Č.1141 - 06/13, 20.01.2013

– 52 – využití (pronájmu) a skladování, s potřebou dokončení celkové rekonstrukce, obnovy stavebních konstrukcí a technického vybavení vedlejšího objektu, s případnou potřebou nákladů na jeho demolici a odbourání. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou obce je docházková dostupnost místní infrastruktury a dopravy, lokalita je dobře technicky vybavená, s pěší dostupností autobusové a železniční dopravy a místní infrastruktury a v obci, s kompletní infrastrukturou v okolních městech. V současném stavu využitelná a pronajímatelná nemovitost v malebném prostředí jihočeské vesnice, s velkými okolními pozemky. Dle místních informací se zde konají svatební hostiny prakticky každý týden. Příjezdová objízdná cesta pro č.p. 24 a 25 mimo pozemky povinného je realizovaná obcí a je již před dokončením, není nutné dodatečně zřizovat věcné břemeno vstupu a jízdy po pozemku p.č.167/7. Nájemní smlouva na domě č.p.8 je vyčleněna jako závada zvlášť v bodě 2. a bodě 3., v obvyklé ceně v bodě 1. není zahrnuta. Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních a realizovaných cen v místě (viz.přílohy), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitostí, výše uvedeného komentáře a právního stavu, odhaduji obvyklou cenu podílu na nemovitostech pro potřebu exekučního řízení takto :

1. Obvyklá cena nemovitostí ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Prostřední Svince na LV č. 144, podle odborného odhadu znalce činí :

6,100.000,– Kč Cena slovy:šestmiliónůstotisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Prostřední Svince na LV č. 144, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny skutečnosti, ze kterých vyplývá (Smlouvy o pronájmu) závada na nemovitostech. Byly zjištěny písemné závazky ze smluvních ujednání, jejichž existenci doložil objednatel. Na domě č.p.8 vázne závada-nájemní smlouva pro nájemce Adama Nyklese, dle Nájemní smlouvy sjednané na dobu neurčitou mezi pronajímatelem Milanem Krausem a výše uvedeným nájemcem, ve výši 5.000,- Kč měsíčně, týká se bytu v 1.NP (blíže neurčeno) - 2 obytných místností, kuchyňky, chodby, WC s vlastním vchodem pod uzavřením - viz. přílohy. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2 určené v uvedené výši :

- 300.000,– Kč Cena slovy : třistatisíc Kč

3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Prostřední Svince na LV č. 144, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny skutečnosti, ze kterých vyplývá závada z nájemní smlouvy výše uvedené, které prodejem z dražby nezanikne.

- 300.000,– Kč Cena slovy : třistatisíc Kč


– 53 –

4. Existence kulturní památky u nemovitostí ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Prostřední Svince na LV č. 144 : na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Českých Budějovicích, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.

V Plzni, 20.01.2013 Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň


– 54 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1141 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 07/13 podle připojené likvidace.


– 55 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.

10 2 1 1 1 1 1 27 3 9

x x x x x x x x x x

A4 výpis z KN A4 kopie přehledné mapy A4 kopie katastrální mapy A4 kopie ortomapy A4 kopie fotomapy A4 kopie turistické mapy A4 kopie Nájemní smlouvy A4 fotodokumentace A4 prospekt A4 přibližně srovnatelné nemovitosti


Český Krumlov

Recommend Documents