ZNALECKÝ POSUDEK. JUDr. Vít Novozámský, soudní exekutor Bratislavská 73, Brno IČ:

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1741 – 471 / 2012 dle Usnesení č.j. 056 EX 1362/09-74

Objednavatel: Sídlo: IČ: Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail:

Exekutorský úřad Brno - město JUDr. Vít Novozámský, soudní exekutor Bratislavská 73, 602 00 Brno 18146937 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 056 EX 1362/09-74 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Vítem Novozámským dne 07.09.2012.

Posudek obsahuje:

38 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních, z toho jednou v el. podobě

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

17.10.2012

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 1741 – 471 / 2012

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ........................................................................................................................9 Vyhodnocení..............................................................................................................29

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................30

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................30

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................31

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 056 EX 1362/09-74: - stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na rodinném domě č.p. 227, část obce Vyžlovka, stojícím na pozemku parc.č. St. 575 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na pozemcích parc.č. St. 575 a 319/30, k.ú. Vyžlovka, obec Vyžlovka, zapsáno na LV č. 385, vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha - východ. Předmět ocenění: Hlavní stavba: rodinný dům č.p. 227 Příslušenství: vedlejší stavby: dřevěný přístřešek a pergola, obě na pozemku parc.č. 319/30 venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy, přípojky inž. sítí, trvalé porosty Pozemky parc.č. St. 575 a 319/30 Technický popis stavebních objektů, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 10.10.2012 bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z čelní (uliční) části. Povinná písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzala. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 17.10.2012, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 385, k.ú. Vyžlovka, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 07.09.2012 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 056 EX 1362/09-74 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 3



- Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické -

nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2012 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010

5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... čisté příjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

4



Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n q × ( q − 1) q n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

5



Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva

6



- soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům se zahradou, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



2

OCENĚNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Podsklepený, jednopodlažní rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Centrum obce Vyžlovka je ve vzdálenosti 200 m, do okrajových částí Hlavního města Prahy je vzdálenost 20 km. Přístup k objektu je možný přes vjezdovou bránu a brankou, oplocení je provedeno včetně zahrady. Inženýrské sítě: pravděpodobně je provedeno napojení na el. energii, vlastní vodovod, kanalizace je do jímky, plynovod není. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 55-60ti lety

Počet podlaží:

podsklepeno, 1 nadzemní podlaží

Základy:

betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúčinnou

Nosné konstrukce: zděné z cihel, podezdívka kamenná, nezatepleno Stropy:

dřevěné trámové

Střecha:

tvar stanový, krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry; částečně zkorodováno

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy:

vápenocementové omítky, místy opadané

Schody:

nejsou (jednopodlažní objekt)

Dveře:

dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné - prosklené; svlakové

Okna:

dřevěná špaletová, v suterénu dřevěná s jednoduchým zasklením

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina

Krytina střechy:

Vrata:

bonský šindel

nejsou

9



Vytápění:

ústřední do radiátorů, kotel je na tuhá paliva

Ohřev teplé vody:

zajišťován lokálním el. ohřívačem zásobníkovým

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů

WC splachovací oddělené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V), bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou (jednopodlažní objekt)

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii)

Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Pravděpodobná dispozice: 1.PP: chodba, schodišťový prostor, technické a skladové místnosti 1.NP: vstup, veranda, chodba, kuchyně, 3 místnosti, WC, koupelna

Konstrukční řešení a technické vybavení dřevěného přístřešku: Jedná se o velmi jednoduchou, nepodsklepenou dřevěnou stavbu, půdorysně ve tvaru písmene „L“, která je postavena v levé zadní části pozemku pac.č. 319/30. Nosné konstrukce jsou dřevěné trámové na zděných patkách, z větší části jednostranně obité prkny. Střecha je pultová s dřevěným krovem, krytina je živičná. Dveře jsou dřevěné. Podlahu tvoří betonová dlažba. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení.

Konstrukční řešení a technické vybavení pergoly: Pergola je postavena v pravé zadní části pozemku parc.č. 319/30. Konstrukce je dřevěná trámová na betonové podezdívce, ze zadní a jedné boční části jednostranně obitá. Půdorysně je objekt ve tvaru obdélníka. Střecha je pultová s dřevěným krovem, krytina je živičná. Ostatní technické vybavení chybí.

10



Srovnávací parametry: Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

643,40

99,00

163,40

Dřevěný přístřešek

83,20

39,60

35,60

Pergola

69,20

30,10

27,10

-

168,70

601,30

Název Rodinný dům č.p. 227

Pozemky

Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 428, z toho 228 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, ostatní v Říčanech 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství není 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo obtížně před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci žádné C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží jednopodlažní objekt 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno č.

11


25 26 27 28 29 30

Další možnosti ohrožení Příslušenství nemovitosti Možnosti dalšího rozšiřování Technická hodnota stavby Údržba stavby Pozemky celkem


velmi omezené až náhodné vhodné (identifikace viz výše) jsou (po vlastních pozemcích) viz níže průměrná 770 m2

Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitřních i venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci údržby. Oplocení je z převážné části tvořeno plotovými rámy na kovových sloupcích, vjezdová brána a vchodová branka jsou kovové. Vše je v horším technickém stavu.

Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na obnovu.

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 385 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

12



Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný dům, Kostelec nad Černými Lesy Rodinný dům o velikosti 3+1 po částečné rekonstrukci v centru Kostelce nad Černými Lesy. K dispozici garáž, dva sklepy, dílna, technická místnost. Dobrá dopravní dostupnost, veškerá občanská vybavenost v místě. Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 252 m2 Plocha užitná: 110 m2 Plocha pozemku: 1 582 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Elektřina: 400V Cena nabídková: 2 190 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář FUTURUM FINANCE, s.r.o. Přemyslovská 1939/28, 13000 Praha Tel.: 222 211 149 www.futurum-reality.cz

13



2) Rodinný dům, Svojetice Rodinný dům na vlastním pozemku, který je částečně podsklepen. V přízemí se nachází, koupelna s WC, kuchyň , obývací pokoj a ložnice. V patře se nachází ložnice a nedokončený velký pokoj. K domu náleží garáž včetně dílny. Dům je určen k rekonstrukci, má vlastní studnu, septik, topení na tuhá paliva nebo pomocí elektrického kotle. Na zahradě jsou ovocné a okrasné stromy. V místě je veškerá občanská vybavenost, klidná část obce. Dobré dopravní spojení do Prahy autobusem PID, nedaleko lesy. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 65 m2 Plocha užitná: 100 m2 Plocha pozemku: 362 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Cena nabídková: 2 200 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář MAXI REALITY, s.r.o. náměstí Jiřího z Poděbrad 1554/6, 13000 Praha Tel.: 222 222 602 www.maxireality.com

14



3) Rodinný dům, Kostelec nad Černými Lesy Rodinný dům v blízkosti centra města Kostelec nad Černými Lesy. Dispozičně je dům řešen jako 3+1. Při rozsáhlé rekonstrukci byla vyměněna střecha, okna, odpady, rozvody vody, komíny pro možnost změny vytápění. Bylo provedeno zateplení celého domu včetně fasády. Podlahy jsou pokryty dlažbou. Vytápění je zajištěno el. přímotopy s možností vytápění krbovými kamny. Voda je z městského vodovodu, odpady jsou svedeny do chemického septiku. Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Zástavba: Obytná Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 87 m2 Plocha pozemku: 216 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace, Septik Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Cena nabídková: 2 380 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář ATOM REALITY Politických vězňů 98, 28002 Kolín Tel.: +420 602 320 140 www.atomreality.cz

15



4) Rodinný dům, Černé Voděrady Zděný, z části podsklepený rodinný dům o dispozici 3+1 v rekreační oblasti Borka u Černých Voděrad na Praze východ. Dům prošel rozsáhlou rekonstrukcí v rozsahu: nová střecha včetně krovů a izolace, nová plastová okna a rozvody inženýrských sítí. Součástí rekonstrukce byla i renovace koupelny, která je vybavena masážním sprchovým koutem. K domu přiléhá garáž, zastřešená terasa s venkovní kuchyní a posezením, na pozemku vlastní studna s pitnou vodou a jímka odpadních vod. Vytápění zajišťují krbová kamna, ohřev vody - bojler. Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 76 m2 Plocha užitná: 107 m2 Plocha pozemku: 617 m2 Balkón: Ano Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Cena nabídková: 2 450 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář FinSense, s.r.o. Čermákova 1986, 27201 Kladno Tel.: 724 283 659 www.finsense.cz

16



5) Rodinný dům, Mnichovice Rodinný domek na okraji Mnichovic. Jedná se o zděnou stavbu vhodnou k rekonstrukci, v přízemí o dispozici 1+1+sanita. V podkroví lze využívat 2 pokoje a balkon. Do objektu je zaveden plyn a elektřina, voda je čerpána z vlastní studny. Odpadní vody jsou svedeny do septiku. Vytápění je řešeno radiátory napojenými na plynový kotel. Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 79 m2 Plocha užitná: 120 m2 Plocha pozemku: 859 m2 Cena nabídková: 2 490 000,- Kč

Zdroj: Mnichovická realitní kancelář, s.r.o. Masarykovo náměstí 35, 25164 Mnichovice Tele.: +420 323 640 672 www.mnichovicka-rk.cz

17



6) Rodinný dům, Kostelec nad Černými Lesy Samostatně stojící rodinný dům o velikosti 4+1 v klidné části v blízkosti centra města Kostelec nad Černými Lesy. Jedná se o nepodsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou plechem. Dům prošel v roce 2009 částečnou rekonstrukcí. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj a koupelna se sprchovým koutem a toaletou. V patře je ložnice, dva pokoje, chodba a balkon. V podkroví je prostorná půda. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží kůlna a zahrada s ovocnými stromy. Celá nemovitost je oplocena. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 176 m2 Plocha užitná: 110 m2 Plocha pozemku: 823 m2 Plocha zahrady: 647 m2 Rok rekonstrukce: 2009 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Cena nabídková: 2 849 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář Bart Reality, s.r.o. Vídeňská 153/119b, 61900 Brno Tel.: +420 725 800 801 www.bart-reality.cz

18



7) Rodinný dům, Kostelec nad Černými Lesy Rodinní dům o velikosti 4+1 se nachází v klidné části v Kostelci nad Černými lesy. V přízemí je kuchyň s jídelnou, toaleta a obývacím pokojem. V horním patře se nachází koupelna s vanou a WC. Dům je podsklepen, ve sklepě se nachází technická místnost s kotlem na tuhá paliva. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci a vodovod. Na pozemku se nachází kůlna. Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 50 m2 Plocha pozemku: 541 m2 Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 400V Cena nabídková: 2 890 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář Ypsilon reality s.r.o. Sokolská 1474/23, 12000 Praha Tel.: 222 524 916 www.yreality.cz

19



8) Rodinný dům, Tehovec Rodinný dům s malou provozovnou v obci Tehovec, nedaleko Mukařova, okres Praha – východ. Jedná se o rekonstruovaný rodinný dům, který má v přízemí obývací pokoj s krbem, kuchyň s jídelním koutem, koupelnu s WC a sprchovým koutem, zimní zahradu s výstupem na terasu a zahradu. V přízemí domu se nachází i místnost určená na provozovnu /kadeřnictví/. Provozovna má samostatný přístup z ulice, je vybavena WC a sprchovým koutem. Z obývacího pokoje jsou dřevěné schody do podkroví, kde je jeden velký pokoj a možnost stavebně dokončit druhý pokoj. Podkrovní pokoj má střešní okna. Rekonstruovaný rodinný dům má plechovou střechu, plastová okna, v obývacím pokoji je plovoucí podlaha, v kuchyni, chodbě a v koupelně dlažba. Zdrojem vody je obecní vodovod, dům je připojen na obecní kanalizaci. V obci Tehovec je k dispozici mateřská školka, škola, veškerá občanská vybavenost, v nedalekém Mukařově /cca 1 km/ pak vše ostatní. Nedaleko od rodinného domu /cca 2 minuty/ má stanici autobus MHD, který zajišťuje spojení s hlavním městem. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 110 m2 Plocha užitná: 75 m2 Plocha pozemku: 293 m2 Terasa: Ano Cena nabídková: 2 900 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Admiral Olbrachtova 1946/64, 14000 Praha Tel.: 244 401 475 www.re-max.cz/admiral

20



9) Rodinný dům, Kostelec nad Černými Lesy Rodinný dům o velikosti 4+1 v Kostelci nad Černými lesy po částečné rekonstrukci. Nová elektřina, nové WC, nová koupelna. Krb v obývacím pokoji. IS - elektřina, kanalizace, voda + vlastní studna. Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: V bloku Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 80 m2 Plocha zahrady: 620 m2 Voda: Místní zdroj Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Cena nabídková: 2 990 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz

21



10) Rodinný dům, Kostelec nad Černými Lesy Rodinný dům o velikosti 3+1 postavený v roce 1987, v původním stavu, kompletní občanská vybavenost. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 135 m2 Plocha užitná: 102 m2 Plocha pozemku: 1 091 m2 Plocha zahrady: 936 m2 Balkón: Ano Sklep: 26 m2 Parkovací stání: 1x Rok rekonstrukce: 1994 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Cena nabídková: 3 290 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz

22



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

Cena ke srovnání [Kč] 2 190 000 2 200 000 2 380 000 2 450 000 2 490 000 2 849 000 2 890 000 2 900 000 2 990 000 3 290 000

Index odlišnosti IO tech. stav a zdroj poloha velikost vybavenost 0,85 1,00 1,00 1,00 0,85 1,05 1,10 1,00 0,85 1,00 1,10 1,00 0,85 1,05 1,10 1,00 0,85 1,05 1,10 1,00 0,85 1,00 0,95 1,00 0,85 1,00 1,10 1,00 0,85 1,05 1,00 1,00 0,85 1,00 1,05 1,00 0,85 1,00 0,95 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kč] 1 861 500 2 159 850 2 225 300 2 405 288 2 444 558 2 300 568 2 702 150 2 588 250 2 668 575 2 656 675 10 2 401 271 2 400 000

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO

269 734 2 130 266 2 400 000 2 669 734

Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše.

23


2.2


Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

a) Rodinný dům č.p. 227 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Praha - východ Stáří stavby: 60 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 6 888,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.PP: 1.NP:

Zastavěná plocha 99,00 m2 99,00 m2

Obestavěný prostor: OP celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost

Konstrukční výška 2,00 m 3,60 m

643,40 m3

=

ZP1 = 99,00 m2 ZP = 198,00 m2

ZP / ZP1 = 2,00

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70

č. III III III II II II III III I III

Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,01 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00

II

0,00

II III

0,00 0,00

III

0,85

24



12 Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,70 = 0,571 i=1 Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8 Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,020 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba, obsazená nemovitost, trvalé pobyty, potenciální náklady na vyklizení či vystěhování, doba do výmazu omezení práv z LV 3 Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,850 i=1

č. III II III II III II III II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00

č.

Ti

I

-0,10

II

0,00

I

-0,05

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,571 * 1,020 * 0,850 = 0,495 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 6 888,- Kč/m3 * 0,495 = 3 409,56 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 3 409,56 Kč/m3 * 643,40 m3 = 2 193 710,90 Kč Rodinný dům č.p. 227 - zjištěná cena =

2 193 710,90 Kč

b) Dřevěný přístřešek - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Kód CZ - CC:

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

25



Název podlaží Dřevěný přístřešek:

Zastavěná plocha 39,60 m2

Konstrukční výška 2,10 m

Obestavěný prostor: OP celkem:

83,20 m3

=

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Obj. podíl Část Konstrukce, vybavení standardu [%] [%] 1. Základy S 12,20 100,00 2. Obvodové stěny P 31,00 100,00 4. Krov S 33,50 100,00 5. Krytina S 12,80 100,00 6. Klempířské konstrukce C 4,20 100,00 7. Úprava povrchů S 6,30 100,00 Součet upravených objemových podílů:

Koeficient 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Upravený obj. podíl 12,20 14,26 33,50 12,80 0,00 6,30 79,06 0,7906

Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 2,5610 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,7927 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

750,- Kč/m3 0,7906 0,8500 2,1030 1,7927

Základní cena upravená

=

1 900,13 Kč/m3

=

158 090,82 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 30 = 66,667 %

-

105 394,41 Kč

Dřevěný přístřešek - zjištěná cena

=

52 696,41 Kč

Plná cena:

83,20 m3 * 1 900,13 Kč/m3

c) Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 32.1. Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen Kód CZ - CC: 242 Plocha: 30,10 m2 26



Úprava koeficientu prodejnosti Kp § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 2,5610 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,7927 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 30,10 m2 * 1 450,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * *

43 645,- Kč 0,8500 2,3390 1,7927

Plná cena:

=

155 557,61 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 30 = 50,000 %

-

77 778,80 Kč

Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen - zjištěná cena

=

77 778,81 Kč

d) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 99,00

Zastavěná plocha a nádvoří St. 575 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 35,00

100 % 100 %

Cena [Kč] 3 465,3 465,-

+ * *

3 465,6 930,2,5610 2,1550 38 246,36

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Orná půda 319/30 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet

Výměra [m2] 671,00

Jedn. cena [Kč/m2] 35,00

100 % 100 %

Cena [Kč] 23 485,23 485,-

+

23 485,46 970,-

27



Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

* * *

0,4000 2,5610 2,1550 103 690,13

Pozemky - zjištěná cena

= 141 936,49 Kč

e) Rekapitulace ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a) Rodinný dům č.p. 227 = b) Dřevěný přístřešek = c) Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen = d) Pozemky =

2 193 710,90 Kč 52 696,41 Kč 77 778,81 Kč 141 936,49 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

2 466 122,61 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

2 466 120,- Kč

28



3

VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

2 400 000,- Kč

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

2 466 120,- Kč

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 2 400 000,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 činí tedy 2 400 000,- Kč × 1/6 = 400 000,- Kč

29



C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na rodinném domě č.p. 227, část obce Vyžlovka, stojícím na pozemku parc.č. St. 575 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na pozemcích parc.č. St. 575 a 319/30, k.ú. Vyžlovka, obec Vyžlovka, zapsáno na LV č. 385, vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha - východ včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

400 000,- Kč slovy: Čtyřistatisíc korun českých

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1741 – 471 / 2012 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 17.10.2012 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

30



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 385, k.ú. Vyžlovka, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 07.09.2012 3. Snímek katastrální mapy

31


Příloha: Fotodokumentace


Příloha: Fotodokumentace

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 07.09.2012 11:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 56 EX 1362/09 pro Soudní exekutor Novozámský Vít, JUDr.

Okres: CZ0209 Praha-východ

Obec: 533904 Vyžlovka

Kat.území: 789046 Vyžlovka

List vlastnictví: 385

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

Identifikátor

A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno-střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2 Klimtová Jana, Jánské Náměstí 139, 281 63 Kostelec nad Černými Lesy Vedralová Alena, Na Poštolce 227, Vyžlovka, 281 63 Kostelec nad Černými Lesy Vedralová Marta, Na Poštolce 227, Vyžlovka, 281 63 Kostelec nad Černými Lesy B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

St. 575 319/30

Způsob využití Způsob ochrany rod.dům

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Podíl

606021/1751

1/6

635523/2037

1/6

715414/0785

1/6

406212/467

3/6

Způsob využití

99 zastavěná plocha a nádvoří 671 orná půda

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Vyžlovka, č.p. 227

(St. = stavební parcela)

Způsob ochrany

zemědělský půdní fond

Na parcele St. 575

Povinnost k

o Nařízení exekuce

pověřený soudní exekutor: Pekárek Jan, Mgr., U stanice 11/4, Praha, 162 00 Praha 6 Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-19704/2011-702 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 79 EXE-1105/2011 -7 Městský soud v Brně ze dne 03.03.2011.; uloženo na prac. Brno-město Z-19704/2011-702 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6 Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-16724/2011-209 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751, Stavba: Vyžlovka, č.p. 227 Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-16724/2011-209 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751, Parcela: St. 575 Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-16724/2011-209 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751, Parcela: 319/30 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, kód: 209. strana 1


Okres: CZ0209 Praha-východ Kat.území: 789046 Vyžlovka

Obec: 533904 Vyžlovka List vlastnictví: 385

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Brno město 56 EX-1362/2009 -39 ze dne 01.06.2011. Z-16724/2011-209 o Nařízení exekuce Pověřený soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola, Husova 8a, 602 00 Brno Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-28371/2011-702 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 105 Nc-4404/2007 -3 Městský soud v Brně ze dne 03.09.2007.; uloženo na prac. Brno-město Z-28371/2011-702 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6 Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-22860/2011-209 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751, Stavba: Vyžlovka, č.p. 227 Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-22860/2011-209 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751, Parcela: St. 575 Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-22860/2011-209 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751, Parcela: 319/30 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-město 030 EX6833/2007 -44 ze dne 29.07.2011. Z-22860/2011-209 o Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 205,- Kč s příslušenstvím a náklady řízení - k podílu 1/6 Dopravní podnik města Brna,a.s., Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-25358/2011-209 Hlinky 64/151, Brno-střed střed - Zábrdovice, 602 00 Brno Pisárky, 656 46, RČ/IČO: 25508881 2, RČ/IČO: 606021/1751, Parcela: 319/30 Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-25358/2011-209 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751, Parcela: St. 575 Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-25358/2011-209 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751, Stavba: Vyžlovka, č.p. 227 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Brnoměsto 030 EX-6833/2007 -43 ze dne 29.07.2011. Právní moc ke dni 11.08.2011. Z-25358/2011-209 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, kód: 209. strana 2




V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

o Nařízení exekuce

pověřený soudní exekutor: Mgr. Zuzana Komínková, Exekutorský úřad Vyškov, Nádražní 7, Vyškov 682 01 Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-38293/2011-702 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 26 EXE-2133/2010 -9 Městský soud v Brně ze dne 18.08.2010.; uloženo na prac. Brno-město Z-38293/2011-702 Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 26EXE-2133/2010 -9 ze dne 18.08.2010. Právní moc ke dni 11.11.2011.; uloženo na prac. Brno-město Z-147/2012-702 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6 Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-31861/2011-209 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751, Parcela: 319/30 Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-31861/2011-209 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751, Stavba: Vyžlovka, č.p. 227 Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-31861/2011-209 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751, Parcela: St. 575 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Vyškov 114 Ex-1381/2010 -35 ze dne 21.11.2011. Právní moc ke dni 03.12.2011. Z-31861/2011-209 o Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 1.000,- Kč s příslušenstvím a náklady řízení k podílu 1/6 ANDRA AGENCY, s.r.o., Moutnice 319, Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-64/2012-209 664 55 Moutnice, RČ/IČO: 26974533 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751, Parcela: St. 575 Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-64/2012-209 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751, Stavba: Vyžlovka, č.p. 227 Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno- Z-64/2012-209 střed - Zábrdovice, 602 00 Brno 2, RČ/IČO: 606021/1751, Parcela: 319/30 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Vyškov 114 EX-1381/2010 -34 ze dne 21.11.2011. Právní moc ke dni 03.12.2011. Z-64/2012-209 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, kód: 209. strana 3




V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách D

Jiné zápisy - Bez zápisu

E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu


Listina o Dohoda o zřízení práva osobního užívání RII 119/1968

POLVZ:18/1971 Pro: Vedralová Marta, Na Poštolce 227, Vyžlovka, 281 63 Kostelec nad Černými Lesy

Z-12800018/1971-204 RČ/IČO: 406212/467

o Rozhodnutí o dědictví D 1316/1981

POLVZ:37/1982 Z-12800037/1982-204 Pro: Fuksová Marta, Cejl 519/51, Brno-střed - Zábrdovice, 602 00 RČ/IČO: 606021/1751 Brno 2 Vedralová Alena, Na Poštolce 227, Vyžlovka, 281 63 Kostelec 715414/0785 nad Černými Lesy Klimtová Jana, Jánské Náměstí 139, 281 63 Kostelec nad Černými 635523/2037 Lesy F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 319/30

BPEJ 52901

Výměra[m2] 671

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, kód: 209. Vyhotovil:

Vyhotoveno:

07.09.2012

11:38:40

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, kód: 209. strana 4

ZNALECKÝ POSUDEK. JUDr. Vít Novozámský, soudní exekutor Bratislavská 73, Brno IČ:

Recommend Documents