Znalec: Ing. Peter Villant, Hlavná 91, Balog nad Ipľom, ,

Znalec: Ing. Peter Villant, Hlavná 91, 991 11 Balog nad Ipľom, +421 948 161 064, [email protected], www.znalec.cc Zadávateľ: LICITOR group, a.s., Sládkovičova 6, 010 01 Žilina, IČO: 36 421 561, zapísaná v Obchodnom registri Okresného súdu Žilina, v odd.: Sa, vložka číslo 10476/L Číslo spisu (objednávky): 116/2015

ZNALECKÝ POSUDOK Číslo: 116/2015 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - byt č. 62 nachádzajúci sa na 6. poschodí v bytovom dome súpisné číslo 5164, vchod Korytnická 3. Bytový dom sa nachádza na pozemku parcela č. 616 na Korytnickej ulici, vedený na liste vlastníctva č. 4791, k. ú. Podunajské Biskupice, obec BA-m.č. Podunajské Biskupice, okres Bratislava II, pre účely výkonu záložného práva.

Počet listov (z toho príloh): 21 (9) Počet odovzdaných vyhotovení: 5

Znalec: Ing. Peter Villant

číslo posudku: 116/2015

I. UF VODNAF CI ASTI 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľností - byt č. 62 nachádzajúci sa na 6. poschodí v bytovom dome súpisné číslo 5164, vchod Korytnická 3. Bytový dom sa nachádza na pozemku parcela č. 616 na Korytnickej ulici, vedený na liste vlastníctva č. 4791, k. ú. Podunajské Biskupice, obec BA-m.č. Podunajské Biskupice, okres Bratislava II, vrátane príslušenstva a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu vo veľkosti 2162/100000 k celku, vedený na liste vlastníctva č. 4791, k. ú. Podunajské Biskupice, obec BA-m.č. Podunajské Biskupice, okres Bratislava II, pre účely výkonu záložného práva.

2. Účel znaleckého posudku: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby.

3. Dátum vyžiadania posudku:

14.7.2015

4. Dátum ku ktorému je vypracovaný znalecký posudok:

29.7.2015

5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1. Dodané objednávateľom: - Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku

5.2. Obstarané znalcom: - informatívny čiastočný výpis z listu vlastníctva č. 4791 zo dňa 10.8.2015 - informatívna kópia katastrálnej mapy zo dňa 10.8.2015 - fotodokumentácia bytového domu - potvrdenie o veku domu zo dňa 29.7.2015

6. Použitý právny predpis: - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty.

7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - Zákon č. 93/2006 Z.z. ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 382/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 490//2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 400/2006 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 491/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 626/2007 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 492/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 534/2008 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška 490/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 565/2008 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 491/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 492/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z.

Strana 2



- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 34/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška č. 491/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z.z. ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z.z. - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. - Zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam. - Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. - Zákon NR SR č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov. - Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 - Katastrálny portál na internete (www.katasterportal.sk) neboli vznesené

8. Osobitné požiadavky objednávateľa:

II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 1. Všeobecné údaje: Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dnu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. Východisková hodnota je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty.

1.1. Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie pre výpočet všeobecnej hodnoty. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 2. štvrťrok 2015.

1.2. Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti: Miestna obhliadka bola vykonaná 29.7.2015 bez prítomnosti majiteľa nehnuteľnosti. Byt nebol sprístupnený. Fotodokumentáciu súčasného stavu exteriéru bytového domu som vykonal dňa 29.7.2015.

1.3. Vlastnícke a evidenčné údaje:

Strana 3



Strana 4



1.4. Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutkovým stavom: Znalcovi boli poskytnuté vyššie uvedené pôvodné stavebno-právne doklady k ohodnocovanej nehnuteľnosti. Stavebno-technický stav nehnuteľnosti nebolo možné posúdiť. Na nehnuteľnosť sa neviažu žiadne iné ťarchy a iné záväzky znalcovi nie sú známe (okrem uvedených na liste vlastníctva).

1.5. Predmetom ohodnotenia sú nasledovné nehnuteľnosti: - byt č. 62 na 6. poschodí bytového domu súpisné číslo 5164 na ulici Korytnická, vchod č. Korytnická 3, na parcele č. 616 vrátane príslušenstva a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu vo veľkosti 2162/100000 k celku, vedený na liste vlastníctva č. 4791, k. ú. Podunajské Biskupice, obec BA-m.č. Podunajské Biskupice, okres Bratislava II

1.6. Nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: nie sú.

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Bytový dom súpisné č. 5164 Byt č. 62 POPIS Vzhľadom na skutočnosť, že byt nebol sprístupnený, nebolo možné overiť stavebnotechnický stav bytu, jeho vizuálny stav, opotrebovanosť a vybavenosť! Obytný dom súp. č. 5164 sa nachádza v meste Bratislava, mestská časť Podunajské Biskupice. Dom má 13 nadzemných podlaží. Prístup je z miestnej komunikácie, ktorá má bezprašnú povrchovú úpravu. Objekt je pripojený zriadenými prípojkami na rozvod miestnych sietí vody, kanalizácie, elektro, plynu a telekomunikácie. Byt č. 62 sa nachádza vo vchode č. Korytnická 3, na 6. poschodí. Pozostáva z troch obytných izieb s príslušenstva. Príslušenstvo tvoria predsieň, kúpeľňa, WC, kuchyňa, loggia.

Strana 5



ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

803 1 Domy obytné typové s celoštátne neunifikovanými konštrukč. sústavami (mimo sústav to ) 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy

PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet

Podlahová plocha [m2]

Izba 12,42

12,42

Izba 12,42

12,42

Izba 19,25

19,25

Kuchyňa 8,87

8,87

Predsieň 11,92

11,92

Kúpeľňa 2,57

2,57

WC 0,95

0,95

Vypočítaná podlahová plocha

68,40

Loggia 3,92

3,92

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet izieb:

RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 €/m2 kK = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) kCU = 2,281 kM = 1,05 3

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov

Cenový podiel RU [%] cpi

Koef. štand. ksi

Cenový podiel Úprava podielu hodnotenej cpi * ksi stavby [%]

Spoločné priestory 1

Základy vrát. zemných prác

5,00

1,00

5,00

4,63

2

Zvislé konštrukcie

18,00

1,00

18,00

16,70

3

Stropy

8,00

1,00

8,00

7,41

4

Schody

3,00

1,00

3,00

2,78

5

Zastrešenie bez krytiny

5,00

1,00

5,00

4,63

6

Krytina strechy

2,00

1,00

2,00

1,85

7

Klampiarske konštrukcie

1,00

1,00

1,00

0,93

8

Úpravy vonkajších povrchov

3,00

2,00

6,00

5,56

9

Úpravy vnútorných povrchov

2,00

1,00

2,00

1,85

10

Vnútorné keramické obklady

0,50

1,00

0,50

0,46

11

Dvere

0,50

1,80

0,90

0,83

12

Okná

5,00

1,50

7,50

6,95

13

Povrchy podláh

0,50

1,00

0,50

0,46

14

Vykurovanie

2,50

1,00

2,50

2,32

15

Elektroinštalácia

2,00

1,00

2,00

1,85

16

Bleskozvod

1,00

1,00

1,00

0,93

17

Vnútorný vodovod

2,00

1,00

2,00

1,85

Strana 6



18

Vnútorná kanalizácia

2,00

1,00

2,00

1,85

19

Vnútorný plynovod

1,00

1,00

1,00

0,93

20

Výťahy

2,00

1,00

2,00

1,85

21

Ostatné

2,00

2,00

4,00

3,71

Zariadenie bytu 22

Úpravy vnútorných povrchov

4,00

1,00

4,00

3,71

23

Vnútorné keramické obklady

1,00

1,00

1,00

0,93

24

Dvere

2,00

1,00

2,00

1,85

25

Povrchy podláh

2,50

1,00

2,50

2,32

26

Vykurovanie

2,50

1,00

2,50

2,32

27

Elektroinštalácia

3,00

1,00

3,00

2,78

28

Vnútorný vodovod

1,00

1,00

1,00

0,93

29

Vnútorná kanalizácia

1,00

1,00

1,00

0,93

30

Vnútorný plynovod

0,50

1,00

0,50

0,46

31

Ohrev teplej vody

2,00

1,00

2,00

1,85

32

1,00

2,00

1,85

1,00

4,00

3,71

34

Vybavenie kuchýň 2,00 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane 4,00 WC Bytové jadro bez rozvodov 4,00

1,00

4,00

3,71

35

Ostatné

2,50

1,00

2,50

2,32

Spolu

100,00

107,90

100,00

33

kV = 107,90 / 100 = 1,079 VH = RU * kCU * kK * kV * kM [€/m2] VH = 325,30 €/m2 * 2,281 * 0,939 * 1,0790 * 1,05 VH = 789,38 €/m2

Koeficient vplyvu vybavenosti: Východisková hodnota na MJ:

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov

Začiatok užívania V [rok]

Bytový dom súpisné č. 5164 Byt č. 62 1977

38

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

62

100

38,00

62,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet €/m2

Hodnota [€]

Východisková hodnota

789,38

68,4m2

53 993,59

Technická hodnota

62,00% z 53 993,59 €

*

33 476,03

Strana 7



3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností Obytný dom, v ktorom sa byt nachádza, je postavený v Bratislave mestskej časti Podunajské Biskupice na Korytnickej ulici, súpisné č. 5164. Dom bol vydaný do užívania v roku 1977. V okolí sa nachádza výborná občianska vybavenosť obchody, služby, materské škôlky, základné školy, zdravotné stredisko, pošta. K tomu prislúchajú parkovacie plochy a detské ihriská. Dostupnosť do centra mesta autom je do 15 minút. Zastávka miestnej dopravy (električky, autobusy) je do 5 minút pešo. V meste je vybudovaný verejný vodovod, kanalizácia, rozvod plynu, elektroinštalácia. Prístupová cesta je so spevneným povrchom. V meste Bratislave je dostatočná ponuka pracovných príležitostí.

b) Analýza využitia nehnuteľností Výlučne na bývanie.

c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou Vzhľadom na skutočnosť, že byt nebol sprístupnený, nebolo možné overiť stavebnotechnický stav bytu, jeho vizuálny stav, opotrebovanosť a vybavenosť! Okrem tiarch zapísaných na liste vlastníctva, žiadne iné riziká nie sú známe.

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Metóda polohovej diferenciácie spočíva v úprave technickej hodnoty bytu a východiskovej hodnoty pozemkov, pokiaľ sú súčasťou nehnuteľnosti, koeficientom polohovej diferenciácie vyjadrujúcim vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase. Technická hodnota bytu sa rovná jeho východiskovej hodnote zníženej o hodnotu vyjadrujúcu jeho opotrebenie. Pod východiskovou hodnotou sa pritom rozumie znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné rovnaký alebo porovnateľný byt nadobudnúť výstavbou v čase ohodnotenia na danom mieste. Pritom budem postupovať podľa Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Technická hodnota sa ďalej upraví o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase, ktoré sú obsiahnuté v koeficiente polohovej diferenciácie stanovenom podľa hodnoteného typu nehnuteľnosti a podľa jednotlivých vonkajších účinkov ovplyvňujúcich posudzovanú nehnuteľnosť. Koeficient polohovej diferenciácie sa vypočíta váhovým priemerom hodnotení 16 stanovených znakov posudzovanej nehnuteľnosti, ku ktorým sa priradí lineárne interpolovaná hodnota odhadnutého priemerného koeficientu polohovej diferenciácie v 5 kvalitatívnych triedach. Použitý koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 2.Q 2015 (2,281). Pre stanovenie všeobecnej hodnoty predmetu znaleckého posudku v súlade s charakterom nehnuteľnosti použijem v záujme dosiahnutia čo najvyššej objektivity metódu polohovej diferenciácie. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (1,500 + 3,000)

4,500

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

3,000

III. trieda

Priemerný koeficient

1,500

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,825

V. trieda

III. trieda - 90 % = (1,500 - 1,350)

0,150

Strana 8



Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo

Popis

Trieda

kPDI

Váha vI

Výsledok kPDI*vI

1

Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku II.

3,000

10

30,00

2

Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a II. vybraných sídlisk Súčasný technický stav bytu a bytového domu

3,000

30

90,00

II.

3,000

7

21,00

I.

4,500

5

22,50

V.

0,150

6

0,90

III.

1,500

10

15,00

4,500

8

36,00

1,500

6

9,00

I.

4,500

5

22,50

II.

3,000

9

27,00

III.

1,500

7

10,50

4,500

7

31,50

3,000

6

18,00

3,000

4

12,00

I.

4,500

5

22,50

V.

0,150

20

3,00

145

371,40

dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší

3

nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu 4

Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu

5

Príslušenstvo bytového domu

objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. bez príslušenstva 6

Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne

7

9

Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, I. nezamestnanosť do 5 % Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 III. bytov Orientácia obytných miestností k svetovým stranám

10

Umiestnenie bytu v bytovom dome

8

orientácia obytných miestností nad 65 % k JJZ - J - JJV byt v krajnej sekcii na 2-6 NP 11

Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov

12

15

Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do I. 5 minút Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť II. obchodov a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu význačné prírodné lokality, lesy, vodná nádrž, park, skanzen a II. pod. Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu

16

Názor znalca

13

14

tiché prostredie - bez poškodenia ovzdušia, vodných tokov veľmi problematický byt Spolu

VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 371,4/ 145

2,561

Všeobecná hodnota

VŠHB = TH * kPD = 33 476,03 € * 2,561

Strana 9

85 732,11 €



III. ZAF VER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory): Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie

85 732,11 €

Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

0,00 €

2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [€]

Stavby Bytový dom súpisné č. 5164 Byt č. 62

85 732,11

Spolu VŠH

85 732,11

Zaokrúhlená VŠH spolu Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: Slovom: Osemdesiatpäťtisícsedemsto Eur

85 700,00

85 700,00 €

3. MIMORIADNE RIZIKÁ Iné riziká ako uvedené ťarchy na liste vlastníctva, nie sú známe. Vzhľadom na skutočnosť, že byt nebol sprístupnený, nebolo možné overiť stavebnotechnický stav bytu, jeho vizuálny stav, opotrebovanosť a vybavenosť!

V Bratislave dňa 10.8.2015

Ing. Peter Villant

Strana 10



IV. PRIFLOHY 1. 0bjednávka na vypracovanie znaleckého posudku 2. Informatívny čiastočný výpis z listu vlastníctva č. 4791 zo dňa 10.8.2015 3. Informatívna kópia katastrálnej mapy zo dňa 10.8.2015 4. Potvrdenie o veku domu 5. Pôdorys bytu 6. Fotodokumentácia bytového domu

Strana 11



Strana 12



Strana 13



Strana 14



Strana 15



Strana 16



Strana 17



Strana 18



Strana 19



Strana 20



V. ZNALECKAF DOLOZI KA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky v odbore Stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností a pozemné stavby, evidenčné číslo znalca : 914920. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 116/2015 znaleckého denníka č. 3. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 116/2015.

Ing. Peter Villant znalec

Strana 21

Znalec: Ing. Peter Villant, Hlavná 91, Balog nad Ipľom, ,

Recommend Documents