Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5910 – 140/2015
o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku parcelní číslo st. 1889, jehož součástí je rodinný dům čp. 441 včetně příslušenství a pozemků dle LV č. 1804 v katastrálním území Hovězí, obci Hovězí, okrese Vsetín
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Suchánek Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Vysočany Č.j. 085 EX 12683/2012
Účel posudku:
ocenění nemovitých věcí v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 21.7. 2015 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 24. července 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován jako podklad k exekučnímu řízení č.j. 085 EX 12683/2012. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovitých věcí ve vlastnictví povinného se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovitých či movitých věcí, které byly vlastníkem věci hlavní určeny, aby s nimi byly užívány….“ Předmětem ocenění jsou nemovité věci – pozemek parcelní číslo st. 1889 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 441 a pozemky parcelní číslo st. 250 – zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, parcelní číslo 310 – trvalý travní porost, parcelní číslo 313/1 - zahrada, parcelní číslo 313/2 - zahrada, parcelní číslo 313/3 - zahrada, parcelní číslo 313/4 - zahrada, parcelní číslo 317/1 – zahrada, parcelní číslo 601 – trvalý travní porost, parcelní číslo 603 – trvalý travní porost, parcelní číslo 604 – ostatní plocha, neplodná půda, parcelní číslo 650 – trvalý travní porost, parcelní číslo 656/1 – trvalý travní porost, parcelní číslo 656/2 – trvalý travní porost, parcelní číslo 656/3 – trvalý travní porost, parcelní číslo 658/1 – lesní pozemek, parcelní číslo 658/2 – ostatní plocha, neplodná půda, parcelní číslo 659 – trvalý travní porost, parcelní číslo 662 – ostatní plocha, neplodná půda, parcelní číslo 664 – trvalý travní porost a parcelní číslo 15512 – ostatní plocha, ostatní komunikace v katastrálním území Hovězí, obec Hovězí, okres Vsetín.
2. Informace o nemovitosti: Adresa nemovitostí Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : : :
756 01 Hovězí, č.p. 441 Zlínský Vsetín Hovězí Hovězí
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti:
Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 21. července 2015 znalcem za účasti povinného, který poskytl informace o stavbách zjištěných na pozemcích.
4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) 6)
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Hovězí, LV č. 1804 ze dne 20.7.2015 Kopie katastrální mapy bez identifikace Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění dne 21. července 2015, fotodokumentace Mapa města a okolí Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů.
5. Použitá literatura:
1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 4) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999
6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby.
-2-
Při ocenění nemovitostí je podkladem pro stanovení obvyklé ceny jednak: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Stavba není dokončená, nelze ji užívat, metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen.
7. Vlastnické a evidenční údaje:
Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 1804 jsou
paní Jana Múdrá, narozena dne 3.2.1975 bytem 756 02 Huslenky, č.p. 515 a pan Jan Múdrý, narozen dne 9.2.1974 bytem 756 01 Hovězí, č.p. 441 vlastníky (SJM) oceňovaných nemovitých věcí – pozemku parcelní číslo st. 1889 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 110,0 m2, jehož součástí je rodinný dům čp. 441 a pozemků parcelní číslo st. 250 – zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště o výměře 1256,0 m2, parcelní číslo 310 – trvalý travní porost o výměře 220,0 m2, parcelní číslo 313/1 - zahrada o výměře 1136,0 m2, parcelní číslo 313/2 - zahrada o výměře 685,0 m2, parcelní číslo 313/3 - zahrada o výměře 626,0 m2, parcelní číslo 313/4 - zahrada o výměře 121,0 m2, parcelní číslo 317/1 – zahrada o výměře 796,0 m2, parcelní číslo 601 – trvalý travní porost o výměře 363,0 m2, parcelní číslo 603 – trvalý travní porost o výměře 2759,0 m2, parcelní číslo 604 – ostatní plocha, neplodná půda o výměře 266,0 m2, parcelní číslo 650 – trvalý travní porost o výměře 5111,0 m2, parcelní číslo 656/1 – trvalý travní porost o výměře 1806,0 m2, parcelní číslo 656/2 – trvalý travní porost o výměře 3928,0 m2, parcelní číslo 656/3 – trvalý travní porost o výměře 4786,0 m2, parcelní číslo 658/1 – lesní pozemek o výměře 814,0 m2, parcelní číslo 658/2 – ostatní plocha, neplodná půda o výměře 1107,0 m2, parcelní číslo 659 – trvalý travní porost o výměře 734,0 m2, parcelní číslo 662 – ostatní plocha, neplodná půda o výměře 522,0 m2, parcelní číslo 664 – trvalý travní porost o výměře 1654,0 m2 a parcelní číslo 15512 – ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 150,0 m2 v katastrálním území Hovězí, obec Hovězí, okres Vsetín.
8. Přírodní katastrofy:
V lokalitě nehrozí sesuvy půdy, svah nad domem je zajištěný a ustálený. Lokalita se nenachází v žádném známém záplavovém území.
9. Radonové riziko:
Vzhledem k tomu, že se jedná o novostavbu, bylo projednání radonového rizika součástí stavebního řízení. Dle orientační mapy radonového indexu pro lokalitu Hovězí lokalita náleží do I. kategorie – nízký radonový index. -3-
10. Věcná břemena, zátěže:
Věcná břemena se k oceňovanému majetku neváží. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitých věcí dle tohoto posudku nepromítají.
11. Základní popis:
Vesnice Hovězí je součástí okresu Vsetín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Vsetín. Obec Hovězí se rozkládá asi sedm kilometrů jihovýchodně od Vsetína. Počet trvale žijících osob této středně velké obce je 2382 obyvatel (Malý lexikon obcí 2014). Protéká zde řeka Vsetínská Bečva. Obec je vzdálená přibližně 9 km od slovenských hranic. Místní i přespolní děti naleznou v obci základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou chodit do školy mateřské. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Hovězí má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad a obchod se základním sortimentem. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Vesnice Hovězí leží v průměrné výšce 385 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 2211 ha, z toho orná půda zabírá pouze osm procent. Lesy rostou asi na jedné polovině katastrálního výměru obce. Značnou část katastrální výměry tvoří trvalé travní porosty. Oceňovaný soubor nemovitostí, rozestavěný rodinný dům včetně dalších staveb tvořících jeho příslušenství, stojí na stavebním pozemku, předmětem ocenění jsou i zahrady, trvalých travní porost a ostatní plochy. Na přilehlých pozemcích byly znalcem při místním šetření zjištěny dvě vedlejší stavby neevidované v katastru nemovitostí. Soubor objektů se nachází v oblasti zastavěné samostatnými rodinnými domy. Příjezd k objektu je po zpevněné, šotolinové, komunikaci ve vlastnictví obce. Stavba evidovaná na LV č. 1804 jako rodinný dům vznikla přestavbou a rozšířením starého rodinného domu, jehož některé konstrukce jsou součástí objektu nového. Vedlejší stavby byly vybudovány v posledních pěti létech, rovněž nejsou zcela dokončené a jejich zásadním problémem je chybějící legitimita a legalita. Soubor posuzovaných staveb a pozemků leží přibližně 1,5 km od centra obce Hovězí. Dopravní dostupnost Objekt je dopravně dostupný po místní zpevněné komunikace ve vlastnictví obce, parkování je možné jak na zpevněných plochách na pozemcích vlastníka, tak také v garážovém stání v jedné z vedlejších staveb. Obec Hovězí je s okolními městy a obcemi spojená sítí silnic. Dopravu do obce zajišťují spoje ČSAD a vlaky. Zastávka autobusu je v docházkové vzdálenosti od domu, vlaková stanice se pak nachází od domu ve vzdálenosti přibližně 1,5 km v centru obce Hovězí. Účel využití Stavba hlavní čp. 441í je vedená ve veřejném seznamu jako rodinný dům, původní objekt byl však přestavěn a v současné době dům není možné užívat k trvalému bydlení z důvodu jeho nedokončenosti. Chybí nejenom napojení na inženýrské sítě ale i vybavení stavby – prvky PSV. Pozemky Předmětem ocenění je pozemek, na kterém stojí rozestavěný rodinný dům, plochy zemědělské zahrady, trvalý travní porost, les a ostatní plochy. Plocha evidovaná jako ostatní plocha, ostatní komunikace je ve skutečnosti neplodnou půdou, parcela je vklíněná mezi zahradami a jako komunikace neslouží již více jak padesát let.
Pozemky dle LV č. 1804 mají nadstandardní plochu. Parcely evidované na LV jsou užívány v souladu s evidencí.
-4-
Kopie katastrální mapy
Celkový pohled na všechny pozemky zapsané na LV č. 1804, k.ú. Hovězí, obec Hovězí, okres Vsetín .
Plochy trvalého travního porostu parcelní číslo 601, 603, 656/1, 656/2, 656/3, 659 a 664, lesni pozemek parcelní číslo 658/1 a pozemky ostatní plochy, neplodné půdy parcelní číslo 604, 658/2 a 662 v katastrálním území a obci Hovězí, okres Vsetín tvoří souvislou plochu.
-5-
Samostatně ležící pozemek parcelní číslo 650 – trvalý trvavní porost v k.ú. a obci Hovězí, okres Vsetín.
Obsah ocenění:
a) § 4 stavební pozemky parcelní číslo st. 1889 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemky parcelní číslo st. 250, 313/3 v jednotném funkčním celku v katastrálním území a obci Hovězí, okres Vsetín. b) § 6 zemědělské pozemky a neplodná půda parcelní číslo 310, 313/1, 313/2, 313/4, 317/1, 601, 603, 604, 650, 656/1, 656/2, 656/3, 658/2, 659, 662, 664 a 15512 v katastrálním území a obci Hovězí, okres Vsetín. c) § 7 lesní pozemek parcelní číslo 658/1 v katastrálním území a obci Hovězí, okres Vsetín. d) § 13 rozestavěná stavba umístěná na pozemku parcelní číslo st. 1889 – zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území a obci Hovězí, okres Vsetín. e) § 16 vedlejší stavba zjištěná na pozemku parcelní číslo 313/1 v k.ú. a obci Hovězí, okres Vsetín. f) § 12 budova zjištěná na pozemku parcelní číslo st. 250 v katastrálním území a obci Hovězí, okres Vsetín.
12. Popis objektů: a) § 4 stavební pozemky parcelní číslo st. 250, st. 1889, 313/3 v jednotném funkčním celku v katastrálním území a obci Hovězí, okres Vsetín.
Jedná se o pozemek stavební umístěný pod stavbou hlavní a pozemky evidované jako zahrada, trvalý travní porost popřípadě ostatní plocha, ostatní komunikace, které tvoří zahradu kolem rozestavěné nemovitosti. Pozemky tvoří jednotný funkční celek. Plocha je rovinná, na pozemcích se vyskytují venkovní úpravy – zpevněné plochy, opěrné zdi, které budou oceněny samostatně dle § 18 odstavce 2). Možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci, není zde zpracovaná cenová mapa stavebních pozemků.
b) § 6 zemědělské pozemky a neplodná půda p.č. 310, 313/1, 313/2, 313/4, 317/1, 601, 603, 604, 650, 656/1, 656/2, 656/3, 658/2, 659, 662, 664 a 15512 v katastrálním území a obci Hovězí, okres Vsetín.
Pozemky louk tvoří s výjimkou jednoho (parcelní číslo 650) souvislý celek, rozsáhlé pastviny leží západně od zastavěné části obce Hovězí. Druhou skupinu v tomto oddíle oceňovaných parcel tvoří plocha navazující na stavební parcely v blízkosti rozestavěného RD. Některé části pozemků trvalého travního porostu, vlastníkem pronajímaných jako pastviny (není uvedeno ve veřejném registru půdy) a i části pozemků ostatních ploch, neplodné půdy jsou zarosteny náletovými dřevinami. Pozemky jsou svažité s orientací k východu, popřípadě západu. Většina pozemků je přístupná z nezpevněné komunikace ve vlastnictví obce Hovězí.
-6-
c) § 7 lesní pozemek parcelní číslo 658/1 v katastrálním území a obci Hovězí, okres Vsetín. Lesní pozemek leží jako zalesněný pruh mezi pozemky trvalého travního porostu. Na parcele se nachází vzrostlé, původně náletové dřeviny bez většího hospodářského významu. Jedná se o jakýsi remízek uprostřed louk.
d) § 13 RD čp. 441 - rozestavěná stavba na pozemku parcelní číslo st. 1889 – zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území a obci Hovězí, okres Vsetín.
Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 411 v katastrálním území a obci Hovězí. Rozestavěná stavba splňuje všechny požadavky dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, § 3 - členění staveb jako stavba objektu určeného k bydlení resp. rodinného domu. Rozestavěný rodinný dům je realizován v rámci rozšíření původního RD č.p. 411 staršího 80-ti let, tj. byly zachovány jen některé části původní stavby – část základů a některé nosné stěny. V úrovni 1. NP. byly rozšířeny základy a tedy zastavěná plocha a byl zvětšen sklepní prostor. Dále bylo nad menší části půdorysu vybudováno druhé 2.NP, část stavby bude mít využívané podkroví. Objekt je zděný, s příčným stěnovým systémem, tl. zdiva 400 mm, převážně užity plynosilikátové tvárnice. Celý objekt je zateplen vnějším kontaktním zateplovacím systémem, tloušťka izolace je 120 mm. Vodorovné nosné konstrukce jsou nad 1.PP a 1.NP železobetonové, nad 2.NP pak dřevěné trámové. Objekt je zastřešen dřevěným krovem, který je rovněž tepelně izolován mezi krokvemi. Ve všech nadzemních podlažích jsou plánovány podhledy ze sádrokartonových desek. Vstupní dveře do domu jsou původní dřevěné, ostatní dveře stavby chybí a to včetně zárubní. Okna plastová, chybí část poprsníků. Dispozičně objekt bude obsahovat byt velikosti 6 + 1 se dvěma koupelnami a zdvojeným WC. V prvním nadzemním podlaží se za zádveřím nachází hlavní chodba se schodištěm, ze které je přístup do prvního podzemního podlaží, koupelny se samostatným WC, šatny a kuchyně propojené s obývacím pokojem. Z obývacího pokoje je přístupná terasa přes francouzské okno, terasa je zastřešena přesahem střechy domu. První nadzemní podlaží je realizováno v úrovni hrubé stavby s částečnými rozvody instalací a omítkami. V prvním podzemním podlaží najdeme čtyři místnosti určené pro skladování, v jedné se nachází čerpadlo od studny na užitkovou vodu, v další se v budoucnu má nacházet hlavní uzávěr vody. V druhém nadzemním podlaží dále nalezneme chodbu, ze které je přístupná koupena s WC, ložnice se šatnou a dva obytné pokoje. V podkroví bude hala, ze které jsou přístupné dva podkrovní pokoje. Místy chybí podhledy, všude chybí nášlapné vrstvy, hotová je pouze dlažba v ložnici, vnitřní dveře a kompletní vybavení koupelny včetně obkladů a vybavení kuchyně zcela chybí. Dokončeny jsou základy, obvodové stěny, krov, krytina, částečně podhledy, částečně tepelné izolace, osazeny jsou výplně otvorů ve vnějších stěnách. Podrobný výpis dokončených konstrukcí viz. specifikace v tabulce u ocenění stavby hlavní. Kolem stavby hlavní se nachází pozemek zahrady. Venkovní úpravy nejsou dokončeny, chybí přípojky inženýrských sítí vyjma stavební přípojky elektro stavební a napojení na studnu s užitkovou vodou. Vytápění chybí, vnitřní rozvody vody a kanalizace v objektu jsou realizovány jen v úrovni trubkových systémů ve stěnách. Dům v místě lze napojit na všechny inženýrské sítě včetně plynu.
Oceňovaný objekt bude obsahovat jednu bytovou jednotku typu 6 + 1 se zdvojeným sociálním zázemím a sklepy. Příslušenství stavby, mimo stavební přípojky elektrické energie a provizorních zpevněných ploch není realizováno. Při prohlídce na objektu byly zjištěny následující vady a nedodělky:
Jedná se o rozestavěnou stavbu. Realizované jsou jen hlavní konstrukce, z konstrukcí PSV zde najdeme okna, klempířské konstrukce, tepelnou izolaci krovu, kontaktní zateplení domu, částečně podhledy a nášlapné vrstvy podlah realizované v minimálním rozsahu. Zbývá dokončit přípojky inženýrských sítí, domovní rozvody jsou již téměř kompletní, chybí nášlapné vrstvy podlah ve většině místností, chybí často i podhledy. V domě dále chybí nejdražší části, tj. vybavení sociálních zázemí, kuchyně, vnitřní dveře včetně zárubní, vytápění, ale i třeba zábradlí schodiště atd.
Stavebně technický stav:
Celkový stavebně technický stav objektu je dobrý, jedná se o rozestavěnou novostavbu s částečným využitím cca 70 let starého domu. Stavba je zabezpečená proti vniknutí cizích osob, voda ze střechy je odvedena od objektu.
-7-
Popis venkovních úprav a vedlejších staveb oceněných samostatně:
Do objektu je zavedena pouze elektrická energie, ostatní přípojky zatím nejsou realizovány. Venkovní úpravy jsou hotovy pouze částečně, některé opěrné zdi, provizorně zpevněné plochy, ostatní chybí.
e) § 16 vedlejší stavba zjištěná na pozemku parcelní číslo 313/1 v k.ú. a obci Hovězí, okres Vsetín. Stavba zjištěná na pozemku parcelní číslo 313/1 je zděnou budovou, sloužící v dnešní době jako stáj. Objekt byl vybudován v roce 2013, je založen na betonových pásových základech, kostru konstrukce tvoří železný rám původní mobilní buňky, který je ukotven k základu a následně byly dozděny plynosilikátových tvárnic obvodové stěny v tl. 300 mm, štíty dřevěné, strop dřevěný trámový s podhledem ze sádrokartonových desek (nedokončeno), střecha krov dřevěný sedlový, krytina keramická taška, klempířské konstrukce chybí, stejně tak venkovní omítka. Objekt je napojen na elektrickou energii světelnou. Stavba byla vybudována bez stavebního povolení a není zkolaudovaná.
f) § 12 rozestavěná budova zjištěná na pozemku parcelní číslo st. 250 v katastrálním území a obci Hovězí, okres Vsetín
Předmětem ocenění je budova, zbudovaná v roce 2010 na místě původní hospodářské stavby, zjištěná na pozemku parcelní číslo st. 250. Jedná se o garáž, dílnu, sklad, celek doplněn sociálním zázemím se sprchou a WC. Jedná se o objekt založený na betonových pásových základech, konstrukční systém stěnový podélný, doplněný o ocelové nosné prvky, zdivo plynosilikátové tl. 300 mm, vodorovné konstrukce železobetonové, krov dřevěný, krytina keramická taška. Výplně okenních otvorů plastové, vstupní dveře a vrata plastová. Budova je vytápěna kotlem na tuhá paliva, sociální zázemí kompletní. Objekt je napojen z domu na elektrickou energii světelnou i motorovou. Stavba byla vybudována bez stavebního povolení, a není zkolaudovaná.
B. Posudek: Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 199/2014 Sb., přičemž metoda dle předpisu zde bude aplikována orientačně. Druhý způsob ocenění, pomocí kterého bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“
-8-
1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) § 4 stavební pozemky parcelní číslo st. 250, st. 1889, 313/3 v jednotném funkčním celku v katastrálním území a obci Hovězí, okres Vsetín.
Pozemky parelní číslo st. 250, st. 1889, 313/3 Obec Hovězí Katastrální území Hovězí Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2014 2 382 Kraj Zlínský Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 854,00 Plocha pozemků P m2 1992 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 2001 5000 O1 Počet obyvatel II. 0,85 ostatní obce O2 Význam obce IV. 0,60 6 km od Vsetína O3 Poloha obce IV. 1,01 kompetní O4 Tech. infrastruktura I. 1,00 železnice, autobus O5 Dopravní obslužnost II. 0,95 základní O6 Občanská vybavensot III. 0,95 Základní cena pozemku ZC 397,00560 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu I. značný přetlak -0,06 2 Vlastnické vztahy IV. bez vlivu 0,00 3 Změny v okolí III. bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů II. bez vlivu 0,00 5 Ostatní neuvedené I. rozestavěno, nelegální stavba -0,25 6 Povodňové riziko IV. zanedbatelné nebezpečí 1,00 It 0,6900 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky členitý tvar 1 Geometrický tvar a velikost I. -0,03 svažitost do 15%, ostatní orientace 2 Svažitost a expozice IV. 0,00 neztížené podmínky 3 Ztížené základové podmínky III. 0,00 součást rozsáhlého chrněného území 4 Chráněná území a ochr. pásma II. -0,02 bez omezení užívání 5 Omezení užívání pozemku I. 0,00 bez vlivu 6 Ostantí neuvedené II. 0,00 Io 0,95 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 4 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční zástavba 1,00 2 Okolní zástavba I. rezidenční zástavba 0,04 3 Poloha v obci III. okrajová část obce -0,05 4 Možnost sítí I. lze napojit na všechny v obci 0,00 5 Občanská vybavensot II. je částečně dostupná -0,01 6 Dopravní dostupnost VII dostupná s parkováním 0,01 7 Hromadná doprava III. zastávka autobusu do 200 m 0,00 8 Komerční využití II. bez vlivu 0,00 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost I. vyší než průměr v kraji -0,01 dál od centra 11 Vlivy neuvedené I. -0,10 Ip 0,88 Cena pozemků CP = ZC*It*Io*Ip*P 456 185,35
-9-
b) § 6 zemědělské pozemky a neplodná půda p.č. 310, 313/1, 313/2, 313/4, 317/1, 601, 603, 604, 650, 656/1, 656/2, 656/3, 658/2, 659, 662, 664 a 15512 v katastrálním území a obci Hovězí, okres Vsetín
parc. číslo 310 313/1 313/2 313/4 317/1 601 603 604 650 656/1 656/2 656/3 658/2 659 662 664 15512
výměra BPEJ jed. cena m2 Kč/m2 220 83544 1,95 496 83544 1,95 640 84168 1,22 3 83544 1,95 682 84168 1,22 121 84168 1,22 785 83544 1,95 11 84168 1,22 363 84168 1,22 2759 84168 1,22 266 2,73 5111 84168 1,22 1806 84168 1,22 3928 84168 1,22 4786 84168 1,22 1107 2,73 734 84168 1,22 522 2,73 1654 84168 1,22 150 2,73 26144 Cena pozemků
úprava 1.8.1 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40%
úprava Kč/m2 0,78 0,78 0,488 0,78 0,488 0,488 0,78 0,488 0,488 0,488 1,092 0,488 0,488 0,488 0,488 1,092 0,488 1,092 0,488 1,092
jedn. cena Kč/m2 2,73 2,73 1,71 2,73 1,71 1,71 2,73 1,71 1,71 1,71 1,00 1,71 1,71 1,71 1,71 1,00 1,71 3,82 1,71 1,00
podíl 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
celkem Kč 600,60 1354,08 1093,12 8,19 1164,86 206,67 2143,05 18,79 620,00 4712,37 266,00 8729,59 3084,65 6709,02 8174,49 1107,00 1253,67 1995,08 2825,03 150,00 46 216,26
c) § 7 lesní pozemek parcelní číslo 658/1 v katastrálním území a obci Hovězí, okres Vsetín. parc. číslo 658/1
výměra m2 814 814
STL 2S
jedn. cena úprava Kč/m2 pol. č. 7 3,42 0% Cena pozemku
úprava Kč/m2 0,00
jedn. cena Kč/m2 3,4200
podíl 1
§ 45 lesní porost na lesním pozemku – ocenění dle přílohy č. 35 vyhlášky Na posuzovaném pozemku najdeme jednotnou porostovou skupinu, věk 48 roků. Cena skupiny dřevin bude stanovena dle vzorce: ZCsd = Vsd x Csd x Ba x Kp,
kde Kp = 1,00
Vsd......výměra skupiny dřevin..................................dle KN a LHO Csd......cena skupiny dřevin...........…………....... dle přílohy č. 35 Ba ......zakmenění................................................…..dle LHO Skupina 7 jasan olše Cena ke dni ocenění
věk roky 48 48
Ba zak. 0,9 0,9
Bonita 3 2
Csd Kč/m2 10,09 5,85
- 10 -
Vsd m2 814 814
zast. % 75% 25%
cena ke dni Kč 5 543,95 1 071,43 6 615,38
cena celkem Kč 2 783,88 2 783,88
d) § 13 RD čp. 441 - rozestavěná stavba umístěná na pozemku parcelní číslo st. 1889 – zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území a obci Hovězí, okres Vsetín. Výměry pro ocenění OP – obestavěný prostor: OP = (10,19 * 11,88 * 4,5) + ((10,19 * 8,9 * 2,7) / 2) + (10,19 * 2,98 * 1,5) + ((10,19 * 2,98 * 1,5)/2) = 735,42 m3 OP stavby = 735,42 m3 Výpočet ceny rozestavěné stavby, stanovení ceny dle § 13 vyhlášky, rodinný dům. Rozestavěná stavba umístěná na pozemku p.č. st. 1889, č.p. 441 v k.ú a obci Hovězí Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky typ Obestavěný prostor objektu OP m3 Objekt se střechou Koeficient účelového využití podkroví Kpod vybavení stavby:výpočet (S= standartní provedení, C = chybí, P=podstandartní, N=nadstandartní) Pol. č. Konstr. a vybavení Provedení Stand. Podíl 1 Základy zákl. pásy izol. S 0,054 2 Zdivo plynosilikát + zateplení S 0,234 3 Stropy dřevo i ŽB S 0,091 4 Střecha krov dřevěný S 0,054 5 Krytina pálená taška S 0,033 6 Klempířské konstr. poplastovaný plech S 0,008 7 Vnitřní omítky tenkovrstvé S 0,061 8 Fasádní omítky silikátová probarvená S 0,028 9 Vnější obklady chybí C 0,005 10 Vnitřní obklady koupelna, kuch. S 0,022 11 Schody betonové S 0,023 12 Dveře plast a dřevo S 0,032 13 Okna plastová S 0,051 14 Podl. obyt. místností na bázi dřeva S 0,021 15 Podl. ost. místností dlažby S 0,013 16 Vytápění ústřední plynové S 0,053 17 Elektroinstalace 230/400 V S 0,042 18 Bleskosvod ano S 0,006 19 Rozvod vody SV, TUV S 0,029 20 Zdroj TUV zásobník S 0,017 21 Instalace plynu ano S 0,005 22 Kanalizace ano S 0,027 23 Vybavení kuchyně sporák elektro S 0,005 24 Vnitřní vybavení kompletní S 0,043 25 Záchod splachovací S 0,003 26 Ostatní chybí C 0,040 Celkem 1,000 Koeficient vybavení stavby (z výpočtu výše) K4 polohový (příloha č. 20 vyhlášky) K5 Základní cena (z přílohyč. 11 vyhlášky) Kč/m3 ZC Základní cena upravená ZCxKpod.xKřad.xK4xK5 Kč/m3 ZCÚ koeficient změny cen staveb příloha č. 41 vyhlášky Ki Základní cena upravená koeficienty Ki a Kp Kč/m3 ZCK
- 11 -
C 735,42 krov 1,090
Upr.podíl 0,05400 0,23400 0,09100 0,05400 0,03300 0,00800 0,06100 0,02800 0,00000 0,02200 0,02300 0,03200 0,05100 0,02100 0,01300 0,05300 0,04200 0,00600 0,02900 0,01700 0,00500 0,02700 0,00500 0,04300 0,00300 0,00000 0,95500 0,9550 0,90 2130,00 1995,50 2,115 4220,48
Výpočet rozestavěnosti stavby Pol.č. Konstr. a vybavení 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Základy Svislé konstrukce Stropy Zastřešení Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnější obklady Vnitřní obklady keram. Schody Dveře Okna Povrch podlah Povrch podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Zdroj TUV Vnitřní plynovod Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygien. vybavení Záchod Ostatní Celkem Dokončeno z celku
Upr. podíl A 0,05400 0,23400 0,09100 0,05400 0,03300 0,00800 0,06100 0,02800 0,00000 0,02200 0,02300 0,03200 0,05100 0,02100 0,01300 0,05300 0,04200 0,00600 0,02900 0,01700 0,00500 0,02700 0,00500 0,04300 0,00300 0,00000 0,95500
Výpočet ceny stavby Výchozí cena stavby ZCÚ*OP*It*Ip Nedokončeno - 31,950% Hodnota rozestavěné stavby Odpočet na opotřebení 20 % (staré části) Cena stavby ke dni ocenění
Přepočtený podíl A 0,05654 0,24503 0,09529 0,05654 0,03455 0,00838 0,06387 0,02932 0,00000 0,02304 0,02408 0,03351 0,05340 0,02199 0,01361 0,05550 0,04398 0,00628 0,03037 0,01780 0,00524 0,02827 0,00524 0,04503 0,00314 0,00000 1,0000
CN NK R O CČ
Kč Kč Kč Kč Kč
dok. % 100 100 75 90 100 95 60 95 0 0 75 10 90 15 20 0 75 0 60 0 0 75 0 0 0 0
dokonč. 5,6545 24,5026 7,1466 5,0890 3,4555 0,7958 3,8325 2,7853 0,0000 0,0000 1,8063 0,3351 4,8063 0,3298 0,2723 0,0000 3,2984 0,0000 1,8220 0,0000 0,0000 2,1204 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 68,0524 68,05%
1 884 642,78 -602 143,37 1 282 499,41 -256 499,88 1 025 999,53
Venkovní úpravy související s domem 3,5 % ………..35.910,00 Kč
e) § 16 vedlejší stavba zjištěná na pozemku parcelní číslo 313/1 v k.ú. a obci Hovězí, okres Vsetín. Výměry pro ocenění OP – obestavěný prostor: OP = (7,3 * 9,0 * 2,2) + ((7,3 * 9,0 * 1,5) / 2) = 193,81 m3
- 12 -
Výpočet ceny vedlejší stavby dle § 16 Stavba na pozemku parcelní číslo 313/1 - stáj u domu č.p. 441, k.ú. Hovězí Vedlejší stavba § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky Zákl. cena dle příl. č. 14 vyhlášky ZC Obestavěný prostor ved. stavby OP Koeficient polohový (příloha č. 20 vyhl.) K5 Budovy nebytové ostatní 46.21.19.9.. Ki Koeficient vybavení stavby výpočet(S=stand. provedení, C=chybí pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení 1 Základy betonové, izolované S 2 Obvodové stěny zděné tl. 300 mm S 3 Stropy dřevěné trámové S 4 Krov (podhled) dřevěné krokve S 5 Krytina keramická taška S 6 Klempířské konstrukce chybí C 7 Úprava povrchů chybí C 8 Schodiště 9 Dveře plastové N 10 Okna plastová N 11 Podlahy beton S 12 Elekroinstalace světelná P Celkem Koeficient vybavení stavby K4 Základní cena upravená ZCxK4xK5xKi ZCU Cena vedlejší stavby § 16 vyhlášky č. 199/2014 Sb. Nákladová cena stavby CSn
typ B Kč/m3 1250,00 m3 193,81 0,90 2,07 P=podstandard, N =nadstand.) Podíl Podíl upr. 0,07100 0,07100 0,31800 0,31800 0,19800 0,19800 0,07300 0,07300 0,08100 0,08100 0,01700 0,00000 0,06100 0,00000 0,00000 0,03000 0,04620 0,01100 0,01694 0,08200 0,08200 0,05800 0,02668 1,00000 0,91282 0,91282 Kč/m2 2122,65 Kč
411 390,80
Trh s nemovitostmi, tabulka č. 1, příloha č. 3 vyhlášky Dílčí situace I. maláý zájem -0,06 Vlastnictví nemovitosti IV. bez vlivu 0,00 Změny v okolí III. bez vlivu 0,00 Vliv právních vztahů II. bez vlivu 0,00 Ostntní neuvedené I. nepovolená stavba -0,20 Povodňové riziko IV. zanedbatelné nebezpečí 1,00 It 0,74 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 4 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. stavby pro zemědělství 0,30 2 Převažující zástavba v okolí I. rezidenční zástavba -0,01 3 Možnost napojení na sítě I. lze napojit na všechny v obci 0,00 4 Dopravní dostupnost II. příjezd po zpevněné 0,00 5 Parkovací možnosti III. výborné na pozemcích 0,02 6 Komerční využití II. bez možností využití 0,00 bez vlivu 7 Vlivy neuvedené II. 0,00 Ip 0,30 1 2 3 4 5 6
Výpočet ceny stavby Výchozí cena stavby CSn* It*Ip Odpočet na opotřebení 4,00 % Cena vedlejší stavby
CN O CČ
Venkovní úpravy související se stájí 3,5 % ………..3.068,60 Kč
- 13 -
Kč Kč Kč
-
91 328,76 3 653,15 87 675,6
f) § 12 budova zjištěná na pozemku parcelní číslo st. 250 v katastrálním území a obci Hovězí Výměry pro ocenění OP – obestavěný prostor: OP = (7,64 * 15,85 * 3,75) + ((7,64 * 15,85 * 3) / 2) = 272,46 m3 Výpočet ceny budovy dle § 12 Budova u domu č.p. 441 - garáž/dílna, obec Hovězí budova podle § 12 a přílohy č. 8 vyhlášky, SKP 46.21.14.5.1 Základní cena dle typu z přílohy č. 9 vyhlášky ZC Obestavěný prostor haly OP Koeficient druhu konstrukce (příl.č.4 vyhlášky) K1 Koeficient průměrné zast. pl. 0,92+6,6/121 K2 Koeficient průměrné výšky podl. 2,1/2,7 + 0,3 K3 Koeficient polohový (příloha č.14 vyhl.) K5 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38 vyhlášky) Ki Koeficient vybavení stavby výpočet(S=stand. provedení, C=chybí, P=podstand, N=nadstandartní B=konstrukce neuvedené) pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. 1 Základy betonové pási, izolované S 2 Svislé konstrukce plynosilikát tl. 300 mm S 3 Stropy beton, dřevo S 4 Zastřešení dřevěný krov S 5 Krytiny střech keramická taška S 6 Klempířské konstrukce pozinkovaný plech, nekompletní P 7 Úprava vnitřních povrchů tentovrstvá omítka S 8 Úprava vnějších povrchů chybí C 9 Vnitřní obklady keramické neuvažuje se 10 Schody ocelové S 11 Dveře plastové N 12 Vrata plastová, elektrická N 13 Okna plastová N 14 Povrch podlah bet. potěr, ker. dlažba S 15 Vytápění ustřední na tuhá paliva N 16 Elektroinstalace 230 V / 400 V S 17 Bleskosvod chybí C 18 Vnitřní vodovod ano S 19 Vnitřní kanalizace ano S 20 Vnitřní plynovod neuvažuje se 21 Ohřev teplé vody el. bojler S 22 Vybavení kuchyní neuvažuje se 23 Vnitřní hygien. vybavení WC, pisoár, umyvadlo, sprcha N 24 Výtahy neuvažuje se 25 Ostatní chybí C 26 Instalační prefa jádra neuvažuje se Celkem Koeficient vybavení stavby K4 Základní cena upravená ZCxK1xK2xK3xK4xK5xKi ZCU
Výpočet ceny stavby Výchozí cena stavby OP*ZCU* It*Ip Odpočet na opotřebení 10,00 % Cena vedlejší stavby
CN O CČ
Venkovní úpravy související se stavbou 3,5 % ………..22.227,50 Kč
- 14 -
Kč Kč Kč
typ Kč/m2 m3 -
R 2 460,00 272,46 0,939 0,97455 1,07778 0,90 2,110
Podíl Podíl upr. 0,10900 0,10900 0,25800 0,25800 0,12000 0,12000 0,06300 0,06300 0,02300 0,02300 0,00700 0,00322 0,04300 0,04300 0,03000 0,00000 0,00000 0,00000 0,02200 0,02200 0,02300 0,03542 0,02700 0,00000 0,03300 0,05082 0,03100 0,03100 0,01200 0,01848 0,07200 0,07200 0,00300 0,00000 0,02200 0,02200 0,01900 0,01900 0,00000 0,00000 0,00500 0,00500 0,00000 0,00000 0,02000 0,03080 0,00000 0,00000 0,05800 0,00000 0,00000 0,00000 1,00000 0,92574 0,92574 Kč/m2 4265,26
-
705 634,86 70 563,49 635 071,4
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. – rekapitulace cen: pol. a) b) c) d) e) f)
objekt pozemky stavební pozemky zemědělské pozemky lesní stavba hlavní - rozestavěný RD stavba vedlejší - stáje budova - garáž / autodílna Cena nemovitých věcí
kat. území Hovězí Hovězí Hovězí Hovězí Hovězí Hovězí
Administrativní cena nemovitých věcí ke dni ocenění
obec Hovězí Hovězí Hovězí Hovězí Hovězí Hovězí
jednotka Kč Kč Kč Kč Kč Kč
=
cena 456 185,40 46 216,30 9 399,30 1 061 909,50 90 744,20 657 298,90 2 321 753,60
2 321 750,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání
Oceňovaná nemovitost je umístěna v zastavěné části obce Hovězí jižně od hlavní komunikace procházející obcí, okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Předmětem ocenění je RD čp. 441, který je realizován v místě domu původního s částečným využitím jeho konstrukcí, současně ovšem zde byly zjištěny dva další objekty, které nikdy nebyly povoleny a především garáž s dílnou zde stojí pravděpodobně i v rozporu s územně plánovací dokumentaci. Jde tedy vlastně o komplex tří budov, z toho garáž s dílnou jsou v zásadě kompletní z hledisky realizace prvků stavebního díla, stáje mají nedodělky, které málem nebrání užívání objektu (pokud zapomeneme na chybějící povolení), ovšem dům užívat nelze a to nejenom z důvodu chybějících nejdražších prvků PSV jako je vybavení koupelen, kuchyně, chybějící podlahy, podhledy atd., ale především proto, že objekt je napojen pouze na elektrickou energii světelnou, chybí zde napojení na pitnou vodu či kanalizaci. Dále na předloženém LV mimo pozemků v jednotném funkčním celku se stavbami najdeme více jak 2,5 ha zemědělské půdy a ostatních ploch, celek je doplněn malým pozemkem evidovaným jako lesní s porostem, který je náletového původu a tak ze stromů v zápoji s mnohočetnými kmeny nelze očekávat jiného přínosu, než jako malý zdroj palivového dříví. Nabídka domů v obci je různorodá, jen tato inzerce má společné rysy s oceňovaným souborem: 1. Příklad: Nemovitost na polosamotě v absolutně klidné lokalitě na okraji obce, místní část Hořansko. Usedlost se skládá z nového rodinného domu, chléva s výminkem, dvou stodol a pozemků o celkové výměře 6,3ha skládajících se převážně z pastvin, ale i necelého hektaru lesa. Všemi protéká potůček. Dům a další stavby stojí pohromadě, jsou dobře přístupné po obecní asfaltové udržované cestě celý rok. Pozemky jsou rozloženy podél potůčku. Zadní část je přístupná po asfaltové lesní cestě, pozemky blíže domu po nezpevněné obecní cestě v dobrém stavu. Dům byl kolaudován v r. 2002, stavěn byl průběžně mezi lety 1985 až 1999. Je celý podsklepený, dvoupatrový. V suterénu se nachází vstupní prostor, garáž, kotelna a sklady. V každém patře se nachází bytová jednotka 2+1 s koupelnou a samostatným wc, a také velký balkon přístupný ze dvou pokojů, orientovaný na jih. Stavba je cihlová a z tvárnic, zateplená, střešní krytina hliníkový plech. Vše plně funkční, nutné drobné dokončovací práce v druhém patře. Schodiště je betonové. Dům je napojen na elektřinu 220/380V, vlastní studnu, septik s dočišťováním a na pozemku je vyvedena plynová přípojka. Vytápění je ústřední na tuhá paliva. Ohřev teplé vody kotlem při vytápění. Chlév vedle domu je ve velmi zachovalém stavu a kromě prostor pro zvířata obsahuje také výminek - velký zděný pokoj vytápěný kamny. Stodoly jsou roubené, původní, cca 100let staré, udržované v dobrém stavu. Pozemky jsou udržované, lesní část přesně zaměřená. Nemovitost je možné ihned užívat. Autobusová zastávka cca 200m od domu.
- 15 -
Nabídka zahrnuje rozsáhlý dům o srovnatelné zastavěné ploše, plně dokončen, kolaudován před 13-ti léty, plně obyvatelný, jsou zde rovněž vedlejší stavby, ty jsou sice staré, ale za to jejich existence je legální. Pozemky kolem domu mají plochu 2 ha, další 4,3 ha sestávají z ploch pastvin ale i lesů. Požadovaná cena je doplněná komentářem, že v ceně jsou zahrnuty poplatky, provize RK a další služby, navíc prodávající chce o ceně jednat – sleva možná. Příklad 2: Novostavba v podhůří Javorníků. Rodinný dům, kolaudovaný v roce 2012, je umístěn na okraji zástavby v mírném svahu. Přístup z obecní, asfaltové komunikace. Vhodným umístěním stavby na pozemek se dosáhlo maximálního využití slunce a ideální kompozice (vjezd ze severní strany, výstup z obytné zóny do zahrady k jihu). Zastavěná plocha 129 m2, zahrada o výměře 914 m2.Technický popis: stavba zděná (tvárnice - sendvičový POROTHERM) + izolace fasády polystyren, střešní krytina - pálená taška, okna plastová (šestikomorový profil, izolační trojsklo). Vytápění domu - krbová kamna MUSTANG 30 kW s výměníkem, která zajišťují ohřev vody v zimě, v létě pak solární panely. Plynový kotel k dispozici, ale nevyužívá se. Voda z obecního vodovodu, odpady svedeny do septiku , připraveno k napojení do nové kanalizace. Na pozemku studánka s užitkovou vodu pro potřeby zavlažování, umývání auta.... Dispoziční řešení: propojení domu s technickou stavbou (garáží) krytým stáním, vstup, zádveří, technická místnost (zásobník na teplou vodu, sprcha, umývadlo), WC, obytná část s kuchyní. Výstup do podkroví po zděných schodech s dřevěnými nášlapy - 3 ložnice a prostorná koupelna s WC. Nabízená nemovitost představuje, díky navržené konstrukci domu a způsobu vytápění, energeticky úsporné bydlení v podhůří Javorníků s výbornou dostupností do Vsetína (10 km).
Nakolik první příklad má mnoho společných rysů s domem posuzovaným, tady je v nabídce novostavba domu ve vedlejší obci, která má jen cca 1000,0 m2 pozemku, ovšem je kompletně a luxusně dokončená. Prohlídkou vybavení, které v posuzovaném objektu chybí, je možno vidět, že náklady na prvky PSV mohou dosáhnout značných částek, tady inzerce mimo rozsáhlého rodinného domu najdeme i vedlejší stavbu, vše dokončeno, zkolaudováno. - 16 -
Bohužel posuzovaný soubor staveb a pozemků je v nevýhodě oproti oběma citovaným nabídkám, kterých je v obci Huslenky mnohem více (dalších minimálně pět domů, avšak bez společných rysů se stavbou posuzovanou) a v okolí do 5-ti km se staveb RD nabízí více než čtyři desítky, především tím, že posuzovaný RD nelze užívat a to ani z části, neboť bez pitné vody, napojení na kanalizaci a vytápění bydlení v domě není možné. Je zřejmé, že zde chybí nejdražší prvky objektu, dle stupně rozestavěnosti chybí cca 31 % nákladů, ve skutečnosti při volbě moderních či disignových zařizovacích předmětů mohou náklady na dokončení objektu přesáhnout i 1 mil. Kč. Ostatní stavby u posuzovaného RD jsou navíc nelegální, takový stav se čím dál tím míň setkává se shovívavosti stavebních úřadů a tak nařízení odstranění nepovolených staveb již není ničím vyjímečným. Lokalita pak je chráněnou oblastí, dodržování zásad územního plánování je zde jak nejvíc na místě. Plocha pozemků u domu v příkladu č. 1 je 2 ha, další pozemky mají výměru nad 4 ha. V případě posuzovaným celková plocha pozemků činí cca 2,6 ha, les je zde jen náletový a tak se jedná především o pastviny. Ty v okolní krajině převládají, pasení dobytka a ovcí byl zde v minulosti hlavní zdroj obživy, speciální kvalitu zdejší půda nemá, což je vidět i na hodnotě dle BPEJ. Obě nabídky prezentují ceny požadované, nikoliv sjednané. Reálná cena bude určitě nižší, neboť přetlak nabídky RD v místě je stále evidentní. S ohledem na výše uvedené určuji obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí – souboru staveb a pozemků metodou srovnání a analýzy situace ve výši
Cena nemovitých věcí určená srovnáním a analýzou situace
2 100 000,00 Kč
C) Závěr : Administrativní cena nemovitých věcí celkem…………….………………………. 2 321 750,00 Kč Cena určená srovnáním…………………………………………………………….2 100 000,00 Kč
Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí evidovaných na LV č. 1804 vedeném pro katastrální území Hovězí, obec Hovězí, okres Vsetín, tj. pozemku parcelní číslo st. 1889 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům čp. 441 (rozestavěno) včetně pozemků parcelní číslo st. 250, 310, 313/1, 313/2, 313/3, 313/4, 317/1, 601, 603, 604, 650, 656/1, 656/2, 656/3, 658/1, 658/2, 659, 662, 664 a 15512 vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši:
2 100 000,00 Kč Slovy : dvamilionyjednostotisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 24. července 2015
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5910 - 140/2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 140/15.
- 17 -
Mapové podklady:
Oceňovaný soubor nemovitostí, rodiný dům č.p. 441 a vedlejší stavby, k.ú. a obec Hovězí, okres Vsetín
Soubor ostatních oceňovaných pozemku zapsaných na LV č. 1804 pro k.ú. Hovězí, obec Hovězí, okres Vsetín
- 18 -
Fotodokumentace:
ač RD čp. 441 v obci Hovězí pohledem z venku vypadá kompletní….
…….stavba obývatelná není, chybí i napojení na inženýrské sítě
Garáž s dílnou je téměř dokončená, ale není povolená - 19 -
Totéž platí o stáji
List vlastnictví:
- 20 -
- 21 -
- 22 -
