Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5997 – 7/2016 o obvyklé ceně podílu na nemovitých věcech – pozemku parcelní číslo 841, jehož součástí je rodinný dům č.p. 141 a na pozemku parcelní číslo 842 v katastrálním území Hulín, obec Hulín, okres Kroměříž
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 Školská 695/38 110 00 Praha 1 Usnesení č.j. 189 EX 15259/15 - 35 ze dne 12. 1. 2016
Účel posudku:
ocenění podílu na nemovitých věcech v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 18. 1. 2016 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 19. ledna 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 12. 1. 2016, exekuční řízení č.j. 189 EX 15259/15 - 35. Úkolem znalce je: „…ocenění podílu na nemovitých věcech se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění je podíl id. 1/2 na nemovitých věcech – pozemku parcelní číslo 841 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 141 a pozemku parcelní číslo 842 – zahrada v katastrálním území Hulín, obec Hulín, okres Kroměříž. 2. Informace o nemovitosti: Adresa nemovitosti Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : : :
768 24 Hulín, Havlíčkova č.p. 141 Zlínský Kroměříž Hulín Hulín
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 18. ledna 2016 za účasti spoluvlastníka nemovitosti pana Jána Franka, který umožnil přístup a poskytl informace o nemovitých věcech. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Hulín, LV č. 1315 ze dne 12. 1. 2016 2) Kopie katastrální mapy bez identifikace 3) Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění dne 18. ledna 2016, fotodokumentace 4) Mapa města a okolí 5) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. 6) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů. 5. Použitá literatura: 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 4) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999 6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb. platné ke dni ocenění. -2-
Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Jelikož se jedná o nemovitost, jejíž pronájem není v místě obvyklý, metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohly být nemovitosti prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1315 je pan Ján Franek, nar. dne 12. 1. 1971 bytem 768 24 Hulín, Havlíčkova č.p. 141
id. 1/2
vlastníkem podílu ve výši id. 1/2 na oceňovaných nemovitých věcech – pozemku parcelní číslo 841 – zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 144,0 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 141 a pozemku parcelní číslo 842 – zahrada o celkové výměře 981,0 m2 v katastrálním území Hulín, obci Hulíně, okrese Kroměříž. 8. Přírodní katastrofy, radonové riziko: V lokalitě nehrozí sesuvy půdy, v roce 1997 byla zaplavená zahrada a hladina spodní vody v místě je méně než 1 m pod úrovní terénu. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Hulín I. kategorie nízké radonové riziko. 9. Věcná břemena, zátěže: Na listu vlastnickém nejsou evidována věcná břemena vedená k oceňovaným nemovitostem. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitých věcí dle tohoto posudku nepromítají. Prodej podílu není vázán odvodem DPH. 10. Základní popis: Město Hulín se nachází na území okresu Kroměříž a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kroměříž. Obec Hulín se rozkládá asi šest kilometrů východně od Kroměříže. Trvalý pobyt na území tohoto menšího města má úředně hlášeno 6 991 obyvatel (Malý lexikon obcí 2015). Hulín se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Hulín, Chrášťany a Záhlinice. Školáci mají v obci možnost navštěvovat základní školu vyššího stupně a pro menší děti je k dispozici škola mateřská. Pro využití volného času zde najdeme koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli několik obchodů včetně prodejny Albert, mnohé služby, pohostinství, penziony, knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Hulín má ordinaci několik praktických lékařů a tři zubní lékaři. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Posuzovanou nemovitostí je řadový rodinný dům, který stojí v blízkosti centra obce Hulín v ulici Havlíčkova. Okolní zástavba je tvořena obdobnými rodinnými domy. K domu je po obecním pozemku zbudován asfaltový příjezd jako sjezd z ulice Havlíčkové. Občanská vybavenost obce je odtud dobře dostupná. Stavba má dvě nadzemní podlaží, není podsklepená, zastřešená sedlovou střechou, podkroví není využíváno.
-3-
Dopravní dostupnost Dům je přístupný po místní asfaltové komunikaci ve vlastnictví obce. Parkování možno před domem na příjezdové komunikaci ve vlastnictví obce, popřípadě v průjezdu domu. V obci Hulín se nachází autobusová zastávka meziměstských autobusových linek, stejně tak železniční stanice na významném koridoru Břeclav – Olomouc, zastavují zde některé rychlíkové spoje. Účel využití Rodinný dům je v současné době aktivně užíván k bydlení rodinou spoluvlastníka objektu. Pozemky Pozemky zapsané na listu vlastnickém tvoří se stavbou jednotný funkční celek, jedná se o pozemek zastavené plochy pod stavbou hlavní, a zahrady. Pozemky jsou v současné době užívány v souladu s evidencí.
Kopie katastrální mapy
Pozemek parcelní číslo 841 – zastavěná plocha a nádvoří, na jehož severním okraji se posuzovaný dům nachází. V jednotném funkčním celku dále užíván pozemek parcelní číslo 842 – zahrada, k.ú. a obec Hulín. Obsah ocenění a) pozemky parcelní číslo 841 a 842 v k.ú. a obci Hulín, podíl id. 1/2 b) RD č.p. 141 na pozemku parcelní číslo 841 včetně příslušenství v k.ú. a obci Hulín, podíl id. 1/2 11. Popis nemovitých věcí: a) pozemky parcelní číslo 841 a 842 v k.ú. a obci Hulín, okres Kroměříž, podíl id. 1/2 Pozemky, jež jsou předmětem ocenění, jsou v jednotném funkčním celku se stavbou RD. Celková plocha je standardní a v místě obvyklá, zcela dostačující pro tento typ staveb, tvar pozemku úzký protáhlý obdélník je mírně nevýhodný. Obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, v místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. Pozemky jsou společně oploceny s plochami východně od posuzované – mezi vlastníky je příbuzenský vztah. Pozemek parcelní číslo 841 je z větší části zastavěn stavbou hlavní i stavbou vedlejší, pozemek parcelní číslo 842 tvoří zahradu užívanou spolu se stavbou hlavní a nachází se na něm další vedlejší stavby tvořící příslušenství stavby hlavní. b) rodinný dům č.p. 141 na ulici Havlíčkova na pozemku parcelní číslo 841, včetně příslušenství, v k.ú. a obci Hulíně, okres Kroměříž, podíl id. 1/2 Předmětem ocenění je podíl na rodinném domě č.p. 141 v obci Hulín, okrese Kroměříž. Jedná se o dům v řadové zástavbě, je užíván 51 let, má dvě nadzemní podlaží a není podsklepen, podkroví není využíváno. -4-
Dům je založen na betonových základech proložených kamenem izolovaných, obvodové stěny zděné tl. 450 mm, materiál keramické zdivo. Stropní konstrukce s rovným podhledem polospalné, střecha sedlová, dřevěný krov, krytina keramické tašky, klempířské konstrukce běžné z plechu. Vstupní dveře do domu jsou dřevěné, okna v menším rozsahu plastová, původní dřevěná okna s neudržovaným nátěrem jsou ve všech obytných místnostech v domě. Úpravy povrchů fasády venkovní probarvená omítka, vnitřní omítky běžné vápenné, obklady v koupelně, WC i kuchyni v běžném stavu a rozsahu. Nášlapné vrstvy podlah keramická dlažba, PVC, popřípadě betonová mazanina. Dispozičně dům obsahuje jeden byt, přitom jeho hlavní část se nachází ve 2. NP. Vstup do stavby z ulice průjezdem, ve kterém dveře vlevo vedou do schodišťové haly v 1. NP. stavby. Odtud dvoje dveře vedou do dvou místností s okny do ulice – dětského pokoje a pracovny, do komory, na terasku za dům i do přístavby ve dvoře, kde najdeme samostatné WC a koupelnu vybavenou vanou, umyvadlem a sprchovým boxem, tyto prostory v současné době užívané ke svému účelu. Z haly dřevěným schodištěm bez podstupnic vynášeným ocelovou konstrukcí vcházíme do prostor 2. NP., kde mimo třech pokojů najdeme kuchyň a koupelnu vybavenou vanou a umyvadlem, celek sdružen se splachovacím prostorem. Z 2. NP. vede schodiště dál do podkroví, to ale není využíváno, najdeme zde jenom půdní prostor. Kuchyně je vybavena standardně původní kuchyňskou linkou, sporák plynový. Vybavení WC a koupelny standardní. Vytápění domu je ústřední, pomocí plynového kotle osazeného v přístavku za domem. Ohřev TUV pomocí plynového ohřívače v koupelně ve 2. NP., druhý ohřívač je u kotle ÚT, je rovněž plynový, ohřívá vodu v dolní koupelně, ale není v současné době v provozu. Příslušenství stavby tvoří přípojky inženýrských sítí - elektrické energie, plynu, vody a kanalizace. Na pozemku za domem u hospodářských budov se také nachází studna, která je užívána jako zdroj užitkové vody. Dále zde najdeme zpevněné plochy – chodník k hlavnímu vchodu, zpevněné nádvoří, oplocení – drátěný plot na konci zahrady a vedlejší stavby – zděnou hospodářskou budovu navazující na dům, dva přístřešky . Oceňovaný dům obsahuje byt typu 5 + 1 se zdvojeným sociálním zázemím, jedno je ke dni ocenění bez TUV. Příslušenství stavby tvoří přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, studna s užitkovou vodou a vedlejší stavby – hospodářské budovy a přístřešky. Při prohlídce byly zjištěny následující vady a nedodělky: Stavba je ve stavu odpovídajícím stáří a postupně prováděné údržbě. Postupně jsou vyměňovány okna, byla renovována a částečné zateplená fasáda, část stavby – byla dostavěná později (komora za průjezdem zazděním prostor pod původním balkonem), koupelna ve 2. NP. není starší deseti let, terasa v přízemí je rovněž dostavována. Sokl domu je odkopán po povodních, po výměně ležatého kanalizačního potrubí, jež vede přes průjezd domu od septiku ve dvoře do kanalizačního řádu, bude i sokl opatřen marmolitovou omítkou. Postupně jsou vyměňovány prvky technického vybavení – plynový zásobník TUV ve 2. NP. je zánovní, totéž zařízení v 1. NP. je nutno vyměnit, kotel ÚT je již za hranici technické životnosti, ale zatím pracuje. Dům lze ihned trvale užívat.
B. Posudek: Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena podílu na oceňovaném souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 345/2015 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny podílu na posuzovaném souboru nemovitých věcí, je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
-5-
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“ 1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a) pozemky parcelní číslo 841 a 842 v k.ú. a obci Hulín, okres Kroměříž, podíl id. ½ R = (200 + 0,8 * S)/S = (200 + 0,8 * 1125)/1125 = 0,9778 Pozemky parelní číslo 841 a 842, podíl id. 1/2 Obec H ulín Katastrální území H ulín Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2015 6 991 Kraj Zlínský Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 1 560,00 Plocha pozemků P m2 1125 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 O1 Počet obyvatel I. nad 5000 obyvatel 0,85 O2 Význam obce III. obec s počtem obyvatel nad 5 tisíc 0,85 O3 Poloha obce IV. vzálena do 10 km od Kroměříže 1,01 O4 Tech. infrastruktura I. kompletní 1,00 O5 Dopravní obslužnost II. autobusová a železniční zastávka 0,95 O6 Občanská vybavensot II. rozšířená 0,98 Základní cena pozemku ZC 1059,82 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu I. poptávka nižší než nabídka -0,06 2 Vlastnické vztahy III. pozemek ve spoluvlastnictví -0,01 3 Změny v okolí II. bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů I. pouze podíl id. 1/2 -0,04 5 Ostatní neuvedené I. vasoká hladina spodní vody, úzký ob. -0,10 6 Povodňové riziko III. stoletá voda 0,95 It 0,75 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky Io 1,00 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční nad 2000 obyvatel 1,00 2 Převažující zástavba I. rezidenční 0,04 3 Poloha v obci II. navazuje na střed 0,00 4 Možnost napojení I. všechny sítě 0,00 5 Občanská vybavenost I. dostupná 0,00 6 Dopravní dostupnost VI. příjezd po zpevň., dobré park. 0,00 7 Hromadná doprava III. zastávka do 200 m od domu 0,00 8 Výhodnost pro komerci II. bez možnosti 0,00 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost II. průměrná 0,00 11 Vlivy neuvedené I. jižně není stavební místo -0,10 Ip 0,94 Cena podílu na pozemcích CP = ZC*It*Io*Ip*P*R*0,5 411 229,83
b) rodinný dům č.p. 141 včetně příslušenství v katastrálním území a obci Hulín, podíl id. 1/2 Výměry pro ocenění: OP (obestavěný prostor) = (10,04 * 9,51 * 7,3) + (10,04 * 9,51 * 2,40 * 0,5) = 811,58 m3
-6-
Výpočet ceny rodinného domu - stanovení ceny dle § 35 vyhlášky R odinný dům č.p. 141, podíl id. 1/2 O bec H ulín K atastrální územ í H ulín Počet obyvatel M alý lexikon obcí ČR 2015 6 991 K raj Zlínský Základní cena příloha č. 24 ZC K č/m 2 1 649,00 O bestavěný prostor OP m2 811,58 K onstrukce a vybavení RD , rekr. chalup a dom ků příloha 20a, tabulka č. 2 Z nak Popis zn. Č íslo P opis V1 řadová 1 D ruh stavby II. -0,02 zdivo cihelné 2 Provedení obv. stěn III. 0,00 45 cm 3 T l. obvod. stěn II. 0,00 hodnota více než 1 do 2 4 Podlažnost II. 0,01 5 N apojení na veř. sítě V. kom pletní 0,08 ústřední 6 V ytápění III. 0,00 úplné standardní 7 Zákl. příslušenství III. 0,00 bez dalšího vybavení 8 O statní vybavení I. 0,00 většího rozsahu 9 V enkovní úpravy IV. 0,04 vedlejší stavba za dom em 10 V edlejší stavby III. 0,08 nad 800 m 2 11 Pozem ky III. 0,01 bez vlivu na cenu 12 Jiné kriterium III. 0,00 0,20 s = 1-0,005*y Stáří staby 51 0,75 nutné m enší stavební úpravy 13 Stav III. 0,85 Iv 0,76 Index trhu s nem ovitoým i věcm i, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky It 0,75 Ind ex polohy pro pozem ky zastavěn é n ebo určené k zast. a stavby, tab ulka č. 3 příloh a č. 3 vyhlášky Ip 0,94
C ena podílu na nem ovitosti celkem C = O P*Z C *Iv*It*Ip*1/2
358 482,17
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 345/2015 Sb. - rekapitulace cen objektů: podíl id. 1/2 pol. objekt a) pozemky 841 a 842, id. 1/2 b) RD č.p. 141, id. 1/2 Cena podílu na nemovitých věcech
kat. území Hulín Hulín
obec Hulín Hulín
jednotka Kč Kč
cena 411 229,80 358 482,20 769 712,00
Administrativní cena podílu na nemovitých věcech ke dni ocenění (zaokrouhleno) = 769 710,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Předmětem ocenění je podíl na řadovém rodinném domě, nacházejícím se v obci Hulín, okres Kroměříž. Stavba obsahuje bytovou jednotku 5 + 1 s příslušenstvím. Objekt je umístěn v blízkosti centra obce. Parkovací možnosti jsou dobré, možnost stání před domem, vjezdu na pozemek zahrady od jihu i chráněné parkování v průjezdu domu. Technicky je dům v dobrém stavu, je udržován a trvale obýván. Vybavení domu je standardní, převážně více než 40 let staré, postupně obnovované.
-7-
V obci Hulín je v současné době v nabídce realitních kanceláří vice než 5 rodinných domů, z nabídek vybírám následující příklady srovnatelných nemovitostí: Příklad 1.: „Prodej patrového, z části podsklepeného domu o dvou bytových jednotkách. V přízemí byt 2+1, v patře 5+1 s balkonem do zahrady. Parkování v průjezdu. Na zahradě zastřešené podsklep. posezení s udírnou, letní kuchyně. Oplocená zahrada cca 720 m2. Vhodné ihned k bydlení i jako sídlo firmy.“
Nabídka prodeje domu v obci Hulín o výrazně vyšší zastavěné ploše, ale ze strovnatelnou plochou pozemku. Stářím a technickým stavem se tato nemovitost podobá stavbě posuzované, je však rozsáhlejší a nachází se zde dvě samostatné bytové jednotky. Za inzerovanouc enu nabízeno již více jak 9 měsíců. Příklad 2.: nabídnout k prodeji, prostorný rodinný dům s garáží, zahrádkou a pergolou. Jedná se o dům dispozičně v přízemí 2+1 a v patře 3+1. Ve sklepní prostorách se nachází prádelna, sklady, kotelna , dílna. Za domem se nachází funkční skleník, posezení pod pergolou a zahrádka. Dům se nachází v klidné části Hulína.
Další z nabídek domů v obci Hulín, opět se jedná o stavbu rozsáhlejší, se dvěmi bytovými jednotkami, v tomto případě však téměř bez pozemku. Nutno dodat že v tomto případě se také jedná o nemovitost v lepším technickém stavu. Příklad 3.: „Nabízíme k prodeji řadový, dvoupodlažní, celopodsklepený, zděný rodinný dům s garáží a pozemkem zahrady v klidné části obce Hulín s velmi dobrou dopravní dostupností. Střecha pultová (mírný sklon) krytá pozinkovaným plechem. Dům postaven v roce 1975. V domě se nachází garáž, sklepní prostory a dvě kompletní bytové jednotky o dispozici 3+1 s vlastní kuchyní a soc.zařízením. Ve 2.NP se nachází balkon přístupný z obývacího pokoje. V zadní části domu je přistavěna veranda s přístupem na rovinatý pozemek zahrady, který je oplocen. Dům má kompletně vyměněná okna za plastová, částečně rozvody vody a odpadů v plastu, nový plynový bojler a nový plynový kotel na vytápění. Dům je ihned volný, s dobrou údržbou a dobrou izolací proti zemní vlhkosti. Město Hulín poskytuje kompletní obč. vybavenost a dobrou dopravní dostupnost, včetně napojení na D1 ve vzdálenosti cca 800 m.“
-8-
Další z nabídek obdobného typu domu v obci Hulín. Velikost zastavěné plochy odpovídá, navíc je oproti posuzovanému domu tento objekt podsklepen. Dům je částečně zrekonstruován a také je rozdělen na dvě bytové jednotky. Nabídka nemovitostí v obci Hulín je velmi rozsáhlá a rozmanitá, ať už se to týká výrazně větších, popřípadě modernějších nemovitostí, tak také nemovitostí v horším technickém stavu určených k rekonstrukci. Výhodou posuzované stavby s pozemky je plošně zajímavá zahrada, která k domu náleží. Velkou nevýhodou při určovaní výsledné ceny je skutečnost, že předmětem ocenění je pouze o podíl na stavbě, ve které se nachází pouze jedna bytová jednotka, ač při nevelkých investicích lze ve stavbě vytvořit byty dva. Spolu s rozsahem nabídky v okolí je tento objekt jako investice poměrně nezajímavá. Jediný způsob jak zvýšit šanci na zpeněžení podílu je tedy prodej za velmi výhodnou, tedy velmi nízkou, cenu. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu podílu na posuzovaných nemovitých věcech metodou srovnání a analýzy situace ve výši blízké ceně administrativní Cena podílu na nemovitých věcech určená srovnáním (zaokrouhleno)
id. 1/2
750 000,00 Kč
C. Závěr: Administrativní cena podílu na nemovitých věcech……..……id. ½ .................………….769 710,00 Kč Cena podílu na nemovitých věcech určená srovnáním ………id. ½ ……....…..………..750 000,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. 1/2 na posuzovaných nemovitých věcech, tj. na pozemku parcelní číslo 841 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 141 a na pozemku parcelní číslo 842 – zahrada zapsaných na LV č. 1315 vedeném pro katastrální území Hulín, obec Hulín, okres Kroměříž, vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši:
750 000,00 Kč Slovy: sedmsetpadesáttisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 19. ledna 2016
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5998 – 8/2016 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 5/16.
-9-
Mapové přílohy posudku:
Pohled na rodinný dům č.p. 141 včetně vedlejších staveb nacházejících se za domem, k.ú. a obec Hulín. Fotodokumentace:
Pohled z ulice na rodinný domu č.p. 141 k.ú. a obec Hulín a pohled ze zahrady
Vedlejší stavba přistavěná za domem.
zahrada je plošně atraktivní
Pohled na zahradu náležící k domu; studna s užitkovou vodou
- 10 -
Sociální zázemí v prvním nadzemním podlaží – WC a prádelna se sprchovým koutem, vanou a umyvadlem.
Kuchyně v druhém nadzemním podlaží, v původním stavu; koupelna v druhém nadzemním podlaží s vanou, WC a plynovým ohřívačem vody
dřevěné schodiště bez podstupnic
plynový kotel v přístavbě - 11 -
průjezd
List vlastnictví:
- 12 -
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 81156372-167902-160120154200 že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 12 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu.
Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Jiří Leskovjan Vystavil: JUDr. et Mgr. Jiří Leskovjan V Praze dne 20.01.2016
81156372-167902-160120154200
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)
