Zichtbaar Wold & Waard Ondernemingsplan 2014-2017 1
Colofon Tekst Ondernemingsplan Wold & Waard
Vormgeving De Jongens Ronner
Fotografie Paul Zijlstra
Drukwerk Grafische industrie de Marne
Contactgegevens Wold & Waard Kantooradres Lindensteinlaan 75 9351 KC Leek Telefoon (0594) 51 21 61
Postadres Postbus 131, 9350 AC Leek
[email protected]
www.woldwaard.nl
Foto omslag: Janneke Klijn, directeur-bestuurder Wold & Waard
Inleiding Een vooruitziende blik is in deze tijden goud waard. Het wordt steeds moeilijker om de toekomst van een woningcorporatie als Wold & Waard te schetsen. Maatschappelijke, politieke en economische ontwikkelingen, die allemaal een groot effect hebben op de sociale huisvesting, volgen elkaar in hoog tempo op. De omgeving waarin wij functioneren, verschiet regelmatig van kleur en perspectief.
Het is de uitdaging om in een dergelijke
Leeswijzer
moeilijk onvoorspelbare context in control te
We beginnen dit ondernemingsplan met een
blijven. In de afgelopen jaren hebben we veel
korte omgevingsanalyse. Daarna beschrijven
baat gehad bij ons kompas: het Onderne-
we onze positionering: wat is ons bestaans-
mingsplan 2009-2013. Ook in de komende ja-
recht (onze missie), wat is ons toekomstbeeld
ren hebben we behoefte aan houvast. Daarom
(onze visie) en hoe karakteriseren we ons
hebben we ons ondernemingsplan geactuali-
handelen en gedrag (onze kernwaarden). De
seerd. In dit nieuwe plan, met een looptijd tot
analyse en onze positionering vormen de
en met 2017, leggen we enkele nieuwe accen-
basis voor ons beleid in de komende jaren, ge-
ten en geven we aan hoe we onze ambities
formuleerd in doelstellingen en in de manieren
overeind houden, ondanks het versoberde
waarop we onze voortgang hierop gaan afme-
perspectief.
ten (de indicatoren). Achtereenvolgens gaan we in op de positie die we in ons werkgebied
Bij de formulering van dit ondernemingsplan
innemen, onze huurders, ons vastgoed en
zijn onze belanghouders nauw betrokken. Met
onze organisatie, met daarin een belangrijke
onze huurders hebben wij gesproken over wat
rol voor onze medewerkers.
hen bezighoudt en wat zij van Wold & Waard verwachten. Ook onze eigen medewerkers hebben een stem gehad in de keuzes die we in dit ondernemingsplan hebben gemaakt. We verwachten met dit geactualiseerde ondernemingsplan ook in woelige wateren een rechte koers te kunnen varen.
Inhoud Omgevingsanalyse
5
Landelijk 6 Westerkwartier 8 Conclusies 9
Onze positionering
11
Missie 11 Visie 11 Kernwaarden 13 Communicatie 13
Onze plaats in het Westerkwartier
15
Onze partners
15
Onze dorpen
16
Onze huurders
19
Primaire doelgroep
19
Betaalbaarheid 19 Dienstverlening 20 Huurdersparticipatie 21
Ons vastgoed
23
Vastgoedvisies 23 Woningvoorraad 23 Duurzaamheid 25 Zorg 26
Onze organisatie 12 Financiën 27 Organisatie 29 Onze medewerkers
4
29
Omgevingsanalyse De omgeving waarin wij werken, is sterk in beweging en de richting van die beweging wisselt regelmatig. Al enkele jaren bevindt ons land zich in een economische crisis. Dit heeft gevolgen voor de woningmarkt. Daarnaast is de positie van woningcorporaties in het geding, zowel qua legitimatie als financieel. Ook in ons werkgebied vragen deze ontwikkelingen om een antwoord. Een antwoord dat wij in nauw overleg met onze belanghouders willen formuleren.
LANDELIJK
ingezet. Kabinetten hebben in dat verband wisselende maatregelen genomen. In de laat-
Algemeen
ste jaren is de sector daarnaast geconfron-
Ons land bevindt zich in een ernstige econo-
teerd met pijnlijke incidenten op het terrein
mische crisis. Het lage consumentenvertrou-
van mismanagement, doorgeslagen idealisme
wen als gevolg hiervan heeft op vele terreinen
en fraude. De negatieve beeldvorming als ge-
grote invloed. De crisis op de woningmarkt
volg hiervan heeft geleid tot een hernieuwde
duurt intussen ruim vijf jaar. Centraal staan de
behoefte aan overheidssturing.
dalende huizenprijzen op de koopmarkt. Maar ook het afnemend aantal transacties op zowel
Om duidelijke kaders te stellen aan de publie-
de koop- als huurmarkt spreekt boekdelen.
ke taak van corporaties, werkt de overheid
Pas in de loop van 2014 wordt enig herstel
al jaren aan de Herzieningswet Toegelaten
verwacht.
Instellingen. Als gevolg van steeds wisselende ministers met dito politieke inzichten is de invoering van de wet keer op keer uitgesteld.
Woningcorporaties
In het voorjaar van 2013 is bovendien een par-
De positionering van woningcorporaties is al
lementaire enquête gestart naar het stelsel en
langere tijd onderwerp van politieke discussie.
het functioneren van woningcorporaties. Het
In eerste instantie ging het om de vraag van
is goed mogelijk dat de uitkomsten tot een
wie het vermogen van corporaties is en of
aanpassing van het wettelijk kader leiden.
het wel voldoende en op de juiste plek wordt 5
Aanzienlijke invloed heeft verder de keuze
de burger de zeggenschap en verantwoorde-
van de overheid om corporaties in toene-
lijkheid voor zijn directe leefomstandigheden
mende mate te belasten. Vanaf 2008 betalen
weer in eigen hand. Maatschappelijke instel-
corporaties vennootschapsbelasting en met
lingen, waaronder corporaties, moeten op hun
ingang van 2013 wordt een verhuurdershef-
omgeving afgestemd blijven. Van instellingen
fing opgelegd die oploopt tot 1,7 miljard euro
wordt een andere rol verwacht, waarbij onder-
in 2017. Daarnaast staat de sector als geheel
steuning de plaats inneemt van het opleggen
garant voor het saneren van corporaties die
wat goed en nodig is.
in financiële moeilijkheden komen. Omdat dit bij steeds meer corporaties het geval is,
Woonlasten
worden ook daarvoor aanzienlijke afdrachten
Betaalbaarheid en woonlasten krijgen terecht
gevraagd.
veel aandacht van onze huurders. Tegelijkertijd is het een weerbarstig onderwerp, want
Maatschappij
wat is betaalbaar? Het Nibud gaat ervan uit
Veroorzaakt door de afnemende beschik-
dat een huurquote (het percentage van het in-
baarheid van overheidsgeld, maar ook door
komen dat wordt besteed aan huur) tussen de
onvrede met de opstelling van de overheid
20 en 30 procent acceptabel is. Maar derge-
en maatschappelijke organisaties, ontstaan er
lijke algemene uitgangspunten zijn vaak lastig
steeds meer (kleinschalige) burgerinitiatieven
te vertalen naar individueel niveau, denk aan
op vooral de terreinen zorg, welzijn en ener-
de invloed van gezinsgrootte, schoolgaande
gieopwekking. Met deze ontwikkeling neemt
kinderen en andere vaste lasten.
ONTWIKKELING VAN DE MAANDELIJKSE WOONLASTEN VAN HUURDERS VAN WOLD & WAARD, 2009-2012 Jaar
2009
2010
2011
2012
Huur
€ 394,00
€ 401,88
€ 411,64
€ 428,88
Gas
€ 90,88
€ 92,89
€ 95,55
€ 99,12
Elektra
€ 38,37
€ 34,97
€ 34,59
€ 36,73
Totaal
€ 523,25
€ 529,74
€ 541,78
€ 564,73
Index
100
101,2
103,5
107,9
(bron: Woonlastenmonitor Wold & Waard)
De tabel hierboven geeft de ontwikkeling weer van de gemiddelde maandelijkse woonlasten van onze huurders in de periode 2009-2012. Ondanks onze investeringen in verbetering van de energieprestaties van onze woningen, zijn de woonlasten met bijna 8% toegenomen. Zonder onze maatregelen zouden energielasten nog meer zijn gestegen: de kosten per eenheid zijn sterk gestegen en zullen dat blijven doen. Maar ook de gemiddelde huurprijs is steeds sneller gestegen. De gebruikelijke effecten van huurharmonisatie en jaarlijkse huurverhoging zijn versterkt door de systematiek van het Woning Waardering Stelsel waarbij hogere energielabels zwaar meewegen in de huurbepaling.
6
Dhr. vd Kooi, dorpsbelangen Oldekerk/Niekerk
7
WESTERKWARTIER
dalen. Men wordt ouder en stelt een verhuizing het liefst zo lang mogelijk uit. Maar als die
Demografische ontwikkelingen
verhuizing aan de orde is, opteert men voor dorpen waar voldoende voorzieningen zijn:
Aantallen
winkels, medische zorg, openbaar vervoer.
Het inwonertal van het Westerkwartier kent een gestage groei. In 2011 waren er ruim
Woonbehoefte
60.600 inwoners. Voor de periode tot en met
De demografische ontwikkelingen zijn uiter-
2040 gaan prognoses uit van een groei van
aard van invloed op de woonbehoefte. Naar-
circa 1.800 inwoners. Deze groei doet zich
mate men ouder wordt, is de kans dat een
naar verwachting voor in de gemeenten Leek
van de partners alleen achterblijft groter, met
en Zuidhorn. Marum blijft min of meer stabiel,
meer kleinere huishoudens tot gevolg. Ook de
Grootegast lijkt licht te gaan krimpen. Kijken
maatschappelijke tendens tot individualisering
we binnen de gemeenten, dan is de verwach-
leidt tot kleinere huishoudens.
ting dat de kleine dorpen bewoners kwijt-
In de achterliggende jaren is de gemiddelde
raken, terwijl de grotere dorpen in omvang
huishoudengrootte gedaald, van 2,62 in 2004,
toenemen.
naar 2,52 in 2011. Naar verwachting daalt dit gemiddelde tot 2040 tot circa 2,3 personen
Leeftijden
per huishouden.
Sinds jaren is er in het Westerkwartier sprake van vergrijzing en ontgroening. Het aandeel
Woningzoekenden
jongeren neemt af, de gemiddelde leeftijd
Bovenstaande trends weerspiegelen zich in
stijgt. Deze ontwikkeling zet zich in ieder
onze wachtlijsten. De vraag naar jongeren- en
geval tot 2040 door (zie de tabel hieron-
eengezinswoningen neemt af. Onze gemid-
der). Met het stijgen van de leeftijd nemen
delde huurder is 57 jaar oud, de gemiddelde
de verhuisbewegingen af, met als gevolg dat
woningzoekende 52 jaar. De leeftijdscatego-
de mutatiegraad naar verwachting verder zal
rie tot 23 jaar vormde eind 2011 nog maar 8
BEVOLKINGSONTWIKKELING WESTERKWARTIER 2011-2040 (RELATIEF AANDEEL LEEFTIJDSGROEPEN) Jaar
<35 jaar
35-65 jaar
> 65 jaar
2011
40,4%
44,0%
15,7%
2020
38,2%
41,0%
20,8%
2030
37,4%
37,5%
20,8%
2040
37,0%
35,6%
27,4%
(bron: Bron: Primos 2011)
8
procent van onze wachtlijst. Vijf jaar eerder
dynamisch en onzeker is. Vooral de financiële
was dat nog 12 procent. In absolute aantallen
invloed van overheidsmaatregelen zorgt voor
gaat het om een daling van 246 naar 208.Het
een andere realiteit. Met onze werkwijze en
aantal senioren op de wachtlijst stijgt sterk,
organisatie moeten wij op deze ontwikkelin-
vooral de categorie 75-plus, zoals blijkt uit
gen inspelen. Dat vraagt van Wold & Waard
de volgende tabel.
om flexibiliteit en om een heldere visie en
De tabel laat zien dat het aantal ouderen op
duidelijkheid naar onze omgeving over onze
de wachtlijst in absoluut en relatief opzicht
taakopvatting.
sterk groeit, al blijft het de vraag hoeveel van hen op termijn een huurhuis van Wold
Aangezien de vergrijzing nog tot 2040 door-
& Waard zal bewonen. Naast de afnemende
zet en huishoudens gemiddeld kleiner wor-
activiteit op de woningmarkt speelt ook het
den, zal de vraag naar eengezinswoningen
eigen woningbezit een rol. Ca. 50% van de
afnemen. In het Westerkwartier is de sociale
55+ers op de wachtlijst heeft een koopwo-
woningmarkt ontspannen; op korte termijn
ning. Ten slotte: de hoge leeftijd van huurders
zien wij geen noodzaak tot uitbreiding van de
en woningzoekenden maakt dat het mo-
woningvoorraad.
ment van overlijden relatief dichtbij ligt. Een 75-plusser op onze wachtlijst zal, gesteld dat
De ontwikkelingen verschillen per dorp.
hij of zij op korte termijn een woning van ons
Maatwerk is daarom vereist. Wij willen zorgen
betrekt, gemiddeld nog 10 jaar huren.
voor voldoende en passende huisvesting op de plaatsen waar dat gewenst is. Waar zich
Voorzieningen
vraaguitval manifesteert bouwen wij onze
In sommige delen van ons werkgebied houden
huurvoorraad zorgvuldig en verantwoord af.
wij rekening met krimp. Ook nu al nemen de voorzieningen in de vele kleine kernen van ons
In onze omgeving zien wij een toenemende
werkgebied af. Soms met vraaguitval en druk
behoefte aan invloed en zelfstandigheid.
op de leefbaarheid als gevolg. Er zijn echter
Huurders en dorpen weten over het algemeen
duidelijke verschillen per dorp.
zelf het beste wat goed is voor hun leefomgeving. Daar hoort zeggenschap en een eigen
CONCLUSIES
verantwoordelijkheid bij. Voor onze organi-
Uit de omgevingsanalyse kunnen we conclu-
satie betekent dat een andere rol, met meer
deren dat onze omgeving op veel terreinen
nadruk op ondersteuning en samenwerking.
LEEFTIJD WONINGZOEKENDEN WOLD & WAARD 2006-2011 Woningzoekenden
Eind 2006
Eind 2011
Ouder dan 55 jaar
577 (29% van het totaal)
876 (34% van het totaal)
Ouder dan 75 jaar
213 (37% van de ouderen)
374 (43% van de ouderen)
9
Jaap Zijlstra, ontwikkelaar duurzame energiesystemen
10
Onze positionering MISSIE
VISIE
Wold & Waard biedt goed en betaalbaar
Wold & Waard huisvest mensen met lagere
wonen in de sociale huursector in het Wester-
inkomens en mensen met een bijzondere
kwartier. We richten ons daarbij met name op
woonvraag, zoals mensen met een be-
mensen met een lager inkomen of een bijzon-
perking of een zorgvraag. In het Wester-
dere woonvraag. Het gaat ons niet alleen om
kwartier beschikken we over een sociale
het huis. Wij leveren ook een bijdrage aan de
woningvoorraad die past bij de vraag.
woonomgeving en de leefbaarheid.
Voor ieder dorp hebben wij een actuele vastgoedvisie die richting geeft aan onze beslissingen. Onze woningen hebben voldoende kwaliteit: ze hebben geen gebreken, zijn netjes en veilig. Wij nemen onze verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid en de duurzaamheid van onze woningen. De woonlasten van onze huurders zijn niet hoger dan nodig is.
11
Onze belanghouders
Onze organisatie
Huurders
In ons werk staan de belangen van onze
Onze huurders hebben een eigen verantwoor-
doelgroep centraal. Wij hebben een open en
delijkheid voor hun huis en woonomgeving.
respectvolle houding naar onze omgeving en
Wij ondersteunen daarbij en geven hen ruim-
naar elkaar. Wij zijn betrouwbaar en durven
te. Huurders weten waar ze bij ons aan toe
ook buiten de kaders te denken. Wij zoeken
zijn en welke keuzemogelijkheden er zijn.
steeds naar passende en duurzame oplossingen. Als we die als Wold & Waard niet kunnen
Dorpen
bieden, helpen we verder zoeken.
Met de dorpen in het Westerkwartier hebben wij een intensief en open contact. Wij toet-
Voor onze medewerkers bieden wij een
sen onze vastgoedvisies aan hun kennis en
inspirerende werkomgeving. Onze medewer-
ideeën. Tegelijkertijd kunnen de dorpen een
kers zijn deskundig en flexibel en voelen zich
beroep doen op onze deskundigheid op het
verantwoordelijk voor hun bijdragen aan het
gebied van wonen en duurzaamheid.
werk van Wold & Waard. Onze medewerkers hechten waarde aan persoonlijke ontwikke-
Partners
ling. Wold & Waard geeft daarvoor ruimte en
Wij streven naar bestendige en constructie-
ondersteunt daarbij.
ve samenwerking met onze partners in het openbaar bestuur, zorg en welzijn en met de
Onze organisatie is modern en doelmatig. Bij
bedrijven waar wij mee werken, met begrip
ons werk maken wij gebruik van de middelen
voor elkaars positie en belangen. We zijn een
van deze tijd. Wij zijn een verantwoordelijke
netwerkpartner in de keten wonen, zorg en
organisatie. Wij gaan zorgvuldig om met de
welzijn in het Westerkwartier.
middelen die wij tot onze beschikking hebben. We hebben een degelijke financiële basis en willen dat zo houden. Wij beschouwen het als een belangrijke verantwoordelijkheid om ook in de toekomst een sterke, betrouwbare woningcorporatie te zijn.
12
KERNWAARDEN
COMMUNICATIE
De wijze waarop wij onze missie uitvoeren, is niet alleen af te leiden uit geformuleerde keu-
DOELSTELLING
zes en doelstellingen. Minstens even belang-
We worden herkend als een dorpsgerichte
rijk is onze houding en ons gedrag. Met onze
corporatie met een brede, op het wonen
kernwaarden geven we aan wie we zijn en hoe
gerichte verantwoordelijkheid in de sociale
we handelen.
huursector.
Wold & Waard is actief. Wij pakken kansen die we zien op. Bij voorkeur samen met anderen,
In de afgelopen jaren is er veel discussie
maar als het nodig is, doen we het alleen. Pro-
geweest over de gewenste positionering van
blemen (intern en extern) gaan we niet uit de
corporaties. Het blijkt dat corporaties op veel
weg, maar lossen we op. Als het moet, wijken
verschillende manieren invulling geven aan
we af van gebaande paden. We willen denken,
hun taken. Daar komt bij dat de samenleving
durven, maar vooral doen!
is geconfronteerd met een aantal onverkwikkelijke incidenten in de sector, die het vertrou-
Wold & Waard is betrokken. Wij willen weten
wen in corporaties hebben aangetast. Alle
wat er speelt in het Westerkwartier, nu en op
corporaties hebben hier last van.
langere termijn. Vanuit onze rol leveren wij een bijdrage aan de samenleving. Ook binnen
De komende jaren zetten we meer in op
onze organisatie zijn wij bij elkaar betrokken.
externe communicatie. Wij vinden het be-
Wij helpen elkaar waar dat kan.
langrijk dat onze belanghouders ons blijven zien als een solide organisatie en weten waar
Wold & Waard is solide. Door goed te zijn in
we voor staan en wat onze taakopvatting is.
onze basistaak leveren we stabiele kwaliteit
We vinden het belangrijk om onze positie en
aan onze huurders en andere partners. Door
beleidskeuzes steeds helder over het voetlicht
duidelijk en consequent te zijn in wat we wel
te brengen.
en niet doen, zijn wij betrouwbaar voor onze omgeving en voor elkaar, nu en in de toe-
INDICATOREN
komst.
»» Wij maken continu onze positie en
beleidskeuzes aan onze omgeving
kenbaar, via ons Woonkwartier, onze
website en sociale media.
»» Iedere vier jaar laten wij ons visiteren door
de visitatiecommissie woningcorporaties
»» Jaarlijks organiseren wij in één gemeente
een bijeenkomst voor onze huurders.
13
14
Jan Oomkes, wethouder gemeente Zuidhorn
W bi old be ed & hu ta t g W ur alb oe aar w a de d on re en in ge n
Onze plaats in het Westerkwartier Woonplezier wordt mede bepaald door de woonomgeving. Het is belangrijk dat die omgeving schoon en veilig is, dat er sociale contacten zijn en dat bewoners er trots op zijn. Als woningcorporatie leveren wij hieraan een bijdrage. Daarbij werken wij samen met de gemeenten, met de dorpen en met onze partners van welzijn en zorg.
Wold & Waard heeft zich in de afgelopen ja-
organisaties te combineren. Goede afstem-
ren steeds gepositioneerd als een sociaal ver-
ming en samenwerking is noodzakelijk. Een
huurder met een sterke focus op de kerntaak.
goede inbedding in ons werkgebied zien we
In het Westerkwartier hecht men aan deze
als een belangrijke voorwaarde.
taakopvatting. Volgens onze belanghouders DOELSTELLING
ligt de kracht van Wold & Waard in ons aanbod van goede en betaalbare woningen en in
We zoeken naar samenwerking en
het goed benaderbaar zijn. Onze kernwaarden
afstemming met onze partners in het
actief, betrokken en solide worden herkend.
Westerkwartier om de opgaven in ons werkgebied te realiseren.
De nieuwe politieke en financiële omstandigheden bevestigen deze positionering. Wold & Waard kiest voor afstemming met de omgeving, is aanspreekbaar op afspraken en
Gemeenten
resultaten en hecht aan een degelijke, verant-
Gemeenten zijn voor woningcorporaties de
woorde bedrijfsvoering.
vanzelfsprekende gesprekspartner als het gaat om visie op wonen en woonomgeving.
ONZE PARTNERS
Wold & Waard overlegt zeer regelmatig met gemeenten over deze onderwerpen; ambtelijk,
De komende jaren verwachten we een toe-
bestuurlijk, per gemeente en op Westerkwar-
nemende spanning tussen de opgaven in ons
tier-niveau.
werkgebied en de kosten daarvan. Een ade-
Het voorgenomen rijksbeleid is erop gericht
quate aanpak kan alleen gerealiseerd worden
de relatie tussen gemeente en corporatie
door de mogelijkheden van de afzonderlijke
verder te formaliseren, waarbij de gemeente 15
ten opzichte van de corporatie een belangrijke
onze huurinkomsten uit zorgvastgoed. We
sturende en toetsende rol krijgt. Gezien onze
verwachten – ook gelet op de veranderende
huidige relatie en afspraken met de gemeen-
financiering van zorginstellingen – voor de
ten verwachten wij dat wij in de komende
komende periode geen intramuraal zorgvast-
jaren op de bestaande wijze blijven samen-
goed te ontwikkelen. In de komende jaren
werken. Ook een mogelijke gemeentelijke
zullen wij wel bijdragen aan een adequate
herindeling zien wij met vertrouwen tege-
invulling van het scheiden van wonen en zorg.
moet. De huidige regering is van mening dat de schaal van een corporatie moet aansluiten bij het woningmarktgebied waarin zij werkt. Bij een samengaan tot één gemeente Westerkwartier sluit ook de schaal van de nieuwe gemeente daarop aan.
INDICATOREN »» Jaarlijks bespreken wij het huisvestings- beleid met onze partners in de zorg. »» We voeren intensief overleg met onze partners in de keten wonen, welzijn en
INDICATOREN
zorg over de consequenties van het scheiden van wonen en zorg.
»» Wij maken prestatie-afspraken met de gemeenten van het Westerkwartier. Deze worden twee keer per jaar gemonitord. In 2014 worden de bestaande prestatie- afspraken geëvalueerd. »» Twee keer per jaar overleggen we met
ONZE DORPEN Visieontwikkeling
iedere gemeente afzonderlijk over het
We voelen ons sterk verbonden met de
wonen.
dorpen in ons werkgebied.
Maatschappelijke organisaties
DOELSTELLING We dragen bij aan vitale en onderscheidende dorpen.
Wij realiseren ons dat goed wonen meer is dan een huis alleen. Ook onderwijs, werk, maatschappelijke participatie, welzijn en zorg
Voor een dorp is een samenhangende ont-
moeten goed geregeld zijn. De invulling van
wikkelingsvisie belangrijk. Deze visie maakt
deze taakgebieden is niet aan ons; andere
duidelijk hoe de bewoners vinden dat hun
organisaties dan wij beschikken immers over
dorp zich moet ontwikkelen. Op dit moment
de noodzakelijke expertise. Wel voelen wij ons
beschikt zo’n 60 procent van de dorpen in het
medeverantwoordelijk. Daarom zoeken we sa-
Westerkwartier over een dergelijke visie.
menwerking met partners op deze terreinen.
Deze dorpsvisies vormen een belangrijke basis voor onze eigen vastgoedvisies. Verder halen
16
In de achterliggende jaren heeft Wold &
we onze informatie uit het regelmatige en
Waard veel zorgvastgoed ontwikkeld ten
directe contact dat we met de dorpen onder-
behoeve van onze zorgpartners in het Wes-
houden. De vastgoedvisies dienen als basis
terkwartier. Inmiddels komt circa 12% van
voor onze investeringsbeslissingen.
INDICATOREN
INDICATOREN »» Elke vier jaar betrekken we de
»» Regelmatig overleggen we met
gemeente en verenigingen van
gemeenten en verenigingen van
dorpsbelangen bij de
dorpsbelangen over leefbaarheids-
herziening van onze vastgoedvisies.
vraagstukken. »» Met ingang van 2014 is onze
Woonomgeving
betrokkenheid bij dorpen en bewoners. nog beter zichtbaar.
DOELSTELLING We dragen bij aan een prettig leefbare woonomgeving.
De vergrijzing en de ontgroening in het Westerkwartier leidt tot een andere samenstelling van de bevolking. Dit heeft gevolgen voor het voorzieningenniveau en mogelijk ook voor de leefbaarheid. Voor een prettig leefbare omgeving zijn mogelijkheden voor ontmoeting (een dorpshuis bijvoorbeeld) een belangrijke voorwaarde. We zijn bereid om maatschappelijk vastgoed in onderhoud te nemen en kennis te leveren bij het ontwikkelen ervan. Ook woonplezier en veiligheid zijn voor bewoners een basisvoorwaarde. Wij voelen ons mede verantwoordelijk voor het opsporen en bestrijden van slechte bewoning. Daarom letten onze medewerkers op als ze in het werkgebied zijn. We treden op tegen slechte bewoning. We willen het goede in stand houden, achteruitgang bestrijden en actief bijdragen aan verbeteringen. Leefbaarheid is ook onderdeel van onze vastgoedvisies.
17
Ik k ies wa nne zelf keu er m k ver en w ijn ord van t gen
Dhr. Raukema, huurder
18
Onze huurders Wold & Waard is er voor mensen die aangewezen zijn op sociale huurwoningen in het Westerkwartier. We gaan uit van de zelfredzaamheid van mensen, maar proberen te ondersteunen bij zorgen en problemen. Onze huurders en woningzoekenden bieden we een goede dienst verlening. PRIMAIRE DOELGROEP Velen vinden zelf hun weg op de woning-
INDICATOREN
markt, maar voor sommigen is dat niet
»» Minstens tweederde van ons woning-
vanzelfsprekend. Wij richten ons op mensen
bezit behoort tot de kernvoorraad;
met lagere inkomens of met een bijzondere
de woningen voor de primaire
doelgroep. De huur van deze woningen
ligt onder de hoogste aftoppingsgrens
(prijspeil januari 2013: € 574,-).
woonvraag. Gelet op de doelstellingen uit de BBSH en op de vergrijzing in het Westerkwartier, vormen senioren de komende jaren een toenemende doelgroep.
»» Bij nieuwbouw ligt de aanvangshuur van
90% van de nieuwe woningen onder de
hoogste aftoppingsgrens.
DOELSTELLING We zorgen voor passende huisvesting voor onze primaire doelgroep.
BETAALBAARHEID De betaalbaarheid van het wonen blijft voor onze huurders hét item voor de komende jaren. Wij hebben daarin als woningcorporatie
Sinds de invoering van de zogenoemde
zowel een verantwoordelijkheid als een rol.
Staatssteunregeling in 2011 wordt onze primaire doelgroep bepaald aan de hand
DOELSTELLING
van het huishoudeninkomen. De rijksoverheid
We ondersteunen huurders bij het beheersbaar
stelt de grens vast. Anno 2013 ligt de grens bij
maken van de woonlasten, onder
€ 34.229,- per jaar. Op basis van de beschikbare marge van 10% stellen wij onze woningen
meer door het energieverbruik terug te dringen.
met een huur boven de hoogste aftoppingsgrens ook beschikbaar aan woningzoekenden met een inkomen tot € 43.000,-.
Onze bijdrage aan de betaalbaarheid van het
Wij hanteren een verantwoord huurbeleid om
wonen leveren wij vooral met energiebespa-
blijvend voldoende kernvoorraad te kunnen
rende maatregelen in ons woningbezit. Vanaf
garanderen.
2009 zijn wij bezig alle woningen in onze 19
woningvoorraad naar minimaal energiela-
»» Jaarlijks monitoren wij de ontwikkeling
bel D te brengen. Omdat de energieprijzen
van de woonlasten van onze huurders,
blijven stijgen, blijft ook in de komende jaren
afgezet tegen het landelijke
verduurzaming van ons woningbezit een punt van aandacht. Natuurlijk hebben onze huurders ook zelf een rol in het beperken van de energielasten, door het energieverbruik omlaag te brengen.
gemiddelde. »» In 2016 onderzoeken wij de mogelijkheid
van differentiatie van ons huurbeleid op
basis van energielabels.
DIENSTVERLENING
Sinds enkele jaren maken wij jaarlijks – in
DOELSTELLING
eigen beheer – een Woonlastenmonitor. Deze monitor, die inzage geeft in woongebonden
We zorgen voor goede bereikbaarheid,
lasten (huur, gas/licht en gemeentelijke be-
goede informatievoorziening en efficiënte dienstverlening.
lastingen) per gemeente, geeft ons een goed aanknopingspunt om de woonlasten te vergelijken.
Goed contact met onze huurders is voor Wold & Waard van groot belang. Veel van INDICATOREN
onze contacten zijn persoonlijk, zowel op
»» Wij bieden huurders en woning-
kantoor als bij huurders thuis. Daarnaast
zoekenden per 1 januari 2014 inzage
neemt het belang van digitale contacten toe.
in de gemiddelde woonlasten per
w
woningtype.
Huurders en woningzoekenden hebben
»» In 2015 hebben wij inzicht in huur- en
recht op duidelijkheid. Het beleid van Wold
woonquotes, met als doel op termijn
& Waard leggen we uit in heldere taal.We
voldoende huurwoningen voor
verschillende inkomensgroepen
houden rekening met het toenemende aantal
beschikbaar te hebben.
»» In 2014 onderzoeken wij de mogelijk-
heden om onze huurders een
aantrekkelijke gas- en stroom-
leverantie aan te bieden.
»» Vanaf 2015 geven wij onze huurders
Wij werken aan een verdere digitalisering van onze dienstverlening. Voor het informeren van onze huurders (en overige belanghouders) gebruiken we verschillende kanalen: papier, website en sociale media, al naar gelang de doelgroepen die we willen bereiken.
voorlichting over energieverbruik en
bieden we mogelijkheden aan voor
energie- en waterbesparing. Hierbij kan
INDICATOREN
worden gedacht aan spaarlampen,
standby-killers en andere producten
»» In 2014 laten wij weer de tevredenheid
die besparend werken.
»» In de komende jaren onderzoeken wij
20
niet-Nederlandstaligen onder onze huurders.
de mogelijkheden om onze woningen
verdergaand energetisch te verbeteren.
van onze huurders onderzoeken. Deze
meting is eens per drie jaar. Bij de
meting moet onze dienstverlening
minimaal een 7,5 scoren.
»» Uiterlijk 1 januari 2014 kunnen onze
Wold & Waard wil bewonersinitiatieven waar
huurders zich via de website
mogelijk stimuleren. Via ons Leefbaarheids-
inschrijven als woningzoekende.
fonds ondersteunen we initiatieven die de on-
»» Met ingang van 1 januari 2014 is voor
derlinge betrokkenheid en verbondenheid van
onze huurders een informatiepakket
keuzemogelijkheden onderhoud
bewoners in straten en dorpen bevorderen.
beschikbaar.
goed zichtbaar zijn als we in de buurt zijn.
»» In 2015 hebben wij belangrijke
documenten (huurvoorwaarden,
contracten) ook in het Duits en Engels
beschikbaar. »» In 2015 onderzoeken we verdere
We staan open voor gesprek en willen dus
mogelijkheden van dienstverlening via
internet. »» In 2015 stellen wij een overzicht op van
Bij al deze zaken staat de zelfstandigheid en eigen verantwoordelijkheid van de huurder voorop. Wij willen niet in de rol van ‘agent’ terecht komen en verwachten dat huurders onderling elkaar ook aanspreken. Indien nodig helpen wij daarbij.
‘woongerelateerde diensten’ in het
INDICATOREN
Westerkwartier waarin Wold & Waard
niet voorziet, zoals klusjes in huis en
»» Wij handhaven ons Leefbaarheidsfonds
tuinonderhoud.
tot minimaal 2018 in de huidige vorm.
»» In 2014 onderzoeken wij de mogelijkheid
van een digitaal huurderspanel.
HUURDERSPARTICIPATIE Onze huurders kunnen het beleid van Wold & Waard beïnvloeden, zowel door aan te sluiten bij overlegorganen als door het direct inbrengen van plannen en ideeën. DOELSTELLNG We betrekken huurders bij het beleid van Wold & Waard.
We vinden invloed en betrokkenheid van huurders op hun woonomgeving van groot belang. Die invloed kan zich richten op de activiteiten en het beleid van Wold & Waard, maar ook op de onderlinge betrekkingen tussen bewoners. Juist in tijden van individualisering is het belangrijk dat buren met elkaar in gesprek gaan.
21
en gg t rle me ve ig ard ij o at W elm Wa reg old & W Joukje Scholten, voorzitter Huurdersplatform
22
Ons vastgoed Wold & Waard draagt bij aan de leefbaarheid in het Westerkwartier. Dat doen we in de eerste plaats door middel van vastgoedmaatregelen. Ieder dorp heeft zijn eigen vraag. Met onze maatregelen sluiten wij daar op aan.
VASTGOEDVISIES
van voorzieningen is voor Wold & Waard niet van doorslaggevende betekenis bij het nemen
DOELSTELLING We maken samenhangende keuzes door
van maatregelen. Leidend voor ons is de woonvraag op lange termijn.
onze investeringsbeslissingen te baseren op de vastgoedvisies per dorp.
INDICATOREN »» Wij actualiseren onze vastgoedvisies
iedere vier jaar (elk jaar één gemeente).
Om tot goede investeringsbeslissingen te komen, beschikt Wold & Waard over een samenhangend strategisch voorraadbeleid, opgebouwd vanuit vastgoedvisies voor ieder dorp. In dit beleid worden maatregelen (on-
WONINGVOORRAAD DOELSTELLING
derhoud, renovatie, verkoop, sloop en nieuw-
We stemmen kwaliteit en omvang van de
bouw) afgewogen vanuit het perspectief van
woningvoorraad op de vraag van onze
de huurder en woningzoekende, de gemeen-
doelgroepen af.
telijke overheid en onze financiële positie. Als gevolg van schaalvergroting en centrali-
Vraag en aanbod
sering neemt het aanbod van voorzieningen
Op dit moment bezit Wold & Waard circa
af naarmate dorpen kleiner zijn. Hoewel dit
20 procent van de woningvoorraad in het
proces al vele jaren aan de gang is, leidt het
Westerkwartier. Op basis van de gewijzigde
niet per definitie tot een zwakkere dorpsge-
Europese regelgeving is de kerntaak van
meenschap. Het karakter van dorpen kan er
woningcorporaties beperkt tot het huis-
wel door veranderen. De aan- of afwezigheid
vesten van lagere inkomensgroepen. Wold 23
& Waard wil zich vooral op deze doelgroep
DOELSTELLING
richten. Op dit moment heeft ongeveer 15%
We geven actief invulling aan onze
van onze huurders een midden- of hoger
zorgplicht inzake de veiligheid van woningen.
inkomen. Hogere inkomens komen nu al niet meer in aanmerking voor toewijzing van een sociale huurwoning. De consequentie van dit
Compliance
alles is dat de sociale woningvoorraad van
Op landelijk niveau worden er steeds strenge-
Wold & Waard op termijn met circa 10 procent
re eisen gestel aan de veiligheid van woningen
kan afnemen.
met aangescherpte regelgeving tot gevolg (denk aan legionella, asbest en koolmonoxi-
Onderhoud
de). Wij spelen hier met ons onderhoud op in,
Ons bezit verkeert in goede staat, maar
waar nodig doen we dat versneld.
onderhoud is natuurlijk noodzakelijk. Eens in de zes jaar voeren wij planmatig onderhoud uit aan het casco van de woning. Met deze aanpak staan wij een efficiënt beheer voor, dat leidt tot een minimum aan onderhoudsklachten. Onze bewoners geven wij zo veel mogelijk de gelegenheid om de woning aan de binnenzij-
INDICATOREN »» In 2017 zijn de gas- en elektrische installaties
van alle woningen ouder dan 12 jaar opnieuw
gekeurd en alle rookgasafvoeren van cv-ketels
gecontroleerd en zo nodig aangepast.
»» In 2017 is bij alle woningen van 1992 of ouder het
zichtbare asbest in kaart gebracht en voor zover
nodig gesaneerd.
de op te laten knappen op het moment dat het hen past. Het gaat daarbij bijvoorbeeld
»» In 2017 hebben alle bewoners een
om het vervangen van keukens. Waar moge-
overzichtskaart ontvangen of en waar in de
lijk wordt de keuzevrijheid van bewoners nog
woning asbest is toegepast en zijn zij
verder uitgebreid.
geïnformeerd over hoe legionellavorming in
waterleidingen te voorkomen.
INDICATOREN »» In de komende vier jaar voeren we bij
Renovatie
ruim 3.900 woningen planmatig
In de afgelopen jaren heeft Wold & Waard
onderhoud uit, al dan niet gecombineerd
veel werk gemaakt van herstructurering:
met maatregelen in het kader van ons
verouderde voorraad is gesloopt en
strategisch voorraadbeleid.
vervangen door nieuwe woningen. Uit onze
»» Wij onderzoeken de financiële
vastgoedvisies is gebleken dat ons
haalbaarheid van tegelrenovatie.
woningbezit er op dit moment goed bij staat.
Besluitvorming vindt plaats in 2014.
Dat maakt dure nieuwbouw minder voor de
»» In 2014 evalueren wij ons huidige beleid
hand liggend. Hier komt bij dat door
overheidsmaatregelen onze
voor zelf aangebrachte voorzieningen
(ZAV-beleid).
investeringsmogelijkheden aanzienlijk zijn afgenomen.
24
We moeten wel vaststellen dat onze wo-
voorkeur uit naar inbreidingslocaties.
ningvoorraad voor 38% bestaat uit oudere
De nieuwbouw bestaat in principe alleen uit
eengezinswoningen uit de jaren ‘50 en ’60.
huurwoningen in het sociale segment.
Dit aanbod sluit niet vanzelfsprekend aan bij onze wachtlijst. Dit kan in de toekomst tot een verhuurrisico leiden. Daarom gaat onze voorkeur er naar uit om ons bestaande bezit
INDICATOREN »» Tot 2018 bouwen wij nieuwe
huurwoningen op basis van ons
nieuwbouwprogramma (huidige
programma: 126 nieuwe huurwoningen).
ingrepen vergen minder investeringsruimte en
Daarvan behoort in ieder geval 90% tot
geven bovendien de mogelijkheid om betaal-
de kernvoorraad.
bare woningen te behouden.
»» Wij ontwikkelen bouwconcepten die het
te renoveren en te verbouwen tot woningen met een hernieuwde toekomstwaarde. Deze
INDICATOREN »» Tot 2018 renoveren wij volgens ons
huidige renovatieprogramma 88 woningen.
Nieuwbouw Nieuwbouw is aan de orde als we met de hui-
mogelijk maken om woningen met een
huurprijs onder de hoogste
aftoppingsgrens huurtoeslag te
realiseren. Vanaf 2014 passen wij deze
bouwconcepten toe.
DUURZAAMHEID
dige woningen in een dorp of wijk niet meer aan de vraag kunnen voldoen. Wij houden daarbij rekening met de voortschrijdende verdunning van huishoudens; onze wachtlijst
DOELSTELLING We zorgen voor een optimale energetische kwaliteit van ons bezit.
bestaat voor meer dan 80 procent uit één- en tweepersoonshuishoudens. Met het oog hierop zal onze nieuwbouw voornamelijk bestaan uit twee-slaapkamerwoningen. Gezien de vraag zullen nieuwe woningen de komende jaren alleen in de dorpen Marum, Leek en Zuidhorn worden gerealiseerd.
Wij voelen een grote verantwoordelijkheid voor duurzaamheid, in de eerste plaats vanuit het perspectief van betaalbaarheid, maar ook vanwege het milieu. In ons energiebeleid hebben we daarom diverse maatregelen opgenomen om de energetische kwaliteit van onze woningen te optimaliseren, in samenhang met
Voor nieuwbouw benutten wij in de eer-
goede ventilatiemogelijkheden. Daarnaast
ste plaats onze eigen grondposities. Wold
werken we aan het beschikbaar stellen van
& Waard beschikt over goede locaties in
duurzame toepassingen, zoals warmtepom-
de dorpskernen. Waar geen eigen locaties
pen en zonneboilers.
beschikbaar zijn, zoeken wij in overleg met gemeenten naar andere mogelijkheden.
Om zelf maatregelen te kunnen treffen,
Redenerend vanuit de woonwensen van
hebben wij een BV opgericht voor duurzame
onze vergrijzende doelgroep gaat onze
energievoorzieningen: WW4Energy. Deze BV 25
exploiteert op dit moment vijf systemen voor
ZORG
het leveren van duurzame warmte en koeling
DOELSTELLING
in nieuwbouwwoningen van Wold & Waard.
We maken het scheiden van wonen en
Omdat de nieuwbouw afneemt, is de ver-
zorg in onze woningvoorraad
wachting dat het voorlopig hierbij blijft. Wel
mogelijk.
onderzoeken we of door samenwerking met een andere corporatie schaalvoordelen op het gebied van efficiency en kennis kunnen wor-
Met name senioren hebben te maken met
den gerealiseerd. Naast systemen van warm-
de recente beleidswijzingen rond het schei-
televering biedt de Energie BV in de toekomst
den van Wonen en Zorg (SWZ). Van hen
wellicht ook andere mogelijkheden van exploi-
wordt verwacht dat ze langer zelfstandig
tatie of andere duurzame toepassingen.
blijven wonen, ook wanneer er sprake is van een zorgbehoefte. Wat dit betekent voor de
Wij hebben ook oog voor het waterverbruik.
woonvraag (bijvoorbeeld woningaanpassin-
Naar verwachting gaat de prijs van het water
gen, nabijheid van zorg, internettoepassingen)
de komende jaren fors stijgen, als gevolg van
is anno 2013 nog niet goed in beeld. Zeker is
toenemende schaarste en hogere kwaliteits-
wel dat SWZ de komende jaren veel aandacht
eisen.
van ons vraagt. We zullen ons daarbij richten op de vraag naar reguliere woningen; niet op
INDICATOREN
intramuraal aanbod.
»» In 2020 is het gasverbruik in onze
woningen 20 procent lager dan de
nulmeting van 2009. Jaarlijks
monitoren wij de voortgang.
»» Wij streven er naar dat in 2020
minimaal 20 procent van onze
bestaande voorraad over
een duurzame energieopwekking (pv-
panelen, zonneboiler of anderszins)
beschikt. In 2017 is 10% gerealiseerd.
»» In 2020 beschikken alle woningen over
een waterbesparend toilet. In 2017 is
75% daarvan gerealiseerd.
»» In 2014 verrichten wij onderzoek naar
andere waterbesparende toepassingen.
»» In 2014 onderzoeken wij de mogelijk-
heden van een pilot voor een blok
energienotaloze woningen.
»» In 2015 ontwikkelen wij een afwegings-
26
kader voor de inzet van de
opbrengsten van onze energie BV ten
behoeve van woonlastenbeheersing.
INDICATOREN »» Voor 2015 is onderzoek gedaan naar de
consequenties van het scheiden van
wonen en zorg voor het vastgoed van
Wold & Waard.
Onze organisatie Ten opzichte van de vorige ondernemingsplanperiode zijn de financiële mogelijkheden van corporaties aanzienlijk afgenomen. Om dit ondernemingsplan tot uitvoering te brengen, is dan ook in de eerste plaats vereist dat onze organisatie ‘in control’ blijft en dat we aan de beschikbaarheid van voldoende middelen werken. Ook moeten we kunnen meebewegen met de onzekerheden in onze omgeving en de behoeften van onze huurders en belanghouders. Daarvoor is een solide, deskundige en flexibele organisatie nodig.
ORGANISATIE
Wij leggen de rekening van de heffingen niet alleen bij onze huurders neer. Ontwikke-
DOELSTELLING We blijven in control en werken efficiënt en effectief.
lingen in onze omgeving (afnemende mutatiegraad en investeringsopgave) maken het ook mogelijk om kosten te verlagen. Daarnaast kunnen onze huurders met de digitalisering van onze dienstverlening steeds meer zaken
In de huidige tijd is het meer dan ooit nodig
zelf regelen. Wij willen een organisatie zijn die
dat onze organisatie in control is. Wij verstaan
optimaal gebruik maakt van de mogelijkheden
hieronder een organisatie die weet waar ze
van deze tijd. Een regelmatige doorlichting
mee bezig is, aan welke doelen ze werkt en
van bedrijfsprocessen sluit daar op aan.
dit professioneel doet. Het is het varen van een duidelijke koers, het maken van bewuste
Jaarlijks kopen wij diverse materialen in,
keuzes en het kennen van de consequenties
voor onze eigen onderhoudsdienst, maar
daarvan. Wij zijn op dit moment zeker in con-
ook kantoormiddelen. Hoewel het hier niet om
trol, maar de toenemende risico’s maken het
grote bedragen gaat, denken wij op deze kos-
noodzakelijk hieraan te blijven werken.
ten nog te kunnen besparen door ons aan te
Onze bedrijfslasten zijn ruim onder het lande-
sluiten bij een inkoopcollectief.
lijk gemiddelde en dat willen we zo houden. 27
rd aa & W een ld ij Wo dt m nde g e n bie pirer gevi ins rkom we
28
Johan Steensma, medewerker Technisch Beheer
INDICATOREN »» Jaarlijks beoordelen wij de financiële
Ruimte voor eigen verantwoordelijkheid
systemen op kwaliteitsverbeteringen
Van onze medewerkers verwachten we een
om in control te blijven.
klantgerichte instelling. Standaardoplossin-
»» In 2014 werken wij met het nieuwe
bedrijfsinformatiesysteem Tobias
|AX
.
»» Jaarlijks toetsen wij een gedeelte van
de processen op efficiency.
»» Waar dat de efficiency ten goede komt,
onderzoeken wij de mogelijkheden van
samenwerking. »» Jaarlijks vergelijken wij onze netto-
bedrijfslasten met die van andere
corporaties. »» In 2014 onderzoeken wij aansluiting bij
een inkoopcollectief.
gen zijn niet van deze tijd. Onze huurders vragen om maatwerk en om een duidelijke uitleg van ons beleid. Daar willen we aan tegemoetkomen. In plaats van het toepassen van richtlijnen en procedures, beoordelen onze medewerkers individuele vragen en situaties. Ze krijgen meer ruimte om keuzes te maken en beslissingen te nemen. Ze kunnen hun beslissingen verantwoorden en deze duidelijk uitleggen aan betrokkenen.
Samenwerken met derden De ontwikkelingen in onze omgeving gaan niet alleen steeds sneller; ook de complexi-
ONZE MEDEWERKERS
teit neemt toe. Vaak is het voor één partij niet meer mogelijk tot een oplossing te
Onze medewerkers zijn onmisbaar voor het
komen, en is samenwerking vanuit verschil-
realiseren van onze ambities. We beseffen dat
lende invalshoeken geboden. Deze situatie
de kwaliteit van onze dienstverlening en de
vergt een andere manier van denken en een
manier waarop de organisatie functioneert,
andere werkwijze dan lang gebruikelijk was.
valt of staat met de inzet en de capaciteiten
Wold & Waard stelt de belangen van haar
van onze medewerkers.
doelgroep centraal en werkt daaraan als netwerkpartner in de keten wonen, welzijn
DOELSTELLING We bieden onze medewerkers een inspirerende werkomgeving met ruimte voor
en zorg. Onze samenwerking is bestendig en constructief, zowel binnen de organisatie als met derden.
inbreng, betrokkenheid en ontwikkeling.
Wij realiseren ons dat deze veranderingen in de komende jaren het nodige van onze medewerkers vragen.
Vraaggericht werken De leidraad voor ons handelen wordt gevormd
Personeelsbeleid
door de behoeften van onze huurders en wo-
De behoefte aan flexibiliteit en maatwerk
ningzoekenden. We willen met hen meedenken
neemt ook bij medewerkers van Wold &
en samen met hen zoeken naar oplossingen,
Waard toe; om werk en privé op een
ook wanneer Wold & Waard zelf de oplossing
optimale manier te kunnen combineren.
niet kan bieden.
Bij scholing staat de ontwikkeling van alle 29
medewerkers centraal. Het kan gaan om
goed en betaalbaar wonen zorgt. Om dit te
functiegerichte ontwikkeling maar ook om
waarborgen, hebben we een instrumentarium
persoonlijke ontwikkeling of loopbaanontwik-
ontwikkeld waarmee we onze financiële situatie
keling.Binnen Wold & Waard gaan we uit van
vanuit verschillende perspectieven kunnen
een coachende stijl van leidinggeven.
bekijken en de invloed van (voorgenomen) investeringen kunnen beoordelen.
INDICATOREN
Wold & Waard streeft naar een duurzaam
»» We werken op 1 januari 2014 met een
P&O-instrumentarium dat uitgaat van
resultaatgerichtheid en laag in de
organisatie geplaatste
verantwoordelijkheden en
bevoegdheden. »» We gebruiken verschillende
werkvormen om de creativiteit van de
medewerkers te stimuleren.
verdienmodel: het vermogen van de corporatie geeft steeds voldoende rendement om de (onrendabele) maatschappelijke opgave mogelijk te maken. Om onze investeringsopgave mogelijk te maken, zijn wij genoodzaakt om de huurprijzen te verhogen. Deze verhoging willen we zo beperkt mogelijk houden. Op dit moment zijn onze huurprijzen landelijk gezien relatief laag. Ook
»» Tot 2018 blijft het opleidingsbudget
na de aanpassing verwachten wij dat onze
huurprijzen onder het landelijk gemiddelde
gehandhaafd op 2,5% van de bruto
loonsom.
blijven. Om ons vermogen op de lange termijn op peil
ONZE FINANCIËN
te houden, nemen we verder maatregelen op het terrein van bedrijfslasten. Met genoemde maatregelen beschikken we in
DOELSTELLING We streven met ons huurbeleid en bedrijfslastenbeleid naar voldoende financiële ruimte voor onze opgave in het Westerkwartier.
deze planperiode over voldoende financiële stabiliteit, zo blijkt uit ons meerjarenperspectief. Dat meerjarenperspectief geeft ons inzicht in de ontwikkeling van het eigen vermogen. De solvabiliteit (het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal) zal de komende jaren circa 33 procent zijn. Dat is
In de afgelopen jaren is de investeringsruimte
ruimschoots boven het gewenste minimum van
van corporaties aanzienlijk afgenomen. Met
15 procent. Onze investeringen tot en met 2017
een degelijk, kostenbewust beleid heeft Wold
bedragen circa 29 miljoen euro.
& Waard voor de korte termijn voldoende ‘vlees op de botten’ om haar opgave in het
Verkoop blijft belangrijk. Niet alleen om financi-
Westerkwartier te kunnen verrichten. Wij
ële redenen, maar ook om de woningvoorraad
hechten er echter aan ook op de lange termijn
bij te stellen op de vraag van de doelgroep.
een betrouwbare partner te zijn, die voor 30
INDICATOREN »» Met ingang van 2014 hebben wij
de bezuinigingen doorgevoerd die
noodzakelijk zijn als gevolg van de
heffingen. »» In 2014 onderzoeken wij de
wenselijkheid van inkomens-
afhankelijke huurverhogingen.
»» In de planperiode verkopen wij
minimaal 16 woningen per jaar.
31
Onze doelstellingen in het kort We zoeken naar
We maken het
samenwerking en
scheiden van wonen
afstemming met onze partners in het Westerkwartier om
en zorg in onze woningvoorraad mogelijk.
de opgaven in ons werkgebied te realiseren.
We zorgen voor
We bieden onze
goede bereikbaar-
medewerkers een
heid, goede informatievoorziening en efficiënte dienstverlening.
inspirerende werkomgeving met ruimte voor inbreng, betrokkenheid en ontwikkeling.
We dragen bij aan vitale en onderscheidende
We worden herkend
dorpen.
als een dorpsgerich-
We zorgen voor
We betrekken huur-
te corporatie met
passende
ders bij het beleid
een brede, op het
huisvesting
wonen gerichte
voor onze primaire
verantwoordelijk-
doelgroep.
van Wold & Waard.
We ondersteunen huurders bij het beheersbaar maken
We worden herkend als een dorpsgerichte corporatie met een brede, op het wonen gerichte ver-
van de woonlasten,
heid in de sociale huursector.
onder meer door We stemmen kwali-
het energieverbruik
teit en omvang van
terug te dringen.
We zorgen voor een
de woningvoorraad
optimale
op de vraag van
antwoordelijkheid in
energetische
de sociale
kwaliteit van ons
huursector.
We maken samen-
bezit.
onze doelgroepen af.
hangende keuzes door onze investeringsbeslissingen
We dragen bij aan een prettig leefbare woonomgeving.
te baseren op de vastgoedvisies per dorp.
We geven actief
We streven met ons
invulling aan onze
huurbeleid en
zorgplicht inzake de
bedrijfslastenbeleid
veiligheid van
naar voldoende
woningen.
financiële ruimte voor onze opgave in het Westerkwartier.
www.woldwaard.nl
