Zicht op evenwicht?!
S. Theuws
Zicht op evenwicht?! Hoe een grootstedelijke woningcorporatie kan anticiperen op de hervorming van de woningmarkt
Afstudeerscriptie MRE Sonja Theuws 15 oktober 2010 Amsterdam School of Real Estate MRE-jaargang 2008 - 2010 Begeleiding Johan Conijn Reynt Sluis
ASRE Staedion
Voorwoord Voorjaar 2008: twee jaar werkzaam bij Staedion in Den Haag, een woningcorporatie in ‘ontwikkeling’. De ambitie is hoog, er moet een professionaliseringsslag worden gemaakt. Van sociale woningbeheerder naar maatschappelijk ondernemer. Geld verdienen waar het kan om uit te geven waar het moet. Een efficiënte organisatie, zodat de doelgroep optimaal kan worden bediend. Midden in deze roerige tijden vond ik dat niet alleen de organisatie zich moest ontwikkelen, ook ik was aan de beurt. De MRE-opleiding bood mij de mogelijkheid om mijn kennis te verbreden, mezelf verder te ontwikkelen. Op kantoor was het snel geregeld, de toegevoegde waarde van de studie was duidelijk en na een intakegesprek kreeg ik te horen dat ik in september mocht beginnen. Najaar 2010: twee jaar en vele studie-uren later is het dan zover. De afronding van de MRE is nu bijna een feit, dit voorwoord is het laatste wat ik in het kader van de MRE nog schrijf. Een beetje vreemd idee, dat wat mijn leven de afgelopen jaren heeft gedomineerd, nu toch echt bijna afgelopen is. Ik kijk terug op een tijd waarin ik veel heb geleerd en niet alleen op vakinhoudelijk gebied. Het contact met mijn studiegenoten is in die periode steeds hechter geworden. Staedion is nog steeds in ontwikkeling, maar ondertussen is er al veel bereikt. Om de doelgroep op lange termijn huisvesting te kunnen bieden, blijft de organisatie zich ook de komende jaren verbeteren. Tijdens mijn studieperiode heb ik een overstap gemaakt van portefeuillemanager naar portefeuillestrateeg. Een stap die mij de portefeuille vanuit een ander gezichtspunt liet bekijken. De vraagstukken die hierdoor op mijn pad kwamen, hebben mijn interesse gewekt. Het onderwerp van deze scriptie had ik hierdoor snel gevonden. De hervorming van de woningmarkt is door de verkiezingen en de bezuinigingsopgave van de overheid erg actueel. Mijn ambitie was dan ook om met de scenario’s aan te sluiten op het nieuwe regeerakkoord. De coalitievorming liet echter op zich wachten, waardoor ik er uiteindelijk voor heb gekozen politiek onafhankelijke scenario’s te definiëren. Het schrijven van deze scriptie heeft mij nieuwe inzichten gegeven. De woningmarkt bekijken vanuit een breder perspectief zorgde er vaak voor dat de puzzelstukjes in elkaar vielen, maar het zorgde soms ook voor de bekende vastlopers. Op die momenten kon ik me gelukkig prijzen met mijn begeleiders. Johan bedankt, voor de leuke brainstormsessies op de ASRE en je snelle reacties op mijn noodkreten via de mail. Hierdoor bleef de snelheid in het schrijven en heb ik de tijdslimiet gehaald. Reynt, wat fijn dat ik bij jou altijd kon binnen lopen en je altijd tijd voor me vrijmaakte. Ik beloof je de komende tijd een stuk minder ‘lastig te vallen’. Aan mijn meelezers: Marcel, Gijs en Wouter bedankt voor jullie scherpe blik op de materie en de prikkelende kritieken. Ook mijn andere collega’s wil ik bedanken voor het overnemen van werkzaamheden en mij hierdoor de ruimte te gunnen om aan mijn scriptie te werken. Natuurlijk wil ik ook mijn broer Marc, schoonzus Kim en mijn vrienden bedanken voor het geduld, de interesse en de onuitputtelijke support, fijn om zulke vrienden te hebben. En voor alle steun en de kaarsjes die jullie in de afgelopen jaren voor me hebben gebrand, lieve ouders, bedankt!
Sonja Theuws Den Haag, oktober 2010
i
Samenvatting De Nederlandse woningmarkt De Nederlandse woningmarkt omvat circa zeven miljoen zelfstandige woningen, waarvan 59% koopwoningen en 41% huurwoningen (Blijie e.a., 2010). De huurmarkt bestaat hoofdzakelijk uit sociale huurwoningen. Van de 2,9 miljoen huurwoningen zijn 2,4 miljoen in bezit van woningcorporaties en hebben 2,3 miljoen een huur tot de liberalisatiegrens. Voor de sociale huurwoningen geldt het huurprijsbeleid van de overheid, waarbij de huur op basis van een puntenwaardering wordt vastgesteld. De koopmarkt kenmerkt zich doordat de huizenprijzen door vrije marktwerking tot stand komen. De huizenprijzen weerspiegelen de verschillen tussen de vele woningmarkten die Nederland kent. In de schaarste gebieden (Utrecht en Noord Holland) zijn de huizenprijzen hoger dan gemiddeld en in de gebieden met een woningoverschot (Groningen, Friesland en Zeeland) zijn deze lager dan gemiddeld (Blijie e.a., 2010). De huurwoningen worden met name bewoond door de lage inkomensgroepen en de koopwoningen hoofdzakelijk door de midden en hoge inkomensgroepen. De keuze voor een huur- of koopwoning wordt vooral bepaald door de hoogte van de woonlasten van een woning en het inkomen van de woonconsument. Doordat in de Nederlandse woningmarkt de woonlasten en de waarde van een koop- en huurwoning niet gelijk is, is deze niet evenwicht. Deze onevenwichtigheid wordt veroorzaakt doordat de overheid op zowel de huur- als de koopmarkt intervenieert. Op de huurmarkt leiden huurprijsregulering, inflatievolgend huurbeleid, de huurtoeslag en het woonruimteverdeelsysteem tot kunstmatig lage huurprijzen. De woningcorporaties versterken dit door onder andere met eigen beleid een betere betaalbaarheid na te streven. Als gevolg hiervan wordt er in Nederland gemiddeld slechts 80% van de maximaal redelijke huurprijs nagestreefd en slechts 72% gerealiseerd (Woonbond, 2010). Daar staat tegenover dat de prijzen op de koopmarkt als gevolg van de fiscale bevoordeling kunstmatig zijn gestegen. De gunstige marktomstandigheden van de afgelopen jaren en het gunstige leenklimaat hebben ervoor gezorgd dat vele huishoudens dure woningen hebben gekocht en als gevolg van de impact van de kredietcrisis op de huizenprijzen hoge schulden kennen. Het gevolg hiervan is dat Nederland, in vergelijking tot de rest van Europa, de hoogste hypotheekschuld in verhouding tot het bruto binnenlandsproduct kent. De hoge schulden en de overdrachtsbelasting zorgen ervoor dat deze huishoudens voorlopig blijven zitten waar ze zitten. De kunstmatig lage huurprijzen, de hoge koopprijzen, de hoge hypotheekschuld en de overdrachtsbelasting zorgen ervoor dat de doorstroming op de Nederlandse woningmarkt volledig stagneert. Daarnaast zijn er meer sociale huurwoningen in Nederland dan nodig en worden huishoudens, in zowel de huur als de koopmarkt, gesubsidieerd die het niet nodig hebben. Er is hierdoor sprake van ondoelmatige subsidiëring van de woningmarkt. De hervorming van de Nederlandse woningmarkt Om de Nederlandse woningmarkt weer in evenwicht te krijgen, zijn diverse maatregelen noodzakelijk. Uit de vele onderzoeken naar de hervorming van de Nederlandse woningmarkt, blijkt dat een integrale hervorming van zowel de koop- als de huurmarkt het beste resultaat laat zien. Het nieuwe kabinet heeft echter, vanuit haar standpunt en als gevolg van de kredietcrisis, ervoor gekozen dat de hervorming van de koopmarkt nog even op zich laat wachten. Voor het onderzoek naar het effect van de hervorming op de portefeuillestrategie van een grootstedelijke woningcorporatie zijn daarom twee politiek onafhankelijke scenario’s gedefinieerd. In scenario 1 wordt alleen de huurmarkt hervormd, in scenario 2 wordt zowel de koop- als de huurmarkt hervormd. In onderstaande tabel zijn de twee scenario’s naast elkaar gezet. Per scenario zijn de maatregelen en de gevolgen voor woningmarkt benoemd. Deze zijn gebaseerd op de publicatie van het CPB: ‘Keuzes in Kaart 2011-2015 - effecten van negen verkiezingsprogramma's op economie en milieu’ (2010) en
ii
het onderzoek van de CSED: ‘Naar een integrale hervorming van de woningmarkt’ (2010). Het onderzoek van de CSED is op hetzelfde rekenmodel van het CPB gebaseerd als het model waarmee de verkiezingsprogramma’s van de politieke partijen zijn doorgerekend. Dit maakt de effecten van de twee scenario’s onderling vergelijkbaar. Scenario 1 - Hervorming huurmarkt Maatregelen Koopmarkt
Huurmarkt
Woningcorporaties
Gevolgen Koopmarkt
Huurmarkt
Woningcorporaties Totale woningmarkt
Scenario 2 - Integrale hervorming woningmarkt
fiscale behandeling blijft ongemoeid
eigen woning als beleggingsgoed in box 3 met vrijstelling van € 200.000 verlaging overdrachtsbelasting tbv bevordering eigen zeer geleidelijke aanpassing van de percentages woningbezit van 6% naar 5% hypotheekrenteaftrek geleidelijk afbouwen van het eigenwoningforfait afbouw: overdrachtsbelasting, Wet-Hillen en vrijstelling KEW huurstijging 2% boven inflatie op nationaal niveau WOZ-waarde geleidelijk in WWS integreren, maximaal redelijke huren bewegen naar vrije marktwaarde door afstemming van huurstijging op WOZ-waarde, differentiatie gewicht WOZ loopt vanaf 2016 elk jaar op totdat de in woningmarkten/regio's mogelijk woningwaarde in de eindsituatie voor 100% bepaald wordt door de WOZ-waarde tot afschaffing WWS in 2040 voor corporaties huurstijging op huursomniveau, variatie binnen huurstijging bestaande contracten maximaal op 2% boven inflatie portefeuille mogelijk tot een maximale stijging van 4% boven inflatie beperking reikwijdte huurtoeslag - verlaging subsidie dure lage inkomensgroepen van koop- en huurwoningen komen in huurwoningen/bevriezing libralisatiegrens aanmerking voor woontoeslag fiscale tegemoetkoming huurders als equivalent voor box 3 vrijstelling: 1,2% huurbijdrage van de WOZ-waarde tot maximale WOZ-waarde van € 200.000 huurstijgingen boven 1% boven inflatie wordt afgeroomd door bestemmingsheffing op ca 90% vermogensgroei, in jaarlijkse Rijk tbv bijdrage huurtoeslag termijnen af te dragen. sociaal rendementsoffer van de woningcorporaties van circa 0,8 procentpunt ten opzichte van commerciele verhuurders vraag naar koopwoningdiensten daalt licht
prijsdaling van 5-10% door minder genereuze fiscale behandeling
aanbodaantal en huizenprijzen dalen als gevolg van overstappen van koop naar huur het licht negatieve effect, van meer aanbod op de huurmarkt, op de huizenprijzen wordt getemperd door afschaffing overdrachtsbelasting structurele nominale woningprijsstijging (huizenprijzen zakken niet, maar stijgen eerste jaren minder hard) marktconforme huren na 2040 binnen 30 jaar wordt het onbekende (en regionaal zeer gedifferentieerde) vrije markthuurniveau bereikt huurwoningmarkt wordt aantrekkelijker om in te investeren meer nieuwbouw huurwoningen verdwijnen van scheefwonen op de huurwoningmarkt tijging consumptie van huurwoningdiensten groter aandeel geliberaliseerde woningen door bevriezing huurtoeslaggrens / beperking reikwijdte huurtoeslag deel hogere huurinkomsten wordt afgeroomd tbv bijdrage afdracht van 90% vermogensgroei aan nieuw Fonds huurtoeslag Volkshuisvesting besparing Rijk op uitgaven huurtoeslag, deels door verleggen woonconsumptie alle huishoudens stijgen met 3% kosten maatschappelijke welvaart stijgt structureel met 0,2% bbp (1,5 positief koopkrachteffect van 1,9 % over alle huishoudens, kopers mld euro) ervaren koopkrachtstijging van 2,2%, huurders van 0,6% lichte afname welvaart
structurele toename welvaart met 0,5% tot 1% van het bbp
De portefeuillestrategie als sturingsinstrument De primaire doelstelling van een woningcorporatie is het op lange termijn kunnen huisvesten van haar doelgroep. Voor de realisatie van deze doelstelling is een woningcorporatie afhankelijk van haar woningportefeuille. Met deze woningportefeuille kan enerzijds de doelgroep worden gehuisvest en kunnen anderzijds financiële middelen worden gegenereerd voor investeringen in de leefbaarheid van wijken, maatschappelijke projecten en nieuwbouwprojecten. Inzicht in de ontwikkelingen van de doelgroep en de vraag- en aanbodverhoudingen in de woningmarkt van het betreffende werkgebied, is van belang om de doelgroep op lange termijn op een effectieve manier te kunnen blijven huisvesten. Daarnaast is een courante woningportefeuille van groot belang voor de borging van de financiële continuïteit van de organisatie. Zo blijft de woningcorporatie ook in staat om op lange termijn invulling aan de doelstellingen te geven. De portefeuillestrategie moet worden gezien als sturingsinstrument. De wensportefeuille geeft richting aan vastgoedbeslissingen, zoals: acquisitie, sloop/nieuwbouw, renovatie, kwaliteit- en huurbeleid van de woningcorporatie. De portefeuillestrategie betreft een totaalstrategie die vervolgens wordt vertaald naar concrete gebiedsstrategieën en plannen op complexniveau.
iii
Het effect van de hervormingsscenario’s op de portefeuillestrategie van Staedion Om de gevolgen van de hervormingsscenario’s voor de portefeuillestrategie van Staedion in beeld te brengen, is de veranderende vraag en aanbod in Den Haag voor beide scenario’s inzichtelijk gemaakt. Aan de hand van de huidige inkomensprofielen van de inwoners van Den Haag en de systematiek van de huurquote is de vraag bepaald. De methodiek van Romijn en Besseling (2006) heeft hierbij als uitgangspunt gediend. De huurquote geeft aan wat huishoudens op basis van hun inkomen bereid zijn voor een woning te betalen en is onderverdeeld in een minimale en een bovenminimale woonconsumptie. Voor de bepaling van het aanbod is aansluiting gezocht bij de methodiek van Koning e.a. (2006), namelijk de toegerekende huurwaarde van een woning. Het aanbod is uitgedrukt in de marktconforme huurprijs, die gebaseerd is op de vrije marktwaarde (WOZwaarde) van de bestaande woningvoorraad in Den Haag. De vergelijking van de vraag en het aanbod heeft vervolgens geleid tot inzicht in de discrepanties in de verschillende stadsdelen. Door deze gegevens af te zetten tegen het bestaande bezit en de portefeuillestrategie van Staedion zijn de effecten van de hervorming hierop inzichtelijk gemaakt. De scenarioanalyses laten over het algemeen dezelfde resultaten zien ten aanzien van de vraag- en aanbodverhoudingen. Het belangrijkste verschil tussen de scenario’s wordt veroorzaakt doordat, in het scenario waarin de woningmarkt integraal wordt hervormd (scenario 2), de prijs van een koopwoning met 10% daalt. Dit heeft gevolgen voor de hoogte van de huurquote, die de inwoners van de verschillende stadsdelen op basis van hun inkomen kunnen betalen (vraag), en de hoogte van de marktconforme huurniveaus (aanbod) van het bestaande bezit in de stadsdelen. De belangrijkste conclusies uit de scenarioanalyse zijn: i. Methodiek bepaling woonconsumptie De huurquotes voor de scenarioanalyse zijn bepaald aan de hand van CPB-methodieken. Deze methodiek resulteert in erg hoge huurquotes, waarbij het de vraag is of deze wel realistisch zijn. Zijn woonconsumenten in een hervormde markt daadwerkelijk bereid zo’n groot deel van het besteedbaar inkomen aan wonen te spenderen? Daarnaast moet worden opgemerkt dat het gedrag of de voorkeur van de woonconsument ten aanzien van huren of kopen in een evenwichtige woningmarkt buiten beschouwing is gebleven. De verschuiving van consumenten tussen de koop- en huurmarkt bepalen voor een belangrijk deel de vraag- en aanbodverhouding. Dit vraagt om een vervolgonderzoek. ii. Gevolgen voor de portefeuillestrategie Over het algemeen kan worden opgemerkt dat de marktconforme huurniveaus van het bezit van Staedion aansluiten bij wat de lage inkomens in een geharmoniseerde huurmarkt kunnen betalen. Staedion kan met het bestaande bezit invulling blijven geven aan het huisvesten van de doelgroep op de lange termijn. Een belangrijk aandachtspunt is dat de huurders meer keuze krijgen, doordat vraag en aanbod in een marktevenwicht op elkaar is afgestemd. De minder courante woningen zullen hierdoor moeilijker verhuurbaar zijn, dan de courante woningen. Het effect van de hervormingsscenario’s op de portefeuillestrategie van Staedion is geanalyseerd op een viertal uitgangspunten, namelijk: geografische spreiding, focus op specifieke woningtypes, prijssegmentering en grootteklasse. Op basis van de scenarioanalyse is geconstateerd dat beide scenario’s weinig impact hebben op de portefeuillestrategie. Om in te kunnen spelen op onderzochte maatregelen of veranderingen van de woningmarkt, zijn slechts een paar kleine nuanceringen nodig. Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat een wijziging van overheidsmaatregelen een beperkt effect heeft op de portefeuillestrategie van Staedion. Conclusies en strategisch advies In deze scriptie zijn de kenmerken van de Nederlandse woningmarkt belicht, de oorzaken van de onevenwichtige woningmarkt en de effecten van de mogelijke scenario’s voor de hervorming van de
iv
woningmarkt op de portefeuillestrategie van Staedion nader onderzocht. Hieruit zijn de volgende conclusies getrokken: - er is geen doorstroming op de Nederlandse woningmarkt; - de hervorming van de woningmarkt is noodzakelijk; - de betaalbaarheid van wonen moet worden geborgd door middel van een subjectgebonden woontoeslag; - segregatie is in een hervormde markt een belangrijk aandachtspunt; - de waardering van het corporatiebezit (WOZ-waarde) vraagt nader onderzoek; - de afroming van extra inkomsten van woningcorporaties moet per situatie worden beoordeeld; - de overheidsmaatregelen hebben weinig effect op de portefeuillestrategie van Staedion. De centrale vraag voor het onderzoek in deze scriptie is als volgt: Wat is het effect van de hervorming van de woningmarkt op de portefeuillestrategie van een woningcorporatie en hoe kan een woningcorporatie daar op anticiperen? Het strategisch advies geeft antwoord op deze centrale vraag en is gebaseerd op de conclusies die naar aanleiding van het onderzoek zijn getrokken. Het strategisch advies is voor woningcorporaties in het algemeen en betreft maatregelen waar woningcorporaties zelf invloed op hebben, namelijk: i. Een goede portefeuillestrategie als startpunt De casestudie van dit onderzoek betreft een gevoeligheidsanalyse van de portefeuillestrategie van Staedion. Uit deze analyse blijkt dat de overheidsmaatregelen nagenoeg niet van invloed zijn op de portefeuillestrategie en slechts leiden tot een nuancering. Het is daarom voor woningcorporaties van belang is om een goede portefeuillestrategie met een lange termijn perspectief te hebben ii. Goed monitoren en tijdig bijsturen van de portefeuillestrategie Een portefeuillestrategie wordt voor een periode van 10 jaar opgesteld. Dat betekent niet dat het een statisch product betreft. Het is van belang om met enige regelmaat de uitgangspunten van de portefeuillestrategie te ijken, zoals de ontwikkelingen van de doelgroep of marktverhoudingen in het betreffende werkgebied. Daarnaast is het belangrijk om de actualiteiten omtrent overheidsmaatregelen te volgen en de impact daarvan op de portefeuillestrategie te toetsen. De methodiek die voor de scenarioanalyse is gebruikt, de bepaling van vraag en aanbod in gewijzigde situatie, kan daarvoor worden toegepast. Een woningportefeuille is niet flexibel en op een eenvoudige wijze aangepast. Vastgoed heeft een lange levensduur (afhankelijk van de functie gemiddeld 50 jaar) en kenmerkt zich daardoor als een star product. Het duurt daarom wel even voordat wijzigingen zijn doorgevoerd. Indien uit de monitoring blijkt dat de portefeuillestrategie moet worden aangepast, is het verstandig hier niet te lang mee te wachten. Door actief te monitoren, kunnen ontwikkelingen in de vermogenspositie van de woningcorporatie ook tijdig in beeld worden gebracht en kan daar waar nodig worden bijgestuurd. Uit de scenarioanalyse blijkt bijvoorbeeld al dat, door de hervorming van de woningmarkt, een nuancering van de portefeuillestrategie van Staedion wenselijk is.
v
Inhoudsopgave Voorwoord
i
Samenvatting
ii
1
1
Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4
2
De Nederlandse woningmarkt 2.1 2.2 2.3 2.4
3
5
6
7
8
33
De Haagse woningmarkt in 2009 ................................................................................... 33 Scenario 1 – hervorming huurmarkt ............................................................................... 36 Scenario 2 – integrale hervorming woningmarkt ............................................................ 43 Conclusie scenarioanalyses ........................................................................................... 47
Conclusie en strategisch advies 8.1 8.2
29
De portefeuille................................................................................................................. 29 De portefeuillestrategie................................................................................................... 31
Het effect van de hervormingsscenario’s voor Staedion 7.1 7.2 7.3 7.4
23
Marktconforme huren (aanbod) ...................................................................................... 23 Huurquote (vraag)........................................................................................................... 25 Vergelijking vraag en aanbod ......................................................................................... 27 Hervorming van woningcorporaties ................................................................................ 27
De portefeuillestrategie van Staedion 6.1 6.2
18
Doelstellingen van een woningcorporatie....................................................................... 18 De portefeuillestrategie – positie, proces en inhoud....................................................... 19 Portefeuillestrategie als sturingsinstrument.................................................................... 22
Onderzoeksmethodiek casestudie 5.1 5.2 5.3 5.4
12
Scenario 1 – hervorming huurmarkt ............................................................................... 12 Scenario 2 – integrale hervorming van de woningmarkt ................................................ 14 Overzicht scenario’s ....................................................................................................... 16
De portefeuillestrategie van een woningcorporatie 4.1 4.2 4.3
4
Kenmerken en cijfers ........................................................................................................ 4 Wat is een evenwichtige woningmarkt? ........................................................................... 6 Welke factoren verstoren de woningmarkt? ..................................................................... 6 Geen evenwichtige woningmarkt.................................................................................... 11
De hervorming van de woningmarkt 3.1 3.2 3.3
4
Aanleiding ......................................................................................................................... 1 Doel scriptie ...................................................................................................................... 2 Centrale vraag .................................................................................................................. 2 Deelvragen en onderzoeksmethoden............................................................................... 2
50
Conclusies ...................................................................................................................... 50 Strategisch advies .......................................................................................................... 52
Bibliografie
54
Bijlage I - Stadsdelen Den Haag
57
Bijlage II - Portefeuille Staedion in Den Haag
58
1 Inleiding 1.1 Aanleiding De Nederlandse woningmarkt is niet in evenwicht. Niet iedereen heeft een vrije keuze tussen huren of kopen. Met een laag inkomen ben je in Nederland aangewezen op de huurmarkt en hoge inkomens zijn financieel voordeliger uit door een woning te kopen. Dit wordt vooral veroorzaakt door overheidsregulering. Het huurprijsbeleid, de huurtoeslag, inflatievolgende huurprijsstijgingen en het beleid van woningcorporaties hebben een huurprijsverlagend effect. Als gevolg van deze regulering is er geen ruimte voor marktwerking in de sociale huurmarkt. De huurprijs van een woning in Amsterdam is door het huurprijsbeleid even hoog als de huurprijs van een woning met dezelfde kenmerken in Emmen. De gewildheid van de locatie en de krapte op de plaatselijke woningmarkt heeft geen effect op de hoogte van de huur. Ter bevordering van het eigen woningbezit heeft de overheid de hypotheekrenteaftrek ingevoerd. Hierdoor worden de woonlasten verlaagd en worden woonconsumenten gestimuleerd een woning te kopen. Het effect van deze regeling is echter dat consumenten gestimuleerd worden om dure woningen te kopen, tophypotheken afsluiten en een hoge hypotheekschuld aangaan. Hoe hoger de hypotheekschuld hoe hoger de hypotheekrenteaftrek. Het gevolg hiervan is dat Nederland in vergelijking tot de rest van Europa de hoogste hypotheekschuld in verhouding tot het bruto binnenlands product kent. Het fiscale voordeel heeft geresulteerd in een grotere vraag naar duurdere koopwoningen. Hierdoor is het voordeel van de lagere woonlasten gekapitaliseerd in de huizenprijzen, met als gevolg een stijging van de huizenprijzen. Door de hoge huizenprijzen is de koopwoningmarkt moeilijker bereikbaar geworden voor starters en huishoudens met lage inkomens. Door al deze vormen van subsidiëring wordt de doorstroming in de woningmarkt belemmerd. Wie in een woning met een gereguleerde lage huur woont, stapt immers niet snel over naar een dure koopwoning met hogere woonlasten. Op dit moment wonen 2,3 miljoen huishoudens in een sociale huurwoning, terwijl de doelgroep (lage inkomens) 1,3 miljoen huishoudens omvat. In totaal wordt de Nederlandse woningmarkt op jaarbasis voor bijna € 29 miljard gesubsidieerd, de koopsector voor circa € 14¼ miljard en de huursector voor € 14½ miljard. Van de € 14½ miljard huurtoeslag komt slechts € 6¾ miljard terecht bij huurders met lage inkomens (Romijn en Besseling, 2006). Kortom de woningmarkt wordt flink gesubsidieerd, de vraag is echter of het wel effectief is. De kredietcrisis heeft de afgelopen jaren een flinke impact gehad op de economische situatie in Nederland en de staatskas, waardoor er flinke bezuinigingen moeten worden doorgevoerd. Aangezien de subsidiëring van de woningmarkt een aanzienlijk beslag legt op de overheidsfinanciën, is in opdracht van het ministerie van Financiën de werkgroep Wonen in het leven geroepen. Deze werkgroep heeft onderzoek gedaan naar de mogelijke bezuinigingen op de woningmarkt. Dit in combinatie met de verkiezingen voor een nieuw kabinet, heeft de discussie over de hervorming van de woningmarkt in een stroomversnelling gebracht. Helaas ligt hierbij de focus vooral op hoe wijzigingen op het vigerend beleid aan de noodzakelijke bezuinigingen kunnen bijdragen. De daadwerkelijke problematiek (het gebrek aan evenwicht) dreigt daarbij de aandacht te verliezen. De discussie over de noodzaak van de hervorming van de woningmarkt, of het nu wordt ingegeven door de bezuiniging of niet, lijkt effect te hebben. Door het nieuwe rechtse kabinet is ondertussen een eerste aanzet gedaan voor de hervorming van een deel van de huurmarkt. De koopmarkt wordt voorlopig nog ongemoeid gelaten. Maar ook deze zal op den duur naar verwachting wel worden hervormd. Voor woningcorporaties zou de liberalisering van de huurmarkt vooral impact hebben op de verdiencapaciteit. In de verschillende studies wordt verondersteld dat, indien de regulering wordt losgelaten, de huren fors kunnen worden opgetrokken. Het effect hiervan is dat het eigen vermogen
1
van de corporaties toeneemt. De toename van het ’volkshuisvestelijke’ vermogen zou vervolgens aan de overheid moeten worden afgedragen, zodat het kan worden aangewend voor onder andere de huurtoeslag. De vraag is echter of de liberalisering leidt tot een toename van het eigen vermogen. Ligt de marktconforme huur nu daadwerkelijk hoger dan de huidige huurniveaus? In gebieden waar sprake is van krapte op de woningmarkt, zoals Amsterdam en Utrecht, zal dat zeker het geval zijn. Of dat in Den Haag ook opgaat durf ik in twijfel te trekken. Om deze twijfel te staven, wordt in deze scriptie onderzoek gedaan naar de specifieke situatie van een woningcorporatie in Den Haag. Vanuit het perspectief van Staedion, een grootstedelijke woningcorporatie, worden de effecten van mogelijke hervormingsscenario’s onderzocht. De portefeuillestrategie van Staedion is in 2009 vastgesteld, op basis van de toen geldende woningmarkt en de regelgeving. De transformatieopgave, van de bestaande portefeuille naar de wensportefeuille, omvat de sloop, nieuwbouw, renovatie en verkoop van een fors aantal woningen. Hiermee is een flinke investering gemoeid, die binnen de bestaande context financieel haalbaar is. De vraag is in hoeverre de hervorming van de woningmarkt hier invloed op heeft.
1.2 Doel scriptie Het doel van deze scriptie is het inzichtelijk maken van het effect van een hervormde woningmarkt op de portefeuillestrategie van Staedion, een woningcorporatie in Den Haag. Worden de beoogde doelstellingen van Staedion, zoals functionele en financiële continuïteit, na de hervorming van de woningmarkt, met behulp van de vigerende portefeuillestrategie nog bereikt? Welke maatregelen kan een woningcorporatie nemen om op deze hervorming te anticiperen.
1.3 Centrale vraag Wat is het effect van de hervorming van de woningmarkt op de portefeuillestrategie van een woningcorporatie en hoe kan een woningcorporatie daar op anticiperen?
1.4 Deelvragen en onderzoeksmethoden Voor de beantwoording van de centrale vraag en om invulling te geven aan de doelstelling van de scriptie, zijn deelvragen geformuleerd die in de verschillende hoofdstukken zijn uitgewerkt. Hieronder is hoofdstukindeling en de bijbehorende deelvragen weergegeven. Hoofdstuk 2: De Nederlandse woningmarkt Deelvraag: Door welke factoren is het evenwicht van de Nederlandse woningmarkt verstoord? Aan de hand van een literatuurstudie en bronnenanalyse worden de volgende subvragen beantwoord: - Hoe ziet de Nederlandse woningmarkt er nu uit? - Wat is een evenwichtige woningmarkt? - Welke factoren verstoren de woningmarkt? Hoofdstuk 3: De hervorming van de Nederlandse woningmarkt Deelvraag: door middel van welke maatregelen wil de overheid het evenwicht in de Nederlandse woningmarkt terugbrengen? Een analyse van recente onderzoeken naar hervormingsmaatregelen en de effecten van de verkiezingsprogramma’s geeft antwoord op de volgende vragen: - Welke maatregelen kunnen de Nederlandse woningmarkt weer in evenwicht brengen? - Welke scenario’s zijn het meest realistisch en kunnen als uitgangspunt worden gebruikt voor verdere studie? Hoofdstuk 4: De portefeuillestrategie van een woningcorporatie Deelvraag: wat is de functie van een portefeuillestrategie voor een woningcorporatie? Met behulp van een literatuurstudie wordt het principe van een portefeuillestrategie nader beschreven. Hierbij wordt antwoord gegeven op de volgende vragen: - Wat is een portefeuillestrategie? - Wat is de positie van een portefeuillestrategie binnen een woningcorporatie?
2
-
Hoe komt deze tot stand? Hoe kan een portefeuillestrategie als sturingsinstrument worden gebruikt?
Hoofdstuk 5: Onderzoeksmethodiek casestudie Deelvraag: hoe kunnen de gevolgen van de hervormingsmaatregelen voor de Nederlandse woningmarkt worden vertaald naar de portefeuillestrategie van Staedion? In dit hoofdstuk wordt de onderzoeksmethodiek voor de casestudie nader omschreven. Hoofdstuk 6: De portefeuillestrategie van Staedion Deelvraag: hoe ziet de huidige portefeuillestrategie van Staedion eruit? In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van de portefeuillestrategie van Staedion. Hierbij wordt antwoord gegeven op de volgende vragen: - Hoe ziet de huidige woningportefeuille van Staedion eruit? - Hoe ziet de huidige portefeuillestrategie van Staedion eruit? Hoofdstuk 7: Het effect van de hervormingsscenario’s voor Staedion Deelvraag: hebben de hervormingsvoorstellen effect op de portefeuillestrategie van Staedion? Aan de hand van een casestudie wordt antwoord gegeven op de volgende deelvragen: - Hoe ziet de Haagse woningmarkt eruit? - Wat zijn de effecten van de scenario’s op de Haagse woningmarkt en de portefeuillestrategie van Staedion? Hoofdstuk 8: conclusie en strategisch advies Dit hoofdstuk omvat de conclusie van het effect van de hervormingsscenario’s op de portefeuillestrategie van Staedion. Op basis van de conclusies wordt een aantal maatregelen/richtlijnen geformuleerd, waarmee Staedion op het effect van de mogelijke overheidsmaatregelen kan anticiperen.
3
2 De Nederlandse woningmarkt Zoals uit veel recente publicaties blijkt (werkgroep Wonen, CBS, CSED, etc.), kenmerkt de Nederlandse woningmarkt zich doordat er geen evenwicht is tussen de huur- en de koopsector. De hoge mate van overheidsregulering in de woningmarkt zou hier vooral debet aan zijn. In dit hoofdstuk worden, aan de hand van feiten en cijfers, kenmerken van de Nederlandse woningmarkt in het kort omschreven. Daarnaast wordt de problematiek op de huidige woningmarkt en de oorzaak hiervan inzichtelijk gemaakt.
2.1 Kenmerken en cijfers De Nederlandse woningmarkt omvat circa zeven miljoen zelfstandige woningen, waarvan 59% koopwoningen en 41% huurwoningen (Blijie e.a., 2010). In de afgelopen twee decennia is het eigenwoningbezit gestaag gegroeid. In 1986 bedroeg het percentage koopwoningen 43%, de laatste drie jaar is dit percentage met bijna 1% per jaar gegroeid. De gewijzigde koop/huur verhouding is veroorzaakt door zowel een toename van koopwoningen als een afname van huurwoningen. Door sloop en verkoop is het aandeel huurwoningen in de laatste jaren afgenomen. Huurwoningmarkt De Nederlandse huurwoningmarkt kenmerkt zich doordat deze hoofdzakelijk uit sociale huurwoningen bestaat. Van de 2,9 miljoen huurwoningen zijn 2,4 miljoen in bezit van woningcorporaties, waarvan 2,3 miljoen woningen met een huur tot de liberalisatiegrens (Kromhout e.a., 2010) . Dat is ongeveer 32% van de gehele Nederlandse woningvoorraad en bijna 80% van alle huurwoningen. De liberalisatiegrens voor huurwoningen is vastgesteld op € 647,53. De huurwoningen onder de liberalisatiegrens hebben gereguleerde huurprijsniveaus. Voor dit huursegment geldt het huurprijsbeleid van de overheid, waarbij de huurprijs op basis van een puntenwaardering voor de kwaliteit van de woning wordt bepaald. Daarnaast heeft ook het huurprijsbeleid van de woningcorporaties invloed op de hoogte van de huurprijzen van dit huursegment. In de volgende paragraaf wordt hier nader op ingegaan. Naast de gereguleerde huurprijsniveaus kenmerkt het sociale huursegment zich door de gereguleerde huurstijging. Deze is inflatievolgend en wordt op jaarbasis door VROM vastgesteld. Om goed wonen nog beter betaalbaar te maken, is er sinds de jaren ‘70 nog een derde overheidsinstrument, namelijk de huurtoeslag. Om voor huurtoeslag in aanmerking te komen, gelden twee voorwaarden, namelijk: - voor alleenstaanden moet het jaarinkomen lager zijn dan € 21.450 voor meerpersoonshuishoudens geldt een maximaal jaarinkomen van € 29.125 en voor ouderen boven de 65 jaar geldt een maximum jaarinkomen van € 20.200 voor alleenstaanden en € 27.575 voor samenwonenden; - de huur van de woning moet lager zijn dan € 647,53 en voor jongeren tot 23 jaar ligt de grens op € 357,37. De huurtoeslag is hierdoor dus gekoppeld aan de huurprijs van woningen, waardoor sprake is van objectgebonden subsidiëring. Van het totale aandeel huurwoningen is circa 2,4 miljoen woningen in bezit van circa 418 woningcorporaties (CFV, 2009). Woningcorporaties hadden hiermee in 2008 een aandeel van meer dan 30% van de Nederlandse woningmarkt. De gemiddelde corporatiewoning had op 1 januari 2008 een WOZ-waarde van € 155.000. Ten opzichte van de gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in Nederland (€ 233.000) is dit een verschil van bijna 30%. De gemiddelde bedrijfswaarde van een
4
corporatiewoning was in 2008 € 42.250 en de gemiddelde volkshuisvestelijke exploitatiewaarde bedroeg circa € 35.500 per corporatiewoning.
1
Tabel 1: Overzicht corporatiegegevens CFV
Aantal corporaties Totaal aantal corporatiewoningen Gemiddeld aantal woongelegenheden per corporatie Aandeel woningbezit corporaties op de Nederlandse woningmarkt Gemiddelde WOZ-waarde corporatiewoning
Beoordelingsjaar 2008 (verslagjaar 2007) 455
Beoordelingsjaar 2009 (verslagjaar 2008) 418
2,4 miljoen
2,4 miljoen
5.200
5.600
32,30%
31,90%
€ 150.000
€ 158.000
Bron: Centraal Fonds Volkshuisvestingl (2010)
Koopwoningmarkt In Nederland zijn verschillende woningmarkten aanwezig. Vooral in de koopwoningmarkt komen deze verschillen tot uiting. In figuur 1 zijn deze verschillen aan de hand van WOZ-waarden zichtbaar gemaakt. Hierbij valt vooral het verschil op tussen schaarste gebieden en gebieden met woningoverschot. In de schaarste gebieden zijn de WOZ-waarden hoger dan gemiddeld en in de gebieden met woningoverschot liggen de WOZ-waarden lager dan gemiddeld. De vergelijking van de WOZ-waarde van koop- en huurwoningen naar woningtype, per provincie (Blijie e.a., 2010) laat hierdoor een driedeling over Nederland zien. In Utrecht en Noord-Holland zijn de woningen het meeste waard, gevolgd door de woningen in de provincies Noord-Brabant en Gelderland. ZuidHolland komt daar achteraan. De woningvoorraad in Den Haag en Rotterdam kent een groot aandeel kleine woningen in dichtbebouwde gebieden, deze woningen vertegenwoordigen een lage WOZwaarde en drukken de gemiddelde waarde in deze provincie. De woningen in de Noordelijke provincies (Groningen, Friesland en Zeeland) zijn het goedkoopst. Figuur 1: WOZ-waarde van koop- en huurwoningen naar woningtype, per provincie (links: eengezins en rechts: meergezins)
Bron: Blijie e.a. (2010)
Ook op de koopwoningmarkt is sprake van overheidsregulering. Door middel van hypotheekrenteaftrek stimuleert de Nederlandse overheid het eigenwoningbezit. Deze regeling heeft als effect dat financiering met vreemd vermogen een fiscaal voordeel oplevert ten opzichte van financiering met eigen vermogen. Hierdoor wordt niet alleen het eigen woningbezit door de overheid 1
De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde wordt door het CFV gehanteerd en veronderstelt een doorexploitatiewaarde. De verkoopwaarde van de woning is niet in deze waarde verdisconteerd.
5
gestimuleerd, maar kent Nederland in vergelijking tot Europa de grootste hypotheekschuld in verhouding tot het bruto binnenlandsproduct.
2.2 Wat is een evenwichtige woningmarkt? Een evenwichtige woningmarkt is een woningmarkt waarin de waarde van een woning ongeacht de eigendomsverhouding, huur of koop, gelijk is. In een evenwichtige woningmarkt maakt het voor een woningeigenaar niet uit of hij een woning verhuurt of verkoopt, het rendement is als gevolg van perfecte arbitrage gelijk (Conijn en Schilder, 2009). Voor een woonconsument geldt hetzelfde. In een evenwichtige woningmarkt is de woonlast voor een koop- of huurwoning gelijk. In een evenwichtige woningmarkt is sprake van marktwerking. De huur is marktconform en geeft de verhuurder een marktconform rendement. Een marktconforme huur is een huur bepaald door de tucht van de markt en wordt niet beïnvloed door enige vorm van overheidsregulering. Een evenwichtige woningmarkt resulteert ook in een adequaat woningaanbod van huur- en koopwoningen, waarbij iedereen tegen marktconforme prijzen in elke fase van de levensloop van een woning de eigendomsvorm kan kiezen waar de voorkeur naar uit gaat (CSED, 2010). Waarom is de woningmarkt niet in evenwicht? Op de Nederlandse woningmarkt is de waarde van een woning in verhuurde staat lager dan de vrije verkoopwaarde van dezelfde woning. De waarde van een woning in verhuurde staat wordt bepaald door de exploitatiecashflow. Dit zijn alle huurinkomsten verminderd met onder andere onderhoudslasten, verzekeringen en managementkosten. Doordat de huurprijzen in Nederland door overheidsregulering kunstmatig laag worden gehouden, staan de huurinkomsten niet in verhouding tot de exploitatielasten. Dit wordt ondersteund door de referentiecijfers van de waarde van corporatiewoningen. Zoals in de vorige paragraaf is geconstateerd, heeft de gemiddelde corporatiewoning een volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van € 35.500 en een gemiddelde WOZwaarde van € 155.000. Hieruit kan worden geconstateerd dat voor de woningeigenaar de woningmarkt niet in evenwicht is. Het maakt voor de eigenaar van dit vastgoed dus uit of hij zijn vastgoed verhuurt of verkoopt, de waarde is immers hoger bij verkoop dan bij verhuur. Als we kijken naar de keuzevrijheid van de woonconsument, dan kan ook worden geconstateerd dat de woningmarkt niet in evenwicht is. Omdat er nog steeds lange wachttijden voor goedkope huur- en koopwoningen zijn, kan worden geconstateerd dat er geen adequaat woningaanbod is. Daarnaast is er nagenoeg geen keuzevrijheid als het gaat om eigendomsvorm. Een woonconsument die weinig te besteden heeft, komt niet in aanmerking voor de koopsector. Er zijn weinig goedkope woningen op de markt, waardoor deze is aangewezen op de goedkope huursector. Dit komt tot uiting door de inkomensprofielen van de koop- en de huurmarkt met elkaar te vergelijken. Het gemiddelde inkomen van een eigenaar-bewoner ligt doorgaans hoger dan het inkomen van een huurder (Blijie e.a., 2009). Ook wanneer een woonconsument door inkomensontwikkelingen meer te besteden krijgt, blijft de keuze om over te stappen naar een koopwoning lastig. De overstap van een huurwoning naar een koopwoning betekent vaak een stap naar hogere woonlasten, maar dat hoeft niet een stap naar betere woonkwaliteit te betekenen.
2.3 Welke factoren verstoren de woningmarkt? In paragraaf 2.2 is geconstateerd dat de Nederlandse woningmarkt niet in evenwicht is. Dit wordt veroorzaakt door verstoringen op zowel de huur- als de koopmarkt en doordat kopen en huren niet gelijk worden behandeld. Naast de overheidsregulering zijn de woningcorporaties debet aan de verstoring van de woningmarkt. De verstoringen kunnen als volgt worden onderverdeeld: 1. huursector; 2. woningcorporaties; 3. koopsector.
6
In deze paragraaf wordt per sector de verstorende factoren en het effect op de woningmarkt nader toegelicht.
2.3.1 Huursector De huurwoningmarkt wordt verstoord door zowel overheidsregulering als door woningcorporaties. Overheidsregulering heeft vooral betrekking op het volgende: i. huurprijsregulering; ii. inflatievolgend huurbeleid; iii. huurtoeslag; iv. woonruimteverdeelsysteem. i. Huurprijsregulering Met het huurprijsbeleid streeft de overheid naar het toegankelijk houden van kwalitatief goede woningen voor huishoudens met relatief lage inkomens. Het huurprijsbeleid van de overheid wordt vormgegeven door het woningwaarderingsstelsel (WWS). Door middel van het WWS wordt de kwaliteit van de woning uitgedrukt in punten. Door punten toe te kennen aan aspecten als de oppervlakte van vertrekken, de verwarming en/of warmte isolatie, keuken, sanitair, buitenruimte, soort woning, gehandicaptenvoorzieningen en de directe woonomgeving wordt de maximaal redelijke huurprijs per woning bepaald. Het WWS is voor alle woningen in Nederland gelijk en gaat hierbij uit van de fictie van één woningmarkt (De Vernieuwde stad/OTB, 2009). Regionale verschillen in de woningmarkt zijn niet van invloed op de maximaal redelijke huurprijs. In delen van het land waar sprake is van schaarste aan goede, betaalbare woningen heeft een identieke woning eenzelfde maximaal redelijke huur als in andere delen van het land waar overschotten dreigen. Daar waar de koopsector als gevolg van marktwerking (locatie en gewildheid) duidelijke verschillen per regio laat zien, komt dit in de huursector tengevolge van het WWS niet in de prijs tot uiting. ii. Inflatievolgend huurbeleid De afgelopen vier jaar heeft het ministerie van WWI een inflatievolgend huurbeleid gehanteerd. De maximale huurverhoging is hierbij gekoppeld aan de inflatie van het voorgaande kalenderjaar. De (maximale) huurverhoging bedroeg in 2007 1,1 procent, in 2008 1,6 procent en in 2009 2,5 procent en in 2010 1,2 procent. Gemiddeld genomen zijn de huurprijzen, over de afgelopen vier jaar, hierdoor minder hard gestegen dan de huizenprijzen op de koopmarkt, ondanks de prijsdalingen in de koopsector door de kredietcrisis. Het gat tussen kopen en huren is hierdoor de afgelopen jaren alleen maar groter geworden. Het effect hiervan is dat de overstap van huren naar kopen groter is geworden en huurders blijven zitten waar ze zitten. iii. Huurtoeslag De huurtoeslag is een derde instrument waarmee de overheid kwalitatief goede woningen voor huishoudens met relatief lage inkomens toegankelijk wil houden. Doordat de hoogte van de huurtoeslag afhankelijk is van huur en inkomen, heeft dit als gevolg dat hoe hoger de huur, des te hoger de toeslag en hoe lager het inkomen, des te hoger de subsidie. Huishoudens met een laag inkomen worden hierdoor gestimuleerd een woning met een hoge huur te huren. De huidige huurtoeslag zorgt in het kader van de doelstellingen voor een kwaliteitsslag. Huishoudens met lage inkomens kunnen immers duurdere woningen huren. In termen van de welvaartstheorie zorgt de huidige huurtoeslag voor overconsumptie. Huishoudens worden door de huurtoeslag gestimuleerd meer te consumeren dan ze op grond van een afweging over de prijs/kwaliteitverhouding van de woning zouden doen (Elsinga en Haffner, 2007). iv. Woonruimteverdeelsysteem Met behulp van het regionale woonruimteverdeelsysteem worden vrijkomende sociale huurwoningen aan de nieuwe huurders toegewezen. Op regionaal niveau worden afspraken gemaakt tussen gemeenten en woningcorporaties over welk percentage vrijkomende woningen aan de in het BBSH
7
2
gedefinieerde doelgroep worden toegewezen. In de regio Haaglanden wordt bijvoorbeeld 70% van de sociale woningen aan de BBSH-doelgroep toegewezen. De overige 30% mag naar eigen inzicht door de corporaties worden toegewezen. Deze beleidsvrijheid wordt vaak gebruikt om segregatie in de minder goede wijken te voorkomen. Door deze woningen aan hogere inkomensgroepen, dan de BBSH-doelgroep toe te wijzen, wordt differentiatie in de eenzijdige wijken nagestreefd. Het huisvesten van hogere inkomens in gereguleerde goedkope huurwoningen wordt bestempeld als scheefwonen. Ofwel het geven van impliciete subsidie aan een doelgroep die het niet nodig heeft. Zoals aangegeven betreft het in een aantal gevallen een doelbewuste keuze om segregatie tegen te gaan en de leefbaarheid in wijken te verbeteren. Naast deze ‘beleidsmatige’ scheefwoners, zijn er nog andere gevallen van scheefwonen. Deze worden onder andere veroorzaakt doordat woonconsumenten na woningtoewijzing een inkomensontwikkeling doormaken of gaan samenwonen en hierdoor een hoger huishoudensinkomen krijgen. Corporaties hebben niet de instrumenten om na eerste toewijzing huishoudens op inkomen te toetsen en op basis daarvan de huren aan te passen of de huur te beëindigen. Scheefwonen heeft vooral als negatief effect dat de goedkope woningen niet voor de bestemde doelgroep vrijkomen en er sprake is van lange wachtrijen. Bijkomend gevolg is dat scheefwoners langer in de goedkope woningen blijven wonen, waardoor er minder vraag is naar commerciële huurwoningen en deze sector beperkt in omvang blijft (CSED, 2010). Als gevolg van afspraken tussen de Nederlandse regering en de Europese Commissie stelt de Minister van Wonen, Wijken en Integratie de inkomensgrens voor de doelgroep per 1 januari 2011 op € 33.000. Van de sociale woningen (woningen tot de liberalisatiegrens) moet 90% aan deze doelgroep worden toegewezen. De overige 10% mag naar eigen inzicht worden toegewezen. Ruim 40% van de Nederlanders verdient niet meer dan € 33.000 per jaar. Dus bijna de helft van de bevolking komt in aanmerking voor de zogenoemde staatssteun. Door deze nieuwe definitie van de doelgroep zal huidige omvang van scheefwoners afnemen. Het grootste bezwaar tegen deze regeling is dat, volgens Kromhout e.a. (2010), huishoudens met een inkomen tussen € 33.000 en € 45.000 (de middeninkomens) tussen wal en schip vallen. Zij verdienen volgens hen te weinig om een geliberaliseerde woning te huren of een huis te kopen. In een woningmarkt in evenwicht is er zoals gezegd ook voor de woonconsument keuzevrijheid tussen koop- en huurwoningen. Deze keuzevrijheid wordt echter beperkt door de genoemde woonruimteverdelingregels. Huishoudens met hogere inkomens hebben niet de keuzevrijheid om goedkope woningen te huren. Huishoudens die binnen de BBSH-doelgroep vallen en bereid zijn om voor een kwalitatief betere woning een hoger percentage van het inkomen te besteden, komen hiervoor niet in aanmerking. Ook het woonruimteverdeelsysteem beperkt de marktwerking in de huursector.
2.3.2 Woningcorporaties Woningcorporaties hebben meer dan 30% van de woningen op de Nederlandse woningmarkt in eigendom en spelen daarom een belangrijke rol als het gaat om een evenwichtige woningmarkt. Vanuit verschillende kanten wordt de oorzaak van een onevenwichtige woningmarkt deels bij woningcorporaties neergelegd, hierbij gaat het om: i. hanteren van eigen huurbeleid; ii. niet efficiënt handelen; iii. weinig verkopen; iv. ontvangen kostenverlagende faciliteiten van de overheid.
2 Onder de BBSH-doelgroep vallen de volgende inkomensgroepen: - alleenstaanden < 65 jaar, maximaal inkomen van € 18.925,-; - alleenstaanden > 65 jaar, maximaal inkomen van € 16.825,-; meerpersoonshuishoudens < 65 jaar, som inkomens maximaal € 25.375,-; meerpersoonshuishoudens > 65 jaar, som inkomens maximaal € 21.925,-.
8
i. Hanteren van eigen huurbeleid Naast de huurprijsregulering door de overheid heeft ook het individuele huurprijsbeleid van woningcorporaties invloed op de hoogte van de huurprijzen van sociale huurwoningen. Vanuit de eigen maatschappelijke taakopvatting om voor betaalbare huisvesting te zorgen, wordt de huurprijs door corporaties beleidsmatig laag gehouden. In onderstaande tabel is het effect van het huurprijsbeleid van de verschillende corporaties per provincie op de huurprijsniveaus van de huurwoningen weergegeven. Tabel 2: Overzicht van de gemiddelde huurprijs en het huurprijsbeleid per provincie en landelijk gemiddelde
Noord Holland Utrecht Flevoland Zuid Holland Gelderland Zeeland Noord Brabant Limburg Overijssel Drenthe Friesland Groningen Totaal gemiddeld
Huidige huurprijs van Beleid huurprijs van Stijging van de maximaal redelijk maximaal redelijk huurprijzen gemiddeld in % gemiddeld in % gemiddeld in % 75,26 90,40 74,42 84,42 68,68 73,46 76,58 85,38 66,62 74,59 65,67 74,44 65,92 72,90 69,16 74,47 66,42 75,67 60,98 64,78 66,96 69,74 65,40 69,56 71,47 80,76
19,6 13,4 7,0 11,5 12,0 13,4 10,6 7,7 13,9 6,2 4,2 6,3 13,0
Stijging huurprijzen gemiddeld in % geeft de precentuele stijging weer van de gemiddelde uit de andere 2 kolommen, gebaseerd op de opgaven van de corporaties
Bron: Brief Woonbond aan informateurs, d.d. 14 juli 2010
Uit de tabel blijkt dat in geen enkele Nederlandse provincie de maximaal redelijke huur conform het WWS gevraagd. De percentages in de schaarste gebieden, Noord Holland, Utrecht en Zuid Holland zijn het hoogste en halen het gemiddelde omhoog. Ook is het beleidpercentage (streefhuur) in deze gebieden aanzienlijk hoger dan in de ander provincies. Het blijft echter vreemd dat vooral in de schaarste gebieden geen maximaal redelijke huurprijzen worden gevraagd. Hieruit kan worden geconcludeerd dat ook hier geen sprake is van marktwerking op de huurmarkt. De Werkgroep Wonen (2010) stelt dat wanneer de beleidshuur onder de maximaal redelijke huur wordt gehouden, er sprake is van een impliciete subsidiëring. Vooral wanneer deze impliciete subsidies worden ontvangen door huishoudens, die dat op basis van hun inkomen niet nodig hebben, of wanneer in een schaarste gebied de huur bij mutatie niet wordt opgetrokken naar een maximaal redelijke huur, is er sprake van een ondoelmatigheid op de woningmarkt. ii. Niet efficiënt handelen Doordat woningcorporaties geen winstoogmerk hebben en er onvoldoende checks en balances zijn, zijn corporaties niet onderhevig aan de tucht van de markt en worden ze niet gestimuleerd om efficiënt te werken (De Vernieuwde Stad/OTB, 2008; Werkgroep Wonen, 2010). Onder andere het onder de maximaal redelijke huurprijs verhuren, is een voorbeeld hiervan. Ook hebben corporaties hogere onderhoud- en beheerlasten dan volgens marktconforme exploitatienormen noodzakelijk is (FGH, 2008). Dit is onder andere te verklaren doordat het corporatiebezit slechts deels vergelijkbaar is met dat van commerciële partijen. Het bezit van corporaties is doorgaans ouder, wat resulteert in hogere onderhoudskosten. De situering van het bezit in minder goede wijken heeft als gevolg dat intensiever beheer noodzakelijk is en dat corporaties vanuit hun maatschappelijke taakopvattingen ook in leefbaarheid investeren.
9
iii. Weinig verkopen De vrije marktwaarde van een sociale woning ligt aanzienlijk hoger dan de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde, hierdoor is er sprake van verborgen rijkdom op de balans van de corporaties (werkgroep Wonen, 2010). Deze verborgen rijkdom (ook wel waardekloof genoemd) zit echter vast in de stenen en kan pas liquide worden gemaakt indien de woningen op de markt worden verkocht. Zolang de woningen verhuurd blijven tegen gereguleerde huurprijzen, komt deze rijkdom niet tot uiting en kan het vermogen niet worden aangewend. De investeringsmogelijkheden van woningcorporaties worden hierdoor echter aanzienlijk beperkt. De lage volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en de daarmee samenhangende lage netto kasstroom vormen een belemmerende factor voor de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties. Indien het verschil tussen de vrije marktwaarde en de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde wordt doorgerekend, leidt dit tot een hogere leencapaciteit voor woningcorporaties. Ervan uitgaande dat de nieuwe investeringen ook renderen, leidt dit volgens Schilder en Conijn (2010) tot een verhoging van de exploitatiewaarde van woningcorporaties met 50 miljard. Dit levert een extra investeringsruimte op van € 150 à € 200 miljard. Op jaarbasis verkopen woningcorporaties circa 15.000 woningen aan hun huurders (Verbraeken, 2010), dat is 0,6% van de totale corporatievoorraad. Doordat de woningcorporaties zo weinig verkopen blijft de waardekloof tussen de vrije marktwaarde en de exploitatiewaarde in stand. Door op grotere schaal woningen te verkopen zou het prijsverschil via arbitrage kunnen worden verkleind (Schilder en Conijn, 2010). Het op grote schaal verkopen van woningen is echter niet voor alle woningcorporaties mogelijk. In zowel Amsterdam als Den Haag geldt een erfpachtregime. Via dit gemeentelijke sturingsinstrument bepalen de gemeenten of sociale woningen aan de voorraad mogen worden ontrokken en delen zij, door middel van afroming of grondwaardesuppletie, mee in de winst over de waardeontwikkeling. iv. Ontvangen kostenverlagende faciliteiten van de overheid De overheid biedt corporaties kostenverlagende faciliteiten in de vorm van garanties via het waarborgfonds sociale woningbouw (WSW) en de daaruit volgende voordelige financiering en lagere grondprijzen voor sociale huurwoningen. Het WSW is een gezamenlijk fonds van corporaties en landelijke en lokale overheden. Dit fonds heeft een zekerheidsstructuur voor corporaties ontwikkeld zodat zij geld kunnen lenen tegen gunstige voorwaarden. Het WSW verstrekt garanties voor investeringen in onroerende zaken voor sociale verhuur tot gemiddeld € 240.000 per sociale woongelegenheid en garanties voor leningen ten behoeve van maatschappelijk vastgoed (WSW, 2010). Ondanks dat de lagere financieringslasten alleen voor sociale projecten worden verstrekt, wordt dit door de commerciële partijen als oneerlijke concurrentie gezien. Hetzelfde geldt voor lagere grondprijzen die corporaties betalen voor sociale woningbouwprojecten. Hierbij wordt echter vaak vergeten dat de residuele grondwaarde onder deze woningen negatief is en dat bij verkoop ofwel onttrekking van deze woningen uit de sociale voorraad er alsnog afroming of grondwaardesuppletie aan de voormalige eigenaar/erfpachter moet worden betaald.
2.3.3 Koopsector In de koopsector is vooral het fiscale regime de verstorende factor voor een evenwichtige woningmarkt. Naast de fiscale bevoordeling van het eigen woningbezit spelen ook de tophypotheken en de overdrachtsbelasting een belangrijke rol. i. Hypotheekrenteaftrek Om eigen woningbezit en opbouw van eigen vermogen te stimuleren, heeft de overheid de fiscale constructie van hypotheekrente aftrek in het leven geroepen. Eigen woningbezitters kunnen de hypotheekrente die ze over de hypothecaire lening moeten betalen, voor een periode van maximaal 30 jaar, van het inkomen dat in Box 1 wordt belast aftrekken. Hierbij geldt hoe hoger de
10
hypotheekschuld, hoe hoger de rente en hoe meer hypotheekrenteaftrek men geniet. Deze constructie stimuleert het aangaan van hoge schulden en het beperken van het aflossen van deze schulden. Ook wanneer eigen vermogen voorhanden is, worden aspirant kopers gestimuleerd om schulden aan te gaan. Hierdoor wordt de doelstelling van het stimuleren van opbouw van eigen vermogen meteen teniet gedaan. Nederland kent door deze regeling de grootste uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het bruto binnenlands product in vergelijking tot de rest van Europa (CSED, 2010). Het voordeel van de hypotheekrenteaftrek heeft geleid tot sterk gestegen huizenprijzen. De waarde van de woningen is de laatste dertig jaar verviervoudigd. Door de sterk gestegen prijzen van de koopwoningen zijn deze voor starters niet meer bereikbaar (De Vernieuwde Stad/SEV, 2008). Voor starters en huishoudens die van één inkomen moeten rondkomen, is het bijna onmogelijk om een woning te kopen. ii. Tophypotheken leiden tot negatief eigen vermogen De goede marktomstandigheden en de stijgende huizenprijzen in de periode tussen 2002 en 2006 hebben gezorgd voor een gunstig klimaat voor het afsluiten van nieuwe hypotheken. In deze periode zijn dan ook veel tophypotheken afgesloten. Dit zijn hypotheken waarbij de schuld in verhouding tot het inkomen hoog is of waarbij de schuld hoger is dan de waarde van de woning. Bij deze hypotheken werd vooral geanticipeerd op de waardeontwikkeling van de woning en/of de stijging van het inkomen. De kredietcrisis heeft dit type hypotheken in een ander daglicht gezet. Doordat de stijging van de woningprijzen is achtergebleven, is er een discrepantie ontstaan tussen de hypotheekschuld en de woningwaarde. Het gevolg hiervan is dat bij verkoop van de woning, de hypotheekschuld niet kan worden afgelost en dit kan leiden tot een negatief eigen vermogen. Om dit te voorkomen worden betere tijden afgewacht, kopers blijven langer in hun woning dan voorheen. Wat vervolgens een negatief effect heeft op de doorstroming en de dynamiek op de woningmarkt (Blijie e.a., 2010). iii. Overdrachtsbelasting belemmert verhuizingen De overdrachtsbelasting fungeert als een verhuisbelasting. Doordat over de overdracht van woningen 6% belasting wordt geheven, zorgt deze extra kostenpost dat mensen minder eenvoudig van woning wisselen. Doordat de huizenprijzen niet met 6% per jaar stijgen, duurt de terugverdientijd van deze fiscale kostenpost ook langer. Als gevolg hiervan worden kopers van woningen beperkt in flexibiliteit. Dit heeft negatieve gevolgen voor een goede match tussen mensen en huizen en tussen mensen en banen, de arbeidsmobiliteit wordt hierdoor beperkt (Werkgroep Wonen, 2010).
2.4 Geen evenwichtige woningmarkt De Nederlandse woningmarkt is niet in evenwicht. Door het huidige overheidsbeleid worden lage en midden inkomensgroepen gestimuleerd om te huren en de hoge inkomensgroepen worden gestimuleerd om te kopen. Dankzij de verschillende overheidsinstrumenten, zoals het huurprijsbeleid en de huurtoeslag, is er bij de lage en midden inkomensgroepen meer vraag naar sociale huurwoningen dan er zonder deze instrumenten zou zijn geweest. Daarnaast profiteren hoge inkomensgroepen meer van de hypotheekrenteaftrek dan lage inkomensgroepen. Doordat de huizenprijzen door de fiscale bevoordeling flink zijn toegenomen, is het vooral voor starters op de woningmarkt erg lastig om in aanmerking te komen voor een koopwoning. Maar ook doorstroming van huur naar koop wordt door het grote verschil in woonlasten beperkt met als gevolg scheefwonen en een tekort aan sociale huurwoningen. De beperkte mobiliteit van de woonconsument werkt uiteindelijk door naar de arbeidsmarkt en heeft gevolgen voor de arbeidsmobiliteit. De woonconsument heeft op de Nederlandse woningmarkt nagenoeg geen keuzevrijheid en er is sprake van slechte doorstroming. Dit alles leidt tot de conclusie dat de Nederlandse woningmarkt niet in evenwicht is en dat het noodzakelijk is dat er maatregelen worden getroffen.
11
3 De hervorming van de woningmarkt In hoofdstuk 2 is geconcludeerd dat de Nederlandse woningmarkt niet in evenwicht is. Dit is echter geen onbekend feit en daarom zijn er tot op heden veel verschillende onderzoeken gedaan naar het waarom en hoe het evenwicht in de woningmarkt weer kan worden teruggebracht. Hieruit blijkt dat diverse maatregelen noodzakelijk zijn om de Nederlandse woningmarkt in evenwicht te krijgen. Het merendeel van deze maatregelen betreft de overheidsreguleringen, zoals het huurbeleid en de hypotheekrenteaftrek, en kan dus alleen door de overheid worden doorgevoerd. Ondanks dat in meeste onderzoeken wordt geconstateerd dat de woningmarkt integraal moet worden aangepakt, zijn de politieke partijen anders van mening. Daar waar de meeste linkse partijen vinden dat de huurmarkt ongemoeid moet worden gelaten, is de hypotheekrenteaftrek een heilig huisje van de rechtse partijen. De hervormingsmaatregelen die de komende jaren worden genomen zijn dus in sterke mate afhankelijk van de partijen die de komende jaren de regering vormen. Daar komt bij dat de kredietcrisis een flinke impact heeft (gehad) op de koopmarkt. De woningprijzen zijn hierdoor flink gedaald en het moment van herstel is nog onzeker. In dit hoofdstuk worden twee mogelijke scenario’s voor de toekomstige hervorming van de woningmarkt gedefinieerd, namelijk: - scenario 1 – hervorming huurmarkt; - scenario 2 – integrale hervorming woningmarkt. Omdat de woningmarkt een lange horizon heeft en de koopmarkt zich de komende jaren wel zal herstellen, wordt naast het scenario waarbij alleen de huurmarkt wordt hervormd, tevens een scenario gedefinieerd waarbij de woningmarkt integraal wordt hervormd. Daarnaast geldt dat de woningmarkt star is en niet snel op veranderingen reageert, de maatregelen die nu worden genomen hebben hierdoor niet direct hun weerslag op de woningmarkt. De effecten worden pas op de langere termijn zichtbaar. Voor de definitie van de scenario’s is gebruik gemaakt van publicatie van het CPB: ‘Keuzes in Kaart 2011-2015 - effecten van negen verkiezingsprogramma's op economie en milieu’ en het onderzoek van de CSED: ‘Naar een integrale hervorming van de woningmarkt’. Het onderzoek van de CSED is op hetzelfde rekenmodel van het CPB gebaseerd als het model waarmee de verkiezingsprogramma’s van de politieke partijen zijn doorgerekend. Dit maakt de effecten van de twee scenario’s onderling vergelijkbaar.
3.1 Scenario 1 – hervorming huurmarkt Het eerste scenario dat wordt gedefinieerd, is een scenario waarbij alleen de huurmarkt wordt hervormd. Recente politieke ontwikkelingen en het effect van de crisis op de koopmarkt, maken dat dit het meest realistische scenario voor de korte termijn is. Maatregelen Koopmarkt De hypotheekrenteaftrek blijft in dit scenario ongemoeid. Ter bevordering van het eigen woningbezit wordt wel de overdrachtsbelasting gedeeltelijk afgeschaft. Gezien de noodzaak tot bezuinigen en de inkomsten die via de overdrachtsbelasting worden gegenereerd, wordt ervan uitgegaan dat de overdrachtsbelasting niet in zijn geheel verdwijnt, maar met 1%-punt (van 6% naar 5%) wordt verlaagd.
12
Huurmarkt In scenario 1 geldt als uitgangspunt dat het huidige WWS wordt afgeschaft en dat de marktconforme huurniveaus door de WOZ-waarde wordt bepaald. Om een marktconform huurniveau te bereiken, mogen de huren op jaarbasis met 2% boven inflatie stijgen. Door deze huurstijging op nationaal niveau toe te kennen, kan er op regionaal niveau worden gedifferentieerd. De mogelijkheid tot differentiëren in huurniveaus wordt bepaald door de verschillen in WOZ-waarde van de verschillende regio’s. Op deze manier wordt aangesloten op de verschillen tussen de woningmarkten in Nederland. In schaarste regio’s kunnen huren hierdoor harder stijgen dan in regio’s waar er sprake is van woningoverschot (de krimpregio’s) en waar de huurniveaus zich al op marktconforme niveaus bevinden. De huurtoeslag zal in de toekomst worden beperkt. Door de liberalisatiegrens te bevriezen en de toeslag voor dure huren te verlagen, wordt de doelgroep van de huurtoeslag beperkt tot de lagere inkomens en goedkopere huurwoningen. Overconsumptie, het huren van dure woningen omdat daarbij de huurtoeslag hoger is, wordt niet meer gestimuleerd. De keuze voor een woning zal hierdoor steeds meer worden bepaald door de prijs/kwaliteitverhouding van een woning. Woningcorporaties Voor scenario 1 wordt verondersteld dat de corporatiesector onveranderd blijft, maar dat de extra 3 huurprijsstijgingen boven 1% boven inflatie via een heffing door de overheid wordt afgeroomd. Gevolgen De gevolgen van de verschillende verkiezingsprogramma’s van de politieke partijen zijn door het CPB doorgerekend. De mogelijke gevolgen van de maatregelen van scenario 1 worden in deze paragraaf op basis van de doorrekening van het CPB beredeneerd. Huurmarkt Voor de huurmarkt wordt ervan uitgegaan dat er in 2040 sprake is van marktconforme huurniveaus. Doordat de opbrengsten van huurwoningen niet kunstmatig laag worden gehouden en de prijs/kwaliteitverhouding van huurwoningen door de jaren heen steeds meer in verhouding komen te staan, wordt de huurmarkt interessanter om in te investeren. Dit heeft als gevolg dat de huurmarkt ten opzichte van de koopmarkt zal groeien. De huidige verhouding in het aantal koop-/huurwoningen van 59% – 41%, zal zich meer naar het evenwicht bewegen. De consumptie van huurwoningdiensten zal toenemen. Door bevriezing van de liberalisatiegrens, het verdwijnen van de huurtoeslag voor duurdere huurwoningen/hogere inkomens en doordat meer woningen in het geliberaliseerde segment worden gebouwd, zal de doorstroming in de huurvoorraad verbeteren. Hierdoor komen meer goedkope huurwoningen voor de oorspronkelijke doelgroep met lage inkomens beschikbaar. Aandachtspunt hierbij is dat segregatie moet worden voorkomen. De herstructureringsopgave, waar vooral de woningcorporaties zich thans voor inzetten, wordt hierdoor steeds belangrijker. Koopmarkt Ondanks dat er geen directe maatregelen voor de hervorming van de koopmarkt worden genomen, wordt verwacht dat de koopmarkt ten gevolge van de veranderde huurmarkt toch zal veranderen. Doordat er meer aanbod in de huurmarkt is, zal de vraag naar koopwoningdiensten dalen. Als gevolg hiervan dalen ook de huizenprijzen en worden minder koopwoningen gebouwd. Doordat de overdrachtsbelasting met 1% wordt verlaagd, wordt de daling van de huizenprijzen getemperd.
3 In een brief aan informateur Opstelten heeft Aedes, namens de corporaties, het standpunt kenbaar gemaakt dat huurprijsstijgingen van 1% boven inflatie voor corporaties noodzakelijk zijn om hun activiteiten te kunnen voortzetten. Zonder deze huurstijging zijn corporaties genoodzaakt hun investeringen in nieuwbouw, herstructurering en duurzaamheid scherp te verlagen. Het kabinet kan hierdoor het standpunt innemen dat alle huurprijsstijgingen hoger dan 1% boven inflatie door de overheid, zonder gevolgen voor de activiteiten van de woningcorporaties, kunnen worden afgeroomd.
13
Woningcorporaties Woningcorporaties in schaarstegebieden zien hun inkomsten als gevolg van huurprijsstijgingen naar een marktconform niveau toenemen. De extra huurinkomsten, hoger dan 1% boven inflatie, worden echter door de overheid afgeroomd. Dit geldt niet voor woningcorporaties in gebieden waar geen schaarste is. In deze gebieden geldt dat de huurprijzen al marktconform zijn en er ten gevolge van de maatregelen geen extra huurinkomsten worden gerealiseerd. De huurprijzen blijven hier gekoppeld aan inflatie. Totale woningmarkt De omvang van de huurtoeslag zal afnemen, in combinatie met de heffing van de corporaties ervaart de overheid financiële besparingen. De maatschappelijke welvaart als gevolg van een beter functionerende woningmarkt stijgt structureel met 0,2% bbp (1,5 miljard). Huishoudens ervaren een lichte afname in welvaart. Dit wordt veroorzaakt door het negatieve effect van hogere huren in verhouding tot de ontwikkeling van het inkomen.
3.2 Scenario 2 – integrale hervorming van de woningmarkt In dit scenario wordt uitgegaan van een ideale situatie waarbij de woningmarkt integraal wordt hervormd. Dit is echter niet een onrealistisch scenario, naar verwachting zal de koopmarkt zich over niet al te lange termijn weer van de crisis herstellen. De koopsector zal dan zeker worden aangepakt. Dit tweede scenario wordt volledig gebaseerd op het onderzoek van de CSED: ‘Naar een integrale hervorming van de woningmarkt’. Doelstelling van dit scenario is een eigendomsneutraal beleid, waardoor op termijn een meer vloeiende overgang wordt bereikt van koop naar huur en vice versa. De kloof tussen huur en koop wordt geleidelijk verkleind. Het CPB is ook bij het onderzoek van de CSED verantwoordelijk geweest voor de doorrekening en heeft hierbij (nagenoeg) hetzelfde model gehanteerd als voor de doorrekening van de verkiezingsprogramma’s. Dit maakt de resultaten van 4 beide scenario’s onderling vergelijkbaar. Het transitiepad van dit scenario heeft een tijdshorizon van 30 jaar en start in het jaar 2011. De hervorming moet in 2040 zijn afgerond. Maatregelen Koopmarkt De koopmarkt blijft in dit scenario niet gespaard. De CSED hanteert als uitgangspunt dat het stimuleren van de financiering van het eigenwoningbezit met vreemd vermogen ongewenst is. Daarnaast wil de CSED ‘de arbitragemogelijkheden tussen het eigen vermogen in de eigen woning en andere vermogensvormen beperken.’ De eigen woning verdwijnt uit box 1 van de inkomstenbelasting en wordt in box 3 behandeld als beleggingsgoed. De eigen woning wordt met een basisvrijstelling tot € 200.000,- als een bron van beleggingsinkomsten beschouwd. Deze aanpassingen worden geleidelijk ingevoerd door ten eerste de percentages van de hypotheekrenteaftrek aan te passen en ten tweede het eigenwoningforfait geleidelijk af te bouwen. In een periode van 30 jaar worden ook de overdrachtsbelasting, de aftrek wegens geen of geringe eigen woning schuld (Wet Hillen) en de vrijstelling voor kapitaalverzekeringen en aanverwante beleggingsvormen ten behoeve van de eigen woning geleidelijk afgebouwd en afgeschaft. Huurmarkt Om vraag en aanbod weer op elkaar aan te laten sluiten, wordt op de huurmarkt geleidelijk toegewerkt naar marktconforme huren. Om tot marktconforme huren te komen, wordt de WOZwaarde geleidelijk in het WWS geïntegreerd. Het gewicht van de WOZ-waarde in de huurprijsbepaling 4
Hierbij moet worden opgemerkt dat het CPB op verzoek van de CSED heeft gerekend met een verlaagde risico-opslag voor de kosten van vermogen (2% in plaats van 3%). De CSED is van mening dat dit beter past bij de mogelijkheden voor risicopooling die grootschalige verhuurders hebben.
14
loopt vanaf 2016 elk jaar op, tot dat de woningwaarde in de eindsituatie voor 100% bepaald wordt door de WOZ-waarde. Hierdoor bewegen de maximaal redelijke huren voor nieuwe contracten geleidelijk aan naar vrije marktwaarde en kan de WWS in 2040 worden afgeschaft. Voor bestaande contracten geldt een huurstijging van maximaal 2% boven inflatie. Deze maximale huuraanpassing moet voorkomen dat zittende huurders worden ‘uitgerookt’. Daarnaast geldt tevens een minimale huuraanpassing per bewoonde woning, die gelijk wordt gesteld aan inflatie. Dit minimum wordt ingesteld om het tempo waarin het vrije markthuurniveau wordt bereikt te bewaken. Eigendomsneutraal beleid In plaats van huurtoeslag of hypotheekrenteaftrek krijgen huishoudens met lage inkomens inkomensondersteuning. Hierdoor worden huur- of koopwoningen met een redelijke kwaliteit voor deze doelgroep toegankelijk gehouden. De fiscale tegemoetkoming (huurbijdrage) voor huurders wordt bepaald conform de box 3 vrijstelling. De huurbijdrage bedraagt 1,2% van de WOZ-waarde tot een maximale WOZ-waarde van € 200.000, dit komt neer op een maximale toeslag van € 2.400 per jaar. Deze woontoeslag geldt voor eigenaar-bewoners en huurders in de laagste inkomensgroepen en is onafhankelijk van de feitelijke woonlasten op microniveau. Woningcorporaties Voor woningcorporaties kent het CSED twee uiterste varianten, namelijk een integrale variant en een splitsingsvariant. Daar waar de splitsingsvariant een verregaande hervorming van het stelsel voorstelt, blijft bij de integrale variant de bestaande situatie nagenoeg gehandhaafd. Voor dit onderzoek wordt uitgegaan van de integrale variant. Doordat deze variant de bestaande situatie nagenoeg handhaaft, lijkt deze het meest realistisch. In de integrale variant voor de hervorming van de woningcorporaties wordt een Wet Bestemmingsheffing Vermogensovermaat Woningcorporaties ingevoerd. Deze wet maakt het mogelijk om de vermogensgroei ten gevolge van een marktgericht huurbeleid voor circa 90% af te romen. De vermogensgroei wordt bepaald door het verschil tussen de bedrijfswaarde bij ongewijzigd huurbeleid en de bedrijfswaarde in de nieuwe situatie en moet in jaarlijkse termijnen aan een nieuw op te richten fonds voor de volkshuisvesting worden afgedragen. Deze afdracht zal door de overheid worden aangewend om de woontoeslag en de huurbijdrage te financieren. De huidige bedrijfswaarde blijft een maatschappelijk gebonden vermogen met een bestemmingsplicht voor de volkshuisvesting. Vanuit het rendement op het eigen vermogen (huidige bedrijfswaarde) moeten woningcorporaties het voorkomen van risicoselectie en de bijdrage aan leefbaarheid financieren. Indien het eigen vermogen door bijvoorbeeld verkoop van woningen liquide wordt gemaakt, zal een deel van de opbrengst moeten worden afgedragen aan het Fonds. Gedurende de transitieperiode van 30 jaar wordt van de woningcorporaties verwacht dat zij ook anticyclisch blijven bouwen en hierbij met een lager rendement dan commerciële verhuurders genoegen nemen. Dit lagere rendement wordt door de CSED het ‘sociaal rendementsoffer’ genoemd en bedraagt circa 0,8 procentpunt. Dit moet ertoe leiden dat de woningcorporaties eerder en meer nieuwbouw plegen dan de commerciële verhuurders. Deze nieuwbouwinspanningen zijn noodzakelijk om binnen de transitieperiode het lange termijn evenwicht op de woningmarkt te bereiken. Gevolgen Koopmarkt Door de omvorming van het fiscale stelsel zal aanvankelijk een prijsdaling van 5 tot 10% voor de koopwoningen optreden. De daling ten gevolge van de nieuwe fiscale behandeling wordt deels goedgemaakt door de geleidelijke afschaffing van de overdrachtsbelasting. De huidige eigenaarbewoners worden hierdoor geconfronteerd met vermogensverlies. Daar staat echter wel tegenover dat verhuizen minder duur wordt. De prijs van een nieuwe woning is dan immers ook lager en doordat
15
de aankoop anders wordt gefinancierd, is er sprake van minder hypotheekschuld. Starters kunnen als gevolg van de prijsdaling makkelijker aan een koopwoning komen. Huurmarkt Door de integratie van de WOZ-waarde in het WWS en deze geleidelijk om te vormen naar een huurbeleid dat volledig gebaseerd is op de WOZ-waarde, is de verwachting dat over 30 jaar het onbekende (en regionaal gedifferentieerde) vrije markthuurniveau wordt bereikt. Woningcorporaties De woningcorporaties ontvangen door de huuraanpassingen extra huurinkomsten. Door afroming door de overheid zullen deze extra inkomsten worden ingezet voor de financiering van de woontoeslag en de huurbijdrage. Totale woningmarkt De integrale maatregelen hebben op de lange termijn een positief effect op de woonconsumptie. De woonconsumptie van alle huishoudens stijgt met 3%. Dit wordt vooral veroorzaakt door de ontwikkelingen in de huursector. Naar verwachting zullen de maatregelen leiden tot een toename van de doorstroming binnen de huursector. Het effect van de maatregelen op de koopkracht van alle huishoudens is positief. In totaal stijgt de koopkracht met 1,9% over alle huishoudens gemiddeld. Kopers ervaren gemiddeld een koopkrachtstijging van 2,2% en huurders van 0,6%. Vooral door de minder hoog oplopende huizenprijzen profiteren kopers van lagere woonlasten. Ondanks dat de huren gemiddeld zullen stijgen naar marktconforme huurniveaus, zorgen een terugsluis van fiscale opbrengsten en de woontoeslag voor compensatie en stijgt ook de koopkracht van de huurders. De welvaart zal ten gevolge van de hervormingsmaatregelen structureel met ongeveer 0,5% tot 1% van het bbp toenemen.
3.3 Overzicht scenario’s In tabel 3 zijn de twee scenario’s, die als uitgangspunt voor de analyse van de portefeuillestrategie van Staedion worden gehanteerd, weergegeven.
16
Tabel 3: Scenario’s casestudie Scenario 1 - Hervorming huurmarkt Maatregelen Koopmarkt
Huurmarkt
Woningcorporaties
Gevolgen Koopmarkt
Huurmarkt
Woningcorporaties Totale woningmarkt
Scenario 2 - Integrale hervorming woningmarkt
fiscale behandeling blijft ongemoeid
eigen woning als beleggingsgoed in box 3 met vrijstelling van € 200.000 verlaging overdrachtsbelasting tbv bevordering eigen zeer geleidelijke aanpassing van de percentages woningbezit van 6% naar 5% hypotheekrenteaftrek geleidelijk afbouwen van het eigenwoningforfait afbouw: overdrachtsbelasting, Wet-Hillen en vrijstelling KEW huurstijging 2% boven inflatie op nationaal niveau WOZ-waarde geleidelijk in WWS integreren, maximaal redelijke huren bewegen naar vrije marktwaarde door afstemming van huurstijging op WOZ-waarde, differentiatie gewicht WOZ loopt vanaf 2016 elk jaar op totdat de in woningmarkten/regio's mogelijk woningwaarde in de eindsituatie voor 100% bepaald wordt door de WOZ-waarde tot afschaffing WWS in 2040 voor corporaties huurstijging op huursomniveau, variatie binnen huurstijging bestaande contracten maximaal op 2% boven inflatie portefeuille mogelijk tot een maximale stijging van 4% boven inflatie beperking reikwijdte huurtoeslag - verlaging subsidie dure lage inkomensgroepen van koop- en huurwoningen komen in huurwoningen/bevriezing libralisatiegrens aanmerking voor woontoeslag fiscale tegemoetkoming huurders als equivalent voor box 3 vrijstelling: 1,2% huurbijdrage van de WOZ-waarde tot maximale WOZ-waarde van € 200.000 huurstijgingen boven 1% boven inflatie wordt afgeroomd door bestemmingsheffing op ca 90% vermogensgroei, in jaarlijkse Rijk tbv bijdrage huurtoeslag termijnen af te dragen. sociaal rendementsoffer van de woningcorporaties van circa 0,8 procentpunt ten opzichte van commerciele verhuurders vraag naar koopwoningdiensten daalt licht
prijsdaling van 5-10% door minder genereuze fiscale behandeling
aanbodaantal en huizenprijzen dalen als gevolg van overstappen van koop naar huur het licht negatieve effect, van meer aanbod op de huurmarkt, op de huizenprijzen wordt getemperd door afschaffing overdrachtsbelasting structurele nominale woningprijsstijging (huizenprijzen zakken niet, maar stijgen eerste jaren minder hard) marktconforme huren na 2040 binnen 30 jaar wordt het onbekende (en regionaal zeer gedifferentieerde) vrije markthuurniveau bereikt huurwoningmarkt wordt aantrekkelijker om in te investeren meer nieuwbouw huurwoningen verdwijnen van scheefwonen op de huurwoningmarkt tijging consumptie van huurwoningdiensten groter aandeel geliberaliseerde woningen door bevriezing huurtoeslaggrens / beperking reikwijdte huurtoeslag deel hogere huurinkomsten wordt afgeroomd tbv bijdrage afdracht van 90% vermogensgroei aan nieuw Fonds huurtoeslag Volkshuisvesting besparing Rijk op uitgaven huurtoeslag, deels door verleggen woonconsumptie alle huishoudens stijgen met 3% kosten maatschappelijke welvaart stijgt structureel met 0,2% bbp (1,5 positief koopkrachteffect van 1,9 % over alle huishoudens, kopers mld euro) ervaren koopkrachtstijging van 2,2%, huurders van 0,6% lichte afname welvaart
structurele toename welvaart met 0,5% tot 1% van het bbp
Een belangrijk verschil tussen de twee scenario’s is dat in scenario 1 sprake is van bezuinigingen voor het Rijk en in scenario 2 wordt uitgegaan van volledige terugsluis. Voor zowel eigenaarbewoners als huurders geldt dat de fiscale opbrengsten van de hervormingsmaatregelen worden teruggesluisd via een verlaging van de eerste belastingschijf en een verhoging van de algemene heffingskorting.
17
4 De portefeuillestrategie van een woningcorporatie De primaire doelstelling van een woningcorporatie is het op lange termijn kunnen huisvesten van haar doelgroep. Om dit te kunnen realiseren, zal de woningportefeuille van de corporatie aan diverse voorwaarden moeten voldoen. Naast het voorzien in courante woningen voor de doelgroep (functionele continuïteit) is ook de financiële continuïteit een belangrijke voorwaarde waar met de woningportefeuille invulling aan moet worden gegeven. De portefeuillestrategie is een middel om de lange termijn doelstellingen van een woningcorporatie te kunnen realiseren.
4.1 Doelstellingen van een woningcorporatie Als je de statuten van de 418 woningcorporaties in Nederland erop naslaat, zul je waarschijnlijk 418 nagenoeg dezelfde doelstellingen en missies tegenkomen. De verschillen betreffen vooral nuances en worden waarschijnlijk vooral gevormd door de regionale context waarin de woningcorporatie opereert. 5
De Vernieuwde Stad (2008) vat de doelstelling van woningcorporaties als volgt samen: ‘het huisvesten van mensen die niet zelfstandig in hun woonruimte kunnen voorzien. Daarbij wordt het eigen vermogen vooral ingezet voor de maatschappelijke opgave om leefbare buurten en wijken te realiseren en te behouden. Naast de fysieke pijler ook inzetten voor de sociaal/economische pijler, om verloedering van de wijk te voorkomen. Verloedering van de wijken hebben een negatief effect op de waarde van het bezit.’ Volgens de Vernieuwde Stad (2008) zijn de taken van een corporatie: - investeren in renovatie van bezit en nieuwbouw; - investeren in leefbare buurten en wijken; - zorgen voor toegankelijkheid van buurten en wijken voor lagere inkomens; - bijdragen aan het voorkomen van dakloosheid en wonen in krotten. Naast de eigen doelstellingen zijn de woningcorporaties ook gehouden aan regelgeving vanuit de overheid (ministerie van VROM). Deze regelgeving is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en vormt de juridische basis voor het functioneren van woningcorporaties (Keicentrum, 2010). In het BBSH zijn de volgende prestatievelden, waarvoor woningcorporaties verantwoordelijk zijn, geformuleerd: - het passend huisvesten van de doelgroep; - het kwalitatief in stand houden van het woningbezit; - het betrekken van bewoners bij beleid en beheer; - het waarborgen van de financiële continuïteit; - het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten; - het bijdragen aan de combinatie wonen en zorg. Om aan de individuele en BBSH-doelstellingen en de prestatievelden invulling te kunnen geven, stellen woningcorporaties bedrijfsstrategieën en ondernemingsplannen op. De bedrijfsstrategieën en ondernemingsplannen worden vervolgens vertaald in concreet beleid, waaronder de portefeuillestrategie. In de volgende paragraaf wordt de functie van de portefeuillestrategie nader beschreven.
5 De Vernieuwde Stad is een platform van grote maatschappelijk betrokken woningcorporaties die met hun voeten midden in de grootstedelijke problematiek staan. De deelnemende corporaties vertegenwoordigen samen bijna 30% van de sociale huursector.
18
4.2 De portefeuillestrategie – positie, proces en inhoud De woningportefeuille van een woningcorporatie is een middel om invulling te geven aan de algemene doelstellingen van de corporatie. Met deze woningportefeuille kan de doelgroep worden gehuisvest en met de opbrengsten, vanuit de huurinkomsten of de verkoop van de woningen, kunnen investeringen in de leefbaarheid van wijken, maatschappelijke en nieuwbouw projecten worden gefinancierd. Voor een woningcorporatie is het dus van belang dat de woningportefeuille op lange termijn hierin blijft voorzien, zodat zij ook op lange termijn aan haar doelstellingen kan blijven voldoen. Om deze lange termijn ambitie te kunnen borgen, wordt een portefeuillestrategie opgesteld. In deze paragraaf wordt de positie van de portefeuillestrategie, het proces en de inhoud beschreven.
4.2.1 Positie Een woningcorporatie is een geïntegreerde vastgoedmanagement organisatie. De organisatie vervult tegelijkertijd verschillende rollen in de vastgoedbedrijfskolom (Vlak e.a, 2008). Naast de rol van eigenaar/belegger van vastgoed vervult de corporatie ook die van vastgoedbeheerder, verhuurder, makelaar en projectontwikkelaar. Omdat in elke rol de focus op een apart deel van het totaal proces ligt, is het van belang dat gezamenlijk toch één gemeenschappelijk doel wordt nagestreefd en dat duidelijk is wie verantwoordelijk is voor welke bijdrage aan het gemeenschappelijke doel. In de onderstaande figuur zijn de verschillende rollen binnen een corporatie en de onderlinge samenhang schematisch weergegeven. Figuur 2: Strategiepiramide
Strategisch
Vermogensverschaffing
Portfoliomanagement
Operationeel
Tactisch
Asset management Projectontwikkeling
Property management
Facility management
Matchmaking
Woonconsument / EIndgebruiker
Bron: Vlak e.a. (2008)
Het proces binnen woningcorporaties kan in verschillende niveaus worden onderverdeeld, namelijk strategisch, tactisch en operationeel. Afhankelijk van het niveau is de scope gericht op de lange, de middellange of de korte termijn. De vermogensverschaffer en de belegger/portfoliomanagement zijn in het strategische deel gesitueerd en zijn verantwoordelijk voor de totale vastgoedportefeuille. Door het grote kapitaalsbeslag en het statische karakter van vastgoed, zijn wijzigingen niet van het ene op het andere moment doorgevoerd. Het is van belang om hier een lange termijn focus te hanteren. Aandachtsgebieden van het strategische onderdeel van de piramide zijn: hoog risicoprofiel, focus op cashflowmanagement, waardecreatie, rendement op eigen vermogen en de inzet van maatschappelijk dividend.
19
Projectontwikkeling en asset management zijn rollen die op tactisch niveau worden uitgevoerd. Hierbij ligt de focus op individuele objecten/complexen of onderdelen van de vastgoedportefeuille. De scope hierbij ligt vooral op de middellange termijn, van 1 tot 5 jaar. Aandachtsgebieden zijn groot kapitaalsbeslag, hoog risicoprofiel, focus op efficiëntie, cashflowmanagement en waardecreatie. De operationele activiteiten van een woningcorporatie zijn vooral de verhuur- en beheeractiviteiten. De focus van deze bedrijfsonderdelen ligt dan ook voornamelijk op individuele verhuureenheden en woningcomplexen. De activiteiten kenmerken zich door de korte termijn (tot 1 jaar) focus, gering kapitaalbeslag met op de korte termijn relatief grote verandermogelijkheden, focus op efficiëntie en cashflowmanagement en een laag risicoprofiel. Uit bovenstaande beschrijving van de rollenverdeling is het duidelijk waar de verantwoordelijkheid voor de lange termijn visie ligt en waar gestuurd kan worden op de lange termijn doelstellingen. De portefeuillestrategie is een verantwoordelijkheid van het strategische niveau (het onderdeel portfoliomanagement).
4.2.2 Proces De portefeuillestrategie is dus een onderdeel van het ketenproces tussen de verschillende bedrijfskolommen. Op strategisch niveau wordt de algemene bedrijfsstrategie met de lange termijn doelstellingen bepaald, deze wordt vervolgens vertaald in een portefeuillestrategie, waarin invulling wordt gegeven aan het fysieke en financiële deel van de bedrijfsstrategie. De volgende stappen kunnen worden onderscheiden (Vlak e.a. 2008): 1. bepaling van algemene en maatschappelijke doelen; 2. voor die doelen beschikbaar stellen en optimaliseren van de financiële ruimte; 3. keuzes maken in zake gewenste samenstelling van de vastgoedportefeuille; 4. bepalen hoe de verschillende complexen binnen die wensportefeuille passen; 5. vertaling naar concrete beheer- en verhuuractiviteiten binnen het primaire proces.
4.2.3 Inhoud De portefeuillestrategie omvat een doorkijk naar de wensportefeuille van de corporatie over een lange termijn (ca 10 jaar) en de concrete maatregelen die moeten worden genomen om te komen tot deze wensportefeuille. Met deze wensportefeuille kan de woningcorporatie op lange termijn invulling geven aan haar doelstellingen. De belangrijkste doelstellingen hierbij zijn het huisvesten van de doelgroep en de financiële continuïteit van de organisatie. De portefeuillestrategie geeft een focus aan de woningtypologieën, de specifieke woningmarkten (-locaties) en de financiële randvoorwaarden (direct/indirect rendement). Functionele continuïteit Voor de functionele continuïteit van de woningcorporatie is het van belang dat de woningportefeuille op lange termijn voorziet in de behoefte van de doelgroep. Van belang is het dus om inzicht te hebben in de ontwikkeling van de doelgroep, samengevat in de vraag naar vastgoed. Daarnaast is het van belang om inzicht te hebben in de ontwikkeling van het woningaanbod in het gedefinieerde werkgebied. Om vraag en aanbod in beeld te brengen, zal een marktanalyse van het werkgebied moeten worden gemaakt. Hierbij wordt antwoord gegeven op de volgende punten: i. Vraaganalyse: - hoe ontwikkelt de primaire doelgroep zich (omvang, samenstelling, inkomen); - hoe ontwikkelt de bevolking zich (omvang, samenstelling, inkomen); - hoe ontwikkelt de vraag naar woningen zich (analyse op basis van de bevolking en doelgroep ontwikkelingen); - naar welke woningen neemt de vraag toe/af. ii. Aanbodanalyse: - wat is het woningaanbod in het werkgebied;
20
hoe ontwikkelt het woningaanbod zich op de korte termijn (welke projecten worden ontwikkeld en wat is het programma). iii. Marktruimte analyse: - analyse vraag/aanbod (in hoeverre zijn deze op elkaar afgestemd, met name voor de primaire doelgroep). iv. Stadsdelenscan: - diversificatiemogelijkheden voor de totale portefeuille; - marktperspectief; - rendementsverwachtingen van de woningen in de verschillende stadsdelen. v. Gemeentescan: - diversificatiemogelijkheden voor de portefeuille; - marktperspectief; - acquisitiekansen. -
Door inzicht in de vraag- en aanbodontwikkeling in het werkgebied kan de wensportefeuille worden samengesteld. De wensportefeuille geeft concreet inzicht in onder andere de gewenste spreiding over regio’s, stadsdelen, woningtypen, grootteklassen, prijssegmenten, leeftijdsklassen en huurprijsklassen. Door de wensportefeuille met de bestaande woningportefeuille te vergelijken, kunnen de maatregelen om te komen tot de wensportefeuille inzichtelijk worden gemaakt. Zodra de noodzakelijke maatregelen voor de functionele continuïteit inzichtelijk zijn gemaakt, kan de portefeuillestrategie worden getoetst op financiële haalbaarheid. De investeringen die noodzakelijk zijn om te komen tot de wensportefeuille moeten immers financierbaar zijn. Indien uit de financiële verkenning blijkt dat de wensportefeuille niet financieel haalbaar is, moet deze worden aangepast. Dit is een iteratief proces. Financiële continuïteit Een belangrijke doelstelling voor de portefeuillestrategie is dus dat deze financieel haalbaar is. De financiële haalbaarheid is hierbij afhankelijk van de financiële middelen die de betreffende corporatie voor handen heeft. De omvang van de financiële middelen van een woningcorporatie is afhankelijk van de financiële continuïteit. De financiële continuïteit van een organisatie kan worden gemeten aan de hand van het rendement op het eigen vermogen. Indien dit rendement hoger is dan de som van de rente op het vreemd vermogen, dan kan het extra rendement worden aangewend voor nieuwe investeringen voor onder andere maatschappelijke doelen (Vlak e.a., 2008). Voor woningcorporaties is het dus van belang dat de financiële continuïteit van de organisatie op orde is. Ook het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), de financieel toezichthouder vanuit de overheid (VROM) voor woningcorporaties, toetst de financiële continuïteit van de woningcorporaties op jaarbasis. De beoordelingsmethodiek van het CFV bestaat uit 2 onderdelen: 1. solvabiliteitsoordeel – dit betreft een financieel oordeel over de vermogenspositie op de balansdatum. Dit oordeel geeft inzicht in het feit of de corporatie haar verplichtingen kan nakomen. 2. continuïteitsoordeel – dit betreft een financieel oordeel over de voorgenomen activiteiten na de balansdatum. Hieruit volgt of de financiële lasten en opbrengsten van voorgenomen activiteiten in verhouding tot de financiële mogelijkheden zijn. Het Centraal Fonds hanteert hierbij een financiële beoordelingsmethodiek, om te berekenen of een corporatie haar voorgenomen activiteiten kan uitvoeren binnen de beschikbare financiële ruimte en of de corporatie in financieel opzicht haar volkshuisvestelijke beleid kan continueren. Wil een woningcorporatie gebruik maken van het waarborgfonds sociale woningbouw (WSW), waardoor leningen tegen een lagere rente gefinancierd kunnen worden, wordt de woningcorporatie ook getoetst op haar financiële continuïteit. Het WSW heeft hierbij als belangrijke voorwaarde dat de
21
woningcorporatie een positieve kasstroomprognose heeft. Daarbij houdt het WSW rekening met een aflossingsfictie van twee procent van de leningenportefeuille. Bovendien moet de waarde van het ingezette onderpand voldoende zijn. De waarde van het onderpand wordt op basis van de WOZwaarde bepaald. De portefeuilleperformance van de woningcorporatie kan ook aan de hand van rendementen getoetst. De IPD/aeDex heeft om de resultaten van vastgoedbeleggers onderling te vergelijken een vastgoedindex samengesteld. Met deze vastgoedindex kunnen de rendementen van individuele beleggingsobjecten, maar ook van totale vastgoedportefeuilles met andere beleggers worden vergeleken. Specifiek voor woningcorporaties is de aeDex opgesteld. Deze corporatie-vastgoedindex maakt zowel de bedrijfseconomische als maatschappelijke prestaties van de deelnemende corporaties inzichtelijk. De performance van het beleggingsvastgoed wordt onderling vergeleken door middel van rendementsberekeningen. Deze rendementsberekeningen betreffen het totaal rendement dat is opgebouwd uit een direct rendement en een indirect rendement. Het directe rendement bestaat uit de netto huurinkomsten gerelateerd aan het de kapitaalswaarde. De netto huurinkomsten zijn de bruto huurinkomsten verminderd met alle kosten die met de exploitatie van het vastgoed worden gemaakt. De exploitatielasten omvatten naast onderhoud ook de beheerlasten. Het indirecte rendement betreft de waardeverandering van het vastgoed gerelateerd aan de kapitaalswaarde. Deze berekeningswijze vindt op dezelfde wijze plaats voor de diverse aggregatieniveaus, zoals: individuele beleggingsobjecten, portefeuilles en segmenten.
4.3 Portefeuillestrategie als sturingsinstrument Voor de realisatie van de doelstellingen is de woningcorporatie afhankelijk van de woningportefeuille. Met deze woningportefeuille kan enerzijds de doelgroep worden gehuisvest en anderzijds kunnen hiermee financiële middelen worden gegenereerd voor investeringen in de leefbaarheid van wijken, maatschappelijke en nieuwbouw projecten. Inzicht in de ontwikkelingen van de doelgroep en de vraag/aanbod verhouding van de woningmarkt in het werkgebied is van belang om de doelgroep op lange termijn op een effectieve manier te kunnen blijven huisvesten. Daarnaast is een courante woningportefeuille van groot belang voor de borging van de financiële continuïteit van de organisatie. Zo blijft de woningcorporatie ook in staat om op lange termijn invulling aan de doelstellingen te geven. Dit is een iteratief proces waarbij strategische maatregelen en financiële middelen continu op elkaar worden afgestemd. De portefeuillestrategie moet worden gezien als sturingsinstrument. De wensportefeuille geeft richting aan vastgoedbeslissingen, zoals: acquisitie, sloop/nieuwbouw, renovatie, kwaliteit- en huurbeleid van de woningcorporatie. De portefeuillestrategie betreft een totaalstrategie die vervolgens moet worden uitgewerkt in concrete gebiedsstrategieën en plannen op complexniveau.
22
5 Onderzoeksmethodiek casestudie De in hoofdstuk 3 gedefinieerde scenario’s en de effecten ervan op de woningmarkt, zijn afgeleid van onderzoeken van het CPB en het CSED. Deze onderzoeken zijn gebaseerd op de gehele Nederlandse woningmarkt. Doordat Nederland een zeer gedifferentieerde woningmarkt kent, zal deze niet overal hetzelfde op de hervormingsmaatregelen reageren. Het onderzoek naar de effecten van de scenario’s op de portefeuillestrategie van Staedion betreft de Haagse woningmarkt. Voordat de gevolgen van de twee scenario’s op de portefeuillestrategie van Staedion inzichtelijk kunnen worden gemaakt is het noodzakelijk om het effect van de hervormingsmaatregelen op de Haagse woningmarkt in beeld te brengen. De portefeuillestrategie van een woningcorporatie is onder andere gericht op de ontwikkelingen en de huisvestingsbehoefte van haar doelgroep. Om op lange termijn deze doelgroep te kunnen blijven huisvesten zal de woningcorporatie haar aanbod op de behoefte moeten afstemmen, zie hoofdstuk 4. Voor het effect van de hervormingsmaatregelen op de portefeuillestrategie van Staedion is het van belang dat de vraag van de doelgroep in beeld wordt gebracht. Door voor beide scenario’s de vraag en het aanbod inzichtelijk te maken, kunnen discrepanties in de huidige Haagse woningvoorraad inzichtelijk worden gemaakt. Indien deze discrepanties tegen de portefeuille en de portefeuillestrategie van Staedion wordt afgezet, wordt duidelijk of deze toekomstbestendig is of niet. In figuur 3 is de onderzoeksmethodiek schematisch weergegeven. Figuur 3: Onderzoeksmethodiek Situatie 2010 Aanbod - % huurwoningen - huurprijzen - gemiddelde WOZwaarden
vertaling
Vraag - inkomensprofielen - woonquotes
Hervormde woningmarkt - marktevenwicht
vergelijking
Aanbod - % huurwoningen - marktconforme huren
analyse
Vraag - woonquotes - huurniveaus
Discrepanties in woningsegmenten
In dit hoofdstuk wordt de methodiek beschreven voor de bepaling van de marktconforme huur (aanbod) en de bepaling van de huurquote (vraag) in een hervormde woningmarkt.
5.1 Marktconforme huren (aanbod) Voor beide scenario’s geldt dat er gestreefd wordt naar een marktconforme huurmarkt. Door de WOZwaarde in de huurprijsbepaling te integreren moet in 2040 een marktconforme huurmarkt worden
23
bereikt. De puntenwaardering conform het woningwaarderingsysteem (WWS) vervalt. De vraag die nu opkomt is: wat is in een hervormde woningmarkt een marktconform huurniveau? Zoals in paragraaf 2.2 is aangegeven, worden marktconforme prijzen bepaald door marktwerking en niet beïnvloed door enige vorm van overheidsregulering. De vraag is dus: wat is de prijs van een woning in een vrije marktsituatie? Deze prijs wordt vooral bepaald door vraag en aanbod. In een krappe markt is men bereid meer te betalen dan in een markt waar sprake is van overschot. De prijzen zullen in een krappe markt hoger liggen dan de huidige maximaal redelijke huur conform het woningwaarderingsysteem. In een ruimere markt waar meer aanbod is dan vraag, zijn de huidige huurprijzen waarschijnlijk al marktconform. Woningen met een slechte kwaliteit, op een slechte locatie hebben mogelijk lagere marktconforme huurprijzen dan de huidige maximaal redelijke huurprijs (Elsinga en Haffner, 2007). Marktconforme huren kunnen ervoor zorgen dat voor een aantal huishoudens de betaalbaarheid verslechtert en voor andere juist verbetert. Keuzevrijheid leidt naar verwachting tot een woonconsument die kritisch let op de prijs/kwaliteitverhouding van een woning en tot verhuurders die hun huurbeleid afstemmen op de kritische consument. Doordat er geen marktconforme situatie op de huurmarkt is, is er geen evenwicht in vraag en aanbod. Voor de koopmarkt is dat een ander verhaal. Op de koopmarkt is er wel sprake van marktwerking. De aantrekkelijkheid van een woning bepaalt wat een consument bereid is daarvoor te betalen. De vrije verkoopwaarde van een koopwoning is afhankelijk van de eigenschappen van de woning en de aantrekkelijkheid van de locatie. De woningeigenschappen zijn onder andere inhoud, faciliteiten en kwaliteit van de gebruikte materialen. De aantrekkelijkheid van de locatie wordt bepaald door onder andere de afstand tot voorzieningen, werkgelegenheid, open ruimte en natuur (Donders e.a., 2010). Koopwoningen in een markt waar schaarste is, zijn duur. Hierdoor is het interessant om nieuwe woningen te bouwen, totdat vraag en aanbod in evenwicht zijn. Indien ook voor de huurmarkt marktconforme prijzen kunnen worden gevraagd, worden beleggers en corporaties geprikkeld om meer woningen te bouwen totdat er marktevenwicht ontstaat. In een evenwichtige huurwoningmarkt is vraag en aanbod gelijk aan elkaar. Voor de bepaling van de marktconforme huurprijs wordt de methodiek van Koning e.a. (2006) gehanteerd. Zij gaan ervan uit dat de marktconforme huur van een huurwoning, in een evenwichtige woningmarkt, gelijk is aan de kosten die een dergelijke woning voor de verhuurder met zich meebrengt, afgezet tegen een marktconform rendement. De marktprijs van een huurwoning is daarmee gelijk aan de vrije verkoopwaarde van een koopwoning. Uitgaande van een rendement van 7%, een waardestijging van 3%, transactiekosten van 0,2% en overige kosten van 1,4% komen Koning e.a. (2006) tot een toegerekende huurwaarde voor koopwoningen van 5,7% van de vrije verkoopwaarde van de woning (zie onderstaande tabel). In scenario 1 geldt dit als uitgangspunt voor de bepaling van de marktconforme huurprijzen, het aanbod.
24
Tabel 4: De toegerekende huurwaarde van een woning Geëist nominaal rendement
Lange rente Risicovergoeding Totaal (a)
Huiswaardestijging
Algemene prijsstijging Reële huiswaardestijging Totaal (b)
Transactiekosten
a
Overige kosten
% van huiswaarde 4,0 3,0 7,0 2,0 1,0 3,0
Totaal (c) Afschrijving Onderhoud Opstalverzekering Totaal (d)
0,2 0,4 0,9 0,1
Toegerekende huurwaarde van woning (e) = (a) - (b) + (c) + (d)
1,4 5,7
a Berekend op basis van makelaarskosten per transactie (2,5%), afsluitkosten per transactie (1,0%) en gemiddelde verblijfsduur van 14½ jaar
Bron: Koning e.a. (2006)
Voor scenario 2 geldt echter een andere situatie. In scenario 2 wordt ook de koopmarkt hervormd. De hervorming van het fiscale beleid zal als effect hebben dat de vrije marktwaarde van woningen afneemt. De minder genereuze fiscale behandeling van de koopmarkt heeft, volgens dit scenario, als gevolg dat de woningprijzen met 5% tot 10% dalen. Uitgaande van dezelfde systematiek als in scenario 1 en een waardedaling van de woningprijzen met 10%, geldt voor scenario 2 een toegerekende huurwaarde voor koopwoningen van 5,13%.
5.2 Huurquote (vraag) Om de vraag/woningbehoefte voor de gedefinieerde scenario’s in beeld te brengen, wordt aansluiting gezocht bij de systematiek van de huurquote. De huurquote geeft aan wat huishoudens op basis van hun inkomen kunnen of bereid zijn voor een woning te betalen. Voor de meeste huishoudens is wonen de grootste kostenpost. De woonquote geeft de verhouding aan van het deel van het inkomen wordt uitgegeven aan wonen in de vorm van huur of hypotheeklasten en de vaste woonlasten, zoals gas, water, licht en woonbelastingen. In de woonquote zijn ook de fiscale effecten (huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek) verwerkt. De netto huurquote betreft alleen het percentage van het besteedbaar inkomen dat een woonconsument aan bruto huurlasten kwijt is (zonder aftrek huursubsidies). Ondanks dat de woonlasten en de woontoeslag van invloed zijn op het besteedbaar inkomen, bepalen deze volgens Romijn en Besseling (2006) niet de huurprijs die een woonconsument voor een woning wil betalen. De gemiddelde netto woonuitgaven van een huurder in Nederland bedraagt op dit moment: € 390 per 6 maand. Dit is de gemiddelde basishuur die een verhuurder ontvangt van € 440 verminderd met de gemiddelde huurtoeslag van € 50 (gemiddeld over alle huurders, inclusief de huurders die geen huurtoeslag ontvangen). De gemiddelde huurtoeslag over de huurders die wel toeslag ontvangen, bedraagt € 150 per maand. Bij een gemiddeld netto besteedbaar jaarinkomen van € 23.200 en een basishuur van € 440 per maand, bedraagt de gemiddelde netto huurquote in 2009 in Nederland 23% (Blijie e.a. 2010).
6
De basishuur is de betaalde huur verminderd met de eventueel in de huur opgenomen kosten voor water, verwarming, garage en andere diensten voor privégebruik. Subsidiabele servicekosten worden niet in mindering gebracht (Blijie e.a., 2010).
25
De gemiddelde netto woonuitgaven van een koopwoning bedraagt in Nederland op dit moment € 490 7 per maand, inclusief hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait. De bruto woonuitgaven bedragen € 690. Deze gemiddelde woonuitgaven liggen hoger dan in de huursector. De netto koopquote in de koopsector komt uit op 19%, bij een gemiddeld netto besteedbaar jaarinkomen van € 43.300 en op basis van € 490 bruto woonuitgaven. Het verschil in de woonquote tussen de koop- en huursector is het gevolg van: 1. huurders hebben over het algemeen een lager inkomen dan eigenaarbewoners 2. huurders hebben doorgaans een kortere woonduur, waardoor de woonlasten bij verhuizing dichter op de woonlasten zitten, die ze zich op dat moment kunnen veroorloven, komen niet in de gelegenheid om uit de woning te groeien 3. er is sprake van een jaarlijkse huurverhoging, dat geldt niet voor hypotheeklasten die vaak gebaseerd zijn op een aflossingsvrije lening 4. eigenaar bewoners met eigen vermogen hebben lagere woonlasten De hervorming van de woningmarkt heeft als doel een evenwichtige woningmarkt te realiseren, waarbij de keuze tussen woonvormen neutraal is. De woonlasten van een koop- en huurwoning met dezelfde kwaliteit is gelijk. De keuze voor een woning wordt vooral bepaald door de prijs van de woning, het besteedbaar huishoudensinkomen en de samenstelling van het huishouden (Romijn en 8 Besseling, 2006). Volgens de CPB-onderzoeken naar de effecten van de hervorming van de woningmarkt bestaat de vraag naar woondiensten in een situatie van marktevenwicht uit twee delen: i. de minimale woonconsumptie ii. de bovenminimale woonconsumptie i. Minimale woonconsumptie De minimale woonconsumptie is ongevoelig voor de prijs van woondiensten en ongevoelig voor de hoogte van het besteedbaar huishoudensinkomen. De minimale woonconsumptie is wel afhankelijk van het aantal personen waar het huishouden uit bestaat en de samenstelling van een huishouden. Een eenpersoonshuishouden bepaalt hierbij het minimum, de minimumomvang is gelijk aan factor 0,35 koopwoningdienst. Om de minimale consumptiefactor van huishoudens met een grotere omvang of andere samenstelling inzichtelijk te kunnen maken, moet deze factor van 0,35 worden vermenigvuldigd met de equivalentiefactor, horende bij de omvang en samenstelling van het betreffende huishouden. In de onderstaande tabel zijn de zogenoemde CBS equivalentiefactoren weergegeven. Tabel 5: CBS equivalentiefactoren
Aantal volwassenen 1 2 3 4 a
Aantal kinderen (jonger dan 18 jaar) 0 1 2 1 1,33 1,51 1,37 1,67 1,88 a a a 1,73 1,95 2,14 a a a 2,00 2,19 2,37
3 a 1,76 2,06 a 2,32 a 2,53
4 a 1,95 a 2,28 a 2,49 a 2,68
Op basis van extrapolatie
Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek (2010)
In de equivalentiefactor komen schaalvoordelen, die volgen uit het voeren van een gezamenlijk huishouden, tot uitdrukking. Volgens Romijn en Besseling (2006) heeft het gemiddelde hurende huishouden een equivalentiefactor van 1,30. Dit is een gemiddelde over alle verhuurders, dus over corporaties en overige verhuurders. Door deze equivalentiefactor te vermenigvuldigen met de factor
7
De bruto woonuitgaven van eigenaar-bewoners is: de som van de bruto hypotheekuitgaven en bijkomende vaste uitgaven (opstalverzekering, OZB-eigenarendeel en erfpacht) minus een eventuele rijksbijdrage in de vorm van een premie (komt bijna niet meer voor) (Blijie e.a., 2010) 8 Zie voor meer informatie: Koning e.a.l 2006, Romijn en Besseling 2006 en Donders e.a. 2010.
26
0,35 resulteert dit in een gemiddelde minimale woonconsumptie factor van 0,45 voor alle hurende huishoudens in Nederland. Voor dit onderzoek geldt dit gemiddelde als uitgangspunt. De minimale woonconsumptie is tevens gebaseerd op de prijs van woondiensten. Om woningen, die in kwaliteit variëren, onderling vergelijkbaar te maken worden deze omgerekend naar woondiensten. Een standaardwoning levert hierbij één woondienst per jaar. De gemiddelde koopwoning geldt hierbij als standaardwoning. In 2009 bedroeg de gemiddelde vrije verkoopwaarde van een woning € 289.231 (Blijie e.a., 2010). Een woning met een vrije verkoopwaarde van € 350.000 levert bijvoorbeeld 1,2 woondiensten per jaar. De gemiddelde minimale woonconsumptie per jaar voor alle hurende huishoudens in Nederland wordt dus bepaald door: de minimale woonconsumptie van een eenpersoonshuishouden te vermenigvuldigen met de gemiddelde equivalentiefactor van alle hurende huishoudens vermenigvuldigd met de gemiddelde vrije verkoopwaarde van een koopwoning in 2009 vermenigvuldigd met de toegerekende huurwaarde voor koopwoningen van 5,7% (zie paragraaf 5.1). De berekening ziet er dan als volgt uit: 0,35 x 1,30 x € 289.231 x 5,7% = € 7.419. Dit resulteert in een gemiddelde minimale woonconsumptie voor alle hurende huishoudens van € 618 per maand. ii. Bovenminimale woonconsumptie Naast de minimale woonconsumptie die voor alle huishoudens in de basis gelijk is, wordt de huurquote van een huishouden mede bepaald door de bovenminimale woonconsumptie. De bovenminimale woonconsumptie wordt wel beïnvloed door de hoogte van het huishoudens inkomen en de relatieve prijs van de woondienst. Volgens onderzoeken van het CPB, is een gemiddeld Nederlands huishouden bereid 14,5% van het resterend besteedbaar huishoudens inkomen (het besteedbaar huishoudensinkomen verminderd met de minimale woonconsumptie) te besteden aan een woondienst (Donders e.a., 2010). De som van de minimale woonconsumptie en de bovenminimale woonconsumptie is het aandeel van het inkomen dat een gemiddeld huishouden aan de kale huur van een woning wil besteden. Dit aandeel van het inkomen wordt bestempeld als de netto huurquote. Met behulp van de inkomensprofielen van de huidige inwoners van Den Haag, de verdeling van deze inkomens over de verschillende stadsdelen en de gedefinieerde huurquote, kan de gemiddelde vraag per stadsdeel 9 inzichtelijk worden gemaakt.
5.3 Vergelijking vraag en aanbod Zodra de vraag op basis van inkomensprofielen en huurquotes is bepaald, kan deze worden afgezet tegen het marktconforme woningaanbod in de verschillende woonsegmenten in Den Haag. Hiervoor worden de gegevens van de gemeente Den Haag en de portefeuille van Staedion gebruikt. De discrepanties tussen de vraag en het aanbod in de verschillende stadsdelen maakt inzichtelijk welke stadsdelen/wijken in een hervormde woningmarkt bij een ongewijzigde woningvoorraad courant zijn en welke niet. Door deze gegevens te projecteren op de huidige portefeuille van Staedion, kunnen marktconforme huurprijzen van het bezit van Staedion in de verschillende stadsdelen inzichtelijk worden gemaakt en kunnen de gevolgen voor de portefeuillestrategie worden bepaald.
5.4 Hervorming van woningcorporaties Voor woningcorporaties worden in beide scenario’s wijzigingen doorgevoerd. Bij beide scenario’s gaat het om een afdracht van de extra inkomsten, als gevolg van de invoering van marktconforme huren. Door de bepaling van marktconforme huurniveaus voor de huidige portefeuille van Staedion kan het 9 Hierbij moet de kanttekening worden gemaakt dat de veronderstelde effecten afhankelijk zijn van de gedragsreacties van de woonconsument. Doordat er weinig zicht is op hoe de woonconsument in een hervormde markt zal reageren, of de voorkeur naar kopen of huren uit zal gaan, zijn de resultaten ten aanzien van de verschuiving tussen koop en huur onzeker (Donders e.a., 2010).
27
effect op de ontwikkeling van de bedrijfswaarde worden doorgerekend. Het verschil tussen de bedrijfswaarde bij ongewijzigd beleid en de bedrijfswaarde met marktconforme huren wordt per scenario inzichtelijk gemaakt. Hieruit blijkt of er daadwerkelijk sprake van een hogere bedrijfswaarde zal zijn en Staedion een deel van haar nieuw verworven eigen vermogen aan de overheid moet afdragen.
28
6 De portefeuillestrategie van Staedion Staedion is een grootstedelijke woningcorporatie en is gevestigd in Den Haag. In totaal heeft zij circa 32.000 woningen in bezit. Hiermee is Staedion de grootste woningcorporatie in Den Haag en behoort zij tot de tien grootste woningcorporaties in Nederland. Het zwaartepunt van de portefeuille van Staedion ligt in Transvaal, Escamp en de Stationsbuurt, drie van de Haagse krachtwijken. Daarnaast heeft Staedion verspreid bezit over de stad en een klein aandeel woningen in Rijswijk, Westland en Delft. Het bezit in de krachtwijken en de herstructureringsopgave in deze wijken maakt de portefeuille complex en arbeidsintensief. In de bedrijfsstrategie ‘2020 begint vandaag. Breng de stad samen met Staedion tot leven’ heeft Staedion haar missie voor de komende tien jaar als volgt beschreven: Staedion gaat voor kwaliteit. We streven naar een duurzaam bezit en lage woonlasten voor de klant, in het bijzonder voor de laagste inkomensgroepen. Staedion biedt mensen met een laag of midden inkomen, kwetsbare groepen, starters en senioren goede woningen in een woonomgeving waarin zij zich thuis voelen. We bieden een wooncarrière op maat. Staedion blijft realistisch en doet niet alles zelf. Dat betekent faciliteren, door samen te werken met (maatschappelijke) partners en verdienen waar het kan om in te zetten waar het moet. Ons werkgebeid bestaat uit de regio Haaglanden, Leiden en Gouda. Deze missie is vertaald in de volgende hoofddoelstellingen: 1. Levendige stad 2. Duurzaamheid 3. Van kwantiteit naar kwaliteit 4. Meer met minder Om de komende jaren invulling aan de missie en de doelstellingen te geven is de bedrijfsstrategie vertaald in diverse beleidsdocumenten zoals een bedrijfsjaarplan, de afdelingsjaarplannen en in een portefeuillestrategie. In dit hoofdstuk wordt deze portefeuillestrategie nader toegelicht. Voordat de portefeuillestrategie nader wordt toegelicht, wordt eerst een beknopte omschrijving van de huidige woningportefeuille gegeven. De toekomstige wensportefeuille en de discrepantie tussen beide bepaalt de stappen die Staedion moet nemen om in 2020 aan deze wensportefeuille invulling te geven.
6.1 De portefeuille In deze paragraaf wordt de woningportefeuille toegelicht aan de hand van de verschillende kenmerken van de portefeuille zoals omschreven in paragraaf 4.2 Portefeuillestrategie van een woningcorporatie. Geografische spreiding De woningportefeuille van Staedion omvat circa 32.000 woningen, waarvan circa 31.000 in de stad Den Haag en de overige woningen verspreid over Delft, Rijswijk, Voorburg, Westland en Wassenaar. Het grootste deel van de portefeuille ligt dus in Den Haag, in de onderstaande tabel is de verdeling van de portefeuille in Den Haag weergegeven.
29
Tabel 6: Portefeuilleverdeling Staedion over Den Haag Stadsdelen Aantal per 1/7/2010 aandeel 4.855 15% 1 Loosduinen 10.193 32% 2 Escamp 1.526 5% 3 Segbroek 920 3% 4 Scheveningen 8.774 28% 5 Centrum 3.547 11% 6 Laak 1.906 6% 7 Haagse Hout 0% 8 Leidschenveen-Ypenburg 31.721 Totaal/gemiddeld
Uit tabel 6 blijkt dat de portefeuille van Staedion niet gelijkmatig over de stad is verdeeld. In de bijlagen zijn twee kaarten van Den Haag opgenomen. In bijlage I is de verdeling van de stadsdelen weergegeven. Bijlage II is een overzichtskaart van Den Haag, waarop het corporatiebezit is ingekleurd. Op deze kaart is duidelijk te zien dat het corporatiebezit in zijn algemeen en het bezit van Staedion vooral in een paar stadsdelen is gesitueerd. In Escamp (Den Haag Zuid-West) en in het stadsdeel Centrum ligt het zwaartepunt van de portefeuille van Staedion. De portefeuille in het centrum is voor 50% in de krachtwijk Transvaal gesitueerd, de overige 50% is verdeeld over de wijken Stationsbuurt, Oude Centrum, Schilderswijk, Kortenbos en Archipel. Het grootste deel van de portefeuille is dus in de Haagse Krachtwijken gesitueerd. Ondanks onze herstructureringsinspanningen in de krachtwijken, vormt dit een groot risico voor de continuïteit van de portefeuille. Als we kijken naar het financiële rendement van de portefeuille per stadsdeel kan de conclusie worden getrokken dat het indirect rendement van de woningen in Centrum en Segbroek het hoogste 10 is en het directe rendement in Scheveningen en Loosduinen het laagste. Woningtypen Van de bijna 32.000 woningen die Staedion in Den Haag heeft, is 65% een meergezinswoning zonder lift, 27% een meergezinswoning met lift en slechts 8% een eengezinswoning. De portefeuillesamenstelling qua woningtype is hierdoor als zeer eenzijdig te bestempelen. Staedion heeft dus naar verhouding veel meergezinswoningen in haar portefeuille. Gezien de vergrijzing en de toevoeging van nieuwbouw van meergezinswoningen met lift komt de waardeontwikkeling en de vraag naar meergezinswoningen zonder lift onder druk te staan. De eengezinswoningen en de meergezinswoningen met lift laten een hoger indirect rendement zien dan de meergezinswoningen zonder lift. De waardeontwikkeling van dit type woning is gunstiger dan die van een meergezinswoning. De meergezinswoningen zonder lift laten echter wel een hoger direct rendement zien. Dit wordt veroorzaakt door de lagere onderhoudslasten vanwege de compacte bouw en doordat er geen onderhoudslasten voor liften zijn die het rendement drukken. Grootteklassen Van het totale bezit van Staedion is slechts 25% van de woningen groter dan 90 m² bvo. Het grootste deel van het bezit heeft een oppervlak tussen 70 en 90 m² bvo. En 36% van het bezit is kleiner dan 70 m² bvo. De woningen met een oppervlak tussen 70 en 90 m² bvo laten ten opzichte van de andere grootteklassen het hoogste indirecte rendement zien. Het directe rendement is nagenoeg gelijk aan de andere grootteklassen.
10
De analyse van de portefeuille op basis van rendementen is gebaseerd op aeDex-cijfers van 2008. De portefeuillestrategie 2010-2020 van Staedion is ook op deze cijfers gebaseerd.
30
Prijssegmenten Onze belangrijkste doelgroep is de sociale doelgroep. De verdeling van de prijssegmenten in de huidige portefeuille sluit hier dan ook op aan. 90% van de portefeuille bevindt zich in het prijssegment tot € 548 huur per maand. Het middeldure huursegment (€ 548 - € 648) vertegenwoordigt 8% van de portefeuille en slechts 2% van de portefeuille heeft een huur boven de liberalisatiegrens (> € 648). De woningen in het middeldure huursegment genereren het hoogste indirecte rendement, daarna volgen de woningen met geliberaliseerde huur. Het directe rendement van het goedkoopste huursegment is het hoogste. Leeftijdsklassen Op basis van bouwjaar, kan de volgende onderverdeling worden gemaakt: 21% van de portefeuille is jong (bouwjaar >1990); 36% is gebouwd in de jaren zeventig en tachtig; 32% is naoorlogs (1945-1970); 11% is vooroorlogs. Het grootste deel van het woningbezit, bijna 70%, is in de periode tussen 1940 en 1990 gebouwd. Deze woningen kenmerken zich veelal door een slechte kwaliteit, de onderhoudskosten zijn hierdoor relatief hoog. Dit heeft een negatief effect op het rendement. De woningen uit de jaren zeventig en tachtig zijn beter van kwaliteit. Een aantal van deze complexen is echter gesitueerd in de zogenaamde bloemkoolwijken. Deze wooncomplexen hebben daardoor een slecht imago en zijn daardoor minder courant. De vooroorlogse woningen liggen vooral in het centrum van de stad en worden door deze ligging, maar ook door de architectuur, goed gewaardeerd. Financieel gezien laat het jongste deel van de portefeuille het beste rendement zien. Deze woningen hebben nog lage onderhoudslasten en hebben een betere functionele kwaliteit.
6.2 De portefeuillestrategie Een belangrijk onderdeel van de portefeuillestrategie is de wensportefeuille voor 2020. De wensportefeuille omvat een concrete beschrijving van de gewenste samenstelling en omvang van de portefeuille over tien jaar. Op basis van verschillende portefeuillekenmerken zijn voor de wensportfeuille bandbreedtes bepaald. De benodigde stappen om de huidige portefeuille naar de wensportefeuille te transformeren, is de uiteindelijke portefeuillestrategie. De belangrijkste punten uit de portefeuillestrategie zijn in onderstaand figuur weergegeven: Tabel 7: Kernpunten portefeuillestrategie Staedion Kernpunten portefeuillestrategie 2010 - 2020 1. Geografische spreiding a. in de regio b. in Vinexwijken, Scheveningen en Segbroek c. in Den Haag in Escamp, Loosduinen, Transvaal, Haagse Hout en Laak 2. Woningtypen a. grondgebonden woningen b. meergezinswoningen met lift a. meergezinswoningen zonder lift 3. Prijssegmentatie a. goedkope huur (1/2p: € 357 - € 511; > 3p: € 357 - € 548) b. middeldure huur (1/2p: € 511 - € 648; > 3p: € 548 - € 648) c. dure huur (> € 648) 4. Grootteklassen a. kleiner dan 70m² bvo b. 70 - 90 m² bvo c. vanaf 90m² bvo 5. Leeftijdsklassen a. vooroorlogs 1940 b. naoorlogs 1940-1970 c. jaren '70 en '80 d. jonger dan 20 jaar
Huidige portefeuille
Strategie
Wensportefeuille
3% 10% 87%
uitbreiden uitbreiden afbouwen
10% - 25% 10% - 15% 65% - 75%
8% 27% 65%
uitbreiden behouden afbouwen
20% - 30% 25% - 30% 35% - 50%
90% 8% 2%
afbouwen uitbreiden uitbreiden
70% - 80% 15% - 25% 3% - 8%
36% 39% 25%
afbouwen afbouwen uitbreiden
15% - 25% 25% - 35% 35% - 45%
10% 31% 36% 22%
uitbreiden afbouwen afbouwen uitbreiden
10% - 15% 15% - 25% 20% - 30% 35% - 45%
31
Geografische spreiding De grote concentratie van het bezit in Den Haag en specifiek in een aantal (kracht)wijken zorgt voor eenzijdigheid in de portefeuille, waardoor de portefeuille kwetsbaar is. Door spreiding van het bezit over verschillende stadsdelen in Den Haag en andere gemeenten in het werkgebied wordt risicospreiding nagestreefd. Op basis van diversificatiemogelijkheden, marktperspectief en acquisitiekansen zijn Delft, Leiden en het Westland in de regio aangewezen om uit te breiden. Binnen Den Haag zijn de stadsdelen Scheveningen, Segbroek en de Vinexwijken de aangewezen uitbreidingslocaties. Het nu geconcentreerde bezit in Escamp, Loosduinen, Transvaal, Haagse Hout en Laak wordt afgebouwd. Woningtypen De meergezinswoningen zonder lift zijn in de portefeuille van Staedion oververtegenwoordigd. Door de vergrijzing en de productie van nieuwbouw meergezinswoningen met lift, zal steeds minder vraag naar dit woningtype zijn. Er is voor gekozen dit woningtype af te bouwen. Daarnaast wordt het aandeel eengezinswoningen uitgebreid. Uit diverse bronnen blijkt dat bij de doelgroep steeds meer behoefte aan dit woningtype is. Ook vanwege het marktperspectief en het rendement is het wenselijk om het aandeel eengezinswoningen uit te breiden. Prijssegmentatie De potentiële vraag naar geliberaliseerde woningen in onder andere Den Haag is de motivatie achter de uitbreidingsambitie van dit woningtype. Dit woningtype moet daarnaast ook een positieve bijdrage geven aan het portefeuillerendement, vooral aan het directe rendement. Omdat de markt voor het geliberaliseerde huursegment echter niet heel groot is en de doelgroep zich kenmerkt doordat zij erg kritisch zijn ten aanzien van prijs/kwaliteit verhouding, is de uitbreiding van dit segment beperkt gehouden. Dit marktsegment kent tevens een sterke concurrentie in de koopsector. Vraag naar het goedkope prijssegment blijft, echter op basis van inkomensprofielen en –ontwikkelingen is er ruimte om de portefeuille in het middeldure segment uit te breiden. Ook op basis van het portefeuillerendement is het wenselijk het aandeel middeldure huurwoningen uit te breiden ten koste van het aandeel goedkope woningen. Grootteklassen Door de welvaartsgroei is de vraag naar grote woningen in de afgelopen jaren toegenomen. Welvaartsgroei zorgt ervoor dat huishoudens meer kwaliteit vragen in hun woning. Ondanks dat huishoudensamenstellingen kleiner worden, blijkt dat de grootte van de woning voor huishoudens het belangrijkste motief is om te verhuizen. De kleinere woningen in de portefeuille zullen hierdoor in de loop van de tijd minder courant worden. Om de toekomstige verhuurbaarheid van de portefeuille zeker te stellen worden hoofdzakelijk nog woningen groter dan 90 m² bvo toegevoegd. Het aandeel kleinere woningen wordt afgebouwd. Leeftijdsklassen Woningen jonger dan 20 jaar hebben lagere onderhoudslasten dan woningen ouder dan 20 jaar. Het effect op het directe rendement is duidelijk. Daarnaast voorzien de jongere woningen ook beter in de functionele behoefte van huishoudens. In de wensportefeuille is het aandeel naoorlogse woningen en woningen uit de jaren zeventig en tachtig flink afgebouwd ten gunste van de jongere woningen. Woningen die gebouwd zijn in de periode voor de oorlog zijn erg courant door de esthetiek, bouwkwaliteit en de locaties (centrumstedelijk) en kennen daardoor een hoog indirect rendement. Dit woningtype wordt voor de portefeuille behouden en daar waar mogelijk uitgebreid.
32
7 Het effect van de hervormingsscenario’s voor Staedion De hervorming van de Nederlandse woningmarkt zal voor een woningcorporatie als Staedion zichtbare gevolgen hebben. In dit hoofdstuk wordt onderzocht wat het effect is van de twee meest waarschijnlijke hervormingsscenario’s op de portefeuillestrategie van Staedion. Voordat dit effect in beeld kan worden gebracht, wordt het effect van de hervormingsscenario’s op de woningmarkt in Den Haag in beeld gebracht. Aangezien de portefeuille van Staedion hoofdzakelijk in Den Haag is gesitueerd, hebben ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt een grote impact op deze portefeuille. In dit hoofdstuk wordt daarom eerst een schets gegeven van de Haagse woningmarkt, waarna de gevolgen van de hervormingsscenario’s op de portefeuillestrategie worden geanalyseerd.
7.1 De Haagse woningmarkt in 2009 Voor de schets van de Haagse woningmarkt wordt gebruik gemaakt van de cijfers uit het onderzoek: Wonen in Den Haag 2009 (2010). Dit onderzoek is een oversampling van het landelijke onderzoek: Het wonen overwogen (2010). Eigendomsverhoudingen woningvoorraad De Haagse woningmarkt telt in totaal 227.500 zelfstandige woningen, waarvan 45% koopwoningen en 65% huurwoningen. Woningcorporaties verhuren in totaal 86.000 en particuliere verhuurders verhuren circa 39.000 woningen. Ten opzichte van de landelijke cijfers (koop 59%, huur 41%) kenmerkt de Haagse woningmarkt zich door een grotere huurmarkt dan koopmarkt. Op landelijk niveau hebben woningcorporaties 80% van alle huurwoningen in bezit, in Den Haag ligt dat percentage lager. Opvallend is dat het bezit van de woningcorporaties niet geleidelijk over de stad is verdeeld, maar zich in grotere concentraties in een aantal deelgebieden bevinden (zie bijlage II). De deelgebieden met meer dan 50% corporatiebezit zijn: Stationsbuurt, Schildersbuurt, Transvaalkwartier en Zuidwest. 11 Dit zijn tevens de vier krachtwijken/aandachtswijken van Den Haag. Huursector In onderstaande tabel is de onderverdeling van de Haagse woningvoorraad naar huurprijsklassen en type verhuurder weergegeven. Tabel 8: Woningvoorraad naar huurprijsklassen en type verhuurder particulier aantal aandeel tot kwaliteitskortingsgrens (€ 349) 8.800 7% tot aftoppingsgrens (€ 500/535) 10.100 8% tot liberalisatiegrens (€ 635) 8.300 7% boven liberalisatiegrens totaal
11.700 38.900
9% 31%
corporaties totaal aantal aandeel aantal aandeel 21.400 17% 30.200 24% 42.500 34% 52.600 42% 16.100 13% 24.400 20% 6.000 86.000
5% 69%
17.700 124.900
14% 100%
Bron: Buys en Van der Vlugt (2010)
Vooral het aandeel woningen tot de aftoppingsgrens is sterk vertegenwoordigd, 66% van de huurwoningen bevinden zich in dit segment. De woningcorporaties zijn eigenaar van het grootste deel van dit huursegment.
11
VROM heeft in 2007 veertig wijken aangewezen waar de problemen op het gebied van wonen, werken, leren, integreren en veiligheid het grootst zijn. In 2008 zijn tussen het Rijk, gemeenten en woningcorporaties afspraken gemaakt om deze wijken gezamenlijk te verbeteren.
33
Koopsector Door nieuwbouw en verkoop van huurwoningen is de koopsector in de afgelopen jaren, langzaam maar zeker in omvang toegenomen. De koopsector bestaat voor het grootste deel uit appartementen, namelijk 66.900. In de periode 2002-2006 kende de koopsector in Den Haag forse prijsstijgingen. De afgelopen jaren (2006-2009) zijn de prijsstijgingen ook in Den Haag gestagneerd. De prijsstijgingen variëren sterk in de verschillende Haagse deelgebieden. De Haagse krachtwijken en Mariahoeve voeren hierbij de onderkant van de markt aan met een gemiddelde WOZ-waarde van € 150.000 per woning. In de Leidschenveen-Ypenburg, Scheveningen en Segbroek ligt de gemiddelde WOZ-waarde hoger, 12 namelijk op € 210.000 per woning. Huishoudens en inkomens Den Haag telt in totaal 240.300 particuliere huishoudens. Dit is hoger dan het aantal woningen, omdat ook onzelfstandig wonenden worden meegerekend (Buys en Van der Vlugt, 2010). De onderverdeling naar leeftijd en huishoudensamenstelling laat zien dat het grootste deel van de huishoudens alleenstaand is, namelijk 110.700 huishoudens. Er zijn in Den Haag 71.800 huishoudens met kinderen en 57.800 huishoudens zonder kinderen. Een doorsnee huishouden in Den Haag heeft volgens het onderzoek: Wonen in Den Haag (2010) een netto besteedbaar jaarinkomen van € 24.700 (mediaan). Sinds 2006 is dit netto besteedbaar inkomen met € 4.400 gestegen. Dit wordt volgens Buys en Van der Vlugt (2010) vooral veroorzaakt doordat de bevolking van samenstelling is veranderd. Er heeft namelijk een verschuiving van 7.000 huishoudens plaatsgevonden van alleenstaanden en huishoudens met kinderen naar huishoudens zonder kinderen. Het is aannemelijk dat dit tweeverdieners zijn. Tabel 9: Inkomensontwikkeling
2002 netto besteedbaar inkomen bovengrens 'armste' 30% mediaan inkomen ondergrens 'rijkste' 30% doelgroep aantal aandeel
€ € €
15.000 21.000 29.700
69.700 30,2%
2006 € € €
15.300 20.300 29.400
89.100 37,3%
2009 € € €
17.900 24.700 35.700
83.500 34,7%
Bron: Buys en Van der Vlugt (2010)
De koopkrachtontwikkeling in Den Haag is in lijn met de cijfers die het CPB voor deze periode heeft berekend, voor 2006 en 2007 respectievelijk 2,5% en 2,2%. Voor 2010 verwacht het CPB een daling van de koopkracht. De doelgroep (de huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen) is in de afgelopen drie jaar afgenomen. Als er wordt gekeken naar de spreiding van deze doelgroep over de stadsdelen, is te zien dat deze in de deelgebieden Stationsbuurt, Schildersbuurt, Transvaalkwartier met meer dan 50% van de huishoudens oververtegenwoordigd zijn. De groep tussen de huidige doelgroep en de nieuwe doelgroep (met belastbaar inkomen tot € 33.000) zijn het sterkste in vertegenwoordigd in Mariahoeve en Rustenburg en Oostbroek. De groep huishoudens met inkomens boven de grens van € 33.000 zijn het grootste in de Vinex-wijken Wateringseveld en Leidschenveen-Ypenburg. Woonsituatie In de onderstaande tabel is de verdeling van de inkomensklassen over de verschillende subcategorieën weergegeven. 12
Bron: Den Haag in cijfers (2010)
34
Tabel 10: Huisvesting van inkomensklassen en bezetting van prijsklassen (2009) -omkaderd: de situatie van goedkope scheefheiddoelgroep huurwoning corporatie tot kwaliteitskortingsgrens (€ 349) 13.900 tot aftoppingsgrens (€ 500/535) 24.400 tot liberalisatiegrens (€ 635) 7.600 boven liberalisatiegrens 1.800 totaal corporatiewoningen 47.700
< 33.000
> 33.000
totaal
4.500 9.400 2.600 400 16.900
3.000 8.700 5.900 3.800 21.400
21.400 42.500 16.100 6.000 86.000
4.600 4.000 1.800 2.700 13.100
1.900 2.600 2.100 1.300 7.900
2.300 3.600 4.400 7.700 18.000
8.800 10.200 8.300 11.700 39.000
koopwoning
15.400
19.400
67.900
102.700
totaal
76.200
44.200
107.300
227.700
particulier tot kwaliteitskortingsgrens (€ 349) tot aftoppingsgrens (€ 500/535) tot liberalisatiegrens (€ 635) boven liberalisatiegrens totaal particuliere huur
Bron: Buys en Van der Vlugt (2010)
Uit de tabel blijkt dat de particuliere huurwoningen gemiddeld duurder zijn en vaker worden bewoond door huishoudens met hogere inkomens. Huishoudens met hogere inkomens wonen hoofdzakelijk in koopwoningen. De situaties waar sprake is van scheefwonen zijn omkaderd. Van de 63.900 corporatiewoningen tot de aftoppingsgrens worden 25.600 woningen bewoond door huishoudens die buiten de huidige doelgroep vallen. In 40% van de corporatiewoningen tot de aftoppingsgrens wordt dus scheef gewoond. De scheefheid neemt sinds 2002 in omvang af. Met als gevolg dat bij een gelijkblijvende omvang van de huursector meer huurwoningen worden bewoond door mensen die gezien hun inkomen op de huursector zijn aangewezen (Buys en Van der Vlugt 2009). Woonuitgaven / huurquote De woonuitgaven van de Haagse bevolking komen nagenoeg overeen met de gemiddelde woonuitgaven in Nederland. De gemiddelde inkomens in Den Haag liggen een fractie lager dan de gemiddelde inkomens in Nederland. Daar staat tegenover dat de gemiddelde woonuitgaven in de huursector net iets hoger liggen, waardoor de netto huurquote in Den Haag hoger is dan het landelijke gemiddelde van 23%. In Den Haag heeft de gemiddelde huurder een netto huurquote van 25,5% van het netto jaarinkomen. Net als het landelijke gemiddelde hebben eigenaar-bewoners in Den Haag een lagere woonquote dan de huurders, namelijk 19% van het netto inkomen. In onderstaande tabel zijn de gemiddelde woonuitgaven in Nederland naast de gemiddelde woonlasten in Den Haag gezet. Tabel 11: Gemiddelde woonuitgaven in Nederland en Den Haag
gem. netto jaarinkomen gem. bruto woonuitgaven gem. netto woonuitgaven bijkomende woonuitgaven totale woonlasten gem. netto huur-/ koopquote* gem. netto woonquote*
Gemiddelde NL koop huur € 23.200 € 43.300 € 440 € 690 € 390 € 490 € 210 € 310 € 600 € 800 23% 31%
19% 22%
Gemiddelde Den Haag koop huur € 22.900 € 41.200 € € €
430 210 640 25,5% 38,9%
€ € €
550 280 830 18,7% 28,3%
* gemiddeld over alle individuele gevallen
35
In de onderstaande tabel zijn de woonlasten per inkomensgroep in Den Haag weergegeven. Tabel 12:Gemiddelde woonlasten per inkomensgroep huurders doelgroep aantal 60.700 gem. netto jaarinkomen € 14.500 gem. netto huur € 330 bijkomende woonlasten € 200 totale woonlasten € 530 355,3 gem. netto huur-/ koopquote* 29,4% gem. netto woonquote* 47,0%
< 33.000 24.800 € 20.800 € 420 € 200 € 610 436,8 25,2% 37,0%
eigenaar-bewoners doelgroep < 33.000 > 33.000 15.400 19.400 67.900 € 19.400 € 22.200 € 51.600 € 380 € 400 € 640 € 250 € 240 € 300 € 630 € 640 € 930 27,5% 42,6%
22,0% 34,1%
15,8% 23,4%
* gemiddeld over alle individuele gevallen
Bron: Buys en Van der Vlugt (2010)
7.2 Scenario 1 – hervorming huurmarkt In deze casestudie wordt de verandering van de vraag en het aanbod in Den Haag, ten gevolge van de maatregelen zoals gedefinieerd in hoofdstuk 3, en het effect op de portefeuillestrategie van Staedion inzichtelijk gemaakt. Scenario 1 betreft de hervorming van de huurmarkt. In dit scenario blijft de koopmarkt ongemoeid. De maatregelen en de gevolgen van dit scenario, die van invloed zijn op de ontwikkeling van de vraag en het aanbod, zijn als volgt: - marktconforme huren in 2040 door afstemming huurprijzen op WOZ-waarde; - huurstijging 2% boven inflatie op nationaal niveau op huursomniveau, voor woningcorporaties is binnen de portefeuille een huurstijging mogelijk tot 4% boven inflatie; - huurwoningmarkt groeit, door de marktconforme huurniveaus is het aantrekkelijker om in huurwoningen te investeren; - op de huurmarkt is vrije marktwerking en daardoor is de huurmarkt in evenwicht, scheefwonen verdwijnt.
7.2.1 Vraagontwikkeling Voor de bepaling van de vraagontwikkeling in Den Haag wordt de huurquote in de nieuwe situatie bepaald. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de methodiek zoals toegelicht in hoofdstuk 5. In tabel 13 zijn de parameters weergegeven voor de bepaling van de huurquote. Tabel 13: Parameters huurquote
Huurquote in marktevenwicht Minimale woonconsumptie factor minimale woonconsumptie gemiddelde verkoopwaarde 2009 marktconforme prijs maandhuur jaarhuur Bovenminimale woonconsumptie
scenario 1
€ € €
0,45 289.231 5,70% 618 7.419 14,5%
De minimale woonconsumptie is ongevoelig voor de prijs van woondiensten en de hoogte van het besteedbaar huishoudens inkomen en bedraagt in dit scenario € 618 per maand. De bovenminimale woonconsumptie betreft een percentage van het resterend besteedbaar inkomen en is dus afhankelijk van de hoogte van het inkomen. In onderstaande tabel is aan de hand van deze parameters de netto 13 huurquote voor de verschillende inkomensklassen bepaald. 13 Definitie van de inkomensklassen is gebaseerd op de uitgangspunten van het CBS. Hierbij gelden de volgende besteedbare inkomens: laag inkomen maximaal € 26.200; midden inkomen € 26.200 tot € 51.600; hoog inkomen minimaal € 51.600. Voor de bepaling van de netto huurquote van de midden inkomens is het gemiddelde van de bandbreedte gehanteerd.
36
Tabel 14: Huurquote per inkomensklasse
Woonquote besteedbaar inkomen minimale woonconsumptie bovenminimaal totale woonconsumptie/ jaar totale woonconsumptie/ maand netto huurquote
€ € € € €
laag inkomen 26.200 7.419 2.723 10.142 845 39%
€ € € € €
midden inkomen 38.900 7.419 4.565 11.984 999 31%
€ € € € €
hoog inkomen 51.600 7.419 6.406 13.825 1.152 27%
Uit de tabel blijkt dat de netto huurquote, ook in de nieuwe situatie, bij hoge inkomens lager is dan bij lage inkomens. In vergelijking tot de huidige gemiddelde huurquotes in zowel Nederland (23%) als in Den Haag (25,5%), zijn deze huurquotes aan de hoge kant. De vraag is echter hoe reëel deze nieuwe huurquotes zijn. Door aan de hand van de toegepaste methodiek in te zoomen op specifieke huishoudens, resulteren ook erg hoge huurquotes. Voor een huishouden met een laag inkomen, twee volwassenen en twee kinderen onder de 18, komt de totale woonconsumptie uit op € 1.090 per maand en is de huurquote 50%. Voor een eenpersoonshuishouden met een laag inkomen geldt een woonconsumptie van € 690 per maand en een huurquote van 31%. Ook de bovenminimale woonconsumptie draagt bij aan de hoge huurquotes. De bovenminimale woonconsumptie bedraagt 14,5% van het resterend besteedbaar inkomen. Een gevoeligheidsanalyse van dit percentage laat zien dat bij een boven minimale woonconsumptie van 5%, huurquotes resulteren die wel de huidige huurquotes benaderen. De huurquotes komen dan uit op 19% voor de hoge inkomens en 32% voor de lage inkomens. De bovenminimale woonconsumptie zal in de uiteindelijke situatie, naar verwachting, tussen de 5% en 14,5% liggen en deze zal per inkomensklasse variëren. Hoewel ik ervan overtuigd ben dat de huurquotes in een vrije/evenwichtige huurmarkt minder hoog zullen zijn dan hier bepaald, laat ik, vanwege de samenhang in de bepaling van de vraag en het aanbod, de uitgangspunten voor dit onderzoek onveranderd. Indien de methodiek op de huidige gemiddelde besteedbare inkomens in de verschillende stadsdelen wordt toegepast, ziet de vraag er als volgt uit. Tabel 15: Vraag Stadsdelen 1 Loosduinen 2 Escamp 3 Segbroek 4 Scheveningen 5 Centrum 6 Laak 7 Haagse Hout 8 Leidschenveen-Ypenburg Gemiddeld
gem. besteedbaar huishoudensinkomen € 30.400 € 25.000 € 30.200 € 35.600 € 26.100 € 23.400 € 34.900 € 39.700 € 30.400
gem. woonconsumptie per maand netto huurquote 35% € 896 40% € 830 36% € 893 32% € 959 39% € 844 42% € 811 33% € 950 30% € 1.008 35% € 896
aantal huishoudens aantal huishoudens laag inkomen midden inkomen huur < € 845 huur € 845 - € 1.152 9.050 8.330 27.700 16.200 12.750 9.940 10.190 7.490 23.600 11.380 9.640 5.200 8.840 6.980 2.340 5.750 105.380 72.200
aantal huishoudens hoog inkomen huur > € 1.152 3.890 4.560 5.490 6.290 4.940 1.120 5.280 4.430 36.260
nb. alle prijzen en cijfers hebben peildatum 2009 Bron: DHIC/CBS RIO
De tabel laat zien dat de vraag, op basis van de huidige inkomensverdeling in Den Haag, vrij constant is, met een uitschieter in Leidschenveen-Ypenburg. De vraag, uitgedrukt in gemiddelde woonconsumptie per maand, laat een bandbreedte zien van € 811 tot € 1.008 per maand. De laatste drie kolommen laat de vraag in aantallen zien, onderverdeeld naar de inkomensklassen die nu in de verschillende stadsdelen zijn vertegenwoordigd.
37
7.2.2 Aanbod Het aanbod in een hervormde huurmarkt wordt in beeld gebracht door, voor de bestaande woningvoorraad in Den Haag, de gemiddelde markconforme huurniveaus per stadsdeel te bepalen. Deze worden bepaald aan de hand van de toegerekende huurwaarde op basis van de vrije marktwaarde van koopwoningen. Voor de vrije marktwaarde van koopwoningen wordt de WOZwaarde van de woningvoorraad in Den Haag gebruikt. De marktconforme huur wordt bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met 5,7% (zie paragraaf 5.1). Voor de analyse van het aanbod per stadsdeel in Den Haag wordt onderscheid gemaakt in twee 14 woningtypes, namelijk eengezinswoningen en appartementen. De verdeling van het aanbod, uitgedrukt in marktconforme huurniveaus ziet er in Den Haag als volgt uit: Tabel 16: Aanbod Stadsdelen 1 Loosduinen 2 Escamp 3 Segbroek 4 Scheveningen 5 Centrum 6 Laak 7 Haagse Hout 8 Leidschenveen-Ypenburg Totaal
woningvoorraad 23.369 53.600 28.778 27.878 45.239 16.917 24.220 14.676 234.677
aantal woningtype eengezinswoning 6.611 8.904 4.783 6.564 5.677 1.940 3.660 11.798 49.937
appartement 16.461 43.369 23.544 20.579 38.427 14.786 19.897 2.551 179.614
gemiddelde huurprijs obv WOZ eengezinswoningen appartementen € 1.595 € 786 € 1.402 € 575 € 2.426 € 883 € 2.866 € 1.204 € 1.917 € 833 € 918 € 583 € 3.178 € 951 € 1.618 € 1.070 € 1.947 € 810
€ € € € € € € € €
gem. huurprijs 1.018 716 1.143 1.606 972 621 1.296 1.521 1.058
Bronnen: DHIC/GBD/CBS/DSO
nb. alle prijzen en cijfers hebben peildatum 2009 Bron: DHIC/CBS RIO
Uit bovenstaande tabel blijkt dat de gemiddelde marktconforme huurniveaus over de verschillende stadsdelen Den Haag variëren van € 620 tot € 1.600 per maand. De verschillen per stadsdeel zijn zijn groot en lopen op tot € 1.000 per maand. De stadsdelen met krachtwijken, zoals Escamp en Centrum, kennen een lagere marktconforme huur dan de stadsdelen zonder krachtwijken, zoals Leidschenveen-Ypenburg en Scheveningen. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de hoge 15 concentraties corporatiewoningen. Laak is het stadsdeel met de laagste marktconforme huurprijzen. Dit wordt onder andere veroorzaakt doordat dit stadsdeel het laagste percentage eengezinswoningen kent, namelijk 11%. De WOZwaarden en, de hieruit volgende marktconforme huurprijzen van eengezinswoningen, liggen aanzienlijk hoger dan de marktconforme huren van appartementen. De hoogte van de gemiddelde marktconforme huur in Leidschenveen-Ypenburg onderschrijft dit, in dit stadsdeel bestaat 80% van de woningvoorraad uit eengezinswoningen. Een andere oorzaak van de hoge marktconforme huurniveaus is het feit dat het stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg een relatief nieuw stadsdeel is. De huidige woningvoorraad in dit stadsdeel kenmerkt zich door de jonge leeftijd, functionelere bouw, grotere oppervlaktes en hierdoor een relatief hoge vrije marktwaarde. In de onderstaande tabel is de huurprijs per m² bvo per stadsdeel inzichtelijk gemaakt.
14 De beschikbare gegevens van de huidige woningvoorraad in Den Haag zijn hier als uitgangspunt gebruikt. Voor een vervolgstudie is het interessant een analyse te maken van de koop en huur over de woningtypes en de prijsniveaus per categorie. 15 De WOZ-waarde van de woningen in gebieden met hoge concentraties corporatiewoningen zijn over het algemeen erg laag. Voor de bepaling van de WOZ-waarde worden referentiecijfers van verkochte woningen in de betreffende gebieden gebruikt. Aangezien er in deze gebieden in Den Haag in de afgelopen jaren weinig woningen zijn verkocht, is de totstandkoming van deze WOZ-waarden subjectief en mijns inziens discutabel.
38
Tabel 17: Aanbod: huurprijs per m² bvo aanbod eengezinswoningen appartementen Stadsdelen marktconforme huurprijs huurprijs/m² marktconforme huurprijs huurprijs/m² € 1.595 12 € 786 9 1 Loosduinen € 1.402 10 € 575 7 2 Escamp € 2.426 14 € 883 9 3 Segbroek € 2.866 15 € 1.204 12 4 Scheveningen € 1.917 13 € 833 9 5 Centrum € 918 8 € 583 7 6 Laak € 3.178 15 € 951 10 7 Haagse Hout € 1.618 11 € 1.070 10 8 Leidschenveen-Ypenburg € 1.947 12 € 810 9 Totaal/gemiddeld Bron: DHIC/CBS RIO
nb. alle prijzen en cijfers hebben peildatum 2009 Bron: DHIC/CBS RIO
Uit deze tabel blijkt dat de hoge huurprijzen in stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg vooral toe te schrijven zijn aan de grootte van de woningen. Door deze factor te elimineren blijkt dat de stadsdelen Scheveningen en Haagse Hout op andere factoren beter gewaardeerd worden dan LeidschenveenYpenburg. De hoogste marktconforme huur wordt in Scheveningen gerealiseerd. Hoewel de woningvoorraad hier slechts uit 24% eengezinswoningen bestaat, laten de appartementen ook het hoogste huurniveau zien. De meeste appartementen in Scheveningen hebben een gunstige ligging ten opzichte van de zee, dat de aantrekkelijkheid van dit woningtype dusdanig beïnvloedt dat het in de WOZ-waarden en de marktconforme huurprijs terug te zien is.
7.2.3 Discrepanties vraag en aanbod Per stadsdeel is de woningbehoefte (vraag) en het woningaanbod in beeld gebracht. In tabel 18 wordt de gemiddelde vraag met het gemiddelde aanbod vergeleken. Tabel 18: Vraag - Aanbod Stadsdelen
1 Loosduinen 2 Escamp 3 Segbroek 4 Scheveningen 5 Centrum 6 Laak 7 Haagse Hout 8 Leidschenveen-Ypenburg Gemiddeld
vraag € € € € € € € € €
aanbod 896 830 893 959 844 811 950 1.008 896
€ € € € € € € € €
verschil 1.018 716 1.143 1.606 972 621 1.296 1.521 1.058
€ € € € € € € € €
123 114250 648 128 190346 513 161
nb. alle prijzen en cijfers hebben peildatum 2009 Bron: DHIC/CBS RIO
Uit de tabel blijkt dat daar waar de vraag een geleidelijke verdeling over de stadsdelen laat zien, de marktconforme huren tussen de stadsdelen enorm fluctueren. Ook kan de conclusie worden getrokken dat de gemiddelde vraag en aanbod, flink uiteenlopen. Met uitzondering van de stadsdelen Escamp en Laak is het aanbod (de marktconforme huur) in de meeste stadsdelen hoger dan de vraag (de betaalbare netto huurquote), ondanks dat de huurquotes in vergelijking tot de huidige situatie aan de hoge kant zijn. Op basis het van bovenstaande overzicht kan de conclusie worden getrokken dat alleen de woningvoorraad in Laak en Escamp betaalbaar is. De woningvoorraad in de andere stadsdelen wordt ten gevolge van de hervorming van de huurmarkt minder goed bereikbaar voor de lage inkomens. De inkomens zijn dus geleidelijk over de stad verdeeld, de waarde van de bestaande woningvoorraad fluctueert over de stadsdelen. Het aanbod is over het algemeen hoger dan de vraag. Voor de lage
39
inkomens zijn de populaire stadsdelen te duur, waardoor zij moeten uitwijken naar de goedkope stadsdelen. Deze fricties tussen betaalbaarheid en vrije marktprijzen kunnen leiden tot segregatie. Om te kunnen zien welke inkomensklassen tussen wal en schip dreigen te vallen, wordt in de onderstaande tabel nader ingezoomd op de onderverdeling van de inkomensklassen over de verschillende stadsdelen en de marktconforme huren van de verschillende woningtypen. Tabel 19: Vraag - aanbod – onderverdeling Stadsdelen 1 Loosduinen 2 Escamp 3 Segbroek 4 Scheveningen 5 Centrum 6 Laak 7 Haagse Hout 8 Leidschenveen-Ypenburg Gemiddeld
vraag laag inkomen huur tot € 845 9.050 27.700 12.750 10.190 23.600 9.640 8.840 2.340 105.380
aanbod midden inkomen hoog inkomen eengezinswoningen aantal huur € 845 - € 1.152 huur vanaf € 1152 prijs 8.330 3.890 6.611 € 16.200 4.560 8.904 € 9.940 5.490 4.783 € 7.490 6.290 6.564 € 11.380 4.940 5.677 € 5.200 1.120 1.940 € 6.980 5.280 3.660 € 5.750 4.430 11.798 € 72.200 36.260 49.937 €
1.595 1.402 2.426 2.866 1.917 918 3.178 1.618 1.947
appartementen aantal 16.461 43.369 23.544 20.579 38.427 14.786 19.897 2.551 179.614
prijs € € € € € € € € €
nb. alle prijzen en cijfers hebben peildatum 2009 Bron: DHIC/CBS RIO
Deze tabel laat zien dat in een marktconforme huursituatie de eengezinswoningen in Den Haag, met 16 uitzondering van Laak, alleen betaalbaar zijn voor huishoudens met een hoog inkomen . In bijna alle stadsdelen is er op basis van deze redenering een overschot aan eengezinswoningen, met uitzondering van Segbroek en Haagse Hout. Met uitzondering van Scheveningen, zijn de appartementen in alle stadsdelen bereikbaar voor de midden inkomens en deels voor de lage inkomens. Ervan uitgaande dat de appartementen met name door de lage en midden inkomens worden bewoond, kan worden geconcludeerd dat er in Loosduinen, Escamp, Laak en Leidschenveen-Ypenburg een tekort aan appartementen is. Conclusies De vergelijking van vraag en aanbod, in het scenario waarbij alleen de huurwoningmarkt wordt geharmoniseerd, leidt tot de volgende discrepanties: 1. de woningvoorraad wordt te duur: de gemiddelde marktconforme huren zijn hoger dan wat de huidige inwoners op basis van het huidige besteedbaar inkomen en de gedefinieerde huurquotes kunnen betalen, met uitzondering van de wijken Escamp en Laak. Doordat bepaalde stadsdelen voor lage inkomens niet meer betaalbaar zijn, ontstaat het risico van segregatie. Dit geldt vooral voor de stadsdelen Loosduinen, Scheveningen en Leidschenveen-Ypenburg; 2. tekort aan betaalbare eengezinswoningen: de eengezinswoningen hebben een hogere WOZwaarde en daardoor ook een hogere marktconforme huur. Hierdoor zijn deze woningen alleen betaalbaar voor de hogere inkomensgroepen. Met uitzondering van Laak, de eengezinswoningen zijn hier ook bereikbaar voor midden inkomens; 3. alleen appartementen betaalbaar: voor lage en midden inkomensgroepen zijn alleen de appartementen nog betaalbaar. Ook de gezinnen met lage inkomens moeten uitwijken naar appartementen of eengezinswoningen in Laak.
7.2.4 Gevolgen voor portefeuillestrategie Staedion De gevolgen van de harmonisatie van de huurmarkt heeft een aantal discrepanties in de vraag/aanbod situatie voor Den Haag laten zien. In hoeverre dit gevolgen heeft voor de portefeuillestrategie van Staedion wordt in deze paragraaf inzichtelijk gemaakt. De aandachtspunten uit de portefeuillestrategie van Staedion, die vergeleken kunnen worden met de zojuist in kaart gebrachte discrepanties, zijn de volgende:
16
Een huishouden met een midden inkomen, 2 volwassenen en 2 kinderen, is conform de toegepaste methodiek bereid om op maandbasis een totale woonconsumptie van circa € 1.250 te besteden.
40
786 575 883 1.204 833 583 951 1.070 810
1. Geografische spreiding: uitbreiding in de Vinexwijken, Scheveningen en Segbroek en afbouwen in de stadsdelen Escamp, Loosduinen, Transvaal, Haagse Hout en Laak; 2. Woningtypen: uitbreiden van het aantal eengezinswoningen en afbouwen van het aantal appartementen. 3. Prijssegmentatie: afbouwen van het aantal goedkope huurwoningen, uitbreiden met huurwoningen in het middeldure en dure segment. 4. Grootteklasse: afbouwen van het aantal woningen < 90m² bvo, uitbreiden met woningen groter dan 90 m² bvo. Voordat per aandachtspunt de afweging wordt gemaakt, wordt het woningaanbod (marktconforme huren) van Staedion vergeleken met de vraag per stadsdeel. In onderstaande tabel is deze vergelijking weergegeven. Tabel 20: Vraag - aanbod Staedion Stadsdelen 1 Loosduinen 2 Escamp 3 Segbroek 4 Scheveningen 5 Centrum 6 Laak 7 Haagse Hout 8 Leidschenveen-Ypenburg Totaal/gemiddeld
vraag laag inkomen huur tot € 845 9.050 27.700 12.750 10.190 23.600 9.640 8.840 2.340 105.380
aanbod Staedion midden inkomen hoog inkomen bestaand bezit aantal huur € 845 - € 1.152 huur vanaf € 1152 prijs obv WOZ 8.330 3.890 4.826 € 16.200 4.560 9.541 € 9.940 5.490 1.506 € 7.490 6.290 920 € 11.380 4.940 8.378 € 5.200 1.120 3.544 € 6.980 5.280 1.948 € 5.750 4.430 € 72.200 36.260 30.663 €
756 601 700 840 571 592 533 656
Bron: DHIC/CBS RIO
nb. alle prijzen en cijfers hebben peildatum 2009 Bron: DHIC/CBS RIO
De marktconforme huurniveaus van het bezit van Staedion sluiten aan bij wat de lage inkomens in een geharmoniseerde huurmarkt kunnen betalen. Staedion kan met het bestaande bezit invulling blijven geven aan het huisvesten van de doelgroep op de lange termijn. Belangrijk aandachtspunt is dat de huurders meer keuze krijgen, doordat vraag en aanbod in een marktevenwicht op elkaar is afgestemd. De minder courante woningen zullen hierdoor moeilijker verhuurbaar zijn, dan courante woningen. In de onderstaande tabel is een vergelijking gemaakt tussen de huidige huurniveaus, de maximaal redelijke huur en de marktconforme huur van het bezit van Staedion. Tabel 21: Vergelijking huurniveaus marktconform Stadsdelen aanbod € 1 Loosduinen € 2 Escamp € 3 Segbroek € 4 Scheveningen € 5 Centrum € 6 Laak € 7 Haagse Hout € 8 Leidschenveen-Ypenburg € Gemiddeld
1.018 716 1.143 1.606 972 621 1.296 1.521 1.058
Staedion bezit huidige huur € € € € € € € € €
516 453 431 426 410 450 416 443
max redelijk € € € € € € € € €
605 547 530 527 513 573 491 541
obv WOZ-waarde € 756 € 601 € 700 € 840 € 571 € 592 € 533 € € 656
Bron: DHIC/CBS RIO
nb. alle prijzen en cijfers hebben peildatum 2009 Bron: DHIC/CBS RIO
De gemiddelde marktconforme huren per stadsdeel liggen, met uitzondering van Laak, een stuk hoger dan de marktconforme huren van het Staedion bezit, bepaald op basis van de WOZ-waarde. Het bezit van Staedion bevindt zich dus aan de onderkant van de markt. Op basis van deze tabel kan tevens worden geconcludeerd dat er niet veel verschil zit tussen de maximaal redelijke huur en de
41
marktconforme huur van het bezit van Staedion in de stadsdelen Escamp, Centrum, Laak en Haagse Hout. De huren in Loosduinen, Segbroek en Scheveningen laten wel een groot verschil zien. Ten aanzien van de speerpunten van de portefeuillestrategie kunnen de volgende conclusies worden getrokken: 1. Geografische spreiding In het kader van geografische spreiding wil Staedion het bezit in de stadsdelen Escamp, Loosduinen, Transvaal, Haagse Hout en Laak afbouwen. Gezien het tekort aan goedkope woningen in Loosduinen en de ambitie van Staedion om de doelgroep te blijven huisvesten, past de strategie om het bezit in dit stadsdeel af te bouwen niet in deze nieuwe situatie. Het afbouwen van de grote concentraties van sociale huurwoningen in de stadsdelen Escamp, Transvaal, Haagse Hout en Laak wordt gerealiseerd door herstructurering en de verkoop van woningen. De herstructurering heeft als effect dat de woningvoorraad flink zal veranderen. In deze stadsdelen worden vooral kleine goedkope woningen gesloopt en worden woningen voor de midden en hoge inkomens aan de voorraad toegevoegd. Dit zal een prijsopdrijvend effect hebben op de gemiddelde WOZ-waarde en dus ook op de marktconforme huurniveaus. Ondanks deze ingrepen zullen deze stadsdelen bereikbaar blijven voor de lage inkomens. Juist doordat doorstroming mogelijk wordt gemaakt, komen meer woningen in de goedkope voorraad voor de lage inkomens beschikbaar. Door uitbreiding van het aantal goedkope huurwoningen in Leidschenveen-Ypenburg en Scheveningen worden meer woningen in dit stadsdeel bereikbaar voor de midden- en lage inkomensgroepen. Er wordt voorkomen dat deze stadsdelen voor de doelgroep onbereikbaar worden. Om woningen in een vrije woningmarkt in populaire/dure stadsdelen betaalbaar te houden, zullen vooral goedkope woningen in deze stadsdelen aan de portefeuille moeten worden toegevoegd. Door de toepassing van goedkope materialen en/of het realiseren van kleine woningen, is dit mogelijk. Het realiseren van woningen, kleiner dan 90 m² bvo, komt echter niet overeen met de ambitie om het aantal kleine woningen af te bouwen. Dit zorgt dus voor frictie binnen de portefeuillestrategie. Indien Staedion in de dure stadsdelen haar portefeuille wil uitbreiden en hiermee risicospreiding wil realiseren en/of segregatie wil tegen gaan, zal Staedion of haar huren kunstmatig laag moeten houden of kleine woningen moeten realiseren. Aangezien het kunstmatig laag houden van huren tegenstrijdig is met de principes van de hervorming van de huurmarkt, zal één van de ambities van de portefeuillestrategie moeten worden bijgesteld. 2. Woningtypen De woningportefeuille van Staedion bestaat nu grotendeels uit appartementen. Omdat er in Den Haag veel vraag is naar betaalbare eengezinswoningen en dit woningtype een goed indirect rendement kent, wil Staedion het aandeel eengezinswoningen in de portefeuille graag uitbreiden. Uit de analyse blijkt dat in een marktconforme huurmarkt, de eengezinswoningen alleen bereikbaar zijn voor de hogere inkomensgroepen. Door de huidige schaarste van het product op de Haagse woningmarkt, is de marktwaarde hoog. Indien er een substantieel aantal aan de woningmarkt wordt toegevoegd, zou dat een prijsdrukkend effect hebben. In Den Haag is er echter niet genoeg ruimte om een substantieel aantal eengezinswoningen aan de woningvoorraad toe te voegen. Eengezinswoningen in de stad, blijven een schaars product en daardoor hoge marktconforme huurprijzen genereren. Indien er uiteindelijk wel een overschot aan eengezinswoningen ontstaat, doordat deze alleen voor hoge inkomensgroepen betaalbaar zijn, zal dit een prijsdrukkend effect hebben. De ambitie om het aandeel eengezinswoningen aan de portefeuille toe te voegen, is risicovol indien er een overschot ontstaat. Het realiseren van eengezinswoningen in de stadsdelen waar deze weinig voorkomen, biedt dan juist kansen. De lagere marktwaarde van deze stadsdelen houden in eerste instantie de marktconforme huurprijs laag, waardoor het product bereikbaar wordt voor de midden en lage inkomens. Hiermee wordt invulling gegeven aan de primaire doelstelling: het huisvesten van de doelgroep.
42
3. Prijssegmentatie In een hervormde huurmarkt kenmerkt de portefeuille van Staedion zich door de lage huurprijzen ten opzichte van het gemiddelde aanbod. Ook ten aanzien van de vraag bevinden de marktconforme huurniveaus van het bezit van Staedion zich onder de bovengrens van de lage inkomensgroep. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de woningportefeuille, in een hervormde huurmarkt, zich in het goedkope segment bevindt. In het kader van risicospreiding en financiële continuïteit is het ook in dit scenario wenselijk om woningen in het middeldure en dure huursegmenten in de portefeuille te hebben. De portefeuillestrategie behoeft ten aanzien van de prijssegmentatie geen aanpassing. 4. Grootteklasse Zoals onder punt 1 reeds is toegelicht, conflicteert deze ambitie uit de portefeuillestrategie met de ambitie van geografische spreiding. De uitbreiding van de portefeuille in de dure stadsdelen heeft als gevolg dat hier óf kleine woningen óf woningen in een hoge prijsklasse aan de portefeuille worden toegevoegd. Eén van de ambities zal moeten worden bijgesteld.
7.2.5 Afroming woningcorporaties In dit scenario geldt dat de woningcorporaties een deel van de hogere inkomsten, die door de vrije marktwerking kunnen worden gerealiseerd, aan de overheid moeten afdragen. Dit geldt voor de huurverhoging boven 1% boven inflatie. Deze afroming wordt vervolgens door de overheid gebruikt als bijdrage voor de woontoeslag. De omvang van de afdracht wordt bepaald door het verschil tussen de huidige bedrijfswaarde en de bedrijfswaarde van de portefeuille in een marktconforme marktsituatie. Het verschil in bedrijfswaarde ten gevolge van de huurverhoging wordt bepaald op basis van de huidige maximaal redelijke huren en de marktconforme huren. Conform het huurbeleid van Staedion worden de huidige huren bij mutatie opgetrokken naar de maximaal redelijke huren. Met de huidige mutatiegraad van 10% is de huur van de gehele portefeuille binnen 10 jaar gelijk aan maximaal redelijk. Voor de bepaling van de extra te genereren inkomsten door de harmonisatie van de huurmarkt, geldt het vigerende huurbeleid van Staedion en worden de maximaal redelijke huren als uitgangspunt gehanteerd. Uit de tabel in paragraaf 7.2.4 blijkt dat er tussen de maximaal redelijke huren en de marktconforme huren in een aantal stadsdelen niet veel ruimte zit. De stadsdelen waar de marktconforme huren substantieel hoger liggen dan de maximaal redelijke huren zijn Segbroek, Scheveningen en Loosduinen. Het woningbezit in deze stadsdelen omvat slechts een kwart van de portefeuille. Desondanks neemt de bedrijfswaarde van Staedion (netto contante waarde, prijspeil 2010) ten gevolge van de marktconforme huurniveaus in totaal met 19% toe. De afroming is het verschil tussen de bedrijfswaarde bij een huurverhoging van 1% boven inflatie en de toename van de bedrijfswaarde ten gevolge van de marktconforme huurniveaus. De netto contante waarde van de afdracht bedraagt circa € 40 miljoen (prijspeil 2010).
7.3 Scenario 2 – integrale hervorming woningmarkt In scenario 2 wordt de gehele woningmarkt integraal hervormd. Naast de liberalisering van de huurmarkt, wordt in dit scenario ook de fiscale bevoordeling van de koopmarkt aangepakt. De maatregelen die in dit scenario worden genomen en de gevolgen die direct van invloed zijn op de ontwikkeling van de vraag en het aanbod zijn als volgt: - marktconforme huren binnen 30 jaar, dus voor 2040, door integratie WOZ-waarde in huurprijsbepaling;
43
-
huurstijging maximaal 2% boven inflatie voor bestaande contracten; huurwoningmarkt groeit, door de marktconforme huurniveaus is het aantrekkelijker om in huurwoningen te investeren; op de huurmarkt is vrije marktwerking en daardoor in evenwicht, scheefwonen verdwijnt; bestemmingsheffing op ca 90% vermogensgroei, in jaarlijkse termijnen af te dragen door corporaties.
Het verschil tussen scenario 1 en 2 vooral wordt veroorzaakt door de waardedaling van de vrije marktwaarde van de koopwoningen. In scenario 2 dalen de huizenprijzen ten gevolge van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek met 10%. Deze daling heeft voor dit scenario gevolgen voor zowel de vraag als het aanbod. De minimale woonconsumptie is immers gebaseerd op de marktconforme prijs benadering. Vanuit deze benadering zal de vraag en aanbod ontwikkeling grote overeenkomsten met de analyse van scenario 1 laten zien. In deze paragraaf worden daarom alleen de verschillen tussen scenario 1 en 2 beschreven.
7.3.1 Vraagontwikkeling In de onderstaande tabel zijn de parameters weergegeven voor de bepaling van de vraag. Tabel 22: Parameters huurquote Huurquote in marktevenwicht Minimale woonconsumptie factor minimale woonconsumptie gemiddelde verkoopwaarde 2009 marktconforme prijs maandhuur jaarhuur
Bovenminimale woonconsumptie
scenario 1
€ € €
scenario 2
0,45 289.231 € 5,70% 618 € 7.419 € 14,5%
0,45 289.231 5,13% 556 6.677 14,5%
De minimale woonconsumptie bedraagt in dit scenario € 556 per maand en is daarmee lager dan de minimale woonconsumptie in scenario 1. De bovenminimale woonconsumptie betreft een percentage van het resterend besteedbaar inkomen en is dus afhankelijk van de hoogte van het inkomen. In onderstaande tabel is aan de hand van deze parameters de netto huurquote voor de verschillende 17 inkomensklassen bepaald. Tabel 23: Huurquote per inkomensklasse Woonquote laag inkomen besteedbaar inkomen € 26.200 minimale woonconsumptie € 6.677 bovenminimaal € 2.831 totale woonconsumptie/ jaar € 9.508 totale woonconsumptie/ maand € 792 netto huurquote 36%
midden inkomen € 38.900 € 6.677 € 4.672 € 11.349 € 946 29%
€ € € € €
hoog inkomen 51.600 6.677 6.514 13.191 1.099 26%
Ondanks dat de minimale woonconsumptie onafhankelijk is van de prijs van de woning en de hoogte van het inkomen, is deze in dit tweede scenario lager dan in het eerste scenario. Dit wordt veroorzaakt doordat de minimale woonconsumptie gebaseerd is op de gemiddelde woningprijs die in dit scenario door de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek daalt. Het verschil dat hierdoor ontstaat is echter klein (1%-3%), waardoor ook deze huurquotes nog steeds aan de hoge kant zijn. In de onderstaande tabel is aan de hand van de woonconsumptie en de huidige gemiddelde besteedbare inkomens per stadsdeel de vraag in een geharmoniseerde woningmarkt beeld gebracht. 17
Definitie van de inkomensklassen is gebaseerd op de uitgangspunten van het CBS. Hierbij gelden de volgende besteedbare inkomens: laag inkomen maximaal € 26.200; midden inkomen € 26.200 tot € 51.600; hoog inkomen minimaal € 51.600.
44
Tabel 24: Vraag – scenario 2 Stadsdelen 1 Loosduinen 2 Escamp 3 Segbroek 4 Scheveningen 5 Centrum 6 Laak 7 Haagse Hout 8 Leidschenveen-Ypenburg Gemiddeld
gem. besteedbaar huishoudensinkomen € 30.400 € 25.000 € 30.200 € 35.600 € 26.100 € 23.400 € 34.900 € 39.700 € 30.400
gem. woonconsumptie per maand € 843 € 778 € 840 € 906 € 791 € 758 € 897 € 955 € 843
netto huurquote 33% 37% 33% 31% 36% 39% 31% 29% 33%
aantal huishoudens laag inkomen huur < € 790 9.050 27.700 12.750 10.190 23.600 9.640 8.840 2.340 105.380
aantal huishoudens midden inkomen huur € 790 - € 1.100 8.330 16.200 9.940 7.490 11.380 5.200 6.980 5.750 72.200
aantal huishoudens hoog inkomen huur > € 1.100 3.890 4.560 5.490 6.290 4.940 1.120 5.280 4.430 36.260
nb. alle prijzen en cijfers hebben peildatum 2009 Bron: DHIC/CBS RIO
De gemiddelde woonconsumptie per maand ligt in dit scenario bijna € 50 per maand lager dan in scenario 1. Ook in dit scenario is de vraag op basis van het besteedbaar inkomen in Laak het laagste en in Leidschenveen-Ypenburg het hoogste, respectievelijk € 758 en € 955.
7.3.2 Aanbod Het aanbod, in de vorm van marktconforme huren, wordt bepaald door de WOZ-waarde van de bestaande woningvoorraad te vermenigvuldigen met factor 5,13%. Deze factor is ten gevolge van de prijsdaling van de woningen met 10%, in totaal 0,57% lager dan de toegerekende huurwaarde factor van scenario 1 (5,7%). De verdeling van het aanbod, uitgedrukt in marktconforme huurniveaus ziet er voor scenario 2 als volgt uit: Tabel 25: Aanbod – scenario 2 Stadsdelen 1 Loosduinen 2 Escamp 3 Segbroek 4 Scheveningen 5 Centrum 6 Laak 7 Haagse Hout 8 Leidschenveen-Ypenburg Totaal
woningvoorraad 23.369 53.600 28.778 27.878 45.239 16.917 24.220 14.676 234.677
aantal woningtype eengezinswoning 6.611 8.904 4.783 6.564 5.677 1.940 3.660 11.798 49.937
appartement 16.461 43.369 23.544 20.579 38.427 14.786 19.897 2.551 179.614
gemiddelde huurprijs obv WOZ eengezinswoningen appartementen € 1.436 € 708 € 1.262 € 518 € 2.184 € 794 € 2.579 € 1.084 € 1.725 € 750 € 826 € 524 € 2.860 € 856 € 1.457 € 963 € 1.752 € 729
gem. huurprijs € € € € € € € € €
916 644 1.029 1.446 875 559 1.167 1.369 952
nb. alle prijzen en cijfers hebben peildatum 2009 Bron: DHIC/GBD/CBS/DSO
Uit bovenstaande tabel blijkt dat de gemiddelde marktconforme huurniveaus over de verschillende stadsdelen Den Haag variëren van € 559 tot € 1.445 per maand. Dat is gemiddeld € 110 lager dan in scenario 1. De verschillen tussen de stadsdelen verhouden zich hetzelfde tot elkaar als in scenario 1.
7.3.3 Discrepanties vraag en aanbod In tabel 26 wordt de gemiddelde vraag met het gemiddelde aanbod vergeleken en worden de resultaten van scenario 1 met de resultaten van scenario 2 vergeleken. Tabel 26: Vraag – aanbod Stadsdelen 1 Loosduinen 2 Escamp 3 Segbroek 4 Scheveningen 5 Centrum 6 Laak 7 Haagse Hout 8 Leidschenveen-Ypenburg Gemiddeld
Scenario 1 vraag aanbod verschil € 896 € 1.018 € € 830 € 716 € € 893 € 1.143 € € 959 € 1.606 € € 844 € 972 € € 811 € 621 € € 950 € 1.296 € € 1.008 € 1.521 € € 896 € 1.058 €
123 114250 648 128 190346 513 161
Scenario 2 vraag aanbod verschil € 843 € 916 € € 778 € 644 € € 840 € 1.029 € € 906 € 1.446 € € 791 € 875 € € 758 € 559 € € 897 € 1.167 € € 955 € 1.369 € € 843 € 952 €
74 133189 540 84 199269 414 108
nb. alle prijzen en cijfers hebben peildatum 2009 Bron: DHIC/CBS RIO
45
Uit deze tabel kan worden geconcludeerd dat zowel de netto huurquote als de marktconforme huren in het tweede scenario lager zijn dan in het eerste scenario. Daarnaast is het absolute verschil tussen vraag en aanbod in scenario 2 minder groot dan in scenario 1. De waardedaling van de koopwoningen door de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek heeft een dempende werking op het verschil tussen de vraag en het aanbod.
7.3.4 Gevolgen voor portefeuillestrategie Staedion Om de gevolgen van de integrale hervorming voor de portefeuillestrategie van Staedion inzichtelijk te maken is in tabel 27 de vraag afgezet tegen het huidige bezit van Staedion. Tabel 27: Vraag - aanbod Staedion vraag aanbod Staedion laag inkomen midden inkomen hoog inkomen bestaand bezit Stadsdelen huur tot € 790 huur € 790 - € 1.100 huur vanaf € 1.100 aantal prijs obv WOZ 9.050 8.330 3.890 4.826 € 680 1 Loosduinen 27.700 16.200 4.560 9.541 € 541 2 Escamp 12.750 9.940 5.490 1.506 € 630 3 Segbroek 10.190 7.490 6.290 920 € 756 4 Scheveningen 23.600 11.380 4.940 8.378 € 514 5 Centrum 9.640 5.200 1.120 3.544 € 533 6 Laak 8.840 6.980 5.280 1.948 € 480 7 Haagse Hout 2.340 5.750 4.430 € 8 Leidschenveen-Ypenburg 105.380 72.200 36.260 30.663 € 591 Totaal/gemiddeld nb. alle prijzen en cijfers hebben peildatum 2009 Bron: DHIC/CBS RIO
Uit de tabel blijkt dat alle marktconforme huren van het bezit van Staedion, bereikbaar blijven voor de lage inkomens. In dit scenario zijn de marktconforme huren lager dan in scenario 1 en daardoor juist beter bereikbaar voor de lage inkomens. Staedion blijft daarom ook in dit scenario aan haar primaire doelstelling invulling geven. Ten aanzien van de specifieke speerpunten in de portefeuillestrategie kunnen de volgende conclusies worden getrokken. De geografische spreiding van het bezit over de stadsdelen is ook in dit scenario wenselijk. Door de concentraties bezit in de minder goede stadsdelen af te bouwen en in de populaire stadsdelen uit te breiden, wordt risicospreiding over de portefeuille nagestreefd. Ook in dit scenario geldt dat om uitbreiding in de goede stadsdelen te realiseren en deze woningen ook voor de doelgroep bereikbaar te houden. De ambitie om alleen grote woningen aan de portefeuille toe te voegen, moet worden bijgesteld.
7.3.5 Afroming woningcorporaties Net als in scenario 1 geldt dat de woningcorporaties een deel van de extra gegenereerde huurinkomsten aan de overheid moet afdragen. In dit scenario betreft het 90% van de vermogensgroei. De afroming komt ten goede aan een nieuw op te richten fonds Volkshuisvesting. In de tabel 28 zijn de huidige huurniveaus, de maximaal redelijke huurniveau en het marktconforme huurniveau, bepaald op basis van de WOZ-waarde inzichtelijk gemaakt.
46
Tabel 28: Vergelijking huurniveaus Staedion bezit Stadsdelen aantal huidige huur 4.826 € 1 Loosduinen 9.541 € 2 Escamp 1.506 € 3 Segbroek 920 € 4 Scheveningen 8.378 € 5 Centrum 3.544 € 6 Laak 1.948 € 7 Haagse Hout € 8 Leidschenveen-Ypenburg 30.663 € Gemiddeld
516 453 431 426 410 450 416 443
max redelijk € € € € € € € € €
605 547 530 527 513 573 491 541
obv WOZ-waarde € 680 € 541 € 630 € 756 € 514 € 533 € 480 € € 591
nb. alle prijzen en cijfers hebben peildatum 2009 Bron: DHIC/CBS RIO
Uit deze tabel blijkt dat de marktconforme huren, bepaald op basis van de huidige WOZ-waardes in een aantal stadsdelen lager ligt dan de huidige maximaal redelijke huren. Het bezit in de stadsdelen, waarbij de marktconforme huur lager is dan de maximaal redelijke huur, omvat bijna de helft van de totale woningportefeuille. Een indicatieve berekening laat een bedrijfswaardegroei zien van 7%. Zoals verwacht is de bedrijfswaardegroei in dit scenario een stuk lager dan in scenario 1 (19%). De afroming daarentegen is in dit scenario een stuk hoger dan de afroming in scenario 1. Doordat in dit scenario 90% van de vermogensgroei aan de overheid moet worden afgedragen, resulteert dit in een bedrag van circa € 130 miljoen (netto contante waarde, prijspeil 2010).
7.4 Conclusie scenarioanalyses De scenarioanalyses laten over het algemeen dezelfde resultaten zien ten aanzien van de vraag- en aanbodverhoudingen. Het belangrijkste verschil tussen de scenario’s wordt veroorzaakt doordat in scenario 2 de prijs van een koopwoning met 10% daalt. Dit heeft gevolgen voor de hoogte van de huurquote, die de inwoners van de verschillende stadsdelen op basis van hun inkomen kunnen betalen (vraag), en de hoogte van de marktconforme huurniveaus van het bestaande bezit in de stadsdelen. Daarnaast is het absolute verschil tussen vraag en aanbod, kleiner in scenario 2 waarin de woningmarkt integraal wordt hervormd. De conclusies ten aanzien van de vraag- en de aanbodontwikkeling zijn in beide scenario’s nagenoeg hetzelfde. Methodiek bepaling woonconsumptie De huurquotes voor de scenarioanalyse zijn bepaald aan de hand van de CPB-methodiek. Deze methodiek resulteert in erg hoge huurquotes, waarbij het de vraag is of deze wel realistisch zijn. Zijn woonconsumenten in een hervormde markt daadwerkelijk bereid zo’n groot deel van het besteedbaar inkomen aan wonen te spenderen? Daarnaast moet worden opgemerkt dat het gedrag of de voorkeur van de woonconsument ten aanzien van huren of kopen in een evenwichtige woningmarkt buiten beschouwing is gebleven. De verschuiving van consumenten tussen de koop- en huurmarkt bepalen voor een belangrijk deel de vraag-/aanbodverhouding. Dit vraagt om een vervolgonderzoek. Vraag De vraag in termen van huurquote is, door een gelijkmatige verdeling van gemiddelde besteedbare inkomens, gelijkmatig over de verschillende stadsdelen verdeeld. Het verschil tussen de hoogste en de laagste huurquote bedraagt in beide scenario’s circa € 200 per maand. De hoogste huurquote wordt in de Vinexwijken Leidschenveen-Ypenburg gehaald, de laagste huurquote in het stadsdeel Laak. Aanbod Het aanbod in termen van marktconforme huurniveaus is minder gelijkmatig over de stadsdelen verdeeld en laat zelfs een verschil zien van € 1.000 per maand. De stadsdelen met de krachtwijken en grote concentraties corporatiewoningen kennen de laagste marktconforme huurniveaus. Dat geldt
47
ook voor Laak, ondanks dat dit stadsdeel geen krachtwijk heeft, kent dit stadsdeel het laagste gemiddelde marktconforme huurniveau (tussen € 550 en € 620 per maand). Het stadsdeel Scheveningen kent de hoogste gemiddelde marktconforme huurniveaus (tussen € 1.450 en € 1.600 per maand). Discrepanties vraag en aanbod De vergelijking van de vraag en het aanbod leidt in beide scenario’s tot de volgende discrepanties: - de woningvoorraad wordt te duur: de gemiddelde marktconforme huren zijn hoger dan wat de huidige inwoners op basis van het besteedbaar inkomen en de gedefinieerde huurquotes kunnen betalen, met uitzondering in de wijken Escamp en Laak; - tekort aan betaalbare eengezinswoningen: de eengezinswoningen hebben een hogere WOZwaarde en daardoor ook een hogere marktconforme huur. Hierdoor zijn deze woningen alleen betaalbaar voor de hogere inkomensgroepen. Met uitzondering van Laak, de eengezinswoningen zijn hier ook bereikbaar voor midden inkomens; - alleen appartementen betaalbaar: voor lage en midden inkomensgroepen zijn alleen de appartementen nog betaalbaar. Ook de gezinnen met lage inkomens moeten uitwijken naar appartementen of eengezinswoningen in Laak; - tekort aan goedkope woningen/appartementen: in de stadsdelen Loosduinen, Scheveningen en Leidschenveen-Ypenburg. Gevolgen voor de portefeuillestrategie Over het algemeen kan worden opgemerkt dat de marktconforme huurniveaus van het bezit van Staedion aansluiten bij wat de lage inkomens in een geharmoniseerde huurmarkt kunnen betalen. Staedion kan met het bestaande bezit invulling blijven geven aan het huisvesten van de doelgroep op de lange termijn. Belangrijk aandachtspunt is dat de huurders meer keuze krijgen, doordat vraag en aanbod in een marktevenwicht op elkaar is afgestemd. De minder courante woningen zullen hierdoor moeilijker verhuurbaar zijn, dan de courante woningen. Het effect van de hervormingsscenario’s op de portefeuillestrategie van Staedion is geanalyseerd op een viertal uitgangspunten van deze portefeuillestrategie. Voor zowel de geografische spreiding, de focus op specifieke woningtypes, prijssegmentering en grootteklasse kan worden geconcludeerd dat deze in een hervormde woningmarkt een kleine aanpassing of nuancering behoeven. De onderbouwing hiervoor is als volgt: - Geografische spreiding: met uitzondering van het afbouwen van het goedkope bezit in Loosduinen, past de strategie van Staedion ten aanzien van geografische spreiding ook in een hervormde huurmarkt. Door de portefeuille in de stadsdelen Escamp, Centrum en Laak af te bouwen en deze in Scheveningen, Segbroek en Leidschenveen-Ypenburg uit te breiden wordt nog steeds risicospreiding van het bezit bereikt. Dit effect wordt versterkt door de grote verschillen in de marktconforme huurniveaus van de verschillende stadsdelen. De woningen in de uit te breiden stadsdelen kennen, door de betere marktsituatie, een ander risicoprofiel dan de woningen in de af te bouwen stadsdelen. Voor Loosduinen geldt een aanpassing in de portefeuillestrategie van afbouwen naar behouden of uitbreiden. - Woningtypen: in de portefeuillestrategie zet Staedion in op uitbreiding van de eengezinswoningen. De motivatie hiervoor is de verwachting dat vraag naar eengezinswoningen zal toenemen en het feit dat dit woningtype een beter rendement heeft. Uit de scenarioanalyse blijkt dat de eengezinswoningen in de meeste stadsdelen van Den Haag alleen betaalbaar worden voor de hoge inkomensgroepen. Door het aandeel van dit woningtype in de portefeuille uit te breiden, vooral in de goedkopere stadsdelen, kan Staedion ook in de behoefte van de doelgroep naar eengezinswoningen voorzien. In de portefeuillestrategie kan de focus van de uitbreiding van de eengezinswoningen worden verlegd naar uitbreiding van dit woningtype in de goedkopere stadsdelen. - Prijssegmentatie: in een hervormde huurmarkt kenmerkt de portefeuille van Staedion zich door de lage huurprijzen ten opzichte van het gemiddelde aanbod. In het kader van risicospreiding en
48
-
financiële continuïteit is het ook in een hervormde woningmarkt wenselijk om woningen in het middeldure en dure huursegmenten in de portefeuille te hebben. Grootteklasse: om invulling te kunnen geven aan de ambitie van geografische spreiding moet de portefeuillestrategie op dit punt worden genuanceerd. In de dure stadsdelen Scheveningen, Segbroek en Leidschenveen-Ypenburg is uitbreiding van het betaalbare bezit alleen mogelijk als er woningen kleiner dan 90 m² bvo worden gerealiseerd. In de andere stadsdelen blijft het, ook met het oog op differentiatie in de woningvoorraad, wel relevant om grotere woningen aan de portefeuille toe te voegen. Voor die stadsdelen blijft de ambitie, om het aandeel woningen groter dan 90 m² bvo uit te breiden, onveranderd.
Afroming woningcorporaties In zowel de hervormde huurmarkt als een integraal hervormde woningmarkt is er sprake van marktconforme huren. In deze woningmarkten is er geen sprake meer van gereguleerde, kunstmatig laaggehouden huurprijzen. In beide scenario’s zijn de huidige huurniveaus, de maximaal redelijke huurniveaus afgezet ten opzichte van de marktconforme huurniveaus, bepaald op basis van de WOZwaarden. In scenario 1 is te zien dat er in elk stadsdeel sprake is van hogere huurinkomsten. Scenario 2 laat echter een ander effect zien. In dit scenario zien we dat in een aantal stadsdelen de marktconforme huurniveaus de maximaal redelijke huurniveaus ontstijgen. Een indicatieve berekening laat zien, dat ten gevolge van de marktconforme huurniveaus, in beide scenario’s een toename van de bedrijfswaarde wordt gegenereerd. De bedrijfswaardegroei in scenario 1 en 2 bedraagt 19% en 7%. De afroming wordt in beide scenario’s op een andere wijze bepaald. Hierdoor wordt in scenario 2 een aanzienlijk groter bedrag afgeroomd, namelijk € 130 miljoen ten opzichte van € 40 miljoen in scenario 1 (beide bedragen zijn netto contante waarden met prijspeil 2010). De financiële positie van Staedion gaat er in beide scenario’s er op vooruit. In scenario 2 is het verschil, ten gevolge van de hoge afroming, echter nihil.
49
8 Conclusie en strategisch advies In deze scriptie zijn de kenmerken van de Nederlandse woningmarkt belicht, de oorzaken van de onevenwichtige woningmarkt en de effecten van de mogelijke scenario’s voor de hervorming van de woningmarkt op de portefeuillestrategie van Staedion nader onderzocht. Dit hoofdstuk omvat de belangrijkste conclusies van het onderzoek. In het strategisch advies wordt antwoord gegeven op de centrale vraag.
8.1 Conclusies Geen doorstroming op de Nederlandse woningmarkt In hoofdstuk 2 is geconstateerd dat de woningmarkt niet in evenwicht is. Dit wordt veroorzaakt doordat de overheid op zowel de huur- als de koopmarkt intervenieert. Op de huurmarkt zorgen huurprijsregulering, inflatievolgend huurbeleid en de huurtoeslag voor kunstmatig lage huurprijsniveaus. De woningcorporaties versterken dit door met eigen beleid een betere betaalbaarheid na te streven. Als gevolg hiervan wordt er in Nederland gemiddeld slechts 80% van de maximaal redelijke huurprijs nagestreefd en slechts 72% gerealiseerd. Daar staat tegenover dat de prijzen op de koopmarkt als gevolg van de fiscale bevoordeling, kunstmatig zijn gestegen. De gunstige marktomstandigheden van de afgelopen jaren en het gunstige leenklimaat hebben ervoor gezorgd dat vele huishoudens duurdere woningen hebben gekocht en als gevolg van de impact van de kredietcrisis op de huizenprijzen hoge schulden kennen. Met de verkoop van de woning kan de schuld niet worden afgekocht, waardoor deze huishoudens indien mogelijk voorlopig blijven zitten waar ze zitten. De kunstmatig lage huurprijzen, de hoge koopprijzen, de hoge hypotheekschuld en de overdrachtsbelasting zorgen ervoor dat de doorstroming op de Nederlandse woningmarkt volledig stagneert. Doorstroming moet worden bevorderd om sociale huurwoningen voor de doelgroep beschikbaar te houden of te krijgen. Op dit moment zijn er meer sociale huurwoningen dan er nodig zijn en worden huishoudens, in zowel de huur als de koopmarkt, gesubsidieerd die het niet nodig hebben. Er is hierdoor sprake van ondoelmatige subsidiëring van woningmarkt. Hervorming is noodzakelijk Het is overduidelijk dat de Nederlandse woningmarkt moet worden hervormd. De politiek durft het echter op dit moment nog niet aan om hervormingsmaatregelen door te voeren. Ten aanzien van de koopmarkt is het wellicht verstandig om de verstoringen van de crisis nog af te wachten, voordat een wijziging van het fiscale systeem wordt doorgevoerd. Voor de corporaties en de huurmarkt is het echter wel van belang dat de hervorming niet te lang op zich laat wachten. Betaalbaarheid borgen door middel van subjectgebonden woontoeslag Een belangrijk onderdeel van de hervorming van de woningmarkt is de invoering van een nieuwe vorm van de huurtoeslag. De huurtoeslag is nu afhankelijk van het inkomen van de huurder én de huurprijs van de woning en daarmee een objectgebonden subsidie. In de literatuurstudie is geconstateerd dat deze vorm van subsidiëring momenteel overconsumptie in de hand werkt en zorgt voor een hogere claim op de overheidsmiddelen. Door de subsidiëring alleen inkomensafhankelijk te maken, wordt de keuze voor een woning bij de consument neergelegd. De consument bepaalt dan zelf welk deel hij van het besteedbaar inkomen aan wonen wil besteden en of een woning dat voor hem waard is. De woonconsument wordt hierdoor kritischer over de prijs/kwaliteitverhouding van een woning. Met als gevolg dat goede woningen op goede locaties beter worden gewaardeerd dan slechte woningen op slechte locaties, marktwerking dus.
50
Door de woontoeslag subjectgebonden te maken, kan deze ook onafhankelijk van de eigendomsvorm worden gemaakt. Hierdoor ontstaat een gelijkheidsprincipe waardoor koop en huur op eenzelfde wijze worden behandeld. Segregatie is een punt van aandacht De scenarioanalyse toont aan dat de invoering van marktconforme huurprijzen, bepaald op basis van vrije marktwaardes, tot segregatie kan leiden. Vooral in de stadsdelen met een verouderde, eenzijdige woningvoorraad is dit risico het grootste. Het is daarom belangrijk te blijven investeren in binnenstedelijke herstructurering en door sloop en nieuwbouw of renovatie meer woningdifferentiatie te realiseren. Hiermee wordt doorstroming gestimuleerd en een wooncarrière binnen de wijk mogelijk gemaakt. De midden inkomens worden op deze manier in deze wijken behouden. Door tegelijkertijd in de populaire stadsdelen meer goedkope (kleine) woningen voor de lage inkomens te realiseren, wordt de keuzevrijheid ook voor de lage inkomensgroepen vergroot. Doordat de binnenstedelijke herstructureringsprojecten echter kostbaar zijn, en hoge onrendabele investeringen kennen, dreigen deze in de huidige markt te stagneren of te worden stilgezet. De overheid en woningcorporaties hebben hier een belangrijke taak om te zorgen dat deze projecten doorgang vinden, met als doel segregatie te voorkomen. Waardering corporatiebezit vraagt nader onderzoek Om een marktconforme huurmarkt te kunnen bereiken zal het woningwaarderingsysteem (WWS) en de huidige woningtoewijzingsregels moeten worden afgeschaft. De huurprijzen zullen in de toekomst door vrije marktwerking tot stand moeten komen. Door de vrije marktwaarde (WOZ-waarde) langzamerhand in de huurprijsbepaling te integreren, wordt verwacht over 30 jaar een marktconforme huurmarkt te kunnen bereiken. De vraag is echter of dit het juiste middel is en of de transitieperiode niet te lang is. De wijze waarop de WOZ-waarde, in wijken met hoge concentratie huurwoningen, wordt bepaald is subjectief en discutabel. Dit wordt veroorzaakt doordat er in die specifieke wijken weinig tot geen referentie verkoopprijzen zijn. De WOZ-waarde wordt dan gebaseerd op ‘vergelijkbare’ wijken. Maar de ene wijk is de andere niet, zoals in hoofdstuk 5 is geconstateerd hangt de prijs van een woning van veel verschillende factoren af. Daarnaast is de ontwikkeling van de WOZ-waarde in dergelijke omstandigheden tevens een punt van aandacht. Uitpondcomplexen zijn hier een mooi voorbeeld van. De waardebepaling van de eerste woningen zijn vaak subjectief. Zodra een aantal woningen in een complex zijn verkocht, wordt de marktwaarde steeds duidelijker. De veranderende eigendomsverhouding in een uitpondcomplex heeft vervolgens als effect dat de waarde van de individuele woningen stijgt. Dit vraagt om nader onderzoek en kan wellicht als referentie voor de bepaling van de WOZ-waarden van huurwoningen in geconcentreerde gebieden worden gebruikt. Afroming extra inkomsten woningcorporaties per situatie beoordelen De marktconforme huurprijzen zorgen over het algemeen voor hogere inkomsten voor woningcorporaties. Dat geldt niet voor alle woningcorporaties. Zoals in hoofdstuk 5 wordt beschreven is dit afhankelijk van de krapte op de markt en de vraag/aanbodverhouding in het werkgebied van de betreffende corporatie. Over het algemeen zullen de grootstedelijke woningcorporaties de grootste waardestijging als gevolg van de marktconforme huurprijzen kennen. Deze woningcorporaties kennen echter ook vaak grote binnenstedelijke herstructureringsopgaven. De meeropbrengsten zijn hard nodig voor de investeringen die de corporatie in de stad moet doen. De sloop/nieuwbouw opgave laat grote onrendabele toppen zien. Ook het op peil houden van het doorgaans oude bezit van de corporaties vragen hoge investeringen. Corporaties in krimpgebieden, waar sprake is van een overschot aan woningen, kennen daarentegen een eigen problematiek.
51
Voordat er een nieuwe regulering ten aanzien van afroming van het eigen vermogen van de woningcorporaties in het leven wordt geroepen, is het van belang de afzonderlijke situaties van de verschillende typen woningcorporaties te onderkennen en nader te onderzoeken. Overheidsmaatregelen hebben weinig effect op de portefeuillestrategie Met de scenarioanalyse is het effect van de harmonisatie van alleen de huurmarkt en een integrale harmonisatie van zowel de koop- als huurmarkt op de portefeuillestrategie van woningcorporatie Staedion inzichtelijk gemaakt. Op basis van deze casestudie is geconstateerd dat beide scenario’s weinig impact hebben op de portefeuillestrategie. Om in te kunnen spelen op onderzochte maatregelen of veranderingen zijn slechts een paar kleine nuanceringen nodig. Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat een wijziging van overheidsmaatregelen een beperkt effect heeft op de portefeuillestrategie van Staedion. De portefeuillestrategie wordt in grote mate beïnvloed door veranderingen in de doelgroep of marktverhoudingen. De maatregelen die de overheid in de woningmarkt kan nemen, zijn daar beperkt van invloed op.
8.2 Strategisch advies De centrale vraag voor het onderzoek in deze scriptie is als volgt geformuleerd: Wat is het effect van de hervorming van de woningmarkt op de portefeuillestrategie van een woningcorporatie en hoe kan een woningcorporatie daar op anticiperen? Het strategisch advies geeft antwoord op deze centrale vraag en is gebaseerd op de conclusies die naar aanleiding van het onderzoek zijn getrokken. Het strategisch advies is voor woningcorporaties in het algemeen. De conclusies kunnen worden onderverdeeld in: conclusies waar de woningcorporaties wel invloed op hebben en conclusies waar woningcorporaties geen invloed op hebben. De overheidsmaatregelen, zoals het huurprijsbeleid en de hypotheekrenteaftrek, zijn niet door woningcorporaties beïnvloedbaar en worden daarom niet in dit strategisch advies meegenomen. Woningcorporaties zijn hierin afhankelijk van wat de overheid beslist. Het strategisch advies betreft maatregelen waar woningcorporaties wel invloed op hebben, namelijk: i. een goede portefeuillestrategie als startpunt; ii. goed monitoren en tijdig bijsturen van de portefeuillestrategie. iii. Een goede portefeuillestrategie als startpunt De casestudie van dit onderzoek betreft een gevoeligheidsanalyse van de portefeuillestrategie van Staedion. Uit deze analyse blijkt dat de overheidsmaatregelen nagenoeg niet van invloed zijn op de portefeuillestrategie en slechts leiden tot een nuancering. Het is daarom voor woningcorporaties van belang is om een goede portefeuillestrategie met een lange termijn perspectief te hebben. Zoals beschreven in hoofdstuk 4, bestaat een portefeuillestrategie uit: - een duidelijke vertaling van de algemene bedrijfsdoelstellingen; - een grondige analyse van de vraag van de primaire doelgroep en hoe deze zich zal ontwikkelen; - een grondige analyse van het aanbod en de marktverhoudingen in het werkgebied; - een financiële haalbaarheidsanalyse. iv. Goed monitoren en tijdig bijsturen van de portefeuillestrategie Een portefeuillestrategie wordt voor een periode van 10 jaar opgesteld. Dat betekent niet dat het een statisch product betreft. Het is van belang om met enige regelmaat de uitgangspunten van de portefeuillestrategie te ijken, zoals de ontwikkelingen van de doelgroep of marktverhoudingen in het betreffende werkgebied. Daarnaast is het belangrijk om de actualiteiten omtrent overheidsmaatregelen te volgen en de impact daarvan op de portefeuillestrategie te toetsen. De methodiek die voor de scenarioanalyse is gebruikt, de bepaling van vraag en aanbod in gewijzigde situatie, kan daarvoor worden toegepast.
52
Een woningportefeuille is niet flexibel en op een eenvoudige wijze aangepast. Vastgoed heeft een lange levensduur (afhankelijk van de functie gemiddeld 50 jaar) en kenmerkt zich daardoor als een star product. Het duurt daarom wel even voordat wijzigingen zijn doorgevoerd. Indien uit de monitoring blijkt dat de portefeuillestrategie moet worden aangepast, is het verstandig hier niet te lang mee te wachten. Door actief te monitoren, kunnen ontwikkelingen in de vermogenspositie van de woningcorporatie ook tijdig in beeld worden gebracht en kan daar waar nodig worden bijgestuurd. Uit de scenarioanalyse blijkt bijvoorbeeld al dat, door de hervorming van de woningmarkt, een nuancering van de portefeuillestrategie van Staedion wenselijk is.
53
Bibliografie Literatuur Blijie, B., R. van Hulle en C. Poulos (2010). Het wonen overwogen, De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2009. Den Haag: Ministerie van VROM en CBS. Buys, A., M. van der Vlugt (2010). Wonen in Den Haag 2009. Analyse van het Woononderzoek Nederland 2009. Amsterdam: Rigo Research en Advies BV. Centraal Fonds Volkshuisvesting (2010). Samenvatting CFV 2009. Corporatie in perspectief. Naarden: CFV. Centraal Fonds Volkshuisvesting (2009). Sectorbeeld realisaties woningcorporaties verslagjaar 2008. Naarden: CFV. Commissie Sociaal-Economische Deskundigen (2010). Naar een Integrale hervorming van de woningmarkt. Den Haag: Sociaal-Economische Raad. Conijn, J.B.S. (2006). Dansen op de vulkaan. Amsterdam: Vossiuspers UvA. Conijn, J., F. Schilder (2009). How housing associations lose their value: the value gap in the Netherlands. Stockholm: ERES Conference Paper. Centraal Planbureau (2010). Keuzes in kaart 2011-2015. Effecten van negen verkiezingsprogramma’s op economie en milieu. Den Haag: CPB en PBL. De Vernieuwde Stad en SEV (2008). De woningmarkt ontsloten, Hoe bereik je de perfecte woningmarkt? Utrecht: De Vernieuwde Stad/OTB. Don, F.J.H. (2008). Agenda voor de woningmarkt. Amsterdam: Koninklijke Vereninging voor de Staatshuishoudkunde. Donders, J., G. Romijn en M. van Dijk (2010). Hervorming van het Nederlandse woonbeleid. CPB document 84. Den Haag: CPB. Elsinga, M., M. Haffner (2007). Meer keuzevrijheid door een herziening van de huurtoeslag? Mogelijke effecten voor de woningmarkt en het woonbeleid. Delft: OTB. Eskinasi, M. e.a. (2008). Corporaties & Vastgoedsturing. Almere: Nestas. Ewijk, C. van, e.a. (2006). Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. CPB bijzondere publicatie 62. Gool, P. van, e.a. (2007). Onroerend goed als belegging. Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff. Hoek, T. van (2009). Hervorming van de woningmarkt. Amsterdam: EIB. Hof, B., C.C. Koopmans en C.N. Teulings (2006). Een nieuw fundament. Borging publieke belangen op de woningmarkt. SEO-rapport 899. Koning, M., R. Saitua Nistal en J. Ebregt (2006). Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. CPB document 128. Den Haag: CPB.
54
Koning, P., M. van Leuvenstein (2010). De woningcorporaties uit de verdwijndriehoek. CPB document 202. Den Haag: CPB. Kromhout, S., E. Smeulders en J. Scheele-Goedhart (2010). Tussen wal en schip. Twee deelstudies naar de gevolgen van de 90%-norm. Amsterdam: Rigo Research en Advies BV. Romijn, G., P. Besseling (2008). Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt. CPB Document 165. Den Haag: CPB. Schilder, F., J.B.S. Conijn (2009). De dubbele kloof tussen koop en huur. Omvang, Oorzaken en Consequenties. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. SER (2006). Welvaartsgroei door en voor iedereen, Advies over het sociaal-economisch beleid op middellange termijn. Publicatienummer 8. Studiecommissie belastingstelsel (2010). Continuïteit en vernieuwing. Een visie op het belastingstelsel. Den Haag: Ministerie van Financiën. Stuurgroep Meijerink (2008). Nieuw arrangement overheid-woningcorporaties. Den Haag. Uilkema, A. (2008). Het einde van de Toegelaten Instelling: Over de welvaartstheoretisch onderbouwing van de noodzaak tot liberalisering van de woningmarkt in Nederland en de gevolgen die dat zal hebben voor de positie van woningcorporaties. Scriptie, ASRE Amsterdam. Vlak, A., e.a. (2008). Corporaties & Sturen met kengetallen. Corporaties en hun rollen in de vastgoedbedrijfskolom. Almere: Nestas. Verhage, R., R. Sluis (2003). Samenwerking bij stedelijke vernieuwing. Delft: OTB. VROM-raad (2010). Stap voor stap, naar een hervorming van het woningmarktbeleid. Advies 077. Den Haag. VROM-raad (2007). Tijd voor keuzes, perspectief op een woningmarkt in balans. Advies 064. Den Haag. Werkgroep 4. Wonen. (2010). 4. Wonen. Rapport brede heroverwegingen. Den Haag: Ministerie van Financiën. Artikelen Alphen, F. van (2010), Goed voor ieder: hypotheekrenteaftrek afschaffen en de huren verhogen. de Volkskrant, 17 april, p. 7. Benjamin, J. (2010). Woningmarkt op de schop. NRC, 17 april. Conijn, J. (2010). Johan Conijn, hoogleraar Woningmarkt: ‘Paars kabinet nodig voor hervorming woningmarkt’, Vastgoedmarkt, juni, p. 13 Conijn, J., F. Schilder (2009). Hoe woningcorporaties hun waarde verliezen. ESB, 4 september, p. 518-521. Gruis, V. (2010). De corporatie als katalysator. Over de missie en organisatie van maatschappelijk ondernemende woningcorporaties. Building Business, februari 2010, bijlage.
55
Kalshoven, F. (2006). Hommeles op de woningmarkt (4 en slot). Vrij Nederland, 2 december, p. 29. Klieverik, H. (2010). Politieke visies op het Wonen. Aedes-magazine, nr. 9-10. p. 26-29. Verbraeken, H. (2010). Kabinet VVD-CDA met steun van PVV leidt tot flinke ingrepen op huurwoningmarkt. Financieel Dagblad, 20 augustus, p. 3. Verbraeken, H. (2010). Wonen Nederland relatief het duurst binnen Europa. Financieel Dagblad, 28 augustus. Verbraeken, H. (2010). Verkoopplannen woningen van corporaties bekritiseerd. Financieel Dagblad, 4 september. Websites Centraal Fonds Volkshuisvesting (2010). De corporatiesector in cijfers (http://www.cfv.nl/taken/informatievoorziening/de_corporatiesector_in_cijfers), 16 juli. Centraal Plan Bureau (2010). Inkomens en koopkracht (http://www.cpb.nl/nl/pub/onderwerpen/13/kaders.html), 30 augustus. Den Haag in cijfers (2010). Inkomens, Woningen (http://denhaag.buurtmonitor.nl/default.aspx?quickstep), 30 augustus. Waarborgfonds sociale woningbouw (2010). Borgingsgrens (http://www.wsw.nl/corporaties/hoe_werkt_het/182/333/), 8 oktober. Waarborgfonds sociale woningbouw (2010). Risicomanagement (http://www.wsw.nl/corporaties/risicomanagement/), 16 juli.
56
Bijlage I - Stadsdelen Den Haag
57
Bijlage II - Portefeuille Staedion in Den Haag
58
