Zhodnocení stavebního spoření a hypotečního úvěru v České a Slovenské republice

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta

Zhodnocení stavebního spoření a hypotečního úvěru v České a Slovenské republice Bakalářská práce

Vedoucí práce:

Autor práce:

Ing. Maroš Zruban

Jana Veselá

Brno 2015

Poděkování Touto cestou bych ráda poděkovala vedoucímu práce Ing. Maroši Zrubanovi za jeho ochotu poskytnout rady a cenné připomínky, jež mi pomohly při zpracování této bakalářské práce. Dále bych chtěla poděkovat za trpělivost, důvěru a čas, který mi po celou dobu věnoval a také mé rodině za podporu a pochopení, kterou mi během celé doby studia poskytovali.

Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem tuto práci: Zhodnocení stavebního spoření a hypotečního úvěru v České a Slovenské republice vypracovala samostatně a veškeré použité prameny a informace jsou uvedeny v seznamu použité literatury. Souhlasím, aby moje práce byla zveřejněna v souladu s § 47b zákona č. 111/1998 Sb., o vysokých školách ve znění pozdějších předpisů, a v souladu s platnou Směrnicí o zveřejňování vysokoškolských závěrečných prací. Jsem si vědoma, že se na moji práci vztahuje zákon č. 121/2000 Sb., autorský zákon, a že Mendelova univerzita v Brně má právo na uzavření licenční smlouvy a užití této práce jako školního díla podle § 60 odst. 1 Autorského zákona. Dále se zavazuji, že před sepsáním licenční smlouvy o využití díla jinou osobou (subjektem) si vyžádám písemné stanovisko univerzity o tom, že předmětná licenční smlouva není v rozporu s oprávněnými zájmy univerzity, a zavazuji se uhradit případný příspěvek na úhradu nákladů spojených se vznikem díla, a to až do jejich skutečné výše. V Brně dne 15. května 2015

_______________________________

Abstract Veselá, Jana. Evaluation of building savings and mortgage loan in the Czech and Slovak Republic. Bachelor thesis. Brno: Mendel University, 2015. Bachelor thesis evaluates building savings and mortgage loan in the Czech and Slovak Republic as a tool mostly used for housing finance. The theoretical part describes the basic principles of building savings and mortgage loan, as well as the history and developments in individual countries. The practical part compares both legislative and economic disparities in the Czech and Slovak Republic. It shows the best opportunity for citizen meeting the conditions for the use of building savings and mortgage loan in both countries. It is outlined possible future development of both products and my own options for changing are designed with inspiration of surrounding countries and the Anglo-Saxon banking. The partial aim is to find alternative options or changes in housing finance in selected countries, which could arise in the future in the services provided by our banks. Keywords Building savings, bridge loan, state subsidy, purpose, mortgage loan, lien on real property, real property.

Abstrakt Veselá, Jana. Zhodnocení stavebního spoření a hypotečního úvěru v České a Slovenské republice. Bakalářská práce. Brno: Mendelova univerzita v Brně, 2015. Bakalářská práce se zabývá zhodnocením stavebního spoření a hypotečního úvěru v České a Slovenské republice jako nástroje nejčastěji využívané pro financování bydlení. Teoretická část popisuje základní principy stavebního spoření a hypotečního úvěru, dále historii a vývoj v jednotlivých zemích. Praktická část srovnává jak legislativní, tak ekonomické rozdíly v České a Slovenské republice. Ukazuje nejlepší možnost pro občana splňujícího podmínky pro využití stavebního spoření a hypotečního úvěru v obou zemích. Je nastíněn možný budoucí vývoj obou produktů a navrženy vlastní možnosti změny s inspirací okolních států a anglosaského bankovnictví. Dílčím cílem je nalezení alternativních možností či změn ve financování bydlení ve vybraných státech, které by se mohly v budoucnu objevit i v nabídkách našich bankovních domů. Klíčová slova Stavební spoření, překlenovací úvěr, státní podpora, účelovost, hypoteční úvěr, zástavní právo k nemovité věci, nemovitá věc.

Obsah

5

Obsah 1

Úvod

12

2

Cíl práce a metodika

13

3

2.1

Cíl práce................................................................................................................................ 13

2.2

Metodika .............................................................................................................................. 13

2.2.1

Použité metody výzkumu.................................................................................... 13

2.2.2

Struktura bakalářské práce ................................................................................ 14

Stavební spoření 3.1

Vývoj a přehled charakteristiky stavebního spoření v ČR ............................... 16

3.1.1

Přehled základní charakteristiky ..................................................................... 17

3.1.2

Vývoj vkladů a úvěrů ze stavebního spoření ............................................... 20

3.2

Vývoj a přehled charakteristiky stavebního spoření v SR ................................ 22

3.2.1

Přehled základní charakteristiky ..................................................................... 23

3.2.2

Vývoj úrokových sazeb vkladů a úvěrů ze stavebního spoření ............ 24

3.3 4

16

Zásadní rozdíly mezi ČR a SR v oblasti stavebního spoření ............................ 24

Hypoteční úvěr 4.1

26

Charakteristika hypotečního úvěru v České republice ...................................... 26

4.1.1

Typy hypotečního úvěru ..................................................................................... 27

4.1.2

Průběh od sjednání až po splacení hypotečního úvěru ........................... 28

4.1.3

Změny ve Slovenské republice oproti ČR v obecné charakteristice ... 29

4.2

Historie a vývoj v ČR ....................................................................................................... 29

4.2.1

Období let 1995–1999.......................................................................................... 30

4.2.2

Období let 2000–2005.......................................................................................... 30

4.2.3

Období let 2006–2010.......................................................................................... 30

4.2.4

Období let 2011–2015.......................................................................................... 31

4.3

Historie a vývoj v SR........................................................................................................ 31

4.3.1

Období let 1997–2000.......................................................................................... 32

4.3.2

Období let 2001–2011.......................................................................................... 32

Obsah

6

4.3.3 4.4 5

35

Česká republika ................................................................................................................. 35

5.1.1

Stavební spoření ..................................................................................................... 35

5.1.2

Hypoteční úvěr ........................................................................................................ 38

5.1.3

Dílčí závěr .................................................................................................................. 41

5.2

Slovenská republika ........................................................................................................ 41

5.2.1


5.2.2

Hypoteční úvěr ........................................................................................................ 44

5.2.3

Dílčí závěr .................................................................................................................. 47

5.3

7

Zásadní rozdíly mezi ČR a SR v oblasti hypotečních úvěrů ............................. 33

Komparace stavebního spoření vs. hypoteční úvěr 5.1

6

Období let 2012–2015.......................................................................................... 33

Shrnutí ČR a SR s návrhem změn ............................................................................... 48

5.3.1


5.3.2

Hypoteční úvěr ........................................................................................................ 49

Alternativní možnost stavebního spoření a financování vlastního bydlení

50

Diskuse

51

7.1 Vlastní návrhy změn v České a Slovenské republice inspirované okolními zeměmi ............................................................................................................................................. 53 7.1.1


7.1.2

Hypoteční úvěr ........................................................................................................ 53

7.2

Dílčí závěr ............................................................................................................................ 54

8

Závěr

56

9

Literatura

57

9.1

Monografie .......................................................................................................................... 57

9.2

Elektronické zdroje ......................................................................................................... 58

9.3

Legislativní dokumenty ................................................................................................. 64

A

Použitá data a OLS analýza

67

B

Analýza okolních zemí

75

Země využívající stavební spoření a hypoteční úvěr ...................................................... 75

Obsah

7

Stavební spoření ...................................................................................................................... 75 Hypoteční úvěr ......................................................................................................................... 75 Zadluženost jednotlivých států .......................................................................................... 76 Inspirace z ekonomicky vyspělých zemí ............................................................................. 76 Německo...................................................................................................................................... 76 Spojené státy americké.......................................................................................................... 78 C

Legislativní omezení

82

Stavební spoření ........................................................................................................................... 82 Evropská unie ........................................................................................................................... 82 Česká republika ........................................................................................................................ 82 Slovenská republika ............................................................................................................... 83 Hypoteční úvěr .............................................................................................................................. 84 Evropská unie ........................................................................................................................... 85 Česká republika ........................................................................................................................ 86 Slovenská republika ............................................................................................................... 87 D

Komunikace s institucemi

89

E

Ukázka smlouvy hypotečního úvěru v ČR

94

Seznam obrázků a grafů

8

Seznam obrázků a grafů Graf 1: Meziroční přírůstky a vývoj úrokové sazby vkladů ze StS Zdroj: ČSÚ, 2014; MFCR, 2015.

21

Graf 2: Vývoj SP a optimálního vkladu v ČR a SR a podíl SP na vkladech v SR a ČR

25

Graf 3: Vývoj úrokové sazby HÚ v ČR a SR Zdroj: banky; Gulka, 2013; Gulka, 2014; Sivák a kol., 2007; Ilek, 2015; Ostatek, 2010; Historie hypotečních úvěrů, 2015.

34

Graf 4: Vývoj průměrných úrokových sazeb vkladů ze StS s předpovědí a podílu SP na vkladech v ČR

37

Graf 5:

38

Vývoj SP a optimálního ročního vkladu ze stavebního spoření

Graf 6: Vývoj průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů s budoucí předpovědí

40

Graf 7: Vývoj SP a optimálního vkladu v letech 1993–2015 v SR včetně Podílu SP na vkladech v %

44

Graf 8: Vývoj úrokových sazeb HÚ v SR v letech 1997–2015 s předpovědí

47

Graf 9: Vývoj objemu HÚ a jiných úvěrů na nemovitosti Zdroj: Informácie o hypotekárnom bankovníctve a úveroch na bývanie, 2015.

71

Obr. 1 Model 1: OLS, za použití pozorování 1-17, Závisle proměnná X Zdroj: Vlastní zpracování v programu Gretl

71

Obr. 2 RESET test pro X v závislosti na Z Zdroj: Vlastní zpracování výpočtů v programu Gretl

72

Obr. 3 Model 1: OLS, za použití pozorování 1-17, závisle proměnná Y Zdroj: Vlastní zpracování v programu Gretl

73

Obr. 4 RESET test pro Y v závislosti na X Zdroj: Vlastní výpočty v programu Gretl.

73

Graf 10: Vývoj počtu nově uzavřených smluv, smluv ve fázi spoření a úvěru Zdroj: ČSÚ, 2014; MFCR, 2015.

74

Seznam obrázků a grafů

9

Obr. 4 Komunikace s Prvou stavebnou sporiteľňou ohledně využití úvěru ze stavebního spoření v jiném státě EU

89

Obr. 5 Komunikace s ČMSS ohledně využití úvěru ze stavebního spoření na bytové potřeby v jiných státech EU

90

Obr. 6 Komunikace s ČMSS ohledně uzavření smlouvy o stavebním spoření s občanem EU

91

Obr. 7 Komunikace s MINISTERSTVEM VNITRA ČR ohledně přidělení rodného čísla občanu EU

92

Obr. 8 Komunikace s MINISTERSTVEM VNITRA ČR ohledně přidělení rodného čísla občanu EU

93

Obr. 9

94

Ukázka smlouvy hypotečního úvěru v ČR 1. strana

Obr. 10


95

Obr. 11


96

Obr. 12


97

Obr. 13


98

Obr. 14


99

Obr. 15


100

Seznam tabulek

10

Seznam tabulek Tab. 1

Zlomové body ve stavebním spoření

16

Tab. 2 Vývoj SP a optimálního vkladu pro její získání v plné výši v letech 1993–2015

23

Tab. 3

Zásadní rozdíly mezi ČR a SR v oblasti stavebního spoření

24

Tab. 4

Vývoj úrokových sazeb HÚ za období 1995-2015 v ČR

31

Tab. 5

Úrokové sazby hypotečních úvěrů v období 2002–2011

32

Tab. 6

Úrokové sazby jiných úvěrů od roku 2008 do roku 2011

32

Tab. 7

Zásadní rozdíly mezi ČR a SR v oblasti hypotečních úvěrů

33

Tab. 8

Základní přehled informací o stavebním spoření

35

Tab. 9

Základní přehled informací o hypotečním úvěru

38

Tab. 10 Základní informace o stavebním spoření ve Slovenské republice

42

Tab. 11

Základní informace o hypotečním úvěru v SR

45

Tab. 12

Data stavební spoření a hypoteční úvěr ČR

67

Tab. 13

Data stavební spoření a hypoteční úvěr SR

67

Tab. 14

Podíl žen mezi žadateli o hypotéku v SR

68

Tab. 15

Statistická data hypotečních úvěrů v SR

68

Tab. 16

Statistická data hypotečních úvěrů v ČR

69

Tab. 17 Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v ČR v letech 1998–2014

70

Tab. 18

Vývoj objemu HÚ a jiných úvěrů na nemovitosti

70

Tab. 19 Celkově nesplacené úvěry na bydlení k HDP v % v období 2009–2013

76

Seznam zkratek

11

Seznam zkratek EU ČR SR EHP ES NBS ECB SP StS HÚ HZL PBG HBG ČMSS MPSS RSTS SSČS ČNB p. a. LTV ú. s. USA UK USA Fed TBTF DTI VA FHA RHS ARM GPM RAM MBS SMBS IO PO ZD VOP MFČR

Evropská unie Česká republika Slovenská republika Evropský hospodářský prostor Evropské společenství Národná banka Slovenska Evropská centrální banka Státní podpora Stavební spoření Hypoteční úvěr Hypoteční zástavní list Pfandbriefgesetz (PfandBG) Hypothekenbankgesetz Českomoravksá stavební spořitelna, a. s. Modrá pyramida stavební spořitelny a. s. Raiffeisen stavební spořitelna a. s. Stavební spořitelna České spořitelny a. s. Česká národní banka za rok, (ročně) Loan to value (poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovité věci) úroková sazba Spojené státy americké United Kingdom Spojené státy americké Federal Reserve System Too big to fail Debt to Income Ratio Veterans Administration Federal Housing Administration Rural Housing Service Adjustable Rate Mortgage Gradually Payment Mortgages Reverse Annuity Mortgage Mortgage Backed Securities Stripped Mortgage Backed Securities Interest Only Principal Only Základ daně Všeobecné obchodní podmínky Ministerstvo financí České republiky

Úvod

12

1 Úvod Bydlení je jedním ze základních životních potřeb člověka. V současné době otázka bydlení potká snad každého na celém světě. Je velká rozmanitost, jak financovat vlastní bydlení. Nejlepším způsobem, jak si zajistit střechu nad hlavou jsou vlastní zdroje. Ovšem ty nemají všichni, proto mezi další nejčastější možnosti patří hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření, s kterými se můžeme setkat jak v České tak Slovenské republice. Přestože jsou hypoteční úvěry známy v Evropě již od 19. století. Lidé v České a Slovenské republice je začaly ve větší míře využívat až po roce 2000. V tu dobu na trhu začalo působit více institucí, docházelo ke konkurenci a banky zvýšily nabídku produktů a služeb. Nyní jsou hypoteční úvěry díky nízkým úrokovým sazbám považovány za dobrou volbu, jak financovat vlastní bydlení v obou zkoumaných zemích. Druhou možností volby je stavební spoření, které je na českém trhu od roku 1993 a slovenském trhu od roku 1992. Stavební spoření bylo na počátku svého vzniku velice výhodným spořícím produktem se štědrou státní podporou, která je v posledních letech státem stále snižována. Tím se tento produkt stává méně atraktivním pro potenciální zájemce. Spoření je však produktem bezpečným, jelikož jsou vklady státem pojištěny. V rámci spoření lze využít nabídku dvou typů úvěrů, kterými jsou překlenovací úvěr a řádný úvěr ze stavebního spoření, které spořitelé mohou použít na rekonstrukce, opravy, či stavby domů. Stavební spoření je stále diskutovaným tématem, jak v politické, tak i ekonomické sféře. Diskuse se vedou o tom, zda a v jaké výši má stát tuto formu spoření podporovat, aby to bylo výhodné jak pro stát, tak i pro občany nebo případně tuto formu podpory zrušit. V této bakalářské práci je proto podrobně popsáno stavební spoření (a to jak z hlediska vývoje, základních charakteristik a úrokových sazeb) a hypoteční úvěr (z hlediska vývoje, základních charakteristik a typu) v České i Slovenské republice. V další části bakalářské práce je porovnáno stavební spoření a hypoteční úvěr v obou zkoumaných zemích a navržena reforma (změna) těchto produktů, která by měla vést k většímu zájmu lidí o jejich využití.


13

2 Cíl práce a metodika 2.1

Cíl práce

Cílem mé práce je zhodnocení stavebního spoření a hypotečního úvěru v České a Slovenské republice jako nástroje nejčastěji využívané pro financování bydlení. Následně provedu komparaci výhodnosti využití obou možností financování bydlení v jednotlivých státech, přičemž poukáži na rozdíly jak legislativní, tak ekonomické. Dílčím cílem je nalézt alternativní možnost stavebního spoření a financování vlastního bydlení ve vybraných státech, která by se mohla v budoucnu objevit i v nabídkách našich bankovních domů. Moji hypotézou je očekávaná změna na trhu financování bydlení a možnost postupného rušení stavebního spoření se státní podporou, na které bude muset bankovní trh zareagovat, kvůli rostoucí síle konkurenčních produktů, jež se postupně rozšiřují v povědomí mezi lidmi a nabízí lepší možnosti zhodnocení finančních prostředků než je stavební spoření. Také se bankovní trh bude muset inspirovat nejen zeměmi nejbližšími, ale i v anglosaském bankovním trhu. V diskusi kriticky zhodnotím jak výhodnost a vývoj obou nástrojů, tak situaci v jednotlivých státech a navrhnu své doporučení.

2.2 2.2.1

Metodika Použité metody výzkumu

Na počátku bakalářské práce byla využita metoda indukce, jež vycházela z počátečních znalostí autorky práce a podle níž byla zformulována hypotéza práce. V následující třetí a čtvrté kapitole, jež se zabývá problematikou stavebního spoření a hypotečního úvěru, stejně tak v příloze B, která je obsahem analýzy okolních států, autorka využívá metodu analýzy, jež rozebírá zkoumaný jev na dílčí části, které se potom stávají předmětem dalšího posuzování v kapitole páté. Podstatou této metody je rozpoznání důležitých prvků, na nichž stojí fungování celého systému. Na základě této metody jsou v práci rozebrány případy jako princip stavebního spoření a hypotečního úvěru v obou sledovaných zemích, překlenovací úvěr, řádný úvěr ze stavebního spoření, státní podpora a její funkce. Z oblastí hypotečního úvěru budou objasněny pojmy jako nemovitá věc a zástavní právo k nemovité věci. S tímto souvisí i změna terminologie v zákonech a obecně v této oblasti, kdy místo nemovitost je od 1. ledna 2014 v České republice zaveden pojem nemovitá věc. Proto je v práci do roku 2014 využíván pojem nemovitost a pak následně nemovitá věc. Dále metodou analýzy okolních zemí a anglosaského bankovnictví bude přiblížen celkový hypoteční trh a budou vymezeny země, kde také využívají produkt stavebního spoření. Vzhledem k omezenému rozsahu bakalářské práce, kdy nelze všechny jevy řešit pomocí metody analýzy, autorka využila metodu abstrakce, díky níž oddělila


14

podstatné prvky od těch méně důležitých. Tato metoda byla využita jak u stavebního spoření, tak u hypotečního úvěru, kdy došlo k možnému zobecnění a nebyly analyzovány samostatně jednotlivé typy těchto produktů. Na základě využití předchozí metody analýzy byla v páté kapitole použita metoda komparace stavebního spoření a hypotečního úvěru v České a Slovenské republice, kdy pomocí ní mohla autorka vyvodit dílčí závěr ohledně výběru jednoho lepšího produktu ze dvou zkoumaných na financování bydlení v každé zemi. V návaznosti na velmi blízké trhy bylo možné naznačit i možný budoucí vývoj stavebního spoření a hypotečního úvěru. Statistickou metodu autorka využila k vytvoření grafů, jimiž bylo poukázáno na trend snižování výhodnosti stavebního spoření s proměnnými jako Snižování státní podpory, Zvyšování tzv. ideální částky pro získání plné státní podpory, snižování úroků na produktech stavebního spoření a taktéž snižování úroků na poli hypotečních úvěrů. Metoda srovnání byla také využita v diskusi, díky níž byla zjištěna nejlepší možnost pro občana splňujícího podmínky pro využití stavebního spoření nebo hypotečního úvěru v obou zemích. Následně byla použita metoda syntézy, která spojuje získané poznatky v celek a umožňuje tak vytvořit či objasnit vzniklé zákonitosti. Tato metoda byla použita v dílčím závěru, kdy došlo ke zhodnocení obou možností, návrhu modifikace produktu a změn, které by se mohly v budoucnu objevit v nabídkách našich bankovních či spořitelních institucí. Syntézou získaných poznatků autorka dospěla pomocí metody indukce k ověření počáteční hypotézy v bakalářské práci. Na základě zjištění a zhodnocení informací v předešlých krocích zpracování bakalářské práce byl metodou dedukce formulován návrh reformy modifikovaného spořícího produktu v případě, že by došlo ke zrušení stavebního spoření jak v České tak Slovenské republice. 2.2.2

Struktura bakalářské práce

Bakalářská práce je rozdělena do devíti kapitol. Úvodní část práce naznačuje vývoj situace jak stavebního spoření, tak hypotečního úvěru v České i Slovenské republice jako nástroje nejčastěji využívané k financování bydlení. Následující kapitola vymezuje cíl, hypotézu a metodiku bakalářské práce. Dále obsahuje přehled použitých výzkumných metod a strukturu celé práce. Třetí a čtvrtá kapitola vychází z analýzy literatury teorie stavebního spoření a hypotečního úvěru jak v České tak Slovenské republice, kde je vymezen vývoj a přehled základní charakteristiky obou těchto produktů v obou zkoumaných zemích. Ve vývoji jsou zdůrazněny zlomové body během celého historického vývoje, které měly zásadní vliv na utváření úrokových sazeb na trhu a na vztah a chování klientů k celkovému finančnímu trhu. Důraz je kladen na rozdílnost jednotlivých zemí, proto je této části věnovaná samostatná podkapitola, která je umístěna pod vývojem a přehledem základní charakteristiky stavebního spoření a hypotečního úvěru. V ní jsou jasně ukázány podstatné odlišnosti mezi ČR a SR v oblasti stavebního spoření a hypotečního úvěru. Kapitoly obsahující legislativu, která zahrnuje omezení z pohledu Evropské unie a zákony České a Slovenské republiky, jež ovliv-


15

ňují průběh jak stavebního spoření, tak hypotečního úvěru jsou umístěné v přílohách pod částí Legislativní omezení. Pátá kapitola je věnována samotnému zhodnocení a srovnání stavebního spoření a hypotečního úvěru v obou zemích. Dále je zde naznačen pomocí grafů budoucí vývoj a v dílčích závěrech je zhodnoceno, který ze dvou zkoumaných produktů je lepší využít na financování vlastního bydlení. V následující podkapitole jsou navrženy změny stavebního spoření a hypotečního úvěru, jež byly zjištěny v předchozích kapitolách a kterými se mohou zkoumané země inspirovat navzájem. Šestá kapitola obsahuje návrh modifikovaného produktu v případě, že by došlo ke zrušení stavebního spoření. Je to alternativní možnost, kterou může klient využít na spoření na své bydlení místo produktu stavebního spoření, které díky postupným změnám ztrácí na své oblíbenosti. Inspirovala jsem se analýzou okolních zemí, kterou jsem rozebrala v příloze B a v které je uveden přehled zemí, jež také nabízí produkt stavebního spoření a vymezuje rozdílnost jednotlivých národů při žádosti o hypoteční úvěr, především v rozdílnosti fixace úrokových sazeb a výší LTV. Dále v této příloze jsou přiblíženy dvě země, jimiž je Německo a Spojené státy americké, kterými by se mohly obě zkoumané země inspirovat. Sedmá kapitola nabízí diskusi, kde je zhodnocena nejlepší možnost pro občana splňujícího podmínky pro využití stavebního spoření a hypotečního úvěru v obou zkoumaných zemích. Dále jsou navrženy vlastní možnosti změny jak legislativní tak praktické, kterými jsem se inspirovala z analyzovaných okolních zemí a anglosaským bankovním systémem. Na závěr této části je navrženo vlastní doporučení změny, které by mělo být přínosné, jak pro občana, tak pro bankovní či spořitelní instituce, ale i pro celé hospodářství státu a zlepšení stávající ekonomické situace země. Osmá kapitola se věnuje závěru práce, kdy dojde ke shrnutí dílčích závěrů a poznatků uvedených v diskusi, jež vedly k potvrzení či vyvrácení počáteční hypotézy. Poslední devátou kapitolu tvoří přehled použité literatury, jež se vyskytovala v celé práci.

Stavební spoření

16

3 Stavební spoření První instituce připomínající pozdější stavební spořitelny byla založena v roce 1775 v Birminghamu v Anglii. Velký rozmach nastal v roce 1885 v Bielefeldu v Německu, kdy byl založen první spolek, který připomínal budoucí stavební spořitelny a byl na principu kolektivního spoření. Ovšem největší rozkvět nastal po první světové válce, kdy byla potřeba finančních prostředků na obnovu bytového fondu, který byl během války zničen. V období 30. let se v Německu zrodil dnes využívaný model stavebního spoření a po měnové reformě roku 1948 si stavební spořitelny vydobyly pevné místo v systému financování bydlení, jelikož se znova podílely na obnově Německa. (Lukáš, Kielar, 2007) Tato kapitola je rozdělena do tří podkapitol, v první je popsán vývoj a přehled základní charakteristiky stavebního spoření v ČR, kdy charakteristika je popsána u ČR více do hloubky a v následující podkapitole, kde je popsán vývoj a přehled základní charakteristiky v SR, jsou již zmíněné pouze podstatné změny v základní charakteristice, které se liší od ČR. V třetí podkapitole je uveden přehled zásadních rozdílů mezi ČR a SR v oblasti stavebního spoření.

3.1

Vývoj a přehled charakteristiky stavebního spoření v ČR

Půlpánová (2007) uvádí, že stavební spořitelny začaly vznikat v českém bankovním systému ve druhé polovině 90. let. V roce 1993 byl v ČR přijat zákon o stavebním spoření a státní podpoře (Lukáš, Kielar 2007). Během dvou let se stavební spořitelny rozrostly a na českém trhu působilo 6 institucí (Doucha, 2000). Díky státní podpoře, spolehlivosti a bezpečnosti získalo stavební spoření u klientů velkou popularitu (Lukáš, Kielar, 2007). Přijetím zákona č. 96/1993 Sb., který nabyl účinnosti 1. 4. 1993, byla státem stanovena SP ve výši 25 % z uspořené roční částky, maximálně však z částky 18 000 Kč, tedy SP byla 4 500 Kč za rok a byla nárokovatelná pouze na jednu smlouvu. Podmínkou pro získání SP bylo dodržení spořící doby 5 let (Půlpánová, 2007). V roce 1995 byl zákon novelizován zákonem č. 83/1995 Sb., kdy byla možnost poskytovat překlenovací úvěry (Lukáš, Kielar, 2007). Během vývoje došlo ke dvěma zlomovým bodům, jak je uvedeno v následující tabulce, které s sebou přinesly změny ve StS. Tab. 1

Zlomové body ve stavebním spoření

Od 1. 4. 1993 do 31. 12. 2003

Od 1. 1. 2004 do 31. 12. 2010

Od 1. 1. 2011 do současnosti

25 %

15 %

10 %

Optimální vklad

18 000 Kč

20 000 Kč

20 000 Kč

Maximální SP

4 500 Kč

3 000 Kč

2 000 Kč

5 let

6 let

6 let

Nárok SP na více smluv

Ne

Ano

Ano

Zdanění úroků z vkladů

Ne

Ne

Ano, 15 %

Podíl SP na vkladech

Min. doba spoření

Stavební spoření

17

První velký zlom nastal při novelizaci zákonem č. 423/2003 Sb., který nabyl účinnosti 1. ledna 2004 a došlo k prvnímu snížení SP na 3 000 Kč a navýšení optimálního vkladu na 20 000 Kč. Změna se vztahovala pouze na smlouvy, které byly uzavřené od 1. 1. 2004 (Lukáš, Kielar, 2007). Navíc byla prodloužena podmínka doby spoření na 6 let. (Půlpánová, 2007) V roce 2005 došlo k regulaci poplatků díky novele č. 292/2005 Sb., tím se zvýšila ochrana klienta, jelikož stavební spořitelny jsou povinny ve smlouvách o StS uvádět výši poplatků nebo alespoň způsob, jakým jsou vypočítány (Lukáš, Kielar, 2014). V roce 2008 nastala změna v počtu stavebních spořitelen. Došlo ke sloučení Raiffeisen stavební spořitelny a HYPO stavební spořitelny, tudíž na českém trhu až do dnes působí 5 stavebních spořitelen. Druhý velký zlom, který uvádí Lukáš a Kielar (2014) nastal zavedením novely č. 348/2010 Sb., která přispěla ke třem podstatným změnám, jež se týkaly přímo účastníků stavebních spořitelen. 1.

Snížení SP na 10 % z ročně uspořené částky nejvýše však z částky 20 000 Kč.

2. 3.

Došlo ke zrušení osvobození úrokových výnosů ze StS od 15% srážkové daně. Byla zavedena jednorázová 50% daň na SP za rok 2010. Která měla být vyplacena v roce 2011.

Novela nabyla účinnosti 1. 1. 2011 a všechny změny se týkaly nejen nových smluv o StS, ale i všech smluv uzavřených dříve. Na námitky poslanců Ústavní soud rozhodl a ke dni 31. 12. 2011 byla novela zrušena. Již ve stejném roce byl přijat nový zákon č. 353/2011 Sb., který byl téměř totožný se zrušenou novelou č. 348/2010 Sb., krom posledního třetího bodu, jež je uvedený výše. Novela nabyla účinnosti 1. 1. 2012 a zajistila pokračování změn, které jsou uvedené výše v bodě jedna a dva. Nadále od roku 2011 platilo, že změny, které byly zavedeny, platily na všechny smlouvy i na ty staré (Lukáš, Kielar, 2014). Od té doby nedošlo k žádným zásadním změnám a podmínky, které nabyly účinnosti 1. 1. 2012, platí do dnes. 3.1.1

Přehled základní charakteristiky

Stavební spoření patří mezi specifický bankovní produkt, který nabízí jak spoření, tak i úvěrové financování bydlení. (Kašparovská, 2010) Dle zákona o stavebním spoření č. 96/1993 Sb. a § 1 stavební spoření spočívá:  „v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření,  v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření,  v poskytování příspěvků fyzickým osobám (dále jen „státní podpora“) účastníkům stavebního spoření“. Podle § 4 zákona o stavebním spoření č. 96/1993 účastníkem stavebního spoření může být fyzická i právnická osoba. Státní podporu může získat:  „občan České republiky,

Stavební spoření

18

 občan Evropské unie, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky,  fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky“. Princip spoření a státní podpora Podle poslední platné aktuální legislativy účastník uzavírá se stavebními spořitelnami smlouvu na dobu 6 let. Po tuto dobu nelze peněžní prostředky vybrat, aniž by nebyla udělena sankce za předčasný výběr. Klient si na začátku zvolí cílovou částku, kterou by chtěl po dobu 6 a více let naspořit. Je to pro něj maximální částka, kterou může získat ze spoření či úvěru. Spoření je založeno na pravidelných měsíčních částkách, ale je možnost vkládat i jednorázové vklady. Vložené peněžní prostředky jsou úročeny a je navíc poskytnuta SP, kterou může získat účastník StS popsaný již výše dle zákona č. 96/1993, § 4. Dle zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření činí SP 10 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, avšak maximálně z částky 20 000 Kč. Horní strop SP je tedy 2000 Kč na osobu, nikoli na smlouvu, je možné mít uzavřených více smluv. Pokud účastník překročí vklad 20 000 Kč, počítá se mu částka, překračující optimální vklad, do dalšího roku, z které bude mít potom nárok na SP. Výplata SP nastane pouze tehdy, pokud účastník splní základní podmínku, kterou je doba spoření 6 let. Po uplynutí doby může své peníze vybrat s výpovědní lhůtou 3 měsíce nebo je nechat na účtu úročit jako likvidní rezervu. Fáze úvěrů a typy úvěrů Po části spoření nastávají dvě fáze úvěrů, kterými je poskytnutí úvěru a splácení úvěru. Dle splněných podmínek může klient zažádat buď o překlenovací úvěr, nebo řádný úvěr ze stavebního spoření. Poskytnutí úvěru Nárok na získání řádného úvěru ze StS má klient, který splní podmínky uvedené v zákoně č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a obchodní podmínky jednotlivých stavebních spořitelen.  Účastník musí dodržet minimální čekací dobu, která činí 24 měsíců.  Naspoření minimální částky, která se pohybuje kolem 40–50 % z cílové částky dle jednotlivých obchodních podmínek stavebních spořitelen. Částka je tvořena z vkladů klienta, státní podpory a úroků z nich.  Dosažení stanoveného hodnotícího čísla, což je parametr, který hodnotí délku a intenzitu spoření klienta, jak uvádí Lukáš a Kielar (2014).  Prokázání úvěruschopnosti klienta. Stavební spořitelny prověřují bonitu klienta, zda je schopen splácet úvěr. Tento proces se nazývá scoring.

Stavební spoření

19

Splácení úvěru Všechny podmínky o splácení úvěru najde klient ve své úvěrové smlouvě, jíž jsou součástí. V případě klienta fyzické osoby je úvěr splácen pravidelnými měsíčními splátkami nebo má klient možnost splatit úvěr ze StS předčasně mimořádnou splátkou (Kašparovská, 2010). Překlenovací úvěr Pokud klient potřebuje řešit bytovou potřebu dříve, než má nárok na řádný úvěr ze StS, může využít možnosti překlenovacího úvěru. Zde nemusí splňovat základní podmínky pro poskytnutí řádného úvěru. Výše tohoto úvěru se stanovuje jako rozdíl mezi cílovou částkou a naspořenými prostředky k určenému datu (Lukáš, Kielar, 2007). Slouží k překlenutí doby, než klient dosáhne základních podmínek pro řádný úvěr ze StS, kterým je potom refinancován. Úrokové sazby překlenovacích úvěrů jsou vyšší než u řádného. Opravdovou nevýhodou je, že u tohoto úvěru klient splácí pouze úroky a to z celé cílové částky, nikoli jen z půjčených peněz (Vichnarová, Nováková, 2007). Další podmínkou tohoto úvěru je dodržení účelovosti. Lze jej využít pouze na bytové potřeby uvedené v zákoně o stavebním spoření č. 96/1993 Sb., § 6, kterými jsou například:  „výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu,  změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt,  koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu,  koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb a dalších uvedených v zákoně“. Řádný úvěr ze stavebního spoření Tento úvěr lze získat, pokud jsou splněny všechny základní podmínky pro poskytnutí úvěru, které jsou již uvedené výše. Ve smlouvě je stanovena pevná úroková sazba a také měsíční splátka, která je stejná po celou dobu splácení. Doba splácení je stanovena dle výše klientem vypůjčené částky (Lukáš, Kielar, 2007). Stejně jak překlenovací úvěr, tak i úvěr ze StS je přísně účelový a lze jej využít pouze na bytové potřeby uvedené v zákoně č. 96/1993, §6. Při těchto úvěrech je také důležité brát v úvahu RPSN, která vyjadřuje hodnotu výdajů spojených s úvěrem, například splátky, poplatky, povinné pojištění a další povinné platby. Vždy je udávána ve formátu p. a. (za rok) a obecně většinou platí, že čím vyšší RPSN, tím je úvěr méně výhodný (Šoba, Širůček a Ptáček, 2013).

Stavební spoření

20

Funkce státní podpory Státní podpora má za cíl účastníkům poskytnout, co nejlepší podmínky pro financování vlastního bydlení. Je to jedna z cest, jak může stát přispět občanům k financování jejich bydlení. Existují dvě možnosti (Lukáš, Kielar, 2007):  „Podpora ve fázi úvěru v principu snižuje cenu poskytnutého úvěru“. Stát ji může například realizovat pomocí příspěvku ke splátce úvěru či daňovým zvýhodněním. Podstatou je nižší RPSN poskytnutého úvěru. (Lukáš, Kielar, 2014)  Podpora ve fázi spoření zvyšuje efektivnost zhodnocení vkladů na účtu klienta a je také dobrou motivací, spořit si na své bydlení. (Lukaš, Kielar, 2007) Státní podpora nemá vliv jen na občana, ale také na stavební spořitelny, které mají o klientovi díky jeho pravidelným vkladům přehled a mohou si o něm vytvořit platební historii, jak by v budoucnu dokázal případný úvěr ze StS splácet. Na další straně stojí stát, jehož funkcí pomocí SP je poskytovat občanům možnost na lepší bydlení, zdokonalovat své staré bydlení, zvyšovat úroveň v této oblasti. Kontrolní mechanismy Vhledem k tomu, že SP představuje určitou zátěž státního rozpočtu, jsou důležité určité kontrolní mechanismy, které zajišťují efektivnost využití státních prostředků. Těmito mechanismy jsou (Lukáš, Kielar, 2014):  Účelovost poskytovaných úvěrů je přesně vymezena v zákoně o stavebním spoření č. 96/1993, § 6 Bytové potřeby.  Dohled státu nad VOP spočívá v tom, že všechny VOP schvaluje MFČR.  Omezené rozpětí mezi úročením vkladů a úvěrů může být rozdílně maximálně o 3 procentní body. „Pokud stavební spořitelna sníží úročení vkladů, musí také snížit úrok požadovaných úvěrů“.  Povinnost poskytování úvěrů stavebními spořitelnami klientům, kteří mají u nich uzavřenou smlouvu o StS. Tím jim automaticky vzniká nárok na úvěr.  Omezení aktivních obchodů stavebních spořitelen zajišťuje výhodnost a stálé podmínky pro účastníky StS, proto stavební spořitelny mohou vykonávat pouze činnosti uvedené v zákoně, např. mohou nakupovat bezpečné cenné papíry, jako jsou např. státní dluhopisy nebo hypoteční zástavní listy. 3.1.2

Vývoj vkladů a úvěrů ze stavebního spoření

V následujícím grafu jsou znázorněny meziroční přírůstky počtu nově uzavřených smluv, smluv ve fázi spoření a úvěrů ze StS. Mezi ročními přírůstky ve druhém grafu je i zahrnut vývoj úrokové sazby vkladů ze StS. Z grafu můžeme vyčíst, že nejvíce nových uzavřených smluv ze StS bylo v roce 2003, což byl důsledek změny, která měla nastat od roku 2004. Lidé chtěli využít stávajících výhodných podmínek. Oproti roku 2002 došlo k meziročnímu přírůstku o 62,1 %. Od roku 2004 zájem o StS klesal, došlo k propadu o 85 %, ale v dalších letech docházelo k mírnému nárůstu. V roce 2011 došlo opět k propadu dokonce

Stavební spoření

21

o 23 %. Od roku 2012 znovu dochází k mírnému nárůstu. V roce 2014 došlo k meziročnímu růstu až o 7,1 %. S tímto souvisí i vývoj ú. s. vkladů ze StS, které od počátečních 3 % p. a. postupně klesaly k dnešním 1,5 % p. a., ale s porovnáním ostatních spořících produktů jako jsou spořicí účty nebo termínované vklady, u kterých také došlo k poklesu ú. s., je stále StS dobrým spořícím produktem, proto v posledních letech nedošlo k poklesu nových smluv, ale k mírnému nárůstu. Co se týče smluv ve fázi spoření, tak u těch od roku 2004, kdy došlo k prvním velkým změnám, stále dochází k meziročním poklesům. V roce 2014 došlo k meziročnímu poklesu o 5,9 %, což si lze vysvětlit i tím, že po 6 letech spoření se ú. s. vkladů snižují a zhodnocení vkladů je ještě nižší.

Graf 1: Meziroční přírůstky a vývoj úrokové sazby vkladů ze StS Zdroj: ČSÚ, 2014; MFCR, 2015.

Dále lze poznamenat, že největší vrchol úvěrů ze StS byl v letech 2005, 2006 a 2007. Do této doby docházelo k postupnému nárůstu počtu úvěrů, ale od roku 2008 dochází k poklesu úvěrů ze StS jednak v důsledku ekonomické krize, tak i velmi nízkých dnešních úrokových sazeb HÚ. Celkově v roce 2014 došlo k poklesu úvěrů o 7,7 %. Jednotlivé křivky mají určitou spojitost a jsou navzájem ovlivňované. Pokud bude klesat počet nově uzavřených smluv ze StS, bude také klesat počet smluv ve fázi spoření, ale mezi těmito křivkami se závislost nepotvrdila, jak dokazují výpočty z Gretlu v příloze A. Počet smluv ve fázi spoření je především ovlivněn tím, jaké podmínky nabízí stavební spořitelny svým klientům. Křivku počet nově uzavřených smluv ovlivňuje výše ú. s. vkladů, dle výpočtů z Gretlu v příloze A, se potvrdila mezi křivkami částečná závislost. Dále na ni mají vliv i jiné faktory jako legislativní omezení nebo konkurenční produkty nabízené jinými bankami či spořitelnami. Stejně tak úvěry ze StS mají spojitost s vývojem ú. s. na hypotečním trhu. V posled-

Stavební spoření

22

ních letech dochází ke snižování ú. s. HÚ a proto jsou více žádané na financování bydlení než úvěry ze StS, které lze využít na menší rekonstrukce či opravy domů.

3.2

Vývoj a přehled charakteristiky stavebního spoření v SR

Se stavebním spořením se poprvé v SR setkáváme 16. listopadu 1992, kdy první stavební spoření začala poskytovat Prvá stavebná spořiteľňa, a. s. V roce 1993 byla založena druhá stavebná sporiteľňa, která později dostala název Wüstenrot stavebná spořiteľňa, a. s., Bratislava (Sivák a kol., 2007). Důležitý přelom nastal v letech 1996 a 1997, kdy vláda redukovala výši SP a vyhlásila zároveň povinnost dokládání účelovosti u všech prostředků, které byly na účtech účastníků StS uloženy. Státní podporu získali účastníci pouze tehdy, když využili prostředky, jak naspořené, tak z úvěru na bytové potřeby. Díky této změně nastal úbytek klientů, kteří měli zájem o StS. V roce 1999 byla tato podmínka zrušena a StS získávalo znova na popularitě (Lukáš, Kielar, 2007). V roce 2000 přibyla další stavební spořitelna ČSOB stavebná sporiteľňa, a. s. a do dnes na slovenském trhu působí tyto tři stavební spořitelny. V prvních letech byla SP stanovována ministerstvem financí, optimální částka vkladu pro získání plné SP byla stanovena každoročně zákonem o státním rozpočtu (Lukáš, Kielar, 2014). Vláda tak mohla SP každý rok měnit. V roce 1996 například SP stavebního spoření činila 40 % z objemu ročních vkladů klienta, nejvýše však 6 000 tehdejších slovenských korun1. Každým rokem docházelo ke snižování, v roce 2006 už SP činila pouhých 10 % z objemu ročních vkladů, nejvýše 2 000 korun slovenských2 (Bukač, 2006). V roce 2014 byla SP stanovena na 8,5 % z objemu ročního vkladu, maximálně však 66,39 €3. Nyní je výše SP proměnná. Je stanovené rozmezí SP na 5 %-15 % z ročně uspořené částky, nejvýše však 66,39 €. Konkrétní hodnota procentuální sazby SP je stanovena vzorcem, který je uveden v příloze zákona č. 310/1992 Zb. o stavebnom sporení a vychází z referenční sazby4. Vzhledem ke klesajícím výnosům státních dluhopisů došlo i k většímu poklesu u procentuální sazby SP (Databáze Eurostatu, 2015). Vývoj státních dluhopisů dle Databáze Eurostatu (2015) od července 2014 stále klesá a vzhledem k činnosti ECB, která nyní začala aktivně nakupovat státní dluhopisy, nedochází jen k oslabování eura, ale také stále klesají výnosy ze státních dluhopisů a to negativně ovlivňuje vývoj procentuální sazby SP pro další rok (ECB a státní dluhopisy, 2015). V dalším roce bych na základě tohoto vývoje očekávala snížení procentuální sazby SP, což by mohlo znamenat buď snížení výše SP, nebo také zvýšení optimálDle kurzu ČNB k 26. 3. 1996 100 SKK = 90,589 Kč, činí přepočet státní podpory 5 435,34 Kč Dle kurzu ČNB k 24. 3. 2006 100 SKK = 76,360 Kč, činí přepočet státní podpory 1 527,2 Kč 3 Dle kurzu ČNB k 24. 3. 2014 1 EUR = 27,415 Kč, činí přepočet státní podpory 1 820 Kč 4 Referenční sazba = rovná se jednoduchému aritmetickému průměru za rozhodující období, kterým je období od 1. července předcházejícího kalendářního roku do 30. června aktuálního kalendářního roku, průměrných výnosů do splatnosti státních dluhopisů. 1 2

Stavební spoření

23

ního ročního vkladu. V letošním roce 2015 je výše SP stanovena na 5,5 % z ročního objemu vkladu, maximálně však 66,39 €5 (Štátna prémia, 2000–2015). V následující tabulce je přiblížen vývoj SP a optimálního ročního vkladu (Šuplata, 2014). Tab. 2

Vývoj SP a optimálního vkladu pro její získání v plné výši v letech 1993–2015

Období

Podíl SP na vkladech v %

Maximální výše SP v €

Optimální roční vklad6v €

1993-1996

40,00

199,16

499,00

1997-2000

30,00

199,16

663,87

2001

25,00

149,37

597,48

2002

25,00

149,37

597,48

2003

20,00

99,58

497,90

2004

15,00

82,98

553,00

2005

14,50

82,98

572,00

2006

10,00

66,39

664,00

2007

9,50

66,39

699,00

2008

12,50

66,39

531,00

2009

12,50

66,39

531,00

2010

12,50

66,39

531,00

2011

10,00

66,39

664,00

2012

10,00

66,39

664,00

2013

11,50

66,39

577,00

2014

8,50

66,39

781,00

2015

5,50

66,39

1 207,00

Zdroj: Bukač, 2006; Šuplata, 2014; Konverzia, 2015.

3.2.1

Přehled základní charakteristiky

Vzhledem k velice podobnému vývoji a podmínek ve stavebním spoření, byla již většina základní charakteristiky uvedena výše v rámci ČR a zde jsou pouze vyzdviženy podstatné změny, které má SR oproti ČR v této oblasti. Při uzavírání smlouvy si účastník vybírá z nabídky tarifů, které nabízí stavební spořitelny a podle toho se i odvíjí faktor hodnotícího čísla, který se liší v jednotlivých tarifech a ročním úročení naspořené částky (Sivák, 2007). Úroky z vkladů ze StS jsou v SR zdaněny 19% daní. (Zákon o dani z príjmov, 2015)

Dle kurzu ČNB k 26. 3. 2015 1 EUR = 27,385 Kč, činí přepočet SP 1 818 Kč a optimálního ročního vkladu 33 053,7 Kč 6 Optimální roční vklad = max. částka, kterou může spořitel vložit na vklad StS, aby získal od státu SP v plné výši. Pokud vloží méně než uvedenou částku, získá nižší SP v přepočteném poměru a pokud by vložil více než je optimální roční vklad, získá stále max. výši SP, ale ne více. 5

Stavební spoření

24

Státní podpora Státní podpora je poskytována účastníkovi StS pouze na jednu smlouvu o stavebním spoření, u které o ni zažádá, pokud by měl více smluv o StS, jež uvádí zákon o stavebnom sporení v platnom znení. Nárok na státní podporu nezaniká (Štátna prémia, 2000–2015):  Dojde-li ke zrušení smlouvy v období od 2 do 6 let od jejího uzavření a prostředky získané ze StS účastník prokazatelně použije na stavební účely.  Po 6 letech od uzavření smlouvy o StS, nebyl-li poskytnut úvěr ze StS.  Dojde-li ke zrušení smlouvy v důsledku smrti nebo invalidity účastníka StS, nárok na SP nezaniká. Státní podpora se vyplatí jen za období, které končí dnem úmrtí nebo dnem přiznání invalidního důchodu. 3.2.2

Vývoj úrokových sazeb vkladů a úvěrů ze stavebního spoření

Během let nedocházelo k výrazným změnám jak v úrokových sazbách u vkladů ze StS, tak u úvěrů ze StS. Úrokové sazby vkladů se pohybovaly a stále pohybují od 2 % p. a., kdy klient může získat i úrokové bonusy navíc, pokud splní podmínky jednotlivých stavebních spořitelen. Ú. s. úvěrů ze StS se neustále pohybuje kolem 2,9 % p. a. V době ekonomické krize byl tento úvěr považován za velmi výhodný, jelikož jeho sazba byla nižší než u HÚ. Překlenovací úvěry neboli meziúvěry klesly z ú. s. kolem 7 % na 5,69 % p. a.. Úrokové sazby a tarify se u jednotlivých stavebních spořitelen mírně liší. (Stavebnej sporiteľne, 2015)

3.3 Tab. 3

Zásadní rozdíly mezi ČR a SR v oblasti stavebního spoření Zásadní rozdíly mezi ČR a SR v oblasti stavebního spoření

Parametr

Česká republika

Slovenská republika

Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření

Zákon č. 310/1992 Zb., o stavebnom sporení

Vázací doba

6 let

6 let, ale po 2 letech lze vybrat úspory na bytové potřeby, aniž by spořitel přišel o výhody státní podpory

Zdanění úroků z vkladů

15% daň

19% daň

Optimální roční vklad

20 000 Kč

1 207 €7

Legislativa

Dle kurzu vyhlašovaného ČNB k 10. 4. 2015 1 EUR = 27,38 Kč, činí přepočet slovenského optimálního vkladu 33 047,66 Kč a výše státní podpory 1 817,66 Kč. Tento přepočet je využit i pro data v grafu 2. 7

Stavební spoření

25

Výše SP

2 000 Kč

66,39 €

Podíl SP na vkladech

10 %

5,5 %

Využití SP

Na více smluv

Pouze na jednu smlouvu

Ú. s. vkladů

Kolem 1,5 % p. a.

Kolem 2 % p. a.

Řádný úvěr ze Stavebního spoření

Minimální spořící doba 2 roky, dosažení hodnotícího čísla, naspoření minimální částky kolem 40–50 % z cílové částky, využití pouze na bytové potřeby, ú. s. od 3,7 % p. a.

Minimální doba spoření 2 roky, dosažení hodnotícího čísla, naspoření minimální částky kolem 50 % z cílové částky, využití pouze na bytové potřeby, ú. s. od 2,9 % p. a.

Meziúvěr

Lze získat ihned po uzavření smlouvy o StS, účelovost pouze na bytové potřeby, splácení jen úroků z celé cílové částky, ú. s. od 4,5 % p. a.

Lze získat ihned po uzavření smlouvy o StS, účelovost pouze na bytové potřeby, splácení jen úroků z celé cílové částky, ú. s. od 5,69 % p. a.

Kolik % populace má StS8

40 % populace, každý 2,5 občan ČR

20 % populace, každý 5 občan SR

Graf 2:

Vývoj SP a optimálního vkladu v ČR a SR a podíl SP na vkladech v SR a ČR

V grafu dochází k porovnání vývoje SP a optimálního vkladu v ČR a SR. V ČR docházelo ke změnám ve dvou fázích a to od roku 2004 a 2011. Během těchto období klesal podíl SP na vkladech z počátečních 25 % na dnešních 10 %. Ovšem v SR docházelo ke změnám každým rokem a to z důvodu toho, že SP je stanovována každoročně zákonem o státním rozpočtu. Se SP docházelo také každoročně ke změně optimálního vkladu pro její získání v plné výši, jak lze vidět podíl SP na vkladech klesal z počátečních 40 % na dnešních 5,5 %, což je mnohem větší pokles než u ČR. 8

(ČTK, 2014)

Hypoteční úvěr

26

4 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr má v naší zemi dlouhou historii. Počátek hypotečního úvěru začíná na území Slezska již v 18. století, odtud se později šíří do dalších zemí. Podstatný význam měl hypoteční úvěr v polovině 19. století, kdy docházelo k rozvoji obchodu, zemědělství, průmyslu, byl to zdroj, jak získat finanční prostředky. Později se tento druh financování hojně využívá na nákup nemovitostí jako forma bydlení. Úplně první hypoteční bankou, která byla na našem českém území založena v roce 1865, byla Hypoteční banka Království českého. Ovšem bohaté české dějiny, nástup Protektorátu, Světové války, zastavily rozvoj hypotečního bankovnictví na desítky let. (Historie hypotečních úvěrů, 2015) Kapitola je rozdělena na čtyři podkapitoly, v první je rozebrána charakteristika HÚ České republiky a na konci této části jsou zmíněné podstatné změny ve Slovenské republice v této oblasti, jelikož jsou to trhy blízké a mají většinu společného, je více rozebrána ČR. Další kapitoly jsou potom věnované historii ČR a SR. Obsahem poslední podkapitola je porovnání zásadních rozdílů a vývoje obou zemí.

4.1

Charakteristika hypotečního úvěru v České republice

Podle zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb., § 28, odst. 3 hypoteční úvěr můžeme definovat jako: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva“. Nemovité věci můžeme definovat dle nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. účinného od 1. 1. 2014, § 506, odst. 1 jako: „součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech“, jsou pro banku zajímavým obchodovatelným zbožím, proto se využívají i k zajištění hypotečních úvěrů. Mají mnoho specifických vlastností (Kašparovská, 2010):  Nemovité věci jsou nepřenosné,  jejich hodnota je relativně stálá, tudíž snadno ocenitelná a jejich hodnota je poměrně vysoká,  vlastnictví nemovitých věcí je evidované a tím jednoznačné,  životnost staveb je dlouhodobá a životnost pozemků téměř neomezená. Nemovitá věc se stává obvykle předmětem financování, proto je nezbytné vyřízení zástavního práva k nemovité věci, které slouží k zajištění pohledávky a umožní věřiteli uspokojit pohledávku zpeněžením zastavené nemovité věci tehdy, když dluh, který dlužník má, nesplní včas nebo splní jen částečně. Pro jeho vznik je důležité splnit následující dvě legislativní podmínky:

Hypoteční úvěr

1.

2.

27

Písemná zástavní smlouva mezi bankou a vlastníkem nemovité věci. V zástavní smlouvě nesmí chybět označení zastavené nemovité věci a označení pohledávky, kterou zástava zajišťuje. Vklad zástavního práva do listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Vzniká na základě návrhu na vklad zástavního práva, jež podává vlastník nemovité věci a zástavní věřitel. Platnosti nabývá až po rozhodnutí katastrálního úřadu. (Kašparovská, 2010)

Dle zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb., § 30, odst. 2 „nesmí na zastavené nemovité věci váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru“ s výjimkou úvěru poskytnutého stavební spořitelnou a úvěru poskytnutého na bytovou výstavbu. Banka musí respektovat vztah mezi výši hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovité věci, kvůli její stabilitě. Za poměrně bezpečnou hranici lze brát 60–80 % tržní hodnoty zastavené nemovité věci. 4.1.1

Typy hypotečního úvěru

Dle Rejnuše (2010) jsou rozlišovány dva základní typy HÚ podle jeho užití:  Účelový hypoteční úvěr, který je poskytnut na financování rekonstrukce, nové výstavby nebo na zakoupení vybrané nemovité věci či pozemku pro účely bydlení. Úrokové sazby jsou poměrně nízké. (Rejnuš, 2010)  Neúčelový hypoteční úvěr, tzv. Americká hypotéka, je poskytnut bez udání účelu využití finančních prostředků. Jak se píše na Typech hypotečních úvěrů (2015) lze tento úvěr využit i na financování movitých věcí jako např. auta či studia. Ú. s. se zde ale pohybují zhruba o 2 % výše než u úvěru účelového. U obou typů těchto úvěru je podmínkou zástava nemovité věci. Dále lze HÚ kombinovat se StS a s životním pojištěním. Pro tento způsob platí, že klient bance splácí pouze úroky z neměnné jistiny HÚ a na vedlejším produktu si spoří peníze, které pak využije k jeho jednorázovému splacení (Syrový, 2009). HÚ se také rozlišuje dle typu splácení a tím je (Vichnarová, Nováková, 2007):  Anuitní splácení – nejčastější typ splácení. Po dobu fixace ú. s., platí klient stále stejnou splátku. Z počátku většina splátky je dána na úroky, ale o ty si klient může snížit základ daně.  Progresivní splácení – s postupem času výše splátky stoupá. Výhodou je, že na začátku HÚ, není potřeba velkých příjmů.  Degresivní splácení – s postupem času výše splátky klesá. Při stejné době splácení, klient zaplatí na úrocích méně než při typu anuitního splácení. Dalšími možnostmi jak HÚ rozlišit je např. doba splatnosti, která se vyskytuje na 10, 15, 20, a 30 let, doba fixace ú. s., kterou si klient může zvolit na 1, 3, 5, 10 let,

Hypoteční úvěr

28

může využít také variabilní úrokovou sazbu9 nebo kombinaci, kdy po fixním období HÚ refinancuje10 a zvolí si jinou variantu. 4.1.2

Průběh od sjednání až po splacení hypotečního úvěru

Celý proces dělíme do tří základních fází: Fáze přípravná V této části klient žádá o poskytnutí HÚ pomocí žádosti klienta o bankovní úvěr. Žádost obvykle obsahuje:  základní osobní údaje o žadateli a spolužadateli,  údaje o výších příjmů a výdajů,  výše hypotečního úvěru, účel a předpokládaná doba splácení,  vyčíslení volných peněžních zdrojů a hodnoty majetku pro případné ručení. Dále klient dokládá řadu dalších dokladů, kterými jsou list vlastnictví zastavené nemovité věci, kupní smlouva, daňové přiznání, potvrzení od zaměstnavatele, ověřený odhad ceny zastavené nemovité věci apod. (Postup hypotečního úvěrování, 2008) Také zde banka prověřuje úvěruschopnost žadatele a účel HÚ. Hodnocení, které banka provádí, nazýváme scoring a má několik kroků:  Příjem žadatele, kdy se banka dívá na jeho disponibilní příjem, tedy rozdíl mezi příjmy a výdaji,  posuzuje úvěrovou historii a platební morálku žadatele na základě informací z úvěrových registrů,  prověřuje vlastnické právo k zastavené nemovité věci a účel HÚ,  ocenění zastavované nemovité věci, které provádí znalec v oboru a jímž stanovená zástavní hodnota nemovité věci je limitem pro výši HÚ. (Postup hypotečního úvěrování, 2008) Fáze schvalovací V této části fáze banka zpracovává úvěrovou smlouvu, dochází k projednání a případně ke schválení. Výsledkem této fáze je podepsání úvěrové a zástavní smlouvy účastníky celého úvěrového obchodu. (Kašparovská, 2010) Fáze realizační Zde dochází k čerpání a splácení HÚ. Žadatel může peněžní prostředky čerpat buď jednorázově, nebo v postupných částkách. Součástí úvěrové smlouvy je splátVariabilní úroková sazba = sazba, která se odvíjí od vývoje úrokových sazeb na finančních trzích. (Variabilní sazba, 2012-2015) 10 Refinancování = splacení současného úvěru, úvěrem novým, kdy klient může získat výhodnější podmínky, nové parametry hypotečního úvěru. (Refinancování, 2015) 9

Hypoteční úvěr

29

kový kalendář, který ukazuje časový harmonogram splácení úvěru a výši splátek. (Postup hypotečního úvěrování, 2008) Dále banka kontroluje dodržování stanovených podmínek úvěrové smlouvy jako je doba splácení, výše splátek, účel HÚ a také finanční situaci dlužníka. Posledním bodem fáze je uvolnění záruk bankou po kompletním splacení úvěru včetně jeho poplatků, úroků a provizí. „V případě HÚ se potom jedná o podání návrhu na výmaz vkladu zástavního práva v katastru nemovitostí“ (Kašparovská, 2010). 4.1.3

Změny ve Slovenské republice oproti ČR v obecné charakteristice

V této části podkapitoly jsou uvedené podstatné změny v této oblasti oproti ČR. Ve Slovenské republice banky většinou rozlišují HÚ a to podle účelu využití. Jedná se o tyto typy hypotečních úvěrů:  Klasický hypoteční úvěr – poskytovaný na investice do nemovitých věcí na území SR formou koupě nemovitých věcí včetně souvisejících pozemků, koupě vlastnického podílu, vypořádání spoluvlastníků nebo dědických nároků, jeho podmínkou je zabezpečení nemovitým majetkem dlužníka. (Druhy hypotekárnych úverov, 2000–2015)  Stavební hypoteční úvěr – poskytovaný za účelem výstavby, rekonstrukce nebo modernizace nemovité věci, koupě rozestavené nemovité věci spojené s její dostavbou, nebo stavebními úpravy nemovité věci. (Druhy hypotekárnych úverov, 2000–2015)  Americká hypotéka – bezúčelový úvěr, který je zabezpečen nemovitou věcí. (Druhy hypotekárnych úverov, 2000–2015) Jedním ze specifických rysů hypotečního bankovnictví v SR je, že nevznikla žádná samostatná hypoteční banka, ale všechny hypoteční banky existují jako univerzální komerční banky, které získaly licenci na poskytování hypotečních obchodů (Sivák a kol., 2007). NBS jmenuje pro každou hypoteční banku hypotečního správce, který vykonává dozor nad hypotečními obchody. Zároveň jmenuje NBS zástupce hypotečního správce, kteří jej zastupují po dobu jeho nepřítomnosti v plném rozsahu. Hypoteční správce vykonává svoji činnost samostatně, nestranně a nezávisle, vykonává dozor nad vydáváním hypotečních zástavních listů nebo komunálních obligací z hlediska jejich náležitosti a krytí (Sivák a kol., 2007).

4.2

Historie a vývoj v ČR

První HÚ byly v ČR poskytovány od roku 1995, kdy byly již splněny podmínky pro start hypoték, kterými byl zákon o dluhopisech a funkčnost kapitálového trhu. V tomto roce Česká národní banka udělila první licenci k vydávání hypotečních zástavních listů Českomoravské hypoteční bance (dnes již Hypoteční banka). Vývoj HÚ můžeme rozdělit do několika období.

Hypoteční úvěr

4.2.1

30

Období let 1995–1999

Začátek HÚ je charakterizován pomalým startem, docházelo k obhajování existence HÚ. V roce 1995 byla zformulována na českém trhu Českomoravskou hypoteční bankou první hypoteční strategie „Krok správným směrem“. (Ostatek, 2010) Vzhledem k vysokým ú. s. byl objem poskytnutých HÚ velmi malý. Mezi další důvody patřila i neznalost a nedůvěra v tento produkt na financování bydlení včetně vysokých cen nemovitostí. S rokem 1997 přišla velká finanční a hospodářská krize, která se velmi dotýkala hypotečního bankovnictví. V roce 1999 došlo k mírnému nárůstu konkurence mezi bankami poskytující HÚ a také k poklesu ú. s.. Tento zlom nastal díky České národní bance, která podpořila ekonomický růst tím, že snížila diskontní sazbu. (Historie hypotečních úvěrů, 2015) 4.2.2


Období je charakterizováno expanzí inovací, jelikož došlo k rozvinutí produktů hypotečního trhu a větší přístupnosti pro klienty. (Ostatek, 2010) V období 2000-2005 docházelo každoročně k poklesu ú. s. a k nárůstu objemu HÚ. Na trh HÚ vstoupily další tři banky, tím docházelo k posílení konkurence na trhu. Také stát podporoval poptávku na trhu s HÚ poskytováním státní podpory ve výši 4 procentních bodů, což vlastně snížilo úrokové zatížení HÚ pod 5 % a navíc byla snížena hranice příjmů pro získání úvěru. Krom poklesu ú. s. docházelo i ke snižování státní podpory pro novou výstavbu. V roce 2002 je zavedena nová forma státní finanční podpory a to podpora staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let, proto i tento rok je považován za mimořádně úspěšný z pohledu HÚ. Na trh také vstoupil nový produkt, kterým byl hypoteční úvěr poskytnutý do plné výše ceny zástavy. Významný je rok 2004, který přinesl růst reálných mezd, stagnující ceny nemovitostí, nové nabídky bank jako např. fixace ú. s. na 1 až 30 let, neúčelové HÚ, také snížení podpory staršího bydlení na 1 procentní bod. Vstup České republiky do Evropské unie zavedl i nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který umožňoval poskytovat HÚ v zahraničí a také zajištění úvěru nemovitou věcí, která je na území členského státu EU a EHP. (Historie hypotečních úvěrů, 2015) 4.2.3


Nazýváno hypotečním boomem a recesí, jelikož došlo k velkému růstu HÚ, ale na podzim 2008 vše bylo nahrazeno recesí a velkým propadem trhu, který trval až do září 2010. (Ostatek, 2010) V roce 2006 i 2007 se sazby drží velmi nízko a objemy poskytnutých HÚ jsou na svém maximu. Koncem roku 2008 na český trh doléhá americká hypoteční krize, která pokračuje přes rok 2009 až do září 2010 (Historie hypotečních úvěrů, 2015). Za její začátek je považován srpen 2007, který je charakterizován obrovským poklesem cen majetku a tak selháním mnoha finančních i nefinančních firem. Výchozí nastavení hypoték na bydlení vedlo k hlavním ztrátám finančních institucí i těch, které byly největšími investičními bankami ve spojených státech jako např. Bear Stearns a Lehman Brothers. Úrokové sazby klesly na minimální hranici a tím

Hypoteční úvěr

31

si HÚ mohli dovolit i obyvatelé s nižšími příjmy. Ovšem při následném nárůstu úrokových sazeb, už tato část obyvatel je nebyla schopna splácet. Mezi faktory, které měly vliv na finanční krizi, patří zvýšení nejistoty, zvýšení úrokových sazeb, zhoršení rozvahy ve finančních institucích, bankovní krize, fiskální nerovnováha vlády a tržní dopad na aktiva v rozvaze. Finanční krize ve spojených státech měla globální důsledky po celém světě, jež zasáhla řadu zemí, kterou bylo i Německo, Velká Británie a další státy či kontinenty (Mishkin, 2010). Úroková sazba v roce 2008 i 2009 vzrostla v důsledku finanční krize, kdy banky zpřísňovaly podmínky HÚ a omezovaly stoprocentní hypotéky, bylo třeba omezit rizikovost bank. V roce 2010 došlo opět k poklesu ú. s. (Ostatek, 2010). 4.2.4


V roce 2011 klesají ú. s. na historické minimum hluboko pod 4 % a dochází k enormnímu nárůstu objemu HÚ. (Historie hypotečních úvěrů, 2015) V roce 2012 ú. s. klesly. V červnu roku 2013 se dostaly ú. s. na průměrných 2,95 % a o HÚ byl zájem veliký. Koncem roku se ú. s. zvýšily na průměrných 3,1 %. (Hypoteční sazby, 2013) Během roku 2014 ú. s. stále klesaly, až se dostaly v listopadu na 2,44 %. Nyní o vlastním bydlení financované HÚ přemýšlí mnohem více lidí než dříve, protože důsledkem snížení ú. s. klesly i měsíční splátky pro klienty a ti, kteří dříve na ni nedosáhli kvůli nízkému příjmu, o ni nyní mohli zažádat. Průměrná částka HÚ, kterou si lidé půjčili, dosáhla na necelých 1 800 000 korun. Jsou to nejvyšší HÚ od roku 2008. Komu končí doba fixace, je toto jedinečná příležitost k refinancování HÚ (Úrokové sazby hypoték, 2014). V lednu 2015 se ú. s. pohybovaly pořád na nízké hranici kolem 2,4 %, v únoru bylo možné získat HÚ i s ú. s. 2,09 %. Tab. 4

Rok

Vývoj úrokových sazeb HÚ za období 1995-2015 v ČR

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005 4%

Ú.s.

11 %

12 %

15 %

14 %

10 %

8,4 %

7%

6,5 %

5,6 %

4,5 %

Rok

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Ú.s.

3,9 %

4%

5,6 %

6%

4,5 %

4%

3,5 %

3,1 %

2,44 %

2,4 %

Zdroj: Ostatek, 2010; Historie hypotečních úvěrů, 2015.

4.3

Historie a vývoj v SR

Nejstarší dokumenty v archívu NBS souvisí s činností bank a spořitelen, které vznikly v polovině 19. století. Bratislava byla prvním místem v SR, kde byl založen samostatný peněžní ústav, v roce 1842 byla založena Bratislavská spořiteľňa. Mezi první banku na Slovensku, která poskytovala HÚ, patřila Zemská banka, založená v roce 1922. V roce 1924 byla založena Hypotečná banka česká, která poskytovala HÚ na domy a půdu. Obě tyto banky zanikly v roce 1939. V témže roce byla založena Slovenská hypotečná a komunálna banka, která převzala závazky od předchozích bank, ovšem v roce 1948 byla zrušena. (Golej, 2008)

Hypoteční úvěr

4.3.1

32


Toto období lze považovat za počáteční rozvoj HÚ, jelikož docházelo k větší konkurenci, rozvoji inovací apod. Hypoteční ú. s. pro fyzické osoby se v letech 1997–2000 pohybovaly v rozmezí 13,25–13,50 % p. a.. V roce 1999 došlo ke schválení státní podpory HÚ. Tlak konkurence a produktové inovace působily na snižování úrokových sazeb HÚ a na podzim roku 2000 klesla ú. s. na 11,75 % p. a.. (Sivák a kol., 2007) 4.3.2


V roce 2001 i 2002 došlo k dalšímu snížení hypotečních ú. s. na přibližných 10 % p. a. Během let 2003 a 2004 byl zaznamenán nebývalý nárůst celkového hypotečního trhu a postupné snižování úrokových sazeb. V roce 2007 se začal také poskytovat v souladu s novelou zákona o bankách (č. 644/2006) tzv. Státní příspěvek pro mladé (Sivák a kol., 2007). V následující tabulce je uveden přehled ú. s. za období 2002-2011. Tab. 5

Úrokové sazby hypotečních úvěrů v období 2002–2011

Rok 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Průměrná 10,2 7,6 6,5 5,7 6,0 6,0 5,9 5,7 5,3 5,0 ú. s. v % Zdroj: Gulka, 2013.

Jak z tabulky můžeme vidět, průměrná ú. s. postupem let klesala a objem hypoték postupně narůstal, ovšem v letech 2009 a 2010 mírně zájem o hypotéky poklesl, z důvodu vlivu celosvětové ekonomické krize, ale od roku 2011 opět zájem o hypotéky a financování vlastního bydlení narůstal. Na Slovenském trhu je více typů úvěrů, které jsou poskytované na nemovitosti. Do roku 2006 měly HÚ největší podíl z těchto úvěrů na nemovitosti, ale od roku 2007 začal objem jiných úvěrů na nemovitosti téměř převyšovat HÚ. Od roku 2010 jiné úvěry na nemovitosti již převažovaly nad HÚ v důsledku nižších ú. s. než u HÚ, jak je ukázáno v tabulce 6. Pro banky bylo výhodnější poskytovat tzv. jiné úvěry na nemovitosti než HÚ, které jsou legislativně a administrativně náročnější (Gulka, 2013). Tab. 6

Úrokové sazby jiných úvěrů od roku 2008 do roku 2011

Rok

2008

2009

2010

2011

Úroková sazba

5,27 %

4,62 %

4,79 %

4,79 %

Zdroj: Gulka, 2013.

V roce 2011 se Slovensko posunulo o stupeň níže v žebříčku úroků HÚ a stalo se druhou nejdražší zemí v Eurozóně, před ním stál na prvním místě Kypr. (Glasa, 2012)

Hypoteční úvěr

4.3.3

33


V roce 2012 již ú. s. klesla na průměrných 4,57 % a státní podpora pro mladé tvořila celkem 3 %, kdy 2 % přispíval stát a 1 % banka, tudíž v tomto roce bylo možné získat HÚ se sazbou 1,57 % p. a.. (GOLEM FINANCE, 2012) V roce 2013 byla průměrná ú. s. kolem 4,39 % a celkově byl poskytnut největší objem úvěrů na nemovitosti v historii. V roce 2014 byly průměrné ú. s. ve výši 3,42 %, ale stále oproti jiným zemím eurozóny jsou drahé. Z celkových úvěrů na nemovité věci činí HÚ jen 23,90 %, zatímco jiné úvěry na nemovité věci představují 63,88 % (Gulka, 2014). V únoru 2015 lze získat HÚ za průměrnou ú. s. 2,69 %, vše záleží na jednotlivých bankách a jejich podmínkách (Hypotéky, 2015). Jiný úvěr na bydlení, který je zabezpečen zástavním právem k nemovité věci lze například získat u mBank od 1,84 % p. a. (MHypotéka, 2015). Od 1. ledna 2015 se změnila příjmová hranice na státní příspěvek pro mladé, snižuje se o 26 €, ale posuzuje se hrubý příjem za rok 2014. Státní příspěvek může získat ten, kdo splní 3 podmínky (Ilek, 2015): 1.

Nepřekročí věk 35 let.

2.

Hrubý příjem za předcházející kalendářní rok je maximálně 1,3 násobek průměrné nominální mzdy v národním hospodářství, nyní je hranice 1 088,10 € v případě jednoho žadatele a v případě žadatele s partnerem je příjmová hranice 2 176,20 €.

3.

Účel úvěru musí být na vlastní bydlení.

Hypotéku se státním příspěvkem lze získat ve všech bankách kromě mBank, Oberbank a Poštovej banky. Státní příspěvek se poskytuje na období 5 let a lze získat zvýhodnění ve výši 3 % (1 % banka a 2 % stát). Kdo splní tyto podmínky, hypotéka se státním příspěvkem je pro mladé lidi dobrou volbou, jak ušetřit peníze na úrocích. (Ilek, 2015)

4.4 Tab. 7

Zásadní rozdíly mezi ČR a SR v oblasti hypotečních úvěrů Zásadní rozdíly mezi ČR a SR v oblasti hypotečních úvěrů

Parametr

ČR

SR

Legislativa

Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech Zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník Zákon č. 21/1992 Sb. o bankách

Zákon č. 530/1990 Zb. o dlhopisoch Zákon č. 483/2001 Z. z. o bankách Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb.

Lhůta splatnosti

Do 30 let

4-30 let

Zabezpečení

Zástavní právo k nemovité věci

Zástavní právo k nemovité věci

Výše průměrné ú. s.

Kolem 2,16 % p. a.

Kolem 2,2 % p. a.

Hypoteční úvěr

34

Ideální LTV

70 %

70 %

Variabilní úroková sazba

Ano

Ano

Možnost příspěvku od státu pro mladé po splnění podmínek

Ne

Ano11

Daňové zvýhodnění

Ano12

Ne

Graf 3: Vývoj úrokové sazby HÚ v ČR a SR Zdroj: banky; Gulka, 2013; Gulka, 2014; Sivák a kol., 2007; Ilek, 2015; Ostatek, 2010; Historie hypotečních úvěrů, 2015.

V grafu lze vidět, že hypoteční úvěry se začaly v ČR rozvíjet od roku 1995 a v SR od roku 1997. U jednotlivých křivek si můžeme povšimnout náhlého růstu oproti postupnému a pozvolnému klesání až k dnešním velmi nízkým ú. s., které jsou jedním z ukazatelů HÚ a napomáhají tomuto produktu na oblíbenosti využít jej na financování vlastního bydlení. Tyto výkyvy jsou především v důsledku finanční a celosvětové ekonomické krize, která v ČR ovlivnila vývoj HÚ především v roce 1997 a 2008. U SR se to projevilo během let 2007 a 2008. Po těchto událostech docházelo k zpřísnění podmínek HÚ kvůli snížení riziku bank. Zásadním rozdílem mezi těmito zeměmi je dnes podpora státu v oblasti hypotečních úvěrů, která v ČR byla zrušena, ale SR stále nabízí státní příspěvek pro mladé, jehož 3 základní podmínky jsou uvedené níže v poznámce 11.

11

Nepřekročí věk 35 let, hrubý příjem za předcházející kalendářní rok je maximálně 1,3 násobek průměrné nominální mzdy v národním hospodářství, nyní je hranice 1 088,10 € v případě jednoho žadatele a v případě žadatele s partnerem je příjmová hranice 2 176,20 €, účel úvěru musí být na vlastní bydlení. (Ilek, 2015) 12 Odečet úroků z úvěru od ZD až do výše 300 000 Kč dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

Komparace stavebního spoření vs. hypoteční úvěr

35

5 Komparace stavebního spoření vs. hypoteční úvěr 5.1

Česká republika

Mezi nejčastější způsoby, jak financovat vlastní bydlení v České republice, patří stavební spoření a hypoteční úvěr, jež byly vysvětleny v teoretické části této práce. 5.1.1

Stavební spoření

Tento produkt je v ČR velice známý a zajímavý díky státní podpoře. Klienti mají možnost vzít si překlenovací úvěr nebo po splnění podmínek úvěr řádný, který smí využít pouze na bytové potřeby. Základní přehled V tabulce jsou shrnuty podstatné informace, o které se stavební spoření opírá a stojí na nich. Podle toho lze zvážit jak moc výhodný tento produkt nyní je. Tab. 8

Základní přehled informací o stavebním spoření

Státní podpora Maximální roční výše 2 000 Kč Optimální roční vklad 20 000 Kč

Překlenovací úvěr Získání po uzavření smlouvy ze stavebního spoření

Podíl SP na vkladech 10 %

Řádný úvěr Minimální doba spoření 2 roky Dosažení hodnotícího čísla stanoveného stavební spořitelnou

Zdanění úroků 15 %

Lze využít pouze na bytové potřeby

Minimální doba spoření 6 let

Úroková sazba od 4,5 % p. a.

Nárok SP na více smluv

Využití pouze na bytové potřeby

Spoření lze využít na cokoli

Splácení jen úroků z celé cílové částky

Ú. s. vkladů kolem 1,5 % p. a.

Poplatky

Poplatky

Naspoření minimální částky kolem 40–50 % z cílové částky Úroková sazba od 3,7 % p. a.

Výhody stavebního spoření  10% státní podpora, maximálně 2000 korun. K našim naspořeným prostředkům přibude krom úroků z vkladů také SP ve výši 2000 korun a úroky z ní, tím se nám celková výše vkladu o tuto částku každoročně navýší.  Vklady jsou ze zákona pojištěny, stejně jako u bank (do 100 %, maximálně 100 000 eur).  Sjednané podmínky ve smlouvě zůstávají po celou dobu spoření či čerpání úvěru.


36

Pokud jednou získáme výhodné podmínky, které máme na začátku smlouvy, zůstanou nám po celou dobu, bez ohledu na to, jak se například ú. s. jiných úvěrů mohou zvyšovat.  Garance zhodnocení finančních prostředků. Při podpisu smlouvy o StS máme danou ú. s., kterou se budou naše peněžní prostředky po dobu spoření zhodnocovat. Tato sazba nám zůstane po celých 6 let, i kdyby se ú. s. spoření snižovaly.  U úvěru ze StS není vyžadováno zajištění do určité výše dané stavebními spořitelnami. Pokud chceme peněžní prostředky použít na menší rekonstrukci do 500 000 Kč, není třeba žádné zajištění, ručíme svými naspořenými finančními prostředky, ubývá zde řada administrativních úkonů.  O zaplacené úroky z úvěru lze snížit základ daně. Pokud si již vezmeme nějaký z úvěru ze StS, můžeme využít možnost a snížit si základ daně o zaplacené úroky z úvěru až do výše 300 000 Kč.  Naspořené peníze lze po 6 letech využít na cokoli, třeba na koupi auta. Nevýhody stavebního spoření  Daň z úroků vkladů je ve výši 15 %. Když už si nějaké peněžní prostředky naspoříme, připíší se k nim i úroky, které se ovšem zdaní, tím již není zhodnocení vkladů tak zajímavé.  Spořící fáze minimálně 6 let. Úspory nesmíme vybrat dříve než po 6 letech, jinak přijdeme o SP a úroky z ní, případně další sankce vydané stavební spořitelnou.  Pouze jeden státní příspěvek na jednoho klienta. I kdyby si klient chtěl uzavřít více smluv o StS a více si spořit, tak může, ale SP získá pouze do výše 2000 Kč za rok při optimálním vkladu 20 000 Kč.  K získání řádného úvěru je třeba spořit nejméně 2 roky. Pokud se rozhodneme, že chceme například provést rekonstrukci a vzít si na to řádný úvěr ze StS, musíme ovšem myslet na to, že je třeba splnit základní podmínky, mezi něž patří i dva roky spoření.  Velikost úvěru je omezena velikostí vložených prostředků na účtu. Záleží, jakou si zvolíme cílovou částku, pokud máme například cílovou částku 800 000 Kč, tak nám stavební spořitelna poskytne úvěr pouze do výše této částky. Spořitel by v tomto případě měl již na začátku zakládání StS uvažovat, jestli bude mít zájem o úvěr nebo ne, jelikož za každé navýšení cílové částky se platí další poplatky.  Úrokové sazby jsou vyšší než u HÚ, především u těch překlenovacích úvěrů.  Poplatky za vedení účtu.


37

Nejen, že se nám úroky z vkladů zdaňují, ale navíc platíme poplatky za vedení účtu, které jsou stanovené stavebními spořitelnami. U SSČS je tento poplatek například ve výši 310 Kč za rok. Budoucí vývoj Tento produkt je stále diskutovaným tématem a ze strany ministrů přichází nejrůznější návrhy, jak zpřísnit podmínky pro získání SP nebo ji dokonce ještě více snížit. Může se stát, že nakonec bude StS zrušeno úplně, jelikož je určitou zátěží pro státní rozpočet. Trh StS by se měl v roce 2015 vyvíjet podobně jako v roce 2014. Očekává se pokles objemu nově poskytnutých úvěrů, ale naopak spořitelny čekají větší zájem o nové smlouvy o StS. Uvedl to předseda představenstva Českomoravské stavební spořitelny Vladimír Staňura. „Dále také upozornil, že pro další rozvoj StS a financování rekonstrukcí bydlení vytváří dobrý základ očekávaný pozitivní vývoj ekonomiky a také dodal, že spořitelnám ztěžuje nyní činnost pouze prostředí nízkých úrokových sazeb“ (ČTK, 2015).

Graf 4: Vývoj průměrných úrokových sazeb vkladů ze StS s předpovědí a podílu SP na vkladech v ČR

V prvním grafu můžeme vidět vývoj průměrných ú. s. vkladů ze StS a podílu SP na vkladech v ČR. Od doby, kdy došlo k prvnímu zlomu, což je i dobře vidět z grafu Podílu SP na vkladech, který ukazuje dva zlomy a to v roce 2004 a 2011. Od počátečního podílu SP 25 % došlo k poklesu podílu na dnešních 10 %. Tím, že trh ú. s. klesal postupně až na dnešní minimum, klesal i zájem o StS. Díky SP, má tento produkt ještě nějaký výnos, ale bez ní by nebyl vůbec zajímavý, protože by byl na stejné úrovni jako spořicí účet. Podle mého názoru nemůžeme v blízké budoucnosti čekat zvýšení ú. s. vkladů a tím i výnosu vzhledem k dlouhodobému klesajícímu trendu úrokových sazeb.


38

V druhém grafu níže je znázorněna výše SP a optimální vklad pro plnou SP. Jak z grafu můžeme vyčíst, SP během dvou hlavních zlomů klesala a optimální vklad byl zvyšován, tím se také křivky značně rozcházejí. Když k tomu přidáme klesající ú. s., výnos ze StS je nyní mnohem nižší než byl na počátku tohoto spořícího produktu, což je i ukázáno v grafu 4 u Podílu SP na vkladech. Atraktivita StS klesá, jelikož i podmínky a budoucnost není pro klienty úplně zřejmá.

Graf 5:

5.1.2

Vývoj SP a optimálního ročního vkladu ze stavebního spoření

Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěry jsou v ČR v poslední době velice žádaným produktem na financování vlastního bydlení díky dlouhodobému trendu vývoje nízkých ú. s.. Základní přehled V tabulce jsou uvedena důležitá fakta spojená s hypotečním úvěrem, která mohou pomoci při rozhodování výběru produktu na financování vlastního bydlení. Tab. 9

Základní přehled informací o hypotečním úvěru

Parametry

Hypoteční úvěr

Výše úrokové sazby Volitelná doba fixace Možnost variabilní ú. s. Zástava nemovité věci Administrativní proces

Kolem 2,1 % p. a.

Daňové zvýhodnění

Odečet úroků z úvěru od základu daně až do výše 300 000 Kč dle § 15, zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

1, 3, 5, 10 let ano Vždy Časově i finančně nákladný


39

Výhody hypotečního úvěru  Poměrně nízké úrokové sazby. V dnešním hypotečním trhu jsou ú. s. na historických minimech, proto je velice výhodné pro klienta financovat vlastní bydlení právě pomocí HÚ nebo refinancovat HÚ staré. Ovšem banky si tento pokles zisku z úroků kompenzují např. vyššími poplatky.  Volitelná doba fixace, splátek a doby splácení. Každý si může zvážit možnost, jak dlouho bude chtít splácet úvěr, kolik měsíčně je schopen splácet, na jak dlouho si chce současnou ú. s. zafixovat. Po uplynutí fixační doby, může provést opět změny, například vložit mimořádný vklad, snížit tak dobu splácení nebo dokonce přejít k jiné bance.  Odečet úroků z úvěru od daňového základu. I u HÚ stejně jako u úvěru ze StS je možnost odečíst si úroky z úvěru od základu daně a tím si ho snížit a ušetřit tak na zaplacených daních.  Možnost poskytnutí úvěru až 100 % zastavené hodnoty nemovité věci. U toho úvěru, kdy banky poskytnou 100 % úvěr zastavené hodnoty nemovité věci, se ovšem klienti důkladně prověřují a vybírají a dostanou ho jen ti nejspolehlivější.  Možnost neúčelového úvěru. Hypoteční úvěry nabízí i úvěry neúčelové, které mají vyšší ú. s. než úvěry účelové, ale lze je využít na cokoli, není zde podmínka bydlení.  Možnost kombinace hypotečního úvěru s jinými produkty finančního trhu. Také lze HÚ například kombinovat s životním pojištěním, kdy zároveň při splácení úroků z úvěru bance, ukládáme jistinu na životní pojištění pojišťovně a po stanovené době potom HÚ splatíme s vybranými penězi ze životní pojistky. Klient je po celou dobu úvěru zároveň i pojištěný a tím je pro banky méně rizikový, tak může mít například nárok na nižší úrokovou sazbu. Nevýhody hypotečního úvěru  Zástavní právo k nemovité věci. Ke každému HÚ je třeba zástavní právo k nemovité věci, ta může být i rozestavěná, z toho vyplývá, že žadatel o HÚ buď nějaký majetek již vlastní, nebo má někoho kdo se mu svým majetkem zaručí.  Poplatky a znalecké posudky. Během celé doby HÚ je řada věcí, které jsou zpoplatněné, poplatky za každé ověření podpisu, znalecké posudky, které se pohybují v řádu tisíce korun, poplatky za nové zřízení účtu apod.  Doložit poměrně vysoký čistý měsíční příjem.


40

Není úplně snadné HÚ získat, je třeba mít určitou výši čistého měsíčního příjmu, od kterého si banky odečítají výdaje, které žadatel má, životní minimum a musí mu zbýt dostatečná rezerva na splátku úvěru.  Dlouhodobá záležitost, která zatíží rozpočet žadatele. HÚ je velmi dlouhodobá záležitost, většinou se doba splácení pohybuje kolem 20–30 lety, proto si musí žadatel dobře spočítat, jestli je schopen potom platit další nutné výdaje v běžně hospodařící domácnosti. Budoucí vývoj Co můžeme očekávat do budoucna? Podle mého názoru budou ú. s. v blízké době ještě mírně klesat a ke konci roku 2015 bychom mohli očekávat jejich mírný růst. Také banky nebudou chtít o své klienty přijít, proto budou neustále navrhovány nové modifikace produktů financování vlastního bydlení, aby naopak přilákaly klientů více a ti stávající u nich zůstali. Vše se bude dále odvíjet i od trhu práce a ekonomiky dané země, jelikož občané s nízkými příjmy se nebudou chtít zadlužovat. Může se potom stát, že při navýšení úrokových sazeb nebudou někteří klienti schopni úvěr již splácet. Velkým trendem je refinancování stávajících hypoték, kdy si klienti mohou zajistit nyní nízké ú. s. a ušetřit tak spoustu svých finančních prostředků na úrocích.

Graf 6:

Vývoj průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů s budoucí předpovědí

Jak můžeme z grafu 6 vidět, v posledních letech došlo k velkému poklesu ú. s. oproti sazbám počátečním. Také počty i objemy hypoték narostly v obrovských měřítkách a občané tuto formu financování bydlení využívají stále častěji. Jednotlivé banky se předhánějí ve svých nabídkách produktů ohledně HÚ na bydlení a tím roste i konkurence na hypotečním trhu, vzhledem k velkému počtu bank v České republice, které HÚ nabízí.


5.1.3

41

Dílčí závěr

Když se podívám zpět na základní přehled, výhody, nevýhody a budoucí vývoj obou způsobů financování vlastního bydlení v ČR, můžu stanovit vlastní obecný závěr, který z těchto produktů je pro financování bydlení výhodnější. Stavební spoření není špatný produkt, ale vzhledem ke snižující se SP už není tak výhodný spořící produkt, jak býval dříve. Na počátku jeho vzniku byly úrokové sazby nižší než u HÚ, proto bylo pro klienty výhodné spořit si za výborných podmínek a potom získat i úvěr na financování bydlení. Chceme-li financovat vlastní bydlení pomocí řádného úvěru ze StS, je třeba splnit několik základních podmínek, než úvěr vůbec dostaneme. Je zde možnost vzít si překlenovací úvěr, ovšem ten má mnoho nevýhod, jimiž je vyšší ú. s. a především nemožnost refinancování případným výhodnějším HÚ. Tento produkt bych osobně doporučila na financování plánovaných menších rekonstrukcí domů či bytů, jelikož je výhodnější než obyčejný spotřebitelský úvěr. Hypoteční úvěr je nyní považován za velmi výhodný produkt na financování vlastního bydlení. Úrokové sazby jsou opravdu nízké, klient má možnost refinancování po zvolené době fixace, může také změnit dobu splácení či výši splátek a přizpůsobit je svému příjmu. Je zde možnost žádat o vysoké částky úvěru, pokud ovšem klient má dostačující zástavní hodnotu nemovité věci, která je nezbytnou podmínkou pro získání HÚ. Navíc díky propracovanějším systémům bank v hodnocení bonity klienta, není třeba znát jeho dlouhodobou schopnost platit určitou výši a úvěr mu může být přidělen po jeho požádání. Na rozdíl od StS, kde nejprve klient minimálně 2 roky spoří, než získá řádný úvěr a tím si již vytváří bonitu u stavebních spořitelen. Po zhodnocení lze říct, že hypoteční úvěr v České republice je po mém srovnání výhodnějším produktem na financování vlastního bydlení, čímž je myšlena výstavba rodinného domu či koupě nemovité věci.

5.2

Slovenská republika

Financování vlastního bydlení je ve Slovenské republice nejčastěji realizováno pomocí stavebního spoření nebo hypotečního úvěru, jež je jedna z možností z oblasti úvěrů poskytovaných na nemovité věci. 5.2.1

Stavební spoření

Stavební spoření patřilo mezi zajímavý a velice oblíbený spořící produkt vzhledem k výši státní podpory a optimálního ročního vkladu, který je potřeba naspořit pro její získání. Dodnes tento produkt využívá stále hodně slovenských občanů, jelikož myslí na svoji budoucnost a své volné peněžní prostředky si ukládají. Tento produkt také nabízí možnost meziúvěru, který je k dispozici po uzavření smlouvy o stavebním spoření a úvěru ze stavebního spoření, který lze získat až po splnění základních podmínek.


42

Základní přehled V tabulce je přiblížen přehled základních, ale důležitých informací o stavebním spoření a úvěrech, které lze ve stavebních spořitelnách ve Slovenské republice získat. Tab. 10

Základní informace o stavebním spoření ve Slovenské republice

Stavební spoření – SP Max. výše SP je 66,39 € Optimální vklad je 1207 €

Meziúvěr Získání po uzavření smlouvy ze StS

Podíl SP na vkladu je 5,5 % Vázací lhůta 6 let s možností využití na cokoli Po dvou letech možnost výběru s využitím na bytové potřeby Stání podporu lze využít pouze na jednu smlouvu Úroky z vkladu zdaněny 19 % Ú. s. vkladu od 2 % p. a.

Lze využít pouze na bytové potřeby

Úroková sazba od 5,69 % p. a. Splácení jen úroků z celé cílové částky Poplatky

Úvěr ze StS Minimální doba spoření 2 roky Dosažení hodnotícího čísla stanoveného stavební spořitelnou Naspoření minimální částky kolem 50 % z cílové částky Využití pouze na bytové potřeby Úroková sazba od 2,9 % p. a. Poplatky

Výhody stavebního spoření  Vklady jsou pojištěny ve výši 100 %, nejvýše však 100 000 €.  Při splnění podmínek kladených jednotlivou stavební spořitelnou má klient možnost získat úrokový bonus. Po uplynutí šestileté doby spoření, může klient spořit dále a od stavebních spořitelen získá úrokový bonus navíc po určité období. Toto může spořitele motivovat dále spořit a zůstat u stavební spořitelny.  Větší flexibilita. Na rozdíl od ČR, na Slovensku je StS pružnější, protože pokud spořitel má zájem, může po dvou letech spoření své úspory vybrat a využít je na bytové potřeby, tím nepřijde ani o státní podporu a úroky z ní.  Státní podpora ve výši 66,39 €. Ke svým ročním vkladům dostane spořitel od státu ještě 66,39 €, tím se mu jeho uspořená částka alespoň o něco navýší.  Garance úrokové sazby vkladů. Po celou dobu spoření je úroková sazba, která byla sjednána při podepsání smlouvy, stále stejná. Spořitel má jistotu, že mu ú. s. například neklesne. Nevýhody stavebního spoření  Úroky z vkladu jsou zdaněny 19 %.


43

Spořitel si chce zhodnotit své úspory, ale úroky které se mu připíší, jsou zdaněné, tím se stává výnos méně zajímavý.  Poplatky za uzavření smlouvy o stavebním spoření. Nový spořitel je pro stavební spořitelnu novým klientem, ale i přesto si stavební spořitelny účtují poplatky za uzavření smlouvy. Tyto poplatky mohou také odrazovat nové spořitele.  Celkové náklady spojené s průběhem smlouvy o stavebním spoření a úvěrech. Pokud si chce spořitel vzít úvěr ze StS, jsou s tím spojené další finanční náklady, jako jsou odhady nemovitých věcí, stavební kontroly a posudky.  K meziúvěru i úvěru je třeba v určitých podmínkách zástavní právo k nemovité věci nebo dalšího ručitele. Pokud spořitel překročí určitou částku, která je stanovena spořitelnou a kterou si lze půjčit bez ručení, je povinen zřídit zástavní právo k nemovité věci nebo případně dalšího ručitele. To již vyžaduje další poplatky a nákladnější administrativní postup.  Vysoká částka optimálního ročního vkladu pro získání SP ve výši 1207 €. Oproti ČR, kde stačí spořitelům ročně vložit 20 000 Kč, aby získali plnou SP, v SR je to zhruba o 13 000 Kč více a navíc dostanou od státu zhruba o 180 Kč nižší SP. Tento vysoký roční vklad může způsobit, že na něj spořitelé nedosáhnou a tím nezískají plnou SP. V tuto chvíli se StS pro ně stává opravdu nezajímavým spořícím produktem.  Riziko změny ve výši státní podpory a maximálního ročního vkladu. Jelikož je výše SP stanovována dle vzorce a zákona o státním rozpočtu, může se každoročně měnit, a jak uvidíme v grafu, roční optimální vklad se během celé historie StS také neustále měnil. Spořitelé nemají vůbec jistotu, kolik další rok od státu dostanou a kolik budou muset naopak vložit, aby SP získali. Budoucí vývoj Jak se bude stavební spoření vyvíjet v dalších letech, je dobrá volba zakládat novu smlouvu o stavebním spoření? Tuto otázku si určitě položí v letošním roce 2015 mnoho slovenských občanů, kteří by chtěli začít spořit nebo jim StS končí a budou se rozhodovat, co udělají dále. Vzhledem ke zvyšujícímu se optimálnímu ročnímu vkladu ve výši 1207 € a maximální státní podpoře 66,39 €, která se už roky nemění, je tento spořící produkt mnohem méně zajímavý než dříve. I úvěr ze StS není již tak výhodný, jak býval, v porovnání s dnešními méně výhodnými podmínkami o StS. Nevyplatí se tedy vkládat své finanční prostředky do jiných produktů finančního trhu? Špeťko (2014) píše, že není jisté, jak to bude se státní podporou v budoucnu, jaká částka bude potřeba naspořit, proto by novou smlouvu o StS již nezakládat a neplatil zbytečné poplatky za založení či navýšení cílové částky, ale vkládal by například volné peněžní prostředky do podílových fondů.


Graf 7: dech v %

44

Vývoj SP a optimálního vkladu v letech 1993–2015 v SR včetně Podílu SP na vkla-

V grafu výše můžeme vidět vývoj SP a optimálního vkladu. Lze zde krásně vyčíst, jak je výše optimálního vkladu nevyzpytatelná a nelze říct, jaká bude v dalším roce, jelikož během let byla velice proměnlivá, a oproti roku 2014 se letos zvýšila o 426 €, což dnes dělá ze StS méně atraktivní produkt i vzhledem ke snižující se maximální státní podpoře. V grafu Podílu SP na vkladech můžeme vidět, že v prvních letech 1993–1996 byl podíl 40 %, což dělalo ze StS velice zajímavý a výhodný spořící produkt. Ovšem dnes je tento podíl pouze 5,5 % a jako spořící produkt není StS tak výhodné, existují i jiné alternativy, jak své volné peněžní prostředky lépe zhodnotit. 5.2.2

Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěry jsou ve Slovenské republice poměrně drahým produktem na financování vlastního bydlení, ale zase nabízí různé modifikace hypotečního úvěru s využitím státní podpory a tím se hypoteční úvěr stává velice zajímavým produktem. Mají mnoho konkurenčních produktů z oblasti úvěrů na nemovitosti, kterými jsou např. jiné úvěry na nemovitosti. Základní přehled V následující tabulce jsou uvedené základní parametry související s hypotečním úvěrem, které mohou pomoci při rozhodování o výběru produktu na financování vlastního bydlení.

Komparace stavebního spoření vs. hypoteční úvěr Tab. 11

45

Základní informace o hypotečním úvěru v SR

Parametr

Hypoteční úvěr

Lhůta splatnosti Ideální LTV Zabezpečení Výše průměrné úrokové sazby Možnost příspěvku od státu po splnění podmínek Variabilní úroková sazba

4–30 let 70 % Zástavní právo k nemovitosti Kolem 2,2 % p. a. ano ano

Výhody hypotečního úvěru  Volitelná doba fixace (1, 3, 5 let dle podmínek bank). Žadatel má možnost určit si na jakou dobu si zafixuje aktuální ú. s.. Po tomto období může provádět změny, které banka povolí, případně odejít k jiné.  Možnost státního příspěvku pro mladé a snížení úrokové sazby až o 3 %. Tuto možnost ČR nenabízí, tato výhoda pro mladé, kteří splní základní podmínky13, je jedinečnou příležitostí, jak si pořídit vlastní bydlení za velmi nízkou úrokovou sazbu.  Hypoteční úvěr pro mladé přináší další výhody. Je to možnost odkladu splátky jistiny, možnost předčasného splacení a mimořádné splátky bez poplatků.  Okamžitý zdroj finančních prostředků na financování vlastního bydlení. Na rozdíl od StS, kde je třeba na řádný úvěr spořit 2 roky, u HÚ zažádáme ihned a můžeme své bydlení řešit okamžitě.  Anuitní splácení. Po celou dobu fixace žadatel splácí stejnou výši splátky. Nevýhody hypotečního úvěru  Dlouhodobé zatížení žadatele. Hypoteční úvěr není krátkodobá záležitost, proto je dobré si hned na začátku uvědomit, co vše mě to bude stát a jestli budu mít dostatek finančních prostředků na jednotlivé splátky úvěru.  Přísně vymezený účel poskytnutí hypotečního úvěru. Hypoteční úvěr je především soustředěn na pořizování bydlení, pokud by žadatel chtěl úvěr využít na něco jiného, musí si vzít neúčelový typ HÚ, ale ten není tak výhodný, má mnohem vyšší úrokovou sazbu.

Nepřekročí věk 35 let, hrubý příjem za předcházející kalendářní rok je maximálně 1,3 násobek průměrné nominální mzdy v národním hospodářství, nyní je hranice 1 088,10 € v případě jednoho žadatele a v případě žadatele s partnerem je příjmová hranice 2 176,20 €, účel úvěru musí být na vlastní bydlení. 13


46

 Úvěr musí být zabezpečen zástavním právem k nemovité věci. Pokud se žadatel rozhodne vzít si HÚ, musí vlastnit již nějakou nemovitou věc nebo mít někoho, kdo mu bude svou nemovitou věcí ručit.  Administrativně i časově náročné vyřízení včetně velkého množství poplatků. K HÚ je celá řada dokumentů, které jsou potřeba ověřit, udělat znalecké posudky, sjednat si nová pojištění popřípadě nový účet. Poplatek za poskytnutí úvěru, za správu úvěru, za předčasné splacení úvěru, poplatky za ověření dokumentů, poplatek za odhad nemovité věci a další.  Velká konkurence produktů. Na Slovensku je možné získat několik typů úvěrů na nemovité věci, mezi něž patří například tzv. jiné úvěry na nemovité věci. Opět vyžadují zástavní právo k nemovité věci, ale nabízí i nižší úrokovou sazbu než je u HÚ a také zde není tak složitý administrativní proces. Budoucí vývoj Jak to vypadá s hypotečními úvěry do budoucna? Objem úvěrů v poslední době enormně roste, což vede k velkému zadlužování občanů, vzhledem k nejnižším sazbám jaké dosud byly, je výhodné financovat vlastní bydlení pomocí HÚ, ale může hrozit situace, že při možném zvýšení ú. s., nebudou někteří schopni své závazky plnit. Proto NBS již od roku 2014 nachystala jisté změny v podmínkách poskytování HÚ. Některé začaly platit od listopadu roku 2014, jiné začaly platit od března letošního roku 2015. Došlo k omezení 100 % hypoték, je možno si půjčit pouze 90 % hodnoty nemovité věci, proto bude potřeba si těch zbylých 10 % nejprve našetřit. Také došlo k nastavení maximální doby splatnosti hypoték na 30 let a spotřebitelských úvěrů na 8 let. (Vestník NBS – odporúčanie NBS, 2014) Ovšem nižší LTV znamená zároveň nižší přeplacení na úrocích HÚ, může být i kratší doba splácení. Ideální je mít své vlastní úspory, minimálně 10 % z hodnoty nemovité věci, tzv. optimum je 30 %. Jak z grafu 8 můžeme vidět, slovenský trh zaznamenal během let velký pokles v úrokové sazbě, ale stále nepatří mezi hypoteční trhy s nejnižší úrokovou sazbou. I přesto je teď hodně výhodná doba refinancovat úvěry staré a drahé za výhodnější nižší sazbu a ušetřit alespoň nějaké peněžní prostředky na úrocích.


Graf 8:

5.2.3

47

Vývoj úrokových sazeb HÚ v SR v letech 1997–2015 s předpovědí

Dílčí závěr

Po zpětném zhodnocení výhod i nevýhod a budoucího vývoje stavebního spoření a hypotečního úvěru ve Slovenské republice, se pokusím o vytvoření vlastního shrnutí. Jaký produkt je výhodné zvolit na financování vlastního bydlení? Stavební spoření ve SR bylo velice výhodným produktem, jak na spoření, tak i využití úvěru ze StS na financování vlastního bydlení, díky štědré SP a relativně nízké částce, kterou bylo potřeba za rok naspořit. Ovšem nyní kdy podíl SP na ročních optimálních vkladech činí 5,5 %, úroky z vkladů jsou zdaněny srážkovou daní 19 %, optimální vklad činí 1207 € a od státu spořitel dostane pouze 66,39 €, ztrácí tento spořící produkt na své oblíbenosti. K využití úvěru ze StS je třeba splnění několika základních podmínek a využít meziúvěr není vzhledem k vysoké úrokové sazbě vůbec výhodné. Hypoteční úvěry postupem let dosáhly k dnešním nejnižším úrokovým sazbám, jaké kdy na hypotečním slovenském trhu byly. Vyřízení HÚ ale stojí nemalé administrativní, finanční i časově nákladné úsilí. Slovenský trh v této oblasti podporuje stát příspěvkem pro mladé, kdy musí klient splnit základní podmínky14 pro získání příspěvku, a tím se stává HÚ mnohem dostupnější pro mladé občany či rodiny, kteří si chtějí pořídit své vlastní bydlení. Zástavní právo k nemovité věci je nedílnou součástí HÚ. Také došlo k zpřísňujícím podmínkám pro získání HÚ, především u dokládání a prokazování měsíčních příjmů, je možné získat HÚ v maximální výši 90 % LTV, tím je nutné, aby si žadatelé naspořili své peněžní prostředky v minimální výši 10 %. Slovenský hypoteční trh má i velké konkurenty v nabídce Nepřekročí věk 35 let, hrubý příjem za předcházející kalendářní rok je maximálně 1,3 násobek průměrné nominální mzdy v národním hospodářství, nyní je hranice 1 088,10 € v případě jednoho žadatele a v případě žadatele s partnerem je příjmová hranice 2 176,20 €, účel úvěru musí být na vlastní bydlení. (Ilek, 2015) 14


48

produktů, kteří nabízí tzv. jiné úvěry na nemovité věci, kdy také vyžadují zástavní právo k nemovité věci, ale nabízí nižší úrokovou sazbu než u HÚ a náklady na získání těchto úvěrů nejsou tak nákladné jak z pohledu banky, tak z pohledu klienta. Z těchto dvou možností, jak financovat vlastní bydlení ve Slovenské republice, bych volila hypoteční úvěr, jelikož peněžní prostředky získám ihned, ručit mohu i rozestavěnou nemovitou věcí a za nižší úrokovou sazbu než u úvěru ze stavebního spoření, který je vhodné využít na očekávané menší rekonstrukce domů či bytů. Navíc pokud klient splňuje podmínky pro získání příspěvku pro mladé je hypoteční úvěr jasnou volbou, jak výhodně pořídit své bydlení.

5.3

Shrnutí ČR a SR s návrhem změn

V této podkapitole jsou navrženy změny, které byly zjištěny v předešlých kapitolách a kterými se mohou zkoumané země inspirovat navzájem. Jelikož země mají podobný historický vývoj, podobné podmínky jednotlivých produktů, proto by pravděpodobně navrhované změny mohly fungovat i v zemi druhé a zvýšit tak popularitu analyzovaných produktů v jednotlivé zemi. 5.3.1

Stavební spoření

Zkoumané země jsou si velice blízké a jejich podmínky týkající se stavebního spoření jsou podobné, jak už bylo uvedeno výše. Ovšem každá země má něco, co by se dalo změnit nebo čím by se mohla inspirovat od země druhé. Česká republika Na základě srovnání ČR a SR jsem mohla nalézt rozdíly změn, které by hodily i do ČR. Jedním z nich je umožnění výběru naspořených úspor dříve než po 6 letech s podmínkou využití na bytové potřeby. V ČR bych zavedla stejný princip jako v SR:  Výběr úspor do dvou let od založení smlouvy o StS, bude krácen o úroky, státní podporu a úroky z ní, případně o sankci určenou stavební spořitelnou.  Možnost výběru peněžních prostředků po dvou letech s podmínkou využití na bytové potřeby, spořiteli i nadále zůstane výhoda státní podpory.  Po 6 letech lze finanční prostředky využít na cokoli. Toto by mohlo lidi více přimět k tomu, aby si opět spořili. Věděli by, že za 2 roky budou moci své úspory využít na bydlení, menší opravy a nemusili by například uvažovat o spotřebitelském úvěru nebo meziúvěru ze StS a zbytečně se zadlužovat kvůli malé částce. V dnešní době po skončení vázací lhůty 6 let klesne ú. s. vkladů z původních 1,5 % na 0,5 % p. a. i níže, což odrazuje spořitele v pokračování spořit. Zavedla bych zde změnu v tom, že spořitel, který by měl zájem ve spoření pokračovat, uzavřel by se stavební spořitelnou změnu jeho smlouvy, například na 4 roky s tím, že bude stále ukládat optimální částku vkladu, získá SP a navíc se mu budou vklady úročit ú. s. 2,5 % p. a. a své úspory bude moci po požádaní kdykoli vybrat.


49

Slovenská republika Ve Slovenské republice bych nejprve snížila výši optimálního ročního vkladu pro získání plné SP na částku 728 € místo 1 207 €. Více lidí by mělo šanci tyto peněžní prostředky uspořit a získat tak příspěvek od státu, zvýšila by se opět motivace lidí spořit. V zákoně o dani z příjmů bych ukotvila odečet úroků z úvěru od základu daně do maximální výše 10 917 €. Při využití úvěru ze StS by tak klienti část peněz ušetřili na odvodu daní jak je tomu i v ČR. 5.3.2

Hypoteční úvěr

I v této oblasti najdeme mnoho společného u obou zemí, jak je dobře vidět v podkapitole 4.4 Zásadní rozdíly mezi ČR a SR v oblasti hypotečního úvěru, ale i přes to jsem našla prvky, kterými by se mohly jednotlivé země inspirovat. Česká republika V ČR chybí podpora státu mladých lidí a rodin v této oblasti. Obnovila bych opět státní příspěvek pro mladé, který byl zrušen. Zavedla bych Hypoteční úvěr s příspěvkem státu pro mladé, který mají v SR. Tento produkt by byl omezen věkem do 35 let a účelovostí s využitím pouze na bydlení. Byl by zaměřen na mladé lidi s nižšími a středními příjmy, proto by byl ohraničen maximálním měsíčním příjmem, který by činil 27 000 Kč hrubého, a v případě manželů by to bylo 50 000 Kč hrubého za měsíc. Stát by přispíval 2 % a banka 1 %, žadatel by získal ú. s. o 3 % nižší. Navíc by byla mimořádná splátka zdarma, možnost odkladu splátky a předčasného splacení. Dále bych více podpořila manželské rodiny s dětmi a zavedla bych jednorázový státní příspěvek na odečet úroků z HÚ na každé dítě ve výši 5 000 Kč do věku dítěte 18 let Slovenská republika Na Slovensku je Hypoteční úvěr s příspěvkem státu pro mladé a proto bych zde také zavedla státní příspěvek na odečet úroků z HÚ v manželské rodině na každé dítě ve výši 200 € do věku dítěte 18 let. Odečet úroků z úvěrů od základu daně by se vztahoval i na hypoteční úvěry. Díky těmto úpravám by žadatelé o HÚ ušetřili na úrocích a odvodu daní a tyto finanční prostředky by mohli spořit například na StS nebo spořicím účtu.

Alternativní možnost stavebního spoření a financování vlastního bydlení

50

6 Alternativní možnost stavebního spoření a financování vlastního bydlení V případě, že by produkt stavební spoření nebyl úspěšný a byl zrušen, měla bych místo něj návrh produktu, jež bych nazvala Spořicí účet na bydlení s podporou státu, který by mohl být zaveden v obou zkoumaných zemích. Obsahoval by tyto parametry:  Zhodnocení vkladů s garancí 1 % p. a. nad PRIBOR.  Vázací doba, po kterou by se úspory nedaly vybrat, by byla 3 roky.  Minimální částka na vklad by byla 10 000 Kč/364 €15 za rok, maximálně však 50 000 Kč/1 820 € ročně. V tomto případě by spořitel získal od státu příspěvek 1 000 korun při vkladu 10 000 korun za rok, 1 500 korun při vkladu 15 000 korun za rok, 2 000 korun při vkladu 20 000 korun za rok, 2 500 korun při vkladu 25 000 korun za rok a nad 25 000 korun by byl státní příspěvek 3 000 korun.  Vedení účtu zdarma.  Účelovost na bytové potřeby, které zahrnují výstavbu, koupi nemovité věci jako domu, bytu, pozemku, rekonstrukci, modernizaci bydlení atp. Výhodou tohoto produktu by byla nižší částka vkladu a volba spořitele, větší likvidita naspořených prostředků na využití nečekaných událostí s bydlením, různá výše státní podpory závislá na vložených ročních vkladech. Po 3 letech spoření by byla možnost vzít si úvěr, který by měl následující podmínky:  Uzavřené manželství a max. věk žadatele 35 let.  Max. výše úvěru 500 000 Kč na max. dobu splatnosti včetně úroků 20 let.  Max. výše úrokové sazby úvěru 3 % p. a.. Mezi výhody úvěru by patřila státní podpora na každé narozené dítě ve výši 10 000 Kč do 1 roku věku dítěte jako splátka na úvěr a nízké měsíční splátky. Stát by podporoval natalitu16 národa. Zvyšování natality by pro stát znamenalo snížení sociálních výdajů. Pro občany by podpora státu znamenala větší příležitost pořídit si vlastní bydlení a zvýšit tak úroveň v této oblasti.

15 16

V této podkapitole jsem použila na přepočet kurs 1 EUR = 27,48 Kč z 20. 3. 2015 (Kurzycz, 2015) Natalita = porodnost, demografický ukazatel počtu živých narozených dětí na 1 000 obyvatel.

Diskuse

51

7 Diskuse Cílem mé práce bylo zhodnocení výhodnosti a vývoje stavebního spoření a hypotečního úvěru v České a Slovenské republice jako nástroje nejčastěji využívané na financování bydlení spojené se situací v jednotlivých státech. Po srovnání stavebního spoření a hypotečního úvěru v obou zemích nelze jednoznačně říct, kde je jaký produkt zcela nejlepší pro občana splňujícího podmínky pro využití stavebního spoření a hypotečního úvěru v těchto zemích. Vše záleží na situacích, v kterých se předpokládaný občan nachází. V prvním případě stavebního spoření, kdyby měl občan zájem pouze spořit s využitím peněz na cokoli a neuvažoval by o potřebě úspor na bydlení dříve než po 6 letech, jež je vázací doba stavebního spoření, navrhovala bych mu stavební spoření v České republice, protože by mu stačilo za rok vložit vklad ve výši 20 000 Kč a od států by získal 2 000 Kč, oproti Slovenské republice, kde by musel v přepočtu17 vložit 32 958 Kč a od státu by získal 1 813 Kč. Navíc zdanění úroků z vkladu je v České republice 15 %, ale ve Slovenské republice je to 19 %. Ovšem pokud by žadatel měl v úmyslu své úspory využít na investici do bydlení, bylo by pro něj výhodnější si uzavřít smlouvu o stavebním spoření ve Slovenské republice, protože zde je možnost výběru naspořených finančních prostředků již po dvou letech spoření právě s podmínkou využití na bytové potřeby, aniž by přišel o výhodu státní podpory. Po 6 letech spoření lze své naspořené finanční prostředky včetně příspěvku SP a úroky z ní vybrat a využít je na cokoli bez jakéhokoli dokládání. To je stejné jak v České, tak i ve Slovenské republice. Po skončení doby spoření není nutné si vzít úvěr ze stavebního spoření, je to pouze možnost, která je spořiteli nabídnuta. Co se týče překlenovacího úvěru a řádného úvěru ze stavebního spoření, tak ty jsou na tom v obou zemích velice podobně, podmínky pro jejich získání jsou bez malých rozdílů totožné, úrokové sazby jsou velice podobné jenže o dost vyšší než úrokové sazby hypotečních úvěrů, proto pokud by žadatel měl jinou možnost jak financovat vlastní bydlení, určitě bych doporučila jinou volbu než překlenovací úvěr, kdy žadatel platí po celou dobu pouze úroky z celé cílové částky, dokud se mu tento úvěr tzv. nepřeklene na úvěr řádný a pak začne splácet jistinu. Jediné plus oproti Slovenské republice v České republice je, že si lze podle zákona o dani z příjmů odečíst úroky z úvěru od základu daně do maximální výše 300 000 Kč. Druhá část celé práce byla věnována hypotečnímu úvěru v obou zemích a jeho porovnáním. Zde opět nelze říci, v které zemi by si měl předpokládaný občan hypoteční úvěr vzít. Vše se odvíjí od individuální situace a stavu žadatele. Pokud by žadatel splňoval podmínky na státní příspěvek pro mladé, které mají horní hranice věku 35 let, účelné využití peněžních prostředků na své bydlení a splnění maximální výše hrubého příjmu za předchozí kalendářní rok, jež pro letošní rok činí v přepočtu 29 710,57 Kč v případě jednoho žadatele a v případě ža16. 3. 2015, kurz využívaný ve všech přepočtech v této kapitole, 1EUR = 27,3050Kč (Kurzycz, 2015) 17

Diskuse

52

datele s partnerem je to 59 421,14 Kč, určitě bych doporučila zažádat o hypoteční úvěr s příspěvkem pro mladé, který lze získat ve Slovenské republice. Žadateli z toho také plynou další výhody, jako je možnost odkladu splátky jistiny, možnost předčasného splacení a mimořádné splátky bez poplatků i navíc snížení úrokové sazby o 3 %, kdy 1 % přispěje banka a 2 % stát. Jedinečná příležitost, jak podpořit mladé lidi, partnery či rodiny v budování jejich vlastního bydlení. Jestliže žadatel jednu z podmínek pro získání hypotečního úvěru s příspěvkem pro mladé nesplňuje, doporučila bych mu běžný hypoteční úvěr v České republice, jelikož úrokové sazby jsou o trochu nižší než ve Slovenské republice a lze si odečíst úroky z úvěru od základu daně až do výše 300 000 Kč. Tato možnost volby občana EU by platila v případě, že by se občan EU teprve rozhodoval, v kterém státě požádá o trvalý pobyt s přidělením rodného čísla nebo v případě, že by neplatila podmínka využít úvěr na nemovitou věc v daném státě, kde o něj bylo požádáno. Na základě trendu grafů stavebního spoření bylo dobře vidět, jak s postupem let docházelo ke snižování státní podpory a zvyšování optimálního vkladu pro její získání v plné výši jak v České, tak ve Slovenské republice. Vzhledem k této situaci se produkt stavební spoření stává měně oblíbeným a ztrácí na své dřívější popularitě, není již tak výhodným spořícím produktem a navíc jeho budoucnost je velmi nejistá, protože v České republice je to časté téma k diskusím a ve Slovenské republice naopak každý rok dochází ke změně výše státní podpory a optimálního ročního vkladu. V letošním roce došlo k velkému zvýšení optimálního vkladu, což může vést k tomu, že část spořitelů nebude mít tyto finanční prostředky, aby je dávali na spoření, tudíž nezískají plnou státní podpory, a proto pro ně již nebude tento produkt tak zajímavý. Naopak vývoj hypotečních úvěrů měl opačný směr. Na počátku jeho vzniku byly úrokové sazby nepředstavitelně vysoké, ale postupem let došlo k jejich obrovskému snížení v obou zemích. Nyní jsou sazby hypotečních úvěrů tak nízké, jak nebyly v celé historii, proto se již podle mého názoru nevyplatí využívat úvěry ze stavebního spoření na výstavbu nebo koupi vlastního bydlení. Jednotlivé země se liší různými modifikacemi hypotečních úvěrů, například ve Slovenské republice je Hypoteční úvěr pro mladé, který v České republice byl zrušen. Analýza okolních států, která je rozebrána v příloze B mě inspirovala k návrhu změn, které by se mohly zavést v rozebíraných zemích. Německo mě zaujalo podporou rodin, kdy města poskytují dotace na stavební pozemky rodinám a úvěry v různých výších s tím, že na každé dítě úvěr o určitou výši částky navýší. Hypoteční úvěry jsou z větší části nabízeny do maximální výše 70 % LTV, kdy je třeba, aby si žadatel 30 % uspořil ze svých zdrojů, dále je možné využít fixaci úrokové sazby na 15–20 let, což se v České republice vyskytuje ojediněle. U stavebního spoření může zaměstnavatel přispívat zaměstnanci na stavební spoření částku ve výši 40 € měsíčně nebo manželům 80 € měsíčně, ale tento příspěvek je považován za zdanitelný příjem.

Diskuse

7.1 7.1.1

53

Vlastní návrhy změn v České a Slovenské republice inspirované okolními zeměmi Stavební spoření

Na základě srovnání České a Slovenské republiky jsem nalezla rozdíly změn, kterými by se mohly obě zkoumané země inspirovat navzájem. V České republice bych navrhla změnu ve výběru naspořených úspor dříve než po 6 letech s podmínkou využití na bytové potřeby. Zavedla bych zde stejnou vázací dobu jako ve Slovenské republice, kdy je možnost vybrat své úspory již po dvou letech, aniž spořitel přijde o výhody státní podpory. Mohlo by to přimět více lidi k tomu, aby si opět spořili, protože by věděli, že za 2 roky budou moci své úspory využít na bydlení, menší opravu a nemusili by například uvažovat o spotřebitelském úvěru nebo meziúvěru ze stavebního spoření a zbytečně se zadlužit kvůli malé částce. Ve Slovenské republice by bylo dobré snížit výši optimálního ročního vkladu pro získání plné státní podpory. Více lidí by mělo šanci tyto peněžní prostředky uspořit a získat tak příspěvek od státu, zvýšila by se opět motivace lidí spořit. V zákoně o dani z příjmů bych ukotvila odečet úroků z úvěru od základu daně. Při využití úvěru ze stavebního spoření by tak klienti část peněz ušetřili na odvodu daní. Bližší informace o limitních částkách jsou uvedeny v podkapitole 5.3. Dále bych se inspirovala Německem, jež je analyzované v příloze B a stavební spoření bych v obou zemích podpořila tím, že by zaměstnanec měl možnost získat příspěvek od zaměstnavatele na stavební spoření ve výši maximálně 1 000 Kč/40 € pro jednotlivce a pro manžele v jedné firmě by to bylo 2 000 Kč/80 €. Vzhledem k této změně by také byla potřeba změna v účelovosti v zákonech o stavebním spoření, své úspory ze stavebního spoření by bylo možné použít pouze na bytové potřeby. Na rozdíl od Německa by příspěvek zaměstnavatele nebyl zdanitelným příjmem. Bylo by to směřované na podporu bydlení, modernizaci, zvyšování úrovně v této oblasti. 7.1.2

Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr je výborný produkt na financování vlastního bydlení, ale v České republice chybí podpora státu mladých lidí a rodin. Zavedla bych zde Hypoteční úvěr s příspěvkem státu pro mladé, jež mají ve Slovenské republice. Jeho parametry jsou uvedené v podkapitole 5. 3. Byl by zaměřen na mladé lidi s nižšími a středními příjmy, proto by byl také ohraničen maximálním měsíčním příjmem. Dále bych v obou zemích více podpořila mladé rodiny s dětmi a zavedla bych jednorázový státní příspěvek na odečet úroků z hypotečního úvěru na každé dítě ve výši 5 000 Kč/200 € do věku dítěte 18 let. Navíc by se ve Slovenské republice na hypoteční úvěry vztahoval již výše zmíněny odečet úroků z úvěru od základu daně, jež by byl ukotven v zákoně o dani z příjmů. Dalším faktorem, který ovlivňuje žádosti o hypoteční nebo jiné úvěry, je výše příjmů žadatelů. Samotné ženy vydělávají zpravidla méně než muži a obvykle si je nemohou dovolit, proto o ně žádají mnohem méně. Podle mého názoru by bylo

Diskuse

54

nejlepším řešením, aby stát více podporoval rodiny, manželství, tím by se zvyšovala porodnost a rostla by česká i slovenská populace. Společně by měli možnost získat lepší podmínky na hypoteční úvěr, příspěvky od státu, zvýšila by se úroveň a prosperita v oblasti bydlení a sociální postavení jedince ve společnosti. Jak mohu říct: „Ve dvou se věci lépe táhnou“. Mám na mysli to, že manželé dokáží dohromady naspořit více finančních prostředků na jejich počáteční investici do bydlení a tím potom získají hypoteční úvěr s nižší LTV i výhodnějšími podmínkami. V okolních zemích jako v Německu, nyní i ve Slovenské republice dochází k omezování 100% hypotečních úvěrů a proto je třeba, aby si žadatelé naspořili alespoň 20 % ideálně 30 % svých vlastních úspor. Bylo by dobré, kdyby se i toto začalo více využívat v České republice. Občané by tak byli méně zadluženi, dostávali by se tím měně do problémů se splácením a celé by to mělo vliv na větší prosperitu a úroveň v této oblasti, jak finanční tak ve zvyšování kvality bydlení. Díky úpravám by žadatelé ušetřili na úrocích a odvodu daní a tyto finanční prostředky by mohli spořit například na stavebním spoření nebo spořicím účtu a následně by je mohli použít na mimořádnou splátku, čím by také snížili výši úvěru.

7.2

Dílčí závěr

Všechny změny, které byly výše uvedeny, by měly směřovat k větší motivaci občanů spořit si na své bydlení a méně se zadlužovat. Silnou stránkou by byla podpora státu, bankovních či spořitelních institucí, skrz něž by mělo dojít k větší prosperitě a zvýšení úrovně bydlení. Podpora mladých lidí a rodin s dětmi by měla vliv na zvyšování natality národa. Při vyšší natalitě by se to státu vracelo zpět v podobě nové kvalifikované pracovní síly ve všech směrech, odvodu na daních, jak majetkových tak dani z přidané hodnoty. Skupina mladých lidí a rodin by měla větší zájem o své vlastní bydlení díky lepším podmínkám u těchto produktů, proto by rostly poptávky po hypotečním úvěru u bankovních institucí, navíc by se zvýšila spořivost vzhledem k vyšším úrokovým sazbám, jak na své bydlení, tak na menší finanční zajištění svých potomků nebo na nečekanou událost. S rozrůstajícími se vesnicemi či městy jsou spojena pojištění, proto i tyto změny by měly pozitivní vliv na pojišťovací instituce. V případě, že by produkt stavební spoření nebyl úspěšný, navrhla jsem místo něj modifikaci produktu, jež jsem nazvala Spořicí účet na bydlení s podporou státu, který by mohl být zaveden v obou zkoumaných zemích. Výhodou tohoto produktu by byla nižší částka vkladu a volba spořitele, větší likvidita naspořených prostředků na využití nečekaných událostí s bydlením a různá výše státní podpory závislá na vložených vkladech. Navíc tento produkt bude nabízet po 3 letech spoření úvěr s výhodnými podmínkami pro manželské rodiny do 35 let a jednorázový státní příspěvek na splátku úvěru na každé narozené dítě. Očekávala bych o tento produkt větší zájem občanů a jejich motivaci získat hypoteční úvěr s nižší LTV a lepšími podmínkami. Opět by tímto byla podporována větší spořivost a takticky snižována zadluženost. Navíc by stát mohl podpořit výstavbu vlastního bydlení dotace-

Diskuse

55

mi pozemků ve městech nebo na okrajích měst s dobrou dopravní dostupností a dalšími výhody bydlet poblíž většího města. Posledním mým doporučením v této oblasti by byla podpora informovanosti veřejnosti o tom, jaké mají možnosti, co obnáší řádný úvěr ze stavebního spoření, co meziúvěr, hypoteční úvěr apod. Nechala bych publikovat v časopisech, jako např. Receptář, Blesk pro ženy, jež patří k oblíbeným časopisům, článek na pokračování s názvem Znám své možnosti a práva v oblasti bydlení. Očekávala bych pokles asymetrických informací v této oblasti. Veřejnost by byla více informována o svých možnostech a zaměstnanci bankovních a spořitelních institucí by častěji absolvovali školení, aby nezapomínaly upozorňovat na podstatné informace, které se jejich klienta týkají.

Závěr

56

8 Závěr Cíl mé bakalářské práce byl splněn na základě komparace stavebního spoření a hypotečního úvěru v České a Slovenské republice, kde bylo poukázáno na výhodnost využití obou možností financování bydlení v jednotlivých státech. V obou zemích po zohlednění základních parametrů, výhod a nevýhod jednotlivých produktů, byl navržen hypoteční úvěr na financování vlastního bydlení. V diskusi byla zjištěna nejlepší možnost pro občana splňujícího podmínky pro využití stavebního spoření a hypotečního úvěru v obou státech a s inspirací okolních zemí byly navrženy pro oba státy vlastní návrhy změn u obou těchto produktů a dále nabídnuty svá doporučení. Hypotéza, že nastane očekávaná změna na trhu financování bydlení a možnost postupného rušení stavebního spoření se státní podporou, na které bude muset bankovní trh zareagovat a také se inspirovat nejen zeměmi nejbližšími, ale i v anglosaském bankovním trhu, byla částečně potvrzena pomocí grafického znázornění vývoje státní podpory, optimálního ročního vkladu a úrokových sazeb vkladů. Vhledem k blízkosti trhů mohl být částečně naznačen budoucí vývoj obou produktů, kde byla potvrzena nižší výhodnost u stavebního spoření v rámci zvyšování optimálního ročního vkladu pro získání plné státní podpory, která se naopak neustále snižuje a zhodnocení vkladů také klesá. Navíc využít úvěr ze stavebního spoření na financování vlastního bydlení s sebou bere řadu základních podmínek, které je třeba před jeho požádáním splnit. Jednou z nich je spořící doba minimálně 2 roky, druhou naspoření alespoň 40–50 % cílové částky a poslední dosažení hodnotícího čísla stanoveného stavební spořitelnou. Navíc úrokové sazby těchto úvěrů jsou vyšší než u úvěrů hypotečních, které jsou na financování bydlení podle mé analýzy rozhodně výhodnější. Stavební spoření je často diskutovaným tématem a není vůbec jisté, co s tímto spořícím produktem bude, proto bych považovala svoji hypotézu částečně potvrzenou. Ve své práci jsem proto navrhla modifikaci produktu s názvem Spořicí účet na bydlení s podporou státu, který je založen se záměrem spořit si na bydlení, modernizace domů, bytu. Jeho výhodou je větší likvidita, rozpětí ročního vkladu s odstupňovanou státní podporou, jež je přístupnější i občanům s nižšími a středními příjmy a vedení účtu zdarma. Navíc tento produkt bude nabízet po 3 letech spoření úvěr s výhodnými podmínkami pro manželské rodiny do 35 let a jednorázový státní příspěvek na splátku úvěru na každé narozené dítě. S tímto produktem bych očekávala po jeho zavedení zvýšení zájmu a motivace lidí si spořit na bydlení za účelem zvýšení úrovně v této oblasti a omezit tak částečně jejich zadluženost spojenou s neschopností splácet měsíční platby, jelikož by měli část úspor na bydlení připravenou a žádali by o hypoteční úvěr s nižší LTV. Návrhem tohoto spořícího produktu došlo k naplnění cíle mé bakalářské práce, protože byla spořiteli nabídnuta alternativní možnost spoření a financování jeho bydlení v případě, že dojde ke zrušení produktu stavebního spoření.

Literatura

57

9 Literatura 9.1

Monografie

BRABEC, JIŘÍ. Finanční gramotnost: srozumitelně a bez překážek. 3. vyd. Plzeň: ABC Finančního vzdělávání, 2013, 90 s. ISBN 978-809-0505-704. DOUCHA, RUDOLF. Stavební spoření. 2. aktualizované. vyd. Praha: Grada Publishing, 2000, 89 s. ISBN 80-716-9894-6. KAŠPAROVSKÁ, VLASTA. Banky a komerční obchody. Vyd. 1. Kravaře: Marreal servis, 2010, 172 s. ISBN 978-80-254-6779-4. LINHART, JIŘÍ. A KOL. Slovník cizích slov pro nové století. Litvínov: Dialog, 2003. LUKÁŠ, VOJTĚCH A PETR KIELAR. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2007, 84 s. ISBN 978-808-6929-309. LUKÁŠ, VOJTĚCH A PETR KIELAR. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vyd. 2. Praha: Ekopress, 2014, 132 s. ISBN 978-808-7865-057. MARKOVÁ, HANA. Daňové zákony: úplná znění platná k 1. 1. 2015. Praha: Grada, 2015, sv. ISBN 978-80-247-3206-0. MISHKIN, FREDERIC S. The economics of money, banking and financial markets. 9th ed., Global ed. Boston, Mass. [u.a.]: Pearson Education, 2010. ISBN 978-0321649-362. OCHRANA, FRANTIŠEK. Metodologie vědy: úvod do problému. 1. vyd. V Praze: Karolinum, 2009, 156 s. ISBN 978-80-246-1609-4. PŮLPÁNOVÁ, STANISLAVA. Komerční bankovnictví v České republice. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007, 338 s. ISBN 978-80-245-1180-1. REJNUŠ, OLDŘICH. Peněžní ekonomie: (finanční trhy). 5., aktualiz. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2010, 354 s. ISBN 978-80-214-4044-9. RYBIČKA, J., ČAČKOVÁ, P., PŘICHYSTAL, J. Průvodce tvorbou dokumentů. 1. vyd. Bučovice: Martin Stříž, 2011. ISBN 978-80-87106-43-3. SIVÁK, RUDOLF, EVA HORVÁTOVÁ, VIKTÓRIA MÚČKOVÁ A DANA TKÁČOVÁ. Hypotekárne bankovníctvo: Finančné nástroje na podporu bytovej výstavby na Slovensku. Bratislava: SPRINT - vfra, 2007. ISBN 978-80-89085-85-9. SYROVÝ, PETR. Financování vlastního bydlení. 5., zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 143 s. Osobní a rodinné finance. ISBN 978-80-247-2388-4. SYROVÝ, PETR A TOMÁŠ TYL. Osobní finance: řízení financí pro každého. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 207 s. Osobní a rodinné finance. ISBN 978-80-247-3813-0. ŠOBA, OLDŘICH, MARTIN ŠIRŮČEK A ROMAN PTÁČEK. Finanční matematika v praxi. 1. vyd. Praha: Grada, 2013, 300 s. Partners. ISBN 978-80-247-4636-4. VICHNAROVÁ, LENKA A JOLANA NOVÁKOVÁ. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA, 2007. ISBN 978-807-3660-796.

Literatura

9.2

58

Elektronické zdroje

Ako získať hypotéku. Finance.sk [online]. 2000-2015 [cit. 2015-02-04]. Dostupné z:http://www.finance.sk/byvanie/informacie/hypotekarny-uver/ako-ziskathypoteku/ Analýza a syntéza. Psanipraci.cz [online]. 2013 [cit. 2015-01-14]. Dostupné z:http://psanipraci.cz/analyza-a-synteza/ Bausparen. Finanzen.de [online]. 2004-2015 [cit. 2015-03-10]. Dostupné z: http://www.finanzen.de/bausparen BUKAČ, PETR. Jaké je stavební spoření na Slovensku?. In: Mesec.cz [online]. 2006 [cit. 2015-02-20]. Dostupné z: http://www.mesec.cz/clanky/jake-je-stavebnisporeni-na-slovensku/ Česká bankovní asociace. Czech-ba.cz [online]. 2015 [cit. 2015-01-28]. Dostupné z: https://www.czech-ba.cz/cs/legislativa/zakladni-pravni-predpisy ČSOB. Csob.sk [online]. 2015 [cit. 2015-02-20]. Dostupné z: https://www.csob.sk/individualni-klienti ČSÚ. Czso.cz [online]. 2014 [cit. 2015-03-27]. Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/czso/domov?p_p_id=3&p_p_lifecycle=0&p_p_state= maximized&p_p_mode=view&_3_struts_action=%2Fsearch%2Fsearch&_3_redirect= %2Fc%2Fportal%2Flayout%3Fp_l_id%3D20137706%26p_v_l_s_g_id%3D0&_ 3_keywords=stavebn%C3%AD+spo%C5%99en%C3%AD&_3_groupId=0 ČTK. Stavební spoření je v Česku druhé nejrozšířenější na světě. In: Zpravy.aktualne.cz [online]. 2014 [cit. 2015-04-08]. Dostupné z: http://zpravy.aktualne.cz/finance/stavebni-sporeni-je-v-cesku-druhenejrozsirenejsi-na-svete/r~d30e456ac15411e3a1ef002590604f2e/ ČTK. Trh se stavebním spořením čeká letos podobný vývoj jako loni. In: Acss.cz [online]. 2015 [cit. 2015-02-11]. Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/stavebni-sporeni-v-mediich/trhse-stavebnim-sporenim-ceka-letos-podobny-vyvoj-jako-loni/ Databáze Eurostatu. Apl.czso.cz [online]. 2015 [cit. 2015-04-08]. Dostupné z:http://apl.czso.cz/pll/eutab/html.h?ptabkod=teimf050 Debt-to-Income Ratio. Thetruthaboutmortgage.com [online]. 2006-2015 [cit. 201503-12]. Dostupné z:http://www.thetruthaboutmortgage.com/dti-debt-toincome-ratio/ Druhy hypotekárnych úverov. Finance.sk [online]. 2000-2015 [cit. 2015-02-23]. Dostupné z:http://www.finance.sk/byvanie/informacie/hypotekarnyuver/druhy/ DVOŘÁK, JAN. Úrokové sazby za posledních více než 150 let. In: Proinvestory.cz [online]. 2015 [cit. 2015-03-10]. Dostupné z: http://proinvestory.cz/urokove-sazby-za-poslednich-vice-nez-150-let

Literatura

59

ECB a státní dluhopisy. Investujeme.cz [online]. 2015 [cit. 2015-04-08]. Dostupné z:http://www.investujeme.cz/ecb-dnes-zacala-aktivne-nakupovat-statnidluhopisy/ Federal Housing Administration - FHA. Investopedia.com [online]. 2015 [cit. 201503-12]. Dostupné z:http://www.investopedia.com/terms/f/federal-housingadministration.asp GLASA, FILIP. Úroky hypoték na Slovensku a v Eurozóne. In: Akoinvestovat.sk [online]. 2012 [cit. 2015-02-23]. Dostupné z: http://akoinvestovat.sk/index.php/uroky-hypotek-eurozona-vs-slovensko GOLEJ, JÚLIUS. Vývoj hypotekárneho trhu na Slovensku [online]. 2008[cit. 2015-0223]. Dostupné z:http://www.stuba.sk/new/docs/stu/ustavy/ustav_manazmentu/NAB2008_ 2/clanok2.pdf GOLEM FINANCE, Kolik stojí hypotéky na Slovensku?. In: Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 2015-02-23]. Dostupné z:http://www.hypoindex.cz/kolik-stojihypoteky-na-slovensku/ GULKA, MARTIN. Objem hypoték na Slovensku a ich úrokové sadzby. In: Akoinvestovat.sk/ [online]. 2013 [cit. 2015-02-23]. Dostupné z: http://akoinvestovat.sk/clanok/453/stav-uverov-na-nehnutelnosti-a-ich-urokovesadzby GULKA, MARTIN. Vývoj úverov na bývanie na Slovensku od roku 2002 - komplexná analýza. In: Ako-investovat.sk [online]. 2014 [cit. 2015-02-23]. Dostupné z: http://ako-investovat.sk/clanok/895/vyvoj-uverov-na-byvanie-naslovensku-od-roku-2002 Historie hypotečních úvěrů. Partners.cz [online]. 2015 [cit. 2015-01-23]. Dostupné z:http://www.partners.cz/cs/produkty/hypoteky/historie-hypotecnichuveru/ Hospodářské noviny. Byznys.ihned.cz [online]. 2014 [cit. 2015-04-14]. Dostupné z: http://byznys.ihned.cz/c1-61926210-pruzkum-77-procent-cechu-ma-vlastnidum-ci-byt-necela-ctvrtina-lidi-prebyva-v-najmu HRUŠOVÁ, MONIKA. Úrokové sazby u hypoték vzrostou letos v květnu, míní odborník. In:Hypoindex.cz [online]. 2015 [cit. 2015-02-11]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/urokove-sazby-u-hypotek-vzrostou-letos-vkvetnu-mini-odbornik/ Hypostat. 2014. Dostupné z: http://www.hypo.org/DocShareNoFrame/docs/1/DMMLCDGCACNAJGADGF PBGPMCPDWK9DBD2KTE4Q/EMF/Docs/DLS/2014-00054.pdf Hypoteční sazby. Finance.idnes.cz [online]. 2013 [cit. 2015-01-26]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/hypoteky-urokove-sazby-0sl /hypoindex.aspx?c=A130716_100935_hypoindex_zuk

Literatura

60

Hypoteční úvěry. Mmr.cz [online]. 2015 [cit. 2015-03-13]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytovapolitika/Hypotecni-uverycie-v-oblasti-financneho-trhu/informacie-ohypotekarnom-bankovnictve-a-uveroch-na-byvanie Hypoteční úvěry. Penize.cz [online]. 2000-2015 [cit. 2015-01-29]. Dostupné z:http://www.penize.cz/80268-zakladni-informace-o-hypotecnich-uverech Hypotéka. Sberbank.sk [online]. 2013 [cit. 2015-02-24]. Dostupné z:http://www.sberbank.sk/sk/uvery_a_financovanie_of/uveryuvery_zabezpecene_nehnutelnostou-hypoteka Hypotéky lákajú stále viac žien, najmä v Bratislave. Vub.sk [online]. 2015 [cit. 2015-03-13]. Dostupné z:http://www.vub.sk/tlacove-centrum/tlacovespravy/rok-2015/hypoteky-lakaju-stale-viac-zien-najma-v-bratislave.html Hypotéky - porovnanie úrokov. Etrend.sk [online]. 2015 [cit. 2015-02-23]. Dostupné z:http://www.etrend.sk/financie/uroky-z-hypotekarnych-uverov.html Hypotéky v Evropě. Grandreality.cz [online]. 2002 - 2015 [cit. 2015-03-10]. Dostupné z:http://www.grandreality.cz/trendy/eu-reality/hypoteky-vevrope.htm ILEK, JAROSLAV. 100% hypotéky postupne miznú z trhu. Kde sa ešte dajú vybaviť?. In:Expertnafinancie.sk [online]. 2015 [cit. 2015-02-25]. Dostupné z:http://expertnafinancie.sk/hypoteky/item/181-100-hypoteky-z-trhupostupne-miznu ILEK, JAROSLAV. Štátny príspevok pre mladých od 1. 1. 2015 – zmena maximálneho príjmu o 26 €. In:Expertnafinancie.sk [online]. 2015 [cit. 2015-02-23]. Dostupné z:http://expertnafinancie.sk/hypoteky/item/180-statny-prispevokpre-mladych-1-1-2015 Informácie o hypotekárnom bankovníctve a úveroch na bývanie. Nbs.sk [online]. 2015 [cit. 2015-03-13]. Dostupné z:http://www.nbs.sk/sk/dohlad-nadfinancnym-trhom/analyzy-spravy-a-publikacie-v-oblasti-financnehotrhu/informacie-o-hypotekarnom-bankovnictve-a-uveroch-na-byvanie KARPÍŠEK, ZDENĚK. Regresní analýza. Mathonline.fme.vutbr.cz [online]. 2006 [cit. 2015-01-15]. Dostupné z: http://mathonline.fme.vutbr.cz/Regresnianalyza/sc-1159-sr-1-a-185/default.aspx Konverzia. Konverzia.sk [online]. 2015 [cit. 2015-02-20]. Dostupné z:http://www.konverzia.sk/ Korelace. Ach.upol.cz [online]. 2011 [cit. 2015-01-15]. Dostupné z: http://ach.upol.cz/user-files/intranet/15-korelace-2011-1321473930.pdf Kurzycz. Kurzy.cz [online]. 2015 [cit. 2015-03-16]. Dostupné z: http://www.kurzy.cz/kurzy-men/nejlepsi-kurzy/EUR-euro/ LIBOR. Investorwords.com [online]. 2015 [cit. 2015-03-12]. Dostupné z: http://www.investorwords.com/2797/LIBOR.html

Literatura

61

MALŮŠEK, LADISLAV A JIŘÍ VRZAL. Novela zákona o stavebním spoření. In: Cfoworld.cz [online]. 2013 [cit. 2015-01-19]. Dostupné z: http://cfoworld.cz/legislativa/novela-zakona-o-stavebnim-sporeni-2271 MFCR. Mfcr.cz [online]. 2015 [cit. 2015-03-27]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cs/soukromy-sektor/monitoring/vyvoj-stavebnihosporeni/2014/zakladni-ukazatele-vyvoje-stavebniho-spo20609o.cz/csu/czso/domov?p_p_id=3&p_p_lifecycle=0&p_p_state=maximized &p_p_mode=view&_3_struts_action=%2Fsearch%2Fsearch&_3_redirect=%2F c%2Fportal%2Flayout%3Fp_l_id%3D20137706%26p_v_l_s_g_id%3D0&_3_ke ywords=stavebn%C3%AD+spo%C5%99en%C3%AD&_3_groupId=0 MHypotéka. Mbank.sk [online]. 2015 [cit. 2015-02-23]. Dostupné z: http://www.mbank.sk/individualni/uvery/mhypoteka/ Mortgage-backed Securities. Useconomy.about.com [online]. 2015 [cit. 2015-0312]. Dostupné z:http://useconomy.about.com/od/glossary/g/mortgage_securi.htm O ČNB. Cnb.cz [online]. 2003-2015 [cit. 2015-01-28]. Dostupné z:http://www.cnb.cz/cs/o_cnb/ O národnej banke. Nbs.sk [online]. 2015 [cit. 2015-02-03]. Dostupné z:http://www.nbs.sk/sk/o-narodnej-banke OPLUŠTILOVÁ, IRENA A MICHAELA TULISOVÁ. Elementární statistické metody. Regionalka.wz.cz[online]. 2003 [cit. 2015-01-14]. Dostupné z:http://regionalka.wz.cz/reg%20info/Elementarni%20%20stat.%20metody. htm OSTATEK, LIBOR. Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh?. In: Hypoindex.cz[online]. 2010 [cit. 2015-01-26]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15-letech-jak-se-zrodil-ceskyhypotecni-trh/ Pfandbrief. Pfandbrief.de [online]. 2015 [cit. 2015-03-10]. Dostupné z:http://pfandbrief.de/cms/_internet.nsf/tindex/en_10.htm Postup hypotečního úvěrování. Finance-bankovnictvi.studentske.cz [online]. 2008 [cit. 2015-01-24]. Dostupné z: http://financebankovnictvi.studentske.cz/2008/04/10-postupy-hypotenho-vrovn.html Prvá stavebná sporitel´ňa. Pss.sk [online]. 2007 - 2014 [cit. 2015-02-20]. Dostupné z: http://www.pss.sk/ Refinancování. Absolutin.cz [online]. 2015 [cit. 2015-01-24]. Dostupné z:http://www.absolutin.cz/slovnik-pojmu/30-refinancovani-hypotecnihouveru/ Regulace. Achourhajek.com [online]. 2014 [cit. 2015-01-28]. Dostupné z:http://www.achourhajek.com/resources/files/26-27_achour__hajek_newbankovnictvi.pdf

Literatura

62

Rozdiel medzi platom mužov a žien je 22%. Platy.sk [online]. 2015 [cit. 2015-0313]. Dostupné z:http://www.platy.sk/analyzy/rozdiel-medzi-platom-muzova-zien-je-22/50184 Rozdíl mezi platy mužů a žen činí v rámci EU 16 %, v ČR dokonce 22 %. Ec.europa.eu[online]. 2015 [cit. 2015-03-13]. Dostupné z:http://ec.europa.eu/ceskarepublika/news/150306_eurobarometr_cs.htm Simple Mortgage Definitions : Loan-To-Value (LTV). Themortgagereports.com [online]. 2015 [cit. 2015-03-12]. Dostupné z:http://themortgagereports.com/13598/loan-to-value-for-mortgagesexplained-in-plain-english Single Family Housing Guaranteed Loan Program. Rd.usda.gov [online]. 2015 [cit. 2015-03-12]. Dostupné z:http://www.rd.usda.gov/programs-services/singlefamily-housing-guaranteed-loan-program Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2007/44/ES. Eur-lex.europa.eu [online]. 2007 [cit. 2015-03-06]. Dostupné z: http://eurlex.europa.eu/search.html?qid=1425629497274&text=92/49/ehs&scope=EU RLEX&type=quick&lang=cs Spojené státy americké. Businessinfo.cz [online]. 2014 [cit. 2015-03-12]. Dostupné z:http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/spojene-staty-americke-financni-adanovy-sektor-18549.html#sec4 Státy podle počtu obyvatel. Zemepis.com [online]. 2002-2015 [cit. 2015-04-14]. Dostupné z: http://www.zemepis.com/obyv.php Stavební spoření. Stavebni-sporeni.com [online]. 2014 [cit. 2015-01-15]. Dostupné z: http://www.stavebni-sporeni.com/vyhody-nevyhody/ Stavební spoření v Evropě aneb Dostanou teď sousedé od státu více?. Finance.cz [online]. 2015 [cit. 2015-03-12]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/292065-stavebni-sporeni-vevrope-aneb-dostanou-ted-sousede-od-statu-vice/ SVAČINA, LUBOŠ. Nejštědřejší podpory stavebního spoření si užívají Rumuni. In: Hypoindex.cz [online]. 2011 [cit. 2015-03-10]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/nejstedrejsi-podpory-stavebniho-sporeni-siuzivaji-rumuni/ ŠPEŤKO, L´UBOMÍR. Oplatí sa ešte Stavebné sporenie?. Spetko.blog.sme.sk/ [online]. 2014, 10.37 [cit. 2015-02-21]. Dostupné z: http://spetko.blog.sme.sk/c/363076/oplati-sa-este-stavebnesporenie.html Štátna prémia. Finance.sk [online]. 2000 - 2015 [cit. 2015-02-19]. Dostupné z:http://www.finance.sk/byvanie/informacie/stavebne-sporenie/premia/ ŠUPLATA, IVAN. Národná banka mení pravidlá: Hypotéku dostanete ťažšie!. In: Cas.sk [online]. 2014 [cit. 2015-02-25]. Dostupné z: http://www.cas.sk/clanok/296184/narodna-banka-meni-pravidlahypoteku-dostanete-tazsie.html

Literatura

63

ŠUPLATA, IVAN. Stavebné sporenie v roku 2015: Na štátnu prémiu musíte nasporiť o 4 stovky viac!. In: Cas.sk [online]. 2014 [cit. 2015-02-20]. Dostupné z: http://www.cas.sk/clanok/290270/stavebne-sporenie-v-roku-2015-nastatnu-premiu-musite-nasporit-o-4-stovky-viac.html The Federal Reserve System. Federalreserve.gov [online]. 2015 [cit. 2015-03-12]. Dostupné z:http://www.federalreserve.gov/default.htm The National Information Center. Ffiec.gov [online]. 2015 [cit. 2015-03-12]. Dostupné z:http://www.ffiec.gov/nicpubweb/nicweb/nichome.aspx TŮMA, ONDŘEJ. Stavební spoření a konec roku: Hlídáte si státní podporu?. In: Penize.cz [online]. 2013 [cit. 2015-01-19]. Dostupné z: http://www.penize.cz/stavebni-sporeni/277156-stavebni-sporeni-akonec-roku-hlidate-si-statni-podporu Typy hypotečních úvěrů. Finance.cz [online]. 2015 [cit. 2015-01-24]. Dostupné z:http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/druhyhypotek/ Úplné znenia zákonov. Nbs.sk [online]. 2015 [cit. 2015-02-04]. Dostupné z:http://www.nbs.sk/sk/legislativa/uplne-znenia-zakonov-patriacich-dokompetencie-nbs Úrokové sazby hypoték. Finance.idnes.cz [online]. 2012 [cit. 2015-01-26]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/urokove-sazby-hypotek-0bi/uver.aspx?c=A121016_203023_hypoindex_bab Úrokové sazby hypoték. Finance.idnes.cz [online]. 2014 [cit. 2015-01-26]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/prumerne-urokove-sazby-hypotek-listopad2014-fe8-/hypoindex.aspx?c=A141216_131412_hypoindex_zuk Variabilní sazba. Golemfinance.cz [online]. 2012-2015 [cit. 2015-01-24]. Dostupné z:http://www.golemfinance.cz/cz/variabilni-sazba What Is a Graduated Payment Mortgage?. Realtor.com [online]. 2015 [cit. 2015-0312]. Dostupné z:http://www.realtor.com/advice/graduated-paymentmortgage/ Who is Fannie Mae Today?. Fanniemae.com [online]. 2015 [cit. 2015-03-12]. Dostupné z:http://www.fanniemae.com/portal/about-us/companyoverview/about-fm.html Wüstenrot. Wuestenrot.sk [online]. 2008 [cit. 2015-02-20]. Dostupné z: http://www.wuestenrot.sk/sk Zadlužují se ženy více než muži?. Firmy.finance.cz [online]. 2014 [cit. 2015-03-13]. Dostupné z:http://firmy.finance.cz/zpravy/finance/434554-zadluzuji-sezeny-vice-nez-muzi/ ZÁMEČNÍK, PETR. Podpora stavebního spoření: Má smysl?. In: Mesec.cz [online]. 2007 [cit. 2015-01-18]. Dostupné z:http://www.mesec.cz/clanky/podporastavebniho-sporeni-ma-smysl/

Literatura

9.3

64

Legislativní dokumenty

Česká republika. Občanský zákoník. In: č. 89/2012 Sb. 2014. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#cast1 Česká republika. Zákon o bankách. In: č. 21/1992 Sb. 2015. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-21 Česká republika. Zákon o dluhopisech. In: č. 190/2004 Sb. 2014. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2004-190#cast2 Česká republika. Zákon o stavebním spoření. In: č. 96/1993. 2014. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1993-96 Německo. Pfandbriefgesetz. In: PfandBG. 2014. Dostupné z: http://pfandbrief.de/cms/_internet.nsf/0/E389E69F40B3E4F3C1257DE400 32C32D/$FILE/2014-12-19%20PfandBG%20Novelle%20%20%C3%84nderungsmodus.pdf?OpenElement Slovenská republika. Občiansky zákonník. In: č. 40/1964 Zb. 2015. Dostupné z: http://www.zakonypreludi.sk/zz/1964-40#f4239229 Slovenská republika. Vestník NBS – odporúčanie NBS: v oblasti politiky obozretnosti na makroúrovni k rizikám spojeným s vývojom na trhu retailových úverov. In: č. 1/2014. 2014, čiastka 30/2014. Dostupné z: www.nbs.sk Slovenská republika. Vyhláška. In: č. 600/2001 Z. z. 2014. Dostupné z: http://www.nbs.sk/_img/Documents/ZAKLNBS/LEGISLAT/oban/v_6002001.pdf Slovenská republika. Zákon o bankách. In: č. 483/2001 Z. z. 2014. Dostupné z: http://www.nbs.sk/_img/Documents/_Legislativa/_UplneZneniaZakonov/Z4 832001.pdf Slovenská republika. Zákon o dani z príjmov. In: č. 595/2003 Z. z. 2015. Dostupné z: http://www.zakonypreludi.sk/zz/2003-595/znenie-20150101#f6135707 Slovenská republika. Zákon o dlhopisoch. In: č. 530/1990 Zb. 2014. Dostupné z: http://www.nbs.sk/_img/Documents/_Legislativa/_UplneZneniaZakonov/Z5 301990.pdf Slovenská republika. Zákon o ochrane vkladov a o zmene a doplnení niektorých zákonov. In:č. 118/1996 Z. z. 2015. Dostupné z: http://www.nbs.sk/_img/Documents/_Legislativa/_UplneZneniaZakonov/Z1 181996.PDF Slovenská republika. Zákon o stavebnom sporení. In: č. 310/1992 Zb. 2013. Dostupné z: http://www.nbs.sk/_img/Documents/_Legislativa/_UplneZneniaZakonov/Z3 101992.pdf Směrnice Evropského parlamentu a Rady 98/31/ES. In: L 204/13. 21. 7. 1998. Dostupné z: http://eur-lex.europa.eu/legalcontent/CS/TXT/PDF/?uri=CELEX:31998L0031&qid=1425625018444&from=CS

Literatura

65

Směrnice Evropského parlamentu a Rady 98/33/ES. In: L 204/29. 21. 7. 1998. Dostupné z: http://eur-lex.europa.eu/legalcontent/CS/TXT/PDF/?uri=CELEX:31998L0033&qid=1425623030584&from=CS Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2000/12/ES. In: L 126/1. 26. 5. 2000. Dostupné z: http://eur-lex.europa.eu/legalcontent/CS/TXT/PDF/?uri=CELEX:32000L0012&qid=1425625018444&from=CS Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/39/ES. In: L 145/1. 30. 4. 2004. Dostupné z: http://eur-lex.europa.eu/legalcontent/CS/TXT/PDF/?uri=CELEX:32004L0039&qid=1425627053169&from=CS Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2005/1/ES. In: L 79/9. 24. 3. 2005. Dostupné z: http://eur-lex.europa.eu/legalcontent/CS/TXT/PDF/?uri=CELEX:32005L0001&qid=1425627760338&from=CS Směrnice Komise 2007/16/ES. In: L 79/11. 20. 3. 2007. Dostupné z: http://eurlex.europa.eu/legalcontent/CS/TXT/PDF/?uri=CELEX:32007L0016&qid=1425626407079&from=CS Vyhláška České národní banky. In: č. 164/2014 Sb. 2015. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2014-164

Přílohy

66

Přílohy


67

A Použitá data a OLS analýza Tab. 12

Data stavební spoření a hypoteční úvěr ČR

Rok SP v Kč Optimální roční Ú. s. v % StS Ú. s. v % HÚ vklad v Kč 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 2000 2000 2000 2000 2000

18000 18000 18000 18000 18000 18000 18000 18000 18000 18000 18000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000

3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 2,80 2,75 2,60 2,50 2,40 2,30 2,25 2,21 2,20 2,00 1,50 1,50

11,0 12,0 15,0 14,0 10,0 8,4 7,0 6,5 5,6 4,5 4,0 3,9 4,0 5,6 6,0 4,5 4,0 3,5 3,1 2,4 2,4

Zdroj: Stavební spořitelny a banky; Lukáš, Kielar, 2007; Lukáš, Kielar, 2014; Ostatek, 2010; Historie hypotečních úvěrů, 2015. Tab. 13

Data stavební spoření a hypoteční úvěr SR

Rok

SP v €

1993-1996 1997-1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

199,16 199,16 199,16 149,37 149,37 99,58 82,98 82,98

Podíl SP na Optimální roční Ú. s. v % HÚ vkladech v % vklad v € 40,0 30,0 30,0 25,0 25,0 20,0 15,0 14,5

499,00 663,87 663,87 597,48 597,48 497,90 553,00 572,00

13,30 11,75 10,00 10,20 7,60 6,50 5,70


2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

68

66,39 66,39 66,39 66,39 66,39 66,39 66,39 66,39 66,39 66,39

10,0 9,5 12,5 12,5 12,5 10,0 10,0 11,5 8,5 5,5

664,00 699,00 531,00 531,00 531,00 664,00 664,00 577,00 781,00 1207,00

6,00 6,00 5,90 5,70 5,30 5,00 4,57 4,39 3,42 2,69

Zdroj: stavebné sporiteľne a banky; Bukač, 2006; Šuplata, 2014; Gulka, 2013, Sivák a kol., 2007. Tab. 14

Podíl žen mezi žadateli o hypotéku v SR

Město

Podíl žen mezi žadateli o HÚ

Bratislava Banská Bystrica Trnava Žilina Košice Prešov Trenčín Nitra

46 % 39 % 38 % 37 % 36 % 29 % 26 % 25 %

Zdroj: VÚB Banka, 2015. Tab. 15

Statistická data hypotečních úvěrů v SR

Hypoteční úvěry (tis. EUR) Celková výše schválených hypotečních úvěrů Počet uzavřených smluv

31. 12. 2010

31. 12. 2011

31. 12. 2012

31. 12. 2013

31. 12. 2014

5 622 907

6 036 353

6 393 032

6 773 822

7 587 709

145 535

153 033

159 676

166 101

179 209

Úvěry na bydlení (tis. 31. 12. EUR) 2010

31. 12. 2011

31. 12. 2012

31. 12. 2013

31. 12. 2014

Hypoteční úvěry

3 844 540

3 953 294

4 087 471

4 170 629

4 646 437

Jiné úvěry na nemovitosti

4 848 353

6 157 421

7 222 636

8 653 573

10 176 786

Úvěry stavebního spoření

1 888 145

1 903 899

1 980 147

2 036 419

2 049 513

Zdroj: NBS, Mesačné informácie od hypotekárnych správcov o vykonávaných hypotekárnych obchodoch.

Použitá data a OLS analýza Tab. 16

69

Statistická data hypotečních úvěrů v ČR

Občané Kraj

Počet HÚ v

Smluvní jistina (tis.

ks

Kč)

Občané Rok K 31.12.

Počet HÚ obča-

Smluvní jistina (tis. Kč)

nů v ks

Počet HÚ na

Smluvní jistina

Počet HÚ ostat-

Smluvní jistina

bydlení (ks)

HÚ na bydlení

ních (ks)

HÚ ostatních (tis.

(tis. Kč)

Praha

Kč)

20 107

46 074 385

2000

29 560

28 963 045

-

Středočeský

5 269

7 833 769

2001

43 810

43 691 468

-

Jihočeský

4 892

7 483 884

2002

64 812

66 223 778

19 333

19 708 444

1 669

2 823 864

Plzeňský

4 999

7 417 430

2003

96 290

102 436 172

28 910

32 057 880

2 568

4 154 513

Karlovarský

2 107

2 749 072

2004

137 275

154 395 653

37 039

45 688 232

3 945

6 271 250

Ústecký

4 340

6 030 239

2005

188 301

226 464 465

46 625

61 365 208

4 401

10 703 603

Liberecký

3 215

4 953 608

2006

255 645

327 304 152

61 784

91 890 850

5 560

8 948 837

Královéhradecký

4 893

7 561 020

2007

338 989

469 593 073

76 180

130 034 564

7 164

12 254 357

Pardubický

4 547

6 878 341

2008

406 519

589 683 303

56 066

99 097 063

8 431

14 830 114

Vysočina

3 133

4 139 765

2009

450 770

663 534 781

39 385

65 900 887

4 273

6 806 681

Jihomoravský

9 699

15 818 507

2010

501 545

748 307 636

45 390

75 738 089

4 732

7 958 769

Zlínský

4 144

5 372 365

2011

572 633

867 384 776

64 306

107 906 433

5 830

9 498 632

Olomoucký

4 844

6 963 309

2012

646 228

988 982 962

65 856

108 711 831

6 133

10 162 485

Moravskoslezský

7 972

11 396 905

2013

738 836

1 138 309 381

81 715

132 685 472

8 963

13 598 664

Nespecifikováno

1 717

2 692 015

2014

824 714

1 281 673 995

76 965

128 829 192

7 196

11 843 407

Zdroj: Hypoteční banky; Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, 2015.

-

-

-

-

-


Tab. 17

70

Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v ČR v letech 1998–2014

Nově uzavřené smlouvy Roky

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Smlouvy ve fázi spoření

Úvěry Překlenovací Meziroční ze StS úvěry přírůstek úvěrů Počet celkem Počet v tis. v tis. v%

Počet v tis.

Meziroční přírůstek v%

Počet v tis.

Meziroční přírůstek v%

638

20,4

2 372

20,5

70

117

128,7

907

42,1

2 801

18,1

168

119

53,2

1 116

23,1

3 425

22,2

262

111

30,2

1 373

23,1

4 196

22,5

346

120

24,7

1 294

-5,8

4 871

16,1

421

148

22,1

2 097

62,1

6 301

29,4

489

197

20,5

315

-85,0

5 899

-6,4

550

237

14,7

430

36,7

5 574

-5,5

583

257

9,1

516

20,0

5 298

-5,0

588

313

5,0

580

12,3

5 133

-3,1

580

363

4,7

706

21,7

5 071

-1,2

570

401

3,0

575

-18,5

4 926

-2,8

566

423

1,8

533

-7,4

4 845

-1,6

565

429

0,5

411

-23,0

4 551

-6,1

553

404

-3,7

433

5,5

4 317

-5,1

521

373

-6,5

450

3,8

4 067

-5,8

471

344

-8,9

481

7,1

3 825

-5,9

423

327

-7,7

Zdroj: ČSÚ, 2014; MFCR, 2015. Tab. 18

Rok 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Vývoj objemu HÚ a jiných úvěrů na nemovitosti

HÚ v tis. EUR

Jiné úvěry na nemovitosti v tis. EUR

3 801 211 3 844 540 3 953 294 4 087 471 4 170 629 4 646 437

Zdroj: Informácie o hypotekárnom bankovníctve a úveroch na bývanie, 2015.

3 588 013 4 848 353 6 157 421 7 222 636 8 653 573 10 176 786


71

Graf 9: Vývoj objemu HÚ a jiných úvěrů na nemovitosti Zdroj: Informácie o hypotekárnom bankovníctve a úveroch na bývanie, 2015.

Obr. 1 Model 1: OLS, za použití pozorování 1-17, Závisle proměnná X Zdroj: Vlastní zpracování v programu Gretl

X = počet nově uzavřených smluv Z = vývoj úrokové sazby vkladů H0 = křivky nejsou na sobě závislé H1 = křivky jsou na sobě závislé α = 0,05 = hladina významnosti Kritický kvantil studentova rozdělení je 2,12, koeficient β0 není statisticky průkazný na 5% hladině významnosti, neboť platí |1,4178| < 2,12 naopak koeficient β1 je statisticky průkazný na 5% hladině významnosti, jelikož platí |2,7696| > 2,12.


72

U koeficientu β1 můžeme dále říct, že podle p-hodnoty je parametr statisticky významný a zamítám hypotézu H0 o tom, že křivky nejsou na sobě závislé, protože phodnota je menší než riziko 0,05. Koeficient determinace a adjustovaný koeficient determinace nám udávají, kolik % proměnlivosti veličiny Z regresní model vysvětlil a jak moc zahrnuje vliv přidané proměnné do modelu. V mém případě je to 33,84 % a 29,42 %, což není nejpřesnější výsledek a koeficienty tedy říkají, že proměnné nejsou zcela statisticky významné. F-statistika F(1,15) = 7,67 mi říká, že model je statisticky významný, protože zamítáme nulovou hypotézu o tom, že křivky nejsou na sobě závislé, jelikož phodnota(F) je menší než α = 0,05. Dále jsem sestrojila RESET test, který mi říká, jestli je model správně specifikován. Stanovila jsem dvě hypotézy: H0: model je správně specifikován H1: model není správně specifikován Jednotlivé p-hodnoty z obrázku 5 jsou větší než α = 0,05, tudíž nezamítám nulovou hypotézu H0, která z ní model je správně specifikován.

Obr. 2 RESET test pro X v závislosti na Z Zdroj: Vlastní zpracování výpočtů v programu Gretl

Na základě těchto údajů potvrzuji hypotézu H1, že je částečná závislost mezi X a Z, ale X je ovlivňované i dalšími faktory, kterými mohou být legislativní omezení, konkurenční produkty apod.


73

Obr. 3 Model 1: OLS, za použití pozorování 1-17, závisle proměnná Y Zdroj: Vlastní zpracování v programu Gretl

X = počet nově uzavřených smluv Y = počet smluv ve fázi spoření H0 = křivky nejsou na sobě závislé H1 = křivky jsou na sobě závislé α = 0,05 = hladina významnosti Podle p-hodnoty lze říct, že parametr není statisticky významný, proto zamítám hypotézu H1, že křivky jsou na sobě závislé. Koeficient determinace a adjustovaný koeficient determinace jsou tak nízké, že z toho lze vyvodit závěr pro statistickou nevýznamnost proměnných. I F-statistika potvrzuje nevýznamnost modelu a RESET test, který je vypočítán na obrázku 4 říká, že model není správně specifikován.

Obr. 4 RESET test pro Y v závislosti na X Zdroj: Vlastní výpočty v programu Gretl.


74

Na základě zjištěných údajů zamítám hypotézu H1 o tom, že by byly křivky na sobě závislé. Počet nově uzavřených smluv a počet smluv ve fázi spoření jsou na sobě nezávislé. Počet smluv ve fázi spoření je více ovlivněn podmínkami, které stavební spořitelny svým klientům nabízejí. Tím, že počet nově uzavřených smluv klesá, klesá i počet smluv ve fázi spoření není závislost, ale přímá úměrnost.

Graf 10: Vývoj počtu nově uzavřených smluv, smluv ve fázi spoření a úvěru Zdroj: ČSÚ, 2014; MFCR, 2015.


75

B Analýza okolních zemí Země využívající stavební spoření a hypoteční úvěr Stavební spoření Stavební spoření mimo České a Slovenské republiky můžeme nalézt v dalších zemích, kterými jsou Německo, Rakousko, Chorvatsko, Rumunsko, Maďarsko, Rusko, Čína, Slovinsko, Belgie, Řecko, Kazachstán a Kypr. V ČR využívá stavební spoření okolo 40 % z 10,52 milionů obyvatel, tedy 4,208 milionů lidí. Většina obyvatel kolem 77 % žije ve vlastním domě nebo bytě v osobním vlastnictví. V SR je to kolem 20 % populace z 5,414 milionů obyvatel, tedy 1,082 milionů lidí, kteří využívají stavební spoření. Zde žije ve vlastním bydlení až 90,4 % obyvatel18. Rakousko patří mezi zemi s největším zastoupením ve stavebním spoření v Evropě, je to 60 % z 8, 474 milionů populace, tedy 5,084 milionů lidí. Státní podpora závisí na sazbách v ekonomice. Vlastní bydlení zde má zhruba 60 % obyvatel, ostatní bydlí v nájmu v bytech, které jsou cenově dostupné, a stát podporuje bytovou výstavbu. Na třetím místě je Německo s 37 % z 80,62 milionů lidí, tedy stavební spoření využívá 29,829 milionů lidí. I zde je velice rozšířeno nájemní bydlení oproti ČR19. Dále se stavební spoření v Evropě rozvíjí i v dalších zemích jako je Chorvatsko, Rumunsko, Maďarsko, jež jsou i členy Evropského sdružení stavebních spořitelen, mezi něž také patří státy Slovinsko, Belgie, Řecko a Kypr. K popularitě tohoto produktu se stavební spoření začalo postupně rozmáhat i za hranicemi Evropy a to v Rusku a Číně. Hypoteční úvěr Trh hypotečních úvěrů je rozšířen po celém světě a vzhledem k nízkým úrokovým sazbám je hojně využívaný k financování vlastního bydlení. Každá země má svou kulturu, historii, tak i různé modifikace hypotečních úvěrů, jako je například státní podpora pro mladé a každý národ o tom, jak moc se chce zadlužit, uvažuje rozdílně. Například Italové žádají o hypoteční úvěr, až mají naspořenou zhruba polovinu peněžních prostředků na jejich vybranou nemovitou věc. Češi si úrokové sazby fixují nejméně na tři roky a také preferují mít část finančních prostředků naspořenou. Němci platí ze svého kolem 28 %, na zbytek hodnoty nemovité věci žádají o úvěr, ale vzhledem k vysokým cenám nemovitých věcí, je v této zemi oblíbené nájemní bydlení, které je stejně tak komfortní jako to vlastní. Fixní sazbu dále preferují Belgičané, Dánové i obyvatelé UK. Naopak obyvatelé Slovenska preferují va(Stavební spoření v Evropě, 2015), (Státy podle počtu obyvatel, 2002-2015), (ČTK, 2014), (Hospodářské noviny, 2014) 19 (Stavební spoření v Evropě, 2015), (Státy podle počtu obyvatel, 2002-2015), (ČTK, 2014) 18


76

riabilní úrokové sazby nebo fixaci na jeden rok, tato možnost je oblíbená i v jiných zemích jako je například Polsko, Francie, Portugalsko, Irsko, Španělsko, Švédsko nebo Itálie. Zadluženost jednotlivých států V následující tabulce je přehled vybraných států a celkově nesplacených úvěrů na bydlení k HDP od roku 2009 do roku 2013. U některých států si můžeme povšimnout velkého poklesu dluhu, jako je např. Irsko, naopak u zbylých států došlo k nárůstu dluhu jako např. u Kypru, Belgie či Rakouska. Tab. 19

Celkově nesplacené úvěry na bydlení k HDP v % v období 2009–2013

Rakousko Belgie Kypr Irsko Česká republika Malta UK Slovensko Německo Itálie Španělsko Polsko

2009 26,6 44,5 61,6 91,2 11,7 41,5 87,5 15,1 48,3 18,4 64,8 17,1

2010 28,1 45,5 68,5 65,2 12,2 41,6 83,2 16,5 46,2 22,7 65,1 19,0

2011 28,1 46,6 70,2 61,9 12,7 43,5 84,2 17,9 44,6 23,3 63,7 19,4

2012 28,1 48,9 71,6 59,5 14,2 45,0 80,8 19,3 44,4 23,3 62,3 20,8

2013 28,0 49,5 71,8 57,8 14,5 45,5 80,6 21,2 44,2 23,2 59,9 20,7

Zdroj: Hypostat, 2014.

Inspirace z ekonomicky vyspělých zemí Německo Německý systém hypotečních zástavních listů je považován v kontinentální Evropě za jeden z nejbezpečnějších, nejkvalitnějších a nejrozsáhlejších. Největší vliv na vývoj měli historické a ekonomické podmínky v období Slezského spolku, jež představoval instituci šlechtického stavu. Každý vlastník pozemku byl povinen stát se členem spolku. Byla mu vystavena pozemková listina, která odpovídala ohodnocení nemovitého majetku vlastníka. Z této listiny se později stal privilegovaný zástavní list, jehož prodejem mohl vlastník získat půjčku na částku poloviny hodnoty jeho nemovitého majetku20. Od 1. 1. 1900 byl přijat zákon o hypotečních bankách (HBG - Hypothekenbankgesetz), ten s menšími úpravami působil až do roku 2005, kdy byl přijat 20

(Sivák a kol, 2007)


77

nový zákon o zástavních listech (PBG – Pfandbriefgesetz), který zrušil tehdejší princip specializace a zákon se rozšířil oproti původnímu o opatření na zvýšení kvality a bezpečnosti hypotečních obchodů a platí do současnosti. Zákon o hypotečních zástavních listech (PfandBG) obsahuje několik částí: 1.

Kvalita krycího bloku aktiv - zahrnuje konzervativní přístup k oceňování majetku, hypoteční výpůjční hodnota je nižší než tržní cena a na krytí jsou vhodné jen pohledávky do výše 60 % LTV.

2.

Transparentnost – zákon PfandBG § 28 uvádí čtvrtletní hlášení o jmenovité hodnotě, čisté současné hodnotě na riziko zástavních listů a jejich krytí.

3.

Zvláštní dohled – zvláštní orgán dohledu nad hypotečními obchody tzv. správce sleduje a kontroluje dodržování podmínek a licencí pro hypoteční obchody. Záchranný plán v případě krize na straně emitenta – může dojít ke spravování krycího bloku dokud, jím nebudou uspokojeny všechny pohledávky z HZL nebo prodej specifického bloku krytí a převod krycího bloku a HZL do jiné banky, držitelé HZL mají dva dlužníky.

4.

5.

Oddělení krycího bloku a nakládání s ním v případě insolventnosti – z původní majetkové podstaty budou uspokojeni ostatní věřitelé banky podle předepsaného pořadí věřitelů, krycí blok bude sloužit na uspokojení pohledávek majitelů HZL.

Zástavní listy jsou nepřetržitě kryté půjčkami nejméně ve výši jmenovité hodnoty všech emisí v oběhu a s nejméně stejným výnosem. Hypotéka znamená pohledávku banky poskytnutou do výše 60 % hodnoty nemovitého majetku. Majitelé HZL jsou kryti jak zástavním právem na nemovitý majetek dlužníka, tak přednostním konkurzním právem majitelů HZL, také závazky banky jsou kryté kapitálem banky21. Zástavní listy mají různé podoby. Krom hypotečních zástavních listů můžeme v Německu najít například Zástavní listy Jumbo, jež spočívají ve vysoké bezpečnosti a likviditě díky kombinaci se zástavními listy Pfandbrief jsou považovány za atraktivní investici nejen pro domácí investory ale i pro zahraniční. Předčasné splacení ze strany dlužníka je v období 5 až 10 let vyloučené, dodatečné snížení objemu emise, stejně tak předčasné splacení zástavních listů Jumbo jsou nepřípustné v zájmu zachování likvidity sekundárního trhu. V současnosti jsou úrokové sazby na historických minimech, inflace je nízká a ECB drží úrokové sazby nízko, aby evropské hospodářství získalo na síle. Proto je jedinečná příležitost, kdy si pořídit vlastní bydlení, i když ve větších městech rostou ceny nemovitostí. Žadatelé mají možnost zafixovat si tuhle skvělou úrokovou sazbu od 1 až do 20 let, ale je třeba mít již naspořené své vlastní úspory alespoň ve výši 30 % z předpokládané ceny nemovitosti. V Německu je preferována podpora rodin s dětmi v nejrůznějších projektech. Například město Düsseldorf půjčuje na novou výstavbu úvěr ve výši 35 000 eur 21

(Pfandbriefgesetz, 2014)


78

a dalších 10 000 eur za dítě. Některá města poskytují dotace na pořízení městských stavebních pozemků. Není divu, že více občanů investuje do vlastnictví nemovitých věcí. Navíc od letošního roku 2015 může být nájemné maximálně o 10 % vyšší než je místní srovnávací nájemné za nové pronájmy, tím budou byty přístupnější i nižším vrstvám obyvatel. Stavební spoření Stavební spoření je velice podobné České republice. Stavební spořitelny nabízejí nejrůznější modifikace stavebního spoření, kdy např. u Wohnungsbauprämie22 stačí za rok vložit vklad ve výši 512 € a od státu získání státní podporu ve výši 45,06 €, tedy příspěvek je 8,8 % je to méně než v České republice, ale na druhou stranu stačí vložit nižší vklad. Dále také mají zaměstnanci v Německu možnost požádat svého zaměstnavatele, aby jim přispíval část vkladu na stavební spoření, max. 40 € měsíčně, pro manželské páry je to 80 € měsíčně, ovšem tento příspěvek je považován za zdanitelný příjem, proto je třeba tuto možnost zvážit. Spojené státy americké V roce 1923 byl založen Federal Reserve System – Fed, jehož hlavním úkolem je řízení měnové politiky. Se Spojenými státy americkými je spojena světová ekonomická krize, jejíž počátky jsou v roce 2007, kdy se zhroutil trh s rizikovými hypotečními úvěry, došlo k pádu několika největších bank, a postupně otřásla celým světem během let 2008–2009. Důsledkem toho Fed každoročně od roku 2009 organizuje ve spolupráci s administrativou v největších amerických bankách tzv. stress tests, které ukazují, jak jsou banky schopné se udržet a zachovat v těch nejhorších situacích. Také byl v roce 2010 přijat Kongresem tzv. Dodd-Frankův zákon (Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection act), který se zaměřoval na tři oblasti: regulaci, deriváty a TBTF (Too big to fail) neboli banky příliš velké na to, aby padly. Dominantním rysem amerického hypotečního bankovnictví je existence primárního a sekundárního trhu hypoték. Kdy na primárním trhu hypoték se uzavírají kontrakty ve formě hypotečních úvěrů přímo mezi dlužníkem a věřitelem, zatímco sekundární trh hypoték má za hlavní funkci zabezpečovat trvalý přísun zdrojů na poskytování hypotečních úvěrů na primárním trhu, dále částečně eliminuje úvěrové riziko a snižuje transakční náklady na získání zdrojů. S tím je spojena i sekuritizace hypotečních úvěrů, kdy cenné papíry jsou zajištěné hypotékou. Dochází ke kombinaci různých hypoték v jednom velkém fondu, kdy emitent může tuto velkou skupinu rozdělit na menší části dle každé individuální hypotéky, a pak tyto menší kousky prodat investorům. Tím tento proces zajišťuje likviditu a umožňuje menším investorům nákup akcií v širší skupině aktiv. Mezi nejdůležitější instituce sekundárního hypotečního trhu v USA patří:  Fannie Mae – je hlavním poskytovatelem zdrojů na bydlení, podporuje obnovu dnešního hospodářství a pomáhá budovat udržitelný systém financování 22

(Bausparen, 2004-2015)


79

bydlení. Poskytuje rozsáhlý přístup k cenově dostupným HÚ ve všech obcích po celé zemi. Tím mohou i lidé s nižšími příjmy kupovat, refinancovat nebo pronajímat domy23.  Freddie Mac a Ginnie Mae, které také umožňují získat hypoteční úvěry za lepší cenu. Úvěry jsou navíc podporovány od FHA. Poskytování hypotečních úvěru je spojené se sledováním dvou základních ukazatelů:  DTI (Debt to Income Ratio) – poměr dluhu (půjčky) k příjmu, většinou se banky drží pod 43 %, čím nižší poměr má dlužník, tím nižší riziko nesplacení je pro banku.  LTV – poměr poskytnutého úvěru k hodnotě zastavené nemovité věci, opět platí čím nižší, tím lepší podmínky u banky. Pokud má dlužník LTV vyšší jak 80 %, je povinen si sjednat soukromé pojištění hypotečního úvěru. V USA jsou federální agentury a soukromé pojišťovací instituce, které poskytují pojištění hypoték. Mezi nejznámější federální agentury se řadí:  FHA (Federal Housing Administration) – poskytuje pojištění hypoték, jež pomáhá chránit věřitele ze ztráty spojené s hypotečním selháním. Pokud bude dlužník v prodlení, bude věřitel nárokovat určitou část po FHA. Půjčky jsou směřované k lidem, kteří by jinak neměli nárok na běžný hypoteční úvěr.  VA (Veterans Administration) – půjčky poskytované letectvu, armádě, veteránům, námořnictvu, nejsou vybírané žádné poplatky za pojištění ani žádné zálohy.  RHS (Rural Housing Service) – provozují více než 50 programů finanční pomoci pro různé venkovní aplikace např. Single Family Housing Guaranteed Loan program. Programy pomáhají věřitelům pracovat s nízkými a středně příjmovými rodinami žijících ve venkovských oblastech, což podporuje prosperitu, vytváří prosperující komunitu a zlepšuje kvalitu života ve venkovských oblastech. V americkém hypotečním bankovnictví se můžeme setkat s těmito typy hypotečních úvěrů:  Hypoteční úvěry s fixní úrokovou sazbou – pro tento typ úvěru je využívané anuitní měsíční splácení, doba splatnosti úvěrů se pohybuje od 15 do 30 let.  HÚ s variabilní úrokovou sazbou tzv. ARM – může se měnit po celou dobu trvání úvěru. Všechny programy, jež nabízí tento typ úvěru, přichází již s přednastavenou hodnotou, která se nemění a je vázána na hlavní hypoteční index,

23

(Who is Fannie Mae Today?, 2015)


80

jako je např. LIBOR24. Některé banky umožní klientovi si index vybrat, jiné ho mají stanovený téměř pro všechny produkty stejný.  Konvertibilní hypotéka – po určité době lze hypotéku s fixní úrokovou sazbou převést na hypotéku s variabilní úrokovou sazbou a naopak. Ovšem k dispozici je za poplatek, proto ji využívají dlužníci, kteří předpokládají, že sazby budou do budoucna klesat.  Balónová hypotéka – je to typ krátkodobé hypotéky, kdy dlužník platí pravidelné splátky a po určité době např. 10 let, pak splatí zbylý zůstatek tzv. Bublinu v relativně krátkém čase. Celková splátka dluhu je nižší než u běžného hypotečního úvěru s fixní úrokovou sazbou.  Hypotéky s narůstajícími splátky tzv. GPM – úvěry jsou určeny pro lidi, kteří si nemohou dovolit nyní velké splátky, ale ví, že je budou moci mít v budoucnu. Doba splatnosti 15–30 let. Celkový náklad na hypoteční úvěr je větší než u běžné hypotéky.  Reverzní hypotéka tzv. RAM – je to úvěr půjčený proti hodnotě něčího domova. Věřitel poskytuje dlužníkovi částku úvěru, ale dlužník ji neuhrazuje a ponechává si právo na svůj dům. Když se dlužník přestěhuje nebo zemře, věřitel převezme jeho majetek a prodá ho na splacení úvěru. Určené pro starší lidi, důchodového věku od 62 let, kteří si tím přilepšují ke stáří. V USA se setkáme se dvěma nejčastějšími skupinami hypotečních cenných papírů: 1. 2.

Hypoteční obligace (Mortgage Backed Securities) – představují přímý závazek emitenta, hypoteční banky, a jsou kryté hypotečními úvěry v jejím portfoliu. Cenné papíry kryté hypotékami tzv. MBS – patří v USA mezi atraktivní finanční nástroje z hlediska investorů, velkou výhodou je jejich vysoká likvidita na sekundárním trhu. Jejich hodnota je zajištěna nebo zálohována hodnotou podkladového svazku hypoték. Když si koupím MBS nekupuji aktuálně hypotéku, ale kupuji slib, který bude splacen obdržením návratu toho svazku. Mezi nejčastější typy MBS se řadí: 2.1. Pass–through Securities – jsou to nejzákladnější hypoteční zástavní listy zajištěné fondy podobných hypotečních úvěrů. Většiny z nich jsou vydávané nebo garantované Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac. Investoři dostávají měsíční splátky jistiny a úroků. 2.2. SMBS (Stripped Mortgage Backed Securities) – tento typ cenných papírů krytých hypotékami je založený na odděleném obchodování s konkrétními složkami, jakými jsou jistina a úrok. 2.2.1. Interest Only/Principal Only (IO/PO) – cash flow se dělí tak, že jedna skupina získává všechny platby úroků a druhá skupina všechny splátky jistiny. Pro jednotlivé skupiny je výhodnější něco jiného,

LIBOR = průměrná úroková sazba, za kterou si půjčují banky navzájem peníze na mezibankovním londýnském trhu. Je stanovován jednou denně malou skupinou velkých londýnských bank. 24


81

pro IO je nejlepší když se hypoteční úvěr splácí, co nejdéle, protože tím déle jim jdou výnosy z cenných papírů, naopak pro PO je nejvýhodnější když jsou hypotéky splaceny, co nejdříve, protože tím víc získají. 2.2.2. CMOS (Collateralized Mortgage Obligations) – cash flow je spojené a strukturované do mnoha tříd cenných papírů s různými splatnosti a splátkovými kalendáři. Různé třídy mají také různá rizika a návratnosti. Hlavním důvodem zavedení CMO bylo řešení rizika předčasného splacení hypotečních úvěrů a jeho přerozdělení mezi více účastníků trhu. V současné době lze americký bankovní systém označit za stabilizovaný. Většina bank díky nulové základní úrokové sazbě poskytované Fedem a tím snižování vlastních provozních nákladů, vykazují solidní provozní zisky a jejich akcie se stávají znovu atraktivní i pro drobné investory. Cenné papíry zajištěné hypotékami, jež jsou především vydané agenturami Fannie Mae, Freddie Mac a Ginnie Mae. Vysoká úvěrová kvalita cenných papírů krytých hypotékami a atraktivní výnos ve srovnání s jinými vysoce kvalifikovanými dluhopisy pomohla MBS vyrůst do největšího sektoru na americkém trhu s hypotékami. Od roku 2015 je také možnost si z daní odečíst odpočet na soukromé pojištění hypoték, dále odečet nákladových úroků z hypotéky z příjmů, čímž se sníží jejich daňová povinnost. Dojde k poklesu ročního hypotečního pojistného u FHA a sníží se kreditní skóre i platební požadavky (Spojené státy americké, 2014). V USA produkt stavebního spoření nemají, ale nabízí různé typy spořicích účtů, kdy po splnění podmínek jsou účty bez poplatků. Dalšími možnosti jsou investice do fondů nebo koupě dluhopisů či cenných papírů, které jsou velmi atraktivní.


82

C Legislativní omezení Stavební spoření Stavební spoření podléhá mnoha legislativním omezením, jež se vyskytují v různých právních formách. Pro všechny členské státy Evropské unie, jsou závazná její nařízení, jež musí být zařazeny do legislativy jednotlivých států, která se může již od ostatních lišit. Evropská unie V únoru 2014 byla přijata nová směrnice Evropského parlamentu a Rady 2014/17/EU o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení a o změně směrnic 2008/48/ES a 2013/36/EU a nařízení (EU) č. 1093/2010 (dále jen „Směrnice“), která se zabývá ochranou spotřebitele na trhu hypotečních úvěrů a úvěrů spotřebitelských. (Regulace, 2014) Dále jsou ve směrnici ukotveny důležité oblasti jako je roční procentní sazba nákladů (RPSN), která musí být ve smlouvách zveřejněna, minimálně její výpočet, právo spotřebitele na předčasné splacení úvěru, informační podmínky, požadavky na regulaci zprostředkovatelů úvěrů včetně evropského pasu pro tyto subjekty. Jednotlivé členské státy jsou povinny Směrnici transponovat do národních právních řádů nejpozději však do 21. 3. 2016. Účelem finančních institucí bude transparentnější nastavení nových pravidel pro úvěry týkající se bydlení. (Regulace, 2014) Česká republika V České republice je ústředním orgánem Česká národní banka (dále ČNB), která vykonává dohled nad finančním trhem v souladu se zákonem č. 6/1993 Sb. o České národní bance, ve znění pozdějších předpisů, a dalšími právními předpisy. Mezi její hlavní cíle patří péče o cenovou stabilitu, udržitelný hospodářský růst, finanční stabilitu a bezpečné fungování finančního systému v České republice. Dále dohlíží na bankovní sektor, kapitálový trh a další instituce. (O ČNB, 20032015) V České republice je stavební spoření upraveno zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dále zákonem č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů a zákonem č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů. (Česká bankovní asociace, 2015) Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření Vymezuje v § 1 základní pojem stavebního spoření, jež je uveden dříve v podkapitole 3.1 Charakteristika stavebního spoření, rovněž tak i obsah § 4 kdo může být účastníkem stavebního spoření. Dále tento zákon vymezuje v § 6, co je myšleno


83

bytovými potřebami. V části II tohoto zákona je popsána státní podpora, dle § 10 výše státní podpory činí 10 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky 20 000 korun. Podle § 12 účastníkovi stavebního spoření může být státní podpora vyplacena, pokud nepřeruší dobu spoření minimálně 6 let. Navíc zákon specifikuje, co má být obsaženo ve všeobecných obchodních podmínkách, činnosti, práva a povinnosti stavebních spořitelen a podobně. (Zákon č. 96/1993 Sb., 2014) Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Uvádí, že smlouva o stavebním spoření nemusí být uzavřena písemnou formou, ale je možná i textová forma, např. možnost elektronického uzavření smlouvy včetně elektronického podpisu účastníka. Krom toho klade důraz na sdělení obsahu smlouvy v dostatečně dlouhé době před jejím uzavřením. S tímto zákonem byl také přijat zákon č. 303/2013 Sb., který mění zákon o stavebním spoření s účinností od 1. 1. 2014. Největší změnou je postup při smrti účastníka, kdy smrtí smlouva i úvěr končí a stává se součástí pozůstalosti. V takovém případě je vyplacena částka včetně úroků a státní podpory, i kdyby nebyla splněna doba spoření 6 let. Další změnu, kterou novela stanovuje, je že k uzavření nebo změně smlouvy pro nezletilého účastníka nepotřebuje zákonný zástupce rozhodnutí soudu (Lukáš, Kielar, 2014). Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách Na stavební spořitelny se částečně vztahuje i tento zákon, kde je vymezeno Základní ustavení, Licence, Organizace banky, Pojištění pohledávek z vkladů a mnoho dalších. Slovenská republika Ve Slovenské republice je centrální bankou Národní banka Slovenska (dále NBS), která se řídí dle zákona Národní rady Slovenské republiky č. 566/1992 Zb. o Národnej banke Slovenska v znení neskorších predpisov. Od 1. ledna 2009 je NBS součástí Eurosystému. Ve spolupráci s Evropskou centrální bankou a ostatními centrálními bankami zemí eurozóny má za prvotní cíl udržovat cenovou stabilitu v eurozóně. V rámci Eurosystému je úlohou NBS přispívat k zabezpečení:  Měnové politiky,  vydávání eurových bankovek a mincí,  platebního styku,  vzájemné spolupráce a podpory centrálních bank,  finanční stability v eurozóně a dalších. Další důležitou úlohou Národní banky Slovenska je dohled nad finančním trhem. (O národnej banke, 2015) Ve Slovenské republice je stavební spoření upraveno zákonem Slovenské národní rady č. 310/1992 Zb. o stavebnom sporení v znení neskorších predpisov,


84

dále zákonem č. 483/2001 Z. z. o bankách a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. (Úplné znenia zákonov, 2015) Zákon č. 310/1992 Zb. o stavebnom sporení V tomto zákoně v § 1 odst. 1 je uveden účel stavebního spoření, který spočívá ve financování bytových potřeb a potřeb souvisejících s bydlením na území Slovenské republiky. Dále v § 4 je vymezeno, kdo může být účastníkem stavebního spoření: a) Fyzická osoba, která uzavře se stavební spořitelnou smlouvu o stavebním spoření nebo ve prospěch které je uzavřena smlouva o stavebním spoření s trvalým pobytem na území Slovenské republiky. b) společenství vlastníků bytů zřízené podle zvláštního předpisu, které uzavře se stavební spořitelnou smlouvu o stavebním spoření nebo v jehož prospěch je uzavřena smlouva o stavebním spoření, c) jiná právnická osoba, než je uvedená v písmenu b), která uzavře se stavební spořitelnou smlouvu o stavebním spoření nebo v jejíž prospěch je uzavřena smlouva o stavebním spoření se sídlem na území Slovenské republiky. Dle § 5 odst. 1 státní dohled nad dodržováním podmínek o poskytování státní podpory vykonává Ministerstvo financí Slovenské republiky. V druhé části zákona jsou rozepsány zásady a podmínky, co má stavební spoření a jeho smlouva obsahovat. Dále v § 8 je popsána cílová částka, z čeho se skládá a kdy je možné požádat o úvěr ze stavebního spoření, který je obsahem § 9. Podle § 10 je vymezena státní podpora, která se určuje procentuálním podílem z ročního vkladu na základě výpočtu podle vzorce se zaokrouhlením na 0,5 %, a to minimálně 5 % z ročního vkladu a maximálně 15 % z ročního vkladu, maximálně však 66,39 €. Státní podpora se zaokrouhluje na celé eurocenty nahoru. Zákon č. 483/2001 Z. z. o bankách Tento zákon vymezuje podmínky pro vznik banky, její řízení, činnosti i dohled a likvidace banky. Podle § 2 odst. 1 je banka právnická osoba se sídlem na území Slovenské republiky založená jako akciová společnost, která je úvěrovou institucí podle zvláštního předpisu a která má bankovní povolení. Dle odst. 2 banka může krom přijímání vkladů a poskytování úvěrů vykonávat i další činnosti, které má uvedené v bankovním povolení. Stavební spoření může vykovávat jen banka, jejímž předmětem činnosti je stavební spoření na základě bankovního povolení uděleného podle zvláštních předpisů (dále jen „stavební spořitelna“).

Hypoteční úvěr Hypoteční úvěry podléhají mnoha legislativním omezením, jež se vyskytují v různých právních formách. Pro všechny členské státy Evropské unie, jsou závazná její nařízení, jež musí být zařazeny do legislativy jednotlivých států, která se může již od ostatních lišit.


85

Evropská unie V roce 2014 byla přijata nová směrnice Evropského parlamentu a Rady 2014/17/EU o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení a o změně směrnic 2008/48/ES a 2013/36/EU a nařízení (EU) č. 1093/2010 (dále jen „Směrnice“). (Regulace, 2014) Dále se pro hypoteční úvěry vztahují směrnice:  Směrnice Evropského parlamentu a Rady 98/33/ES ze dne 22. června 1998, kterou se mění článek 12 směrnice Rady 77/780/EHS o koordinaci právních a správních předpisů týkajících se přístupu k činnosti úvěrových institucí a jejího výkonu, články 2, 5, 6, 7, 8 a přílohy II a III směrnice Rady 89/647/EHS o ukazateli kapitálové přiměřenosti úvěrových institucí a článek 2 a příloha II směrnice Rady 93/6/EHS o kapitálové přiměřenosti investičních podniků a úvěrových institucí.  Směrnice Evropského parlamentu a Rady 98/31/ES ze dne 22. června 1998, kterou se mění směrnice Rady 93/6/EHS o kapitálové přiměřenosti investičních podniků a úvěrových institucí.  Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2000/12/ES ze dne 20. března 2000 o přístupu k činnosti úvěrových institucí a o jejím výkonu. A pro zástavní listy se vztahují následující směrnice:  Směrnice Komise 2007/16/ES ze dne 19. března 2007, kterou se provádí směrnice Rady 85/611/EHS o koordinaci právních a správních předpisů týkajících se subjektů kolektivního investování do převoditelných cenných papírů (SKIPCP), pokud jde o vyjasnění některých definic.  Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/39/ES ze dne 21. dubna 2004 o trzích finančních nástrojů, o změně směrnice Rady 85/611/EHS a 93/6/EHS a směrnice Evropského parlamentu a Rady 2000/12/ES a o zrušení směrnice Rady 93/22/EHS.  Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2005/1/ES ze dne 9. března 2005, kterou se mění směrnice Rady 73/239/EHS, 85/611/EHS, 91/675/EHS, 92/49/EHS a 93/6/EHS a směrnice Evropského parlamentu a Rady 94/19/ES, 98/78/ES, 2000/12/ES, 2001/34/ES, 2002/83/ES a 2002/87/ES za účelem zavedení nové organizační struktury výborů pro finanční služby.  Směrnice Evropského parlamentu a Rady 98/31/ES ze dne 22. června 1998, kterou se mění směrnice Rady 93/6/EHS o kapitálové přiměřenosti investičních podniků a úvěrových institucí.  Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2007/44/ES ze dne 5. září 2007, kterou se mění směrnice Rady 92/49/EHS a směrnice 2002/83/ES, 2004/39/ES, 2005/68/ES a 2006/48/ES, pokud jde o procesní pravidla a hodnotící kritéria pro obezřetnostní posuzování nabývání a zvyšování účastí ve finančním sektoru.


86

Česká republika V České republice je ústředním orgánem Česká národní banka (dále ČNB). V České republice jsou hypoteční úvěry upraveny zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, Vyhláškou České národní banky č. 164/2014 Sb., o evidenci krytí hypotečních zástavních listů a informačních povinnostech emitenta hypotečních zástavních listů, dále zákonem č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů a zákonem č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů. (Česká bankovní asociace, 2015) O hypoteční úvěr může na území České republiky požádat:  Občan České republiky s trvalým pobytem na území ČR, nebo osoby, které mají takovou osobu za manžela či manželku.  Občané Evropské unie s trvalým pobytem na území České republiky (Hypoteční úvěry, 2000–2015) Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech V hlavě III § 28 tohoto zákona jsou definovány hypoteční zástavní listy jako dluhopisy, které představují právo na splacení dlužné částky vydávané podle práva cizího státu, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo části těchto pohledávek a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona. Dále podle § 28, odst. 3 je definován hypoteční úvěr jako úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Dle § 30, odst. 2 nesmí na zastavené nemovité věci váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část. Vyhláška České národní banky č. 164/2014 Sb. V této Vyhlášce je v § 2 upravena evidence krytí hypotečních zástavních listů, která obsahuje registr krytí a knihu krytí. V § 3 jsou rozepsané náležitosti registru krytí. Informace o pohledávce z hypotečního úvěru obsahuje alespoň jednoznačnou identifikaci (číslo smlouvy nebo účtu), jednoznačnou identifikaci zastavené nemovité věci pomocí údajů zapsaných na listu vlastnictví vedeném pro zastavenou nemovitou věc příslušným katastrálním úřadem, zástavní hodnotu zastavené nemovité věci a mnoho dalších. Dále je ve Vyhlášce specifikováno vedení evidence dle § 7 a § 8, která je vedena buď v listinné, nebo v elektronické podobě a to v české měně.


87

Zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník Tento zákon dle § 506 specifikuje nemovitou věc, jež je uvedena výše v podkapitole 4.1 Charakteristika HÚ v České republice. Dále se zákon zabývá věcnými právy a řeší situaci, kdy stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka podle § 3056, odst. 1: „ Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby“. Zákon č. 21/1992 Sb. o bankách Tento zákon specifikuje podmínky pro správné fungování banky v České republice, podmínky získání licence, provozní požadavky, bankovní dohled a povinnosti mlčenlivosti, likvidace banky, správní delikty a pojištění pohledávek z vkladů. Dle § 1, odst. 1 se bankou rozumí akciová společnost se sídlem v České republice, která přijímá vklady od veřejnosti a poskytuje úvěry, a která má bankovní licenci dle § 4, o níž rozhoduje Česká národní banka. Slovenská republika Ve Slovenské republice je ústředním orgánem Národní banka Slovenska. Hypoteční úvěry jsou upraveny zákonem č. 530/1990 Zb. o dlhopisoch v znení neskorších predpisov a zákonem č. 483/2001 Z. z. o bankách a o zmene a doplnení niektorých zákonov v zněni neskorších predpisov. (Úplné znenia zákonov, 2015) O hypoteční úvěr ve Slovenské republice může žádat (Ako získať hypotéku, 2000-2015):  Fyzická osoba, občan Slovenské republiky s trvalým pobytem na území Slovenské republiky, případně osoby, které jsou manželkou či manželem,  právnické osoby se sídlem na území Slovenské republiky,  obce Slovenské republiky. Zákon č. 530/1990 Zb. o dlhopisoch Obsahem čtvrté části, oddílu 1 tohoto zákona jsou hypoteční zástavní listy. Dle § 14 odst. 1 je hypoteční zástavní list dluhopis, jehož jmenovitá hodnota včetně výnosů z něj je řádně kryta pohledávkami banky nebo pobočkami zahraniční banky z hypotečních úvěrů zabezpečených zástavním právem k nemovité věci. Podle § 15 hypoteční zástavní listy můžou vydávat jen banky, které získají povolení na vykonávání hypotečních obchodů podle zvláštních předpisů. Následující § 16 odst. 4 uvádí, že celková jmenovitá hodnota vydaných hypotečních zástavních listů musí být kryta nejméně ve stejné výši a nejméně se stejným výnosem, jako je jmenovitá hodnota pohledávek hypoteční banky z hypotečních úvěrů, a představuje řádné krytí.


88

Zákon č. 483/2001 Z. z. o bankách Na základě tohoto zákona jsou podle § 2 odst. 1 a 2 definovány banky s činnostmi, které mohou s bankovním povolením poskytovat. Jednou z nich jsou zvláštní hypoteční obchody. Hypoteční banky nebo pobočky zahraniční banky, které vykonávají hypoteční obchody podle vyhlášky č. 600/2001 Z. z. § 1 odst. 2 jsou povinny vést individuální údaje o hypotečních úvěrech a pohledávek z hypotečních úvěrů v části registru hypoték. Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. V tomto zákoníku druhé části jsou obsažena věcná práva, kde je popsáno vlastnické právo, v hlavě třetí jsou potom obsažena práva k cizím věcem, které zahrnují zástavní právo, věcná břemena a další, jež slouží jako právní předpis k zástavnímu právu k nemovité věci.


89

D Komunikace s institucemi

Obr. 4 Komunikace s Prvou stavebnou sporiteľňou ohledně využití úvěru ze stavebního spoření v jiném státě EU


90

Obr. 5 Komunikace s ČMSS ohledně využití úvěru ze stavebního spoření na bytové potřeby v jiných státech EU


Obr. 6

91

Komunikace s ČMSS ohledně uzavření smlouvy o stavebním spoření s občanem EU


Obr. 7 čanu EU

92

Komunikace s MINISTERSTVEM VNITRA ČR ohledně přidělení rodného čísla ob-


Obr. 8 čanu EU

93

Komunikace s MINISTERSTVEM VNITRA ČR ohledně přidělení rodného čísla ob-


E Ukázka smlouvy hypotečního úvěru v ČR

Obr. 9


94


Obr. 10


95


Obr. 11


96


Obr. 12


97


Obr. 13


98


Obr. 14


99


Obr. 15


100

Zhodnocení stavebního spoření a hypotečního úvěru v České a Slovenské republice

Recommend Documents