Zemědělský podnik a nový občanský zákoník autor: Ing. Ivo Koutník
(materiál ze školení / 2014) GEOCENTRUM, spol. s r.o. zeměměřická a projekční kancelář tř. Kosmonautů 1143/8B, 772 00 Olomouc web: www.gcupravy.cz e-mail:
[email protected] telefon ústředna: 585 205 211 telefon podpora software: 585 205 260 – 265 poskytování katastrálních dat: 585 205 255
1
2
Obsah Nový občanský zákoník ..................................................................................................... 4 1.1 Úvod ............................................................................................................................ 4 1.1.1 Smyl a důvody přijetí nového občanského zákoníku ........................................... 4 1.1.2 Hlavní zásady ....................................................................................................... 4 1.1.3 Části zákoníku ...................................................................................................... 4 1.1.4 Časové mezníky přípravy nového občanského zákoníku .................................... 5 1.1.5 Terminologie ........................................................................................................ 5 2 Zemědělský podnik a nový občanský zákoník ................................................................... 7 2.1 Zvíře není věc .............................................................................................................. 7 2.2 Věcná práva majetková aneb změny v katastru nemovitostí ....................................... 8 2.2.1 Pozemky a stavby ................................................................................................. 8 2.2.2 Spoluvlastnické předkupní právo zanikne............................................................ 8 2.2.3 Věcná břemena - služebnosti:............................................................................... 8 2.2.4 Zápisy do KN ....................................................................................................... 9 2.3 Relativní práva majetková a nájemní smlouvy.......................................................... 12 2.3.1 Obecná východiska ............................................................................................ 12 2.3.2 Podstatné změny nájmu v novém občanském zákoníku .................................... 13 3 Pacht jako speciální druh nájmu....................................................................................... 14 3.1.1 Trocha historie.................................................................................................... 14 3.1.2 Dříve uzavřené nájemní smlouvy k nemovitostem dle nové právní úpravy ...... 15 3.1.3 Zápis nájmu do katastru nemovitostí a změna vlastnictví.................................. 15 3.1.4 Pacht v NObčZ ................................................................................................... 16 3.1.5 Vznik pachtu - uzavírání nových nájemních smluv ........................................... 16 3.1.6 Práva a povinnosti stran ..................................................................................... 17 3.1.7 Zánik pachtu ....................................................................................................... 19 3.1.8 Následky zániku pachtu ..................................................................................... 21 3.1.9 Vhodné náležitosti pachtovní smlouvy .............................................................. 22 3.1.10 Pachtovní smlouva a spoluvlastnictví pozemku................................................. 22 4 Nejčastější problémy v evidenci smluv v zemědělském podniku .................................... 24 4.1 Neúplnost dokumentace - právní důvody užívání nepokrývají celý rozsah užívané výměry .................................................................................................................................. 24 4.2 Neaktuálnost smluv oproti skutečnosti - nejsou prováděny systematické kontroly na katastrální stav ...................................................................................................................... 24 4.3 Zcela neexistující nebo neúplná dokumentace při výměnách pozemků s konkurencí 24 4.4 Nejednotnost smluv a nesnadná orientace v nich, nemožnost systémových změn nebo hromadné komunikace s vlastníky .............................................................................. 25 1
3
1 Nový občanský zákoník Informační zdroje: Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou - prof. Dr. JUDr. Karel Eliáš Encyklopedie pojmů nového soukromého práva - Eva Janečková a Vladimír Horálek http://obcanskyzakonik.justice.cz http://www.ipravnik.cz/cz/clanky/art_8627/pacht.aspx
1.1 Úvod 1.1.1 Smyl a důvody přijetí nového občanského zákoníku Smyslem a účelem nového občanského zákoníku (NObčZ) je upravit veškeré soukromoprávní vztahy v jednom kodexu. Nový zákoník klade důraz na naše demokratické právní tradice, jakož i na principy a standardy soukromého práva v Evropě.
1.1.2 Hlavní zásady Hlavní zásady nové kodifikace jsou především následující: Vypracovat kodex vycházející z respektu ke středoevropskému právnímu myšlení. Vytvořit zákoník srovnávající se s evropskou právní a kulturní konvencí. Rozejít se s myšlenkovým světem socialistického práva. Vše v jednom, logicky a přehledně Nový občanský zákoník obsahuje 3 081 paragrafů. Nově přejímá celou řadu pravidel upravených v jiných zákonech, které zrušuje (celkem se jedná o více než 100 právních předpisů, např. obchodní zákoník, zákon o rodině, zákon o vlastnictví bytů či zákon o sdružování občanů).
1.1.3 Části zákoníku Kodex je rozvržen do pěti částí Obecná část Rodinné právo Absolutní majetková práva Relativní majetková práva Ustanovení společná, přechodná a závěrečná Pro lepší přehlednost kodexu byla přijata zásada, že jeden paragraf má obsahovat nanejvýš dva odstavce a že jeden odstavec paragrafu má obsahovat nanejvýš dvě věty. Ne vždy se však danou zásadu podařilo dodržet. Příbuzné nebo tematicky spjaté instituty jsou řazeny od jednodušších ke složitějším a od obecných ke zvláštním (nikoli od důležitějších k méně důležitým – hledisko důležitosti je totiž relativní). 4
1.1.4 Časové mezníky přípravy nového občanského zákoníku
Práce na návrhu NObčZ trvala 12 let Únor 2012 podepsán prezidentem Březen 2012 | Nový občanský zákoník byl vyhlášen 22. března 2012 ve Sbírce zákonů v částce 33 pod číslem 89/2012 Sb. V platnost vstoupí 1.1.2014
1.1.5 Terminologie Nový občanský zákoník (NOZ) přináší poměrně podstatnou změnu v dosud užívané terminologii. Je nutno říci, že to je jedna z věcí, která je novému občanskému zákoníku obzvlášť vytýkána, neboť některé pojmy, které zavádí či znovuzavádí, lze považovat za zastaralé a není důvodu, aby se měnila již zažitá a používaná terminologie. Nový občanský zákoník se také snaží vyhýbat cizím slovům. Pokud je možné nahradit cizí slovo bez obtíží českým, preferuje se takové řešení (např. „zapsaný“ místo „registrovaný“, „nakládat“ místo „disponovat“, „umístění“ místo „instalace“, „sdělení“ nebo „údaj“ místo „informace“ apod.). Avšak v těch případech, kde cizí termín v českém právu zdomácněl (např. „orgán“, „forma“, „elektronický“), anebo kde jej lze pro jeho přesný význam využít lépe než výraz původem český, ponechává nový občanský zákoník tyto pojmy. Ústav pro jazyk český Akademie věd České republiky ale návrh zhodnotil jako obecně dobře srozumitelný i pro běžného občana bez speciálního právního vzdělání. Základní terminologické změny 1. Právní úkon je nahrazen pojmem právní jednání. 2. Závazek je používán pro označení závazkového vztahu. Závazek již nelze zaměňovat se slovem dluh. 3. Půjčka je nahrazena pojmem zápůjčka. 4. Pojem občanská sdružení se nově mění na spolky. 5. Do právního řádu se dále vrací pojem rozhrady – to budou ploty, zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené nebo umělé rozhrady mezi pozemky. 6. Mění se terminologie v oblasti předkupního práva. Zákon hovoří o dlužníku (jde o označení pro povinného z předkupního práva), předkupníku (oprávněný) a koupěchtivém (osoba, která má zájem věc od dlužníka koupit) – viz § 2140 NOZ. 7. Zavádí se zákonný pojem svévole a škodolibost (§ 2969 NOZ). V případě svévole jde o radost škůdce z toho, že škodí, lhostejno komu. V případě škodolibosti má škůdce také radost z toho, že škodí, ale je to namířeno proti konkrétní osobě. 8. Způsobilost k právním úkonům se bude nadále označovat jako svéprávnost. 9. Výprosa je velmi podobná výpůjčce; od výpůjčky se však liší tím, že při výprose není dohodnuta doba, po kterou může výprosník půjčitelem poskytnutou věc užívat, ani 5
účel, ke kterému může výprosník věc užívat. Výprosník užívá věc způsobem přiměřeným její povaze. Stejně jako výpůjčka je výprosa poskytována bezúplatně. Typickým příkladem výprosy je stav, kdy vlastník pozemku nechá vlastníka sousední nemovitosti chodit po svém pozemku – vlastník pozemku je s chováním souseda srozuměn. Tyto vztahy většinou vznikají mezi výprosníkem a půjčitelem mlčky. Půjčitel vědomě toleruje chování výprosníka, který užívá věc půjčitele. 10. Nový občanský zákoník rozděluje právnické osoby na dvě základní skupiny: korporace a fundace. Korporace se vyznačují členskou základnou (je to sdružení osob), kdežto fundace majetkovým základem. Občanský zákoník fundace rozděluje na nadace, nadační fondy a ústav (dnešní obecně prospěšné společnosti), pro které se přiměřeně použije ustanovení o nadačních fondech. Nejvýznamnější terminologické změny pro zemědělce 1. Pacht - Pachtýř (obdoba dnešního nájemce) je oprávněn propachtovanou věc nejen užívat, ale také brát z ní užitky, za což platí propachtovateli (obdoba dnešního pronajímatele) pachtovné (obdoba dnešního nájemného). Je pak samozřejmé, že některé věci jsou vhodné pouze k nájmu, jiné pouze k pachtu a některé věci lze jak najmout, tak propachtovat. V šedesátých letech minulého století bylo při přípravě občanského zákoníku (který je s množstvím dodatečných změn dosud platný) rozhodnuto, že buržoazním přežitkem jsou i některé do té doby zcela běžné právní pojmy. Šlo třeba o zmíněný pacht. A tak byly tyto pojmy prostě vypuštěny. Tím byla přetržena nejen historická návaznost našeho právního řádu, ale i návaznost geografická, jelikož obdobné pojmy používají i právní řády okolních zemí. 2. Služebnost je druh věcného břemene, na základě kterého je vlastník určité věci povinen něco strpět. Tak například služebnost práva pastvy zakládá právo, aby majitel zvířat pásl svá zvířata na cizím pozemku, ke kterému je tato služebnost zřízena. Pro zemědělce je významná zejména služebnost požívacího práva, neboli zápis pachtu do katastru. Více viz. Pacht a nový občanský zákoník.
6
2 Zemědělský podnik a nový občanský zákoník 2.1 Zvíře není věc 1. Nový občanský zákoník vylučuje živá zvířata z kategorie věcí. Dle definice je živé zvíře smysly nadaný živý tvor. 2. Hodnota zvířete není dána jen jeho obecnou cenou. Náhrada škody za poranění či usmrcení zvířete může nově přesáhnout jeho obecnou cenu. 3. Soukromoprávní úprava nového občanského zákoníku však nemá žádný vliv na správní právo a zákon na ochranu zvířat. 4. Nové pravidlo - při nalezení zvířete, pokud ovšem není označeno tak že lze jeho vlastníka zjistit, platí že, nálezce po roce získá práva poctivého držitele a po uplynutí tří let právo vlastnické. 5. Zákoník obsahuje několik paragrafů, které definují zejména náhrady škody způsobené zvířetem.
7
2.2 Věcná práva majetková aneb změny v katastru nemovitostí Věcná práva umožňují úplné nebo částečné právní panství nad určitou hmotnou věcí. Postavení oprávněné osoby vylučuje kohokoliv jiného z právního působení na věc jím ovládanou, v případě porušení tohoto práva má právní nárok na ochranu před takovým jednáním. Jednotlivá věcná práva vymezuje občanský zákoník taxativním výčtem, což znamená, že za věcná práva lze považovat jen taková, která jsou za ně občanským zákoníkem výslovně označena. Jedná se o:
vlastnické právo – zahrnuje právo věc užívat (i s jejími plody a užitky), s věcí disponovat a věc držet, jeho prostřednictvím se realizuje užitná hodnota věci, omezeno může být jen se souhlasem vlastníka nebo na základě zákona (ve stavu nouze nebo při vyvlastnění); spadá sem i spoluvlastnictví a společné jmění manželů držba – faktické ovládání určité věci, pokud s ní držitel nakládá jako s věcí vlastní věcná práva k věci cizí – jejich obsahem je částečné právní panství nad cizí věcí, omezují vlastníka této věci, jedná se o: zástavní právo, věcné břemeno, zadržovací právo, předkupní právo
2.2.1 Pozemky a stavby § 3054 an. NObčZ 1. Stavba se dnem nabytí účinnosti NOZ stane součástí pozemku, pokud stavbu i pozemek vlastní táž osoba nebo osoby 2. Stavba se dnem nabytí účinnosti NOZ nestane součástí pozemku, pokud stavbu i pozemek vlastní odlišná osoba nebo osoby 3. Vlastník stavby má nově předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k stavbě 4. Stane-li se vlastníkem pozemku třetí osoba, která byla při nabytí vlastnického práva v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku. --> Problém stavby nezapsané v katastru (hnojiště, posklizňovka, seník), nově možné v katastru zřídit poznámku o stavbě na parcele
2.2.2 Spoluvlastnické předkupní právo zanikne § 3062 an. NObčZ 1. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků zanikne uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona.
2.2.3 Věcná břemena - služebnosti: 1. Úprava je převzata z návrhu občanského zákoníku z roku 1937. 2. Podstatou služebnosti je to, že vlastník určité věci má povinnost ve prospěch jiného něco strpět (např. právo stezky). Charakteristickým znakem služebnosti je fakt, že vlastník věci zůstává pasivní.
8
Možnost zápisu pachtu (nájmu) do katastru § 1283, § 2333 NObčZ 1. Se souhlasem vlastník lze u propachtované parcely zanést tento stav do katastru služebnost požívacího práva. Kdo je oprávněn jednat: vlastník věci nebo pachtýř se souhlasem vlastníka. Právo pastvy § 1278 an. NObčZ 1. Právo pastvy má význam zejména pro drobné chovatele a menší farmy, kteří nevlastní dostatečně velké pozemky pro pastvu. Není-li určeno jinak chrání se desetiletá držba. Zákon z práva pastvy vylučuje prasata a drůbež a dále zvířata znečištěná, nemocná a cizí.
2.2.4 Zápisy do KN Základní informace Zápisem týkajícím se práv do katastru nemovitostí se rozumí zápis věcných práv, práv ujednaných jako věcná, nájmu a pachtu do katastru. Existují tři druhy zápisů do KN: vklad, záznam a poznámka, avšak podle nové právní úpravy se všechna věcná práva zapisují vkladem. Druhy podání
Vklad Záznam Poznámka Oznámení změn
Způsob podání
elektronicky prostřednictvím provozovatele poštovních služeb osobně na příslušném katastrálním úřadě
pro všechny způsoby podání lze využít formulář Vklad
Vkladem se zapisují na základě návrhu vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence řady práv: vlastnické právo, právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo, budoucí zástavní právo, pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka, aj.
9
Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí se podává pouze na stanoveném formuláři, který obsahuje náležitosti stanovené v § 14 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon).
Náležitosti návrhu na vklad Označení katastrálního úřadu – ke vkladu je příslušný katastrální úřad, v jehož obvodu je nemovitost, které se smlouva, dohoda nebo jiná listina týká. o Označení účastníků řízení – účastníkem vkladového řízení je ten, jehož právo vzniká, mění se nebo rozšiřuje a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo omezuje. Fyzické osoby se označují jménem, popřípadě jmény, a příjmením, adresou místa trvalého pobytu nebo u cizozemců adresou bydliště v cizině, rodným číslem, nebo, není-li přiděleno, datem narození, a jsou-li navrhovateli, též číslem elektronicky čitelného identifikačního dokladu, pokud se jim vydává. Právnické osoby se označují názvem, sídlem a identifikačním číslem, pokud je přiděleno. Účastníkem řízení není advokát nebo jiná osoba, která jedná v zastoupení účastníka. o Označení nemovitostí a práv, která k nim mají být zapsána do katastru nebo z něj vymazána. o Podpis navrhovatele. o
Přílohy návrhu na vklad: Listina (1x), na základě které má být zapsáno právo do katastru. Neoddělitelnou součástí listiny je geometrický plán, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy. o Plná moc, s úředně ověřeným podpisem zmocnitele je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem; pokud se provádí vklad na základě veřejné listiny a zmocněncem je osoba, která veřejnou listinu sepsala, podpis zmocnitele nemusí být úředně ověřen. o Úředně ověřený překlad listiny, na základě které má být zapsáno právo do katastru, pokud tato listina není sepsána v českém jazyce. o Postup katastrálních úřadů a listiny , které jsou přílohami návrhu na vklad a další podklady pro řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí jsou podrobně stanoveny v ustanoveních § 11 – 18 katastrálního zákona a § 26 a § 66 – 70 vyhlášky č. 357/2013 Sb . o Vkladové řízení je zahájeno také tehdy, pokud příslušnému katastrálnímu úřadu došlo od soudu nebo soudního exekutora jeho rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se do katastru nemovisotí zapisuje vkladem o o
Správní poplatky: o Za přijetí každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu se vybírá správní poplatek (dále jen "poplatek") ve výši 1000,- Kč podle položky č. 120 přílohy k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů.
Postup katastrálního úřadu v řízení o návrhu na vklad: o O vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou, informuje katastrální úřad osoby, jejichž práva zapsaná v katastru se podle navrhovaného zápisu mají změnit nebo zaniknout, a to buď prostřednictvím služby sledování změn, do datové schránky, nebo doporučeným dopisem fyzickým osobám s trvalým pobytem v ČR na adresu trvalého pobytu, fyzickým osobám nemajícím trvalý pobyt v ČR na adresu bydliště, právnickým osobám na adresu sídla. 10
o o
o
o o
Navrhovatel může vzít návrh na vklad zpět, vkladové řízení se však zastaví pouze v případě, že s tím souhlasí všichni účastníci vkladového řízení. Katastrální úřad po uplynutí lhůty 20 dnů po odeslání informace osobám, jejichž práva zapsaná v katastru se podle navrhovaného zápisu mají změnit nebo zaniknout rozhodne, že se vklad povoluje, jestliže jsou podmínky pro povolení vkladu splněny; v opačném případě návrh zamítne. V případě, že byl vklad povolen a proveden, zašle katastrální úřad účastníkům řízení vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru proveden. Je-li účastník, jehož práva k nemovitosti podle zápisu zanikají nebo se omezují, ve vkladovém řízení zastoupen zmocněncem, vyrozumí katastrální úřad o provedeném vkladu nejen zmocněnce, ale i přímo účastníka vkladového řízení. Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení, obnova řízení ani žaloba ve správním soudnictví. Proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu je přípustná žaloba podle ustanovení občanského soudního řádu o řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem, která musí být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí.
Poznámka Poznámka je zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných. Poznámku zapíše katastrální úřad na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení soudu, správce daně, správce obchodního závodu, vyvlastňovacího úřadu, soudního exekutora, dražebníka, insolvenčního správce, Státního pozemkového úřadu, jiného správního orgánu či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána. K nemovitostem se zapisuje poznámka o: o stavbě, která není součástí pozemku, o aj.
11
2.3 Relativní práva majetková a nájemní smlouvy Závazkové právo je součást soukromého práva a tvoří ho souhrn právních norem, které upravují závazky. Tyto závazky jsou jako právní vztahy povahy relativní, když jde vždy o vztahy mezi dvěma či více konkrétními subjekty a práva a povinnosti vyplývající z takového závazkového právního vztahu platí jen mezi těmito subjekty. Tím se závazkové právo podstatně liší od práv věcných, která působí proti všem. Liší se ale významně i od práva dědického, protože to normuje přechod majetku pro případ smrti, zatímco závazkové právo reguluje vztahy mezi živými. Závazkové právo je možné rozlišovat podle typů závazků, které se tradičně dělí na: závazky ze smluv závazky z porušení právní – prodlení, odpovědnost za škodu, bezdůvodné obohacení závazky z jiných právních důvodů: veřejná soutěž, veřejný příslib, objektivní odpovědnost za škodu (chybí zavinění)
2.3.1 Obecná východiska 1. Sjednocení smluvních typů do jednoho zákoníku Doposud se uzavíraly smlouvy dle občanského zákoníku, obchodního zákoníku nebo podle zákona o nájmu nebytových prostor. 2. Posílení autonomie vůle při rozhodování Nový občanský zákoník poskytuje smluvním stranám širší prostor pro vlastní ujednání. Většina ustanovení občanského zákoníku má dispozitivní charakter, tj. strany se od ustanovení mohou odchýlit, pokud se na tom dohodnou. Pachtovní smlouvy je tedy nutné vždy dobře prostudovat, protože text smlouvy bude mít přednost před zákonem. U velké části smluv zákoník ustupuje od povinné písemné formy a absolutní neplatností stíhá jenom některá ujednání smluvních stran, jež jsou v rozporu se zákonem, odporují dobrým mravům či způsobují újmu. Ústní smlouva tedy platí. 3. Ochrana slabší strany Ačkoliv nový občanský zákoník podporuje úpravu vzájemných práv a povinností tak, jak to smluvním stranám vyhovuje, neopomíjí ani ochranu těch, kteří představují v daném smluvním vztahu slabší stranu. Na rozdíl od stávající úpravy však nový občanský zákoník neochraňuje pouze spotřebitele, ale slabší smluvní stranu obecně, tedy i podnikatele. Tento posun jistě ocení například zemědělci, kteří jsou nuceni uzavírat smlouvy se silnými nadnárodními řetězci. V případě pachtu budou zase chráněni vlastníci pozemků. Pachtovní smlouvy musí být pro vlastníky jasné a srozumitelné. Ustanovení, která jsou v rozporu s požadavkem přiměřenosti kladou na vlastníka nároky, nebo znamenají nerovnováhu ve smlouvě, jsou zakázána. Sporné body budou vykládány ve prospěch vlastníka. 4. Nové typy smluv - mezi ně je řazen i tzv. pacht. Jak se liší pacht od nájmu? Nájem spočívá jen v užívání věci. Ale pokud z věci beru i požitky, jde o pacht. Pronájem restaurace nebo pozemku k hospodaření je tak i dnes pachtem, a nový občanský zákoník tyto dva instituty zřetelně odliší. Nájem směřuje pouze k užívání (s omezenou možností brát z věci i užitky pro svoji potřebu), kdežto pacht je směřován k požívání, přičemž se předpokládá aktivní činnost pachtýře k tomu, aby dosáhl určitého výnosu, který mu následně celý připadá. Z toho též vyplývá, že předmětem pachtu může být pouze věc, která je schopná takový užitek přinášet.
12
2.3.2 Podstatné změny nájmu v novém občanském zákoníku 1. Je možné pronajmout nejen věc již existující, ale i věc, která v budoucnu teprve vznikne § 2202 NObčZ Možno využít před zapsáním komplexních pozemkových úprav. I zde ovšem bude problém s definicí předmětu nájmu. 2. Je-li pronajatá věc zapsaná do veřejného seznamu (např. katastr nemovitostí) může být v tomto seznamu i právo nájmu § 2203 NObčZ Zápis je možný na návrh pronajímatele nebo s jeho souhlasem i na návrh nájemce. To znemožní výpověď nájmu novým vlastníkem z důvodu, že o nájmu nevěděl. 3. Nájemce má právo na nerušený výkon svého práva nejen proti pronajímateli, ale nově má prostředek ochrany i proti třetím osobám. § 2211 NObčZ Nájemce má v tomto směru stejná práva jako vlastník. Nemusí se při ochraně těchto práv dožadovat pomoci pronajímatele, ale může zasáhnout sám. 4. Nájemce je oprávněn dát pronajatou věc do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele. § 2215 NObčZ Doposud souhlas třeba nebyl. Sankcí může být okamžitá výpověď nájmu ze strany pronajímatele bez výpovědní lhůty. 5. Smlouvy delší než 10 let. § 2000 NObčZ NObčZ stanoví možnost zneplatněn pachtovní smlouvy uzavřené na dobu delší než 10 let. Tato doba se začíná počítat 1.1.2014, takže první žaloby mohou smlouvy napadnout 1.1.2024.
13
3 Pacht jako speciální druh nájmu 1. Právní úprava pachtu je zakotvena v ustanoveních § 2332 až § 2358 NOZ, přičemž je rozdělena do tří pododdílů (obecná ustanovení, zemědělský pacht a pacht závodu). Nový občanský zákoník pachtovní smlouvou rozumí závazek propachtovatele přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a závazek pachtýře platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci (ustanovení § 2332 odst. 1 NObčZ). Lze si samozřejmě představit, že výše pachtovného bude v závislosti na objemu výnosu pohyblivá. Taktéž si lze kromě pachtovného v penězích představit pachtovné ve formě poměrné části výnosu z předmětu pachtu nebo kombinace uvedených. 2. Typickým znakem pachtu je pachtýřovo právo a povinnost současně věc pachtu vlastní prací nebo jinou činností obhospodařovat tak, aby přinášela plody nebo užitky a pachtýř si tento výnos přivlastňuje. Tento požadavek je upraven v ustanovení § 2336 NObčZ jako povinnost péče řádného hospodáře. 3. Je-li propachtovaná věc zapsána do veřejného seznamu, NObčZ dává možnost k zápisu pachtovního práva do takového seznamu, pokud to navrhne vlastník věci nebo pachtýř se souhlasem vlastníka věci. Uvedené platí i v případě jednotlivé věci náležející k propachtované věci hromadné.
3.1.1 Trocha historie 1. Termínem „pacht“ (lat. Pactum) se ve středověku označoval časově vymezený pronájem zemědělské půdy a zemědělských objektů. Vztah mezi zemědělcem, který si půdu pronajal (pachtýř) a vlastníkem půdy (propachtovatel) na rozdíl od pouhého nájemního vztahu s právem věc užívat, byl spojen i s právem věc požívat. 2. Jak uvedeno v úvodu, jedná se o znovuzavedení daného institutu do české právní úpravy. Pacht upravoval do konce roku 1950 zákon č. 946/1811 Sb.z.s., obecný zákoník občanský, který ve svém ustanovení § 1091 definuje institut pacht a rozdíl od institutu nájmu: 3. „Lze-li užívati pronajaté věci bez dalšího vzdělávání, nazývá se taková smlouva smlouvou nájemní; lze-li ji však užívati jen pílí a přičiněním, nazývá se smlouvou pachtovní. Byly-li smlouvou současně pronajaty věci prvého i druhého druhu; budiž smlouva posuzována podle povahy hlavní věci.“ 4. Pacht navzdory svému archaickému původu a znění má využití i v současnosti, a právě z tohoto důvodu se tvůrci NOZ rozhodli tento institut do nové právní úpravy zahrnout. I když současná úprava zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, platném znění (dále jen jako „OZ“) tento termín nezná, neznamená to, že by se takovéto vztahy v praxi nevytvářely. 5. V naší zemi slovo „pacht“ v 50. letech minulého století z právního jazyka v podstatě zmizelo a institut sám byl rozpuštěn v úpravě nájemního práva. Důvodně proto jazykový posudek návrhu občanského zákoníku vypracovaný Ústavem pro jazyk český AV ČR poukazuje, že znovuzavádění termínů jevících se z hlediska dnešní 14
češtiny jako zastaralých může „hrát v odborném právním jazyce pozitivní roli“, neboť „je možné předpokládat, že diskontinuita jejich užívání (a tedy i jejich zastarání v jazyce) byla způsobena více méně uměle za doby totality“ a v této souvislosti se v posudku výslovně uvádí, že „dobrým příkladem z ‚kolektivizovaného‘ zemědělství je absence pojmu, a tedy i slova pacht.“ Z jazykového hlediska je slovo pacht snad archaismem, když vyšlo v polovině minulého století z běžného užívání. To ale není podstatné. Podstatné je, že z právního hlediska pacht archaickým institutem není – z vývojového pohledu je naopak patrné, že právním archaismem je spojení dvou hospodářsky odlišných funkcí pod jedinou instituci nájemního práva. Pacht je institut s konkrétním ekonomickým, aktuálně dobře využitelným obsahem – institut, jehož moderní právní podoba nalezla svůj definitivní výraz až počátkem XX. století. Obnova zdejšího občanského práva, jeho návrat do normálních poměrů a jeho vybavení standardními právními zařízeními vedly k tomu, že i pacht a pachtovní smlouva byly do systému nového občanského zákoníku zařazeny zcela samozřejmě.
3.1.2 Dříve uzavřené nájemní smlouvy k nemovitostem dle nové právní úpravy 1. Mezi přechodnými ustanoveními nového občanského zákoníku§ 3073 až 3079 jsou upravena přechodná pravidla pro závazkové vztahy vzniklé před nabytím účinností nového občanského zákoníku. 2. Stávající nájemní smlouvy platí a řídí se podle stávajícího občanského zákoníku nikoliv podle nového. 3. K těmto smlouvám je možné po 1.1.2014 uzavřít i dodatek, ale dle právních výkladů není jisté zda se bude řídit původním občanským zákoníkem. 4. Nájem - pacht se bude řídit podle nového občanského zákoníku až u smluv po 1.1.2014.
3.1.3 Zápis nájmu do katastru nemovitostí a změna vlastnictví 1. Věcněprávní paralelu má pacht – i v novém občanském zákoníku – v podobě služebnosti požívacího práva upravené v § 1285 an. NObčZ. 2. Tato služebnost je koncipována jako služebnost osobní, nic však nebrání zřídit ji jako pozemkovou. 3. Služebnost zúčastněným osobám dává výhody v jistotách plynoucích z věcného práva, zvláště při změně vlastnictví propachtované věci (srov. § 2341 v souvislosti s § 2221 odst. 2 a § 2222 odst. 2, 3 NObčZ). Při ujednání pachtu se však lze rizikům plynoucím z těchto ustanovení úspěšně vyhnout (zápisem pachtu do veřejného rejstříku i vhodnými smluvními klauzulemi), nehledě k tomu, že služebnost nemusí v konkrétních případech stranám z různých důvodů vyhovovat.
15
3.1.4 Pacht v NObčZ 1. Oddíl 4 Dílu II Hlavy II třetí části zákoníku se dělí na tři segmenty: první pododdíl zahrnuje obecná ustanovení o pachtu, další dva postupně zvláštní ustanovení o zemědělském pachtu a o pachtu obchodního závodu. 2. Kde pro pacht v NObčZ chybí zvláštní právní pravidla, použijí se obecná ustanovení o nájmu (§ 2341 NObčZ).
3.1.5 Vznik pachtu - uzavírání nových nájemních smluv 1. Vznik pachtu předpokládá uzavření pachtovní smlouvy mezi propachtovatelem a pachtýřem. Jejím nutným obsahem jsou ujednání (§ 2332 NObčZ), že a) propachtovatel přenechává pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a b) pachtýř uhradí propachtovateli pachtovné. 2. Objektem k propachtování může být jen individuálně určená věc způsobilá přinášet výnos, ať již nemovitá, movitá, hmotná nebo nehmotná. Tak mohou být propachtovány pole, kráva nebo právo stavby. V pochybnostech rozhodne hlavní účel transakce. Za pachtovní smlouvu tedy bude považována i smlouva, která se bude jmenovat jinak, bude-li jejím předmětem pacht. 3. Pro vymezení zemědělského pachtu není rozhodující zda-li je propachtován zemědělský nebo lesní pozemek. Pro stávající občanský zákoník § 677 odst. 2 bylo rozhodující (srov. § 2345 odst. 1 NObčZ) zařazení pozemku do zemědělského nebo lesního půdního fondu. Podle nové úpravy rozhoduje účelové určení pozemku, tj. zda fakticky slouží nebo zda je při propachtování způsobilý sloužit jako pole, zahrada, sad, pastvina nebo les k využití při podnikání v zemědělství nebo lesnictví. 4. Z hlediska pachtýře je hospodářským účelem pachtu dosáhnout při řádném hospodaření výnosu z propachtované věci (o výnosu výslovně § 2332 odst. 1 a § 2335 NObčZ). Výnosem nejsou jen plody a užitky, ale – dokud pacht trvá – rovněž přírůstky. Pachtýři náležejí nejen řádné výnosy, ale i výnosy mimořádné (získané uplatněním práva na náhradu škody, prodejem nepotřebných částí inventáře, utržením podpachtovného apod.). 5. Úplatou za propachtování je pachtovné. Ust. § 2332 odst. 1 NObčZ svádí ke klamnému závěru, že pachtovným je jen peněžité plnění, protože výslovně odděluje placení pachtovného a poskytnutí poměrné části výnosu z věci. Nepochybně však má i poměrná část výnosu, která podle smlouvy propachtovateli náleží, povahu pachtovného. 6. Určení výše pachtovného je záležitostí smlouvy. Pokud by snad ze smlouvy byl zřejmý úmysl stran ujednat si pachtovné, aniž byla určena jeho výše, použije se § 1792 odst. 1 NObčZ a výše pachtovného se určí jako výše obvyklá. Nebude-li ani to možné, určí ji soud s přihlédnutím k obsahu smlouvy, povaze plnění a zvyklostem. Co je výše obvyklá: V mnoha lokalitách se výše nájemného pohybuje na úrovni 1% z ceny dle katastrálního území. U nově sjednávaných nájemních smluv se nájemné obvykle pohybuje již ve výši 2-4% z ceny dle katastrálního území – tj. 1000–4000,Kč/ha/rok (+ daň z nemovitostí). 16
Zákon o půdě č. 183/1993 Sb., v § 22 odst. 10 stanoví nájemné zemědělské půdy sazbou jednoho procenta z ceny pozemku, pokud se vlastník s nájemcem nedohodnou jinak. 7. Smlouva přirozeně může obsahovat větší počet dalších ujednání. Pravidelně např. ujednání o době, na niž je pacht zřizován, podrobnější ujednání o právech a povinnostech stran s využitím možností, jež stranám dává dispozitivní charakter zákonné úpravy, např. ujednání o splatnosti pachtovného, o určení, jaké náklady na propachtovanou věc ponese jedna či druhá smluvní strana, o povolení nebo zápovědi podpachtu, apod. 8. Formu pachtovní smlouvy zákoník nepředepisuje. Ze zásady autonomie vůle, která je pro nový občanský zákoník klíčová, plyne i svoboda zvolit si pro právní jednání libovolnou formu (§ 559 ObčZ). Bude-li však písemnou formu smlouvy vyžadovat třeba i jen jedna ze smluvních stran, bude namístě smlouvu v písemné formě vyhotovit (§ 1758 NObčZ). V úpravě zemědělského pachtu k volbě písemné formy strany nepřímo motivuje § 2345 odst. 2 NObčZ pro případ, že strany chtějí ujednat pacht na dobu určitou, avšak delší než dva roky.
3.1.6 Práva a povinnosti stran 1. Vzájemná oprávnění a povinnosti propachtovatele a pachtýře se upravují především smlouvou. NObčZ stranám nebrání ujednat si tato práva a povinnosti podle svého v rámci obecných pravidel dobrých mravů a veřejného pořádku (§ 1 odst. 2 NObčZ), ledaže tomu brání zvláštní zákonný zákaz. Ten je v ustanoveních o pachtu jen jediný (§ 2351 NObčZ týká se pachtu závodu). 2. Kde se smlouva odmlčí, nastoupí zákonné dispozice. Podle nich – ať již jde o výslovnou úpravu pachtu nebo o obecná ustanovení o nájmu – jsou práva a povinnosti kontrahentů konstruována následovně: 3. Podstatou pachtu je umožnit pachtýři využití propachtovaného objektu k výdělečné činnosti vlastním jménem, na vlastní náklad, k vlastnímu prospěchu a na vlastní nebezpečí, tj. podnikatelským způsobem. 4. Protože pachtýř takto využívá cizí věc, vyžaduje § 2336 NObčZ, aby o ni pečoval jako řádný hospodář. Předpokládá se tedy u pachtýře pečlivost a odbornost. Nesporné je, že pachtýřovým právem je mj. užívání věci. Kritérie péče řádného hospodáře však vede k závěru, že pachtýř má také povinnost propachtovanou věc užívat v případě, že by neužívání věci vedlo k jejímu zhoršení (srov. § 2341 v souvislosti s § 2213 NObčZ). 5. Pachtýř musí rovněž respektovat účel pachtu, buď stranami ujednaný, anebo obvykle s daným objektem spojený: byl-li např. pozemek propachtován k zemědělským účelům, např. jako pastvina, nelze z něho např. těžit písek. 6. Co je propachtováno, musí být pachtýři odevzdáno ve stavu způsobilém k řádnému užívání a požívání včas – buď v ujednané době, anebo následující den po pachtýřově žádosti. Propachtovaný objekt musí být předán bez vad, ve stavu vyhovujícím
17
ujednanému či obvyklému účelu. 7. Pokud jde o péči o propachtovanou věc, náleží její běžná údržba pachtýři. Běžná údržba sleduje zachování řádného a funkčního stavu věci, zahrnuje tudíž i běžné opravy budov, komunikací, drenáží, ohrad atp. Ostatní údržba a nezbytné opravy postihují propachtovatele jako vlastníka věci. Vyskytnou-li se na propachtované věci vady za trvání pachtu, je na propachtovateli, aby vadu k pachtýřovu oznámení bez zbytečného odkladu odstranil. Oznámí-li však pachtýř vadu propachtovateli až po šesti měsících ode dne, kdy vadu zjistil, resp. kdy ji objektivně mohl zjistit, vznikne propachtovateli právo namítnout opožděné uplatnění práva na odstranění vady, a tím se vyvázat z povinnosti vadu odstranit. Při odstraňování vady, zvláště je-li většího rozsahu, nebo i při jiných opatřeních týkajících se propachtované věci, může být pachtýř dotčen v nerušeném užívání a požívání propachtovaného objektu. 8. Ve vztahu k inventáři předpokládá občanský zákoník dvě situace. Pokud si strany ujednají, že se věc přenechává pachtýři s inventářem (např. vinohrad společně s příslušnými zařízeními jako jsou sloupy, protikroupové a protidešťové nebo zavlažovací zařízení, plašiče ptáků, sklízecí koše nebo bedny atd.) bez dalšího, uplatní se obdobná pravidla, jaká se týkají hlavní propachtované věci. Pachtýř má k inventáři práva uživatele a poživatele, platí však pro něho zákaz změnit hospodářské určení nebo způsob užívání či požívání jednotlivých kusů inventáře. Pokud se něco z inventáře zničí, nebo pokud se něco opotřebí do té míry, že stroj, nástroj nebo zařízení dál užívat nelze, propachtovatel inventář obnoví. Tato povinnost mu ovšem nevzniká, přičte-li se zničení věci nebo způsobení její vady pachtýři. Pro zvířata platí opačná zásada: jejich stav s péčí řádného hospodáře obnovuje pachtýř. V řadě případů bude pro strany výhodnější druhé řešení (§ 2343 NObčZ). Ujednají-li si strany nejen propachtování věci s inventářem, ale dohodnou-li si rovněž, že se pachtýři odevzdá inventář v určité ceně a že jej v téže ceně pachtýř vrátí propachtovateli při skončení pachtu, vznikne pachtýři k složkám inventáře právo nakládat s nimi libovolně. V tom případě však nese nebezpečí škody vzniklé na inventáři, a to i v případě náhodného poškození. Může tedy sám o své vůli z inventáře něco prodat nebo vyřadit, může nahradit zastaralý stroj novým strojem atp. Přes tyto změny bude vlastníkem inventáře stále propachtovatel a ten má právo, aby mu při skončení pachtu byl inventář vydán. Vznikne-li rozdíl v ceně toho, co pachtýř od propachtovatele jako inventář převzal a co mu vrací, vyrovná se rozdíl v penězích. Pokud by se ale při vracení inventáře vyskytl kus opatřený za trvání pachtu pachtýřem, který má nepřiměřenou cenu vzhledem k propachtované věci a řádnému hospodaření s ní, anebo kus, který je nadbytečný, vznikne propachtovateli právo takový kus odmítnout, a tím se vlastníkem odmítnutého kusu stane pachtýř. Právě proto, že v prvním i druhém případě je vlastníkem jednotlivých věcí spadajících do inventáře stále propachtovatel, konstruuje se pachtýřovo zákonné zástavní právo k věcem náležejícím do inventáře pro jeho pohledávky za propachtovatelem (§ 2344 NObčZ). Propachtovatel může inventář ze zástavního práva vyvázat, nejen vyrovnáním dluhu, ale i pokud dá pachtýři jinou jistotu. 9. Pachtýř má k propachtovanému majetku užívací a požívací právo. Do podpachtu však tento majetek nebo jeho část svévolně dát nesmí; nesmí zřídit k tomuto majetku jiné osobě ani užívací právo. K takovým právním jednáním potřebuje souhlas propachtovatele.
18
10. Základní pachtýřovou povinností je hrazení pachtovného. V případě zemědělského pachtu je pachtovné placeno ročně pozadu a je splatné k 1. říjnu (§ 2346 NObčZ). Výše pachtovného je věcí úmluvy stran. Stejně tak je možné smluvně určit jiný termín splatnosti. Nezaplacení nájemného do splatnosti příštího nájemného je důvodem ukončení smlouvy. 11. V určitých případech má pachtýř právo na slevu (remisi) pachtovného. Provádí-li propachtovatel na propachtovaném objektu prohlídky, odstraňuje-li vady propachtované věci či uskutečňuje-li jiná opatření, k nimž je podle smlouvy oprávněn nebo povinen, a jsou-li tyto zásahy takového rázu, že způsobí pachtýři podstatné obtíže, vznikne pachtýři právo na slevu pachtovného. Stejné právo má pachtýř i v případě, že je v užívání a požívání věci rušen třetí osobou a takové jednání propachtovateli oznámí, neboť je na propachtovateli, aby pachtýři zajistil nerušený výkon jeho práv. Konečně má pachtýř právo na slevu na pachtovném, pokud propachtovatel nesplní povinnost odstranit bez zbytečného odkladu vadu věci a v důsledku toho pachtýřův výnos klesne pod polovinu běžného výnosu. Jde-li o vadu tak významnou, že kvůli ní lze z věci dosáhnout jen nepatrného výnosu, vznikne pachtýři právo na prominutí pachtovného. Pachtovné může být také zvýšeno v případě, že propachtovatel zlepší propachtovanou věc natolik, že z ní pachtýř může dosáhnout vyššího výnosu (§ 2335 odst. 2 NObčZ).
3.1.7 Zánik pachtu 1. Je-li pacht smluven na určitý čas, skončí uplynutím ujednané doby. 2. Při ujednání pachtu alespoň na tři roky se každé ze stran zakládá právo vyzvat druhou stranu ke sdělení, zda hodlá v pachtu pokračovat; vyjádří-li oslovená strana souhlas s pokračováním, prodlouží se pacht o dobu, na niž byl původně ujednán. Výzva má být učiněna alespoň šest měsíců před uplynutím ujednané doby trvání pachtu, sdělení má následovat do tří měsíců od doručení výzvy. Logika výsledné podoby § 2338 NObčZ je zřejmá: vychází se z toho, že po relativně dlouhém trvání pachtovního poměru mohou strany vyhodnotit, nakolik jim současný stav vyhovuje a zda mají zájem v něm pokračovat. Zároveň se jeví jako žádoucí, aby zájem na takovém pokračování daly najevo včas a zajistily si v dostatečném předstihu před proponovaným ukončením pachtu jistotu do budoucnosti. Chýlí-li se pachtovní doba ku konci, nutí to strany k vynaložení některých nákladů již v předstihu (pachtýř se musí připravit k předání propachtovaného objektu, popřípadě si najít jinde příležitost pro pokračování v podnikatelské činnosti, propachtovatele čeká převzetí, kontrola, zda se mu předává vše, co mu podle smlouvy a zákona předáno být má, zejména však musí vyhledat dalšího pachtýře nebo se připravit, že se užívání a požívání objektu sám ujme apod.). Vyjasní-li si strany včas, že v pachtu bude pokračováno, potřeba těchto nákladů odpadne. Normativně má však § 2338 NObčZ význam velmi omezený; jedná se v podstatě o ustanovení apelativní povahy – žádné ze stran se přirozeně nebrání, aby o prodloužení pachtu žádala dříve či později, než předpokládá zákonná dispozice. Co je z úpravy citovaného ustanovení právně významné, je vázanost vyzyvatele výzvou. Vyzve-li strana druhou ke sdělení, zda hodlá v pachtu pokračovat, dává tím najevo, že sama takový úmysl má (fakticky jde
19
o nabídku prolongace ujednané doby pachtu). Učiní-li to ve stanovené době, je nabídkou vázána po dobu tří měsíců, v nichž druhá strana může nabídku akceptovat. 3. Před uplynutím ujednané doby může být pacht ukončen výpovědí, pokud to bude mezi stranami ujednáno; ujednají-li si strany právo výpovědi, musí být zároveň ujednány i výpovědní důvody a výpovědní doba (§ 2341 v souvislosti s § 2229 NObčZ). Pacht může být před uplynutím ujednané doby ukončen rovněž výpovědí sankční povahy, o ní dále. 4. Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze ukončit výpovědí. Zákonná dispozice předpokládá v takovém případě ukončení pachtu zároveň s koncem pachtovního roku. Ten končí u zemědělského pachtu 30. zářím. Výpovědní doba je u zemědělského pachtu roční (§ 2339 odst. 1, § 2346 NObčZ). Samozřejmě je ale možné odlišné smluvní ujednání. 5. Ať je pacht ujednán na určitou či neurčitou dobu, lze jej vypovědět bez výpovědní doby v případech, kdy druhá strana závažně poruší své povinnosti. Konstrukce výpovědi bez výpovědní doby sleduje ukončení pachtu doručením výpovědi (§ 1998 odst. 2 NObčZ). Toto normativní řešení se jevilo u dlouhodobých právních poměrů, kde je alespoň jedna strana zavázána nepřetržitou činnost druhé strany trpět nebo kde je alespoň jedna strana zavázána k nepřetržité nebo opakované činnosti (jak tomu je typicky u nájmu a pachtu), jako teoreticky vhodnější než dosud známé odstoupení od smlouvy nebo než výpověď spojená s nějakou – byť krátkou – výpovědní dobou. Propachtovatel je k výpovědi pachtu bez výpovědní doby oprávněn, pokud pachtýř významně poruší své povinnosti. Jedná se především o případ, kdy porušuje povinnosti spadající do péče řádného hospodáře a používá-li věc takovým způsobem, že ji opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem (např. těží-li v lese dřevo nad míru odpovídající řádnému hospodaření a neobnovuje-li lesní porost) nebo že s věcí nakládá tak, že hrozí její zničení. Propachtovatel může pacht okamžitě zrušit rovněž, pokud pachtýř dá věc bez propachtovatelova souhlasu jiné osobě do podpachtu nebo pokud jí zřídí k propachtované věci užívací právo. Stejně tak může propachtovatel okamžitě zrušit pacht výpovědi bez výpovědní doby, pokud pachtýř bez propachtovatelova souhlasu zasáhne do podstaty pronajaté věci, tj. pokud změní její hospodářské určení nebo způsob jejího užívání nebo požívání. 6. Pachtýři vzniká právo vypovědět pacht bez výpovědní doby, pokud se věc stane pro účely pachtu nepoužitelnou z příčin, které pachtýři nelze přičítat. Může tak učinit i v případě, že propachtovatel neodstraní bez zbytečného odkladu vadu, kterou má povinnost na propachtované věci odstranit, pokud vada podstatně ztěžuje požívání propachtované věci nebo pokud je znemožňuje. 7. Zvláštní ustanovení sleduje v úpravě zemědělského pachtu ochranu člověka, který si propachtoval pozemek a následně se stal ze zdravotních důvodů nezpůsobilým na pozemku hospodařit. V takovém případě může vypovědět pacht v tříměsíční výpovědní době, a to i když byl pacht zřízen na určitou dobu. Stejné právo na vypovězení pachtu má v případě pachtýřovy smrti jeho dědic, ale chce-li toto právo využít, musí výpověď podat do šesti měsíců ode dne, kdy pachtýř zemřel (§ 2348
20
NObčZ). 8. Zvláštní situace nastane, pokud se změní vlastnictví propachtované věci. Tehdy se podpůrně aplikují ustanovení o nájmu (§ 2341 v souvislosti s § 2221–2223 NObčZ). Obecně platí, že při změně vlastníka propachtované věci přejdou práva a povinnosti z pachtu na nového vlastníka. Nemusí však přejít v plném rozsahu. Vůči novému vlastníkovi se lze dovolat jen těch povinností, které vyplývají ze zákona; těch povinností, které byly ujednány ve smlouvě, se pachtýř může vůči novému vlastníkovi dovolat, jen pokud mu byly známy. To neznamená, že by smluvní ujednání zavazující propachtovatele nad rámec jeho zákonných povinností zanikla nebo jinak ztratila platnost. Povinnosti, které na nabyvatele propachtovaného objektu nepřejdou, zavazují stále toho, kdo je na sebe ve smlouvě s pachtýřem převzal. To je silný motivační nástroj nabádající zcizitele propachtované věci, aby nabyvatele informoval, že převáděný objekt je propachtován, a jaký je obsah pachtovní smlouvy. Změna vlastnictví propachtované věci sama o sobě nezakládá právo pacht vypovědět. To by muselo být zvlášť ujednáno. Pokud ale nabyvatel propachtovanou věc koupil a neměl rozumný důvod pochybovat, že věc není propachtována, vznikne mu právo pacht vypovědět do tří měsíců ode dne, kdy se dozvěděl o propachtování koupené věci a kdo je pachtýřem. Ustanovení § 2222 odst. 2 NObčZ je výsledkem diskusí nad osnovou občanského zákoníku probíhajících v průběhu roku 2010, když převládl názor, že není ústavně konformní řešení, pokud by zákoník poskytl vyšší míru ochrany nájemci nebo pachtýři, jejichž subjektivní právo se opírá o závazkové právo, než vlastníkovi, jehož právo je právem věcným a čl. 11 Listiny základních práv a svobod zvláště chráněným. Rozhodne-li se nabyvatel pacht vypovědět za podmínek § 2222 odst. 2 NObčZ, nezruší se tím právní pouto mezi pachtýřem a osobou, která s ním jako propachtovatel pachtovní smlouvu uzavřela. Logika této konstrukce se váže na oddělení osudu věcného práva od osudu práva závazkového. Smlouva zavazuje ty, kdo ji uzavřeli; vůči dalším osobám působí jen ze zákonných důvodů (§ 1759 NObčZ). Smluvní závazek propachtovatele a pachtýře se nedotýká osoby, která od propachtovatele koupila věc, aniž mohla vědět, že je propachtována. V tomto případě zůstane nabyvatel věci závazkem nedotčen, ale smlouva se změnou vlastnictví neruší a váže původní kontrahenty. Z toho plyne, že zruší-li kupující pacht výpovědí, zůstanou práva pachtýře vůči propachtovateli zachována, a pachtýř se může – byl-li pacht ujednán na určitou dobu – domáhat náhrady škody včetně ušlého zisku za porušení smluvní povinnosti a předčasné ukončení pachtu, popř. propachtování náhradního objektu atd. I to je motivační prvek nabádající propachtovatele, aby při prodeji věci fakt jejího propachtování nezatajoval. Jde-li o věc evidovanou ve veřejném seznamu, lze rizikům plynoucím z § 2222 NObčZ předejít, jak už bylo výše uvedeno, zápisem pachtovního práva do příslušného veřejného seznamu, typicky do katastru nemovitostí.
3.1.8 Následky zániku pachtu 1. Nezanikne-li pacht zkázou propachtované věci, musí ji pachtýř při zániku pachtu vydat propachtovateli. Věc musí odevzdat ve stavu, v jakém ji převzal; Protože je pachtýř vázán kritériem péče řádného hospodáře, musí být vydávaná věc hospodářsky opatřena tak, jak to odpovídá hledisku obvyklosti – např. pozemek musí být odevzdán 21
ve stavu, jaký odpovídá stavu řádného hospodaření v dané roční době apod. Není-li pachtýř s to vrátit propachtovaný objekt v náležitém stavu z příčin, které se mu přičítají, je povinen k náhradě. 2. Může ovšem nastat také případ, že pachtýř i po skončení pachtu věc dále užívá; v takovém případě je povinen platit pachtovné i nadále, dokud věc propachtovateli nevydá, a propachtovatel se může domáhat vydání věci, popř. i náhrady škody. Fakticitou dalšího užívání se však pacht může i obnovit – to v případě, že pachtýř i po uplynutí pachtovní doby věc užívá a požívá dále a propachtovatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc vydal. V takovém případě nastoupí nevyvratitelná právní domněnka (§ 2341 v souvislosti s § 2230 odst. 1 NObčZ) obnovení pachtu za týchž podmínek, nanejvýš však na dobu jednoho roku. K obnovení pachtu mlčky však nedojde, bylo-li již předem dáno najevo, že nájem skončí, např. byla-li strana předem upozorněna na skončení nájmu nebo vyzvána, aby se připravila k předání nebo převzetí propachtované věci, dal-li propachtovatel pachtýři najevo, že se po skončení pachtovní doby ujme věci nový pachtýř apod. – a ovšem i v případě, že došlo k ukončení pachtu výpovědí.
3.1.9 Vhodné náležitosti pachtovní smlouvy Definice smluvních stran (RČ, web, telefon) Přesná definice předmětu – LV, parcely v souladu s katastrem nemovitostí Určení délky smlouvy, výpovědní lhůty, datum počátku smlouvy Nájemné, termín a způsob výplaty Souhlas vlastníka se služebnosti požívacího práva Souhlas vlastníka s možností podpachtu Mezi povinnosti vlastníka zdůraznit nutnost hlásit novému vlastníku smluvní omezení
3.1.10 Pachtovní smlouva a spoluvlastnictví pozemku Při spoluvlastnictví vždy poslat návrh smlouvy všem – nutná minimálně většina podílů podepsaná. Neplatný právní úkon - pokud se ke smlouvě nemohou vyjádřit všichni. Vhodná varianta: všichni spoluvlastníci na jedné smlouvě, ale u závazkového práva není nutnost. Komplikace s podepisováním umožní smlouvy posílat spoluvlastníkům zvlášť, ale poté musí být zachovány pro všechny stejné podmínky (délka, nájem). § 1126 (1) Každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci. (2) Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů. § 1127 Z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně. § 1128 (1) O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. 22
(2) Rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel. (3) Není-li návrh podle odstavce 2 podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. § 1129 (1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud. (2) Spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování podle odstavce 1 může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.
23
4 Nejčastější problémy v evidenci smluv v zemědělském podniku Moto: Půda je pro zemědělství základní a nepostradatelná výrobní prostředek.
4.1 Neúplnost dokumentace - právní důvody užívání nepokrývají celý rozsah užívané výměry Většina zemědělských podniků hospodaří převážně na pronajatých pozemcích. Rozsah smluvního užívání a počet smluv v podniku bývá často velký. Není tedy snadné vypracovat statistiku, kolik ha je pokryto smlouvami a porovnat takto zjištěnou výměru s LPISem. Řešení: Provedení auditu smluv, vyhodnocení statistiky a sečtení výměr pokrytých právními důvody užívání. Bez použití počítačového systému velmi zdlouhavé a je nesnadné a náročné reagovat na změny a vývoj v evidenci LPIS nebo katastru.
4.2 Neaktuálnost smluv oproti skutečnosti - nejsou prováděny systematické kontroly na katastrální stav Druhým častým problémem je v tomto rozsahu smluv sledovat pohyby a změny v katastru nemovitostí. Řada vlastníků prodej neohlásí. V zájmu podniku je se o změnách dovědět, sledovat pohyb půdy v jejich zájmovém území, komunikovat se skutečnými vlastníky půdy a těmto vlastníkům také vyplácet nájem. Řešení: pravidelné kontroly na katastr nemovitostí jsou bez využití počítačového systému prakticky nemožné. Pracovníci evidence půdy spoléhají na hlášení změn od vlastníků samotných.
4.3 Zcela neexistující nebo neúplná dokumentace při výměnách pozemků s konkurencí V zájmu racionálního hospodaření docházelo a dochází k řadě směn při užívání půdy. Cílem je udržet hospodaření na blocích, které budou vcelku. Velká část půdy je tedy užívaná na základě podnájemních smluv. Současný návrh občanského zákoníku, ale tento stav ve výchozím stavu neumožňuje. Dalším problémem je, že k řadě těchto výměn neexistují ani smlouvy nebo protokoly o podnájmu. Tyto výměny byly uzavírány pouze ústně a v řadě podniků již pracovníci, kteří výměnu dohodli, nepracují. Řešení: vyhodnocení nasmlouvané půdy v mapě a porovnání s veřejným LPISem. V počítačovém systému jsou tyto funkce připravené. Dokáže snadno evidovat mimo nájmů i výměny půdy s konkurencí. V českém prostředí je zhruba 25% - 30% výměry užíváno na základě ústních dohod o vyčlenění. V řadě podniků není vedena žádná evidence nebo je neaktuální.
24
4.4 Nejednotnost smluv a nesnadná orientace v nich, nemožnost systémových změn nebo hromadné komunikace s vlastníky Pokud jsou ve větším rozsahu používány individuální dohody, je ohrožena sama platnost smluv u pozemků ve spoluvlastnictví. Pro vedení podniku je obtížná orientace v situaci, kdy smlouvy nepoužívají standardizovaný text a výši nájemného, stejně jako např. práva a povinnosti smluvních stran. Pokud v takové situaci např. vznikne tlak k rychlé změně smluv, tak není možné použít jednoduchý dodatek, protože každá smlouva má jiné podmínky. Řešení: sjednotit text a smluvní podmínky. V dnešním prostředí může počítačový program pomoci reagovat na rychle se měnící podmínky. Dokážeme oslovit vlastníky např. hromadně odeslaným e-mailem nebo dopisem. Nájemné z programu je zasíláno na účty apod.
25
GC ÚPRAVY® - zemědělská kancelář
www.gcupravy.cz GC ÚPRAVY® - zemědělská kancelář Počítačový systém GC ÚPRAVY přináší přehledné řešení zemědělské administrativy na úseku rostlinné výroby, skladového hospodářství, živočišné výroby a evidence půdy. Systém je vhodný pro práci na je dnom počítači stejně jako v počítačové síti. Program se přizpůsobí vašim požadavkům a vyberete si jen ty části, které pro váš podnik opravdu potřebujete. ®
Evidence půdy - v souladu s novým občanským zákoníkem
snadná orientace a vyhledávání v úplných katastrálních datech, digitální katastrální mapy zdarma pachtovní smlouvy v souladu s novým občanským zákoníkem vyhodnocení smluvních vztahů v mapě, porovnání katastru, LPIS, leteckých snímků atd. řešení podnájmů a výměn pozemků, upozornění při změnách vlastníků v katastru audit právních důvodů užívání pod jednotlivými půdními bloky snadná výplata pachtu a historie výplaty u jednotlivých vlastníků, daně z nemovitostí
Agronomická evidence
základní povinné evidence s vazbou na půdní bloky z LPIS plodiny, hnojení a kontrola nitrátové směrnice, použití přípravků, pracovní činnosti hospodářský výsledek, vážní deník, evidence sklizně, karta honu, osiva, agrochemické zkoušení půd, bilance živin, skla dy a vazba na vážní nebo účetní systém
Evidence zvířat
druhy zvířat: skot, ovce, kozy, koně, prasa ta, aktuální stav lze stáhnout z Portálu farmáře stájový registr a hlášení zasílaná přímo přes internetu, ověření hlášení před i po odeslání pastevní deník a produkce výkalů na pastvě karta zvířete, onemocnění a léčení, březost a inseminace, vážení, krmení, ekonomika zvířat
Služby pro zemědělství
prezentace a konzultace vhodného řešení, hot-line a servis, legislativní aktualizace tvorba webových stránek pro zemědělce a podniky tisk velkoformátových map (osev, hospodářská mapa, katastr nemovitostí a bloky z LPIS aj.)
Semináře a školení V současné době připravujeme několik seminářů a školení pro evidenci půdy a pro agronomy. Semináře budou probíhat v posluchárně formou přednášky. Účast na semináři je zdarma. Obsahem semináře bude tato problematika: agronomická evidence, evi dence půdy, evidence pro chovatele, legislativní aktuality, nový občanský zákoník, postupy v programu a odpovědi na dotazy. 4.2.2014 Tetčice u Rosic - Hotel u Crlíků - Palackého 4 5.2.2014 Olomouc - Aula přírodovědecké faulty UP Olomouc - Třída 17. listopadu Školení budou probíhat v počítačové učebně - Olomouc - Geocentrum, Třída Kosmonautů 1143/8B. Cena šk ol e ní j e 1900, - K č/ osobu be z D PH . B l i žší i nf orm ace a při hl ášk y naj de t e na http://www.gcupravy.cz/Skoleni.aspx 18.12. 2013 Evidence půdy v návazn osti na nový občanský zákoník 6.2. 2014 Evidence půdy v návaznosti na nový občanský zákoník 12.2. 2014 Evidence půdy v návaznosti na nový občanský zákoník 20.2. 2014 Agronomická evidence – aktuální legislativa a pracovní postupy
Kontakt Bližší informace nebo demoverzi ke stažení naleznete na našich webových stránkách. GEOCENTRUM, spol. s r. o., tř. Kosmonautů 1143 /8B, 772 00 Olomouc, tel.: 585 205 260 - 265 e-mail:
[email protected] , web: www.gcupravy.cz
26
