Závěrem nám dovolte, abychom Vám popřáli do nového roku 2009 mnoho osobních i pracovních úspěchů

Labartt Investment a.s. Hospitality Services & Management (HSM)

Analýza pražských 4* hotelů mimo centrum (mimo Prahu 1) News Letter 12 2008

strana 1 www.labartt.com

NEWS LETTER 12 / 2008

Vážení čitatelé,

v dnešním News Letteru Vám představujeme vybrané okruhy ojedinělé analýzy pražských 4* hotelů jež disponují minimálně 100 hotelovými pokoji a nacházejí se mimo historické centrum Prahy, tedy mimo Prahu 1. Analýzu prováděla naše společnost Labartt Investment a.s. – divize Hospitality Services & Management ve spolupráci s Asociací hotelů a restaurací ČR zastoupenou panem Ing. Pavlem Hlinkou – presidentem asociace a panem Václavem Stárkem – generálním sekretářem asociace. Analýzou jsme chtěli zareagovat na vývoj na pražském hotelovém trhu, kdy dochází k obecnému poklesu v obsazenosti a v dosažené ceně, a to jak z důvodu otevření nových hotelů, menšího nárůstu počtu přijíždějících turistů, tak z důvodu významně posilující české měny. Jelikož jsme předpokládali, že se tato situace dotýká nejvíce hotelů situovaných mimo historické centrum, zaměřili jsme se nejdříve na ně. Analýza probíhala v období od 21. července do 24. srpna 2008. Celkem jsme oslovili 22 hotelů, jež odpovídaly zadaným kritériím. Přes počáteční velký zájem o analýzu svou účast nakonec potvrdilo 13 hotelů a dotazník vyplnilo 10 hotelů. Věříme, že získaná data budou pro Vás zajímavá. Všem účastníkům analýzy a rovněž zástupcům AHRČR bychom chtěli poděkovat za spolupráci a doufáme, že jim tato analýza bude nápomocna při řízení svěřených hotelových nemovitostí.

Závěrem nám dovolte, abychom Vám popřáli do nového roku 2009 mnoho osobních i pracovních úspěchů. Ondřej Zajíc odpovědná osoba za projekt

Tým zpracovatelů:

Ing. Ondřej Zajíc Junior Manager & Partner HSM Labartt Investment a.s. Prague Office

Bc. Jitka Hrbková Junior Assistant HSM Labartt Investment a.s. Prague Office

Ing. Jan Ficek Executive Director HSM Labartt Investment a.s.




pro Labartt Investment a.s. Ondřej Zajíc, Jitka Hrbková a Jan Ficek




Analýza pražských 4* hotelů situovaných mimo centrum Prahy (mimo Prahu 1) 07 - 08 2008 (Labartt Investment a.s., divize HSM)

Účastníci analýzy

skupina 1. Hotely provozovány v rámci mezinárodního řetězce – skupiny, popř. pod mezinárodní franchisou

Andel's hotel Prague ****

Corinthia Panorama Hotel ****

1.

Andel's hotel Prague ****

2.

Corinthia Panorama Hotel ****

3.

Diplomat Hotel Prague ****

4.

Holiday Inn Prague Congress Centre ****

5.

Hotel Barceló ****

6.

Hotel Crowne Plaza ****

skupina 2. Hotely provozovány „samostatně“ 7.

Hotel Duo Praha ****

8.

Hotel Expo ****

9.

Olympik hotel ****

10. Parkhotel Praha ****

Analýza probíhala formou osobních pohovorů s řediteli hotelů anebo pověřenými manažery. Některé hotely zvolily formu samostatného vyplnění dotazníku a jeho zaslání.

Diplomat Hotel Prague ****

Všem účastníkům analýzy bychom chtěli ještě jednou poděkovat za spolupráci při sběru informací a doufáme, že jim budou získaná data prospěšná. V případě jakéhokoliv dotazu kontaktujte prosím našeho pracovníka Ondřeje Zajíce, který průzkum vedl a podílel se na jeho zpracování. Uvítáme i návrhy v podobě zajímavých otázek, které by mohly být zahrnuty do dotazníku při dalším konání této analýzy.

Ondřej Zajíc Junior Manager & Partner HSM Praha Tel.: +420 222 726 019 Fax: +420 222 714 882 e-mail: [email protected]



1. Jak dlouho je v provozu Vaše ubytovací zařízení? Hotel Crowne Plaza ****



V první otázce analýzy nás zajímalo jak dlouho je dané ubytovací zařízení v provozu. Tuto otázku jsme pokládali z toho důvodu, abychom zjistili, zda se analyzované hotely nacházejí již ve své „stabilní“ fázi podnikání, tedy jsou na trhu již dostatečně dlouho a jejich provozní výsledky neovlivňuje typická 3 - 4 letá „náběhová“ křivka hotelu. Průměrné stáří analyzovaných hotelů dosáhlo poměrně vysoké hodnoty 23 let. Tuto hodnotu ovšem značně ovlivňují 4 hotely, které zde existují již 25 a více let. Nejstarší hotelovou budovou je budova Hotelu Crowne Plaza. Hotel v této jedinečné architektonicky ceněné budově zařazené na seznam kulturních památek je provozován již 51 let, z čehož posledních 7 let právě pod značkou Crowne Plaza. „Nejmladším“ hotelem v naší analýze je jeden z prvních designových hotelů v Praze, Andel´s Hotel Prague, jež byl otevřen před 6 lety. Pro úplnost dodáváme, že z celkových deseti zúčastněných hotelů bylo 6 otevřeno po roce 1 990.

2. Jaký počet pokojů/lůžek má Vaše ubytovací zařízení k dispozici?

Z provedené analýzy vyplývá, že 4* hotely situované mimo centrum Prahy v průměru disponují kapacitou 311 pokojů, přičemž při bližším zkoumání zjistíme, že kapacitou vyšší než je tento průměr disponují pouze 4 hotely. Průměrný počet lůžek v hodnocených objektech dosahuje počtu 618. Z ukazatele je tedy patrné, že v hodnocených hotelech převažují pokoje s kapacitou dvou lůžek. Největší hotelovou pokojovou a zároveň lůžkovou kapacitou z analyzovaných hotelů disponuje Hotel Duo Praha, který nabízí celkem 646 pokojů a 1 313 lůžek. Kapacitní rozdíly mezi první a druhou hodnocenou skupinou hotelů nejsou výrazné, a proto je neuvádíme.

3. Kolik zaměstnanců má Vaše zařízení? (na plný úvazek, na částečný úvazek/brigáda, outsourcing)

Hotelový business je velmi náročný na počet potřebného personálu, což bezezbytku potvrzuje i nákladová struktura hotelů. Personální náklady jasně vyčnívají nad ostatními náklady a obvykle tvoří 25 – 30% všech nákladů hotelu. Přičemž najít kvalitní a loajální zaměstnance při stávající rekordně nízké nezaměstnanosti je problém, se kterým se hotelový manažeři potýkají dnes a denně. A jsou to právě zaměstnanci, kteří činí hotel hotelem, a kteří svou kvalitní prací, ochotou a přívětivostí často určují, zda se stávající hotelový host do hotelu bude vracet i v budoucnu.

Holiday Inn Prague Congress Centre ****

Problém s kvalitními a poctivými zaměstnanci se nejvíce projevuje na nižších pozicích, kde jsou platy ve srovnání s ostatními hospodářskými odvětvími výrazně pod mzdovým průměrem ČR. Navíc práce v hotelu je na většině pozicích náročná, a to jak po stránce fyzické, tak po stránce psychické. V neposlední řadě je tato práce časově náročná, a proto se ani nemůžeme divit extrémně velké fluktuaci zaměstnanců. Hotel Barceló ****

Studie amerických autorů Timothyho Hinkina a Tonyho Simonse z roku 2001 ukazuje, že střední hladina fluktuace zaměstnanců pro vzorek 98 hotelů (mající 72 až 652 pokojů) byla 47% v průběhu 6 měsíců. Tyto výsledky napovídají, že hladina fluktuace je v hotelovém průmyslu tak vysoká, že hotel musí neustále procházet procesem najímání zaměstnanců. Mezi náklady spojené s fluktuací zaměstnanců patří především náborové a motivační náklady, náklady na výběr a následný příjem pracovníků a v neposlední řadě náklady ztracené produktivity a náklady spojené s odchodem zaměstnanců. Podle autorů se pak tyto náklady přímo odrážejí v čistém provozním příjmu hotelu.



Hotel Duo Praha ****

Hotel Expo ****



Analyzované hotely disponují průměrně 125 zaměstnanci pracujícími na plný úvazek, 13 zaměstnanců pracuje na částečný úvazek a průměrně 17 zaměstnanců je outsorcováno. Právě outsorcingem se některým hotelům daří řešit problémy s fluktuací zaměstnanců na nejnižších pozicích. Nejčastěji jsou v oslovených hotelech outsorcovány úklidové služby (u 70% hotelů), dále pak technická údržba budovy (u 30% hotelů), ostraha (u 20% hotelů) a pomocné síly v kuchyni a restauraci (rovněž u 20% hotelů). Jelikož jsou analyzované hotely rozdílné jak v počtu pokojů, tak v počtu středisek, více vypovídajícím ukazatelem o potřebném počtu zaměstnanců je přepočtený počet zaměstnanců na hotelový pokoj. Dle zjištěného průměru můžeme říci, že na jeden hotelový pokoj je zapotřebí 0,5 zaměstnance bez rozdílu zdali tento zaměstnanec pracuje na plný/částečný úvazek anebo je outsorcován. Nejmenší zaznamenaná přepočtená hodnota činila 0,37 na pokoj, přičemž největší činila 0,73. Abychom dospěli k ještě více vypovídajícím výsledkům, rozdělili jsme u této otázky hotely do dvou skupin. Do první skupiny jsme zařadili hotely, jež disponují 200 – 300 pokoji a do druhé hotely s 300 a více pokoji. Zjistili jsme, že v hotelích s 200 – 300 pokoji je průměrně zaměstnáno 130 zaměstnanců (vč. zaměstnanců na částečný úvazek a outsorcovaných zaměstnanců), přičemž přepočtený počet na pokoj dosahuje hodnoty 0,54. Analyzované hotely s 300 a více pokoji průměrně zaměstnávají 230 zaměstnanců (vč. zaměstnanců na částečný úvazek a outsorcovaných zaměstnanců), přičemž přepočtený počet na pokoj dosahuje hodnoty 0,48.

4. Jaká je pultová cena za ubytování v EURO u jednolůžkového/dvoulůžkové pokoje a apartmánu? Cena včetně DPH a snídaně Olympik hotel ****

Asi všechny účastníky analýzy bude zajímat srovnání pultových cen jednotlivých druhů pokojů, a to jak v hlavní sezóně, tak i v mimosezóně. Za hlavní sezónu většina hotelů považuje období měsíců duben až říjen, za mimo sezónu pak období listopad až březen. Výjimkou je jen období kolem konce roku, které je považováno rovněž za „hlavní“ sezónu. Některé hotely naopak nepovažují za hlavní sezónu letní měsíce červenec a srpen, jelikož jsou zaměřeny převážně na business klientelu. Zaznamenané pultové ceny ubytování v tabulce níže jsou včetně DPH a snídaně. Tyto ceny jsou nejvyšší a v hotelu spíše slouží jako „referenční“ ceny, od kterých se odvíjí konečná cena. Některé z hotelů mají pultovou cenu stejnou po celý rok, bez ohledu na sezónu. V rámci roku je pak skutečná cena ubytování nepatrně ale i 2,5 násobně nižší oproti uváděné pultové ceně. Jelikož se pultové ceny ubytování v rámci jednotlivých hotelů výrazně lišily, utvořili jsme dvě srovnatelnější skupiny hotelů viz. základní rozdělení do skupin, jež je uvedeno na druhé straně této analýzy. V tabulce uvedené níže je zaznamenán celkový průměr, průměr za první skupinu a průměr za druhou skupinu hotelů, včetně minimálních a maximální hodnot ve výběru. U této otázky jsme u první skupiny hotelů záměrně vynechali Corinthia Panorama Hotel, jelikož by uvedená pultová cena (podle nás spíše obvyklá skutečná cena ubytování) značně zkreslovala celý průměr směrem dolů. V první skupině jsme rovněž nerozlišovali sezonní a mimosezonní pultové ceny, jelikož je analyzované hotely většinou nerozlišují.





tab. č. 1 Průměrná pultová cena ubytování včetně DPH a snídaně dle sezóny / Average rack rate incl. VAT and breakfast by season Průměrná pultová cena ubytování včetně DPH a snídaně dle sezóny / Average rack rate incl. VAT and breakfast by season průměr / average

min

max

průměr / average

celkem / total

Hlavní sezóna / Main season

min

max

průměr / average

skupina 1. * / group 1. *

min

max

skupina 2. / group 2.

jednolůžkový pokoj / single room dvoulůžkový pokoj / double room

170 € 188 €

95 € 105 €

245 € 265 €

214 € 232 €

165 € 165 €

245 € 265 €

135 € 155 €

120 € 140 €

150 € 170 €

apartmán / apartment

259 €

160 €

360 €

315 €

270 €

360 €

241 €

200 €

300 €

celkem / total

Mimosezóna / Low season jednolůžkový pokoj / single room dvoulůžkový pokoj / double room

132 € 153 €

65 € 75 €

245 € 265 €

apartmán / apartment

125 €

270 €

270 €

skupina 1. * / group 1. * pultová cena totožná / rack rate is the same

skupina 2. / group 2. 104 € 123 €

83 € 88 €

120 € 143 €

192 €

125 €

250 €

Zdroj: Labartt Investment a.s., Hospitality Services & Management, 08 2008 * bez Corinthia Panorama Hotel / without Corinthia Panorama Hotel

5. Jaká je cena snídaně, která je zahrnuta v ceně ubytování? (vč. DPH) Parkhotel Praha ****

Z výsledků hodnocené analýzy vyplývá, že průměrná cena snídaně zahrnuté v ceně pokoje v analyzovaných hotelech je 11€, přičemž nejvyšší zaznamenaná cena snídaně dosáhla hodnoty 20€ a nejnižší 3€. Při vyhodnocování této otázky je pro dosažení větší vypověditelnosti výsledků opět nutné zohlednit i jednotlivé skupiny hodnocených 4* hotelů. V první skupině respondentů je průměrná cena připravované snídaně v rámci celkové ceny ubytování o poznání vyšší než celkový průměr a dosahuje hodnoty 14,4 € na hosta, při nejnižší hodnotě 9 € a nejvyšší 20 €. Ve druhé skupině hodnocených hotelů je průměrná cena snídaně zahrnuté v ceně ubytování výrazně nižší a dosahuje pouze hodnoty 4,3 € na hosta, při nejnižší hodnotě 3 € a nejvyšší 6,7 €. Poznámka: některé z hotelů uváděly cenu snídaně v Kč. Tato cena byla přepočtena kurzem 24 CZK = 1 Euro.

graf č. 1 Cena snídaně zahrnutá v ceně ubytování / Price of breakfast incl. in accommodation Cena snídaně zahrnutá v ceně ubytování / Price of breakfast incl. in accommodation 20,0 €

20,0 € 20,0 € 14,4 € 15,0 €

11,0 € 9,0 €

10,0 €

6,7 € 4,3 €

5,0 €

3,0 €

3,0 €

0,0 €

Zdroj/ Source: Labartt Investment a.s., Hospitality Services & Management, 08/2008



6. Pociťujete v první polovině roku 2008 pokles obsazenosti? Co podle Vás tento všeobecný pokles obsazenosti způsobuje?

zdroj:www.barcelo.cz

7. Jaký je procentuální podíl domácí a zahraniční klientely?

zdroj:www.corinthia.cz

8. Jaké národnosti jsou nejčastěji hosté Vašeho ubytovacího zařízení?



Na otázku týkající se poklesu obsazenosti v prvním pololetí roku 2008 celkem 70% dotazovaných hotelů odpovědělo kladně a pouze 30% záporně. Tento fakt nicméně potvrzuje i šetření Českého Statistického úřadu, který vydal zprávu o hodnocení ekonomiky cestovního ruchu za první dvě čtvrtletí roku 2008, ve které se hovoří jak o poklesu počtu hostů, tak o poklesu počtu přenocování v hromadných ubytovacích zařízeních. Podle názorů dotazovaných, tato situace může být způsobena jak poklesem tempa růstu silných zahraničních ekonomik, tak faktem, že Praha přestává být pro turisty atraktivním místem a do popředí se dostávají destinace nové (například Pobaltí). Nicméně převažují názory, že díky posilující koruně je Praha čím dál více dražší destinací a městu také chybí dostatečná propagace v zahraničí. Dalším z důvodů poklesu obsazenosti jednotlivých hotelů je dle představitelů hotelů fakt, že v Praze se neustále zvyšuje nabídka hromadných ubytovacích zařízení, nicméně objem poptávky zůstává stejný anebo se snižuje.

Z odpovědí respondentů můžeme vyvodit závěry, že převážnou většinu ubytovaných hostů tvoří zahraniční klientela. V průměru se ve 4* hotelích umístěných mimo centrum města ubytuje 93,1% zahraničních hostů. Jelikož byl zaznamenán rozdíl mezi 1. A 2. Skupinou hotelů, byly tyto skupiny vyhodnoceny zvlášť. Zatímco u 1. Skupiny hotelů zahraniční hostě tvoří 97,1% všech klientů, u 2. Skupiny hotelů to bylo méně, a to 92,1 %. Domácí klientela je v analyzovaných pražských hotelích zastoupena výrazně méně a v průměru tvoří pouze 6,9% ubytovaných hostů. Z hlediska segmentace pocházejí čeští hosté především z řad business klientely. Domácí turisté při návštěvě Prahy často využívají ubytování v holetech nižšího standardu, penzionech, popřípadě u příbuzných a známých.

Praha i celá Česká republika jsou místem návštěvy milionů zahraničních turistů z celého světa. Národnosti, které byly ve vyhodnocení této analýzy respondenty nejčastěji uváděny jsou Španělé, Britové a Němci, přičemž Němci byli již tradičně nejčastěji zmiňováni (80% respondentů). Pro německé turisty a návštěvníky je Praha z dlouhodobého hlediska velice oblíbenou destinací. Na pomyslném druhém místě se umístili Britové, které Praha láká především na víkendové pobyty (70% respondentů) a na třetím místě Španělé (60% respondentů). Dalšími národnostmi, které byly uvedeny v odpovědích jsou například Italové, Japonci či Řekové. Z vypracovaného grafu je patrné, že nejméně zastoupenými hosty v námi analyzovaných hotelech jsou hosté z USA, Číny,Tchaj-wanu, Ruska a Rakouska.

zdroj:www.holidayinn.cz




9. Jaká je struktura klientely, která se ubytovává ve Vašem hotelu?


Jedním z významných faktorů, který ovlivňuje výkonnost hotelu je jeho business mix. Různé segmenty hotelových hostů jsou ochotni platit za hotelové služby různé ceny. Cílem každého hotelového manažera je získat segmenty hostů, kteří jsou nejméně senzitivní na cenu, využívají širokou škálu hotelových služeb a jejich poptávka je pokud možno stabilní. Nejžádanějšími segmenty hostů jsou proto kongresový turisté a firemní zákazníci. Naopak „nejméně oblíbenou“ klientelou jsou turisté, kteří v hotelu většinou bydlí za výrazně nižší ceny a v převážné většině nečerpají tolik hotelových služeb jako klientela kongresová. I přes některé negativní stránky je ovšem turistická klientela pro velké městské hotely důležitá a nepostradatelná. Především díky „hromadnosti“ této klientely se daří hotelům si s poměrně velkým časovým předstihem zajistit alespoň částečnou vytíženost své kapacity. Turisté rovněž zajišťují obsazenost hotelů v letních měsících a o víkendech, kdy je podíl firemní a kongresové klientely minimální. Sestavit správný business mix hotelu patří zajisté mezi priority hotelových manažerů.

zdroj:www.olympik.cz

V následujícím grafu lze vidět, že v průměru se v oslovených hotelech nejvíce ubytovávají klienti cestovních kanceláří (53,7%), tedy organizované zájezdy. Hned na druhém místě jsou individuální hosté, kteří si svůj pobyt zařizují sami, především prostřednictvím internetových rezervací. Individuální hosté tvoří v průměru 18,63% hotelové klientely. Třetí příčka mezi ubytovanými hosty ve vybraných hotelech patří účastníkům kongresů (14,12%). Další významný segment zastoupený v oslovených hotelech jsou firemní zákazníci (12,19%), tedy zaměstnanci firem či jiných organizací, kteří využívají ubytovacích zařízení především při pracovních cestách anebo při pořádání nejrůznějších školení, seminářů a teambuildingových akcí. Jako poslední segment jsou zastoupeni „ostatní hosté“, kteří ovšem představují nevýznamný podíl. V průměru tento segment hostů tvořil 2,76%.

zdroj:www.hotelexpo.cz

graf č. 2 Segmenty hostů ve vybraných hotelech / Segments of guests in selected hotels Segmenty hostů ve vybraných hotelech / Segments of guests in selected hotels 2,76% 14,12%

Travel agency 12,19%

Individuals Companies Congress Others

18,63%

53,70%


Minimální a maximální hodnoty v rámci jednotlivých segmentů

V následující tabulce jsou pak mimo celkových průměrných hodnot zaznamenány i hodnoty minimální a maximální. Nejvyšší zaznamenaný podíl klientů ubytovaných prostřednictvím cestovních kanceláří dosáhl v jednom z hotelů hodnoty 85% a nejmenší podíl pak hodnoty 25%. pro Labartt Investment a.s. Ondřej Zajíc, Jitka Hrbková a Jan Ficek




U dalších segmentů je patrné veliké rozpětí mezi nejnižšími a nejvyššími podíly jednotlivých skupin. Co se týče individuálních hostů, největší podíl byl zaznamenán na úrovni 37% a nejnižší na úrovni 0,5%. Tento nízký podíl může být způsoben nedostatečností či malou propagací daného hotelu v rámci internetových stránek a serverů, anebo velkou vytížeností prostřednictvím globálních distribučních systémů a tudíž nízkým počtem „volných“ pokojů pro klientelu rezervující si hotel samostatně přes internet anebo klientelu přicházející „z ulice“. Nejvyšší podíl firemní klientely dosahuje hotel s hodnotou 25,9% a nejnižší pak s 2%. Nejvyšší zaznamenaný podíl účastníků kongresů byl 40% a nejnižší pak 1,4% a 2%. V obou případech nízkého podílu účastníků kongresů lze konstatovat, že nejnižší podíl tohoto segmentu může být způsoben nedostatečnou propagací daných hotelů v oblasti kongresové turistiky, ale i celkově špatnou politikou hotelu při plánování business mixu. Oba zmíněné hotely dosahují nejvyššího podílu turistické klientely 74% resp. 85%, v případě jednoho hotelu i poměrně slušnou celkovou obsazenost, ale oba hotely z důvodu nastavení svého business mixu dosahují jednu z nejnižších průměrných cen pokoje. Turistická klientela sice významně zaplňuje volné kapacity hotelu, je poměrně jistou klientelou, o které ví hotel s dostatečným předstihem, ale právě v tomto aspektu se skrývá její hlavní úskalí. Cestovní kanceláře si zamlouvají kapacitu hotelu s poměrně velkým časovým předstihem a rovněž s velkým časovým předstihem je uzavřena dohoda o ceně za ubytování i případné sankce za nedodržení počtu zamluvených hotelových pokojů. Díky těmto smlouvám mají hoteliéři vyšší jistotu, že jejich hotel bude v daném období dostatečně obsazen. Problém ovšem nastává, pokud do hotelu přijde poptávka na uskutečnění vícedenní kongresové akce, ale hotel je v daném termínu téměř plně obsazen „nasmlouvanými“ turisty. Hotel tudíž musí „lukrativnější“ kongresové hosty odmítnout, protože je nemá kde ubytovat. „Nasmlouvané“ turisty nemůže z důvodů sankcí odmítnout a rovněž nechce riskovat, že daná cestovní kancelář již do hotelu „nepošle, žádné turisty. Hotel se tedy dostává do „bludného kruhu“. V segmentu „ostatních hostů“ je pak nejvyšší podíl roven 17% a nejnižší podíl roven nule. tab. č. 2 Segmenty hostů ve vybraných hotelech / Segments of guests in selected hotels Segmenty hostů ve vybraných hotelech / Segments of guests in selected hotels

Celkový průměr / Total average minimum maximum

CK / Travel agency 53,70% 25,00% 85,00%

Individuální / Individuals 18,63% 0,50% 37,00%

Firmy / Companies 12,19% 2,00% 25,90%

Kongresy / Congress 14,12% 1,40% 40,00%

Ostatní / Others 2,76% 0,00% 17,00%

Zdroj/Source: Labartt Investment a.s., Hospitality Services & Management, 08 2008

Třetí graf v rámci této otázky srovnává průměrné podíly jednotlivých segmentů hotelových hostů mezi dvěma stanovenými skupinami respondentů. Není překvapení, že celkově vyšší průměr v segmentu turistické klientely dosahuje 2. skupina hotelových provozovatelů, a to 63%. Víceméně je tento fakt způsoben tím, že tyto hotely poskytují levnější služby a navíc nabízejí širokou škálu množstevních a jiných slev. Naopak průměr za první skupinu oslovených hotelů (mezinárodní provozovatelé) činil „pouhých“ 47,5%. pro Labartt Investment a.s. Ondřej Zajíc, Jitka Hrbková a Jan Ficek




Segment individuálních hotelových hostů výrazné rozdíly v průměrných podílech nezaznamenal. Celkový průměrný podíl byl 18,63%, průměrný podíl u 1. skupiny oslovených hotelů činil 17,37% a u 2. skupiny pak 20,53%. Co se týče firemních klientů a kongresových účastníků, lze jednoznačně říci, že hotely zastoupené v 1. skupině dosahují lepšího průměrného podílu v obou segmentech. To se následně odráží i v průměrné dosažené ceně, která je u 1. skupiny hotelů o 544 Kč vyšší. U firemní klientely dosahují hotely z 1. skupiny průměrného podílu 16,57%, přičemž celkový průměrný podíl je 12,19% a průměrný podíl u 2. skupiny jen 5,63%. V segmentu kongresových účastníků dosahují hotely 1. skupiny průměrného podílu 17,12%, přičemž celkový průměrný podíl je 14,12% a průměrný podíl u 2. skupiny činí 8,13%. Rozdíl v podílu kongresové klientely u jednotlivých skupin hotelů lze možná vysvětlit tím, že hotely 1. skupiny mají mnohem silnější rezervační systém, v některých případech disponují většími kongresovými prostory a kvalitnějším vybavením a v neposlední řadě provádějí aktivní marketing směrem k potenciálním klientům, což je pro kongresový cestovní ruch důležité. U skupiny „ostatních hostů“ opět nebyly zaznamenány tak výrazné rozdíly mezi jednotlivými skupinami hotelů. Celkový průměrný podíl za obě skupiny dosahuje hodnoty 2,76%, za první skupinu hotelů dosahuje1,43% a za druhou skupinu hotelů dosahuje 4,75%.

graf č. 3 Segmenty hostů ve vybraných hotelech / Segments of guests in selected hotels Segmenty hostů ve vybraných hotelech / Segments of guests in selected hotels 70,00%

total average

2. group average

40,00%

63,00%

50,00% 47,50%

1. group average 53,70%

60,00%

4,75%

1,43%

2,76%

8,13%

17,12%

14,12%

5,63%

16,57%

12,19%

10,00%

20,53%

18,63%

20,00%

17,37%

30,00%

0,00% Travel agency

Individuals

Companies

Congress

Others


10. Jaké výhody pro Vás přineslo rozšíření internetu a možnost rezervace pokojů přes internet?

Internet je v současné době jedním z nejzákladnějších prostředků v podnikání. Jeho využívání umožňuje komunikaci a téměř okamžitou dostupnost informací na čím dál více místech, a proto je i velkou samozřejmostí v hotelovém průmyslu. V České Republice není rozvoj služeb poskytovaných po internetu tak intenzivní jako v jiných zemích, ale počet uživatelů, které jej každodenně využívají jak pro svou osobní potřebu, tak pro potřeby podnikání neustále narůstá. pro Labartt Investment a.s. Ondřej Zajíc, Jitka Hrbková a Jan Ficek




Již delší dobu je uváděno, že díky rozvoji internetu a možnosti online rezervací stoupá podíl individuální turistiky. Při hodnocení výše zmíněné otázky jsme se setkali s velmi zajímavými závěry. Oslovené hotely spatřují výhodu nejen v dostupnosti pro klienty a flexibilní komunikaci s dodavateli a klienty, ale také například ve snížení nákladů na tištěnou reklamu. Jako jednu z největších výhod ovšem respondenti uvedli možnosti flexibilně operovat s obsazeností hotelu a tomu také přizpůsobovat cenovou politiku. Dalším ze zajímavých přínosů internetu byla možnost sledování konkurence. 11. Poskytujete slevy na ubytování z pultové ceny? Pokud ano, jaká je průměrná výše slev - neboli rozpětí?

Všeobecně lze říci, že hodnocené hotely slevy na ubytování z uváděné pultové ceny poskytují, nicméně tyto slevy jsou různé pro jednotlivé skupiny odběratelů služeb. Většina slev je poskytována na základě uzavření kontraktu. Například cestovní kanceláře, které během turistické sezóny ubytují v oslovených hotelích nemalé počty hostů, dosahují v průměru 50% slevy z uváděné pultové ceny. Nejvyšší poskytnuté slevy pro cestovní kanceláře činí až 70% z uváděné pultové ceny, což rovněž znamená nejvyšší poskytovanou slevu v rámci jednotlivých segmentů hostů. U celkové výše poskytovaných slev záleží ovšem na tom, jakou politiku daný hotel vede – zda politiku „vysokých pultových cen“ a následné poskytovaní vysokých slev, anebo politiku „nižších pultových cen“ a následné poskytování nízkých či žádných slev. Individuálním klientům oslovené hotely poskytují v průměru pouze 20% slevu, přičemž ta nejvyšší poskytnutá dosahuje hodnoty až 50% z ceny poskytovaných služeb. Co se týče firemních zákazníků, zde se průměrná poskytnutá sleva rovná 20-30% z původní ceny poskytovaných služeb. Maximální poskytnutá sleva činí 50%, je tedy stejná jako u individuálních klientů hotelu. Současná stagnace či mírný nárůst v segmentu kongresových účastníků, zvyšující se konkurence v oblasti poskytování kongresových služeb, nutí hotely reagovat na vzniklou situaci nejen rozšířením spektra poskytovaných služeb, ale i poskytováním nejrůznějších slev. Nejčastěji se sleva poskytovaná kongresovým účastníkům pohybuje okolo 20%, nicméně může dosahovat až 40%. Klientům rezervujícím si svůj pobyt prostřednictvím internetu poskytují oslovené hotely nejčastěji 30 až 40% slevu z uvedené pultové ceny ubytování, přičemž ta nejvyšší činí až 50%.

12. Disponuje Váš hotel kongresovou kapacitou? Jak velkou kongresovou kapacitou disponujete?

zdroj: www.andelshotel.com

Jak již bylo řečeno, účastníci kongresů se stávají stále důležitějším segmentem každého hotelového provozovatele. Počet kongresů konaných na území hlavního města se v porovnání roku 2006 s rokem 2007 dle Českého statistického úřadu zvýšil. ČSU sleduje všechny akce kongresového typu, kterých se účastnilo minimálně 100 osob. Dle mezinárodní asociace ICCA došlo ovšem v Praze k poklesu velkých kongresových akcí mezinárodního charakteru s minimální účastí 300 osob. Všichni oslovení respondenti uvedli, že kongresovou kapacitou disponují. Parametry, které budeme v této otázce dále hodnotit, jsou 2 následující: celková velikost kongresového zařízení v m , počet kongresových místností a maximální počet osob v největší kongresové místnosti při školním uspořádání. pro Labartt Investment a.s. Ondřej Zajíc, Jitka Hrbková a Jan Ficek




Průměrná celková velikost kongresového zázemí připadající na 2 jeden hotel činí 909,56 m , nejmenší kongresové zázemí, jež bylo 2 2 zahrnuto do průměru má 160 m a naopak nejvyšší 2340 m . Při samostatném vyhodnocování výsledků 1. skupiny hotelů byla zaznamenána průměrná celková velikost kongresových kapacit ve 2 výši 945,17 m , přičemž nejnižší zaznamenaná hodnota činila 430 2 2 m a nejvyšší 1 800 m . 2

2. skupina hotelů průměrně disponuje 856,15 m kongresových kapacit. Nejmenší zaznamenaná velikost kongresové kapacity je o 2 poznání menší než u hotelů 1. skupiny, a to 160 m , nicméně nejvyšší zaznamenaná velikost je naopak překvapivě výrazně vyšší 2 než u hotelů první skupiny. Činí 2 340 m .


Analýza 4* hotelů umístěných mimo centrum Prahy nehodnotí pouze prostorovou velikost kongresového zázemí jednotlivých hotelů, ale také jejich celkový počet, který je dalším významným ukazatelem. Na jeden hotel připadá průměrně 11 kongresových místností a salonků. Nejvyšší počet kongresových místností v hotelu dosahuje 22 místností a nejnižší dosahuje 3 místností. V 1. skupině hotelů bylo průměrně napočítáno téměř 13 místností při nejnižší hodnotě 5 a nejvyšší hodnotě 22 kongresových místností a salonků. Nejmenší zaznamenaná hodnota v počtu kongresových místností a salonků činila u 1. skupiny 5 kongresových místností a salonků a nejvíce pak 22.

zdroj:www.crowneplaza.cz

Druhá skupina oslovených hotelů disponuje výrazně nižším počtem kongresových místností. Průměr za tuto skupinu činil 7,25 místnosti na hotel, při minimální hodnotě 3 a maximální hodnotě 16 místností.

graf č. 4 Maximální počet osob v kongresové místnosti při školním uspořádání / Maximal number of persons in the largest congress room – classroom layout Maximální počet osob v kongresové místnosti při školním uspořádání / Maximal number of persons in the largest congress room - classroom layout 320

350

320

300 250

252 185

190

188

200 150

90

90

100

100 50 0


13. Jak často se u Vás konají akce typu ………? Jaký je nejobvyklejší počet osob na těchto akcích a jaká je průměrná útrata na hosta?

Nejčastěji se v kongresových místnostech analyzovaných hotelů konají akce typu firemní seminář popřípadě školení. V průměru se tyto akce konají 73x do roka a účastní se jich 48 osob (min. 20, max. 100).





Druhým nejčastějším typem akcí je oslava různých událostí (svatby, firemní večírky, oslava narozenin, plesy a společenské akce apod.), která se v průměru koná 42x do roka a účastní se jí 76 osob (min. 30, max. 300). (Průměr za akce typu oslava událostí byl dosti ovlivněn hodnotou, kterou udal jeden respondent. V případě vynechání této hodnoty činí průměr pouze 24 akcí ročně). Třetí nejčastěji pořádanou akcí v kongresových místnostech analyzovaných hotelů je firemní prezentace. Tento druh akcí se koná průměrně 36x do roka a účastní se ho v průměru 58 osob (min. 10, max. 100).

zdroj:www.hotelexpo.cz

Nejmenšího počtu roční četnosti dosáhly u analyzovaných hotelů akce typu kongres – seminář, ale na druhou stranu tyto akce zaznamenávají nevyšší průměrný počet účastníků, a to 101 (min. 20. max. 200). graf č. 5 Roční četnost ve vybraných hotelech / The frequency of events per year in selected hotels Roční četnost akcí ve vybraných hotelech / The frequency of events per year in selected hotels 150

160

average

min.

150

max

140 100

120 100

73

80 51

60 40

42

36

22 10

20

10

5

3

0 congress/seminar

company trainings

company presentations

celebrations of various events




14. Myslíte si, že v nadcházejících letech se bude zvyšovat zájem o pořádání těchto akcí?


zdroj:www.corinthia.cz



Jak již bylo uvedeno v předchozích otázkách, počet pořádaných kongresových akcí v roce 2007 měl dle ČSU rostoucí tendenci (meziroční navýšení akcí čítajících více než 100 účastníků o 6,3%). Dle statistiky ICCA se počet mezinárodních kongresů konaných v Praze během roku 2007 o 10 snížil, a tím pádem se Praha propadla až na 12 příčku mezi světovými kongresovými destinacemi, kterým bezkonkurenčně vládne Vídeň následovaná Berlínem a Singapurem. Otázkou ovšem je, jak tomu bude v roce 2008. V první polovině roku zaznamenáváme signály, že kongresové akce ubývají, a to převážně akce většího mezinárodního charakteru. Současná situace téměř žádné propagace a podpory Prahy jako „kongresové destinace“ je do budoucna neudržitelná. S narůstajícím počtem nových zajímavých destinací je stále větší potřeba o velké, ale i menší akce mezinárodního charakteru bojovat. Nejen provozovatelé hotelů, ale převážně představitelé města a kompetentních státních orgánů a institucí by se měli touto situací zabývat. V konečném důsledku je to i město a stát, kteří profitují z kongresové turistiky, a to prostřednictvím výběru daní nejen od subjektů hotelového charakteru, ale od širokého spektra poskytovatelů služeb. Polovina námi oslovených respondentů provozujících hotely mimo centrum Prahy je přesvědčena, že zájem o pořádání všech typů „kongresových“ akcí bude narůstat i v následujících letech. Druhá polovina respondentů je naopak přesvědčena, že počty těchto konaných akcí budou spíše stagnovat. K poklesu těchto konaných akcí se nepřiklonil žádný z námi oslovených respondentů.

15. Myslíte si, že je Praha jako destinace cestovního ruchu dostatečně propagována?

Celých 90% respondentů odpovědělo na tuto otázku záporně, tedy že si nemyslí, že by byla Praha jako destinace cestovního ruchu dostatečně propagována. Pouze jeden hotelový provozovatel se vyjádřil kladně, ovšem připustil, že propagace města by mohla být mnohem lepší a intenzivnější. Podle názorů ostatních oslovených hotelových provozovatelů je propagace Prahy jako destinace cestovního ruchu velmi nízká až nulová. Faktem ovšem zůstává, že větší propagace města jako destinace cestovního ruchu je nutná, neboť růst počtu návštěvníků začíná stagnovat až klesat, naopak nabídka nových hotelových pokojů se zvyšuje a dle našich informací se bude zvyšovat i nadále.

16. Co by podle Vás mohlo do Prahy přilákat více turistů/návštěvníků?

Každý z účastníků této analýzy uvedl více možností, které by mohly do Prahy přilákat více návštěvníků. Všechny lze shrnout do následujících pěti. Polovina dotázaných si myslí, že propagace Prahy jako turistické destinace je na národní i mezinárodní úrovni nedostatečná a její zintenzivnění by mělo pomoci přilákat více návštěvníků. Dalším významným přínosem by podle respondentů bylo zkvalitnění služeb cestovního ruchu, bezpečnost a čistota ve městě, což uvedlo 30% respondentů. Stejné procento respondentů je přesvědčeno, že návštěvníky do Prahy přiláká rozšířená nabídka služeb cestovního ruchu a konání různorodých kulturních i sportovních událostí s mezinárodní účastí (filmový festival, koncerty, sportovní utkání apod.). 10% dotázaných uvedlo jako další přínosy především zlepšení infrastruktury a změny kurzu české koruny vůči ostatním měnám.

zdroj: internet





17. Ovlivňuje Váš hotel výrazné posilování české měny vůči zahraničním měnám?

Na začátku letošních letních měsíců se česká ekonomika potýkala s historickým posilováním české koruny vůči Euru i americkému dolaru, což ovlivnilo nejen příjmy českých exportérů, ale i příjmy poskytovatelů služeb cestovního ruchu v České republice. Pro zahraniční návštěvníky se Česká republika náhle stala drahou destinací. Při vyhodnocení jsme zjistili, že hospodaření všech oslovených hotelových provozovatelů změna kurzu české koruny výrazně ovlivňuje. V této otázce byla také uvedena možnost, zda se hotely zajišťují proti ztrátě vzniklé působením kurzových rozdílů, formou uzavření „futures obchodů“ na nákup/prodej měny. Žádný z námi oslovených hotelových operátorů nemá zkušenosti s touto variantou, ale někteří se již tuto možnost zaregistrovaly a zvažují její využívání. Díky těmto obchodům by se dalo více zajistit proti kurzovým výkyvům a zabránit tak výrazným, až 10% - 20 % * propadům v obratu, jež jsou způsobeny čistě kurzovými rozdíly

zdroj: www.finance.cz

* dle vyjádření některých respondentů

18. Myslíte si, že je v Praze dostatečný/nedostatečný/nadbyt ečný počet hotelů?

Ze získaných odpovědí vyplývá, že drtivá většina hotelových provozovatelů (90%) je přesvědčena, že počet hotelů v Praze je nadbytečný, pouze 10% respondentů uvedlo, že počet provozovaných hotelů je dostatečný a žádný respondent neoznačil počet pražských hotelů za nedostatečný.

19. Myslíte si, že je dostatek kvalitních hotelů i mimo centrum Prahy (mimo Prahu 1)?

V tomto bodě analýzy se 80% respondentů vyjádřilo o počtu kvalitních hotelů mimo centrum města, jako o dostatečném. 10 % hotelových provozovatelů připadá počet kvalitních hotelů mimo centrum Prahy jako nedostatečný a stejnému procentu naopak připadá nadbytečný. Variantu odpovědi „Nevím“ nezvolil žádný dotazovaný.

20. Jaké služby (mimo ubytování a stravování) jsou nejvíce vyžadovány Vašimi hosty?

Neustále se rozšiřující potřeby klientů motivují hotelové provozovatele ke zkvalitňování a rozšiřování spektra poskytovaných služeb. V následujícím grafu je uveden přehled poskytovaných služeb, které hosté jednotlivých hotelů nejvíce vyžadují. Drtivá většina respondentů (80%) uvedla, že hoteloví hosté nejvíce využívají služeb kongresového zázemí hotelu. Hosté z 50% oslovených hotelů rádi a často využívají služby typu wellness&fitness a stejný počet oslovených hotelových provozovatelů uvedl, že jejich hosté často využívají služby concierge, tedy zajišťování různých vstupenek, prohlídek města, lístků na MHD atd.

www.corinthia.cz

Další zmiňovanou a hotelovými hosty využívanou službou byl hotelový transport (například na letiště, do místa konání akcí a do centra města), a to ve 30% případů. Dalšími službami, které hoteloví provozovatelé zmínili, jsou internet, hotelová prádelna a různé akce společenského charakteru.





graf č. 6 Nejžádanější doplňkové služby hotelu / The most asked hotel complement services Nejžádanější doplňkové služby hotelu / The most asked hotel complement services 10%

loundry services concierge services and sightseeing

50% 30%

transportation 10%

social events

80%

congress f acilities 50%

wellness&f itness 20%

internet 0%

20%

40%

60%

80%


21. Ptají se Vaši hosté po nějaké službě, kterou Vaše zařízení neposkytuje? O jakou službu se jedná?

www.hotelduo.cz

www.corinthia.cz

Námi oslovené hotely samozřejmě nabízejí širokou škálu hotelových služeb, nicméně přesto je možné nalézt služby, které host poptává, ale oslovený hotel je nenabízí anebo není schopen v blízkém okolí hotelu zajistit. Některé z těchto služeb jsou uvedeny v následujícím grafu. Největší podíl respondentů (29%) uvedl, že jejich hosté často poptávají služby wellness&spa&fitness, ale z důvodu prostorových možností je hotel nedovede zajistit, anebo hotel nedisponuje tak „kompletním“ wellness centrem jaký host vyžaduje. Na druhém místě oslovení respondenti uvádějí, že jejich hostům mnohdy v hotelu chybí bazén. Třetí místo na tomto pomyslném žebříčku shodně obsadila absence golfového hřiště či golfového trenažéru a možnosti erotických služeb (14% respondentů). Jako další dosud nenabízené služby, po kterých se hoteloví hosté ptají, respondenti uvedli venkovní sportovní aktivity (jízda na koni, jízda na in-line bruslích a půjčování jízdních kol), executive floor, možnost přípravy kávy a čaje přímo na hotelovém pokoji a žehlící pomůcky na hotelovém pokoji. Tyto dosud nenabízené služby shodně uvedlo 7% oslovených hotelů.





graf č. 7 Služby, po kterých se hosté ptají, ale hotely je nenabízejí / Demanded services by guests but hotels do not offered them Služby, po kterých se hosté ptají, ale hotely je nenabízejí / Demanded services by guests but hotels do not offered them 7%

7%

wellness & spa & fitness swimming pool

29%

14%

golf horse riding, cycling, inline skating executive lounge erotic services

7%

15%

cofee&tea in room

7% 14% Zdroj/ Source: Labartt Investment a.s., Hospitality Services & Management, 08/2008

iron and ironing-board in room

22. Vidíte nějakou výhodu v tom, že Váš hotel je situován mimo centrum města (mimo Prahu 1)? O jakou výhodu se jedná?

Všichni oslovení hotelový operátoři na tuto otázku odpověděli samozřejmě kladně. Jako největší výhody polohy svého hotelu spatřují především výbornou dostupnost k letišti či dálnici D1, což je podle jejich vyjádření značná výhoda především pro segment business klientely. Další výhodou polohy hotelu mimo centrum Prahy (mimo Prahu 1) je dostatek parkovacích míst ať už přímo na hotelovém parkovišti či v jeho okolí. Jako třetí nejčastější výhoda je uváděno klidné a zelené prostředí, dostatek parků a stromů.

23. Jaké jsou podle Vás nevýhody hotelů, jež se nacházejí mimo hlavní centrum Prahy? (mimo Prahu 1)

Při zpracování této analýzy respondenti uvedli mnoho zajímavých poznatků o nevýhodách polohy hotelu mimo centrum, které se ovšem dají zařadit do obsáhlejších skupin. Především se jedná o nevýhodu dostupnosti do centra města. Klienti hotelu nemohou dojít do centra pěšky, a tím pádem jsou nuceni využít služeb MHD či taxislužeb, které ovšem mnohdy nedělají dobré jméno městu. Další nevýhodu spatřují hoteloví provozovatelé v absenci kulturních a zábavních programů či akcí, které se převážně konají právě v centru města či v jeho nejbližším okolí. My ovšem za nejvýznamnější uvedenou nevýhodu hotelů situovaných mimo centrum pokládáme tuto následující. Klienti participujících hotelů již dopředu očekávají, že cena za mnohdy i kvalitnější služby těchto hotelů je díky delší vzdálenosti od centra města automaticky nižší. Nicméně hoteloví operátoři podnikající mimo hlavní centrum města mají téměř identické náklady jako hotely umístěné přímo v centru. Díky této disproporci pak hotely mimo centrum mohou realizovat nižší zisky.

24. Jaký obrat očekáváte pro rok 2008? (výrazně nižší - 15% a více %, nižší, stejný, mírně vyšší, výrazně vyšší)

Závěry analýzy dokládají, že polovina námi oslovených hotelových operátorů očekává pro rok 2008 obrat výrazně nižší. Výrazný podíl na těchto předpokladech má fakt, že česká koruna oproti ostatním měnám značně posílila. Vzhledem k tomu, že většina oslovených hotelových operátorů inkasuje své tržby v €, měnící se kurz tedy jednoznačně ovlivňuje výši tržeb.





Dle údajů ČNB činila průměrná hodnota kurzu za rok 2007 27,75 CZK/€, přičemž v současnosti se pohybuje kolem 24,50 CZK/€. Koruna ovšem v průběhu celého pololetí neustále posilovala, až v první polovině července byla prolomena historická hranice 23 CZK/€. K úlevě všech exportérů a rovněž hoteliérů, po zásahu ČNB kurz koruny opět oslabil. V návaznosti na výše zmíněné a zaznamenaný pokles obsazenosti, 30% oslovených respondentů očekává za rok 2008 nižší tržby. 10% vybraných hotelů shodně uvádí předpoklad tržeb pro rok 2008 stejný nebo dokonce mírně vyšší. Výrazně vyšší tržby neočekává žádný z respondentů. graf. č. 8 Očekávaný obrat pro rok 2008 / Expected turnover for year 2008 Očekávaný obrat pro rok 2008 výrazně vyšší / signif icantly higher

/ Expected turnover for year 2008

0,00%

mírně vyšší / sightly higher

10,00%

stejný / same

10,00% 30,00%

nižší / lower

50,00%

výrazně nižší / signif icantly lower 0,00%

10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00%


Použité zdroje: •

vlastní průzkum: Labartt Investment a.s., divize Hospitality Services & Management

•

www.czso.cz

•

www stránky jednotlivých účastníků analýzy

•

www.finance.cz

•

HINKIN, T. and SIMONS, T. The effect of employee turnover on hotel profits, Comell Hotel and Restaurant Quarterly 4/2001

© 2000 - 2008 Labartt Investment, a.s. Publikování nebo další šíření obsahu této analýzy, mezi nezúčastněné osoby, je bez písemného souhlasu zakázáno. Kontaktní e-mail: [email protected]


Závěrem nám dovolte, abychom Vám popřáli do nového roku 2009 mnoho osobních i pracovních úspěchů

Recommend Documents