ZÁVISLOST NÁJEMNÉHO NA OBVYKLÉ CENĚ BYTU V OBDOBÍ

XVI. konference absolventů studia technického znalectví s mezinárodní účastí 26. - 27. 1. 2007 v Brně

ZÁVISLOST NÁJEMNÉHO NA OBVYKLÉ CENĚ BYTU V OBDOBÍ 2002 – 2006 Barbora Dokládalová1 Abstrakt Cílem této studie bylo zjistit tzv. pohyb závislosti nájemného [Kč/m2/rok] na obvyklé ceně bytu [Kč/m2] v letech 2002, 2004, 2006 na podkladě databází získaných z realitní inzerce. Databáze pro rok 2002 byla získána jako podklad pro pojednání ke státní doktorské zkoušce, databáze pro rok 2004 byla získána pro zpracování disertační práce, v jejímž závěru bylo vyhodnoceno, že v Brně činí nájemné cca 6,00 – 8,00 % z tržní ceny bytu. Cílem nově zpracované studie je tudíž vyhodnocení databáze tržní ceny bytu a nájemného bytových jednotek v Brně pro rok 2006, výpočet závislosti nájemného na tržní ceně bytu a porovnání s hodnotami závislosti zjištěných pro rok 2002 a 2004.

1

ZÁKLADNÍ PODKLADY PRO ŘEŠENÍ

Podkladem pro tuto studii byla databáze obvyklých cen bytů a cen nájemného v Brně, získané v letech 2002, 2004 a 2006 z realitní inzerce. Jednotlivé databáze byly získány z následujících inzertních časopisů: − − − − − − −

Inzert Expres; Annonce; Nemovitosti; Real – city Grand reality Dále byly do databáze zařazeny a využity údaje z internetových stránek např: http//www.reality.cz; http//www.nemovitosti.cz;

Na podkladě zpracovaných databází pro jednotlivé roky 2002, 2004, 2006 byla zjištěna závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v jednotlivých časových obdobích a vzájemně porovnána dle jednotlivých vlastností. Celkem byly shromážděny podklady, tak aby mohly být pomocí porovnávací metody získány údaje o nabídkových cenách bytů a cenách volného nájemného pro jednotlivé městské části města Brna v jednotlivých časových etapách. Předmětem získávání dat byly jak byty ve vlastnictví – tzv. osobním, tak byty ve vlastnictví družstva. U bytů ve vlastnictví družstva však dochází pouze k prodeji práva užívání bytu ve výši tržní (obecné) ceny předmětné bytové jednotky. Vlastní byt však stále zůstává majetkem bytového družstva, které postupem času odprodává tyto byty nájemníkům za zůstatkovou hodnotu. 1

Dokládalová Barbora, Ing., Ph.D., Jiráskova 542, 666 01 Tišnov, tel: 721 130 055, E-mail: [email protected]


Pro vyhodnocování dat by byl ideální stav, kdy by se získáváním databází pro tuto studii zabývala osoba, pokud možno ve spolupráci s realitní kanceláří, která by evidovala nejen prodej či pronájem bytů získaných na podkladu realitní inzerce, ale zejména údaje o cenách a nájmech skutečně realizovaných prodejů bytových jednotek a skutečně realizovaných pronájmů!!! V inzertních časopisech je totiž uvedená pouze nabízená cena či nájem za bytovou jednotku, nikoliv však cena realizovaná, a tím pádem opět může docházet ke zkreslení výsledků závislostí nájemného v jednotlivých lokalitách na tržní ceně bytu. Základní otázka spolehlivosti je dána především rozsahem výběrových souborů a jejich mírou variability, tzn. že je rozhodující jak počet dat, tak rozpětí cen výběrového souboru. Jestliže při stanovení obvyklých cen je v zahraničí požadován minimální rozsah 15 dat, pak při vyhodnocování dat zpracování této studie jsem se snažila získat statistické údaje taktéž z minimálního statisticky významného souboru - vzorku 15 dat. 1.1

Základní údaje pro zjištění závislosti nájemného na obecné (obvyklé) ceně bytu

Naformátováno: Odrážky a číslování

Pro studii závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu byly získány tří databáze cen bytů a cen nájemného, pro roky: - 2002;

- 2004;

- 2006;

s tím, že v každé databázi jsou uložena data ve dvou základních kategoriích: •

OBECNÉ CENY BYTOVÝCH JEDNOTEK

•

NÁJEMNÉ BYTOVÝCH JEDNOTEK


Databáze jednotkových cen a jednotkového nájemného byly rozděleny dle doby existence bytové jednotky na další typy: •

novostavby a bytové jednotky po generální opravě (byty, kde byla provedena generální oprava);

•

rekonstrukce (byty, kde byla provedena rekonstrukce, nikoliv pouze běžná údržba nebo oprava);

•

původní (bytové jednotky, kde nebyla provedena generální oprava, ani rekonstrukce, ale pouze běžná údržba nebo oprava).


Následně pak byly databáze rozděleny do městských částí Brna dle způsobu, jakým přiřazuje vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, koeficient prodejnosti pro výpočet ceny bytové jednotky nákladovým způsobem. Po provedení tohoto dělení byly zjištěny následující hodnoty: •

průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m2],

•

průměrné jednotkové nájemné bytu [Kč/m2/rok]

•

směrodatné odchylky jednotkové ceny bytu a jednotkového nájemného.


2


1.2

Charakteristiky databází

Pří získávání podkladů pro zpracování této studie bylo získáno z inzertních časopisů, internetu (dále jen „realitní inzerce“), pro rok: 2002:

- celkem 716 dat týkající se obecných cen bytových jednotek, z čehož Naformátováno: Odrážky a číslování

- 538 údajů o cenách původních bytových jednotek; - 182 údajů o cenách rekonstruovaných bytových jednotek; - 50 údajů o cenách nových bytových jednotek, a b. j. ve kterých byla provedena GO (generální oprava); - celkem 70 dat týkající se obvyklého nájemné bytových jednotek, z čehož


- 55 údajů o nájemném původních bytových jednotek; - 11 údajů o nájemném rekonstruovaných bytových jednotek; - 4 údajů o nájemném nových bytových jednotek, a b. j. ve kterých byla provedena GO (generální oprava); 2004:




- 508 údajů o nájemném původních bytových jednotek; - 119 údajů o nájemném rekonstruovaných bytových jednotek; - 171 údajů o nájemném nových bytových jednotek, kterých byla provedena GO (generální oprava); 2006:

a b. j. ve




- 176 údajů o nájemném původních bytových jednotek; - 50 údajů o nájemném rekonstruovaných bytových jednotek; - 79 údajů o nájemném nových b. j. a b. j. ve kterých byla provedena GO;

3


2 STUDIE JEDNOTKOVÝCH OBVYKLÝCH CEN BYTOVÝCH JEDNOTEK 2.1


Ceny bytů v Brně, s rozlišením typu konstrukce

V situaci, kdy byl v rámci jednotlivých databází zohledněn typ konstrukce bytové jednotky, bylo zjištěno následující: U bytových jednotek s cihelnou konstrukcí se v roce 2002 jednotková cena bytu v Brně pohybovala v cenovém rozmezí cca od 8.000 Kč/m2 do 26.000 Kč/m2, s průměrnou jednotkovou cenou bytu ve výši cca 16.335 Kč/m2. V roce 2004 se byty s cihelnou konstrukcí v Brně prodávaly v cenovém rozmezí od 16.000 Kč/m2 do 30.000 Kč/m2, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 22.350 Kč/m2. V roce 2006 se pak jednotková cena cihlového bytu v Brně nejčastěji pohybovala v rozmezí od 20.000 Kč/m2 do 36.000 Kč/m2 – viz graf č. 1.

91

50

-5 40 00

-5 00 00

52 00 0

-4 60 00

48 00 0

-4 20 00

-3 00 00

32 00 0

-2 60 00

28 00 0

-2 20 00

24 00 0

-1 80 00

20 00 0

-1 40 00

16 00 0

12 00 0

-1

00 00

00 0 -6

80 00

19 10 6 11 2

35 16 26 16 13 11 10 6 7 2 0 0 0 3 12 1 1 2 1

44 00 0

17

55 10 5 1 3 2 43 3

31 32 19 21

-3 80 00

28

47 43

-3 40 00

37

40 00 0

56

20

71 72

71

36 00 0

80

40 00

- 2 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 8 0 9 0 1 00 00 0 0

Počet bytů

Jednotkové ceny bytů s konstrukcí z cihel, v letech 2002, 2004, 2006

2

Jednotková cena bytů (Kč/m ) 2002

2004

2006

Graf č. 1 – Jednotkové ceny bytů s konstrukcí z cihel, v letech 2002, 2004, 2006 Pro bytové jednotky s panelovou konstrukcí v roce 2002 nebylo v databázi zaevidováno dostatečné množství dat, ze kterých by bylo možno zjistit průměrnou jednotkovou cenu a cenové rozmezí jednotkových obvyklých cen bytů s panelovou konstrukcí tomto období, tj. v roce 2002.

4


92

60 45 47

-5 40 00

-5 00 00

52 00 0

-4 60 00

48 00 0

-4 20 00

44 00 0

-3 80 00

1

40 00 0

-3 40 00

-2 60 00

-2 20 00

24 00 0

-1 80 00

20 00 0

-1 40 00

16 00 0

12 00 0

-1

00 00

00 0 -6

80 00

1 2

36 00 0

15 1 3

31 24 27 26 16 9 3 8 41 1 1 -3 00 00

24

32 00 0

48

28 00 0

55

40 00

1 - 2 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 8 0 9 0 00 00 0 0

Počet bytů

Jednotkové ceny bytů s panelovou konstrukcí, v letech 2002, 2004, 2006

2


2004

2006

Graf č. 2 – Jednotkové ceny bytů s panelovou konstrukcí, v letech 2002, 2004, 2006 Jednotková cena bytu v Brně s panelovou konstrukcí se v roce 2004 pohybovala v cenovém rozmezí cca 14.000 Kč/m2 do 30.000 Kč/m2, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 17.615 Kč/m2. V roce 2006 se pak jednotková prodejní cena panelového bytu v Brně nejčastěji pohybovala v cenovém rozmezí od 18.000 Kč/m2 do 36.000 Kč/m2 – viz graf č. 2. Dá se tedy říci, že v roce 2004, ani 2006 nedošlo k zásadním rozdílům jednotkových obvyklých cen v případě, kdy byl vzat v úvahu typ konstrukce bytové jednotky. 2.2

Ceny bytů v Brně, s rozlišením typu vlastnictví

V případě, kdy bylo zohledněno vlastnictví bytové jednotky bylo zjištěno, že u bytových jednotek ve vlastnictví družstva se jednotková cena bytu v Brně v roce 2002 pohybovala v cenovém rozmezí cca od 8.000 Kč/m2 do 26.000 Kč/m2, s průměrnou cenou ve výši cca 16.000 Kč/m2. V roce 2004 se byty ve vlastnictví družstva v Brně nejčastěji prodávaly v cenovém rozmezí od 10.000 Kč/m2 do 30.000 Kč/m2, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 18.700 Kč/m2. V roce 2006 se pak jednotková prodejní cena bytu ve vlastnictví družstva v Brně nejčastěji pohybovala v cenovém rozmezí od 16.000 Kč/m2 do 38.000 Kč/m2 – viz graf č. 3

5


165

68 57

-5 40 00

-5 00 00

48 00 0

52 00 0

-4 60 00

-4 20 00

40 00 0

44 00 0

-3 80 00

39 43 27 25 17 13 14 4 8 11 2 3 1 11 6 5 2 -3 40 00

46 22 21

36 00 0

72

-2 20 00

-1 80 00

22

20 00 0

16 00 0

12 00 0

2 2

52

24 00 0

-1 40 00

-1

4

00 00

00 0

34

80 00

40 00

54

70

103

-3 00 00

73

-2 60 00

79

28 00 0

98

49

128 115 97

107 86

32 00 0

140

-6

1 1 1 1 1 - 2 0 2 0 4 0 6 0 8 0 00 20 40 60 80 00 0 0

Počet bytů

Jednotkové ceny bytů v letech 2002, 2004, 2006, ve vlastnictví družstva

2


2004

2006

Graf č. 3 – Jednotkové ceny bytů v letech 2002, 2004, 2006, ve vlastnictví družstva

Jednotkové ceny bytů v letech 2002, 2004, 2006, v osobním vlastnictví

2

1 1 3

9 1

52 00 0

-5 40 00

14

48 00 0

44 00 0

-4 20 00

8

-4 60 00

13

-5 00 00

28

8

40 00 0

-3 40 00

38

-3 80 00

41 14

1

32 00 0

-3 00 00

8 8 215 2 1

-2 20 00

20 00 0

-1 80 00

16 00 0

12 00 0

-1 40 00

00 00 -1

80 00

40 00

-6

00 0

20

40

14 22 1 2 36 2 1 2 2

46

36 00 0

25 26

28 00 0

33

77 69 55 49 46 41 49

-2 60 00

60

44

24 00 0

8 0 100

92 75 75

-2 0 00 0 0

Počet bytů

12 0

14 0

119

2


2004

2006

Graf č. 4 – Jednotkové ceny bytů v letech 2002, 2004, 2006, v osobním vlastnictví

6


U bytových jednotek v osobním vlastnictví se jednotková cena bytu v Brně v roce 2002 pohybovala v cenovém rozmezí cca od 8.000 Kč/m2 do 26.000 Kč/m2, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 16.800 Kč/m2. V roce 2004 se cenové rozmezí bytu v osobním vlastnictví v Brně pohybovalo od 14.000 Kč/m2 do 32.000 Kč/m2, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 22.270 Kč/m2. V roce 2006 se pohybovala průměrná jednotková cena bytu v osobním vlastnictví v Brně ve výši 30.700 Kč/m2 s cenovým rozmezím od 16.000 Kč/m2 do 40.000 Kč/m2 – viz graf č. 4. V případě vlivu vlastnictví bytové jednotky tedy může docházet k odlišným cenovým relacím, bylo by však vhodné toto ověřit i v rámci jednotlivých oblastí. 2.3

Ceny bytů bez rozlišení (dle typu bytu, velikosti a oblasti)

Na základě pořízených databází pro roky 2002, 2004, 2006 bylo v rámci této studie zjištěno, že v roce 2002 se bytové jednotky v Brně nejčastěji prodávaly v cenovém rozmezí od 8.000 Kč/m2 do 26.000 Kč/m2, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 15.300 Kč/m2.

59

-5 40 00

-5 00 00

52 00 0

-4 60 00

48 00 0

-4 20 00

46 16 9 19 17 15 4 4 1 1 7 6 3 2 13 1 1 3 1

44 00 0

-2 60 00

13

83 77

-3 80 00

41 34

30

-2 20 00

-1 80 00

15

20 00 0

-1 40 00

6

16 00 0

12 00 0

-1

00 00

00 0 -6

80 00

40 00

0

-2 0 00 0

1 64 6

69

-3 40 00

61

24 00 0

75

92 107 84

-3 00 00

10 0

84 88

133

32 00 0

15 0

136

171 139 134 115115

40 00 0

169

140

50

Počet bytů

20 0

223 219 204

36 00 0

220

221

28 00 0

25 0

Jednotkové ceny bytů v letech 2002, 2004, 2006

2


2004

2006

Graf č. 5 – Jednotkové ceny bytů v letech 2002, 2004, 2006 Oproti tomu se cenové rozmezí, ve kterém byly prodávány byty v Brně v roce 2004 pohybovalo od 16.000 Kč/m2 do 34.000 Kč/m2, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 20.200 Kč/m2. V roce 2006 se průměrná jednotková prodejní cena bytu v Brně pohybovala ve výši cca 27.000 Kč/m2 – viz graf č. 5.

7


2.3.1 Ceny bytů bez rozlišení typu bytu a oblasti ve které se nachází, s rozlišením velikosti bytu Z databází získaných pro potřeby této studie bylo zjištěno, že průměrná jednotková cena v roce 2002 se nepřímo úměrně snižovala s rostoucí velikostí (event. podlahovou plochou bytu) a to od 17.140 Kč/m2 do 12.260 Kč/m2. V roce 2004 se jednotkové ceny bytů 1+1 se v Brně pohybovaly ve výši cca 22.318 Kč/m2, kdežto byty 4+1 se v tomto roce prodávali za průměrnou jednotkovou cenu ve výši 16.168 Kč/m2. V roce 2006 se byty v Brně prodávaly v cenovém rozmezí cca od 27.618 Kč/m2 (pro byty 4+1) do 36.893 Kč/m2 (byty 1+1 – viz graf č. 6).

36 893 33 188

00 0 30

27 618

20 903

00 0

22 318

28 464

25

17 958

00 0

15 497 17 138

13 674

16 168 12 267

4+ 1

3+ 1

2+ 1

1+ 1

0

5

00 0

10

00 0

15

00 0

20

Počet bytů

35

00 0

40

00 0

Průměrné jednotkové ceny bytů v letech 2002, 2004, 2006, dle velikosti bytů

2

Jednotková cena bytů (Kč/m ) 2002 - prům

2004 - prům

2006 - prům

Graf č. 6 – Průměrné jednotkové ceny bytů v letech 2002, 2004, 2006, dle velikosti bytů 2.4


Ceny bytů v Brně, s rozlišením typu bytu

Na základě databází bylo zjištěno, že v roce 2002 se jednotková cena tzv. původního bytu (tzn. bytu, ve kterém byla prováděna pouze běžná údržba), v případě, kdy nebylo bráno v úvahu rozlišení velikosti bytu či oblasti, ve které se byt nachází v rámci města Brna, pohybovala v rozmezí od 8.000 Kč/m2 do 26.000 Kč/m2, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 15.100 Kč/m2.

8


Jednotkové ceny původních bytů v letech 2002, 2004, 2006 173

1 1 1 1 1 2 0 20 4 0 6 0 8 0 00 20 40 60 80 00 -8 80 00 00 0 -1 10 00 00 00 0 -1 20 12 00 00 0 -1 40 14 00 00 0 -1 60 16 00 00 0 -1 80 18 00 00 0 -2 00 20 00 00 0 -2 20 22 00 00 0 -2 24 40 00 00 0 -2 60 26 00 00 0 -2 80 28 00 00 0 -3 0 30 00 00 0 0 -3 20 32 00 00 0 -3 40 34 00 00 0 -3 60 36 00 00 0 -3 80 38 00 00 0 -4 00 00

175

Počet bytů

156

149

108

64

60

103

67

71

13

1

107

6

106 59

26

4

94 84

29

16

9

2

63

31 2

43 37 26 6 1 31 4

18 2 4 10

60 00

3

114

60

50

5

102

79

Jednotková cena bytů (Kč/m2) 2002 Původní

2004 Původní

2006 Původní

Graf č. 7 – Jednotkové ceny původních bytů v letech 2002, 2004, 2006 V grafu č. 7 je dále znázorněno, že v roce 2004 se jednotková tržní cena původního bytu pohybovala ve výši od 14.000 Kč/m2 do 28.000 Kč/m2, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 19.400 Kč/m2. V roce 2006 se pak průměrná jednotková cena původního bytu pohybovala ve výši cca 26.000 Kč/m2. Na základě databáze bylo zjištěno, že v roce 2002 se jednotková cena zrekonstruovaného bytu, bez rozlišení velikosti či oblasti, ve které se nachází v rámci města Brna, pohybovala v rozmezí od 8.000 Kč/m2 do 24.000 Kč/m2, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 15.200 Kč/m2. V grafu č. 8 vidíme, že v roce 2004 se průměrná jednotková tržní cena zrekonstruovaného bytu pohybovala ve výši od 14.000 Kč/m2 do 32.000 Kč/m2, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 20.100 Kč/m2. V roce 2006 se pak průměrná jednotková cena zrekonstruovaného bytu pohybovala ve výši kolem 27.000 Kč/m2.

9


35

Jednotkové ceny zrekonstruovaných bytů v letech 2002, 2004, 2006 31

30 20

16

22 21

18

11

15 10 5

9

17

9

11 2

2

2

1

16 17

6

5 1

1

4

1

60 00

0 -8 80 00 00 0 -1 10 00 00 00 0 -1 20 12 00 00 0 -1 40 14 00 00 0 -1 60 16 00 00 0 -1 80 18 00 00 0 -2 00 20 00 00 0 -2 20 22 00 00 0 -2 24 40 00 00 0 -2 60 26 00 00 0 -2 80 28 00 00 0 -3 00 30 00 00 0 -3 20 32 00 00 0 -3 40 34 00 00 0 -3 60 36 00 00 0 -3 80 38 00 00 0 -4 00 00

1

11

9

18

15

13 7

28

26

26

23

27

25

Počet bytů

27

23

2

Jednotková cena bytů (Kč/m ) 2002 Rekonstrukce

2004 Rekonstruk ce

2006 Rekonstrukce

Graf č. 8 – Jednotkové ceny zrekonstruovaných bytů v letech 2002, 2004, 2006 Z databází bylo zjištěno, že v roce 2002 se jednotková cena bytu v novostavbách a bytů po GO v Brně, bez rozlišení velikosti či oblasti, ve které se byt nachází v rámci města Brna, pohybovala v rozmezí od 10.000 Kč/m2 do 26.000 Kč/m2, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 17.450 Kč/m2.

0 10 20 30 40 50 60 70

63 48

4 2

4

4

8 52

6

19 7

24 7 3

19 11

42

40 36 22

96

3

2

39 37 36 33

40

23 10

1

1

22

21 6

2

2

5 1

-1 10 00 00 00 0 -1 2 12 00 00 0 0 -1 14 40 00 00 0 -1 60 16 00 00 0 -1 18 80 00 00 0 -2 00 20 00 00 0 -2 20 22 00 00 0 -2 24 40 00 00 0 -2 60 26 00 00 0 -2 28 80 00 00 0 -3 00 30 00 00 0 -3 32 20 00 00 0 -3 40 34 00 00 0 -3 60 36 00 00 0 -3 38 80 00 00 0 -4 00 00

80 00

60 00

-8

00 0

Počet bytů

Jednotkové ceny bytů v novostavbách a bytů po GO v letech 2002, 2004, 2006

2

Jednotková cena bytů (Kč/m )

2002 Novostavby

2004 Novostavby

2006 Novostavby

Graf č. 9 – Jednotkové ceny bytů v novostavbách a bytů po GO v letech 2002, 2004, 2006

10


V grafu č. 9 vidíme, že v roce 2004 se průměrná jednotková tržní cena bytů v novostavbách a bytů po GO v Brně pohybovala ve výši od 14.000 Kč/m2 do 32.000 Kč/m2, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 22.860 Kč/m2. V roce 2006 se pak průměrná jednotková cena bytu v novostavbách a bytů po GO v Brně, pohybovala ve výši 29.230 Kč/m2. 2.4.1 Ceny bytů v Brně, s rozlišením typu a velikosti bytu V grafu číslo 10 jsou znázorněny vypočtené průměrné jednotkové ceny původních bytových jednotek v období roku 2002, 2004, a 2006, rozdělených do skupin dle velikosti bytu. Z tohoto grafu je vidět, že v pozdějších časových obdobích vzrůstá cena bytu, tzn. že jednotková cena standardního bytu tzv. původního, např. velikosti 3+1 se v roce 2002 pohybovala ve výši cca 13.416 Kč/m2, kdežto cena jednotková cena obdobného bytu v roce 2004 se pohybovala ve výši cca 17.347 Kč/m2, a v roce 2006 pak na úrovni cca 23.247 Kč/m2. Dále z následujícího grafu vyplývá, že pro jednotlivé velikostní kategorie bytu platí, že jednotková cena malometrážního bytu je vyšší než jednotková cena bytu o velké podlahové ploše.

29 102

30 837

00 0 30 00 0

20 345

17 452

27 866 22 390

20 292 17 347

16 426 15 414

00 0

20

00 0

25

16 981

17 035 15 571

13 416

11 483

4+ kk

4+ 1

3+ kk

3+ 1

2+ kk

2+ 1

1+ kk

1+ 1

0

5

00 0

10

00 0

15

Počet bytů

23 247

23 573

22 149

32 153

31 622 26 901

35

00 0

Průměrné jednotkové ceny původních bytů v letech 2002, 2004, 2006

2


2002 - prům

2004 - prům

2006 - prům

Graf č. 10 – Průměrné jednotkové ceny původních bytů, v letech 2002, 2004, 2006 Z grafu č. 11 je vidět, že jednotková cena zrekonstruovaného bytu velikosti 3+1 se v roce 2002 pohybovala ve výši cca 14.458 Kč/m2, kdežto cena jednotková cena obdobného bytu v roce 2004 vzrostla na průměrnou výši cca 18.706 Kč/m2, a v roce 2006 pak na úroveň cca 24.368 Kč/m2.

11




Počet bytů

38 497

32 597

32 501

27 249 24 368

23 716

23 222

19 714

22 332

18 706

14 785

15 697

15 334

15 337

14 458

13 363

4+ 1

3+ 1

2+ kk

2+ 1

1+ kk

1+ 1

5

1 1 2 2 3 3 4 4 0 0 00 5 00 0 00 5 00 0 00 5 00 0 00 5 00 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0

Průměrné jednotkové ceny zrekonstruovaných bytů v letech 2002, 2004, 2006

2


2004 - prům

2006 - prům

Graf č. 11 – Průměrné jednotkové ceny zrekonstruovaných bytů v letech 2002, 2004, 2006 Dále je z tohoto grafu možno vyčíst, že platí tzv. pravidlo, kdy jednotková cena malometrážního bytu je vyšší než jednotková cena bytu o velké podlahové ploše.

34 772

32 877 25 971

22 124

22 377

32 705 30 229 25 467

24 013

24 849

23 734

17 704

23 786

19 985

21 680 17 721

20

25

30

35

30 043

16 885

4+ kk

4+ 1

3+ kk

3+ 1

2+ kk

2+ 1

1+ kk

1+ 1

0

5

10

15

Počet bytů

40

0 0 00 00 00 00 00 00 00 0 0 0 0 0 0 0 0

Průměrné jednotkové ceny bytů v novostavbách a po GO, v letech 2002, 2004, 2006

2


2004 - prům

2006 - prům

Graf č. 12 – Průměrné jednotkové ceny bytů v novostavbách a po GO, v letech 2002, 2004, 2006

12


Z grafu č. 12, týkající se znázornění průměrných jednotkových obvyklých cen bytů v novostavbách a bytů po GO je vidět, že jednotková cena takovéhoto bytu velikosti 3+1 se v roce 2002 v Brně pohybovala ve výši cca 16.885 Kč/m2, kdežto jednotková cena obdobného bytu v roce 2004 vzrostla na průměrnou výši cca 21.680 Kč/m2, a v roce 2006 pak na úroveň cca 25.467 Kč/m2. Z grafů č. 10 – 12 tedy vyplývá, že se vzrůstající podlahovou plochou bytu se snižuje jednotková – obvyklá cena bytu. 2.4.2 Ceny bytů v Brně, s rozlišením typu a oblasti V grafu číslo 13 jsou znázorněny vypočtené průměrné jednotkové ceny původních bytových jednotek v období roku 2002, 2004, a 2006, s rozlišením dle oblasti, ve které se nachází v rámci statutárního města Brna. Z tohoto grafu je vidět, že v roce 2002 byla za původní byt v Brně požadována nejvyšší cena a to cca 17.000 Kč/m2 a to v lokalitách Brno 3 a Brno 4. V roce 2004 se průměrná jednotková cena původního bytu vyskytla při prodejích v oblastech Brno 3 – ve výši 22.115 Kč/m2 a Brno 2 ve výši 21.760 Kč/m2. Nejdražšími původními byty v roce 2006 pak byly byty v Brně 3 a Brně 4, jejichž průměrná jednotková cena se pohybovala ve výši cca 29. 955 Kč/m2 a 29.523 Kč/m2.

35

00 0

29 523

29 955

27 629

28 816

23 041

25

00 0

30

00 0

26 331

00 0 20

16 617

15 231

22 115

21 383

16 920

16 534

20 890

17 000 14 363

14 278

00 0

10

00 0

15

00 0

21 760

21 617

7 o Br n

5 o Br n

4 Br n

o

3 o Br n

2 o Br n

Br n

o

1

0

5

2


Průměrné jednotkové ceny původních bytů v Brně v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti

Lokality města Brna 2002 - prům

2004 - prům

2006 - prům

Graf č. 13 – Průměrné jednotkové ceny bytů původních v Brně v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti

13



Z dalšího grafu je možno vyčíst průměrné jednotkové ceny zrekonstruovaných bytů. V roce 2002 byla za rekonstruovaný byt v Brně požadována nejvyšší cena a to cca 17.690 Kč/m2 v lokalitě Brno 3. V roce 2004 vzrostla průměrná jednotková cena zrekonstruovaného v oblasti Brno 3 do výše cca 22.370 Kč/m2, nejvyšší průměrná jednotková cena bytu se však pohybovala ve výši cca 22.665 Kč/m2 a to v oblasti Brno 2. Pro rok 2006 byla zjištěna nejvyšší průměrná jednotková cena v oblasti Brno 2 ve výši cca 36.350 Kč/m2. Nejlevněji se byty v roce 2006 prodávaly v oblasti Brno 6 a to za 17.333 Kč/m2.

31 180

27 982

29 475

27 197 22 779

22 813

23 215

22 367 17 689

15 851

15 946

17 485

17 333

21 854 14 836

13 752

7 o Br n

6 o Br n

5 Br n

o

4 o Br n

3 o Br n

Br n

o

1

0

5

1 1 2 2 3 3 00 0 00 5 00 0 00 5 00 0 00 5 00 0 0 0 0 0 0 0

2


Průměrné jednotkové ceny zrekonstruovaných bytů v Brně v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti


2004 - prům

2006 - prům

Graf č. 14 – Průměrné jednotkové ceny zrekonstruovaných bytů v Brně v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti Z grafu č. 15 je vidět, že v roce 2002 byla zjištěna nejmenší jednotková cena bytu v novostavbách a po GO (zjištěna na podkladě databáze získané z realitní inzerce) v oblasti Brno 2 a to ve výši 15.840 Kč/m2. Nejdráže se pak takovéto byty prodávaly v tomto roce v oblasti Brno 1, tedy Brno střed a to ve výši 19.630 Kč/m2. V roce 2004 se nejdráže prodávaly byty v oblasti Brno – střed a to v průměrné výši cca 25.532 Kč/m2. V roce 2006 pak průměrná jednotková cena v této oblasti vrostla na 29.573 Kč/m2. Nejvyšší průměrná jednotková tržní cena však tomto roce vzrostla v oblasti Brno 3 a Brno 4 a to nad 31.000 Kč/m2.

14


29 573

31 479

27 821

31 016

30 334 26 784

21 634

25 532

23 193

19 626

22 865 18 514

20 448

23 370

16 738

17 028

15 837

7

5

Br n

o

o Br n

4 o Br n

3 o Br n

2 o Br n

Br n

o

1

0

5

3 2 3 2 1 1 0 0 0 00 5 00 0 00 5 00 0 00 5 00 0 0 0 0 0 0 0

2


Průměrné jednotkové ceny bytů v novostavbách a po GO v Brně v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti


2004 - prům

2006 - prům

Graf č. 15 – Průměrné jednotkové ceny bytů v novostavbách a po GO v Brně v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti Na základě výše uvedených dat, výpočtů a grafů pro jednotlivá časová období je možno konstatovat, že pro jednotlivé roky platí, že se vzrůstající podlahovou plochou bytu se snižuje jednotková obvyklá cena bytu, nikoliv však celková obvyklá cena bytu. Tuto situaci na trhu zřejmě udržuje stav, kdy si většinou mladí lidé na počátku výdělečného života, pro malé množství finančních prostředků, v začátku koupí malý byt, který je právě díky malé podlahové ploše levnější, než větší bytové jednotky. V jádru věci, však za 1 m2 podlahové plochy zaplatí občané více, než kdyby si koupili větší byt, stejného vybavení, stáří a obdobných vlastností. Další důvod vyšší jednotkové ceny malometrážního bytu oproti jednotkové ceně bytu o velké podlahové ploše je fakt, že 1 m2 koupelny a WC je dražší než 1 m2 pokoje – z důvodu ceny zařizovacích předmětů a rozvodů instalací, které v obytných místnostech nejsou, resp. jsou v minimální míře. Dále byly v rámci této studie vypočteny průměrné jednotkové ceny bytů, rozlišených dle typu – vzorově pro oblast Brno 1 a Brno 7 s dalším rozlišením dle velkosti bytu, na základě kterých jsou v poslední kapitole vypočteny závislosti nájemného na tržní ceně bytu. Tyto výpočty, ani jejich grafické znázornění však v této kapitole neuvádím, jelikož ve většině velikostních kategoriích bylo zaevidováno méně než min. 15 dat, potřebných pro statistické zhodnocení.

15


3

STUDIE NÁJEMNÉHO BYTOVÝCH JEDNOTEK

Při zpracování databáze nájemného byla získána data týkající se výše nájemného za měsíc za byt, včetně inkasa (poplatku za teplo, vodné, stočné, vytápění apod.). V některých případech však byla výše nájemného uváděna tak, že cena nájemného se ještě zvýší o inkaso. Vzhledem k tomu, že nájemným se rozumí nájemné nezařízeného bytu bez inkasa, byla provedena příslušná korekce nájemného u evidovaných bytů. Dále bych chtěla zdůraznit, že při pronajímání bytu dochází v některých případech ke vzniku pronájmu bytové jednotky včetně zařízení, ve většině případů pak dochází k pronájmu bytové jednotky bez zařízení. Proto byla při výpočtu jednotkového nájemného v Kč/m2/rok provedena u bytů zařízených přiměřená korekce – odpočet nájemného ze zařízení bytu ve výši 100 Kč/zařízení/měsíc. 3.1


Nájemné bytů v Brně, s rozlišením typu konstrukce

Na základě vložené databáze nájemného bytových jednotek bylo zjištěno, že v roce 2002 se jednotkové nájemné bytů s konstrukcí z cihel v Brně pohybovalo v rozmezí od 800 Kč/m2/rok do 1.800 Kč/m2/rok, s průměrným jednotkovým tržním nájemným ve výši cca 1.509 Kč/m2/rok.

78 68

61 51

47

48

31 11 1

3 2 55

5 4

7 1

10 9 1

18 4 2

5 3

41

1 1 2 1

12

8 1

4 0

0

2 0 20 0 0 4 0 40 0 0 6 0 60 0 0 8 0 80 0 0 1 0 -10 00 00 12 - 12 00 0 0 14 - 14 00 0 0 16 - 16 00 0 0 18 - 18 00 0 0 20 - 20 00 0 0 22 - 22 00 0 0 24 - 24 00 0 0 26 - 26 00 0 0 28 - 28 00 0 0 30 - 30 00 0 0 32 - 32 00 0 0 34 - 34 00 0 0 36 - 36 00 0 0 38 - 38 00 0 0 40 - 40 00 0 0 42 - 42 00 0 0 -4 40 0

Počet bytů

0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 70 8 0 90

Nájemné bytových jednotek s konstrukcí z cihel, v letech 2002, 2004, 2006

2

Cena jednotkového nájemného (v Kč/m /rok) 2002

2004

2006

Graf č. 16 – Nájemné bytových jednotek s konstrukcí z cihel, v letech 2002, 2004, 2006 V grafu č. 16 vidíme, že v roce 2004 se průměrné jednotkové nájemné cihelných bytů v Brně pohybovalo v cenovém rozmezí od 800 Kč/m2/rok do 2.600 Kč/m2/rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.565 Kč/m2/rok. V roce 2006 se pak průměrné jednotkové nájemné bytů z cihel v Brně pohybovalo ve výši cca 1.860 Kč/m2/rok, s cenovým rozmezím od 1.000 Kč/m2/rok do 2.600 Kč/m2/rok,.

16


V případě, že byl rozlišen typ konstrukce bytových jednotek, bylo zjištěno, že jednotkové nájemné panelových bytů v roce 2004 se pohybovalo v rozmezí od 800 Kč/m2/rok do 2.000 Kč/m2/rok, s průměrným jednotkovým tržním nájemným ve výši cca 1.269 Kč/m2/rok.

Nájemné bytových jednotek s panelovou konstrukcí, v letech 2004, 2006

38 40

33

30

19

20

20

Počet bytů

50

60

50

8

10

4 2

1

3

1

2 2

1

1 1 00 0 -3

80 0 28 00

-2

26 00

-2

60 0

40 0 24 00

-2

20 0 -2

22 00

20 00

-2

00 0

80 0 -1

18 00

16 00

14 00

-1

60 0

40 0

20 0

-1

-1

12 00

-1 00 0

10 00

-8 00

80 0

60 0

-6 00

-4 00

40 0

20 0

0

-2 00

0

2

2


2006

Graf č. 17 – Nájemné bytových jednotek s panelovou konstrukcí, v letech 2002, 2004, 2006 V grafu č. 17 vidíme, že v roce 2006 se průměrné jednotkové nájemné panelových bytů v Brně pohybovalo v cenovém rozmezí od 1.200 Kč/m2/rok do 2.600 Kč/m2/rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.886 Kč/m2/rok. Je nutno však konstatovat, že pro zjištění jednotkového tržního nájemného v letech 2002 a 2006 nebylo pořízeno dostatečné množství dat – v souladu s metodami matematické statistiky. Naformátováno: Odrážky a číslování

17


3.2

Nájemné bytů v Brně, s rozlišením typu vlastnictví

Pro zjištění tržního nájemného bytů v Brně, s rozlišením tzv. typu vlastnictví, v tomto případě bytu ve vlastnictví družstva je nutno konstatovat, že v databázi pro roky 2002 a 2006 nebylo do databází této studie uloženo dostatečné množství dat, na základě kterých by bylo možno pomocí metod matematické statistiky zjistit průměrné jednotkové nájemné, včetně směrodatné odchylky. V grafu č. 18 vidíme, že v roce 2004 se průměrné jednotkové nájemné bytů v Brně ve vlastnictví družstva pohybovalo v cenovém rozmezí od 800 Kč/m2/rok do 2.600 Kč/m2/rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.530 Kč/m2/rok.

Nájemné bytových jednotek ve vlastnictví družstva, v letech 2002, 2004, 2006

6

5

4

5

5

3

Počet bytů

7

8

7

3

3

2

2

0

0 2 0 20 0 0 4 0 40 0 0 -6 60 00 0 8 0 80 0 0 1 0 -10 0 0 00 12 - 12 00 00 14 - 14 00 00 16 - 16 00 00 18 - 18 00 00 20 - 20 00 00 22 - 22 00 00 24 - 24 00 00 26 - 26 00 00 28 - 28 00 00 30 - 30 00 00 32 - 32 00 00 34 - 34 00 00 36 - 36 00 00 38 - 38 00 00 40 - 40 00 00 42 - 42 00 00 -4 40 0

1

1

2


2004

2006

Graf č. 18 – Nájemné bytových jednotek ve vlastnictví družstva, v letech 2002, 2004, 2006 V grafu č. 19 vidíme, že v roce 2004 se průměrné jednotkové nájemné tzv. bytů v osobním vlastnictví v Brně, pohybovalo v cenovém rozmezí od 800 Kč/m2/rok do 2.600 Kč/m2/rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.638 Kč/m2/rok.

18


38

5 10 15 20 25 30 35 40

35 32

35

32

31 19 10

8

7

3

2

2

2

4

2

0

-2 20 00 0 -4 40 00 0 -6 60 00 0 80 800 0 10 100 00 0 12 120 00 0 14 140 00 0 16 160 00 0 18 180 00 0 20 200 00 0 22 220 00 0 24 240 00 0 26 260 00 0 28 280 00 0 30 300 00 0 32 320 00 0 34 340 00 0 36 360 00 0 38 380 00 0 -4 00 0

0

Počet bytů

Nájemné bytových jednotek v osobním vlastnictví, v letech 2002, 2004, 2006

Cena jednotkového nájemného (v Kč/m2/rok)

2002

2004

2006

Graf č. 19 – Nájemné bytových jednotek v osobním vlastnictví, v letech 2002, 2004, 2006 3.3

Nájemné bytů bez rozlišení (dle typu bytu, velikosti a oblasti)

8 0 1 00 1 20 1 40 1 60

133

115

1

-4

20 0

2

40 00

-3 36 00

-3 32 00

10 2 41 3

80 0

6 22

40 0

00 0 -3

28 00

-2

60 0

20 0 24 00

-2 20 00

-1

80 0

40 0 16 00

-1

12 00

80 0

-6 00 40 0

-1 00 0

46 38 46 42 31 25 27 22 28 22 18 8 8 4 10 19 4 11 8 4 10 6 2 10 4 3 23 4 4 3 54 2

40 -2 0 00

105

74

20 0

136

94

60

Počet bytů

Jednotkové nájemné bytových jednotek v letech 2002, 2004, 2006

2

Jednotkové nájemné (Kč/m /rok) 2002

2004

2006

Graf č. 20 – Jednotkové nájemné bytových jednotek v letech 2002, 2004, 2006 Na základě získané databáze nájemného bytových jednotek, přepočteného na nájemné v Kč/m2/rok bylo zjištěno, že v roce 2002 se jednotkové nájemné bytů v Brně pohybovalo v rozmezí od 800 Kč/m2/rok do 2.600 Kč/m2/rok, s průměrným jednotkovým tržním nájemným ve výši cca 1.778 Kč/m2/rok.

19


V grafu č. 20 vidíme, že v roce 2004 se průměrné jednotkové nájemné bytů v Brně pohybovalo v cenovém rozmezí od 800 Kč/m2/rok do 2.600 Kč/m2/rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.526 Kč/m2/rok. V roce 2006 se pak průměrné jednotkové nájemné bytů v Brně pohybovalo ve výši cca 1.960 Kč/m2/rok. 3.3.1 Nájemné bytů bez rozlišení typu bytu a oblasti ve které se nachází, s rozlišením velikosti bytu Na podkladě získaných databází, bylo studií zjištěno, že průměrné jednotkové nájemné v roce 2002 se pohybovalo v cenovém rozmezí od 1.412 Kč/m2/rok do 1.930 Kč/m2/rok. V roce 2004 se jednotkové nájemné bytů v Brně pohybovalo v cenovém rozmezí od 1.380 Kč/m2/rok do 1.570 Kč/m2/rok. V roce 2006 se pak byty v Brně pronajímaly od 1.569 Kč/m2/rok do 2.455 Kč/m2/rok (u bytu velikosti 1+1 – viz graf č. 21).

2 455

50 0

3

00 0

Průměrné jednotkové nájemné bytů v letech 2002, 2004, 2006, dle velikosti bytů

2 00 0 2

1 513

1 383

1 456

1 672 1 570

1

50 0

1 569

1 412

1 908

4+ 1

3+ 1

2+ 1

1+ 1

0

50 0

1

00 0

Počet bytů

1 929

1 958

1 768

2

Jednotkové nájemné (Kč/m /rok) 2002 - prům

2004 - prům

2006 - prům

Graf č. 21 – Průměrné jednotkové nájemné bytů v letech 2002, 2004, 2006, dle velikosti bytů Z tohoto tedy vyplývá, že nájemné v roce 2002 se pohybovalo ve vyšších cenových relacích než v roce 2004 a 2006, kdy zřejmě došlo relativnímu ustálení volného nájemného v Brně. 3.4


Nájemné bytů v Brně, s rozlišením typu bytu

V grafu č. 22 vidíme, že v roce 2002 se průměrné jednotkové nájemné tzv. původního bytu pohybovalo v rozmezí od 800 Kč/m2/rok do 2.400 Kč/m2/rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.800 Kč/m2/rok.

20


71

69

-3

00 0

2

28 00

-2 24 00

5 5 4

7 2 80 0

4

60 0

40 0 -2

20 0 22 00

-2 20 00

-2

00 0

80 0

11 10

-2

8 4

26 00

24

8

3

18 00

-1

60 0 16 00

15

11 5

-1

-1

20 0 12 00

-1

-1 00 0

4

10 10 3 6

40 0

8

5

14 00

14

80 0

60 0

95

40

10 00

1 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 8 0 9 0 00

90 73

-8 00

Počet bytů

Jednotkové nájemné původních bytů v letech 2002, 2004, 2006

2

Jednotkové nájemné (Kč/m /rok) 2002 Původní

2004 Původní

2006 Původní

Graf č. 22 – Jednotkové nájemné původních bytů v letech 2002, 2004, 2006 V roce 2004 se průměrné jednotkové nájemné tzv. původního bytu pohybovalo v rozmezí od 800 Kč/m2/rok do 2.200 Kč/m2/rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.430 Kč/m2/rok. V roce 2006 se pak průměrné jednotkové nájemné původního bytu pohybovalo ve výši cca 1.990 Kč/m2/rok. V rámci této studie bylo zjištěno, že v roce 2002 se jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů v Brně pohybovalo v rozmezí od 1.000 Kč/m2/rok do 2.200 Kč/m2/rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.650 Kč/m2/rok. V grafu č. 23 je možno vyčíst, že v roce 2004 se průměrné jednotkové nájemné zrekonstruovaného bytu pohybovalo v cenovém rozmezí od 800 Kč/m2/rok do 2.400 Kč/m2/rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.473 Kč/m2/rok. V roce 2006 se pak průměrné jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů pohybovalo v cenovém rozpětí od 1.400 Kč/m2/rok do 2.800 Kč/m2/rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.870 Kč/m2/rok.

21


10 15 20 25 30 35 40

35 20 15 10

13

10

2 1 2

2 1

7

9

6 1

2

1

3

1

8

5 1

5

1

5

4

1

2

1

28 00

-3

-2

00 0

80 0

60 0

24 00

26 00

-2

-2

40 0

20 0 -2

22 00

18 00

20 00

-2

-1

00 0

80 0

60 0 16 00

12 00

14 00

-1

-1

40 0

20 0 -1

-1 00 0

10 00

80 0

60 0

-8 00

0

5

Počet bytů

Jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů v letech 2002, 2004, 2006

2

Jednotkové nájemné (Kč/m /rok) 2002 Rekonstrukce

2004 Rekonstrukce

2006 Rekonstrukce

Graf č. 23 – Jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů v letech 2002, 2004, 2006 Do databáze roku 2002 nebylo pro novostavby získáno dostatečné množství dat, na základě kterých by bylo možné získat hodnotu průměrné jednotkové ceny nájemného.

Jednotkové nájemné bytů v novostavbách a bytů po GO v letech 2002, 2004, 2006 40

36

30

21

25

19

21

19

20

15 11

15

8

3

18

17

16

12

12

3

8

10

3 3

1

5 2

28 00

-3

00 0

80 0 -2

26 00

24 00

-2

60 0

40 0 -2

22 00

-2

-2

20 0

00 0 20 00

18 00

-1

80 0

60 0 -1

14 00

16 00

40 0 -1

20 0 -1

12 00

10 00

-1 00 0 80 0

60 0

-8 00

0

5

10

Počet bytů

35

29 26

2

Jednotkové nájemné (Kč/m /rok) 2002 Novostavby

2004 Novostavby

2006 Novostavby

Graf č. 24 – Jednotkové nájemné bytů v novostavbách a bytů po GO v letech 2002, 2004, 2006

22


V roce 2004 se v Brně byty v novostavbách a byty po GO pronajímaly v cenovém rozmezí od 1.200 Kč/m2/rok do 2.600 Kč/m2/rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.835 Kč/m2/rok. V roce 2006 se průměrné jednotkové nájemné bytů v novostavbách a bytů po GO pohybovalo ve výši od 1.600 Kč/m2/rok do 2.600 Kč/m2/rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.970 Kč/m2/rok. 3.4.1 Nájemné bytů v Brně, s rozlišením typu a velikosti bytu V grafu č. 25 jsou znázorněny vypočtené průměrné jednotkové ceny obvyklého nájemného původních bytových jednotek, rozdělených dle jejich velikosti v letech 2002, 2004, a 2006. Z grafu lze vyčíst že výše nájemného vzrůstá se zmenšující se podlahovou plochou – velikostí bytu, tzn. že jednotkové obvyklé nájemné bytu 3+1 je levnější než bytu 1+1. Dále je z grafu zřejmé, že s léty vzrůstá obvyklé jednotkové nájemné vypočtené z databází získaných pro tuto studii z realitní inzerce. V grafu č. 25 vidíme, že v roce 2002 se průměrné jednotkové nájemné původních bytů velikosti např. 2+1 ocitlo ve výši cca 1.336 Kč/m2/rok, kdežto nájemné bytu obdobné velikosti v roce 2004 stouplo na cenovou úroveň cca 1.680 Kč/m2/rok a v roce 2006 pak cenovou úroveň ve výši cca 1.907 Kč/m2/rok.

3 113

2 539

2 397 1 907 1 680 1 462

50 0

2

00 0

2

50 0

1 866

1 489

1 960 1 559 1 699

1 755

1 823 1 732

1 410

1 317

1 336

1 4+

kk 3+

1 3+

kk 2+

1 2+

kk 1+

1+

1

0

50 0

1

00 0

1

Počet bytů

3

00 0

3

50 0

Průměrné jednotkové nájemné původních bytů v letech 2002, 2004, 2006

Jednotkové nájemné bytů (Kč/m2/rok) 2002 - prům

2004 - prům

2006 - prům

Graf č. 25 – Průměrné jednotkové nájemné původních bytů v letech 2002, 2004, 2006 V případě zrekonstruovaných bytů se průměrné jednotkové nájemné znázorněné v grafu č. 26 pro rok 2004 pohybuje v cenovém rozmezí od 1.324 Kč/m2/rok do 1.606 Kč/m2/rok, Je zde opět možno porovnáním zjistit, že výše nájemného vzrůstá se zmenšující se podlahovou plochou (tzv. velikostí bytu, tzn. že zrekonstruovaný byt 3+1 je pronajímán za nižší nájemné než zrekonstruovaný byt 2+1 a ten je pak levněji než byt 1+1).

23



Průměrné jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů v letech 2002, 2004, 2006 2 135 1 877 1 496

2

1 441 1 606

1 373

1 324

00 0

1

50 0

1 599

4+ kk

4+ 1

3+ 1

2+ kk

2+ 1

1+ kk

1+ 1

0

50 0

1

Počet bytů

00 0

2

50 0

2 060

2

Jednotkové nájemné bytů (Kč/m /rok) 2002 - prům

2004 - prům

2006 - prům

Graf č. 26 – Průměrné jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů v letech 2002, 2004, 2006 V případě bytů po GO a v novostavbách je výše průměrného jednotkového nájemného znázorněna v grafu č. 26. Opět zde platí tzv. pravidlo, že výše nájemného na m2 vzrůstá se zmenšující se podlahovou plochou bytu.

50 0

Průměrné jednotkové nájemné bytů v novostavbách a po GO, v letech 2002, 2004, 2006

2 2

00 0

1 705

2 008

2 079

2 113 1 945 1 670

00 0

1

50 0

1 705

4+ kk

4+ 1

3+ kk

3+ 1

2+ kk

2+ 1

1+ kk

Be z

ro zd ěl

0

50 0

1

Počet bytů

2 171

2 194

2

Jednotkové nájemné bytů (Kč/m /rok) 2002 - prům

2004 - prům

2006 - prům

Graf č. 27 – Průměrné jednotkové nájemné bytů v novostavbách a po GO, v letech 2002, 2004, 2006

24

XVI. konference absolventů studia technického znalectví s mezinárodní účastí 26. - 27. 1. 2007 v Brně Naformátováno: Odrážky a číslování

3.4.2 Nájemné bytů v Brně, s rozlišením typu a oblasti V grafu č. 28 jsou znázorněny vypočtené průměrné jednotkové ceny obvyklého nájemného původních bytů v letech 2002, 2004, a 2006, s rozlišením dle oblasti. Proto můžeme z tohoto grafu vyčíst, že v roce 2002 se nejlaciněji pronajímaly byty v oblasti Brno 7. Oproti tomu bylo v roce 2002 dosaženo nejvyššího nájemného oblasti Brno 1 a to ve výši 1.625 Kč/m2/rok. V roce 2004 stouplo nájemné původních bytů v Brně 1 do výše 1.990 Kč/m2/rok a v roce 2006 pak na cenovou úroveň ve výši cca 2.233 Kč/m2/rok. Na základě tohoto můžeme zkonstatovat že celkově se původní byty v oblasti Brno – střed pronajímají dlouhodobě za nejvyšší cenu v rámci města Brna.

50 0

2 233

2

1 941

1 722

1 990

1 588

1 874

2

00 0

2 025

1 972

1 982

1 625 1 418

1 445

1 360

1

50 0

1 824

1 785 1 494

1 313

50 0

1

00 0

1 171

Br n

o

7

6 o Br n

5 o Br n

4 o Br n

3 o Br n

2 o Br n

Br n

o

1

0

2

(Kč/m /rok)

Jednotkové nájemné bytů

Průměrné jednotkové nájemné původních bytů v Brně v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti


2004 - prům

2006 - prům

Graf č. 28 – Průměrné jednotkové nájemné v původních bytů v Brně, v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti

Z grafu č. 29 je možno zjistit, že v roce 2002 se zrekonstruované byty v oblasti Brno 5 pronajímaly nejlaciněji celého města Brna. Oproti tomu bylo v roce 2002 dosaženo nejvyššího nájemného zrekonstruovaných bytů v oblasti Brno 1 a Brno 3 a to ve výši cca 1.650 Kč/m2/rok. V roce 2004 se pohybovalo průměrné jednotkové nájemné těchto bytů v oblasti Brně 1 zhruba obdobné výši jako v roce 2002. Prudce však oproti roku 2002 vzrostlo nájemné v oblasti Brno 2. Za nejvyšší nájemné se však v roce 2004 pronajímaly zrekonstruované byty v oblasti Brno 7. V roce 2006 bylo dosaženo nejvyššího nájemného oblasti Brno 3 a to ve výši 2.562 Kč/m2/rok. Nejlaciněji se zrekonstruované byty v Brně pronajímaly v oblasti Brno 5 a to ve výši cca 1.450 Kč/m2/rok.

25


50 0

3

00 0

2 562

2 00 0

1 732

1 961

1 648 1 674

1 499

1 755

1 642

1 479

1 392

1 275

1

50 0

2

2 025

1 859

1 908

1 070

Br n

Br n

o

7

6 o

o Br n

Br n

o

5

4

3 o Br n

o Br n

Br n

o

2

1

0

50 0

1

00 0

2

(Kč/m /rok)

Jednotkové nájemné bytů

Průměrné jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů v Brně v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti


2004 - prům

2006 - prům

Graf č. 29 – Průměrné jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů v Brně, v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti

Průměrné jednotkové nájemné bytů v novostavbách a po GO v Brně v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti 50 0

2 320

Jednotkové nájemné bytů 2 (Kč/m /rok)2 2 1 1

2 310

2 142

2 071

1 984 1 840

00 0

2 011 1 774

1 553

1 805

764 11 703

50 0

1 727

Br n

o

7

6 o Br n

5 o Br n

4 o Br n

3 o Br n

2 o Br n

Br n

o

1

0

50 0

00 0

1 184


2004 - prům

2006 - prům

Graf č. 30 – Průměrné jednotkové nájemné bytů v novostavbách a po GO v Brně, v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti

26


Z grafu č. 30 je možno zjistit, že v roce 2004 se byty novostavbách a po GO v oblasti Brno 2 pronajímaly nejlaciněji v rámci města Brna a to za průměrné nájemné ve výši 1.184 Kč/m2/rok. Za nejvyšší nájemné byly pronajímány byty v novostavbách a po GO v oblasti Brno 1 – ve výši cca 2.010 Kč/m2/rok. V roce 2006 se pohybovalo průměrné jednotkové nájemné těchto bytů v oblasti Brně 1 zhruba v obdobné výši jako v roce 2004 a 2002. Prudce však oproti roku 2004 vzrostlo průměrné jednotkové nájemné v oblasti Brno 4 a Brno 5. Informace získané pro rok 2002 je však vhodné považovat pouze za informativní, jelikož do databáze nájemného tohoto roku nebylo uloženo dostatečné množství dat, na základě kterých by bylo možno zjistit průměrné jednotkové nájemné nejen v oblasti Brno – střed ale v celém Brně. Pokud se zabýváme zhodnocením nájemného v jednotlivých letech 2002, 2004 a 2006, dá se zkonstatovat že pro všechna tato období platí, že je dražší jednotkové nájemné bytové jednotky o malé podlahové ploše – tedy byty o velikosti do 50, max. 60 m2 podlahové plochy, kdežto jednotkové nájemné větších bytů je levnější. Současně však na základě výše uvedených grafů lze zkonstatovat, že za nejvyšší cenu se byty pronajímaly v roce 2002. Pak zřejmě došlo k tzv. ustálení trhu, v roce 2004 nájemné kleslo a následně pak k roku 2006 stoupalo zhruba na úroveň roku 2002. Dále bylo v rámci této studie vypočteno průměrné jednotkové nájemné bytů, rozlišených dle typu – vzorově pro oblast Brno 1 a Brno 7 s dalším rozlišením dle velkosti bytu (obdobně jako jednotkové tržní ceny), na základě kterých jsou v poslední kapitole vypočteny závislosti nájemného na tržní ceně bytu. Tyto výpočty jednotkového nájemného, ani jejich grafické znázornění však zde neprezentuji, jelikož ve většině velikostních kategoriích bylo zaevidován méně než min. 15 dat, potřebných pro statistické zhodnocení a tudíž je vhodné tyto údaje, které lze ostatně vyčíst v následující kapitole považovat pouze za orientační..

27


4 VYHODNOCENÍ ZÁVISLOSTI NÁJEMNÉHO NA OBVYKLÉ CENĚ BYTU Pro výpočet závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu byly použity: −

průměrná jednotková cena bytu – JC [Kč/m2], vypočtená jako průměr získaných hodnot jednotkové ceny JCi:

− n

JC

=

∑

JCi

i=1

(1)

n

(vypočteno v tabulkovém procesoru MS EXCEL) −

směrodatná odchylka jednotkové ceny MS EXCEL: n

s c = σ JC = ±

−

2

i

i =1

(2)

n

průměrné jednotkové nájemné JN [Kč/m2/rok], vypočtené jako průměr získaných hodnot jednotkového nájemného JNi: n

JN

−

∑ ( JC − JC )

- sc – vypočtená vztahem v programu

=

∑

JNi

i=1

(3)

n

směrodatná odchylka jednotkového nájemného – sn – vypočtená vztahem v programu MS EXCEL: n

s n = σ JN = ±

∑ ( JN − JN )

2

i

i =1

n

(4)

28


−

poměr jednotkového ročního nájemného k jednotkové ceně bytu dané skupiny byl vypočten dle vztahu:

P=

JN * 100 [%] JC

(5) (7)

−

směrodatná odchylka tohoto podílu byla vypočtena pomocí Gaussova vztahu pro přenášení chyb:

2

2

⎛ ∂f ⎞ ⎛ ∂f ⎞ ⎟⎟ * σ X2 2 ⎟⎟ * σ X2 1 + ⎜⎜ σ = ⎜⎜ x x ∂ ∂ ⎝ 2⎠ ⎝ 1⎠

(6)

∂f ∂% 1 = = *100 ∂x1 ∂JN JC

(7)

∂f ∂% JN 1 = = JN * * 100 = * 100 ∂x 2 ∂JC JC 2 JC 2

(8)

pak:

σ

%

=

⎛ 1 ⎞ * 100 ⎟ ⎜ ⎝ JC ⎠

2 *σ

2 + ⎛⎜ JN ⎞⎟ ⎜ ⎟ JN ⎝ JC 2 ⎠

2 *σ

JC

2

(9)

Výsledky výpočtu poměru jednotkového nájemného [Kč/m2/rok] k jednotkové ceně bytu [Kč/m2] jsou uvedeny v následujících tabulkách.

29


5

ZÁVISLOST NÁJEMNÉHO NA OBVYKLÉ CENĚ BYTU

5.1

Závislost nájemného v letech 2002, 2004, 2006 s rozlišením bytu dle typu konstrukce

V případě, kdy jsem se v rámci této studie zabývala závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu v jednotlivých časových údobích, tj. letech 2002, 2004, 2006 – s rozlišením typu konstrukce, tj. zda se jedná o byt v cihlovém či panelovém domě, výsledné hodnoty zjištěných závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu nám znázorňuje tabulka č. 1 a graf č. 31

Tabulka č. 1 – Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu, dle typu konstrukce, v letech 2002, 2004 a 2006 Bez rozlišení

Cihla

Panel

2002 2

1 778,81

1 509,97

-

629,51

754,28

-

15 327,05

16 335,95

-

4 343,65

4 211,89

-

11,61

9,24

-

4,11

4,62

-

1 526,66

1 565,29

1 269,32

546,13

571,27

348,65

20 236,49

22 357,95

17 615,97

5 344,22

5 232,40

4 876,50

Procento

7,54

7,00

7,21

Sm. odchylka

2,70

2,56

1,98

1 961,69

1 861,06

1 886,10

653,09

594,81

425,70

27 035,49

28 822,52

23 506,95

6 960,54

7 749,86

3 705,41

Procento

7,26

6,46

8,02

Sm. odchylka

2,42

2,06

1,81

Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] Sm. odchylka Průměrná JC bytu [Kč/m2] Sm. odchylka Procento závislosti Sm. odchylka

2004 2

Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] Sm. odchylka Průměrná JC bytu [Kč/m2] Sm. odchylka

2006 2

Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] Sm. odchylka Průměrná JC bytu [Kč/m2] Sm. odchylka

V grafu č. 31 je názorně vidět, že závislost nájemného [Kč/m2/rok] na tržní ceně bytu [Kč/m2] v roce 2002 byla odlišná v případě, kdy byl vzat v úvahu vliv typu konstrukce, či nikoliv. Je vhodné dále konstatovat, že pro byty s panelovou konstrukcí nebylo do databáze pro rok 2002 vloženo dostatečné množství dat.

30


Pro roky 2004 a 2006 bylo touto studií zjištěno, že závislost nájemného [Kč/m2/rok] na obvyklé, tržní ceně bytu [Kč/m2], pro bytové jednotky s rozličnými konstrukcemi – tj. cihlový či panelový byt, se tato závislost pohybuje v rozmezí od 6 % do 8 %.

11,61 9,24 7,54

8,02

7,26

6,46

l -P an e 06 20

a ih l -C 06

ro

1,81

06

-B ez

2,06

20

zli še ní

l -P an e 04 20

a ih l -C 04

ro

2,42

1,98

20

20

04

-B ez

2,56

20

zli še ní

ih l -C 02 20

ro

a

2,70

-B ez 02 20

7,21

7,00

4,62

4,11

zli še ní

8 10 12 14 4 6 2 00 ,00 ,00 ,00 ,00 ,00 ,00 ,00 0,

Procento závislosti

Procento závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu dle typu konstrukce v letech 2002, 2004, 2006

Stáří konstrukce Procento

Sm. odch

Graf č. 31 – Procento závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu dle typu konstrukce v letech 2002, 2004, 2006 5.2

Závislost nájemného v letech 2002, 2004, 2006 s rozlišením b. j. dle vlastnictví

V případě, kdy jsem se při této práci zabývala závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu v jednotlivých časových údobích, tj. letech 2002, 2004, 2006 – s rozlišením osoby, která bytovou jednotku vlastní, tj. zda se jedná o byt ve vlastnictví družstva (jedná se pouze o převod práv užívání), či ve vlastnictví fyzické osoby – tzv. osobní vlastnictví) nám výsledné vypočtené hodnoty závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu znázorňuje tabulka č. 2 a graf č. 32. V grafu č. 32 je vidět, že závislost nájemného [Kč/m2/rok] na tržní ceně bytu [Kč/m2] v roce 2002 je odlišná v rozmezí pouze 2 % ve variantě, kdy byl posuzován typ vlastnictví bytu, či nikoliv.

31


Tabulka č. 2 – Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu, dle typu vlastnictví v letech 2002, 2004 a 2006 Bez rozlišení

Byt družstva

Vl. osobní

2002 2

1 778,81

1 778,81

1 778,81

629,51

629,51

629,51

15 327,05

15 004,18

16 819,97

4 343,65

4 400,70

4 563,19

11,61

11,86

10,58

4,11

4,20

3,74

1 526,66

1 526,66

1 526,66

546,13

546,13

546,13

20 236,49

18 713,96

22 277,73

5 344,22

5 157,63

5 017,41


7,54

8,16

6,85

Sm. odchylka

2,70

2,92

2,45

1 961,69

1 961,69

1 961,69

653,09

653,09

653,09

27 035,49

24 849,50

30 706,00

6 960,54

5 165,66

7 707,93


7,26

7,89

6,39

Sm. odchylka

2,42

2,63

2,13

Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] Sm. odchylka 2

Průměrná JC bytu [Kč/m ] Sm. odchylka Procento závislosti Sm. odchylka

2004 2


Průměrná JC bytu [Kč/m ] Sm. odchylka

2006 2



Pro roky 2004 a 2006 bylo touto studií zjištěno, že závislost nájemného [Kč/m2/rok] na obvyklé (tržní) ceně bytu [Kč/m2], pro bytové jednotky s rozlišením vlastnictví – tj. zda byt je ve vlastnictví družstva či v tzv. osobním vlastnictví, se pohybuje opět v rozmezí od 6 % do 8 %.

32


11,86

14 10 12 6, 8 00 ,00 ,00 ,00 ,00

11,61

10,58 8,16

7,54 4,20

3,74

2,92

2,70

2,45

6,39

2,63

2,42

2,13

0

4, 00

4,11

7,89

7,26

6,85

V 20

06

-O

B -D 06

06

-B ez

20

ro

04 20

04 20

02 20

zli še ní

V -O

B -D

20

-B ez

20

ro

02 20

04

zli še ní

V -O

B -D 02 20

zli še ní

-B ez

ro

0, 00

2, 0

Procento zavislosti

Procento závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu dle typu vlastnictví v letech 2002, 2004, 2006

Stáří konstrukce Procento

Sm. odch

Graf č. 32 – Procento závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu dle typu vlastnictví v letech 2002, 2004, 2006 5.3

Závislost nájemného bez rozlišení v letech 2002, 2004, 2006 Tabulka č. 3 – Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu, bez rozlišení typu bytu, velikosti a oblastí Brna, v letech 2002, 2004 a 2006

2002 2

Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] Sm. odchylka Průměrná JC bytu [Kč/m2] Sm. odchylka Procento závislosti Sm. odchylka

2004

2006

1 778,81

1 526,66

1 961,69

629,51

546,13

653,09

15 327,05

20 236,49

27 035,49

4 343,65

5 344,22

6 960,54

11,61

7,54

7,26

4,11

2,70

2,42

V případě, kdy jsem se při této studii zabývala závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu, bez případného rozlišení typu bytu, event. velikosti a oblasti, bylo na základě výpočtů uvedených v kapitole 4 jištěno, že v roce 2002 tvořilo nájemné cca 11,60 % z tržní ceny bytu.

33


11,61

7,54

7,26

4,11 2,70

2,42

20 06

20 04

20 02

0, 2 4 6 8 10 12 14 00 ,00 ,00 ,00 ,00 ,00 ,00 ,00

Procento závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu

Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v časovém období 2002 - 2006

Rok

Procento

Sm. odch

Graf č. 33 – Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v časovém období 2002 - 2006 V roce 2004 činilo nájemné [Kč/m2/rok] cca 7,54 % z tržní ceny bytu [Kč/m2] v případě, že nebyl brán v úvahu typu bytu, jeho velikosti a lokalita ve které se byty nachází. V roce 2006 byla na základě výpočtů jištěna závislost, která zhruba odpovídá závislosti zjištěné v roce 2004. Tato byla pro rok 2006 vypočtena ve výši 7,26 % z tržní ceny bytu [Kč/m2].

5.3.1 Závislost nájemného s rozlišením typu bytu v letech 2002, 2004, 2006 Tabulka č. 4 – Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu, bez rozlišení typu bytu a oblasti Brna, v letech 2002, 2004 a 2006

2002 2



1+1

2+1

3+1

4+1

1 767,68

1 411,80

1 928,85

1 908,19

802,15

493,39

627,02

329,32

17 138,32

15 497,05

13 674,06

12 266,62

4 031,20

3 639,30

4 160,47

3 394,99

10,31

9,11

14,11

15,56

4,68

3,18

4,59

2,69

34


2004 1 513,29

1 383,41

1 455,93

1 569,78

407,61

426,51

489,27

718,76

22 317,98

20 903,10

17 957,71

16 167,92

4 050,68

5 151,08

4 602,14

4 204,71


6,78

6,62

8,11

9,71

Sm. odchylka

1,83

2,04

2,72

4,45

Průměrné JC nájemného [Kč/m2/rok] Sm. odchylka Průměrná JC bytu [Kč/m2] Sm. odchylka

2006 2 454,82

1 958,24

1 569,49

1 672,16

449,85

541,74

493,31

411,07

30 635,25

27 316,77

23 760,89

22 895,17

6 257,95

5 870,94

4 703,11

4 723,33


8,01

7,17

6,61

7,30

Sm. odchylka

1,47

1,98

2,08

1,80

Průměrné JC nájemného [Kč/m2/rok] Sm. odchylka Průměrná JC bytu [Kč/m2] Sm. odchylka

V situaci, kdy jsem se při této studii zabývala závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu, bez případného rozlišení typu bytu, oblasti, ale s rozlišením velikosti bytu, bylo vypočtené, že: - v roce 2002 se nájemné bytů [Kč/m2/rok] pohybovalo ve výši od 9,00 % do 15, 60 % z tržní ceny bytu [Kč/m2]. - v roce 2004 činilo nájemné bytů [Kč/m2/rok] cca 6,00 % až 8,00 % z tržní ceny bytu [Kč/m2], s výjimkou bytů velikosti 4+1, kde se závislost pohybuje ve výši 9,71 % z tržní ceny bytu. - v roce 2006 se nájemné bytů [Kč/m2/rok] pohybovalo ve výši od cca 6,60 % až 8,00 % z tržní ceny bytu [Kč/m2].

35

Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v časovém období 2002, 2004, 2006 15,56

2 4 6 8 10 12 1 4 1 6 18 0 0 , 0 0 , 0 0 , 0 0 , 0 0 ,0 0 , 0 0 , 0 0 , 0 0 ,0 0

14,11

10,31

4,59

6,61

06

-4

-3 06

1,80

+1

+1

+1 -2 20

06

06 20

04

-1

-4

+1

+1

+1

20

04

-2

-3

+1

+1 04 20

2,08

1,98

1,47

20

2,04

1,83

-1

+1 04 20

02

-4

-3 20

02 20

2,72

20

2,69

+1

+1 -2

+1 02

7,30

7,17

4,45

3,18

20

8,01

20

4,68

8,11

6,62

6,78

02 20

9,71

9,11

-1

0,

Procento závslosti nájemného na obvyklé ceně bytu


Rok

Procento

Sm. odch

Graf č. 34 – Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v časovém období 2002 - 2006 5.4

Závislost nájemného v letech 2002, 2004, 2006 s rozlišením dle typu bytu

V disertační práci publikované v časopise Soudní inženýrství – ročník č. 16, číslo č. 3, str. 127 – 143, bylo zjištěno, že nájemné bytových jednotek v roce 2004 v Brně se pohybuje zhruba ve výši 6,00- 8,00% z tržní ceny bytu. Na základě těchto výpočtů (tedy pouze základních výpočtů) tedy můžeme konstatovat, že závislost nájemného na obvyklé tržní ceně nepohybuje cca ve stejných procentuálních mezích. Při zjišťování závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu, v případě bez rozlišení velikosti bytu a oblasti ve kterém je byt situován v rámci města Brna, bylo pro rok 2002 zjištěno, že nájemné [Kč/m2/rok]: -

Pro byty tzv. původní (byty bez zásadních stavebních úprav a GO, ve kterých byla prováděna pouze běžná údržba) činí cca 11,90 % z tržní ceny bytu [Kč/m2];

-

Pro byty rekonstruované činí cca 10,80 % z tržní ceny bytu [Kč/m2];

-

Pro byty v novostavbách a byty po GO činí cca 10,53 % z tržní ceny bytu [Kč/m2].

36


Tabulka č. 5 – Zjištění závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu, bez rozlišení velikosti bytu a oblasti Brna, v letech 2002, 2004, 2006 Novostavba

Rekonstrukce

Původní

2002 2

1 838,41

1 647,54

1 800,73

669,20

614,66

626,13

17 451,50

15 237,23

15 150,98

4 653,57

3 984,81

4 343,60

10,53

10,81

11,89

3,84

4,04

4,13

1 835,30

1 473,37

1 435,24

657,76

464,11

480,97

22 862,67

20 120,91

19 431,50

5 074,45

5 165,35

5 190,33


8,03

7,32

7,39

Sm. odchylka

2,88

2,31

2,48

1 989,15

1 878,86

1 972,89

519,98

676,86

696,57

29 233,88

27 028,21

26 138,76

7 131,77

7 009,42

6 671,88


6,80

6,95

7,55

Sm. odchylka

1,78

2,51

2,67



2004 2



2006 2



Při zjišťování závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu, v případě bez rozlišení velikosti bytu a oblasti ve kterém je byt situován v rámci města Brna, bylo pro rok 2004 zjištěno, že nájemné [Kč/m2/rok]: -


-


-


37


Při zjišťování závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu, v případě bez rozlišení velikosti bytu a oblasti ve kterém je byt situován v rámci města Brna, bylo pro rok 2006 zjištěno, že nájemné [Kč/m2/rok]: -


-


-


11,89

10,81

10,53

Procento zavislosti nájemného

4 2 0, 6 8 10 12 14 00 ,00 ,00 ,00 ,00 ,0 0 ,0 0 ,00

Závislost nájemného na tržní ceně bytu v Brně bez rozlišení velikosti a oblasti v letech 2002, 2004, 2006

8,03 6,80

Novostavba

7,32 6,95

Rekonstrukce

7,39 7,55

Původní

Stáří konstrukce 2002 Procento

2004 Procento

2006 Procento

Graf č. 35 – Závislost nájemného na tržní ceně bytu v Brně – bez rozlišení velikosti a oblasti v letech 2002, 2004, 2006

38


5.4.1 Závislost nájemného v letech 2002, 2004, 2006 s rozlišením dle typu a velikosti bytu

15,87

1+ kk

6,20

8,37

7,09 6,56

8,13

7,58

6,71

3+ 1

6,72

10,90

2+ kk

10,10

8,73

2+ 1

10,69

8,46 7,74

4+ 1

14,61

1+ 1

0, 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00

Procento závislosti nájemného

Procento závislosti tzv. původních bytů v letech 2002, 2004, 2006

S táří konstrukce

2002 - Proceto závislosti

2004 - Procento závislosti


Graf č. 36 – Procento závislosti tzv. původních bytů v letech 2002, 2004, 2006 Při zjišťování závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu v situaci kdy byl vzat v úvahu typ bytu a jeho velikost, nikoliv však lokalita, ve které se byty nacházejí, bylo zjištěno, že nájemné [Kč/m2/rok] v roce 2002 se pohybovalo u původních bytů od 10,60 % do 15,90 % z tržní ceny bytu [Kč/m2]. Pro rok 2004 však bylo zjištěno, že závislost nájemného [Kč/m2/rok] na obvyklé ceně bytu v obdobném případě činí cca od 6,00 do 8,50 % z tržní ceny bytu [Kč/m2]. Pro rok 2006 pak byla vypočteno, že závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v obdobném případě činí cca od 6,70 % do 8,70 % z tržní ceny bytu [Kč/m2], s výjimkou bytů velikosti 1+kk, kde činí závislost cca 10 % z tržní ceny bytu [Kč/m2]). Do databáze roku 2002 nebylo vloženo dostatečné množství dat týkajících se jednotkových obvyklých cen a jednotkového obvyklého nájemného rekonstruovaných bytů, s rozlišením dle velikostí bytů. Z tohoto důvodu nebylo možno vyčíst procento závislosti nájemného na obvyklé tržní ceně bytu.

39


Procento závislosti tzv. rekonstruovaných bytů v letech 2002, 2004, 2006 8,44

6,74

6,21

6,14

4+ 1

3+ 1

2+ kk

2+ 1

1+ kk

5,55

1+ 1

Procento závislosti nájemného 7 9 6 8 0, 1, 5 2, 3, 4, 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 ,0 0 ,0 0 ,0 0 ,0 0 ,0 0

8,40 7,34

7,56

Stáří konstrukce




Graf č. 37 – Procento závislosti tzv. zrekonstruovaných bytů v letech 2002, 2004, 2006 Pro zjišťování závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu zrekonstruovaných bytů, s rozlišením bytů dle velikosti bylo zjištěno, že v roce: - 2004 se pohybovalo nájemné [Kč/m2/rok] od 6,20 % do 8,50 % z tržní ceny bytu [Kč/m2]. - 2006 se pohybovalo nájemné [Kč/m2/rok] od 5,50 % do 8,50 % z tržní ceny bytu [Kč/m2]. Do databáze roku 2002 nebylo vloženo dostatečné množství dat týkajících se jednotkových obvyklých cen a jednotkového obvyklého nájemného bytů v novostavbách a bytů po GO, s rozlišením dle velikostí bytů. Z tohoto důvodu nebylo možno vyčíst procento závislosti nájemného na obvyklé tržní ceně bytu pro tento typ bytu. Pro zjišťování závislostí nájemného na obvyklé ceně bytů v novostavbách a bytů po GO, s rozlišením bytů dle velikosti bylo zjištěno, že v roce: - 2004 se pohybovalo nájemné [Kč/m2/rok] od 7,60 % do 8,00 % z tržní ceny bytu [Kč/m2], s výjimkou bytů o velké podlahové ploše jako jsou byty 3+kk a 4+1, u kterých se závislost pohybuje ve výši 8,90 % do 10,40 % z tržní ceny bytu. - 2006 se pohybovalo nájemné [Kč/m2/rok] od 6,00 % do 7,20 % z tržní ceny bytu [Kč/m2].

40


Procento závislosti bytů po GO a bytů v novostavbách v letech 2002, 2004, 2006

7,70

7,62

4+ 1

3+ kk

2+ kk

6,14

2+ 1

1+ kk

1+ 1

00

7,70

7,18

6,67

0,

8,90

8,10

3+ 1

Procento závislosti nájemného 10 12 2, 4, 6, 8, ,0 ,0 00 00 00 00 0 0

10,40

S táří konstrukce




Graf č. 38 – Procento závislosti bytů po GO a bytů v novostavbách v letech 2002, 2004, 2006 5.4.2 Závislost nájemného v letech 2002, 2004, 2006 s rozlišením dle typu oblasti Tabulka č. 6 – Zjištění závislosti nájemného na obvyklé ceně původních bytů, s rozlišením oblasti, bez rozlišení velikosti bytu, v letech 2002, 2004, 2006 Brno 1

Brno 2

Brno 3

1 989,67

1 874,13

1 784,64

618,05

616,31

427,92

Brno 4

Brno 5

Brno 7

2002 Průměrné JC nájemného [Kč/m2/rok] Sm. odchylka 2


2 024,81 220,66

655,94

16 616,54 15 230,52 16 920,09 17 000,36 14 277,94 14 363,13 4 131,29

4 052,90

3 857,57

11,97

12,31

3,72

4 341,09

3 645,23

4 557,63

10,55

8,20

14,10

4,05

2,53

1,55

4,57

1 625,23

1 418,37

1 360,20

1 445,04

1 493,70

1 312,91

604,28

437,57

382,81

411,43

492,59

395,53


Průměrná JC bytu [Kč/m ]

21 617,21 21 760,46 22 115,20 21 383,10 20 890,32 16 534,01 5 756,02

5 323,92

4 661,01

3 864,50

4 613,74

3 837,26


7,52

6,52

6,15

6,76

7,15

7,94

Sm. odchylka

2,80

2,01

1,73

1,92

2,36

2,39

Sm. odchylka

41



2 233,33

1 940,89

1 982,01

1 721,51

1 971,50

1 824,07

780,64

645,59

595,15

485,13

809,02

430,00

28 816,41 27 629,31 29 955,15 29 522,98 26 331,49 23 040,91


9 366,07

6 194,47

5 760,28

7 092,80

4 505,09

4 290,78


7,75

7,02

6,62

5,83

7,49

7,92

Sm. odchylka

2,71

2,34

1,99

1,64

3,07

1,87

Sm. odchylka

V tabulce č. 6 jsou uvedeny průměrné jednotkové tržní ceny původních bytů, průměrné jednotkové nájemné původních bytů v jednotlivých oblastech města Brna a dále vypočtené výše závislostí nájemného tohoto typu bytu na obvyklé ceně bytu v jednotlivých oblastech města Brna, včetně jejich směrodatných odchylek. Obdobné informace jsou zobrazeny v následujícím grafu č. 39. Na základě tohoto grafického znázornění je možno vyčíst, že závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v roce 2002 se pohybovala v rozmezí od 10,00 % do 14,00 % z tržní ceny bytu, s výjimkou oblasti Brno 5, kde se tato závislost pohybuje ve výši 8,20 % z tržní ceny. Při prezentaci těchto výpočtů je však nutno zkonstatovat, že v databázi roku 2002 bylo uloženo oproti rokům 2004 a 2006 daleko menší množství dat a z tohoto důvodu tedy mohlo dojít ke zkreslení základních výsledků. V roce 2004 a 2006 se závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v jednotlivých lokalitách města Brna původních bytů pohybovala od 6,00 % do 8,00 %.

11,97

10,55 7,52 7,75 3,72

7,02 6,52

6,15

6,76 5,83

6,62

8,20 7,49 7,15

2,80 2,71

7,94 7,92 4,57

4,05 2,53 2,01 2,34 1,73 1,99

4, 00

1 1 1 1 6, 8 0 0 ,0 0 0,00 2,00 4,00 6,00

14,10 12,31

1,92 1,64 1,55 2,36

3,07

2,39

1,87

7 Br no

5 Br no

4 Br no

3 Br no

2 Br no

Br no

1

2, 00 0, 00


Procento závislosti původních bytů v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti

Lokalita města Brna 2002 - Proceto závislosti

2002 - Sm . odchylka


2004 - Sm. odchylka



Graf č. 39 – Procento závislosti původních bytů v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti. 42


V tabulce č. 7 a grafu č. 40 jsou uvedené vypočtené průměrné jednotkové tržní ceny zrekonstruovaných bytů, průměrné jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů v jednotlivých oblastech města Brna a dále vypočtené výše závislostí nájemného tohoto typu bytu na obvyklé ceně bytu v jednotlivých oblastech města Brna, včetně jejich směrodatných odchylek.

Tabulka č. 7 – Zjištění závislosti nájemného na obvyklé ceně rekonstruovaných bytů, s rozlišením oblasti, bez rozlišení velikosti bytu, v letech 2002, 2004, 2006 Brno 1

Brno 3

Brno 4

Brno 5

Brno 7



1 673,91

2 024,81

326,74

655,94

15 851,46 17 689,10 15 946,16 14 836,41 13 752,35 3 580,54

Sm. odchylka Procento závislosti Sm. odchylka

3 866,38

4 262,38

2 178,41

4 050,09

10,56

14,72

2,06

4,77

2004 Průměrné JC nájemného [Kč/m2/rok] Sm. odchylka Průměrná JC bytu [Kč/m2]

1 647,51

1 641,88

1 392,07

1 070,23

1 274,66

472,12

466,47

378,30

175,74

289,10

27 981,70 31 179,91 23 215,40 21 853,79 17 484,55 6 366,01

4 796,08

2 618,64

4 881,05

3 800,67


5,89

5,27

6,00

4,90

7,29

Sm. odchylka

1,69

1,50

1,63

0,80

1,65

1 908,05

2 562,23

1 498,68

1 754,66

634,69

1 386,45

726,56

179,66

Sm. odchylka



27 981,70 31 179,91 29 474,59 27 196,57 22 779,15 6 366,01

4 796,08


6,82

Sm. odchylka

2,27

Sm. odchylka

5 455,77

7 672,73

4 429,96

8,22

5,51

7,70

4,45

2,67

0,79

V grafu č. 40 vidíme, že závislost nájemného na obvyklé ceně zrekonstruovaných bytů v roce 2002 se pohybovala v rozmezí od 10,00 % do 15,00 % z tržní ceny bytu. Při prezentaci těchto výpočtů je vhodné opět mít na mysli, že v databázi roku 2002 bylo uloženo oproti rokům 2004 a 2006 daleko menší množství dat ze kterých by bylo možné zjistit opravdovou výši závislosti.

43


Procento závislosti zrekonstruovaných bytů v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti

10,56 8,22 6,00

5,27

4,45

4,90

5,51

4,77

2,67 1,63

1,65

0,80

0,79

7

4

Br no

Br no

Br no

1

3

1,50

5

2,06 1,69 2,27

Br no

5,89

7,29 7,70

6,82

Br no

10 12 14 16 6, 8 0 0 ,0 0 , 00 ,00 , 00 ,00 2, 4 0 0 ,0 0 0, 00


14,72







Graf č. 40 – Procento závislosti zrekonstruovaných bytů v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti. Pro roky 2004 a 2006 a jednotlivé oblasti města Brna v zásadě platí, že závislost nájemného na obvyklé ceně zrekonstruovaných bytů se pohybuje v rozmezí od 6,00 % do 8,00 %. Výjimku tvoří lokalita Brno 5, pro kterou však v databázi nebyl uložen minimální počet dat týkající se obvyklého nájemného tohoto typu bytu v této oblasti. Z tohoto důvodu tedy zřejmě došlo k odchylce. V tabulce č. 8 jsou uvedené vypočtené průměrné jednotkové tržní ceny bytů v novostavbách a bytů po GO, průměrné jednotkové nájemné bytů v novostavbách a bytů po GO v jednotlivých oblastech města Brna a dále vypočtené výše závislostí nájemného tohoto typu bytu na obvyklé ceně bytu v jednotlivých oblastech města Brna, včetně jejich směrodatných odchylek.

Tabulka č. 8 – Zjištění závislosti nájemného na obvyklé ceně bytů v novostavbách a o GO, s rozlišením oblasti, bez rozlišení velikosti bytu, v letech 2002, 2004, 2006 Brno 1

Brno 3

Brno 4

Brno 5

Brno 7

2002 Průměrné JC nájemného [Kč/m2/rok]

0,00

Sm. odchylka 2


2 320,44 19 625,74

18 513,75

17 028,43

16 738,04

3 705,98

6 974,12

2 885,26

4 969,15

11,82 0,02

44


2004 Průměrné JC nájemného [Kč/m2/rok]

2 010,86

1 773,98

1 726,68

1 804,69

1 702,69

825,03

384,55

455,82

451,53

398,24

29 572,65

31 478,56

31 015,89

23 369,99

20 448,36

6 391,84

5 691,68

8 077,54

4 705,73

4 492,42


6,80

5,64

5,57

7,72

8,33

Sm. odchylka

2,79

1,22

1,47

1,93

1,95

2 071,44

1 839,64

2 142,00

2 309,62

1 764,18

503,90

464,80

234,00

551,40

383,54

29 572,65

31 478,56

31 015,89

30 333,99

26 784,30

6 391,84

5 691,68

8 077,54

8 197,82

6 190,69


7,00

5,84

6,91

7,61

6,59

Sm. odchylka

1,70

1,48

0,75

1,82

1,43

Sm. odchylka 2




V grafu č. 41 vidíme, že závislost nájemného na obvyklé ceně bytů v novostavbách a po GO v roce 2002 se v oblasti Brno – střed pohybovala ve vši 11,82 % z tržní ceny bytu. Je však nutno připomenout, že v databázi pro rok 2002 nebylo zaevidováno dostatečné minimální množství dat. Obdobně jako u některých oblastí v databázích pro rok 2004 a 2006. Pro roky 2004 a 2006 a jednotlivé oblasti města Brna platí, že závislost nájemného na obvyklé ceně bytů v novostavbách a bytů po GO se pohybuje od 6,00 % do 8,00 % z tržní ceny bytu.

45


6,80 7,00

6,91 5,64

5,84

7,72 7,61

8,33 6,59

5,57

6, 00

8, 00

10 ,0 0

12 ,0 0

11,82

4, 00

2,79 1,70

1,22

1,47

1,48

1,93

1,95

1,82

0,75

1,43

7 Br no

5 Br no

4 Br no

Br no

3

1 Br no

0, 00

2, 00


14 ,0 0

Procento závislosti bytů v novostavbách a po GO v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti


2002 - Sm. odchylka


2004 - Sm. odchylka



Graf č. 42 – Procento závislosti bytů v novostavbách a po GO v letech 2002, 2004, 2006, s rozlišením dle oblasti. 5.4.3 Závislost nájemného v letech 2002, 2004, 2006 s rozlišením dle typu a oblasti bytu Na základě uložené databáze byla jednotlivá data v databázích rozdělena do oblastí dle přílohy č. 36 vyhlášky č. 640/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. V databázi byla v největším počtu uložena data pro oblasti Brno 1 až Brno 7. Z těchto databází pro rok 2002, 2004 a 2006 byla jako poslední příklad výpočtu závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu vypočtena průměrná jednotková tržní cena (včetně směrodatné odchylky), průměrné jednotkové tržní nájemné (také včetně jeho směrodatné odchylky). Na základě těchto údajů byla vypočtena závislost nájemného na tržní ceně bytu, a to vzorově pouze pro lokality Brno 1 a Brno 7, dle typu bytu rozdělených do tří základních kategorií: − tzv. původních; − tzv. rekonstruovaných; − po GO a v novostavbách. V tabulce č. 9 jsou vypočtené hodnoty průměrných obvyklých tržních cen bytů a průměrného obvyklého nájemného (včetně jejich směrodatných odchylek) původních bytů v oblasti Brno 1 a Brno 7 (rozdělených dle velikosti bytu), na základě kterých byla vypočtena procentuální závislost nájemného na tržní ceně bytu.

46


Tabulka č. 9 – Zjištění závislosti nájemného na obvyklé ceně původních bytů v oblasti Brno 1 a Brno 7 v letech 2002, 2004, 2006 Brno 1

2002

1+1 2

Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] Sm. odchylka Průměrná JC bytu [Kč/m2]

2+1

3+1

4+1

2 516

1 791

1 867

0

360

377

17 879 16 567 18 435 0

Sm. odchylka 2002 - Procento závislosti 2002 - Sm. odchylka

Brno 7

4 624

1+1

2+1

3+1

0

1 673

2 094

0

180

896

17 681 14 098 11 645

3 740

4 077

3 413

3 313

14,07

9,71

17,98

0,00

1,95

7,69

4+1

10 828 1 893

2004 Průměrné JC nájemného [Kč/m2/rok] Sm. odchylka Průměrná JC bytu [Kč/m2]

1 751

1 678

1 611

1 247

1 353

1 250

1 232

1 331

447

458

591

328

401

292

368

384

21 549 21 170 21 249 22 470 20 643 17 843 15 126

14 423

4 842

4 880

6 715

5 071

3 011

4 047

2 793

2 243


8,13

7,93

7,58

5,55

6,56

7,01

8,15

9,23

2004 - Sm. odchylka

2,08

2,16

2,78

1,46

1,94

1,64

2,43

2,66

Průměrné JC nájemného [Kč/m2/rok]

0

2 057

1 664

1 720

2 490

1 801

Sm. odchylka

0

453

427

420

269

377

Sm. odchylka

2006 2


33 652 28 133 26 333 28 562 27 489 24 092 21 299 7 226

7 494

5 284


7,31

6,32

2006 - Sm. odchylka

1,61

1,62

Sm. odchylka

5 938

5 435

2 960

2 275

6,02

10,34

8,46

1,47

1,12

1,77

20 280 2 240

Vypočtená závislost nájemného na tržní ceně bytu pro oblast Brno 1 je graficky znázorněna v grafu č. 43, ze kterého je možno vyčíst, že se pro jednotlivé velikosti bytu v roce 2002 tato závislost pohybuje od 9,50 % do 15,00 %. Toto je však možné přisuzovat malému počtu dat, která byla uložena do databáze pro toto časové údobí. V roce 2004 se tato závislost pohybuje od 6,00 % do 8,00 % z tržní ceny bytu, s výjimkou bytu velikosti 4+1, pro který však nebyl získán minimální počet, tj. 15 dat. V roce 2006 se tato závislost nájemného na obvyklé ceně bytu pohybuje pro jednotlivé velikosti bytů v intervalu od 6,00 % do 7,30 %. Z tohoto je možno vyčíst, že zjišťovaná závislost pro rok 2006 se oproti roku 2004 zpřesňuje do výše uvedeného rozmezí 6,00 % – 8,00 %.

47


9,71 8,13

7,93

7,58

7,31

6,32

2,16

2,08

1,61

1,95

5,55

6,02

2,78 1,62

1,46

1,47

3+ 1

2+ 1

1+ 1

0,00 4+ 1

16 ,0 0 6, 00

1 8, 0 0 0,00

14 12 ,0 ,0 0 0

14,07

4, 00 0, 00

2, 00


Procento závislosti původních bytů oblasti Brno 1 v letech 2002, 2004, 2006

Velikost bytu

2002 - Proceto závislosti 2004 - Sm. odchylka

2002 - Sm. odchylka 2006 - Procento závislosti

2004 - Procento závislosti 2006 - Sm. odchylka

Graf č. 43 – Procento závislosti původních bytů v oblasti Brno 1 v letech 2002, 2004, 2006

Procento závislosti původních bytů v oblasti Brno 7 v letech 2002, 2004, 2006

2,43

1,12

1

1,64

3+

2+

1

1,94

9,23

8,46

2,66

1,77

1

7,01

1

6,56

8,15 7,69

4+

10,34

1+

Procento závislosti nájemného 0 , 2 , 4 , 6 , 8 , 1 0, 0 1 2, 0 1 4, 0 1 6,0 1 8,0 2 0,0 00 00 00 00 00 0 0 0 0 0 0

17,98

Velikost bytu

2002 - Proceto závislosti 2004 - Sm. odchylk a

2002 - Sm. odchylk a 2006 - Procento závislosti

2004 - Procento závislosti 2006 - Sm. odchylk a

Graf č. 44 – Procento závislosti původních bytů v oblasti Brno 7 v letech 2002, 2004, 2006

48


Závislost vypočtená pro jednotlivé velikosti bytů v oblasti Brno 7 je znázorněna v grafu č. 44. Pro všechny velikostní kategorie však nebyl získán dostatečný počet dat. Z výše uvedeného grafu je možno vyčíst, že závislost u bytu velikosti 3+1 se pohybuje ve výši cca 18,00 %. V roce 2004 se závislost pohybovala v intervalu od 6,00 % do 9, 25 % a to v přímé úměře se vzrůstající velikostí bytu. V roce 2006 se závislost pohybovala u bytů velikosti 2+1 ve výši 10,34 % a u bytu 3+1 ve výši 8,46 % z tržní ceny bytu. V tabulce č. 10 jsou vypočtené hodnoty průměrných obvyklých tržních cen bytů a průměrného obvyklého nájemného (včetně jejich směrodatných odchylek) zrekonstruovaných bytů v oblasti Brno 1 a Brno 7 (rozdělených dle velikosti bytu), na základě kterých byla vypočtena procentuální závislost nájemného na tržní ceně bytu.

Tabulka č. 10 – Zjištění závislosti nájemného na obvyklé ceně rekonstruovaných bytů v oblasti Brno 1 a Brno 7 v letech 2002, 2004, 2006 Brno 1

2004

2+1

2+kk

Brno 7

3+1

4+1

2

2+1

2+kk

3+1

4+1

1 202

0

1 170

1 122

105

0

35

186


0

19 596

16 470

14 391

Sm. odchylka

0

2 933

2 266

23 151


7,10

7,80

Sm. odchylka

0,21

1,30




2 368

1 774

635

1 757

368

437

200

58

24 814

27 829

27 902

25 026

24 659

22 590

20 745

1 503

242

2 671

1 275

6 099

4 425

4 016


9,54

2,28

6,30

Sm. odchylka

1,48

0,72

0,21

Sm. odchylka

Vypočtená závislost nájemného na tržní ceně bytu pro oblast Brno 1 je graficky znázorněna v grafu č. 45, ze kterého je možno vyčíst, že se pro jednotlivé velikosti bytu v roce 2006 se tato závislost pohybuje u bytu velikosti 2+1 ve výši 9,54 %. Je však nutno konstatovat, že tyto hodnoty lze považovat pouze za hrubé orientační, jelikož pro tyto výpočty nebylo získáno dostatečné množství dat. Pro roky 2002 a 2004 nebyla získána data, na základě kterých by bylo možno získat alespoň orientační hodnoty závislosti.

49


10 ,0

0

12 ,

9,54

4, 00

6, 0

0

8,

00

6,30

2,28

1,48

0,72

0,21

4+ 1

3+ 1

2+ 1

2+ kk

2, 00 0, 00


00

Procento závislosti rekonstruovaných bytů v oblasti Brno 1 v roce 2006

Velikost bytu


Sm. odchylka

Graf č. 45 – Procento závislosti rekonstruovaných bytů v oblasti Brno 1 v roce 2006 Vypočtená závislost nájemného na tržní ceně bytu pro oblast Brno 7 je graficky znázorněna v grafu č. 46, ze kterého je možno vyčíst, že pro jednotlivé velikosti bytu v roce 2004 se pohybovala v rozmezí od 7,00 do 8,00 % z tržní ceny bytu.

7,15

7,80

7,10

1,29

1,30

1 4+

1 3+

kk 2+

1 2+

1

0,21

1+

Procento závislosti nájemného 0, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00

Procento závislosti rekonstruovaných bytů v oblasti Brno 7 v roce 2004

Ve lik ost bytu


Sm. odchylk a

Graf č. 46 – Procento závislosti rekonstruovaných bytů v oblasti Brno 7 v roce 2004

50


Pro roky 2002 a 2006 nebyla získána data, na základě kterých by bylo možno získat alespoň orientační hodnoty závislosti. V tabulce č. 11 jsou vypočtené hodnoty průměrných obvyklých tržních cen bytů a průměrného obvyklého nájemného (včetně jejich směrodatných odchylek) bytů po GO a bytů v novostavbách v oblasti Brno 1 a Brno 7 (rozdělených dle velikosti bytu), na základě kterých byla vypočtena procentuální závislost nájemného na tržní ceně bytu znázorněných v grafech č. 47 a č. 48.

Tabulka č. 11 – Zjištění závislosti nájemného na obvyklé ceně bytů v novostavbách a o GO, v oblasti Brno 1 a Brno 7, v letech 2002, 2004, 2006 Brno 1

2004

1+kk 2

Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok]

2+kk

3+1

4+1

2 074

1 614

2 357

475

441

Sm. odchylka

Brno 7

Průměrná JC bytu [Kč/m2]

1+kk

2+kk

3+1

4+1

1 534

1 766

994

401

411

22 384 21 357

23 537 17 980

6 154

6 052


7,21

11,04

8,53

Sm. odchylka

2,12

4,65

2,23

Sm. odchylka

3+kk

3 893

3 124



2 126

2 178

2 382

2 016

1 793

1 537

412

329

435

370

352

307

29 487 26 615 28 791 33 897 28 660 22 476 30 920 21 975 2 952

8 444

4 409

2 003

4 958

1 729

9 073


7,39

7,03

7,03

7,98

4,97

Sm. odchylka

1,12

1,28

1,29

1,57

0,99

2 409

Vypočtená závislost nájemného na tržní ceně bytů v novostavbách a po GO pro oblast Brno 1 je graficky znázorněna v grafu č. 47. Ale již na základě tabulky č. 11 je možno říct že takovéto rozdělení – tj. dle typu bytu, velikosti a oblasti – bylo sice provedeno, ale pro jednotlivé velikosti bytu nebyl získám minimální počet dat (tj. 15 dat).

51


1 1 8, 0 0 0,00 2,00

11,04 7,39

7,21

6, 00

4,65 2,12

4, 00

1,12

4+ 1

3+ 1

2+ kk

1+ kk

2, 00 0, 00


Procento závislosti bytů v novostavbách a po GO v oblasti Brno 1 v letech 2004, 2006

Velikost bytu

2004 - Procento závislosti 2006 - Procento závislosti

Sm. odchylka Sm. odchylka

Graf č. 47 – Procento závislosti bytů v novostavbách a po GO v oblasti Brno 1 v letech 2004 a 2006 Vypočtená závislost nájemného na tržní ceně bytů v novostavbách a po GO pro oblast Brno 7 je graficky znázorněna v grafu č. 48.

7,98

8,53 7,03

7,03 4,97

2,23 1,29

1,57

1,28

4+ 1

3+ kk

3+ 1

0,99

2+ kk

1+ kk

0, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00


Procento závislosti bytů v novostavbách a po GO v oblasti Brno 7 v letech 2004, 2006

Velikost bytu

2004 - Procento závislosti 2006 - Procento závislosti

Sm. odchylka Sm. odchylka

Graf č. 48 – Procento závislosti bytů v novostavbách a po GO v oblasti Brno 7 v letech 2004 a 2006 52


Ale již na základě tabulky č. 11 je možno říct že takovéto rozdělení – tj. dle typu bytu, velikosti a oblasti – bylo sice provedeno, ale pro jednotlivé velikosti bytu nebyl získám minimální počet dat (tj. 15 dat).

6

ZÁVĚR

Na závěr této zpracované studie je možno konstatovat, že v zásadě pro jednotlivé roky 2002, 2004 a 2006 platí: − že tržní cena a roční nájemné jsou závislé na oblasti, ve které je bytová jednotka (byt) situována. Z toho tedy vyplývá že i výše podílu nájemného z ceny bytu je ovlivněna oblastí, ve které je byt situován; − obvyklé roční jednotkové nájemné [Kč/m2] v Brně tvoří cca 6,00 až 8,00 % z obvyklé jednotkové ceny bytu (s průměrnou hodnotou 7,00 %).

Dále je možno konstatovat, že oproti roku 2004 se závislost nájemného na tržní ceně bytu více zpřesňuje do výše uvedeného intervalu. Na základě provedené studie je nutno dále konstatovat, že − jednotkové tržní ceny se průběžně zvyšovaly v rámci časové řady. Tzn. že nejlaciněji se byty prodávaly v roce 2002, pro rok 2004 pak stoupaly a v roce 2006 pak bylo dosaženo prozatímního vrcholu. − za nejvyšší cenu se byty pronajímaly v roce 2002. Pak zřejmě došlo k tzv. ustálení trhu, v roce 2004 nájemné kleslo a následně pak k roku 2006 stoupalo zhruba na úroveň roku 2002.

LITERATURA [1] Bradáč A. a kol. Soudní inženýrství.1 vydání(dotisk 1999). Brno: CERM, s.r.o. červen 1997 (dotisk 1999). 725 s., ISBN 80-7204-057-X (ISBN 80-7204-133-9) [2] Bradáč A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Brno, CERM, s.r.o. leden 2001. 616 s. ISBN 80 - 7204 - 188 – 6 [3] Bradáč A. a kol. Znalecký standard Ústavu soudního inženýrství v Brně, ke zjištění obvyklé (tržní, obecné) ceny nemovitosti. Soudní inženýrství, roč. 8, č 7-8, s 10-25. [4] Bradáč A., Fiala J. Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). 2. vydání. Praha: Linde Praha, a.s. 1999. s 540. ISBN 80-7201-197-9.I, vydání, Brno, Akademické nakladatelství CERM, 2001 [5] Dokládalová B., Ceny bydlení v ČR, 3. Odborný seminář doktorského studia, I, vydání, VUT Brně, Fakulta stavební, Ústav pozemního stavitelství, 2001, č. 7 [6] Sager J, Hendls R: Statistické metody v tržní hospodářství – I vydání. – Praha: Victoria, Publishing, 1995 [7] Andie J: Statistické metody – I. Vydání – Praha : Matfyzpress, 1993. [8] Šťastný Z – Matematické a statistické výpočty v Excelu – I. Vydání – Brno: Computer 1999 [9] Wonnecot T.H., Wonnecot R.J – Statistika pro obchod a hospodářství - I. vydání – Praha 1993

53

ZÁVISLOST NÁJEMNÉHO NA OBVYKLÉ CENĚ BYTU V OBDOBÍ

Recommend Documents