Zastupitelstvo města Lysá nad Labem konané dne 17. 2. 2016 Návrh na zvýšení nájemného za obecní pozemek p.č. 2657/3, 2569/5, 2673/1 a 2655/11 všechny k.ú. Lysá nad Labem pod plechovou garáží a pozemku p.č. st.599 k.ú. Litol pod stavbou zděné garáže jiného vlastníka Zpráva se předkládá z důvodu: Usnesení ZM ze dne 18.11. 2015 Zprávu vypracoval: Jana Javorčíková - OSMI Zprávu předkládá: Ing. Vladimír Kopecký – VO OSMI Do ZM bude přizván: Návrh usnesení: Zastupitelstvo města I. s c h v a l u j e změnu výše ceny pronájmu obecních pozemků pod plechovými garážemi a zděnou garáží od roku 2017 na částku ….. Kč/m2/rok. II. u k l á d á odboru SMI zveřejnit na úřední desce záměr na uzavření dodatků ke stávajícím nájemním smlouvám na pronájem obecních pozemků p.č. 2657/3, 2569/5, 2673/1 a 2655/11 všechny k.ú. Lysá nad Labem pod plechovými garážemi a pozemku p.č. st. k.ú. Litol pod stavbou zděné garáže jiného vlastníka, z důvodu změny výše nájemného.
Podpis předkladatele: 4. 2. 2016
Podpis starosty nebo místostarosty:
Podpis tajemníka:
Důvodová zpráva Popis problému: Na základě usnesení ZM ze dne 18. 11. 2015 předkládáme návrh na zvýšení nájemného za pronájem obecních pozemků p.č. 2657/3, 2569/5, 2673/1 a 2655/11 všechny k.ú. Lysá nad Labem pod plechovými garážemi a pozemku p.č. st k.ú. Litol pod stavbou zděné garáže jiného vlastníka. Do roku 2011 byla výše nájemného v 5,-Kč/m2/rok, od roku 2012 je stanovena cena ve výši 25,-Kč/m2/rok. jako výchozí podklad pro stanovení ceny nájemného předkládáme ZM vypracovaný znalecký posudek v lednu 2016, č. 827-01/16, na pozemek p.č. 2673/1, k.ú. Lysá nad Labem, kde byla stanovena cena pronájmu ve výši 29,- Kč/m2/rok. Město Lysá nad Labem v dané věci má celkem uzavřeno 116 nájemních smluv. Dosavadní rozhodnutí RM a ZM RM usnesením č. 162 ze dne 8. 3. 2011 zvýšila pronájem obecních pozemků pod plechovými a zděnými garážemi na částku 25,- Kč/m2/rok z původních 5,-Kč/m2/rok od 1. 1. 2012. ZM usnesením č. III/11 ze dne 18. 11. 2015 uložilo starostovi města do 30. 04. 2016 předložit návrh na zvýšení nájemného za pozemky pod plechovými garážemi Návrh řešení: Odbor SMI doporučuje ZM schválit změnu výše ceny pronájmu obecních pozemků pod plechovými garážemi a zděnou garáží od roku 2017 na částku ….. Kč/m2/rok. II. uložit odboru SMI zveřejnit na úřední desce záměr na uzavření dodatků ke stávajícím nájemním smlouvám na pronájem obecních pozemků p.č. 2657/3, 2569/5, 2673/1 a 2655/11 všechny k.ú. Lysá nad Labem pod plechovými garážemi a pozemku p.č. st. k.ú. Litol pod stavbou zděné garáže jiného vlastníka, z důvodu změny výše nájemného. Stanovisko k návrhu: Nebylo projednáváno v komisích ani výborech. Dne 10. 2. 2016 bude Výbor pro dostavbu obchvatu, dokončení pozemkových úprav a správu majetku města na svém jednání výše uvedený návrh projednávat s tím, že předseda výboru sdělí na jednání ZM stanovisko výboru k dané věci. Vztah k rozpočtu: V případě stanovení ceny pronájmu v částce 30,- Kč/m2/rok se jedná o navýšení o 20%. V současné době je roční příjem z pronájmu ve výši 50 200,- Kč, při 20% nárůstu se jedná o navýšení do rozpočtu města pro rok 2017 o 10 040 Kč. Celkem je uzavřeno 116 smluv. Pokud všem nájemcům záměr oznámíme obyčejným psaním a dodatek zašleme na doručenku, jedná se o náklady ve výši cca 3 200,-Kč (obyčejné psaní 8,- Kč, doporučený dopis 19,-Kč). Jana Javorčíková Příloha: 1)znalecký posudek na cenu nájemného za pozemek p.č. 2673/1 k.ú. Lysá n.L. 2)informace o obecních pozemcích, které jsou předmětem nájmu
ZNALECKÝ POSUDEK č. 827 – 01 / 16 Na základě požadavku Odboru správy majetku a investic Město Lysá nad Labem ze dne 8. 1. 2016, je požadováno vyhotovení znaleckého posudku-ocenění za účelem stanovení nájemní ceny u pozemku par. č. 2673/1, LV 1317, k. ú. Lysá nad Labem, podle platného cenového předpisu za nájem pozemku se stavbou garáží (jiní vlastníci), situovaných na par. č. 2673/1 ve vlastnictví Města Lysá nad Labem (viz objednávka č. 0003/2016/SMI)
Objednavatel znaleckého posudku:
Město Lysá nad Labem, Odbor správy majetku a investic, paní Jana JAVORČÍKOVÁ Husovo náměstí 23 289 22 Lysá nad Labem Účel znaleckého posudku: zjistit cenu nemovitosti, pozemek par. č. 2673/1,ostatní plocha, ostatní komunikace v k. ú. Lysá nad Labem, podle požadavku Odboru správy majetku a investic Město Lysá nad Labem, na vyhotovení znaleckého posudku, ze dne 8. 1. 2016 na cenu podle zákona č. 151/1997 Sb. - zákon o oceňování majetku dle změn provedených navazující-mi zákony a zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a zákonem č. 228/2014 Sb.; vyhlášky č. 441/2013 Sb., č. 199/2014 a č. 345/2015 Sb., jako cena zjištěná za 1 m2 pronajímané plochy pod garážemi. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 8. 1. 2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Fejfar Pod Jarovem 2029/16 130 00 Praha 3
Počet stran 8, včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 10. 1. 2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě požadavku Odboru správy majetku a investic Město Lysá nad Labem, z 8. ledna 2016, je požadováno vyhotovení znaleckého posudku na pozemek (jen 1 m2) par. č. 2673/1, k. ú. Lysá nad Labem, za účelem stanovení nájemní ceny pozemku pod garážemi, pro vlastníky staveb garáží, jako objednávka číslo 0003/2016/SMI. Požadováno je určit cenu podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., a č. 345/2015 Sb. Zjištěná cena bude sloužit jako podklad pro obnovené uzavření nájemní smlouvy v rozsahu stávajících nájemních smluv, kdy tyto ceny neodpovídají standardům cen k roku 2016. V přílohách ZP uvést aktuální výpis z výše uvedeného LV, snímek katastrální mapy, identifikace pozemků ze snímků KÚ získaných na Internetu a další potřebné dokumentace zařazené znalcem.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemek par. č. 2673/1, ostatní plocha, ostatní komunikace cca severní část města 289 22 Lysá nad Labem Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Lysá nad Labem Katastrální území: Lysá nad Labem Počet obyvatel: 9 222 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 470,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. I III
Pi 0,85 0,85
V
1,00
I
1,00
II I
0,95 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 009,00
Kč/m2
3. Prohlídka Prohlídka nebyla znalcem provedena, jen podle údajů z KN a podle upřesněného požadavku objednavatele.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Objednávka č. 0003/2016/SMI znalci od Města Lysá nad Labem, Odbor správy majetku a investic, ze dne 8. 1. 2016, znalec obdržel e-mailem; 1. Informace o pozemku par. č. 2673/1, z LV 3183 ze dne 7. 1. 2016 - Internet - cuzk.cz (viz příloha č. 1. znaleckého posudku); 2. Informace o řízení č. V-12473/2015 k par. č. 2673/1 z 21. 12. 2015 (objekt dotčen změnou právního vztahu), ale nemá vliv na vypracování ZP (viz příloha č. 2. znaleckého posudku); 3. Část katastrální mapy, měř. 1:2880 se zvýrazněním okolí místa oceňované nemovitosti, par. č. 2673/1 (modrá plocha) v k. ú. Lysá nad Labem ze dne 7. 1. 2016 - Internet - cuzk.cz (viz příloha č. 3. znaleckého posudku); 4. Část katastrální mapy + ortofoto, měř. 1:5000 s oceňovanou nemovitosti v k. ú. Lysá nad Labem ze dne 7. 1. 2016 - Internet - cuzk.cz (viz příloha č. 4. znaleckého posudku); 5. Certifikát z absolvovaného mezinárodního kurzu expertízy stavebních konstrukcí, uskutečněné dne 27. 11. 2015 v Praze v gesci KSZ ČR, o. s.; ČVUT - FS; ASN Experts & Consultans s. r. o. s licencí No 310001-116742004 pro Ing. Miroslava Fejfara (viz příloha č. 5. znaleckého posudku);
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Město Lysá nad Labem, Husovo náměstí 23/1, 289 22 Lysá nad Labem, vlastnictví: výhradní Uvedeny v příloze č. 1. až č. 4. znaleckého posudku
6. Dokumentace a skutečnost Znalec vychází ze skutečností zjištěných z uvedených dokumentů, předaných objednavatelem a dohledané v KN vedené na Internetu. Jedná se jen o dílčí úkol ocenění pozemku par. č. 2673/1, který je na několika místech zastavěn stavbami jiných vlastníků (garáže) a jedná se o zjištění ceny pronájmu pozemku pod těmito stavbami. Není ekonomicky a technicky nutné, absolvovat prohlídku na místě. Ocenění je tedy provedeno podle skutečného užívání nemovitosti v místech staveb garáží se stanovením ceny za 1 m 2. Objednatel ZP si následně sám propočítá cenu nájmu, podle zastavěné části konkrétní stavbou. Jsou to plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami, bez ohledu na evidovaný stav v KN. V souladu s ustanovením § 9, odst. 5, zákona č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku, se pro účely oceňování pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Zároveň znalec upozorňuje vlastníka pozemku na plombu vydanou KÚ s číslem řízení V12473/2015 (viz příloha č. 2. znaleckého posudku). Pro účely výpočtu nájmu znalcem, je uvedené řízení irelevantní.
7. Celkový popis nemovité věci
Oceňovaná nemovitost je při severním okraji intravilánu obce na levé straně komunikace II/272 (ul. Ke Vrutici), ve směru od centra obce. Pozemek je dále situován mezi zástavbou obytných staveb a dalších účelových staveb, včetně několika staveb řadových plechových garáží (viz příloha č. 3. a č. 4. znaleckého posudku). Tyto garáže jsou ve vlastnictví jiných subjektů na základě nájmu za užívání pozemku, který podle vyjádření zadavatele práce je stanoven před více roky a s cenou neodpovídající stávajícím cenám pozemků. Město, jako správný hospodář obhospodařovaného vlastnictví, v tomto případě u par. č. 2673/1, požaduje zjistit cenu nájmu podle stávajících zákonů a vyhlášek. Znalec postupoval tak, že zjistil cenu 1 m2 zastavěného pozemku garážemi, jako by byl pozemek prodáván a stanovil následně kapitalizaci, podle předpokládané doby návratnosti investice do zastavěného pozemku. Stanoven je možný interval mezi 3,33% až 5 % (za 30 až 20 roků) z vypočtené ceny pozemku a znalec ponechá na rozhodnutí představitelů města, jakou cenu za pronájem zastavěné plochy garáží na par. č. 2673/1 určí v uvedeném intervalu. Znalec doporučuje nájemné pro zastavěný pozemek (stavební), který by měl být s průměrnou návratností za 25 roků, tedy 4% ročně z vypočtené ceny pozemku.
8. Obsah znaleckého posudku LV 3183 1. Ocenění pozemků 1.1. Par. č. 2673/1 (jen 1 m2 zastavěné plochy)
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - Možnost přístupu po pozemku par. č. 2673/1 z veřejné komunikace k jednotlivým stavbám garáží (plechové) s majiteli v nájmu zastavěné plochy na uvedené parcele. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - Nejedná se o dílčí prodej pozemku, ale o stanovení nájemní ceny za stavbu, postavenou na par. č. 2673/1 v souvislosti s cenami pozemků užívané pro garáže, podle vyhl. č. 345/2015 Sb. MF. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II
Pi 0,00
I
-0,03
II
0,00
II
0,00
II
0,00
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - Nejbližší vodní tok je nad S části města "Mlynařice" ve vzdálenosti cca 1,6 km a hlavní tok "Labe" na J straně města ve vzdálenosti cca 2,7 km. Oblast zkoumané par. č. 2673/1 je v zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav.
IV
1,00
č. I
Pi 0,80
I
0,04
I
0,00
II I II
0,00 -0,01 0,00
II
0,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku - Par. č. 2673/1 mající výměru 56 996 m2, obsahuje různé typy staveb. V tomto případě je pozornost zaměřena na stavby garáží, ke kterým bude stanovena nová nájemní cena za 1m2. 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití - Jedná se o účelové stavby různých vlastníků garáží s nájemným za užívání zastavěného pozemku, části par. č. 2673/1. 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,824 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,799
LV 3183 1. Ocenění pozemků 1.1. Par. č. 2673/1 (jen 1 m2 zastavěné plochy) Posuzovaná parcela č. 2673/1 je vedena jako druh pozemku: ostatní plocha se způsobem využití: ostatní komunikace. Ve skutečnosti je zde řešena zastavěná plocha garážemi za cenu nájmu pro 1 m2, a to pro všechny různé velikosti takových staveb bez ohledu na to, zda je to garáž plechová či zděná. Znalec neřeší jiné druhy staveb situovaných v ploše par. č. 2673/1, kdy by byly dosahovány jiné ceny. Dále nelze automaticky aplikovat zjištěnou cenu par. č. 2671/1, zastavěnou
garážemi v jiných částech města Lysá nad Labem, kde jsou rovněž obdobné stavby umístěny na parcelách města a pronajímány. Důvodem jsou rozdílné koeficienty It (Index trhu s nemovitosti); Ip (Index polohy pozemku) ; Io (index omezující vlivy pozemku). Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přiměřené snížení vlivu z I důvodu stanovení ceny, jen pro nájem za 1,0 m2. Celková cena nájmu pak bude ovlivněna velikostí zastavěné plochy garáže.
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,900 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,824 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,900 * 0,824 = 0,719 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1
Typ § 4 odst. 1
1 009,-
Název
ostatní plocha, zastavěná garáží Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 2673/1
Koef.
0,719
Výměra [m2] 1,00
Par. č. 2673/1 (jen 1 m2 zastavěné plochy) - zjištěná cena
Index
Jedn. cena [Kč/m2] 725,47
1,00 m2
Upr. cena [Kč/m2]
725,47
Cena [Kč] 725,47 725,47
=
725,47 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen, celkem
725,50 Kč
730,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Sedmsettřicet Kč
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:
3.3.14.
D. Stanovení nájemného Cena pozemku, zastavěná stavbou je vypočítána v konkrétních podmínkách par. č. 2673/1 pro rok 2016 a činí za 1 m2 = 730,- Kč. Město Lysá nad Labem, jako správný hospodář s vlastnickým právem, musí nájmy uzpůsobit k obvyklým cenám, kdy je předpoklad návratnosti investic za cca 20 až 30 roků, u zastavěného pozemku, tedy cca 5% až 3,33 % ceny za každý rok. Je na názoru představitelů města, jakou cenu za pronájem zastavěné plochy garáží na par. č. 2673/1 určí v tomto rozpětí (24,33Kč až 36,50Kč), které lze podle výše uvedeného požadovat. Znalec doporučuje nájemné pro zastavěný (stavební) pozemek, který by měl být s návratností průměrnou za 25 roků, tedy 4% ročně z vypočtené ceny pozemku. Pro konkrétní roční nájem s využitím výše uvedených závěrů, stanovuje znalec nájem za 2 1m :
730,- Kč * 4% = 29,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení za 1 m2 činí:
29,-Kč
slovy:dvacetdevět Kč V Praze, 10. 1. 2016 Ing.Miroslav FEJFAR Pod Jarovem 2029/16 130 00 Praha 3 tel.: 723 150 135 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 27. 4. 1982 č.j. Spr. 717/82 pro základní obor stavebnictví, odvětví staveb dopravních, obytných, průmyslových, vodních a zemědělských a z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 827-01/16 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 827-01/16.
E. SEZNAM PŘÍLOH 1. Informace o pozemku par. č. 2673/1, z LV 3183 ze dne 7. 1. 2016 Internet - cuzk.cz .........................................................................................................1 list 2. Informace o řízení č. V-12473/2015 k par. č. 2673/1 z 21.12. 2015 (objekt dotčen změnou právního vztahu), nemá vliv na vypracování ZP...........................0 list 3. Část katastrální mapy, měř. 1:2880 se zvýrazněním okolí místa oceňované nemovitosti par. č. 2673/1 (modrá plocha) v k. ú. Lysá nad Labem ze dne 7. 1. 2016 - Internet - cuzk.cz..................................................................................1 list 4. Část katastrální mapy + ortofoto, měř. 1:5000 s oceňovanou nemovitosti v k. ú. Lysá nad Labem ze dne 7. 1. 2016 - Internet - cuzk.cz .........................................0 listů 5. Certifikát z absolvovaného mezinárodního kurzu expertízy stavebních konstrukcí, uskutečněné dne 27. 11. 2015 v Praze v gesci KSZ ČR, o. s.; ČVUT - FS; ASN Experts & Consultans s. r. o. s licencí No 310001-116742004 pro Ing. Miroslava Fejfara ..................................................................................................1 list ======================================================== == C E L K E M listů příloh : 3
