Zásady prodeje Zásady prodeje bytů z majetku MČ Praha 9 čl. I Úvod Prodej bytů v domech ve vlastnictví MČ Praha 9 do vlastnictví nájemců je součástí schválené transformace majetku svěřeného městské části Praha 9 hl. městem Praha a dalším významným krokem v rozšíření privátního a tudíž tržního segmentu bytového fondu a vychází ze schválené Koncepce bytové politiky MČ Praha 9. Pro stanovení základních pravidel a kroků byly vytvořeny tyto Zásady prodeje bytů (dále „Zásady“). Tyto „Zásady“ vymezují pravidla pro prodej bytů z majetku MČ Praha 9. Těmito „Zásadami“ však není dotčeno právo MČ prodávat jiným způsobem na základě rozhodnutí ZMČ. „Zásady“ vymezují ceny, stanovují jednotný postup při prodejích, určují způsob stanovení ceny a placení kupní ceny tak, aby byla umožněna změna vlastnictví v plošném měřítku za jasných, pro občany srozumitelných a únosných podmínek. MČ Praha 9 při prodeji upřednostňuje jeho rychlý průběh, avšak při dodržení zásady svobodného rozhodnutí každého občana o přijetí nabídky ke koupi bytu. čl. II Vymezení pojmů Pro účely těchto zásad se rozumí: a) budovou trvalá stavba, spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka za budovu lze považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy, b) bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. c) nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení, nebytovými prostorami nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu, d) domem s byty a nebytovými prostorami ve vlastnictví taková budova, která je ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění (dále jen „dům“), e) rozestavěným bytem místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, f) rozestavěným nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, g) společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy,
prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům, dále se za společné části domu považují příslušenství domu (např. drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny), h) jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle zákona 72/1994 Sb., v platném znění, i) podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu podlahová plocha všech místností vč. místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu, j) podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru vč. ploch, určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru, k) zastavěným pozemkem pozemek zastavěný bytovým domem, ohraničený obvodem bytového domu, l) příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory, určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Vedlejšími místnostmi jsou místnosti v bytě jako neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, stavebně oddělené kuchyňské a koupelnové kouty, předsíně, balkony a lodžie tvořící součást bytu atd. Za vedlejší prostory, které leží mimo byt, lze považovat např. sklep, dřevník, kolnu, atd. m) oprávněným nájemcem bytu osoba, která byt užívá ke dni rozhodnutí o prodeji na základě platné nájemní smlouvy n) nabídkou v souladu se zák. č. 72/1994 Sb. v platném znění se rozumí písemná nabídka vlastníka k převodu bytové jednotky podle § 22 tohoto zákona o) doručením nabídky se rozumí její převzetí nájemcem doložené vrácenou potvrzenou doručenkou s označením data doručení (převzetí nájemcem) p) přijetím nabídky (souhlasem s nabídkou) se rozumí včasné prohlášení nebo jiné včasné jednání, z něhož lze dovodit souhlas s přijetím nabídky, učiněné osobou (nájemcem či nájemci), které byla nabídka k převodu bytu nebo nebytového prostoru učiněna, a to adresované nebo doručené osobě určené vlastníkem k organizačnímu zajištění prodeje bytových a nebytových jednotek. q) splněním termínu pro přijetí nabídky se rozumí doručení přijetí nabídky (tj. prohlášení nebo jiného jednání z něhož lze dovodit souhlas s přijetím nabídky) oprávněnou osobou (nájemcem či nájemci) osobě vlastníkem pověřené, a to do 3 nebo 6 měsíců ode dne prokazatelného doručení nabídky k převodu nájemci čl. III Předmět prodeje Předmětem prodeje jsou bytové jednotky v domech, které jsou v majetku MČ. Současně s b.j. se prodává i podíl na společných částech domu a na zastavěném pozemku, v odůvodněných případech i na dalším pozemku, pokud je pro provoz domu nezbytný.
Zastupitelstvo může na návrh rady rozhodnout, že součástí prodeje bude i prodej odpovídajícího podílu na dalších souvisejících pozemcích (zejména zeleni), a může prodej jednotek podmínit odkoupením vedlejších souvisejících pozemků. V případě prodeje jednotlivé jednotky vymezené ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění ( dále jen „zákon č. 72/1994 Sb.“ ), je předmětem prodeje i podíl na společných částech domu dle § 2 písm.g) zákona č. 72/1994 Sb., v platném znění a rovněž podíl na zastavěném pozemku dle § 21 odst.1. zákona č. 72/1994 Sb, v platném znění a to v rozsahu daném poměrem podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. čl. IV Výběr domů a bytů, určených k prodeji Obytné domy budou zařazovány do seznamu domů, v nichž se nacházejí byty určené k prodeji, na základě návrhu Rady MČ Praha 9. Domy s byty určenými k prodeji nájemníkům, budou vybírány v souladu se schválenými zásadami Koncepce bytové politiky MČ Praha 9 v návaznosti na transformaci majetku tvořeného bytovým fondem. Prodej bytů bude realizován v souladu s požadavkem plynulého financování potřeb Městské části Praha 9 daných schváleným rozpočtem na příslušný kalendářní rok. Rozsah prodeje v jednotlivých etapách bude respektovat investiční záměry Městské části Praha 9 schválené v transformačním programu majetku tvořeného bytovým fondem. Základní kriteria pro výběr domů, v nichž se nacházejí byty, které budou nabízeny nájemníkům k odkoupení, budou vycházet z těchto požadavků: - oprávnění nájemci z vybraných domů projeví zájem o odkoupení (za navrženou cenu) minimálně 60 % bytů v domě; - prodeji bytového domu nebrání žádné právní překážky ; - v bytovém domě nejsou vhodné prostory k vybudování nových bytových nebo nebytových jednotek , odprodej bytů v těchto domech bude zařazen do dalších etap transformace majetku po dokončení výstavby nových jednotek ; - předmětem prodeje nebudou nebytové jednotky v budově. Tyto zůstanou majetkem MČ Praha 9 a zdrojem příjmů rozpočtu MČ Praha 9; - předmětem prodeje nebudou byty, které byly pronajaty nájemcům z důvodu veřejného zájmu (výjimku může udělit RMČ Praha 9); - předmětem prodeje nebudou byty, jejichž nájemce nesplnil vůči Městské části Praha 9 ke dni doručení přijetí nabídky všechny své splatné závazky ; - konkrétní domy, v nichž budou byty nabízeny k prodeji v příslušné etapě transformace majetku, musí splňovat výše uvedená kriteria, , aby byl naplněn předpokládaný finanční limit pro požadavky rozpočtu schváleného zastupitelstvem na běžný kalendářní rok, případně může o bytových jednotkách nabízených k prodeji rozhodnout RMČ Prahy 9. Záměr prodeje bytů v obytném domě musí být podle zákona č. 131/2000 v platném znění, předepsaným způsobem zveřejněn. Následně bude předložen seznam ke schválení příslušným orgánům MČ. Po rozhodnutí zastupitelstva o prodeji bytů v konkrétních domech bude oprávněným nájemcům bytů v nich doručeno oznámení o zařazení bytů v domě do prodeje, schválené „Zásady“ a výzva, aby sdělili, zda mají o koupi bytu zájem a případně i aktuální údaje o nájemci či nájemcích. Nabídka převodu bytu obsahující podmínky převodu bytu bude oprávněným nájemcům zaslána po vyhotovení prohlášení vlastníka budovy spolu s návrhem kupní smlouvy.
čl. V Forma prodeje 1. Prodej jednotlivých jednotek s příslušejícím podílem na společných částech domu a pozemku podle zákona č. 72/1994 Sb., v platném znění Při prodeji bytových jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb., v platném znění je současný vlastník povinen nabídnout převod vlastnictví bytu nejprve oprávněnému nájemci, kterému náleží právo přednostního nabytí ve lhůtě stanovené v odst. 1 § 22 zákona č. 72/1994 Sb., v platném znění, tj. 6 měsíců ode dne doručení nabídky. Prodej jednotky bude realizován na základě přijetí nabídky oprávněným nájemcem ve stanovené lhůtě. Oprávněný nájemce je povinen podepsat kupní smlouvu do 2 měsíců ode dne, kdy mu bude doručena výzva k jejímu podpisu. Bytové jednotky, o které neprojeví zájem jejich oprávnění nájemci, zůstanou ve vlastnictví MČ Praha 9. Nebytové jednotky a ateliéry zůstanou ve vlastnictví MČ Praha 9 . čl. VI Oprávněné osoby Vlastníkem jednotky se může stát pouze fyzická osoba, která můžepodle platných právních předpisů nabývat do vlastnictví nemovitosti v České republice. Vlastníkem jednotky se nemůže stát osoba, která nesplnila veškeré splatné závazky vůči majiteli domu nebo jednotky, tj. MČ P9 a dále osoba, která je účastníkem soudního sporu s MČ Praha 9 a osoba, jíž byla schválena usnesením RMČ Praha 9 výpověď z nájmu bytu. Dlužník má možnost uhradit své dluhy nejpozději ke dni, kdy bude jeho prohlášení o tom, že přijímá nabídku na odkoupení bytu, doručeno organizátorovi prodeje. Úhradu doloží potvrzením správce popř. příslušného odboru ÚMČ P9. V souladu se zák. č. 131/2000 Sb. je uzavření kupní smlouvy s kupujícím podmíněno schválením konkrétní kupní smlouvy v ZMČ. čl. VII Zajištění prodeje Prodej bytových jednotek domů bude realizován prostřednictvím organizátora prodeje. MČ P9 bude po organizátorovi prodeje požadovat mimo jiné při uzavírání mandátní smlouvy smluvní záruku pro nakládání s osobními údaji nájemců ve smyslu zákona č. 101/2000 Sb., v platném znění. Organizátor prodeje bude mimo jiné zavázán svolat ustavující schůzi společenství vlastníků. čl. VIII Způsob stanovení ceny Při výpočtu ceny bytu se vychází z měrné ceny za 1 m² podlahové plochy bytu, jež byla Zastupitelstvem MČ Praha 9 stanovena na 13.000,- Kč/m² a zahrnuje v sobě jak cenu za 1m² podlahové plochy bytu (viz čl.II, odst.i) a j), tak cenu za 1m² zastavěného pozemku a společných částí domu . Cena byla usnesením Zastupitelstva MČ Praha 9 č. Us ZMČ 136/11 ze dne 13.12.2011 zvýšena vzhledem k investicím MČ Praha 9 do zlepšení stavebně technického stavu bytových domů. Základní cena bytu se pak stanoví na základě výměry podlahové plochy bytu, jež se vynásobí měrnou cenou . Způsob prodeje bytů v půdních vestavbách, zejména cenu, stanoví rada MČ individuálně pro každého jednotlivého zájemce.
MČ Praha 9 si vyhrazuje právo stanovit kupní cenu bytu v mimořádných případech individuálně. čl. IX Způsob úhrady kupní ceny 1. Záloha na kupní cenu ve výši 10.000,- Kč, složená na účet MČ P9 jako jedna z podmínek platného přijetí nabídky ke koupi, bude v případě uskutečněného prodeje součástí úhrady kupní ceny. (V případě, že nájemce bytu od přijetí nabídky odstoupí nebo nepodepíše kupní smlouvu do 2 měsíců ode dne, kdy mu byla doručena výzva k podpisu kupní smlouvy, je nájemce povinen zaplatit Městské části náklady spojené s organizací prodeje, které pro tento případ činí 10.000,- Kč. Pro jejich úhradu bude použita zaplacená záloha na kupní cenu . V případě, že kupní smlouva nebude uzavřena zaviněním Městské části, nájemce není povinen náklady spojené s organizací prodeje platit a MČ mu zálohu na kupní cenu vrátí. ) 2. Kupní cena musí být uhrazena nejpozději do 90 dnů od podpisu smlouvy stranou kupující. Kupní cena bude považována za uhrazenou teprve tehdy, kdy bude celá částka odpovídající kupní ceně připsána na určený účet MČ P9 s použitím přiděleného variabilního symbolu. 3. Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí smí být podán až poté, kdy dojde k úhradě celé kupní ceny. Tato skutečnost bude ujednána v kupní smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky. 4. Úhradu kupní ceny může kupující uskutečnit i pomocí úvěru od banky, stavební spořitelny apod.. V takovém případě je kupující povinen před podpisem kupní smlouvy svou připravenost k úhradě kupní ceny předložením platné úvěrové smlouvy o poskytnutí úvěru. Způsob a termín zaplacení kupní ceny, lhůta k podání návrhu na vklad a případné uzavření zástavní smlouvy stanoví Rada MČ svým usnesením X. Opatření proti spekulaci Součástí kupní smlouvy jsou opatření zabraňující spekulaci a zneužití poskytovaných výhod, a ochraňující starší nájemce, jakož i způsob vypořádání v případě odstoupení od smlouvy. V kupní smlouvě bude především ujednáno: Předkupní právo ve prospěch prodávajícího jako právo věcné, působící i vůči právním nástupcům nabyvatelů, podle kterého budou nabyvatelé povinni při zamýšleném prodeji, darování či jiném způsobu zcizení bytové jednotky a k ní náležejících spoluvlastnických podílů na společných částech domu a na pozemku nabídnoutjednotku a k ní náležející spoluvlastnické podíly na společných částech domu a na pozemku převodci ke koupi za cenu, za niž je koupili, zvýšenou o zhodnocení stanovené soudním znalcem a odsouhlasené MČ Praha 9, provedené na náklad nového majitele, a sníženou o opotřebení bytu i jeho případné znehodnocení.Předkupní právo bude sjednánona dobu pěti let ode dne podání návrhu na vklad vlastnického práva dle kupní smlouvy do katastru nemovitostí. V případě, že inflační vývoj měny za období od prodeje bytu překročí 20 %, může zastupitelstvo MČ, které využívá předkupního práva, rozhodnout na základě žádosti prodávajícího o úpravě této ceny koeficientem inflace odpovídajícím součtu koeficientů inflace zveřejňovaných ČSÚ za celé roky, jež uplynou mezi převody nemovitostí. Opatření proti spekulaci nebude uplatněno v případě, že kupující v odpovědi na oznámení zažádá o zrušení tohoto opatření a zároveň bude akceptovat kupní cenu bytové jednotky dle odhadu, který bude stanovený znaleckým posudkem zpracovaným na základě objednávky MČ Praha 9.
čl. XI Závěrečná ustanovení MČ P9 si vyhrazuje právo sestavit komisi pro prodej bytů, jež by řešila případné problémy, vzniklé při prodeji. K těmto Zásadám budou v případě nutnosti přijaty doplňující prováděcí pokyny, se kterými budou nájemci seznámeni prostřednictvím informační brožury. V průběhu prodeje bytového fondu nebudou povolovány stavební úpravy, při kterých by docházelo ke zvětšení bytů nebo ke změně užívání stavby. Směny bytů budou po ohlášení záměru prodeje povolovány pouze ve výjimečných případech mezi nájemci bytů v majetku MČ Praha 9 a výjimku bude schvalovat RMČ. Po dobu prodeje bytového fondu budou v jednotlivých domech či bytech prováděny opravy pouze na základě rozhodnutí stavebního úřadu či opravy havarijních situací. Prodávající hradí správní poplatky, spojené s vkladem prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, zpracování znaleckých posudků, daň z převodu nemovitosti a odměnu organizátorovi prodeje. Kupující hradí správní poplatky spojené s vkladem kupní smlouvy do katastru nemovitostí a ověření podpisu na kupní smlouvě. Fyzické předání nemovitosti včetně dokladové části zajistí správci bytového fondu.
