Zápis ze shromáždění Společenství vlastníků jednotek Mazovská 476 a 477, Praha 8 Společenství vlastníků jednotek Mazovská 476 a 477 domů čp. 476/2 a 477/4, se sídlem Praha 8, Mazovská 477, PSČ 181 00, IČ: 017 36 680 Datum konání: 19. květen 2015 Místo konání: kinosál ZŠ Mazurská, Svídnická 1a, Praha 8 Počet přítomných: 24 členů SVJ s vlastnickým podílem 162682/330843 (49,171964 %). První bytové družstvo Mazovská, družstvo v likvidaci s podílem 7834/330843 (2,36789 %). Likvidátor Ing. František Červenka nebyl přítomen. POŘAD JEDNÁNÍ. V příloze tohoto zápisu je prezenční listina, pozvánka na shromáždění včetně podkladů. 1) Zahájení, informace o počtu přítomných z hlediska spoluvlastnických podílů a zjištění zda shromáždění je usnášeníschopné, volba skrutátora, zapisovatele včetně ověřovatele zápisu. 2) Informace pověřeného vlastníka SVJ o činnosti za uplynulé období (od 10. 06. 2014 do 19. 05. 2015). Zejména z činností týkající se oprav a údržby domu se podává: a) provedení výběrového řízení na dodávku a montáž domovních stříšek (vítězná nabídka v částce 50.347 Kč); b) provedení výběrového řízení na provedení rekonstrukce vstupních podest (vítězná nabídka v částce 71.320 Kč); c) provedení výběrového řízení na dodávku a montáž ocelových nájezdových prvků (vítězná nabídka v částce 27.927 Kč); d) k bodu b) a c) byla zpracována PD (zpracovatel p. Durec, náklad 10.000 Kč); e) podání žádostí o udělení stavebního povolení k bodům a) – c); f) vypracování PENB (náklad 14.268 Kč); g) oprava prasklého společného potrubí TUV v BJ 24/477 (náklad 3.680 Kč); h) deratizace štěnic (náklad 27.800 Kč); i) uzavření smlouvy s firmou Ulimex s.r.o. na provádění rozúčtování dodávky tepla a TUV a SV; j) revize hasiči (náklad 4.456 Kč); k) revize plyn (náklad 9.200 Kč); l) revize elektro (náklad 21.780 Kč); m) výměna čtečky čipů pro vstup do 477 (náklad 6.835 Kč); n) oprava kulových ventilů ve sklepě + výměna radiátoru v kočárkárně 476 (náklad 17.079 Kč); o) projednávání návrhu nových stanov (stále pokračuje); p) provedení výměny bytového vodoměru TUV v BJ č. 11/476 (náklad 1.000 Kč); q) provedení výměny domovního vodoměru v domu 477 a s tím související závěry techniků; r) oprava společného odpadního potrubí v BJ č. 7/476 (náklad 3.900 Kč); s) stav záměru hydraulického vyvážení otopné soustavy. 3) Podání zprávy kontrolní komise k hospodaření společenství vlastníků za účetní období roku 2014. 4) Schválení účetní závěrky za účetní období roku 2014. 5) Účetní závěrka za účetní období roku 2013. 6) Technická změna pravidel pro rozúčtování služeb.
Shromáždění SVJ
19. 05. 2015
1/7
7) Schválení plánu oprav a úprav společných částí domů pro období roku 2015 (možné spojení s bodem 10, 11 a 12 programu). 8) Předložení nabídek na opravu lodžií, mytí skel lodžií, opravy pláště budovy po nájezdu ptactva a opravu větracích otvorů nad BJ 24/477 na severní straně domu a jejich vyhodnocení. 9) Předložení plánu oprav pro opravy a údržbu společných částí domů pro delší období (3 roky a více). 10) Schválení rozpočtu společenství vlastníků pro období roku 2015. 11) Stanovení výše příspěvku na správu domu a pozemku na období roku 2015. 12) Schválení druhu služeb a stanovení výše záloh na jejich úhradu pro období roku 2015. 13) Projednání námětů členů SVJ (úhrada příspěvků na správu a údržbu lodžií a sklípků; výběr místa pro konání shromáždění; důvody pro změnu rozúčtovatele tepla a teplé vody a SV a proč vlastníci o provedené změně nebyli informováni, zpracování studie pro instalaci kolektorů na střechu včetně toho, proč o tom nikdo nebyl informován a kolik tato studie stála; oprava vstupních dveří do domu, protože jsou stále nedovřené a v čem je výhoda oproti dřívějšímu stavu). 14) Případná další diskuze a závěr. 1. Zahájení a projednání programu shromáždění, volba skrutátora, zapisovatele a ověřovatele zápisu V úvodním slovu pověřený vlastník přivítal přítomné členy SVJ na v pořadí čtvrtém shromáždění. Zároveň přivítal účetního SVJ pana Drdu. V 18,15 hodin byly sečteny spoluvlastnické podíly přítomných, které činily 147507/330843 (44,585196 %). Shromáždění nebylo usnášeníschopné. Na základě této skutečnosti pověřený vlastník přítomné požádal, aby setrvali za účelem podání bližších informací k pořadu předpokládaného jednání. Protože shromáždění nebylo usnášeníschopné, nebylo provedeno hlasování o skrutátorovi, zapisovateli ani ověřovateli zápisu. Zápis z uskutečněného shromáždění vyhotoví pověřený vlastník sám. Doplňuje se, že pozdním příchodem dvou členů SVJ se spoluvlastnický podíl zvýšil na hodnotu 162682/330843 (49,171964 %), nicméně ani toto zvýšení nepřineslo požadované hlasovací kvórum v minimální výši 50%. O věcech, o kterých mělo svolané shromáždění hlasovat, bude provedeno hlasování formou rozhodnutím mimo zasedání (hlasováno per rollam). 2.Vybranné činnosti za uplynulé období (od 10. 06. 2014 do 19. 05. 2015) dle bodu 2. pozvánky. U bodu 2 se pověřený vlastník zastavil pouze u stavu hydraulického vyvážení otopné soustavy. Přítomní členové SVJ byli informováni, že jemu uložený úkol ze shromáždění konaného dne 10. 06. 2014 ve věci hydraulické regulace ústředního topení nesplnil, resp. problematika bude komplexně řešena při výměně termostatických ventilů. Z důvodu specifiky této investiční akce bude přizván odborník, který členům SVJ vysvětlí přínos i důvody zamýšlené investice.
Shromáždění SVJ
19. 05. 2015
2/7
3. Podání zprávy kontrolní komise k hospodaření společenství vlastníků za účetní období roku 2014. Bylo konstatováno, že zprávu jako jeden z podkladů pro účely konání shromáždění obdrželi všichni členové SVJ, resp. již byli s jejím obsahem seznámeni. Nikdo z přítomných k jejímu obsahu neměl žádných připomínek nebo doplňujících dotazů. 4. Účetní závěrka za účetní období roku 2014. Kontrolní komise v rámci zprávy o provedené kontrole členům SVJ doporučila schválit účetní závěrku. Statutárnímu orgánu pak doporučila následující: 1) KK doporučuje tepelně doizolovat pouze obnažené části potrubí a případnou rekonstrukci jeho opláštění, která vyjde podstatně levněji. Případná nová izolace by se měla týkat pouze vedení s teplou vodou 2) KK doporučuje doplnění smlouvy s účetní firmou o pravidelný (čtvrtletní) výstup z účetnictví 3) KK doporučuje pravidelné zpracování podrobného plánu investic s termínem realizace, vyčíslením návratnosti investice a s vyčíslením plánu tvorby a užití finančních zdrojů 4) KK dává na zvážení členům zřízení termínovaného vkladu s vyšším úročením, pokud prostředky nebudou na základě plánu v běžném roce využity 5) KK doporučuje vystavovat pravidelně penalizační faktury nečlenům SVJ 6) KK doporučuje doplnit strukturu webové stránky SVJ o zvláštní část, kam by byly ukládány výstupy z účetnictví a zvláštní část pro schválené dokumenty SVJ, jako je domovní řád a pravidla rozúčtování nákladů na služby. 5. Účetní závěrka za účetní období roku 2013. Pověřený vlastník přítomné členy SVJ informoval, že účetní závěrka SVJ za rok 2013 nebyla zpracována z důvodu, že náklady a výnosy SVJ byly součástí účetní závěrky družstva, přičemž zpráva o hospodaření byla členům SVJ předložena na shromáždění konaném dne 10. 06. 2014. Opakovaně byly členové SVJ s touto zprávou seznámeni na základě požadavku rodiny Hrbáčkových formou jejího vyvěšení na domovních nástěnkách dne 08. 01. 2015. Proto vznesl pověřený vlastník členům SVJ návrh, aby bylo účetnictví roku 2013 považováno za uzavřené a již se k němu nevracet. Přítomní členové SVJ s návrhem souhlasili. 6. Technická změna pravidel pro rozúčtování služeb. Pověřený vlastník přítomné členy SVJ informoval, že s ohledem na provedené hlasování mimo zasedání (viz rozhodnutí k bodu 5 Pozvánky ze dne 15. 12. 2014) je zapotřebí změnit článek IX bodu 1) a 3) pravidel pro rozúčtování služeb a ostatních domovních nákladů. Měla by být nahrazena poslední věta označeného článku pravidel „Tyto náklady se na každou jednotku rozvrhnou ve stejné výši podle počtu bytových jednotek„ větou „Na těchto nákladech se podílejí všichni vlastníci jednotek svým vypočteným podílem na společných částech domu“;
Shromáždění SVJ
19. 05. 2015
3/7
7. Schválení plánu oprav a úprav společných částí domů pro období roku 2015 (možné spojení s bodem 10, 11 a 12 programu). Pověřený vlastník přítomné členy SVJ krátce seznámil s plánem oprav a úprav. U domovních stříšek doplnil důvody pro provedenou volbu typu stříšky a konstatoval, že pokud domovní stříšky nebudou kolaudovány stavebním úřadem, jejich dodávka a montáž nebude současným statutárním orgánem SVJ realizována. K domovním podestám a dodávce nájezdových prvků pověřený vlastník doplnil, že tato sloučená investiční akce se zvyšuje o vícenáklady spočívající ve vypracování projektové dokumentace, platbu za zábor veřejného pozemku v souvislosti se stavební činností a jednorázovou platbu za věcné břemeno za trvalý zábor části chodníku, nad kterým jsou ocelové nájezdy plánovány instalovat. Ve věci opravy zábradlí na lodžiích na dotaz jednoho z přítomných členů sdělil, že tato oprava (v případě jejího odsouhlasení) bude provedena horolezeckou metodou (pracovníci budou zavěšeni na lanech upevněných na střeše domu). Stejně toto platí i pro opravu pláště domu po nájezdu ptactva a mytí spodních skel na lodžiích. Pro úpravu společných WC umístěných v suterénech domu pověřený vlastník uvedl, že tímto záměrem především sleduje zlepšení pracovních podmínek pro uklízečky, kdy výměnou umyvadel za výlevky dojde ke zlepšení manipulace s úklidovou vodou. Vedle výměny by mělo dojít i k přizpůsobení rozvodů vody a výměnu baterií. Dále uvedl, že společné WC v domě 476 je nefunkční pro rozbitou nádržku na vodu, která je nutná vyměnit. K rekonstrukci přípojek studené vody pověřený vlastník sdělil, že záměr této investiční akce vzešel z informace pracovníků, kteří měnili domovní vodoměr v domě 477. Při protokolárním převzetí nového vodoměru uvedli, že u přípojky v domě 477 absentuje hrubý předfiltr a zpětná klapka je pro své stáří nefunkční. Při pohledové kontrole přípojky v domě 476 bylo pracovníky konstatováno, že zde je stav o mnoho lepší, nicméně hrubý předfiltr je nefunkční, funkčnost zpětné klapky nebyla ověřena a druhý kulový ventil je nefunkční (pozn.: za přípojku pověřený vlastník v této souvislosti považuje soustavu počínající hrubým předfiltrem a končící druhým uzavíracím kulovým ventilem; to vše umístěné ve sklepních prostorách obou domů v místnostech s domovním vodoměrem). 8. Nabídky na opravu lodžií, mytí skel lodžií, opravy pláště budovy po nájezdu ptactva a opravu větracích otvorů nad BJ 24/477 na severní straně domu a jejich vyhodnocení. Tento bod nebyl pověřeným vlastníkem ani nikým z přítomných členů SVJ blíže rozebírán. 9. Předložení plánu oprav pro opravy a údržbu společných částí domů pro delší období (3 roky a více). Pověřený vlastník k zamýšlenému hydraulickému vyregulování otopné soustavy doplnil, že částka 300.000 Kč je jím nadsazená. Také sdělil, že při přípravě shromáždění konaném dne 10. 06. 2014 měl od firmy zabývající se touto problematikou tu informaci, že náklady související s touto akcí budou cca ve výši 200.000 Kč. K izolaci ležatých rozvodů tepla přítomným sdělil, že vůbec není proti, aby byla doizolována ta část, kde izolace úplně absentuje, a aby byly pouze opraveny ty části, které jsou poškozené. Zároveň ovšem dodal, že by měli být opraveny i ty části, které jsou izolovány sádrou (kolínka), neboť tento druh izolace se podle termosnímků jeví rovněž jako nedostatečný. Pověřený vlastník dále přítomným sdělil, že vůbec netrvá na provedení izolace teplé vody, nicméně tuto rovněž doporučuje. Důvody, pro které pověřený vlastník navrhuje tuto investiční akci, především spočívají ve snižování celkové energetické náročností domu (dle
Shromáždění SVJ
19. 05. 2015
4/7
energetického štítku jsou naše domy zařazeny do kategorie „D“. Přítomným členům SVJ přiblížil jeho pohled na věc v tom smyslu, že každým snížením energetické náročnosti celého domu dochází ke zhodnocení jejich majetku. Doplnil, že úspornými opatřeními, které činí náklad na jednotlivého člena SVJ v řádech tisíců Kč, se jejich majetek zhodnocuje v řádech deseti až statisíců Kč. U termostatických ventilů, bytových vodoměrů a madel zábradlí bylo přítomnými členy SVJ požadováno sdělení předběžné částky pro tyto investiční záměry. Pověřený vlastník uvedl, že na příštím shromáždění konaném v souvislosti s projednáváním plánu oprav tyto náklady uvede. K termostatickým ventilům doplnil, že jejich životnost je cca 15 let. 10. Schválení rozpočtu společenství vlastníků pro období roku 2015. U tohoto bodu jeden s přítomných členů SVJ poznamenal, že není počítáno s případnou opravou výtahu, která je nad rámec sjednané čtvrtletní paušální platby za pravidelný servis. Pověřený vlastník se zastavil u zamýšleného nákupu nového PC pro SVJ. Požadavek nákupu nového PC vysvětlil tak, že stávající PC je vybaven operačním systémem MS Win XP profesional, jehož podpora byla ukončena k 30. 04. 2014, resp. stávající operační systém je pro bezpečné používání počítače, zejména v prostředí Internetu, nevyhovující. V jiných bodech nebyl předpokládaný rozpočet SVJ pověřeným vlastníkem ani nikým z přítomných členů SVJ blíže rozebírán. 11. Stanovení výše příspěvku na správu domu a pozemku na období roku 2015. Tento bod nebyl pověřeným vlastníkem ani nikým z přítomných členů SVJ blíže rozebírán. 12. Schválení druhu služeb a stanovení výše záloh na jejich úhradu pro období roku 2015. Tento bod nebyl pověřeným vlastníkem ani nikým z přítomných členů SVJ blíže rozebírán. 13. Náměty členů SVJ (úhrada příspěvků na správu a údržbu lodžií a sklípků; výběr místa pro konání shromáždění; důvody pro změnu rozúčtovatele tepla a teplé vody a SV a proč vlastníci o provedené změně nebyli informováni, zpracování studie pro instalaci kolektorů na střechu včetně toho, proč o tom nikdo nebyl informován a kolik tato studie stála; oprava vstupních dveří do domu, protože jsou stále nedovřené a v čem je výhoda oproti dřívějšímu stavu). Ve věci důvodů změny rozúčtovatele služeb pověřený vlastník sdělil, že došlo k zásadní změně v poskytovateli služeb, neboť už to není družstvo, ale SVJ (změna vlastnictví a s tím související správce). Nutností tedy bylo uzavřít nový smluvní vztah, který byl projednán na shromáždění dne 04. 12. 2013. Dne 16. 06. 2014 se uskutečnilo výběrové řízení, kdy za účasti přítomných členů SVJ byla vybrána nová firma pro dodávku této služby – není tedy pravdou, že členové SVJ nebyli o této změně informováni. Navíc pověřený vlastník doplnil, že nově vybraný rozúčtovatel služeb předložil výhodnější nabídku než rozúčtovatel služeb minulý (pracující pro družstvo). Ve věci studie k instalaci kolektorů na střeše pověřený vlastník sdělil, že taková provedena nebyla. Bylo uskutečněno pouze jednání s firmou ECONET, která tyto systémy navrhuje a dodává. Touto firmou byl zpracován pouze hrubý rozpočet této investiční akce. Samozřejmě zdarma. S tímto byli vlastníci seznámeni na shromáždění konaném dne 10. 06. 2014, a protože o toto řešení dodávky teplé vody neprojevili bližší zájem, nebylo dále projednáváno
Shromáždění SVJ
19. 05. 2015
5/7
ani o ní nebylo hlasováno. Není pravdou, že shromáždění o činnosti pověřeného vlastníka v této věci nebylo informováno. Úhrada příspěvků na správu a údržbu lodžií a sklípků, výběr místa pro konání shromáždění a oprava vstupních dveří do domu z důvodu jejich nedovírání jako i opodstatnění výhody oproti dřívějšímu stavu nebyla pověřeným vlastníkem ani nikým z přítomných členů SVJ blíže rozebírána. Pověřený vlastník tímto sděluje, že tato témata zařadí do příští schůze shromáždění. 14. Případná další diskuze a závěr. V další diskuzi byl přítomným členům SVJ předložen návrh jednoho z členů spočívající ve veřejné formě hlasování při rozhodování mimo shromáždění (korespondenční rozhodování – per rollam). Představa byla taková, že na nástěnkách ve vstupních vestibulech bude umístěný seznam členů SVJ spolu s návrhem přijímaného usnesení. Jednotlivý členové SVJ se u svého jména podepíší a zaškrtnout zvolenou variantu ANO/NE/ZDRŽEL SE. Přítomní, kteří k tomuto tématu vyjadřovali, s návrhem nesouhlasilo pro nemožnost ověření podpisu hlasujícího člena. Na základě názoru pléna shromáždění pověřený vlastník uzavřel, že korespondenční hlasování nadále zůstane neveřejné, přičemž přehled o tom, kdo jak hlasoval, bude vždy k dispozici pouze v kanceláři SVJ. V diskuzi byl rovněž projednán dotaz jednoho z členů k provedenému rozúčtování tepla. Pověřený vlastník přenáší dotaz a odpověd v nezměněné podobě, které byly shromáždění předneseny: Dotaz: 1) Proč v položce koeficient polohy je použit pouze jeden stejný koeficient pro celý byt? 2) Proč je v položce koeficient světové strany rovněž použit pouze jeden stejný koeficient pro celý byt, když je situován na sever a na západ? Provedla jsem porovnání s vyúčtováním minulých let a tam byl vždy výsledný počet dílků po redukcích nižší než naměřený. Jak je možné, že je ve vyúčtování tentokrát vyšší? Co se změnilo proti minulým rokům, že se nezohlednily polohy radiátorů v bytě dle jejich umístění podle světových stran, jak je vůbec možné mi naúčtovat vyšší počet dílků, než bylo naměřeno. Odpověď: Ad 1) a 2) - koeficient polohy pro Váš byt stanovil vlastník objektu. I v předchozím rozúčtování jste měli stanoven pouze jeden koeficient na celý byt. Tento koeficient podle předaných informací zohledňuje jak polohu bytu v objektu, tak i polohu bytu vůči světovým stranám. V podstatě by měl vyjadřovat zvýšenou tepelnou náročnost daného bytu. (pozn.: vlastníkem objektu jsou členové SVJ) Ad volný text Ohledně přepočtené spotřeby uvádím následující: Indikátory topných měřidel (měřidla na topení) při indikaci spotřeby pracují pouze s veličinami teploty a času v místě montáže. Proto je nutné do výpočtu indikované spotřeby zohlednit, na jak výkonném radiátoru jsou nainstalována. Výkon radiátoru se odvíjí od velikosti přenosové plochy radiátoru a druhu materiálu, který přenos zajišťuje (litina, ocel, hliník apod.). Tento výkon stanovuje výrobce daného radiátoru, a je stanován při určitých teplotních hodnotách. Pro výpočet indikované spotřeby se musí použít koeficient při stejných teplotních podmínkách a ve stejných
Shromáždění SVJ
19. 05. 2015
6/7
fyzikálních jednotkách pro všechna otopná tělesa v dané zúčtovací jednotce. Naše společnost používá výkon radiátoru při teplotním spádu 90/70 C a v KWh. Není rozhodující, zda je použit tento výkon, nebo výkon při jiném teplotním spádu, nebo výkon ve W, ale typ tohoto koeficientu musí být ve všech bytech identický. Když to předvedu na příkladu KWh - Wh v případě použití koeficientu ve W bude spotřeba 1000x vyšší ale cena za jednu poměrovou jednotku bude 1000x nižší, celkový náklad bytu ve spotřební složce zůstane neměnný. Protože jen menší část radiátorů má stanoven menší koeficient než 1 KWh, ve většině případů je přepočtená spotřeba vyšší než naměřená. Bohužel se nemůžu vyjádřit k předchozímu rozúčtování, protože to informaci o použitých koeficientech neposkytuje. Shromáždění bylo ukončeno v 19,30 hod.
Zapsal pověřený vlastník Ing. Krmela v.r. V Praze dne 08. 06. 2015
Shromáždění SVJ
19. 05. 2015
7/7
