ZÁKLADY INVESTOVÁNÍ VE STAVEBNICTVÍ

VYSOKÁ ŠKOLA BÁŇSKÁ – TECHNICKÁ UNIVERZITA OSTRAVA FAKULTA STAVEBNÍ

ZÁKLADY INVESTOVÁNÍ VE STAVEBNICTVÍ

Jan Česelský

Ostrava

Obsah 1. Úvod 2. Investice 2.1 Investice a strategie 3. Terminologie 3.1 Terminologie investování 3.2 Terminologie stavebního řádu 4. Klasifikace investičních projektů 5. Celkové schéma investičního cyklu 6. Předinvestiční fáze 6.1 Identifikace podnikatelských příležitostí (opportunity study) 6.2 Cíle projektu 6.3 Předběžné technicko-ekonomické studie 6.4 Hodnotící zpráva 6.5 Logický rámec 7. Investiční záměr 8. Studie proveditelnosti 8.1 SWOT analýza 9. Předprojektová etapa 9.1 Dokumentace pro územní rozhodnutí 9.2 Ochrana životního prostředí v investičním procesu 9.3 Význam a přehled průzkumových prací 10. Projektová fáze 10.1 Dokumentace pro stavební povolení 10.2 Dokumentace pro provedení stavby 11. Realizační fáze 11.1 Stavební deník 11.2 Dokumentace skutečného provedení stavby 12. Provozní fáze 13. Likvidační fáze 14. Účastníci investičního procesu a jejich činnosti 14.1 Samosprávné orgány v roli investora 15. Dozory investičního procesu 16. Dodavatelské systémy Příloha I. Příloha II. Použitá literatura

3 5 8 10 10 12 17 23 30 33 34 37 38 38 46 47 50 53 54 56 59 62 63 68 73 75 79 81 83 84 90 93 97 100 105 108

2

1. Úvod Investování je jeden z rozhodujících nástrojů rozvoje jakéhokoliv oboru, státu, města, obce, podniku. Problematika investování je velmi složitá a různorodá. Můžeme investovat do vzdělání, do akcií, do podnikání atp., ale také do pořizování dlouhodobého nehmotného, hmotného, movitého a nemovitého majetku. Investování má své zásady, přesná, poměrně složitá pravidla, která při jejich plánování, přípravě, vyhodnocování v období přípravy, projektování, realizaci vyžadují spolupráci celé řady odborníků různých profesí, různých specializovaných organizací. Náročná a složitá je jejich koordinace, řízení jejich účinné spolupráce pomocí celé řady zákonů, hospodářských smluv, tak, aby v konečném důsledku vznikla investice, která bude plnit svůj předpokládaný cíl, která přinese investující osobě/subjektu patřičný užitek nebo profit, prostě to co od této investice bylo již při jejím plánování požadováno a co se od ní očekává. Není pochyb o tom, že každá vysokoškolsky vzdělaná osoba stavebního směru při výkonu svého povolání je v mnoha případech řídícím pracovníkem - managerem. Z tohoto hlediska je lhostejné zda řídí kolektiv pracovníků na stavbě, projekční tým při přípravě staveb, okruh pracovníků při výkonu inženýrské činnosti nebo kolektiv pracovníků výkonu státní správy. Jako vedoucí pracovník je zodpovědný za úspěšný rozvoj svěřeného úseku. Každý pracovník, který se v oblasti investování pohybuje musí být vybaven nezbytnými znalostmi o formách a způsobech pořizování investic, znalostmi o obecných zásadách a principech procesu investování, mít základy vědomostí o hodnocení investic. Předpokládá se široká škála znalostí z oblasti zpracovávání strategií, technickoekonomických studií resp.studií proveditelností nebo také někdy studií rentability, zpracovávání investičních záměrů, dokumentací pro územní rozhodnutí, dokumentací pro stavební povolení, zajištění výběrového řízení na zhotovitele stavby, dokumentací pro provedení kolaudací a to nejen v oblasti stavebně technické, ale i v oblasti legislativní. Ne každý je vedoucím týmu, může být jen jeho součástí, měl by však přesně plnit zadání, která jsou před něj postavena, tak, aby si byl plně vědom, že s jeho přispěním bude dosaženo pořízení investice na s ní spojených předdefinovaných cílů. Investovat můžeme z pozice:


soukromé osoby,

3




podniku, který je ve vlastnictví státu,




nebo z pozice podniku v soukromém vlastnictví,




obce či města




neziskové organizace, organizace zřízené nebo založené obcí atd.

4

2. Investice Pojem investice může být definován mnoha způsoby, podle toho, jakým pohledem se na tento pojem nahlíží. V ekonomické teorii se pojem investice charakterizuje jako použití úspor k výrobě kapitálových statků, eventuelně k vývoji technologií a k získání lidského kapitálu. Znamenají obětování dnešní (jisté) hodnoty za účelem získání budoucí (zpravidla méně jisté) hodnoty. Již i tato definice pojatá z ekonomického pohledu popisuje investici podobně jako nejobecnější pohled: Investice je proces, kdy dnes vydáváme kapitál (peněžní prostředky), abychom získali více v budoucnosti. (V podstatě je to výdej dnešní konkrétní částky s očekáváním nejistých příjmů v budoucnost). Ve stavební praxi je však pojem investice poněkud odlišně definován. Pro stavebně orientovaného odborníka je: Investování zejména pořizování dlouhodobého hmotného majetku v podobě staveb nebo technologického vybavení1. Investováním (zřeknutím konkrétní částky s očekáváním budoucího zhodnocení) odložíme svoji spotřebu s cílem, že námi investovaná částka se nám do budoucna zhodnotí a přinese nám navýšení našeho původního kapitálu. V reálném životě můžeme naše dostupné zdroje využít několika způsoby: Spotřebovat – kapitál (peníze) vydáme nyní; Vyčkávat – dostupné zdroje využívat později; Spořit – uložit dostupné zdroje na termínované vklady do bank; Investovat – využít procesu, který vytváří nové zdroje do budoucna. Investice v sobě zahrnuje tři prvky, které umožňují lepší porozumění:

1

Dlouhodobý hmotný majetek podle zákona o daních:





movité věci, jejichž vstupní hodnota je vyšší než 40.000 Kč a provozně-technická funkce delší než rok budovy, byty, nebytové prostory a byty pěstitelské celky trvalých porostů, základní stádo a tažná zvířata jiný majetek (technické zhodnocení, rekultivace, výdaje hrazené nájemcem, které tvoří součást ocenění hmotného majetku na leasing, pokud dohromady s kupní cenou převýší 40.000)

5




příjmy – ty jsou zajištěny pouze tehdy, pokud investice umožní v budoucnu vyšší výnosy,




náklady – ty jsou v investici obsaženy nejen finančními náklady spjatými přímo, ale také nepřímé, např. úrokové sazby z vypůjčených peněz, daně atd. Tyto náklady nemalou mírou ovlivňují velikost investic,




očekávání – krok do neznáma, rozhodnutí investovat je ovlivněno očekáváním budoucích událostí.

Je důležité odlišit reálné investice od investic finančních. Reálné investice se váží na určitý předmět nebo činnost, investice finanční představují především investice do cenných papírů. Proces investování se v obecném pohledu vyznačuje několika charakteristickými vlastnostmi:


dlouhodobým plánovacím horizontem;




vysokými předinvestičními náklady;




specifickým průběhem v čase;




nutností sledování alternativních příležitostí k investování;




strategickým rozhodnutím v návaznosti na celkovou strategii subjektu




nejistotou

2.1 Investice a strategie2 Každý „zdravě“ fungující subjekt (firma, obec...) by měl mít stanoveny cíle své působnosti, které má zájem v budoucnosti dosáhnout. Současně se stanovením těchto cílů by měl mít stanoveny také kroky a posloupnost kroků (taktiku) k dosažení cílů. Pokud subjekt má takto stanoveny všechny informace, hovoříme, že má strategii. Strategie je tedy schopnost řídit činnost nějakého subjektu směrem k dosažení stanovených cílů. Samotná strategie firmy je zpracovaná v různých podrobnostech a různých časových horizontech v závislosti na úrovni managementu (viz Obr. 1).

2

Převzato z Prostějovská Z., Liška V: Investování pro stavaře

6

Obr.1 – Struktura managementu a plánovací horizont firmy

Samotná firma má v praxi možnost uplatňování několika základních typů investičních strategií:


Strategie růstu hodnoty spojená s maximálními ročními příjmy z investice.




Strategie růstu hodnoty (není zde důležitý roční příjem z investice) – výhodná při vyšší inflaci, která znehodnocuje běžné roční příjmy.




Strategie maximalizace ročních výnosů z investice.




Strategie

maximální

likvidity

investic

–

výhodná

při

očekávání

výkyvů

v ekonomickém vývoji Z hlediska rizika může subjekt uplatňovat dvě základní formy investičních strategií :


Agresivní – jsou preferovány projekty s vysokým rizikem vyvážené možností vyššího profitu;




Konzervativní – opatrný přístup, volba převážně bezrizikových projektů.

Smyslem strategických plánů na nejvyšší úrovni vedení je postihnout účelnost v realizaci všech činností organizace. Naproti tomu zabezpečení efektivnosti výkonu těchto činností je úkolem plánů operativních. Strategické plány, které používá zejména vrcholový management podniku, jsou plány s dlouhodobým časovým horizontem; jsou určeny k obecnějšímu vymezení postupu k dosažení stanovených cílů. Vzhledem k dlouhému časovému horizontu platnosti jsou tyto plány málo konkrétní a slouží jako východisko ke zpracování detailnějších plánů nižší úrovně - plánů operativních, které jsou někdy označovány jako střednědobé plány prováděcí. Na této úrovni řízení – střední management, 7

jsou převažující plány jednorázových aktivit, které se zaměřují na vymezení postupu řešení situace, která se vyskytuje zřídka a jen jednou nebo případně častěji, ale neopakovaně. Cíle

Vrcholový management

Strategické

Plány jednorázových aktivit

Programy

Střední management

Politiky Rozpočty

Projekty

Plány opakovaných aktivit

Standardní procedury a metody

Funkční management

Pravidla Obr. 2 – Relace mezi plány na jednotlivých úrovních vedení firmy [Prostějovská, Liška]

Výchozím bodem veškerého plánování jsou předpoklady budoucího vývoje, příležitostí a hrozeb v okolí subjektu. Na základě získaných poznatků jsou učiněna rozhodnutí, která jsou poté zpracována do plánů různé úrovně v časových horizontech, odpovídající úrovni řízení subjektu – managementu.

Obr. 3 – Časový rámec vzájemné integrace plánů [Prostějovská, Liška]

8

Praxe v plánovací oblasti ukazuje, že dlouhodobé plány jsou dány časovým rozpětím na dobu 2-5 let, delší časový horizont je příliš nejistý. Krátkodobé plány jsou plány obecně kratší než dvouleté – jedná se tedy o plány roční, čtvrtletní, měsíční, týdenní i kratší. Mezi těmito druhy z hlediska časového horizontu figurují plány, které tvoří určitou spojku – taktické plány. Jejich zpracování je zpravidla mezi 1-2,5 rokem, po obsahové stránce tvoří ucelený dokument, který se zabývá všemi oblastmi subjektu, proto obsahují často dílčí plány: 1. plán investic (využití, výstavby) 2. plán finanční 3. plán zásobovací 4. plán výrobní (služeb) 5. plán prodeje produktů a služeb 6. plán výzkumu a vývoje. Uvedené rozdělení samozřejmě nemusí být úplné, subjekt může mít celou řadu svých dalších specifických plánů podle svého zaměření nebo naopak nemusí některé plány vůbec zpracovávat. Vždy je však nutné, aby jakýkoliv subjekt měl zpracovaný finanční plán, plán investic, plán výroby a plán prodeje.

9

3. Terminologie Již v některé z předchozích kapitol bylo zmíněno, že problematika investování je velmi složitá a různorodá. I přesto, že tyto texty nejsou ani zdaleka komplexním popisem investičních procesů, ale spíš popisem základních charakteristik investování v souvislosti s výstavbou, podtrhuje fakt složitosti nutnost malého exkurzu do základních termínů a definic, se kterými se v tomto pracuje, nebo, které jsou v souvislosti se základy investování v souvislosti s výstavbou významné. Souhrn následujících termínů a vysvětlení není množinou konečnou, na tomto místě jsou uvedeny pouze pojmy zásadní, jejichž pozice je klíčová. Zcela jistě se v průběhu studia problematiky investování a investičních procesů spojených s výstavbou setkáte s dalšími pojmy, které však, především z důvodu omezení textu, nebyly zde uvedeny. Předpokládá se jejich znalost, protože v praktickém životě jsou tyto termíny jen zlomkem těch, které bude osoba vysokoškolsky stavebně vzdělaná používat při řešení svých každodenních úkolů a to z jakékoliv pozice ve stavebním odvětví. Z důvodu logičnosti je souhrn termínů rozdělen do dvou základních skupin : Terminologie investování, Terminologie stavebního řádu.

3.1 Terminologie investování
Investice – je obecně kapitálový vklad do budoucích výnosů. Jsou to hmotné a finanční zdroje vynakládané na pořizování nového hmotného majetku ( investičního hmotného majetku ) na úrovni stavby, nebo změnu takového majetku na úrovni rekonstrukce, pokud má rovněž charakter stavby. Pro termín investice někdy používán termín investiční celek, což je stavba popř. ucelená část stavby na úrovni jednoho nebo více stavebních objektů, nebo souboru strojů a zařízení tvořících samostatný funkční celek.
Projekt – záměr provést významnou změnu za účelem dosažení předem stanovených cílů přičemž proces jeho přípravy a realizace je acyklickým adresně koncipovaným dějem s neopakovatelným průběhem, jeho příprava i realizace vyžaduje součinnost osob s různým odborným zaměřením a komplexní přístup, jeho model je systémově strukturován a vymezen k okolí popřípadě k jiným souvisejícím projektům.
Investiční strategie – různé postupy, jak dosáhnout požadovaných investičních cílů. Často se do ní zahrnují i investiční cíle samotné.

10


Investor – je definován jako osoba, která vynakládá finanční prostředky za účelem zisku. Do projektu spojeného s výstavbou nemusí investor vkládat prostředky vždy za účelem zisku, ale také ve veřejném nebo jiném soukromém zájmu. Pro výstavbu je charakteristické možné spojení funkce investora s funkcí stavebníka, někdy také uživatele.
Investiční cyklus – časový úsek od zrodu myšlenky o investici až po její likvidaci.
Fáze investičního cyklu – dílčí časový úsek investičního s výraznou převahou jednoho typu činností.
Investiční proces – soubor činností a operací představující přípravu, realizaci, využití, ale také likvidaci investice.
Investiční tok – souhrn hodnot jednotlivých investičních akcí na daném území a daném čase.
Investiční záměr – jedna z obvyklých forem předběžných studií pro předběžné rozhodnutí o pokračování přípravných fází investičního projektu. Míra nepřesnosti údajů, z důvodu častější práce s odbornými odhady, dosahuje až do 20-30% tolerance.
Studie proveditelnosti - obvyklá forma technicko-ekonomické studie, zpracovaná v průběhu přípravných fází investičního projektu jako podklad pro zásadní rozhodnutí kompetentního orgánu, zda projekt bude, či nebude dál řešen.
Investiční analýza – proces na sebe navazujících postupů, činností a kroků, vedoucích k získání odpovědí na otázky : Stojí investice za to?; Která z alternativ bude uskutečněna?
Investiční projekt / Výstavbový projekt (Projekt spojený s výstavbou) – druh projektu, jehož cíle lze dosáhnout jen cestou funkční stavby, která je výsledkem komplexního, jedinečného a konečného procesu přeměny myšlenky v provozuschopnou stavbu – výstavby.
Riziko – možná nejistá, často nepříznivá situace nebo událost, která může mít negativní vliv na cíle projektu, možnost zisku nebo ztráty při investování. Jinak můžeme chápat riziko investičního projektu jako nebezpečí odchylek jeho hospodářských výsledků, kritérií ekonomické efektivnosti, resp. peněžních toků od jejich předpokládaných (plánovaných) hodnot.

11

3.2 Terminologie stavebního řádu K těmto níže vybraným základním termínům se pro úspěšné zvládnutí problematiky investičních procesů spojených s výstavbou předpokládá odpovídající znalost zákona č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu a všech předpisů souvisejících.
Nemovitost – jsou to pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem (dle zákona 40/1964 Sb., občanský zákoník). Stavba není součástí pozemku. Pouze rozestavěná stavba, která není zanesena do katastru nemovitostí je součástí pozemku a je tedy ve vlastnictví vlastníka pozemku.
Pozemek – v obecném významu je to přesně vymezená část zemského povrchu. Podle katastrálního zákona3 je pozemek část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.
Parcela – pojem katastrálního zákona. Je to pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.
Stavební pozemek – je definován v několika předpisech vždy různým způsobem; výklad platí vždy jen pro účely daného předpisu. - Pro účely oceňování4 se za stavební pozemky považují  nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění,  pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které již jsou zastavěny, dále zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu,  pozemky skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. - Pro účely platby daně z nemovitostí5 je stavebním pozemkem nezastavěný pozemek určený k zastavění stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora a nebo 3

Zákon 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR ve znění pozdějších předpisů Zákon 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů 5 Zákon 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí ve znění pozdějších předpisů 4

12

na základě veřejnoprávní smlouvy a která se po dokončení stane předmětem daně ze staveb. Pozemek přestane být stavebním pozemkem, pokud tato stavba přestane být předmětem daně ze staveb nebo pokud ohlášení nebo stavební povolení pozbude platnosti. - Pro účely platby DPH6 se stavebním pozemkem rozumí nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení provedena stavba spojená se zemí pevným základem. - Pro účely výstavby7 je stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím nebo regulačním plánem.
Zastavěný stavební pozemek – pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.
Nezastavitelný pozemek – pozemek, jež nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to - Pozemek veřejné zeleně a parku, sloužící obecnému užívání; - V intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší než 0,5 ha, bez zahrad o výměře menší

než 0,1 ha a zastavěných

stavebních pozemků; - V intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře na d 0,5 ha.
Zastavěné území („intravilán“) - území vymezené územním plánem, nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1.září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí.
Nezastavěné území – pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy.
Zastavitelná plocha – plocha vymezená k zastavění v územním plánu obce nebo v zásadách územního rozvoje (na úrovni kraje).
Stavba – ačkoliv je tento pojem známý, běžně používaný a je chápán jako tradiční, je definice poněkud obtížná. V právních předpisech se pojem stavba používá jak v pojetí dynamickém (proces), tak i v pojetí statickém jako výsledek procesu. 6 7

Zákon 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty ve znění pozdějších předpisů Zákon 183/2006 Sb, o územním plánování a stavebním řádu v aktuálním znění

13

Dle slovníku pojmů ČKAIT je stavba obvykle definovaná jako umělá materiální struktura, od svého vzniku zpravidla pevně spojená se zemí, nebo souhrn dodávek stavebních materiálů, stavebních prací, výrobků nebo vyšších dodávek, včetně souvisejících prací, vykonávaných v souvislém čase na souvislém místě sloužících k vytvoření díla v souladu s příslušnou dokumentací stavby. Podle stavebního zákona veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.
Stavební objekt (SO) – prostorově ucelená nebo alespoň technicky samostatná část stavby, která plní vymezenou funkci.
Provozní soubor (PS) – soubor strojů a technologických zařízení vyžadujících montáž a tvořící samostatný funkční celek, plnící ucelenou technicko-ekonomickou funkci určenou zadavatelem nebo projektovou dokumentací. Na rozdíl od vybavení stavby je do ní pevně zabudován.
Staveniště – místo, určené k uskutečnění stavby nebo udržovacích prací. Zahrnuje stavební pozemek nebo též jiné pozemky nebo jejich části, včetně pomocných ploch, které s ním prostorově souvisí. Staveniště je tedy plocha sloužící po dobu stavební a montážní činnosti dodavateli stavby pro vlastní stavební a montážní práce a pro zařízení staveniště.
Stavebník - v souvislosti s výkladem ustanovení stavebního zákona je nejčastěji definován jako osoba, která zamýšlí realizovat stavbu, je osobou za stavbu veřejně odpovědnou a máji vzniknout vlastnické právo k připravované (výstavbou realizované) stavbě.
Management ve výstavbě (management staveb, projektový management) – nástroj, jehož prostřednictvím jsou řízeny procesy jednotlivých fází výstavby. Úkolem managementu je plánování, organizování (koordinace), kontrola a rozhodování o všech aspektech daného úkolu.
Dokumentace

projektu

spojených

s výstavbou

(projektová

dokumentace)

–

dokumentace potřebná v jednotlivých fázích přípravy a realizace projektu spojeného s výstavbou k dosažení výstupů a naplnění poslání každé z těchto fází. Zahrnuje také dokumentaci potřebnou k veřejnoprávním řízením. Ke každé fázi výstavbového projektu se zhotovuje dokumentace v podrobnosti odpovídající dané fázi.

14


Dokumentace přípravné fáze projektu – má obvykle formu zpracovávaných studií ( studie příležitostí, studie předběžná nebo někdy také podnikatelský záměr nebo investiční záměr)
Návrh/studie stavby – předprojektová část dokumentace projektu spojeného s výstavbou dokládající koncepční tvarové, materiálové, technologické a technické, dispoziční a provozní řešení stavby, objektu nebo zařízení, popřípadě jejich souboru, jejímž smyslem a účelem je vzájemné ujasnění záměrů a stavebního programu mezi investorem a projektantem a ověření proveditelnosti ve zvoleném území.
Dokumentace pro vydání územního rozhodnutí (DUR) – dokumentace obsahující projekt dokládající základní řešení stavby především z hlediska souladu s požadavky klienta a v souladu s územně plánovací dokumentací, popřípadě s územně plánovacími podklady, a s předchozími rozhodnutími o území.
Dokumentace pro stavebního povolení (DSP) – dokumentace obsahující projekt dokládající podrobné řešení stavby a to v souladu s požadavky klienta a v souladu s podmínkami územního rozhodnutí, s požadavky týkajícími se veřejných zájmů, především splnění obecných technických požadavků na výstavbu a obecných technických požadavků zabezpečujících užívání staveb osobami s omezenou schopností pohybu a orientace, a speciálních právních předpisů a norem.
Dokumentace pro provedení stavby (DPS) – dokumentace obsahující projekt jednoznačně určující závazné požadavky na jakost, množství a charakteristické vlastnosti stavebního díla a instalovaných zařízení a na konečné provedení stavby, objektu nebo zařízení, popřípadě jejich souboru.
Dokumentace pro výběr dodavatele (zhotovitele) stavby (DVZS) – dokumentace zpracovaná na základě dokumentace pro provedení stavby, doplněná o výkaz výměr pro účely posouzení skladby a výše cenové nabídky jednotlivých uchazečů o dodávku stavby, popis standardů, obchodní podmínky a další požadavky na ověření ekonomické, technické a odborné způsobilosti uchazečů o provedení stavby.
Realizační dokumentace stavby – dokumentace zpracovaná dodavatelem stavby, obsahující zejména dílenské a výrobní výkresy sloužící k realizaci stavby.
Etapa výstavby – je v dokumentaci stavby věcně a časově vymezena obvykle jako ucelená část stavby schopna samostatného užívání. Každá etapa výstavby pak zpravidla prochází všemi fázemi přípravy a realizace projektu spojeného s výstavbou. 15


Projekt (Plán) organizace výstavby (POV) – součást dokumentace ke stavebnímu řízení, zejména u staveb se zvláštními nároky na provádění. Projekt prokazuje technickou reálnost, resp. optimální způsob výstavby na konkrétním staveništi z hlediska využití mechanismů, dopravní přístupnosti, provizorního napojení na inženýrské sítě, bezpečnosti a ochrany zdraví, bezpečnosti požární a časových vazeb. Obsahuje obvykle technickou zprávu, časový plán výstavby, údaje o zařízení staveniště a plán organizace na staveništi.
Projektant - pojem, který lze chápat jako označení profese, resp. fyzické osoby, která vyhovuje určitým kvalifikačním nárokům (např. autorizovaná osoba ve výstavbě), anebo jako označení osoby (fyzické či právnické) ve funkci jednoho z hlavních účastníků výstavby.
Rozpočet - úplný soubor finančně ohodnocených položek, odpovídající funkčně a technicky definovanému celku. Pokud jde o projekty spojené s výstavbou, může být takovým celkem např. stavba, stavební objekt, provozní soubor.

16

4. Klasifikace investičních projektů Investiční projekty lze klasifikovat podle celé řady znaků a hledisek8. Mezi základní třídicí hlediska patří vztah k rozvoji podniku, věcná náplň, míra závislosti projektů, forma realizace, charakter peněžních toků a velikost. Zásadně jde však o klasifikaci investic z pohledu firmy, podniku, kde je realizována výrobní činnost.

A. Vztah k rozvoji podniku Podle tohoto hlediska lze rozlišovat projekty:
Rozvojové, orientované na expanzi; jde o projekty ke zvýšení objemu produkce, zavedení nových výrobků, resp. služeb, proniknutí na nové trhy aj. Přínosy těchto projektů se projevují obvykle v růstu tržeb.
Obnovy; zde může jít buď o obnovu (náhradu) výrobního zařízení vynucenou jeho fyzickým stavem, kdy toto zařízení je u konce své fyzické životnosti, nebo o obnovu před koncem této životnosti. První případ je jednoduchý a jeho cílem je uchování podnikatelské činnosti. Druhý případ je složitější a směřuje obvykle k dosažení nákladové úspory. Zpravidla jde o výměnu zastaralého zařízení, které je schopné dále fungovat, ale jeho provoz je spojen se značnými náklady, které často významně převyšují stejné náklady modernějšího zařízení.
Mandatorní (regulatorní); jde o projekty, jejichž cílem nejsou ekonomické efekty, ale dosažení souladu s existujícími zákony, předpisy a nařízeními upravujícími určité oblasti podnikatelské činnosti. Tyto projekty jsou obvykle zaměřeny na ochranu životního prostředí, zvýšení bezpečnosti práce, dosažení souladu s požadavky hygienických norem, zlepšení pracovního prostředí aj.

B. Věcná náplň projektů Podle věcné náplně je možné rozlišovat projekty:

8

Převzato z Fotr, J., Souček, I.: Podnikatelský záměr a investiční rozhodování

17


Zavedení nových výrobků, resp. technologií; jde o projekty zaměřené na nové produkty a technologie, které jsou nové pro naši firmu, ale na trhu již existují. Součástí těchto projektů jsou obvykle investice do nových výrobních zařízení.
Výzkumu a vývoje nových výrobků a technologií; tyto projekty patří obvykle ke značně rizikovým projektům s obtížným hodnocením (tyto projekty nelze zvažovat izolovaně, ale včetně navazujících projektů využití výsledků výzkumu a vývoje, jejichž realizace je možná, ale ne nutná).
Inovace informačních systémů, resp. zavedení informačních technologií; opět jde o projekty s obtížným hodnocením jejich ekonomické efektivnosti vzhledem k obtížnosti kvantifikace jejich přínosů.

C. Míra závislosti projektů Podle toho, do jaké míry jsou projekty vzájemně závislé, lze rozlišovat:
Vzájemně se vylučující projekty; jde o projekty, jejichž současná realizace není možná. Příkladem těchto projektů mohou být projekty zaměřené na výrobu téhož výrobku, avšak pomocí odlišných technologií, projekty využívající téže technologie lišící se však vstupní surovinou, projekty orientované na alternativní využití téhož zdroje (volného pozemku, výrobní haly aj.).
Plně závislé projekty; tyto projekty tvoří určitý soubor, plnící zadané funkce, resp. požadavky. Pokud by nebyly realizovány všechny projekty daného souboru, není splnění zadaných požadavků možné. Často může jít o určité dílčí projekty, vzniklé dekompozicí určitého rozsáhlého projektu. Je zřejmé, že jednotlivé plně závislé projekty nelze posuzovat izolovaně, ale je nutné hodnotit vždy jejich celý soubor.
Komplementární projekty; jde o projekty, jejichž realizace podporuje některé další projekty. (Např. výstavba zařízení na úpravu a recyklaci vody může pozitivně ovlivnit ekonomické efekty dalších projektů na vodě závislých). Opět je zřejmé, že komplementární projekty nelze posuzovat izolovaně, ale včetně navazujících projektů.
Ekonomicky závislé projekty; jde o projekty, u kterých se může projevit substituční efekt. Zavedení některých nových výrobků, které plní stejné, resp. obdobné funkce nebo jsou určeny pro stejný okruh zákazníků, může vést k poklesu prodeje dosavadních pro-

18

duktů (např. zavedení nového typu automobilu může snížit prodeje dosud vyráběných typů). Při hodnocení těchto projektů je třeba jejich příjmové peněžní toky snížit o pokles příjmů spojených s prodeji substituovaných produktů.
Statisticky (stochasticky) závislé projekty; u dvojice projektů tohoto typu platí, že růst (pokles) výnosů či nákladů jednoho projektu častěji provází růst (pokles) výnosů či nákladů druhého projektu (přímá závislost), nebo růst (pokles) výnosů či nákladů jednoho projektu doprovází častěji pokles (růst) výnosů či nákladů druhého projektu (nepřímá závislost). Statisticky závislé projekty jsou často projekty zaměřené na produkty pro stejné trhy či okruhy zákazníků, projekty založené na zpracování týchž materiálových vstupů, projekty využívající stejné distribuční cesty aj.

D. Forma realizace projektu Podle tohoto hlediska lze rozlišovat projekty realizované formou:
Investiční výstavby; jde obvykle o projekty orientované na rozšíření výrobní kapacity, resp. kapacity služeb, zavedení nových výrobků a technologií, rozšíření kapacity obslužných, resp. podpůrných činností (vybudování logistického centra, výzkumných a vývojových laboratoří). Tyto projekty se realizují bud', v již existujícímu podniku v úzké návaznosti na jeho aktivity, nebo formou výstavby na zelené louce. Jde např. o projekty vybudování nové jednotky mnohdy samostatně vyčleněnou složkou mateřské organizace. Projekty výstavby na zelené louce se vzhledem k jejich relativní izolovanosti snadněji hodnotí než projekty investiční výstavby v existujícím podniku.
Akvizice; jde o projekty koupě již existující firmy, která vhodně doplňuje či rozšiřuje aktivity nabyvatele (někdy jsou cílem akvizice málo prosperující firmy, které jsou po vhodné restrukturalizaci prodávány se ziskem).

E. Charakter peněžních toků Podle charakteru peněžních toků rozlišujeme projekty:
Se standardními (konvenčními) peněžními toky; jde o projekty se záporným peněžním tokem v období výstavby (investiční výdaje) a kladným peněžním tokem v období provozu (převaha příjmů nad výdaji), takže během života projektu dochází pouze k jedinému 19

střídání znaménka jeho peněžního toku (symbolicky lze tento peněžní tok zobrazit jako -+ + + + + +).
S nestandardními peněžními toky; tyto projekty střídají během svého života častěji znaménka peněžního toku. Může jít např. o projekty otevírky dolu s vysokými výdaji na uzavírku a rekultivační práce po skončení těžby (dvojí střídání znaménka peněžního toku se symbolickým vyjádřením -- + + + + + + -), projekty s předpokládanou značnou obnovou, resp. rozšířením v průběhu jejich života (trojí střídání znaménka peněžního toku v podobě -- + + + - + + +) aj.

F. Velikost projektu Klasifikačním hlediskem je obvykle_velikost investičních nákladů (kapitálových výdajů), potřebných na realizaci projektů. Podle výše těchto nákladu lze rozlišovat velké projekty, projekty středního rozsahu a malé projekty. Toto rozlišení je ovšem relativní a závisí na velikosti firmy, resp. velikosti jejího kapitálového rozpočtu. (Projekt se stejnými investičními náklady 1 mil. Kč může být pro firmu s ročním kapitálovým rozpočtem řádově v milionech Kč projektem velkým a naopak pro firmu s ročním kapitálovým rozpočtem řádově ve stovkách mil. Kč projektem malým). Rozlišování projektů podle velikosti může být důležité pro určení úrovně řízení, která o přijetí či zamítnutí těchto projektů rozhoduje (o velkých projektech se obvykle rozhoduje na vrcholové úrovni řízení, pravomoc rozhodovat o projektech středního rozsahu může být přenesena na nižší jednotky, např. na divize). Z pohledu projektů spojených s výstavbou je vhodné, zejména pro odlišnosti obvyklých postupů již při jejich přípravě, rozlišit projekty podle několika hledisek určených stavebním zákonem, ale také jiná významná hlediska:
určení a užití stavby;
velikost a složitost stavby;
odlišné postupy výstavby;
různé zaměření cílů projektu. Stavební zákon člení stavby z hlediska doby jejich trvání na stavby trvalé a dočasné; definuje změny dokončených staveb, z nichž každá je stavbou ; definuje jednoduché stavby a drobné stavby; odlišuje stavby vojenské správy, stavby pro bezpečnost státu, stavby Vězeňské služby, uranového průmyslu a jaderných zařízení.

20

G. Určení a užití stavby Členění staveb podle hlediska jejich určení a užití je v praxi velmi různé. Jako základní dělení v souvislosti s tímto hlediskem je však možné dělit stavby na :
Pozemní

stavby

–

jejich

specifika lze

nejčastěji

vidět

v dominující

funkci

architektonického řešení, v obvyklé vyšší připravenosti území v souladu s územními plány obcí, v nutné koordinaci vlastního stavebního díla s technickým zařízením budov v rámci stavby, v dnes již dostupných prostředcích software, umožňujících již přípravné fázi podrobně modelovat koncepční varianty budoucího řešení stavby;
Technologické stavby – stavby, pro něž je rozhodující a určující technologický proces, a tím také technologické zařízení, na němž proces probíhá. Jejich specifika lze nejčastěji vidět v dominující funkci řešení technologického procesu a technologických zařízení, v obvyklém spojení s dalšími procesy s potřebnou vybaveností, v alternativách uspořádání procesů a zařízení v budovách i mimo budovy, v nárocích na průzkumy, v časté mimořádné zátěži na okolí, v náročnosti na přípravu a realizaci procesu výstavby;
Inženýrské stavby – přesné definování tohoto oboru je velmi obtížné. Obvykle jsou takto označovány jednak inženýrsky náročné „individuální“ stavby – mosty, stožáry, tunely a jiné podzemní stavby – ale často také liniové stavby. Do staveb inženýrských jsou někdy zahrnována také velké vodní díla. Specifiky jsou zejména náročnost na překonání přírodních nebo fyzikálních podmínek, inženýrská náročnost, ochranná pásma a komplexní veřejnoprávní řízení, náročnost na průzkumy a náročnost na přípravu a realizaci spojená s vysokou rizikovostí některých těchto staveb;
Dopravní stavby – jsou to inženýrské stavby pro silniční, železniční, leteckou a námořní nebo říční lodní dopravu. Do této skupiny spadají také stavby stezek, chodníky, parkoviště apod.. Specifika lze spatřovat v náročnosti na efektivní překonání vzdálenosti optimálním způsobem, v časté kombinaci prvků liniové stavby s prvky jiných druhů staveb, v převažujícím režimu veřejných zakázek, v náročnosti na průzkumy, celou přípravu a realizaci procesu výstavby;
Vodohospodářské stavby – obvykle jsou takto označovány inženýrské stavby hydrotechnické, meliorační a sanační, pro nakládání s odpadními vodami. Jejich specifika jsou zejména v určující náročnosti na práci s tekutými médii, v časté kombinaci prvků

21

s prvky staveb inženýrských i staveb technologických , v náročnosti a některých zvláštnostech přípravy po linii veřejnoprávní a v obtížně zvládnutelné rizikovosti.

H. Velikost a složitost Rozlišení staveb podle jejich velikosti a složitosti je problémem. Stanovit hranice mezi stavbou velkou a složitou na jedné straně a menší nebo jednodušší na straně druhé, je obtížné. Užitečným kritériem rozlišení je možnost zásadním způsobem zefektivnit práce v přípravné fázi projektu i v následné realizaci použitím významných standardů nebo opakujících se dílčích řešení.

I. Postupy výstavby Podle významných rozdílů v charakteristice procesu výstavby je velmi důležité odlišit na úrovni staveb:
nově pořizované stavby (novostavby) – charakteristické těžištěm problémů přípravy v získání pozemku a obvykle žádným předurčením a ovlivňováním navrhování a postupu výstavby;
změny dokončených staveb – které mají řadu omezení, především plošnou a prostorovou dispozicí, nutnými provizórii v průběhu realizace, souběhem s užíváním původní stavby atd.

J. Zaměření cíle Podle odlišného způsobu stanovení cílů příslušného projektu, jmenovitě ekonomických, je účelné odlišit
stavby určené pro podnikání, kde ekonomické cíle projektu jsou obvykle stanoveny profitabilitou;
stavby, jejichž účelem není podnikání, ekonomicky obvykle limitované pořizovacími a provozními náklady.

22

5. Celkové schéma investičního cyklu Již v kapitole terminologie bylo definováno, že investiční cyklus je časově vymezený úsek od zrodu investiční myšlenky, přes realizaci investice, využívání, ukončený její likvidací. Tento časový úsek v sobě obsahuje široký soubor činností a operací směřující k plánovaným a předeslaným cílům. Pochopit zásady investičního procesu znamená vnést do celého souboru operací řád a systém, což prakticky vyžaduje celý proces členit na několik úseků. Odborná literatura člení investiční cyklus zpravidla do časových úseků (fází), jež jsou charakteristické vždy převládajícími činnostmi. Členění investičního ve vztahu na základní činnosti je následující (Kuta, 1998): 1. Koncepční fáze 2. Předprojektová fáze 3. Projektová fáze 4. Realizační fáze 5. Exploatační (nebo také fáze využívání investice) 6. Likvidační V odborné literatuře jsou však uváděny i jiná členění, představující vždy specifické stanovisko autora. Odlišné členění není chybou, je pouze odrazem jiného úhlu pohledu na investiční cyklus. Někdy je počet fází v odborné literatuře redukován oproti předchozímu uvedení pouze na čtyři fáze (Fotr, 2005): 1. Předinvestiční fáze 2. Investiční fáze 3. Provozní (operační) fáze 4. Fáze ukončení provozu a likvidace

Z našeho úhlu pohledu celý úsek investičního cyklu bude vycházet z obecnějšího dělení na 4 základní fáze, některé z těchto základních jsou, z důvodu charakteristické převládající činnosti, kterou není možno opomenout, vhodně děleny dále na nižší dílčí fáze. Konečné dělení v našem pojetí dělí investiční cyklus následovně:

23


Předinvestiční fáze = Koncepční fáze - Předprojektová etapa
Investiční fáze - Projektová etapa - Etapa zadávání realizace - Etapa realizační přípravy - Realizační etapa - Etapa ověření a průkazů
Provozní fáze = Exploatační fáze (Operační fáze)
Likvidační fáze

Každá z uvedených fází je důležitá z hlediska úspěšnosti projektu. Přesto však zvýšenou pozornost je třeba věnovat především předinvestiční fázi, neboť úspěch či neúspěch daného projektu bude ve značné míře záviset na informacích a poznatcích prvotních technickoekonomických studií. I když není zpracování technicko-ekonomické studie levnou záležitostí, nemělo by nás to odradit od pečlivé přípravy projektu, neboť tím se dá předejít značným ztrátám spojených s vložením finančních a ostatních prostředků do špatného projektu, který by skončil neúspěchem. Vše dokládá jednoduchý obrázek, který znázorňuje možnosti ovlivnění finančních prostředků v průběhu investičního projektu.

Obr. 4 – Možnost ovlivnění nákladů v investičním projektu

24

Pro první tři fáze se v některých odborných materiálech používá společný název fáze přípravná, která je někdy dokonce chápána jako jedna samostatná etapa. Pozornost této publikace a pojetí v předmětech, které z ní budou čerpat je soustředěna na fázi předinvestiční a investiční. Fázi provozní a likvidační bude věnována pozornost spíše orientační. Předinvestiční fáze = Koncepční fáze Předinvestiční fáze se zpravidla člení do tří dílčích časových etap, které tvoří:


identifikace podnikatelských příležitostí;




předběžný výběr projektů a příprava projektu zahrnující analýzu jeho variant;




hodnocení projektu a rozhodnutí o jeho realizaci či zamítnutí.

Je to časové období od prvních podnětů (myšlenek) na investici do rozhodnutí, zda bude nebo nebude projekt realizován. Fáze je charakteristická především sběrem informací, jejich analýzou a vyhodnocením, včetně analýzy a vyhodnocení možných nebezpečí a rizik. Cílem je shromáždit rozhodující technické, ekonomické a jiné charakteristiky projektu, vyhodnotit je a rozhodnout o akceptovatelnosti a životaschopnosti daného projektu. Míra podrobnosti zpracované dokumentace musí být taková, aby byla dostatečným podkladem pro rozhodování. Z pohledu projektu spojeného s výstavbou se stanovují a definují potřeby, formulují se první představy o stavbě: objemové, dispoziční, lokalizační a finanční, příp. další. Jde tedy o období, kdy na jedné straně jsou dešifrovány potřeby a na straně druhé jsou hledány adekvátní formy stavebně - technického zajištění této potřeby. U aktivit zaměřených podnikatelsky (ziskově) je koncepční potřeba vyjádřena především ekonomicky, jako potřeba finančního výnosu. Na základě průzkumu trhu se definuje potřeba kapacit a finančně - ekonomických parametrů, z nich se odvíjí první představy objemové, lokalizační, technologické a další. Aktivity nepodnikatelské (neziskové - dř. tzv. nevýrobní) se vyjadřují v potřebě účelových kapacit, kde dominují hlediska sociální, urbanistická, kulturní, provozně technická ap. podle oborového zaměření budoucí investice. V předinvestiční fázi je ještě mnoho neznámých informací, které musí být pouze odhadnuty a v dalším průběhu investičního projektu zpřesněny.

25

Investiční fáze Investiční fáze zahrnuje větší počet činností, které tvoří náplň vlastní realizace projektu. Základem pro zahájení investiční fáze je vytvoření právního, finančního a organizačního rámce pro realizaci projektu (zajištění financování projektu, vytvoření projektového týmu, získání nezbytných pozemků pro realizaci projektu, uzavření příslušných smluv aj.). Předprojektová fáze je časovým úsekem, kdy se konkretizuje představa investora obsažená v předinvestiční dokumentaci, která byla schválena a bylo rozhodnuto o jejím dalším řešení. Jednoduše řečeno v této fázi se ověřuje a konkretizuje ekonomická, prostorová, objemová, technická, finanční a časová reálnost investice. Není proto vyloučeno, že v této fázi může investor od svého záměru odstoupit v důsledku formulace nereálných dispozic navrženého záměru. Práce pokračují na investičním projektu přípravou dokumentu Zadání stavby, který definuje důvody vzniku, souvislosti, cíle a rozsah projektu a slouží zejména jako podklad pro výběr dodavatele projektové dokumentace. Dále se provádí řada průzkumů a ověření, propočtů a urbanisticko architektonických návrhů, jejichž výsledkem bývá technicko - ekonomický materiál (dokumentace), na jehož základě lze zpravidla vydat územní rozhodnutí. Projektová fáze je časovým úsekem investičního procesu, v němž se v podstatě zpracovává detailnější projektová dokumentace stavby (DSP, DPS, DVZS) jako zásadní a nezbytný podklad pro stavební řízení, výběr dodavatele a realizaci stavby. Fáze bývá zpravidla ukončena sepsáním smlouvy s dodavatelem stavby. Realizační fáze představuje časové období od předání staveniště, přes vlastní provedení výstavby až po její dokončení a uvedení stavby do užívání. Z hlediska veřejnoprávních úkonů tato fáze končí vydáním kolaudačního souhlasu, oznámením o užívání stavebnímu úřadu nebo zahájením užívání. Provozní fáze = Exploatační fáze je nejdelším úsekem investičního cyklu a jeho délka se nejčastěji kryje s délkou životnosti stavby. V tomto úseku investice = stavba plní své vlastní společenské poslání, je využívána, v

26

ekonomickém slova smyslu exploatována. V průběhu této fáze často dochází ke změně užívání stavby, což se zpravidla děje cestou rekonstrukce. Likvidační fáze představuje závěrečnou fázi života projektu, fáze uzavírá investiční cyklus tím, že investice je ekonomicky i fyzicky likvidována, odstraněna ze socioekonomických aktivit. Tato fáze je tedy spojena jak s příjmy z likvidovaného majetku, tak i s náklady spojenými s jeho likvidací. V případě stavby je stavba při likvidaci demolována, takže uvolňuje místo pro umístění nové socioekonomické aktivity, nové stavby. V likvidační fázi je cyklus konkrétní investice dovršen a na něj navazuje cyklus investice nové.

Rozhodujícím činitelem v celém procesu je pochopitelně investor, jehož potřeby stavba zabezpečuje. Investor je proto rozhodujícím partnerem investičního procesu, jenž investiční cyklus zahajuje, udává jeho rytmus a rozhoduje o jeho ukončení. Pro realizaci jednotlivých nezbytných operací investičního procesu si investor volí profesionální partnery, jichž je celá řada; rozhodujícími však v době přípravných fází a v době realizační je dodavatel stavby, zhotovitel projektových prací (jinak projektant) a dodavatel inženýrské činnosti, tj. inženýrská organizace. Ve fázi exploatační pak rozhodující roli představuje uživatel, pokud tuto roli neplní přímo investor. Mimo uvedené členění investičního cyklu je samozřejmě možné se setkat i s dalšími představami rozfázování cyklu. Každé takové členění, jak již bylo zmíněno, představuje specifické stanovisko autora a jedná se tudíž pouze o různé úhly pohledu na tutéž otázku. Z této škály pohledů však je nutné uvést členění, které je spjato s projekty spojenými s výstavbou nejvíce a je formulováno v některých materiálech České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT), zejména v publikaci "Slovník pojmů ve výstavbě" – DOS M 01.01 vydaného ČKAIT v r. 2000. I když se v dalším výkladu podržíme dříve rozvedeného členění, neboť je jej možno považovat za nejpřehlednější a nejkomplexnější, je vhodné členění dle materiálů ČKAIT zde rovněž uvést zejména proto, že se s ním lze v stavební investiční praxi rovněž setkat. Členění, jež předkládají publikace ČKAIT oproti dříve uvedenému členění nejsou příliš odlišné, je však velmi podnětné je zde uvést taktéž.

27

Investiční projekty spojené s výstavbou bývají především pro účely a potřeby managementu




fáze přípravná




fáze souborného řešení projektu




fáze realizační přípravy




fáze realizace




fáze vyzkoušení a průkazů (zkušební provoz)




fáze užívání projektu (provozní fáze)

fáze investiční

projektu členěny do 6 fází, přičemž některé z těchto fází se mohou vzájemně prolínat:

Fáze - přípravná je obdobím od vzniku myšlenky na realizaci konkrétního projektu až po rozhodnutí kompetentního orgánu investora, že projekt bude realizován. Obsahem fáze je zpracování dokumentace přípravné fáze projektu (dokumentace přípravné), na jejímž základě je možné takové rozhodnutí přijmout a provedení souvisejících průzkumů, jednání a řízení, jmenovitě územního řízení o umístění stavby, k získání územního rozhodnutí o umístění stavby. Fáze souborného řešení projektu ~ Fáze zadávání realizace je zahájena zásadním rozhodnutím kompetentního orgánu investora, že projekt bude realizován a ukončen uzavřením příslušné smlouvy s realizátorem nebo smluv s realizátory projektu. Zahrnuje také provedení stavebního řízení. Obsahem fáze je zpracování některé z forem dokumentace souborného řešení projektu, na jejímž základě investor rozhodne o konečné variantě projektu, získá se stavební povolení a je možné uzavřít příslušnou smlouvu nebo smlouvy na realizaci projektu. Toto hlavní poslání fáze je spojeno s dalšími činnostmi a postupy ve variantách podle určeného způsobu výstavby, o němž bylo již zpravidla rozhodnuto kompetentním orgánem investora na závěr přípravné fáze. Fáze realizační přípravy je časový úsek mezi fází souborného řešení projektu, která je ukončena uzavřením smlouvy s realizátorem projektu, po získání stavebního povolení, a fází realizace projektu, obvykle zahájením prací na staveništi. Fáze však bývá často dokončována i po zahájení prací na staveništi, tj. často se prolíná s fází navazující. Hlavním smyslem fáze je zpracování realizační dokumentace pro potřebu dodavatele.

28

Fáze realizace Dovádí projekt spojený s výstavbou od zahájení prací na staveništi do stavu pohotovosti k ověření splnění věcných a někdy i ekonomických cílů projektu. Při projektech technologických staveb a staveb zahrnujících technická zařízení budov bývá ukončena individuálním vyzkoušením nebo komplexním vyzkoušením a získáním rozhodnutí o prozatímním užívání stavby ke zkušebnímu provozu. Pro některé, zejména jednodušší projekty, může být vypuštěna navazující fáze vyzkoušení a průkazů, takže splnění cílů projektu je ověřeno v závěru fáze a navazuje pak přímo fáze užívání. Fáze vyzkoušení a průkazů je poslední ze čtyř dílčích fází, do kterých se podle potřeby řízení projektů spojených s výstavbou obvykle člení fáze investiční. Fáze slouží dodavatelům k seřízení a vyzkoušení dodaných zařízení a uživateli k zacvičení jejich obsluhy. V případech méně složitých staveb zkušební provoz může být proveden ve fázi realizace a fáze vyzkoušení může odpadnout. V takovém případě ovšem musí být na závěr fáze realizace provedeno kolaudační řízení. Fáze užívání projektu Začíná ukončením fáze investiční a končí buď zastavením užívání stavby, popřípadě spojenou s likvidací, nebo zahájením její rekonstrukce, což lze chápat jako investici novou dílčí. Z pohledu managementu projektů je fáze významná zejména tím, že se obvykle teprve v jejím průběhu potvrdí definitivně dosažení cílů daného projektu.

29

6. Předinvestiční fáze V předchozí kapitole bylo již zmíněno, že předinvestiční fáze je časové období, kdy se formuluje prvotní myšlenka o investici do komunikativní a hodnotitelné podoby. Obsahem a cílem předinvestiční (koncepční) fáze je tvorba rozhodujících parametrů investice a její zasazení do konkrétních časových a prostorových vazeb; shromáždění rozhodujících technických, ekonomických a jiných charakteristik projektu, vyhodnocení a rozhodnutí o akceptovatelnosti a životaschopnosti daného projektu. V tomto období je rozhodujícím a v mnoha ohledech nenahraditelným činitelem investor. Délka fáze je vymezena „zrodem“ myšlenky o investici na počátku a rozhodnutím o realizaci projektu nebo jeho zamítnutí na konci. Zatímco odpovědné investiční rozhodnutí kompetentního orgánu investora na základě příslušné podkladové dokumentace představuje konkrétní časový mezník, zrod myšlenky o investici údajem velmi vágním, často nezjistitelným. Proto stanovení byť orientační lhůty je obtížné a délka fáze se může pohybovat od několika měsíců až po období několika let. Zahajování prací na investičním projektu z pozice investora (resp. příslušného orgánu) má obvykle spočívat:
v základním definování problému, který má být projektem řešen,
ve shromáždění podkladů, které investor považuje za závazné, limitující nebo jinak významné natolik, že o jejich případném nerespektování si vyhrazuje právo rozhodovat,
ve shromáždění dalších pracovních podkladů,
v definování vlastní představy o logickém i časovém průběhu přípravné fáze projektu, případně dílčími rozhodovacími uzly,
ve vyhledání a zavázání (pověření, smluvní zabezpečení) fyzické osoby odpovědné za přípravu projektu. Ve fázi předinvestiční si investor (popřípadě project management team) vyjasňuje k zahájení prací na investičním projektu šest stručných otázek, na které v průběhu této fáze a také dalších fází investičního cyklu zpřesňuje odpovědi :  „co“ se má projektem realizovat (dosáhnout),  „proč“ má být realizován projekt,  „kde“ má být projekt realizován,  „kdy“ má být projekt realizován, aby bylo dosaženo úspěchu,  „jak“ nejlépe projekt realizovat

30

 „za kolik“ chce projekt realizovat. Dochází k definování cíle projektu před jeho dalším rozpracováním a stanovením strategie postupu. Zpracovávají se koncepční dokumentace včetně stanovení rozsahu potřeb, kvalitativním standardu, orientačního stavebního programu, na základě kterého se stanovuje také odhad budoucích pořizovacích nákladů stavby (propočet nákladů investora). Investor stanovuje způsob organizace a řízení výstavbového projektu včetně výběru subjektů zúčastněných na projektu, určení jejich kompetencí a způsobu výměny informací. Na základě prvních odhadů pořizovacích nákladů investice je možno modelovat varianty možných způsobů financování projektu z hlediska vlivu na očekávané výnosy. V předinvestiční fázi se zpracovává dokumentace na úrovni studií koncepčního řešení projektu jako celku a jeho okolí včetně plánovací dokumentace, obvykle ve variantách, s doporučením vybrané varianty na základě provedených analýz:
okolí projektu – např. průzkum trhu, lokality a jejího okolí, staveniště,
řešení projektu – architektonická studie, marketingová studie, studie proveditelnost, aj.
správní řízení – studie hodnocení vlivů stavby na životní prostředí (EIA) Dokumentace předinvestiční fáze je spojena také s navrhováním rizik. U komerčních projektů se obvykle zpracovávají tzv. studie příležitostí (Oportunity Studies), které jsou prvním stupněm rozhodování o výběru perspektivních variant záměru. Základním měřítkem pro hodnocení proveditelnosti a efektivnosti záměru je obvykle doba návratnosti a požadavek na maximální zhodnocení vložených prostředků. Na tento stupeň navazují předběžné studie (Prefeasibility Study, Preliminary Study). V České republice je obdobná dokumentace označována také jako Podnikatelský záměr nebo Investiční záměr. Záleží na investorovi, zda rozhodne o zpracování těchto předběžných studií nebo zda rozhodne o bezprostředním zpracování konečného, rozhodujícího technicko-ekonomického dokumentu – studie proveditelnosti (Feasibility Study). Rozdíl ve výše uvedených variantách je v míře přesnosti, a tím také ve výši nákladů na dílčí práce. Zatímco předběžné studie pracují do značné míry s odbornými odhady, a tím nepřesnostmi 20 až 30%, má konečná forma studie proveditelnosti vycházet z reálných podkladů, omezujících nepřesnost do 10%. První varianta je běžná v případě:
větších a složitějších projektů, kdy předběžná příprava může cyklovat za účelem postupného

vylučování

koncepčních

variant

projektu

bez

jejich

nákladného

31

propracovávání a jejich omezení na jednu nebo několik, které jsou poté zpracovány a vyhodnoceny podrobněji ve studii proveditelnosti,
v případech, kdy se chce investor jednoduše ujistit, zda ještě dále pokračovat v přípravě projektu, případně vyvarovat se a vyloučit nákladné práce spojené s přípravou v případě, kdy je rozhodnutí o pokračování značně nejisté,
v případě ověření některých aspektů souvisejících s přípravou a realizací projektu, které by se mohly stát kritickým pro rozhodnutí o realizaci projektu. Rozhodnutí v jednom kroku na základě technicko-ekonomické studie = studie proveditelnosti je obvyklý u jednodušších a rozsahem menších projektů nebo v případech, kdy investor je již rozhodnut investovat pro naplnění definovaných vyšších cílů, nebo potřebuje-li cestou projektu co nejdříve rozšířit své aktivity. Studie proveditelnosti shrnuje veškeré informace a data, jež mohou být podkladem pro kompetentní rozhodnutí, která souvisejí s investičním záměrem. Je hlavním dokumentem v této fázi projektu a přebírá výsledky z jiných dokumentů souvisejících s výstavbovým projektem, které zároveň mohou být přílohami studie proveditelnosti. Je podkladem pro hlavní cíl této fáze investičního cyklu - odpovědné investiční rozhodnutí o dalším pokračování v přípravách a realizaci nebo odmítnutí investičního projektu. Souhrnně je tedy smyslem předinvestiční fáze definovat účel a cíle projektu včetně zpracování potřebné dokumentace v takové míře podrobnosti, aby byla jasným podkladem pro činnosti ve fázi investiční. Technicko – ekonomické studie by měly být zpracovávány týmem odborníků z různých profesí tak, aby odborně pokryly všechny významné oblasti projektu (ekonomové, marketingoví specialisti, stavební inženýři, odborníci managementu, finanční odborníci, specialisti na životní prostředí a další) Náklady na zpracování studií odpovídají časové náročnosti a vyjadřují se zpravidla v procentech z celkových investičních nákladů projektu. Podle odborných odhadů se tyto procentní sazby pohybují následovně:


0,2% až 1,0% - studie příležitostí,




0,25% až 1,5% - předběžné technicko-ekonomické studie,




1,0% až 3,0% - technicko-ekonomické studie malých a středně velkých projektů,




0,2% až 1,0% - rozsáhlé projekty se složitými technologiemi.

32

6.1 Identifikace podnikatelských příležitostí (opportunity study)9 Identifikace podnikatelských příležitostí tvoří východisko předinvestiční fáze, neboť projekty se zpravidla odvíjejí od vyjasnění určitých podnikatelských příležitostí. Tato fáze může být přitom již určitým podnětem pro mobilizaci finančních zdrojů, neboť potenciální investoři, ať již domácí či zahraniční, mají zájem na získání informací o nově identifikovaných zajímavých a životaschopných podnikatelských příležitostech. Podněty pro podnikatelské příležitosti přináší neustálé sledování a vyhodnocování faktorů podnikatelského okolí zahrnujících poptávku po určitých produktech a službách, exportní možnosti, odhalení zdrojů významných surovin, objevení nových výrobků a technologií aj. V mnoha případech lze využít výsledků různých studií, jako jsou např. studie struktury produkce a spotřeby v dané zemi, marketingové studie, analýzy dovozu a možností jeho substituce domácími produkty, vyhodnocení surovinových zdrojů, analýzy odvětvové a oborové struktury průmyslu, rozvojové plány, studie technického a technologického vývoje, studie hodnotící dopady rozvoje techniky a technologie na životní prostředí, vyhodnocení zkušeností ostatních zemí s obdobným ekonomickým základem a úrovní rozvoje kapitálu, pracovních sil a přírodních zdrojů aj. Takto získané podněty, resp. určité podnikatelské příležitosti je však třeba posoudit a vyhodnotit před jejich podrobným propracováním do podoby investičního projektu. Určitou formou vyjasnění jednotlivých příležitostí jsou studie příležitostí (opportunity studies), jejichž cílem je zpracování dostupných informací o jednotlivých příležitostech do formy, která by umožnila posoudit, alespoň v hrubé míře, efekty a nadějnost projektů, založených na těchto příležitostech. Tyto studie příležitostí by měly být poměrně stručné, málo nákladné, využívat spíše agregované informace a odhady než detailní analýzy (přesnost cca ± 50%), a měly

by

umožnit

osvětlení

podstatných

aspektů

těchto

příležitostí.

Hodnocení

podnikatelských příležitostí je vždy založeno na srovnání s variantou „nedělat nic", která je základem hodnocení. Výsledkem vyhodnocení těchto studií je pak první selekce podnikatelských příležitostí, tj. určitý předběžný výběr těch příležitostí, kterým bude věnována další pozornost (v dalším kroku bude zpracována technicko-ekonomická studie, resp. předběžná technicko-ekonomická studie) a naopak vyloučení příležitostí, z jejichž studií vyplynula např. velká rizikovost projektů, které by byly založeny na těchto příležitostech, nedostatečná výše ekonomických efektů, nadměrná finanční náročnost aj. 9

Převzato z Fotr, J., Souček, I.: Podnikatelský záměr a investiční rozhodování

33

Studie podnikatelských příležitostí mohou být buď obecné, nebo specifické. Obecné studie lze rozčlenit do tří kategorií, a to na studie orientované na identifikaci podnikatelských příležitostí v určitých oblastech, resp. regionech, studie zaměřené na podnikatelské příležitosti v určitých průmyslových odvětvích či oborech (např. průmysl stavebních hmot, potravinářský průmysl apod.) a studie orientované na odhalení příležitostí týkající se využití přírodních zdrojů (např. zpracování dřeva, zemědělských či průmyslových produktů). Specifické studie podnikatelských příležitostí se orientují na identifikaci specifických produktů, které by bylo možné vyrábět, resp. specifických služeb, které by bylo možné poskytovat, a jejich transformaci do podoby určitého projektu, který by vyvolal odezvu potenciálních investorů. Tyto specifické studie podnikatelských příležitostí musí obsahovat určité základní číselné informace, aby potenciální investor mohl posoudit, zda je daná podnikatelská příležitost dostatečné atraktivní do té míry, aby se přešlo k dalšímu kroku přípravy projektu v rámci předinvestiční fáze.

6.2 Cíle projektu10 Po analýze výchozího stavu a prvotních úvahách investora nebo pověřeného manažera (manažerského týmu) projektu je účelné přejít k vlastnímu navrhování projektu, které má být zahajováno návrhem cílů projektu v podobě, jež bude v závěru předinvestiční fáze předložena ke schválení.V průběhu dalších přípravných prací mohou být případně cíle projektu ještě různě korigovány, ale konečným výsledkem musí být jejich konečné, přesné a prokazatelné určení. Navržené cíle projektu musí jednoznačně určit, co je smyslem realizace projektu, čeho má být projektem dosaženo. Musí to určit způsobem, umožňujícím po realizaci investice prokázat, zda jejích cílů bylo či nebylo dosaženo. Cíle projektu jsou vždy spojeny s úrovní a parametry procesu, který probíhá ve stavbě a tvoří s ní určitou systémovou strukturu. Zejména jsou však spojeny s výstupy z tohoto procesu, definovanými někdy lépe, jindy hůře, např.:
úrovní (parametry) bydlení, úrovní a vybaveností pro vedení firem, úrovní a vybaveností pro podporu kulturní úrovně;
rychlostí a komfortem přepravy lidí nebo různých nákladů;
množstvím, sortimentem a parametry kvality výrobků nebo služeb určeného druhu;

10

Převzato z Kolektiv autorů: Investiční projekt – DOS M 21.01

34


zabezpečením přírodních zdrojů nebo úrovně krajiny v určitém rozsahu (kapacitě) a v určité kvalitě (úrovni). Stavba jako rozhodující výstup konkrétního projektu může sloužit několika různým procesům. Způsoby vyjádření cílů projektu je pak nutné kombinovat. Navrhování cílů projektu bude vždy omezeno:
věcnými, technickými nebo organizačními možnostmi, případně schopnostmi a nároky lidí;
ekonomickými možnostmi a možnostmi financování projektu;
reálným časem, potřebným pro jejich dosažení. Omezení se může projevit také v dostupnosti zdrojů (hmotných, nehmotných, věcných, lidských i finančních), v množství, kvalitě (včetně kvalifikace lidí) a v potřebném čase. Proto je účelné vyjadřovat cíle projektu věcně a ekonomicky, ve vzájemné závislosti na potřebném čase tak, aby se prvky limitující možnosti dosažení cílů daly prověřit. Věcné vyjádření cílů investičního projektu Věcně určené cíle investičního projektu jsou běžně vyjadřovány kvantitativními a kvalitativními hodnotami výstupů z procesu, popřípadě parametry procesu, což je poměrně snadné, plní-li rozhodující funkce projektu technologický proces. Cíle jsou pak stanoveny množstvím produkce ve vhodných jednotkách nebo kvalitou produkce. Obdobné vyjádření cílů projektu je možné vyjádřit také pro větší část procesů probíhajících ve stavbách pozemních a v budovách. Půjde většinou o stanovení velikosti funkčních ploch a prostorů celkem i podle různého užití a jejich vytížení lidmi. Bude se jednat také o kvantitativní a kvalitativní údaje z výstupů z technických zařízení budov jednotlivých druhů, případně údaje o dalším zařízení a vybavení staveb, nejčastěji budov a s nimi souvisejícím okolí. Náročnější bude definování věcných cílů souvisejících s jinými druhy staveb:
stavby inženýrské plní často společné funkce se stavbami jiných druhů od nichž pak musí být cíle projektu odvozeny,
stavby dopravní bývají součástmi projektů budování dopravních systémů; cíle se často vyjadřují jen kvantitativně (počtem vozidel, zatížením, tunokilometry atd.),
stavby vodohospodářské mají svá specifika v médiu, se kterým pracují, což je významné pro stanovování cílů projektů, jejichž jsou tato stavby součástí.

35

Náročnost stanovení věcných cílů u změn staveb spočívá obvykle v nutnosti porovnání parametrů a užitných vlastností stavby před a po její změně tak, aby od tohoto hodnocení mohl být odvozen spolehlivý podklad pro stanovení cílů ekonomických. Ekonomické vyjádření cílů investičního projektu Ekonomicky vyjádřené cíle projektu mají mít průkaznou závislost na věcném vyjádření a také závislost na čase. Pro projekty, jejichž součástí je stavba určená pro podnikání, jsou v grafu (Obr. 5) naznačeny křivky, vyjadřující obecně průběh nákladů, výnosů a zisku, v závislosti na průběhu fází přípravy a realizace, včetně fáze provozní. Bude-li pro konkrétní investiční projekt podnikatelského charakteru stanoven ekonomický cíl rentabilitou celého projektu, jako vztah mezi ziskem a vloženými finančními prostředky, pak na principu grafu bude nutné limitovat a vzájemně optimalizovat jednotlivé věcné a ekonomické podmínky k dosažení cílů.

Obr. 5 – Možnost ovlivnění nákladů v investičním projektu

Stanovení cílů investičního projektu v čase Na pomyslné časové ose průběhu celého investičního cyklu jsou pro stanovení cílů projektu obzvlášť důležité tyto body:
ukončení předinvestiční fáze projektu a rozhodnutí, zda projekt bude realizován; pokud ano, ve které koncepční variantě,
zahájení užívání stavby, v případech vedoucích k výnosům z užívání stavby,
prahový bod rentability v průběhu fáze užívání (provozu),
konec fáze užívání stavby buď zahájením její změny s nově stanovenými cíli nebo zahájením její likvidace. Tento bod je významný pro stanovení ekonomických cílů projektu podnikatelského charakteru, bývá označován jako bod udržitelného rozvoje.

36

6.3 Předběžné technicko-ekonomické studie Zpracování technicko - ekonomické studie, která by sloužila jako základ finálního rozhodnutí o realizaci či zamítnutí projektu, je časově náročný úkol, který si vyžádá značných nákladů. Vzhledem k tomu je třeba, a to zvláště u značně rozsáhlých projektů, zpracovat předběžnou technicko-ekonomickou studii, která představuje určitý mezistupeň mezi stručnými studiemi příležitostí a podrobnými technicko-ekonomickými studiemi (feasibility studies), které detailně rozpracovávají jednotlivé aspekty projektu. V České republice bývá nejčastěji pod touto úrovní studií zpracováván Investiční záměr. Cílem zpracování předběžné technicko-ekonomické studie je určit, zda:
byly vyšetřeny a posouzeny všechny možné varianty projektu,
povaha a náplň projektu opravňuje jeho detailní analýzu v podobě technicko-ekonomické studie projektu,
určité aspekty projektu jsou do té míry závažné, že vyžadují jejich podrobné šetření pomocí podpůrných a doplňkových studií, jako jsou marketingové průzkumy, laboratorní testy, poloprovozní ověřování aj.,
základní myšlenka, na které je projekt založen, je pro určitého investora nebo skupinu investorů (tj. subjekty, které se budou podílet na financování projektu) dostatečně atraktivní, nebo tomu je naopak,
podnikatelská příležitost je do té míry slibná, že jíž na základě informací z této studie lze rozhodnout o realizaci projektu,
stav životního prostředí v předpokládané lokalitě realizace projektu i potenciální dopady tohoto projektu jsou v souladu s existujícími standardy ochrany životního prostředí. Struktura i náplň předběžné technicko-ekonomické studie i technicko-ekonomické studie projektu bývají analogické. Rozdíl spočívá především v detailnosti informací a hloubce analýzy a prověřování variant projektu. Zde je třeba upozornit na to, že relativně podrobné vyšetření existujících variant projektu by mělo proběhnout již v rámci zpracování předběžné technicko-ekonomické studie, neboť ponechat to až na vlastní technicko-ekonomickou studii by bylo příliš nákladné a časově náročné. Výsledkem posouzení předběžné technicko-ekonomické studie je zpravidla buď rozhodnutí o zpracování detailní technicko-ekonomické studie (v případě nadějnosti a značné potenciální efektivnosti projektu), či rozhodnutí o zastavení dalších prací na přípravě projektu v opačném případě, tj. vzhledem k malým potenciálním efektům, velké míře rizika aj.

37

6.4 Hodnotící zpráva Zpracovaná technicko-ekonomická studie projektu bývá často základním podkladem pro hodnocení projektu různými investičními a finančními institucemi, které by se mohly podílet na jeho financování. Tyto instituce využívají zpravidla určité vlastní postupy a procedury hodnocení v souladu s individuálními cíli, posuzováním nákladů, efektů a očekávaných rizik. Často však není předmětem posuzování pouze vlastní projekt, ale hodnotí se též finanční zdraví firmy, která hodlá projekt realizovat, předpokládané výnosy pro akcionáře a ochrana institucí, které se budou na jeho financování podílet. Výsledky tohoto posouzení včetně hodnocení projektu z hlediska technických, komerčních, tržních, manažerských, organizačních, ekonomických a finančních kritérií a aspektů jsou pak shrnuty do písemné hodnotící zprávy (appraisal report).

6.5 Logický rámec11 Logický rámec je jednou z metod, jak přehledně zmapovat naše záměry a očekávání a uvést je do souladu s konkrétními výstupy a činnostmi při realizaci projektu. Je to postup, s jehož pomocí jsme schopni stručně, přehledně a srozumitelně popsat projekt na velmi malém prostoru, kterým se myslí jedna pouhá stránka papíru – formulář logického rámce. Definování projektu s využitím metodiky logického rámce je základem pro řízení projektu. Logický rámec je vhodný pro identifikaci a analýzu problémů na straně jedné a definování cílů a stanovení konkrétních aktivit k řešení těchto problémů na straně druhé. Metodou logického rámce se připravovaný projekt testuje jak z hlediska vhodnosti a přiměřenosti pro řešení daného problému, tak z hlediska jeho proveditelnosti a trvalé udržitelnosti. Uplatnění metodiky logického rámce je důležité nejen ve fázi přípravy programu či projektu, ale je klíčovým nástrojem i pro jeho implementaci a hodnocení. Je využíván při hodnocení projektů pro svoji jednoduchost, stručnost, jednoznačnost a hlavně pro jednotnost popisu. Velice usnadňuje práci hodnotitelům a umožňuje jim objektivní porovnání a posouzení každého projektu. Logický rámec je nástroj pro:
plánování,
realizaci,
vyhodnocení projektu.

11

Volně převzato z Logický rámec – metodická příručka pro žadatele v rámci SROP, květen 2004

38

Logický rámec obsahuje jasně stanovení:
čeho můžeme (chceme) dosáhnout (Výstupy),
důležité výsledky, které očekáváme (Účel),
jaké předpoklady musíme splnit. Formulář logického rámce (matice) se skládá ze čtyř sloupců, které vyjadřují:
vertikální logiku projektu – strom cílů,
objektivně ověřitelné ukazatele,
zdroje informací k ověření,
rizika/předpoklady, které podmiňují dosažení výsledků a cílů projektu.

Tabulka logického rámce Logický rámec – projekt : (název)

Název programu:

(název)

Předkladatel projektu: (název)

Celkové náklady projektu (cena)

Celkové přijatelné náklady (cena)

Sloupec Intervenční (strom cílů)

Sloupec Objektivně ověřitelné ukazatele

Sloupec Zdroje informací k ověření

Hlavní cíl(e) - Důvod realizace - Specifické cíle dané priority v programovém dokumentu Účel projektu - Změna, kterou chceme dosáhnout projektem - Jaké jsou operační cíle opatření, kterých bude projektem dosaženo Výstupy projektu - Nezbytné k naplnění účelu projektu - Co bude konkrétním

Měřitelné indikátory na úrovni hlavních cílů (počet, délka, obsah....) Způsoby, kterými lze měřit splnění cíle.

Kde se dají získat informace o objektivně ověřitelných ukazatelích (krajské statistiky, monitorovací zprávy, statistiky ÚP). Kde se dají získat informace o objektivně ověřitelných ukazatelích (monitorovací zprávy, statistiky obce, vlastní projekt)

Nezbytné vnější podmínky pro dosažení hlavního cíle mimo naši odpovědnost (zájem o danou aktivitu, volné pracovní síly)

Kde se dají získat informace o objektivně ověřitelných ukazatelích

Předpoklady a rizika na úrovni výstupů podmiňující dosažení účelu (průběh

Měřitelné indikátory na úrovni výsledků – konkrétní hodnoty jednotlivých cílů projektu (počet, délka, obsah....) Způsoby, kterými lze měřit splnění účelu. Měřitelné indikátory na úrovni výstupů nezbytné pro zabezpečení účelu

Sloupec vnější Předpoklady /Rizika

39

výstupem projektu (co se postaví, opraví, nakoupí) - Co bylo vytvořeno 1. 2. 3.

(počet, délka, obsah....) Způsoby, kterými lze měřit dosažení výstupů.

(monitorovací zprávy, statistiky obce, vlastní projekt)

realizace, finanční zdroje, dodavatel)

Aktivity projektu - Ke každému výstup - Jednotlivé činnosti, které jsou předmětem předkládaného projektu (logická a časová posloupnost) - Jak bude projekt realizován 1. 1. .. 2... 3... 2. 1... 2... 3...

Výčet měřitelných vstupů nezbytných pro zabezpečení aktivit projektu (finanční zdroje, dokumentace, povolení, materiál, energie....) Jaký typ zdrojů projekt vyžaduje.

Časový rámec aktivit Ke každé aktivitě se uvede časový údaj, kdy daná aktivita bude zrealizována. (10/2003)

Předpoklady a rizika na úrovni vstupů (zajištění fin. zdrojů, vybrání kvalitního dodavatele..)

Předběžné podmínky vnější i vnitřní předběžné podmínky (vyhlášení programu, vydání stavebního povolení, schválení zastupitelstvem....)

Cíl – obecnější PROČ Cíl vyššího stupně, k jehož dosažení je projekt jen jednou z předběžných podmínek. Účel – PROČ Čeho hodláme projektem dosáhnout, „opravdový či zásadní“ motiv a vliv projektu. Výstupy – CO Specifické výstupy, dosažené řízením jednotlivých částí. Co se skutečně zrealizovalo. Aktivity - JAK Činnosti patřící k jednotlivým výstupům, které mají být vykonány spolu se zdroji, které musí být dostupné pro vytvoření těchto výstupů. Vertikální logika projektu – strom cílů Vertikální logika projektu je vztahem příčina - důsledek mezi aktivitami a cíli na rozdílných úrovních. Každá úroveň by měla vést logicky k úrovni, která je o jeden stupeň výše. 40

Hlavní cíl V hlavním cíli se uvádí skutečnost, k dosažení jakého cíle jsme přispěli, jestliže jsme splnili účel, pro který jsme se do projektu pouštěli. Účel projektu Zde se stanoví změna, které chceme dosáhnout právě daným projektem, i když to není možné pouze prostřednictvím realizace tohoto individuálního projektu. Je třeba věnovat pozornost tomu, aby účel projektu skutečně vyjadřoval cíl, nikoli aktivity. Každý projekt by měl usilovat o dosažení pouze jedné změny. Dosažení této změny je vlastně účelem projektu, tedy bezprostředním důvodem, proč se do projektu pouštíme. Za změnu, kterou chceme jako realizátoři projektu dosáhnout, neneseme přímou odpovědnost, nemáme ani možnost ji sami provést, ale o její naplnění usilujeme prostřednictvím jednotlivých výstupů. Výstupy projektu V další fázi se určuje několik výstupů, jejichž realizace je přímou odpovědností a v důsledku jejichž existence by mělo dojít k naplnění výše stanoveného účelu. Jedná se o skutečnosti, kterých má organizace nebo osoba realizující projekt dosáhnout a za co ji můžeme činit odpovědnou (pokud budou Předpoklady uvedené o úroveň níže splněny). Tímto způsobem je vyslovován návrh projektu, tj. to, o co v daném případě jde a také přímou odpovědnost za docílení výstupů hmotných či nehmotných. Aktivity projektu Ke každému Výstupu se stanovuje 2 až 4 Aktivit projektu, jež podle řešitelů povedou k jejich dosažení a jsou nezbytnou součástí daných výstupů. Uvádějí se pouze ty aktivity, které mají být financovány či spolufinancovány v rámci projektu. Veškeré aktivity musí mít přímou vazbu na jednotlivé Výstupy. Protože se zabýváme návrhem projektu z logického hlediska, jsou nejdůležitější, ale také nejčastěji opomíjené horní tři úrovně logického rámce (cíl, účel , výstup). Vždy musí být uvedeny všechny faktory ovlivňující dosažení vyšší úrovně. Dosažení každého cíle obecně na vyšší úrovni je vždy podmíněno splněním cíle na úrovni nižší. Je nezbytné ověření zda následující vyjádření projektu dává logický smysl: Jestliže jsou provedeny tyto Aktivity... -------------> dosáhne se těchto Výstupů... Jestliže je dosaženo těchto Výstupů.... -------------> lze očekávat tuto změnu (Účel)..... 41

Pokud bylo dosaženo této změny (Účelu)... -------------> přispělo se k naplnění tohoto Hlavního cíle... Logikou projektu je tedy určení logických posloupností

Objektivně ověřitelné ukazatele Jedním ze základních pravidel řízení je skutečnost, že řídit lze jen to, co lze měřit. Proto se ve druhém sloupci logického rámce uvádějí objektivně ověřitelné ukazatele Hlavního cíle, Účelu projektu a jeho Výstupů. Vedle Aktivit se uvádí ukazatele vstupů, tj. prostředků nebo zdrojů, které do projektu vstupují. Objektivně ověřitelné ukazatele vyjadřují odpovědi na otázky typu - co, kolik, kdy, pro koho, kde? Tyto ukazatele vytvářejí základ pro měření efektivity a účelnosti projektu. Počet ukazatelů pro měření jedné aktivity, výsledku nebo účelu projektu se zpravidla pohybuje mezi 2 - 3 ukazateli. Výčet vstupů (prostředků nebo zdrojů) se nejčastěji vztahují k rozpočtu. Udávají výčet vstupů, které je nutno vynaložit (zajistit) pro realizaci jednotlivých aktivit projektu. K této informaci se mohou připojit i údaje o možných krytích nákladů na tyto vstupy. To však jen ve stručném tvaru, jež je pro tento účel postačující a přehledný. Ukazatele výstupů se měří ve fyzických nebo peněžních jednotkách (např. délka vybudovaných silnic, počet nových provozoven, počet nových uživatelských míst atp.). Tyto ukazatele budou v projektech zpravidla na úrovni výstupů. Ukazatele účelu se vztahují k přímým a okamžitým účinkům (výsledkům), které projekt přinesl. Tyto ukazatele mohou být fyzické (snížení přepravních časů, počet úspěšných účastníků školení ....) nebo finanční povahy (pokles dopravních nákladů....). Ukazatele dopadů se vztahují k následkům projektu, které překračují rámec bezprostředních účinků zpracovatele projektu. K porozumění této hierarchie je přiložen následující příklad

42

Zdroje (informací) k ověření Ve třetím sloupci logického rámce by měly být uvedeny možné zdroje informací k ověření průběhu a výsledků realizace projektu (kde jsou tyto informace uloženy, jaké existují metody k jejich získání atp.). Pokud není zřejmé odkud mohou být informace o ukazatelích získány, musí být v rámci projektu učiněna opatření, která povedou k získání těchto informací. Mohou se uvádět pouze ukazatele, které je možné ověřit. Ve čtvrtém řádku se v rámci zdrojů k ověření mohou uvést časové údaje k realizaci a ukončení jednotlivých Aktivit.

Předpoklady/Rizika Čtvrtý sloupec logického rámce je vyhrazen pro stručný popis rizik, která mohou ovlivnit průběh realizace projektu a dosažení Hlavního cíle. Rizika je vždy třeba přeformulovat do pozitivní podoby – tedy jako „Předpoklady“. Předpoklady dávají odpověď na otázku: Co předpokládáme o vnějších faktorech, na něž projekt nemá vliv, ale které mohou ovlivnit jeho realizaci a dlouhodobě i jeho udržitelnost. Odpovědi jsou strukturovány podle jednotlivých úrovní Cílů, Účelů, Výstupů a Aktivit projektu. Posledním řádkem tohoto sloupce jsou předběžné podmínky, jejichž splnění podmiňuje zahájení celého projektu. Pokud neexistuje reálná pochybnost o určitých předpokladech projektu, není třeba ji uvádět. Pokud však existuje nějaká pochybnost (např. "pochybnost zda se podaří najít vhodné zaměstnance"), pak by měla být uvedena jako nezbytný předpoklad, který musí být splněn, aby bylo dosaženo určitého cíle či výsledku projektu. Pokud existují vážné pochybnosti o naplnění daného předpokladu, projekt by měl být odložen nebo přepracován tak, aby bylo riziko, podmiňující realizaci projektu, vyloučeno.

43

Čtení logického rámce

Obr. 6 – Čtení logického rámce

Ve výše uvedeném schématu "Logického rámce" představují:
Aktivity - konkrétní aktivity, z nichž se skládá projekt,
Prostředky - věcný popis hlavních vstupů, které budou použity pro realizaci projektu (např. náklady na dokumentaci, výběrové řízení, realizaci stavby...)
Výstupy - ukazatele, za které je realizátor projektu odpovědný na základě realizace. jednotlivých aktivit projektu
Účel projektu – odvozuje se od hlavního řešeného problému a musí věcně naplnit příslušné opatření případného daného programu. Musí vést k naplnění celkového cíle.
Celkový cíl - uvádí, jak projekt naplňuje celkový kontext programu a jednotlivé jeho priority.

44

7. Investiční záměr V praxi se lze setkat s velmi širokou paletou předběžných technicko-ekonomických projektů a studií. Nejrozšířenější formou je v České republice investiční záměr. Ten může být jedním z podkladů pro plánování investiční výstavby. Nechávají si jej zpracovávat firmy a zejména samosprávné orgány, které zpracovávají kapitálové výhledy, na základě, kterých pak je přistupováno ke konstrukci kapitálových rozpočtů. Výstupy investičního záměru pak poskytují zásadní informace o uvažované investici a jejich výstupy mohou být pak použity při zpracování dalších technicko-ekonomických studií (studie proveditelnosti), které jsou např. vyžadovány při zpracovávání projektů, které mají být kofinancovány z finančních prostředků EU. Obecně investiční záměr stavební akce by měl obsahovat:


věcné a funkční vymezení stavby, zdůvodnění nezbytnosti stavby, určení časového průběhu přípravy a realizace, vyhodnocení efektivnosti výstavby,




požadavky na celkové urbanistické a architektonické řešení stavby, požadavky na stavebně-technické řešení stavby, požadavky na tepelně technické vlastnosti stavebních konstrukcí, odolnost

a zabezpečení z hlediska požární a civilní ochrany, souhrnné

požadavky na plochy a prostory apod.,


územně technické podmínky pro přípravu území, včetně napojení na rozvodné a komunikační sítě a kanalizaci, napojení na dopravní infrastrukturu, vliv stavby, provozu nebo výroby na životní prostředí




majetkoprávní vztahy doložené snímkem pozemkové mapy a výpisem z katastru nemovitostí,




požadavky na zabezpečení budoucího provozu (užívání) stavby energiemi, vodou, pracovníky apod.,




předpokládaná výše investičních nákladů, propočet neinvestičních nákladů, odhad provozních nákladů,




předpokládaný způsob financování a časový harmonogram rozvržení finančních nákladů.

Příklady a ukázky několika směrnic pro vypracování investičního záměru jsou uvedeny v přílohové části (viz Příloha 1,2).

45

8. Studie proveditelnosti Tato studie by měla poskytnout veškeré podklady, potřebné pro investiční rozhodnutí. V jejím rámci je třeba formulovat a kriticky vyšetřit základní komerční, technické, finanční a ekonomické požadavky, resp. požadavky týkající se ochrany životního prostředí, a to na základě variantních řešení, která byla koncipována již v předběžné technicko-ekonomické studii. Výsledkem je pak formulace projektu včetně jeho cílů a základních charakteristik, zahrnujících marketingovou strategii, dosažitelný podíl na trhu, velikost výrobní jednotky, její umístění, základní suroviny a materiály, vhodnou technologii a výrobní zařízení a v případe potřeby i zhodnocení vlivu na životní prostředí. Finančně-ekonomická část studie pak zahrnuje investiční náklady projektu, jeho výnosy a náklady v období provozu a propočty ukazatelů ekonomické efektivnosti. Důležité je upozornit na to, že celá příprava projektu v rámci zpracování technicko-ekonomické studie by měla zabezpečovat potřebné údaje pro finančně-ekonomické analýzy a hodnocení projektu, resp. jeho jednotlivých variant. Finančně-ekonomické aspekty by proto měly provázel projekt od samého zahájení jeho přípravy, což je možné dosáhnout pouze začleněním příslušného specialisty do zpracovatelského týmu od počátku jeho fungování. Ačkoli, jak jsme již uvedli, je obsahová náplň technicko-ekonomické studie obdobná předběžné technicko-ekonomické studii, musí být feasibility study zpracována s vetší přesností. Základem přístupu k jejímu zpracování je určitý iterační optimalizační proces se zpětnými vazbami, kdy se k volbě základních charakteristik projektu dospívá v postupných optimalizačních krocích, respektujících existující závislosti mezi těmito charakteristikami (např. závislosti velikosti výrobní jednotky a technologického procesu, závislosti technologického procesu a umístění jednotky aj.). Zpětnovazebnost tohoto procesu je pak dána tím, že výsledky volby určité charakteristiky projektu v některém z následujících kroků (např. volby umístění) nás někdy nutí vrátit se k určitým předchozím rozhodnutím a modifikovat je (volba umístění výrobní jednotky např. vylučuje realizaci zvolené velikosti výrobní jednotky, resp. užití vybrané technologie, a proto musíme tato rozhodnutí, zvolená v předchozích krocích zpracování technicko-ekonomické studie, korigovat). Je zřejmé, že součástí tohoto procesuje i identifikace základních rizikových faktorů a hodnocení jejich dopadů na projekt. Základním výsledkem studie proveditelnosti je výběr nejvhodnější varianty projektu, stanovení harmonogramu realizace a rámcového rozpočtu. Jak již bylo uvedeno v předchozích pasážích, studie proveditelnosti má určité tématické okruhy, oblasti otázek k řešení, které si je třeba položit a na které je třeba v průběhu 46

zpracování studie proveditelnosti odpovědět. Obvyklou obecnou strukturu řešených problémů respektuje uvedená osnova a souhrnný obsah studie proveditelnosti, který navíc zohledňuje některé formální náležitosti zpracování. Obecný souhrnný obsah osnovy studie proveditelnosti12 Titulní strana – mělo by na ní být uvedeno, že se jedná o studii proveditelnosti a jaký projekt popisuje. Je vhodné na ní uvádět počet stran textu a počet příloh (resp. jejich stran). Tyto základní údaje mohou být doplněny o stručnou identifikaci zpracovatele (resp. kontaktní osoby). 1. Obsah – obsahuje zejména informace o počtu a struktuře kapitol a o tom, na které stránce je lze nalézt. 2. Úvodní informace – na prostoru zhruba jedné stránky by měly být uvedeny následující údaje: účel, pro který je studie proveditelnosti zpracována a k jakému datu, identifikační údaje o zadavateli, zpracovateli studie a příslušných kontaktních osobách. 3. Stručné vyhodnocení projektu – v rozsahu 1-2 stran by měly být popsány zásadní závěry, které vyplývají ze zpracované studie proveditelnosti. V tabulce se uvádějí zásadní ukazatele a jejich hodnoty spočtené z výsledních hotovostních toků resp. nákladů a výnosů obsažených ve finálním finančním plánu, jakož i výsledky citlivostní analýzy. Ve stručné a shrnující podobě je zde uvedeno zhodnocení finanční efektivity projektu, jeho realizovatelnost z hlediska všech prvků studie proveditelnosti a výsledky analýzy rizik. 4. Stručný popis podstaty projektu a jeho etap – obsahuje komplexní popis hlavních charakteristik projektu a jeho etap. Jsou zde zodpovězeny základní otázky, jaký je název, smysl a zaměření projektu, jaké služby případně produkty budou díky projektu poskytovány a jaký problém řeší, kdo je investorem (resp. vlastníkem či provozovatelem) projektu, jaká je kapacita (velikost) projektu a jaká je jeho lokalizace, jakými etapami projekt prochází a čím jsou specifické, jak je řešeno variantní zpracování v rámci studie a jaká jsou ostatní významná specifika projektu. 5. Analýzy trhu, odhad poptávky, marketingová strategie a marketingový mix – zahrnuje popis všech marketingových aspektů projektu. Jsou zde řešeny všechny odhady a doporučení týkající se potřeb finálních uživatelů, konkurenceschopnosti výstupů produktu, jak v případě 12

Převzato z Sieber P: Studie proveditelnosti (Feasibility study) – metodická příručka, MMR, 2004

47

veřejných, tak i privátních projektů a to v následující struktuře, která vychází z výzkumné a analytické části (a) a přechází v části, které obsahují řešení daných problémů (b,c), ty jsou členěny dle rovin na strategické (b) a takticko-operativní. a) Analýza trhu a odhad poptávky b) Marketingová strategie c) Marketingový mix 6) Management projektu a řízení lidských zdrojů – obsahem je plán a uspořádání problémů souvisejících s otázkou samotného managementu projektu. Pod tímto pojmem si lze představit veškeré plánování, organizování, řízení a kontrolu všech procesů, organizačních jednotek a veškerých lidských zdrojů. 7) Technické a technologické řešení projektu – shrnuje veškeré podstatné technické a technologické aspekty projektu, jako je zvolená technologie, technické parametry jednotlivých zařízení, výhody a nevýhody těchto předpokládaných řešení, vyplývající technická rizika, potřebné energetické a materiálové toky, údaje o životnostech jednotlivých zařízení, potřebné údržbě a nákladnosti oprav, změny v provozní náročnosti vlivem opotřebení apod. 8) Dopad projektu na životní prostředí – popis veškerých kladných i negativních vlivů, které plynou z realizace projektu v jeho jednotlivých etapách. 9) Zjištění dlouhodobého majetku – vymezení struktury dlouhodobého majetku, určení výše investičních nákladů, problematika servisních podmínek a případného znovupořízení, amortizační schéma apod. 10) Řízení pracovního kapitálu (oběžný majetek) – vymezení struktury a velikosti oběžného majetku, jaké druhy materiálu, nedokončené výroby, výrobků a zboží bude nutné skladovat a v jakých objemech, vzniklé pohledávky resp. krátkodobé závazky, náročnost projektu na držbu hotovostních prostředků a jejich řízení. 11) Finanční plán a analýza projektu – komplexní finanční zohlednění předchozích bodů v následující struktuře: Základní kalkulace a analýza bodu zvratu a) Kalkulace b) Analýza bodu zvratu Finanční plán a) Plán průběhu nákladů a výnosů

48

b) Plánované stavy majetku a zdrojů krytí c) Plán průběhu cash flow (příjmů a výdajů) 12) Hodnocení efektivity a udržitelnosti projektu – vyhodnocení projektu pomocí kriteriálních ukazatelů kalkulovaných z finančních toků jako např. čistá současná hodnota, vnitřní výnosové procento, doba návratnosti, index rentability a finanční analýza projektu. 13) Řízení rizik (citlivostní analýza) – vymezení největších zdrojů rizika v projektu, uvedení jejich pravděpodobností a eventuálně opatření na jejich snížení, výsledky citlivostní analýzy. 14) Harmonogram projektu – časový plán jednotlivých činností, který by měl být zpracován do podoby harmonogramu. mělo by z něj být patrné, kdy jednotlivé činnosti začínají a kdy končí, které činnosti na ně navazují a jaké se vzájemně překrývají. 15) Podrobné závěrečné hodnocení projektu – komplexní a propracovaný závěr, který zahrnuje výsledné posouzení projektu ze všech uvažovaných hledisek a vyjádření k realizovatelnosti a finanční rentabilitě projektu. V případě, že technicko-ekonomická studie odhalila určité slabiny projektu a jeho ekonomická efektivnost není dostatečná, je třeba hledat další varianty projektu (např. změna výrobního programu, jeho tržního zaměření, uplatnění jiné technologie aj.), které by byly ekonomicky výhodnější. Jestliže se navzdory tomu ukáže, že projekt není životaschopný, je třeba tento fakt konstatovat a uvést jeho příčiny. I když tedy technicko-ekonomická studie vede k závěru nerealizovat projekt, je i toto třeba chápat jako cenný výsledek, neboť to může zabránit případným značným ztrátám. Na závěr je třeba upozornit na to, že technicko-ekonomickou studii má smysl zpracovávat pouze tehdy, jestliže již předchozí fáze přípravy projektu (studie podnikatelské příležitosti, předběžná technicko-ekonomická studie) ukázaly, že lze získat zdroje pro jeho financování. V opačném případě by totiž byly čas i prostředky na zpracování technicko-ekonomické studie vynaloženy nadarmo.

8.1 SWOT analýza Jedná se o komplexní metodu kvalitativního vyhodnocení veškerých relevantních stránek projektů. Metoda SWOT analýzy pochází z ekonomie a dnes je běžně používána v odborných pracích s nejrůznější tématikou, při posuzování složitých situací, výhledů či návrhů především

49

v oblasti projektů regionálního rozvoje (kde je již v podstatě povinnou součástí strategických plánů územních celků), v nejrůznějších dokumentech týkajících se regionálního, sektorového a územního rozvoje, v oblasti revitalizace měst a regionů, v oblasti oceňování životního prostředí apod.. Je silným nástrojem pro celkovou analýzu vnitřních i vnějších činitelů a v podstatě zahrnuje postupy technik strategické analýzy. Jako její hlavní přednost bývá uváděna názornost, přehlednost, výstižnost, jednoduchost a stručnost. Jádro metody spočívá v klasifikaci a ohodnocení jednotlivých faktorů, které jsou rozděleny do 4 základních skupin (tj. faktory vyjadřující SILNÉ nebo SLABÉ vnitřní stránky projektu a faktory vyjadřující PŘÍLEŽITOSTI a NEBEZPEČÍ jako vlastnosti vnějšího prostředí). Analýzou vzájemné interakce jednotlivých faktorů silných a slabých stránek na jedné straně vůči příležitostem a nebezpečím na straně druhé lze získat nové kvalitativní informace, které charakterizují a hodnotí úroveň jejich vzájemného střetu. SWOT je zkratkou slov z angličtiny: S – strong, strenghts - silné stránky, klady, přednosti daného projektu, W – weak, weaknesses - slabé stránky, zápory, nedostatky, limity, nerovnováhy O - opportunities - příležitossti, možnosti rozvoje a šance ovlivněné a podmíněné zvnějšku, T - threats - rizika, hrozby, potenciální ohrožení přicházející zvenku. SWOT analýza tedy představuje kombinaci dvou analýz, S - W a O - T. Výstupem této metody je souhrn krátkých, jednovětých výstižných konstatování (pojmenovaných skutečností či faktorů), která jsou uspořádána do přehledné struktury čtyř bloků, pólů či kvadrantů, která mohou být seřazena jak tématicky, tak současně i z hlediska priorit, tj. dle jejich hierarchické významnosti.

Obr. 6 – Schéma SWOT analýzy

50

Schéma SWOT analýzy: S - silné stránky W - slabé stránky O - příležitosti Strategie SO Strategie WO T - hrozby Strategie ST Strategie WT Legenda: SO – využít silné stránky na získání výhody WO – překonat slabiny využitím příležitostí SW – využít silné stránky na čelení hrozbám WT – minimalizovat náklady a čelit hrozbám SWOT analýza je vysoce efektivní a jednoduchou pomůckou pro zjištění skutečného stavu, potřebných změn, případných rizik a nezbytných kroků pro přeměnu slabých stránek do silných a eliminaci rizik. Jak vyplývá ze schématu, „S+W“ představují tzv. misi a týkají se interních faktorů, čili jde o situační analýzu vnitřních podmínek zkoumaného projektu. Položky „O+T“ potom představují tzv. vizi a představují výčet pravděpodobných externích faktorů, tzn. jde o jakousi odbornou „spekulaci“ na téma, k jakým pozitivním či negativním změnám by mohlo v souvislosti s projektem dojít pod vlivem skutečností působících na daný projekt zvnějšku. Položky „S+O“ pak představují rozvojové faktory projektu, které je třeba dále podporovat a „W+T“ faktory problémové, které by měly být primárně řešeny a jejichž negativní dopad na rozvoj projektu by měl být eliminován. Za schématem obvykle následuje doprovodný podrobnější verbální komentář k nejvíce nejednoznačným či nejproblémovějším položkám. Použití SWOT analýzy naráží občas na určité problémy. Jedním z nich mohou být psychologické bariéry zpracovatelů SWOT analýzy, kteří jsou s projektem/lokalitou projektu pozitivně či negativněji identifikováni, což může vést k jejich určité neobjektivitě v podobě přílišné samochvály nebo naopak v podobě přílišné sebekritičnosti při pojmenovávání S+W stránek. Tzn. je třeba počítat i s jen relativní objektivitou vázanou na zúčastněné osoby. Druhým problémem je již naznačený problém jednoznačného zařazení některých skutečností do S, W, O, T kvadrantů, při možnosti různého hodnotícího náhledu na projekt, tj. při zvažování hledisek a názorů různých subjektů.

51

9. Předprojektová etapa Předprojektová etapa je jednou z nejdůležitějších etap, neboť zde se propracovávají a zpřesňují všechny rozhodující parametry stavby a tudíž se zcela zásadním způsobem rozhoduje o výsledném efektu věcném i ekonomickém. V této etapě se zpřesňují odpovědi na otázky „kde“, „jak“, „kdy“ a „za kolik“ se bude investiční projekt realizovat. Otázky „co“ se bude realizovat a „proč“ již by měly být jednoznačně zodpovězeny v dřívějších časových úsecích předinvestiční fáze. Naopak se v této etapě se mohou objevovat první náznaky otázky „kdo“ bude investici realizovat. Provádí se podrobnější analýza koncepčních variant řešení projektu a to znovu z pohledů stejných jako v předešlých etapách:


architektonického a stavebnětechnického řešení a jeho ekonomických důsledků,




způsobu financování výstavbového projektu,




způsobu organizace a řízení výstavbového projektu.

Tato analýza umožňuje optimální vyřešení všech vnitřních a vnějších souvislostí projektu a zpracování příslušné podrobnější dokumentace - dokumentace pro územní rozhodnutí, jehož nedílnou součástí je soubor dokladů o projednání zamýšlené stavby s jednotlivými orgány a organizacemi, případně s občany. V případech vymezených zákonem je nutno pořídit a projednat dokumentaci o hodnocení vlivů stavby na životní prostředí (Environmental Impact Assessment - EIA), která sama o sobě má u složitějších případů značné časové a finanční nároky. Největší pracovní zátěž tedy v této fázi připadá na zpracovatele uvedené projektové dokumentace, jímž velmi často bývá generální projektant, a na investora. Mimo tyto rozhodující partnery vstupují do investičního cyklu další aktéři, jmenovitě nositelé průzkumů. Základní vstup státní správy představuje již zmíněné "územní rozhodnutí", jež je pevně zabudováno ve Stavebním zákonu. Základní rozhodovací vstup investora pak představuje rozhodnutí o pokračování přípravy, často označované jako schválení dokumentace pro územní rozhodnutí. Rozhodnutí investora by mělo být podloženo také ověřovacími finančně ekonomickými rozbory, zda se vlivem konkrétních územně technických a stavebně technických podmínek nezměnily podstatné ekonomické předpoklady koncepční fáze.

52

9.1 Dokumentace pro územní rozhodnutí Obsah a rozsah dokumentace k žádosti o vydání rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení (DUR) nebo rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území je uveden v Příloze č.4 vyhlášky č.503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření. A. Úvodní údaje Identifikační údaje o žadateli a zpracovateli dokumentace, označení stavby a pozemku. B. Průvodní zpráva 1. Charakteristika území a stavebního pozemku – poloha v obci, údaje o vydané územně plánovací dokumentaci, údaje o souladu záměru s územně plánovací dokumentací, údaje o splnění požadavků dotčených orgánů, možnosti napojení stavby na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, geologická, geomorfologická a hydrogeologická charakteristika, poloha vůči záplavovému území, druhy a parcelní čísla dotčených pozemků podle katastru nemovitostí, přístup na stavební pozemek po dobu výstavby, zajištění vody a energií po dobu výstavby. 2. Základní charakteristika stavby a jejího užívání – účel užívání stavby, trvalá nebo dočasná stavba, novostavba nebo změna dokončené stavby, etapizace výstavby. 3. Orientační údaje stavby – základní údaje o kapacitě stavby (počet účelových jednotek, jejich velikosti, užitkové plochy, obestavěné prostory, zastavěné plochy apod.), celková bilance nároků všech druhů energií, tepla a užitkové vody, celková spotřeba vody, odborný odhad množství splaškových a dešťových vod, požadavky na kapacity veřejných sítí, předpokládané zahájení výstavby, předpokládaná lhůta výstavby. C. Souhrnná technická zpráva 1. Popis stavby – zdůvodnění výběru stavebního pozemku, zhodnocení staveniště, zásady urbanistického,

architektonického

a výtvarného

řešení,

zásady technického

řešení

(dispozičního, stavebního, technologického a provozního), zdůvodnění navrženého řešení stavby z hlediska dodržení příslušných obecných požadavků na výstavbu, u změn stávajících staveb údaje o jejich současném stavu + závěry stavebně technického průzkumu, stavebně historického průzkumu a statického posouzení.

53

2. Stanovení podmínek pro přípravu výstavby – údaje o provedených a navrhovaných průzkumech, geologické a hydrogeologické podmínky stavebního pozemku, ochranná pásma a hranice chráněných území dotčených výstavbou se zvláštním zřetelem na stavby, které jsou kulturními památkami, požadavky na asanace (bourací práce, kácení porostů), zábory ZPF a pozemků určených k plnění funkce lesa, uvedení územně technických podmínek dotčeného území a podmínek koordinace výstavby, související stavby, bilance zemních prací, požadavky na venkovní a sadové úpravy. 3. Základní údaje o provozu, popřípadě výrobním programu a technologii – popis navrhovaného provozu (výrobního programu), předpokládané kapacity provozu a výroby, popis technologií, výrobního programu, manipulace s materiálem, vnitřní a vnější dopravní řešení, systém skladování, návrh řešení dopravy v klidu, potřeba materiálů a surovin, likvidace odpadů, potřeba vody a energií pro výrobu, řešení ochrany ovzduší, řešení ochrany proti hluku, ochrana před vniknutím nepovolaných osob. 4. Zásady zajištění požární ochrany stavby – koncepce požární bezpečnosti z hlediska předpokládaného stavebního řešení a způsobu využití stavby. 5. Zajištění bezpečnosti provozu stavby při jejím užívání 6. Návrh řešení pro užívání stavby osobami s omezenou schopností pohybu a orientace – řešení komunikací, ploch a objektů z hlediska vyhlášky č.369/2001 Sb. v aktuálním znění. 7. Popis vlivu stavby na životní prostředí a ochranu zvláštních zájmů – řešení vlivu stavby, provozu nebo výroby na zdraví osob nebo na životní prostředí (zákon č. 100/2001 Sb.), řešení ochrany přírody a krajiny nebo vodních zdrojů a léčebných pramenů (zákon č. 114/1992 Sb.), návrh ochranných a bezpečnostních pásem. 8. Návrh řešení ochrany stavby před negativními účinky vnějšího prostředí – povodně, sesuvy půdy, poddolování, seizmicita, radon, hluk. 9. Civilní ochrana – opatření k ochraně obyvatelstva, zásady prevence závažných havárií, zóny havarijního plánování D. Výkresová dokumentace Přehledná situace

v měřítku 1:5000 (1:10 000 až 1:50 000 u staveb rozsáhlých)m

dokumentující vztahy navržené stavby k urbanistické struktuře území.

54

Celková situace stavby nebo areálu zpravidla v měřítku 1:5000 nebo 1:1000, s vyznačením hranic pozemků a jejich parcelních čísel a s vyznačením napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, popřípadě s vyznačením ochranných pásem. Výkresy v přehledném měřítku, dokumentující celkové urbanistické a architektonické začlenění stavby do území a základní funkční, objemové a dispoziční řešení, výšky jednotlivých objektů a jejich architektonický výraz. Návrh stavby v měřítku 1:500 až 1:200, obsahující půdorysy rozhodujících podlaží, popř. inženýrských objektů a základní svislé řezy (výšky podlaží, hloubky založení, u liniových staveb podélný profil a charakt. řezy, úroveň stávajícího a upraveného terénu a hladiny spodní vody). Základní pohledy důležitých objektů a pohledy dokumentující začlenění stavby do krajiny. Výkres požárně nebezpečného prostoru řešené stavby a sousedních objektů a vyznačení přístupových komunikací a zásahových cest.

E. Dokladová část Závazná stanoviska dotčených orgánů, stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury, případná vyjádření účastníků řízení, vč. zprávy o jejich zapracování.

9.2 Ochrana životního prostředí v investičním procesu13 Základním obecně závazným předpisem týkajícím se ochrany životního prostředí je Zákon 17/1992 Sb., o životním prostředí (v aktuálním znění). Jednotlivým oblastem životního prostředí se dále věnují další konkrétní předpisy : o vodním hospodářství, o ovzduší, o ochraně přírody a krajiny atd. Zákon o životním prostředí stanoví základní zásady ochrany životního prostředí a povinnosti právnických a fyzických osob při ochraně a zlepšování stavu životního prostředí při akceptaci trvale udržitelného rozvoje14. Stanovuje každému předcházet znečištění nebo poškození životního prostředí, v souvislosti s přípravou a realizací staveb ukládá povinnost předem zhodnotit její vliv na životní prostředí a zatížení území. 13

Převzato z Tománková, J a kol. : Příprava a řízení staveb Trvale udržitelný rozvoj – rozvoj, který současným i budoucím generacím zachovává možnost uspokojovat své základní životní potřeby a přitom nesnižuje rozmanitost přírody a zachovává přirozené funkce ekosystémů.

14

55

V rámci povolování staveb je tak nutno vždy doložit stanoviska dotčených orgánů k jejich vlivu na životní prostředí podle zákona č.100/2001 Sb. v platném znění (u staveb určených zákonem) a jejich dopadům na přírodu a krajinu podle zákona č.114/2001 Sb. v platném znění. Při přípravě investice je nutné její posouzení z hlediska dopadu na životní prostředí. Jedná se o dva kroky:
SEA (Strategic Environmental Assessment) – studie, která je povinná pro plány, programy, politiky na celostátní, regionální a obecní úrovni,
EIA (Environmental Impact Assessment) – studie vlivu záměru na životní prostředí. Studie EIA musí být zpracována u záměrů jmenovitě uvedených v Příloze č.1 zákona č.100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí. Zákon upravuje posuzování vlivů vymezených záměrů a koncepcí na životní prostředí a veřejné zdraví a postup fyzických a právnických osob, správních úřadů a územních samosprávných celků (obcí a krajů) při tomto posuzování. Příloha zákona rozděluje záměry do dvou kategorií; záměry kategorie I musí být vždy posouzeny, u záměrů kategorie II předchází zjišťovací řízení zda posuzovat podle zákona či ne. Účastníci v procesu EIA jsou: oznamovatel, zpracovatel dokumentace, zpracovatel posudku, příslušný úřad pro posuzování, dotčené správní orgány, dotčené územní samosprávné celky, veřejnost. EIA umožňuje nejen tomu, koho se to týká, ale každému občanovi vyslovit svůj názor a tím se spolupodílet na rozhodování o budoucím využití území. Za pomocí EIA lze předem odhadnout, jak realizace a provoz budoucí stavby ovlivní životní prostředí a obyvatelstvo, tyto vlivy, pokud je lze zjistit, je nutno popsat a kompletně vyhodnotit. Posuzují se vlivy na veřejné zdraví a vlivy na živočichy a rostliny, ekosystémy, půdu, ovzduší, klima a krajinu, přírodní zdroje, hmotný majetek a kulturní památky. Postup posuzování:
oznamovatel předloží oznámení záměru příslušnému úřadu (kraj, MŽP) – příslušný úřad rozešle oznámení všem dotčeným úřadům, územním celkům a vyvěsí na úřadní desku a na server EIA,
zjišťovací řízení provádí příslušný úřad – musí být ukončeno do 30 dnů od zveřejnění oznámení, závěr zjišťovacího řízení příslušný úřad zveřejní stejným způsobem,
zpracování dokumentace – zajišťuje investor na svůj náklad a předá písemně a elektronicky úřadu, úřad dokumentaci zveřejní

56


vyjádření zainteresovaných a dotčených subjektů k dokumentaci, kterou jim předal úřad, kromě nich se do 30 dnů od zveřejnění může u příslušného úřadu vyjádřit každý,
úřad smluvně zajistí zpracování posudku oprávněnou osobou nejdéle do 90 dnů, úřad ho musí zveřejnit, tak jako zveřejnil oznámení,
v případě nesouhlasných vyjádření k posudku nebo dokumentaci zajistí úřad veřejné projednání,
závěrečné stanovisko k EIA – vydá úřad na základě předchozích podkladů, úřad musí rozeslat dotčeným úřadům a územním celkům a zveřejnit stejným způsobem jako zveřejnil oznámení. Podle zákona č.114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny (v platném znění) musí investor doložit řešení této problematiky. V zákoně jsou stanoveny obecné podmínky ochrany přírody a krajiny; kromě toho jsou zde vymezeny podmínky pro ochranu zvláště chráněných území. Pokud se v rámci realizace investice a pozdějšího užívání zamýšlí závažné zásahy, které by se mohly dotýkat chráněných zájmů podle zákona, je investor povinen zajistit provedení přírodovědného průzkumu dotčených pozemků a písemné hodnocení vlivu zamýšlené zásahu na rostliny a živočichy. Při umísťování staveb a jiných zásazích mohou nastat situace, které by mohly vést k poškození nebo zničení významného krajinného prvku; nutné závazné stanovisko orgánu ochrany přírody; nebo snížení či změna krajinného rázu; nezbytný souhlas orgánu ochrany přírody. Povolení orgánu ochrany přírody je nezbytné také při kácení dřevin. Orgánem ochrany přírody jsou obecní úřady, pověřené obecní úřady, obecní úřady s rozšířenou působností, správy národních parků a chráněných krajinných oblastí, Česká inspekce životního prostředí (ČIŽP), ministerstvo životního prostředí. Ochrana a zlepšování životního prostředí je také zajišťována ochranou zemědělského půdního fondu (ZPF) na základě zákona č.334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu (v platném znění).

ZPF jsou pozemky zemědělsky obhospodařované, tj. vedené v katastru

nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny, rybníky s chovem ryb a vodní drůbeže a nezemědělská půda potřebná k zajišťování zemědělské výroby. Územní rozhodnutí (územní souhlas), jímž má být dotčen ZPF, vydá stavební úřad pouze na základě souhlasu orgánu ochrany ZPF s odnětím půdy ze ZPF. Orgány ochrany zemědělského půdního fondu jsou pověřené obecní úřady, obecní úřady obcí s rozšířenou působností, krajské úřady, správy národních parků a Ministerstvo životního prostředí; ve vojenských újezdech orgány ministerstva obrany. 57

9.3 Význam a přehled průzkumových prací Mimořádnou rolí v přípravných fázích investičního procesu hrají průzkumové práce. Jejich význam je podtržen jednak jejich značnou technicko organizační náročností, a jednak jejich nákladností. Průzkumové práce zajišťuje celá řada specializovaných firem a institucí. Zdárný průběh přípravných fází investičního procesu spočívá mimo jiné v úspěšné věcné a časové koordinaci zadávání a průběhu průzkumových prací. Některé druhy průzkumových prací mohou být zajišťovány jíž v průběhu koncepční fáze, ale nejpodstatnější část průzkumových prací je zajišťována v průběhu předprojektové fáze investičního cyklu a to částečně před zahájením prací na "projektu pro územní rozhodnutí", část pak v průběhu jeho zpracování. Průzkumové práce musí být zajištěny komplexně, jinak výsledky projektu pro územní rozhodnutí nemohou být zcela průkazné. Vlastní rozsah průzkumových prací musí být diferencován podle technickoekonomických nároků té které akce. Přesto, že se průzkumové práce zajišťují během koncepční a před projektové fáze investičního procesu, nezřídka se stává, že při zpracování "projektu pro stavební povolení" se ukáže nezbytná nutnost některé z průzkumů doplnit. I když takové doplnění nebývá již zvlášť finančně náročné, znamená vždy nebezpečí neplánovaného prodloužení projektové fáze, což může nepříjemně ohrozit plynulý postup přípravy konkrétní stavby. Průzkumy musí zmapovat situaci inženýrsko - geologickou, hydrogeologickou, pedologickou, dendrologickou, radonovou a korozní. Musí poskytnout přehled o pozemcích a nemovitostech potřebných pro navrhovanou výstavbu, o památkových objektech a podmínkách ochrany přírody. Nezbytnými jsou zpravidla i průzkumy dopravy, hluku, stavu technické a občanské infrastruktury příp. odbytu. Lze sem zařadit i požadavek na polohopisné a výškopisné zaměření staveniště, Pro snadnější orientaci v celém problému je na místě sestavit alespoň rámcový přehled a charakteristiku nejčastějších průzkumových prací. Výčet sice není úplný, uvádí však rozhodující a nejčastěji v úvahu přicházející druhy. Přehled průzkumových prací 1. Inženýrsko-geologický a hydrogeologický průzkum - sondy, jejich profil, vyhodnocení, návrh založení - celkové základové poměry (hladina spodní vody, agresivita spodní vody) - využití stávajících průzkumů

58

Při zřizování studny jako zdroje pitné vody: - čerpací pokus (vydatnost zdroje) - chemický a bakteriologický rozbor (odebrání vzorků) 2. Průzkum radonové situace 3. Pedologický průzkum - stanovení rozsahu a kvality humusu (ornice a podorničních vrstev) - způsob jeho zpracování a užití 4. Dendrologický průzkum - druh, stáří a kvalita vzrostlé zeleně 5. Průzkum korozní situace (bludné proudy) - návrh ochrany podzemních kovových konstrukcí před korozí 6. Průzkum pozemků potřebných pro stavbu - snímek pozemkové mapy v měřítku 1:1000 (1:2880) - výpis z evidence nemovitostí (katastru) = číslo parcely, název katastrálního území, výměra, kultura, bonita, vlastník případně uživatel Označení kultury: pole, role, louka, zahrada, chmelnice, les, silnice, cesta, stavební parcela, ostatní plocha, atd. 7. Průzkum staveb (nemovitostí) potřebných pro stavbu - dokumentace staveb nebo zaměření stávajícího objektu - průzkum technického stavu - odhad ceny nemovitostí 8. Průzkum památkových podmínek a podmínek ochrany přírody - přehled památkových objektů - charakter a stav památkových objektů - přehled a charakter přírodních objektů 9. Rekonstrukce a modernizace - průzkumy stávajícího stavu (nezbytnost provedení sond do konstrukcí) - zaměření a zakreslení stávajícího stavu (v případech staveb bez dokumentace) 10. Polohopisné a výškopisné zaměření staveniště včetně zaměření podzemních inženýrských sítí - složitá situace v případě neexistence dokumentace - výkresová část - textová část (trasy přípojek na inženýrské sítě) 59

11. Průzkum odbytu (marketingu /é průzkumy) - odbyt výrobků na trhu - průzkum zdroje surovin - průzkum zdroje pracovních sil 12. Průzkum dopravy - sčítání dopravy (intenzita, druh atd.) 13. Průzkum stavu technické infrastruktury - stav inženýrských sítí a zdrojů (kapacita, stáří, rozmístění, hloubka a způsob uložení, atd.) 14. Průzkum stavu občanské infrastruktury - stav a rozsah občanského vybavení ve vazbě na navrhovanou výstavbu (školství, zdravotnictví, distribuce, služby, administrativu atd.) 15. Průzkum hladiny hluku - komunikace a jiné zdroje hluku (lokalizace, intenzita v průběhu dne a týdne, příp. roku) - letecká doprava 16. Průzkum poddolování a seismicity - stanovení denivelace a poloměru zakřivení - stanovení požadavků na zakládání 17. Průzkum kontaminace pozemků - druh a rozsah kontaminace - navržení způsobu a rozsahu dekontaminace 18. Další možné průzkumy - průzkum televizního signálu - hodnocení bezpečnosti - průzkum a rozbor meteorologické a klimatické situace - průzkum rekreačních možností

60

10. Projektová fáze Projektová fáze je další časovým úsekem, ve kterém se zpřesňují projektové informace ve formě provádění další, detailnější dokumentace - dokumentace pro stavební povolení, příp. zpracování dalších stupňů projektové dokumentace. Časově je fáze vymezena schválením projektu pro územní rozhodnutí na straně jedné a uzavřením dodavatelské smlouvy na straně druhé (alternativně předáním staveniště dodavateli). Provádí se podobná analýza všech aspektů shodných s předešlou fází, ale s daleko větší konkretizací. V tomto období generální přípravy na realizaci se definitivně rozhoduje o rozpočtových nákladech stavby a financování. Dochází k dořešení organizace výstavby z pohledu investora do podrobnosti potřebných k uzavření potřebných smluv na realizaci stavby. Upřesňují se hlavní termíny výstavby. Investor (nebo kompetentní orgán investora) v návaznosti na předchozí smluvní vztahy uzavírá smlouvy na zpracování dalších dokumentací (pokud neplatí z předešlé fáze) a na zajištění inženýrské činnosti. Je evidentní, že nejpodstatnější pracovní zátěž připadá na projektanta. Projektant nemusí však být shodný s osobou/organizací, která vypracovala dokumentaci pro územní rozhodnutí. Projektant v této fázi se také velice často, spolu s vypracování dokumentace, smluvně zavazuje k provádění výkonu autorského dozoru. Na základě zpracované DSP, stanovisek DOSS a dalších dokladů zahajuje stavební úřad stavební řízení. V případě kladného projednání vydává stavební úřad stavební povolení nebo souhlas s ohlášenou stavbou (případně může být stavba povolena certifikátem autorizovaného inspektora či veřejnoprávní smlouvou) a je možno zpracovat dokumentaci pro provedení stavby a další dokumentace, na jejichž základě je možné uzavřít příslušné smlouvy o realizaci stavby (zhotovitelské smlouvy). Investor provádí výběr dodavatele stavby buď formou výběrového (zadávacího) řízení nebo jeho přímým určením. Výběrové řízení může být na veřejnou zakázku (financovanou z veřejných rozpočtů), pak se musí řídit zákonem č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách. Jedná-li se o zakázku financovanou ze soukromých zdrojů, pak je plně na uvážení investora, jakým způsobem vybere dodavatele stavby. Ve stavební praxi se však i pro soukromé investory realizující projekty osvědčila určitá zjednodušená forma zadávacího řízení obdobného jako pro veřejnou zakázku. Ze své strany může uzavírat investor v průběhu projektové fáze smlouvy na:
zpracování projektové dokumentace pro stavební povolení,

61


zajištění realizace – smlouvy s dodavateli stavebně-montážních prací a dodávek a provozních souborů,
zajištění financování – úvěrové smlouvy,
zajištění organizace a řízení projektu výstavby – smlouvy s poradci, konzultanty a subjekty provádějícími inženýring a projektové řízení. Ve fázi projektové se zpracovávají následující dokumentace:
ze strany investora - projektová dokumentace pro stavební povolení, - dokumentace pro výběr dodavatele/zhotovitele stavby - DVZS (zadávací dokumentace, tendrová dokumentace), - kontrolní rozpočet stavby zpracovaný projektantem pro investora (podklad pro porovnání nabídek uchazečů), - dokumentace pro provedení stavby (DPS),
ze strany dodavatele - plán organizace výstavby (POV) – časový a finanční plán, organizace výstavby na staveništi, - plán jakosti, kontrolní a zkušební plán, - realizační dokumentace, - dokumentace přípravy výroby – stavebně-technologický projekt včetně projektu zařízení staveniště. Smyslem této fáze je dále konkretizovat informace obsažené v dokumentaci pro územní rozhodnutí, zpracovat další příslušné projektové dokumentace stavby, získat stavební povolení, uzavřít potřebné smlouvy a tak zahájit realizaci stavby.

10.1 Dokumentace pro stavební povolení Obsah a rozsah projektové dokumentace pro ohlášení stavby uvedené v §104 odst. 2 a) až d) SZ, k žádosti o stavební povolení podle §110 odst.2 b) SZ a k oznámení stavby ve zkráceném stavebním řízení podle §116 a §117 odst. 2 SZ. stanovuje Příloha č. 1 k vyhlášce č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb. Projektová dokumentace obsahuje části: A. Průvodní zpráva

62

B. Souhrnná technická zpráva C. Situace stavby D. Dokladová část E. Zásady organizace výstavby F. Dokumentace objektů Projektová dokumentace musí vždy obsahovat části A až F členěné na jednotlivé položky s tím, že rozsah jednotlivých částí musí odpovídat druhu a významu stavby, jejímu umístění, stavebně technickému provedení, účelu využití, vlivu na životní prostředí a době trvání. Průvodní zpráva Identifikace stavby, stavebníka, projektanta, charakteristika stavby a její účel, dosavadní využití a zastavěnost území, stavební pozemek a majetkoprávní vztahy, provedené průzkumy a napojení na dopravní a technickou infrastrukturu. Informace o splnění požadavků dotčených orgánů, dodržení obecných požadavků na výstavbu, splnění podmínek regulačního plánu, územního rozhodnutí, popřípadě územně plánovací informace. Věcné a časové vazby stavby na související a podmiňující stavby a jiná opatření v dotčeném území, předpokládaná lhůta výstavby včetně popisu postupu výstavby, orientační hodnota stavby v tis. Kč, údaje o podlahové ploše, údaje o účelových jednotkách. Souhrnná technická zpráva Urbanistické, architektonické a stavebně technické řešení – zhodnocení staveniště, zhodnocení současného stavu konstrukcí; stavebně historický průzkum, urbanistické a architektonické řešení stavby, technické řešení, napojení stavby na dopravní a technickou infrastrukturu, včetně řešení dopravy v klidu, vliv stavby na životní prostředí, řešení bezbariérového užívání navazujících veřejně přístupných ploch a komunikací, průzkumy a měření, členění stavby na jednotlivé stavební a inženýrské objekty a provozní soubory, vliv stavby na okolní pozemky a stavby. Mechanická odolnost a stabilita – průkaz statickým výpočtem, že stavba je navržena tak, aby zatížení na ni působící v průběhu výstavby a užívání nemělo za následek zřícení stavby nebo její části, poškození jiných částí stavby nebo technických zařízení anebo instalovaného vybavení v důsledku většího přetvoření nosné konstrukce.

63

Požární bezpečnost Hygiena, ochrana zdraví a životního prostředí Bezpečnost při užívání Ochrana proti hluku Úspora energie a ochrana tepla – splnění požadavků na energetickou náročnost budov a stanovení celkové energetické spotřeby stavby. Řešení přístupu a užívání stavby osobami s omezenou schopností pohybu a orientace – údaje o splnění požadavků na bezbariérové řešení stavby. Ochrana stavby před škodlivými vlivy vnějšího prostředí – radon, agresivní spodní vody, seismicita, poddolování, ochranná a bezpečnostní pásma aj. Ochrana obyvatelstva – splnění základních požadavků na situování a stavební řešení stavby z hlediska ochrany obyvatelstva. Inženýrské stavby (objekty) – odvodnění území včetně zneškodňování odpadních vod, zásobování vodou, zásobování energiemi, řešení dopravy, povrchové úpravy okolí stavby, včetně vegetačních úprav, elektronické komunikace. Výrobní a nevýrobní technologická zařízení staveb (pokud se ve stavbě vyskytují).

Situace stavby Situace širších vztahů stavby a jejího okolí, zakreslená do mapového podkladu zpravidla v měřítku 1:5000 až 1: 50 000 s napojením na dopravní a technickou infrastrukturu a se značením ochranných, bezpečnostních a hlukových pásem. Koordinační situace stavby (zastavovací plán) zpravidla v měřítku 1:1000 nebo 1: 500, na podkladě snímku z katastrální mapy – hranice pozemků a jejich parcelní čísla, umístění stavby s vyznačením vzdálenosti od hranic sousedních pozemků a staveb na nich, stávajících a navrhovaných pozemních a inženýrských objektů, přípojek na technickou infrastrukturu, s řešením dopravy včetně dopravy v klidu, s vyznačením ochranných a bezpečnostních pásem, výškových kót, geologických sond, hranice staveniště a případných dalších záborů a úprav pro osoby s omezenou schopností pohybu a orientace na komunikacích. Návrh vytyčovací sítě stavby zpracovaný v souladu s právními předpisy vydanými k provedení zákona o zeměměřictví.

64

Dokladová část Stanoviska, posudky a výsledky jednání vedených v průběhu zpracování projektové dokumentace, průkaz energetické náročnosti budovy podle zákona o hospodaření energií. Zásady organizace výstavby Technická zpráva – informace o rozsahu a stavu staveniště, předpokládané úpravy staveniště, jeho oplocení, trvalé deponie a mezideponie, příjezdy a přístupy na staveniště, významné sítě technické infrastruktury, napojení staveniště na zdroje vody, elektřiny, významné sítě technické infrastruktury, napojeni staveniště na zdroje vody, elektřiny, odvodněni staveniště, úpravy z hlediska bezpečnosti a ochrany zdraví třetích osob, včetně nutných úprav pro osoby s omezenou schopností pohybu a orientace, uspořádaní a včetně využití nových a stávajících objektů, popis staveb zařízení staveniště vyžadujících ohlášení, stanovení podmínek pro provádění stavby z hlediska bezpečnosti a ochrany ohlášení, stanovení podmínek pro provazem stavby z bezpečnosti a ochrany zdraví, plán bezpečnosti a ochrany zdraví při práci na staveništi podle zákona. 309/2006 Sb., podmínky pro ochranu životního prostředí při výstavbě, orientační lhůty výstavby a přehled rozhodujících dílčích termínů. Výkresová část – celková situace stavby se zakreslením hranice staveniště a staveb zařízení staveniště, vyznačení přívodu vody a energií na staveniště, jejich odběrových míst. Vyznačení vjezdů a výjezdů na staveniště a odvodnění staveniště.

Dokumentace stavby (objektů) Dokumentace objektů a provozních souborů stavby se zpracovává pro jednotlivé stavební objekty nebo provozní soubory samostatně v členění: Pozemní (stavební) objekty. Inženýrské objekty. Provozní soubory stavby. Pozemní (stavební) objekty Architektonické a stavebně technické řešení – technická zpráva a výkresová část (půdorysy a řezy v měřítku 1:100, popřípadě 1:200, pohledy, výkresy přípojek na veřejné rozvodné sítě a kanalizaci, výkresy napojení na veřejné komunikace, řešení dopravy v klidu, výkresy úprav na komunikacích pro osoby s omezenou schopností pohybu a orientace). 65

Stavebně konstrukční část – technická zpráva a výkresová část (základy plošné, hlubinné, tvar monolitických betonových konstrukcí, výkres skladby dílců montované betonové konstrukce, sestav kovových a dřevěných konstrukcí apod. a jejich statické posouzení. Požárně bezpečnostní řešení – technická zpráva a výkresová část v souladu s právními předpisy k provedení zákona o požární ochraně. Technika prostředí staveb – dokládá se samostatně pro jednotlivá zařízení a člení se na zařízení pro vytápění či ochlazování staveb, zařízení vzduchotechniky, zařízení pro měření a regulaci, zařízení zdravotně technických instalací, plynová zařízení, zařízení silnoproudé elektrotechniky včetně bleskosvodů, zařízení slaboproudé elektrotechniky, zařízení pro vertikální dopravu. V technické zprávě se uvádějí základní údaje podle jednotlivých druhů zařízení, výkresová část obsahuje pouze základní orientační schémata jednotlivých vnitřních rozvodů a zařízení, jejich základní dimenze a vedení, dále případné umístění zařizovacích předmětů, požadavky na stavební úpravy a řešení některých speciálních prostorů jako kotelen, předávacích stanic tepla, rozvoden, ústředen a regulačních stanic, zpracovávají se potřebné výpočty tepelně technické, akustické, osvětlení nebo oslunění. Inženýrské objekty Inženýrskými objekty se rozumí mosty, tunely, podchody, propustky, hydrotechnické a hydroenergetické objekty, komunikace s výjimkou staveb uvedených v § 194 písm. c) stavebního zákona, provozní prostranství, odstavná a parkovací stání, terénní úpravy, hřiště, sítě technické infrastruktury (vodovod, kanalizace, plynovod, tepelné rozvody, kolektory, včetně přípojek na sítě technické infrastruktury, vnější silnoproudé rozvody, veřejné osvětlení) popřípadě další inženýrské objekty, které jsou řešeny jako samostatná projektová dokumentace. Pokud mají inženýrské objekty charakter pozemních (stavebních) objektů, zajišťuje se požárně bezpečnostní řešení. Zpracovává se technická zpráva a výkresová část (situace, podélné profily a charakteristické příčné řezy, výkresy technických objektů, např. čerpací stanice, trafostanice, šachty apod., v měřítku 1:100, výkresy technických úprav komunikací pro užívání osobami s omezenou schopností pohybu a orientace v měřítku 1:100 nebo 1:200, výkresy povrchových úprav okolí stavby, podklady pro vytyčení). Objekty sdružených tras (kolektory, technické chodby a kanály) se dokumentují obdobně jako pozemní objekty.

66

Statické výpočty a výkresy se zpracovávají pouze u staveb a objektů, které to z konstrukčních důvodů a z důvodů posouzení stability vyžadují (mosty, tunely, propustky, podchody. jímky a nádrže apod.). Provádí se hydrotechnické výpočty, návrhy sítí včetně energetických objektů, stanovení kapacitních potřeb. Provozní soubory Technická zpráva a základní technologická schémata dokladující účel a úroveň navrhovaného výrobního procesu, dispozice a umístění hlavních strojů a zařízení a způsob jejich zabudování (půdorysy, řezy, zpravidla v měřítku 1:100). Projektová dokumentace musí vždy obsahovat části A až F členěné na jednotlivé položky s tím, že rozsah jednotlivých částí musí odpovídat druhu a významu stavby, jejímu umístění, stavebně technickému provedení, účelu využití, vlivu na životní prostředí a době trvání stavby. V konkrétním případě lze v některých jednotlivostech (podrobnostech) rozsah a obsah projektové dokumentace přiměřeně redukovat.

10.2 Dokumentace pro provedení stavby Rozsah a obsah projektové dokumentace pro provádění stavby v případech, kdy bude její zpracování uloženo v územním rozhodnutí (§92 SZ) nebo investorem (stavebníkem) sjednáno rámci smluvních vztahů a využívané pro kontrolní prohlídky staveb (§133 odst. 3 SZ) Stanoví Příloha č. 2 k vyhl. č. 499/2006 Sb. Takto vymezená prováděcí dokumentace může také být také podkladem při výběrových řízeních a uzavíráních smluv o dílo (provedení stavby) a mezi investory a stavebními podnikateli. Projektová dokumentace pro provádění stavby vždy obsahuje části: A. Pozemní stavební objekty B. Inženýrské objekty C. Provozní soubory členěné na jednotlivé položky s tím, že rozsah jednotlivých částí musí odpovídat druhu a významu stavby, jejímu umístění, stavebně technickému provedení, účelu využití, vlivu na životní prostředí a době trvání stavby. Projektová dokumentace pro provádění stavby se zpracovává samostatně pro jednotlivé Stavební objekty (pozemní a inženýrské), případně provozní (technologické) soubory, pokud

67

se ve stavbě vyskytují; vychází se z projektové dokumentace k žádosti o stavební povolení. Zpracovávají se pouze ty části projektové dokumentace pro provádění stavby, které nejdou shodné s touto dokumentací. Součástí dokumentace pro provádění stavby není dokumentace pro pomocné práce, výrobně technická dokumentace a dokumentace výrobků dodaných na stavbu. Pokud je pro podrobnosti nutné zpracovat některou z těchto dokumentací, musí být takový požadavek v projektové dokumentaci pro provádění stavby výslovně uveden. Pro každou část dokumentace je zpracována: Technická zpráva ve stejné skladbě a členění jako v projektové dokumentaci pro stavební povolení, z níž příslušné údaje přebírá s tím, že se zpřesňují, doplňují a zdůvodňují veškeré Údaje a případné odchylky oproti této ověřené projektové dokumentaci, případně stanoví zvláštní podmínky pro provádění, montáž nebo technologické postupy. Výkresová část v měřítku přiměřeném jejich účelu (obvykle 1:50), včetně sklopených řezů, pohledů a detailů v potřebných podrobnostech, např. schéma vyztužení monolitických betonových konstrukcí, kotvení ocelových konstrukcí aj. Výpočty v potřebném rozsahu a kontrolovatelné formě. Výpočty jsou součástí dokumentace a připojují se jako doklady ve dvou vyhotoveních. Pozemní (stavební) objekty Architektonické a stavebně technické řešení Stavebně konstrukční část Technika prostředí staveb – v členění zařízení pro vytápění staveb, zařízení pro ochlazování staveb, zařízení vzduchotechniky, měření a regulace (MaR), automatický systém řízení (ASŘ), elektrická požární signalizace (EPS), zdravotně technické instalace, plynová zařízení, zařízení silnoproudé elektrotechniky a bleskosvody, slaboproudá zařízení: (telefonní rozvody, přípravu pro datovou, počítačovou síť (PC), rozvod televizního signálu (STA), elektronický zabezpečovací systém (EZS), kontrola vstupu (AC), rozhlas, orientační a informační systém, kamerový systém (CCTV)), další zařízení techniky prostředí např. bazénové technologie, inteligentní budovy (automatizace), zařízení vertikální a horizontální dopravy a další, vnitřní vybavení (interiér) – jen pokud je součástí stavby, vnější vybavení budov.

68

Inženýrské objekty Zpracovává se samostatně pro jednotlivé druhy inženýrských staveb a objektů: - příprava území, hrubé terénní úpravy, - čisté terénní úpravy včetně vegetačních úprav a drobné architektury, - komunikace včetně dopravy v klidu, mostních konstrukcí, propustky apod.. - zásobování vodou včetně objektů na síti (např. vodojemy, čerpací stanice apod.);. - kanalizace včetně zvláštních objektů (retenční a sedimentační nádrže apod.), - zásobování energiemi (elektrická energie, plyn, teplo, rozval světla) včetně objektů na rozvodech (trafostanice, předávací a regulační stanice apod.), - sdružené trasy technické infrastruktury (kolektory, technické chodby, kanály apod.), - elektronické komunikace a jiná sdělovací zařízení. Dokumentace se zpracovává podle společných zásad uvedených v úvodu, ve stejném členění jako část Pozemní (stavební) objekty a následujících speciálních ustanovení. Technická zpráva doplňuje a upřesňuje technickou zprávu z projektové dokumentace pro stavební povolení, zejména z hledisek materiálových, technologie provádění, vazeb na jiné objekty, na způsoby připojování a přepojování obvykle podle podmínek stanovených příslušnými správci těchto zařízení. U energetických staveb nebo objektů obsahuje technická zpráva dále údaje o zkratových proudech, uzemnění, úbytcích napětí, intenzitách osvětlení apod. Stanoví podrobné požadavky technického a materiálového řešení bezbariérových úprav. Výkresová část se zpracovává na základě projektové dokumentace pro stavební povolení. Upřesňuje a doplňuje dokumentaci po provedení podrobnějšího zaměření terénu. Pro inženýrské objekty, které mají charakter pozemních objektů (jímací objekty, čerpací stanice apod.), se přiměřeně použije ustanovení části Pozemní (stavební) objekty. Pro některé druhy stavebních objektů jsou vyhláškou stanoveny další typy výkresové dokumentace. Výpočty podrobné statické a jiné výpočty (např. hydrotechnické) prohlubují a doplňují výpočty z projektové dokumentace pro stavební povolení na základě podrobnějších průzkumů popř. provedených zatěžkávacích zkoušek.

Provozní soubory Technologická část (provozní celek) se dělí na provozní soubory a dílčí provozní soubory. Provozní

soubor

představuje

funkčně

ucelenou

část

stavby,

tvořenou

souhrnem

technologických zařízení, vykonávajících ucelený dílčí technologický proces, a to buď

69

výrobní (výsledkem procesuje určitý výrobek), pomocný výrobní (výsledek procesu nevchází hmotně do výrobku, např. výroba energií) nebo obslužný výrobní (z hlediska vlastního výrobního procesu nevýrobní, např. doprava, kontrola jakosti). Provozní soubor představuje i souhrn technologických zmizení zajišťujících speciální nevýrobní procesy (např. zařízení pro zdravotnictví, školství, laboratoře, opravny) a souhrn technologických zařízení, zajišťujících doplňkové procesy (např. rozvod kapalin a plynů, rozvod el. energie). Provozní soubory uvedené ve vyhlášce: 1. Technologická zařízení pro výrobní a speciální ne výrobní procesy. 2. Systém řízení technologických procesů a zařízení měření a regulace. 3. Napájecí a provozní rozvod silnoproudu. 4. Provozní potrubí. 5. Provozní vzduchotechnika. 6. Aktivní ochrana před korozí a bludnými proudy. 7. Elektronická komunikační zařízení, slaboproudá zařízení a rozvody. 8. Zařízení pro údržbu technologického zařízení. Dokumentace pro provádění stavby se zpracovává na základě projektové dokumentace pro stavební povolení tak, aby byly jednoznačně určeny požadavky na konečné provedení stavby a její výslednou kvalitu. Dokumentace se zpracovává po jednotlivých provozních souborech 1 - 8. Každý provozní soubor je podle svého rozsahu a charakteru zpracován v samostatných částech. Pro každý provozní soubor se zpracovává: Technická zpráva ve stejné skladbě jako v projektové dokumentaci pro stavební povolení. Zpřesňuje a doplňuje údaje a zdůvodňuje případné odchylky. Obsahuje stručnou charakteristiku provozních jednotek a vazby a požadavky na další provozní soubory a stavební objekty. Výkresová část podle společných zásad stanovených pro část Pozemní stavební objekty. Seznam strojů a zařízení specifikace zařízení s uvedením charakteristiky a parametrů umožňující jeho jednoznačné určení. Výpočty v souladu s ČSN. Doklady tvoří rozhodnutí, záznamy z projednání a jiné dokumenty potřebné pro provádění a kontrolní prohlídky stavby.

70

Obsah a rozsah dokumentace je uveden jako maximální a v konkrétním případě bude| přizpůsoben charakteru a technické složitosti dané stavby.

71

11. Realizační fáze Realizační fáze je poslední dílčí etapou investiční fáze, je to časové období investičního cyklu od podpisu smlouvy mezi investorem a dodavatelem ohledně realizace (zhotovení) investice (pozn. někdy je za počátek realizační fáze považován akt předání / převzetí staveniště mezi investorem a dodavatelem) až po dokončení a uvedení stavby (investice) do užívání. V zásadě tedy představuje období, kdy se stavba = investice staví. Z hlediska veřejnoprávních úkonů tedy tato etapa a tím i fáze investiční končí vydáním kolaudačního souhlasu, oznámením o užívání stavebnímu úřadu nebo u staveb, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení, zahájením jejího užívání; zahrnuje tedy i veškeré nezbytné zkoušky nebo případný zkušební provoz. Ve fázi realizační je rozhodující náplní stavební zhotovitelská činnost reprezentovaná prováděním stavebních a montážních prací podle dokumentace pro provedení stavby a realizační

projektové

dokumentace.

Rozhodujícím

aktérem

je

tedy

pochopitelně

dodavatel/zhotovitel stavby, ostatní přímí účastníci investičního cyklu vstupují do realizační fáze především dozorovací činností. Prvním krokem realizační fáze je investorovo předání staveniště dodavateli. Předání a převzetí staveniště je právním aktem, kdy objednatel (investor) předává zhotoviteli pozemek, ke kterému má vlastnická nebo jiná práva. O předání se provádí buď protokolární zápis nebo zápis ve stavebním deníku. Zhotovitel stavby si dále zpracovává a aktualizuje materiály nutné k realizaci stavby, navazuje na dříve vytvořené podklady především z nabídkové přípravy. Jak již bylo uvedeno výše investor a projektant, ale také dodavatel, průběžně sledují a kontrolují průběh provedených stavebních a montážních prací, především z hlediska časových plánů, finančních plánů a plánů jakosti (investor + dodavatel); z pohledu investora je tato činnost nazývána technickým dozorem investora (TDI). Projektant sleduje procesy z hlediska souladu s provedenou projektovou dokumentací – autorský dozor (AD). Do kategorie dozorů se řadí také činnost stavebního úřadu – dozor stavebního úřadu, chránící veřejné zájmy a práva oprávněných osob; specifickou dozorovací rolí je činnost stavebního dozoru (odborného dozoru) v případě stavby prováděné svépomocí, v tomto případě je chráněn veřejný zájem cestou kvalifikovaného stavebního dohledu na realizaci stavby. Dodavatel vede stavební denník, kde jsou zaznamenávány výsledky dozoru prováděné průběžně investorem, autorem projektu a stavebním úřadem.

72

Po provedených stavebních a montážních pracích dochází k předání a převzetí stavebního díla. Tato činnost je právním aktem, jehož náležitosti, zejména časová lhůta a průběh, je dohodnut ve smlouvě o dílo. Při předání konečného stavebního díla musí zhotovitel stavby doložit důležité dokumenty realizační fáze investičního cyklu: dokumentaci skutečného provedení stavby, stavební deník, revizní a jiné zprávy a materiály o všech vykonaných zkouškách, certifikáty, atesty a prohlášení o shodě a jiné materiály prokazující jakostní podmínky použitých materiálů. O předání a převzetí se obvykle provede zápis – předávací protokol, ve kterém se uvede v jakém stavu objednatel přejímá stavební dílo, popis případných zjištěných vad, které nebrání provozu a termín jejich odstranění. Odstranění vad a nedodělků, vyskytují-li se, je povinen provést zhotovitel ve lhůtě stanovené ve smlouvě o dílo nebo v předávacím protokolu. Od převzetí stavby objednatelem pak běží sjednaná záruční lhůta v rozsahu, který byl dohodnut příslušné smlouvě o dílo. Konečné ukončení realizační fáze je provedeno žádostí nebo oznámením o užívání stavby. U staveb povolených ještě za platnosti předcházejícího stavebního zákona – Zákon 50/1976 Sb. – se po skončení realizace stavby může stavba užívat pouze na základě vydaného kolaudačního rozhodnutí. Podle nového stavebního zákona - Zákon 183/2006 Sb. – jsou možné dvě formy:
oznámení o užívání – musí být provedeno 30 dnů před započetím záměru užívání; podmínkou je vyhotovení geometrického plánu a dokumentace skutečného provedení (v případě odchylek od předchozích povelení nebo dokumentace) a doložení těchto dokumentů stavebnímu úřadu s oznámením. Užívání může být započato do 30 dnů od oznámení, pokud ho stavební úřad nezakázal.
kolaudační souhlas – u staveb, u kterých budoucí uživatelé nemohou ovlivnit vlastnosti, u staveb s předepsaným zkušebním provozem a u kulturních památek. Na základě žádosti stavebníka stavební úřad do 15 dnů svolá závěrečnou kontrolní prohlídku stavby, v případě využití služby autorizovaného inspektora (doložení certifikátem) stavební úřad může od kontrolní prohlídky stavby upustit. V případě odchylek od vydaného stavebního povolení nebo ohlášení nebo ověřené projektové dokumentace je nutné předložení dokumentace skutečného provedení stavby. V případě rozporu stavby se stavebním povolením nebo ohlášením, či ohrožením bezpečnosti, životního prostředí aj. stavební úřad kolaudační souhlas neudělí; po odstranění nedostatků je možno proces obnovit.

73

Jistou výjimkou za nutné situace je povolení stavebního úřadu započíst užívání stavby tzv. předčasným užíváním stavby ještě před jejím dokončením, v případě pokud rozsah nedokončení nemá vliv na užívání stavby. Ukončení realizační fáze je možno tedy shrnout do těchto podmínek: 1. Splnění všech závazků zhotovitele vyplývajících z příslušných smluv předáním a převzetím stavby včetně odstranění vad a nedodělků. 2. Funkčností stavby jako celku i jejích jednotlivých částí. 3. Úplným splněním všech povinností daných stavebních zákonem resp. oznámením o užívání a kolaudačním souhlasem, popřípadě povolením předčasného užívání stavby nebo její části. Hlavními materiály realizační fáze:


protokol o předání staveniště,




výrobní (realizační) dokumentace stavby,




stavební deník,




atesty materiálů a výrobků,




protokoly o vyzkoušení (individuální, komplexní, zkušební provoz),




dokumentace skutečného provedení stavby,




manuál užívání




dokumentace uvedení stavby do provozu

11.1 Stavební deník Stavební deník je tradičním dokumentem na českých staveništích, je základním dokladem o průběhu realizace stavby, který slouží k evidenci všech dokladů týkajících se stavby a k dennímu provádění záznamů všech důležitých okolností, týkajících se realizace stavby. Povinnost vést na stavbě stavební deník ukládá zhotoviteli stavby stavební zákon č. 183/2006 Sb. Základní povinnosti pro jeho vedení uvádí stavební zákon, obsahové náležitosti stavebního deníku a způsob jejich vedení stanoví příloha č.5 vyhlášky č.499/2006 Sb. o dokumentaci staveb. Rozsah vedení stavebního deníku může být upraven dohodou v smlouvě o dílo. Stavební deník se vede ode dne předání a převzetí staveniště do dne dokončení stavby, popřípadě do odstranění vad a nedodělků zjištěných při kontrolní prohlídce stavby, musí být na stavbě přístupný kdykoli v průběhu práce na staveništi všem oprávněným osobám. Záznamy do stavebního deníku jsou oprávněni provádět:

74


stavebník,
stavbyvedoucí,
osoba vykonávající stavební dozor,
osoba provádějící kontrolní prohlídku stavby,
osoba odpovídající za zeměměřičské práce,
technický dozor investora,
autorský dozor,
koordinátor bezpečnosti a ochrany zdraví při práci,
autorizovaný inspektor. Listy stavebního deníku obsahují originál a dva průpisy. Listy jsou číslovány a v záznamech nesmí být vynechána volná místa. Záznamy o postupu prací a jejich souvislostech se do nich zapisují tentýž den, nejpozději následující den, ve kterém se na stavbě pracuje. U technicky jednoduchých staveb se mohou záznamy se souhlasem stavebního úřadu provádět nejdéle za období jednoho pracovního týdne. V případě, že všechny zúčastněné osoby jsou vlastníky elektronického podpisu, lze stavební deník vést elektronickou formou. Stavební deník vede po dobu realizace stavbyvedoucí a předává jej při předání a převzetí stavby objednateli, který, pokud zůstane vlastníkem, je povinen jej uchovávat po dobu 10 let. Prvním zápisem do stavebního deníku je protokol o převzetí staveniště. V tomto protokolu potvrdí osoba pověřená odborným vedením realizace stavby nebo stavebním dozorem nad její realizací převzetí staveniště. Zápisy ve stavebním deníku končí odstraněním vad a nedodělků, případně kolaudačních závad. Denní záznamy slouží k řízení průběhu stavby, řešení vzniklých nedostatků, zaznamenání změn, kontrole průběhu stavby orgány státního dozoru atd. Orgány státní správy, investor, TDI je povinen sledovat obsah deníku a k zápisům připojovat své stanovisko ve lhůtě dohodnuté smlouvou o dílo. Příloha č.5 k vyhlášce č.499/2006 Sb. dělí náležitosti stavebního deníku do tří hlavních částí: identifikační údaje, záznamy ve stavebním deníku a vedení stavebního deníku. Identifikační údaje tvoří úvodní část stavebního deníku a obsahují:
název stavby (nebo její části) podle jejího ohlášení, stavebního povolení, veřejnoprávní smlouvy nebo oznámení stavby ve zkráceném stavebním řízení, datum jejich vydání,
místo stavby,
identifikační údaje účastníků výstavby,

75


jména a příjmení osob zabezpečujících odborné vedení provádění stavby podle §153 stavebního zákona (stavbyvedoucí a stavební dozor) s rozsahem jejich oprávnění a odpovědnosti,
jména a příjmení osob, vykonávajících technický dozor stavebníka a autorský dozor (jsouli tyto dozory zřízeny),
jména, příjmení a funkce dalších osob, oprávněných k provádění záznamů do stavebního deníku podle § 157 odst. 2 stavebního zákona,
údaje o projektové a ostatní technické dokumentaci stavby, včetně jejich případných změn,
seznam nebo odkazy na dokumenty a doklady ke stavbě (smlouvy, povolení, souhlasy, správní rozhodnutí, protokoly o kontrolách, zkouškách, přejímkách apod.),
změny zhotovitelů stavby nebo odpovědných osob během výstavby. Pravidelné denní záznamy obsahují:
jména a příjmení osob pracujících na staveništi (včetně subdodavatelů),
klimatické podmínky (počasí, teploty apod.) na staveništi,
popis a množství provedených prací a montáží a jejich časový postup,
dodávky materiálů, výrobků, jejich uskladnění a zabudování, nasazení strojů a zařízení pro stavbu. Další záznamy dokumentují údaje o těchto skutečnostech:
předání a převzetí staveniště (mezi stavebníkem a zhotoviteli),
zahájení prací (případně termíny a důvody jejich přerušení a obnovení, včetně technologických přestávek),
nástupy, provádění prací a ukončení činností subdodavatelů,
seznámení a proškolení pracovníků s podmínkami bezpečnosti prací, požární ochranou, ochranou životního prostředí, dále s technologickými postupy prací a montáží a s možnými riziky při stavebních pracích,
údaje o opatřeních týkajících se bezpečnosti a ochrany zdraví při práci, požární ochrany a ochrany životního prostředí, zvláštní opatření při bouracích pracích, pracích ve výškách, za provozu, ochranných pásmech apod., manipulace se zeminami, stavební sutí a nakládání s odpady, geodetická měření, montáže a demontáže dočasných stavebních konstrukcí (lešení, pažení, bednění apod.), jejich předání a převzetí, provoz a užívání mechanizačních prostředků,
výsledky kvantitativních a kvalitativních přejímek dodávek pro stavbu (vstupní kontroly),
opatření k zajištění stavby, zabudovaných nebo skladovaných výrobků a zařízení proti poškození, odcizení apod., 76


provádění a výsledky kontrol všech druhů a souhlas se zakrýváním prací (základové spáry, výztuž do betonu, podzemní vedení apod.),
odůvodnění a schvalování změn materiálů, technického řešení stavby a odchylek od ověřené projektové dokumentace,
skutečnosti důležité pro věcné, časové a finanční plnění smluv (vícepráce, nepředvídatelné vlivy, výskyt překážek na staveništi, výsledky dodatečných technických průzkumů, mimořádné klimatické vlivy, archeologický výzkum, práce za provozu apod.),
dílčí přejímky ukončených prací, provedení a výsledky zkoušek a měření (technická a technologická zařízení, přípojky apod.),
škody způsobené stavební nebo jinou činností, havárie, nehody, ztráty, úrazy a jiné mimořádné události, včetně přijatých opatření, předávání a přejímky díla nebo jeho ucelených částí, odstranění vad a nedodělků,
výsledky kontrolních prohlídek stavby (§133 a 134 stavebního zákona), výsledky činnosti autorizovaného inspektora,
zřízení, provozování a odstranění zařízení staveniště,
nepředvídané nálezy kulturně cenných předmětů, detailů stavby nebo chráněných částí přírody anebo archeologické nálezy.

Jednoduchý záznam o stavbě Jednoduchý záznam o stavbě, podle stavebního zákona, postačí u ohlašovaných staveb. Vede se od zahájení prací na staveništi do dokončení stavby, popřípadě do odstranění vad a nedodělků zjištěných při kontrolní prohlídce stavby. Musí být veden v rozsahu a v časových intervalech tak, aby zachycoval reálný průběh výstavby. Jednoduchý záznam o stavbě obsahuje:
název a místo stavby podle ohlášení stavby stavebnímu úřadu, datum ohlášení, popř. číslo jednací,
identifikační údaje účastníků výstavby,
údaje o ověřené projektové dokumentaci stavby, seznam nebo odkazy na dokumenty a doklady ke stavbě (souhlas stavebního úřadu, smlouvy apod.),
záznamy o průběhu provádění stavebních a stavebně montážních prací a o skutečnostech ovlivňujících zhotovení díla,
záznamy o mimořádných událostech během výstavby.

77

11.2 Dokumentace skutečného provedení stavby Nový stavební zákon opět zdůraznil funkci a využívání dokumentace skutečného provedení stavby, (zejména v §125), tedy v případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu. Minimální rozsah a obsah této dokumentace, stanoví vyhláška č. 499/2006 Sb. v příloze č. 3. Zároveň vymezuje i základní rozsah zjednodušené dokumentace (pasportu) stavby pro případy, kdy nebude třeba zpracovat úplnou dokumentaci jejího skutečného provedení. Dokumentace skutečného provedení stavby obsahuje: Údaje o účelu a místu stavby, identifikační údaje vlastníka stavby, parcelní čísla pozemku podle katastru nemovitostí s uvedením vlastnických nebo jiných práv i údaje o rozhodnutích o stavbě; pokud se rozhodnutí nezachovala, alespoň pravděpodobný rok dokončení stavby. Situační výkres skutečného stavu území v měřítku katastrální mapy nebo větším se zakreslením polohy stavby a vyznačením vazeb na okolí, napojení na dopravní infrastrukturu a se zákresem povrchových znáčů sítí technické infrastruktury, vzrostlé zeleně a hranic pozemků. Stavební výkresy vypracované podle skutečného provedení stavby s příslušnými řezy a pohledy, s popisem všech prostorů a místností podle současného, popřípadě uvažovaného způsobu užívání a s vyznačením jejich rozměrů a plošných výměr. Technicky popis stavby a jejího vybavení.

Zjednodušená dokumentace (pasport stavby) obsahuje: Údaje podle bodů 1 a 4 dokumentace skutečného provedení. Situační výkres a zjednodušené výkresy skutečného provedení stavby v rozsahu a podrobnostech odpovídajících druhu a účelu stavby s popisem způsobu užívání všech prostorů a místností. Dokumentaci skutečného provedení stavby průběžně zpracovává dodavatel a průběžně kontroluje technický dozor investora. Dokumentace má v podstatě dvojí úkol15:
dát podklad veřejnoprávnímu orgánu k vydání kolaudačního souhlasu, eventuálně k jiným veřejnoprávním úkonům,
archivovat informaci o stavbě pro její údržbu, úpravy nebo dostavby v budoucnosti.

78

Pro druhý účel je zřejmé, že DSPS nepostačí pouze ve formě, jak ji požaduje vyhláška, je dále vhodné doložit:
výkresy s vyznačením změn, potvrzené projektantem,
technologické postupy,
foto-, případně videodokumentaci dodavatele a technického dozoru stavebníka,
revizní zprávy požadované předpisy,
návody k obsluze technických zařízení stavby,
Manuál užívání stavby a další obdobné podklady,
další dokumentace průběhu realizace, které mohou mít vliv na rozhodování o eventuálních budoucích úpravách a opravách.

15

Tichý M: Projekty a zakázky ve výstavbě , C.H. Beck , 2008

79

12. Provozní fáze Provozní fáze (exploatační fáze) je rozhodující fází celého investičního cyklu, která konečným způsobem ukáže, zda-li realizovaná investice bude úspěšná nebo nikoliv. V této etapě, která je časově nejdelší fází investičního cyklu se rozhodne, jestli realizovaná stavba splní svoje plánované poslání, jestli bude sloužit předpokládanému účelu, zda splní původní investorovy očekávání. V průběhu této fáze probíhá vlastní provoz stavby. Délka provozní fáze je vymezena na počátku procesem uvedení stavby do užívání, na konci rozhodnutím o asanaci nebo jeho nařízením. Zatímco rozhodnutí a následný proces uvedení stavby do užívání představuje konkrétní časový mezník, kdy dojde k „likvidaci“ investice ve většině případů není známo. Délka fáze zhruba odpovídá životnosti stavby, a i když v našich podmínkách představuje předpokládaná tabulková životnost bez údržby podle nosné konstrukce 80-100 let, prakticky se údržbou dá prodloužit na několikanásobek (např. stará zástavba městských domů). Časová etapa provozu často bývá přerušena provedením modernizací, rekonstrukcí nebo stavebními akcemi změny užívání stavby, což svým způsobem je samotný nový investiční proces. Investor v prvních chvílích provozní fáze dokončuje finanční vypořádání vnějších a vnitřních závazků výstavbového projektu (k peněžním ústavům, dodavatelům, projektantům), provozuje stavbu dohodnutou dobu, která může i odpovídat záruční době, poté je možností vyhledání nových partnerů investičního cyklu – kupců, se kterými se uzavírají smlouvy. Druhou možností je si finální stavbu ponechat ve vlastnictví a pronajímat; třetí možností je poté vlastní užívání stavby investorem. Nezávisle na uvedených možnostech užívání je možné tedy uvést nového partnera investičního cyklu – uživatele stavby (investice). Z hlediska provozu stavby je možné činnosti fáze užívání (provozní fáze) shrnout do následujícího přehledu:
finanční vypořádání závazků,
vklad do katastru nemovitostí,
uzavření smluv dodavateli (voda, plyn, kanalizace, elektro, odpad aj.),
pojištění nemovitostí,
vlastní užívání (provoz),
záruční servis – revize,
vyhledání nájemců/kupců,
vyhodnocení projektu

80


archivace dokumentace (Dokumentace skutečného provedení, Stavební deník, smlouvy, faktury, evidence majetku, pasport.)
tvorba finančních rezerv a odpisů Podle ujednání ve smlouvě běží sjednaná záruční doba hlavních účastníků výstavby, ve které probíhá ověřování provozní spolehlivosti stavby. Plánované měřitelné a prokazatelné parametry procesů z příslušné dokumentace se porovnávají se skutečně dosaženými.

81

13. Likvidační fáze Likvidační fáze je konečnou fází investičního cyklu, která cyklus uzavírá. Bývá, snad pro svoji odlehlost, často ve finančně-ekonomických analýzách opomíjena, proto je vždy pro investora překvapením, jak vysoké finanční nároky tato fáze může představovat. Činnosti, které v této fází probíhají nejsou jiné, než v předešlých fázích investičního cyklu; odstranění stavby je v prvních krocích také předcházeno velmi důkladnou projekční přípravou, aby v konečné etapě mohlo dojít opět k stavebním pracím demontážního a demoličního charakteru. Podstatnou roli této fáze investičního cyklu tedy hrají projektant a dodavatel demoličních prací. Investor, zde je nutno podotknout, že investorem je v tu chvíli majitel stavby (tedy nemusí jít o stejného investora, jako v úvodních fázích investičního procesu), v této fázi vystupuje opět svým rozhodovacím procesem pouze v úloze případného iniciátora provedení demolice, pokud mu tuto demolici nenařídí stavební úřad – asanačním výměrem. Nařízení o odstranění ze strany stavebního úřadu

nastane v případě závadné

stavby, která ohrožuje životy a zdraví osob a pokud ji nelze hospodárně opravit. Stejně jako předchozí řízení v předprojektové a projektové fází, musí také projektová dokumentace demolice projít kontrolním vstupem státní správy – povolením demolice. V rozhodnutí stavebního úřadu, ať formou povolení stavby nebo příkazem k odstranění, se stanoví podmínky pro zajištění nezbytné dokumentace, pro odborné vedení prací, bezpečnost práce, včetně okolních staveb, podmínky uložení demoličního odpadu, podmínky archivace dokumentace

82

14. Účastníci investičního procesu a jejich činnosti Investiční proces, i když je uváděn v jednotném čísle, je složen z velkého množství procesů a pracovních činností, které vstupují do investičního cyklu v různých časových periodách. Nejenom odborná literatura, ale také především praxe rozděluje všechny zainteresované subjekty na :
zúčastněné – aktivně se podílející účastníky investičního projektu (přímí účastníci) mající společný zájem na rychlé a úspěšné realizaci investice - primární (investor16) - sekundární (dodavatel, projektant, inženýrská organizace, bankovní instituce, pojišťovna, právní instituce aj.)
dotčené – účastníky, kteří mohou být realizovaným investičním projektem pozitivně nebo negativně dotčeny Hlavními přímými účastníky investičního procesu jsou investor, projektant, dodavatel.

Investor Investor je v Investor se po realizaci může stát uživatelem stavby, jejím vlastníkem – pronajímatelem, správcem stavby nebo stavbu prodá dalšímu vlastníkovi. Hlavním cílem investora v rámci investičního projektu je realizací stavby dosáhnout předem stanoveného cíle (výnosu, jiného užitku). Hlavní činností investora v průběhu celého investičního projektu je řízení (management) tj. plánování, organizování, koordinace, kontrolování a rozhodování. Investor může výkonný proces na základě smluvního vztahu samozřejmě převést na jiný subjekt – project management, rozhodovací úkony si však ponechá. Rozhodovací vstupy investora tvoří integrální součást celého investičního procesu. Musí vždy navazovat na okamžiky investičního procesu, ve kterých se sumarizují dosavadní poznatky a pracovní výsledky, což představují konkrétní druhy a stupně dokumentace stavby. V průběhu předinvestiční fáze je role investora především spjata s řízením koncepční přípravy investice zejména po stránce ekonomické a finanční, vrcholem působení investora v předinvestiční fázi je rozhodnutí (na základě koncepčních materiálů) o pokračování přípravy. 16

Podle (Tichý, 2008) je primárním účastníkem investičního projektu historicky vždy ten, kdo má finanční prostředky nebo kdo si je dokáže opatřit a převést na hmotný kapitál formou výstavby. V podstatě jde o tři možné osoby – investora (zdroj finančního kapitálu), developera (zpracovatele kapitálu) a stavebníka (správce

83

V průběhu přípravných prací projektu spojeného s výstavbou je však také jedním z důležitých kroků pro investora samotný výběr vhodné lokality. Vhodnost pozemku (nového nebo zhodnocení stávajícího) je nutné posoudit z hlediska parametrů:
účelu a funkčního využití stavby – tj. charakter lokality z hlediska atraktivnosti, orientace, svažitosti,
souladu požadovaného typu stavby s využitím pozemku podle územně plánovací dokumentace,
možnost napojení na veřejnou infrastrukturu, dostupnost občanské infrastruktury
znalost stávajících vlastnických práv a jejich omezení,
přijatelnost ceny pozemku z hlediska investičního záměru,

Projektant Již v předchozích kapitolách bylo zmíněno, že role projektanta je v investičním procesu nenahraditelná. Bez činnosti tohoto subjektu by nevznikly ty nejzásadnější dokumenty, které jsou na jedné straně nutné k posouzení souladu investice s veřejnými zájmy (orgány státní správy), na druhé straně nutné k rozhodovacím procesům samotného investora. I když se v odborných materiálech ve většině případů zmiňuje pojem projektant v jednotném čísle - fyzická osoba, která se projektováním živí, dnes je již pravidlem, že tuto roli zastávají zejména právnické osoby – projektové kanceláře, ateliéry. Je to především z důvodu stále se zvyšující náročností projektování a oborovými specializacemi, což většinou jednotlivec zcela nezvládne. Tato skupina projektantů může tvořit nezávislou, samostatnou složku, nebo jde o skupinu, která je součástí nějakého vyššího útvaru – projektového podniku. Postavení projektanta v investičním procesu může být různé:
dodavatel projektových prací pro investora – jedná se o situaci v tradičních investičních projektech,
subdodavatel projektových prací pro dodavatele (stavebního podnikatele) – jedná se o situaci dodavatelského modelu D/B (Design – Build), kdy zákazníkem je zhotovitel stavebních prací pro investora,
generální dodavatel projektových a stavebních prací – situace jiné formy dodavatelského modelu D/B, kdy zákazníkem je investor.

kapitálu), které jsou však v mnoha případech spojeny v jednu. Pouze při větších projektech se vyskytují samostatně fungující propojeně peněžními toky nebo organizačně.

84

Projektování patří mezi tzv. vybrané činnosti ve výstavbě, které definuje §158 zákona č.183/2006 Sb. (Stavební zákon). Projektant – právnická nebo fyzická osoba je oprávněna vykonávat činnost podle zvláštních předpisů. Oprávnění k vykonávaní odborných činností ve výstavbě upravuje zákon č.360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání inženýrů a techniků činných ve výstavbě. Projektovou činnost lze vykonávat pouze prostřednictvím autorizovaných osob, kromě případů uvedených ve stavebním zákoně. Autorizovaným osobám je udělována autorizace v příslušném oboru činnosti, které určuje zákon (Zákon č.360/2006 Sb.). Projektant v průběhu příslušných etap investičního procesu, ve kterých plní svou roli, zodpovídá nejen za kvalitní zpracování projektové dokumentace, ale v souvislosti s tím má všeobecnou zodpovědnost za potřebné průzkumy a v případě smluvního zavázání, také za vykonání autorského dozoru nad realizací stavby.

Dodavatel Dodavatel (stavební podnikatel) je subjektem, který je vykonavatelem přeměny finančního kapitálu investora v hmotný majetek (v případě tvorby). V investičním cyklu se však objevuje také v pozici „likvidátora“ investice = stavby. Zúčastňuje se tedy investičního procesu ve fázi předprojektové, fázi realizační, částečně provozní (rekonstrukce, modernizace) a nakonec také ve fázi likvidační. Dodavatel je obecně užívaný pojem pro fyzickou nebo právnickou osobu, která podle smlouvy pověřena dodáním výrobků, provedením prací nebo služeb. V souvislosti s tímto partnerem investičního procesu se setkáváme s různými termíny, které však mohou označovat tutéž osobu: stavební podnikatel – obecné označení subjektu zabývajícím se stavebními a montážními pracemi, dodavatel – označení, kterým se často označují subjekty (již menší množina), které vstoupily do výběrového řízení na dodávku stavebních a montážních prací, zhotovitel – označení konkrétního (konkrétních) subjektu z hlediska uzavřeného smluvních vztahu/ů. Dodavatel v průběhu investičního cyklu primárně zodpovídá za stavební a montážní práce při realizaci (demolici) investice, dále zodpovídá za vnitřní časovou, věcnou a technickou koordinaci. Zajišťuje jednotlivé dodávky, subdodávky a celkové dodávky stavby, zajišťuje doklady o kvalitě dodávek a přiměřeně se podílí na ověření provozu schopnosti stavby.

85

Inženýrská organizace Zatímco vymezení činností prováděných investorem, projektantem a dodavatelem nebývá velkým problémem, protože jejich obsah je celkem jednoznačný, u vymezení činnosti inženýrské organizace tomu tak není. Inženýring není nijak právně ani autoritativně definován, obvykle se pod tímto pojmem skrývají činnosti (inženýrské činnosti), které zabezpečují:
řízení přípravy projektů spojených s výstavbou - zpracování vstupních podkladů, zpracování nebo zajištění základních koncepčních materiálů investičního procesu, -

zabezpečení výběru lokality a pozemku,

-

organizování soutěží pro výběr projektantů a dodavatelů,

-

příprava podkladů pro uzavírání smluvních vztahů,

-

veřejnoprávní úkony k povolení stavby,


řízení výstavby - organizace uzavření smluv s dodavateli, -

realizace staveb investorským nebo dodavatelským inženýringem, koordinace více dodavatelů, síťové plánování, termínové plánování, kapacitní plánování, nákladové plánování, kontrola jakosti,

-

provádění technického dozoru investora (TDI),

-

zabezpečení předání a převzetí stavebního díla,

-

spolupráce při kolaudačním řízení,

-

dohled nad odstraňováním závad z předávacího řízení.


obstarávání věci v rozsahu plnění investora, poradenství. Inženýring lze rozeznávat dodavatelský, prováděný vyšším dodavatelem stavby nebo investorský, který je součástí výkonu funkce investora. Investorský inženýring je prováděn investorem nebo obstaravatelem – odborným subjektem (inženýrskou organizací), který působí jménem investora na základě obstaravatelské smlouvy. Úkolem je formulace zadání, kompletní příprava projektu od úvodních koncepčních dokumentů až po výběr realizátora projektu, pořízení pozemku, dohled nad realizací stavby, kolaudační souhlas. V případě, že inženýring je vykonáván pouze z investorské strany, hovoříme o tzv. investorském způsobu výstavby. V tomto případě ve způsobu výstavby není přítomna funkce vyššího dodavatele.

86

V opačném případě – výstavba „na klíč“ je převažující dodavatelský inženýring. Jeho úkolem je zajištění realizace stavby a souvisejících výkonů ve smluvené kvalitě v rámci dohodnutých termínů a ceny. V současnosti se na trhu objevuje velké množství inženýrských organizací, které nabízejí své manažerské služby. Podle formy organizace řízení výstavbového projektu může investor s inženýrskými organizacemi smluvně zajistit:
řízení realizační fáze - Inženýring - inženýrská organizace vystupuje v roli manažera realizace, v rámci zmocnění investorem jedná s jednotlivými dodavateli (smlouva je sepsána s investorem!!), koordinuje časově dodávky, přejímá, vyúčtovává atd.

Obr. 7 – Řízení formou inženýringu [Příprava a řízení]


řízení realizační fáze a zodpovědnost za celou dodávku stavby – Construction Management - inženýrská organizace v tomto systému vystupuje v roli kontraktora, který sám svým jménem sepisuje smlouvy s jednotlivými dodavateli.

Obr. 8 – Řízení formou stavebního managementu [Příprava a řízení]


řízení všech fází výstavbového projektu - Project Management

87

Kromě již uvedených sekundárních zúčastněných se v investičním projektu uplatní řada dalších účastníků, mezi důležité také patří:
Bankovní instituce - které se mohou v investičním projektu uplatnit jako - poskytovatelé úvěru : pro investora, pro dodavatele, pro subdodavatele, pro projektanta - ručitelé
Pojišťovny - ošetření rizik, které se samozřejmě objevují ve všech fázích investičního procesu je v dnešní době téměř nutností. V mnoha případech si investoři kladou podmínky pojištění také na jednotlivá specifická rizika. V případě dotčených účastníků, kteří mohou být realizací investice pozitivně nebo negativně ovlivněni lze vymezit pět hlavních okruhů: 1. Dodavatelé médií, vody a odkanalizování
dodavatelé a distributoři pitné vody a odkanalizování
dodavatelé a distributoři elektrické energie
dodavatelé a distributoři plynu
dodavatelé a distributoři tepla a teplé užitkové vody
dodavatelé a distributoři telekomunikačních služeb (telefon, kabelová televize, internet, mobilní operátoři, bezpečnostní signalizace atd.)
služby likvidace komunálního odpadu Při kontaktu s uvedenými partnery v pozici dodavatelů medií, vody a odkanalizování je nutno mít na zřeteli, že veškerá jednání musí být vedena vždy ze dvou hledisek: 1. hlediska kapacitního, tzn. zda požadované medium je k dispozici v požadovaném rozsahu. Jinak řečeno, zda jsou k dispozici dostatečné zdroje těchto medií, 2.

hlediska technického, tzn. zda jsou k dispozici dostatečné inženýrské sítě způsobilé

dopravit požadované medium v požadovaném množství do prostoru stavby. 2. Instituce na ochranu veřejných zájmů Jde především o instituce vykonávající státní správu – primárně stavební úřad (součást obecních úřadů)
Hygienická a veterinární správa
Hasičský záchranný sbor kraje
Česká inspekce životního prostředí
Správa dopravních cest (silničních, železničních) 88


Radiokomunikace
Správa vodních toků
Dopravní inspektorát
Úřad pro civilní letectví
Policie ČR
Správa a údržba silnic
Vojenská ubytovací správa
Inspektorát bezpečnosti práce
Ústav archeologické památkové péče
Povodí řek
Úřad pro majetkové zastupování státu
aj. 3. Vlastníci nemovitostí Jde o pozemky a stavby, které jsou potřebné pro zamýšlenou výstavbu a jež investor nevlastní. Výsledkem jednání musí být jednoznačné průkazy o tom, že investor vlastní veškeré potřebné nemovitosti pro stavbu nebo jinak formulovaný souhlas vlastníka s umístěním a realizací navrhované stavby. 4. Fyzické a právnické osoby jejichž zájmy mohou být navrhovanou výstavbou dotčeny (všichni, kteří se cítí realizací dotčeni) 5. Obce a města representované svými volenými orgány – zastupitelstvo, rada starosta.

14.1 Samosprávné orgány v roli investora17 V celé škále investorů zaujímá zcela svébytnou pozici samospráva. Poněvadž samospráva na regionální úrovni nebyla zatím u nás ustavena, jedná se pouze o samosprávu lokální, tj. samosprávu měst a obcí. Specifické postavení samosprávy v roli investora má celou řadu výrazných znaků. Z hlediska potřeb předkládané práce bude však postačovat věnovat pozornost jen některým:

89

1. Výkonným aparátem samosprávy (zastupitelstva) obcí a měst jsou úřady měst a obcí, v případě statutárních měst ještě úřady městských obvodů. Úřady obcí a měst zajišťují administrativní a technickou obsluhu samosprávy, ale v našich podmínkách jsou současně nositeli výkonu státní správy. Státní správa v lokální rovině představuje poměrně rozsáhlý soubor činností. Pro problematiku investičního procesu je nejpodstatnější fakt, že výkon funkcí stavebního úřadu vykonávají stavební úřady jako součásti úřadů měst nebo obcí a to zpravidla odborů výstavby. Konkrétně to znamená, že stavební' úřad jednotlivého města či obce povoluje i stavby, jejichž investorem je samo město neb obec. Tato dvojznačná pozice úřadů měst a obcí velmi často bývá předmětem svárů a kompetenčních sporů. Jedinou cestou je vzájemný respekt této dvoukolejnosti a vzájemný respekt k oběma stránkám činnosti úřadů měst. Není možné, aby zastupitelstva a jeho orgány věcně zasahovaly do výkonu stavebního úřadu a naopak je nemyslitelné, aby stavební úřady jako vykonavatelé státní správy se snažily vstupovat do investiční politiky města. Organizační rozčlenění investiční činnosti a výkonu stavebního úřadu do dvou samostatných organizačních jednotek lze označit za velmi prospěšné. 2. Rozhodovací vstupy samosprávy v roli investora jsou odvozeny od pověření, jež od občanů získala zastupitelstva v demokratických volbách. Obecně rozhodovací pravomoci odvozené od pověření občanů jsou pak dále adekvátně přenášena na orgány zastupitelstva, tj. starostu (primátora), radu, komise či jiné pomocné orgány (např. posuzovací výbory a rady). Proto organizační schéma zastupitelstva a jeho orgánů je i klíčem pro sestavení hierarchických stupňů, na něž je delegována rozhodovací pravomoc, tzn. rozsah rozhodovacích vstupů investora (samosprávy) do investičního procesu. V našich podmínkách jsou rozhodovací pravomoci u orgánů obce jednoznačně stanoveny zákonem o obcích (§ 36, 36a, 45). Rozhodovat v samostatné působnosti jsou oprávněny pouze Zastupitelstva (§ 36,36a)) nebo Rada (§ 45). Komise mohou rozhodovat v přenesené působnosti (§ 53a nebo 56/5). 3. Jsou - li úřady obcí a měst výkonným aparátem zastupitelstev, pak mimo kvalitu jednotlivých úřadů a zastupitelstev, je právě precizní vymezení vztahu aparátu a samosprávy základní zárukou efektivního výkonu samosprávných funkcí a to především v oblasti investičního procesu a výkonu investiční politiky. Velmi stručně vyjádřený vztah aparátu a 17

Převzato z Kuta, V.: Investiční proces a jeho technicko organizační aspekty, 1998.

90

zastupitelstva znamená, že zastupitelstvo a jeho orgány "přijímají rozhodnutí" (teoreticky tedy nepracují), zatím co aparát (úřad města) připravuje podklady pro rozhodnutí a realizuje rozhodnutí přijatá zastupitelstvem (jednoduše řečeno aparát pracuje). Z uvedeného zjednodušeného schématu dělby úkolů mezi zastupitelstvem a aparátem pak vyplývá několik praktických důsledků: - zastupitelstva by neměla přijímat žádná rozhodnutí, pokud, až na výjimky, podklady pro ně nepřipraví aparát. Zvlášť jednoznačně to platí pro oblast investiční politiky a investičního procesu - písemný podklad pro rozhodnutí musí obsahovat rozbor řešeného problému a možné varianty řešení, doporučení varianty pro přijetí a uvedení důvodů a konečně přesně formulovaný návrh usnesení - jakékoliv úkoly, jež vyplynou z rozhodovacího vstupu do investičního procesu musí být adresné a musí mít uveden termín plnění - plnění rozhodnutí musí být pravidelně kontrolováno, při čemž kontrolu nemůže provádět ten pracovník aparátu, který byl pověřen plněním úkolu. Mimo jiné je touto zásadou naplňován princip zpětné vazby - podkladem pro uvedené úkony musí být přesná a výstižná evidence - hodlá-li orgán přijat jiné usnesení než navrhl aparát, měl by být slyšen předkladatel, neboť on bude garantovat technickou stránku plnění rozhodnutí.

91

15. Dozory investičního procesu V jakékoliv fázi investičního cyklu, ve fázi realizační to platí dvojnásob, se musí soustavně sledovat průběh a výsledky těchto fází. Každý účastník investičního cyklu si tedy musí v tomto směru zajistit systém sledování a kontroly. Sledování průběhu projektu a sledování realizace stavby ve všech fázích bývá označována různými názvy: dozor, dohled, supervize atd., nezáleží však vůbec na názvu, nejběžněji se užívá název dozor či dozorování. U dozorování ve výstavbových projektech musíme rozeznávat dvě základní hlediska18: A) Veřejnoprávní hlediska - smyslem dozorování je zajistit spolehlivost
všech staveb z různých hledisek veřejných zájmů,
staveb realizovaných svépomocí (s hlediskem ochrany drobného stavebníka). B) Soukromoprávní hlediska – smyslem dozorování je zajistit plnění smluvních závazků, které na sebe vzali účastníci výstavbového projektu. Úspěch výstavbového projektu bývá účelně zajištěn celkem pěti dozory:
autorský,
technický,
nákladový,
právní,
pojistný. K uvedeným pěti dozorům je třeba ještě přiřadit dva dozory, které svojí povahou patří do oblasti veřejnoprávní, avšak mohou pracovat také pro stavebníka nebo dodavatele na základě soukromoprávních vztahů:
autorizovaný inspektor,
koordinátor bezpečnosti a ochrany zdraví při práci na staveništi, U každého z uvedených dozorů nejde jen o pasivní sledování výstavbového projektu, u každé složky musí být uplatňovány dvě základní formy činnosti:
proaktivní, která se zaměřuje na aktivní předcházení nepříznivých situací a zamezení jejich opakování,
reaktivní, která se zaměřuje na reakci již proběhlých nepříznivých situací. 18

Tichý M.: Projekty a zakázky ve výstavbě, C.H. Beck, 2008

92

Činnosti dozorů Stavební dozor – je vykonáván nad prováděním stavby, provádí-li je občan jako stavebník ve vlastní režii (svépomocí). Stavební dozor může vykonávat jen osoba s odbornou kvalifikací. Osoba vykonávající stavební dozor odpovídá spolu se stavebníkem za soulad prostorové polohy stavby s ověřenou dokumentací, dodržení obecných požadavků na výstavbu, dodržení rozhodnutí a jiných opatření vydaných k uskutečnění stavby včetně norem a technických předpisů. Autorský dozor – je činnost zpracovatele projektové dokumentace stavby, která je prováděná obvykle na základě samostatné smlouvy po dobu realizace stavby. Přesný a vyčerpávající obsah činnosti AD obecně žádný předpis neurčuje, záleží zejména na druhu a rozsahu stavby a následně na druhu a rozsahu projektové dokumentace. Autorský dozor zahrnuje kontrolní, operativní, koordinující a vysvětlující činnosti:
ověřování dodržení schválené projektové dokumentace při realizaci stavby,
kontrola a upřesnění použití kontrolních materiálů předepsaných projektem,
posouzení realizační dokumentace,
konzultace postupu při nenadálých skutečnostech a odchylkách od příslušného projektu a následné zakreslování změn při realizaci stavby,
účast na kontrolních prohlídkách,
zhotovení dokumentace skutečného provedení stavby. Technický dozor – je obecně chápána jako činnost stavebníka v průběhu realizace stavby. Současnými předpisy není technický dozor definován a výkon této činnosti nepatří mezi vybrané činnosti ve výstavbě. Role technický dozoru investora se z pohledu investičního cyklu může začít již ve fázích přípravných, kdy kontroluje úplnost projektu nebo se účastní zadávacího řízení pro výběr dodavatele stavby. Jeho hlavní činnosti se však objevují ve fázi realizační, kdy zjišťuje, zda jsou veškeré práce prováděné na stavbě prováděny v souladu s platnou a schválenou projektovou dokumentací, obecně závaznými předpisy a normami a požadavky, které jsou uvedeny ve smlouvě o dílo. Součástí jeho úkolů je také včasná kontrola částí dodávek, které se později stanou nepřístupnými. Nákladový dozor – je často v české stavební praxi ze všech dozorů nejvíce podceňován, i když je svým charakterem nejvíce orientován proaktivně. Zkušený stavebník angažuje 93

nákladový dozor již v době svých prvních úvah o investičním záměru, někdy bývá nákladový dozor součástí projektového managementu. Při přípravných fázích realizace nejčastěji dozor kontroluje odhady nákladů na realizaci, zpracovává vlastní odhady, sestavuje slepé položkové rozpočty, poté při výběru dodavatele vše kontroluje a zpracovává finanční rozbor nabídek; nakonec doporučuje výběr dodavatele stavebníkovi. Ve fázi realizační je hlavní činností sledování všech finančních toků realizace, plnění harmonogramu plateb, kontrola výkazů výměr uskutečněných prací a dodávek, ověřování zálohových faktur a daňových dokladů. Nakonec při ukončování realizace a záruční doby nákladový dozor finálně vyúčtuje realizaci stavby a dohlíží na odstranění vad a nedodělků. Právní dozor – je pojem v české stavební praxi neobvyklý, avšak činnosti jsou zcela běžné. V průběhu výstavbového projektu se v souvislosti s přípravou a realizací stavby uskutečňuje mnoho kroků, rozhodnutí a opatření, na nichž se podílejí právníci. Jde o tři významné okruhy činností – zadávací agenda, smluvní agenda a agenda sporů. K těmto základním okruhům však mohou připojit také agendy autorských práv, agendy kupních a nájemních smluv, agenda věcných břemen a zástavních práv aj.

94

16. Dodavatelské systémy V současné stavební praxi se používá několik odlišných dodavatelských systémů podle vhodnosti v daném výstavbovém projektu. Investor uzavřením příslušných smluv s dodavateli (kontraktory) stanovuje i formu, jakou bude výstavba organizována a řízena. Dodavatelské systémy lze v zásadě rozdělit podle toho, s jakými dodavateli a v jakém počtu investor vstupuje do smluvního vztahu při zajišťování výstavby:
systém jediného dodavatele – investor zadává zhotovení projektové dokumentace stavby a také její zhotovení jedinému dodavateli (někdy také i management projektu),
systém několika dodavatelů – investor zvlášť zadává projektovou dokumentaci, realizaci stavby a organizaci výstavby několika dodavatelů, kteří vstupují do smluvních vztahů přímo s ním,
systém mnoha dodavatelů – v tomto případě je investor velmi technicky a organizačně zdatný a dělí samotnou realizaci stavby mezi jednotlivé dodavatele konstrukčních částí nebo dokonce může najímat jednotlivé dodavatele materiálů, stavebních prací a služeb samostatně (investorský způsob výstavby),
kombinace předchozích způsobů v různých etapách výstavby. Z hlediska vazeb mezi jednotlivými účastníky výstavby lze v zásadě rozeznat tyto hlavní dodavatelské systémy:
tradiční dodavatelský systém jako zástupce systému s více dodavateli,
dodavatelský systém „na klíč“ jako zástupce systému jediného dodavatele,
dodavatelské systémy spolufinancování soukromého a veřejného sektoru - tzv. PPP projektů. Podle způsoby řízení realizace výstavbového projektu je pak možno definovat různé typy manažerských služeb na projektu - inženýring.

Tradiční dodavatelský systém Tradiční dodavatelský systém nazývaným rovněž Design-Bid-Build (DBB), tedy vyprojektuj – zadej- postav je nejužívanějším dodavatelským systémem v ČR. Důvodem je zejména transparentnost tohoto systému v kontrolování nákladů projektu, proto je často používán na stavební zakázky financované z veřejných prostředků. V systému DBB uzavírá investor dvě smlouvy o dílo – jednu se samostatným projektantem a druhou s generálním dodavatelem

95

stavby. Ten si může najít subdodavatele stavby na vybrané práce. Obvykle je však tento systém doplněn také ještě smlouvami o zajištění inženýringu a smlouvou o zajištění technického dozoru.

Obr. 9 – Tradiční dodavatelský systém - DBB [Příprava a řízení]

V tradičním dodavatelském systému investor nejprve osloví architekta / projektanta svojí poptávkou po vytvoření projektové dokumentace a rovněž zadávací dokumentace pro výběrové řízení na dodavatele stavby. Vybraný dodavatel stavby vstoupí v přímý smluvní kontrakt s investorem, stavbu realizuje svými silami nebo si na některé práce sjedná subdodavatele. Je-li investor technicky a zejména organizačně zdatný, může zakázku rozdělit mezi větší počet dodavatelů stavby tak, že pro jednotlivé konstrukční části stavby organizuje samostatná výběrová řízení. „Extrémním“ případem je najímání jednotlivých dodavatelů materiálů a stavebních prací a služeb samostatně – investorský způsob výstavby.

Dodavatelské systémy jednoho dodavatele Do systémů jednoho dodavatele lze zařadit širokou škálu variant, které se liší jen málo. Typickým představitelem tohoto systému je známý systém „na klíč“ a systémy nazývané Design-Build (DB) – vyprojektuj-postav. Zatímco v systému DB se předpokládá kontrola investorem prostřednictvím technického dozoru, u klasických staveb dodávaných na klíč obvykle investor žádné kontrolní činnosti neprovádí. Investor zadá dodávku projektové dokumentace stavby i její zhotovení jedinému dodavateli a jedinou smlouvou o dílo ho zavazuje, aby předal hotovou a provozuschopnou stavbu. Charakteristickým znakem systémů na klíč je, že dodavatel na klíč je v plném rozsahu zodpovědný jak za projektové práce, tak i za samotnou realizaci stavebního díla.

96

Průběh dodavatelského systém jednoho dodavatele začíná u investora, kdy sám nebo pomocí konzultanta (inženýrské organizace) zajistí projektovou dokumentaci a jiné dokumenty k územnímu řízení. Poté vypracuje zadávací dokumentaci pro výběr dodavatele „na klíč“. Vypracování dalších úrovní projektové dokumentace stavby a vlastní realizace je pak ve vlastní režii dodavatele. Alternativou předešlého postupu je situace, kdy investor provede výběrové řízení na dodavatele „na klíč“ již na začátku projektu, poté je povinností vybraného dodavatele zařídit celé územní řízení, včetně dokumentace.

Obr. 10 – Dodavatelský systém „na klíč“ nebo DB [Příprava a řízení]

97

Příloha I. Investiční záměr - směrnice Magistrátu města Ostravy19 1. Účel a funkce investičního záměru • Nositelem investičního záměru je vedoucí příslušného odvětvového odboru Magistrátu města Ostravy dle přílohy č.4 Organizačního řádu magistrátu, v případě městského obvodu vedoucí věcně příslušného odboru městského obvodu ev. starosta, místostarosta, jenž zodpovídá za zpracování investičního záměru a předkládá jej ke schválení. • Investiční záměr je : - závazným podkladem pro plánování investiční výstavby, - nezbytně nutným podkladem pro rozhodnutí o zařazení stavby do tříletého investičního plánu statutárního města Ostravy, - podkladem pro vypracováni jednotlivých stupňů projektové dokumentace, • Investiční záměr vyjadřuje základní požadavky na stavbu, popřípadě soubor staveb a nároky na její přípravu a realizaci. Vychází přitom ze schválené územně plánovací dokumentace, z úkolů pro přípravu plánu a objasňuje souvislosti stavby s celkovou koncepcí založenou v těchto dokumentech. 2. Obsah investičního záměru 2.1

Identifikační údaje stavby

2.1.1 Název stavby, 2.1.2 místo stavby, 2.1.3 charakter stavby (novostavba, přístavba, rekonstrukce, apod.), 2.1.4 stavebník, uživatel 2.1.5 použité podklady.

2.2

Odůvodnění investičního záměru

2.2.1 Zdůvodnění nutnosti stavby, 19

Převzato ze Směrnice č.1/2005 pro zpracování investičního záměru v procesu investiční výstavby statutárního města Ostravy, Statutární město Ostrava – odbor investiční, Ostrava, říjen 2005

98

2.2.2 zdůvodnění technicko - ekonomické koncepce a údaje ekonomické efektivnosti (např. snížení nákladů, návratnost vložených prostředků, aj.), 2.2.3 zhodnocení souvisejících zejména vyvolaných investic, 2.2.4 předpokládané provozní náklady, 2.2.5 předpokládané měrné náklady (Kč/m3, Kč/m2, Kč/m, Kč/lůžko, apod.}, 2.2.6 rozhodující projektované parametry (obestavěný prostor v m3, zastavěná plocha v m2, užitková plocha v m2, délka liniové stavby v m, počet místnosti, počet lůžek, počet kusů, instalovaný výkon, apod.).

2.3

Základní údaje o stavbě

2.3.1 Stručný popis stávajícího řešení, 2.3.2 stručný popis navrhovaného i variantního řešeni z hlediska účelové funkce, požadavků na urbanistické a architektonické řešení stavby, jeho vzhled a výtvarné řešení, 2.3.3 územně technické podmínky pro přípravu území, včetně napojení na rozvodné a komunikační sítě a kanalizaci, 2.3.4 údaje o provozu, popis provozu, včetně základních technických parametrů, navrhovaných

technologií

a

zařízení,

základních

technických

parametrech

navrhovaného řešení, 2.3.5 nároky stavby na energie, napojení na dopravní infrastrukturu, likvidace odpadů a předpoklady napojení stavby na stávající technické vybavení území, 2.3.6 charakteristika území,

dotčená ochranná pásma nebo chráněné území, kulturní

památky, kácení zeleně, zásah do zemědělského půdního fondu (ZPF) a lesního půdního fondu (LPF), rozsah záboru parcel, ozelenění nezastavěných ploch, provedené případně vyžadované průzkumy, 2.3.7 vliv stavby na životní prostředí, včetně vlivu provozu nebo výroby na zdraví a životni prostředí, návrh odstranění nebo minimalizace negativních účinků, 2.3.8 ochrana stavby před škodlivými vlivy a účinky, protikorozní ochrana, apod. 2.3.9 rozsah a uspořádání staveniště, 2.3.10 odolnost a zabezpečeni stavby z hlediska požární ochrany a civilní obrany, 2.3.11 požadavky na pracovní prostředí a hygienu práce.

99

2.4

Podmiňující předpoklady

2.4.1 Rozsah a způsob přeložek inženýrských sítí, 2.4.2 omezení stávajících provozů, 2.4.3 podmiňující vyvolané investice, předpoklady na jejich zabezpečení např. demolice, výkupy pozemků a objektů, apod. 2.4.4 počet pracovníků pro provoz a údržbu (vlastní, externí), požadavky na zvýšení počtu pracovníků po dokončeni stavby a jejich stručné zdůvodnění.

2.5

Stavební část

2.5.1 Rozdělení stavby na stavební objekty (SO), 2.5.2 popis jednotlivých stavebních objektů, 2.5.3 účel hlavních stavebních objektů, 2.5.4 stavebně - technické řešení objektů (konstrukční systém, zakládání, opláštění, kapacity, tepelně-technické vlastnosti stavebních konstrukcí, vybaveni, plochy, apod.) 2.5.5 požadavky na dispoziční, architektonické a provozní řešení, 2.5.6 požadavky na technické vybavení objektu.

2.6

Technologická část

2.6.1 Rozdělení stavby na provozní soubory (PS), 2.6.2 popis jednotlivých provozních souborů, 2.6.3 účel, funkce, kapacita a hlavní technické parametry technologického zařízení, požadavky na pracovní prostředí a hygienu práce, 2.6.4 popis technologie výroby a uvedením nositele technologického procesu, 2.6.5 zajištění budoucího provozu energiemi, 2.6.6 technologické odpady všeho druhu, způsob využití nebo likvidace.

2.7

Provádění výstavby

2.7.1 Předpokládaný časový plán přípravy a realizace stavby, 2.7.2 zásady řešení zařízení staveniště (ZS), situování ploch ZS, možnost využiti stávajících objektů, zdroje pro výstavbu a dopravní systém, 2.7.3 předpokládaný dodavatelský systém.

100

2.8

Výkresy

2.8.1 Snímek katastrální mapy se zakreslením obrysu stavby, 2.8.2 koordinační situace na podkladě katastrální mapy se zakreslením předmětu výstavby včetně vyznačením vazeb na okolí zpravidla v měřítku 1:1000, vycházející ze současného stavu území obsahující: − vyznačení umístění stavby a staveniště a jejich vazeb na okolí, − zákres dosavadních nadzemních a podzemních rozvodných sílí a kanalizace, případně jiných zařízeni, − vyznačení ochranných pásem a chráněných objektů, případně prostorů určených − k vykácení, − označení v úvahu přicházejících demolic. 2.8.3 architektonická situace stavby, 2.8.4 jednoduché půdorysy jednotlivých podzemních a nadzemních podlaží navrhovaného řešení včetně legendy místností, u staveb charakteru rekonstrukcí a modernizací půdorysy současného stavu, 2.8.5

pohledy z významných stran, příp. perspektiva, vizualizace.

2.9

Celkové náklady stavby Rekapitulace celkových rozpočtových nákladů stavby sestavené do hlav (viz. příloha).

2.10

Dokladová část

2.10.1 Doklad o projednání návrhu investičního záměru s : − Útvarem hlavního architekta, − odborem ekonomického rozvoje, − odborem majetkovým, − předběžné projednání s rozhodujícími orgány státní správy a organizacemi. 2.10.2 Výpisy z katastru nemovitostí (list vlastnictví) u dotčených parcel a informace z katastru nemovitostí u sousedních parcel.

3.

Závěrečné ustanovení

101

102

Příloha II. Investiční záměr (vydal Krajský úřad Moravskoslezského kraje)20

Základní údaje 1. Název stavby (akce): 2. Místo stavby (akce): (obec, ulice, č. or., č. p., parcelní čísla pozemků a budov, kterých se akce týká katastrální území, u liniových staveb staničení, číslo a třídu komunikace apod.) 3. Charakter stavby (akce): (novostavba, přístavba, rekonstrukce, modernizace, oprava, případně jejich kombinace, pořízení strojů a zařízení) 4. Stavebník (manažer akce): (název, adresa) IČ 5. Uživatel: (název, adresa) IČ 6. Vlastník objektu, pozemku:

Moravskoslezský kraj IČ 70890692

•

Jedná se o majetek kraje, který stavebník spravuje na základě zřizovací listiny.

•

Jedná se o cizí majetek, který stavebník spravuje na základě smlouvy o nájmu (výpůjčce) uzavřené s vlastníkem (specifikujte), která je spolu s doklady o vlastnictví přílohou tohoto investičního záměru.

•

Jiný případ (specifikujte).

7. Zdůvodnění stavby (akce): a) věcné - uvedení konkrétních údajů jednoznačně prokazujících potřebu realizace akce b) technické - dtto 20

Převzato z materiálu investičního odboru Krajského úřadu Moravskoslezského kraje.

103

c) ekonomické – vždy vyčíslení dopadů na hospodaření organizace v dalších letech (zvýšení výnosů, snížení nákladů, zvýšení nákladů a způsob jejich krytí, návratnost vložených prostředků apod. )

8. Popis stavby (akce): Výčet a rozsah nejdůležitějších prací podle financování z investičních a neinvestičních prostředků, u liniových staveb staničení a hlavní parametry stavby. V případě předpokladu financování akce (i částečně) z programu reprodukce majetku z prostředků státního rozpočtu nebo z úvěrů se státní zárukou určených rozpočtovým výhledem musí být tento bod zpracován dle § 4, odst. 1 vyhlášky Ministerstva financí č.40/2001 Sb., o účasti státního rozpočtu na financování programů reprodukce majetku, a to v rozsahu písmen a) – i).)

9. Termíny přípravy a realizace akce (ve tvaru mm rrrr): název etapy

zahájení

dokončení

vypracování a schválení investičního záměru akce zadání zakázky na vypracování projektové dokumentace vypracování a schválení projektové dokumentace zadání akce ( stavební části stavby) zadání technologické části stavby (strojů a zařízení) realizace stavební části akce realizace technologické části stavby (strojů a zařízení) závěrečné vyhodnocení akce 10. Rozhodující projektované parametry: (podle potřeby a povahy akce - obestavěný prostor m3, zastavěná plocha m2, plocha užitková m2, délka liniové stavby m, počet pokojů, počet míst, počet lůžek, počet kusů, instalovaný výkon a podobně)

104

měrná jednotka

název parametru

hodnota parametru (= počet měrných jednotek)

11. Komentář o využití nově získané kapacity k údajům uvedeným v bodě 10: 12. Požadavky na zvýšení počtu pracovníků po dokončení stavby a jejich stručné zdůvodnění: (v případě změny uvést původní i navrhovaný počet) 13. Nároky na energie a provoz: (zvýšení – snížení stávajících energetických a dalších provozních nákladů - týká se především výstavby nových objektů, přístaveb, rekonstrukce zdroj vytápění a podobně, kdy dochází k nárůstu provozních nákladů)

14. Údaje o předpokládaném způsobu zajištění investorských činností: (na základě mandátní smlouvy nebo vlastními pracovníky) 15. Předpokládané celkové náklady stavby (akce) v tis. Kč: náklady

rok

rok

náklady rok

celkem

investiční celkem přípravu a zabezpečení výstavby *) realizaci stavební části z toho realizaci technologické části náklady na pořízení strojů a zařízení (SZNN) ostatní **) neinvestiční celkem přípravu a zabezpečení výstavby *) realizaci stavební části z toho realizaci technologické části náklady na drobný hmotný investiční majetek ostatní**) náklady stavby (akce) celkem *) včetně projektové dokumentace **) specifikujte

105

16. Způsob stanovení nákladů stavby (akce) dle bodu 15: (např. odborný odhad nákladů ve vazbě na členění akce – dle agregovaných položek nebo nákladů na měrnou jednotku, propočet nákladů, souhrnný rozpočet apod.)

17. Zdroje financování: zdroje

rok

rok

zdroje rok

celkem

investiční celkem investiční dotace ze státního rozpočtu *) investiční dotace z rozpočtu kraje z toho investiční fond jiné **) neinvestiční celkem neinvestiční dotace ze státního rozpočtu *) příspěvek na provoz z rozpočtu zřizovatele z toho investiční fond rezervní fond jiné **) zdroje stavby (akce) celkem 18. Komentář ke zdrojům financování: *) V případě státní dotace uvést správce programu, současný stav přípravy financování, tj. zda byla zaslána žádost o dotaci, provedena registrace akce v rámci programu…. **) V případě jiných nákladů konkretizujte zdroj i jeho záruky a v příloze doložte kopií uzavřené darovací (sponzorské) smlouvy, či jiného obdobného dokladu.. 19. Seznam příloh: •

studie (odborný propočet nákladů, jiná příloha dle bodu 16.)

•

doložení vlastnictví: -

výpis z katastru nemovitostí

-

snímek katastrální mapy s vyznačením dotčeného objektu

-

smlouva o nájmu (výpůjčce)

-

jiné doklady

106

•

v případech, kdy akce je spolufinancována z prostředků státního rozpočtu, fondů EU apod. RA 80, RA 81, RA 82

107

Použitá literatura KUTA, V.: Investiční proces a jeho technicko organizační aspekty, VŠB-TUO, 1998 PROSTĚJOVSKÁ, Z., LIŠKA, V.: Investování pro stavaře, Professional Publishing, 2007 FOTR, J., SOUČEK, I.: Podnikatelský záměr a investiční rozhodování, GRADA, 2005 TOMÁNKOVÁ, J. a kol.: Příprava a řízení staveb, ČVUT Praha, 2008 BĚLEHRADOVÁ, I.: Investiční projekt, ČKAIT (DOS M 21.01), 2000 ČKAT: Slovník pojmů ve výstavbě, DOS M 01.01, 2000 TICHÝ, M.: Projekty a zakázky ve výstavbě, C.H. Beck, 2008 Zákony a vyhlášky související s výstavbou MILES, M.E., BERENS, G.L.: Real Estate Development, Urban Land Institute,2007 DION, T.R., Land Development for Civil Engineering, John Wiley & Sons Inc., 2002

108