Základy investování Předinvestiční fáze - Předprojektová etapa
Získávání pozemku Řada jednání a veřejnoprávních řízení Vlastnictví / koupě / pronájem Standardní situace: a) investor zjišťuje optimální místo pro investování, v něm bude hledat pozemek (součástí marketingová studie) b) místo je předurčeno, investor hledá vhodný pozemek c) investor vlastní pozemek popř. se stavbou, potřebuje ale pozemek rozšířit pro stav. Akci d) investor vlastní pozemek vyhovující výměry
Předchází marketingový nebo obdobný průzkum / průzkum zdrojů Před získáním pozemku: - přesvědčit, zda neexistuje rozpor s usměrňováním výstavby v daném území - přesvědčit, zda neexistují další omezení pro stavbu na pozemku z právních předpisů - přesvědčit o vhodnosti místa stavby a pozemku pro zamýšlenou výstavbu (průzkumy) - přesvědčit se o vlastnictví pozemku - připravit kvalitně návrh příslušné smlouvy o provedení souvisejících operací
2
Evidence pozemků, staveb a jejich vlastnictví
Vklad - následek je vznik, změna nebo zánik práva k příslušné nemovitosti Záznam – následek je vznik, změna nebo zánik věcných práv Poznámka – nemá vliv na právní vztah, signalizuje např. brzkou změnu
3
Předprojektová etapa
Účastníci
- projektant - investor - nositelé průzkumů - veřejnost - DOVS a účastníci územního řízení
Materiál - projektová dokumentace pro územní rozhodnutí - průzkumové studie
4
Dokumentace pro územní rozhodnutí Příloha č.4 Vyhlášky č.503/2006 Sb. A. Úvodní údaje B. Průvodní zpráva Charakteristika území a stavebního pozemku Základní charakteristika stavby a jejího užívání Orientační údaje stavby
C. Souhrnná technická zpráva Popis stavby Stanovení podmínek pro přípravu výstavby Základní údaje o provozu, popřípadě výrobním programu a technologii Zásady zajištění požární ochrany stavby Zajištění bezpečnosti provozu stavby při jejím užívání Návrh řešení pro užívání stavby osobami s omezenou schopností pohybu a orientace Popis vlivu stavby na životní prostředí a ochranu zvláštních zájmů Návrh řešení ochrany stavby před negativními účinky vnějšího prostředí Civilní ochrana 5
Dokumentace pro územní rozhodnutí D. Výkresová dokumentace Přehledná situace Celková situace stavby Výkresy Návrh stavby Výkres požárně nebezpečného prostoru
E. Dokladová část
6
Ochrana životního prostředí v investičním procesu Zákon č.17/1992 Sb., o životním prostředí (v platném znění) základní zásady ochrany životního prostředí a povinnosti právnických a fyzických osob při ochraně a zlepšování stavu životního prostředí při akceptaci trvale udržitelného rozvoje
Zákon č.100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí (v platném znění) principem je zhodnocení všech předpokládaných přímých a nepřímých důsledků určitého záměru na všechny složky životního prostředí a veřejné zdraví
EIA (Environmental Impact Assessment) proces posuzování vlivů záměrů na životní prostředí
Zákon č.114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny (v platném znění) principem je přispět k udržení o obnově přírodní rovnováhy v krajině, k ochraně rozmanitostí forem života, přírodních hodnot a krás a k šetrnému hospodaření s přírodními zdroji Přírodovědný průzkum ----- hodnocení vlivu zamýšleného zásahu Poškození/zničení významného krajinného prvku ----- závazné stanovisko orgánu ochrany přírody Snížení či změna krajinného rázu ----- souhlas orgánu ochrany přírody Kácení dřevin ----- povolení orgánu ochrany přírody 7
Ochrana životního prostředí v investičním procesu Zákon č.334/1992 Sb., o o ochraně zemědělského půdního fondu (v platném znění) územní rozhodnutí (územní souhlas), jímž má být dotčen ZPF, vydá stavební úřad pouze na základě souhlasu orgánu ochrany ZPF s odnětím půdy ze ZPF Přílohou žádosti o souhlas - bilance skrývky ornice včetně návrhu hospodárného využití - výpočet výše odvodů za odnětí
8
Účastníci řízení a DOVS – vedlejší partneři 1. Dodavatelé médií, vody a odkanalizování dodavatelé a distributoři pitné vody a odkanalizování dodavatelé a distributoři elektrické energie dodavatelé a distributoři plynu dodavatelé a distributoři tepla a teplé užitkové vody dodavatelé a distributoři telekomunikačních služeb (telefon, kabelová televize, internet, mobilní operátoři, bezpečnostní signalizace atd.) služby likvidace komunálního odpadu
KAPACITNÍ HLEDISKO x TECHNICKÉ HLEDISKO
2. Instituce na ochranu veřejných zájmů Jde především o instituce vykonávající státní správu – primární stavební úřad (součást obecních úřadů) Hygienická a veterinární správa Hasičský záchranný sbor kraje Česká inspekce životního prostředí Správa dopravních cest (silničních, železničních) Radiokomunikace Správa vodních toků Dopravní inspektorát Úřad pro civilní letectví 9
Účastníci řízení a DOVS – vedlejší partneři Policie ČR Správa a údržba silnic Vojenská ubytovací správa Inspektorát bezpečnosti práce Ústav archeologické památkové péče Povodí řek Úřad pro majetkové zastupování státu
3. Vlastníci pozemků a nemovitostí 4. Fyzické a právnické osoby 5. Obce a města
10
Průzkumové práce Mimořádná role v přípravných fázích podtržena značnou technicko organizační náročností, a jejich nákladností některé druhy průzkumových prací již v koncepční fázi podstatná část v průběhu předprojektové fázi – před zahájením projektu k územnímu rozhodnutí a v průběhu prací na projektu
K samému pozemku, určenému pro stavby 2) Ke stávající vybavenosti pozemku nebo ke skrytým skutečnostem s ním souvisejícím 3) K procesu výstavby na daném pozemku a v daném prostředí 4) K procesu užívání stavby na daném pozemku a v daném prostředí 1)
GEOTECHNICKÝ – pozemky, podloží, geologie, hydrogeologie z hlediska zakládání ÚZEMNĚ TECHNICKÝ – případně průzkumy staveniště; vybavenost pozemku, vhodnost pozemku jako místa budoucího užívání STAVEBNĚ TECHNICKÝ – ke stávající zástavbě na pozemku (asanace x rekonstrukce) STAVEBNĚ HISTORICKÝ – ARCHEOLOGICKÝ – v úvahu při pozemku v archeologických lokalitách MARKETINGOVÝ – vztahující se k procesu užívání, významný pro výběr vhodné produkce, vhodného místa výstavby z hlediska užívání ZDROJŮ – hmotných i nehmotných, lidských finančních, informačních 11
