Woonlastenbeleid als uitweg uit de crisis.
5 juni 2013 Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
Onderwerpen
1. Wat zijn woonlasten? 2. Betaalbaarheid onder druk 3. Oorzaken
Na de pauze:
4. Woonlastenbeleid als oplossing?
Wat is woonlastenbeleid?
Stappenplan naar woonlastenbeleid
5 juni 2013
Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
71
Wat is woonlastenbeleid?
5 juni 2013 Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
Wat is woonlastenbeleid? 1
“Woonlastenbeleid = huurbeleid + energiebeleid” • Segmentering voorraad op huurgrenzen •
(goedkoop, betaalbaar etc);
•
Soms: toewijzing op basis van inkomen;
• Afspraken/beleid over energielabels / -verbetering
Hebben we daarmee woonlasten in de vingers? • Labels zeggen (bijna) niets over energiegebruik; • Netto huurlasten = giswerk (inkomen / huurtoeslag niet bekend) • Totale netto woonlasten niet bekend; • Woonquote per segment niet bepaald • Betaalbaarheid is vraagteken • Toekomstbeeld betaalbaarheid is onbekend
5 juni 2013
Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
Wel inzicht in bruto woonlasten via Fimaren voorraadniveau Grafiek Woonlastenontwikkeling bij beleidsvariant ‘huidig beleid’, prijsscenario ‘hoog’ (voorbeeld corporatie uit Fimaren).
Fimaren: Financieel en maatschappelijk rendement van energie-investeringen, strategisch rekenmodel ontwikkeld door BuildDesk i.s.m. Rigo, SEV en 6 corporaties.
Maar hoe ernstig is dit beeld? (bruto-netto; acceptabele woonquotes?) 5 juni 2013
Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
74
Wat is woonlastenbeleid? 2
“Woonlastenbeleid = aangepast huurbeleid + energiebeleid” • Segmentering voorraad op label-gebaseerde huurgrenzen • Huurgrenzen afhankelijk van energielabel (Vidomes) •
Bij groen label: hoger dan aftoppingsgrens
•
Gedachte: Extra huur wordt gecompenseerd door lagere energierekening
• Hiermee creëert corporatie extra verdiencapaciteit voor investeringen
Hebben we daarmee woonlasten in de vingers? • Labels zeggen (bijna) niets over energiegebruik; • Netto huurlasten = > nadere analyse (inkomen / huurtoeslag, zie artikel TvV) • Totale netto woonlasten benaderd als gemiddelde ; • Goed begin
5 juni 2013
Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
Toekomstig woonbeleid
Economische prognoses
Inkomensontwikkeling+ e-prijsontwikkeling
Huishoudens, aantallen + typen
demografische prognoses
Huishoudensontwikkeling
Kern-voorraad; Woonlastsegmenten
Woonvisie / prestatieafspraken
Voorraadontwikkeling incl energiekwaliteit
Inkomens
+ energieprijs
Huidige situatie 5 juni 2013
Prognoses + beleid Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
Toekomstige / gewenste situatie
76
Stappenplan woonlastenbeleid.
5 juniBert 2013Weevers, kennismiddag woonlasten.
Integraal woonlastenbeleid
Check
Act
Do
Plan PDCA-cyclus Demming
5 juni 2013
Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
78
Stap 1: inzicht
5 juni 2013
Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
79
Probleem analyse Voorraad-analyse -> hoe groot is het probleem, waar zit het probleem? ->risico-klassen
lage
hoge
energiequote,
energiequote,
hoge
hoge
huurquote
huurquote
lage
hoge
energiequote,
energiequote,
lage
lage huurquote
huurquote
5 juni 2013
Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
80
Risicowijken betaalbaarheid
5 juni 2013
Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
81
“Houston, I think we got a problem” -> Stap 2: stel nieuwe doelen
en kaders
Act: • Landelijke politiek: Visie op wonen • Lokaal • Woonvisie • Woonquotes
Waar willen we op sturen? Welke kaders? Welke doelgroepen? Hoe financieren?
5 juni 2013
Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
82
Stap 3. formuleer beleid (plan)
Herzie SVB en huurbeleid; Overleg stakeholders; Stel scenario’s op 5 juni 2013
Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
83
Reken verschillende beleidsvarianten en scenarios door.
Neem uiteraard ook kasstromen en vastgoedwaarde mee (en evt CO2-reductie) Kijk welke complexen niet aan de doelstellingen voldoen; Stel hiervoor beleid bij (bijv exploitatiestrategie). 5 juni 2013
Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
84
Stippel een route uit.
woonlasten beheersing Creatieve oplossingen toekomst
Verdeling woningvoorraad
Nu
4%
2%
5%
11%
16%
26%
36%
A
5 juni 2013
B
C
D
E
F
G
Je hoeft niet in één keer naar het eindbeeld; dit kan gefaseerd: -> ‘No regret’ maatregelen, Bert Weevers, kennismiddag woonlasten. 85 passend in een route.
Stap 4. Check in concrete projecten de woonlasten. realiseren?
Verhuur: Informeer over WL
Projecten: Betrek huurders tijdig; Hanteer WLW
5 juni 2013
Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
86
Woonlastenbeleid als uitweg
5 juniBert 2013Weevers, kennismiddag woonlasten.
Unieke posite corporaties
- Maatschappelijk gefinancierd bezit; - 30 % Nl-voorraad; redelijk goede technische kwaliteit
- Lage kosten - WSW borging - Schaalvoordeel
- Kennis en ervaring - Corporatie is dé partij om woonlasten te beheersen en verduurzaming voorraad te realiseren - Urgentie woonlastenbeheersing is groot; - Oppakken WL-beleid -> legitimatie rol corporaties
5 juni 2013
Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
Discussie straks
Nadere informatie:
[email protected] 026-3537272
5 juni 2013
Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
www.builddesk.nl
89
