Met recht uit de crisis?
Kerngegevens • • • • • • •
Middelgroot kantoor, totaal 120 werknemers, 65 juristen. Uitsluitend in Den Haag gevestigd (Lange Voorhout 3), sinds de jaren '30. Commercieel kantoor met advies-, transactie- en procespraktijk. Geïntegreerde secties advocatuur en notariaat. ¾ omzet uit Nederlandse markt en ¼ uit internationale markt. Cliënten: ondernemingen, overheid en vermogende particulieren. 5 Specialistische secties: 1. Litigation (corporate, financial, IE, mededinging); 2. Cassatie; 3. Vennootschapsrecht (advocatuur en notariaat); 4. Vastgoed (advocatuur en notariaat); 5. Arbeidsrecht.
Vastgoed • • •
• •
15 Advocaten en notarissen werkzaam in één sectie. Al jaren werkend in de top van de markt, zie bijvoorbeeld de noteringen in PropertyNL Top Vastgoedjuristen. Een aantal niches ten aanzien van: (i) multifunctioneel grondgebruik (erfpacht, appartementen, opstal, mandeligheid), (ii) benzinestations, (iii) duurzame energie, (iv) schaarse vergunningen, en (v) "erfpachtlease". Geen fiscalisten "in huis", gewend om samen te werken met de grote kantoren (PwC, E&Y, Deloitte, BDO en Mazars). Enkele (vastgoed)cliënten zijn:
Thema: kan het (notarieel) recht ons uit de crisis helpen? Wellicht via: 1. Afwikkeling "oude" economen 2. Erfpachtlease 3. Discussie en afronding
Afwikkeling economen • Wie heeft ze niet: "oude" economen (van voor mei 1995)? • Notariële akte van overdracht, met volmacht tot levering aan de econoom (eventueel 'verstevigd' met hypotheekrecht). • Overdrachtsakte niet ingeschreven bij het kadaster en (toen) dus géén overdrachtsbelasting. • Nu alsnog leveren van de juridische "huls" gewoon belast met 6% (of 2% bij woningen) overdrachtsbelasting. • Bij verkrijging krachtens verjaring géén overdrachtsbelasting.
Afwikkeling economen • Problemen, onder andere: 1. Dood/ontbinding van juridisch eigenaar; 2. Onvindbaarheid van juridisch eigenaar; 3. Niet/moeilijk verkoopbaar; 4. Verkrijgen (hypothecaire) financiering. • Ontstane mogelijkheden door uitspraak door Hoge Raad van 9 september 2011 (LJN BQ5989) "Hoogheemraadschap-arrest" ?
Afwikkeling economen • "Bezit" kan dus ook op grond van een overeenkomst volgens HR en "de bezitter van een goed wordt vermoed rechthebbende te zijn" (3:119 lid 1 BW). • Dus een kans voor oude economen en het ongelijk van Cats: "Het bezit van eene saeck is het einde van 't vermaeck"! • Is het mogelijk om nu de juridisch eigenaar te benaderen (met gevaar van "slapende honden…")?
Afwikkeling economen • Van een goede naar de beste (en praktische) oplossingen: 1. Notariële verklaring van verjaring 2. Vaststellingsovereenkomst 3. Vonnis van rechter i.p.v. akte (3:300 BW of 3:27 BW) • Zaak BarentsKrans bij Rb. Rotterdam op 13 november 2013 op basis van 3:300 BW uitslag volgt dus nog….
Erfpachtlease Wat is erfpachtlease? •
Net als bij een gewone 'sale and lease back': – is het vastgoed van de balans van de eigenaar, en; – wordt de eigenaar gebruiker ('erfpachter') en de investeerder/belegger wordt eigenaar.
•
De investeerder/belegger heeft het 'bloot-eigendomsrecht' (d.w.z. ontdaan van het gebruiksrecht).
•
Het recht van erfpacht geeft recht op het houden en gebruik van het vastgoed, tegen een periodieke vergoeding ('canon') onder goederenrechtelijke werking hebbende voorwaarden.
Erfpachtlease: de praktijk* Gegevens*: Bank hypotheken
Beleggingsfonds (CV) "Slingerbosch"
Zorginstelling
•
Koopprijs EUR 7,7 mio
•
Call optie erfpachter na 10 jaar
•
Looptijd erfpacht 20 jaar
•
Jaarlijkse canon EUR 573k/jaar+indexatie CPI
•
Toepassing algemene huurvoorwaarden ROZ
•
Geen vergoeding van waarde opstallen aan erfpachter bij einde erfpacht
•
En: géén overdrachtsbelasting verschuldigd wetstoepassing art. 11-2 WBR + tabel in Uitv.besluit
Panta Rhei
bloot-eigendom
erfpachter
Amersfoortsestraatweg 202 te Huizen *zie ook akte 23-12-2011, Hypotheken 4, deel 60929, nummer 196
Erfpachtlease geeft dus 6% kostenbesparing
Erfpachtlease: ander rekenvoorbeeld • • •
• • •
Koopprijs EUR 6mio en erfpachtscanon/'huursom' per jaar: EUR 450k (13,33 x de huur) Looptijd van de erfpacht/'huurovereenkomst': 15 jaar. Op basis van 11-2 WBR is de waarde van de verkregen blooteigendom (waarde verkrijging minus waarde erfpacht): EUR 1.567.500. Verschuldigde overdrachtsbelasting bij sale and lease back: EUR 360.000 (6% over waarde verkrijging van EUR 6 mio). Verschuldigde overdrachtsbelasting bij erfpachtlease: EUR 94.050 (6% over waarde bloot-eigendom van EUR 1.567.500). Verschil dus EUR 265.950 bij een transactie van 'maar' EUR 6 mio.
Discussie en afronding
BarentsKrans N.V. Lange Voorhout 3 2514 EA Den Haag mr. Jeffrey Koenecke T: M: E:
070 – 376 0792 06 – 4611 0440
[email protected]
