Wooncomplexen en groenvoorzieningen Sinds de Hoge Raad haar Tuinstadarrest op 9 juni 2000 wees (RvdW 2000, 149, WR 2000, 55, Huur en Verhuur Actueel 2000, nrs 6 en 7) hebben huurders en hun organisaties zich gretig op deze problematiek gestort met de bedoeling bijdragen die zij via de servicekosten aan hun verhuurder moeten betalen voor tuinonderhoud op nihil te stellen en voor het verleden terug te vorderen. Inmiddels is de nodige lagere jurisprudentie verschenen. Ook in het Journaal Huur en Verhuur zijn verschillende uitspraken van lagere rechters samengevat en becommentarieerd. Ik verwijs naar Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam 5 december 2002, WR 32, JHV 2003, 168, Rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage 23 april 2002, WR 2002, 69, JHV 2003, 23, Rechtbank 'sGravenhage 20 februari 2003, WR 2003, 62, JHV 2003, 372 en Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 10 september 2003, JHV 2003, 347. Verder weet ik dat er nog een flink aantal uitspraken van lagere rechters aan zit te komen. Op 9 juni 2000 wees de HR zijn inmiddels roemruchte tuinstadarrest (NJ 2000, 583, WR 2000, 55, Huur en Verhuur Actueel 2000, nrs. 6 en 7; zie ook elders op deze website), veel huurders en verhuurders in vertwijfeling achterlatend. In Nederland bestaan nogal wat groenvoorzieningen min of meer behorend bij huurwoningen. Deze groenvoorzieningen moeten onderhouden worden. Vaak wordt het volledige onderhoud door de verhuurder gedaan en wordt het kleine onderhoud op grond van art 7:217 BW (voorheen: art 7A:1619 BW) doorberekend aan de huurder via de servicekosten. Volgens de Hoge Raad mag dat niet indien de groenvoorziening een open karakter heeft en voor ieder toegankelijk is. Dan ontleent de huurder zijn gebruiksrecht namelijk niet aan de huurovereenkomst maar aan de openbare bestemming ervan en kan de verhuurder geen bijdrage vragen voor het onderhoud. Wanneer dat het geval is werd niet nader bepaald door de Hoge Raad. De vloed lagere jurisprudentie die hiervan het gevolg is geeft een versnipperd beeld. De Huurdersvereniging Amsterdam zag naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad haar kans schoon en vorderde namens alle huurders de naar haar oordeel onverschuldigd betaalde tuinstadbijdrage terug van de 12 in het betreffende stadsdeel actieve woningcorporaties, en wel met 10 jaar terugwerkende kracht. De Rechtbank Amsterdam sector kanton locatie Amsterdam had de vordering bij vonnis van 10 september 2003 afgewezen (Journaal Huur en Verhuur 2003/347). In appel is dat vonnis nu door het Gerechtshof te Amsterdam bekrachtigd (uitspraak van 9 december 2004, JIN 2005, 75). De eerste grief is gericht tegen de vaststelling van de rechtbank dat de (veel kortere) vervaltermijnen van de Huurprijzenwet Woonruimte (oud) (Hpw) van toepassing zijn en niet de verjaringstermijn van 20 jaar bij onverschuldigde betaling (art. 3:309 BW). De redenering van de Huurdersvereniging is onjuist en het Hof maakt er terecht korte metten mee. Immers de huurders kunnen slechts door toepassing van de Hpw komen tot de vaststelling dat de onderhoudsbijdrage onverschuldigd is betaald. Was er geen Hpw geweest, dan zou de Hoge Raad betaling van die bijdrage niet als onverschuldigd hebben gekwalificeerd. Derhalve dienen evenzeer aan de in diezelfde wet gegeven vervaltermijnen (art. 38 lid 1 Hpw (oud)) ter zake van op grond van de Hpw onverschuldigd gedane betalingen toepassing worden gegeven. In art. 38 lid 1 Hpw (oud) was bepaald dat na verloop van één jaar na de uitspraak van de Huurcommissie of rechter doch niet later dan drie jaar nadat het genot van de woonruimte is geëindigd de rechtsvordering terzake van hetgeen onverschuldigd mocht zijn betaald vervalt. De derde grief richt zich tegen de toepassing van art. 38 lid 2 Hpw (oud), het rechterlijke matigingrecht, door de rechtbank. De rechtbank had de vordering op grond van deze bepaling gematigd tot nihil met de redenering dat de huurders uiteindelijk waar voor hun geld hebben gekregen. De groenstroken zijn al die jaren onderhouden. Het Hof neemt die redenering over en verwerpt ook deze grief. Daar valt op het eerste gezicht wel wat op af te
dingen. Immers de huurders die naast een openbaar park wonen hebben een vergelijkbaar genot van dat park, maar aan hen kunnen uiteraard de kosten van het klein onderhoud niet in rekening worden gebracht. Het profijtbeginsel toepassen om tot matiging tot nihil te komen lijkt derhalve niet juist. Anderzijds moet niet uit het oog worden verloren dat de Amsterdamse tuinstadregeling tot stand gekomen is in 1955 en dat de Hpw pas in 1979 werd ingevoerd. In 1955 heeft niemand er rekening mee kunnen houden dat een latere wettelijke regeling een van de fundamenten van de tuinstadregeling zou kunnen aantasten. Dat neemt niet weg dat de woningcorporaties de huurovereenkomsten vanaf 1979 anders hadden kunnen inrichten: verhogen van de kale huurprijs met het bedrag dat voorheen via de servicekosten voor het groenonderhoud werd gevraagd. De corporaties hebben het risico toentertijd echter niet onderkend. En de huurders zagen hun kansen ook pas veel later in. De jurisprudentie over deze problematiek kwam in de jaren negentig van de vorige eeuw pas op gang. Vanuit een andere invalshoek bezien kan dus ook de vraag worden gesteld voor wiens het risico het voortschrijdend inzicht dient te komen. En dan is er nog iets dat niet goed uit de verf lijkt te zijn gekomen in deze procedure. In art 38a Hpw (oud) (thans art. 51 UHW) is bepaald dat een vordering uit onverschuldigd betaalde servicekosten niet ontvankelijk is indien de indieningstermijn als bedoeld in art. 13 lid 2 Hpw (oud) (thans art. 7:260 lid 2 BW) voor een verzoekschriftprocedure bij de huurcommissie ex art. 13 lid 1 Hpw (oud) (thans art. 7:260 lid 1 BW) is verstreken. Anders gezegd: een huurder kan wel meteen naar de rechtbank om onverschuldigd betaalde servicekosten terug te vorderen, maar als hij daarover niet eerst een uitspraak heeft verkregen van de Huurcommissie zal zijn vordering slechts betrekking kunnen hebben op de laatste twee boekjaren. Dit arrest is gebaseerd op het oude voor 1 augustus 2003 geldende huurrecht. In de op 1 augustus 2003 van toepassing geworden titel 7.4 van het BW zijn de hiervoor bedoelde vervaltermijn en het matigingsrecht van de rechter niet teruggekeerd, zodat verhuurders minder verweermiddelen lijken te hebben. In de wetsgeschiedenis wordt hierover met geen woord gerept. Ik vermoed dan ook dat het een omissie van de wetgever is, zoals er wel meer omissies in de nieuwe huurwetgeving zitten. Verhuurders kunnen wel baat hebben bij de ontvankelijkheidseis van art. 51 UHW, zodat de vordering beperkt blijft tot de laatste twee boekjaren. Procedures over groenvoorzieningen zullen voorlopig niet van de lucht zijn. Het tuinstedenarrest van de Hoge Raad Het is al met al tijd om een tussenbalans op te maken. Laten we beginnen met waar het in de uitspraak van de Hoge Raad precies om ging. Het arrest van de Hoge Raad had betrekking op een forfaitaire bijdrage die huurders in de westelijke tuinsteden in de gemeente Amsterdam aan hun verhuurder moesten betalen voor niet nader aangeduide groenstroken in het stadsdeel waarin hun flatwoningen waren gelegen. Dat stadsdeel is in de jaren vijftig van de vorige eeuw gebouwd volgens een bijzonder stedenbouwkundig concept, waarbij veel groen(stroken) naast en in de buurt van de flatcomplexen werden aangelegd met de bedoeling de nieuwe wijk ruim en aangenaam van opzet te laten zijn. Een en ander vond plaats in samenwerking tussen het sociaal democratische gemeentebestuur van Amsterdam in die tijd en de woningcorporaties, welke laatste bij uitsluiting van derden de bouw en exploitatie van de complexen werd gegund. De te realiseren woningen waren (en zijn) bestemd voor het sociale segment. Ten behoeve van de financiering van de aanleg en het onderhoud van het groen is in 1955 door Burgemeester en Wethouders van de gemeente Amsterdam de (publiekrechtelijke) Tuinstadregeling ingesteld die als volgt werkt. De woningcorporaties dragen zorg voor het onderhoud van het groen dat door de gemeente aan hen in erfpacht is uitgegeven. Zij ontvangen daarvoor uit het zogenaamde Tuinstadfonds een vast bedrag, dat is gerelateerd aan het totale aantal m2 groen van die corporatie in de tuinsteden. Het Tuinstadfonds legt aan de woningcorporaties
een bijdrageverplichting op. De hoogte van die bijdrage per woningcorporatie is gelijk aan het aantal woningen van de woningcorporatie in de tuinsteden vermenigvuldigd met de zogenaamde individuele tuinstadbijdrage. Bij deze berekening speelt geen enkele rol of bij een bepaald complex al dan niet sprake is van tuinuitgifte in erfpacht. Het enige criterium is dat een corporatiewoning zich in het tuinstadgebied moet bevinden. De individuele bijdrage wordt door de corporaties per woning aan de individuele huurders doorberekend. Het gaat om twee vaste bedragen voor de aanleg- en ophoogkosten onderscheidenlijk het gering en dagelijks onderhoud. Deze laatste component wordt doorberekend als onderdeel van de servicekosten en is voor alle huurders gelijk met uitzondering van de huurders van bejaardenwoningen die de helft van het normale tarief betalen. Het complex dat onderwerp van geschil vormde in het arrest van de Hoge Raad bestaat uit 189 woningen die over zes tegenover elkaar staande woonblokken zijn verdeeld. Er zijn veel tuinen, plantsoenen en bosschages in de omgeving van dit complex. Al het groen heeft een open karakter en is voor iedereen toegankelijk. De tuinen die zich direct bij en tussen de woonblokken bevinden hebben qua inrichting ook een open karakter. Zij zijn eigendom van de gemeente en zijn niet in erfpacht uitgegeven aan de betreffende woningcorporatie. Het groen wordt door de gemeente (het stadsdeel) onderhouden en door de corporatie worden geen gelden besteed aan de onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van de direct tussen de woonblokken gelegen tuinen. De gemeente verlangt voor dit complex deelname aan het Tuinstadfonds en de woningcorporatie moet dientengevolge de desbetreffende tuinstadbijdrage van de huurders innen. De woningcorporatie heeft zich in de procedure op het standpunt gesteld dat de huurders het genot hebben van de woonomgeving die zowel in de directe nabijheid als in de wijdere omtrek is voorzien van extra veel groen. De toevallige omstandigheid dat de tuinen tussen de wooncomplexen niet in erfpacht aan de woningcorporatie zijn uitgegeven mag niet ter zake doen, omdat de bewoners daarvan ook profijt hebben van de wel in erfpacht uitgegeven groenstroken die zich elders in hun woonomgeving bevinden. De woningcorporatie vond het daarom redelijk dat haar huurders, net als alle andere bewoners van de westelijke tuinsteden in Amsterdam, gelijkelijk aan het onderhoud daarvan bijdragen. De rechtbank (15 april 1998, WR 1999,16) volgt het standpunt van de woningcorporaties overwegende dat uit de opzet van de tuinsteden volgt dat de tuinen naar hun aard en bestemming geacht moeten worden planologisch deel uit te maken van de in de westelijke tuinsteden gelegen flatcomplexen en dat deze groenvoorzieningen in de eerste plaats strekken tot genot van de bewoners van de tuinsteden. Aldus moeten de groenvoorzieningen worden aangemerkt als voorzieningen die naar hun aard onlosmakelijk met de flatcomplexen en de daarin gelegen woningen zijn verbonden. De tuinen zijn derhalve aanhorigheden in de zin van art. 1 Hpw. (oud). De rechtbank vindt dat het in het licht van het stedenbouwkundig concept van de westelijke tuinsteden niet beslissend is dat de groenvoorzieningen rond de flatwoningen ook vrij toegankelijk zijn voor andere dan de bewoners daarvan. De rechtbank vindt derhalve dat de tuinstadbijdrage als onderdeel van de bijkomende kosten als bedoeld in art. 12 Hpw. (oud) aan de huurders in rekening mag worden gebracht. De Hoge Raad casseert de uitspraak van de rechtbank. Daartoe stelt de Hoge Raad in de eerste plaats vast dat het gaat om groenvoorzieningen met een open karakter die voor ieder toegankelijk zijn. Dergelijke voorzieningen maken volgens de Hoge Raad niet deel uit van de gehuurde woonruimte, ook niet als onroerende aanhorigheid als bedoeld in art. 1 onder a Hpw. (oud). De Hoge Raad vervolgt: Voor zover Koerhuis en Poeran het genot van voornoemde groenvoorzieningen hebben, ontlenen zij dat genot derhalve niet aan de huurovereenkomst met Eigen Haard, maar aan de openbare bestemming van die groenvoorzieningen. Dit brengt mee dat de gevorderde kosten voor gering en dagelijks onderhoud van deze groenvoorzieningen niet aangemerkt kunnen worden als bijkomende kosten voor krachtens de huurovereenkomst aan de huurder verstrekte leveringen en diensten. Deze kosten kunnen derhalve niet op de voet van art. 12 lid 1 HPW aan Koerhuis en Poeran in rekening gebracht worden.
Het criterium openbare bestemming Het hiermede door de Hoge Raad geïntroduceerde criterium blijkt in de praktijk lastig hanteerbaar. Wat is een openbare bestemming? De Hoge Raad heeft slechts geoordeeld over groenstroken volgens het Amsterdamse tuinstedenconcept. De Hoge Raad heeft niet aangegeven wanneer er wel en wanneer er geen sprake is van een openbare bestemming. Dat behoefde hij ook niet te doen. Maar daarmee zadelde de Hoge Raad de rechtspraktijk wel met een probleem op. Het gevolg is een lawine aan procedures. En telkens moet de feitenrechter oordelen over in de praktijk zeer verschillende feitelijke situaties. Ik geef huurders(organisaties) geen ongelijk als zij aan de locale kantonrechter de vraag voorleggen of in hun geval sprake is van openbare bestemming van hun tuinen. Het kan nogal wat geld schelen voor nu en in de toekomst, maar het kan ook een leuke vordering opleveren ter zake het in het verleden ten onrechte betaalde (waarover hierna meer). Feitelijke aspecten van de Amsterdamse situatie Juist omdat de Hoge Raad slechts oordeelde over de Amsterdamse situatie en heeft nagelaten het criterium openbare bestemming nader in te vullen, zit er in de praktijk niet anders op dan om de feitelijke aspecten van de Amsterdamse situatie te analyseren en de overeenkomsten dan wel verschillen met de plaatselijke situatie bloot te leggen. Daarbij dient een aantal vragen te worden beantwoord: a. hebben de onderhavige groenvoorzieningen van nature een besloten karakter, bijvoorbeeld doordat twee of meer zijden daarvan fysiek zijn afgesloten, bijvoorbeeld door de flat(s) zelf - het gaat in dergelijke situaties meestal om flatcomplexen -, door een ondoordringbare haag van heesters en struiken of anderszins? b. is het ter plaatse van het niet fysiek afgescheiden gedeelte voor derden duidelijk dat het niet om openbaar terrein gaat, bijvoorbeeld doordat er bordjes "eigen terrein" zijn geplaatst, door de inrichting van de groenvoorzieningen (bijvoorbeeld bloemperken ter afscheiding), of door de ligging van de groenvoorzieningen ten opzichte van de openbare weg? Vragen a en b anders gesteld: behoren de groenvoorzieningen als vanzelfsprekend bij het onderhavige flatcomplex door hun ligging? c. gaat het om een stedenbouwkundig concept van (grootschalige) her en der verspreide parktuinen waarvan niet duidelijk is bij welke flatcomplexen deze horen, of gaat het om een afgebakend stuk grond, waarvan duidelijk is dat het behoort bij het betrokken flatcomplex? Is er met andere woorden een rechtstreekse relatie tussen de groenvoorzieningen en de flats? d. is er een rechtstreekse relatie tussen de werkelijke kosten van het kleine en dagelijkse onderhoud van de groenvoorzieningen en de bedragen die de verhuurder via de servicekosten bij de huurder in rekening brengt of gaat het om forfaitaire bedragen die hun grondslag vinden in een publiekrechtelijke regeling? e. wie is rechthebbende - eigendom of erfpacht - ter zake de groenvoorzieningen en wie is derhalve de absoluut beschikkingsbevoegde? f. Wordt de beslotenheid van de onderhavige tuin benadrukt door het feit dat de tuin geen doorgangsroute voor derden kan vormen? Deze lijst van vragen is niet uitputtend bedoeld. Ook leidt een bevestigend antwoord op één vraag niet tot de conclusie dat er een openbare bestemming is of juist niet. Daarvoor is de praktijk te weerbarstig, maar beantwoording van de vragen vormt wel een hulpmiddel bij de bepaling of de groenvoorzieningen een openbare bestemming hebben of niet. Kijkgroen of recreatief groen Niet relevant is naar mijn oordeel de vraag of de huurders feitelijk hoofdzakelijk het kijkgenot van de groenvoorzieningen hebben en of hun woonomgeving er hoofdzakelijk door verfraaid
wordt dan wel of de groenvoorzieningen ook een recreatieve functie. Ook van duidelijk bij een flatcomplex behorend kijkgroen kan het kleine onderhoud bij de huurders in rekening worden gebracht. In de Amsterdamse situatie leidde de grootschaligheid van de groencomplexen en de afstand ervan tot de betreffende flats er toe dat veel van de groenstroken door menigeen slechts als (openbaar) kijkgroen, wordt ervaren. Feitelijk gebruik door derden In de praktijk van alledag worden gemeenschappelijke bij flatcomplexen behorende groenvoorzieningen feitelijk minder snel als behorende tot het exclusieve (gezamenlijke) gebruiksrecht van de huurders van die flatcomplexen ervaren dan voor- en achtertuintjes van eengezinswoningen. Dat geldt niet alleen voor de huurders maar ook voor derden. De kans dat dergelijke gemeenschappelijke groenvoorzieningen feitelijk ook door derden wordt gebruikt is daarom groter. Ervan uitgaande dat de groenvoorzieningen geen openbare bestemming hebben betreft het dan feitelijke stoornissen in het huurgenot van de huurders. Ingevolge art. 7:204 lid 3 BW is de verhuurder niet verplicht haar huurders te waarborgen tegen dergelijke feitelijke belemmeringen door derden. De verhuurder dient dergelijke belemmeringen in de toekomst zo veel als redelijkerwijs van hem kan worden verlangd te voorkomen. Overigens ligt de bewijslast van dergelijke belemmeringen bij de huurder. Uitspraken van lagere rechters tot nu toe Rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage 23 april 2002, WR 2002, 69, JHV 2003, 23 In deze zaak ging het om een groenvoorziening die ooit door de gemeente aan de verhuurder in eigendom is overgedragen waarbij is afgesproken dat deze krachtens een gemeentelijk besluit openbaar en voor iedereen toegankelijk is op straffe van een boete van ƒ 50.000,-- als de verhuurder daar niet blijvend voor zorgt. Later, in oktober 2000, heeft de gemeente van deze verplichting ontheffing verleend en heeft de verhuurder de tuin moeilijker toegankelijker gemaakt door deze aan de achterzijde af te sluiten door middel van struiken, bomen en een prikkeldraadomheining. De rechtbank wijst de vordering van de huurdersvereniging tot terugbetaling van hetgeen onverschuldigd is betaald toe over de periode voor oktober 2000, maar niet over de periode daarna. Op deze uitspraak lijkt mij weinig af te dingen. Rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht 31 juli 2002, WR 2002, 68, JHV 2003, 22 De rechtbank Maastricht vindt de aan de orde zijnde situatie niet vergelijkbaar met die in het arrest van de Hoge Raad. Het ging om een complex woningen, bestaande uit vier naast elkaar gelegen woonblokken, waarachter parkeerterreinen liggen voor de bewoners van de woningen. Aan de voorzijde liggen tegen de woonblokken groenstroken van enkele meters breed, grenzend aan het trottoir. Ook tussen de woonblokken zijn groenvoorzieningen aangebracht, geheel bestaande uit laag ondoordringbaar struikgewas en bomen. Deze groenvoorzieningen behoren bij de gebouwen. Zij zijn volgens de rechtbank niet vergelijkbaar met de openbare en grootschalige parktuinen in Amsterdam. Het gaat hier volgens de rechtbank veel meer om een gezamenlijke tuin die naar zijn aard en bestemming als privé en als onroerend aanhorig bij de wooncomplexen moet worden aangemerkt. Het argument dat de groenvoorzieningen een open karakter hebben en voor ieder toegankelijk zijn, blijkende uit het feit dat alle bewoners van de desbetreffende wijk deze als openbaar terrein gebruiken door er bijvoorbeeld hun honden hun behoeften te laten doen en dat de groenvoorzieningen op geen enkele wijze zijn afgebakend met een heg of een haag vindt geen genade bij de rechtbank. Het enige echte verschil tussen de Amsterdamse en de Maastrichtse situatie was de kleinschaligheid in Maastricht. Ik schreef in het Journaal Huur en Verhuur al dat dat verschil als rechtvaardiging voor de verschuldigdheid van de huurder
van de kosten van onderhoud van dergelijke voorzieningen niet echt kan overtuigen. In een kleinschalig complex kunnen dergelijke groenvoorzieningen evenzeer een openbaar karakter hebben. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam 5 december 2002, WR 22, JHV 2003, 168 Het ging hier om een groenvoorziening die volgens beide partijen een open karakter heeft, die volgens geen enkele officiële regeling een openbare bestemming heeft, die in eigendom toebehoort aan de verhuurder en waarvan, althans zo begrijp ik de uitspraak, de kosten van het klein onderhoud rechtstreeks via de servicekosten aan de huurders in rekening worden gebracht. De rechtbank heeft vastgesteld dat derden de groenvoorziening onbeperkt kunnen gebruiken hetgeen daadwerkelijk gebeurt en dat op geen enkele wijze zichtbaar is dat het groen bij de flat behoort. Of de rechtbank een juiste beslissing heef genomen kan ik niet goed beoordelen. Het lijkt er wel op, nu ook de verhuurder vindt dat de groenvoorziening een open karakter heeft. Rechtbank 's-Gravenhage 20 februari 2003, WR 2003, 62, JHV 2003, 372 Hier ging het om grasvelden omsloten door woningen die bereikbaar zijn via voor ieder toegankelijke voetpaden en om stroken ondoordringbaar en daardoor voor ieder ontoegankelijk groen die gelegen zijn tussen de gevels van de woningen, de voetpaden en openbare weg. De grasveldjes zijn vanaf de openbare weg nauwelijks zichtbaar en hebben daardoor een min of meer besloten ligging, waardoor het gebruik door derden een geringere omvang zou hebben dan bij een meer open ligging. De rechtbank vindt dat laatste niet van belang en overweegt dat het enkele feit dat de grasvelden ook voor derden toegankelijk zijn de huurder van deze voorziening geen exclusief aan de huurovereenkomst ontleend genot heeft. Bij deze uitspraak heb ik mijn twijfels over de juistheid ervan. Rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden 8 oktober 2003, WR 2004, 4 Aan de orde waren twee vrijwel identieke tuinen tussen vier flatgebouwen, die slechts aan één zijde bereikbaar zijn via een ernaast gelegen openbaar trottoir, waarvan de verhuurder eigenaresse is en daadwerkelijk kosten heeft voor het klein onderhoud, die (gedeeltelijk) aan de huurders in rekening worden gebracht. De tuinen zijn niet rechtstreeks bereikbaar vanuit de flats, maar via het hiervoor bedoelde trottoir. De rechtbank overweegt dat één van de twee tuinen door een gemis aan struiken aan de zijde van het trottoir een meer open en toegankelijker karakter heeft dan de andere tuin, maar dat brengt niet mee dat dat karakter zodanig openbaar is dat de tuin niet kan worden aangemerkt als een onroerende aanhorigheid. Ook deze uitspraak lijkt mij correct. Beleid Huurcommissie Volgens het Servicekostenbeleid van de Huurcommissies (vastgesteld door het Overleg van Voorzitters Huurcommissie op 6 mei 2002) kan het volgende onderscheid worden gemaakt: 1. groenstroken en tuinen, waarover de huurder het exclusieve gebruiksrecht heeft; 2. bij een complex woonruimten behorende groenstroken en tuinen die voor gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn ten behoeve van de huurders en waarbij de verhuurder een voorziening heeft getroffen waardoor het exclusieve gebruiksrecht van de huurders kan worden gewaarborgd. Deze groenstroken en tuinen maken naar aard en bestemming deel uit van het complex; 3. bij een complex woonruimten behorende groenstroken en tuinen die voor gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn ten behoeve van de huurders en waarbij de verhuurder geen voorziening heeft getroffen waardoor het exclusieve gebruiksrecht van de huurders niet kan worden gewaarborgd. De bewoners hebben dan geen exclusief
gebruiksrecht. Zij ontlenen het gebruiksrecht dan niet aan de huurovereenkomst voor hun woning, maar aan het openbare karakter / de bestemming van de groenvoorzieningen; 4. groenstroken en tuinen met een openbare bestemming die geen deel uitmaken van het complex, zoals bijvoorbeeld plantsoenen en parken. Categorieën 1 en 2 worden door de Huurcommissie wel als onroerende aanhorigheden aangemerkt, categorieën 3 en 4 niet. Het kwalificatieprobleem zit natuurlijk bij categorie 3. Uit het vorenstaande mag duidelijk zijn dat het beleid van de Huurcommissie nogal grof en weinig fijnmazig is en dat er in de praktijk wel wat meer onderscheid zou kunnen worden gemaakt, hetgeen betekent dat groenvoorzieningen die volgens de definitie onder categorie 3 vallen naar mijn oordeel heel wel een niet openbare bestemming kunnen hebben. Matigingsrecht en vervaltermijn De rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam heeft bij vonnis van 10 september 2003 (JHV 2003, 347) een belangwekkende uitspraak gedaan. In deze zaak had de Huurdersvereniging Amsterdam tegen twaalf woningcorporaties, alle opererende in de in het Tuinstedenarrest bedoelde tuinsteden, een (in potentie) aanzienlijke geldvordering ingediend op grond van onverschuldigde betaling. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen door te overwegen: - dat als de Huurdersvereniging al ergens recht op heeft, de vervaltermijn van art. 38 lid 1 Hpw. (oud) van toepassing is. Daarin was bepaald dat na verloop van één jaar na de uitspraak van de Huurcommissie of rechter doch niet later dan drie jaar nadat het genot van de woonruimte is geëindigd de rechtsvordering terzake van hetgeen onverschuldigd mocht zijn betaald vervalt; - dat voor zover er op grond van deze bepaling nog een vordering overblijft, deze op grond van art. 38 lid 2 Hpw. (oud) wordt gematigd tot nihil op de grond dat er geen alternatief voor handen was voor de tuinstadbijdrage terwijl het belang van het groen en het onderhoud daarvan door alle partijen groot werd geacht en de huurders wel degelijk waar voor hun geld hebben gekregen, hetgeen zij niet hebben zouden hebben gekregen indien er niets zou zijn betaald voor het onderhoud. Zij zouden dan toch langs een andere weg daarvoor zijn aangeslagen. Met deze uitspraak is de vrees van veel verhuurders dat zij grote bedragen moeten terugbetalen aan hun huurders wat minder geworden. De vraag is of dat terecht is. In het op 1 augustus 2003 van toepassing geworden nieuwe huurrecht zijn de hiervoor bedoelde vervaltermijn en het matigingsrecht van de rechter niet teruggekeerd. In de wetsgeschiedenis wordt hierover met geen woord gerept. Ik vermoed dan ook dat het een omissie van de wetgever is, zoals er wel meer omissies in de nieuwe huurwetgeving zitten. Verhuurders moeten het nu bij vorderingen uit onverschuldigde betaling hebben van de verjaringstermijn van art. 3:309 BW, die maar liefst twintig jaar bedraagt. Boeken 3 en 6 van het BW bevatten geen algemeen matigingsrecht voor vorderingen uit onverschuldigde betaling. Of analoge toepassing van het matigingrecht bij schadevergoeding op grond van art. 6:109 BW mogelijk is is zeer de vraag. Kortom verhuurders die bij onherroepelijke beslissing van een rechter vastgesteld zien worden dat hun gemeenschappelijk groen een openbare bestemming heeft, kunnen in beginsel een substantiële vordering van hun (ex)huurders tegemoet zien. Procedures over dergelijke groenvoorzieningen zullen voorlopig niet van de lucht zijn. Huib Hielkema
Naar boven
