woon~ toekomst
ZoMeR 2012
DE
VAN NEDERLAND
is uw eigen haard nog goud waard? — herstart van de woningmarkt —
zo woont u in 2050 ‘De woontoekomst van Nederland’ IS EEN COMMERCIËLE BIJLAGE BIJ NRC WEEKEND, 30 JUNI 2012
Inhoud herstart van de woningmarkt De woningmarkt zit voor een groot deel vast. Wim Flikweert (ING), Ger Hukker (NVM), Rob Mulder (Vereniging Eigen Huis) en Dirk Schoenmaker (Duisenberg School of Finance) gingen met elkaar in discussie over een integrale hervormingsplan.
4
Stand in het land 10, 15, 19, 23 Achter de gevel van elk tekoop bord schuilt een eigen verhaal. In deze bijlage belichten we er vier van. Uw huis op een presenteerblaadje Wetenswaardigheden over en tips voor een snelle verkoop van uw woning.
12
Is uw eigen huis nog wel goud waard? 16 De waarde van de Nederlandse woning lijkt midden in een heroriëntatie te zitten. Waar gaat het naartoe met onze huizenprijzen? Wonen in 2050 20 Vier experts op het gebied van ontwikkelen, duurzaamheid, architectuur en fi nanciering blikken vooruit op de woontoekomst van Nederland.
CoLoFoN ‘De woontoekomst van Nederland’ is een commerciële bijlage bij NRC Weekend. De bijlage is tot stand gekomen in samenwerking met iNG. De inhoud valt niet onder de redactionele verantwoordelijkheid van NRC Handelsblad en nrc.next.
Welkom…
Beeld: Karel Tomeï (ericaplein, Grubbenvorst)
2
nederland wil een beter evenwicht tussen vraag en aanbod, en meer mobiliteit op de woningmarkt. met een integrale aanpak van alle regels kunnen we een gezonde woningmarkt creëren waarin er volop ruimte is voor eigen keuzes. Deze bijlage schetst die toekomst: de woontoekomst van nederland.
Concept en realisatie: NRC Customer Media Manager Customer Media: Wilfred Mons (
[email protected]) Projectleider sales: Rein Janssen editorial board (iNG): Wim Flikweert, Dennis Noordervliet, Marc Smulders, Wander Lierens, ivo van Doren Managing editor: Karen Jochems Redactie: Mirjam Brinks, Niels Christern, Karina Meerman, Ruud Slierings Fotografie: Mark Horn, Fred van ‘t Slot, Karel Tomei, HH Correctie: Frank van Geffen Art direction en vormgeving: Van Lennep, Amsterdam Traffic manager: John Wesselman Commercieel directeur: Martijn Standaart Contact NRC Customer Media: Wilfred Mons (
[email protected]) tel. (010) 406 68 46 Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen, vermenigvuldigd of gereproduceerd zonder schriftelijke toestemming van NRC Media en/of andere auteursrechthebbenden. NRC Media kan geen aansprakelijkheid aanvaarden voor de volstrekte juistheid en volledigheid van alle in deze uitgave opgenomen teksten en beelden. Alle genoemde gegevens zijn onder voorbehoud.
3
dossier
dossier
Herstart van de woningmarkt De woningmarkt zit voor een groot deel vast. Bij zowel huur- als koopwoningen is er te weinig mobiliteit. Starters kunnen moeilijk de markt op, de wachtlijsten voor goedkope huurwoningen zijn lang, huurders schuiven niet door en huiseigenaren krijgen hun huis vaak niet of pas na lange tijd verkocht. Kortom, de balans tussen vraag en aanbod is zoek. Het is de hoogste tijd voor een integrale hervorming op de woningmarkt. Tekst Mirjam Brinks en Karen Jochems / Beeld Mark Horn
W
onen is een belangrijk onderdeel in een mensenleven. In een ideale situatie heeft iedereen de volledige vrijheid om te wonen waar hij wil en te kopen of toch liever te huren. Die keuzevrijheid wordt nu beperkt door een woningmarkt die heel gebrekkig functioneert. Wat zijn de problemen? Het systeem van subsidies en fiscale voordelen waarmee de overheid de markt van oudsher op gang houdt, werkt niet meer. De vraag van koopstarters stagneert en daardoor stokt ook de doorstroom: huiseigenaren die willen verhuizen, raken hun huis vaak niet kwijt. Ook de huurmarkt staat voor een groot deel stil. Het aanbod voldoet onvoldoende aan de vraag; net boven de sociale huurwoning, zo tussen de 665 en 900 euro huur, heeft een huurder vrijwel geen mogelijkheden In de sociale huurwoningen blijven mede daardoor te veel mensen met een te hoog inkomen wonen. Dat leidt weer tot wachtlijsten. Ook zorgen de kredietcrisis en de aanhoudend slechte economische situatie voor een grote mate van onzekerheid, net als de onduidelijkheid met betrekking tot de woningmarkt en hoe de huizenprijzen zich verder zullen ontwikkelen. Hierdoor verliezen consumenten vertrouwen en stellen zij belangrijke beslissingen zoals een verhuizing of de aankoop van een woning nog even uit. Blijf zitten waar je zit, lijkt het credo. En
dat is niet goed voor de woningmarkt. Marktpartijen op de woningmarkt – bouwers, financiers, verhuurders, makelaars en belangenverenigingen – vinden dat het nu tijd is voor een integrale aanpak, van zowel koop- als huurmarkt. Alleen zo kan de onzekerheid die de markt al zo lang in haar grip houdt, worden weggenomen, zijn forse efficiencyslagen op de woningmarkt mogelijk en kunnen risico’s op een verantwoorde manier worden afgebouwd. Inmiddels liggen er verschillende plannen op tafel, die opvallend veel overeenkomsten tonen. Voor Woontoekomst bespraken Wim Flikweert (manager Marketing Hypotheken van ING), Ger Hukker (voorzitter NVM), Rob Mulder (directeur Vereniging Eigen Huis (VEH)) en Dirk Schoenmaker (decaan Duisenberg School of Finance) hun plannen voor een betere woningmarkt. De onzekerheid moet weg ‘Het publieke belang is groot; dat is de voornaamste reden waarom we als economen met een plan zijn gekomen.’ Dirk Schoenmaker heeft het over het zesstappenplan dat 22 topeconomen – onder wie Arnoud Boot, Lans Bovenberg, Dirk Schoenmaker, Herman Wijffels en Sweder van Wijnbergen – in februari van dit jaar presenteerden. ‘De onzekerheid moet weg. Er moet weer een eindstip De deelnemers aan het rondetafelgesprek over de hervorming van de woningmarkt: (v.l.n.r.) Rob Mulder, Wim Flikweert, Dirk Schoenmaker en Ger Hukker.
4
5
dossier
dossier
Ik denk dat Nederland toch al weet dat de hypotheekrenteaftrek wordt uitgefaseerd Dirk Schoenmaker (Duisenberg School of Finance)
Verdeling woningmarkt Totaal: 7,1 miljoen woningen (bron: CBS, 2009)
Koopwoningen: 4,1 miljoen
Socialehuurwoningen: 2,6 miljoen Particulierehuurwoningen: 400.000
op de horizon zijn waarop mensen zich kunnen richten.’ Hij krijgt bijval van Wim Flikweert: ‘Uit onderzoek blijkt dat het niet zozeer gaat om de betaalbaarheid van woningen maar, naast de onrust die er al is rond de euro en de bezuinigingen, vooral om de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek. Die blijft als een wolk boven de markt hangen. Er staan nu zo’n 225.000 huizen te koop – dat is geen gezonde situatie. De starters laten het afweten, daarom zit er geen trek in de schoorsteen: als je eigen huis niet verkocht wordt, kun je immers niet doorstromen.’ De ING heeft een integrale aanpak van de woningmarkt ontwikkeld. In een film op ing.nl wordt deze nader uitgelegd. Ook Ger Hukker en Rob Mulder onderschrijven in het WONEN 4.0 plan, dat zij in samenwerking met de Woonbond en woningcorporatiekoepel Aedes ontwikkelden, deze analyse. Maar zij wijzen ook op één extra moeilijkheidsgraad. Mulder: ‘Het probleem analyseren en weten wat er gedaan moet worden, is een ding. Om de woningmarkt structureel te hervormen, zowel de koopals de huursector, hebben we echter ook draagvlak nodig. En daaraan heeft het vooralsnog ontbroken in de politiek.’ Er is tot nu toe vooral “gemorreld”, zo stellen de heren eensgezind vast. Men verwijst naar het Lenteakkoord waarin gesproken wordt over beperking van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken die niet-annuïtair zijn (zie kader 1). ‘Er wordt niet gekeken naar de samenhang van het geheel. Maatregelen staan te los van elkaar’, aldus Mulder. Hoewel de politiek beweert “over de eigen schaduw heen te zijn gesprongen”, zien de marktpartijen daarvan weinig terug. ‘Uniek aan het WONEN 4.0 plan is dat met name VEH en de Woonbond over de stellingen hebben gekeken en de wil hebben getoond om samen een goede oplossing te vinden. Geen compromis, geen halfslachtige maatregelen maar een evenwichtig plan. Als wij het kunnen, moet de politiek dat toch ook kunnen?’, stelt Mulder. Hypotheekrenteaftrek Als de afzonderlijke plannen op tafel komen, blijken Flikweert, Hukker, Mulder en Schoenmaker het over veel maatregelen roerend eens te zijn (zie kader 1). Schoenmaker: ‘De hypotheekrenteaftrek moet afgebouwd worden. Het geeft een verkeerde prikkel naar de markt, het beloont het maken van schuld.’ Nederland loopt bovendien met de hypotheekrenteaftrek – en andere belastingmaatregelen zoals het eigenwoningforfait – ook uit de pas met de rest van Europa. In de meeste andere landen is de hypotheekrenteaftrek immers al afgebouwd. De af bouw van de aftrek moet met de grootste zorgvuldigheid gebeuren. ‘Er moet een redelijke af bouwperiode zijn en het kan alleen als er een breed commitment is om voldoende compensatie te geven in de vorm van lagere tarieven inkomstenbelasting. De politiek moet een kader schetsen en er moet voorkomen worden dat er vanuit de politiek daarna wijzigingen op worden aangebracht’, zegt Flikweert. ‘De overgangsperiode moet uiteraard lang genoeg zijn zodat mensen er geleidelijk aan kunnen wennen en maatregelen kunnen treffen voor een zachte landing’, aldus Hukker.
Voor nieuw en huidig ‘Maatregelen moeten gelden voor bestaande gevallen en nieuwe gevallen. De huur- en koopmarkt moeten gelijk behandeld worden’, aldus Hukker. Ook Flikweert vindt dat, in tegenstelling tot wat in het Lenteakkoord is afgesproken, zij voor zowel nieuwe als huidige huizenbezitters gaan gelden. ‘Doe je dit alleen voor nieuwe gevallen dan ontstaat tweedeling in de markt. Bovendien kun je dan veel moeilijker voldoende compensatie bieden’, meent Flikweert. Mulder vult aan: ‘De nu door de politiek voorgestelde maatregel is oneerlijk en schadelijk. Oneerlijk omdat de rekening eenzijdig wordt neergelegd bij de jonge generatie. Dus bij starters. Als je kijkt naar de arbeidsmarkt en naar de pensioenen zijn het ook de jongeren die moeten bloeden. En schadelijk omdat het de dynamiek op de woningmarkt alleen maar verder tegenwerkt. De starters worden immers gezien als sleutel tot ontsluiting van de woningmarkt. Zij hoeven namelijk alleen te kopen en niets te verkopen.’ Compensatie De genoemde maatregelen leiden tot hogere woonlasten. Daarvoor moet wel compensatie komen, vinden de partijen. Flikweert: ‘De overheid moet het geld dat wordt bespaard door de hypotheekrenteaftrek te beperken, teruggeven in de vorm van lagere belastingtarieven. Dat compenseert nooit precies maar in principe gaat er
De huur- en koopmarkt moeten gelijk behandeld worden
van WONEN 4.0. Flikweert ziet dit als een corrigerende maatregel: ‘Ik weet dat dat niet sympathiek klinkt, maar als je dat niet doet dan profiteren de groepen die geen of weinig hypotheek hebben onevenredig veel van de lagere tarieven inkomstenbelasting. Dan geef je als overheid teveel weg. Per saldo gaan ze er overigens nog steeds op vooruit.’ ‘Ook de af bouw van de maximale hypotheek, zoals Dirk voorstelt, zien wij anders’, merkt Mulder op. ‘Dat de schuld wordt verminderd vinden wij, en ING overigens ook, goed. Maar wij doen dat door de fiscale prikkel er uit te halen. De economen kiezen er voor om de maximale financiering te beperken. Dat maakt het vooral voor starters nog moeilijker.’ Flikweert: ‘Daarmee zijn we het eens. Als een woning 200.000 euro kost en de maximale financiering zakt in zes jaar tijd van 106 % naar 100%, dan moet een starter 12.000 euro extra sparen uit zijn netto-inkomen voor hetzelfde huis. Je kunt er op speculeren dat de waarde van de woning dan ook daalt, maar dat geeft weer problemen voor de huidige bewoners.’ Overdrachtsbelasting Het is belangrijk dat de woningmarkt weer veel meer dynamiek gaat vertonen. Een “verhuisboete” zoals de overdrachtsbelasting past daar niet bij. Daarom wordt in elk van de drie plannen de overdrachtsbelasting, die door het kabinet-Rutte overigens al fors werd verlaagd, geheel afgeschaft. De huurmarkt Net als op de koopmarkt stagneert ook de doorstroming op de huurmarkt. In ons land staan meer dan 2,4 miljoen sociale-huurwoningen, oorspronkelijk bedoeld voor mensen met een smalle beurs of een bescheiden midden-
inkomen tot maximaal 34.000 euro. De wachtlijsten zijn echter, met name in de Randstad, lang. En het blijkt dat bijna één op de zes huurders een hoger inkomen heeft en dus scheefwoont. De oplossing ligt in het geleidelijk marktconform maken van huurprijzen die nu onder het marktniveau liggen. Mensen die nu scheefwonen, hebben dankzij de belastingmaatregelen in het plan netto meer te besteden en zullen in combinatie met een geleidelijk oplopende huur sneller kiezen voor een andere huur of koopwoning. Dan moeten ze niet tegengehouden worden omdat ze hun oude woning niet willen verlaten vanwege een te groot verschil tussen hun huidige huur en de woonlasten van een andere woning. De groep die minder dan modaal verdient en ook met een belastingverlaging nog niet kan rondkomen, heeft een groter probleem. Die mensen kunnen een marktconforme huur niet betalen. Dit moet dan ook gecompenseerd worden met een woontoeslag. Niet alleen voor huurders overigens, ook voor kopers. Door de woontoeslag ook in te zetten als een passend huis wordt/is gekocht komt er ook meer gelijkheid tussen de huur- en koopsector. ‘Vergelijk het met zorgverzekeringen. Die zijn ook voor iedereen gelijk en op basis van inkomen krijg je daarop al dan niet subsidie in de vorm van een zorgtoeslag ’, zegt Flikweert. Mulder is het daarmee eens en vult aan: ‘De woningbouwcorporatie draagt een deel van de extra huurinkomsten af aan de overheid. Die gebruikt deze pot geld vervolgens om voor de groep die het nodig heeft goed en betaalbaar wonen te waarborgen.’ Dat is ook goed nieuws voor huurders. Als die nu om bijvoorbeeld medische redenen willen verhuizen van een boven- naar een benedenwoning, dan zitten ze gevangen omdat ze hun lage, oude huur dan kwijtraken. Met een woontoeslag hebben ze die vrijheid wel.
Als je de hypotheekrenteaftrek afbouwt, moet je ook de belastingtarieven aanpassen Ger Hukker (NVM)
1 Vergelijking van de drie plannen en het Lenteakkoord niemand op achteruit en zo krijg je wel de dynamiek op de woningmarkt terug. Vervolgens komt daar ook veel bedrijvigheid uit voort. Denk alleen maar eens aan de bouwsector, verhuisbedrijven, bouwmarkten en meubelbedrijven.’ Hukker is het daar helemaal mee eens: ‘Als je de hypotheekrenteaftrek af bouwt, dan moet je ook de belastingtarieven aanpassen. Het één kan niet zonder het ander. De woonlasten stijgen dan weliswaar maar tegelijkertijd gaat het netto besteedbare inkomen omhoog. Hierdoor krijgen starters zekerheid en durven ze wel te kopen. Maar ook mensen die een paar jaar geleden een huis kochten dat ze dankzij de hypotheekrenteaftrek net konden betalen, worden zo gecompenseerd.’ Om te voorkomen dat sommige mensen hier onredelijk veel van profiteren, stelt ING dat het eigenwoningforfait iets moet worden verhoogd en voor iedereen moet gelden. Dat betekent het einde van de Wet Hillen (De Wet Hillen houdt in dat er bij geen of een kleine schuld geen belasting betaald hoeft te worden over het inkomen uit eigen woning. (red.)). Hierin wijkt het plan van ING af
ING
Zesstappenplan
Wonen 4.0
Lente-akkoord
Voor wie
Bestaand en nieuw
Bestaand en nieuw
Bestaand en nieuw
Nieuw
Hoe aflossen
Annuitaïr (fiscaal)
Lagere IB-aftrek
Vrije keus
Annuitaïr
Uitvoering
Voor iedereen gelijk
Voor iedereen gelijk
Voor iedereen gelijk
Individueel
Afbouw hypotheekrenteaftrek
Tot 0% maar zachte landing op 30% is een optie 30 jaar
Tot 30% 20 jaar
Tot 0% 30 jaar
Vanaf 2013: rente alleen aftrekbaar mits annuïtair
Doel
Hervorming
Hervorming
Hervorming
Hervorming/ Bezuiniging
Compensatie
Voorwaarde: IB/woontoeslag
Voorwaarde: IB/woontoeslag
Voorwaarde: IB/woontoeslag
Nee
Eigenwoningforfait
Omhoog
Omhoog
Afbouw
Gelijk
LTV verlagen*
Nee
Verlagen tot 100% en daarna tot 90%
Nee
Verlagen tot 100%
Markthuur sociale sector
Marktconform geleidelijk verhogen
Inflatie plus 2%
Inflatie plus 2% tot marktconform
Inflatie plus 1%
Verhuurdersbelasting
Ja
Ja
Nee
Ja, vanaf 2013
Woontoeslag
Huur en koop
Huur en koop
Huur en koop
Huur
Overdrachtsbelasting
0%
0%
0%
2%
* Loan-to-value: verhouding tussen hoogte hypotheek en waarde van de woning
6
nrc . wonen
7
dossier
dossier
2 Vergelijking van de politieke partijen xxxxxxx
VVD
PvdA
PVV
CDA
Hypotheekrenteaftrek
Geen afbouw.
Afbouw tot 30% over 30 jaar voor iedereen. Het schuldbedrag waarover rente mag worden afgetrokken, wordt over 30 jaar verlaagd naar de gemiddelde huizenprijs. Voor nieuwe hypotheken wordt uitgegaan van annuïtaire hypotheek.
Geen afbouw.
Hervormen, gericht op afbouw van schuld zoals afgesproken in Lente akkoord (dus voor nieuwe gevallen). Introductie van sociale vlaktaks (circa 35%) beperkt het fiscale voordeel voor iedereen.
Overdrachtsbelasting
-
Voor starters meteen afschaffen, voor alle anderen verlagen naar 2%.
-
-
Huren
Boven inkomen van 43.000 euro huur vrijgeven. Inkomenstoets. Mensen met een hoger inkomen gaan meer betalen.
Gemiddelde verhoging van 2% boven inflatie. De huurstijging mag de liberalisatiegrens niet te boven gaan. Extra huurverhoging voor mensen met een hoger inkomen.
Huursubsidie blijft gehandhaafd.
Huren mogen stijgen mits de meeropbrengst opnieuw wordt geïnvesteerd.
xxxxxxx
SP
D66
GroenLinks
ChristenUnie
Hypotheekrenteaftrek
In 10 jaar aftoppen tot 350.000 euro voor iedereen. Aflossing van schuld aanmoedigen. Maximale aftrek: 42%
Geleidelijke fiscale afbouw tot 30% over 30 jaar voor iedereen (in 10 jaar tot 42% en bij een gezonde huizenmarkt verder naar 30%). Hypotheekschuld op termijn naar box 3. Annuïtaire aflossing van de hypotheek.
Afbouw maximale hypotheek voor renteaftrek voor iedereen. In 2013 wil GL een maximum invoeren van 1 miljoen, en daarna in 25 jaar afbouwen tot nul.
Voor nieuw: annuïtaire belastingaftrek over 30 jaar. Voor iedereen: aftrek tot 750.000 euro (afbouw tot 500.000 euro) en stapsgewijs naar 30%. Afbouw LTV tot 100% in 2018. Pensioenpremie deels voor hypotheek.
Overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting verlagen tot 2%.
Afschaffen voor starters, geleidelijk afbouwen voor anderen (net als eigenwoningforfait).
Geleidelijke afbouw, net als eigenwoningforfait.
Afschaffen voor starters.
Huren
Huurbescherming uitbreiden van 650 naar 850 euro. Huren mogen niet meer stijgen dan de inflatie. De inkomensgrens van 34.000 euro moet ongedaan worden gemaakt.
Huursubsidie bij hogere inkomens verlagen. Inkomenstoets en max. 1% huurverhoging voor inkomens tussen 33.000 euro en 43.000 euro. Onder 33.000 euro geen extra huurverhoging.
Huurverhoging voor hogere inkomens en/of mogelijkheid om huurwoning te kopen.
Huren geleidelijk marktconform; stijging max. 2% boven inflatie. Verhoging huurtoeslag en inkomensgrens.
We moeten nu de kans benutten om echt te hervormen Wim Flikweert (ING)
(Bron: Informatie gebaseerd op verkiezingsprogramma’s 2012 of, wanneer het programma niet beschikbaar was, op standpunten van de partijen. Peildatum juni 2012.)
Sinds 1893 De hypotheekrenteaftrek werd in 1893 door de liberale minister Nicolaas Pierson ingevoerd als onderdeel van de wet Vermogensbelasting 1892. Pas na de Tweede Wereldoorlog ontstond het idee om burgers via de hypotheekrente te ondersteunen bij het kopen van een eigen woning. De regeling is al een aantal keren versoberd: •Vanaf 1997 is alleen rente in verband met de aankoop, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning, inclusief een vakantiewoning, aftrekbaar. Sinds 2001 is dit beperkt tot de eerste eigen woning. •Sinds 2001 is de renteaftrek beperkt tot 30 jaar. •Sinds 2004 moet de gerealiseerde overwaarde worden ingebracht in een volgende woning (bijleenregeling). Vanaf 2010 geldt: bij verhuizing naar een goedkopere woning is in geval van overwaarde minder of geen recht op hypotheekaftrek in de volgende woning. •Sinds 2009 is de maximering van het eigenwoningforfait afgeschaft. Vanaf 2010 wordt het percentage bijtelling bij een WOZ-waarde van meer dan 1 miljoen euro geleidelijk verhoogd tot 2,35%.
Huren Tot 664,66 euro: sociale huur Vanaf 664,66 euro: vrije sector Maximaal bruto jaarinkomen voor sociale-huurwoning: 34.085 euro Minimaal netto maandinkomen voor vrije sectorwoning: driemaal de bruto huurprijs (Januari 2012)
Gemiddelde woningprijs (koopwoning) (prijzen in euro’s)
Wachttijden voor een sociale-huurwoning Amsterdam: 11,5 jaar Utrecht: 8,2 jaar Den Bosch: 4,9 jaar
4e kwartaal 2011: 220.000 1e kwartaal 2012: 214.000 Min 2,8%; dit is de sterkste daling binnen een kwartaal sinds het eerste kwartaal 2009
(Bron: Woonbond)
(bron: NVM)
Geen compromis, geen halfslachtige maatregelen maar een evenwichtig plan
Rob Mulder (Vereniging Eigen Huis)
Er is veel vraag naar vrije sector-huurwoningen in de prijsklasse van 665 euro tot 900 euro per maand en dit neemt de komende jaren alleen maar verder toe. Velen kunnen of willen de stap tot koop niet zetten en zoeken het nu in de huursector. Terwijl er veel vraag is naar dergelijke huurwoningen zijn deze maar mondjesmaat voorhanden. Bouwen in de vrije-huursector was altijd lastig, tussen de goedkope sociale-huurwoningen en de door hypotheekrenteaftrek geholpen koopwoningen. Met de maatregelen die de marktpartijen voorstellen, worden de prijzen voor koop en huur marktconform en wordt bouwen naar behoefte meer gestimuleerd. Mulder: ‘Dit betekent dat mensen meer te kiezen hebben en dat er meer aanbieders zullen komen waardoor ook de prijs/kwaliteitverhouding van het aanbod zal verbeteren. Zekerheid en een beter aanbod doorbreken de negatieve spiraal waarin de woningmarkt nu zit. Dat is goed voor de doorstroming op de woningmarkt, voor de waarde van huizen en dus voor de economie.’ 0% of 30%? Schoenmaker plaatst wel kanttekeningen bij volledige af bouw van de hypotheekrente. Zowel de ING als WONEN 4.0 stelt een geleidelijke af bouw tot nul voor. De economen adviseren de hypotheekrenteaftrek in twintig jaar af te bouwen tot 30%. Schoenmaker: ‘Volgens ons moet de eigen woning niet langer in box 1 belast worden maar in box 3, net als het eigen vermogen. Doordat de woning nu in box 1 zit, net als inkomen, is er een prikkel om de woning zoveel mogelijk met schuld te financieren. Als je de hypotheekrente ook aftrekbaar maakt tegen hetzelfde tarief als in box 3 (30%) dan is er geen financiële prikkel meer om schuld op te bouwen. Bovendien is het vriendelijker voor de eigenwoningbezitter om de hypotheekrenteaftrek niet helemaal los te laten. Je blijft zo mensen met een eigen woning en weinig vermogen een beetje helpen.’ Ook hanteren de economen een korter overgangstermijn van twintig jaar. ‘Dertig jaar is wel een heel lange overgangsperiode. Het risico daarvan is dat er nog heel veel kabinetten aan het plan kunnen rommelen voordat het zover is’, aldus Schoenmaker. Flikweert beaamt dat dat een risico is en dat juist de compensatie aan het einde van de rit belangrijk is. ‘Een bodem leggen op 30 % is een optie, ook als compensatie voor het eigenwoningforfait. Het blijft echter zo dat er aan alle denkbare regelingen door nieuwe kabinetten getornd kan worden. Commitment en voorspelbaarheid van de politiek is bij deze grote ingrepen enorm belangrijk.’ Huis en pensioen In de pers gaat de aandacht vooral uit naar starters en doorstromers maar ook ouderen die de eigen woning willen verkopen en willen gaan huren, hebben het moeilijk in de huidige markt. Het is immers lastig om een koper te vinden en er zijn te weinig keuzemogelijkheden op de huurmarkt. Flikweert: ‘Met het oog op de vergrijzing, zou het geweldig zijn als je je huis zou kunnen verkopen – waardoor je meer middelen hebt
voor bijvoorbeeld zorg – en terug zou kunnen huren. Dan moet wel een goed ontwikkelde vrije-huursector zijn. Ik durf te stellen dat er hiervoor een grote markt zou zijn maar door de huidige situatie op de woningmarkt, is die vooralsnog onbenut.’ We moeten daarom niet alleen redeneren vanuit het vasthouden van oude verworvenheden, maar ook oog hebben voor nieuwe ontwikkelingen die op gang kunnen worden gebracht. Ook Mulder ziet mogelijkheden om pensioen, zorg en huis te combineren. ‘Wij zouden het ook goed vinden als er meer mogelijkheden zijn voor ouderen om te blijven wonen in hun huidige woning maar de waarde ervan te verzilveren.’ Schoenmaker zou het zelfs nog breder willen zien: ‘Waarom zouden we niet naar een constructie kunnen overstappen waarbij je tussen 25 en 35 jaar de helft van je pensioenpremie “spaart” om te investeren in een eigen woning? In Duitsland bestaat dit systeem al. Je hebt dan weliswaar minder pensioen maar als je het geld investeert in een huis, heb je ook een lagere schuld en dus lagere woonkosten.’ De toekomst Op papier liggen de oplossingen dus al klaar en kan een doorbraak in de woningmarkt zelfs een impuls betekenen voor andere issues, zoals zorgkosten en pensioen. De hamvraag is nu: is de politieke wil aanwezig om de plannen ook daadwerkelijk door te voeren? ‘De pap is gestort’, zegt Mulder. ‘Maar in de aanloop naar de verkiezingen valt niet te verwachten dat partijen zich echt hierover uitspreken. ‘Schoenmaker is het met hem eens: ‘Ik denk altijd: dingen die logisch zijn, gebeuren wel – vroeg of laat. Het zaadje is nu gezaaid. En ik denk dat Nederland toch al weet dat de hypotheekrenteaftrek wordt uitgefaseerd.’ ‘De mensen in het land zijn veel verder dan de politiek’, zegt Hukker. ‘Dat zien wij ook’, bevestigt Mulder. ‘Tweederde van de achterban van VEH kan zich vinden in een af bouw van de hypotheekrenteaftrek gepaard met compensatie. En twintig procent is neutraal.’ ‘Reden te meer’, vat Flikweert samen, ‘om nu de kans te benutten om echt te hervormen en niet verder te gaan met “morrelen”.’ Het blijft natuurlijk moeilijk te voorspellen hoe de woningmarkt er over pakweg tien jaar uitziet. ‘Je legt nu het fundament van herstel of voor verdere verdieping van de problemen’, meent Hukker. Bij verkeerde maatregelen, bijvoorbeeld het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek alleen voor nieuwe gevallen, gaan de huizenprijzen nog verder dalen, stelt hij. ‘Het gevaar van de huidige plannen van de overheid is dat deze vooral op de korte termijn zijn gericht.’ En dat terwijl volgens de ING, VEH, de NVM en de economen de woningmarkt juist gebaat is bij een langetermijnvisie. ‘De tijd is rijp voor een integrale aanpak. We moeten onszelf de ambitie opleggen om die stip op de horizon te zetten’, concludeert Flikweert. ‘En we moeten gezamenlijk de politiek overtuigen van de kwaliteit van onze plannen.’
(bron: Wikipedia; Vereniging Eigen Huis)
8
9
STAND iN HeT LAND
STAND iN HeT LAND
Stand in het land
inzicht in uw verkoopmogelijkheden
Tekst: Karina Meerman / Beeld: Sasha de Ridder
De huidige situatie op de woningmarkt is niet louter een kwestie van cijfers en concepten: de stilstand treft mensen, in alle hoeken van het land. hieronder vindt u enkele van de circa 225.000 huizen die te koop staan. op de bijhorende pagina verderop in deze bijlage leest u het verhaal achter de gevel.
Nes (Friesland) Vraagprijs: eUR 674.000 k.k.
Gaat u nu uw huis te koop zetten of is het beter om nog even te wachten? iedereen die vrijblijvend meer inzicht wil krijgen in de verkoopmogelijkheden van zijn woning kan gebruikmaken van de Verkoopindicator van iNG en iBlue Makelaars. een realistische vraagprijs vergroot immers de kans op verkoop aanzienlijk. Via een online tool vult u een aantal gegevens in en binnen zeven werkdagen ontvangt u een persoonlijk rapport met interessante informatie over uw koopwoning. Meer informatie over de gratis Verkoopindicator en andere iNG woondiensten vindt u op ing.nl/verkoopindicator
Luxe vrijstaande woning met dubbele garage gelegen aan open vaarwater (staandemast route). De woning bevindt zich op een hoekperceel van totaal 1150 m2 eigen grond. Woonoppervlakte: 260 m2, Perceeloppervlakte: 1150 m2, Inhoud: 750 m3 Aantal kamers: 6 (4 slaapkamers)
zie ook pagina 11
Appelscha (Friesland) Vraagprijs: eUR 198.000 k.k.
Deze half-vrijstaande woning met aangebouwde garage wordt volledig gemeubileerd aangeboden. Het geheel is gelegen in een kindvriendelijke woonwijk nabij het centrum van het dorp en diverse voorzieningen. Woonoppervlakte: 125 m2 (plus externe berging van 18 m2), Perceeloppervlakte: 273 m2, Inhoud: 375 m3 Aantal kamers: 6 (3 slaapkamers) zie ook pagina 15
10
Venlo (Limburg) Vraagprijs: eUR 200.000 k.k.
In een rustige en gewilde woonwijk gelegen ruime eengezinswoning met uitbouw van 3 meter, vrijstaande garage en vrijstaande stenen berging. De achtertuin is gesitueerd op het zuiden.Woonoppervlakte: 130 m2 (plus externe berging van 37 m2) Perceeloppervlakte: 145 m2, Inhoud: 385 m3 Aantal kamers: 5 (4 slaapkamers) zie ook pagina 19
Amsterdam (Noord-Holland) Vraagprijs: eUR 145.000 k.k.
Leuke driekamerwoning gelegen op de vijfde woonlaag van een keurig wooncomplex. Deze woning beschikt over een fraaie houten vloer, een keurige witte keuken en dito badkamer. Woonoppervlakte: 61 m2 (gebouwgebonden buitenruimte van 5 m2), Inhoud: 183 m3 Aantal kamers: 3 (2 slaapkamers) zie ook pagina 23
Amsterdam Zuidoost (Noord-Holland) Vraagprijs: eUR 125.000 k.k. Dit leuke en praktisch ingedeelde 2-kamerappartement met zeer ruim terras, is gelegen op de vierde en bovenste verdieping van een goed onderhouden appartementencomplex in de Venserpolder. Woonoppervlakte: 42 m2 (plus gebouwgebonden buitenruimte van 10 m2), Inhoud: 126 m3, Aantal kamers: 2 (1 slaapkamer) zie ook pagina 23
‘straks de wereld rondzeilen in onze eigen boot’ Roelof (59) en Mieke de Jong (55), Nes Roelof: ‘We hebben ons droomhuis twaalf jaar geleden laten bouwen. De omgeving is prachtig; we wonen vrij midden in een watergebied. Toch zetten we begin mei het huis te koop omdat we nog een andere droom hebben. Mieke en ik gaan de wereld rondzeilen in onze eigen boot en willen de opbrengst van het huis gebruiken om de reis te bekostigen.’ ‘Dat is niet iets wat je op een regenachtige vrijdagmiddag besluit. Het idee ontstond toen we een stel ontmoetten op de Kanaaleilanden, die in drie maanden van daar naar Turkije
ging zeilen. Die leek ons wel wat. Daarna heeft het plan zich over de jaren ontwikkeld. De omstandigheden zijn nu gunstig: onze drie kinderen wonen allemaal zelfstandig en Mieke en ik zijn allebei gezond. Als we het nu niet doen, wanneer wel? Langzaam maar zeker werd het plan steeds steviger. Via de site van ING vroegen we een gratis waardebepaling aan en nu staat het huis dus te koop. Het idee dat ons droomhuis straks niet meer van ons is, is emotioneel maar we krijgen er ontzettend veel mooie avonturen en herinneringen voor terug.’ ‘We weten niet hoe lang het huis op de markt zal staan. Sommige huizen in de buurt zijn al met drie maanden weg, andere pas met een jaar. Het is erg fijn dat we geen druk voelen om te verkopen. Ik kan zelfs een beetje wakker liggen van het idee dat we het wél hebben verkocht en dat we echt alles moeten oppakken en gaan reizen!’ ‘De kinderen vinden het trouwens geweldig. Ze hebben al gezegd: “Geef tijdig een belletje wanneer jullie in de buurt van Curaçao zijn, dan komen we allemaal langs!”’
11
service
na
De huizenmarkt worstelt zich door de dip. Het aanbod staat op 225.000 beschikbare woningen en de verkooptijd is gemiddeld 159 dagen, zo blijkt uit gegevens van de NVM. De keuze is aan de koper. Aan de verkoopkant vraagt het om creatieve, innovatieve initiatieven. Hoe komt een huizenbezitter tot een succesvolle verkoop van zijn woning? Tekst: Niels Christern /Beeld: Fred Van ‘t Slot
Uw huis op een presenteerblaadje Zo maakt u echt een verschil: • Laat gordijnen open zodat er meer licht in de ruimte komt, • Ruim op en haal overbodige meubels weg, • Zorg voor een kleuraccent. Hiermee wordt een ruimte levendiger. Zie pagina 14 voor meer tips.
voor
W
ie aan innovatie denkt, denkt aan technologie. Ook op de woningmarkt. Daar heeft internet gezorgd voor transparantie en snelheid. Alle digitale deuren staan open voor woningzoekers om aangeboden woningen te kunnen bekijken. ‘En toch is de keuze er niet makkelijker op geworden’, vertelt Jalmar de Jong van iBlue Makelaars. ‘Kopers kunnen kiezen uit gemiddeld 28 woningen (bron: NVM, red.). Bij iedere woning staan steeds meer foto’s, maar de wervende teksten erbij worden nauwelijks nog gelezen. Het gaat de koper om het gevoel bij een woning. Emotie blijft de belangrijkste factor in het keuzeproces.’
12
Kant-en-klaar verkoopt Die emotie verklaart de toegenomen inbreng van stylisten in het verkoopproces. Als je als verkoper eindelijk beet hebt in de vorm van een bezichtiging, moet je alles op alles zetten om een goede eerste indruk achter te laten (zie pagina 14). In een vol of rommelig huis brengt een stylist overzicht aan, passend in de huidige mode en smaak. Een huis dat dertig jaar geleden is gekocht, heeft echter vaak een schrootjesplafond en donkerbruine keukenkastjes. Dat zet de stylist voor een veel grotere uitdaging dan een strak gestuct nieuwbouwappartement. Een muur schilderen en nieuwe kussens op de bank volstaan dan niet. De Jong: ‘Een mooi voorbeeld zijn de klassieke Engelse keukens die een jaar of tien geleden helemaal in waren. Mensen willen die nu niet meer. Het zijn modegrillen, maar die beïnvloeden wel degelijk het koopgedrag. Het zegt iets over generatieverschillen: hoe groter de kloof, des te moeilijker een woning verkoopt.’ Een stylist – of de makelaar – kan in zo’n geval adviseren om te investeren in een nieuwe keuken of badkamer. Dit kan vooraf met potentiële kopers worden afgesproken. Als de woning hierdoor eerder en voor het beoogde bedrag wordt verkocht, dan is de investering
Kopers kunnen kiezen uit gemiddeld 28 woningen. Bron: NVM
13
service
Stand in het land
ING Woondiensten
al snel terugverdiend. Alles wat al “gedaan” is, maakt de koop aantrekkelijker - in tijd, moeite en financiering. De verkoper moet investeren, want de koper wil een woning waar hij direct in kan. Een grote verbouwing schrikt vaak af. (In)ruilen Naast uiterlijke aanpassingen zoeken makelaars ook naar praktische oplossingen om de verkoop te stimuleren. Een voorbeeld daarvan is inruilen. De verkoper ruilt dan zijn woning “in” voor een andere woning plus een waardeverschil. Daarmee krijgt hij lagere woonlasten en overwaarde. Stel, u hebt uw eengezinswoning al enkele maanden te koop staan voor 250.000 euro. Eindelijk is er een serieus geïnteresseerde: iemand die een appartement te koop heeft staan voor 170.000 euro, maar daar ook nog geen bod op heeft gekregen. U besluit om de optie van inruil te onderzoeken: een onaf hankelijke taxateur bepaalt de waarde van de woningen op respectievelijk 240.000 euro en 155.000 euro. Als u tot inruil overgaat, krijgt u voor uw eengezinswoning het appartement én het verschil in waarde tussen woning en appartement, in dit geval 85.000 euro. ‘Het kan goed uitpakken, maar in praktijk komt dit niet veel voor. Vaak komt de waardebepaling moeilijk tot stand’, zegt De Jong. ‘Daarnaast moeten de geldverstrekkers erachter staan, want de hypotheek wordt ingelost en de waarde van het onderpand zal lager worden.’ Tijdelijke verhuur Een vol, rommelig huis verkoopt niet goed, een lege, kale woning echter ook niet. Het is dan lastiger voor kijkers om de ruimte goed in te schatten, Wanneer de woning niet snel verkoopt, kan verhuren een manier zijn het huis te verlevendigen én (dubbele) woonlasten te beperken. Sinds 1 januari 2012 is de wetgeving rondom (tijdelijke) verhuur versoepeld om huiseigenaren met dubbele woonlasten tegemoet te komen. Op pagina 19 kunt u lezen hoe dit uitpakte voor een klant van iBlue Makelaars in Venlo. Een nadeel is dat een huurder nooit de woning zal behandelen als zijn eigen huis. En natuurlijk moet u goede afspraken maken over eventuele bezichtigingen. Maar het kan ook een manier zijn voor een potentiële koper om te kijken of het leven in de woning bevalt.
Dalend aantal transacties
Een woning kopen of verkopen doet u niet elke dag. Het is daarom belangrijk dat alles rondom het huis en de financiering goed geregeld is. ING en zijn partners nemen u graag alle zorgen uit handen met een compleet pakket aan Woondiensten. Hiermee regelt u snel, gemakkelijk en voordelig alle zaken rondom uw woning:
In april 2012 nam het aantal transacties in Friesland met 19,8% af ten opzichte van het jaar ervoor. Slechts 284 woningen wisselden toen van eigenaar. De daling was overigens het grootst in de provincie Zuid-Holland, waar 20,9% minder transacties werden genoteerd. De provincie Flevoland had relatief gezien het gunstigste resultaat: daar daalde het aantal transacties met “slechts” 5,9%. Bron: CBS
Aankoopservices: • Gratis huizenaanbod: elke dag een nieuwe selectie in uw mailbox. • De gratis Aankoophulplijn: binnen 2 uur een onderbouwd biedingsadvies. • De Aankoopindicator geeft u een indicatie van de echte aankoopprijs van een woning in verhouding tot de vraagprijs en geeft inzicht in transacties in uw buurt. • Aankoopservice: de iBlue-makelaar onderhandelt namens u met de verkoper of zijn makelaar. • Bouwtechnische keuring: een onafhankelijke keuring tegen een vast tarief. Hiermee bent u snel op de hoogte van mogelijke gebreken. • Taxatieservice: tegen een scherp tarief een huis laten taxeren. •N otarisservice: een vast laag tarief voor uw hypotheek- en transportakte. • Met de Groene Energieservice bespaart u geld en spaart u het milieu. Verkoopservices: • Nu verkopen of even wachten? De Verkoopindicator helpt u kiezen en geeft inzicht in de waarde en mogelijkheden voor de verkoop van uw huis. • Vraagprijstaxatie: gratis waardebepaling van uw huis. • Verkoopservice: met complete en deskundige service van de iBluemakelaar vergroot u uw kans op een succesvolle verkoop. U bepaalt zelf hoeveel ondersteuning u wenst – zo houdt u te allen tijde zelf grip op het verkoopproces. • Energieservice: als u uw huis verkoopt, moet u de koper met een Energielabel laten zien hoe energiezuinig uw woning is. Hypotheekservices: • De Hypothecaire Periodieke Keuring (HPK) vertelt in vier stappen of uw hypotheek aan een onderhoudsbeurt toe is. • De gratis Hypotheekrentewekker: een seintje als u kunt besparen of uw rentevaste periode eindigt. • De Maximale Hypotheekberekening laat direct zien hoeveel u ongeveer kunt lenen. • Verbouwen of verhuizen? U weet snel wat voor u de beste keuze is. • De ING Hypotheekadviseur geeft graag antwoord op al uw vragen. Kijk voor meer informatie op ing.nl/woondiensten.
Hoe stijgen de verkoopkansen? In een markt met veel aanbod en weinig kopers is iedere bezichtiging een goede voorbereiding waard. Hét moment om de troeven op tafel te leggen, want rationele argumentatie lijkt nog meer plaats te moeten maken voor emotionele overtuiging. We zetten de belangrijkste tips op een rij: • Zorg voor een opgeruimd en schoon huis. Haal jassen van de kapstok, stop alle schoenen in een kast. Daarmee bied je de bezichtiger het overzicht waarmee hij de ruimte het best kan ervaren. • Creëer sfeer met kleuraccenten. Verlevendig de woonkamer met bloemen op tafel, leg gekleurde kussens op de bank en hang in de badkamer schone handdoeken op. De koper moet zich thuisvoelen. • Zorg ervoor dat de woning licht is. Open alle gordijnen en zet op donkere plekken een lamp aan. • Laat de ramen lappen. Zo betrek je buiten bij binnen. • Maak de tuin netjes. Maai het gras, haal onkruid weg en snoei takken die het huis donkerder maken weg. • Zorg voor doorgeluchte kamers en voorkom huisdierengeur. Neem de hond dus mee het huis uit en zet de kattenbak weg in de schuur.
‘Twee huizen, dat is zwaar op één salaris’ Floris (48) en Marja (47) van Ingen, Arnhem Marja: ‘In 2010 stuitten we op een prachtig appartementencomplex in Arnhem-Noord: alles gelijkvloers, met een kleine tuin maar wel gelegen in een groene omgeving. We waren niet bewust op zoek naar een andere woning maar dit paste wel perfect bij onze veranderende persoonlijke situatie. Floris werkte namelijk bij de politie in Zwolle, maar zou worden overgeplaatst naar Driebergen. We wilden graag dichter bij
zijn werk wonen maar vonden Driebergen te duur. Daarbij waren er complicaties geweest na zijn laatste spataderoperatie en leek het erop dat hij zijn rechterbeen niet meer zou kunnen gebruiken. Gelijkvloers wonen met een kleine tuin was dus prima.’ ‘In die tijd werden in Friesland nog gewoon huizen verkocht, dus kochten we het appartement in Arnhem en zetten we ons huis in Appelscha te koop. Kort daarna werd de crisis echter ook hier merkbaar en inmiddels staat ons huis nu bijna drie jaar te koop. In het begin kregen we nog kijkers maar dat werd snel minder. Gelukkig hebben we een fantastische huurster maar we willen het huis natuurlijk het liefst verkopen.‘ ‘We zitten nu met drie hypotheken: de oude, de nieuwe en de overbruggingshypotheek. Die laatste loopt binnenkort af en we hebben het geld niet om het af te lossen. De lasten lopen door. Het voelt zo oneerlijk: al ons geld gaat op aan de rente van de hypotheken. Er blijft niets over voor leuke dingen als vakantie. We wonen heel prettig en mijn man kan gelukkig weer lopen, maar deze situatie is wel heel zwaar.’
Bedenk bij dit alles: ruimte verkoopt uw huis!
14
15
DoSSieR
DoSSieR
is uw eigen haard nog wel goud waard? De waarde van de Nederlandse woning lijkt midden in een heroriëntatie te zitten. Na jaren van voorspoed en overwaarde, typeert de huizenmarkt zich nu door aanbodgroei en prijsdaling. Hoe is de huidige waarde ontstaan en waar gaat het naartoe met onze huizenprijzen?
D
e lijst van kenmerken die de waarde van een woning bepaalt, is lang. Vanzelfsprekend de soort woning, woonplaats, het oppervlak binnen en buiten, het aantal kamers, de hoogte daarvan, het bouwjaar en de staat waarin het verkeert. En niet te vergeten de ligging ten opzichte van natuur, winkels, scholen, stations én de zon. Maar uiteindelijk wordt de woningwaarde, zoals alles in de vrijemarkteconomie, bepaald door schaarste. Meer vraag drijft de waarde op, meer aanbod drukt de prijs. Dankzij onder andere de voorspoedige economische groei (en inflatie) in ons land steeg de gemiddelde woningprijs de afgelopen decennia hard. Overwaarde leverde een aardig pensioen op en doorstromen ging steeds makkelijker. Maar nu de economische groei het laat afweten, bezuinigingsmaatregelen de koopkracht aantasten en er veel onrust is rondom de hypotheekrenteaftrek, dalen onze woningen weer in waarde. Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is het eerste kwartaal van 2012 “het slechtste sinds het uitbreken van de kredietcrisis in 2008.”
anno 2012 prijsniveau van 2005
5% lagere huizenprijzen dan vorig jaar
Tekst: Niels Christern Beeld: Karel Tomeï
locatie: almere
16
nieuwbouw. van 50.000 naar 11.000 woningen
1e kwartaal 2012 slechtste sinds 2008
minder gewilde woning
20% terug in prijs
krenten uit De pap Enkele jaren geleden was de woningmarkt nog een verkopersmarkt. Op gewilde locaties werden door kopers hoge prijzen betaald voor panden zonder dat er kritisch gekeken werd naar de kwaliteit. Een heel andere tijd dan nu: er werd toen aangekocht uit angst voor concurrentie van andere kopers. Anno 2012 zitten we op het gemiddelde prijsniveau van 2005. Daarbij moet wel de nuance worden aangebracht dat de waardeontwikkeling per woningtype verschilt. Ook is de kloof tussen gewilde en minder gewilde woningen steeds groter geworden. Een bezitter van een minder gewilde woning moet soms wel 20% terug in prijs om die te kunnen verkopen. ‘Terwijl de krenten uit de pap nog steeds snel verkopen; één op de twintig huizen wordt nu nog voor of boven de vraagprijs verkocht’, zegt Jalmar de Jong van iBlue Makelaars. papieren Winst Mensen vinden een huis geen aanschaf voor een paar jaar. ‘Uit onze enquête bleek dat mensen bij aankoop van een huis daar minimaal vijftien jaar willen blijven wonen’, vertelt Charles Kalshoven van ING’s Economisch Bureau. De waardeontwikkeling die nu gaande is, doet er dan nauwelijks toe. Dit geldt vooral voor de vrijstaande woningen en in iets mindere mate voor rijtjeshuizen. Tegelijk verklaart het waarom appartementen moeilijk verkoopbaar zijn; in de meeste gevallen zijn kopers daar uitgegaan van een relatief korte woonperiode, van een jaar of vijf. Die termijn valt voor veel potentiële kopers binnen de onzekerheidshorizon. Kalshoven: ‘Een paar jaar geleden dachten mensen: ik koop een huis en ga daar drie tot vijf jaar wonen, betaal de kosten koper met de overwaarde en stroom dan door naar een groter huis. Zij staan nu stil omdat er van overwaarde geen sprake is. Papieren winsten dalen. Verlies nemen is voor appartementenbezitters veel moeilijker dan voor
17
dossier
Stand in het land
Tijdelijke verhuur van uw woning
bijvoorbeeld eigenaren van eengezinswoningen. Doordat ze er korter wonen, hebben ze minder geprofiteerd van de prijsstijging. Bij een dalende vraag zien we daardoor bij eengezinswoningen de prijs harder dalen, terwijl dat bij appartementen juist gebeurt met het aantal transacties.’ Betaalbaarheid In de afgelopen drie jaren hebben de lagere huizenprijzen ervoor gezorgd dat de gemiddelde woning een stuk betaalbaarder is geworden. Zeker voor starters op de woningmarkt is dat gunstig. Een goede graadmeter voor de ontwikkeling van woningwaarden geeft de Betaalbaarheidsanalyse van NVM. Aan de betaalbaarheidsindexen is te zien dat de huizenprijs ten opzichte van het consumenteninkomen laag is en dat het consumenteninkomen ten opzichte van de hypotheekrente juist hoog is. De betaalbaarheid ontwikkelt zich dus in een richting die tot meer vraag zou moeten leiden, maar verschilt per woningtype. Zo zijn de tussenwoningen en vrijstaande woningen het meest in betaalbaarheid gestegen, omdat ze ook het hardst in prijs zijn gedaald. Twee-onder-een-kapwoningen en hoekwoningen zijn daarentegen in prijs gestegen en dus minder betaalbaar geworden. Starters Op dit moment liggen de huizenprijzen 5% lager dan vorig jaar en de verwachting is dat die daling het komende jaar gelijk zal zijn. De ontwikkelingen in de economie zijn daarin bepalend. ‘Op de lange termijn heeft de woningmarkt de neiging de inkomensstijging te volgen’, zegt Kalshoven. ‘Daar zit nu bij een aantal mensen onzekerheid, zoals bij starters. En juist die groep zou de kar van de woningmarkt moeten trekken. Zij zetten aan tot doorstroming. De andere fiscale behandeling die nu plaatsheeft, in de vorm van veranderende hypotheekrenteaftrek, drukt de woningprijzen. De maandlasten worden hoger, waardoor mensen minder zullen bieden voor een huis.’ Tegelijk zit het herstel in de lagere segmenten én bijvoorbeeld bij de woningen rond de 3,5 ton. Want dat is de grens om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een woning ziet de verkoopkans aanzienlijk vergroten wanneer de prijs daaronder ligt. De koper komt dan makkelijker aan een hypotheek en betaalt een lagere rente. De NHG-grens moet nu vooral de starters helpen, maar de markt heeft behoefte aan meer startersvriendelijke initiatieven. Woningmarktexperts zijn het erover eens dat het herstel vooral begint bij de kopers van appartementen en rijtjeshuizen. Dat de overheid vorig jaar de koopsubsidie heeft afgeschaft is daarom vreemd, vindt De Jong. ‘Die werd ingevoerd, in een tijd dat het goed ging en wordt nu afgeschaft in een tijd dat er juist een grote behoefe aan is.’ Integraal Wat zou nu de waarde van woningen stabiliseren? De belangrijkste drijver van de huizenprijzen blijft inkomensgroei. Die zorgt ervoor dat mensen meer woonlasten kunnen dragen. Maar de gestegen werkloosheid draagt daar
18
‘De krenten uit de pap verkopen nog steeds snel; één op de twintig huizen wordt nu nog voor of boven de vraagprijs verkocht‘ Jalmar de Jong
niet positief aan bij. ‘Natuurlijk zit er negativiteit in de markt, maar voor de doorstromers en starters is het eigenlijk nu een heel mooie markt’, vindt De Jong. ‘Er is overwaarde te behalen en de rente is momenteel niet hoog. Bovendien ben je als doorstromer naar een duurdere woning nu goedkoper uit: je verkoopt wel lager, maar kunt nu als koper profiteren van eenzelfde procentuele verlaging.’ Belangrijk is ook dat de huurprijzen meer “marktconform” worden. Dat gebeurt door ze flink te verhogen, vinden diverse partijen in de huizenmarkt, waaronder Vereniging Eigen Huis, huurdersvereniging Woonbond en de koepelorganisatie van woningcorporaties Aedes. Het zou de woningmarkt meer in beweging brengen. Starters krijgen niet de hypotheek toegewezen voor de woning die ze willen kopen, maar betalen vervolgens een huur die hoger is dan de rente op de hypotheek die ze misliepen. ‘Het stokken van de doorstroom is een integraal probleem’, zegt Kalshoven. ‘De vraag op de sociale-huurmarkt is hoog, doordat de huren daar te laag zijn – niet marktconform. Die hoge vraag leidt tot wachtlijsten, niet tot hogere huren die de koopmarkt positief beïnvloeden.’ Een andere stabiliserende factor is de nieuwbouw. Die daalde dit jaar fors, van ruim 50.000 naar zo’n 11.000 nieuwe woningen. (bron: iBlue Makelaars). Die afname leidt tot krapte op de woningmarkt en werkt in die zin stabiliserend; prijzen van woningen stijgen volgens de economische wetten bij een krapper aanbod. Intussen groeit echter de bevolking, meer nieuwbouw lijkt snel nodig. Tenslotte het “h-woord”. Dat de nieuwe regels voor verminderde renteaftrek de huizenprijzen zullen drukken, lijkt onvermijdelijk. Vanaf 2013 moeten nieuwe hypotheken annuïtair worden afgelost, met ieder volgend jaar dalende aftrekbare lasten. Ook de veranderingen rond de pensioenleeftijd zouden echter in de plannen moeten worden meegenomen, vindt De Jong. ‘Waar de babyboomer al voor zijn zestigste kon stoppen, werken de huidige starters op de woningmarkt tien jaar langer door. Een gedachte is om de aflossingsperiode verlengen naar 35 of 40 jaar, maar dat betekent weer dat de hypotheekschuld langer in stand blijft.‘
Welke woningen verkopen snel? Ook in de huidige markt zijn er woningen die snel van eigenaar wisselen. Deze woningen worden gekenmerkt door: • Een aantrekkelijke omgeving (in brede zin: de woning is gelegen in een veilige, centrale plaats of regio, in een rustige straat, nabij winkels, natuur en scholen). • Een goede staat (er is geen achterstallig onderhoud, de woning is niet gedateerd, er hoeft niet verbouwd te worden). • Een aantrekkelijke ligging (er is voldoende privacy, een vrij uitzicht, een tuin of balkon op het zuiden). • Voldoende inhoud en oppervlak. • En bovenal bij dit alles: een realistische vraagprijs. Bron: iBlue Makelaars
Sinds januari 2012 zijn de regels voor tijdelijke huur op basis van de Leegstandswet versoepeld. Dit biedt eigenwoningbezitters ruimere mogelijkheden om hun te koop staande woning te verhuren. Denkt u na over het verhuren van uw woning? Denk dan aan de volgende punten: • Vraag toestemming van de bank of geldverstrekker (ook bij tijdelijke verhuur). • Vraag een vergunning aan bij de gemeente. • Check de gevolgen voor uw woonhuis- en aansprakelijkheidsverzekering. • Stel een huurcontract op. Uw makelaar kan u meer vertellen over de mogelijkheden en beperkingen van verhuren. Meer informatie vindt u ook op de website van Vereniging Eigen Huis: eigenhuis.nl, Actueel, Dossier tijdelijke verhuur.
‘Eerst sparen dan kopen’ Caroline (49) en Hay (52) Leinzinger, Venlo
Caroline: ‘We wilden niet per se verhuizen, maar mijn oog viel op een prachtige woning die al een jaar leeg stond en daarom al wat in prijs was gezakt. Ons gezin met drie kinderen woonde sinds 1989 in een premie A-woning. De tweeling, die toen 10 was, wilde ieder een eigen kamer en eerlijk gezegd houden we niet van zelf klussen. Dit was een compleet verbouwde twee-onder-een-kapwoning: verhuizen en klaar!
Ik werk bij een bank en maakte voor mijzelf een financieel plaatje. Ik wilde zeker weten dat we, als het moest, beide huizen konden betalen. Een collega rekende het na: het kon.’ ‘De verkoper zei: “Ik zag aan jullie ogen dat jullie verliefd waren op dit huis”. Hij deed nog wat van de prijs af en toen was het van ons. In oktober 2010 zijn we vanuit dezelfde buurt naar deze woning verhuisd. In eerste instantie zetten we volop in op de verkoop van ons oude huis. Ruim een jaar lang deden we mee met open dagen, we huurden een professionele fotograaf in voor foto’s en schilderden de muren in een neutrale kleur. Helaas zonder resultaat: er stonden veel woningen te koop in onze buurt. We besloten toen te kijken naar de optie verhuren, via www.overbruggingsverhuur.nl. Met de eerste aanvrager klikte het al direct.’ ‘We lossen nu eerst de oude hypotheek af – dat is gelukkig nog maar weinig – en dan die op het nieuwe huis. We hebben altijd afgelost op de oude hypotheek. Dat vinden wij heel normaal: eerst sparen, dan kopen. Mensen willen alles nu, maar ze vergeten de lange termijn.’
19
wonen in 2050
4 visies op de
woontoekomst
Tekst: Ruud Slierings / Beeld: Leonie Bos
Wonen in 2050 Hoe gaan we wonen in 2050? Zijn alle koopwoningen dan op maat gebouwd of is woningbezit passé en kopen we woonjaren? Wint de woonkwaliteit het van de kosten? En is er dan echt geen hypotheekrenteaftrek meer? Vier experts op het gebied van ontwikkelen, duurzaamheid, architectuur en financiering blikken vooruit en delen hun visie op onze woontoekomst. Deze architectenliniaal laat zien welke elementen een rol zullen spelen in het wonen van de toekomst.
Bouwen wat de consument écht wil Roel Vollebregt, directievoorzitter gebieds- en vastgoedontwikkelbedrijf AM. ‘Flexibele en duurzame woningen, met korte huurcontracten, dichtbij de voorzieningen in de steden – dat lijkt me de toekomst. Maar ik ben ook sceptisch, want waar de minste weerstand is, zal het eerst gebouwd worden. Verdichten en herontwikkelen in de bestaande stad is de werkelijke opgave maar de praktijk leert dat “nieuwbouw in de polder” makkelijker is. Ik zeg niet dat het zo moet, maar ben bang dat voorlopig nog voor die makkelijke weg gekozen wordt.’ ‘Bouwopgaven in binnensteden zijn ongelofelijk lastig. Als meer mensen een klein gebied gebruiken, dan spelen veel belangen mee. Het is de kunst die op één lijn te brengen. Dat is nu al de rol van ontwikkelbedrijven en die rol zal nog sterker worden: complexe processen sturen en
20
creatieve concepten ontwikkelen. Allesbepalend daarin is de consument, de gebruiker. Nu nemen we de consument al mee via crowdsourcing voordat er überhaupt een ontwerp is, maar eigenlijk staat het co-creëren nog in de kinderschoenen. Contact met gebruikers is cruciaal. Het gaat om de markt snappen, precies dát ontwikkelen wat de consument wil.’ ‘Om dat mogelijk te maken, is het zaak dat vraag en aanbod in de woningmarkt min of meer in evenwicht zijn. Ook moeten er geen belemmeringen meer zijn, zoals de sterke regulering van de huurmarkt en de overdrachtsbelasting die in feite een soort verhuisboete is. Dan kan de keten van ontwikkeling en bouw de traditionele manier van werken makkelijker loslaten. Er is altijd gewerkt vanuit de kostenkant, vanuit de aanbodzijde, vanuit wensen en eisen op het gebied van stedenbouw en architectuur. Dat werkt niet meer en daardoor zijn vraag en aanbod nu uit balans. Ik hoop - en ik verwacht ook - dat de sector in 2050 alleen nog maar bedenkt en bouwt waarvoor plaats is in de samenleving.’
Kwaliteit in plaats van kosten
Anke van Hal, hoogleraar Sustainable Building and Development aan Business Universiteit Nyenrode, hoogleraar Sustainable Housing Transformation aan de TU Delft. ‘Woningen zijn in 2050 minder energie-af hankelijk. Energie is nu in hoge mate bepalend voor de woonlasten. Gek genoeg blijft het onderwerp vaak buiten de discussie over de toekomst van de woningbouw. Jammer, want als de prijsstijging van energie doorzet, zoals de verwachting is, komt een flink deel van de bevolking in financiële problemen.’ ‘Nog vaak wordt gedacht dat duurzaamheid een luxe is, waarvoor in crisistijd geen geld is. Dat is onzin; de business case van duurzaamheid is juist sterk. Zodra die beeldvorming verandert - en ik hoop echt dat dit snel gebeurt - zal blijken dat veel mogelijk is en dat er synergie ontstaat. Er zijn bijvoorbeeld technieken waarmee je rijtjeswoningen uit de jaren zestig in tien
dagen energie-onaf hankelijk kunt maken. En neem het vegetatiedak, in Nederland amper een issue, terwijl daar verschillende problemen mee zijn op te lossen. Zo vertraagt het de afvoer van regenwater waardoor er minder wateroverlast is en we met de bestaande riolering verder kunnen, en het zorgt voor een lagere temperatuur in de binnenstad met een gezonder leefklimaat als gevolg. Zo win je veel aan kwaliteit.’ ‘En de kwaliteit van de woonomgeving gaat de toekomst van het wonen bepalen. Afgezien van de groei van het aantal groendaken en zonnepanelen zal er uiterlijk niet veel veranderen, want transformatie en renovatie vinden vooral in de bestaande gebouwde omgeving plaats. Ik verwacht dat gezondheid, energie, groen, water, veiligheid en levensduur de aspecten zijn die doorslaggevend gaan worden. De kwaliteit van leven dus, en niet het kostenverhaal. Momenteel voelt vooral de markt de urgentie, omdat de traditionele route simpelweg doodloopt. Die kwaliteitsimpuls gaat er echt komen.’
21
wonen in 2050
Stand in het land
Een frisse blik
Einde aan het eigenhuisbezit Thomas Rau, oprichter-directeur architectenbureau RAU en oprichter Turntoo, platform voor ‘performance-based consumption’.
‘In de toekomst zullen we alleen nog ruimte en diensten op performance-basis afnemen. Het is niet meer van deze tijd om behoeftes met eigendom te verbinden, want we consumeren niet op basis van de levenscyclus van een product, maar op basis van de prestatiecyclus. Die prestatie heeft een kortere levensduur. In vijf jaar hebben we vier generaties iPhones gehad, dat heeft niks met levensduur te maken. We doen het oude model weg en kopen het nieuwe. Daardoor produceren we steeds meer afval en vernietigen we kostbare grondstoffen. Als we de performance nu als basis nemen, kunnen we dicht bij de innovatiesnelheid blijven. De producten blijven dan eigendom van de producent, de consument huurt het gebruiksrecht en de grondstoffen kan de producent
Hoe staat de BV Nederland er voor? Tom Berkhout, hoogleraar Real Estate aan de Business Universiteit Nyenrode. ‘Bepalend voor “het wonen” in 2050 is hoe de BV Nederland er dan voorstaat. Hoe zit het met de loon- en koopkrachtontwikkeling, het consumentenvertrouwen, is de zorg nog betaalbaar, hebben we voldoende liquiditeit? Als dat in orde is, hebben we de voorwaarden voor een gezonde woningmarkt. Probleem is dat geen econoom of politicus dat kan voorspellen.’ ‘Zeker is dat het overmatig financieren en subsidiëren voorbij is. Nu houdt dat systeem de markt nog in een wurggreep. De hypotheekrenteaftrek verdwijnt onherroepelijk en ook het scheefwonen, waarbij huurders in een goedkope woning kunnen blijven hangen. Zodra dat opgelost is, krijg je een meer transparantere vraag- en aanbodsituatie waarin een individu veel gerichter kan kiezen: voor vermogensopbouw via een eigen woning of voor flexibiliteit door middel van huur. In zo’n situatie kunnen aanbieders van woonconcepten beter aan de vraag beantwoorden. Die vraag verandert door de verdergaande individualisering, de gezinsverdunning*, de vergrijzing en de nog altijd toenemende verstedelijking. Straks zijn er nog maar twee steden: Randstad en Niet-Randstad. Wat we nodig hebben in de woning-
22
hergebruiken in nieuwe producten.’ ‘Dat is geen ingewikkeld concept. We kopen ook geen vliegtuig als we naar New York willen, we kopen de performance van de luchtvaartmaatschappij. Dat kan ook met televisies of wasmachines, en zeker met huizen. In de toekomst kopen we alleen nog maar woondiensten of woonjaren in een huis met precies dat erop en eraan dat we willen.’ ‘Het enige probleem is dat we ons gedrag moeten veranderen. Dáár vindt de echte transformatie plaats: in het gedrag. Van de consument, van de architect die dienstverlener wordt, en van bijvoorbeeld de politiek. De tragiek van veel politici is dat ze pas na hun politieke carrière het licht zien. Neem bijvoorbeeld Balkenende: nu heeft hij de mond vol van duurzaamheid, terwijl hij eerder de macht had om te veranderen. Daarom denk ik dat de rol van de politiek meer faciliterend wordt: de samenleving maakt kenbaar wat ze wil, de politiek stelt spelregels op. Die richting gaan we echt op, daar twijfel ik absoluut niet aan. Het enige waarover ik me zorgen maak, is het tempo. We veranderen veel te langzaam.’
markt van de toekomst zijn flexibele, kleine, energie-efficiënte woningen, nabij voorzieningen en zorg. Daarbinnen zal zeker ook nog plaats zijn voor corporaties, mits die zich beperken tot de oorspronkelijke taak: huisvesting voor lage inkomensgroepen.’ ‘Om die toekomstige woningbehoefte slim te kunnen realiseren, moeten we naar een ander planningsniveau, dat gedragen wordt door overheden, marktpartijen en financiers. Nu zijn het vooral gemeenten die bepalen wat waar gebouwd wordt, met uiteindelijk veel overlap en leegstand tot gevolg. Planning moet op meso-niveau gebeuren - regionaal, provinciaal - zodat je de bestaande voorraad beter kunt benutten, scherper aan gebruikersbehoeften kunt beantwoorden en dus haalbare marktconcepten kunt bedenken.’ * de daling van het aantal bewoners per huishouden.
Als een woning lang te koop staat, kan het de moeite waard zijn om een verkoopstylist in de hand te nemen. Hij of zij kijkt met een frisse blik naar alle ruimtes en kan voorstellen doen voor kleine veranderingen die de aantrekkelijkheid van uw woning verhogen. Zo kan het wit schilderen van een donkere muur een ruimte optisch groter maken en kan een kleurig accent een saaie badkamer opfleuren. Uw makelaar kan u adviseren over de inzet van een verkoopstylist.
‘Eerst een huis verkopen, dan pas trouwen’ Robert Braker (26) en Stefanie Scholtes (28), Amsterdam Robert: ‘In juni 2008 kochten we allebei een huis. We kenden elkaar toen nog niet. We zijn allebei intensivecareverpleegkundigen in opleiding en ontmoetten elkaar op het werk. Wel toevallig dat we in dezelfde maand van hetzelfde jaar een hypotheek kregen.’
‘In december 2011 gingen we samenwonen. We willen graag samen een nieuwe woning kopen en dan trouwen, dus hebben we onze beide huizen te koop gezet. De belangstelling is tot nu toe helaas heel teleurstellend. Kijkers hebben we nauwelijks gehad. Ook op open dagen, flyers op het werk en berichtjes op allerlei social media hebben we nauwelijks reactie gekregen. De markt staat helemaal stil.’ ‘Stefanie heeft een ruim appartement in Amsterdam ZuidOost, maar we wonen in mijn flat in Osdorp. In dit gebouw alleen staan al vijftig woningen te koop. Het is zo jammer, want zo’n leegstaand huis kost alleen maar geld. We houden gas en elektriciteit immers ook aan. Dat geld zouden we liever voor de bruiloft sparen. Verhuren willen we nog niet omdat het opzetten van een goed contract heel wat haken en ogen heeft. Maar als het langer duurt, is het wellicht een optie. We redden het wel financieel, maar we zouden liever zonder al dat gedoe naar de toekomst kijken. Een derde hypotheek voor een nieuw huis? Nee, daar beginnen we niet aan!’
23
De hypotheekrenteaftrek ligtt onderr vuu ur. Moeten we nu meerr aflosse en of juist meer spare en? Bert en Maureen Lentra, Goes
Kom langs bij de ING voor een frisse blik op uw vermogen
Een actuele vraag, waar veel Nederlanders mee worstelen. En het antwoord is voor iedereen verschillend. Daarom biedt de ING u een persoonlijk vermogensgesprek aan. Dat kost niets en levert u direct meer helderheid op. Maak vandaag een afspraak op ING.nl/gesprek.
ING3309_Vermogen_210x290.indd 1
21-06-12 12:59
