Woon Amsterdam 2013 Transformatie

am w s o 2 0 ter on 1 3 da m

▲

Woon Amsterdam 2013 Transformatie

22


inhoud

3

7

VOORWOORD

Het woningareaal

25

32

Nieuwbouw

Ontwikkelingen in de stadsdelen

Verkoop door woningcorporaties

Woon Amsterdam 2013 is een uitgave van:

Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam Bijlmerplein 395, Postbus 23475 1100 DZ Amsterdam Telefoon 020 - 255 45 24 [email protected] www.dienstbelastingen.amsterdam.nl

Makelaarsvereniging Amsterdam

11

Frans van Mierisstraat 59, 1071 RL Amsterdam Telefoon 020 - 673 33 22

De prijs- en waardeontwikkeling

39

Conclusie

[email protected] www.mva.nl

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4, Postbus 9959 1006 AR Amsterdam Telefoon 020 - 346 03 60 [email protected] www.afwc.nl

▲

▲

15

Marktontwikkeling koopwoningen

42

Rapportage stadsdelen

3

▲

▲

Voorwoord


Voorwoord Makelaarsvereniging Amsterdam

inhoud Inhoud 3

7

11

15

22

25

32

39

VOORWOORD

Het woningareaal



Nieuwbouw



Conclusie

Als voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) ben ik erg blij

Met name de laatste kwartalen zijn meer particulieren op zoek naar een

met de achtste uitgave van de woningmarktrapportage Woon Amsterdam

woning.

2013. Door de samenwerking met de Dienst Belastingen van de Gemeente

Geruststellend is het feit dat dit jaar (eind derde kwartaal) het aanbod te koop

Amsterdam (DGBA) en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

staande woningen (6.626) verder is gedaald. Hiermee kunnen het gemiddeld

ontstaat een echt totaalbeeld van de Amsterdamse woningmarkt. Voor u als

aantal verkochte woningen in een kwartaal (1.500) ruim worden bediend. Voor

lezer een unieke mogelijkheid om uw eigen conclusie te trekken gebaseerd op

de crisis moesten wij elk jaar bijna 3,5 tot 4 keer de voorraad verkopen om

feiten.

aan de blijvende vraagzijde te voldoen, nu 5 jaar na de crisis ligt de factor nog

De MVA, opgericht in 1877, telt vandaag de dag 470 makelaars verbonden

maar tussen de 0,8 en 1 keer.

aan 310 kantoren in de regio groot-Amsterdam, lopende van Waterland tot

Nog steeds hebben mensen voldoende keus, maar de voorraad te koop

Uithoorn en van Diemen tot aan Aalsmeer. Gezien het grote marktaandeel van

staande woningen neemt wel af. Woningen die lang te koop stonden worden

de jaarlijkse woningtransacties heeft de MVA haar positie en haar deskundig-

nu wel verkocht, veelal na verlaging van de prijs, of men heeft besloten tot

heid in de markt meer dan bewezen.

verhuur of is gewoon ‘van de markt afgegaan’.

Deze rapportage richt zich zuiver op de stad Amsterdam, het werkgebied van

Het aanbod van woningen in Amsterdam bestaat uit relatief veel nieuw aan-

de MVA is beduidend ruimer en daar waar de MVA vorig jaar in het Parool

bod. Zoals gemeld, wordt op de oude voorraad flink ingelopen, en dit brengt

meldde dat er in 2012 sinds het uitbreken van de crisis wederom minder

met zich mee dat er verhoudingsgewijs veel nieuw, actueel en aantrekkelijk

woningen (6.822) waren verkocht, zult u in dit rapport merken dat in de

geprijsd aanbod aan de voorraad wordt toegevoegd.

stad 6.080 woningen in 2012 zijn verkocht en dat de directe regio rondom

Niet alleen is dit een blijk van vertrouwen van de Amsterdamse verkopers,

Amsterdam (Diemen, Ouder-Amstel, Amstelveen en Abcoude) 742 verkochte

maar nieuw aanbod wordt ook sneller verkocht.

woningen voor zijn rekening neemt.

De Amsterdamse koopwoningenmarkt liet, vooruitlopend op de rest van het

De cijfers van 2013 in deze rapportage zijn tot en met het derde kwartaal

land, in 2013 als eerste tekenen van herstel zien. Mogelijk zullen de ontwik-

opgenomen. Daar waar we in de vorige rapportage de voorspelling deden van

kelingen in de markt ook in Amsterdam nog wel per kwartaal wat verschillen

5.000 woningen in 2012 zijn we het jaar afgesloten met 1.000 meer verkochte

laten zien, maar over de linie zijn er een aantal factoren die bijdragen aan

woningen (6.080) dan verwacht, voornamelijk door het afschaffen van de

gezond herstel. De woningmarkt in onze stad vertoont onverminderd krapte.

aflossingsvrije hypotheek in het vierde kwartaal. Het eerste kwartaal van 2013

Eigen woningbezit blijft historisch laag, de nieuwbouwproductie is meer

liet een voorspelde terugval in het aantal transacties zien, echter sinds het

dan gehalveerd en een alternatief in de huursector is voor een gemiddelde

tweede kwartaal van dit jaar is de opleving in de Amsterdamse woningmarkt

Amsterdammer niet eenvoudig te vinden. Voor een gezonde woningmarkt

duidelijk zichtbaar en vertoont deze, zowel qua aantal transacties als de prijs-

ligt het aantal koopwoningen structureel te laag, dit terwijl de instroom van

ontwikkeling, een stijgende lijn. De huidige signalen, de snelle daling van de

Amsterdammers alsmaar toeneemt. De gemiddelde bezetting per huishouden

voorraad van de te koop staande woningen, de betaalbaarheid, het gestegen

is de afgelopen jaren ook gestegen. In Amsterdam zal de komende jaren de

consumentenvertrouwen en het gevoel bij velen dat het dieptepunt is bereikt,

woningproductie echt moeten worden opgeschroefd. Er liggen volop kansen

dragen bij aan meer dynamiek in de makelaarspraktijk. Het totaal aantal trans-

in de stad, ook op het gebied van transformatie.

acties in Amsterdam 2013 zal vermoedelijk dan ook rond de 6.100 eindigen.

Uiteraard dient hierbij goed rekening te worden gehouden met de wensen van

Het herstel is ingezet.

toekomstige bewoners. Daar weten wij als makelaars natuurlijk alles van!

Het totaal aantal verkooptransacties, binnen het werkgebied van de MVA, Rapportage stadsdelen

▲

▲

42

van 4.914 woningen, 4.417 voor de stad en 497 voor de regio, tot en met

Eefje Voogd

het derde kwartaal duidt erop dat de woningmarkt goed in beweging is.

Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA)

4


Voorwoord dienst belastingen gemeente Amsterdam

inhoud Inhoud 3

7

VOORWOORD

Dit is alweer de achtste editie van WOON Amsterdam. Een rapport dat in

andere afhankelijk van de marktontwikkelingen van het type woning en de

samenwerking met de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) en de

buurt waarin die gelegen is. Voor meer informatie verwijs ik u graag naar onze

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) met veel passie en

website.

betrokkenheid is gemaakt. Het doel is om gezamenlijk ieder jaar inzicht te

De OZB-tarieven in Amsterdam behoren al jarenlang tot de laagste van

geven in de meest actuele situatie van de Amsterdamse particuliere koop

Nederland. Dat is in deze tijd waarin de huizenmarkt zich moeizaam omhoogt

woningmarkt.

werkt, toch een beetje goed nieuws.

De huizencrisis. Soms wil je er als huizenbezitter ook helemaal niks meer over

Ik bedank wederom de MVA en de AFWC voor de goede samenwerking en

horen, maar helaas is voor veel woningeigenaren de crisis een dagelijkse bron

wens u veel leesplezier.

van zorg. Veel mensen krijgen hun huis niet verkocht. Woningen staan soms

Het woningareaal

jaren te koop. Het lukt de Amsterdamse makelaars met veel inventiviteit vaak

Peter Foss

nog wel transacties te realiseren, maar gemakkelijk gaat het niet en het duurt

Sectormanager Gegevensbeheer, Waardebepaling & Heffing

bovendien in de meeste gevallen erg lang. Gelukkig zijn er signalen dat de huizenmarkt met horten en stoten weer langzaam aantrekt. Wishfull thinking? Of is het herstel echt in gang gezet?

11


Dat zal in de komende periode moeten blijken. Het thema Transformatie komt dan ook wat mij betreft op een goed moment. Het transformeren van kantoorpanden naar woningen draagt bij aan het oplossen van twee

15


22

Nieuwbouw

problemen in Amsterdam: het terugdringen van de leegstand op de Amsterdamse kantorenmarkt en het weer aantrekken van de huizenmarkt. In dit rapport worden verschillende indexcijfers gepubliceerd. De WOZ-index betreft de periode tussen de prijspeildata 1 januari 2012 en1 januari 2013 en betreft de gemiddelde waardeverandering van alle woningen in Amsterdam. De vorige WOZ-waarde is gebaseerd op prijspeil 1 januari 2012. Het gehele

25


jaar 2012 is de periode waarover wij de nieuwe WOZ-waardeontwikkelingen beschouwen. De gemiddelde WOZ-waarde met prijspeil 1 januari 2013 van alle woningen in

32


Amsterdam is ten opzichte van prijspeil 1 januari 2012 met 5,0% gedaald. Lag de gemiddelde WOZ-waarde 2012 nog rond de € 240.000, op 1 januari 2013 is de gemiddelde WOZ-waarde gedaald naar ongeveer € 228.000.

39

De gemeente Amsterdam streeft ieder jaar naar gelijke OZB-opbrengsten.

Conclusie

Volgens de gebruikelijke gedragslijn zal het OZB-tarief daarom worden gecompenseerd met de gemiddelde waardedaling, waarbij nog wel r ekening wordt gehouden met de nominale prijsveranderingen. Per individueel g eval


kan altijd sprake zijn van een hoger of lager OZB- bedrag. Dat is onder

▲

▲

42

5

Voorwoord Amsterdamse federatie van woningcorporaties am w s o 2 0 ter on 1 3 da m

Wij zijn verheugd om in 2013 als Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties voor het zesde achtereenvolgende jaar aan te sluiten bij de samenwerking tussen de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam en de Makelaarsvereniging Amsterdam. Deze samenwerking stelt ons in staat gezamenlijk een volledig beeld te schetsen van de koopwoningenmarkt in Amsterdam. De Amsterdamse woningmarkt is vanaf 2008 stevig geraakt door de economische crisis. Het dieptepunt op de woningmarkt werd bereikt in het eerste kwartaal van

inhoud Inhoud 3

2009. De jaren 2010 en 2011 lieten aanvankelijk tekenen van herstel zien. Het jaar 2012 vertoonde vervolgens een terugval, af te lezen aan minder verkopen en

VOORWOORD

dalende prijzen in de hoofdstad. In de eerste drie kwartalen van 2013 is het totaal aantal transacties op de Amsterdamse koopmarkt gestegen ten opzichte van

7

de eerste drie kwartalen van 2012. Ook de prijzen van de meeste woningtypen Het woningareaal

stijgen weer. Er lijken dus tekenen van herstel zichtbaar. Sinds 2008 zijn de prijzen op de Amsterdamse koopmarkt fors gedaald. De betaalbaarheid van koopwoningen is daardoor toegenomen. Dat geldt zeker voor corpora-

11


tiewoningen. De verkoopprijs van een gemiddelde corporatiewoning lag in de eerste helft van 2013 op € 157.750, aanzienlijk beneden het gemiddelde van bestaande koopwoningen. De verkoop van corporatiewoningen zorgt voor een aantrekkelijk

15


geprijsd segment op de Amsterdamse woningmarkt. Verkoop van huurwoningen levert zodoende een belangrijke bijdrage aan het bedienen van de middeninkomens in de stad. In 2012 was 91% van alle door corporaties verkochte woningen

22

bereikbaar voor de groep middeninkomens tot anderhalf maal modaal. Voor jonge-

Nieuwbouw

ren en starters kan het kopen van een sociale huurwoning dus een aantrekkelijke optie zijn. Vanaf 1998 tot en met de eerste helft van 2013 hebben de woningcorporaties

25


20.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Door de jaren heen zijn daardoor in de stad steeds meer gemengde complexen ontstaan, met een mix van sociale huur- en koopwoningen.

32


Wij hopen als Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties met onze bijdrage aan deze rapportage het inzicht in de ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt te vergroten.

39

Conclusie

Hans van Harten Directeur


▲

▲

42

6

7

▲

▲

Het woningareaal

8


Het woningareaal Het aantal woningen in Amsterdam is in 2012 vrijwel gelijk gebleven aan dat in 2011. Vanaf 2012 is de typering van de verschillende woningen gebaseerd op de “Soort-Object-Codes”, zoals opgenomen in de landelijke uniforme soortobject-lijst1. Ondanks deze “nieuwe” typering komt hetzelfde beeld als vorig jaar naar voren. Ook de typering bij eengezinswoningen geeft een vergelijk-

inhoud Inhoud

7

Het woningareaal

1 Woningvoorraad en aandeel eigen woningbezit

Nieuwbouw

32


39

Conclusie

42


▲

▲

25


Aa

13

20

1-0

49.000

50.000

51.000

50.000

50.000

29%

Nieuw-West

58.000

58.000

60.000

59.000

61.000

61.000

27%

Noord

40.000

40.000

39.000

39.000

40.000

40.000

25%

Oost

55.000

57.000

58.000

60.000

60.000

60.000

27%

West

73.000

74.000

74.000

74.000

74.000

75.000

24%

Zuid

75.000

76.000

76.000

78.000

77.000

78.000

27%

Zuidoost

36.000

37.000

37.000

38.000

38.000

38.000

27%

386.000

391.000

393.000

399.000

400.000

403.000

(bron DBGA)

01

1-0

49.000

Amsterdam

01

20

1-0

20

11

12

20

1-

01

22


-0 01

Centrum

Voorraad woningen

15

10

09

20

101

-0

-0


01

11

1-

20

08

nd e on el in eig 01 gb en -0 ez 1- it 20 13

VOORWOORD

w

3

baar beeld als vorig jaar.

Het woningareaal


2 Stapelwoningen naar type per 1 januari 2013

Bovenwoning 19de eeuwse gordel 15%

Galerijflat 6% Portiekflat 14%

Benedenwoning 19de eeuwse gordel 3%

inhoud Inhoud

Pakhuis appartement 1% Herenhuis appartement 2%

3

VOORWOORD

Woning met historisch uiterlijk 2%

Benedenwoning (flatwoning) 7%

Woning met karakteristiek historisch uiterlijk 2%

7

Het woningareaal

Corridorflat 16%

11


Bovenwoning (flatwoning) 33%

15


22

Nieuwbouw

25


3 Eengezinswoningen naar type per 1 januari 2013 Dijkwoning, repeterend 1% Bungalow, repeterend 1% Twee-onder-een-kap, repeterend 3% Kwadrantwoning 1%

32

Drive-in woning 3%


Tussenwoning, repeterend 82%

39

Geschakelde bungalow 1% Grachtenpand 2% Vrijstaande woning, niet-repeterend 3%

Conclusie

Tussenwoning, niet-repeterend 3%


▲

▲

42

9


Het woningareaal

inhoud Inhoud 3

7

11

VOORWOORD

Het woningareaal

Woningareaal en woningvoorraad

Eigen woningbezit

Het woningareaal volgens de wet WOZ verschilt van de woning-

Het percentage eigen woningbezit in het woningareaal voor de wet

voorraad volgens het Vastgoedregister Amsterdam, O+S en het

WOZ is per 1 januari 2013 met ruim 26% vrijwel gelijk gebleven

Centraal Bureau voor de Statistiek. Op basis van de wet WOZ

aan vorig jaar (26%). De dienst Onderzoek en Statistiek telt per

bedraagt het Amsterdamse woningareaal circa 400.000 woningen.

1 januari 2012 28% eigen woningen. Op basis van het onderzoek

De Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam (DBGA) registreert

Wonen in Amsterdam 2011 komen de Dienst Wonen gemeente

objecten volgens het voorschrift in artikel 16 van de Wet Waarde-

Amsterdam en de woningcorporaties op een percentage eigen

ring Onroerende zaken (WOZ). Voor de wet WOZ is het feitelijke

woningbezit van 30%.

gebruik bepalend voor de afbakening en of het object als woning

DBGA merkt een WOZ-object aan als een eigen woning wanneer

of als niet-woning moet worden aangemerkt. Voor de woningvoor-

in de administratie van de gemeente Amsterdam dezelfde persoon

raad volgens het Vastgoedregister Amsterdam is de Woningwet

als eigenaar en gebruiker staat geregistreerd.

bepalend. Door definitieverschillen is het woningareaal volgens de

Het kan echter voorkomen dat van een echtpaar met een koop

wet WOZ groter dan de woningvoorraad volgens het Vastgoed

woning de ene partner als eigenaar en de andere partner als

register.

gebruiker staat geregistreerd. In dat geval wordt de woning niet

De belangrijkste verschillen van de definities volgens de wet WOZ

in het eigenwoningbezit meegeteld. Andere categorieën die niet

en het Vastgoedregister Amsterdam zijn:

worden meegeteld bij het eigenwoningbezit zijn:


■ Voor de wet WOZ tellen bewoonde bedrijfsruimten mee als woning. Omdat deze ruimten meestal niet voldoen aan de eisen

15

22


van de woningwet tellen ze niet mee voor de officiële woning voorraad;

Nieuwbouw

39

Conclusie

42


▲

▲


meerdere eigenaren die gezamenlijk de hypotheek betalen. In het woningareaal volgens de wet WOZ wordt dus een aantal woningen niet als eigenwoningbezit geteld die dat volgens de

Deze eenheden voldoen meestal niet aan de eisen van de woning-

interpretatie van de bewoners zelf wel zouden zijn.

geen officieel adres hebben. De woningwet kan deze ruimtes pas identificeren als het adres door het stadsdeel is opgevoerd.

32

■ Woningen in een niet-gesplitst pand die in het bezit zijn van

standige eenheden als één WOZ-object van het type woning.

■ Voor de wet WOZ tellen ook bewoonde ruimten mee die nog Ontwikkelingen in de stadsdelen

vereniging die op naam van de bewoner staat;

■ Voor de wet WOZ gelden twee of meer bij elkaar horende onzelf-

wet en tellen dus niet mee voor de officiële woningvoorraad;

25

■ Woningen die eigendom zijn van een onderneming, stichting of

10

11

▲

▲

Prijs- en waardeontwikkeling

12


Prijs- en waardeontwikkeling De MVA constateert tussen 1 januari 2012 en 1 januari 2013 een gemiddelde

Samenstellingseffecten vormen de reden voor zowel het verschil

mediane prijsdaling van 6% per m² GBO van de verkochte Woningen .

tussen de ontwikkeling van de WOZ-waarde-index en de MVA-

Tussen 1 januari 2012 en 1 januari 2013 bedraagt de gemiddelde daling van

index als het verschil tussen de WOZ-waarde-index en de ontwik-

de WOZ-waarde 5,0% . De indexen verschillen, wat wordt verklaard door het

keling van de gemiddelde koopprijzen van drie in Amsterdam veel

samenstellingseffect (zie voor uitleg hieronder).

verkochte woningtypen volgens de dienst Onderzoek en Statistiek.

De Amsterdamse woningmarkt is in 2012 verder verslechterd. Het aanbod

De WOZ-waarde-index wordt gebaseerd op alle woningen in

steeg en de prijzen daalden. Wel werden er meer woningen verkocht, maar

Amsterdam, de woningvoorraad. De MVA-index wordt gebaseerd

dat heeft niet geleid tot extra druk op de markt en hogere koopprijzen. Deze

op de transacties van de koopwoningen. In dit geval is er een

toename werd mede veroorzaakt door aanpassing van de regelgeving over de

dubbel samenstellingseffect. Ten eerste omdat de voorraad koop-

aftrek van de hypotheekrente.

woningen verschilt van de gehele woningvoorraad, ten tweede

1

2

inhoud Inhoud

omdat niet alle koopwoningen jaarlijks worden verkocht. Door de 1

2

39


Conclusie


▲

▲

€ 138.000

Appartementen, bouwjaar 1971-1990

788

€ 154.300

62.089

€ 161.000

€ 159.500

Appartementen, bouwjaar > 1990

758

€ 253.600

60.148

€ 238.000

€ 226.500

Vrijstaand

35

€ 709.200

2.174

€ 512.000

€ 192.500

Twee-onder-een-kap

33

€ 368.600

1.733

€ 383.000

€ 313.500

Eengezinswoningen

598

€ 252.600

47.045

€ 236.500

€ 209.500

6.080

€ 220.339

403.022

€ 201.500 € 175.500

20 il

pe

ijs

€ 144.000

12

in

w Z-

on

O

w

W

ie at

60.090

pr

€ 149.000

M

636

20

Appartementen, bouwjaar 1945-1970

Aa

€ 191.500

20

€ 216.000

M

169.742

n

rd e aa

aa w ZO il

ne

pe

ia

ijs

ed

20

W

in on

w

al

12

nt

12

n ge

sa an tr

ne

ia

ed

12

w

ht

oc

al

rk

€ 229.900

Totaal

42

nt

3.232

ve

Aa

32

Appartementen, bouwjaar < 1945


ge

rd e

pr ie ct

n

12

ge in

in

on

20

n ge in

25

Ty p

e

w

on

pr

Nieuwbouw

4 Mediane WOZ-waarde en mediane transactieprijs in 2012

ne

22

van een individuele woning in de woningvoorraad.

woningen in Amsterdam tussen de twee opeenvolgende waardepeildata.

or


De WOZ-waarde-index: Het wijzigingspercentage van de waarde van het totale WOZ-areaal

ia

15

prijsontwikkeling volgens de MVA dus niet de waardeontwikkeling

rp


elk kwartaal verkochte particuliere koopwoningen in Amsterdam.

ijs

11

verschillende samenstelling van de transacties weerspiegelt de

De MVA-prijsindex: Het mediane wijzigingspercentage van de vierkante meterprijzen van de

ed

Het woningareaal

co

7

VOORWOORD

M

3

7

11

15

22

25

32

39



Nieuwbouw



Conclusie


n ge in on sw in

ng Ee

Tw

ee

-o

nd

nd

aa

st Vr ij

em

Ap

pa

rt

em

Ap

pa

rt

em

rt

pa Ap

Ap

ez

1

en

er -e

t>

en

19

-k

90

ap

99 -1 1 97 t1

en

t1 en

en

rt

em

Het woningareaal

pa

l

aa To t

VOORWOORD

▲

▲

42

94

19 t<


inhoud Inhoud 3

5

45

-1

97

0

5 Ontwikkeling prijsindex per m2 GBO

0

prijs- en waardeontwikkeling

3de kwartaal 2006

112 116 108 100 110 119 121 112

4de kwartaal 2006

115 119 109 98 119 116 118 110

1ste kwartaal 2007

116 122 108 94 122 125 115 115

2de kwartaal 2007

123 129 115 97 123 119 148 115

3de kwartaal 2007

126 132 112 95 125 127 139 117

4de kwartaal 2007

131 137 121 105 130 149 119 122

1ste kwartaal 2008

132 138 118 104 128 144 120 117

2de kwartaal 2008

138 140 117 98 139 130 155 129

3de kwartaal 2008

134 139 122 115 131 127 132 120

4de kwartaal 2008

130 134 116 98 130 130 136 117

1ste kwartaal 2009

123 127 112 101 124 128 145 115

2de kwartaal 2009

128 129 112 106 119 118 147 125

3de kwartaal 2009

126 126 123 108 131 136 135 118

4de kwartaal 2009

128 128 122 108 126 139 129 117

1ste kwartaal 2010

125 127 118 109 120 114 174 120

2de kwartaal 2010

131 131 122 121 126 119 146 126

3de kwartaal 2010

131 131 130 110 128 114 158 124

4de kwartaal 2010

132 133 127 116 130 148 151 124

1ste kwartaal 2011

130 130 133 110 127 129 163 133

2de kwartaal 2011

135 134 130 110 136 140 169 118

3de kwartaal 2011

133 133 131 109 125 144 158 116

4de kwartaal 2011

124 126 118 116 127 124 133 113

1ste kwartaal 2012

124 123 119 105 110 101 138 115

2de kwartaal 2012

122 126 112 102 117 131 135 108

3de kwartaal 2012

118 123 114 109 115 118 132 106

4de kwartaal 2012

116 121 115 109 105 140 123 106

1ste kwartaal 2013

116 122 107 103 116 102 97 116

2de kwartaal 2013

120 122 110 109 122 121 128 104

3de kwartaal 2013

120 122 112 114 118 145 174 114

13


prijs- en waardeontwikkeling

inhoud Inhoud 3

VOORWOORD

7

Het woningareaal

Fashion Centre dragen hieraan bij. Hier wordt gebouwd aan een woonmilieu

De waardeontwikkeling per buurtcombinatie verschilt. Het percentuele ver-

worden hoogwaardige woningen gerealiseerd. Dit versterkt de perceptie van

schil tussen de verschillende waardeklassen is niet erg groot, wat de sterke

het woonmilieu. Het woonmilieu in Buitenveldert werd immers al als hoog-

spreiding van de waardeklassen verklaart. Evenals vorig jaar zijn de buurt-

waardig beoordeeld. De waardeontwikkeling op IJburg/Zeeburg is positief

combinaties buiten de ring inclusief Noord iets minder populair. Vooral het

te noemen, zeker na de waardedaling vorig jaar. Wellicht hingen de eerdere

voormalige stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer zakte in 2012 verder weg. Het

waardeschommelingen samen met de onzekerheid over wat nu een redelijk

oostelijke deel van de voormalige wijk Slotervaart lijkt enigszins te kunnen

prijsniveau is voor woningen die niet als nieuwbouw door de projectontwik-

aanhaken bij stadsdeel Zuid. De woningbouwprojecten rond het World

kelaar worden opgeleverd.

dat ten opzichte van de buurt hoogwaardig is te noemen. Ook in Buitenveldert

6 Ontwikkeling WOZ-waarde woningen per buurtcombinatie, 2012-2013

11


15


22

Nieuwbouw

25


32


39

Conclusie

42


▲

▲

WAARDEONTWIKKELING VAN ALLE BESTAANDE WONINGEN PER BUURTCOMBINATIE

14

15

▲

▲


16

Marktontwikkeling koopwoningen am w s o 2 0 ter on 1 3 da m

markt en hun woning te koop te aanbieden. Het betekent ook dat weer meer

inhoud Inhoud 3

7

11

31%. Dit betekent dat weer meer woningbezitters vertrouwen hebben in de

VOORWOORD

Het woningareaal


15


22

Nieuwbouw

Het dieptepunt voorbij

nieuw,actueel en scherp geprijsd aanbod aan de markt komt in 2013.

In 2012 werd de Amsterdamse woningmarkt hard geraakt door de Europese

Het totale aanbod neemt tot 1 januari 2013 nog wel toe, maar veel minder dan

Schuldencrisis. De Amsterdamse woningmarkt verloor in 2012 in toenemende

het jaar daarvoor. Stonden er begin 2011 nog 5.063 woningen te koop in

mate aan dynamiek. De verkoopquote was in het derde kwartaal van 2012

Amsterdam, begin 2012 waren dat er 6.728 en begin 2013, 7.269. Een toe-

gedaald naar 14%. Weer lager dan de 17% van 2011. Het aanbod nam verder

name van 8% ten opzichte van 2012, waar het aanbod in 2012 nog met 33%

toe, het aantal verkopen daalde en de prijs per vierkante meter daalde sterk

steeg ten opzichte van 2011. In de loop van 2013 neemt het aanbod duidelijk

en voor de meeste woningtypen voor het tweede opeenvolgende jaar. Wat

af naar 6.626 woningen. Een daling van 9% ten opzichte van 1 januari.

2013 zou brengen was onduidelijk, veel hing af van de verdere ontwikkeling

De toenemende dynamiek uit zich ook in de stijging van het aantal verkopen,

van de crisis en de onzekerheid rond de hypotheekrenteaftrek.

de in tegenstelling tot 2012 nu weer gestegen prijzen, de stijging van het

Eind 2013 is het beeld van de Amsterdamse woningmarkt duidelijk anders.

aantal verkopen met een verkoopprijs boven de vraagprijs en de ontwikkeling

De onzekerheid is in de loop van het jaar sterk afgenomen, de betaalbaarheid

van de looptijd.

is verder verbeterd en de dynamiek neemt duidelijk weer toe. De verkoop

Het aantal verkopen t/m het derde kwartaal van 2013 is met 3.885, 225 hoger

quote is inmiddels weer gestegen naar 16%, 2 procentpunt meer dan in

dan het cijfer van 3.660 voor dezelfde periode vorig jaar, een stijging van 6%.

het derde kwartaal van 2012. De verkoopquote van de woningen “Nieuw in

Daalde vanaf het tweede kwartaal van 2011 de prijs per vierkante meter van

aanbod” (in de loop van het derde kwartaal te koop gekomen en meteen in het

de gemiddelde verkochte woning voortdurend van 135 naar 116 indexpunten

derde kwartaal verkocht) is zelfs met 3 procentpunt gestegen naar 21%.

in het eerste kwartaal van 2013, in het tweede kwartaal van 2013 stijgt de

De instroomquote (het aantal woningen dat in de loop van het kwartaal te

prijs per vierkante meter voor het eerst weer met 4 indexpunten naar 120.

koop komt als percentage van wat er al te koop stond bij het begin van

De index komt nu 2 punten hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Dit

het kwartaal) is gestegen van 27% in het vierde kwartaal van 2012 naar nu

betekent een stijging van de prijs per vierkante meter met 1,7% ten opzichte

7 Percentage verkopen boven de vraagprijs per maand

Amsterdam

Nederland

35 0,35

30 0,30

25


25 0,25

32


20 0,20

15 0,15

39

Conclusie

10 0,10

5

0,05

42


0

▲

▲

0,00

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


marktontwikkeling koopwoningen

8 Verkoopquote alle woningen Amsterdam 50% 40% Was al in aanbod

30%

inhoud Inhoud

Nieuw in aanbod

20%

Nederland totaal

10%


15


13 20

12 20

11 20

10 20

09 20

08 20

07 20

06 20

04

05 20

20

11

20

Het woningareaal

03

7

Totaal

0%

20

VOORWOORD

02

3

9 Instroomquote alle woningen Amsterdam 200%

22

160%

Nieuwbouw

120% 80%

25


Amsterdam totaal

40%

Nederland totaal

13 20

12 20

11 20

10 20

09 20

08 20

07 20

06 20

05 20

04


20

42

03

Conclusie

20

39

20


▲

▲

32

02

0%

17



inhoud Inhoud 3

VOORWOORD

van het derde kwartaal van 2012. In de 3 kwartalen van dit jaar is de prijs per

per vierkante meter van appartementen met bouwjaar 1945-1970 met 3,4%.

vierkante meter gestegen met 4 indexpunten (van 116 naar 120) oftewel 3,4%.

Het aantal te koop staande woningen stijgt ten opzichte van 2012 met 13%.

Een toenemend aantal kopers is bereid om meer te bieden dan de vraagprijs.

Ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor

Het aantal verkopen met een verkoopprijs boven de vraagprijs is meer dan

van 3,4 toegenomen.

verdubbeld, van 3% in het vierde kwartaal van 2012 naar 8% in het derde

Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is met 3,7% net iets hoger

kwartaal van 2013.

dan het cijfer van 3,6% in 2012. In 2008 was het verschil tussen vraag- en

Voor appartementen stijgt de looptijd niet verder. De verschillende soorten ap-

verkoopprijs nog gelijk aan 2,3%.

partementen in Amsterdam staan nu 80 tot 136 dagen te koop, net zo lang als

De looptijd is met een gemiddelde van 109 dagen voor 2013 ten opzichte van

in 2012. Alleen voor eengezinswoningen stijgt de looptijd nog behoorlijk van

2012 (103 dagen) toegenomen. In 2008 was de gemiddelde looptijd nog gelijk

104 naar 133 dagen. Dit kan echter goed veroorzaakt worden doordat in een

aan 41 dagen.

weer aantrekkende markt ook woningen, die al langer te koop staan weer een koper vinden.

7

11

15

22

Appartementen, bouwjaar 1971 - 1990 Sterk gedaalde looptijd, licht toegenomen verschil tussen vraag- en

Het woningareaal



Nieuwbouw

Appartementen, bouwjaar voor 1945

verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsstijging in 2013.

Gelijk gebleven looptijd, gelijk gebleven verschil tussen vraag en

Met 509 verkopen in de eerste 3 kwartalen van 2013 heeft dit woningtype een

verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een lichte prijsstijging

belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is 16% hoger dan in de

in 2013.

eerste 3 kwartalen van 2012 (438). De prijs per vierkante meter stijgt in de

Met 2.103 verkopen in de eerste 3 kwartalen van 2013 domineert dit woning-

eerste drie kwartalen van 2013 met 2,0%. In 2012 daalde de prijs per vier-

type de markt in Amsterdam. Het aantal verkopen is vergeleken met de eerste

kante meter nog met 4,1%.

drie kwartalen van 2012 (1.993 verkopen) met 5,5% gestegen.

Het aantal te koop staande woningen is in 2013 met 13% toegenomen, ten

In de eerste drie kwartalen van 2013 stijgt de prijs per vierkante meter van

opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van

appartementen met een bouwjaar voor 1945 met 0,4%. In 2012 daalde de

3.2 toegenomen.

prijs per vierkante meter met 4,4%.

Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van 3,0% in 2012 naar 3,1%

Het aantal te koop staande woningen is ten opzichte van 2012 is met 9%

in 2013 bijna gelijk gebleven. De looptijd is afgenomen van 90 dagen in 2012

verder toegenomen. Ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande

naar 58 dagen in 2013.

woningen met een factor van 5,3 toegenomen.

25

32



Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is met 4,5% voor dit woningtype,

Appartementen, bouwjaar na 1990

gelijk aan het cijfer voor 2012, en veel hoger dan het cijfer van 1,4% voor 2008.

Licht toegenomen looptijd, licht afgenomen verschil tussen vraag- en

De looptijd is met een gemiddelde van 80 dagen voor 2013 constant

verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een zeer sterke

gebleven. In 2008 was de gemiddelde looptijd nog gelijk aan 29 dagen.

prijsstijging in 2013. Met 419 verkopen in de eerste 3 kwartalen van 2013 heeft dit woningtype

39


▲

▲

42

Conclusie

Appartementen, bouwjaar 1945 - 1970

een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is 9% lager dan in

Licht gestegen looptijd, licht toegenomen verschil tussen vraag en

dezelfde periode vorig jaar (462). De prijs per vierkante meter stijgt in de

verkoopprijs, meer aanbod, een veel hoger aantal verkopen en een

eerste drie kwartalen van 2013 met 10,6%. In 2012 daalde de prijs per vier-

prijsdaling in 2013.

kante meter met -14,1%.


Het aantal te koop staande woningen is ten opzichte van 2012 in 2013 met

belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is 23% hoger dan in dezelf-

4% toegenomen. Ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande

de periode vorig jaar (370). In de eerste drie kwartalen van 2013 daalt de prijs

woningen met een factor van 4,5 toegenomen.

18



7

VOORWOORD

Het woningareaal

15


32

(104). De looptijd in 2008 was gelijk aan 53 dagen. Het verschil tussen de

136 dagen in 2013. In 2008 was de looptijd nog gelijk aan 45 dagen.

vraag- en verkoopprijs is van 5,5% in 2012 naar 5,6% in 2013 iets

Sterk gestegen looptijd, licht toegenomen verschil tussen vraag- en

Twee-onder-een-kapwoningen

verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een lichte prijsstijging


in 2013.

te verwaarlozen aandeel in de markt. Gezien het geringe aantal transacties

Met 348 verkopen in de eerste 3 kwartalen van 2013 heeft dit woningtype

zijn er geen betrouwbare uitspraken te doen over de ontwikkeling van de

een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is iets lager dan

markt van twee-onder-een-kapwoningen.

in dezelfde periode vorig jaar (355). De prijs per vierkante meter stijgt in de


25

in 2013 gedaald. De looptijd is van 133 dagen in 2012 licht gestegen naar

toegenomen.

11

22

De looptijd is met 133 dagen in 2013 sterk gestegen ten opzichte van 2012

Eengezinswoningen

inhoud Inhoud 3

Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van 4,8% in 2012 naar 4,7%

Nieuwbouw



eerste drie kwartalen van 2013 licht met +0,6%. In 2012 daalde de prijs per

Vrijstaande woningen

vierkante meter met 7,3%.


Het aantal te koop staande woningen is van 837 in 2012 naar 880 in 2013

te verwaarlozen aandeel in de markt. Gezien het geringe aantal transacties

toegenomen, een toename van 5%. Ten opzichte van 2008 is het aantal te

zijn er geen betrouwbare uitspraken te doen over de ontwikkeling van de

koop staande woningen met een factor van 2,7 toegenomen.

markt van vrijstaande woningen.

10 Aantal in aanbod per 1 januari

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Appartement < 1945

1.262

1.097

767

606

1.706

2.020

2.147

2.954

3.220

Appartement 1945 - 1970

367

352

361

229

284

362

508

683

769


356

347

315

246

357

405

508

707

798

Appartement > 1990

537

514

371

312

598

814

1.090

1.369

1.418

Vrijstaand

51

59

55

37

50

79

80

106

120

Twee-onder-een-kap

38

36

26

26

35

61

62

72

64

Eengezinswoningen

422

397

355

332

520

609

668

837

880

3.033

2.802

2.250

1.788

3.550

4.350

6.728

7.269

Totaal Conclusie

42


▲

▲

39

5.063

19



11 Mediane vraagprijs per 1 januari (in €)

inhoud Inhoud 3

VOORWOORD

7

Het woningareaal

11

15

22

Appartement < 1945

235.100

250.000

251.100

300.000

319.100 298.700

278.000

268.700

250.000


158.600

157.300

164.200

174.100

182.600 174.200

174.600 164.800

159.000


160.800

160.900

159.400

166.100

178.200 174.400

165.000 160.100

150.700

Appartement > 1990

249.000

246.700

260.800

274.400

306.500 296.100

285.000 275.000

275.000

Vrijstaand

700.600

686.900

768.300

863.900

891.400 714.100

778.700 759.300

727.400

Twee-onder-een-kap

381.500

450.300

481.500

434.300

511.600 514.600

517.900 436.200

430.000

Eengezinswoningen

293.700

280.700

277.400

296.100

378.900 387.200

375.100

351.100



Nieuwbouw

25


32


Conclusie


▲

▲

42

353.600

12 Aantal verkocht

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945

3.568

4.032

4.206

3.859

3.551

3.523


796

868

1.054

836

713

694


820

958

998

930

794

Appartement > 1990

984

1.026

1.007

946

Vrijstaand

54

57

76

Twee-onder-een-kap

52

63

Eengezinswoningen

972 7.246

Totaal

39

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

3.489

3.232

2.103

602

636

456

708

665

788

509

699

803

786

758

419

56

30

32

31

35

25

54

70

46

52

38

33

25

941

981

777

642

601

572

598

348

7.945

8.376

7.474

6.475

6.413

6.183

6.080

3.885

13 Mediane transactieprijzen (in €)

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945

212.500

226.600

252.700

267.300

244.600 248.800

241.600 229.900

225.000


143.100

148.600

156.000

164.400

157.700 165.000 163.400 149.000

145.100


148.900

150.200

154.500

162.900

161.000 169.000 159.500 154.300

156.900

Appartement > 1990

250.000

270.000

295.800

308.800

289.200 296.200

253.600

270.000

Vrijstaand

544.000

549.200

582.800

610.500

670.600 594.500 592.600 709.200

528.300

Twee-onder-een-kap

335.200

411.700

421.900

449.900

426.700 468.700

500.000 368.600

352.800

Eengezinswoningen

261.900

291.400

306.500

307.300

307.600 342.700

293.800 252.600

299.600

287.800

* cijfer tot en met het 3de kwartaal

20



14 Prijsstijging per m2 (in %)

inhoud Inhoud 3

VOORWOORD

7

Het woningareaal

11

15

Appartement < 1945

5,6

11,3

14,7

1,3

-6,9

4,1

-1,2

-6,7

0,4


2,2

5,5

7,6

2,0

3,6

4,4

-4,8

-6,3

-3,4


1,5

-0,6

-0,5

6,9

2,5

4,5

0,4

-4,1

2,0

Appartement > 1990

9,2

4,5

10,1

2,1

-1,2

-0,3

-2,1

-14,1

10,6

22,0

1,5

10,9

-1,0

6,9

-7,9

4,0

-3,8

6,1

Twee-onder-een-kap

9,7

4,0

9,7

0,1

0,3

17,2

-7,6

-11,8

13,2

Eengezinswoningen

1,1

6,6

7,2

0,4

-1,7

5,5

-8,5

-7,3

0,6

Vrijstaand

15 Looptijden in dagen De prijs- en waardeontwikkeling


69

40

27

29

56

58

63

80

80


80

73

47

41

53

62

85

103

109


61

51

36

40

51

61

64

90

58

103

78

52

45

90

87

103

133

136

90

145

74

106

169

120

171

208

250

Twee-onder-een-kap

111

72

48

60

100

89

115

156

154

Eengezinswoningen

84

67

51

53

77

89

99

104

133

Vrijstaand Nieuwbouw

25


32


39


▲

▲

42

Conclusie

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945

Appartement > 1990

22

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

16 Mediane verschil vraag- en verkoopprijzen (in %)

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945

3,2

2,1

0,0

1,4

3,8

3,4

3,8

4,5

4,5


3,3

2,9

2,0

2,3

3,2

3,1

3,1

3,6

3,7


3,1

2,6

1,7

1,8

2,3

2,0

2,1

3,0

3,1

Appartement > 1990

3,3

2,6

1,8

2,1

4,1

3,7

3,8

4,8

4,7

Vrijstaand

5,0

4,9

3,6

5,0

7,5

7,2

7,1

7,8

8,3

Twee-onder-een-kap

5,1

3,8

2,7

3,0

5,6

5,0

5,8

7,3

6,4

Eengezinswoningen

3,6

3,0

2,4

2,6

4,4

4,3

4,3

5,5

5,6


21

22

▲

▲

Nieuwbouw

23


Nieuwbouw

inhoud Inhoud 3

VOORWOORD

Aanbod en afzet van nieuwbouwwoningen in de marktsector toegenomen

Nieuwe segmenten: markthuur, studio’s en zelfbouw

Het aanbod en de afzet van nieuwbouwwoningen is in 2012 toegenomen

Het klassieke segment in het nieuwbouwaanbod in de marktsector zijn de

ten opzichte van 2011. In 2012 zijn er in totaal 2.748 nieuwbouwwoningen in

vaak ruime en luxe koopwoningen. Veel van deze woningen worden buiten de

de marktsector aangeboden. Het gaat hier zowel om koopwoningen als om

ring (A10) aangeboden. Deze woningen zijn vaak duurder dan woningen in de

opgeleverde vrije sector huurwoningen. Ook de afzet is toegenomen: in totaal

bestaande bouw vanwege het aantal vierkante meters.

zijn er 1.895 nieuwbouwwoningen verkocht of verhuurd in 2012. Veel van de

In 2012 liep de verkoop van dan deze woningen terug, gelijk aan de neer-

verkochte woningen zijn al in 2011 of eerder in de verkoop gekomen.

waartse trend in de woningmarkt sinds de crisis. De omvang van de afzet van deze woningen daalde in 2012 met 12,5%. De groei van de afzet van nieuwbouwwoningen is afkomstig van andere en

7

deels nieuwe woningmarktsegmenten: kleine koopstudio’s, vrije sector huurHet woningareaal

woningen en zelfbouwwoningen. In 2012 zijn er 697 vrije sector huurwoningen op de markt gekomen en zijn er 180 individuele of collectieve zelfbouwkavels uitgegeven in erfpacht en 199 kleine koopstudio’s verkocht.

11


17 Aanbod en afzet nieuwbouwwoningen in de marktsector (huur en koop) 15


22

Nieuwbouw

Aanbod

Afzet

6000 6.000

5000 5.000

4000 4.000

25

Ontwikkelingen in de stadsdelen 3000 3.000

32

Verkoop door woningcorporaties 2000 2.000

Conclusie

42


1000 1.000

0

▲

▲

39

0

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


nieuwbouw

inhoud Inhoud 3

7

Uitgelicht: transformatie naar koopstudio’s

bemachtigen. Voor deze groep zijn woningen in de sociale huursector niet

Een voorbeeld van deze nieuwe segmenten op de woningmarkt is het project

snel toegankelijk door de benodigde woonduur of de inkomensgrens.

‘De Studio, in stadsdeel West. Het gaat hier om een kantoorpand dat heel

Woningen in de vrije huursector zijn te duur.

lang leeg heeft gestaan: het voormalige G.A.K.-gebouw. Dit kantoorpand

Op dit moment gaat fase 2 van het project ‘De Studio’ in de verkoop. Het

wordt in drie fasen getransformeerd naar woningen, werkruimtes en overige

gaat hier om nog eens 320 studio’s met een oppervlakte tussen de 28 m² en

functies. In 2012 zijn 170 kleine koopstudio’s gerealiseerd, waarvan er in dat

47 m² en de prijzen liggen tussen de € 86.500 en € 154.500. Ook op andere

jaar 159 zijn verkocht. De meeste woningen hebben een oppervlakte van

plekken in de stad worden kansen gezien in dit segment. In totaal staan er in

28m² en hadden een verkoopprijs tussen de € 89.500 tot € 131.500. Hier

de jaren 2014 en 2015 ongeveer 1.250 studio’s gepland (start bouw). Dit zijn

komt de jaarlijkse canonbetaling nog bovenop. De prijs per vierkante meter

zowel koop- als huurwoningen.

is hoog en ligt tussen de € 3.200 en € 4.600. De bewoners krijgen daar een

VOORWOORD

Het woningareaal

11


15


keuken met inbouwapparatuur en een eigen badkamer. Verder is er een was-

De komende jaren zal de leegstand in kantoren en overig vastgoed verder

serette aanwezig, zodat de bewoners geen wasmachine hoeven te plaatsen

toenemen. Dit biedt kansen voor meer transformatie naar woningen. Op dit

in hun kleine studio.

moment staat 1.200.000 m² kantoren leeg, ca. 480.000 m² bedrijven en ca.

Een kwart van de kopers is student en driekwart van de kopers is afgestu-

60.000 m² winkels. Daarnaast zal er de komende jaren veel zorgvastgoed

deerd. Dit project geeft starters uit andere steden en net afgestudeerden met

leegkomen. Lang niet alle locaties zijn overigens geschikt voor het realiseren

een campuscontract de kans een zelfstandige woning binnen de ring te

van woningen.

18 De samenstelling van de afzet in 2011 en 2012 Klassieke koopwoningen

22

25

Nieuwbouw


937

819

Starterswoningen (kleine studio’s)

0

199

Individuele zelfbouwkavels

5

117

Collectieve zelfbouwkavels

0

63

477

697

Vrije sector huur Totaal


39

Conclusie

42


▲

▲

32

2011 2012

1.419 1.895

24

25

▲

▲


26



inhoud Inhoud 3

7

11

15

VOORWOORD

Het woningareaal



De Amsterdamse woningmarkt is vanaf 2008 stevig geraakt door de econo-

Prijsontwikkeling per stadsdeel

mische crisis. Het dieptepunt op de woningmarkt werd bereikt in het eerste

De verschillen tussen de stadsdelen zijn groot. In het Centrum was de

kwartaal van 2009. De jaren 2010 en 2011 lieten aanvankelijk tekenen van

mediane verkoopprijs van een woning in de eerste drie kwartalen van 2013

herstel zien. Het jaar 2012 vertoonde vervolgens weer een terugval, af te

€ 346.600. Centrum is niet alleen het stadsdeel met de hoogste verkoop

lezen aan minder verkopen en dalende prijzen in de hoofdstad. In de eerste

prijzen, maar ook het enige stadsdeel dat een stijging laat zien tussen 2012 en

drie kwartalen van 2013 is het aantal transacties toegenomen ten opzichte

de eerste drie kwartalen van 2013, namelijk ruim 5%. Zuidoost is met een

van de eerste drie kwartalen van 2012. Daarmee lijkt het dieptepunt op de

mediane transactieprijs van € 125.000 in de eerste drie kwartalen van 2013

woningmarkt voorbij. Het is evenwel te vroeg om zonder meer te concluderen

het goedkoopste stadsdeel, tegen € 136.500 in 2012. Dat is een daling van

dat het einde van de crisis op de woningmarkt in zicht is. De prijsontwikke-

8,5%. Stadsdeel Noord vertoont ook een prijsdaling (van € 159.000 naar

ling per stadsdeel vertoont namelijk een zeer wisselend beeld. Verder lag het

€ 146.600, een daling van 8%). In Nieuw-West zijn de prijzen ook gedaald.

aantal transacties in het laatste kwartaal van 2012 hoog vanwege de invoe-

De mediane taxatieprijs daalde daar van € 181.000 naar € 168.400 (-7%).

ring van strengere hypotheekregels per 1 januari 2013. Ook na een stevige

In de meeste stadsdelen is de vierkante meterprijs minder gedaald dan de

eindspurt in 2013 blijft het aantal verkopen min of meer stabiel ten opzichte

transactieprijs, zoals figuur 24 laat zien. De stadsdelen Centrum, Oost en

van 2012.

Noord laten een stijging van de vierkante meterprijs zien. Noord en Oost

In 2012 daalden de mediane vierkante meterprijzen voor alle woningtypen.

combineren een stijging van de vierkante meterprijs met een daling van de

Het jaar 2013 laat een gedifferentieerder beeld zien. Net als in 2012 is de vier-

transacteprijs. Het lijkt er dus op of er over de hele linie meer kleine woningen

kante meterprijs gedaald van appartementen die gebouwd zijn tussen 1945

zijn verkocht. Omdat er van jaar op jaar verschillende typen woningen worden

en 1970 (-3,4%). Alle andere woontypen vertonen in Amsterdam een stijging,

verkocht met verschillende oppervlaktes, is het beter om de prijsontwikkeling

al geldt dat niet voor alle stadsdelen.

per vierkante meter per type te bekijken (zie figuur 22).

In dit hoofdstuk geven we een overzicht van de ontwikkelingen in de verschil-

22

Nieuwbouw

lende stadsdelen. Zodoende vormt dit hoofdstuk een samenvatting van de

Appartementen bouwjaar vóór 1945

uitgebreide rapportage in tabellen op de pagina’s 42 t/m 79.

De stadsdelen West en Zuid staan, net zoals in de afgelopen jaren, bovenaan in het aantal transacties van dit woontype. Bovendien zijn er in beide stads-

25

32

39


Conclusie


▲

▲

42


Aantal transacties per stadsdeel

delen meer vooroorlogse woningen verkocht dan in het voorafgaande jaar.

Figuur 19 toont het aantal transacties per woningtype per stadsdeel in de

Voor geheel Amsterdam is de mediane vierkante meterprijs van dit type met

eerste drie kwartalen van 2013 en figuur 20 de verandering tussen de eerste

0,4% gestegen. Centrum (+2,8%) en West (0,5%) vertonen een prijsstijging

drie kwartalen van 2012 en de eerste drie kwartalen van 2013. Zuid is in 2013

per vierkante meter, terwijl Zuid, Oost en Noord een prijsdaling laten zien.

koploper in het totaal aantal transacties (1.048), gevolgd door stadsdeel West (944). Over de eerste drie kwartalen van 2012 was West nog koploper. Voor

Appartementen bouwjaar 1945-1970

Amsterdam als geheel is het aantal transacties met 5,6% toegenomen ten

De meeste woningen van dit type zijn verkocht in de stadsdelen Nieuw-West

opzichte van de eerste drie kwartalen van 2012. Opmerkelijk is de sterke

en Zuid. In dit laatste stadsdeel betreft het vooral verkopen in Buitenveldert.

stijging van het aantal transacties in Centrum (+20%) en Zuid (+14,4%).

Ook hier zien we in beide stadsdelen een toename van het aantal transacties.

In 2012 zagen we juist in die stadsdelen de sterkste afname van het aantal

De mediane transactieprijs per vierkante meter is voor dit type naoorlogse

transacties. Nu zien we in deze stadsdelen met relatief hoge marktprijzen het

appartementen in 2013 gedaald met 3,4%. Maar het beeld per stadsdeel

aantal transacties sterk toenemen, terwijl Zuidoost (-18%) en Oost (-13%) de

is opnieuw wisselend. Nieuw-West laat de sterkste prijsdaling zien (-7,8%),

enige stadsdelen zijn die een daling laten zien.

terwijl Noord een prijsstijging vertoont (+1,9%).


ontwikkelingen in de stadsdelen

Ap

pa r bo tem uw en pe t, rio de vo Ap or pa 19 bo rtem 45 uw e pe nt, rio de Ap 19 45 pa -1 r bo tem 97 0 uw e n pe t, rio de 19 Ap 71 pa -1 r 99 t bo em 0 uw e pe nt, rio de na Ee 19 ng 90 ez in sw on in ge To n ta al

19 Transacties 1ste t/m 3de kwartaal 2013

inhoud Inhoud 3

7

VOORWOORD

Centrum

309

9

105

82

56

561

West

808

21

43

62

10

944

149

21

79

82

331

Nieuw-West

Het woningareaal

-

Zuid

752

153

34

48

61

1.048

Oost

194

27

113

122

35

491

40

92

65

16

66

279

5

128

6

38

177

456

509

415

348

3.831

Noord Zuidoost Totaal

11


15


- 2.103

1ste t/m 3de kwartaal 2012 en

* Voor 2012 en 2013 wordt uitgegaan van de voorlopige cijfers

vo de

t,

46 -1 32 19 16 112 20,0%

West

41

Nieuw-West

-2 14 3 -11 3 7 2,1%

Zuid

69 50 -4 16 20 151 14,4% -52

-10

5

6 -13

30

-37

-1

-8

23 2,4%

-62 -12,6%

Noord

8 32 7 -5 -25 17 6,1%

Zuidoost

0 -4 -3 -13 -12 -32 -18,1%

Totaal Rapportage stadsdelen

▲

▲

42

rio

en

39

pe

Centrum

Oost Conclusie

uw

em Verkoop door woningcorporaties

bo

Ap

pa

rt

32

%


in

25

1ste t/m 3de kwartaal 2013 *

pa

Nieuwbouw

Ap

22

or 19 bo rtem 45 uw e n pe t, rio de Ap 19 pa 45 -1 bo rtem 97 uw e 0 pe nt, rio de 19 Ap 71 pa -1 99 bo rtem 0 uw e n pe t, rio de na Ee 19 ng 90 ez in sw on in ge To n ta al

20 Verschil transacties

110 86 71 -44 -7 216 5,6%

27


21 Mediane transactieprijs van alle woningen in 2012


en de eerste 3 kwartalen 2013 400.000 400 000

320.000 320 000

inhoud Inhoud

240.000 240 000

3

VOORWOORD

160.000 160 000

7

Het woningareaal

80.000 80 000 2012 eerste 3 kwartalen 2013

22 Ontwikkeling mediane transactieprijs per m2, Nieuwbouw

25


32

39


Conclusie

Ap

st oo id

pa

eerste 3 kwartalen 2013

Centrum

2,8

West

0,5

Nieuw-West

▲

▲

0,3 -6,4 -7,8

- -0,4

- -7,8 -10,5 -2,3 -2,7 -5,4 -0,8 1,0 -7,0 5,6 -2,1 -0,5

Oost

-0,2 -3,9 2,0 9,2 2,3 2,6

Noord

-1,3 1,9 -3,9 - 2,7 0,2

Totaal Rapportage stadsdelen

- -0,2 -0,7 -0,5 1,3

Zuid

Zuidoost

42

bo

22

rt uw em pe ent rio , de vo Ap or pa 19 45 r bo te uw m pe ent rio , de 19 Ap 45 -1 pa 97 bo rte 0 uw m e pe nt rio , de 19 Ap 45 pa -1 r 97 bo te 0 uw me ja nt e ar n na , Ee 19 ng 90 ez in sw on in ge n To ta al

N

ie

Zu

N

oo

rd

t O

os

id Zu

t uw

-W es

t W es

um


tr

15

en


C

11

00

-

- -1,6

- -0,2 -1,2

0,4 -3,4 2,0 10,6 0,6

28



7

11

15

De crisis zorgde in beide stadsdelen wel voor dalende prijzen. Maar in

Net zoals in 2011 en 2012 zijn de meeste appartementen in deze bouwjaar-

Centrum liggen die prijzen nu inmiddels op het niveau van 2006, terwijl we

klasse verkocht in Zuidoost, gevolgd door Oost en Centrum. Nieuw-West is,

in Zuidoost terug moeten naar de eeuwwisseling om dergelijke lage prijzen

net als bij de vroegnaoorlogse appartementen, het stadsdeel met de g rootste

tegen te komen. Een gemiddelde woning kost nu in Zuidoost € 125.000,

prijsdaling per vierkante meter (-10,5%). Dit is een marktsegment waarin

terwijl die in Centrum € 347.000 kost, bijna drie maal zoveel. Als we naar

relatief veel corporatiewoningen worden verkocht. De prijzen liggen relatief

het aantal transacties kijken, zien we in alle stadsdelen een daling vanaf het

laag. Gemiddeld ligt de mediane verkoopprijs voor dit type over de eerste drie

topjaar 2007 tot en met 2012 (zie figuur 26).

kwartalen van 2012 op € 156.900 in Amsterdam als geheel en op € 120.000 in

inhoud Inhoud 3

Appartementen bouwjaar 1971 - 1990

Zuidoost. Dat zijn bedragen die in alle opzichten binnen het bereik zijn van de middeninkomens.

VOORWOORD

Het jaar 2013 laat weer stijgende verkoopaantallen zien in alle stadsdelen,

Het woningareaal



Appartementen bouwjaar na 1990

met uitzondering van Oost en Zuidoost (zie figuur 23). In stadsdeel Centrum

Relatief nieuwe appartementen – gebouwd na 1990 – zijn vooral verkocht in

is het aantal transacties in de eerste drie kwartalen van 2013 met 20%

stadsdeel Oost. Het betreft onder andere woningen in de nieuwbouwwijken

gestegen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 2012, terwijl ook de

Oostelijk Havengebied en IJburg waar de eerste bewoners hun huis te koop

transactieprijzen zijn gestegen. Hier lijken de eerste tekenen van herstel op

aanbieden. De mediane prijs per vierkante meter is voor Amsterdam als ge-

de woningmarkt zichtbaar. Dat geldt nog niet voor Nieuw-West en Zuidoost.

heel gestegen met 10,6% en in Oost met 9,2%. Dat is dus een forse veran-

In het eerste stadsdeel hebben alle woningtypen met prijsdalingen te maken.

dering ten opzichte van 2012 toen de prijzen in Oost voor dit segment nog

Ook bij de verkoop van corporatiewoningen is sprake van een forse daling

daalden met 4%. Wel is het aantal transacties gedaald ten opzichte van 2012.

van de verkoopprijs in Nieuw-West (-11%). In Zuidoost daalde het aantal transacties in 2013 met 18% en de verkoopprijzen met ruim 8%.

Eengezinswoningen De stadsdelen Noord en Nieuw-West zijn koploper in het aantal verkopen van

22

eengezinswoningen in de eerste drie kwartalen van 2013. Voor Amsterdam

Nieuwbouw

als geheel is de prijsstijging per vierkante meter 0,6%. De grootste prijsdaling treedt op in Nieuw-West (-2,7%) en de grootste prijsstijging in Noord (+2,7%).

25


Ontwikkeling 2005 - 2013: sterker prijscontrast binnen en buiten de ring Als we een langere periode bekijken, dan blijkt dat stadsdelen als Zuidoost,

32


Noord en Nieuw-West in de periode voor de crisis niet de sterke prijs stijgingen hebben gekend, die we hebben gezien in stadsdelen als Centrum en Zuid (zie figuur 25). Ter illustratie: een gemiddelde woning in Zuidoost werd

39

in 2005 voor € 152.500 verkocht. In 2008, op de top van de markt, lag dat

Conclusie

bedrag op € 153.000. Stadsdeel Centrum maakte echter een stijging door van bijna € 294.000 in 2005 naar bijna € 370.000 in 2008.


▲

▲

42

2013: herstel op de woningmarkt nog niet in alle stadsdelen zichtbaar

29


23 Aanbod en verkopen per stadsdeel


eerste 3 kwartalen 2012 en eerste 3 kwartalen 2013

20% 15% 10% 5%

inhoud Inhoud 3

0% -5%

VOORWOORD

-10%

Ontwikkeling aanbod -15%

st oo Zu

id

N

oo

rd

t os O

id Zu

-W es uw N

ie Marktontwikkeling koopwoningen

tr

15

en


C

11

t

-20%

um

Ontwikkeling verkopen

t

Het woningareaal

W es

7

24 Ontwikkeling mediane verkoopprijs

6%

en prijs per m2 4%

22

Nieuwbouw

25


2%

0%

-2%

-4%

st oo

rd N

oo

t os

t

id Zu

O

id Zu

C

▲

▲

-W es

– 1ste-3de kwartaal 2013

uw


en

42

-10%

ie

Ontwikkeling mediane verkoopprijs per m2 2012

-8%

N

– 1ste-3de kwartaal 2013

Conclusie

t

39

-6%

W es

Ontwikkeling mediane verkoopprijs 2012

um


tr

32

30


25 Mediane verkoopprijs per stadsdeel


per jaar (2005-2013)

€ 350.000 € 350.000

€ 300.000 € 300.000

€ 250.000 € 250.000

inhoud Inhoud € 200.000 € 200.000

3

VOORWOORD € 150.000 € 150.000

7

Centrum

Het woningareaal

Zuid

€ 100.000 € 100.000

Oost West

11


Nieuw-West

€ 50.000 € 50.000

Noord Zuidoost

15


22

Nieuwbouw

0 0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

26 Aantal transacties per stadsdeel per jaar (2005-2012) 2.500

25


32


2.000

1.500 Centrum Zuid

39

1.000

Oost

Conclusie

West Nieuw-West Noord


Zuidoost

▲

▲

42

500

0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

31

32

▲

▲


33



inhoud Inhoud 3

7

11

15

22

VOORWOORD

Het woningareaal



Nieuwbouw

Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen

20.000 corporatiewoningen verkocht

Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht.

Vanaf 1998 tot en met de eerste helft van 2013 hebben de woningcorpora-

Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woning

ties onder de voorwaarden van het Convenant Verkoop 20.000 bestaande

behoefte van de Amsterdamse bevolking. In het in september

woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam langzaam

2011 ondertekende akkoord Bouwen aan de Stad II, periode 2011

op gang. Hiervoor waren verschillende redenen. Er moest bijvoorbeeld een

tot en met 2014 hebben gemeente, stadsdelen, corporaties en

voorraad van juridisch gesplitste appartementen worden opgebouwd en daar

de Huurdersvereniging Amsterdam afgesproken de verkoop van

ging enige tijd overheen. Ook moesten corporaties binnen hun eigen organi-

sociale huurwoningen voort te zetten en het Convenant splitsen en

satie een verkoopafdeling opzetten. Tot slot zaten er in het verkoopconvenant

verkoop sociale huurwoningen 2008 tot en met 2016 te herzien.

met de gemeente wat praktische onhandigheden die vertragend werkten. Na

Het gaat onder meer om een verlenging van de verkoopafspraken

het oplossen van deze punten nam de verkoop van sociale huurwoningen

tot en met 2020. Teneinde over voldoende verkoopruimte te

toe. Het aantal verkochte corporatiewoningen is toegenomen van 279 in

beschikken, worden corporaties in de gelegenheid gesteld om in

1998 naar 2.402 in 2005. Vanaf 2005 zien we een daling naar 1.144 in 2010.

de periode tot en met 2020 5.000 woningen extra te verkopen. Dit

De daling van het aantal transacties van corporatiewoningen zette al voor de

aantal komt bovenop het in het kader van Bouwen aan de Stad I

crisis in, deels veroorzaakt doordat er minder woningen werden verkocht

afgesproken aantal van 12.000 te verkopen woningen en bovenop

aan zittende huurders. In de eerste jaren na de eeuwwisseling werden nog

het per 1 januari 2011 resterende aantal van ongeveer 13.000 te

wel veel woningen verkocht aan zittende huurders. De laatste jaren nam dat

verkopen woningen op basis van het Derde Convenant Verkoop.

aandeel wat af en werd meer verkocht bij mutatie.

Dat brengt het totaal op circa 30.000 te verkopen ‘reguliere’ woningen. Daarboven wordt voor Koopgarant (of daarmee gelijk te

Sinds 2011 neemt het aantal verkopen weer toe, mede dankzij de maatregel

stellen constructies waarbij de woning wordt teruggekocht door de

van het Kabinet om de overdrachtsbelasting te verlagen. In 2012 werden

corporatie) een verkoopruimte aangehouden van 5.000 woningen.

1.828 woningen verkocht, tegen 1.584 in 2011. Het hoge aantal verkopen

Ook zijn afspraken gemaakt over de afdracht die corporaties aan

in 2012 wordt mede veroorzaakt doordat er vanaf 1 januari 2013 strengere

de gemeente betalen per verkochte sociale huurwoning.

regels gelden voor de hypotheekrenteaftrek. Veel kopers hebben in de laatste maanden van 2012, voor het van kracht worden van de nieuwe regels, nog

25


een huis gekocht. In de eerste helft van 2012 werden namelijk maar 699 corporatiewoningen verkocht. Over de eerste helft van 2013 zijn dat er 774. Dat is een stijging van 11%. Vermoedelijk komt het aantal verkopen van corpora-

32


tiewoningen in 2013 wel iets lager uit dan in 2012, omdat we voor eind 2013 niet een vergelijkbare ‘eindejaarsrush’ kunnen verwachten. Door de verkoop van sociale huurwoningen kan het aandeel eigen woning-

39

bezit in de stad verder toenemen. Het toevoegen van een relatief goedkoop

Conclusie

koopsegment biedt meer mogelijkheden voor de middeninkomens om wooncarrière te maken. De opbrengsten van de verkoop worden door corporaties ingezet om bijvoorbeeld stedelijke vernieuwing, leefbaarheidsactiviteiten en


de bouw van nieuwe sociale huurwoningen te kunnen financieren.

▲

▲

42

34

verkoop door woningcorporaties

27 Aantal verkopen van corporatiewoningen aan particulieren 1998-2013


2.500 2.500

2.000 2.000

1.500 1.500

1.000 1.000

inhoud Inhoud VOORWOORD

7

Het woningareaal

00 pr 13 og no

12

20

20

11 20

10 20

09

07

08

20

20

20

06 20

05

04

20

-W es

t

20

03 20

02 20

01

00

20

20

99 19

19

98

se

3

500 500

Convenant Verkoop per stadsdeel 15

22

25

32

39

Nieuwbouw



Conclusie

To t

aa

l

st

oo

id Zu

rd

oo N

t os O

id Zu

ie N

t W es

1998

32 29 8 0 0 4 206 279

1999

51 4 96 0 22 15 188 376

2000

14 9 67 8 38 102 85 323

2001

2 66 78 52 52 164 88 502

2002

6 35 44 55 52 105 137 434

2003

47 140 65 70 141 322 283 1.068

2004

114 320 231 180 211 448 398 1.902

2005

119 405 417 171 375 558 357 2.402

2006

68 596 257 146 437 490 302 2.296

2007

94 531 205 203 342 470 326 2.171

2008

55 362 141 148 264 428 306 1.704

2009

53 232 145 116 208 277 183 1.214

2010

84 256 142 99 199 189 175 1.144

2011

77 382 132 229 214 364 186 1.584

2012

156 431 202 254 266 324 195 1.828

eerste helft 2013


Totaal

▲

▲

42


C

aan particulieren conform

uw

um

28 Verkoop corporatiewoningen

tr


en

11

63 142 108 104 136 154 67 774 1.035 3.940 2.338 1.835 2.957 4.414 3.482 20.001


woning kochten. We zien dan ook dat tussen 1998 en 2002 de stadsdelen

In de eerste jaren dat corporaties woningen verkochten, werden vooral rela-

Zuidoost en Noord koplopers waren bij het aantal verkopen. Sindsdien neemt

tief dure sociale huurwoningen in Zuidoost en Noord verkocht aan zittende

ook de verkoop in een aantal stadsdelen binnen de ring toe. Sinds 2006 zijn

huurders. Dit had enerzijds te maken met het feit dat er geen splitsingsver-

het de stadsdelen West en Noord waar in absolute zin de meeste woningen

gunning nodig was voor naoorlogse woningen. Ook hadden deze woningen

worden verkocht. In stadsdeel Zuidoost is het aantal verkopen inmiddels wat

een relatief lage verkoopprijs in vergelijking met een relatief hoge huurprijs.

afgenomen. In de eerste helft van 2013 zijn in stadsdeel Noord de meeste

De sprong van huur naar koop was als gevolg daarvan geringer. In die jaren

corporatiewoningen verkocht (154), op de voet gevolgd door West (142) en

inhoud Inhoud

waren het dus ook vrij veel zittende huurders die een voormalige sociale huur-

Oost (136).

VOORWOORD

29 Verkoop corporatiewoningen per stadsdeel (1998-2012)


Noord en West koplopers

3

700 700

7

Het woningareaal

600 600

11

500 500


400 400

15


Centrum

300 300

Zuid Oost

22

Nieuwbouw

200 200

West Nieuw-West

100 100

Noord

2011 en 2012: Corporaties

Conclusie

42


▲

▲

39

12 20

11 20

10 20

09 20

08 20

07 20

06 20

05 20

04 20

03 20

02 20

01 20

00 20

19 Bron: 1998-2010: Ontwikkelingsbedrijf (op datum levering);

99


0

19

32

Zuidoost

98

25


35



Vergelijking met MVA-cijfers

Van de 6.080 verkopen in 2012 volgens de MVA bestaat 53% uit vooroorlogse

De corporaties hebben in 2012 onder de voorwaarden van het Convenant

appartementen. Bij de corporaties is dat 43%. Corporaties verkopen juist

Verkoop 1.828 woningen verkocht, terwijl de MVA in totaal voor Amsterdam

relatief veel woningen van na 1945. Zesentwintig procent van de corporatie-

op 6.080 transacties komt. Deze vergelijking gaat niet helemaal op, omdat

verkopen bestaat uit appartementen gebouwd tussen 1971 en 1990, terwijl bij

niet alle corporatiewoningen worden verkocht via MVA-makelaars. Duidelijk

alle MVA-transacties dat percentage op dertien ligt. In stadsdelen als Noord

is wel dat de corporaties een belangrijke speler zijn op de markt van koop

en Zuidoost hebben de corporaties een substantieel deel van de verkoop-

woningen.

markt van bestaande woningen in handen.

7

Het woningareaal

30 Vergelijking MVA / NVM en corporatieverkopen in 2012 ijs

ie

pr

22


Nieuwbouw

Appartement < 1945

32


39

Conclusie

42


▲

▲


ia

or

ed

rp ko Ve r

M

n pe

ne ia ed M

3.232

€ 229.900

740

€ 160.000


636

€ 149.000

248

€ 149.000


788

€ 154.300

453

€ 150.000

Appartement > 1990

758

€ 253.600

83

€ 199.500

Vrijstaand

35

€ 709.200

-

-

Twee-onder-een-kap

33

€ 368.600

-

-

Eengezinswoningen

598

€ 252.600

210

€ 180.000

-

-

94

-

6.080

€ 220.339

1.828

€ 159.314

Type onbekend

25

Aa

co

an tr

rk ve

15


nt

al

11

at

ie ct sa

en op

co

VOORWOORD

3

w on n in rp e t ge r or a n at ns ie ac w on tiep in ri ge js n

inhoud Inhoud

Totaal

36



Verkoopprijzen De transactieprijzen van corporatiewoningen liggen aanzienlijk onder het

dus voor een segment op de Amsterdamse woningmarkt dat relatief aantrek-

gemiddelde van de koopmarkt als geheel. Dat verschil is ook in 2013 blijven

kelijk is geprijsd. Verkoop van huurwoningen levert zodoende een belangrijke

bestaan. De mediane verkoopprijs van een corporatiewoning was in de

bijdrage aan het bedienen van de middeninkomens in de stad. Voor jongeren

eerste helft van 2013 € 157.750, terwijl de mediane verkoopprijs van alle

en starters kan een huis kopen een aantrekkelijke optie zijn.

koopwoningen € 221.009 was. De verkoop van corporatiewoningen zorgt

inhoud Inhoud 3

VOORWOORD

7

Het woningareaal

31 Vergelijking MVA / NVM en corporatieverkopen naar type in 2012

100% 100% 90% 90% 80% 80%

11

15



Eengezinswoningen Twee-onder-een-kap

60% 60%

Vrijstaand

50% 50%

Appartement > 1990

22


Nieuwbouw

40% 40% 30% 30% 20% 20%


25


32


39

Conclusie

42


▲

▲

70% 70%

Appartement < 1945

10% 10% 0% 0%

MVA /NVM verkopen

Verkopen corporatiewoningen

37



Prijsontwikkeling De verschillen in prijsontwikkeling tussen de stadsdelen zijn groot. Zo is de

ontwikkeling op de woningmarkt. Tussen de eerste helft van 2012 en de

prijs sterk gedaald in Nieuw West (-11%). In stadsdeel Oost zijn de prijzen

eerste helft van 2013 is de mediane verkoopprijs van corporatiewoningen

juist gestegen (+5,1%). Verschillen tussen de stadsdelen zijn soms terug te

gedaald van € 160.000 naar € 157.750, een daling van 1,4%. Wel moeten we

voeren op kleinere aantallen verkopen per stadsdeel en verschillen in type,

hier rekening houden met het feit dat corporatieverkopen worden geregis-

grootte en locatie van de verkochte woningen. Zo was Nieuw-West in 2012

treerd op het moment van levering bij de notaris. In de praktijk is de daadwer-

het enige stadsdeel waar de verkoopprijzen stegen.

kelijke verkoop vaak een aantal maanden eerder. Bovendien zijn de cijfers van

inhoud Inhoud 3

De ontwikkeling van de prijzen van corporatiewoningen volgt de algemene

het derde kwartaal 2013 nog niet meegenomen in deze cijfers.

VOORWOORD

32 Mediane verkoopprijs corporatiewoningen per stadsdeel 7

11

15

1ste helft 2012

1ste helft 2013

– 1ste helft 2012

€ 221.250

€ 203.750

€ 198.800

-€ 4.950

-2,5%

€ 192.000

€ 182.762

€ 165.000

€ 160.000

-€ 5.000

-3,1%

€ 156.750

€ 158.500

€ 157.000

€ 161.000

€ 145.000

-€ 16.000

-11,0%

€ 160.750

€ 185.112

€ 190.000

€ 199.500

€ 185.750

€ 184.500

-€ 1.250

-0,7%

Oost

€ 157.500

€ 152.000

€ 173.000

€ 177.000

€ 163.750

€ 172.500

€ 8.750

5,1%

Noord

€ 122.660

€ 144.450

€ 155.755

€ 154.185

€ 150.000

€ 144.000

-€ 6.000

-4,2%

Zuidoost

€ 138.281

€ 127.000

€ 135.000

€ 129.000

€ 126.000

€ 123.000

-€ 3.000

-2,4%

Totaal

€ 142.500

€ 150.375

€ 169.000

€ 165.375

€ 160.000

€ 157.750

-€ 2.250

-1,4%



22

Nieuwbouw

25


32


39

Conclusie

42


▲

▲

verschil 1ste helft 2013

Het woningareaal

2003

2006

2010 1ste helft 2011

Centrum

€ 141.750

€ 182.000

€ 215.000

West

€ 144.000

€ 154.000

Nieuw-West

€ 151.988

Zuid

in %

38

39

▲

▲

Conclusie

40


Conclusie Tot half 2008 ontwikkelde de markt voor koopwoningen in Amsterdam zich

meter daalde naar een nieuw dieptepunt in het vierde kwartaal van 2012

voorspoedig (zie figuur 33). Het aantal verkopen nam toe, de prijzen stegen

(€ 3.109,-). Het aantal verkopen bereikte met 1.229 een nieuw dieptepunt in

doorgaans geleidelijk, soms ook (te) stevig.

het eerste kwartaal van 2013. De piek in het vierde kwartaal van 2012 werd

In 2008 maakte de kredietcrisis een einde aan de opgaande lijn. Na een top in

uitgelokt door het afschaffen van de aflossingsvrije hypotheek per 1 januari

het tweede kwartaal van 2008 van € 3.710,- zakte de prijs per vierkante

2013 en was incidenteel.

meter voor het eerst sterk terug naar € 3.307,- in het eerste kwartaal van 2009.

inhoud Inhoud 3

7

11

15

VOORWOORD

Het woningareaal



Het aantal verkopen daalde in hetzelfde kwartaal naar 1.252, na een top van

Eind 2013 lijkt de grootste onzekerheid over de ontwikkeling van de economie

2.129 in het vierde kwartaal van 2007.

en de woningmarkt voorbij. Met de maatregelen van de ECB lijkt de Europese

Vanaf half 2009 tot half 2011 steeg de prijs per vierkante meter weer geleide-

schuldencrisis achter ons te liggen en is er weer ruimte voor economische

lijk naar een top van € 3.627,- in het eerste kwartaal van 2011. Net onder de

groei. Het Kabinet Rutte II heeft duidelijkheid geschapen over de hypotheek-

top van half 2008. Na een snelle stijging in 2009, daalden de verkopen tot half

rente-aftrek en de ontwikkeling van de huurprijzen, waardoor de markt zijn

2011 geleidelijk. De kredietcrisis leek voorbij.

werk weer kan gaan doen. Daarbij komt dat door de lage hypotheekrente en

De Europese schuldencrisis, die eind 2010 inzet met de acute betalings

de gedaalde prijzen de betaalbaarheid begin 2013 verder is verbeterd.

problemen in Griekenland en vervolgens ook Ierland en Portugal, kreeg in 2011

Dit leidt tot het weer aantrekken van de woningmarkt in Amsterdam. Het aantal

steeds grimmiger trekken en zorgde voor grote onzekerheid over de econo-

verkopen is in het tweede en derde kwartaal van 2013 duidelijk gestegen en

mische ontwikkeling bij consumenten en kredietverstrekkers. De consument

voor het vierde kwartaal van dit jaar wordt een verdere stijging verwacht.

stelde zijn aan- en/of verkoop uit in afwachting van betere tijden. Kredietver-

De ontwikkeling van het aantal verkopen in 2013 lijkt daarmee sterk op die in

strekkers trokken de teugels aan en pasten de regels rigide toe. Het herstel van

2009, na het eerste dieptepunt in de markt. Ook de prijs per vierkante meter

de Amsterdamse woningmarkt werd erdoor gesmoord. De prijs per vierkante

stijgt in de loop van 2013 weer geleidelijk.

33 Aantal verkopen en prijs per m2 van 1990-2013 22

Aantal

Prijs per m2 GBO (mediaan)

4000 4.000

Nieuwbouw

3500 3.500

25


3000 3.000

2500 2.500

32


2000 2.000

1500 1.500

39

Conclusie

1000 1.000

0

* prognose

0

Q1 Q1 Q2 Q2 Q3 Q3 Q4 Q4 Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q3 wartaal Q4 wartaal


▲

▲

42

1990 1990 1990 1990 1991 1991 1991 1991 1992 1992 1992 1992 1993 1993 1993 1993 1994 1994 1994 1994 1995 1995 1995 1995 1996 1996 1996 1996 1997 1997 1997 1997 1998 1998 1998 1998 1999 1999 1999 1999 2000 2000 2000 2000 2001 2001 2001 2001 2002 2002 2002 2002 2003 2003 2003 2003 2004 2004 2004 2004 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013*

500 500


41

Waar we ons vorig jaar bij het verschijnen van Woon 2013 afvroegen of de toen

Gelet op het bovenstaande is het te verwachten dat de Amsterdamse

duidelijk verbeterde betaalbaarheid en het grote aanbod zouden kunnen leiden

woningmarkt de komende jaren verder herstelt, zoals in de periode 2010-2011.

tot een keerpunt en een duidelijke opleving in de markt, is het antwoord nu: ja.

Het aantal verkopen en de prijs per vierkante meter zouden zelfs iets sterker kunnen stijgen dan toen het geval was. Door de verder gedaalde prijzen is de

• Op 1 januari 2013 staan er 7.269 woningen te koop, 8% meer dan op

ling van de economie en de woningmarkt was toen veel groter. Dit neemt niet

naar 6.626 woningen.

weg dat veel afhangt van de economische ontwikkeling en een weer vlottere

• Tegelijkertijd komen er verhoudingsgewijs veel woningen nieuw op de markt.

7

VOORWOORD

koop komt als percentage van wat er al te koop stond bij het begin van het

Bij bovenstaand ja, passen verder een aantal kanttekeningen:

kwartaal) is gestegen van 27% in het vierde kwartaal van 2012 naar 31%

• Om te beginnen is het herstel op de woningmarkt nog niet in alle stadsdelen

in het 3e kwartaal van 2013. Dit betekent dat weer meer woningbezitters

Het woningareaal

15

22

25



Nieuwbouw

Het jaar 2013 laat stijgende verkoopaantallen zien in alle stadsdelen met uit-

betekent ook dat weer meer nieuw,actueel en scherp geprijsd aanbod aan

zondering van Oost en Zuidoost (zie figuur 23). In stadsdeel Centrum is het

de markt komt in 2013.

aantal transacties in de eerste drie kwartalen van 2013 met 20% gestegen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 2012, terwijl ook de transactie-

niet langer, maar stabiliseert voor appartementen in 2013. Een snelle daling

prijzen zijn gestegen. Hier zijn de eerste tekenen van herstel op de woning-

van de looptijd is niet te verwachten, omdat een groot deel van de wonin-

markt zichtbaar. Dat geldt nog niet voor Nieuw-West waar alle woningtypen

gen in aanbod al langer te koop staat en bij verkoop dus een lange looptijd

met prijsdalingen te maken hebben en voor Zuidoost waar het aantal trans-

noteert.

acties in 2013 met 18% en de verkoopprijs met ruim 8% is gedaald.

• De sterke stijging van het aantal verkopen na het dieptepunt in het eerste

• De verkoopquote en het aantal verkopen zijn voorlopig nog niet terug op

kwartaal van 2013 wijst op een keerpunt. Het aantal verkopen van bestaande

het niveau van voor 2008. Gelet op het grote aanbod zal het ook nog even

woningen komt in 2013 naar verwachting uit op iets meer dan 6.000, zo

duren voor de verkoopquote dat niveau bereikt. De verkoopquote kan alleen

goed als gelijk aan het cijfer voor 2012 (6.080).

geleidelijk stijgen.

• De prijs per vierkante meter van de gemiddelde woning steeg in het jaar


zichtbaar. Niet overal stijgen de aantallen verkopen en de prijzen weer.

vertrouwen hebben in de markt en hun woning te koop te aanbieden. Het

• De tijd dat woningen te koop staan tot ze verkocht worden, de looptijd, stijgt

11

kredietverstrekking door de banken.

De instroomquote (het aantal woningen dat in de loop van het kwartaal te

inhoud Inhoud 3

betaalbaarheid immers beter dan toen en de onzekerheid over de ontwikke-

1 januari 2012. Op 1 september 2013 is dit cijfer echter met 9% gedaald

• Naar verwachting blijft de verkoop van nieuwbouwwoningen voorlopig

vanaf het derde kwartaal van 2012 met 3,4%, waar het tussen het derde

achter op de cijfers van voor 2008. Het duurt enige jaren voordat de in

kwartaal van 2011 en het derde kwartaal van 2012 nog om een daling met

gezakte productie weer op peil is. Ten opzichte van 2011 nam in 2012 zowel

10,3% ging.

het aanbod als de afzet van nieuwbouwwoningen (huur en koop samen) toe

• Het aantal verkopen van corporatiewoningen komt in 2012 met 1.828 wonin-

naar respectievelijk 2.748 en 1.895.

gen, anders dan verwacht duidelijk hoger uit dan in de vier voorgaande jaren.

32

39

Conclusie


▲

▲

42


Voor 2013 wordt met 1.700 verkopen nu ook een hoger aantal verwacht

Het vertraagd weer op gang komen van de nieuwbouw betekent, dat in de

dan in de jaren van 2009 tot en met 2011. In de eerste helft van 2013 dalen

structurele vraag naar woningen in Amsterdam voorzien zal moeten worden

de prijzen daarbij nog met 1,4%. Duidelijk minder dan de 3,2% daling in de

vanuit het aanbod van bestaande woningen. Dit aanbod begint echter al weer

eerste helft van 2012.

stevig te krimpen, terwijl de nieuwste Primos-prognoses groeiende woning

• Een toenemend aantal kopers is bereid om meer te bieden dan de vraagprijs.

tekorten voorspellen. Zo bezien is een van de weinige mogelijkheden om in de

Het aantal verkopen met een verkoopprijs boven de vraagprijs is meer dan

weer manifest wordende vraag naar woningen te voorzien, het transformeren

verdubbeld, van 3% in het vierde kwartaal van 2012 naar 8% in het derde

van leegstaande (kantoor)gebouwen naar woningen. Een uitdaging en tegelijk

kwartaal van 2013.

een kans om de opwaartse druk op de prijzen binnen de grenzen te houden.

42

▲

▲


Disclaimer Woon Amsterdam 2013 is in een samenwerking tussen de Makelaarsvereniging Amsterdam, Dienst Belastingen en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties tot stand gekomen. De teksten die in het hoofdstuk “Rapportage stadsdelen” zijn opgenomen, zijn door de makelaars op persoonlijke titel geschreven. Hun mening vertegenwoordigt niet per definitie de mening van de deelnemers uit het hierboven genoemde samenwerkingsverband.

43

Stadsdeel Centrum am w s o 2 0 ter on 1 3 da m

Nog circa 3 maanden te gaan en het jaar 2013 zit er weer op en dus een mooi moment om eens terug te kijken naar het afgelopen jaar aangaande de woningmarkt in het centrum. We begonnen het jaar na een mooi laatste kwartaal 2012, toen de woningmarkt in het centrum, net als de gehele woningmarkt in Nederland, een mooie

Appartementen, bouwjaar voor 1945 Toegenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsstijging in 2013.

eindspurt trok door het daadwerkelijk doorvoeren van de beperking van de hypotheekrenteaftrek. Met het idee dat we het na deze eindspurt hadden

inhoud Inhoud 3

gehad met de verkoopcijfers, waren we toch voorbereid op een slecht 1ste en 2de kwartaal in 2013.

VOORWOORD

Dit viel echter reuze mee. De consument had even de tijd nodig om in te zien

Appartementen, bouwjaar 1970 en 1990 Gelijk gebleven looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een lichte prijsdaling in 2013.

dat een andere wijze van financieren met een initieel hogere maandlast ook

7

voordelen oplevert. Deze “mindset” van de consument was in het 1ste halfjaar Het woningareaal

duidelijk zichtbaar: het aantal transacties viel in zijn algemeenheid niet tegen en steeg in de loop van het 2de kwartaal licht in het centrum, meer dan gemiddeld in vergelijking met de meeste andere stadsdelen.

11


In de zomermaanden zagen we minder kijkers voorbij komen dan ooit tevoren. De kwaliteit van de kijkers was echter beter en serieuzer, waardoor het aantal transacties in het centrum steeg. Opmerkelijk in 2013 was het feit dat er veel

15


Appartementen, bouwjaar na 1990 Afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, minder aanbod, meer verkopen en een lichte prijsdaling in 2013.

buitenlanders een woning in het centrum kochten: met name Amerikanen, Russen en Chinezen waren meer dan ooit zichtbaar als (potentiële) kopers

Eengezinswoningen Sterk toegenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, minder aanbod, meer verkopen en een lichte prijsdaling in 2013.

in het Centrum. In Woon 2010 stelde mijn collega al dat het uitroepen van

22

de grachtengordel tot Werelderfgoed door de Unesco mogelijk een positieve

Nieuwbouw

ontwikkeling teweeg zou kunnen brengen, dit lijkt in 2013 deels bewaarheid te worden.

25

32



Een oude tendens uit de hoogtijdagen zien we met name in het 3de kwartaal

• Geen tegenvallend begin van 2013

weer voorbij komen in het centrum, hierbij doel ik op het feit dat er weer meer

• Meer serieuze kandidaat kopers

woningen verkocht worden via een zogenaamde “inschrijving”. Dit feno-

• Meer buitenlandse kopers dan de jaren ervoor

meen houdt in dat er meerdere kandidaat-kopers zijn voor een woning in het

• Verkoop middels inschrijving kwam weer vaker voor

centrum en zij allen een éénmalig eindvoorstel mogen uitbrengen. Dit is een

• Lichte stijging op alle fronten

duidelijk signaal van een opleving op de woningmarkt in het centrum. Locatie, indeling, afwerking en bij voorkeur een buitenruimte (tuin, balkon of terras)

39

spelen daarbij de hoofdrol.

Conclusie

Mogen we dan nu gaan juichen en zeggen dat we uit het zogenaamde “dal”’ aan het kruipen zijn. Nee, zeker niet!!!


▲

▲

42

Wat betekent een opleving dan eigenlijk? Betekent het niets of toch wel iets?

Patrick Akkermans

Het kan iets tijdelijks zijn maar ook zeker een opstart naar inderdaad betere

Dokter Makelaardij

tijden.


stadsdeel centrum

34 Aanbod

Soort woning Appartement < 1945

inhoud Inhoud 3

VOORWOORD

6

11

7

3

8

6

12

12

14


64

48

27

18

60

46

55

76

82

Appartement > 1990

92

84

58

44

91

92

128

177

167

Eengezinswoningen

85 57 37 41 66 68 74 105 100

15


Nieuwbouw

25






22

32

39

Conclusie

42


2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* 627 648 699 567 518 469 542 430 309


20

27

26

17

23

17

15

14

9


133

130

119

99

93

110

102

126

105

Appartement > 1990

178 205 174 161 120 107 143 98 82

Eengezinswoningen

112 122 127 94 69 76 65 60 56

Totaal

1070 1132 1145 938 823 779 867 728 561

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945

7,1

11,8

11,1

3,8

-5,0

1,5

3,1

-7,2

2,8


6,5

19,3

9,0

-

7,6

-

-

-

-


3,5

8,8

11,0

10,8

-15,4

15,7

-10,5

-10,6

-0,2

Appartement > 1990

8,1

3,5

11,0

8,9

-9,2

2,0

2,6

-8,9

-0,7

Eengezinswoningen Totaal

▲

▲

609 497 386 245 590 613 693 910 921

Het woningareaal

35 Verkocht 11

362 297 257 139 365 401 424 540 558


Totaal

7

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

21,0 15,6 4,7

2,4 -1,4 16,9 -12,5 1,3 -0,5

8,3 10,5 10,3 5,2 -6,1 5,0 0,2 -7,2 1,3


44

stadsdeel centrum

inhoud Inhoud 3

7

Stapelwoning <1945

VOORWOORD

Het woningareaal

ia rp an or W ijs at OZ pe iew -w il a 20 oni ar 12 ng de en co

pr

ed M

ia ne pe W O il 20 Z12 wa al ard le e w on in

€ 210.000

Stapelwoning 1945-1970

777 € 240.000

€ 207.000


9.311 € 238.000

€ 236.000

Stapelwoning >1990

6.816 € 296.000

€ 275.500

Rijtjeshuis

1.949 € 681.000

€ 476.500

Vrijstaand

6 € 712.250

-

14 € 472.500

-


38 Mediane transactieprijs 15

ed

29.918 € 250.000

Twee-onder-een-kap

11

ijs

Soort woning

M

pr

Aa n 01 ta -0 l w 1- on 20 i 13 nge n

ge

n


37 Mediane WOZ-waarde en transactieprijs prijspeil 2012

1.000.000


800.000

22

Nieuwbouw

25


32


39

Conclusie

600.000

400.000

Appartement < 1945 Appartement 1945-1970

200.000

Appartement 1971-1990 Appartement > 1990 Rapportage stadsdelen

Eengezinswoningen

▲

▲

42

0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 2013*


45

stadsdeel centrum


39 Mediane looptijd in dagen

150

inhoud Inhoud 3

VOORWOORD

7

Het woningareaal

200

100

Appartement < 1945

50

Appartement 1945-1970 Appartement 1971-1990 Appartement > 1990

11

15



Eengezinswoningen

40 Mediane verschil vraag-verkoopprijs

0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 2013*

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013* 2013

8% 7%

22

Nieuwbouw

6%

25

5%


4%

32


3% Appartement < 1945

39

2%

Appartement 1945-1970

Conclusie


1%

Appartement > 1990 Rapportage stadsdelen

Eengezinswoningen

▲

▲

42

0%


46

47

Stadsdeel Nieuw-West am w s o 2 0 ter on 1 3 da m

OSDORP Het aantal woningverkopen in Nieuw-West is in 2012 met 10% gestegen. Een van de redenen is de eindejaarsrally van de laatste maanden in 2012. Kopers wilden vóór het einde van het jaar profiteren van de toen geldende hypotheekregels.

Appartementen, bouwjaar tussen 1945 en 1970 Toegenomen looptijd, licht afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, sterk toegenomen aanbod, minder verkopen en een sterke prijsdaling in 2013.

Het 1ste kwartaal van 2013 gaat bij ons dan ook de boeken in als het slechtste kwartaal van de laatste 10 jaar omdat er haast geen woning meer verkocht

inhoud Inhoud 3

werd. Door het nieuwe hypotheekbeleid is de leencapaciteit verlaagd. Vanaf 2013

VOORWOORD

heeft de koper alleen nog maar recht op hypotheekrenteaftrek indien de hypo-

Appartementen, bouwjaar na 1990 Toegenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, toegenomen aanbod, meer verkopen en een prijsdaling in 2013.

theek gedurende de looptijd van maximaal 30 jaar volledig wordt afgelost.

7

Tevens wordt het maximale leenbedrag sinds 2012 van 106% (van de marktHet woningareaal

waarde) afgebouwd naar 100% in 2018. De koper moet dan de kosten koper van ca. 6% zelf meenemen. Voor de langere termijn zijn deze veranderingen prima, maar nu komt het niet zo goed uit.

11


Veel kandidaat-kopers die in 2012 net wel een woning konden bekostigen, kunnen dat nu vaak niet meer. Het gevolg zal zijn dat er in Nieuw-West in 2013 over de gehele linie minder woningen verkocht gaan worden dan in 2012.

15


Wij schatten zo’n 15% minder transacties. Nu het goede nieuws! Ook in Nieuw-West zien we de afgelopen 4 maanden (juli, augustus, september, oktober 2013) een toename aan informatie

22

aanvragen, hypotheekgesprekken, bezichtigingen en het belangrijkste, een

Nieuwbouw

toename met circa 17% van het aantal verkopen. De prijzen zijn in 2013 iets meer dan 5% gedaald, waardoor een kandidaatkoper nu in Nieuw-West voor even boven de 2 ton een eengezinswoning kan

25


bewonen en dat doen ze ook! Dat is hoopgevend. Laten we ervan uitgaan dat dit de eerste tekenen zijn van een herstellende, stabiele en groeiende markt.

32


We willen afsluiten met de wens uit te spreken, dat er dit jaar wederom een eindejaarsrally plaats mag vinden. Wat ons betreft ieder jaar tot 2018, het jaar dat het maximale leenbedrag is teruggebracht naar 100% van

39

de marktwaarde…

Conclusie

Hans M.C. Huijg Nieuw West Makelaardij b.v. Rapportage stadsdelen

▲

▲

42

Eengezinswoningen Sterk toegenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een prijsdaling in 2013.

stadsdeel nieuw-west


SLOTERVAART EN GEUZENVELD-SLOTERMEER

inhoud Inhoud 3

Cijfermatig laat het gehele stadsdeel Nieuw-West de eerste 3 kwartalen van

Slotervaart en Geuzenveld-Slotermeer zullen, zeker als de koopwoningmarkt

2013 een iets ander plaatje zien dan het Amsterdamse beeld. Het aantal

in Amsterdam zich blijft stabiliseren, uiteindelijk gaan meeprofiteren van de

verkochte woningen zal in 2013 aanmerkelijk lager liggen dan verleden jaar

aantrekkende vraag. Daarbij zullen deze wijken baat hebben bij de inspan-

(thans -15% ten opzichte van de eerste 3 kwartalen 2012). Aangezien het

ningen die in het verleden zijn geleverd op het gebied van de stedelijke

stadsdeel Nieuw-West een prima 4e kwartaal liet zien in 2012, ligt het ook niet

vernieuwing. Een verbeterd aanbod tegen betaalbare prijzen, dat zou toch

in de lijn der verwachting dat de opgelopen achterstand nog weggewerkt gaat

moeten leiden naar betere resultaten? Een kwestie van nog even doorbijten.

worden. Het totale aanbod van te koop staande woningen is ten opzichte van

VOORWOORD

verleden jaar nog iets verder toegenomen (+6%). En de prijzen van vooral de

Mr George Kloprogge

woningen van vóór 1990 laten een sterke daling zien. De mediane transactie

K2 makelaars

prijs was in 2012 nog € 181.000,-. De eerste 3 kwartalen van 2013 was de

7

mediane transactieprijs € 168.400,- (- 7,5%). Het enige wat toegenomen is, Het woningareaal

is de mediane looptijd: gemiddeld staat een woning 150 dagen te koop in Nieuw-West. Stadsdeel Nieuw-West zag de door de woningcorporaties gedragen stedelijke

11


vernieuwing de afgelopen jaren tot stilstand komen en trok derhalve noodgedwongen het initiatief naar zich toe om deze kar zelf te trekken. Nieuwe oplossingen werden gezocht in samenwerking met andere commerciële

15


ontwikkelpartners. Of de verkoop door het stadsdeel dan wel door de woningcorporaties van individuele zelfbouwkavels en van kavels voor bouwgroepen. En tenslotte, door transformatie van bestaande (kantoor)gebouwen

22

en maatschappelijk vastgoed voor bijvoorbeeld gebruik door kunstenaars of

Nieuwbouw

studenten. Het resultaat van dit initiatief vertoont een wisselend beeld. Het vinden van nieuwe commerciële ontwikkelpartners is in 2013 nog niet echt gelukt. De

25


verkoop van vrije kavels loopt iets beter. In Slotervaart en GeuzenveldSlotermeer staan momenteel verschillende zelfbouwkavels te koop op meerdere locaties. Daarbij valt op dat het aanbod van de kavels goed aansluit

32


bij de traditionele vraag naar wat mensen willen kopen in Nieuw-West: een woning met een tuin. Des te opmerkelijker is het dat van de 44 aangeboden kavels in 2013 er thans slechts 8 in optie zijn genomen. Bij de bouwgroepen is

39

de vraag wel groter dan het aanbod: de 3 beschikbare kavels zijn overtekend.

Conclusie

Op het gebied van de transformatie zijn er diverse succesvolle projecten te benoemen waarbij vooral voormalige kantoorruimte is omgebouwd tot studentenwoning (huurwoning) zoals het kantorencomplex aan Rijswijk-


straat 175 of het voormalige ACTA gebouw.

▲

▲

42

“Nog even doorbijten”

48



41 Aanbod

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945

inhoud Inhoud 3

7

VOORWOORD

15


Nieuwbouw

25




39

Conclusie

42


▲

▲

-

-

-

-

-

1

2

-


147

153

170

101

97

127

182

245

280


12

16

14

14

7

12

19

30

34

Appartement > 1990

170 171 141 120 189 271 351 408 414

Eengezinswoningen

108 116 95 103 165 178 201 242 251

Totaal

437 456 420 338 458 588 754 927 979

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945


22

32

-

Het woningareaal

42 Verkocht 11

49

2 5 5 3 1 4 4 3 -


324

343

400

317

299

268

199

218

149


39

63

55

59

38

31

24

28

21

Appartement > 1990

229 266 247 224 158 150 130 151 79

Eengezinswoningen

261 263 275 229 197 163 154 161 82

Totaal

855 940 982 832 693 616 511 561 331

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945

- - - - - - - - -


0,2

3,8

7,3

4,4

0,7

2,5

-3,3

-4,8

-7,8


-4,8

8,2

7,6

3,5

-6,8

1,4

8,7

-16,0

-10,5

Appartement > 1990

0,6 5,7 4,7 1,8 -2,3 -1,2 -2,7 -5,4 -2,3

Eengezinswoningen

-0,4 5,2 7,1 -0,6 -2,2 4,4 -5,2 -5,0 -2,7

Totaal

-0,1 5,0 6,5 2,2 -1,2 2,0 -3,1 -5,5 -5,4



inhoud Inhoud 3

7

Stapelwoning <1945

VOORWOORD

Het woningareaal

11


15


22

Nieuwbouw

25


45 Mediane transactieprijs


pr

ed M


ed

ijs

Soort woning

M

pr

Aa n 01 ta -0 l w 1- on 20 i 13 nge n

ge

n



36 € 106.000

€ 138.250


27.359 € 135.500

€ 133.000


4.113 € 152.000

€ 141.500

Stapelwoning >1990

14.249 € 208.000

€ 197.500

Rijtjeshuis

14.974 € 247.000

€ 194.000

Vrijstaand

474 € 570.000

€ 379.000

Twee-onder-een-kap

468 € 367.000

€ 317.500

300.000

250.000

200.000

150.000

32


100.000 Appartement < 1945

39


Conclusie


50.000

Appartement > 1990 Eengezinswoningen


▲

▲

42

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013* 2013


50




200

150

inhoud Inhoud 100

3

VOORWOORD

7

Het woningareaal


50


11



15

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013* 2013

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013* 2013


47 Mediane verschil vraag-verkoopprijs 22

0

7%

Nieuwbouw

6%

25

5%


4%

32



39


Conclusie


2% 1%



▲

▲

42

0%


51

52

Stadsdeel West am w s o 2 0 ter on 1 3 da m

DE BAARSJES Dit jaar borduur ik gewoon weer voort op hetgeen door mij vorig jaar in Woon Amsterdam is geschreven over De Baarsjes. ‘Het is zo slecht nog niet’ je moet het alleen willen zien. Één onderdeel van de woningmarkt waar ook dit jaar De Baarsjes zich in onderscheidt ten opzichte van een groot deel van Amsterdam, is de actieve rol die de woningbouwverenigingen spelen in dit gedeelte van de stad. Veelal onder de marktprijs, vrij op naam, liefst met keukencheque en als

inhoud Inhoud 3

dat nog niet genoeg is mét starterslening, brengen ze in grote getale starters koopappartementen op de markt. Over het algemeen bijzonder ongunstig voor

VOORWOORD

de particulier, die óók zijn (voormalige starters-) woning in dit lastige segment probeert te verkopen. Voor de starter die zijn eerste woning koopt echter best

7

Appartementen, bouwjaar tussen 1945 en 1970 Afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets minder aanbod, meer verkopen en een lichte prijsstijging in 2013.

prettig, zeker nu het steeds lastiger wordt om bij het beperkt aantal hypotheekHet woningareaal

aanbieders een financiering los te peuteren. Het al oude spreekwoord van ‘de meester’ gaat ook hier weer op: “ieder nadeel heb zo zijn voordeel”. Bijkomend voordeel voor dit gedeelte van de stad is de transformatie van de

11

Appartementen, bouwjaar voor 1945 Toegenomen looptijd, licht afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een lichte prijsstijging in 2013.


veelal verouderde vooroorlogse sociale huurwoningvoorraad naar kwalitatief

Appartementen, bouwjaar 1970 en 1990 Afgenomen looptijd, gelijk gebleven verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets afgenomen aanbod, minder verkopen en een forse prijsdaling in 2013.

betere (starters) koopwoningen, waardoor er een goede mix ontstaat tussen huur- en koopwoningen en De Baarsjes qua leefomgeving steeds beter kan

15


concurreren met de rest van de stad. Zichtbare ijkpunten zijn het toenemende aantal trendy loungerooms en hippe cafés. Verder wordt er aan de Jan Evertsenstraat 22 - 44 momenteel een enorme Albert Heijn gerealiseerd.

22

Appartementen, bouwjaar na 1990 Toegenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets meer aanbod, meer verkopen en een forse prijsdaling in 2013.

Doordat het voor de eerder genoemde particulier steeds moeilijker wordt

Nieuwbouw

de woning te verkopen, ziet men ook hier een verschuiving in de markt. Nu sinds afgelopen 1 juli het ‘puntensysteem’ bij het tijdelijk verhuren op grond van de Leegstandswet (dat de hoogte van de huurprijs bepaalt) is losgelaten,

25


is het voor veel eigenaren in ‘De Baarsjes’ lucratief geworden om ook hun woning met een relatief klein woonoppervlak te verhuren. Waar eerst wet-

“De keuze door veel eigenaren is snel gemaakt”

telijke huurprijzen van slechts € 400,- á € 500,- per maand mochten worden

32


gevraagd, worden deze woningen thans grif voor € 1.100,- of meer verhuurd. Een huurbedrag dat veelal het maandelijkse hypotheekbedrag ruim te boven

39

Conclusie

gaat, zodat de noodzaak tot verkoop aanzienlijk is afgenomen en sinds kort

kant doorgeslagen en heeft men als particuliere eigenaar 2 opties: concurreren

tijdelijke verhuur voor velen prevaleert. De oorzaak hiervan ligt in het simpele

met de woningbouwvereniging en dus verkopen met een restschuld of tijdelijk

feit dat vóór 1 juli j.l. de hoogte van de huur werd vastgesteld aan de hand van

(5 jaar) verhuren met een maandelijkse plus. Tja, dan is de keuze voor en door

het puntensysteem, waardoor aan de veelal kleine woningtypen in De Baarsjes

veel eigenaren snel gemaakt.

< 65m een lagere huurprijs werd toegekend dan de feitelijke hypotheeklast. 2


▲

▲

42

Hierdoor was het dus niet rendabel voor deze eigenaren om hun woning tijde-

Fred Koot

lijk te verhuren. Sinds afgelopen 1 juli is verhuurmogelijkheid naar de andere

Fred Koot Makelaardij

stadsdeel west


BOS EN LOMMER Het herstel van de woningmarkt lijkt door te zetten. Met name het 2de en 3de

De buurt heeft deze groep gelukkig ook steeds meer te bieden: het aanbod

kwartaal van 2013 laten een duidelijke verbetering van de marktcondities zien:

van kleine goedkope woningen is sterk toegenomen en er zijn ook meer

• De gemiddelde transactieprijzen zijn gestegen;

aantrekkelijke uitgaansmogelijkheden in deze buurt te vinden.

• Het aantal verkochte woningen is sterk toegenomen; • De vierkante meterprijzen zijn gestegen en de looptijd is afgenomen.

Bas Slop

Hierbij dient wel aangetekend te worden dat we het hier hebben over de

BenS Makelaars

cijfers ten op zichte van die van vorig jaar. Kortom ten opzichte van een van de slechtste jaren op de woningmarkt de afgelopen jaren.

inhoud Inhoud 3

7

De verklaring voor deze verbetering is helaas niet te vinden in het beleid van

VOORWOORD

Het woningareaal

het huidige kabinet. Sterker nog: er lijkt eerder sprake te zijn van een verbe-

Het herstel van de woningmarkt lijkt ook in Bos en Lommer door te

tering van de woningmarkt ondanks het beleid van het kabinet. De door het

zetten. De transformatie van de woningmarkt in Bos en Lommer is in

kabinet in het woonakkoord gepresenteerde BLOK-hypotheek is in de praktijk

volle gang. De buurt wordt een steeds aantrekkelijker woonomgeving

een onwerkbare hypotheekvorm, die gelukkig niet door banken wordt afgeslo-

voor startende kopers.

ten, zo blijkt. Het is in Den Haag dan ook angstig stil rondom deze hypotheekvorm. Tevens laat de hervorming van de huurmarkt lang op zich wachten. Het woningwaarderingssysteem voor huurwoningen zou afgeschaft dienen

11


te worden. Een waardering uitsluitend op basis van WOZ-waarde ligt voor de hand, maar wordt om onduidelijke redenen nog steeds niet ingevoerd. Als gevolg van de prijsdalingen van de afgelopen jaren zijn de starterswonin-

15


gen betaalbaarder geworden voor de vele startende kopers, die actief zijn op de woningmarkt in Bos en Lommer. Helaas is het financieren van deze woningen voor hen nog steeds een groot probleem. De verstrekkingsnormen

22

van de banken blijven namelijk zeer streng. Terwijl het juist voor de hand ligt

Nieuwbouw

om de starters hierbij de helpende hand te bieden. Hierbij zou gedacht kunnen worden aan: het afschaffen van overdrachtsbelasting voor starters, en de Koopsubsidie, volledige hypotheekrenteaftrek en aflossingsvrije hypotheken

25


voor deze groep, ruimere verstrekkingsnormen, een substantiële bijdrage aan de Starterslening enzovoorts. De woningcorporaties daarentegen lijken de starter wel de helpende hand te

32


bieden. Zo zijn er recentelijk in Bos en Lommer enkele grote projecten gerealiseerd van voornamelijk kleine (studio) appartementen, die voor zeer scherpe prijzen in de markt gezet worden.

39

Transformatie van kantoorgebouwen in wooncomplexen vindt gelukkig ook

Conclusie

plaats in Bos en Lommer; een voorbeeld hiervan is het project De Studio van AM en Stadgenoot. In het voormalig GAK gebouw hebben AM en corporatie Stadgenoot koopstudio’s en appartementen voor starters gerealiseerd met


prijzen vanaf € 75.000,- (exclusief afkoop erfpachtcanon). Bos en Lommer is

▲

▲

42

de laatste jaren aantrekkelijker geworden voor de jonge woningzoekende.

“Licht aan het einde van de tunnel?”

53

stadsdeel west

OUD WEST


Transformatie De Makelaar was verrast en al gauw kwam de dag dat hij dit stukje schreef

tijden waren het, mensen waren bang om hun baan te verliezen en aan het

terwijl in zijn telefoon 2 alarmen waren geactiveerd voor de sluiting van maar

kopen van een huis durfde menigeen niet eens te denken… Het leek er zelfs

liefst 2 verkopen bij inschrijving. De Makelaar biedt straks nog netjes onder de

op dat de consument excuses verzon om toch vooral maar géén huis te

vraagprijs, de werkelijke waarde indachtig, maar vreest dat de tijd van grenze-

hoeven kopen en als verlamd door angst bleef zitten waar hij zat. Zo hoorde

loos optimisme en tanend realisme weer nadert...

De Makelaar op een dag tijdens bezichtiging van een beeldschoon beneden-

inhoud Inhoud 3

Ooit, in een ver en grauw verleden was er eens een barre crisis. Duistere

VOORWOORD

huis aan het water “dit huis is echt veel te licht” uit de mond van een aspirant

Paul Gaikhorst

koper komen. Een andere kijker vond de buurt “te netjes” en weer een ander

Gaikhorst Makelaars & Taxateurs o.g.

vond 3 slaapkamers echt helemaal nergens voor nodig… Waarom kom je dan kijken, dacht De Makelaar vaak. Het stond toch allemaal duidelijk op

7

11

Funda, over de locatie werd niet gelogen en de 3e slaapkamer stond keurig Het woningareaal


uitgetekend op de conform NEN2580 uitgemeten plattegrond… Nog maar

Ondanks het feit dat er een groep kopers is die nog niet kan kopen

enkele jaren geleden strekte “een nette buurt” juist tot aanbeveling en was

omdat zij geen mogelijkheid tot financiering hebben, doet zich ook in

licht in een benedenhuis iets waarmee je de gemiddelde koper tot enorme

Oud-West een transformatie voor. Het sentiment bij de huizenkopers

hebberigheid kon aanzetten. De Makelaar was soms ten einde raad wanneer

slaat snel om. De cijfers geven de situatie aan van een periode die

zelfs het leukste huis gelikt en gestreken op de markt geïntroduceerd werd en

achter ons lijkt te liggen.

het slechts met zeer geringe belangstelling schoorvoetend bezocht werd door

15


een eenzame held, die uit veiligheidsoverwegingen nog een extra voorschotje nam op de toch al scherpe vraagprijs met zijn veel te lage openingsbod. Maar net zo plotseling als deze crisis ooit haar intrede deed, flink aan

22

gewakkerd door een media-offensief dat droop van negativiteit, zo begon ook

Nieuwbouw

ineens het tij te keren. Er kwam een voorzichtig positief nieuwsje in de krant en waar dit soort flodders tot voorkort overstemd werden door negatieve tegenberichten en politieke wanorde, ging dit nieuwsje haar eigen leven leiden

25


als een lichtpuntje in de duisternis. Meer voorzichtige leuke nieuwsjes volgden en op een dag verscheen zelfs een belangrijke mijnheer met zijn hoofd op de televisie om het land te vertellen dat De Crisis over was. Nog nooit werd

32


Het Nieuws zo gretig ontvangen! De Makelaarsvereniging Amsterdam had een openhuizentocht gepland en prompt werd De Makelaar voorafgaand aan deze dag overladen met belangstelling voor zijn toch vaak al vele maanden

39

te koop staande huizen. De aspirantkopers vonden ze prachtig en keken toe

Conclusie

hoe hun collegakijkers het huis minstens zo prachtig vonden. De borden van De Huizentocht leken wel licht te geven aan de gevel en onder die plotsklaps zo hoge druk begonnen de aspirantkopers pardoes te bieden… Eerst nog


een enkeling en een procent of wat onder de vraagprijs maar alras werd de

▲

▲

42

vraagprijs aangetikt en werd er zelfs voorzichtig overboden.

54

stadsdeel west


WESTERPARK Na bijna 6 jaar een stagnerende en vastgelopen woningmarkt zien we geluk-

Ondanks de moeilijke tijden blijft de dynamiek in Westerpark en het culturele

kig herstel op alle fronten. Hoewel er de afgelopen jaren toch een behoorlijk

leven boeiend. De Amsterdamse Fashionweek, popconcerten in de zomer,

aantal woningen zijn verkocht, was dit aantal toch beduidend minder dan we

culinaire activiteiten en manifestaties, alsmede het aanbod van populaire

in voorgaande jaren gewend waren. Nu zien we herstel op alle fronten. Niet

horecagelegenheden maken van het Westerpark “the place to be”.

alleen de starterswoningen blijven in trek; ook de doorstroom van middeldure

Westerpark blijft een gewilde plek om te wonen, te werken en te leven.

appartementen komt op gang. In Amsterdam slaat dit dan meteen weer door.

inhoud Inhoud 3

De eerste inschrijvingen hebben we al weer achter de rug.

Anton van Klooster

De veerkracht van de Amsterdamse onroerendgoedmarkt toont zich. Nu het

Hallie & Van Klooster Makelaardij

aanbod van nieuwbouwproductie achterblijft, beseffen de consumenten dat woningen in de bestaande bouw voldoende mogelijkheden bieden. De lage

VOORWOORD

rentestand, verlaging van de overdrachtsbelasting en de daling van de huizenprijzen bieden nu meer kansen.

7

Gelukkig zijn er ook weer nieuwe ontwikkelingen. De ontwikkelcombinatie Het woningareaal

Volker Wessels Vastgoed / Ballast Nedam gaat het terrein van het Food Center Amsterdam herontwikkelen. Er komen 1500 woningen en de monumentale markthal wordt gerestaureerd. Vanaf 2015 zullen de eerste woningen

11


op de markt komen. Dit project zal naar verwachting totaal 20 jaar in beslag nemen. Momenteel wordt er druk gebouwd aan de projecten Wicherskwartier en

15


De Staatsman aan de Buyskade. Na jaren van stagnatie zullen hier o.a. middeldure huurappartementen gebouwd worden. Een goede ontwikkeling daar de vraag naar redelijk betaalbare woonruimte hoog blijft in Amsterdam.

22

Op steenworp afstand van het Centrum: huurappartementen in een prijs

Nieuwbouw

klasse tussen de € 700,- en € 900,-. Ook de ontwikkeling van de Houthavens gaat gestaag verder. De verkoop van de kavels, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en de grote partijen

25


zoals Synchroon verwachten binnen afzienbare tijd de eerste woningen in aanbouw te nemen. Ook zijn er op diverse plekken kleine projecten gestart, de zogenaamde

32


inbreidingsprojecten, bijvoorbeeld aan de Frederik Hendrikstraat en renovatieprojecten zoals aan de Tweede Hugo de Grootstraat zijn succesvol afgerond. Nu de overheid heeft beslist dat wonen en zorg gescheiden gaan worden, zal

39

er een transformatie plaatsvinden van het zorgvastgoed naar andere bestem-

Conclusie

mingen. In Westerpark zijn een aantal bejaardentehuizen en verzorgings huizen, maar op dit moment zijn daar nog geen plannen van bekend.


▲

▲

42

“Voorzichtig optimisme, een veranderende vraag”

55


stadsdeel west

48 Aanbod


inhoud Inhoud 3

VOORWOORD

15

12

25

4

15

22

20

34

32


16

6

10

11

24

34

23

37

35

Appartement > 1990

56 36 21 15 68 85 95 154 157

Eengezinswoningen

8 7 10 6 18 22 14 19 20

15



22

Nieuwbouw

25


32



39

Conclusie

42


Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945

1199 1399 1478 1415 1321 1299 1336 1244 808


27

56

110

59

40

50

48

50

21


82

85

63

51

68

58

68

74

43

Appartement > 1990

129 110 124 129 108 120 108 125 62

Eengezinswoningen

31 22 24 15 17 23 16 15 10

Totaal

1468 1672 1799 1669 1554 1550 1576 1508 944

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945

1,1

12,7

19,0

1,3

-6,6

3,2

-3,1

-5,0

0,5


44,3

3,7

15,3

0,8

0,7

-3,5

-5,5

-4,5

0,3


-1,7

5,0

22,8

11,2

-11,6

-1,1

-3,5

-3,2

-6,4

Appartement > 1990

10,6 5,6 11,5 -0,4 -3,2 -2,2 -2,4 -1,4 -7,8

Eengezinswoningen

-7,3 14,4 25,1

Totaal

▲

▲

463 328 274 208 684 803 890 1297 1453

Het woningareaal

49 Verkocht 11

368 267 208 172 559 640 738 1053 1209


Totaal

7

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

-

- 22,7

-

-

-

2,4 11,6 18,5 1,4 -6,3 2,7 -3,1 -4,5 -0,4


56

stadsdeel west

inhoud Inhoud 3

7

Stapelwoning <1945

VOORWOORD

Het woningareaal


15




pr

ed M


ed

55.352

€ 188.000

€ 179.500


4.334

€ 152.000

€ 148.000


6.242

€ 218.000

€ 217.500

Stapelwoning >1990

8.313

€ 269.000

€ 258.500

Rijtjeshuis

501

€ 368.500

€ 128.000

Vrijstaand

13

€ 821.750

€ 386.750

5

€ 2.206.000

-

Twee-onder-een-kap

11

ijs

Soort woning

M

pr

Aa n 01 ta -0 l w 1- on 20 i 13 nge n

ge

n



800.000 700.000

22

Nieuwbouw

600.000

25

500.000


400.000

32


300.000 Appartement < 1945

39


Conclusie


200.000 100.000



▲

▲

42

0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 2013*


57

stadsdeel west



150

100

inhoud Inhoud 3

VOORWOORD


7

50

Appartement 1971-1990 Het woningareaal


0 2005

11


15


22

Nieuwbouw


2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 2013*

6%

5%

4%

25


3%

32



39


Conclusie


1%



▲

▲

42

0%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 2013*


58

59

Stadsdeel Noord am w s o 2 0 ter on 1 3 da m

De cijfers liegen niet en bevestigen wat we de laatste maanden constateren en waarop we de laatste jaren hoopten. Amsterdam loopt voorop als het gaat om het herstel van de woningmarkt en daarbij doet Noord een flinke duit in de zak. Wie drie hoog achter woont en nu toch echt op zoek moet naar een groter huis met een tuin wijkt uit naar de eengezinswoningen, die Amsterdam buiten de

Appartementen, bouwjaar voor 1945 Afgenomen looptijd, sterk toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets meer aanbod, minder verkopen en een prijsdaling in 2013.

ring en boven het IJ biedt. Amsterdam Noord profiteert daarvan mee, met een stijging van het aantal transacties en met een voorzichtige prijsstijging in dit

inhoud Inhoud 3

segment als gevolg, waar eerder de prijzen flink omlaag gingen. Met het dalen van de prijzen is veel aanbod in Noord financieel bereikbaarder geworden voor

VOORWOORD

een grotere doelgroep. Daarbij opgeteld dat er door de woningcorporaties veel

Appartementen, bouwjaar tussen 1945 en 1970 Sterk afgenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets meer aanbod, veel minder verkopen en een prijsstijging in 2013.

is uitgepond en er veel nieuwbouw-koopwoningen aan de voorraad worden

7

toegevoegd is de kans dat het herstel zich doorzet tamelijk groot. Een trend Het woningareaal

die wij waarnemen, en die deze verwachting zou moeten versterken, is dat de drang om de stad te verlaten, vanuit de aloude gedachte van het roltrap mechanisme, niet meer zo groot is als eerder vaak werd aangenomen.

11


De betaalbaarheid en het toegenomen aanbod spelen hierin een grote rol. Opvallend is daarbij dat de keuze voor een bepaald type woning in Noord

15

Appartementen, bouwjaar tussen 1970 en 1990 Sterk afgenomen looptijd, sterk toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een prijsdaling in 2013.


wordt beïnvloed door wat men achterlaat qua woning of stadsdeel of dat men juist aansluiting zoekt bij bijvoorbeeld vrienden die al eerder de keuze maakten

Eengezinswoningen Sterk toegenomen looptijd, sterk toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, gelijkblijvend aanbod, veel meer verkopen en een prijsstijging in 2013.

om naar Noord te verhuizen. Daarnaast wordt in de nieuwbouw vaak een beter

22

product aangeboden dan voorheen. Een product dat simpelweg aansluit bij de

Nieuwbouw

woonwensen van de consument. “Standaard” rijtjeswoningen en zo nu en dan een leuke twee-onder-één kapper doen het goed bij een heel breed koperspubliek. Ook een hip jong gezin vindt zijn weg naar dit aanbod dat Noord op

25


grote schaal biedt, zowel in de bestaande- als in de nieuwbouw. Met het aanbod aan appartementen wordt vaak een veel lokaler publiek bediend. Appartementen in de nieuwbouw doen het, in eigenlijk alle gevallen,

32


pas goed als de opleveringen vanuit de bouw nabij zijn of al zijn geweest, tenzij er een nieuw segment wordt aangeboord. Dit segment is dan voornamelijk dat van de kleinere woningen (tot 45m2 en 1 of 2 kamers).

39

Transformatie van gebouwen is in Noord helaas geen dagelijkse kost. De uit

Conclusie

daging in Noord ligt voornamelijk in grote (gebieds)ontwikkelingen zoals Overhoeks, De Bongerd en het CAN-gebied. Deze uitdaging is in sommige gevallen echter net zo groot als de transformatie van een leegstaand kantoorgebouw


naar woningen. Gelukkig wordt er in vrijwel alle gevallen nu goed naar de markt

▲

▲

42

“Voorzichtige voortekenen van een kansrijk herstel!”

stadsdeel noord

geluisterd voordat er een verder traject wordt opgestart: of het nu gaat om een


nieuwe ontwikkeling of een herontwikkeling. Dat we daarbij de gemeente nodig hebben blijft een belangrijk punt! Op het vlak van de erfpachtuitgiftes worden we daarin al goed gesteund. De bewering dat we in Noord tegen dezelfde maandlasten een nieuwbouw, grondgebonden eengezinswoning kunnen aanbieden als in Groningen houdt stand! Te danken aan lage canonpercentages en eenvoudige doch goede woningen (bouwkosten!). Al met al gloort er nu echt licht aan de horizon, terwijl de afgelopen jaren de

inhoud Inhoud 3

wens nogal eens de vader van de gedachte was!

VOORWOORD

Niels van Meekeren ERA Van de Steege Makelaars

7

Het woningareaal


15


22

Nieuwbouw

25


32


39

Conclusie

42


▲

▲

11

60


stadsdeel noord

55 Aanbod


inhoud Inhoud 3

VOORWOORD

86

77

76

52

51

70

75

155

158


42

64

41

39

41

54

107

130

145

Appartement > 1990

16 24 10 11 18 27 34 38 42

Eengezinswoningen

81 74 70 57 66 82 100 144 144

15


Nieuwbouw

25


39

Conclusie

42


16 42 50 39 33 50 77 62 40 168

166

195

181

144

124

80

116

92


114

168

161

155

135

87

102

113

65

26 29 16 19 18 30 25 32 16

Eengezinswoningen

210 203 215 163 127 111 142 144 66

Totaal

534 608 637 557 457 402 426 467 279


2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* -

-3,7

13,7

13,6

1,7

-9,3

-7,9

0,5

-1,3


1,7

3,0

7,5

0,4

2,7

-3,5

-5,2

-9,3

1,9


9,3

-2,9

-2,2

9,0

6,5

-4,2

-3,9

-5,7

-3,9

Appartement > 1990

-1,1

9,7

-

-

-

-2,2

-6,7

4,2

-

Eengezinswoningen

-1,1 7,0 3,0 4,0 -3,0 -2,9 -1,3 -7,8 2,7

Totaal

▲

▲

57 Prijsstijging per m2

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*


Appartement > 1990

(in %)




22

32

231 266 205 164 192 253 348 491 517

Het woningareaal

56 Verkocht 11

6 27 8 5 16 20 32 24 28


Totaal

7

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

2,0 2,6 3,8 4,8 2,1 -4,1 -4,2 -5,7 0,2


61

stadsdeel noord

inhoud Inhoud 3

7

Stapelwoning <1945

VOORWOORD

Het woningareaal


15


22

Nieuwbouw

200.000

25


150.000

32


100.000



pr

ed M


ed

5.345

€ 146.500

€ 145.000


10.197

€ 142.000

€ 139.000


7.464

€ 146.500

€ 146.000

Stapelwoning >1990

3.335

€ 180.500

€ 176.500

Rijtjeshuis

11.868

€ 193.000

€ 179.000

Vrijstaand

1.104

€ 444.000

€ 315.500

804

€ 342.500

€ 213.000

Twee-onder-een-kap

11

ijs

Soort woning

M

pr

Aa n 01 ta -0 l w 1- on 20 i 13 nge n

ge

n



250.000

Appartement < 1945

39


Conclusie

50.000

Appartement 1971-1990 Appartement > 1990 Eengezinswoningen


▲

▲

42

0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 2013*


62

stadsdeel noord



120

90

inhoud Inhoud 3

VOORWOORD

7

Het woningareaal

150

60


30

Appartement 1971-1990 Appartement > 1990

11


15


22

Nieuwbouw

25


Eengezinswoningen

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013* 2013


5%

4%

3%

32


2%

39

Appartement < 1945

Conclusie


1%


42

Appartement > 1990


▲

▲

Eengezinswoningen

0%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 2013*


63

64

Stadsdeel Zuid am w s o 2 0 ter on 1 3 da m

Oud-Zuid Oud-Zuid is het grootste stadsdeel, waarin Concertgebouwbuurt, De Pijp, Beethovenbuurt, Rivierenbuurt, Buitenveldert en Hoofddorppleinbuurt één geheel vormen. Onder Oud-Zuid wordt eigenlijk beschouwd: De Pijp, Concertgebouw- en Beethovenbuurt. In dit deel van Oud-Zuid blijven de

Appartementen, bouwjaar voor 1945 Iets afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsdaling in 2013.

prijzen onverminderd boven het Amsterdams gemiddelde. Het prijsniveau van Oud-Zuid wordt slechts in individuele gevallen in het Centrum en Oud-West

inhoud Inhoud 3

geëvenaard. Echter kent Oud-Zuid een variëteit in buurten en typen huizen en appartementen.

VOORWOORD

Buitenveldert en de Rivierenbuurt hebben een minder gevarieerd en minder

Appartementen, bouwjaar tussen 1945 en 1970 Toegenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsstijging in 2013.

tot de verbeelding sprekend aanbod en hebben het daardoor zwaarder en

7

de grootste procentuele daling met een lagere gemiddelde koopsom. (apparHet woningareaal

tementen 1940-1990) . Kwalitatief goed onroerend goed kan het echter ook op deze locaties goed doen. Het woningtype dat het meest voorkomt is het vooroorlogse appartement. Dit zijn etagewoningen uit de jaren dertig alsmede

11


boven- en benedenhuizen over twee of meer lagen van rond 1900. Met een groot aantal kleinere woningen in De Pijp, Stadionbuurt en Hoofdorppleinbuurt. Grotere woningen vindt men, in een kleiner aantal, vooral in de Concert

15


Appartementen, bouwjaar tussen 1970 en 1990 Sterk afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets meer aanbod, meer verkopen en een forse prijsdaling in 2013.

gebouw-, Museum- en Beethovenbuurt.

Appartementen, bouwjaar na 1990 Iets toegenomen looptijd, gelijkblijvend verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een forse prijsstijging in 2013.

Gemiddelde koopsom eerste 3 kwartalen 2013 22

De eerste drie kwartalen geven onverminderd slechte getallen voor wat betreft

Nieuwbouw

aantal te koop staande woningen, aantal transacties en gemiddelde koopsom. De doorlooptijd is gestabiliseerd en loopt niet meer op. Ook is opvallend en

Eengezinswoningen Sterk toegenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod en een prijsdaling in 2013.

relevant cijfer dat de prijs /m² min of meer is gestabiliseerd. De gemiddelde

25

32

39


Conclusie


▲

▲

42


m² prijs geeft een meer objectief beeld, daar er in de makelaardij de laatste jaren vrij accuraat metrages worden opgegeven en de m² prijs als gemiddelde

geen overwaarde meer hebben. Bij de betere locaties of bij de betere woning

minder afhankelijk is van afwijkingen.

typen en bij de hogere metrages gaat dit laatste vaak op.

De gemiddelde doorlooptijd, hoe lang duurt het voordat een woning is verkocht, is licht gedaald. Een koper doet nog steeds lang over een aankoop.

Differentiatie

Echter, een recente ontwikkeling is dat deze aanmerkelijk korter aan het

Net als de afgelopen 4 jaren hadden kopers veel keuze en voelden zij vrijwel

worden is. Alle woningtypen geven hierin eenzelfde beeld.

geen druk om snel te beslissen. In een dergelijke markt worden nog steeds

In zijn algemeenheid kan degene die rond 2006 heeft gekocht er nog steeds

alleen de beste woningen (goed) verkocht. Locatie en relatieve locatie, sfeer,

van uit gaan dat zijn woning een overwaarde heeft. In specifieke gevallen kan

kwalitatieve buitenruimte, courante indeling: woningen die aan al deze voor-

de overwaarde, lees waarde stijging, substantieel meer zijn, doch er zijn ook

waarden goed voldoen EN daarbij met de juiste vraagprijs in de markt worden

slechte, te dure aankopen of verbouwingen geweest waardoor die woningen

gezet, hebben het afgelopen jaar geen lagere of in enkel geval vrijwel geen


stadsdeel zuid

7

11

15

22

sentiment maakt dat deze groep terughoudend is bij hun aankoopbeslissing.

verkocht. Wij als makelaars merken wel, ofschoon dit nog niet in de cijfers is

Deze groep heeft veel keuze en kiest slechts de beste woning.

terug te vinden dat er in specifieke gevallen sprake is van schaarste en er een

inhoud Inhoud 3

daling gehad. Deze woningen worden dan ook vaak binnen 2-3 maanden

veel snellere en betere verkoop dan voorheen plaatsvindt.

LAGE RENTE, FINANCIERBAARHEID en AFTREKBAARHEID

Oorzaak dat de cijfers dit niet tonen kan liggen aan de grote aantallen wonin-

De huidige rente is relatief laag, ondanks de hoge opslagen van de banken.

gen in het goedkope segment die woningbouwbedrijven te koop zetten. Dit

Dit is nog steeds de oorzaak dat er geen echte en brede daling in de prijzen

heeft zijn weerslag in de cijfers.

waarneembaar is. Minder mensen hebben problemen gekregen dan voor-

Daarentegen kennen woningen die 2 of 3 voorkeurvoorwaarden missen, nog

speld. In brede zin geeft de beperking van financieringsmogelijkheden een

steeds een terugval in gemiddelde opbrengst.

extra rem op de markt.

Doelgroep gerelateerde gebieden ondergaan een gebiedsgerelateerde terug

VOORWOORD

val. De Rivierenbuurt en Buitenveldert blijven relatief zwak. In de Beethoven

Kees Kemp

buurt is er in de laatste periode sprake van relatieve schaarste en sprake

Broersma Makelaardij

van prijsherstel. De buurt is relatief goedkoop geworden ten opzichte van de Het woningareaal

Rivierenbuurt en de Concertgebouwbuurt.



Nieuwbouw

In de Concertgebouwbuurt blijft de vraag nog hoog, het aanbod slinkt. Er zijn

Door het lichte herstel in het nog steeds lage consumentenvertrou-

wederom een groot aantal opvallend goede verkopen geweest bij duurdere

wen, de iets betere berichten over de woningmarkt en de betaalbaar-

objecten met zelfs historisch gezien hoge opbrengsten. De goede wonin-

heid merken makelaars nu enige mate van herstel die nog niet in de

gen blijven het goed doen: deze woningen zijn goed verbouwd en modieus

cijfers is vertaald. De statistieken worden ook gevoed door grote

afgewerkt en bewoond. Kopers laten zich meer dan anders graag verleiden.

aantallen woningen die door woningbouwverenigingen worden aan-

De woningen die daar niet aan voldoen laten de kopers links liggen. Ook voor

geboden en lage transactieprijzen noteren. Mede hierdoor is ook de

de woningen tussen de € 200.000,- en de € 500.000,- gaat voornoemde op,

woningmarkt in Oud-Zuid nu statistisch weer verslechterd, doch na-

doch wegen deze factoren in dit grote segment minder zwaar mee in de alge-

drukkelijk behoudens die voor de beste woningen. De betere, relatief

mene ontwikkelingen. Bij deze groep vertaalt de beperking van de financie-

grotere woningen blijven relatief gezien schaars en gewild. Daar-

ringscapaciteit zich evenredig in hetgeen de koper kan betalen.

entegen hebben de mindere courante woningen wederom een prijs afslag gekregen. Slechts de courante huizen vonden een koper, de

25

32

39



Conclusie

Verhuisbehoefte/noodzaak

incourante woningen werden niet verkocht. Bij een scherpere en een

Het aantal hits op Funda blijft onverminderd hoog. Kleine woningen te koop

meer reële vraagprijsstelling zou de doorlooptijd veel korter zijn. Een

op Funda hebben allen een stapelbed in de kinderkamer. Het aantal woning-

eigenaar die tot in 2006 heeft gekocht, hoeft in beginsel niet bang

zoekenden dat zijn huis heeft verkocht, zonder uitzicht op een nieuwe woning,

te zijn dat hij bij verkoop verlies zou lijden. En een verkoper doet er

groeit. Dat geeft nu steeds meer druk in aankoop. Veel woningzoekenden

verstandig aan zijn woning optimaal te presenteren en zelfs vooraf te

hebben hun verhuisnoodzaak of -behoefte nogmaals uitgesteld. Het ver-

investeren voordat hij met verkoop start.

langen naar een nieuwe woning kan in veel gevallen weer concreet worden

Wij hebben nadrukkelijk het gevoel dat de markt in positieve zin aan

omdat een steeds grotere groep mensen meer zekerheid heeft over baan en

het kantelen is.

inkomen. Daarnaast zijn er veel mensen in de markt die inmiddels hun huis hebben verkocht, tijdelijk (te duur) huren en waar het surplus in opbrengst van


▲

▲

42

het verkochte huis geen rente opbrengt. Dit alles maakt dat deze groep meer

“Stabilisering m²-prijs en nog steeds geldt: alleen

concreet in de markt actief is en meer bereid is tot het kopen van een huis

met de juiste prijs en het goede product wordt er

(2% overdrachtsbelasting). Met name het negatieve politieke en economische

goed verkocht!”

65

stadsdeel zuid

RIVIERENBUURT EN BUITENVELDERT


Oktober staat bekend als de wijnmaand. En deze drank associëren wij al snel

• De prijsdaling van appartementen is het afgelopen jaar nagenoeg tot stil-

met iets feestelijks, een viering. In dit geval zou het kunnen zijn dat wij het

stand gekomen. Bij courante appartementen in de Rivierenbuurt is zelfs al

lustrum vieren van de kredietcrisis en de daaruit voortvloeiende algehele crisis

sprake van een geringe prijsstijging.

van de woningmarkt. Laat dit dan ook maar gelijk een viering zijn van het

De prijzen van eengezinswoningen zijn het afgelopen jaar nog wel iets verder

bereiken van het dal van de crisis en dat er een “transformatie” mag plaats-

gedaald maar aanzienlijk minder dan het jaar daarvoor. De prijsdaling ligt rond

vinden ten gunste van de woningmarkt. Er zijn enkele ontwikkelingen die

de 2%.

aanleiding geven tot deze gedachte. Zeker in de regio Amsterdam.

inhoud Inhoud 3

VOORWOORD

Het sentiment, wat dat ook mag zijn, onder woningzoekenden wordt beter.

Looptijden:

De prijsdaling vlakt af en het aantal bezichtigingen neemt toe. Mocht het zijn

• De gemiddelde looptijd voor de verkoop van appartementen in de Rivieren

dat deze ontwikkeling doorzet, dan is het te hopen dat de verbetering van de

buurt is nagenoeg gelijk gebleven en ligt rond de drie maanden, die van

woningmarkt verloopt langs lijnen van geleidelijkheid.

appartementen in Buitenveldert is verder toegenomen tot ca. 4 maanden.

Het begrip “transformatie” vinden we ook terug in de kantorenstrategie van

7

11

15

de gemeente Amsterdam. Daarbij wordt gekeken of er door herontwikkeling Het woningareaal

25

32

39



kantoorgebouwen een nieuw leven te geven. Daarbij wordt ook gekeken of

Verkoopaantallen:

het mogelijk is om woningen te realiseren.

• De verkoop van het aantal woningen is in Zuideramstel over de gehele linie

Concreet betekent dit voor de Rivierenbuurt dat er een verkenning is op

afgenomen. Het sterkst in de Rivierenbuurt. Daar is het aantal verkopen van

gesteld voor de herontwikkeling van de Amsteldijk 166 (Rivierstaete). Er is

appartementen teruggelopen met ongeveer 30%. In Buitenveldert bedraagt

hier al jaren sprake van (gedeeltelijke) leegstand. Daarbij is met name g ekeken

dit ca. 15%.

naar een bestemming als wonen, hotel en detailhandel. Verder wordt er gekeken naar de herontwikkeling/transformatie van het voormalig stadsdeel-

• Het aantal verkopen van eengezinswoningen is in het algemeen terug gelopen met ca. 20%. • De daling van het aantal verkopen heeft er toe geleid dat het aanbod van te koop staande woningen is gestegen.

Nieuwbouw

Laatste ontwikkelingen woningmarkt Zuideramstel



Zuideramstel is een combinatie van “de Rivierenbuurt”, een karakteristieke

Voor appartementen in de Rivierenbuurt is het aanbod met 5,5 % gestegen en

woonwijk met voornamelijk etagewoningen, die gebouwd zijn in de jaren 20

in Buitenveldert is dit ca. 15%. Het aanbod eengezinswoningen in Zuideram-

en 30 van de vorige eeuw en “Buitenveldert”, een ruim opgezette woonwijk

stel is gestegen met ca 20%.

met voornamelijk woningen die tussen 1950 en 1970 gebouwd zijn. Buiten-

Het feit dat het percentage afgenomen verkopen kleiner is dan het percentage

veldert heeft een groter aandeel aan eengezinswoningen. Deze twee wijken

gestegen aanbod komt mede doordat veel eigenaren vinden dat de opbrengst

worden doorsneden door de Zuidas en de A-10.

van hun woning te laag is in verhouding met hun hypotheekschuld c.q. aan-

De ontwikkelingen over het laatste kwartaal van 2012 en de eerste

koopprijs. Zij wachten met verkopen op betere tijden.

3 kwartalen van 2013 laten het volgende beeld zien in Zuideramstel.

Zoals de winter transformeert naar de lente zijn er voorzichtige positieve ontwikkelingen op de woningmarkt, die er mogelijk op wijzen dat de bodem

Conclusie

Prijsontwikkeling:

van de crisis op de woningmarkt is bereikt en dat er inderdaad betere tijden

• De gemiddelde transactieprijs van de appartementen ligt op dit moment op

aanbreken. Proost!

het prijspeil van 2005/2006. Rapportage stadsdelen

• De gemiddelde transactieprijs van eengezinswoningen ligt op het niveau

▲

▲

42

genomen tot ongeveer 4 maanden.

en het wijzigen van de bestemming, mogelijkheden zijn om leegstaande

kantoor aan de President Kennedylaan.

22

• Bij eengezinswoningen is de gemiddelde looptijd eveneens verder toe

van 2006.

Jean Paul Schrijver Makelaarsgroep AMEO

66


stadsdeel zuid

62 Aanbod


inhoud Inhoud 3

VOORWOORD

79

65

65

54

97

115

176

192

227


29

18

10

8

33

40

26

45

46

Appartement > 1990

38

26

24

22

47

57

116

131

167

Eengezinswoningen

40 40 32 23 62 75 92 95 108

15



Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945

1314 1406 1487 1324 1138 1226 1128 1081 752


187

211

254

198

156

185

205

183

153


53

61

58

44

45

48

39

62

34

Appartement > 1990

85

77

93

85

49

117

92

59

48

Eengezinswoningen

22

Nieuwbouw

25


32



39

Conclusie

42


▲

▲

588 510 329 332 835 1005 1159 1515 1655

Het woningareaal

63 Verkocht 11

402 361 198 225 596 718 749 1052 1107


Totaal

7

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

128 119 121 78 79 70 77 78 61

Totaal

1767 1874 2013 1729 1467 1646 1541 1463 1048

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945

7,4

12,1

13,3

0,4

-7,9

5,3

-1,2

-6,3

-0,8


-1,2

12,2

12,5

-3,1

-1,3

-3,5

-2,0

-7,2

1,0


12,7

3,2

14,9

2,0

-5,3

-8,8

7,4

-0,7

-7,0

Appartement > 1990

-1,1

18,8

11,7

0,1

-7,3

4,6

-2,6

-13,8

5,6

Eengezinswoningen

8,8 3,2 31,4 0,0 -6,2 -5,1 4,5 -16,6 -2,1

Totaal

6,4 11,5 14,3 0,0 -7,0 3,4 -0,9 -7,0 -0,5


67

stadsdeel zuid

3

7

Stapelwoning <1945

VOORWOORD

Het woningareaal

11


15


22

Nieuwbouw

800.000

25


600.000

32


400.000


ia rp an or W pr O a ijs tie Zpe w wa il on a 20 in rd 12 ge e n co

ed M

ijs

M

pr

Soort woning

ed

Aa n 01 ta -0 l w 1- on 20 i 13 nge n

inhoud Inhoud


ge

n



58.299

€ 246.000

€ 217.500


9.638

€ 181.500

€ 167.500


3.948

€ 228.000

€ 226.000

Stapelwoning >1990

5.376

€ 330.000

€ 287.000

Rijtjeshuis

2.787

€ 585.500

€ 426.500

Vrijstaand

262

€ 1.368.000

€ 511.250

Twee-onder-een-kap

174

€ 1.672.500

-

1.000.000

Appartement < 1945

39


Conclusie

200.000



▲

▲

42

0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 2013*


68

stadsdeel zuid



120

90

inhoud Inhoud 3

150

60

VOORWOORD

Appartement < 1945

7

Appartement 1945-1970 Het woningareaal

30

Appartement 1971-1990 Appartement > 1990

11


15


Eengezinswoningen

68 Mediane verschil vraag-verkoopprijs 22

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013* 2013

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013* 2013

8%

Nieuwbouw

6%

25


4%

32



39

Conclusie


0%


▲

▲

42

2%



69

70

Stadsdeel Zuidoost am w s o 2 0 ter on 1 3 da m

Transformatie – Herbestemming: de oplossing? Volgens van Dale is transformatie omvorming of gedaanteverandering. Bij transformatie van een gebouw verandert de uiterlijke vorm door bijvoorbeeld gevelwijzigingen, op- of uitbouwen. Herbestemming daarentegen is het geven van een nieuwe functie aan een gebouw. In de praktijk lopen transformatie

Appartementen, bouwjaar tussen 1970 en 1990 Sterk afgenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsdaling in 2013.

en herbestemming door elkaar of liggen in elkaars verlengde. In een tijd dat de leegstand van kantoor-en bedrijfsgebouwen maar toe blijft nemen, zonder

inhoud Inhoud 3

uitzicht op verbetering van de situatie, wordt transformatie en herbestemming gezien als de oplossing, om een uitweg te vinden voor de toenemende

VOORWOORD

leegstand. De afgelopen 2 jaar is er in geheel Amsterdam ongeveer 110.000 m2 kantoor-

7

bedrijfsruimte getransformeerd of heeft een andere bestemming gekregen. Het woningareaal

Een voorzichtig begin en voor Zuidoost een goed perspectief gezien de relatief grote hoeveelheid leegstaande kantoor- en bedrijfsruimte binnen de stadsdeelgrens.

11


Overigens vindt herbestemming niet alleen plaats bij kantoorgebouwen. De klusflat, beter bekend als Kleiburg in de K-buurt in de Bijlmer, is hier een voorbeeld van. De flat is uiterlijk hetzelfde gebleven. Een voorwaarde omdat dit de

15


laatste zogenaamde honingraatflat is die eind jaren 60 is gebouwd en thans deel uitmaakt van het Bijlmermuseum. De voormalige huurwoningen zijn te koop aangeboden in casco-staat, waarbij

22

de koper zelf voor afbouw dient zorg te dragen. Buitengevels, entree, liften en

Nieuwbouw

technische installaties worden door Consortium DeFlat vernieuwd. De prijzen van deze flats, vanaf ca. € 1.095,- per m2, liggen lager dan elders in de stad en bieden aan starters een uitstekende mogelijkheid zich op de koop-

25


woningenmarkt te begeven. Net over de grens van Zuidoost in Bergwijkpark-Noord vindt de transformatie plaats van 5 kantoorgebouwen naar een campus naar Amerikaans voorbeeld,

32


inclusief o.a. een café, wasserette, fitness centrum en sportvoorzieningen. Naar verwachting zullen hier straks ruim 900 studenten een onderkomen vinden. De opening wordt verwacht in het studiejaar 2013-2014.

39

Het herbestemmen dan wel transformeren naar hotels laat ik in het kader van

Conclusie

dit schrijven buiten beschouwing, maar neemt een niet te verwaarlozen plaats in de ontwikkelingen in.


▲

▲

42

Eengezinswoningen Sterk afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, gelijkblijvend aanbod, minder verkopen en een lichte prijsdaling in 2013.

stadsdeel zuidoost

Hoe staat de woningmarkt in Zuidoost er voor? Er lijkt een einde te zijn gekomen aan de daling van het aantal woningen en in


het verlengde hiervan het aantal inwoners van Zuidoost. Deze tijdelijke daling was ontstaan door grootschalige sloop in met name de Bijlmermeer. Maar door herbestemming, transformatie en nieuwbouw stijgt het aantal woningen de laatste tijd weer. Hoewel hier niet alleen sprake is van koopwoningen, neemt het eigen woningbezit in Amsterdam Zuidoost toe. Hoewel de huizenprijs in Zuidoost in 2013 met een mediane transactieprijs van € 125.000,- ten opzichte van 2012 wederom is gedaald, en daarmee behoort

inhoud Inhoud 3

tot de laagste van Amsterdam, lijkt er een einde te komen aan de aanzienlijke prijsdalingen van de afgelopen jaren. Positief is de afname van de mediane

VOORWOORD

looptijd met ruim 60%, die waarneembaar is voor de woningen in alle segmenten. De gemiddelde looptijd ligt nu rond de 78 dagen, waarbij we terug zijn op

7

het niveau van 2006. Het woningareaal

Hopelijk zullen de lichtpuntjes, die op dit moment op de woningmarkt zichtbaar worden binnenkort ook Zuidoost bereiken. Mede ingegeven door de gunstige ligging, de relatief lage prijzen, herontwikkeling, transformatie en nieuwbouw,

11


die dit stadsdeel weer positief op de kaart zullen zetten. In Zuidoost liggen nog honderden m2 kantoor-bedrijfsruimte te wachten op transformatie of her bestemming. Ook nu het einde van de crisis in zicht lijkt, mag de aandacht niet

15


verslappen. Jonneke Bach ERA Van de Steege Makelaars

Nieuwbouw

25


32


39

Conclusie

42


▲

▲

22

“In Zuidoost liggen nog honderden m2 kantoorbedrijfsruimte te wachten op transformatie of herbestemming”

71


stadsdeel zuidoost

69 Aanbod

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945

inhoud Inhoud 3

VOORWOORD


11

15

11

9

5

8

16

20

21


155

171

191

146

159

179

221

306

336

Appartement > 1990

32 62 35 34 32 39 48 63 52

Eengezinswoningen

83 81 87 81 60 83 77 101 102

Totaal

7

15


Nieuwbouw

25



Conclusie

42


▲

▲

39

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945


22

32

281 329 324 270 256 309 362 490 511

Het woningareaal

70 Verkocht 11

- - - - - - - - -


- - - - - - - - -


14

13

9

13

9

4

5

12

5


255

310

415

377

272

241

224

230

128

Appartement > 1990

26 23 36 40 22 20 20 34 6

Eengezinswoningen

153 122 122 104 65 66 52 70 38

Totaal

448 468 582 534 368 331 301 346 177

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945

- - - - - - - - -


-

-

-

-

-

-

-

-


1,8

7,4

-0,2

2,6

0,2

-3,5

-1,6

-8,5

-1,6

Appartement > 1990

6,4

-1,5

12,9

1,5

-2,4

2,8

-8,6

-5,6

-

Eengezinswoningen

4,4 1,3 3,0 3,9 -5,8 0,9 -7,2 -5,1 -0,2

Totaal

2,9 5,1 1,3 2,7 -1,0 -2,2 -3,0 -7,2 -1,2

-


72

stadsdeel zuidoost

3

7

Stapelwoning <1945

VOORWOORD

Het woningareaal

11


15


22

Nieuwbouw

25




pr

ed M

ijs

M

pr

Soort woning

ed

Aa n 01 ta -0 l w 1- on 20 i 13 nge n

inhoud Inhoud


ge

n



8

€ 111.000

€ 85.000


3.422

€ 134.000

€ 134.000


22.325

€ 128.000

€ 127.500

Stapelwoning >1990

2.866

€ 173.500

€ 160.000

Rijtjeshuis

9.349

€ 205.500

€ 195.000

Vrijstaand

84

€ 409.250

€ 168.000

Twee-onder-een-kap

80

€ 264.750

€ 225.750

250.000

200.000

150.000

32

Appartement < 1945 Verkoop door woningcorporaties

Appartement 1945-1970 Appartement 1971-1990

39

100.000

50.000

Appartement > 1990

Conclusie

Eengezinswoningen

0 2005

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 2013*


▲

▲

42

2006


73

stadsdeel zuidoost

3

200



150

inhoud Inhoud

100

VOORWOORD


7

Het woningareaal

50


11


15


22

Nieuwbouw


0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013* 2013

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013* 2013

6%

5%

4%

25


3%

32


Appartement < 1945

2%


39

Conclusie


1%

Appartement > 1990 Eengezinswoningen Rapportage stadsdelen

▲

▲

42

0%


74

75

Stadsdeel Oost am w s o 2 0 ter on 1 3 da m

WATERGRAAFSMEER Een positief geluid uit Watergraafsmeer Terugkijkend naar de cijfers over de afgelopen periode in 2013 in relatie tot de

Appartementen, bouwjaar voor 1945 Afgenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een lichte prijsdaling in 2013.

cijfers uit 2012 moeten we constateren dat die er niet om liegen. Kort gezegd komt het erop neer dat het aanbod is toegenomen en het aantal verkopen is afgenomen (soms zelfs met bijna 50%!). Daar staat tegenover het feit dat de

inhoud Inhoud 3

gemiddelde looptijd dat een woning te koop stond, min of meer gelijk is gebleven aan 2012, met lichte prijsdalingen of lichte prijsstijgingen. De grote prijs

VOORWOORD

daling heeft plaatsgevonden in 2012; de vraagprijzen zijn toen veelal bijgesteld naar een marktconform niveau. De berichten in de media zijn weer gunstig: de

7

Appartementen, bouwjaar tussen 1945 en 1970 Sterk toegenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsdaling in 2013.

woningprijzen lijken de bodem bereikt te hebben en de onrust over de hypoHet woningareaal

theekrenteaftrek en de hypotheekmogelijkheden is wat geluwd. De cijfers voor Amsterdam Oost zijn opgebouwd uit meerdere buurten, waar-

Appartementen, bouwjaar tussen 1970 en 1990 Afgenomen looptijd, gelijkblijvend verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsstijging in 2013.

door de situatie per wijk kan afwijken van het aangeleverde cijfermateriaal. On-

11


derstaande gaat dan ook specifiek over de situatie voor de Watergraafsmeer. Het aantal verkochte woningen is min of meer gelijk gebleven aan de aantallen uit 2012, gerekend over dezelfde periode. Een uitzondering hierop vormen de

15


verkopen van appartementen gebouwd vóór 1945, hetgeen te maken zou kunnen hebben met de afname van aanbod in een bepaald segment. Dubbele benedenwoningen met tuin zijn nog altijd courant en ook in de afgelopen periode

22

Appartementen, bouwjaar na 1990 Iets afgenomen looptijd, iets toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een sterke prijsstijging in 2013.

zijn er weer een heel aantal van dit soort woningen van eigenaar veranderd.

Nieuwbouw

Opvallend is dat ook juist de herenhuizen (omgeving Hogeweg en Bredeweg) nagenoeg allemaal zijn verkocht in de afgelopen 4 maanden (juli, augustus,

Eengezinswoningen Afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsstijging in 2013.

september, oktober 2013). Het toenemende aantal jonge gezinnen dat ervoor

25

32

39


Conclusie

kiest in Amsterdam te blijven wonen, zien wij regelmatig hier in de buurt, op zoek naar een grotere woning. Ook de jaren 30 bovenwoningen, typerend voor

van Oostpoort lijken overigens niet opgenomen in het aangeleverde cijfer

een gedeelte in de Watergraafsmeer, zijn vrij courant gebleven. Het merendeel

materiaal.

van de woningen dat wat langer te koop heeft gestaan is inmiddels verkocht, al

Sinds juni van dit jaar merken wij dat de marktsituatie weer verbetert; regel-

dan niet als gevolg van een vraagprijs aanpassing.

matig komen wij mensen tegen wiens huis is verkocht. Kozen vorig jaar veel

Alhoewel het aantal verkochte appartementen uit de bouwperiode na 1991

mensen er nog voor om tijdelijk te gaan huren, nu merken wij dat men het liefst

licht is toegenomen, ervaren wij in de praktijk veel concurrentie van de nieuw-

aansluitend een andere woning wil kopen in de veronderstelling dat de bodem

bouwappartementen in Amsterdam Oostpoort – de nieuwe wijk grenzend aan

in de woningmarkt wel bereikt is. Dit stemt ons in ieder geval positief voor de

de Watergraafsmeer –, waar een aantrekkelijk woon-/winkelgebied wordt gere-

komende periode.

aliseerd. Met name de verkopen uit Science Park en Park de Meer stagneren Rapportage stadsdelen

hierdoor (wijken gebouwd in respectievelijk 2008 en 2001). De verkoopcijfers

▲

▲

42


Sandra van der Zee Pappie & Van der Zee makelaars

stadsdeel oost


ZEEBURG, IJBURG, INDISCHE BUURT

inhoud Inhoud 3

7

11

VOORWOORD

Ontwikkelingen achter de schermen

het ontwikkelingsbedrijf gesproken over het loslaten van de koopwoon- cq.

In Zeeburg, IJburg en de Indische buurt, zijn er vele ontwikkelingen gaande,

huurbestemming. Leegstand zal hierdoor afnemen en dus zal het prettiger

denk bijvoorbeeld aan het Zeeburgereiland, de bouw van de eerste vrije

wonen worden.

kavels zijn duidelijk zichtbaar en langzaam zal het Zeeburgereiland een

Het totale koopwoningaanbod in het hele gebied is gestegen, het aantal ver-

nieuwe vorm gaan krijgen.

kochte woningen gedaald en de gemiddelde transactieprijs licht gedaald van

Toch vindt er een behoorlijke stagnatie plaats in de bouw van woningen en

€ 223.900,- ten opzichte van € 229.200,-. De looptijd is gemiddeld gedaald en

de meeste ontwikkelingen vinden dan ook achter de schermen plaats. Binnen

het verschil tussen vraag- en verkoopprijzen is iets groter geworden.

de politiek wordt koortsachtig gezocht naar oplossingen, denk bijvoorbeeld

De daling van de gemiddelde transactieprijzen zit hem met name in de daling

aan het plan van onze wethouder voor het creëren van zogenaamde broed-

van de prijzen van de eengezinswoningen, want de prijzen van de apparte-

plaatsen voor kunstenaars (vergeten op IJburg), eindelijk eens het aanpassen

menten zijn juist gestegen. Een woning aan of in de buurt van het water is dus

van de grondprijzen, lager dus in plaats van hoger en het aanpassen van de

goedkoper of minder duur geworden.

bijbehorende bestemming. Merkwaardig te constateren is dat de grondprijzen Het woningareaal


tot nu toe alleen maar gestegen zijn terwijl de transactieprijzen al jaren dalen !

De ontwikkelingen achter de schermen lijken dus vruchten af te werpen en

Ook is men bezig met het mogelijk loslaten van de betrokkenheid van woning-

uiteindelijk zal de markt z’n werk wel weer doen. Want kopers van de appar-

corporaties bij alle woonontwikkelingen.

tementen zullen over een paar jaar toch ook wel weer een eengezinswoning

De prijsontwikkeling in de Indische buurt en het Oostelijk Havengebied is

met tuin aan het water willen, mits de prijs aanvaardbaar is.

stabiel, zelfs stijgend: de gemiddelde transactieprijs van appartementen is

15


gestegen! De geografische ligging blijft zeer aantrekkelijk.

Iddo Brouwer

Intussen is de pers gestopt met negatief schrijven over IJburg, zo langzamer-

De Nieuwe Amsterdamsche Makelaardij

hand lijkt een ieder er in te berusten dat de uitbreiding van IJburg lang niet zo vlot gaat als gedacht. Het definitieve winkelcentrum dat zou komen op

22

het nog te bouwen Centrumeiland, naast Blijburg, is van de baan, waardoor

Nieuwbouw

winkeliers en ondernemers inmiddels weten waar ze aan toe zijn. Plannen op het Centrumeiland zijn nu betaalbare eengezinswoningen: kleine aannemers, ontwikkelaars, beleggers en ontwikkelende architecten kunnen deze kavels

25


afnemen. Vanaf 2017 kunnen de eerste woningen klaar zijn. Het college ziet af van de bouw van het Middeneiland. IJburg staat voor ongeveer de helft onder water, hetgeen de doorstroming op

32


de huizenmarkt niet bevordert. Gelukkig is IJburg een prettige woonbuurt met veel water en intussen worden de eerste kavels aan de Bert Haanstrakade alweer aangeboden met uitzicht op het IJsselmeer.

39

Door de crisis is de gemeente meer dan tevoren bereid mee te werken aan

Conclusie

transformatie van onroerend goed, denk dan vooral aan leegstaande kantoren en winkels, die omgezet worden naar bijvoorbeeld woonruimte. Een voorbeeld daarvan is dat er op IJburg een actieve winkelmanager zeer bereid is


mee te werken aan wijzigingen van de bestemming. Ook wordt er binnen

▲

▲

42

76


stadsdeel oost

76 Aanbod


inhoud Inhoud 3

VOORWOORD

23

19

7

6

11

14

27

25

37


38

24

22

10

33

40

57

83

120

Appartement > 1990

133 111 82 66 151 238 318 390 410

Eengezinswoningen

17 22 24 21 82 101 110 131 155

15




Nieuwbouw

25


(in %)


39

Conclusie

42


▲

▲

78 Prijsstijging per m2

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* 410 532 487 511 540 475 402 412 194


56

52

60

51

42

46

50

43

27


144

141

127

145

143

133

106

155

113

Appartement > 1990

311 316 316 287 221 252 266 254 122

Eengezinswoningen

77 90 97 94 87 92 66 70 35

Totaal

22

32

335 321 231 168 447 634 715 912 1040

Het woningareaal

77 Verkocht 11

124 145 96 65 170 241 203 283 318


Totaal

7

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Soort woning

998 1131 1087 1088 1033 998 890 934 491

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

Appartement < 1945

9,0

8,5

13,2

5,4

-3,8

4,9

-2,0

-6,8

-0,2


3,5

11,5

15,3

-1,8

-4,5

8,7

-9,0

-3,4

-3,9


5,4

-1,5

20,2

2,3

-5,7

5,7

-4,4

-8,8

2,0

Appartement > 1990

7,2 9,4 8,4 2,2 -1,5 -2,0 -4,4 -14,3 9,2

Eengezinswoningen

3,7 9,9 7,2 5,2 -12,0 5,7 4,9 -15,3 2,3

Totaal

7,2 7,8 12,2 3,8 -4,3 3,5 -2,9 -9,7 2,6


77

stadsdeel oost

3

Stapelwoning <1945

VOORWOORD

Het woningareaal

11


15


22

Nieuwbouw



pr

ed M

ijs

M

20.785

€ 202.000

€ 177.500


4.357

€ 184.500

€ 143.500


8.684

€ 194.000

€ 197.000

19.187

€ 243.500

€ 235.000

Rijtjeshuis

5.585

€ 390.500

€ 288.000

Vrijstaand

221

€ 649.500

-

Twee-onder-een-kap

169

€ 552.500

€ 175.500

Stapelwoning >1990

7

pr

Soort woning

ed

Aa n 01 ta -0 l w 1- on 20 i 13 nge n

inhoud Inhoud


ge

n



600.000

500.000

400.000

25


300.000

32


Appartement < 1945

200.000


39

Conclusie


100.000


▲

▲

42

0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 2013*


78

stadsdeel oost



150

120

90

inhoud Inhoud 60

3

Appartement < 1945

VOORWOORD

Appartement 1945-1970 Appartement 1971-1990

7

Het woningareaal

30


11


15



0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 2013*

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013* 2013

7%

6%

22

Nieuwbouw

25


5%

4%

3%

32


Appartement < 1945

2%


39


Conclusie

1%


▲

▲

42

0%


79

Colofon

Met bijdragen van Bas Slop, B en S Makelaars Hans Huyg, Nieuw-West Makelaardij Erik Beurskens, Momentum Technologies Dree Op ’t Veld, Momentum Technologies Anton van Klooster, Hallie Van Klooster Makelaardij Didi van den Elsaker, Makelaarsvereniging Amsterdam Peter Jansen, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam Pieter Joep van den Brink, makelaarskantoor Carla van den Brink Jeroen van der Veer, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Ronald Mathies, Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam Jan Muizelaar, Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam Sander Sijm, Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam Iddo Brouwer, De Nieuwe Amsterdamsche Makelaardij Sandra van der Zee, Pappie & Van der Zee makelaars Jean Paul Schrijver, Makelaarsgroep AMEO Niels van Meekeren, ERA Van de Steege Patrick Akkermans, Dokter makelaardij Paul Gaikhorst, Gaikhorst makelaardij Mr George Kloprogge, K2 makelaars Jonneke Bach, ERA Van de Steege Kees Kemp, Broersma Makelaardij Fred Koot, Fred Koot Makelaardij

▲

Fotografie en vormgeving Studio Hans Lemmens

Voor uitgebreide en actuele informatie: www.woonamsterdam.info

Woon Amsterdam 2013 Transformatie

Recommend Documents