WONINGSTICHTING
DE LEEUW VAN PUTTEN
Jaarverslag 2013
WONINGSTICHTING
DE LEEUW VAN PUTTEN
Stichting De Leeuw van Putten Oostkade 16, 3201 AM Postbus 818 3200 AT Spijkenisse Telefoon Fax
(0181) 601333 (0181) 601340
E-mail Internet
[email protected] www.deleeuwvanputten.nl
Handelsregister KvK nr.
24177789
NRV-nummer Instellingsnummer
15899 L 1896
Opgericht als Vereniging Toegelaten bij KB nr. 9
27 februari 1981 13 oktober 1982
Omgezet naar Stichting 11 november 1999 Laatste statutenwijziging 5 november 2008 Raad van Commissarissen drs. R. Schouten drs. S. Fleischeuer
voorzitter vicevoorzitter
drs. K.W. Roodenburg mw. drs. J.H. Ellenkamp
lid lid
mw. P. Legen
lid
Directeur-bestuurder ir. M.A. de Booij
statutair directeur
Managementteam A.M.P. van Agtmaal
hoofd Technisch Beheer
mw. S.M. Broekmeulen P.J.C.M. Vogels
hoofd Bewonerszaken hoofd Financieel Beheer
drs. R. Geertsma
beleidsmedewerker
Missie Wij zetten ons maximaal in om de individuele woonwensen van de huidige en toekomstige bewoners te vervullen. Wij zijn bij uitstek een sociaal verhuurder. Foto’s P.J.C.M. Vogels
Voorwoord
2
DEEL 1 ONZE WONINGCORPORATIE
3
Hoofdstuk 1 Doelstellingen 1.1 Onze missie 1.2 Balanced Score Card 1.3 Meerjarenvisie 2013-2017
3 3 3 3
Hoofdstuk 2 Organisatie 2.1 Het personeel 2.2 Bericht van de Raad van Commissarissen 2.3 Verbindingen
4 4 7 12
Hoofdstuk 3 Woningvoorraad 3.1 Onze woningen 3.2 Strategisch voorraadbeheer 3.3 Nieuwbouwprojecten
13 13 13 14
Hoofdstuk 7 Financiën 7.1 Uitgangspunten 7.2 Cijfers 2013 7.3 Blik op de toekomst
27 27 28 31
Hoofdstuk 8 Leefbaarheid 8.1 Samenwerking
34 34
8.2 Veiligheid 8.3 Projecten en activiteiten
37 38
Hoofdstuk 9 Wonen en zorg 9.1 Samenwerking 9.2 Praktische oplossingen
41 41 42
Hoofdstuk 10 Verklaring van het bestuur
43
DEEL 3 JAARREKENING
45
Kengetallen
45
DEEL 2 PRESTATIEVELDEN
15
Balans per 31 december 2013
46
Hoofdstuk 4 Verhuur van woningen 4.1 Doelstellingen en beleid 4.2 Doelgroepen 4.3 Vraag en aanbod
15 15 17 18
Winst- en verliesrekening
48
Kasstroomoverzicht
49
Toelichting op balans en winst- en verliesrekening
50
Hoofdstuk 5 Kwaliteit van de woningen 5.1 Onderhoud 5.2 Wonen op maat 5.3 Duurzaamheid
21 21 22 23
Controleverklaring
72
Vaststelling en goedkeuring
75
Hoofdstuk 6 Bewonersparticipatie 6.1 Huurdersvereniging 6.2 Klachtencommissie 6.3 Communicatie
25 25 25 26
1
|
Voorwoord WONINGSTICHTING
DE LEEUW VAN PUTTEN
Beste lezer, Ook in 2013 hebben wij ons ingezet om kwaliteit te leveren, samen te werken met belanghebbenden, ervoor te zorgen dat samenleven makkelijker wordt, te faciliteren in zorg voor ouderen en mensen met een beperking, klantgericht te zijn, goed beleid te ontwikkelen voor verhuur en financieel gezond te blijven. Zodat wij onze missie waarmaken. Onze missie hebben wij uitgewerkt in de Meerjarenvisie 2013 – 2017 “Voor en met huurders”. In deze meerjarenvisie staan onze plannen voor de komende vijf jaar. Dit is gebaseerd op de relevante ontwikkelingen die wij waarnemen en hoe wij daarmee om willen gaan. Wat bereikten wij in 2013? Binnen een turbulent speelveld bereikten wij weer veel in 2013: wij kunnen concluderen dat onze afspraken en plannen die wij aan het begin van het jaar hebben gemaakt vrijwel compleet zijn gerealiseerd. Wij hebben onder andere: - de onderhoudsbegroting aangepast in verband met noodzakelijke bezuinigingen; - overeenstemming bereikt met andere gebruikers over de integrale aanpak van de Lenteakker; - samen met partijen gestart met de uitvoering van het wijkontwikkelingsplan Zuidwest Spijkenisse; - de prestatieafspraken met de gemeente Spijkenisse geactualiseerd; - overeenstemming bereikt over de regionale woningmarktafspraken; - een verdere optimalisering van het verhuurproces gerealiseerd; - een nieuwe huisstijl en een nieuwe website ingevoerd. Leeswijzer Het jaarverslag bestaat uit drie delen. In deel 1 leest u waar wij voor staan, welke partijen zich inzetten om onze missie te realiseren en welke woningen wij bezitten. In deel 2 bespreken wij per prestatieveld de prestaties van onze organisatie. Het derde deel is de jaarrekening. Uit de winst- en verliesrekening en balans kunt u zien hoe onze financiële positie is. Vragen? Heeft u vragen of opmerkingen na het lezen van dit jaarverslag? Neemt u dan gerust contact met ons op. Wij staan open voor gesprekken en discussie met iedereen. Zeker als dit bijdraagt tot het woonplezier van onze huurders. Want goed wonen is een zaak van ons allemaal! Met vriendelijke groet,
ir. M.A. de Booij directeur-bestuurder
|2
Deel 1: Onze
woningcorporatie
Hoofdstuk 1
In dit hoofdstuk leest u wat onze missie is en hoe wij deze vertaald hebben in een aantal concrete doelstellingen. Wij verwijzen daarbij ook naar ons Meerjarenvisie 2013-2017.
1.11
On nze miisssie
De Leeuw van Putten zet zich in voor goed wonen in een leefbaar Spijkenisse. Wij verwoorden dat als volgt in onze missie: ‘Wij zetten ons maximaal in om de individuele woonwensen van de huidige en toekomstige bewoners te vervullen. Wij zijn bij uitstek een sociaal verhuurder.’
1.2 2
SAMEN VATTING In 2013 …
Baalancced Sco ore Card
Onze missie hebben wij uitgewerkt in strategische doelstellingen, voornemens en acties. Deze zijn vertaald naar de methodiek van de Balanced Score Card, waardoor ze meetbaar zijn. Zo kunnen wij nagaan of wij onze doelstellingen halen. De voortgang van het behalen van de doelstellingen wordt weergegeven in de kwartaalrapportages. De volgende ambities vormen de essentie van onze doelstellingen: - Onze woningen verhuren aan de doelgroep, met name aan de huishoudens met een inkomen tot € 34.229 (2013). - Onze voorraad bouwtechnisch en verhuurtechnisch in goede conditie houden. - Onze beheerskosten laag houden. - Onze huurders betrekken bij ons beleid. - Ons opstellen als actieve partner om samen met de stakeholders Spijkenisse een prettige stad te houden.
… bleven wij ons inzetten voor onze huurders. Wij werken samen met onze huurders en professionele partijen. Daarbij kijken wij goed rond en weten wat er in de wijken en buurten gebeurt. … is risicomanagement een permanent onderdeel van onze besluitvormingsprocessen geworden. Ondanks de economische crisis konden wij onze koers, zoals wij die hebben vastgelegd in de meerjarenvisie 2013-2017, ongewijzigd houden. Om dit mogelijk
1.3 3
Meerjare envissie 2013-2 2017
Richtten de woonwensen zich vroeger vooral op de woning en de technische staat, nu kijken wij breder. Wij kijken goed rond en letten op de dingen die in de stad, in de wijken en in de woningen gebeuren. Dat doen wij samen met onze huurders en professionele partijen waar wij mee samenwerken. Ondanks de financiële crisis konden wij met een beperkt aantal bezuinigingen de koers uit de meerjarenvisie ongewijzigd
te maken hebben we aanzienlijke bezuinigingen moeten doorvoeren in de onderhoudsplanning en is de levensduur van een deel van ons bezit verlengd. We hebben ook een meerjarig voordeel kunnen behalen door de herfinanciering van een deel van onze leningportefeuille.
houden. Dit danken wij aan ons risicoprofiel en aan de beleidskeuzes die wij maakten.
3
|
Hoofdstuk 2
Organisatie In dit hoofdstuk leest u welke partijen zich dagelijks inzetten om onze missie invulling te geven. Op de eerste plaats besteden wij aandacht aan ons personeel. Vervolgens laten wij de voorzitter van onze Raad van Commissarissen aan het woord. Wij besluiten het hoofdstuk met aandacht voor de organisaties en instellingen waar wij mee samenwerken.
2..1
Hett pe ersone eel
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2011
31-12-2010
Directie en beleid
3,1
3,1
3,1
3,1
Wie werken er bij ons?
Bewonerszaken
5,8
5,8
5,8
5,8
Organogram van de organisatie
Financieel Beheer
6,2
6,2
6,2
6,1
Technisch Beheer
Directeur-bestuurder
Totaal
Beleidsmedewerker
Directiesecretariaat
9,5
9,5
9,5
9,5
24,6
24,6
24,6
24,5
Tabel: Personeelsbezetting in fulltime functies (FTE). Leeftijdsopbouw De leeftijdsopbouw van de medewerkers met een vast dienstverband is als
Financieel beheer
Bewonerszaken
Technisch beheer
volgt: Leeftijdscategorie
Aantal
Personeelsbezetting en samenstelling
< 25 jaar:
0
Per 31 december 2013 bestaat de vaste personeelsbezetting uit 15 vrouwen
25 - < 30 jaar:
2
en 13 mannen. Er is daarnaast één invalkracht. Deze vervangt vaste medewerkers tijdens vakantie en ziekte en assisteert bij piekwerkzaamheden. In
30 - < 35 jaar:
4
35 - < 40 jaar:
2
dit overzicht ziet u op welke afdeling ze werken, omgerekend naar fulltime
40 - < 45 jaar:
4
functies. Ook de cijfers van de afgelopen drie jaar staan erbij. In 2012 is er één medewerker van Technisch Beheer met pensioen gegaan. Deze functie
45 - < 50 jaar:
2
is in 2013 intern ingevuld. De vacature die daardoor is ontstaan is ook weer ingevuld.
50 - < 55 jaar:
4
55 - < 60 jaar:
6
60 - < 65 jaar: Totaal
5 29
Tabel: Leeftijdsopbouw medewerkers perr 31-12-2013 31-12-2013.
|4
Hoe zorgen wij voor tevreden medewerkers en klanten? Om tevreden klanten te krijgen, moeten wij eerst bij ons personeel beginnen. Daarom kijken wij hoe wij onze medewerkers tevreden kunnen houden. Ons personeelsbeleid is gericht op het welbevinden van iedere medewerker. Helaas is ons ziekteverzuim in 2012 en 2013 hoger dan
Jaar
Percentage
2008
2,8%
2009
3,0%
2010
2,6%
2011
1,7%
2012
4,2%
2013
6,2%
voorgaande jaren. Dit komt omdat er één medewerker langdurig ziek is. Hieronder leest u zeven belangrijke uitgangspunten van ons personeelsbe-
Tabel: Het ziekteverzuim in de
leid.
percentages.
periode 2008 – 2013, uitgedrukt in
1. CAO Woondiensten De CAO partijen zijn eind 2012 overeengekomen de CAO Woondiensten
met medewerkers. Dit doen wij via het reguliere afdelingsoverleg, de
2012 ongewijzigd te verlengen (van 1 januari tot en met 30 juni 2013). Dit
andere over: - belangrijke bespreekpunten vanuit het MT;
vanwege de onduidelijkheid over de impact van de maatregelen uit Den Haag op de branche en de medewerkers. CAO partijen zijn eind mei 2013 weer met elkaar om tafel gaan zitten. Dat heeft geresulteerd in een CAO voor een half jaar (1 juli 2013 tot en met 31 december 2013). Momenteel zijn partijen in gesprek voor een CAO voor 2014. Kern hierbij is een verdergaande versobering. De corporatiesector zette op 1 januari 2014 net als de rest van Nederland een eerste stap in de versobering. CAO partijen verlaagden het jaarlijkse opbouwpercentage van 2,25 procent naar 2,15 procent. Ook is de pensioenleeftijd vanaf die datum verhoogd van 65 naar 67 jaar. 2. Ondernemingsraad Een ondernemingsraad (OR) bestaande uit drie medewerkers vertegenwoordigt het personeel. De OR en de directeur bespraken in 2013 onder andere de volgende onderwerpen: - beoordelingssystematiek
personeelsvergaderingen en via e-mailberichten. De informatie gaat onder
- gebeurtenissen bij De Leeuw van Putten; - personele zaken; - relevante bestuursbesluiten; - artikelen die over de volkshuisvesting of over ons in de pers verschijnen; - de kwartaalrapportage en bijbehorende financiële rapportages. 4. Veilige werkomgeving Om ervoor te zorgen dat onze medewerkers in een prettige en vooral veilige werkomgeving hun werkzaamheden uitvoeren, hebben wij de volgende zaken geregeld: - ontruimingsplan en ontruimingsoefening - agressieprotocol - huisregels - procedure afsluiten kantoor
- PMO (Periodiek Medisch Onderzoek)
- integriteitscode - klokkenluidersregeling
- werkplekonderzoek
- kantoorbeveiliging
- nieuwsbrief OR
- RI&E (Risico Inventarisatie en Evaluatie) - Bedrijfshulpverlening
- ontruimingsplan en ontruimingsoefening - agressieprotocol en huisregels - nieuwbouw - CAO Woondiensten - personeelsregelingen - digitaliseren werkprocessen - vernieuwen huisstijl en website - vervanging meubilair
- PMO (uitgevoerd in 2013) 5. Medewerkers volgen regelmatig cursussen Onze medewerkers volgen regelmatig cursussen en opleidingen. Op de eerste plaats is het voor de kwaliteit van onze organisatie belangrijk. Het kennisniveau en de vaardigheden van de medewerkers moeten op niveau blijven. Bovendien moeten de medewerkers op de hoogte zijn van de actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. Op de tweede plaats is het stimulerend voor medewerkers als zij mogen werken aan hun professionele en persoonlijke ontwikkeling en groei. Uitgangspunt is dat de werkgever de opleidingen volledig betaalt. In 2013 hebben wij ons aangesloten bij de Corporatie Academie (voorheen
3. Informeren van onze medewerkers Een goed geïnformeerde medewerker is over het algemeen ook meer betrokken bij de organisatie. Daarom delen wij belangrijk nieuws
Stichting Woonwijs). Dit is een servicebureau in opleidingen voor de corporatiesector. Hierdoor kunnen medewerkers op een makkelijke manier zoeken naar opleidingen. Ook kan goed gevolgd worden welke opleidingen de medewerkers gevolgd hebben.
5
|
6. Medewerkers uitdagen om kwaliteit te leveren Regelmatig houden wij kwaliteitscontroles, zoals het kwaliteitsproject ‘Verbeteren met beleid’. Wij bespreken de uitkomsten met onze medewerkers en met de aannemers die voor ons werken. En er volgen verbeteracties als de cijfers onder de norm zijn. Op deze manier weet iedere medewerker wat er speelt en wat hem of haar
Uiteindelijk wil iedereen graag tevreden klanten.
is werken aan een cultuur van bewustheid, eigen verantwoor-
7. Integriteit
delijkheid en onderlinge transparante verantwoording.
Beleid, regels, procedures,
Met andere woorden: integriteit
normen en waarden lijken soms zo vanzelfsprekend te zijn, waardoor
is een belangrijke voorwaarde voor het vertrouwen in De
ze overbodig lijken. Toch is het van belang dat deze zaken zijn
Leeuw van Putten als lokaal verankerde maatschappelijke
vastgelegd en worden nagestreefd.
onderneming. Daarom hebben
Dit geldt ook voor de regels op het gebied van hoe wij met elkaar
wij een integriteitscode en een klokkenluidersregeling. Tevens
te doen staat om de kwaliteit hoog
omgaan oftewel integriteit. Alleen
hebben wij een interne en
te houden of omhoog te brengen. Ditzelfde geldt voor de aannemers.
dan kunnen wij elkaar daar op aanspreken. Werken aan integriteit
externe vertrouwenspersoon.
SAMEN VATTING In 2013 … … richtten wij ons op het verder verbeteren van onze dienstverlening. Door het invoeren van een bedrijfsbrede integrale benadering van onze communicatie en van een nieuwe huisstijl. Deze zijn in 2013 geïmplementeerd samen met de nieuwe website.
Kwaliteitsproject
… zetten wij ons weer in voor het welbevinden van onze
‘Verbeteren met beleid’
medewerkers. Want tevreden medewerkers
Het verbeteren van onze dienstverlening is voor ons een blijvend aandachtspunt. Daarop onderscheiden wij ons van onze collega-corporaties. Door steeds nieuwe impulsen te geven aan de kwaliteit van onze dienstverlening streven wij er naar dat de waardering door onze klanten goed blijft. Daarom hebben wij het kwaliteitsproject “Verbeteren met beleid” in het leven geroepen. Hiermee meten wij de kwaliteit van onze diensten.
- vertrokken bewoners - bewoners van woningen waar een reparatieverzoek is uitgevoerd
- Een actieve ondernemingsraad
Academie om de mogelijkheden tot het volgen van cursussen en opleidingen te vergroten.
- bewoners van woningen waar groot onderhoud is uitgevoerd
- Personeelsbijeenkomsten.
Klantwaardering in rapportcijfers 2012 - 2013 1e helft 2012
2e helft 2012
1e helft 2013
2e helft 2013
Nieuwe huurder
7,6
7,4
7,7
7,7
Huuropzegging
7,7
7,9
7,8
7,5
Reparatieverzoek
7,3
7,9
7,6
7,8
Groot onderhoud
7,5
7,4
7,7
7,3
- Gezamenlijke activiteiten buiten kantoortijd met de medewerkers, deels ook met partners van de medewerkers. - Uitvoering van een PMO (Periodiek Medisch Onderzoek). Dit bieden wij de medewerkers één keer in de vier jaar aan. De
Klantwaardering in aantal onvoldoendes 2012 - 2013 1e helft 2012
2e helft 2012
1e helft 2013
2e helft 2013
Nieuwe huurder
6,9%
8,8%
5,5%
6,9%
Huuropzegging
8,5%
0,6%
4,3%
10,7%
Reparatieverzoek
9,9%
4,3%
5,7%
3,9%
Groot onderhoud
6,7%
9,0%
5,3%
5,3%
Ons streven is dat per werkproces het rapportcijfer minimaal een 7,5 is en het aantal onvoldoendes lager is dan 10%. Met de resultaten van deze enquêtes verbeteren wij de kwaliteit van onze diensten waar dat nodig is. Om op dit terrein nog meer verbeteringen door te voeren hebben wij in 2013 onze communicatie integraal verbeterd en als onderdeel daarvan een nieuwe huisstijl ingevoerd. Doel van de nieuwe communicatiestrategie is om een eenduidige en consequente communicatie te voeren. Ook gaan wij de ontvangstruimte aanpassen. Wij willen graag dat klanten het prettig en zinvol vinden om ons kantoor te bezoeken, ook al constateren wij dat het bezoek aan kantoor terugloopt. Daarnaast moet het voor bezoekers van onze website ook beter en duidelijker worden waar ze met welke vragen terecht kunnen. Daarom is er in 2013 een nieuwe website in gebruik genomen.
|6
- Een CAO Woondiensten en een aanvullend personeelsreglement.
- Een veilige werkomgeving. - Aansluiting bij de Corporatie
- nieuwe bewoners
Werkproces
zaken goed geregeld:
die vergaderde over belangrijke thema’s.
Wij versturen continu vier verschillende enquêtes naar verschillende groepen huurders:
Werkproces
zorgen voor tevreden klanten. Wij hebben onder andere de volgende
meerderheid neemt hieraan deel. … konden wij weer rekenen op ons personeel. Ook in 2013 was ons personeel een stabiele factor. Het ziekteverzuim was hoger dan voorheen door één langdurig zieke medewerker. Het verloop is laag. Eind 2013 werkten wij met een hecht team van 15 vrouwen en 13 mannen in vaste dienst. Er is één invalkracht. Bedankt voor jullie inzet en betrokkenheid!
Risicobeheersing Organisatie Wij zijn een relatief kleine orga-
uitgevoerd kunnen worden. Door onze aanpak beperken wij de
door een onafhankelijke partij. Wat dat betreft is daarmee voor ons
nisatie. Hierdoor zijn wij kwets-
risico’s op organisatiegebied.
voldaan aan voldoende risicobe-
baarder dan grote organisaties. Toch houden wij bewust vast aan
Procedures
heersing. Daarnaast hebben wij onze eigen kantoorautomatisering.
ons kleine organisatiemodel. Want het is overzichtelijk en efficiënt.
Wij hebben procedures opgesteld voor alle werkprocessen. Deze
Bij calamiteiten hebben wij een eigen medewerker die problemen
Het is echter wel zaak om uitval
procedures actualiseren wij elk
kan oplossen. Is het nodig, of bij
zoveel mogelijk te voorkomen. Daarom is ons personeelsbeleid
jaar.
diens afwezigheid, dan kunnen wij een beroep doen op een extern
gericht op het welbevinden van
Automatisering
bureau. Daarmee is een dubbele
iedere medewerker. Resultaat is dat het goed werken is bij onze
De automatisering bestaat uit twee delen. Onze database wordt door
structuur gecreëerd in geval er problemen zijn. Wij maken dagelijks
organisatie en dat er weinig verloop is van personeel. Verder hebben
het NCCW beheerd. Zij hebben een eigen interne verantwoordelijkheid
een back-up van onze gegevens. En op een externe locatie ligt een
wij alle werkprocessen vastgelegd
en bewaking, die getoetst wordt
kopie van ons complete systeem.
in procedures. Wij streven ernaar dat de processen zo min mogelijk persoonsafhankelijk zijn. Ons doel is dat vrijwel alle werkzaamheden door twee of meer medewerkers
2..2
Berrichtt van n de Raad vaan Co ommissariissen n
Toezicht Wij houden toezicht op het bestuur, gevormd door directeur-bestuurder de heer ir. M.A. de Booij, en op de organisatie. Ook staan wij het bestuur met raad ter zijde. Onze bevoegdheden staan in de statuten van de stichting en in ons reglement. Verder onderschrijven wij de Governancecode Woningcorporaties. Een woningcorporatie heeft de maatschappelijke verplichting om een transparante publieke verantwoording af te geven. Dat beseffen wij en daar zetten wij ons voor in. Wij zijn lid van de branchevereniging VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties). Wij toetsen het beleid aan de hand van: - de missie; - de meerjarenvisie 2013-2017; - het jaarplan; - de begroting. - het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); Er is geen auditcommissie ingesteld. De Raad acht zichzelf geheel en integraal verantwoordelijk voor het toezicht. Bij financiële stukken vindt een voorbespreking plaats, waarna o.b.v. terugkoppeling de hele Raad over het betreffende stuk besluit. Toezicht op het bestuur Mede aan de hand van de volgende documenten houden wij toezicht op het functioneren van het bestuur: - De kwartaalrapportage met Balanced Score Card. Hierin zijn de (maatschappelijke) doelstellingen van de organisatie uit het jaarplan 2012 verwerkt en meetbaar gemaakt.
- Een periodieke financiële rapportage. - Een overzicht met de externe risico’s. Dit is gebaseerd op de risicopunten die het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting hanteert bij de beoordeling van noodzakelijke solvabiliteit. - Een informatieprotocol. Daarin is vastgelegd waarover, op welke wijze en op welk tijdstip de directeur-bestuurder informatie geeft aan de Raad. Klankbordrol en adviesrol De Raad is zich bewust van haar rol als adviseur en klankbord van de bestuurder. Dit is ingevuld door op specifieke onderwerpen, waarbij de Raad haar kennis en ervaring ter beschikking stelt aan de bestuurder. Zo is soms door het stellen van kritische vragen een opening gevonden om onderliggende motivaties explicieter aan de orde te stellen. De Raad realiseert zich dat dit slechts mogelijk is in een sfeer van vertrouwen, waar dan ook naar wordt gestreefd. Het komt ook voor dat onderwerpen meer aandacht vragen dan een strikte behandeling als agendapunt. Als dit zo is dan wordt een dergelijk punt geagendeerd om samen dit specifieke onderwerp of thema te bespreken. In die setting is er met name ruimte voor de klankbordfunctie van de Raad naar de bestuurder.
7
|
Werkgeversrol De voorzitter en de vicevoorzitter vervullen de werkgeversrol en voeren jaarlijks een functionerings-/beoordelingsgesprek met de directeurbestuurder. Er is geen remuneratiecommissie ingesteld. Bij de beoordeling van de directeur-bestuurder, wordt voorafgaande aan het beoordelingsgesprek input geleverd door de hele raad. Wij hebben in 2013 vastgesteld dat de directeur-bestuurder goed functioneert. Zijn bruto loon in 2013 was € 122.856. Aansluitend op de definitie zoals die in de WNT wordt gehanteerd (waarbij salaris, vakantietoeslag, eindejaarsuitkering, onkostenvergoeding, pensioenbijdrage en fiscale bijtelling leaseauto worden samengevoegd), bedraagt de totale beloning in 2013 € 174.844. De Raad is zich er terdege van bewust dat zij een maatschappelijke verantwoordelijkheid heeft als toezichthouder en werkgever van de directeur-bestuurder. Binnen dat kader is de huidige honorering goed bekeken en afgezet tegen de discussies die er in de maatschappij over honorering van corporatiebestuurders wordt gevoerd. De functie van directeur-bestuurder van De Leeuw van Putten is daartoe gewaardeerd, waarbij de sectorbrede beloningscode als kader heeft gediend. Er is afgesproken dat de directeur-bestuurder geen periodieke verhoging meer zal ontvangen en dat uitsluitend prijsindexering volgens de CAO van woningcorporaties zal worden toegepast, zoals dat is afgesproken met de directeur-bestuurder voordat de beloningscode in werking trad. Toezicht op de organisatie De interne controle registreert of de werkorganisatie zich houdt aan de vastgestelde procedures. Daarnaast wordt de kwaliteit van de interne organisatie gevolgd door een controle van de accountant. De accountant heeft de beoordeling van de administratieve organisatie en interne beheersing uitgevoerd op de noodzakelijke onderdelen. Hij heeft hierover gerapporteerd naar het bestuur en naar ons. Onze conclusie is dat wij in 2013 adequaat toezicht hebben kunnen houden op de interne risico- en controlesystemen.
Horizontale verantwoording Zowel wij als het bestuur zijn overtuigd van het nut en de noodzaak van horizontale verantwoording. Discussies over legitimiteit en maatschappelijk presteren vragen daarom. Belangrijk punt hierbij is de nadrukkelijke positionering van De Leeuw van Putten als ondernemende woningcorporatie, die midden in de lokale samenleving staat en aanspreekbaar is. Wij zijn hierbij op verschillende tijdstippen en manieren nadrukkelijk betrokken geweest. De volgende hoofdgroepen zijn daarbij te onderscheiden: - overheid (college van B&W, gemeenteraad, raadsfracties, ambtenaren) - klanten (huurdersvereniging, bewonerscommissies)
De relatie met en de waardering door stakeholders zijn onderwerp van
- zorg en welzijnsorganisaties (Careyn, Stichting Welzijn Ouderen, Humanitas, Pameijer, Flexus jeugdplein, Stichting Zuidwester)
gesprek met de directeur-bestuurder. Jaarlijks heeft de Raad ook overleg met de huurdersvereniging waarbij een oordeel wordt gevraagd over het
- marktpartijen (lokale makelaars, bouwers en ontwikkelaars)
functioneren van De Leeuw van Putten. Bij de vierjaarlijkse visitatie is dit
- belangenorganisaties (Dress for Success) - collega-corporaties
ook nadrukkelijk een punt waarop wordt beoordeeld. Het visitatierapport wordt met de stakeholders besproken, waarbij ook een vertegenwoordiging
- politie
van de Raad aanwezig is.
|8
Samenstelling van onze Raad De heer dr drs. s. R. Sc Scho hout uten ut en, voor orzi zitter zi
Per 1 januari 2013 is de voorzitter mevrouw drs. C.A.C. van der Linden afgetreden in verband met het bereiken van de maximale zittingsduur. Wij bedanken haar voor haar inbreng en inzet.
Geboortedatum:
01-06-1971
Honorering: Competenties:
€ 9.172 bruto. kennis van organisatiekunde, bestuur en
heeft de heer S. Fleischeuer
Nevenactiviteiten:
financiële deskundigheid. partner IPR Normag.
Benoemd op:
01-06-2007
Herbenoemd op: Einde huidige termijn:
01-01-2012 01-01-2016
genomen. De ontstane vacature in de Raad is
Uiterlijke datum van aftreden: 01-01-2016
De heer drs. R. Schouten heeft per 1 januari 2013 het voorzitterschap overgenomen en vervolgens het vicevoorzitterschap op zich
per 12 februari 2013 ingevuld door mevrouw P. Legen.
De heer dr drs. s. S. Fl Flei eisc sche heue uer, vic icev ic evoorz rzitt itter Geboortedatum: Honorering:
16-07-1954 € 6.624 bruto.
Competenties:
kennis van overheidsorganisaties en politiek, projectontwikkeling en volkshuisvesting
Nevenactiviteiten:
directeur Plan F b.v.
valt binnen het kader van de adviesregeling die wordt
Benoemd op: Einde huidige termijn:
14-02-2012 01-01-2015
onderschreven door de VTW en Aedes. De Leeuw van Putten
Uiterlijke datum van aftreden: 01-01-2019
past deze regeling expliciet toe.
Toelichting bij de honorering - De hoogte van de honorering
De heer dr drs. s. K.W .W. Ro Rood oden enburg rg
Onafhankelijkheid en integriteit
Geboortedatum: Honorering:
- Bij de nevenactiviteiten is er in
05-07-1962 € 6.624 bruto.
Competenties:
financiële deskundigheid, kennis van
Nevenactiviteiten:
organisatiekunde. directeur Roodenburg2 Advies, lid Raad van Toezicht Kalsbeek College Woerden, bestuurder Stichting Derdengelden 21st Partners.
Benoemd op: Herbenoemd op:
01-09-2009 01-01-2014
Uiterlijke datum van aftreden: 01-01-2018
geen van de gevallen sprake van tegenstrijdige belangen. - Na benoeming wordt besproken in hoeverre het nieuw benoemde raadslid bijscholing behoeft. Afhankelijk van die behoefte volgt de betrokken commissaris generiek of specifiek opleidingen. - De Raad ziet er op toe dat alle competenties aanwezig zijn en
Mevrouw dr drs. JJ.H. El Elle lenk nkamp p Geboortedatum: Honorering:
12-01-1960 € 6.624 bruto.
Competenties: Nevenactiviteiten:
kennis op het gebied van zorg en welzijn. directeur Pameijer, voorzitter RADAR en Art1.
Benoemd op:
14-02-2012
evalueert zichzelf jaarlijks op dat punt.
Einde huidige termijn: 01-01-2016 Uiterlijke datum van aftreden: 01-01-2020
Mevrouw P. Leg egen en Geboortedatum:
26-11-1962
Honorering: Competenties:
€ 5.835 bruto. kennis op het gebied van communicatie.
Nevenactiviteiten:
hoofd communicatie AFM manager strategische communicatie LTO Nederland (tot 1 november 2013)
Benoemd op: Einde huidige termijn:
12-02-2013 01-01-2017
Uiterlijke datum van aftreden: 01-01-2021 9
|
overleg met het bestuur van de huurdersvereniging. Daarbij wordt onder De vereiste competenties - Volkshuisvestelijke deskundigheid - Bestuurlijke deskundigheid - Kennis op het gebied van projectontwikkeling - Financiële deskundigheid
andere over het huurbeleidsplan gesproken. Ook is de mening van de
- Kennis van organisatiekunde
Ondernemingsraad
- Wonen, zorg en welzijn
Eenmaal per jaar hebben de voorzitter en de vicevoorzitter overleg met de ondernemingsraad. Tijdens dat overleg komen verschillende aspecten aan
Waarover vergaderden wij in 2013? Wij hebben in 2013 zes keer vergaderd. Eenmaal per jaar is er een
de orde zoals scholing, werksfeer en de leeftijdsopbouw van de organisatie. Dit gesprek wordt als informatief ervaren door partijen.
besloten vergadering die in het kader staat van de zelfevaluatie. Deze
De ondernemingsraad waardeert het zeer dat zij ook de leden van de Raad
zelfevaluatie is in tegenstelling tot 2012 gedaan zonder begeleiding van een onafhankelijke externe deskundige. Bij elke vergadering was het vereiste
als persoon kennen en weten dat die benaderbaar is door hen mocht dat wenselijk zijn.
huurdersvereniging over het functioneren van De Leeuw van Putten in Spijkenisse gevraagd. Geconcludeerd kan worden dat het gesprek door partijen als zeer positief wordt ervaren.
quorum aanwezig. Geen van onze leden is frequent afwezig geweest. De directeur-bestuurder was bij de besloten vergadering niet aanwezig.
Zelfevaluatie Op 25 september 2013 hebben wij tijdens een besloten vergadering een
De volgende documenten zijn vastgesteld: - Jaarverslag 2012
zelfevaluatie uitgevoerd.
- Jaarplan 2014
Conclusies
- Begroting 2014 - Huurbeleidsplan 2013
- De wijze van informeren, werken en samenwerken (onderling en met de directeur-bestuurder) is zeer goed.
- Benoeming van een nieuwe voorzitter.
- Extern ingehuurde deskundigheid heeft ons ondersteund bij onze
- Benoeming van een nieuwe vicevoorzitter. - Benoeming van één nieuwe extern geworven commissaris (op basis van
toezichtstaken - De kernfunctie werkgeversrol en toezichtsrol wordt goed ingevuld.
het competentieprofiel communicatie)
- Met deskundigheidsbevordering en persoonlijke ontwikkeling werken wij
Onderwerpen die aan bod kwamen:
bewust aan onze eigen rol. - Er ontbreken geen essentiële deskundigheden.
- Onderhoudsbegroting 2013 - Meerjarenvisie 2013-2017
- Wij hebben expliciet aandacht besteed aan en overleg gevoerd met onze stakeholders.
- Actualisatie Strategisch Voorraadbeheer
- Er zijn met de directeur-bestuurder afspraken gemaakt om met name de
- Huurharmonisatie - De diverse ingrepen in de bedrijfsvoering die noodzakelijk waren om de
klankbordrol goed in te vullen.
effecten van de verhuurderheffing en de saneringsheffing te implementeren - Integriteit - Beoordeling van het CFV - Personele ontwikkelingen - Het Platform Wonen en het Platform Zorg en Welzijn - Productieafspraken corporaties Spijkenisse - Ontwikkeling Kees de Groenplein / De Kopspijker / De Elementen / Rokade - SWZE en Woonnet Rijnmond (woonruimteverdeling) - Ontwikkelingen bij Aedes - Aedescode en Governancecode Woningcorporaties - De besluitenlijsten van de directeur-bestuurder
De Raad van Commissarissen is zich bewust van het belang van integriteit binnen De Leeuw van Putten. Niet uitsluitend voor de organisatie zelf, maar voor de hele sector kan het niet op orde hebben van de integriteit verstrekkende gevolgen hebben. Vanuit onze verantwoordelijkheid hebben wij een aantal zaken geregeld, die een relatie hebben met de integriteit. In ons reglement van de Raad van Commissarissen is expliciet vermeld, wat de kaders zijn waarbinnen de bestuurder beslissingen mag nemen en waarvoor toestemming van de Raad is vereist. Er is op dit moment een
- Risicoanalyse van De Leeuw van Putten
risicoanalyse voorhanden. Die is in 2013 geactualiseerd. In 2013 zijn geen schendingen van integriteit gemeld. De commissarissen
- Visitatie
verklaren expliciet als Raad en elk lid afzonderlijk dat zij bij hun functio-
Naast de formele vergaderingen, hebben de directeur-bestuurder en
neren de regels van integriteit, zoals verwoord binnen de Governancecode hanteren. Zij zijn dus volledig onafhankelijk in hun handelen.
de voorzitter elkaar meerdere malen informeel gesproken over diverse onderwerpen.
Voor wat betreft de zittingsduur van de commissarissen worden de statuten consequent nageleefd, in die zin dat elk nieuw lid maximaal twee termijnen
Beleidsdag Jaarlijks vindt er een beleidsdag plaats met de voltallige Raad van
van vier jaar zitting mag hebben. Bij werving van een nieuw lid van de Raad, wordt gekeken naar mogelijke belangenverstrengeling. De werving
Commissarissen en het managementteam. Afgelopen jaar vond deze sessie plaats op 24 mei 2013. Op deze dag is gesproken over de verschillende
van een nieuwe commissaris vindt openbaar plaats
strategische scenario’s die corporaties kunnen kiezen.
Door de open gesprekken met de huurdersvereniging, de OR en de sessie met het voltallige MT, is er bovendien alle ruimte om uit de eerste hand te
Huurdersvereniging Eenmaal per jaar heeft de Raad samen met de directeur-bestuurder een
| 10
horen en zien hoe de corporatie functioneert en hoe de directeur-bestuurder zijn taak invult.
Financieel De Leeuw van Putten heeft geen leningen verstrekt aan de leden van de Raad van Commissarissen of aan het eigen personeel. Met Baker Tilly Berk N.V. spraken wij over de jaarrekening, de interne verslaglegging, het interne beheersingsysteem en het accountantsverslag. Het controleverslag over het jaarverslag van 2013 hebben wij in een vergadering met de accountant van Baker Tilly Berk N.V. besproken. Functioneren van de accountant Het contract met Baker Tilly Berk N.V. is verlengd. Elk jaar beoordelen wij het functioneren van de accountant. Minimaal één keer in de vier jaar vindt een grondige beoordeling plaats. Wij vragen dan ook andere accountants om een offerte uit te brengen. Dit was in 2013 nog niet van toepassing. De Raad concludeert dat de accountant in 2013 goed heeft gefunctioneerd. Intern toezicht Het interne toezicht voldoet aan de volgende aspecten van de Aedes-code: - Er is een scheiding tussen de verantwoordelijkheden van het bestuur en het toezichthoudend orgaan. - De Raad beoordeelt periodiek haar eigen functioneren en dat van het bestuur. - De aaneengesloten termijn dat de leden lid van de Raad van Commissarissen mogen zijn, is maximaal twee termijnen van vier jaar.
SAMEN VATTING In 2013 … … heeft de Raad van Commissarissen adequaat toezicht gehouden. De Raad hield toezicht op het bestuur en de organisatie. Enkele
Tot slot Namens alle leden van de Raad van Commissarissen van De Leeuw van Putten spreek ik mijn waardering uit over de inzet van alle medewerkers en andere betrokkenen. Het afgelopen jaar zijn een groot aantal wijzigingen en bezuinigingen doorgevoerd, waarmee De Leeuw van Putten zo robuust blijft, dat zij de toekomst met vertrouwen tegemoet kan treden. Dat dit is gerealiseerd, zonder dat de primaire processen daar onder hebben geleden, waardeert de Raad bijzonder. drs. R. Schouten, voorzitter Spijkenisse, 27 mei 2014
besluiten die zij namen: - Goedkeuring van de begrotingsen jaarrekeningsdocumenten. - Er is een nieuwe voorzitter benoemd. - Er is een nieuwe vicevoorzitter benoemd. - Er is één commissaris benoemd. - De integriteit binnen de organisatie is getoetst. Er zijn geen schendingen geconstateerd. - Het interne toezicht voldoet aan de Aedescode. - Er is overleg geweest met stakeholders, OR en MT.
11
|
2.3 3
Verbin ndinggen
Wij zorgen dat het in Spijkenisse goed wonen is. Maar dat doen wij natuurlijk niet alleen. Wij delen die zorg met andere instanties en organisaties. In dit hoofdstuk leest u welke dat zijn en wat wij samen met hen ondernemen.
VOF Prodomus De VOF heeft als doel het ontwikkelen, realiseren, verhuren en/of beheren van woningen, winkels en bedrijfsruimten, parkeergarages en vergelijkbare objecten. De VOF is opgericht op 1 juli 2002 en notarieel vastgelegd op 7 november 2002. De enige vennoten zijn Maasdelta Spijkenisse en wij. Wij drijven de VOF voor gezamenlijke rekening en voor onbepaalde tijd. Iedere vennoot geniet of draagt voor de helft de winst of het verlies per kalenderjaar. Eind 2013 had de VOF een eigen vermogen van € 20.726. Verenigingen van Eigenaren Wij nemen als mede-eigenaar in 31 Verenigingen van Eigenaren deel. Daardoor verrichten wij voor ruim 107 particuliere appartementen beheersactiviteiten. Maaskoepel Wij zijn aangesloten bij de Maaskoepel, federatie van woningcorporaties in de regio Rotterdam-Rijnmond. De federatie behartigt belangen van de woningcorporaties op regionaal niveau. Onze directeur vertegenwoordigt ons in de federatieraad. Aedes Wij zijn lid van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties. Zij behartigen de belangen van hun leden en geven advies en informatie over sociale woningbouw.
| 12
Hoofdstuk 3
Dit hoofdstuk beschrijft ons woningbezit en hoe wij omgaan met de ontwikkelingen in de markt. Daarnaast geven wij aan hoe het bezit is opgebouwd. Ook vindt u in dit hoofdstuk informatie over nieuwe projecten die wij ontwikkelen.
3.11
Onze e won ninggen
Hoeveel woningen hebben wij? Aan het begin van 2013 bezat De Leeuw van Putten 3.899 wooneenheden. Er zijn in het verslagjaar geen woningen verkocht, gesloopt of bezwaard. Eind 2013 is ons woningbestand ook gelijk aan
Zo iss onss wo oningbezzit samen nge esteld Huurprijsklassen
Meergezins-wo-
Meergezins-
Eengezins-
Senior-eengezins-
ningen zonder lift
woningen met lift
woningen
woningen
Goedkoop
148
23
-
-
171
Bereikbaar
1.320
444
383
240
2.387
121
108
968
95
1.292
Duur
3.899.
Vrije sector
Overig onroerend goed In 2013 zijn er 2 commerciële objecten verkocht. Eind 2013
Totaal
Totaal
4
41
4
-
49
1.593
616
1.355
335
3.899
Tabel: De samenstelling van ons woningbezit op 31 december 2013.
bezaten wij daardoor: - 49 garages - 19 commerciële objecten
Goedkoop
Woningen met een huurprijs t/m € 374,44.
Bereikbaar
Woningen met een huurprijs vanaf € 374,44 tot aan de aftoppingsgrenzen van € 535,91 en € 574,35.
- 3 ontmoetingsruimten
Duur
Woningen met een huurprijs vanaf de aftoppingsgrenzen van € 535,91 en € 574,35 tot aan de maximale huurgrens voor huurtoeslag van € 681,02.
Vrije sector
Woningen met een huurprijs boven de maximale huurgrens voor huurtoeslag van € 681,02.
Tabel: Huur gerelateerde parameters 2013.
3..2
Sttraateggissch h vo oorrraadbe eheer
Doelen
Conclusie
Wij hanteren een duidelijk en praktisch strategisch voorraadbeheer. Wij
Uit onze jaarlijkse actualisatie in
10 belangstellenden zijn of als de
actualiseren dit jaarlijks. Zo houden wij de kwaliteit van de woningen in de gaten, hebben wij inzicht in de ontwikkelingen in de markt en hebben
2013 blijkt dat er momenteel geen acute problemen zijn. Wel zijn
mutatiegraad boven de 15% komt. Het gaat hier over het algemeen
wij een beeld van de gewenste samenstelling van ons woningbezit in
er voor bepaalde woningtypen
over de productgroep ‘meergezins-
de toekomst. Wij bewaken de mutatiegraad en de acceptatiegraad. Deze factoren laten zien wat het verloop is en hoe makkelijk wij een leeg
risico’s. Een risico is door ons gedefinieerd als een woning
woningen zonder lift’. Overigens verhuren ook de risicocomplexen
gekomen woning weer verhuren. Door deze gegevens over een periode van 5 jaar in beeld te brengen kunnen wij trens signaleren en ons tijdig
waarvoor bij mutatie minder dan
momenteel nog zonder problemen.
voorbereiden als er ingrepen vereist zijn in een complex. Woonkwaliteit Met deze kennis willen wij ervoor zorgen dat de huidige bewoners tevreden blijven en dat potentiële huurders graag bij ons een woning huren. Wij willen ons daarbij onderscheiden van onze concurrenten. Daarom moeten wij ervoor zorgen dat de woonkwaliteit bij ons hoog scoort. Daarom zijn wij in 2006 gestart met een groot aantal verbeteringsmaatregelen zoals het tegelwerk aanpakken, hang- en sluitwerk vervangen en maatregelen om de energieprestaties te verbeteren. In een periode van 10 jaar investeren wij een bedrag van ongeveer € 10 miljoen. Met als doel: een betere waardering van de woningen en de woonkwaliteit.
13
|
3.3 3
Nieu uwbo ouw wprojectten
Ons beleid Het is voor ons belangrijk dat wij meedoen aan nieuwbouwactiviteiten. Op die manier kunnen wij onze ambitie waarmaken. Met de gemeente hebben wij daarom afgesproken dat zij nieuwbouwlocaties bespreekt in het overleg met de corporaties om te kijken of wij interesse hebben. Samen met onze collega-corporaties hebben wij onderling productieafspraken gemaakt, zodat wij nieuwbouwlocaties goed kunnen verdelen. Wel of niet meedoen? Voordat wij beslissen of wij meedoen, brengen wij de risico’s in kaart. Wij moeten namelijk voor alles er voor zorgen dat het uitvoeren van onze kerntaak mogelijk blijft. Door de nieuwe regelgeving op het gebied van afschrijvingen en het splitsen van sociaal en commercieel
SAMEN VATTING
vastgoed is onze solvabiliteit gedaald. In combinatie met de saneringsheffing en verhuurdersheffing is er de komende jaren geen financiële ruimte voor nieuwbouw. Overigens zijn er op dit moment geen mogelijkheden voor nieuwbouw van sociale huurwoningen. De Elementen / Rokade Wij hebben een overeenkomst met de gemeente Spijkenisse om 93 onverkochte appartementen in het gebouw met de naam Rokade te beheren. Alle beheerafspraken zijn uitgewerkt. Tegen een vergoeding voeren wij het sociale en technische beheer uit van deze woningen. Op termijn hoopt de gemeente deze woningen te verkopen. Onze beheerovereenkomst loopt door tot het moment van verkoop.
In 2013 … … hadden wij 3.899 wooneenheden. Er zijn in het verslagjaar geen woningen gesloopt of bezwaard. Wij bezaten verder 49 garages, 19 commerciële objecten en 3 ontmoetingsruimten. … actualiseerden wij het strategisch voorraadbeheer. Hieruit bleek dat er momenteel geen acute problemen zijn. Wel zijn er voor bepaalde woningtypen bepaalde risico’s, maar zelfs de risicocomplexen verhuren nog zonder problemen. … beheerden wij voor de gemeente Spijkenisse woningen in Rokade. Wij hebben een overeenkomst met de gemeente Spijkenisse voor het beheer van 93 appartementen in Rokade. Dit is een nieuwgebouwde toren, onderdeel van De Elementen aan de Oude Maas.
Risicobeheersing Strategisch voorraadbeheer Met een strategisch voorraadbeheer bereiden wij ons voor op de toekomst. Definitieve keuzes zijn gemaakt. Alle maatregelen die wij in ons bezit willen nemen zijn financieel doorgerekend en in onze financiële meerjarenprognose opgenomen. Jaarlijks actualiseren wij ons strategisch voorraadbeheer. Zo signaleren wij vroegtijdig of er ingrepen nodig zijn om de verhuurbaarheid van een complex te waarborgen. Projecten Projecten brengen altijd risico’s met zich mee. Wij beheersen deze echter door bij elk project een afweging te maken: is het gewenst, haalbaar, verantwoord en financierbaar vanuit onze missie?
| 14
Deel 2: Prestatievelden Hoofdstuk 4
In dit hoofdstuk staat onze doelgroep centraal. Mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. In het eerste deel leest u onze doelstellingen beleidskeuzes op dit gebied. Vervolgens lichten wij toe hoe onze doelgroep is opgebouwd. Wij sluiten af met een toelichting op het aanbod en de verdeling van de woningen.
4..1
Doe elste ellinggen en be eleiid
Doelen uit Meerjarenvisie In onze meerjarenvisie 2013–2017 hebben wij ons onder meer de volgende doelen gesteld. - Wij bewaken het aantal mutaties en het aantal reacties op de woonkrantadvertenties, om vroegtijdig marktontwikkelingen te signaleren. - Wij sturen op de sociale huurgrens. Wij zorgen ervoor dat onze voorraad sociale huurwoningen in stand wordt gehouden. Bij de toewijzing kijken wij naar leeftijd, inkomen en huishoudgrootte. - Wij harmoniseren huurprijzen bij mutatie in bepaalde delen van ons bezit. - Ons huurbeleid is niet bezitsbreed gelijk. - De jaarlijkse huurverhoging wordt bepaald op basis van de ruimte die de overheid biedt en ons bedrijfsbelang op de lange termijn. Inkomensafhankelijke huurverhoging
De huurtoeslag blijft bestaan om woningen voor lagere inkomens
Het kabinet wil dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor lagere inkomensgroepen. Vanaf 1 juli 2013 gelden er daarom hogere
betaalbaar te houden. De 1,5% extra huurverhoging boven inflatie wordt bij de lagere inkomens voor het grootste deel gecompenseerd door de
percentages voor de maximale huurverhoging voor middeninkomens
huurtoeslag.
(0,5% extra) en hogere inkomens (2,5% extra). Het kabinet wil hiermee de doorstroming van hogere inkomensgroepen uit de sociale huurwoningen
De huurverhoging per 1 juli 2013
stimuleren en daardoor het scheefhuren tegengaan.
De huurverhoging voor elke individuele sociale huurwoning bedroeg in de
Hierdoor is er een einde gekomen aan een periode van inflatievolgend
basis 4% (inflatie + 1,5%). Alleen bij de hogere inkomens (huishoudens met een inkomen boven de € 43.000) is er door ons een extra huurverhoging
huurbeleid. De maximale huurverhoging was in de jaren 2007-2012 namelijk gelijk aan de inflatie. Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de
doorgevoerd. Wij hebben de middeninkomens ontzien door daar niet de 0,5% extra door te voeren.
maximale huurverhoging hoger dan de inflatie. Dit betekent een maximale huurverhoging van: - inflatie + 1,5% voor lagere inkomens (tot € 33.614);
Dit betekent in het kort: - 4% voor huishoudens met een inkomen tot € 33.614;
- inflatie + 2,0% voor middeninkomens (tussen € 33.614 tot € 43.000); - inflatie + 4,0% voor hogere inkomens (boven € 43.000).
- 4% voor middeninkomens;
De inflatie over 2012 was 2,5%. Hierdoor gelden per 1 juli 2013 de volgende percentages voor de maximale huurverhoging:
De huurverhoging op 1 juli 2013 was bij ons gemiddeld 4,3%.
- 6,5% voor hogere inkomens (2,5% extra voor hogere inkomens).
- 4% voor lagere inkomens (1,5% boven inflatie); - 4,5% voor middeninkomens (2,0% boven inflatie en dus 0,5% extra); - 6,5% voor hogere inkomens (4,0% boven inflatie en dus 2,5% extra).
15
|
Tabel: Huurverhogingen (gemiddeld) 2003 - 2013 Landelijk
De Leeuw van Putten
2003
Jaar
3,1%
2,5%
2004
2,9%
2,75%
2005
1,8%
1,6%
2006
2,4%
2,4%
2007
1,1%
1,1%
2008
1,6%
1,6%
2009
2,4%
2,5%
2010
1,2%
1,2%
2011
1,3%
1,3%
2012
2,2%
2,3%
2013
4,1%(*)
4,3%
(*) verwachte landelijke huurstijging
Huurharmonisatie bij mutatie Wanneer een woning wordt geharmoniseerd, dan wordt de huurprijs na huuropzegging met een bepaald bedrag verhoogd. Dit is geen vast bedrag en de verhoging kan op elk moment van het jaar plaatsvinden. Huurharmonisatie staat dus geheel los van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli. Per complex is bekeken hoeveel woningen wij willen harmoniseren. Per type is daarna hetzelfde gedaan. Nadat woningen zijn aangewezen om te harmoniseren bij mutatie, gebeurt er eigenlijk nog niets. Pas als er iemand gaat verhuizen komt de huurharmonisatie aan de orde. Voor zittende huurders verandert er dus ook niets. Nieuwe huurders krijgen, wanneer het
De belangrijkste opgaven waar de gemeente Spijkenisse en de woningcorporaties voor staan zijn gelegen binnen de bestaande stad. De slogan hier is “van kwantiteit naar kwaliteit”. Niet meer bouwen voor de groei maar: 1. Realisatie van het in Spijkenisse woningmarktsegment dat ontbreekt en goed aansluit op de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving, zoals jongerenwoningen. 2. In- en doorstroming op de woningmarkt. Aandacht voor de bestaande woningvoorraad en, waar mogelijk of nodig, versterking van de aanwezige kwaliteiten in buurten (woonmilieus). 3. Aantrekken van en passende huisvesting bieden aan de verschillende doelgroepen.
om een voor huurharmonisatie aangewezen woning gaat, een huurcontract aangeboden met een nieuwe huurprijs die gelijk is aan 80% van de
4. Een woonruimteverdeling gericht op versterking van de sociale structuren.
maximale huurprijs. Het kan dus voorkomen dat er huurders naast elkaar in dezelfde type woning wonen en dat de huurprijs verschillend is.
Regionale woningmarktafspraken In 2013 zijn in Maaskoepelverband nieuwe woningmarktafspraken
Met de huurharmonisatie bereiken wij twee doelen: enerzijds zorgen wij voor de benodigde extra huurinkomsten. Anderzijds genereert de
besproken en tot stand gekomen. De nieuwe woningmarktafspraken zijn op 29 januari 2014 in het stadhuis van Maassluis ondertekend door
huurverhoging een instroom van huishoudens met een wat hoger inkomen.
wethouders Wonen van de vijftien gemeenten in de stadsregio en door de
De inkomensgrens ligt voor 90% van de toewijzingen echter bij € 34.229 (2013).
directies van de corporaties.
Prestatieafspraken De prestatieafspraken 2010-2020 zijn op 21 april 2011 door de gemeente en de woningcorporaties ondertekend. Er is akkoord over het uitvoeringsprogramma 2011-2015. Dit uitvoeringsprogramma van de prestatieafspraken is in oktober 2013 geactualiseerd. Thema voor de komende jaren blijft leefbaarheid in de wijken. Alle voornemens worden gebundeld in wijkontwikkelingsplannen (WOP’s).
| 16
4.2 2 Doelgro oep pen Onze doelgroep Met ingang van 2011 zijn wij verplicht om minimaal 90 procent van onze sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens die
Aantallen eenpersoonshuishoudens waaraan wij in 2013 verhuurden Leeftijd
Belastbaar Huurklasse in € Inkomen in €
< 374
< 65
minder verdienen dan € 34.229 per jaar (2013). Ondanks dat wij vinden dat deze maatregel leidt tot marginalisering en segregatie hebben wij besloten om deze maatregel uit te voeren. In 2013 hebben wij 98 procent van de sociale huurwoningen toegewezen aan deze primaire doelgroep. Dit
> 65
inkomen om te voorkomen dat huurders in betalingsproblemen
die in aanmerking komen voor huurtoeslag. In de tabellen hieronder vindt u de cijfers voor 2013. In 2013 verhuurden wij in
0
2
1
3
0
4
1
5
26
126
39
191
26
77
25
128
(100%)
(61%)
(64%)
(67%)
< 374
374 - 535
> 535
Totaal
1
25
15
41 14
> 28.550
0
5
9
< 28.725
0
0
1
1
> 28.725
0
3
4
7
Totalen
1
33
29
63
Verhuurd aan BBSH doelgroep
1
25
16
42
(100%)
(76%)
(55%)
(67%)
Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens waaraan wij in 2013 verhuurden Leeftijd
Belastbaar Huurklasse in € Inkomen in €
< 375
375 - 574
> 574
Totaal
< 28.550
0
22
30
52
> 28.550
0
2
5
7
< 65
> 65
Totalen Verhuurd aan BBSH doelgroep
verantwoording moeten afleggen over de huisvesting van de BBSH doelgroepen. Dit zijn huishoudens
58
< 21.100
< 28.550
doelgroepen In het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) staat dat wij
125
13
Belastbaar Huurklasse in €
komen. Huisvesting van de BBSH
24
45
Inkomen in €
> 65
echter wel naar de hoogte van het
75
0
Aantallen tweepersoonshuishoudens waaraan wij in 2013 verhuurden
< 65
huurgrens (€ 681,02 in 2013) verhuren wij ‘vrij’. Wij kijken hierbij
26
Verhuurd aan BBSH doelgroep
inkomensgroepen reageren op onze woningen.
gevallen. De woningen met een huurprijs boven de sociale
Totaal
< 21.025
> 21.100
Leeftijd
aan zogenaamde schrijnende
> 535
> 21.025
Totalen
percentage is zo hoog omdat vanuit het aanbodmodel veelal de lagere
De overige 2 procent van onze sociale huurwoningen is verhuurd
374 - 535
< 28.725
0
0
0
0
> 28.725
0
0
0
0
0
24
35
59
0
22
30
52
(0%)
(92%)
(86%)
(88%)
Huurtoeslag Een huurder die in aanmerking komt voor huurtoeslag kon kiezen voor huurmatiging. Dit houdt in dat de huurder ons machtigde om de huurtoeslag namens hem in ontvangst te nemen. Wij verminderen de huur dan met het bedrag van de huurtoeslag. Voordeel hiervan is dat de huurder niet eerst de huur hoeft te betalen en dan moet wachten op de toeslag.
totaal 313 woningen. Hiervan zijn er 222 (71%) verhuurd aan de BBSH doelgroep.
In 2013 koos 18% van onze huurders die recht hadden op huurtoeslag, voor huurmatiging. Huurders kunnen sinds 2006 echter het bedrag ook rechtstreeks van de Belastingdienst ontvangen. Sinds 2006 loopt het aantal huurders met huurmatiging terug. Dit geeft aan dat veel huurders ervoor kiezen om de huurtoeslag zelf te ontvangen. Einde huurmatiging De huurtoeslag wordt vanaf december 2013 rechtstreeks door de Belastingdienst aan de huurder overgemaakt. Dit betreft in december de huurtoeslag voor de maandhuur van januari 2014. Zo zal dit voortaan elke maand bij “vooraf betaling” door de Belastingdienst plaatsvinden. Hiermee komt een einde aan de betaling van de huurtoeslag aan De Leeuw van Putten ook wel huurmatiging genaamd. In de onderstaande tabel vindt u een overzicht van het percentage huurders dat de afgelopen jaren huurtoeslag ontving en dat door ons liet verrekenen met de maandelijkse te betalen huur.
17
|
Tabel: Huurders met huurmatiging van de huurtoeslag (2006-2013) Huurmatigingen
4..3
Vraaag en aaanbod d
Aantal
In %
Bedrag in €
Gemiddeld bedrag per huurmatiging
December 2006
1.134
30
216.900
191,27
December 2007
1.062
28
206.304
194,26
December 2008
994
26
195.053
196,23
December 2009
923
24
193.433
209,57
December 2010
879
23
181.276
206,23
December 2011
823
21
172.649
209,78
gelden, zoals bijvoorbeeld het aantal personen waaruit een huishouden mag bestaan en de grenzen die wij aan het inkomen stellen. Voor de sociale
December 2012
743
19
148.392
199,72
huurwoningen sturen wij
December 2013
683
18
138.287
202,47
op de maximale huurgrens
Woonnet Rijnmond Per 1 januari 2012 zijn wij aangesloten bij Woonnet Rijnmond. Dit is het aanbodmodel voor woonruimte in de Stadsregio Rotterdam. Een woningzoekende kan op de woningadvertenties reageren als hij of zij zich heeft ingeschreven. Degene met de langste inschrijftijd krijgt de woning. Hij of zij moet dan wel voldoen aan de voorwaarden die voor de woning
huurtoeslag (€ 681,02 in 2013). Bijzondere doelgroepen Wij hanteren een duidelijk en praktisch laatste kansbeleid om mensen in
De woningzoekenden
moeilijke posities zo goed mogelijk te kunnen helpen en begeleiden. Doel is om het aantal huisuitzettingen te verminderen. Ook bieden wij huisvesting
In acht van de vijftien gemeenten in de stadsregio Rotterdam waren in
aan bijzondere doelgroepen. Zo heeft Humanitas ‘Dak boven je hoofd’ de beschikking over zeven woningen voor de opvang van dak- en thuisloze jongeren. Bovendien huurt Humanitas bij ons zo’n tien woningen voor de tijdelijke opvang en resocialisatie van vrouwen en kinderen uit ‘Blijf van mijn lijf’ huizen. Wij verhuren ook acht woningen aan de stichting Pameijer voor begeleid wonen. Daarnaast stellen wij natuurlijk woningen beschikbaar voor de opvang van asielzoekers in het kader van de gemeentelijke taakstelling. Ook hebben wij een jongerenfoyer voor jongeren die voortijdig met school zijn gestopt en geen huis meer hebben. In principe stellen wij ons bij de verhuur van woningen aan bijzondere doelgroepen vraaggestuurd op. Dat wil zeggen dat naar aanleiding van een vraag wij binnen ons bezit zoeken naar optimale mogelijkheden.
2013 meer woningzoekenden actief dan in 2012. Het gaat om Schiedam, Vlaardingen, Maassluis, Capelle aan den IJssel, Hellevoetsluis, Spijkenisse, Ridderkerk en Westvoorne. In Rotterdam en vrijwel alle kleinstedelijke gemeenten (m.u.v. Westvoorne) was het aantal actieven in 2013 juist lager dan in 2012. Het uitgangspunt voor de berekening van het aantal woningzoekenden zijn die personen die reageren op het woningaanbod. Alle woningzoekenden die op een in 2013 verhuurde woning hebben gereageerd of via directe bemiddeling zijn geslaagd vormen de totale groep actief woningzoekenden. Aantal actief woningzoekenden per gemeente (2013) Rotterdam
58.264
Ridderkerk
2.074
Barendrecht
7.894
Albrandswaard
4.399
Lansingerland
4.986
Onrechtmatige bewoning Wij gunnen iedereen een geschikte woonruimte. Maar treden streng op
Capelle a/d IJssel
13.755
tegen woonfraude en onrechtmatige bewoning. Onder onrechtmatige bewoning verstaan wij illegale inwoning, illegale verhuur en onrechtmatig
Krimpen a/d IJssel
5.931
Maassluis
7.718
gebruik. Bij de bestrijding van onrechtmatige bewoning, werken wij
Vlaardingen
14.335
samen met de gemeente, de politie en de andere lokale corporaties. In het Convenant Onrechtmatige Bewoning staat hoe wij door onderling samen te
Schiedam
15.702
Spijkenisse
12.673
werken allerlei vormen van woonfraude kunnen terugdringen. Ook hebben
Hellevoetsluis
5.996
wij een meldpunt onrechtmatige bewoning opgericht. Dit meldpunt kan meldingen nader onderzoeken en bestandsvergelijkingen uitvoeren. Op
Bernisse
basis van periodieke overzichten bepalen wij met alle partijen de aanpak.
720
Brielle
1.748
Westvoorne
2.856
Afspraak is afspraak Het komt regelmatig voor dat uitgenodigde woningzoekenden niet komen opdagen op de afspraak voor een intakegesprek of het bezichtigen van een woning. Dit kost tijd en benadeeld de andere woningzoekenden. Daarom is er op 30 september 2013 een nieuwe regeling ingegaan: afspraak is voortaan afspraak. Een afspraak voor een bezichtiging of intakegesprek moet worden nagekomen. Afmelden kan uiterlijk een dag van tevoren bij de corporatie. Wordt dat niet gedaan, dan wordt dat geregistreerd als een gemiste afspraak. Gebeurt dit binnen twaalf maanden drie keer dan kan de woningzoekende niet meer reageren op het woningaanbod van Woonnet Rijnmond tot er contact is opgenomen met één van de bij Woonnet Rijnmond aangesloten corporaties. Vanaf 1 januari 2014 blokkeren we na vier keer zelfs de inschrijving en kan er drie maanden lang niet meer
| 18
gereageerd worden op het woningaanbod. Vervelend, maar we willen iedereen graag snel aan een woning helpen. Dit no show gedrag verstoorde het aanbiedingsproces richting echte belangstellenden. Ontwikkeling van de vraag Spijkenisse heeft binnen de Rotterdamse regio een relatief gespannen woningmarkt. Het voor de verhuur vrijkomende aanbod is de laatste jaren afgenomen. Het aantal verhuringen van De Leeuw van Putten is afgenomen van 354 in 2012 naar 313 in 2013. Samenhangend hiermee is ook de slaagkans in de loop van het jaar wat afgenomen en bedraagt ultimo 2013 5,0%. Voor doorstromers is de slaagkans 4,7% en voor starters 5,1%. De slaagkans is als volgt gedefinieerd: het aantal woningzoekenden (per subgroep) dat in een bepaalde periode een woning heeft verkregen via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het totaal aantal actief woningzoekenden (per subgroep) dat op die woningen heeft gereageerd plus het aantal geslaagde direct bemiddelden die niet ook al hebben gereageerd (uitgedrukt als een percentage). Slaagkans marktgroepen (2013) Spijkenisse
Rotterdam
Doorstromer
4,7%
7,6%
Starter
5,1%
8,9%
Spijkenisse
Rotterdam
Slaagkans huishoudgroepen (2013)
Eenoudergezin
4,0%
6,8%
Eenpersoonshuishouden
6,1%
9,0%
Gezin met kind(eren)
3,0%
5,9%
Gezin zonder kind(eren)
8,1%
11,9%
Meerpersoonshuishouden
3,2%
8,7%
Ontwikkeling van het aanbod In 2013 kwamen er door huuropzeggingen 331 woningen voor verhuur beschikbaar. In 2012 waren dit er 316. Hiermee steeg de mutatiegraad ten opzichte van 2012 van 8,1% naar 8,5%. In de tabellen hieronder ziet u hoe de mutaties zijn verdeeld naar huurprijsklassen en woningtype. Huuropzeggingen verdeeld naar huurprijsklassen Huurprijsklassen
Aantal mutaties
Mutatiegraad 2013
Mutatiegraad 2012
Goedkoop
31
18,1%
17,1%
Bereikbaar
227
9,5%
6,2%
65
5,0%
13,7%
Duur Vrije sector
8
16,3%
13,0%
331
8,5%
8,1%
Aantal mutaties
Mutatiegraad 2013
Mutatiegraad 2012
200
12,6%
10,3%
Meergezinswoning met lift
42
6,8%
8,6%
Eengezinswoning
62
4,6%
5,2%
27
8,1%
8,7%
331
8,5%
8,1%
Totaal Huuropzeggingen verdeeld naar woningtypen Woningtypen Meergezinswoning zonder lift
Senioreengezinswoning Totaal
19
|
Verdeling via lokaal maatwerk In bepaalde wijken in Spijkenisse wijzen wij woningen toe door middel van lokaal maatwerk. Daardoor kunnen wij in sommige complexen het verhuurbeleid sturen. Het is vanzelfsprekend dat urgent woningzoekenden daarin een belangrijke plaats hebben. Voor urgentie hanteren wij overigens de regionaal vastgestelde regels. Want alleen woningzoekenden die geen passende huisvesting hebben, komen voor urgentie in aanmerking. Het aandeel aanbiedingen in de categorie lokaal maatwerk mag echter niet hoger zijn dan 15 procent. Dus wij kunnen dit maar beperkt aanbieden. In de komende jaren realiseren wij naar verwachting nauwelijks nieuwbouwprojecten. Daarbij proberen wij doorstroommogelijkheden voor ouderen te creëren zodat de grote huurwoningschaarste voor starters minder wordt. Leegstand? Ons beleid om leegstand te bestrijden is effectief. De huurderving over 2013 ligt met 1,09% net boven de 1%. Wij blijven ons inzetten om dit percentage onder de 1% te houden. Aan het eind van 2013 stonden er 34 woningen leeg. Het betreft hier leegstand door mutatie. Er is dan ook geen sprake van structurele leegstand. Gezien de huidige marktsituatie hebben wij geen plannen om huren te verlagen of woningen te verkopen. Klachten? Het kan natuurlijk voorkomen dat een woningzoekende een klacht heeft. Bijvoorbeeld over het (niet) inschrijven als woningzoekende bij de woningcorporatie, het (niet) toewijzen van een woning door de woningcorporatie of de behandeling door de woningcorporatie. Daarvoor hebben wij op plaatselijk niveau een klachtencommissie ingesteld. In 2013 hebben wij geen klachten ontvangen.
SAMENVATTING In 2013 … … was de huurverhoging gemiddeld 4,3%. Op 1 juli 2013 was bij ons de huurverhoging gemiddeld 4,3%. Wij hebben per 1 juli 2013 de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Alleen bij de hogere inkomens hebben wij de extra huurverhoging toegepast. De middeninkomens zijn ontzien. … is 98% van de sociale huurwoningen toegewezen aan inkomens onder de € 34.229. Wij hebben voldaan aan de verplichting om minimaal 90% van onze sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.229 (2013). Wij vinden dat deze maatregel leidt tot marginalisering en segregatie. De overige 2% van de sociale huurwoningen is verhuurd aan zogenaamde schrijnende gevallen. … is 71% van de woningen toegewezen aan de BBSH doelgroepen. Wij besteedden extra aandacht aan de positie van huishoudens met een minimuminkomen zoals geformuleerd in het BBSH. Voor hen is het in Spijkenisse nog steeds moeilijk om aan een passende en betaalbare woning te komen. Ook bieden wij onderdak aan bijzondere doelgroepen zoals dak- en thuisloze jongeren, vrouwen uit Blijf van mijn
Risicobeheersing Verhuuractiviteiten
lijf-huizen, vroegtijdige schoolverlaters, asielzoekers en pardonners. … was de slaagkans in Spijkenisse 5,0%. In 2013 bedroeg de slaagkans om als woningzoekende in Spijkenisse een woning via Woonnet Rijnmond te bemachtigen 5,0%.
De vraag naar huurwoningen in Spijkenisse is nog altijd vrij groot. Alleen bij de seniorenwoningen is er duidelijk sprake van een verminderde vraagdruk. Het risico van problemen bij de verhuur is voor ons op dit moment nog
… hebben wij de nieuwe regeling omtrent no show gedrag ingevoerd.
redelijk beperkt. Wat wel opvalt, is dat de acceptatiegraad (hoe vaak moet de woning worden aangeboden, voordat hij wordt geaccepteerd) toeneemt.
om no show gedrag van woningzoekenden tegen te gaan. Afspraak is afspraak. Wanneer de woningzoekende zich daar niet aan houdt heeft
De sterk verhoogde acceptatiegraad brengt aanzienlijk meer werkdruk met
dat consequenties.
zich mee. Dit is echter ook geen probleem omdat er nog genoeg belangstelling is voor onze woningen. Maandelijks bewaken wij bovendien de
… zijn regionale woningmarktafspraken tot stand gekomen.
mutatiegraad en leegstand. Over de slaagkans rapporteren wij elk kwartaal.
In 2013 is er een nieuwe regeling ingevoerd bij Woonnet Rijnmond
In Maaskoepelverband zijn nieuwe woningmarktafspraken besproken en tot stand gekomen.
Marktpositie Onze marktpositie is behoorlijk goed. Wel komen bij een krimpende markt de duurdere huurwoningen in Spijkenisse eerder in de gevarenzone dan
… koos 18% van de huurders met huurtoeslag voor huurmatiging. Van de huurders die dit jaar recht hadden op huurtoeslag, koos 18%
de goedkopere woningen. Zoals het er nu naar uitziet, is het risico van
voor huurmatiging. Daarbij ontvangen wij de toeslag van de Belasting-
vraaguitval met name bij dure appartementen het grootst. Dit is nu nog niet problematisch want:
dienst en brengen dit bedrag in mindering op de huur.
- onze prijs/kwaliteitverhouding is goed;
… waren wij aangesloten bij Woonnet Rijnmond. In 2013 maakten wij voor de woonruimteverdeling gebruik van
- de leefbaarheid in onze wijken en buurten is op peil.
Woonnet Rijnmond. Echter, doordat de koopwoningmarkt is ingezakt, ontstaat er in de toekomst mogelijk wel een risico voor onze marktpositie. Huurwoningen worden
… steeg de mutatiegraad van 8,1% naar 8,5%.
dan namelijk relatief duurder ten opzichte van koopwoningen (en dit
In 2013 kwamen er door huuropzeggingen 331 woningen voor verhuur
hangt natuurlijk ook weer af van het rentepeil). Zo zorgt het project De Elementen voor een flinke uitbreiding van de woningvoorraad, die leidt tot
beschikbaar. In 2012 waren dit er 316.
een afnemende druk op de huurwoningen in Spijkenisse. Op dit moment
… was er geen sprake van structurele leegstand. Aan het eind van 2013 stonden er slechts 34 woningen leeg door
signaleren wij echter nog geen grote afname van de vraagdruk. Alleen bij de seniorenwoningen is de vraag beperkt.
| 20
mutatie.
Hoofdstuk 5
In dit hoofdstuk leest u hoe wij de kwaliteit van onze woningen op peil houden. Eerst geven wij een toelichting op het onderhoud. Daarna ziet u hoe onze huurders kunnen wonen op maat; de woonwens en behoefte van de huurder is belangrijk voor ons. Wij sluiten af met een paragraaf over duurzaamheid: wat doen wij om onze woningen duurzaam te maken?
5..1
Ond derh houd
Afspraken uitvoering onderhoud Wij stellen hoge eisen aan de aannemers die het onderhoud uitvoeren. Wij
We hebben dus hogere huurverhogingen doorgevoerd dan in voorgaande jaren. En aan de uitgavenkant hebben we onze onderhoudsuitgaven
denken dan zowel aan de kwaliteit van het werk als aan de overlast voor
beperkt. Een groot aantal activiteiten is daarom doorgeschoven.
huurders. Deze moet beperkt blijven. Daarom hebben wij drie documenten opgesteld:
Er is veel tijd en moeite in de aanpassing van de onderhoudsbegroting
1. Aannemers die voor ons eenmalige opdrachten uitvoeren, moeten zich daarom houden aan onze Algemene Voorwaarden.
gestopt om het financieel en technisch verantwoord aan te passen in verband met de noodzakelijke bezuinigingen.
2. Met de aannemers die de dagelijkse onderhoudswerkzaamheden uitvoeren, hebben wij raamovereenkomsten. 3. Voor de medewerkers van de aannemers die een raamovereenkomst hebben, hebben wij gedragsregels opgesteld.
Door maatregelen niet helemaal te schrappen, maar te verplaatsen naar komende jaren willen we besparen, zonder dat de kwaliteit geweld wordt aan gedaan. Daarom worden de komende jaren een aantal werkzaamheden later uitgevoerd, dan we oorspronkelijk hadden gepland. Ook voor 2014 is
Onze huurders zijn tevreden
er een aanzienlijke vermindering van onze voorgenomen activiteiten.
Uit de enquêtes van ons verbeterproject blijkt dat onze klanten over het algemeen positief zijn over onze dienstverlening. In 2013 kregen wij voor
Een aantal zaken doen we wel. We voeren al het onderhoud uit dat
klachtenonderhoud (reparatieverzoeken) een 7,8 en voor groot onderhoud
voortkomt uit reparatieverzoeken van bewoners. Ook verzorgen we bij
(planmatig onderhoud) een 7,3. Verbeterpunten zijn: - de klachtenafhandeling na groot onderhoud;
huurmutaties het onderhoud aan de woning voor de nieuwe huurder. De werkzaamheden die vallen onder het serviceabonnement voeren wij ook
- de standaarduitrusting van de woning.
gewoon uit. En ook alle onderhoudscontracten op het gebied van instal-
Waar de waardering van de klant onder de norm blijft, gaan wij in gesprek
laties, liften en verwarming blijven onverminderd doorlopen. We willen immers alle woningen veilig houden.
met de betreffende aannemers om acties te bepalen die de klantwaardering op het gewenste peil brengen.
Asbestverwijdering Voor 2013 en 2014 is het (ambitieuze) plan opgezet om in twee begrotings-
Planmatig onderhoud Wij plannen op twee manieren. Allereerst hebben wij een Meerjaren Onderhouds Planning voor de periode van 25 jaar. Deze passen wij ieder jaar aan de veranderende omstandigheden aan. Daarbij baseren wij ons op bouwkundige inspecties, prijsbijstellingen en prijsindexering. Daarnaast maken wij een overzicht van onderhoudsactiviteiten die wij graag om verhuurtechnische redenen willen uitvoeren. Met deze gegevens maken wij een taakstellende begroting voor het komende jaar.
jaren alle woningen van ons bezit asbestveilig te maken. Als gevolg hiervan heeft in het 1e kwartaal van 2013 een zeer arbeidsintensieve voorbereiding plaatsgevonden, om zo snel mogelijk met de daadwerkelijke verwijdering te kunnen starten. Inmiddels zijn de complexen geïnventariseerd en is de feitelijke verwijdering van het asbest in uitvoering. Wij hebben onze planning gerealiseerd voor wat betreft het verwijderen van het asbest aan de binnenzijde van alle woningen.
De Leeuw van Putten heeft veel moeten wijzigen in haar onderhoudsbegroting. De oorspronkelijk plannen bleken financieel niet haalbaar. Dit heeft te maken met diverse maatregelen van de overheid die een zwaar beroep doen op onze middelen. Belangrijkste tegenvaller is de verhuurderheffing. De verhuurderheffing bedraagt ruim € 1,9 miljoen per jaar en loopt op tot € 2,7 miljoen. Bij een totale huuropbrengst van ruim € 25 miljoen is dat aanzienlijk. Daarnaast betalen wij mee aan de sanering van Vestia en enkele andere corporaties. Bij elkaar is dat ook € 1,5 miljoen over twee jaar. Deze tegenvallers hebben tot gevolg dat wij hebben onderzocht waar wij extra inkomsten kunnen en mogen genereren. Ook hebben wij gekeken waar wij minder kunnen uitgeven. Onze inkomsten worden vrijwel uitsluitend bepaald door de huur.
21
|
Reparatieverzoeken Wij kunnen veel plannen, maar niet alles. Denk bijvoorbeeld aan reparatieverzoeken van huurders. Daarbij vinden wij het belangrijk dat de klant bepaalt wanneer het hem uitkomt dat de reparatie verricht wordt. Reparatietijdstippen worden dan ook allemaal in overleg met de klant afgesproken. 2013
2012
5.250
6.048
1,4
1,6
€ 130
€ 172
10 dagen
7 dagen
Aantal reparatieverzoeken Gemiddeld aantal meldingen per verhuureenheid Gemiddelde kosten per reparatieverzoek Gemiddelde duur afhandeling
Buitenschilderwerk Op de planning voor 2013 stond het buitenschilderwerk voor een aantal bescherming van de gevelelementen.
om veranderingen in hun woning aan te brengen. Ons ZAV-beleid (Zelf Aangebrachte Veranderingen) heet daarom: ‘Uw eigen (huur) huis’. De woning moet echter wel aantrekkelijk blijven voor toekomstige bewoners. Daarom zijn er een aantal spelregels voor deze Zelf staan op onze website. Zo kunnen huurders duidelijk zien wat wel en daar wat wij van ze verwachten als ze de huur beëindigen.
- Gildenwijk 2 (laagbouw) - Hoek 3 (gedeelte Dillen)
Mensen met een functionele
- Akkers 3V - Maaswijk 16
beperking Graag helpen wij mensen met een functionele beperking zelfstandig
- Schenkel 11c
te (blijven) wonen. Daarom hebben
Wat was de werkwijze? - Eerst beoordeelden wij of herstelwerkzaamheden aan het hout nodig waren. Deze lieten wij indien nodig uitvoeren. Deze werkmethodiek ligt vast in een bestek en garantiecontract met een garantietermijn van 7 jaar. - De oplevering vindt plaats per woning. - Het hele proces wordt door een verftechnisch adviesbureau begeleid. Mutatieonderhoud Het past bij onze missie dat huurders de vrijheid hebben om hun
wij in meerdere woningen aanpassingen aangebracht. De afhandeling van de verzoeken loopt via ’t Spil. In goed overleg met ’t Spil hebben wij in het afgelopen jaar onder meer de volgende aanpassingen aangebracht (in voornamelijk de seniorencomplexen):
huurwoning zoveel mogelijk aan hun individuele woonwensen aan te passen. Daarom hanteren wij een duidelijk beleid voor Zelf Aangebrachte Veranderingen genaamd ‘Uw eigen (huur)huis’. Onze huurders maken hier steeds meer gebruik van.
Gemiddelde duur afhandeling
Uw eigen (huur)huis Wij geven bewoners veel ruimte
niet is toegestaan. Ook lezen ze
Om welke complexen gaat het?
Gemiddelde kosten per mutatie
Wone en o p maatt
Aangebrachte Veranderingen. Deze
complexen. Wij zorgen voor een kwalitatief hoogwaardige en duurzame
Gemiddelde mutatiegraad
5.2
2013
2012
8,5
8,1
€ 1.593
€ 2.137
13 dagen
11 dagen
- Verhoogde toiletpotten. - Thermostatische mengkranen en éénhendelkranen. - Voorzieningen voor het stallen van scootmobielen. Een nieuwe keuken of badkamer Huurders die in aanmerking komen voor een nieuwe keuken of badkamer kunnen in onze woonwinkel een keuze maken.
Serviceabonnement
Per woningtype hebben wij een
In het huurreglement staat dat huurders zelf kleine onderhoudsklussen aan de woning moeten uitvoeren. Vaak komen ze hier niet aan toe. Het
standaardindeling. De bewoner kan
gevolg? Ze laten de klussen uitvoeren door een vakman tegen hoge uur- en materiaalkosten of het gaat van kwaad tot erger. Om dit te voorkomen kunnen huurders een serviceabonnement bij ons afsluiten. Wij voeren deze klussen
kiezen uit verschillende kleuren van de keukenkastjes, verschillende type werkbladen en uit allerlei soorten tegels voor badkamer en keuken. Tegen een meerprijs kunnen ze extra kastjes, apparatuur of een thermostaatkraan bestellen.
dan voor ze uit. De bijdrage voor deelname aan het
Bij nieuwe verhuringen is er de mogelijkheid voor kleurkeuze van
serviceabonnement van De Leeuw van
de keukenkastdeurtjes. Nieuwe
Putten bedraagt € 4,04 per maand.
bewoners kunnen na het ondertekenen van het huurcontract in de
Momenteel maakt ruim 78% van de huurders gebruik van dit serviceabonnement.
| 22
woonwinkel hun keuze maken.
5..3
Du uurzaaam mheiid
Duurzame materialen
Het FSC-keurmerk voor hout
Wij besteden veel aandacht aan de kwaliteit van onze woningen. Daarom kiezen wij ook bij het onderhoud voor materialen die voldoen aan de eisen
Wij hebben ons aangemeld bij het FSC (Forest Stewardship Council) en
van deze tijd. Daarnaast gebruiken wij milieuvriendelijke bouwmaterialen en installaties die beantwoorden aan de richtlijnen voor duurzaam (ver)
om bij nieuwbouw en onderhoud van woningen zoveel mogelijk FSC-hout te gebruiken. FSC is een
bouwen. Daarbij verliezen wij de levensduur van de materialen niet uit
internationale organisatie die verantwoord bosbe-
het oog. Vervangen wij elementen of bouwdelen? Dan maken wij zoveel mogelijk gebruik van onderhoudsarme materialen. Het liefst met langlopen-
heer stimuleert. De organisatie heeft wereldwijde standaarden voor bosbeheer met daaraan gekoppeld
de garanties. Zo zorgen wij ervoor dat de woningen in de toekomst minder
een keurmerk. Zij streven ernaar om het aandeel FSC-hout en -papier te verhogen.
onderhoud nodig hebben.
een intentieverklaring getekend. Hiermee geven wij aan dat wij proberen
Energielabels Sinds eind 2009 hebben alle woningen van De Leeuw van Putten een energielabel. Energielabels zijn geldig voor een periode van tien jaar. Bijna al onze woningen hebben een label C of D. Relatief weinig woningen zitten in een lager segment. Daarom is het niet noodzakelijk om op korte termijn investeringen te doen om de energielabels omhoog te halen. Met de uitvoering van ons planmatig onderhoud verbeteren de labels van de woningen ook. Uiteraard letten wij er wel op dat wij bij planmatig onderhoud zoveel mogelijk energiebesparende maatregelen toepassen. Denk hierbij aan HR cv-ketels, extra isolatie bij dakrenovatie, het toepassen van isolerende beglazing, het aanbrengen van gelijkstroommotoren bij de mechanische ventilatie en het toepassen van spaarlampen. Energielabels 2009-2013, uitgedrukt in percentages. Energielabel
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2011
31-12-2010
31-12-2009
A
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
B
13,0%
9,3%
6,3%
6,3%
5,6%
C
49,0%
52,1%
40,8%
39,5%
28,7%
D
34,1%
34,7%
48,6%
49,7%
61,0%
E
3,8%
3,8%
4,2%
4,4%
4,6%
Totaal
100%
100%
100%
100%
100%
Convenant Energiebesparing In het Convenant Energiebesparing Corporatiesector dat gesloten is
De energiezuinigheid en de besparingen worden afgemeten aan de energielabels van de woningen. Binnen ons bezit neemt het aandeel wo-
tussen Aedes, de Woonbond en de overheid staan een aantal ambitieuze doelstellingen voor energiebesparing in de sector.
ningen met een A, B of C-label (de meest energiezuinige) toe, het aandeel woningen met een D of E-label neemt af. Wij hebben de energiebesparing
- 20 procent besparing op gasverbruik bestaande voorraad in 2018 (t.o.v.
van onze woningen op jaarbasis uitgerekend. Een gewenste besparing op
2008); - Bij ingrijpende woningverbetering minimaal het energielabel B of
gasverbruik van 2% wordt gezien als een CO2 besparing van 2%. In de periode 2008 tot en met 2013 hebben wij een CO2-besparing gerealiseerd
minimaal het label met twee klassen te verbeteren;
van 7,1 procent. Dit betekent een besparing van 1,18 procent per jaar. Wij
- Huurders staan centraal bij energiebesparende maatregelen aan woningen;
halen de gewenste 2 procent dus niet. Dit komt omdat ons woningbezit relatief jong is, goed geïsoleerd is en er in de meeste woningen een HR
- Woonbond en Aedes maken afspraken over woonlasten (waarborg);
cv- ketel aanwezig is. Doordat de woningen al zo energiezuinig zijn, is het
- Aedes en Woonbond stimuleren corporaties en huurdersverenigingen op lokaal niveau afspraken te maken;
relatief moeilijk en kostbaar om verdere stappen te zetten in de verbetering van de labels.
- Opnemen van energielabel in Woningwaarderingsstelsel (WWS); - Kwaliteit binnenmilieu en wooncomfort zijn aandachtspunten bij
Ingrijpende woningverbeteringen zijn in ons woningbezit niet aan de orde. De energielabels hebben wij reeds in het WWS ingevoerd. Daarnaast nemen
energiebesparing; - Bevorderen dat corporaties energiebesparing meenemen in voorraadbeleid en portefeuillebeheer.
wij energiebesparing mee bij ons planmatig onderhoud. Toch zien we nog kansen voor besparing. Zo bespreken wij de energielabels en energiebesparende maatregelen met de huurdersvereniging en starten wij binnenkort met een pilot om huurders in een complex te betrekken bij energiebesparing. Zo gaan we voor nog meer energiebesparing in de toekomst. 23
|
SAMENVATTING In 2013 … … waren onze huurders tevreden over klachtenonderhoud en groot onderhoud. Onze huurders waarderen het klachtenonderhoud met een 7,8 en het groot onderhoud met een 7,3. Verbeterpunten zijn de klachtenafhandeling na groot onderhoud en de standaarduitrusting van de woning. … had ruim 78% van de huurders een serviceabonnement. Het serviceabonnement is bedoeld voor kleine onderhoudsklussen die de huurder anders zelf moet doen. Om hieraan deel te nemen betaalt de huurder € 4,04 per maand. … zorgden wij voor het buitenschilderwerk voor een aantal complexen. Wij hebben dit zorgvuldig aangepakt, waardoor wij zeker weten dat wij een kwalitatief hoogwaardige en duurzame bescherming van de gevelelementen bieden. De leveranciers ondertekenen dit met een garantie van 7 jaar. … hebben wij asbestverwijdering uitgevoerd. Wij hebben onze planning gerealiseerd voor wat betreft het verwijderen van het asbest aan de binnenzijde van alle woningen. … hielpen wij mensen met een functionele beperking om zelfstandig te blijven wonen. Wij hebben in meerdere woningen aanpassingen aangebracht zoals verhoogde toiletpotten, éénhendelkranen, thermostatische mengkranen en voorzieningen voor het parkeren van scootmobielen. … verbeterden wij door ingrepen van meerdere woningen de energieprestaties. Alle woningen hebben een energielabel. Wij dragen bij aan het Aedes convenant en de lokaal gemaakte prestatieafspraken om 2% energiebesparing per jaar te realiseren. In het afgelopen jaar zijn de labels van onze woningen verbeterd.
Risicobeheersing Vernieuwing en herstructurering Door de ouderdomsdifferentiatie van ons bezit is er geen sprake van herstructureringscomplexen. Het risico is dus nihil. Onderhoud Wij exploiteren ons bezit voor de lange termijn. Er vindt geen afbouw van onderhoud plaats. Dat draagt bij aan een goede verhuurbaarheid en leefbaarheid in de buurt.
| 24
Hoofdstuk 6
In dit hoofdstuk leest u hoe wij de huurders betrekken bij ons beleid en beheer. Wij starten met een blik op de huurdersvereniging. Daarna lichten wij onze klachtencommissie toe en wij staan stil bij onze communicatie en de communicatie tussen huurders onderling.
6..1
Huu urde ersve erenigging
6..2
Klaachte enco ommisssie
Belangenbehartiging
Zijn er klachten?
Wij hebben een eigen huurdersvereniging die de belangen van onze
Wij willen graag een open en democratische woningcorporatie zijn.
huurders behartigt. Ruim de helft van alle huurders is lid van de vereniging.
Daarom hebben wij een klachtencommissie voor onze huurders ingesteld.
De vereniging is opgericht door vrijwilligers die zich betrokken voelen bij prettig en goed wonen in Spijkenisse.
De bedoeling van deze commissie is de rechtspositie van de huurder te verbeteren. Huurders kunnen bij de klachtencommissie een klacht indienen tegen onze beslissingen. Ze kunnen ook klagen over de manier waarop
Activiteiten Wij bieden de vereniging onderdak in een kantoorruimte aan de
onze medewerkers, of derden die voor ons werken, hen hebben behandeld. Heeft de commissie een klacht ontvangen? Dan brengt ze daarover
Schrijnwerker. Hier vergadert het bestuur en werkt de redactie van de
advies uit aan het bestuur. Het bestuur neemt daarna een beslissing over de
huurderskrant. Ook wordt er spreekuur gehouden voor huurders die vragen hebben aan de Huurdersvereniging. Wij steunen de Huurdersvereniging
klacht. Uiteraard is het belangrijk dat de klachtencommissie onafhankelijk is. Daarom mogen bestuurs- en personeelsleden geen lid van de commissie
met een jaarlijkse financiële bijdrage en het ter beschikking stellen van een kantoor.
worden. De klachtencommissie
Overleggen In 2013 voerden wij verschillende overleggen:
De bestond in 2013 uit de volgende leden: - de heer B. van den Berg (benoemd op voordracht van het personeel)
- Wij overlegden vier keer over beleidsmatige onderwerpen zoals huur-
- de heer T. de Groot
(benoemd op voordracht van het bestuur)
- de heer H. van Gurp
(benoemd op voordracht van de huurdersvereniging)
prijsbeleid, beleidsvoornemens, begroting en leefbaarheid. Dit overleg vond plaats met de directeur-bestuurder en de beleidsmedewerker. - Wij spraken in een apart overleg over technische zaken. Dit overleg vond ook viermaal plaats met het hoofd technische beheer en de beleidsmedewerker. - Een vertegenwoordiging van de huurdersvereniging heeft een keer overlegd met de voltallige Raad van Commissarissen.
Klachten in 2013 In het afgelopen jaar is er één klacht gemeld bij de klachtencommissie. Het betrof een geschil over de afrekening van mutatieonderhoud. Deze klacht is ongegrond verklaard.
Overleg met de huurdersvereniging Wij overlegden onder andere over: - Jaarverslag 2012 - Serviceabonnement - Strategisch Voorraadbeheer - Onderhoudsplanning 2013 - Huurbeleidsplan 2013 - Begroting De Leeuw van Putten 2014 - Jaarplan De Leeuw van Putten 2014 - Nieuwbouw - Energielabels en energiebesparing - Wijkontwikkelingsplan Zuidwest
25
|
6..3
Com mmunicaatie
Nieuwe huisstijl In het afgelopen jaar hebben wij een nieuwe huisstijl ingevoerd. Daarvoor hebben wij eerst een communicatieplan gemaakt. Dat was nodig om een integrale visie op communicatie te hebben. Na de vaststelling van dit plan hebben wij de nieuwe huisstijl laten ontwerpen. Daarna volgden een aantal stappen. De vorm en inhoud van het nieuwe bewonersblad is aangepast. Briefpapier en aanpassing van interne systemen is volgens planning gelopen. Veel van de kleine klussen die aan de huisstijl gekoppeld zijn, zijn afgerond. Dat loopt van gevelbelettering en stickers op bedrijfswagens tot kerstkaarten en paperclips. De nieuwe website is opgeleverd op 7 oktober 2013. Klantgericht en helder Wij vinden een goede relatie met onze huurders belangrijk. Wij commu-
Oktober 2013, numme BEWON ERSMAG
r3
AZINE
niceren dan ook zo open en klantgericht mogelijk. Denk daarbij aan de volgende middelen: - Bewonersblad: het blad bevat zoveel mogelijk eigen nieuws. De artikelen gaan over onderwerpen die direct voor onze huurders van belang zijn. Het bewonersblad verschijnt vier keer per jaar. - Brieven: wij besteden veel aandacht aan onze brieven. Wij vinden het belangrijk dat ze goed zijn geschreven en dat de inhoud duidelijk is. Daartoe hebben alle medewerkers een training gevolgd in helder schrijven. - Website: op onze website kunnen huurders terecht voor allerlei
Een nieuw gezicht,
ie dezelfde organisat
tijl van De e huissstijl Introductie nieuw
n Putten Leeuw van Putte
relevante informatie. In 2013 is de website vervangen door een nieuwere versie. Communicatie met elkaar Wij vinden niet alleen communicatie tussen ons en de huurder belangrijk; ook communicatie en interactie tussen huurders onderling is een groot goed. Daarom hebben wij in de seniorenflats aan de Kromme Dreef, de L. Ansinghstraat / M. Roosenboomstraat en in de flat aan de IJsselstraat ontmoetingsruimtes ingericht voor bewoners. Zij mogen
SAMENVATTING
deze ruimtes kosteloos gebruiken.
In 2013 …
De huurders van de flats hebben zelf commissies gekozen voor het
… spraken wij regelmatig met de huurdersvereniging.
beheren van deze ruimtes. Deze
De huurdersvereniging behartigt de belangen van alle huurders. Zij geven een huurderskrant uit en houden spreekuur voor huurders met vragen. Wij
zeer actieve beheerscommissies organiseren tal van activiteiten voor de bewoners.
ondersteunen de Huurdersvereniging door hen kantoorruimte te bieden en met een jaarlijkse financiële bijdrage. … behandelde de klachtencommissie één klacht. Deze klacht is opgelost. Wij willen graag een open en transparante woningcorporatie zijn. Daarom hebben wij een onafhankelijke klachtencommissie voor onze huurders ingesteld. … zorgden wij ervoor dat bewoners elkaar kunnen ontmoeten. In drie (senioren)flats maken wij het mogelijk dat bewoners elkaar kosteloos kunnen ontmoeten en allerlei activiteiten kunnen organiseren in ontmoetingsruimtes. … voerden wij een nieuwe huisstijl in. Na het opstellen van een communicatieplan hebben wij een nieuwe huisstijl laten ontwerpen en ingevoerd. Tevens hebben wij een nieuwe website laten maken en opgeleverd.
| 26
Hoofdstuk 7
In dit hoofdstuk leest u hoe wij de financiële continuïteit waarborgen. Wij gaan voor een financieel gezonde organisatie zodat wij ons maatschappelijk ook nuttig kunnen maken. Voor nu en voor later. Wij willen en moeten daarvoor de beschikking hebben over een gezonde financiële organisatie met voldoende vermogen om op de korte en op de lange termijn onze maatschappelijke doelstellingen te kunnen waarmaken. Want wij zijn en blijven een sociale verhuurder.
7.1
Uittganggspunten
Algemeen RJ645 Met ingang van 2012 dienen woningcorporaties te voldoen aan de herziene
Bedrijfswaarde - De bedrijfswaardeberekening
- Voor de jaren 2014 tot en met 2017 is rekening gehouden met
Richtlijn voor de Jaarverslaggeving, RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.
is eveneens op bovenstaande
het verruimde huurbeleid van
splitsing van het bezit gebaseerd.
de overheid (2014 4%, 2015 en
De consequentie van deze richtlijn is dat woningcorporaties aan moeten
Als gevolg hiervan heeft in 2012
sluiten op de algemeen geldende richtlijnen voor de jaarverslaggeving.
met terugwerkende kracht
Consequenties De Leeuw van Putten De aanpassing aan deze richtlijn heeft voor De Leeuw van Putten in 2012 de volgende consequenties gehad: - Splitsing van het bezit in sociaal bezit (DAEB) en commercieel bezit (niet-DAEB). - Vanaf 2012 lineair afschrijven van de investeringen in plaats van annuïtair. - Hierbij is voor de toepassing van de afschrijving de componentenbenadering toegepast. - De modellen van de Balans en de Winst en verliesrekening zijn enigszins aangepast.
2016 3%, daarna 2%) - Daarnaast zijn voor gedurende
naar 2010 een herberekening plaatsgevonden die leidde tot
de restant levensduur van het bezit aanzienlijke bedragen
een afboeking van de boekwaarde van het Sociaal vastgoed ad
opgenomen voor de Verhuurderheffing.
€ 3 miljoen. In 2013 is voor een bedrag van € 2,1 miljoen hiervan weer teruggenomen.
Wij constateerden dat investeringsbeslissingen voor gemengde
- Bij de bedrijfswaardeberekening
projecten van sociaal- en commer-
heeft bij de oudere complexen eengezinswoningen (minimaal
cieel vastgoed destijds zijn gemaakt op basis van financiële dekking
30 jaar), een levensduurverlenging plaatsgevonden van 50
van het sociale vastgoed met de opbrengsten uit het commerciële
jaar naar 60 jaar, hetgeen de
vastgoed. Een beleid dat door de
bedrijfswaarde een positieve impuls heeft gegeven.
overheid werd gestimuleerd. Door de splitsing werd er een verlies
- Bij de bedrijfswaardeberekening
gecreëerd bij het sociaal vastgoed,
is uitgegaan van een onderhoudsplanning voor 50 cq 60
terwijl het commercieel vastgoed een overwaarde kreeg. Dat heeft
jaar, een restwaarde van de grond ad € 20.000 verlaagd met
voor ons tot afboekingen geleid.
sloopkosten, kosten bouwrijp maken en verhuiskostenvergoeding (samen € 15.000). Met ingang van 2012 wordt rekening gehouden met maximaal vijf jaar huurharmonisatie.
27
|
Beleid
Derivaten
Ons beleid is erop gericht een goede financiële uitgangspositie te houden
De Leeuw van Putten heeft geen derivaten afgesloten.
en de financiële continuïteit op de lange termijn te waarborgen. Alleen dan kunnen wij onze doelen bereiken, onze zelfstandigheid handhaven
Ons incassobeleid
en onze maatschappelijke positie behouden. Concreet betekent dit dat wij voor een goede financieringsstructuur moeten zorgen. Dit is van belang
Bij financieel beleid hoort ook het incassobeleid. Wij voeren een strak incassobeleid. Een klant met een achterstand wordt hier in korte tijd
om toegang tot de geld- en kapitaalmarkt te houden en om voldoende
meerdere malen op gewezen. Huurders met betalingsproblemen proberen
financiële middelen te hebben om onze bedrijfsactiviteiten op de korte en de lange termijn te kunnen uitvoeren. Verder beheersen wij de renterisico’s
wij zoveel mogelijk te helpen, bijvoorbeeld door huisbezoeken af te leggen en betalingsregelingen te treffen. Bovendien werken wij samen
die samenhangen met financiering, belegging en liquide middelen. Dit beleid is vastgelegd in de Meerjarenvisie 2013-2017 “Een goede toekomst in
met de afdeling Schuldhulpverlening van de gemeente. Wij overleggen ook regelmatig met het deurwaarderskantoor waar wij mee samenwerken, om
Spijkenisse” met als ondertitel ‘De kansen en risico’s in beeld’.
te bepalen hoe een huurder met achterstand wordt benaderd. Huurders
Solvabiliteit
kunnen in principe de maandelijkse huur niet contant bij ons op kantoor betalen. Op dit moment betaalt ongeveer 70% van onze huurders de huur
Wij hanteren als standpunt dat een structurele solvabiliteit op basis van
via automatisch incasso. Wil een huurder aan het loket betalen dan kan dat
de grondslagen in de jaarrekening van minimaal 15% noodzakelijk is. De redenen daarvoor zijn de onzekerheden in onze sector en de opdrachten
alleen met de pinpas. Dit doen wij uit veiligheid voor de huurder en onze medewerkers.
die wij ons voor de komende tijd hebben gesteld. In de grafiek ‘Ontwikkeling Solvabiliteit’ ziet u wat de invloed is van de laatste ontwikkelingen op
In 2013 is de betalingsachterstand van zittende huurders ten opzichte van
onze solvabiliteit. Ultimo 2013 bedraagt de solvabiliteit 14,1%. Vanaf 2014
het vorige jaar circa 26% gestegen. De betalingsachterstand van vertrokken
(15,5%) stijgen wij boven de 15% met onze solvabiliteit.
huurders, voornamelijk veroorzaakt door herstelkosten bij mutatie, heeft een stijging van 2% te zien gegeven. Er wordt een consequent incassobe-
Rendement
leid op gevoerd. Verder zijn in samenwerking met de deurwaarder onze
Ons handelen en ons financieel beleid wordt bepaald door onze volkshuisvestelijke doelstelling.
vorderingen beoordeeld op hun invorderbaarheid. Vervolgens zijn de nodige vorderingen (van vertrokken huurders) afgeboekt en opgenomen
Of er rendement wordt gemaakt en hoe hoog dat rendement is, is daar
in de schuldbewaking. Hierdoor kunnen wij deze schuldenaren permanent
dus een afgeleide van. Daarom hebben wij geen rendementsdoelstelling
toetsen. In 2014 gaan wij hiermee door. In 2013 is hierdoor een bedrag van
geformuleerd.
€ 88.122 afgeboekt.
Door onze taakstelling fluctueert het rendement dus, waarbij externe factoren zoals de verhuurderheffing en de saneringssteun een grote impact
Van de betalingsachterstand van zittende huurders is ultimo 2013 71% in handen van de deurwaarder. Bij vertrokken huurders is dat 94%.
hierop hebben. Treasury Wij hebben een treasurystatuut. Hierin liggen de uitgangspunten voor
7.2 2
Cijfferss 20113
ons financieel beleid vast. Het statuut is een gedragscode bij beslissingen op het gebied van ondernemingsfinanciering, beleggen en beheersing
Resultaat Het resultaat uit het verhuren en onderhouden van woningen bedroeg in
van renterisico’s. Maar ook bij beslissingen over liquiditeitenbeheer en organisatie van de financiële logistiek. Het treasurystatuut is vastgesteld
2013 een winst (na belastingen) van € 932.623. Dit bedrag is ten gunste gebracht van ons eigen vermogen.
door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Com-
Exclusief de waardeverandering van de materiële vaste activa zou het
missarissen. Voor 2014 staat actualiseren van het treasurystatuut op het programma. Met ingang van 2012 hebben wij een overeenkomst met onze
jaarresultaat € 1.230.600 negatief hebben bedragen.
externe adviseur afgesloten om door middel van treasury outsourcing deze
De analyse
operationele treasurytaken uit te besteden.
De belangrijkste hoofdlijnen van dit resultaat zijn: - de jaarlijkse toename van de huursom door (extra) huurverhoging
Treasurycommissie De treasurycommissie komt twee keer per jaar bij elkaar om de actuele
€ 933.000; - positief resultaat op verkoop van twee bedrijfsruimtes € 109.232;
stand van zaken op treasurygebied door te nemen. Hiervoor krijgt De
- de waardeverandering materiële vaste activa € 2.163.223;
Leeuw van Putten advies van een externe adviseur.
- lagere onderhoudskosten t.o.v. 2012 van totaal € 626.000; - lagere uitgaven in het kader van leefbaarheid € 130.057;
Treasurybeleid
- de bijdrageheffing Saneringssteun € 877.275 en Verhuurderheffing van
Als het gaat om financieren en beleggen kenmerkt ons beleid zich als risicomijdend. Ons beleid aangaande looptijden en renterisico’s is gericht
€ 70.968; - lagere rentelast t.o.v. 2012 ad € 522.420;
op het minimaliseren van het risicoprofiel. Een belangrijk aspect is
- toename belastinglatentie € 1.749.136.
optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille om de risico’s te spreiden in de tijd. Daarnaast wordt zodra dat mogelijk is reeds herfinanciering van leningen in de toekomst aangetrokken. Eén van de taken van onze adviseur is dus juist daar anticiperend in te opereren.
| 28
Baten en lasten 2013 Grafiek: Resultaat en analyse 2013 vergoedingen; 0,5%
overige opbrengsten; 0,4%
vennootschapsbelasting; 2,7%
afschrijvingen; 22,6%
verkoop vastgoed; 0,5%
rentelasten; 26,1%
waardeverandering mva; 9,5% leefbaarheid; 1,6%
overige bedrijfslasten; 17,3%
personeelskosten; 7,8%
huren; 98,6% lasten onderhoud; 31,4%
Onze vermogenspositie Per 31 december 2013 bedraagt ons eigen vermogen na de opwaardering circa € 24,5 miljoen. Onze solvabiliteit is 14,1%. Onze financiële positie vertoont een positief beeld. Eerder in dit verslag hebben wij gesproken over het strategisch voorraadbeheer. De belangrijkste financiële consequenties hiervan zijn aanpassingen in de onderhoudsbegroting op middellange termijn. Naar aanleiding van de heffingen door de overheid en de financiële consequenties hiervan is in 2012 besloten op het onderhoud in de komende jaren € 10 miljoen te besparen. Deze consequenties zijn in de meerjarenprognose verwerkt. Deze meerjarenprognose is verder geactualiseerd op basis van het jaarresultaat 2013. Met deze maatregelen in de tijd uitgezet, hebben wij toch een goede basis gelegd voor de verhuurbaarheid op lange termijn. Financieel zijn de maatregelen doorgerekend en zo in de tijd uitgezet, dat onze solvabiliteit niet onder de 12% uitkomt. Eind 2014 bedraagt de solvabiliteit 14,1%, eind 2015 15,5% om vervolgens boven de 15% te blijven. Kijken wij naar ons meerjarenperspectief, dan zien wij dat ons eigen vermogen vanaf 2014 tot en met 2019 gemiddeld zo tussen de € 24 en € 44 miljoen blijft. Dit inclusief de hiervoor genoemde verwerkte onderhoudsmaatregelen voortkomend uit het strategisch voorraadbeheer. Als gevolg van de fiscale herbestedingsreserve en de dalende WOZ-waarde is de afgelopen jaren geen vennootschapsbelasting verschuldigd geweest. Bij een (aanzienlijke) toename van de WOZ-waarde zal wederom vennootschapsbelasting hierover verschuldigd zijn. In de jaarrekening 2013 is hiertoe een voorziening latente belastingverplichting opgenomen ad € 3 miljoen. De solvabiliteit stijgt in de genoemde periode verder door naar circa 44%. Ons eigen vermogen stijgt naar € 43,8 miljoen. Kortom: uitgaande van de gegevens waarover wij nu beschikken in combinatie met de meerjarenprognose, ziet onze financiële positie er gunstig uit. Onze financiering Externe financiering trekken wij aan onder WSW-garantie. Wij financieren voor zover mogelijk intern. Om flexibel te blijven, laten wij onze financieringsruimte gedeeltelijk ongebruikt. Wat betreft de spreiding van de renterisicomomenten voldoen wij aan de WSW-eis van maximaal 15% renterisico per jaar. Reeds in 2004 besloten wij al om minder liquiditeiten aan te houden en een groot deel van de beschikbare middelen in te zetten voor de financiering van nieuwbouwprojecten. Daarbij maakten wij ook in 2013 beperkt gebruik van de kredietfaciliteit van onze huisbankier en van twee leningen met variabele rente. Daarnaast zijn in 2011 en 2012 reeds leningen aangetrokken voor herfinanciering in 2013 en 2014. In 2013 deed zich de gelegenheid voor om het restant van de door de gemeente Spijkenisse destijds verstrekte leningen af te lossen en te herfinancieren voor een aanzienlijk lager rentepercentage. Dit levert wederom aanzienlijke voordelen op voor onze rentelasten. Onze liquiditeitspositie geeft aan in welke mate wij op korte termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. Dit geven wij weer door een kengetal, te weten de current ratio. Onze current ratio per 31 december 2013 is 0,23.
29
|
Grafiek. Vervalkalender leningen 2013 – 2021 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Toelichting leningen - In 2013 is voor een bedrag van € 48,7 miljoen aan leningen afgelost. Daar tegenover staat het aantrekken van € 44,3 miljoen aan nieuwe leningen. - Naast het aflossen van een aantal leningen waarvoor reeds afspraken waren gemaakt, deed zich de mogelijkheid voor om ook die gemeenteleningen af te lossen waar nog geen afspraken over waren gemaakt. Op 31 december 2013 is voor een bedrag van € 30 miljoen afgelost en aanzienlijk voordeliger geherfinancierd. - Met storting in 2014 zijn reeds in 2012 twee leningen aangetrokken, een lening van € 6,6 miljoen (9 jaar rentevast voor 3.890%) en een lening van € 6,5 miljoen (10 jaar rentevast voor 3,190%). Na deze laatste
aflossing van gemeenteleningen beschikt De Leeuw van Putten vanaf 1 juni 2014 niet meer over leningen van de Gemeente Spijkenisse. - De financieringsrente over 2013 bedroeg gemiddeld 4,3%. In 2012 was deze 4,6%. Dit gemiddelde percentage zal in 2014 gezien de grote herfinanciering eind 2013 aanzienlijk dalen naar circa 3,5%. Het landelijke gemiddelde over 2013 was 4,15%. Wij willen ons beleid continueren om bij de nog steeds voortdurende lage rentestand zoveel mogelijk leningen aan te trekken respectievelijk te herfinancieren binnen een horizon van twee jaar.
Grafiek financieringsrente 6,5 6 5,5 5 4,5 4 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Een vergelijking In de tabel hieronder vergelijken wij onze kengetallen over 2013, 2012 en 2011 met de gemiddelde cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (Corporatie in Perspectief). Naast de vermogensposities vermelden wij ook enkele andere waardegegevens. 2013 In euro’s per woning
2012
2011
DLVP
DLVP
CFV
DLVP
CFV
125.775
132.125
163.205
136.240
169.249
56.061
54.899
43.917
54.720
43.491
Volkshuisvestelijk vermogen
nb
18.364
14.437
20.605
21.952
Volkshuisvestelijk vermogen in %
nb
32,8%
19,6%
34,7%
27,4%
WOZ waarde Bedrijfswaarde
Huuropbrengst
6.136
5.888
6.003
5.757
5.851
Onderhoudslasten
1.828
1.982
1.279
1.905
1.172
Overige bedrijfslasten
1.402
1.258
1.197
1.390
1.025
Rentelasten
1.527
1.657
2.413
1.823
2.099
Leefbaarheid Leningen
94
127
74
268
107
34.702
36.097
53.856
36.373
45.383
De onderhoudskosten zijn hoger dan het gemiddelde in de sector omdat het profiel van De Leeuw van Putten afwijkt van de gemiddelde corporatie, doordat wij veel bouw uit de jaren 80 in ons bezit hebben. Ons bezit heeft relatief veel WWS-punten dat resulteert in een hoge huur, terwijl de WOZ-waarde relatief laag is. Die bouw kenmerkt zich door slecht materiaalgebruik en onderhoudsintensieve detaillering. Ook wordt de vergelijking bemoeilijkt door de opbouw van de kengetallen. Wij boeken alles op onderhoud, terwijl veel collega-corporaties naast de kosten onderhoud separaat kosten hebben voor geriefsverbeteringen en projecten.
| 30
Onze huidige financiële situatie Onze vermogenspositie is in 2013 toegenomen. Dit komt door het resultaat over 2013. De Algemene Bedrijfsreserve (ABR) per ultimo 2013 steeg tot een niveau van € 24,5 miljoen. De solvabiliteit is ten opzichte van 2012 toegenomen van 12,8% naar 14,1%. Beoordeling WSW en CFV Het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) en het CFV (Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting) toetsen de woningcorporaties jaarlijks. Het WSW toetst voor de geldgevers van leningen en het CFV namens de rijksoverheid. Wij ontvingen van zowel het WSW (beoordeling kredietwaardigheid) als het CFV (zowel solvabiliteitsoordeel als continuïteitsoordeel) een positieve beoordeling.
Sinds kort hanteert het WSW ten behoeve van de risicobeoordeling een aantal financiële ratio’s. Op al deze ratio’s voldoet De Leeuw van Putten ultimo 2013 aan de WSW normen. Dit betreft de volgende ratio’s: DLVP
WSW
ICR (interest coverage ratio)
1,59
1,40
DSCR (debt service coverage ratio)
1,42
1,00
LTV (Loan to Value)
61%
75%
Solvabiliteit
35%
20%
Dekkingsratio
28%
50%
Controle Baker Tilly Berk N.V. voerde de controle van onze jaarrekening 2013 uit. Zij gaven de goedkeurende controleverklaring af.
7.3
Blikk op p de toeko omst
De komende jaren Er zijn drie ontwikkelingen die de komende jaren een grote invloed hebben op onze financiële positie en onze toekomstmogelijkheden.
woningcorporaties vanaf 2008 (en gedeeltelijk in 2006 en 2007) af te
Het kabinetsbeleid De komende jaren blijven wij ons vooral richten op kosten- en efficiencybeheersing en een optimaal treasurybeleid. De reden daarvoor is dat onze inkomsten bijna alleen uit huuropbrengsten bestaan. Het vergroten van deze inkomsten is door de politieke inconsistentie en de grote invloed van de markt erg lastig. Daar waar in 2006 nog sprake was een mogelijk verruimd huurbeleid (met mogelijkheden tot hogere huurverhogingen) heeft de politiek de laatste jaren gekozen voor een inflatievolgend
Voor de jaren 2008 tot en met 2013 zal door De Leeuw van Putten geen vennootschapsbelasting verschuldigd zijn door waardedaling van het
huurbeleid. Met voor 2013 en 2014 een extra huurverhoging van maximaal 2,5% boven inflatie voor huurders met een inkomen boven de € 43.000.
aarde gehad. De discussie over verruiming van de inkomensgrenzen ondersteunen wij van harte aangezien de woningcorporaties geen winstoogmerk
Daarnaast is er ook de Europese richtlijn dat de sociale huurwoningen
hebben en zich vrijwel uitsluitend op de sociale huurmarkt richten.
voor minimaal 90% moeten worden toegewezen aan huurders met een inkomen van maximaal € 33.614 met ingang van 1 januari 2011. Daarnaast
Heffingen van de Verhuurderheffing
worden in onze sector de grootste risico’s gezien op het gebied van de
De Verhuurderheffing is definitief vastgesteld en dit betekent dat een
huurtoeslag en de jaarlijkse Verhuurderheffing door de overheid die vanaf
negatief effect op onze bedrijfswaarde van ruim € 43 miljoen. Deze € 43 miljoen is verwerkt in onze financiële meerjarenprognose.
2014 € 475,- per woning bedraagt. Over het huurbeleid vanaf 2015 is nog
romen via een integrale heffing vennootschapsbelasting. Uit de reguliere exploitatie is deze belasting niet op te brengen.
woningbezit. Er wordt geen rekening gehouden met de bijzondere positie en de taakstelling van woningcorporaties ten opzichte van een commercieel onroerend goed belegger. De discussie of woningcorporaties aangemerkt mogen worden als maatschappelijke onderneming is weliswaar geaccepteerd door Brussel, maar de invulling op nationaal niveau heeft nogal wat voeten in de
geen concrete duidelijkheid. Vennootschapsbelasting Verder is voor woningcorporaties sinds 2006 de Vennootschapsbelasting een feit. Het (vorige) kabinet heeft ervoor gekozen de reserves van
De rechtszaak omtrent de heffing van de Vogelaarwijken hebben wij gestopt nadat onze inschatting was dat de kans van slagen niet opwoog tegen de juridische kosten.
31
|
Conclusie De heffingen hebben directe invloed op onze kasstroom en beperken daarmee op onze investeringsruimte. Naast de financiële continuïteit speelt ook het maatschappelijke rendement een belangrijke rol. Het komt meestal voor dat een investering zijn geld niet volledig opbrengt, maar dat er bewust een verlies genomen wordt, dat ten laste van het eigen vermogen komt (de zogenaamde onrendabele top). Dergelijke investeringen zijn door De Leeuw van Putten gedaan in 2011 en 2012 bij de projecten Kopspijker en Kees de Groenplein. Bij een dergelijke handelwijze geven wij ons goed rekenschap van de gevolgen ten aanzien van onze vermogenspositie als sociaal verhuurder op lange termijn. De ruimte voor dit soort investeringen is door de heffingen minimaal geworden.
meerjarenprognose. Deze prognose biedt ons een betrouwbare indicatie van het te verwachten verloop van de reserves op de middellange termijn. Voorwaarde daarvoor is wel dat het beleid niet wijzigt. De bijgestelde prognose 2014-2019, met als uitgangspunt het jaarverslag 2013 en de dPi-verwerking, luidt als volgt: 2014
Eigen vermogen
2015
2016
2017
2018
positief € 932.623. De belangrijkste redenen voor dit resultaat zijn: - overige waardeveranderingen materiële vaste activa als gevolg van bijboeking van eerder afgeboekte onrendabele toppen na splitsing activa in sociaal vastgoed
25,7
28,2
32,0
40,1
41,6
43,8
16,8%
24,0%
26,4%
29,7%
34,9%
130,3
130,3
130,3
117,7
105,2
93,2
Resultaat
1,9
2,6
3,7
8,1
1,5
2,2
Onderhoudslasten
6,0
6,9
5,7
1,8
7,3
7,8
Langlopende schulden
… hebben wij een positief resultaat
2019
15,5%
Solvabiliteit
In 2013 …
geboekt. Het resultaat na belastingen was
Onze toekomst in cijfers Wij hebben de financiële gevolgen van ons beleid en dat van de overheid berekend en verwerkt in onze
x € 1 mln.
SAMEN VATTING
Tabel. Bijgestelde prognose 2014 – 2019.
en commercieel vastgoed; - lagere rentelasten, - de (extra) huurverhoging, - resultaat op verkoop bedrijfsruimten; - de rentelasten zijn afgenomen door renteherzieningen en
Uit bovenstaande tabel blijkt dat het eigen vermogen eind 2014 circa € 25,6 miljoen bedraagt. Daarna neemt het eigen vermogen toe tot circa € 43 miljoen in 2019. De solvabiliteit zal naar verwachting niet onder de 15%
herfinancieringen.
komen.
… vertoonde onze financiële positie
Bij het opstellen van deze meerjarenprognose zijn wij uitgegaan van:
een positief beeld. Op 31 december 2013 was ons eigen vermogen circa € 24,5 miljoen.
A. - kosten- en inflatieontwikkeling vanaf 2014 van 2,5% en vanaf 2019 3% per jaar, voor onderhoud 2,5%;
Onze solvabiliteit is 14,1%. Met de maatregelen uit onze meerjarenprog-
- huurstijging vanaf 2014 4%. 2015 en 2016 3%, daarna 2%; - huurderving van 1%;
nose, neemt ons eigen vermogen in 2015 en daarna toe tot een niveau van circa € 43 miljoen in 2019. De
- disconteringsvoet van 5,25%, rente korte termijn 2%; - maatregelen op basis van Strategisch Voorraadbeheer onderhoud:
solvabiliteit stijgt naar circa 34%.
- Verhuurderheffing over de gehele resterende exploitatieperiode en Saneringsheffing gedurende 7 jaar. ... hebben wij onze bedrijfslasten B. Onze inventarisatie van de onderhoudsbehoefte van ons woningbezit voor de restant levensduur.
laag weten te houden. Bij een vergelijking met de sector valt
Deze inventarisatie passen wij jaarlijks aan de uitkomst van onze inspecties aan. Gezien de heffingen die in de toekomst te verwachten zijn is een bezuiniging op onderhoud opgenomen van
op dat wij onze bedrijfslasten ten
€ 10 miljoen.
opzichte van 2012 omlaag hebben gebracht. Met name de rentelasten zijn lager dan het gemiddelde in de sector. Dit komt doordat ons profiel
41%
afwijkt van de gemiddelde corporatie.
36%
... kijken wij met spanning naar de
31%
toekomst.
26%
Er zijn in ieder geval verschillende ontwikkelingen die in 2012 en in de
21%
komende jaren een zeer grote invloed
16%
hebben op onze financiële positie en onze toekomstmogelijkheden. Ten
11%
eerste weten wij niet of alle plannen van het kabinet met betrekking tot het huurbeleid en de huurtoeslag
6% 2014
2015
2016
2017
2018
2019
Grafiek. Ontwikkeling solvabiliteit 2014 – 2023. De blauwe lijn betreft de ontwikkeling van de solvabiliteit. De rode lijn is onze beleidsmatige ondergrens.
| 32
doorgaan. Verder leggen de Vennootschapsbelasting en de Verhuurderheffing en Saneringsheffing aanzienlijke druk op onze financiën.
Risicobeheersing Fluctuerende prognoses De parameters waarmee wij onze
van de kredietcrisis; de crisis heeft namelijk een neerwaarts effect op
Financiering en beleggingen Wij hebben goed zicht op het liqui-
prognoses berekenen zijn tamelijk
de rentes. Ook voor 2014 is hier
diteitenbeheer en de renterisico’s.
stabiel. Zeker bij waardering van
reeds op ingespeeld.
De treasuryscan van dit jaar gaf geen aanleiding voor herziening
het bezit op historische kostprijs, is een grote component stabiel
Verkoopafhankelijkheid
van het treasurybeleid.
en voorspelbaar. Vooral externe factoren zorgen voor fluctuerende
Veel corporaties voelen de invloed van de prijsdaling van
Een treasurystatuut maakten wij samen met een extern
prognoses, zoals: - de splitsing van het bezit in soci-
koopwoningen. De Leeuw van Putten nog niet. Wij zijn namelijk in
treasurybureau. Dit statuut zal in 2014 geactualiseerd worden. Hierin
aal en commercieel en de gevolgen
2005 gestopt met de verkoop van
staat hoe wij met onze beleggingen
hiervan bij de bedrijfswaarde, dus afboekingen ten laste van het eigen
woningen en hebben dus ook geen taken benoemd die wij alleen door
en liquiditeit omgaan. Een externe adviseur beoordeelt met een
vermogen;
de verkoop van woningen kunnen
treasuryscan het liquiditeitenbe-
- de hogere huurverhogingen; - de Verhuurderheffing en
financieren. Hierdoor is onze afhankelijkheid van verkoop nihil
heer en de renterisico’s. De treasurycommissie komt twee
Saneringsheffing;
en merken wij vooralsnog geen
maal per jaar bij elkaar.
- de Vennootschapsbelasting.
invloed van de prijsdaling op onze sociale taken.
Wij hebben hier wel een kwantitatieve inschatting van gemaakt
Wel is begin 2014 een belangrijk commercieel onroerend goed
en die meegenomen in onze
verkocht, waardoor ons commerci-
risicoanalyse. Bovendien hebben wij in 2013 rentevoordeel genoten
ele bezit aanzienlijk gereduceerd is.
Risicovolle beleggingen en/of derivaten De Leeuw van Putten heeft geen risicovolle beleggingen of derivaten afgesloten. Waardering woningbezit Wij waarderen op historische kostprijs of op lagere bedrijfswaarde. Er is geen noodzaak daar momenteel verandering in aan te brengen. Op 1 januari 2012 heeft een splitsing in het woningbezit plaatsgevonden in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. De mening van instanties Alle instanties die ons jaarlijks beoordelen, gaven ook in 2013 een positieve beoordeling. - Het Centraal Fonds stelt dat ons gecorrigeerd weerstandsvermogen hoger is dan het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen. - Het ministerie van VROM stelt dat zij geen opmerkingen hebben over de manier waarop wij wet- en regelgeving naleven. Daarnaast heeft VROM ook over onze financiële positie geen opmerkingen. - Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stelt dat wij onveranderd kredietwaardig zijn. Wij kunnen daarom gebruik blijven maken van hun borgingsfaciliteiten.
33
|
Hoofdstuk 8
Leefbaarheid Wat voor beleid voeren wij op het gebied van leefbaarheid? Met wie werken wij samen om onze doelen te bereiken? En hoe hebben wij in verschillende buurten en wijken concreet de leefbaarheid verbeterd? U leest het in dit hoofdstuk.
8.11
Samen nwerkiing
Goed leefklimaat Een goed leefklimaat is uitermate belangrijk voor de leefbaarheid in onze wijken en buurten. Om het leefklimaat te verbeteren werken wij samen met andere belanghebbenden, zoals andere woningcorporaties en de gemeente. Voorbeelden van projecten: - De Leefbaarheidsmonitor (Lemon). Dit is een initiatief van woningcorporaties en de gemeente. Wij meten om de twee jaar hoe het gesteld is met de leefbaarheid in Spijkenisse. De knelpunten uit Lemon zijn opgenomen in wijkveiligheidsplannen met concrete actiepunten. Ook hebben wij op basis van de gegevens ons strategisch voorraadbeheer aangepast. - Spijkenisser Innovatief Netwerk (SPIN). Wij participeren in dit project. Het project heeft als doel het samenbrengen en bundelen van kennis en mensen rond opgaven en ambities in relatie tot wonen, zorg, werken en leren. Uitkomsten Leefbaarheidsmonitor Oordeel leefbaarheid Spijkenisse naar diverse thema’s (gemiddeld rapportcijfer) 2001
2002
2004
2005
2006
2008
2010
2012
Totaal oordeel
7,1
7,2
7,2
7,2
7,2
7,2
7,0
7,1
Kwaliteit woningen
7,0
7,1
7,0
7,1
7,0
7,0
6,9
7,0
Winkels / voorzieningen
6,8
6,8
6,7
6,7
7,0
6,9
7,2
7,2
Groen
5,7
5,9
6,2
6,4
6,2
6,5
6,5
6,4
Woonomgeving
6,0
6,2
6,3
6,4
6,3
6,4
6,4
6,6
Speelvoorzieningen
5,6
5,8
6,1
6,1
6,0
6,1
6,1
6,2
Vervuiling
5,6
5,8
5,9
6,0
5,8
5,9
6,2
6,1
Conclusies Wij hebben de inwoners gevraagd de leefbaarheid van de eigen buurt te beoordelen. Men kon dit aangeven met een rapportcijfer van 1 tot 10. De inwoners zijn in het algemeen positief over de eigen buurt. Men beoordeelt de eigen buurt in 2012 met een gemiddeld rapportcijfer van 7,1; tegenover 7,0 in 2010 en 7,2 in 2008. Als gekeken wordt naar de verschillen tussen de wijken dan zien we dat de bewoners van Schenkel en Hekelingen in 2012 het meest positief over hun buurt zijn (respectievelijk 7,9 en 7,7), terwijl de tevredenheid over de eigen buurt in Akkers Centrum en Vriesland hierbij achterblijft (beide 6,3). De volgende meting naar de leefbaarheid wordt uitgevoerd in 2014.
| 34
Plannen voor een
betere leefbaarheid De leefbaarheid staat in
Wijkontwikkelingsplan Zuidwest
sommige wijken onder druk.
In de Prestatieafspraken 2011-2020 is afgespro-
Daarom geven wij meer aan-
ken dat er per wijk een wijkontwikkelingsplan gemaakt zal worden om de leefbaarheid te ver-
Wijkontwikkelingsplan Spijkenisse Zuidwest
beteren. De eerste wijk die in aanmerking komt is Zuidwest Spijkenisse. In 2012 is met verschillende
Goed wonen, Samen leven en Jezelf ontwikkelen
Per complex bekijken wij wat de problemen zijn en welke
partijen zoals gemeente, corporaties, zorgpartijen,
oplossingen daarvoor nodig
bewoners en andere betrokken instanties de wijk in kaart gebracht. Het wijkontwikkelingsplan richt
dacht aan sociaal wijkbeheer.
zijn. Doel is om kleine ongemakken op het terrein van de leefbaarheid zo snel mogelijk op te lossen. Ook werken wij in
mei 2013
zich op de leefbaarheid en het toekomstgereed maken van (delen van) de wijk op de langere termijn.
buurten en wijken samen met
In 2013 hebben wij met alle partijen het eerste
collega-corporaties.
WOP (Wijkontwikkelingsplan) voor Spijkenisse Zuidwest opgesteld. De overeenkomst is ondertekend. We zijn nu op weg naar uitvoering van plannen, waarvan het kader in het wijkuitvoeringsplan moet komen. De stuurgroep en uitvoeringsteams zijn gevormd. De uitvoering van het wijkuitvoeringsplan Zuidwest vindt plaats in 2014.
Convenant aanpak tuinen De drie woningcorporaties en de gemeente Spijkenisse hebben het convenant ‘De aanpak van de tuinen door de gemeente Spijkenisse en de woningcorporaties’ ondertekend. Hierin staat dat de corporaties en de gemeente een eenduidige aanpak ten aanzien van de tuinen en de openbare ruimten als uitgangspunt hanteren. Strategisch gelegen locaties die beeldbepalend zijn voor een buurt of wijk zullen in overleg als eerste aangepakt worden. De meest voorkomende tuinsituaties bij de koop- en huurwoningen in Spijkenisse waar afstemming en kwaliteit gewenst zijn, betreffen: - Kwaliteit + minimale en maximale hoogte / uitstraling, staat van afscheidingen (verrommelde schuttingen). - Geen eenduidige aansluiting van de erfafscheiding op de achterpaden. Rommelige stroken groen en geslotenheid van de openbare ruimten door hoge schuttingen. - Zwerfvuil, (grof) vuil en aanwezigheid van goederen in de tuinen. - Door grondverzakking in zowel de openbare ruimte als in de tuinen zijn de bergingen / woningen moeilijk toegankelijk en ontstaan onveilige situaties. - Wildgroei van beplanting en overgroei buiten eigendomsrecht. - Snippergroen dat aan de erfgrens behoort, maar niet wordt onderhouden. Voor de aanpak van de tuinen met problemen wordt door partijen ingezet op een individuele en collectieve aanpak. Bij de aanpak van tuinen wordt per geval bepaald of de situatie onaanvaardbaar is. De aanpak van de drie corporaties en de gemeente is verschillend, maar de gewenste uitkomst is hetzelfde. Afgesproken is dat in eerste instantie wordt ingezet op onacceptabele situaties. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van de van toepassing zijnde wetgeving. Deze methode wordt zowel door de corporaties als de gemeente toegepast. In het bijzonder bij de ‘niet kunners’ (bewoners die onmachtig zijn in het plegen van onderhoud) ligt de nadruk op de sociale aanpak en individuele benadering en begeleiding van bewoners. Bij de aanpak van de tuinen zijn bewonersparticipatie en individuele benadering belangrijke onderdelen. Het moment van het aanspreken op het onderhoud van de tuin biedt een contactmoment en mogelijkheid om in te zoomen op de mogelijke sociale achtergronden van de problemen. De gemeente en de corporaties houden elkaar goed op de hoogte over de signalen in de wijken voor een integrale aanpak en eenduidigheid in de communicatie naar de bewoners. 35
|
Het gebouw Lenteakker 3 t/m 95 is inmiddels 30 jaar oud. Het gebouw heeft meerdere eigenaren, te weten De Leeuw van Putten (45 woningen), gemeente Spijkenisse (wijkcentrum), Careyn (wijkgezondheidscentrum en apotheek) en Tandheelkundig Centrum Zuid Hollandse Eilanden (tandartsenpraktijk). Gezamenlijk hebben wij enige tijd geleden besloten om de uitstraling van het gebouw te verbeteren. Het huidige plan is ontworpen door TOPOS architecten en inmiddels is ook de aannemer geselecteerd. De totale investering bedraagt ongeveer 1 miljoen euro. Hiervan komt ruim € 400.000 voor rekening van De Leeuw van Putten. De werkzaamheden aan het gebouw starten in maart 2014 en de oplevering is gepland rond de bouwvakvakantie 2014. Wij informeren de bewoners uiteraard tijdig over de werkzaamheden. Inmiddels heeft de gemeente Spijkenisse toegezegd ook het aangrenzende openbaar gebied een opknapbeurt te geven.
| 36
8..2 Veiiliighheid Hang- en sluitwerk
Buurtpreventie
Als wij over leefbaarheid spreken, is veiligheid natuurlijk ook een belangrijk aandachtspunt. Uit onderzoek blijkt dat veel bewoners graag beter hang- en
In een groot aantal wijken werken wij met buurtpreventieteams. De teams lopen met ondersteuning van de politie regelmatig door de wijk. Zij geven
sluitwerk hebben in de woning. Wij hebben daarom in de afgelopen jaren in woningen waar dat nodig was het hang- en sluitwerk vervangen. Deze
hun bevindingen door aan een buurtcoördinator. Deze zorgt ervoor dat de gemeente, de politie of de woningcorporatie ermee aan de slag gaat. Het
aangepaste woningen zijn voorzien van een sticker als bewijs dat de
doel is vooral om het veiligheidsgevoel te verhogen en de sociale cohesie in
woning goed beveiligd is.
de buurt te bevorderen.
Keurmerk Veilig Thuis
Nieuwe huurders in deze wijken krijgen van ons een brief over het
Bij elke nieuwe verhuring worden de technische installaties in de woning
project Buurtpreventie. Vrijwilligers krijgen vooraf een training waarbij
gekeurd. Het gaat dan om voorzieningen op het gebied van gas, water,
allerlei situaties die zich kunnen voordoen worden nagebootst. Bovendien
elektriciteit en ventilatie. Als de installatie is goedgekeurd komt er een VT-keur Certificaat (Keurmerk Veilig Thuis) in de meterkast.
worden ze voorzien van het nodige materiaal, zoals telefoon, wijkkaarten, schrijfmogelijkheden en kleding.
Huurderverzekering: Easy Woonpakket Alle woningen en gebouwen van De Leeuw van Putten hebben een opstalverzekering. Woningen zijn dus verzekerd, maar de inboedel dient de huurder zelf te verzekeren. Veel bewoners hebben dan ook zelf een inboedelverzekering afgesloten, maar het gebeurt nog regelmatig dat daarvoor niet (of onvoldoende) is gezorgd. Heel vervelend als er onverwachts toch schade is. Wij hebben aan de organisatie Profinan Advies gevraagd om onze klanten een oplossing te bieden. Deze oplossing hebben wij gevonden in het Easy Woonpakket. Deze huurderverzekering heeft lage kosten en is gemakkelijk te regelen. Portieken afsluiten Een aantal van onze complexen heeft open portieken. Dit zorgt vaak voor overlast. Daarom willen bewoners graag dat wij portieken afsluiten, zodat alleen de bewoners toegang hebben. Bewoners kunnen een verzoek tot afsluiting indienen bij ons. Wij gaan dan na of dit technisch mogelijk is. Ook kijken wij of huurders bereid zijn om hiervoor huurverhoging te betalen en of eventuele kopers willen meebetalen. Wij hebben meerdere portieken in De Hoek aan de Scholeksterhoek en de Sternhoek afgesloten. Het afsluiten van deze portieken is onderdeel van het plan om de achterpaden in de wijk De Hoek integraal in beheer te nemen.
Conflictbemiddeling Overal waar mensen bij elkaar wonen, kunnen irritaties of conflicten ontstaan. Zeker in woonwijken kunnen deze door allerlei oorzaken uit de hand lopen, met als gevolg een verstoorde verhouding met buren of andere wijkbewoners. Toch is het van belang dat buren en andere wijkbewoners Abused Women’s Active Response Emergency (AWARE)
op een normale manier verder kunnen samenleven. Om dit allemaal in goede banen te leiden hanteren wij een intensief systeem van conflictbe-
Ook hebben wij ons aangesloten bij het AWARE-project. Dit project is
middeling.
ontwikkeld om mishandelde vrouwen en hun eventuele kinderen, die worden lastig gevallen door een ex-partner, beter te beschermen. Wij
Om problemen met nieuwe huurders te voorkomen hebben wij een convenant afgesloten met de gemeente, de politie en de andere corpora-
zorgen ervoor dat deze vrouwen nog veiliger in hun woning kunnen wonen door de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen toe te passen. Mocht
ties. Dit geeft ons de mogelijkheid bij potentiële huurders en in bepaalde gebieden van de stad na te gaan of er geen problemen te verwachten zijn.
dit niet mogelijk zijn, dan zorgen wij voor een andere beveiligde woning.
De navraag wordt gedaan bij de gemeente.
37
|
Een hennepkwekerij is nooit acceptabel
Heraansluiting vindt plaats na herstel van de meter en betaling van de
– gemeente Spijkenisse, politie en
aansluitkosten. Bovendien volgt een navordering van illegaal afgetapte elektriciteit. - Wij starten een gerechtelijke procedure om de huurovereenkomst te
de woningcorporaties De Leeuw van Putten, Maasdelta en Woonbron –
ontbinden en de woning te ontruimen. - Als de exploitant een uitkering via de gemeente heeft, volgt een korting
Samen met alle betrokken partijen
hebben wij het Convenant Onrechtmatige Bewoning opgesteld. Zo kunnen wij gezamenlijk de grote groei van
of zelfs stopzetting van de uitkering. - De Belastingdienst kan een navordering instellen wegens het niet opgeven van inkomsten.
hennepkwekerijen het hoofd bieden. Gevolgen voor de exploitant - De kwekerij wordt ontmanteld. De planten en de apparatuur worden in beslag genomen. - De politie maakt proces verbaal op en stuurt dit door naar de officier van Justitie. Deze start een strafrechtelijke procedure. - Is er met de elektriciteit geknoeid? Dan wordt de woning afgesloten.
Boetes - Wanneer de woning niet als hoofdverblijf van de huurder wordt gebruikt, maar volledig voor de wietteelt, wordt een boete opgelegd. Voor iedere dag dat de huurder niet in de woning woont, wordt tien procent van de maandelijkse huurprijs in rekening gebracht. - Voor het plegen van strafbare feiten in de woning, zoals wietteelt, drugsdelicten of wapenbezit staat een boete van tien maal de maandhuurprijs.
Woningen ontruimen Soms moeten wij een huurwoning laten ontruimen. Wij proberen dit uiteraard te voorkomen. Huurders met betalingsproblemen proberen wij zoveel mogelijk te helpen. Maar soms lukt dat niet. Bij hennepteelt gaan wij altijd over tot ontruiming. Bij een woningontruiming wordt de inboedel direct in een gesloten container geplaatst, afgevoerd en drie maanden opgeslagen. Als het dan nog niet is opgehaald, vernietigen zij het. De kosten hiervan betalen wij. Als het mogelijk is, verhalen wij de kosten op de uitgezette huurder. In 2013 zijn 16 woningen ontruimd. Graffiti Minder graffiti verhoogt de leefbaarheid in de wijken en de verhuurbaarheid van onze woningen. Daarom hebben wij met Reinis, de politie en de veiligheidsassistenten afspraken gemaakt over de bestrijding van graffiti. Wij en onze huurders kunnen graffiti melden bij het meldpunt van Reinis. Zij zorgen er dan voor dat de graffiti verwijderd wordt.
8..3
Prrojeccte en en actiiviteite en
Feestelijke opening vernieuwd binnenplein Eind mei 2013 werd het binnenplein tussen de Mosterdzaaddreef en de Tarwedreef feestelijk heropend door wethouder Mijnans. Hij legde één van de door de kinderen gemaakte mozaïek stoeptegels op het plein. De metamorfose is compleet. Bewoners maakten er dan ook een gezellig feest van. Met behulp van de gemeente Spijkenisse, het opbouwwerk en De Leeuw van Putten is het binnenplein een speelterrein, maar vooral een ontmoetingsruimte voor de buurt geworden. Het heeft bewoners weer enthousiast gemaakt voor hun leefomgeving, na een jarenlange negatieve spiraal van burenruzies, kleine vechtpartijtjes en aangiftes. Bewoners maken nu zelfs plannen voor een buurt-bbq, willen mee doen met de Nationale Burendag in september en er zijn ideeën om in de wijk een moestuin aan te leggen. Initiatieven die de buurt een extra impuls geven, waardoor bewoners weer trots kunnen zijn op hun wijk. Zij weten de weg naar de gemeente, de corporatie en de wijkagent te vinden.
| 38
NL Doet: high tea bij De Es Medewerkers van De Leeuw van Putten hebben op zaterdag 16 maart in het kader van de e NL Doet van het Oranjefonds een high tea georganiseerd bij geriatrisch centrum De Es in Spijkenisse. Zij verzorgden in samenwerking met vaste vrijwilligers van De Es voor 96 bewoners en hun bezoekers een gezellige bijeenkomst. Een en ander werd begeleid door vrolijke klanken van middeleeuwse tot hedendaagse muziek.
Leefbaarheid in De Hoek beter gewaardeerd De tweejaarlijkse leefbaarheidsmonitor laat voor de Hoek een aantal gunstige cijfers zien. Zo wordt de woonomgeving meer gewaardeerd, worden groenvoorzieningen duidelijk beter beoordeeld en is de overlast afgenomen. Eén van de meest recente ontwikkelingen in de buurt rondom de Fazanthoek, Leeuwerikhoek, Gruttohoek en Scholeksterhoek, is de aanleg van een nieuw speelplein. Direct omwonende spraken eerder de wens uit om nieuwe speelvoorzieningen te willen voor de kleinste kinderen. De speeltuin is door de gemeente en De Leeuw van Putten gezamenlijk gefinancierd. Als verhuurder vinden wij het belangrijk dat jonge kinderen in de buurt van hun woning veilig kunnen spelen.
Infoavond Zorgeloos Wonen Welke mogelijkheden zijn er voor 45-plussers op de huidige woningmarkt? Dit was het thema van de infoavond Zorgeloos wonen op 19 september in Boekenberg Spijkenisse. De avond trok zo’n 150 bezoekers. Zij konden kennis maken met het actueel koop- en huuraanbod en deskundigen beantwoordden financiële en juridische vragen. Ook De Leeuw van Putten was deze avond aanwezig om bezoekers te informeren over het huuraanbod in Spijkenisse. De avond werd georganiseerd door het Woonplatform Spijkenisse, een samenwerkingsverband van diverse woningmarktpartijen en de gemeente. Spijkenisse Festival: een feest voor jong en oud De Leeuw van Putten is een maatschappelijk betrokken woningcorporatie die investeert in de kwaliteit van de samenleving. Niet alleen door het verhuren van (sociale) huurwoningen, maar ook door de leefbaarheid in Spijkenisse te stimuleren. Cultuur levert een belangrijke bijdrage aan de kwaliteit en identiteit van Spijkenisse. Een van de hoogtepunten van het cultureel jaar in Spijkenisse is het Spijkenisse Festival. Een jaarlijks terugkerend evenement waar door jong en oud naar wordt uitgekeken. Wij waren dit jaar wederom sponsor en maakten, samen met andere sponsors, dit evenement mogelijk. Deze 21e editie van het Spijkenisse Festival bood weer volop kwaliteit en variatie. Vele artiesten, gevestigde namen en nieuwkomers, maakten er samen met bewoners en bezoekers van de stad een groot feest van! 39
|
Alle achterpaden in beheer bij De Leeuw van Putten De Leeuw van Putten heeft alle achterpaden van het complete woningbezit in beheer genomen. Na de succesvolle proef in de wijk De Hoek zijn wij gestart met dit nieuwe project. De Welplaat heeft opdracht gekregen voor het vegen en onkruid vrijhouden en bestrijden van alle achterpaden. Daarnaast heeft De Leeuw van Putten uren tuinonderhoud bij De Welplaat ingekocht om verwaarloosde tuinen weer op orde te brengen. De Leeuw van Putten spreekt regelmatig huurders aan op het niet onderhouden van
Schoon-Schip-Trein In alle wijken van Spijkenisse wordt aandacht besteed aan het schoonmaken en opknappen van de wijk. Bewoners kunnen vooraf schoonmaak- en opknapideeën aanleveren. Uiteraard moeten deze ideeën ook uitvoerbaar zijn. De ‘Schoon-Schip-Trein’ is een samenwerking tussen de gemeente, corporaties, bewoners, bewonersorganisaties, wijkgroepen en scholen. Voordat er een wijk wordt aangedaan, krijgen alle bewoners een brief daarover thuisgestuurd. Het project moet ervoor zorgen dat de wijken in Spijkenisse de komende jaren schoon worden en blijven.
de tuin. Maar er wordt ook gekeken naar de achterliggende oorzaak. In de praktijk blijkt dat mensen soms, om welke reden dan ook, niet in staat zijn zelf hun tuin te onderhouden. Voor die mensen kan De Leeuw van Putten
Dress for Success De stichting Dress for Success maakt het mogelijk voor mensen met een
de tuin op orde maken. In 2012 is met deze extra service gestart. Bewoners
minimum inkomen om representatief gekleed naar een sollicitatiegesprek
krijgen 50% korting op het tarief van De Welplaat die de werkzaamheden uitvoert. Wij betalen de andere 50%.
te gaan. Dankzij enthousiaste vrijwilligers en een aantal sponsors kan de stichting haar doel nastreven. De winkel in Spijkenisse, gevestigd aan de Veerman 1 in de Gildenwijk, werd gesponsord door De Leeuw van Putten, Woonbron, Maasdelta en de gemeente Spijkenisse. Na terugtrekking van andere sponsoren is De Leeuw van Putten de enig overgebleven sponsor.
SAMENVATTING In 2013 … … werkten wij samen aan leefbaarheid in Spijkenisse. Uit de Leefbaarheidsmonitor (Lemon) blijkt dat de leefbaarheid in Spijkenisse een ruime voldoende krijgt: een 7,1. Er zijn echter wel grote verschillen tussen de wijken. In sommige wijken staat de leefbaarheid onder druk, zoals in De Hoek en De Akkers. … hebben wij plannen gemaakt om de leefbaarheid te verbeteren. Dit zijn de volgende plannen: - Wijkontwikkelingsplan Zuidwest. - Convenant ‘Aanpak tuinen in Spijkenisse’. - Aanpak van De Lenteakker. … zorgden wij voor meer veiligheid in woningen, wijken en buurten. Een paar voorbeelden: - Wij vervingen hang- en sluitwerk. - Wij hebben portieken afgesloten om overlast tegen te gaan. - Wij bieden een huurderverzekering aan voor de inboedel. - Wij werken met buurtpreventieteams. - Wij zij aangesloten bij het AWARE-project voor mishandelde vrouwen. - Wij nemen harde maatregelen tegen exploitanten van een hennepkwekerij. - Wij hebben een meldpunt voor graffiti. Dit wordt direct verwijderd. … organiseerden wij projecten en activiteiten voor bewoners. Een paar voorbeelden: - Wij organiseerden een feestelijke opening vernieuwd binnenplein - Wij maakten in het kader van NL Doet een high tea mogelijk - Wij participeerden in een Infoavond Zorgeloos Wonen - Wij participeerden in het Samen in Spijkenisse Festival. - Wij hebben alle achterpaden in ons woningbezit in beheer genomen. - De ‘Schoon-Schip-Trein’ reed weer door Spijkenisse. - De stichting Dress for Success maakt het mogelijk voor mensen met een minimum inkomen om representatief gekleed naar een sollicitatiegesprek te gaan.
| 40
Wij hechten veel belang aan de functie die Dress for Success vervult in Spijkenisse.
Hoofdstuk 9
Wij gaan voor goede zorgvoorzieningen. Voor hen die het nodig hebben. Daarom doen wij er alles aan om in en rondom onze woningen en complexen wonen en zorg met elkaar te combineren. In dit hoofdstuk leest u hoe wij dat doen.
9..1
Saamen nwerkking
Platform Wonen en Zorg Wonen, zorg en welzijn moeten naadloos op elkaar aansluiten. Om dit doel te bereiken werken wij nauw samen met de zorginstellingen, de gemeente en de maatschappelijke instanties binnen Spijkenisse. In het brede overlegorgaan Platform Wonen en Zorg maken wij met alle partijen afspraken om prestaties te kunnen leveren op dit terrein. In het platform Wonen en Zorg werken deze partijen samen: - Careyn (Zorg en Welzijngroep) - Stichting Welzijn Ouderen - Gemeente Spijkenisse - Stichting Zuidwester - MEE Zuid-Holland Zuid - De Leeuw van Putten - Maasdelta Spijkenisse - Woonbron Spijkenisse - Woonzorg Nederland Zorg aan huis Ouderen en mensen met een functionele beperking hebben vaak behoefte
Wijkservicecentra Samen met onze collega-corporaties en de gemeente hebben wij met de zorgpartijen en de gemeente vijf wijkservicecentra in Spijkenisse gerealiseerd. Een wijkservicecentrum is een bundeling van woon-, zorg- en welzijnsvoorzieningen op wijkniveau. Een dergelijk centrum helpt voorwaarden te creëren zodat ouderen en mensen met een functionele beperking een zo gewoon mogelijk en zelfstandig leven kunnen leiden. Vanuit en in deze centra wordt al dan niet professionele, wijkgebonden zorg- en dienstverlening verstrekt aan zelfstandig wonende ouderen en andere zorgvragers.
aan zorg aan huis. Wanneer er door ziekte of handicap behoefte is aan Spijkenisse of het CIZ (Centrum voor Indicatiestelling Zorg). De gemeente
Hulp bij dagelijkse activiteiten Voor inwoners van Spijkenisse die, door leeftijd of handicap, hulp nodig
is vanuit de Wmo (Wet maatschappelijke ondersteuning) verantwoordelijk voor de huishoudelijke zorg, woningaanpassingen, rolstoelen en vervoers-
hebben bij de dagelijkse activiteiten was er het Spijkenisser Informatie Loket, ofwel ’t Spil. Helaas is ’t Spil door bezuinigingen bij de gemeente per
voorzieningen. Voor overige zorg, die valt onder de AWBZ, kan men terecht
1 januari 2013 opgeheven. Voor informatie over het aanvragen van allerlei
bij het CIZ.
soorten zorg, diensten, hulpmiddelen en voorzieningen zijn de inwoners van Spijkenisse nu aangewezen op het loket bij de gemeente Spijkenisse.
Wij zorgen voor woningaanpassingen Mensen kunnen vanuit de Wmo recht hebben op woningaanpassingen. De
Dit geldt voor allerlei voorzieningen rondom de Wet maatschappelijke
zorg of een voorziening, dan kan men hiervoor terecht bij de gemeente
gemeente regelt dit recht, maar wij moeten de voorzieningen aanbrengen.
ondersteuning, zoals woningaanpassingen, een scootmobiel, thuiszorg, maaltijdbezorging of alarmering. Als het nodig is, krijgt men hulp bij het
Het gaat hier om woningaanpassingen voor ouderen en voor mensen met een functionele beperking. Zo wordt ervan uitgegaan dat er in alle
invullen van de benodigde formulieren. Als het nodig is, worden bewoners doorverwezen naar een instantie die hen verder kan helpen.
seniorenwoningen standaard verhoogde toiletpotten en éénhendelkranen aanwezig zijn. Op verzoek van de huurder brengen wij deze voorzieningen aan zonder kosten door te berekenen.
Bij de gemeente krijgen bewoners informatie over: - AWBZ -verzorging en -verpleging; - huisvesting en bijzondere woonvormen; - welzijn en flankerende zorg; - gehandicaptenvoorzieningen (WVG en WMO); - het huren van woningen. Met ingang van 1 januari 2013 is bovenstaande informatie te verkrijgen bij de gemeente Spijkenisse.
41
|
9..2
Praaktissche oplosssinggen n
SAMEN VATTING
Parkeermogelijkheden voor
Personenalarmering
scootmobielen Gezien de sterke vergrijzing van
In Spijkenisse functioneert al meerdere jaren de 24-uurs personena-
Spijkenisse neemt het aantal scoot-
larmering. Hiervan maken ook onze
mobielen sterk toe. De gemeente
huurders gebruik. Deze voorziening
verstrekt de scootmobielen; wij
draagt eraan bij dat huurders langer
moeten zorgen voor de parkeerplaatsen. Bij seniorcomplexen
zelfstandig kunnen blijven wonen in hun woning. De invoering van de
… zorgden wij voor belangrijke
maken wij daar waar mogelijk
24-uurs personenalarmering met
overdekte en afgesloten parkeerplaatsen voor scootmobielen. Maar
professionele opvolging is dan ook een belangrijk onderdeel van een
De gemeente en het CIZ bieden zorg en voorzieningen voor oude-
ook bij reguliere woningen zorgen
levensloopbestendig Spijkenisse.
wij voor parkeermogelijkheden. In het afgelopen jaar hebben wij extra parkeerplaatsen voor scootmobielen gemaakt in de seniorcomplexen aan de Rozemarijndonk en de Verdilaan. Verder zijn wij met de gemeente in overleg om de toename van scootmobielen, en dus de behoefte aan parkeerplaatsen, samen goed te regelen.
In 2013 …
woningaanpassingen.
ren en mensen met een functionele beperking. Wij zorgen voor de uitvoering van de woningaanpassingen, zoals standaard verhoogde toiletpotten en éénhendelkranen in alle seniorenwoningen. Deze kosten berekenen wij niet door. … creëerden wij extra parkeermogelijkheden voor scootmobielen. Wij hebben gezorgd voor parkeermogelijkheden voor scootmobielen bij seniorwoningen en bij reguliere woningen. Wij beheren deze plekken nauwgezet om te voorkomen dat mensen op een wachtlijst komen te staan.
| 42
Hoofdstuk 10
In dit verslag zijn wij ingegaan op de zes prestatievelden van het BBSH. Hiermee hebben wij laten zien dat wij een actieve bijdrage leveren aan de volkshuisvesting in de regio Voorne-Putten. Het bestuur verklaart dat het een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt “uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting”, zoals omschreven in artikel 11 en artikel 26 van het BBSH. Het bestuur verklaart verder dat het financiële beleid en beheer gericht is op financiële continuïteit. Batige saldi zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting ingezet. Spijkenisse, 27 mei 2014 Stichting De Leeuw van Putten
ir. M.A. de Booij directeur-bestuurder
43
|
| 44
Deel 3: Jaarrekening Kenge etalle en Boekjaar
2013
2012
2011
2010
2009
3.899
3.899
3.857
3.837
3.838
Aantal verhuureenheden 1. Woningen en woongebouwen: a. in exploitatie
0
0
43
63
0
2. Garages
b. in aanbouw
49
49
49
49
49
3. Commerciële objecten
22
24
22
22
22
1. Aantal reparatieverzoeken per woning
1,4
1,6
1,6
1,5
1,5
2. Gemiddelde afhandelingduur in dagen per reparatieverzoek
10
7
8
8
8
3. Gemiddelde afhandelingduur in dagen van het mutatieonderhoud
13
11
12
12
10
337
360
338
308
272
Kwaliteit
4. Kosten niet planmatig onderhoud per woning 5. Kosten planmatig onderhoud per woning
1.491
1.628
1.581
1.213
1.515
6. Totale kosten onderhoud per woning
1.828
1.988
1.919
1.521
1.787
8,5
8,1
8,0
9,6
8,9
18
19
21
23
24
3. Huurachterstand (zittende huurders) in % jaarhuur
1,20
1,00
0,91
0,74
0,61 0,68
Verhuur van woningen 1. Mutatiegraad 2. Percentage huurders met matiging huurtoeslag 4. Huurderving wegens leegstand
1,09
0,73
0,51
0,55
5. Gemiddeld aantal punten WWS
143
143
137
137
137
6. Gemiddelde netto huurprijs
525
500
486
480
473
Balans en Winst- en Verliesrekening per woning 1. Eigen vermogen
6.096
5.857
8.999
8.790
8.071
2. Huren
6.136
5.888
5.757
5.702
5.583
3. Kapitaalslasten
1.527
1.657
1.823
1.982
2.035
4. Lasten onderhoud
1.828
1.982
1.905
1.521
1.787
5. Overige bedrijfslasten
1.253
1.402
1.258
1.390
1.242
6. Vennootschapsbelasting
448
285
0
0
217
7. Jaarresultaat
239
-1.753
254
714
-177
Financiële continuïteit 1. Solvabiliteit (in %) 2. Current ratio (vlottende activa / kortlopende schulden)
14,1
12,8
18,1
17,7
17,2
0,23
0,25
0,41
0,10
0,05
3. Verhouding tussen vaste activa en lang vermogen (in %)
103,0
103,0
105,0
110,5
109
4. Rentabiliteit eigen vermogen
3,6%
-0,26%
2,9%
8,2%
-2,2%
5. Rentabiliteit vreemd vermogen
4,3%
4,6%
5,1%
5,6%
5,8%
6. Rentabiliteit totaal vermogen
0,5%
-0,27%
4,2%
5,6%
4,0%
7. Interne financiering per woning
8.096
7.434
11.426
13.130
11.821
23.768
22.836
34.711
33.730
30.977
24,6
24,6
24,6
24,5
23,5
29
29
29
28
27
8. Weerstandsvermogen (x € 1.000) Beheer 1. Personeelsbezetting in fte 2. Werkelijk aantal personeelsleden 3. Beheerkosten per fte (x € 1.000)
125
123
121
115
121
4. Beheerkosten per woning
786
772
772
732
714
45
|
bedragen en x € 1.000 00) Balans per 31 december 2013 (be ACTIVA
31-12-2013
31-12-2012
156.731
159.310
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa – sociaal vastgoed in exploitatie – vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie – onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
-
-
1.381
1.315
158.112
160.625
8.758
9.582
10
15
Vastgoedbeleggingen – commercieel vastgoed in exploitatie Financiële vaste activa – deelnemingen – financieringskosten
Som der vaste activa
74
78
84
93
166.954
170.300
341
275
-
25
VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen – Huurdebiteuren – Gemeente – Belastingen en premies sociale verzekeringen – Overige vorderingen – Overlopende activa
Liquide middelen
Som der vlottende activa TOTAAL GENERAAL
| 46
-
-
663
283
271
24
1.275
607
143
1.057
1.418
1.664
168.372
171.964
PASSIVA
31-12-2013
31-12-2012
23.768
22.836
2.940
1.191
EIGEN VERMOGEN – Overige reserves VOORZIENINGEN – Voorzieningen latente belastingverplichting – Overige voorzieningen
98
97
3.038
1.288
LANGLOPENDE SCHULDEN – Leningen overheid – Leningen kredietinstellingen – Waarborgsommen
13.104
60.322
122.200
80.900
26
38
135.330
141.260
KORTLOPENDE SCHULDEN – Schulden aan kredietinstellingen
401
-
1
110
2.124
1.357
– Belastingen en premies sociale verzekeringen
371
420
– Schulden ter zake van pensioenen
28
28
– Schulden aan gemeente – Schulden aan leveranciers
– Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken – Overige schulden – Overlopende passiva
TOTAAL PASSIVA
-
-
24
226
3.287
4.439
6.236
6.580
168.372
171.964
47
|
agen x € 11.000 00)) Winst- en verliesrekening (bedrag Omschrijving
2013
2012
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten
24.523
23.590
Opbrengsten serviceabonnement
122
121
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
109
0
Overige bedrijfsopbrengsten
102
102
24.856
23.813
5.163
5.339
-2.163
4.871
1.345
1.333
Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Salarissen Sociale lasten
192
168
Pensioenlasten
247
246
Onderhoudslasten
7.129
7.755
Leefbaarheid
367
497
Lasten serviceabonnement
152
145
Overige bedrijfslasten
3.787
2.825
Som der bedrijfslasten
16.219
23.179
Bedrijfsresultaat
8.637
634
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke kosten
9
127
Rentelasten en soortgelijke kosten
5.964
6.486
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
2.682
-5.725
Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
-1.749
-1.111
0
0
933
-6.836
Resultaat deelneming RESULTAAT NA BELASTINGEN
| 48
VOLGEN ENS DE INDIR IRECTE M METHO HODE DE (bedrag agen x € 1.000 ag 00) Kasstroomoverzicht VO 2013
2012
Kasstroom uit operationele activiteiten Exploitatieresultaat vóór toegerekende rente (bedrijfsresultaat)
8.637
634
5.162
5.339
-2.163
4.871
1
5
Aanpassingen voor: – Afschrijvingen – Waardeveranderingen materiële en financiële vaste activa – Mutatie voorzieningen (excl. mutatie belastingen) – Verandering in werkkapitaal – Mutatie voorraden – Mutatie vorderingen – Mutatie kortlopende schulden
-
-
-668
3.614
807
-255
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangen rente
139
3.359
11.776
14.208
9
127
-7.115
-6.801
Betaalde winstbelasting (terug ontvangen)
-
877
Buitengewone baten
-
-
Buitengewone lasten
-
Betaalde rente
-7.106
Kasstroom uit operationele activiteiten
-5.797 4.670
8.411
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen van materiële vaste activa
-281
-8.557
619
-
Toename financiële vaste activa
-
-
Afname financiële vaste activa
9
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
13 347
-8.544
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden Resultaat deelneming Kasstroom uit financieringsactiviteiten Afname geldmiddelen
44.300
19.300
-50.230
-19.418
-1
-5.931
-118
-914
-251
49
|
Toelichting op
WAARDERINGSGRONDSLAGEN
1. Algeemeenn
2.. Balaans
De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat zijn
MATERËLE VASTE ACTIVA
gebaseerd op de grondslag van de verkrijging- of vervaardigingprijs, onder toepassing van de minimum waarderings-regel, c.q. nominale waarde,
Algemeen De grond, oorspronkelijk op basis van afgekochte erfpacht uitgegeven, is
tenzij anders wordt vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan
gewaardeerd tegen historische uitgaafprijs verminderd met de annuïtaire
het jaar waarop zij betrekking hebben. De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het Besluit Beheer
afschrijvingen tot en met 1996, in welk jaar de blote eigendom door de gemeente Spijkenisse om niet is overgedaan aan De Leeuw van Putten.
Sociale Huursector, aangevuld met de voor de branche van toepassing zijnde richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ 645). In
Vanaf 1997 wordt op grond niet meer afgeschreven.
deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de
Met ingang van het boekjaar 2012 is het bezit gesplitst in Sociaal vastgoed
winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd.
(Daeb) en Commercieel vastgoed (niet-Daeb). Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie voor de primaire doelgroep
Schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de
met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen
jaarrekening vormt de directie van De Leeuw van Putten zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel zijn voor de in de jaarreke-
huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze
ning opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel
grens € 681,02 (2012: € 664,66).
2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan
de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en
Wet Normering Topinkomens Voor de toelichting in de jaarrekening is uitgegaan van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
zoals deze zal komen te luiden nadat het wetsvoorstel Aanpassingswet in
Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs
werking is getreden. Op het moment van het opmaken van de jaarrekening
boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde
is het wetsvoorstel wel door de Tweede Kamer, maar nog niet door de
maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
Eerste Kamer aangenomen. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft een mededeling in de Staatcourant gepubliceerd dat voor het kalenderjaar 2013 de WNT zal worden gehandhaafd
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/ vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en
als ware het bij de Eerste Kamer aanhangige wetsvoorstel Aanpassingswet WNT in werking getreden. Op 26 februari 2014 heeft BZK het normenkader
indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis
WNT gepubliceerd. Dit normenkader is toegepast.
van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Na-investeringen worden afgeschreven op basis van de restant looptijd van het complex. In de nieuwe RJ645 is sprake van de componentenbenadering. Beoordeling hiervan heeft niet geleid tot een splitsing van de gebouwen in meerdere componenten dan grond en bouwkosten. Geconstateerd is dat inventarissen en installaties minder dan 10% uitmaken van de investering. De investeringen in woningaanpassing, isolatie en warmwatervoorziening worden volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen en lineair afgeschreven. De investeringen in garages, carports, parkeerdecks, praktijkruimtes en winkels zijn gewaardeerd tegen de historische uitgaafprijs verminderd met de lineaire afschrijvingen.
| 50
De herziene RJ 645 staat afschrijvingen volgens de annuïteitenmethode niet meer toe. De Leeuw van Putten past daarom met ingang van 2012 de lineaire afschrijvingsmethode toe. De afschrijving is gebaseerd op een levensduur van respectievelijk 50 en 60 jaar waarbij de gemiddelde restant levensduur voor sociaal vastgoed 27 jaar bedraagt.
vast percentage van de verkrijgingsprijs. Bij investeringen in het eerste halfjaar wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming,
Bedrijfswaarde Voor beide onderdelen heeft een herziene bedrijfswaardeberekening
prijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is
plaatsgevonden.
van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis
Daar waar bij het sociaal vastgoed de bedrijfswaarde per complex lager is dan de boekwaarde, heeft waardering op bedrijfswaarde plaatsgevonden
van boekwaarde versus marktwaarde in verhuurde staat. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de
(minimum waarderingsregel). Bij het sociaal vastgoed heeft dit tot een
boekwaarde de marktwaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de
gedeeltelijk bijboeking geleid.
winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kas-
De Leeuw van Putten past met ingang van 2012 de lineaire afschrijvings-
stromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.
methode toe. De afschrijving is gebaseerd op een levensduur van respectievelijk 50 en 60
Bij de bedrijfswaardeberekening per 1 januari 2014 gelden de volgende
jaar waarbij de gemiddelde restant levensduur voor commercieel vastgoed 26 jaar bedraagt.
daarna in het eerste volgende jaar. Op grond wordt niet afgeschreven.
VASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgings-
uitgangspunten: - jaarlijkse huurverhoging van 2014 4%, 2015 tot en met 2016 3% daarna 2% (2013 4,4%, daarna 4% respectievelijk 3% en 2%). Alleen voor de jaren 2013 en 2014 is er een wettelijke basis voor de verhuurderheffing en het daaraan gekoppelde inkomensafhankelijke huurbeleid. - jaarlijkse stijging van de lasten voor 2014 tot en met 2018 2,5%, daarna 3% (2013 2,5% vanaf 2018 2,5%). Voor de onderhoudslasten geldt een stijging van 2,5% (2013 2,5%);
FINANCIËLE VASTE ACTIVA - Deelneming In 2002 is door Maasdelta Spijkenisse en De Leeuw van Putten gezamenlijk besloten een vennootschap onder firma Prodomus op te richten welke de realisatie van het project City Plaza vorm geeft. Beide woningcorporaties participeren ieder voor 50% in Prodomus. De deelneming is gewaardeerd op 50% van het eigen vermogen van
- een discontovoet van 5,25% (2012 5,25%);
de vennootschap onder firma. De vof Prodomus zal in 2014 worden
- de Verhuurderheffing is voor de gehele exploitatieperiode opgenomen. - bij de bedrijfswaarde is met ingang van 2012 geen rekening meer
opgeheven.
gehouden met de rentabiliteitswaarde; - de restwaarde grond is met ingang van 2012 gesteld op € 20.000 verlaagd met € 5.000 sloopkosten, € 5.000 kosten bouwrijp maken en € 5.000 verhuiskostenvergoeding opgerent met 2% tot einde exploitatieperiode.
- Overige financiële activa De overige financiële activa zijn gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs (nominale waarde).
- er is rekening gehouden met huurharmonisatie voor een periode van 5
VLOTTENDE ACTIVA - Vorderingen
jaar. - de laatste vijf jaar van exploitatie wordt geen planmatig onderhoud meer
De vorderingen zijn gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs (nominale waarde). Op de post (vertrokken) huurdebiteur en overige vorderingen
ingerekend.
(doorberekend onderhoud / schadenota’s) vindt een afwaardering voor mogelijke oninbaarheid plaats. De voorziening dubieuze vorderingen is
VASTGOED IN ONTWIKKELING
gebaseerd op een inventarisatie én op basis van een schatting dat een deel
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De
van de vorderingen gezien de ouderdom en grootte mogelijk zal leiden tot oninbaarheid.
complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in
Voorziening - Voorziening voor latente belastingverplichtingen
ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt
Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008
een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient De Leeuw van Putten een fiscale openingsbalans
DE ONROERENDE EN ROERENDE GOEDEREN TEN DIENSTE VAN DE
op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale
EXPLOITATIE
boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de
(commerciële boekwaarde) dient De leeuw van Putten een
cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een
51
|
belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden
3.. Winstt en verliiesrekkeninng
gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.
ALGEMEEN Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn geleverd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.
In de toelichting is een uitsplitsing van het effect per 1 januari 2008 en 2009 en de mutaties in 2008 tot en met 2013 opgenomen. De voorziening voor latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de financiële passiva (leningen) in deze jaarrekening.
HUREN De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit gemiddelde maximumpercentage 4,3%. De Leeuw van Putten hanteerde dit percentage als huurverhoging per juli 2013. Voor alle complexen zijn de werkelijk in rekening gebrachte huren
- Voorziening jubileumuitkeringen Voor jubileum uitkeringen die in de toekomst van het huidige personeel kunnen plaatsvinden is een voorziening opgenomen. LANGLOPENDE SCHULDEN De onder de langlopende schulden vermelde leningen zijn gebaseerd op definitief vastgestelde geldleningen. De waarborgsommen zijn gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs (nominale waarde).
verantwoord, verminderd met de huurderving. OPBRENGSTEN SERVICEABONNEMENT Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Er is een treasurystatuut. Dit statuut geldt als een gedragscode als het gaat om het nemen van beslissingen op het gebied van ondernemingsfi-
AFSCHRIJVINGEN
nanciering, beleggen, beheersen van renterisico’s, liquiditeitenbeheer en organisatie van de financiële logistiek.
De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van
OVERIGE ACTIVA EN PASSIVA Voorzover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en
geschatte economische levensduur. Deze levensduur ligt tussen de 50 jaar
passiva gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs (nominale waarde). Hierbij worden op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
| 52
verkrijgings- of vervaardigingsprijs of lagere bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de en 60 jaar. Dit is een redelijke termijn, aangezien gedurende de exploitatie investeringen worden gedaan om de kwaliteit en bewoonbaarheid van de woning tenminste op peil te houden en waar nodig te verbeteren. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden
componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onder-
BELASTINGEN De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor
kend. Van een afzonderlijke component is geen sprake aangezien deze
belastingen in de winst-en verliesrekening, rekening houdend met
component minder dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief.
wijzigingen op basis van de fiscale wetgeving. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingschulden uit
OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN VAN VASTGOEDPORTEFEUILLE
hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
De overige waardeveranderingen bestaan uit bijzondere waardeverminderingsverliezen die het gevolg zijn van een bedrijfswaarde die duurzaam
BUITENGEWONE BATEN EN LASTEN
lager is dan de boekwaarde. Onder de overige waardeveranderingen
Onder buitengewone baten en lasten worden slechts posten opgenomen
worden tevens terugnames van eerder verantwoorde waardeverminderingsverliezen verantwoord. Waardeverminderingsverliezen worden slechts
die niet uit de normale bedrijfsactiviteiten voortkomen en dus niet in het normale bedrijfsresultaat worden verantwoord.
teruggenomen tot de boekwaarde die het actief zou hebben wanneer dit verlies in een eerder jaar niet was verantwoord.
KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode.
LASTEN ONDERHOUD Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden
kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de
opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Dit betreffen de kosten van planmatig onderhoud en de kosten voor
Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
leefbaarheid, evenals de kosten van het klachten- en mutatieonderhoud. De lasten onderhoud worden onderscheiden in kosten van derden evenals de kosten van materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst (toezicht) opgenomen onder de kosten van salarissen, sociale lasten, pensioenlasten en overige bedrijfskosten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief. LEEFBAARHEID Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. LASTEN SERVICEABONNEMENT De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Hieronder worden de kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsuitvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, enzovoorts. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. RENTEBATEN EN LASTEN Dit betreft de werkelijk ontvangen rentebaten en rentelasten op de langlopende schulden en de korte financiering.
Fin nancië ële e in nstru umente en Waardering Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is worden tegen kostprijs opgenomen. De Leeuw van Putten bezit géén derivaten en derhalve zijn er in 2013 géén derivaten afgesloten. Renterisico’s De Leeuw van Putten loopt renterisico ten aanzien van de huidige leningportefeuille (conversie en fixe-aflossingen). Rente-instrumenten mogen zonodig worden toegepast binnen de afspraken zoals opgenomen in het treasurystatuut toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities. De stichting dekt haar renterisico voornamelijk af door te sturen op spreiding van de vervalkalender van de leningen. Hierbij wordt gestuurd op maximaal 15% renterisico per jaar. Kredietrisico’s Bij de activiteiten van De Leeuw van Putten is geen sprake van een significante concentratie van kredietrisico’s. De verhuur van onroerende zaken vindt plaats aan een grote diversiteit aan huurders. Als beleid is onder andere vastgelegd dat bij acceptatie van huurders deze op goed betalingsgedrag worden getoetst. Openstaande vorderingen na vervaldatum worden ultimo boekjaar individueel beoordeeld, leidend tot een onderbouwing voor de voorziening dubieuze vorderingen. Kredietrisico’s worden gereduceerd door alleen zaken te doen met derden met een hoge kredietwaardigheid. Financiering van leningen o/g heeft plaatsgevonden bij met name de Bank Nederlandse Gemeenten, Nederlandse Waterschapsbank en Gemeente Spijkenisse.
53
|
Toelichting op de balans (bedr dragen x € 1.000) AKTIVA 31-12-13
31-12-12
Materiële vaste activa (sociaal vastgoed in exploitatie).
158.112
160.625
Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
156.731 1.381
159.310 1.315
Totaal
158.112
160.625
Het verloop van deze posten in 2013 is als volgt:
Woningen en
Onroerende zaken
woongebouwen
niet zijnde woningen
Totaal
207.146
415
- cumulatieve afschrijvingen
-37.385
-76
-37.461
- Cumulatieve waardeveranderingen
-10.790
-
-10.790
Boekwaarde 1 januari
158.971
339
159.310
-
-
-
32
-
32
-
-
-
-4.821
-12
-4.833
59
-
59
Saldo per 1 januari: - verkrijgingsprijs
207.561
Mutaties 2013: - investeringen / reclassificatie woningen / overig - desinvesteringen (verkoop) - afschrijvingen - herclassificatie - overige waardeveranderingen en terugnemingen daarvan Saldo
2.163
-
2.163
156.404
327
156.731
Saldo per 31 december: - verkrijgingsprijs - cumulatieve afschrijvingen - cumulatieve waardeverandering
207.178
415
207.593
-42.206
-88
-42.294
-8.627
-
-8.627
59
-
59
156.404
327
156.731
- herclassificatie Boekwaarde per 31 december
- Waardering ultimo 2013
- Zekerheden
Dit betreft de mutatie van de boekwaarde van het Sociaal vastgoed in exploitatie ten opzichte van de bedrijfswaarde per ultimo 2013. De
Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen.
boekwaarde was in 2012 niet toereikend, voor 2013 heeft een opwaar-
- Verzekering
dering plaatsgevonden. De opwaardering van € 2,2 miljoen is via Overige waarderingsveranderingen materiële vaste activa verwerkt in de Winst- en
De materiële vaste activa in exploitatie is verzekerd voor herbouwwaarde tegen brand-, storm- en vliegtuigschade. Het bezit is gevrijwaard van
verliesrekening. De totale bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed ultimo 2013 bedraagt € 216,7 miljoen. Ultimo 2012 bedroeg deze waarde € 212,5
onderverzekering.
miljoen. De mutatie van de bedrijfswaarde gedurende 2013 is verderop in
- Actuele Waarde
deze toelichting weergegeven.
De totale waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie (woningen) bedraagt op 31-12-2013 op basis van de waarde welke gehanteerd wordt
- Verkoop woningen in exploitatie
voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2013) in totaal
Van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn geen woningen geclassificeerd voor verkoop.
€ 478,8 miljoen, de waarde onroerend zaakbelasting van de DAEB-woningen bedraagt € 478,4 miljoen.
| 54
Bedrijfswaarde Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de
onderhoudskosten zijn gebaseerd op een goedgekeurde onderhoudsbegroting waarbij voor de jaren 2014 en 2017 een taakstellende bezuiniging van
volgende uitgangspunten:
€ 10 miljoen is opgenomen. De kosten voor klachten en mutatieonderhoud zijn conform de begrote bedragen. Bij de kostenstijging voor onderhouds-
- Algemeen
kosten is uitgegaan van 2,5%. De exploitatielasten zijn ontleend aan de
Op basis van de splitsing van het bezit in sociaal vastgoed (DAEB) en commercieel vastgoed (niet-DAEB) heeft berekening van de bedrijfswaarde per
goedgekeurde begroting. Bij de kostenstijging voor de jaren 2014 tot en met 2018 uitgegaan van 2,5% en daarna van 3%.
31 december 2013 plaatsgevonden. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde is uitgegaan van de complexindeling voor zowel DAEB als niet-DAEB zoals
- Verhuurderheffing
deze intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling
De verhuurderheffing is voor de gehele exploitatieperiode van het
van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid.
sociaal vastgoed ingerekend. Voor de periode 2014-2017 is de heffing ingerekend in overeenstemming met de tarieven zoals vastgelegd in de
- Grond
Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 waarbij geen rekening is gehouden
De restwaarde grond van € 20.000 is verlaagd met € 5.000 sloopkosten, € 5.000 kosten bouwrijp maken en € 5.000 verhuiskostenvergoeding. Deze
met wijzigingen in de WOZ-waarde. Veronderstelt wordt namelijk dat de opbrengst van de totale heffing bepalend is en een eventueel dalende
restwaarde wordt opgerent met het inflatiepercentage (2%) en vervolgens
WOZ-waarde gecompenseerd zal worden met een hoger tarief. Vanaf 2018
contant gemaakt (met 5,25%).
is de jaarlijkse heffing op gelijkblijvend niveau ingerekend tot het einde van de exploitatietermijn. De totale omvang van de ingerekende heffing
- Huurbeleid Gezien het directe verband tussen de Verhuurderheffing en het
bedraagt € 44,2 miljoen (contante waarde). Wanneer de heffing slechts voor de wettelijk vastgelegde periode (2014-2017) ingerekend zou worden,
inkomensafhankelijke huurbeleid van de regering is in de bedrijfswaarde
heeft dit een positief effect van € 35,7 miljoen op de bedrijfswaarde van het
per 31 december 2013 voor 2014 een huurverhoging van 4% (inflatie 2% + 2%) opgenomen. Voor de jaren 2015 en 2016 is voorzichtigheidshalve
sociaal vastgoed.
een huurverhoging opgenomen van 3%, daarna is uitgegaan van 2%.
- Bijdrageheffing Saneringssteun
Met ingang van 2011 wordt in de bedrijfswaardeberekening rekening gehouden met het effect van huurharmonisatie (maximaal 5 jaar). In 2013
De Saneringsbijdrage is in tegenstelling tot vorig jaar niet ingerekend bij de bedrijfswaardeberekening, omdat dit een vermogensheffing betreft en
bedroeg de gemiddelde mutatiegraad 8,5%. Rekening is gehouden met een huurderving van 1%.
inrekenen derhalve niet is toegestaan. Op basis van de vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van
- Bedrijfslasten Bij de bepaling van de onderhoudslasten is uitgegaan van een gede-
het sociaal vastgoed circa € 218 miljoen, bij het commercieel vastgoed bedraagt dit € 10,4 miljoen. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de
tailleerde planning onderhoud, die gebaseerd is op maximaal 50 cq 60
boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie een overwaarde van
jaar levensduur van de woningen. Hierbij is voor de laatste vijf jaar géén planmatig onderhoud meer opgenomen. De gehanterde planmatige
circa € 69,1 miljoen. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie. De totale bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 3,8 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar.
55
|
De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren:
Sociaal vastgoed
Commercieel vastgoed
x € 1.000
x € 1.000
212.470
19.724
Bedrijfswaarde per 31-12-2012 Jaarresultaat: - mutatie in de bedrijfswaarde van de materiele vaste activa - effect contante waarde en restant levensduur
-
-
3.235
230
3.235
230
Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten: - in de huurprijscomponent
-3.073
-176
- in de onderhoudslasten
-3.833
-118
- in de overige lasten - in de Verhuurderheffing
454 1.691
15 -3
- in de Bijdrageheffing Saneringssteun
5.730
166
-
-
192 -
28 -
- in de vermogenskostenvoet - in de levensduur - in de restwaarde - in de voorgenomen investeringen - in de inflatie (aanpassing parameter kostenstijging) - in de overige mutaties woninggegevens
749
21
-917
-1.540
992
-1.607
73
-72
-
-
-36
-6.507
36
-6.580
4.263
-7.956
216.733
11.768
Gevolgen van mutaties in het bezit: - herclassificatie bezit - nieuwbouw bezit - aankoop bezit - verkoop bezit
Toe resp. totaal afname ten opzichte van voorgaand jaar Bedrijfswaarde per 31-12-2013
- Actieve belastinglatentie bestaand bezit De waardering van de bestaande verhuurde onroerende zaken is fiscaal aanzienlijk hoger dan commercieel. Voor dit verschil is in de jaarrekening geen actieve latentie opgenomen. De Leeuw van Putten heeft geen verkoopbeleid voor haar onroerend goed. Door de geldende fiscale afschrijvingsregels zal het verschil tussen de fiscale waarde en de commerciële waarde pas bij verkoop tot uitdrukking komen. Uitgaande van 70% van de WOZ waarde naar peildatum 1 januari 2008 is de fiscale waarde van de woningen circa € 360 miljoen en van de bedrijfsruimten circa € 6 miljoen. Vergeleken met de boekwaarde van circa € 165,5 miljoen zou dit bij een latentiepercentage van 25% hebben geleid tot een actieve latentie van circa € 50 miljoen. 31-12-13
31-12-12
Saldo per 1 januari - verkrijgingsprijs
1.943
1.900
- cumulatieve afschrijvingen
-628
-543
Boekwaarde
1.315
1.357
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Mutaties: - investeringen
190
43
- afschrijvingen
-124
-85
Saldo
1.381
1.315
- verkrijgingsprijs
2.133
1.943
- cumulatieve afschrijvingen
-752
-628
Boekwaarde per 31 december
1.381
1.315
Saldo per 31 december
| 56
- Afschrijvingsmethode en -termijnen kantoorpand kantoormeubilair en apparatuur automatisering
Lineair 30 resp 10 en 5 jaar 5 jaar 5 resp 3 jaar
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
5.228
5.053
10.281
Saldo per 1 januari: - verkrijgingsprijs - cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde
-346
-353
-699
4.882
4.700
9.582
Mutaties 2013: -
-591
-591
- afschrijvingen
- desinvesteringen (verkoop)
-106
-99
-205
- herclassificatie
-59
-
-59
-
31
31
4.717
4.041
8.758
- verkrijgingsprijs
5.228
4.462
9.690
- cumulatieve afschrijvingen
-452
-421
-873
- correctie afschrijvingen bij desinvestering Saldo
Saldo per 31 december:
- herclassificatie Boekwaarde per 31 december
-59
-
-59
4.717
4.041
8.758
- Componentenbenadering Bij de waardering van het vastgoed is uitgegaan van de componentenbenadering. Hierbij is vastgesteld dat de totaalsom van de elementen van installaties en inrichting ruim onder de 10% blijft en derhalve niet als separaat component behandeld hoeft te worden. - Grond Alle woningcomplexen waren in oorsprong gebouwd op door de gemeente in erfpacht uitgegeven grond. Deze erfpacht is omgezet in eigendom. Op de grond wordt niet afgeschreven. - Verkoop woningen in exploitatie Van het commercieel vastgoed in exploitatie zijn geen woningen geclassificeerd voor verkoop. - Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen. - Verzekering De materiële vaste activa in exploitatie is verzekerd voor herbouwwaarde tegen brand-, storm- en vliegtuigschade. Het bezit is gevrijwaard van onderverzekering. - Bedrijfswaarde Op basis van de vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed bedraagt dit € 11,8 miljoen. - Actuele Waarde De totale waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt op 31-12-2013 op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2013) in totaal € 10,4 miljoen.
57
|
31-12-13
31-12-12
Financiële vaste activa Deze post is als volgt samengesteld:
84
93
1. Deelnemingen 2. Financieringskosten
10 74
15 78
84
93
Vennootschap onder firma Prodomus Resultaat / Opname eigen vermogen
15 -5
16 -1
Saldo per 31 december
10
15
1. Deelnemingen Saldo per 1 januari:
Stichting De Leeuw van Putten participeert samen met Maasdelta Spijkenisse in de Vennootschap onder firma Prodomus te Spijkenisse. Beide woningcorporaties participeren ieder voor 50% in Prodomus. De beide participanten zijn onbeperkt aansprakelijk voor de schulden van de Vof. Doelstelling van Vof Prodomus is o.a. het ontwikkelen en realiseren van woningen, winkels etc. In 2013 had de vof géén activiteiten anders dan het ontvangen van huurontvangsten van één gezamenlijk gebouwd project. In 2014 zal de Vof Prodomus geliquideerd worden. 2. Financieringskosten Saldo per 1 januari: Mutatie boekjaar
78 -4
90 -12
Saldo per 31 december
74
78
1.275
607
- Huurdebiteuren - Gemeente
341 -
275 25
- Belastingen - Overige vorderingen
663
283
- Overlopende activa
271
24
1.275
607
Huurdebiteuren
341
275
- Huurders - Vertrokken huurders
316 170
247 173
486 -145
420 -145
341
275
De betaalde disagiokosten van nieuwe leningen welke ten laste van het resultaat worden gebracht. Vorderingen Deze post is als volgt samengesteld:
Totaal
af: voorziening dubieuze vorderingen
| 58
De huurachterstand kan als volgt worden gespecificeerd: 2013 Ouderdom van de huurvorderingen
2012
Aantal huurders
%
Aantal huurders
%
189
42
156
42
64
14
57
15
3 maanden
47
10
30
8
4 maanden en langer
53
12
48
13
1 maand en korter 2 maanden
353 vertrokken huurders
Gemiddelde huurvordering Gemiddelde huurvordering vertrokken huurders
291
99
22
83
22
452
100
374
100
896
849
1.718
2.089
De huurachterstand (zittende huurders) uitgedrukt in procenten van de ontvangen huren bedraagt 1,2% (2012 1,0%). Van de totale huurachterstand ad € 486.289 is 77% (t.w. € 376.517) in handen van de deurwaarder gesteld.
Gemeente Overige vorderingen
31-12-13
31-12-12
-
25
663
283
363 -179
342 -179
Deze post is als volgt samengesteld: - Doorberekend onderhoud (schadenota’s) af: voorziening dubieuze vorderingen - Verenigingen van eigenaren
65
58
- Verkoop commercieel onroerend goed - Overig
386 28
62
Totaal
663
283
Overlopende activa
271
24
Te specificeren als volgt: - diverse vooruitbetaalde en te vorderen posten
271
24
Totaal
271
24
Liquide middelen
143
1.057
Van de vorderingen inzake woningschades e.d. is € 298.715 (82%) in handen van de deurwaarder gesteld. In 2013 zijn 16 woningen ontruimd (2012 21 woningen).
Direct opvraagbaar: - Kas
5
3
- Bank Nederlandse Gemeenten
-
1.003
106 32
32 19
-
-
143
1.057
- ING Bank - Rabobank - ABN-Amro
59
|
PASSIVA 31-12-13
31-12-12
Overige reserves (Algemene Bedrijfsreserve) - Saldo per 1 januari - Jaarresultaat
23.768 22.836 933
22.836 29.673 -6.836
Saldo per 31 december
23.768
22.836
Eigen vermogen
Het eigen vermogen van de corporatie is primair bedoeld voor aanwending in het belang van de volkshuisvesting. Op basis van het voorgenomen beleid van onze corporatie en een intern uitgevoerde risico analyse achten wij een solvabiliteit van 15% als minimaal gewenst in het belang van de continuïteit. De huidige solvabiliteit is 14,1%. Overzicht van het totaalresultaat van de rechtspersoon Netto-resultaat na belastingen toekomend aan de rechtspersoon Totaal van de rechtstreekse vermogensmutaties in het eigen vermogen van de rechtspersoon Totaalresultaat van de rechtspersoon
Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichtingen - Saldo per 1 januari
933
-6.836
-
-
933
-6.836
2.940
1.191
1.191
81
4.939 -3.173
7.022 -5.848
-17
-64
2.940
1.191
- Mutatie voorziening mutatie passieve latentie afwaardering naar lagere WOZ-waarde mutatie actieve belastinglatentie Mutatie latentie leningen Saldo per 31 december De verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2013 circa € 36,1 miljoen. Hiervoor is een belastinglatentie gevormd tegen 25%. Resultaten voor 2012 zijn in een herbestedingsreserve opgenomen. Hiervoor is geen latentie gevormd. De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering. De voorzieningen hebben grotendeels een looptijd van langer dan één jaar. Deze latentie is gewaardeerd op nominale waarde en tegen 25%. Voorziening jubileumuitkeringen
98
96.912
- Saldo per 1 januari - Mutatie voorziening
97 1
92 5
Saldo per 31 december
98
97
Langlopende schulden
135.330
141.260
a. Leningen overheid
13.104
60.322
b. Leningen kredietinstellingen
122.200
80.900
Totaal leningen
135.304
141.222
26
38
135.330
141.260
c. Waarborgsommen Totaal
| 60
Gespecificeerd naar looptijd komen we met betrekking tot de leningen tot de volgende opstelling: 31-12-13 a. Looptijd langer dan 5 jaar Leningen overheid Leningen kredietinstellingen
31-12-12
-
31.205
82.100
61.300
82.100
92.505
13.104 40.100
29.117 19.600
53.204
48.717
135.304
141.222
b. Looptijd korter dan 5 jaar Leningen overheid (korter dan 1 jaar) Leningen kredietinstellingen
Totaal generaal
Het verloop van deze post is als volgt: a. Leningen overheid Saldo per 1 januari Algehele aflossing van leningen Aflossingen Saldo per 31 december
60.322
63.740
-45.739
-1.906
-1.479
-1.512
13.104
60.322
b. Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari
80.900
77.600
Algehele aflossing van leningen Afgesloten nieuwe leningen
-3.000 44.300
-16.000 19.300
-
-
122.200
80.900
Aflossingen Saldo per 31 december
De netto contante waarde van de leningen bedraagt, verdisconteerd tegen 5,25%, ultimo 2013 € 122.777.500. Hierin zijn ook de leningen met uitgestelde storting begrepen. Rentevoet en aflossingssysteem: De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt ultimo het boekjaar circa 3,5% (2012 4,6%). De leningen worden op basis van het annuïteiten danwel lineair systeem of ineens afgelost (fixe leningen). Twee leningen hebben een variabele rente afhankelijk van de (3-maands) Euribor. Zekerheden: Er zijn leningen zijn verstrekt door de gemeente Spijkenisse (ca 10%, 2012 ca 42%). Het betreffen allen onderhandse leningen. Deze laatste 10% aan gemeenteleningen worden in 2014 afgelost. Er zijn dan géén leningen van de gemeente meer. Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In de leningsovereenkomsten van De Leeuw van Putten zijn geen embedded derivaten opgenomen die voor afzonderlijke waardering in aanmerking komen. Mutaties: Op de valreep van 2013 (31-12-2013) is voor een bedrag van €30 miljoen aan gemeenteleningen boetevrij afgelost en op de kapitaalmarkt geherfinancierd voor een aanzienlijk lager rentepercentage. Er zijn reeds twee leningen afgesloten met een storting na 2013. In 2014 een lening van € 6,6 miljoen met rentepercentage van 2,89% en een lening van € 6,5 miljoen tegen 3,19%. Door het afsluiten van deze leningen is de verwachte financieringsbehoefte overeenkomstig de meerjarenprognose voor meerdere jaren vastgelegd. In 2014 zal voor een bedrag van € 13,1 miljoen aan gemeenteleningen worden afgelost welk bedrag reeds in 2012 is geherfinancierd. Tevens zal in 2014 een Flexlening met variabele rente ad € 5 miljoen worden afgelost. In het komende boekjaar zal het (reguliere) aflossingsbestandsdeel nihil bedragen. Voor de verdeling van het renterisico op basis van de vervalkalender van de leningen wordt verwezen naar pagina 44 van het Volkhuisvestingsverslag.
61
|
c. Waarborgsommen Dit betreffen waarborgsommen van losse garageboxen, bedrijfsruimten en van enkele woningen.
31-12-13
31-12-12
26
38
6.236
6.580
401 1
110
2.124
1.357
371 28
420 28
De gemiddelde waarborgsom per garagebox is € 45,-. Kortlopende schulden Deze post is als volgt samengesteld: - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan gemeente - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Schulden ter zake van pensioenen - Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken
-
-
- Overige schulden - Overlopende passiva
24 3.287
226 4.439
Totaal
6.236
6.580
401
-
1
110
2.124
1.357
- Belastingen en premies sociale verzekeringen De specificatie luidt als volgt:
371
420
Omzetbelasting, aangifte 4e kwartaal
286
333
22 63
20 67
-
-
Totaal
371
420
- Schulden aan pensioenen
28
28
- Overige schulden
24
226
De specificatie luidt als volgt: Bedrijfssparen personeel
13
56
Vooruitontvangen huurtoeslag Overig
5 6
154 16
24
226
- Overlopende passiva
3.287
4.439
De specificatie luidt als volgt: Transitorische rente
2.744
3.894
Geen van de kortlopende verplichtingen heeft een looptijd van langer dan een jaar. - Schulden aan kredietinstellingen Bank Nederlandse Gemeenten, rekening courantkrediet De maximale kredietfaciliteit bedraagt € 6 miljoen. - Schulden aan gemeente - Schulden aan leveranciers Dit betreft voor een aanzienlijk deel schulden inzake onderhoudskosten.
Omzetbelasting, restant in 2014 / 2013 Loonheffing Vennootschapsbelasting
Totaal
Vooruit ontvangen huren
366
337
Nog te factureren kosten
177
208
3.287
4.439
Totaal
| 62
Niet in de balans opgenomen verplichtingen Rekening courantkrediet
31-12-13
31-12-12
401
-
5.557
6.402
2.227
256
De Bank Nederlandse Gemeenten heeft een rekening courantkrediet beschikbaar gesteld met een maximum van € 6 miljoen. Voorwaardelijke verplichtingen WSW Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo boekjaar bedroeg het obligo € 5.556.666. Borgstelling Waarborgfonds Sociale Woningbouw conform art 30 Reglement van deelneming. Op 4 oktober 2013 deed het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een oproep aan al haar deelnemers, om over te gaan tot een onherroepelijke volmacht als bedoeld in het Reglement van deelneming. Artikel 30 van dit Reglement van deelneming regelt dat de Leeuw van Putten zich verplicht heeft om op eerste verzoek van het WSW hetzij hypotheek te verstrekken op al het onderpand dat op dat moment geldt als WSW-onderpand hetzij een onvoorwaardelijk en onherroepelijke volmacht te verstrekken aan het WSW, zodat het WSW in staat is om op een later moment over te gaan tot hypotheekvestiging. Op 14 november 2013 is de akte van volmacht gepasseerd bij Pels Rijcken & Drooglever Fortuijn advocaten te ‘s-Gravenhage. Het ingebrachte onderpand heeft een WOZ-waarde van maximaal € 300 miljoen te vermeerderen met rente, boete en kosten tot € 360 miljoen. Aangegane verplichting onderhoud Dit bedrag betreft de reeds begrote opdrachten waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum. Ultimo het boekjaar 2013 is voor een bedrag van € 324.750 aan opdrachten verstrekt. Bijdrageheffing Saneringssteun Vanaf 2013 zijn woningcorporaties een bijdrage verschuldigd voor saneringssteun aan andere corporaties. Deze heffing is voor 9 jaar door ons opgenomen in de prognoses. De bedragen zijn gebaseerd voor wat betreft 2014 op informatie van de overheid (€ 795.000), voor 2015 € 513.000 en voor de 6 jaar daarna gebaseerd op 1% van de huursom (totaal circa € 1,7 miljoen). Vennootschapsbelasting woningcorporaties Vanaf 2008 zijn woningcorporaties over hun gehele bedrijfsactiviteiten vennootschapsbelasting verschuldigd. Met ingang van 1 januari 2008 is de integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties van kracht geworden. De sector heeft in overleg met de Belastingdienst een VastStellingsOvereenkomst II opgesteld. Ondertekening door De Leeuw van Putten heeft in 2009 plaatsgevonden. Bij de berekening van de over 2008 tot en met 2013 te betalen vennootschapsbelasting is uitgegaan van een reële schatting van het te betalen bedrag. Inmiddels is besloten gebruik te maken van de Herbestedingsreserve of lagere waardering op basis van de WOZ-waarde. Deze waardering leidt tot nihil aanslagen voor vennootschapsbelasting tot en met in ieder geval 2013. De over de jaren 2008 tot en met 2010 betaalde belasting is geheel terug ontvangen van de Belastingdienst.
63
|
Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedr dragen x € 1.000) dr Bedrijfsopbrengsten 2013
2012
Huuropbrengsten
24.523
23.590
1. Te ontvangen netto huur: a. Woningen en woongebouwen
23.925
22.956
859
846
24.784
23.802
205
193
56 -
19 -
261
212
24.523
23.590
Opbrengsten service-abonnement
122
121
1. Te ontvangen vergoedingen Service-abonnement
122
121
-
-
122
121
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
109
-
Resultaat verkoop commercieel vastgoed in exploitatie; twee bedrijfsruimtes
109
-
Totaal
109
-
Overige bedrijfsopbrengsten
102
102
b. Onroerende zaken niet zijnde woningen Subtotaal 2. Af: huurderving a. Wegens leegstand b. Wegens oninbaarheid c. Wegens betalingsverschil Subtotaal Totaal De stijging van de te ontvangen netto huur ten opzichte van 2012 wordt veroorzaakt door de algemene huurverhoging per 1 juli van gemiddeld 4,3% (2012 2,3%) en huurharmonisatie. De huurderving over 2013 bedraagt 1,09% (2012 0,89%) van de te ontvangen huur. Alle opbrengsten zijn in Nederland in de gemeente Spijkenisse gerealiseerd.
2. Af: vergoedingsderving Totaal De vergoedingsderving bedraagt 0,26% van de te ontvangen vergoeding (2012 0,12%).
Vergoedingen voor algemeen beheer: - afsluiten huurcontracten
15
17
- dienstverlening Beheer en VVE’s
69
59
- gebruiksrecht zendmasten - administratievergoeding derden
18 -
17 3
- administratievergoeding incasso
-
6
102
102
Totaal
| 64
Bedrijfslasten 2013
2012
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
5.163
5.339
a. Sociaal vastgoed in exploitatie
4.825
5.039
214 124
216 85
5.163
5.339
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
-2.163
4.871
Terugname bijzondere waardevermindering per 31-12-2013
b. Commercieel vastgoed in exploitatie c. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal
-2.163
-
Terugname bijzondere waardevermindering per 01-01-2012 Bijzondere waardevermindering commercieel vastgoed 2012
-
-868 -25
Bijzondere waardevermindering sociaal vastgoed 2012
-
5.764
-2.163
4.871
Salarissen
1.345
1.333
Bruto salarissen inclusief vakantietoeslag af: verantwoord onder Leefbaarheid
1.381 -36
1.375 -42
Totaal
1.345
1.333
volgens BW 2:383
volgens WNT
134.819
134.819
10.211 9.128
0 9.128
30.897
30.897
185.055
174.844
Totaal
Beloning Directeur-bestuurder Naam:
ir.M.A. de Booij
Functie: directeur-bestuurder Dienstverband: 01-10-2004 tot en met heden Parttime %:
100%
Beloning Sociale verzekeringspremies Belastbaar vaste / varabele onkostenvergoedingen Beloning op termijn (pensioen)
Beloning Raad van Commissarissen Naam:
Functie
Bezoldiging
Dienstverband in 2013
de heer drs. R. Schouten de heer drs. S. Fleischeuer
voorzitter vice-voorzitter
9.172 6.624
januari - december januari - december
de heer drs. K.W. Roodenburg RA
lid
6.624
januari - december
mevrouw drs. J.H. Ellenkamp mevrouw P. Legen
lid lid
6.624 5.835
januari - december februari - december
De gemiddelde personeelsbezetting (exclusief invalkrachten), omgerekend in functies van 36 uur, bedraagt ultimo: 2013
2012
- Directie en beleid
3,1
3,1
- Bewonerszaken - Financieel beheer
5,8 6,2
5,8 6,2
- Technisch beheer
9,5
9,5
24,6
24,6
Totaal
65
|
2013
2012
Sociale lasten
192
168
Sociale lasten af: verantwoord onder Leefbaarheid
198 -6
174 -6
Totaal
192
168
Pensioenlasten
247
246
Pensioenpremies
253
253
-6
-7
247
246
af: verantwoord onder Leefbaarheid Totaal Toelichting op de pensioenregeling:
De pensioenen van de werknemers zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling wordt gekwalificeert als een toegezegde-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarde dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichtingen heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. De Nederlandse Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%. Op 26 maart 2008 heeft SPW volgens de voorschriften van de DNB een herstelplan vastgesteld. Volgens dit plan is SPW ruim binnen de herstelperiode van vijf jaar weer op het minimum niveau van 105% en ruim binnen vijftien jaar weer op 117%, het vereiste niveau. SPW voldoet daarmee aan de herstelnormen. Dit betekent wel dat het fonds de komende jaren niet of beperkt zal indexeren. Ultimo 2013 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 114% (ultimo 2012 106%). 2013
2012
Onderhoudslasten
7.129
7.755
Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud
733 584
718 688
subtotaal niet-planmatig onderhoud
1.317
1.406
Planmatig onderhoud
5.194
5.617
618
732
7.129
7.755
Woningverbetering (badcelrenovatie) Totaal lasten onderhoud
| 66
Leefbaarheid
2013
2012
367
497
-
7
-
98
Kennis en Advies; Grote Woontest Projecten (technisch sociale interventie) Project inbraakwerende maatregelen Rozemarijndonk, groenstrook
27
-
Schuttingen en inrichten tussengebied Akkers 6 - Lavasdonk, bestrating / achterpaden
92
91 -
Wijkontwikkelingsplan Spijkenisse Zuidwest
16
-
Sociale interventie Tuinonderhoud, sociale interventie
29
101
Burenhulpcentrale
-
-
Juridische interventies
-
-
59
76
Wijkveiligheid Participatie Bewonersactiviteiten, diversen
-
1
Sociaal culturele activiteiten; sociale sofa’s Klantenpanel
-
3 -
Ondersteuning maatschappelijke activiteiten
16
26
Ontmoetingsplaatsen / bedrijfsruimten
33
32
1
24
94
38
Totaal
367
497
Lasten serviceabonnementen
152
145
Kosten serviceabonnementen
152
145
Totaal
152
145
Jeugd / Jongeren Intensief beheer
67
|
| 68
2013
2012
3.787
2.825
Overige personeelskosten Huisvestingskosten
154 140
184 120
Kosten Raad van Commissarissen Algemene kosten
54 883
71 833
1.231
1.208
1.375 105
1.313 92
Overige bedrijfslasten Beheerkosten:
Zakelijke bedrijfslasten: Belastingen Verzekeringen Bijdragen aan Wonen en Zorg Mutatie voorziening dubieuze debiteuren
4
4
79
92
1.563
1.501
Bijdrageheffingen: Bijdrageheffing Bijzondere projectsteun wijkenaanpak
-
67
877 71
-
948
67
Overig
45
49
Totaal
3.787
2.825
Rentebaten en soortgelijke kosten
9
127
Rente bankrekeningen Overige renteopbrengsten
1 8
2 125
Totaal rentebaten
9
127
5.964
6.486
Rente leningen overheid
4.418
3.778
Rente leningen onder overheidsgarantie Mutatie transitorische rente
2.660 -1.151
2.991 -315
Bijdrageheffing Saneringssteun 2013 Verhuurderheffing 2013
Overige bedrijfslasten:
De lasten ter zake van bezoldiging van commissarissen bedroegen over 2013 € 44.907 (2012 € 36.902). Deze bezoldiging is te splitsen in vergoeding € 42.204 (inclusief BTW) en sociale lasten € 2.703. Onder Algemene kosten is het honorarium voor onderzoek van de jaarrekening door onze accountant Baker Tilly Berk N.V. verantwoord. Over 2013 was dit € 45.454 (2012 € 37.813). Er zijn geen betalingen voor niet-controlediensten geweest. Er zijn honoraria betaald voor andere controlediensten voor € 3.993 (2012 € 2.950).
Financiële baten en lasten RENTEBATEN EN RENTELASTEN
Rentelasten en soortgelijke kosten
Overige rentelasten Kosten (her)financiering Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
11
3
26
29
5.964
6.486
69
|
| 70
2013
2012
BELASTINGRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING
-1.749
-1.111
Mutatie actieve en passieve latente vennootschapsbelasting 2013
-1.766
-1.174
17
63
-1.749
-1.111
-
-
Vrijval voorziening latente belastingverplichting Totaal
Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van de belastingplicht heeft De Leeuw van Putten een fiscale openingsbalans opgesteld waarvoor specifiek fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans en de waardering op de commerciële balans is door De Leeuw van Putten een belastinglatentie gevormd indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. De Hoge Raad heeft op 13 januari 2012 geoordeeld dat Toegelaten instellingen algemeen nut beogende instellingen kunnen zijn. Hierdoor mag tot en met 2011 een herbestedingsreserve gevormd worden voor de positieve winst van de voorgaande jaren. De Leeuw van Putten maakt van deze mogelijkheid gebruik. Hierdoor zijn de aangiften 2008 t/m 2011 opnieuw ingediend met een herbestedingsreserve en naar een belastbaar bedrag van nihil. Hierdoor zal de te betalen vennootschapsbelasting voor de jaren 2008 tot en met 2012 nihil zijn. Door de vorming van de herbestedingsreserve en de daling van de WOZ-waarden lijkt het tijdelijk fiscaal commercieel waarderingsverschil van het vastgoed semi permanent geworden. Het vigerende belastingtarief bedraagt 25%. De effectieve belastingdruk over 2013 bedraagt 14,4%. Het verschil tussen het vigerende tarief en de effectieve belastingdruk wordt met name veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde resultaatbedragen en de tijdelijke waarderingsverschillen, alsmede de afboeking naar lagere WOZ-waarde. De voorziening voor latente belastingverplichtingen is met name gevormd voor de, naar verwachting, tijdelijk lagere WOZ-waarde van het bezit ten opzichte van de fiscale openingsbalans per 1-1-2008 (en dus niet ten opzichte van de stand van vorig jaar). Dit betreft de situatie per 1-1-2013 waarvoor in 2014 de beschikking is ontvangen. De situatie ultimo 2013 wordt pas bekend in 2014 als de beschikking met peildatum 1-1-2013 wordt ontvangen. RESULTAAT DEELNEMINGEN Deelneming Vennootschap onder firma Prodomus Dit resultaat uit deelneming bedraagt 50% van het resultaat 2013 van de Vof Prodomus. OVERIGE GEGEVENS GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM Verkoop onroerend goed Op 7 maart 2014 is commercieel vastgoed in exploitatie verkocht. Deze bedrijfsruimte was voor 50% eigendom van De Leeuw van Putten en voor de overige 50% van onze collega corporatie Maasdelta. De verkoopopbrengst voor De Leeuw van Putten bedroeg ca € 4 miljoen en zal ten gunste van 2014 worden gebracht. Deze verkoopopbrengst is ingerekend in de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed. Deelneming in Vennootschap onder firma Prodomus Deze vennootschap had als enige taak de incasso van de huuropbrengsten en afdracht van omzetbelasting van het hiervoor genoemde pand. Nu dit pand verkocht is zal in 2014 de opheffing van deze vof in gang worden gezet. RESULTAATBESTEMMING Het positieve resultaat over het boekjaar bedraagt € 2.698.902 en wordt volledig ten gunste van het eigen vermogen gebracht.
71
|
BAKER BERK
Accountants
Aan: Stichting De Leeuw van Putten Oostl
TILLY
Baker Tilly Berk N.V. Scheveningseweg 80-82 Postbus 85745 2508 CK Den Haag T: +31 (0)70 358 90 00 F: + 3 1 ( 0 ) 7 0 3 5 0 2 0 2 0 E: d e n h a a g @ b a k e r t i l l y b e r k . n l KvK: 24425560 www.bakertillyberk.nl
Referentie
RB\AK\0014535\000010
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT
Verklaring betreffende de
jaarrekening
W i j h e b b e n de in dit r a p p o r t o p g e n o m e n j a a r r e k e n i n g 2 0 1 3 v a n Stichting D e L e e u w v a n P u t t e n t e Spijkenisse gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 3 1 december 2 0 1 3 en de winst-en-verliesrekening over 2 0 1 3 m e t de toelichting, waarin zijn o p g e n o m e n een overzicht v a n de gehanteerde grondslagen voor financiele verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur H e t b e s t u u r v a n d e t o e g e l a t e n i n s t e l l i n g is v e r a n t w o o r d e l i j k v o o r h e t o p m a k e n v a n d e jaarrekening die het v e r m o g e n en het resultaat g e t r o u w dient w e e r te g e v e n , alsmede v o o r het opstellen v a n h e t j a a r v e r s l a g , beide in o v e r e e n s t e m m i n g m e t de bepalingen inzake de j a a r r e k e n i n g e n h e t j a a r v e r s l a g als o p g e n o m e n in artikel 2 6 , e e r s t e lid, v a n h e t B b s h , richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing W e t normering b e z o l d i g i n g t o p f u n c t i o n a r i s s e n p u b l i e k e e n s e m i p u b l i e k e s e c t o r ( W N T ) . H e t b e s t u u r is t e v e n s verantwoordelijk voor het o p m a k e n v a n de jaarrekening die voldoet aan de W N T - e i s e n v a n financiele r e c h t m a t i g h e i d , zoals o p g e n o m e n in h e t C o n t r o l e p r o t o c o l W N T v a n de Beleidsregels toepassing WNT. H e t b e s t u u r v a n d e t o e g e l a t e n i n s t e l l i n g is v o o r t s v e r a n t w o o r d e l i j k v o o r e e n z o d a n i g e i n t e r n e beheersing als het noodzakelijk acht o m het o p m a k e n v a n de jaarrekening en de naleving van die W N T - e i s e n v a n financiele rechtmatigheid mogelijk te m a k e n zonder afwijkingen v a n materieel belang als gevoig v a n fraude of fouten.
I N T E R N A T I O N A L
| 72
Alle d i e n s t e n w o r d e n verricht o p b a s i s v a n e e n overeenkomst v a n opdracht, gesloten m e t B a k e r Tilly B e r k N.V., w a a r o p v a n t o e p a s s i n g zijn d e a l g e m e n e v o o r w a a r d e n , g e d e p o n e e r d bij d e K a m e r v a n K o o p h a n d e l o n d e r nr. 24425560. In deze voorwaarden is e e n beperking v a n aansprakelijkheid opgenomen.
BAKER BERK
Accountants
TILLY
Verantwoordelijkheid van de accountant O n z e v e r a n t w o o r d e l i j k h e i d is h e t g e v e n v a n e e n o o r d e e i o v e r d e j a a r r e k e n i n g o p b a s i s v a n o n z e controle. W i j h e b b e n o n z e controle verricht in o v e r e e n s t e m m i n g m e t N e d e r l a n d s recht, w a a r o n d e r d e N e d e r l a n d s e c o n t r o l e s t a n d a a r d e n e n het controle protocol in rubriek A v a n bijiage I I I bij h e t B b s h e n de Beleidsregels t o e p a s s i n g W N T , inclusief h e t C o n t r o l e p r o t o c o l W N T . Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke m a t e van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle o m v a t het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie o v e r d e b e d r a g e n e n d e toelichtingen in de j a a r r e k e n i n g . D e geselecteerde w e r k z a a m h e d e n zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, m e t inbegrip van het inschatten v a n de risico's dat de j a a r r e k e n i n g e e n a f w ij k i n g v a n materieel belang bevat als gevoig van fraude of fouten. Bij h e t m a k e n v a n d e z e risico-inschattingen n e e m t de a c c o u n t a n t de interne beheersing in a a n m e r k i n g d i e r e l e v a n t is v o o r h e t o p m a k e n v a n d e j a a r r e k e n i n g e n v o o r h e t g e t r o u w e b e e l d daarvan alsmede voor de naleving v a n de W N T - e i s e n v a n financiele rechtmatigheid, gericht op h e t o p z e t t e n v a n c o n t r o l e w e r k z a a m h e d e n die p a s s e n d zijn in de o m s t a n d i g h e d e n . D e z e risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeei tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit v a n de interne beheersing v a n de toegelaten instelling. Een controle o m v a t tevens het evalueren v a n de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiele verslaggeving, de gebruikte W N T - e i s e n van financiele rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur v a n de toegelaten instelling g e m a a k t e schattingen, alsmede een evaluatie v a n het algehele beeld v a n de jaarrekening. W i j z i j n v a n m e n i n g d a t d e d o o r o n s v e r k r e g e n c o n t r o l e - i n f o r m a t i e v o l d o e n d e e n g e s c h i k t is o m een onderbouwing voor ons oordeei te bieden.
Oordeei Naar ons oordeei geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het v e r m o g e n van Stichting De Leeuw van Putten per 3 1 december 2 0 1 3 en van het r e s u l t a a t o v e r 2 0 1 3 in o v e r e e n s t e m m i n g m e t artikel 2 6 , e e r s t e lid, v a n h e t B b s h , richtlijn 6 4 5 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing W N T . V o o r t s zijn w i j v a n o o r d e e i d a t de j a a r r e k e n i n g 2 0 1 3 in alle v a n m a t e r i e e l belang zijnde v o l d o e t a a n d e W N T - e i s e n v a n financiele r e c h t m a t i g h e i d , zoals o p g e n o m e n in het Controleprotocol W N T van de Beleidsregels toepassing W N T .
an independent
B A K E R
member
aspecten
ol
T I L L Y
I N T E R N A T I O N A L
2/3
73
|
BAKER BERK
Accountants
TILLY
Verklaring b e t r e f f e n d e o v e r i g e bij of k r a c h t e n s d e w e t g e s t e l d e e i s e n I n g e v o l g e a r t i k e l 2 8 , o n d e r d e e l b, v a n h e t B b s h , v o o r w a t b e t r e f t h e t in d i t a r t i k e l g e n o e m d e jaarverslag, melden wij dat ons geen t e k o r t k o m i n g e n zijn gebleken naar aanleiding v a n het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van t o e p a s s i n g z i j n d e b e p a l i n g e n v a n t i t e l 9 v a n B o e k 2 v a n h e t B u r g e r l i j k W e t b o e k is o p g e s t e l d , e n o f d e i n a r t i k e l 2 : 3 9 2 lid 1 o n d e r g , v a n B o e k 2 v a n h e t B u r g e r l i j k W e t b o e k b e d o e l d e g e g e v e n s zijn toegevoegd. T e v e n s vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen b e o o r d e l e n , v e r e n i g b a a r is m e t d e j a a r r e k e n i n g z o a l s v e r e i s t in a r t i k e l 3 9 1 lid 4 v a n B o e k 2 v a n het Burgerlijk Wetboek. Den Haag, 27 mei Baker Tilly Berk Was
2014
N.V.
getekend
d r s . R. B u i t e n h u i s Registeraccountant
an independent
B A K E R
member
of
T I L L Y
[ N T E R N A T I O N A L
| 74
3/3
Vaststelling en goedkeuring Hierbij biedt de directie aan de Raad van Commissarissen het jaarverslag voor het jaar 2013 ter goedkeuring aan, zoals vastgesteld op 27 mei 2014.
ir. M.A. de Booij directeur-bestuurder
Aldus goedgekeurd door de Raad van Commissarissen van Stichting De Leeuw van Putten in de vergadering van 27 mei 2014.
d r R. s . Schouten R. S c h o u t e n o o r z i t t e r drs. voorzitter
drs. S. Fleischeuer vice-voorzitter
drs. K.W. Roodenburg RA
drs. J.H. Ellenkamp
lid
lid
P. P .Legen Legen lid
75
|
| 76
