WONINGSTICHTING
DE LEEUW VAN PUTTEN
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING
DE LEEUW VAN PUTTEN
Stichting De Leeuw van Putten Oostkade 16, 3201 AM Postbus 818 3200 AT Spijkenisse Telefoon (0181) 601333 Fax (0181) 601340 E-mail
[email protected] Internet www.deleeuwvanputten.nl Handelsregister KvK nr. 24177789 NRV-nummer 15899 Instellingsnummer L 1896 Opgericht als Vereniging Toegelaten bij KB nr. 9 Omgezet naar Stichting Laatste statutenwijziging
27 februari 1981 13 oktober 1982 11 november 1999 5 november 2008
Raad van Commissarissen drs. R. Schouten voorzitter drs. S. Fleischeuer vicevoorzitter drs. K.W. Roodenburg lid mw. drs. J.H. Ellenkamp lid mw. P. Legen lid Directeur-bestuurder ir. M.A. de Booij
statutair directeur
Managementteam A.M.P. van Agtmaal hoofd Technisch Beheer mw. S.M. Broekmeulen hoofd Bewonerszaken P.J.C.M. Vogels hoofd Financieel Beheer drs. R. Geertsma beleidsmedewerker Missie Wij zetten ons maximaal in om de individuele woonwensen van de huidige en toekomstige bewoners te vervullen. Wij zijn bij uitstek een sociaal verhuurder.
Inhoudsopgave Voorwoord
2
DEEL 1 ONZE WONINGCORPORATIE
3
Hoofdstuk 1 Doelstellingen 3 1.1 Onze missie 3 1.2 Meetbare doelstellingen 3 1.3 Meerjarenvisie 2013-2017 3 Hoofdstuk 2 Organisatie 4 2.1 Het personeel 4 2.2 Bericht van de Raad van Commissarissen 6 2.3 Verbindingen 10
Hoofdstuk 7 Financiën 22 7.1 Uitgangspunten 22 7.2 Cijfers 2014 23 7.3 Blik op de toekomst 25 Hoofdstuk 8 Leefbaarheid 28 8.1 Samenwerking 28 8.2 Veiligheid 29 8.3 Projecten en activiteiten 30 Hoofdstuk 9 Wonen en zorg 32 9.1 Samenwerking 32 9.2 Praktische oplossingen 32
Hoofdstuk 3 Woningvoorraad 11 3.1 Onze woningen 11 3.2 Strategisch voorraadbeheer 11 3.3 Nieuwbouwprojecten 11
Hoofdstuk 10 Verklaring van het bestuur 33
DEEL 2 PRESTATIEVELDEN
DEEL 3 JAARREKENING
34
Kengetallen
34
Balans per 31 december 2014
35
Hoofdstuk 4 Verhuur van woningen 13 4.1 Doelstellingen en beleid 13 4.2 Doelgroepen 14 4.3 Vraag en aanbod 15
Winst- en verliesrekening
36
Toelichting op balans en winst- en verliesrekening
38
Hoofdstuk 5 Kwaliteit van de woningen 17 5.1 Onderhoud 17 5.2 Wonen op maat 18 5.3 Duurzaamheid 18
Overige gegevens
57
13
Kasstroomoverzicht 37
Controleverklaring 58 Vaststelling en goedkeuring
61
Hoofdstuk 6 Bewonersparticipatie 20 6.1 Huurdersvereniging 20 6.2 Klachtencommissie 20 6.3 Communicatie 20
1
|
Voorwoord Beste lezer, Het speelveld waarop wij ons werk verrichten verandert ingrijpend en snel. Het is ons gelukt om de verhuurderheffing financieel te dragen door stevig op ons onderhoud te bezuinigen. Dat was echter onvoldoende om financieel gezond te blijven. We zijn dus genoodzaakt om de geboden ruimte voor huurverhoging te gebruiken. Dat baart ons zorgen, want we zien dat veel van onze huurders problemen hebben om budgettair rond te komen. Wat bereikten wij in 2014? Binnen een turbulent speelveld bereikten wij weer veel in 2014: wij kunnen concluderen dat onze afspraken en plannen die wij aan het begin van het jaar hebben gemaakt vrijwel compleet zijn gerealiseerd. Wij hebben onder andere: - de onderhoudsbegroting aangepast in verband met noodzakelijke bezuinigingen; - gebruik gemaakt van een klantenpanel; - uitvoering gegeven aan de integrale aanpak van de Lenteakker; - samen met partijen uitvoering gegeven aan het wijkontwikkelingsplan Zuidwest Spijkenisse; - de prestatieafspraken met de gemeente Spijkenisse geactualiseerd; - overeenstemming bereikt over de regionale woningmarktafspraken; - een verdere optimalisering van het verhuurproces gerealiseerd; - een klantportaal op de website ingevoerd; - het asbest verwijderd uit onze woningen; - een visitatie laten uitvoeren. Vragen? We hebben in 2014 onze maatschappelijke opdracht met overtuiging en plezier uitgevoerd. Dit verslag is de weerslag van de bereikte resultaten en de financiële weerslag daarvan. Heeft u opmerkingen, vragen of wilt u met ons de discussie aan over onze taken, neem dan gerust contact met ons op. We staan open voor alles dat het woonplezier van onze huurders verder kan verbeteren. Met vriendelijke groet,
Maarten de Booij directeur-bestuurder
|2
Deel 1: Onze
woningcorporatie
Hoofdstuk 1
Doelstellingen 1.1
Onze missie
De Leeuw van Putten zet zich in voor goed wonen in een leefbaar Spijkenisse. Wij verwoorden dat als volgt in onze missie: ‘Wij zetten ons maximaal in om de individuele woonwensen van de huidige en toekomstige bewoners te vervullen. Wij zijn bij uitstek een sociaal verhuurder.’
1.2 Meetbare doelstellingen Onze missie hebben wij uitgewerkt in strategische doelstellingen, voornemens en acties. Deze zijn vertaald naar meetbare doelstellingen. Zo kunnen wij nagaan of wij onze doelstellingen halen. De voortgang van het behalen van de doelstellingen wordt weergegeven in de kwartaalrapportages. De volgende ambities vormen de essentie van onze doelstellingen: - Onze woningen verhuren aan de doelgroep, met name aan de huishoudens met een inkomen tot € 34.678 (2014). - Onze voorraad bouwtechnisch en verhuurtechnisch in goede conditie houden. - Onze beheerskosten laag houden. - Onze huurders betrekken bij ons beleid. - Ons opstellen als actieve partner om samen met de stakeholders Spijkenisse een prettige stad te houden.
1.3 Meerjarenvisie 2013-2017 Richtten de woonwensen zich vroeger vooral op de woning en de technische staat, nu kijken wij breder. Wij kijken goed rond en letten op de dingen die in de stad, in de wijken en in de woningen gebeuren. Dat doen wij samen met onze huurders en professionele partijen waar wij mee samenwerken. Ondanks de verhuurderheffing konden wij door bezuinigingen op het onderhoud de koers uit de meerjarenvisie ongewijzigd houden. Dit danken wij aan ons risicoprofiel en aan de beleidskeuzes die wij maakten. Tot onze spijt waren we genoodzaakt om de geboden ruimte in de huurverhoging te gebruiken. We hebben daartoe in 2014 voor de tweede keer inkomensafhankelijke huurverhogingen toegepast.
3
|
Hoofdstuk 2
Jaar
Percentage
Organisatie
2009
3,0%
2010
2,6%
2.1 Het personeel Directeur-bestuurder
Beleidsmedewerker
Directiesecretariaat
Bewonerszaken
Technisch beheer
Personeelsbezetting en samenstelling Per 31 december 2014 bestaat de vaste personeelsbezetting uit 15 vrouwen en 14 mannen. In onderstaand overzicht ziet u op welke afdeling ze werken, omgerekend naar fulltime functies. Ook de cijfers van de afgelopen drie jaar staan erbij. In 2014 is er één medewerker van Financieel Beheer gestopt met werken. De vacature die daardoor is ontstaan is weer ingevuld. 31-12-2011
31-12-2012
31-12-2013
Directie en beleid
3,1
3,1
3,1
3,1
Bewonerszaken
5,8
5,8
5,8
6,0
Financieel Beheer
6,2
6,2
6,2
6,3
Technisch Beheer
9,5
9,5
9,5
9,4
24,6
24,6
24,6
24,8
Totaal
1,7%
2012
4,2%
2013
6,2%
2014
3,0%
Tabel: Het ziekteverzuim in de periode 2009 – 2014, uitgedrukt in percentages.
Organogram van de organisatie
Financieel beheer
2011
31-12-2014
1. CAO Woondiensten De laatste CAO die partijen hebben vastgesteld is van de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013. Daarna zijn de partijen weer in gesprek gegaan voor een nieuwe CAO. Kern hierbij is een verdergaande versobering. De standpunten van werkgevers en werknemers liggen te ver uit elkaar om tot een CAO te kunnen komen. Tot op heden is het niet gelukt om een nieuwe CAO af te spreken. 2. Ondernemingsraad Een ondernemingsraad (OR) bestaande uit drie medewerkers vertegenwoordigt het personeel. De OR en de directeur bespraken in 2014 onder andere de volgende onderwerpen: - beoordelingssystematiek - PMO (Periodiek Medisch Onderzoek) - werkplekonderzoek - nieuwsbrief OR - ontruimingsplan en ontruimingsoefening - agressieprotocol en huisregels - CAO Woondiensten - personeelsregelingen - digitaliseren werkprocessen - klantportaal op de website - vervanging meubilair
Tabel: Personeelsbezetting in fulltime functies (FTE). Leeftijdsopbouw De leeftijdsopbouw van de medewerkers met een vast dienstverband is als volgt: Leeftijdscategorie < 25 jaar:
Aantal 0
25 - < 30 jaar:
2
30 - < 35 jaar:
4
35 - < 40 jaar:
2
40 - < 45 jaar:
3
45 - < 50 jaar:
4
50 - < 55 jaar:
4
55 - < 60 jaar:
4
60 - < 65 jaar:
6
Totaal
29
Tabel: Leeftijdsopbouw medewerkers per 31-12-2014. Klanttevredenheid Om tevreden klanten te krijgen, moeten wij eerst bij ons personeel beginnen. Daarom kijken wij hoe wij onze medewerkers tevreden kunnen houden. Ons personeelsbeleid is gericht op het welbevinden van iedere medewerker. Het ziekteverzuim is in 2014 weer gedaald. Hieronder leest u de belangrijkste uitgangspunten van ons personeelsbeleid.
|4
3. Informeren van onze medewerkers Een goed geïnformeerde medewerker is over het algemeen ook meer betrokken bij de organisatie. Daarom delen wij belangrijk nieuws met medewerkers. Dit doen wij via het reguliere afdelingsoverleg, de personeelsvergaderingen en via e-mailberichten. De informatie gaat onder andere over: - belangrijke bespreekpunten vanuit het MT; - gebeurtenissen bij De Leeuw van Putten; - personele zaken; - relevante bestuursbesluiten; - artikelen die over de volkshuisvesting of over ons in de pers verschijnen; - de kwartaalrapportage en bijbehorende financiële rapportages. 4. Veilige werkomgeving Om ervoor te zorgen dat onze medewerkers in een prettige en vooral veilige werkomgeving hun werkzaamheden uitvoeren, hebben wij de volgende zaken geregeld: - ontruimingsplan en ontruimingsoefening - agressieprotocol - huisregels - procedure afsluiten kantoor - integriteitscode - klokkenluidersregeling - kantoorbeveiliging - RI&E (Risico Inventarisatie en Evaluatie) - Bedrijfshulpverlening - PMO (uitgevoerd in 2013) - vervanging cv-ketels en luchtbehandelingssysteem (2014) - vervanging meubilair (2014)
5. Medewerkers volgen regelmatig cursussen Onze medewerkers volgen regelmatig cursussen en opleidingen. Op de eerste plaats is het voor de kwaliteit van onze organisatie belangrijk. Het kennisniveau en de vaardigheden van de medewerkers moeten op niveau blijven. Bovendien moeten de medewerkers op de hoogte zijn van de actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. Op de tweede plaats is het stimulerend voor medewerkers als zij mogen werken aan hun professionele en persoonlijke ontwikkeling en groei. Uitgangspunt is dat de werkgever de opleidingen volledig betaalt. Wij hebben ons aangesloten bij de Corporatie Academie. Dit is een servicebureau in opleidingen voor de corporatiesector. Hierdoor kunnen medewerkers op een makkelijke manier zoeken naar opleidingen. Ook kan goed gevolgd worden welke opleidingen de medewerkers gevolgd hebben. 6. Medewerkers uitdagen om kwaliteit te leveren Regelmatig houden wij kwaliteitscontroles, zoals het kwaliteitsproject ‘Verbeteren met beleid’. Wij bespreken de uitkomsten met onze medewerkers en met de aannemers die voor ons werken. En er volgen verbeteracties als de cijfers onder de norm zijn. Op deze manier weet iedere medewerker wat er speelt en wat hem of haar te doen staat om de kwaliteit hoog te houden of omhoog te brengen. Ditzelfde geldt voor de aannemers. Uiteindelijk wil iedereen graag tevreden klanten. 7. Integriteit Beleid, regels, procedures, normen en waarden lijken soms zo vanzelfsprekend te zijn, waardoor ze overbodig lijken. Toch is het van belang dat deze zaken zijn vastgelegd en worden nagestreefd. Dit geldt ook voor de regels op het gebied van hoe wij met elkaar omgaan oftewel integriteit. Alleen dan kunnen wij elkaar daar op aanspreken. Werken aan integriteit is werken aan een cultuur van bewustheid, eigen verantwoordelijkheid en onderlinge transparante verantwoording. Met andere woorden: integriteit is een belangrijke voorwaarde voor het vertrouwen in De Leeuw van Putten als lokaal verankerde maatschappelijke onderneming. Daarom hebben wij een integriteitscode en een klokkenluidersregeling. Tevens hebben wij een interne en externe vertrouwenspersoon. Naast de harde regels is integriteit ook bepaald door de minder harde kant. Transparantie naar elkaar en voorbeeldgedrag door de leidinggevenden zijn daarbij van belang. Kwaliteitsproject ‘Verbeteren met beleid’ Het verbeteren van onze dienstverlening is voor ons een blijvend aandachtspunt. Daarop onderscheiden wij ons van onze collega-corporaties. Door steeds nieuwe impulsen te geven aan de kwaliteit van onze dienstverlening streven wij er naar dat de waardering door onze klanten goed blijft. Daarom hebben wij het kwaliteitsproject “Verbeteren met beleid” in het leven geroepen. Hiermee meten wij de kwaliteit van onze diensten. Wij versturen continu vier verschillende enquêtes naar verschillende groepen huurders: - nieuwe bewoners - vertrokken bewoners - bewoners van woningen waar een reparatieverzoek is uitgevoerd - bewoners van woningen waar groot onderhoud is uitgevoerd Klantwaardering in rapportcijfers 2013 - 2014 Werkproces
1e helft 2013
2e helft 2013
1e helft 2014
2e helft 2014
Nieuwe huurder
7,7
7,7
7,5
7,8
Huuropzegging
7,8
7,5
7,8
7,7
Reparatieverzoek
7,6
7,8
7,8
7,9
Groot onderhoud
7,7
7,3
7,5
7,0
Klantwaardering in aantal onvoldoendes 2013 - 2014 Werkproces
1e helft 2013
2e helft 2013
1e helft 2014
2e helft 2014
Nieuwe huurder
5,5%
6,9%
8,9%
5,4%
Huuropzegging
4,3%
10,7%
5,6%
6,7%
Reparatieverzoek
5,7%
3,9%
4,6%
2,2%
Groot onderhoud
5,3%
5,3%
5,7%
16,0%
Ons streven is dat per werkproces het rapportcijfer minimaal een 7,5 is en het aantal onvoldoendes lager is dan 10%. Helaas waren de resultaten voor groot onderhoud in de 2e helft van 2014 minder goed. Dit kwam omdat er maar één type werk is uitgevoerd (kitwerk) waar doorgaans meer kritiek op is. Met de resultaten van deze enquêtes verbeteren wij de kwaliteit van onze diensten waar dat nodig is. Om op dit terrein nog meer verbeteringen door te voeren hebben wij in 2014 een klantportaal op onze website geopend. Ook zijn wij gestart met het nabellen (aftersales) van huurders waarbij een reparatieverzoek is uitgevoerd en van huurders die een woning van ons hebben betrokken. De reacties op dit nabellen om te vragen hoe het proces is gelopen zijn voornamelijk positief. Optimalisering verhuurproces Binnen De Leeuw van Putten is in de tweede helft van 2013 toegewerkt naar het optimaliseren van het verhuurproces. Dit heeft geleid tot een verandering in de werkwijze van het verhuurproces. Hierdoor zijn er vanaf 1 januari 2014 drie woonconsulenten werkzaam die net zoals de drie opzichters per rayon werken. Op deze manier wordt het hele mutatieproces en de overlastbeheersing per rayon afgehandeld. Uit de evaluatie is gebleken dat er door deze manier van werken een grotere efficiëntie en een betere communicatie bereikt wordt binnen het verhuurproces. De medewerkers zijn er enthousiast over. Aedes benchmark De Tweede Kamer stemde 11 december 2014 unaniem in met de novelle op de herziene Woningwet. De Kamer bracht nog een aantal belangrijke wijzigingen aan op het wetsvoorstel. Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de nieuwe Woningwet. Dat betekent een behoorlijk aantal veranderingen voor de woningcorporaties. Hierdoor komt er meer transparantie in de sector. De prijs die daarvoor betaald wordt is een behoorlijke verzwaring van de administratieve processen. Aedes is in 2014 gestart met het opzetten van een benchmark. Ook wij vinden het belangrijk dat corporaties met een goede benchmark hun prestaties kunnen meten, vergelijken en verbeteren. Bovendien zorgt deze benchmark voor verdere transparantie en kan de sector tegenover de maatschappij en de politiek met harde cijfers de prestaties onderbouwen. Wij hebben dan ook besloten deel te nemen aan de Aedes-benchmark. De nulmeting van de Aedes-benchmark vond plaats in september 2014. Door de combinatie van cijfers over bedrijfskosten met informatie over huurdersoordelen ontstaat inzicht in de inzet van corporatiemiddelen en het resultaat daarvan. De benchmark is een nulmeting en toont prestaties op twee belangrijke thema’s voor woningcorporaties: de tevredenheid van hun huurders en hun bedrijfslasten. In totaal werkten 312 corporaties mee aan één of beide onderdelen. Dit aantal representeert 85 procent van alle verhuureenheden in de gehele branche. Om de benchmarkpositie van corporaties weer te geven, zijn er per benchmarkonderdeel drie klassen: A, B en C. De corporaties met de beste scores in klasse A, de middengroep in klasse B en de corporaties met de mindere scores in klasse C. Het eindoordeel van De Leeuw van Putten is een score van BA. Dat betekent op het gedeelte huurdersoordelen een B en op het gedeelte
5
|
bedrijfskosten een A. De Leeuw van Putten scoort op het onderdeel van de huurdersoordelen een 7,3. Dat is gelijk aan het gemiddelde van de benchmark. Hiermee komen we in de middengroep B. Dit bestaat uit een A voor nieuwe bewoners (het verhuurproces), een B voor het afhandelen van reparatieverzoeken en een C voor vertrokken bewoners (de huuropzegging). En resulteert in een B als totaaloordeel. Onze netto bedrijfslasten per verhuureenheid zijn € 769,-. Dat is goed. De gemiddelde netto bedrijfslasten van alle corporaties bedragen namelijk €1.035,-. Corporaties met minder dan € 920,- bedrijfslasten per verhuureenheid horen tot de A-klasse, corporaties met meer dan € 1.125,- behoren tot de C-klasse. Met onze lage bedrijfskosten behoren wij tot klasse A. Daar zijn wij trots op. Het zal de nodige inspanningen vergen om, ondanks de vele extra taken die we in het kader van de nieuwe woningwet moeten uitvoeren, de bedrijfslasten laag te houden. De Aedes-benchmark is een groeimodel. De verdere ontwikkeling van de benchmark zal zo’n drie jaar beslaan. Op termijn worden ook thema’s zoals onderhoudskosten toegevoegd. Voor een goede vergelijking wordt er verder gewerkt aan het zoveel mogelijk eenduidig maken van gegevens. Wij zullen blijven deelnemen aan de benchmark om er zoveel mogelijk van te leren om zaken nog verder te verbeteren. Stekadamy De veranderende wereld van de volkshuisvesting is voor een corporatie van ons formaat arbeids- en kennisintensief. Om goed bij te blijven met alle ontwikkelingen hebben we ons in 2014 aangesloten bij Stekadamy. Dit is een coöperatie van een groep woningcorporaties en zorginstellingen en heeft tot doel om kennisuitwisseling en innovatie bij de leden te stimuleren. Stagiaires Zuid-Afrika In mei 2014 hebben we twee stagiaires uit Zuid-Afrika op bezoek gehad bij De Leeuw van Putten. Rose Chetty van de Emalahleni Housing Company en Thuli Khumalo van de Madulammoho Housing Association konden met eigen ogen zien hoe goed een stad eruit kan zien met veel sociale huisvesting. De stagiaires zijn werkzaam bij corporaties die mede met hulp van Aedes zijn opgericht. Aedes heeft de afgelopen 15 jaar veel kennis geïnvesteerd in Zuid-Afrika en ook geholpen met het oprichten van woningcorporaties in Zuid-Afrika. Inmiddels functioneren de corporaties goed zelfstandig. Een mooi moment om medewerkers van deze corporaties een bezoek aan Nederland te laten brengen. Inmiddels hebben wij een schriftelijke terugkoppeling ontvangen van de resultaten van de stage. De stage werd als positief en leerzaam bevonden. Afgesproken is dat er een vervolg zou komen op deze stage. Dat is inmiddels gebeurd. Op 15 april 2015 is een delegatie van de Emalahleni Housing Company op bezoek geweest. Film over uitgenodigde vluchteling Er is een film gemaakt over de lotgevallen van een Keniaanse vluchteling en zijn gezin die op uitnodiging naar Nederland is gekomen en in een woning van ons woont. Doel was om, vanuit de blik van de 8-jarige vluchteling, te laten zien wat er allemaal gebeurt als je als vluchteling dit meemaakt. Wij hebben medewerking verleend aan die film.
Risicobeheersing Organisatie Wij zijn een relatief kleine organisatie. Hierdoor zijn wij kwetsbaarder dan grote organisaties. Toch houden wij bewust vast aan ons kleine organisatiemodel. Want het is overzichtelijk en efficiënt. Het is echter wel zaak om uitval zoveel mogelijk te voorkomen. Daarom is ons personeelsbeleid
|6
gericht op het welbevinden van iedere medewerker. Resultaat is dat het goed werken is bij onze organisatie en dat er weinig verloop is van personeel. Verder hebben wij alle werkprocessen vastgelegd in procedures. Wij streven ernaar dat de processen zo min mogelijk persoonsafhankelijk zijn. Ons doel is dat vrijwel alle werkzaamheden door twee of meer medewerkers uitgevoerd kunnen worden. Door onze aanpak beperken wij de risico’s op organisatiegebied. Procedures Wij hebben procedures opgesteld voor alle werkprocessen. Deze procedures actualiseren wij elk jaar. Automatisering De automatisering bestaat uit twee delen. Onze database wordt door het NCCW beheerd. Zij hebben een eigen interne verantwoordelijkheid en bewaking, die getoetst wordt door een onafhankelijke partij. Wat dat betreft is daarmee voor ons voldaan aan voldoende risicobeheersing. Daarnaast hebben wij onze eigen kantoorautomatisering. Bij calamiteiten hebben wij een eigen medewerker die problemen kan oplossen. Is het nodig, of bij diens afwezigheid, dan kunnen wij een beroep doen op een extern bureau. Daarmee is een dubbele structuur gecreëerd in geval er problemen zijn. Wij maken dagelijks een back-up van onze gegevens. En op een externe locatie ligt een kopie van ons complete systeem. Om de totale back-up binnen de tijd dat ons kantoor gesloten is uit te kunnen voeren, is er een glasvezelkabel aangelegd naar ons kantoor.
2.2 Bericht van de Raad
van Commissarissen
Toezicht Wij houden toezicht op het bestuur, gevormd door directeur-bestuurder de heer ir. M.A. de Booij, en op de organisatie. Ook staan wij het bestuur met raad ter zijde. Onze bevoegdheden staan in de statuten van de stichting en in ons reglement. Verder onderschrijven wij de Governancecode Woningcorporaties. Een woningcorporatie heeft de maatschappelijke verplichting om een transparante publieke verantwoording af te geven. Dat beseffen wij en daar zetten wij ons voor in. Wij zijn lid van de branchevereniging VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties). Wij toetsen het beleid aan de hand van: - de missie; - de meerjarenvisie 2013-2017; - het jaarplan; - de begroting. - het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); Er is geen auditcommissie ingesteld. De Raad acht zichzelf geheel en integraal verantwoordelijk voor het toezicht. Bij financiële stukken vindt een voorbespreking plaats, waarna o.b.v. terugkoppeling de hele Raad over het betreffende stuk besluit. Toezicht op het bestuur Mede aan de hand van de volgende documenten houden wij toezicht op het functioneren van het bestuur: - De kwartaalrapportage. Hierin zijn de doelstellingen van de organisatie uit het jaarplan 2014 verwerkt en meetbaar gemaakt. - Een periodieke financiële rapportage. - Een overzicht met de externe risico’s. Dit is gebaseerd op de risicopunten die het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting hanteert bij de beoordeling van noodzakelijke solvabiliteit. - Een informatieprotocol. Daarin is vastgelegd waarover, op welke wijze en op welk tijdstip de directeur-bestuurder informatie geeft aan de Raad.
Klankbordrol en adviesrol De Raad is zich bewust van haar rol als adviseur en klankbord van de bestuurder. Dit is ingevuld door op specifieke onderwerpen, waarbij de Raad haar kennis en ervaring ter beschikking stelt aan de bestuurder. Zo is soms door het stellen van kritische vragen een opening gevonden om onderliggende motivaties explicieter aan de orde te stellen. De Raad realiseert zich dat dit slechts mogelijk is in een sfeer van vertrouwen, waar dan ook naar wordt gestreefd. Het komt ook voor dat onderwerpen meer aandacht vragen dan een strikte behandeling als agendapunt. Als dit zo is dan wordt een dergelijk punt geagendeerd om samen dit specifieke onderwerp of thema te bespreken. In die setting is er met name ruimte voor de klankbordfunctie van de Raad naar de bestuurder. Werkgeversrol De Raad vervult de werkgeversrol en de voorzitter en de vicevoorzitter voeren (namens de Raad) jaarlijks een functionerings-/beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder. Er is geen remuneratiecommissie ingesteld. Bij de beoordeling van de directeur-bestuurder, wordt voorafgaande aan het beoordelingsgesprek input geleverd door de hele Raad. Wij hebben in 2014 vastgesteld dat de directeur-bestuurder goed functioneert. Zijn bruto loon in 2014 was € 135.209. Aansluitend op de definitie zoals die in de WNT wordt gehanteerd (waarbij salaris, vakantietoeslag, eindejaarsuitkering, onkostenvergoeding, pensioenbijdrage en fiscale bijtelling leaseauto worden samengevoegd), bedraagt de totale beloning in 2014 € 175.050. De Raad is zich er terdege van bewust dat zij een maatschappelijke verantwoordelijkheid heeft als toezichthouder en werkgever van de directeur-bestuurder. Binnen dat kader is de huidige honorering goed bekeken en afgezet tegen de discussies die er in de maatschappij over honorering van corporatiebestuurders wordt gevoerd. De functie van directeur-bestuurder van De Leeuw van Putten is daartoe gewaardeerd, waarbij de sectorbrede beloningscode als kader heeft gediend. Er is afgesproken dat de directeur-bestuurder geen periodieke verhoging meer zal ontvangen en dat uitsluitend prijsindexering volgens de CAO van woningcorporaties zal worden toegepast, zoals dat is afgesproken met de directeur-bestuurder voordat de beloningscode in werking trad. WNT-verantwoording Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op De Leeuw van Putten van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor De Leeuw van Putten is € 130.600 (bezoldigingsklasse E). Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Het WNT-maximum voor de leden van Raad van Commissarissen bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum.
Bezoldiging leidinggevende topfunctionaris Naam
ir. M.A. de Booij
Functie
directeur-bestuurder
Duur dienstverband 2014
1/1 – 31/12
Omvang dienstverband
1
Gewezen topfunctionaris
nee
Dienstbetrekking
ja
Bezoldiging
Volgens WNT
Volgens BW 2:383
Beloning
€ 135.209
€ 135.209
Sociale verzekeringspremies
€0
€ 10.053
Belastbare onkostenvergoedingen
€ 8.992
€ 8.992
Beloning betaalbaar op termijn (pensioen)
€ 30.849
€ 30.849
Totaal bezoldiging
€ 175.050
€ 185.103
Het toepasselijk WNT-maximum bedraagt € 130.600. De overschrijding is conform de aan de WNT gekoppelde overgangsregeling. Gezien het feit dat de arbeidsovereenkomst is afgesloten voor 2011, mogen bestaande afspraken in stand blijven voor een periode van vier jaar na inwerkingtreding van de WNT, waarna in stappen wordt afgebouwd naar de nieuwe norm. Toezicht op de organisatie De interne controle registreert of de werkorganisatie zich houdt aan de vastgestelde procedures. Daarnaast wordt de kwaliteit van de interne organisatie gevolgd door een controle van de accountant. De accountant heeft de beoordeling van de administratieve organisatie en interne beheersing uitgevoerd op de noodzakelijke onderdelen. Hij heeft hierover gerapporteerd naar het bestuur en naar ons. Onze conclusie is dat wij in 2014 adequaat toezicht hebben kunnen houden op de interne risico- en controlesystemen. Verantwoording en visitatie Horizontale verantwoording Zowel wij als het bestuur zijn overtuigd van het nut en de noodzaak van horizontale verantwoording. Discussies over legitimiteit en maatschappelijk presteren vragen daarom. Belangrijk punt hierbij is de nadrukkelijke positionering van De Leeuw van Putten als ondernemende woningcorporatie, die midden in de lokale samenleving staat en aanspreekbaar is. Wij zijn hierbij op verschillende tijdstippen en manieren nadrukkelijk betrokken geweest. De volgende hoofdgroepen zijn daarbij te onderscheiden: - overheid (college van B&W, gemeenteraad, raadsfracties, ambtenaren) - klanten (huurdersvereniging, bewonerscommissies) - zorg en welzijnsorganisaties (Careyn, Stichting Welzijn Ouderen, Humanitas, Pameijer, Flexus jeugdplein, Stichting Zuidwester) - marktpartijen (lokale makelaars, bouwers en ontwikkelaars) - belangenorganisaties (Dress for Success) - collega-corporaties - politie De relatie met en de waardering door stakeholders zijn onderwerp van gesprek met de directeur-bestuurder. Jaarlijks heeft de Raad ook overleg met de huurdersvereniging waarbij een oordeel wordt gevraagd over het functioneren van De Leeuw van Putten. Bij de vierjaarlijkse visitatie is dit ook nadrukkelijk een punt waarop wordt beoordeeld. Het visitatierapport wordt met de stakeholders besproken, waarbij ook een vertegenwoordiging van de Raad aanwezig is.
7
|
Visitatierapport: een positief beeld In januari 2014 heeft De Leeuw van Putten opdracht gegeven aan Raeflex om een visitatie uit te voeren. Deze visitatie vond plaats tussen mei en augustus 2014. De visitatiegesprekken hebben plaatsgevonden op 21 mei 2014. Het definitieve rapport is in augustus 2014 verschenen. Naast de verplichting om eens per vier jaar een visitatie te laten uitvoeren, wilden wij onszelf een spiegel voorhouden. Zodat wij een beeld hebben van ons functioneren en de ontwikkeling die wij hebben doorgemaakt sinds de vorige visitatie (2010). Daarnaast willen wij ons met deze visitatie verantwoorden naar de samenleving over onze maatschappelijke prestaties. De algemene conclusie is, dat we het goed hebben gedaan. We krijgen waardering voor het feit dat we niet alleen doen wat er van ons verwacht wordt, maar dat we op veel fronten dit beter doen en meer doen dan gevraagd. Uiteraard zijn er ook verbeterpunten aangereikt. Deze pakken wij in de komende jaren op. De visitatie heeft plaatsgevonden volgens de nieuwste methodiek (5.0). Kern van de becijfering zit in de stelling dat als je alles doet wat je moet doen, dat dit in feite normaal is. Dat wordt dan met een 6,0 gewaardeerd. En vanaf daar worden punten afgetrokken, waar Raeflex meent dat we minder doen dan dat we zouden kunnen doen, en punten bij opgeteld waar we meer doen dan gevraagd. Dat heeft geresulteerd in een cijfer (6,4) dat laat zien, dat we meer doen, dan wat er van ons wordt verwacht. Samenstelling van onze Raad De heer drs. R. Schouten is per 1 januari 2013 voorzitter. De heer drs. S. Fleischeuer is per 1 januari 2013 vicevoorzitter. Naam
drs. R. Schouten
Functie
voorzitter
Geboortedatum
01-06-1971
Competenties
kennis van organisatiekunde, bestuur en financiële deskundigheid
Nevenactiviteiten
partner IPR Normag
Benoemd op
01-06-2007
Herbenoemd op
01-01-2012
Einde huidige termijn
01-01-2016
Uiterlijke datum van aftreden
01-01-2016
Beloning
€ 9.172
Toepasselijk WNT-maximum
€ 9.795
Naam
drs. S. Fleischeuer
Functie
vicevoorzitter
Geboortedatum
16-07-1954
Competenties
kennis van overheidsorganisaties en politiek, projectontwikkeling en volkshuisvesting
Nevenactiviteiten
directeur Plan F b.v.
Benoemd op
14-02-2012
Herbenoemd op
01-01-2015
Einde huidige termijn
01-01-2019
Uiterlijke datum van aftreden
01-01-2019
Beloning
€ 6.624
Toepasselijk WNT-maximum
€ 6.530
|8
Naam
drs. K.W. Roodenburg
Functie
commissaris
Geboortedatum
05-07-1962
Competenties
financiële deskundigheid, kennis van organisatiekunde
Nevenactiviteiten
directeur Roodenburg2 Advies, lid Raad van Toezicht Kalsbeek College Woerden, bestuurder Stichting Derdengelden 21st Partners
Benoemd op
01-09-2009
Herbenoemd op
01-01-2014
Einde huidige termijn
01-01-2018
Uiterlijke datum van aftreden
01-01-2018
Beloning
€ 6.530
Toepasselijk WNT-maximum
€ 6.530
Naam
Mevr. drs. J.H. Ellenkamp
Functie
commissaris
Geboortedatum
12-01-1960
Competenties
kennis op het gebied van zorg en welzijn
Nevenactiviteiten
directeur Pameijer, voorzitter RADAR en Art1
Benoemd op
14-02-2012
Herbenoemd op
-
Einde huidige termijn
01-01-2016
Uiterlijke datum van aftreden
01-01-2020
Beloning
€ 6.624
Toepasselijk WNT-maximum
€ 6.530
Naam
Mevr. P. Legen
Functie
commissaris
Geboortedatum
26-11-1962
Competenties
kennis op het gebied van communicatie
Nevenactiviteiten
communicatiestrateeg ministerie van Financiën
Benoemd op
12-02-2013
Herbenoemd op
-
Einde huidige termijn
01-01-2017
Uiterlijke datum van aftreden
01-01-2021
Beloning
€ 6.530
Toepasselijk WNT-maximum
€ 6.530
Toelichting bij de honorering - De hoogte van de honorering valt binnen het kader van de adviesregeling die wordt onderschreven door de VTW en Aedes. De Leeuw van Putten past deze regeling expliciet toe. - De overschrijding bij twee raadsleden is conform de aan de WNT gekoppelde overgangsregeling. Gezien het feit dat de benoeming heeft plaatsgevonden voor 1 januari 2013, is de overgangsregeling van toepassing. Onafhankelijkheid en integriteit - Bij de nevenactiviteiten is er in geen van de gevallen sprake van tegenstrijdige belangen. - Na benoeming wordt besproken in hoeverre het nieuw benoemde raadslid bijscholing behoeft. Afhankelijk van die behoefte volgt de betrokken commissaris generiek of specifiek opleidingen.
- De Raad ziet er op toe dat alle competenties aanwezig zijn en evalueert zichzelf jaarlijks op dat punt.
van Putten in Spijkenisse gevraagd. Geconcludeerd kan worden dat de samenwerking door partijen als positief wordt ervaren.
De vereiste competenties • Volkshuisvestelijke deskundigheid • Bestuurlijke deskundigheid • Kennis op het gebied van projectontwikkeling • Financiële deskundigheid • Kennis van organisatiekunde • Wonen, zorg en welzijn
Ondernemingsraad Eenmaal per jaar hebben de voorzitter en de vicevoorzitter overleg met de ondernemingsraad. Tijdens dat overleg komen verschillende aspecten aan de orde zoals scholing, werksfeer en de leeftijdsopbouw van de organisatie. Dit gesprek wordt als informatief ervaren door partijen. De ondernemingsraad waardeert het zeer dat zij ook de leden van de Raad als persoon kennen en weten dat die benaderbaar is door hen mocht dat wenselijk zijn.
Waarover vergaderden wij in 2014? Wij hebben in 2014 vijf keer vergaderd. Eenmaal per jaar is er een besloten vergadering die in het kader staat van de zelfevaluatie. Deze zelfevaluatie is gedaan zonder begeleiding van een onafhankelijke externe deskundige. Bij elke vergadering was het vereiste quorum aanwezig. Geen van onze leden is frequent afwezig geweest. De directeur-bestuurder was bij de besloten vergadering niet aanwezig. De volgende documenten zijn vastgesteld: - Jaarverslag 2013 - Huurbeleidsplan 2014 - Jaarplan 2015 - Begroting 2015 - Treasury statuut - Treasury jaarplan 2015 - Herbenoeming van een commissaris Onderwerpen die aan bod kwamen: - Onderhoudsbegroting 2014 - Meerjarenvisie 2013-2017 - Actualisatie Strategisch Voorraadbeheer - Huurharmonisatie - Integriteit - Beoordeling van het CFV - Personele ontwikkelingen - Het Platform Wonen en het Platform Zorg en Welzijn - Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) - Productieafspraken corporaties Spijkenisse - Woonnet Rijnmond (woonruimteverdeling) - Ontwikkelingen bij Aedes - Aedescode en Governancecode Woningcorporaties - De besluitenlijsten van de directeur-bestuurder - Risicoanalyse van De Leeuw van Putten - Visitatie 2014 - Verkoop bedrijfsruimte City Plaza - Aankoop wijkgebouw De Kreek Naast de formele vergaderingen, hebben de directeur-bestuurder en de voorzitter elkaar meerdere malen informeel gesproken over diverse onderwerpen. Beleidsdag Jaarlijks vindt er een beleidsdag plaats met de voltallige Raad van Commissarissen en het managementteam. Afgelopen jaar vond deze sessie plaats op 27 juni 2014. Op deze dag is gesproken over de verschillende strategische scenario’s die corporaties kunnen kiezen. Huurdersvereniging Eenmaal per jaar heeft een delegatie van de Raad samen met de directeur-bestuurder een overleg met het bestuur van de huurdersvereniging. Daarbij is onder andere over het huurbeleidsplan gesproken. Ook is de mening van de huurdersvereniging over het functioneren van De Leeuw
Zelfevaluatie Op 23 september 2014 hebben wij tijdens een besloten vergadering een zelfevaluatie uitgevoerd. Conclusies - De wijze van informeren, werken en samenwerken (onderling en met de directeur-bestuurder) is zeer goed. - Extern ingehuurde deskundigheid heeft ons ondersteund bij onze toezichtstaken - De kernfunctie werkgeversrol en toezichtsrol wordt goed ingevuld. - Met deskundigheidsbevordering en persoonlijke ontwikkeling werken wij bewust aan onze eigen rol. - Er ontbreken geen essentiële deskundigheden. - Wij hebben expliciet aandacht besteed aan en overleg gevoerd met onze stakeholders. - Er zijn met de directeur-bestuurder afspraken gemaakt om met name de klankbordrol goed in te vullen. Integriteit De Raad van Commissarissen is zich bewust van het belang van integriteit binnen De Leeuw van Putten. Niet uitsluitend voor de organisatie zelf, maar voor de hele sector kan het niet op orde hebben van de integriteit verstrekkende gevolgen hebben. Vanuit onze verantwoordelijkheid hebben wij een aantal zaken geregeld, die een relatie hebben met de integriteit. In ons reglement van de Raad van Commissarissen is expliciet vermeld, wat de kaders zijn waarbinnen de bestuurder beslissingen mag nemen en waarvoor toestemming van de Raad is vereist. Er is op dit moment een risicoanalyse voorhanden. Die is in 2013 geactualiseerd. In 2014 zijn geen schendingen van integriteit gemeld. De commissarissen verklaren expliciet als Raad en elk lid afzonderlijk dat zij bij hun functioneren de regels van integriteit, zoals verwoord binnen de Governancecode hanteren. Zij zijn dus volledig onafhankelijk in hun handelen. Voor wat betreft de zittingsduur van de commissarissen worden de statuten consequent nageleefd, in die zin dat elk nieuw lid maximaal twee termijnen van vier jaar zitting mag hebben. Bij werving van een nieuw lid van de Raad, wordt gekeken naar mogelijke belangenverstrengeling. De werving van een nieuwe commissaris vindt openbaar plaats Door de open gesprekken met de huurdersvereniging, de OR en de sessie met het voltallige MT, is er bovendien alle ruimte om uit de eerste hand te horen en zien hoe de corporatie functioneert en hoe de directeur-bestuurder zijn taak invult. Controle Financieel De Leeuw van Putten heeft geen leningen verstrekt aan de leden van de Raad van Commissarissen of aan het eigen personeel. Met Baker Tilly Berk N.V. spraken wij over de jaarrekening, de interne verslaglegging, het interne beheersingsysteem en het accountantsverslag. Het controleverslag over het
9
|
jaarverslag van 2014 hebben wij in een vergadering met de accountant van Baker Tilly Berk N.V. besproken.
2.3 Verbindingen
Functioneren van de accountant Het contract met Baker Tilly Berk N.V. is verlengd. Elk jaar beoordelen wij het functioneren van de accountant. Minimaal één keer in de vier jaar vindt een grondige beoordeling plaats. Wij vragen dan ook andere accountants om een offerte uit te brengen. Dit was in 2014 nog niet van toepassing. De Raad concludeert dat de accountant in 2014 goed heeft gefunctioneerd.
Wij zorgen dat het in Spijkenisse goed wonen is. Maar dat doen wij natuurlijk niet alleen. Wij delen die zorg met andere instanties en organisaties. In dit hoofdstuk leest u welke dat zijn en wat wij samen met hen ondernemen.
Intern toezicht Het interne toezicht voldoet aan de volgende aspecten van de Aedes-code: - Er is een scheiding tussen de verantwoordelijkheden van het bestuur en het toezichthoudend orgaan. - De Raad beoordeelt periodiek haar eigen functioneren en dat van het bestuur. - De aaneengesloten termijn dat de leden lid van de Raad van Commissarissen mogen zijn, is maximaal twee termijnen van vier jaar. Tot slot Namens alle leden van de Raad van Commissarissen van De Leeuw van Putten spreek ik mijn waardering uit over de inzet van alle medewerkers en andere betrokkenen. drs. R. Schouten, voorzitter Spijkenisse, 26 mei 2015
VOF Prodomus Deze vennootschap onder firma is eind 2014 geliquideerd omdat het bedrijfspand waarvoor het was opgericht begin 2014 is verkocht. De VOF had als doel het ontwikkelen, realiseren, verhuren en/of beheren van woningen, winkels en bedrijfsruimten, parkeergarages en vergelijkbare objecten. De VOF werd opgericht op 1 juli 2002 en notarieel vastgelegd op 7 november 2002. De enige vennoten waren Maasdelta Spijkenisse en wij. Verenigingen van Eigenaren Wij nemen als mede-eigenaar in 30 Verenigingen van Eigenaren deel. Daardoor verrichten wij voor ruim 106 particuliere appartementen beheersactiviteiten. Maaskoepel Wij zijn aangesloten bij de Maaskoepel, federatie van woningcorporaties in de regio Rotterdam-Rijnmond. De federatie behartigt belangen van de woningcorporaties op regionaal niveau. Onze directeur vertegenwoordigt ons in de federatieraad. Aedes Wij zijn lid van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties. Zij behartigen de belangen van hun leden en geven advies en informatie over sociale woningbouw. Onze directeur is lid van de commissie van beroep. Deze commissie behandelt klachten van leden die menen dat zij onterechte geroyeerd zijn door Aedes. Deze commissie heeft in 2014 één klacht in behandeling genomen.
| 10
Hoofdstuk 3
Woningvoorraad 3.1 Onze woningen Ons woningbezit Aan het begin van 2014 bezat De Leeuw van Putten 3.899 wooneenheden. Er zijn in het verslagjaar geen woningen verkocht, gesloopt of bezwaard. Eind 2014 is ons woningbestand ook gelijk aan 3.899.
Overig onroerend goed In 2014 is er 1 commercieel object verkocht. Daarnaast hebben wij een wijkcentrum aangekocht. Eind 2014 bezaten wij: - 49 garages - 19 commerciële objecten - 3 ontmoetingsruimten
Zo is ons woningbezit samengesteld Huurprijsklassen
Meergezinswoningen
Meergezinswoningen
zonder lift
met lift
Eengezinswoningen
Senior-
Totaal
eengezinswoningen
Goedkoop
149
23
-
-
172
Bereikbaar
1.301
438
330
220
2.289
187
54
1.019
115
1.375
7
50
6
-
63
1.644
565
1.355
335
3.899
Duur Vrije sector Totaal
Tabel: De samenstelling van ons woningbezit op 31 december 2014. Goedkoop
Woningen met een huurprijs t/m € 389,05.
Bereikbaar
Woningen met een huurprijs vanaf € 389,05 tot aan de aftoppingsgrenzen van € 556,82 en € 596,75.
Duur
Woningen met een huurprijs vanaf de aftoppingsgrenzen van € 556,82 en € 596,75 tot aan de maximale huurgrens voor huurtoeslag van € 699,48.
Vrije sector
Woningen met een huurprijs boven de maximale huurgrens voor huurtoeslag van € 699,48.
Tabel: Huur gerelateerde parameters 2014.
3.2 Strategisch voorraadbeheer Doelen Wij hanteren een duidelijk en praktisch strategisch voorraadbeheer. Wij actualiseren dit jaarlijks. Zo houden wij de kwaliteit van de woningen in de gaten, hebben wij inzicht in de ontwikkelingen in de markt en hebben wij een beeld van de gewenste samenstelling van ons woningbezit in de toekomst. Wij bewaken de mutatiegraad en de acceptatiegraad. Deze factoren laten zien wat het verloop is en hoe makkelijk wij een leeg gekomen woning weer verhuren. Door deze gegevens over een periode van 5 jaar in beeld te brengen kunnen wij trends signaleren en ons tijdig voorbereiden als er ingrepen vereist zijn in een complex. Woonkwaliteit Met deze kennis willen wij ervoor zorgen dat de huidige bewoners tevreden blijven en dat potentiële huurders graag bij ons een woning huren. Wij willen ons daarbij onderscheiden van onze concurrenten. Daarom moeten wij ervoor zorgen dat de woonkwaliteit bij ons hoog scoort. Daarom zijn wij in 2006 gestart met een groot aantal verbeteringsmaatregelen zoals het tegelwerk aanpakken, hang- en sluitwerk vervangen en maatregelen om de energieprestaties te verbeteren. In een periode van 10 jaar investeren wij een bedrag van ongeveer € 10 miljoen. Met als doel: een betere waardering van de woningen en de woonkwaliteit. Conclusie Uit onze jaarlijkse actualisatie in 2014 blijkt dat er momenteel geen acute problemen zijn. Wel zijn er voor bepaalde woningtypen risico’s. Een risico is
door ons gedefinieerd als een woning waarvoor bij mutatie minder dan 10 belangstellenden zijn of als de mutatiegraad boven de 15% komt. Het gaat hier over het algemeen over de productgroep ‘meergezinswoningen zonder lift’. Overigens verhuren ook de risicocomplexen momenteel nog zonder grote problemen.
3.3 Nieuwbouwprojecten Ons beleid Het is voor ons belangrijk dat wij meedoen aan nieuwbouwactiviteiten. Op die manier kunnen wij onze ambitie waarmaken. Met de gemeente hebben wij daarom afgesproken dat zij nieuwbouwlocaties bespreekt in het overleg met de corporaties om te kijken of wij interesse hebben. Samen met onze collega-corporaties hebben wij onderling productieafspraken gemaakt, zodat wij nieuwbouwlocaties goed kunnen verdelen. Wel of niet meedoen? Voordat wij beslissen of wij meedoen, brengen wij de risico’s in kaart. Wij moeten namelijk voor alles er voor zorgen dat het uitvoeren van onze kerntaak mogelijk blijft. Door de nieuwe regelgeving op het gebied van afschrijvingen en het splitsen van sociaal en commercieel vastgoed is onze solvabiliteit gedaald. In combinatie met de saneringsheffing en verhuurderheffing is er de komende jaren beperkte financiële ruimte voor nieuwbouw. Overigens zijn er op dit moment ook geen mogelijkheden voor nieuwbouw van sociale huurwoningen. 11
|
Spijkenisse zal op termijn te maken krijgen met bevolkingskrimp. Toch worden er nog een aantal uitbreidingslocaties bebouwd de komende jaren. Er is een risico dat teveel nieuwbouw ten koste zal gaan van de verhuurbaarheid van de bestaande bouw. Rokade Wij hebben een overeenkomst met de gemeente Spijkenisse om 93 onverkochte appartementen in het gebouw met de naam Rokade te beheren. Alle beheerafspraken zijn uitgewerkt. Tegen een vergoeding voeren wij het sociale en technische beheer uit van deze woningen. Op termijn hoopt de gemeente deze woningen te verkopen. Onze beheerovereenkomst loopt door tot het moment van verkoop.
Risicobeheersing Strategisch voorraadbeheer Met een strategisch voorraadbeheer bereiden wij ons voor op de toekomst. Definitieve keuzes zijn gemaakt. Alle maatregelen die wij in ons bezit willen nemen zijn financieel doorgerekend en in onze financiële meerjarenprognose opgenomen. Jaarlijks actualiseren wij ons strategisch voorraadbeheer. Zo signaleren wij vroegtijdig of er ingrepen nodig zijn om de verhuurbaarheid van een complex te waarborgen. Nieuwbouwprojecten Nieuwbouwprojecten brengen altijd risico’s met zich mee. Wij beheersen deze echter door bij elk project een afweging te maken: is het gewenst, haalbaar, verantwoord en financierbaar vanuit onze missie? En tijdens de uitvoering vindt scherpe kwaliteits- en budgetbewaking plaats. Dat geldt ook voor onderhoudsprojecten.
| 12
Deel 2: Prestatievelden Hoofdstuk 4
Verhuur van woningen 4.1 Doelstellingen en beleid Doelen uit Meerjarenvisie In onze meerjarenvisie 2013–2017 hebben wij ons onder meer de volgende doelen gesteld. - Wij bewaken het aantal mutaties en het aantal reacties op de woonkrantadvertenties, om vroegtijdig marktontwikkelingen te signaleren. - Wij sturen op de sociale huurgrens. Wij zorgen ervoor dat onze voorraad sociale huurwoningen in stand wordt gehouden. Bij de toewijzing kijken wij naar leeftijd, inkomen en huishoudgrootte. - Wij harmoniseren huurprijzen bij mutatie in bepaalde delen van ons bezit. - Ons huurbeleid is niet bezitsbreed gelijk. - De jaarlijkse huurverhoging wordt bepaald op basis van de ruimte die de overheid biedt en ons bedrijfsbelang op de lange termijn. Inkomensafhankelijke huurverhoging Het kabinet wil dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor lagere inkomensgroepen. Vanaf 2013 hebben zij daarom hogere percentages voor de maximale huurverhoging voor middeninkomens (0,5% extra) en hogere inkomens (2,5% extra) ingevoerd. Het kabinet wil hiermee de doorstroming van hogere inkomensgroepen uit de sociale huurwoningen stimuleren en daarmee het scheefhuren tegengaan. Hierdoor is er een einde gekomen aan een periode van inflatievolgend huurbeleid. De maximale huurverhoging was in de jaren 2007-2012 namelijk gelijk aan de inflatie. Vanaf 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging hoger dan de inflatie. Dit betekende voor de huurverhoging van 2014 een maximale huurverhoging van: - inflatie + 1,5% voor lagere inkomens (tot € 34.085); - inflatie + 2,0% voor middeninkomens (tussen € 34.085 tot € 43.602); - inflatie + 4,0% voor hogere inkomens (boven € 43.602). De inflatie over 2013 was 2,5%. Hierdoor waren in 2014 de percentages voor de maximale huurverhoging: - 4% voor lagere inkomens; - 4,5% voor middeninkomens; - 6,5% voor hogere inkomens. De huurtoeslag blijft bestaan om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. De 1,5% extra huurverhoging boven inflatie wordt bij de lagere inkomens voor het grootste deel gecompenseerd door de huurtoeslag. Ondanks de hogere huurverhoging is de huurderving in 2014 gedaald. Onze huurverhoging per 1 juli 2014 De huurverhoging voor elke individuele sociale huurwoning bedroeg in de basis 4% (inflatie + 1,5%). Alleen bij de hogere inkomens (huishoudens met een inkomen boven de € 43.602) is er door ons een extra huurverhoging doorgevoerd. Wij hebben de middeninkomens ontzien door daar de 0,5% extra niet door te voeren.
Dit betekent in het kort: - 4% voor huishoudens met een inkomen tot € 34.085; - 4% voor middeninkomens; - 6,5% voor hogere inkomens (2,5% extra voor hogere inkomens). De huurverhoging op 1 juli 2014 was bij ons gemiddeld 4,3%. Jaar
Landelijk
De Leeuw van Putten
2004
2,9%
2,75%
2005
1,8%
1,6%
2006
2,4%
2,4%
2007
1,1%
1,1%
2008
1,5%
1,6%
2009
2,3%
2,5%
2010
1,2%
1,2%
2011
1,3%
1,3%
2012
2,2%
2,3%
2013
4,1%
4,3%
2014
3,9%
4,3%
Tabel: Huurverhogingen (gemiddeld) 2004 - 2014 Huurharmonisatie bij mutatie Wanneer een woning wordt geharmoniseerd, dan wordt de huurprijs na huuropzegging met een bepaald bedrag verhoogd. Dit is geen vast bedrag en de verhoging kan op elk moment van het jaar plaatsvinden. Huurharmonisatie staat dus geheel los van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli. Per complex is bekeken hoeveel woningen wij willen harmoniseren. Per type is daarna hetzelfde gedaan. Nadat woningen zijn aangewezen om te harmoniseren bij mutatie, gebeurt er eigenlijk nog niets. Pas als er iemand gaat verhuizen komt de huurharmonisatie aan de orde. Voor zittende huurders verandert er dus ook niets. Nieuwe huurders krijgen, wanneer het om een voor huurharmonisatie aangewezen woning gaat, een huurcontract aangeboden met een nieuwe huurprijs die gelijk is aan 80% van de maximale huurprijs. Het kan dus voorkomen dat er huurders naast elkaar in dezelfde type woning wonen en dat de huurprijs verschillend is. Met de huurharmonisatie bereiken wij twee doelen: enerzijds zorgen wij voor de benodigde extra huurinkomsten. Anderzijds genereert de huurverhoging een instroom van huishoudens met een wat hoger inkomen. De inkomensgrens ligt voor 90% van de toewijzingen echter bij € 34.678 (2014). Prestatieafspraken De prestatieafspraken 2010-2020 zijn op 21 april 2011 door de gemeente en de woningcorporaties ondertekend. Er is akkoord over het uitvoeringsprogramma 2011-2015. Dit uitvoeringsprogramma van de prestatieafspraken is in oktober 2013 geactualiseerd. Thema voor de komende jaren blijft leefbaarheid in de wijken. Alle voornemens worden gebundeld in wijkontwikkelingsplannen (WOP’s). 13
|
De belangrijkste opgaven waar de gemeente Spijkenisse en de woningcorporaties voor staan zijn gelegen binnen de bestaande stad. De slogan hier is “van kwantiteit naar kwaliteit”. Niet meer bouwen voor de groei maar: 1. Realisatie van het in Spijkenisse woningmarktsegment dat ontbreekt en goed aansluit op de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving, zoals jongerenwoningen. 2. In- en doorstroming op de woningmarkt. Aandacht voor de bestaande woningvoorraad en, waar mogelijk of nodig, versterking van de aanwezige kwaliteiten in buurten (woonmilieus). 3. Aantrekken van en passende huisvesting bieden aan de verschillende doelgroepen. 4. Een woonruimteverdeling gericht op versterking van de sociale structuren. Regionale woningmarktafspraken In Maaskoepelverband zijn er nieuwe woningmarktafspraken tot stand gekomen. De nieuwe woningmarktafspraken zijn op 29 januari 2014 in het stadhuis van Maassluis ondertekend door wethouders Wonen van de vijftien gemeenten in de stadsregio en door de directies van de corporaties.
Aantallen tweepersoonshuishoudens waaraan wij in 2014 verhuurden Leeftijd
< 389
389 - 557
> 557
Totaal
< 65
< 29.325
2
37
23
62
> 29.325
0
3
9
12
> 65
< 29.400
0
2
2
4
> 29.400
0
3
2
5
Totalen
2
45
36
83
Verhuurd aan BBSH
2
39
25
66
(100%)
(87%)
(69%)
(80%)
doelgroep
Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens waaraan wij in 2014 verhuurden Leeftijd
< 65
> 65
4.2 Doelgroepen
De overige 5 procent van onze sociale huurwoningen is verhuurd aan zogenaamde schrijnende gevallen of hogere inkomens. De woningen met een huurprijs boven de sociale huurgrens (€ 699,48 in 2014) verhuren wij ‘vrij’. Wij kijken hierbij echter wel naar de hoogte van het inkomen om te voorkomen dat huurders in betalingsproblemen komen. Huisvesting van de BBSH doelgroepen In het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) staat dat wij verantwoording moeten afleggen over de huisvesting van de BBSH doelgroepen. Dit zijn huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. In de tabellen hieronder vindt u de cijfers voor 2014. In 2014 verhuurden wij in totaal 342 woningen. Hiervan zijn er 254 (74%) verhuurd aan de BBSH doelgroep. Aantallen eenpersoonshuishoudens waaraan wij in 2014 verhuurden Belastbaar Huurklasse in €
> 65
Inkomen in €
< 389
389 - 557
> 557
Totaal
< 21.600
26
69
24
119
> 21.600
0
46
10
56
< 21.600
0
4
3
7
> 21.600
0
1
2
3
26
120
39
185
Totalen Verhuurd aan BBSH doelgroep
< 389
389 - 597
> 597
Totaal
< 29.325
0
27
35
62
> 29.325
0
3
9
12
< 29.400
0
0
0
0
> 29.400
0
0
0
0
0
30
44
74
Verhuurd aan BBSH
Onze doelgroep Met ingang van 2011 zijn wij verplicht om minimaal 90 procent van onze sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens die minder verdienen dan € 34.678 per jaar (2014). Ondanks dat wij vinden dat deze maatregel leidt tot marginalisering en segregatie hebben wij besloten om deze maatregel uit te voeren. In 2014 hebben wij 95 procent van de sociale huurwoningen toegewezen aan deze primaire doelgroep. Dit percentage is zo hoog omdat vanuit het aanbodmodel veelal de lagere inkomensgroepen reageren op onze woningen.
< 65
Belastbaar Huurklasse in € Inkomen in €
Totalen doelgroep
Leeftijd
Belastbaar Huurklasse in € Inkomen in €
26
73
27
126
(100%)
(61%)
(69%)
(68%)
0
27
35
62
(0%)
(90%)
(80%)
(84%)
Woonlastenwijzer Op onze website hebben wij de Woonlasten Wijzer toegevoegd. De Woonlasten Wijzer is ontwikkeld in samenwerking met het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting). Met de Woonlasten Wijzer kunnen potentiële huurders snel nagaan (in ongeveer 2 minuten) of de huur van de woning die zij op het oog hebben in hun budget past. Kan men de huur straks gemakkelijk betalen, is het nodig om te bezuinigen op andere uitgaven, of kan men beter kiezen voor een andere woning? De Woonlasten Wijzer helpt geïnteresseerden voor een woning bij het maken van een bewuste, verantwoorde keus. In de Woonlasten Wijzer is rekening gehouden met de lokale gemeentelijke lasten. Einde huurmatiging De huurtoeslag wordt sinds 2014 rechtstreeks door de Belastingdienst aan de huurder overgemaakt. Dit is een zogenaamde “vooraf betaling” van de huurtoeslag. Hiermee is een einde gekomen aan de betaling van de collectieve huurtoeslag aan De Leeuw van Putten, ook wel huurmatiging genoemd. Bijzondere doelgroepen Wij hanteren een duidelijk en praktisch laatste kansbeleid om mensen in moeilijke posities zo goed mogelijk te kunnen helpen en begeleiden. Doel is om het aantal huisuitzettingen te verminderen. Ook bieden wij huisvesting aan bijzondere doelgroepen. Zo heeft Humanitas ‘Dak boven je hoofd’ de beschikking over zeven woningen voor de opvang van dak- en thuisloze jongeren. Bovendien huurt Humanitas bij ons zo’n tien woningen voor de tijdelijke opvang en resocialisatie van vrouwen en kinderen uit ‘Blijf van mijn lijf’ huizen. Wij verhuren ook acht woningen aan de stichting Pameijer voor begeleid wonen. Daarnaast stellen wij natuurlijk woningen beschikbaar voor de opvang van asielzoekers in het kader van de gemeentelijke taakstelling. Ook hebben wij een jongerenfoyer voor jongeren die voortijdig met school zijn gestopt en geen huis meer hebben. Onrechtmatige bewoning Wij gunnen iedereen een geschikte woonruimte. Maar treden streng op tegen woonfraude en onrechtmatige bewoning. Onder onrechtmatige bewoning verstaan wij illegale inwoning, illegale verhuur en onrechtmatig gebruik. Bij de bestrijding van onrechtmatige bewoning, werken wij
| 14
samen met de gemeente, de politie en de andere lokale corporaties. In het Convenant Onrechtmatige Bewoning staat hoe wij door onderling samen te werken allerlei vormen van woonfraude kunnen terugdringen. Ook hebben wij een meldpunt onrechtmatige bewoning opgericht. Dit meldpunt kan meldingen nader onderzoeken en bestandsvergelijkingen uitvoeren. Op basis van periodieke overzichten bepalen wij met alle partijen de aanpak.
4.3 Vraag en aanbod Woonnet Rijnmond Wij zijn aangesloten bij Woonnet Rijnmond. Dit is het aanbodmodel voor woonruimte in de Stadsregio Rotterdam. Een woningzoekende kan op de woningadvertenties reageren als hij of zij zich heeft ingeschreven. Degene met de langste inschrijftijd krijgt de woning. Hij of zij moet dan wel voldoen aan de voorwaarden die voor de woning gelden, zoals bijvoorbeeld het aantal personen waaruit een huishouden mag bestaan en de grenzen die wij aan het inkomen stellen. Voor de sociale huurwoningen sturen wij op de maximale huurgrens huurtoeslag (€ 699,48 in 2014). Nieuwe woonruimteverordening en woonruimtebemiddeling Eind 2014 stelde de stadsregio de ontwerpwerpverordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2015 voorlopig vast. De ontwerpverordening is het resultaat van een lang traject, waar een eerder vastgestelde verordening (februari 2014) niet doorging door de komst van de nieuwe Huisvestingswet. Gemeenten, corporaties en andere belanghebbenden kunnen tot half maart 2015 reageren op de ontwerpverordening. De planning is om de nieuwe verordening, tegelijkertijd met het nieuwe woonruimteverdelingssysteem WNR 3.0 (eind juni 2015) in werking te laten treden. Belangrijkste veranderingen binnen de verordening: - Herinvoering huisvestingsvergunning voor alle verhuringen in de sociale woningvoorraad corporaties. - Meerdere rangordecriteria mogelijk (inschrijfduur, loting, direct kans) - Sturen met percentages is losgelaten, nu sturen op basis van prestatieafspraken. - Sturen op basis van leefbaarheidsvraagstukken niet meer mogelijk - Aanpassingen urgentieregeling: aanscherping weigeringsgronden, uitbreiding gronden (mantelzorg, verblijfsgerechtigden). - Waarschijnlijk één regionale verordening. Daarnaast zijn er binnen de Maaskoepel spelregels opgesteld voor de woonruimtebemiddeling. Deze spelregels en de ontwerpverordening hebben wij met de Huurdersvereniging LvP besproken. Zij hebben hun schriftelijke reactie aan ons doorgegeven en deze hebben wij zoals afgesproken doorgegeven aan de Maaskoepel.
richting echte belangstellenden. Sinds de invoering van de sancties is het aantal gevallen no show afgenomen. Ontwikkeling van de vraag Spijkenisse heeft binnen de Rotterdamse regio een relatief gespannen woningmarkt. Het voor de verhuur vrijkomende aanbod is de laatste jaren gestabiliseerd. Het aantal verhuringen van De Leeuw van Putten is toegenomen van 313 in 2013 naar 342 in 2014. Samenhangend hiermee is ook de slaagkans in de loop van het jaar wat afgenomen en bedraagt ultimo 2014: 4,8% (2013 5,0%). Voor doorstromers is de slaagkans 4,5% en voor starters 5,2%. De slaagkans is als volgt gedefinieerd: het aantal woningzoekenden (per subgroep) dat in de betreffende periode een woning heeft verkregen via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het totaal aantal actief woningzoekenden (per subgroep) dat op die woningen heeft gereageerd plus het aantal geslaagde direct bemiddelden die niet ook al hebben gereageerd (uitgedrukt als een percentage). Slaagkans marktgroepen (2014) Spijkenisse
Rotterdam
Doorstromer
4,5%
6,9%
Starter
5,2%
7,9%
Slaagkans woningzoekenden naar inkomen (2014) Spijkenisse
Rotterdam
< € 34.679
4,6%
7,4%
> € 34.679
11,9%
21,4%
Ontwikkeling van het aanbod In 2014 kwamen er door huuropzeggingen 326 woningen voor verhuur beschikbaar. In 2013 waren dit er 331. Hiermee daalde de mutatiegraad ten opzichte van 2013 licht van 8,5% naar 8,4%. In de tabellen hieronder ziet u hoe de mutaties zijn verdeeld naar huurprijsklassen en woningtype. Huuropzeggingen verdeeld naar huurprijsklassen Huurprijsklassen
Aantal mutaties
Mutatiegraad 2014
Mutatiegraad 2013
Goedkoop
25
14,5%
18,1%
Bereikbaar
186
8,1%
9,5%
Duur
106
7,7%
5,0%
9
14,3%
16,3%
326
8,4%
8,5%
Vrije sector Totaal
Huuropzeggingen verdeeld naar woningtypen No show regeling Het komt regelmatig voor dat uitgenodigde woningzoekenden niet komen opdagen op de afspraak voor een intakegesprek of het bezichtigen van een woning. Dit kost tijd en benadeelt de andere woningzoekenden. Daarom is er eind 2013 een nieuwe regeling ingegaan: afspraak is voortaan afspraak. Een afspraak voor een bezichtiging of intakegesprek moet worden nagekomen. Afmelden kan uiterlijk een dag van tevoren bij de corporatie. Wordt dat niet gedaan, dan wordt dat geregistreerd als een gemiste afspraak. Gebeurt dit binnen twaalf maanden drie keer dan kan de woningzoekende niet meer reageren op het woningaanbod van Woonnet Rijnmond tot er contact is opgenomen met één van de bij Woonnet Rijnmond aangesloten corporaties. Vanaf 1 januari 2014 blokkeren we na vier keer zelfs de inschrijving en kan er drie maanden lang niet meer gereageerd worden op het woningaanbod. Vervelend, maar we willen iedereen graag snel aan een woning helpen. Dit no show gedrag verstoorde het aanbiedingsproces
Woningtypen
Aantal mutaties
Mutatiegraad 2014
Mutatiegraad 2013
198
12,0%
12,6%
Meergezinswoning met lift
42
7,4%
6,8%
Eengezinswoning
65
4,8%
4,6%
Senioreengezinswoning
21
6,3%
8,1%
326
8,4%
8,5%
Meergezinswoning zonder lift
Totaal
Verdeling via lokaal maatwerk In bepaalde wijken in Spijkenisse wijzen wij woningen toe door middel van lokaal maatwerk. Daardoor kunnen wij in sommige complexen het verhuurbeleid sturen. Het is vanzelfsprekend dat urgent woningzoekenden daarin een belangrijke plaats hebben. Voor urgentie hanteren wij overigens de regionaal vastgestelde regels. Want alleen woningzoekenden die geen 15
|
passende huisvesting hebben, komen voor urgentie in aanmerking. Het aandeel aanbiedingen in de categorie lokaal maatwerk mag echter niet hoger zijn dan 15 procent. Dus wij kunnen dit maar beperkt aanbieden. Bestrijding leegstand Ons beleid om leegstand te bestrijden is effectief. De huurderving over 2014 ligt met 0,54% ruim onder de 1%. Wij blijven ons inzetten om dit percentage onder de 1% te houden. Aan het eind van 2014 stonden er 16 woningen leeg. Het betreft hier leegstand door mutatie. Er is dan ook geen sprake van structurele leegstand. Gezien de huidige marktsituatie hebben wij geen plannen om huren te verlagen of woningen te verkopen. Woningtoewijzing Het kan natuurlijk voorkomen dat een woningzoekende een klacht heeft. Bijvoorbeeld over het (niet) inschrijven als woningzoekende bij de woningcorporatie, het (niet) toewijzen van een woning door de woningcorporatie of de behandeling door de woningcorporatie. Daarvoor is er op plaatselijk niveau een klachtencommissie ingesteld. In 2014 hebben wij geen klachten over de woningtoewijzing ontvangen.
Risicobeheersing Verhuuractiviteiten De vraag naar huurwoningen in Spijkenisse is nog altijd vrij groot. Alleen bij de seniorenwoningen is er duidelijk sprake van een verminderde vraagdruk. Het risico van problemen bij de verhuur is voor ons op dit moment nog redelijk beperkt. Wat wel opvalt, is dat de acceptatiegraad (hoe vaak moet de woning worden aangeboden, voordat hij wordt geaccepteerd) toeneemt. De sterk verhoogde acceptatiegraad brengt aanzienlijk meer werkdruk met zich mee. Dit is echter geen probleem in de verhuurbaarheid omdat er nog genoeg belangstelling is voor onze woningen. Maandelijks bewaken wij bovendien de mutatiegraad en leegstand. Over de slaagkans rapporteren wij elk kwartaal. Marktpositie Onze marktpositie is behoorlijk goed. Wel komen bij een krimpende markt de duurdere huurwoningen in Spijkenisse eerder in de gevarenzone dan de goedkopere woningen. Zoals het er nu naar uitziet, is het risico van vraaguitval met name bij dure appartementen het grootst. Dit is nu nog niet problematisch want: - onze prijs/kwaliteitverhouding is goed; - de leefbaarheid in onze wijken en buurten is op peil. Echter, doordat de koopwoningmarkt vast is gelopen, ontstaat er in de toekomst mogelijk wel een risico voor onze marktpositie. Huurwoningen worden dan namelijk relatief duurder ten opzichte van koopwoningen (en dit hangt natuurlijk ook weer af van het rentepeil). Zo zorgt het project De Elementen voor een flinke uitbreiding van de woningvoorraad, die leidt tot een afnemende druk op de huurwoningen in Spijkenisse. Op dit moment signaleren wij echter nog geen grote afname van de vraagdruk. Alleen bij de seniorenwoningen is de vraag beperkt.
| 16
Hoofdstuk 5
Kwaliteit van de woningen 5.1 Onderhoud Afspraken uitvoering onderhoud Wij stellen hoge eisen aan de aannemers die het onderhoud uitvoeren. Wij denken dan zowel aan de kwaliteit van het werk als aan de beperking van overlast voor huurders. Daarom werken wij met de onderstaande zaken: 1. Aannemers die voor ons eenmalige opdrachten uitvoeren, moeten zich daarom houden aan onze Algemene Voorwaarden. 2. Met de aannemers die de dagelijkse onderhoudswerkzaamheden uitvoeren, hebben wij raamovereenkomsten. 3. Voor de medewerkers van de aannemers die een raamovereenkomst hebben, hebben wij gedragsregels opgesteld. 4. Waarderingscijfers door huurders die onder onze norm liggen, worden besproken met de betreffende aannemer zodat er aanpassingen in de werkwijze gemaakt kunnen worden. Onze huurders zijn tevreden Uit de enquêtes van ons verbeterproject blijkt dat onze klanten over het algemeen positief zijn over onze dienstverlening. In 2014 kregen wij voor klachtenonderhoud (reparatieverzoeken) een 7,9 en voor groot onderhoud (planmatig onderhoud) een 7,0. Verbeterpunten zijn: - de klachtenafhandeling na groot onderhoud; - de standaarduitrusting van de woning. Waar de waardering van de klant onder de norm blijft, gaan wij in gesprek met de betreffende aannemers om acties te bepalen die de klantwaardering op het gewenste peil brengen. Planmatig onderhoud Wij plannen op twee manieren. Allereerst hebben wij een Meerjaren Onderhouds Planning voor de periode van 25 jaar. Deze passen wij ieder jaar aan de veranderende omstandigheden aan. Daarbij baseren wij ons op bouwkundige inspecties, prijsbijstellingen en prijsindexering. Daarnaast maken wij een overzicht van onderhoudsactiviteiten die wij graag om verhuurtechnische redenen willen uitvoeren. Met deze gegevens maken wij een taakstellende begroting voor het komende jaar. De Leeuw van Putten heeft veel moeten wijzigen in haar onderhoudsbegroting. De oorspronkelijk plannen bleken financieel niet haalbaar. Dit heeft te maken met diverse maatregelen van de overheid die een zwaar beroep doen op onze middelen. Belangrijkste tegenvaller is de verhuurderheffing. De verhuurderheffing bedraagt ruim € 1,9 miljoen per jaar en loopt op tot € 2,7 miljoen. Bij een totale huuropbrengst van ruim € 25 miljoen is dat aanzienlijk. Daarnaast betalen wij mee aan de sanering van Vestia en enkele andere corporaties. Bij elkaar is dat ook € 1,5 miljoen over twee jaar. Deze tegenvallers hebben tot gevolg dat wij hebben onderzocht waar wij extra inkomsten kunnen en mogen genereren. Ook hebben wij gekeken waar wij minder kunnen uitgeven. Onze inkomsten worden vrijwel uitsluitend bepaald door de huur. We hebben dus hogere huurverhogingen doorgevoerd dan in voorgaande jaren. En aan de uitgavenkant hebben we onze onderhoudsuitgaven beperkt. Een groot aantal activiteiten is daarom doorgeschoven.
Er is veel tijd en moeite in de aanpassing van de onderhoudsbegroting gestopt om het financieel en technisch verantwoord aan te passen in verband met de noodzakelijke bezuinigingen. Door maatregelen niet helemaal te schrappen, maar te verplaatsen naar komende jaren willen we besparen, zonder dat de kwaliteit geweld wordt aan gedaan. Daarom worden de komende jaren een aantal werkzaamheden later uitgevoerd, dan we oorspronkelijk hadden gepland. Ook voor 2014 is er een aanzienlijke vermindering van onze voorgenomen activiteiten. Een aantal zaken doen we wel. We voeren al het onderhoud uit dat voortkomt uit reparatieverzoeken van bewoners. Ook verzorgen we bij huurmutaties het onderhoud aan de woning voor de nieuwe huurder. De werkzaamheden die vallen onder het serviceabonnement voeren wij ook gewoon uit. En ook alle onderhoudscontracten op het gebied van installaties, liften en verwarming blijven onverminderd doorlopen. We willen immers alle woningen veilig houden. Asbestverwijdering Voor 2013 en 2014 was het (ambitieuze) plan opgezet om in twee begrotingsjaren alle woningen van ons bezit asbestveilig te maken. Na een grondige inventarisatie van de betreffende complexen is de feitelijke verwijdering van het asbest in uitvoering gegaan. Wij hebben onze planning gerealiseerd voor wat betreft het verwijderen van het asbest aan de binnenzijde van alle woningen. Reparatieverzoeken Wij kunnen veel plannen, maar niet alles. Denk bijvoorbeeld aan reparatieverzoeken van huurders. Daarbij vinden wij het belangrijk dat de klant bepaalt wanneer het hem uitkomt dat de reparatie verricht wordt. Reparatietijdstippen worden dan ook allemaal in overleg met de klant afgesproken.
Aantal reparatieverzoeken Gemiddeld aantal meldingen per verhuureenheid Gemiddelde kosten per reparatieverzoek Gemiddelde duur afhandeling
2014
2013
5.320
5.250
1,4
1,4
€ 149
€ 130
9 dagen
10 dagen
Mutatieonderhoud Het past bij onze missie dat huurders de vrijheid hebben om hun huurwoning zoveel mogelijk aan hun individuele woonwensen aan te passen. Daarom hanteren wij een duidelijk beleid voor Zelf Aangebrachte Veranderingen genaamd ‘Uw eigen (huur)huis’. Onze huurders maken hier steeds meer gebruik van.
Gemiddelde mutatiegraad Gemiddelde kosten per mutatie Gemiddelde duur afhandeling
2014
2013
8,4
8,5
€ 1.436
€ 1.593
14 dagen
13 dagen
Serviceabonnement In het huurreglement staat dat huurders zelf kleine onderhoudsklussen aan de woning moeten uitvoeren. Vaak komen ze hier niet aan toe. Of laten ze klussen uitvoeren door een vakman tegen hoge uur- en materiaalkosten of het wordt niet goed uitgevoerd. Om dit te voorkomen kunnen huurders een 17
|
serviceabonnement bij ons afsluiten. Wij voeren deze klussen dan voor ze uit. De bijdrage voor deelname aan het serviceabonnement van De Leeuw van Putten bedraagt € 4,04 per maand. Momenteel maakt ruim 80% van de huurders gebruik van dit serviceabonnement.
5.2 Wonen op maat Uw eigen (huur)huis Wij geven bewoners veel ruimte om veranderingen in hun woning aan te brengen. Ons ZAV-beleid (Zelf Aangebrachte Veranderingen) heet daarom: ‘Uw eigen (huur)huis’. De woning moet echter wel aantrekkelijk blijven voor toekomstige bewoners. Daarom zijn er een aantal spelregels voor deze Zelf Aangebrachte Veranderingen. Deze staan op onze website. Zo kunnen huurders duidelijk zien wat wel en niet is toegestaan. Ook lezen ze daar wat wij van ze verwachten als ze de huur beëindigen. Mensen met een functionele beperking Graag helpen wij mensen met een functionele beperking zelfstandig te (blijven) wonen. Daarom hebben wij in meerdere woningen aanpassingen aangebracht. De afhandeling van de verzoeken loopt via de gemeente. In goed overleg met de gemeente hebben wij in het afgelopen jaar onder meer de volgende aanpassingen aangebracht (in voornamelijk de seniorencomplexen): - Verhoogde toiletpotten. - Thermostatische mengkranen en éénhendelkranen. - Voorzieningen voor het stallen van scootmobielen. Een nieuwe keuken of badkamer Huurders die in aanmerking komen voor een nieuwe keuken of badkamer kunnen in onze woonwinkel een keuze maken. Per woningtype hebben wij een standaardindeling. De bewoner kan kiezen uit verschillende kleuren van de keukenkastjes, verschillende type werkbladen en uit allerlei soorten tegels voor badkamer en keuken. Tegen een meerprijs kunnen ze extra kastjes, apparatuur of een thermostaatkraan bestellen. Bij nieuwe verhuringen is er de mogelijkheid voor kleurkeuze van de keukenkastdeurtjes. Nieuwe bewoners kunnen na het ondertekenen van het huurcontract in de woonwinkel hun keuze maken.
5.3 Duurzaamheid Duurzame materialen Wij besteden veel aandacht aan de kwaliteit van onze woningen. Daarom kiezen wij ook bij het onderhoud voor materialen die voldoen aan de eisen van deze tijd. Daarnaast gebruiken wij milieuvriendelijke bouwmaterialen en installaties die beantwoorden aan de richtlijnen voor duurzaam (ver) bouwen. Daarbij verliezen wij de levensduur van de materialen niet uit het oog. Vervangen wij elementen of bouwdelen? Dan maken wij zoveel mogelijk gebruik van onderhoudsarme materialen. Het liefst met langlopende garanties. Zo zorgen wij ervoor dat de woningen in de toekomst minder onderhoud nodig hebben. Het FSC-keurmerk voor hout Wij hebben ons aangemeld bij het FSC (Forest Stewardship Council) en een intentieverklaring getekend. Hiermee geven wij aan dat wij proberen om bij nieuwbouw en onderhoud van woningen zoveel mogelijk FSC-hout te gebruiken. FSC is een internationale organisatie die verantwoord bosbeheer
| 18
stimuleert. De organisatie heeft wereldwijde standaarden voor bosbeheer met daaraan gekoppeld een keurmerk. Zij streven ernaar om het aandeel FSC-hout en -papier te verhogen. De Leeuw van Putten stopt energie in de Gildenwijk De Leeuw van Putten werkt constant aan het technisch in orde houden van haar woningbezit. In het najaar van 2014 heeft De Leeuw van Putten van alle gestapelde woningen in de Gildenwijk de cv-installaties vervangen. De complexen Wolwever en Schrijnwerker hebben een nieuwe dakopbouw gekregen en alle bewoners van de Gildenwijk hebben een nieuwe keuken aangeboden gekregen. Energielabels Sinds eind 2009 hebben alle woningen van De Leeuw van Putten een energielabel. Energielabels zijn geldig voor een periode van tien jaar. Bijna al onze woningen hebben een label C of D. Relatief weinig woningen zitten in een lager segment. Daarom is het niet noodzakelijk om op korte termijn investeringen te doen om de energielabels omhoog te halen. Met de uitvoering van ons planmatig onderhoud verbeteren de labels van de woningen ook. Uiteraard letten wij er wel op dat wij bij planmatig onderhoud zoveel mogelijk energiebesparende maatregelen toepassen. Denk hierbij aan HR cv-ketels, extra isolatie bij dakrenovatie, het toepassen van isolerende beglazing, het aanbrengen van gelijkstroommotoren bij de mechanische ventilatie en het toepassen van spaarlampen. Energielabels 2009-2014, uitgedrukt in percentages. Energielabel
2009
2010
2011
2012
2013
2014
A
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,2%
B
5,6%
6,3%
6,3%
9,3%
13,0%
13,0%
C
28,7%
39,5%
40,8%
52,1%
49,0%
54,4%
D
61,0%
49,7%
48,6%
34,7%
34,1%
30,7%
E
4,6%
4,4%
4,2%
3,8%
3,8%
1,7%
Totaal
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Convenant Energiebesparing In het Convenant Energiebesparing Corporatiesector dat gesloten is tussen Aedes, de Woonbond en de overheid staan een aantal ambitieuze doelstellingen voor energiebesparing in de sector. - 20 procent besparing op gasverbruik bestaande voorraad in 2018 (t.o.v. 2008); - Bij ingrijpende woningverbetering minimaal het energielabel B of minimaal het label met twee klassen te verbeteren; - Huurders staan centraal bij energiebesparende maatregelen aan woningen; - Woonbond en Aedes maken afspraken over woonlasten (waarborg); - Aedes en Woonbond stimuleren corporaties en huurdersverenigingen op lokaal niveau afspraken te maken; - Opnemen van energielabel in Woningwaarderingsstelsel (WWS); - Kwaliteit binnenmilieu en wooncomfort zijn aandachtspunten bij energiebesparing; - Bevorderen dat corporaties energiebesparing meenemen in voorraadbeleid en portefeuillebeheer. De energiezuinigheid en de besparingen worden afgemeten aan de energielabels van de woningen. Binnen ons bezit neemt het aandeel woningen met een A, B of C-label (de meest energiezuinige) toe, het aandeel woningen met een D of E-label neemt af. Wij hebben de energiebesparing van onze woningen op jaarbasis uitgerekend. Een gewenste besparing op gasverbruik van 2% wordt gezien als een CO2 besparing van 2%. In de periode 2008 tot en met 2014 hebben wij een CO2-besparing gerealiseerd van 8,8 procent. Dit betekent een besparing van 1,26 procent per jaar. Wij
halen de gewenste 2 procent dus niet. Dit komt omdat ons woningbezit relatief jong is, goed geïsoleerd is en er in de meeste woningen een HR cv- ketel aanwezig is. Doordat de woningen al zo energiezuinig zijn, is het relatief moeilijk en kostbaar om verdere stappen te zetten in de verbetering van de labels. Ingrijpende woningverbeteringen zijn in ons woningbezit niet aan de orde. De energielabels zijn in het WWS ingevoerd. Daarnaast nemen wij energiebesparing mee bij ons planmatig onderhoud. Ook zien we nog kansen voor besparing. Zo bespreken wij de energielabels en energiebesparende maatregelen met de huurdersvereniging en starten wij binnenkort met een pilot in Akkers 5 om huurders in een complex te betrekken bij energiebesparing. Zo gaan we voor nog meer energiebesparing in de toekomst. Project Akkers 5 Wij zijn gestart met een pilot om bij het complex Akkers 5 een energiebesparing en labelverbetering door te voeren in overleg met de bewoners. Er wordt daarbij wel een huurverhoging gevraagd. Dit is voor ons een proef om te kijken in hoeverre energiebesparing samen met de bewoners vorm is te geven en of dit rendabel te krijgen is. Het project krijgt daarmee een fysieke component, maar ook een component van het betrekken van bewoners bij ons beleid. Het is een tastbare en directe manier van participatie. Voordat wij echter verdere stappen zetten om ingrepen te doen op het vlak van energiebesparing, vinden wij het noodzakelijk om een integrale toekomstvisie te ontwikkelen voor de woningen in het complex Akkers 5. Voor de op te stellen toekomstvisie voor dit complex is het zinvol een analyse uit te voeren van de bouw- en woontechnische staat van de woningen alsmede een aantal toekomstscenario’s door te rekenen. Hiervoor hebben wij een extern bureau ingeschakeld. De toekomstvisie zal moeten aansluiten bij de uitkomsten van de scenariosessies die in de eerste helft van 2015 zijn gepland.
Risicobeheersing Vernieuwing en herstructurering Door de ouderdomsdifferentiatie van ons bezit is er geen sprake van herstructureringscomplexen. Het risico is momenteel minimaal maar kan de komende jaren toenemen. Onderhoud Wij exploiteren ons bezit voor de lange termijn. Er vindt geen afbouw van onderhoud plaats. Dat draagt bij aan een goede verhuurbaarheid en leefbaarheid in de buurt.
19
|
Hoofdstuk 6
Bewonersparticipatie 6.1 Huurdersvereniging Huurdersvereniging LvP Wij hebben een eigen huurdersvereniging die de belangen van onze huurders behartigt. Ruim de helft van alle huurders is lid van de Huurdersvereniging LvP. De vereniging is opgericht door vrijwilligers die zich betrokken voelen bij prettig en goed wonen in Spijkenisse. Wij bieden de vereniging onderdak in een kantoorruimte aan de Schrijnwerker. Hier vergadert het bestuur en werkt de redactie van de huurderskrant. Ook wordt er spreekuur gehouden voor huurders die vragen hebben aan de Huurdersvereniging. Wij steunen de Huurdersvereniging met een jaarlijkse financiële bijdrage en het ter beschikking stellen van een kantoor. Overleggen In 2014 voerden wij verschillende overleggen: - Wij overlegden vier keer over beleidsmatige onderwerpen zoals huurprijsbeleid, beleidsvoornemens, begroting en leefbaarheid. Dit overleg vond plaats met de directeur-bestuurder en de beleidsmedewerker. - Wij spraken in een apart overleg over technische zaken. Dit overleg vond ook viermaal plaats met het hoofd technisch beheer en de beleidsmedewerker. - Een vertegenwoordiging van de huurdersvereniging heeft een keer overlegd met de Raad van Commissarissen. Overleg met de huurdersvereniging Wij overlegden onder andere over: - Jaarverslag 2013 - Serviceabonnement - Strategisch Voorraadbeheer - Onderhoudsplanning 2014 - Huurbeleidsplan 2014 - Begroting De Leeuw van Putten 2015 - Jaarplan De Leeuw van Putten 2015 - Energielabels en energiebesparing - Wijkontwikkelingsplan Zuidwest - Huisvestingswet - Woningwet
6.2 Klachtencommissie Zijn er klachten? Wij willen graag een open en democratische woningcorporatie zijn. Daarom hebben wij een klachtencommissie voor onze huurders ingesteld. De bedoeling van deze commissie is de rechtspositie van de huurder te verbeteren. Huurders kunnen bij de klachtencommissie een klacht indienen tegen onze beslissingen. Ze kunnen ook klagen over de manier waarop onze medewerkers, of derden die voor ons werken, hen hebben behandeld. Heeft de commissie een klacht ontvangen? Dan brengt ze daarover advies uit aan het bestuur. Het bestuur neemt daarna een beslissing over de klacht. Uiteraard is het belangrijk dat de klachtencommissie onafhankelijk is. Daarom mogen bestuurs- en personeelsleden geen lid van de commissie worden.
| 20
De klachtencommissie De bestond in 2014 uit de volgende leden: - de heer B. van den Berg (benoemd op voordracht van het personeel) - de heer T. de Groot (benoemd op voordracht van het bestuur) - de heer H. van Gurp (benoemd op voordracht van de huurdersvereniging) Klachten in 2014 In het afgelopen jaar is er één klacht gemeld bij de klachtencommissie. Het betrof een geschil over de afrekening van mutatieonderhoud. Deze klacht is ongegrond verklaard.
6.3 Communicatie Huurdersportaal De nieuwe website is opgeleverd op 7 oktober 2013. Vervolgens hebben we gewerkt aan de ontwikkeling van een huurdersportaal. Dat is een gedeelte op de website waar huurders kunnen inloggen en hun eigen gegevens kunnen raadplegen en gedeeltelijk kunnen wijzigen. Dit huurdersportaal is op 16 juni 2014 opgeleverd. Klantgerichte communicatie Wij vinden een goede relatie met onze huurders belangrijk. Wij communiceren dan ook zo open en klantgericht mogelijk. Denk daarbij aan de volgende middelen: - Bewonersblad: het blad bevat zoveel mogelijk eigen nieuws. De artikelen gaan over onderwerpen die direct voor onze huurders van belang zijn. Het bewonersblad verschijnt vier keer per jaar. - Brieven: wij besteden veel aandacht aan onze brieven. Wij vinden het belangrijk dat ze goed zijn geschreven en dat de inhoud duidelijk is. Onze medewerkers hebben een training gevolgd in het schrijven van brieven. - Website: op onze website kunnen huurders terecht voor allerlei relevante informatie. In 2014 is op de website een klantportaal opengesteld waarmee huurders hun gegevens kunnen inzien. Communicatie met elkaar Wij vinden niet alleen communicatie tussen ons en de huurder belangrijk; ook communicatie en interactie tussen huurders onderling is een groot goed. Daarom hebben wij in de seniorenflats aan de Kromme Dreef, de L. Ansinghstraat / M. Roosenboomstraat en in de flat aan de IJsselstraat ontmoetingsruimtes ingericht voor bewoners. Zij mogen deze ruimtes kosteloos gebruiken. De huurders van de flats hebben zelf commissies gekozen voor het beheren van deze ruimtes. Deze zeer actieve beheerscommissies organiseren tal van activiteiten voor de bewoners. Klantenpanel aan het woord De Leeuw van Putten wil goed luisteren naar de mening van klanten, zodat deze mening een rol krijgt in de strategie- en beleidsvorming. Wanneer we (beter) weten wat bewoners wensen, kunnen we onze middelen en mensen gerichter inzetten. Op maandagavond 2 juni 2014 spraken tien huurders uit Spijkenisse in een klantenpanel over hun ervaringen met De Leeuw van Putten. Omdat zij in 2013 of in 2014 zijn verhuisd, hebben de huurders recente ervaring opgedaan met het verhuur- en mutatieproces van De Leeuw van Putten.
Het klantenpanel werd live geobserveerd door medewerkers van De Leeuw van Putten. Dankzij de medewerking van klanten die bereid waren om mee te denken, is De Leeuw van Putten in staat om beter rekening te houden met wensen van klanten. Met de uitkomsten van dit klantenpanel scherpen wij procedures aan. Ook pakken wij een aantal suggesties aan voor de verbetering van onze dienstverlening, zoals het schoner maken van de woningen bij mutatie. Ook zijn er goede suggesties gedaan omtrent de informatievoorziening naar toekomstige huurders en het actiever benaderen van nieuwe huurders over onze dienstverlening. De bijeenkomst is verhelderend en stimulerend geweest om verbeterkansen te vinden. Wij waren positief verrast over het positieve beeld dat wij hebben bij huurders. De individuele huurder aan het woord Naar aanleiding van het punt uit het klantenpanel dat wij onze huurders actiever zouden moeten benaderen over onze dienstverlening zijn wij gestart met het nabellen (aftersales) van huurders. Wij hebben huurders gebeld waarbij een reparatieverzoek is uitgevoerd en huurders die onlangs een woning van ons hebben betrokken. Doel hierbij was om na te gaan hoe het proces is verlopen en om te vragen of er nog punten waren die nog niet of niet goed waren uitgevoerd. De reacties op dit nabellen zijn voornamelijk positief. Participatieplan De overheid heeft zwaar ingezet op de creatie van de participatiesamenleving. Wij als corporatie hebben daar ook mee te maken en hebben daarom een participatieplan opgesteld. Vertrekpunt is dat er verschillende manieren zijn om de doelgroepen / huurders te bekijken. Het betrekken van groepen huurders hangt af van het onderwerp. Een goed voorbeeld van het betrekken oftewel participatie is het project aan de Aidastraat. Concrete veranderingen zijn daarbij belangrijk. Ook de sessie die we hebben gehouden met het klantenpanel gaf concrete punten ter verbetering. Meer variatie in vormen van participatie is dan ook van belang. Hier gaan wij in 2015 verder vorm aan geven. Het participatieplan heeft tot doel om bewonersparticipatie structureel een plek te geven in ons handelen. Dit past uitstekend bij onze visie die gericht is op dicht bij de huurder staan. De nieuwe woningwet geeft overigens ook aan dat de stem van de huurders op veel fronten zwaarder moet worden.
21
|
Hoofdstuk 7
Financiën 7.1
Uitgangspunten
Algemeen RJ645 Met ingang van 2012 dienen woningcorporaties te voldoen aan de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving, RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De consequentie van deze richtlijn is dat woningcorporaties aan moeten sluiten op de algemeen geldende richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Consequenties De Leeuw van Putten De aanpassing aan deze richtlijn heeft voor De Leeuw van Putten vanaf 2012 de volgende consequenties gehad: - Splitsing van het bezit in sociaal bezit (DAEB) en commercieel bezit (niet-DAEB). - Vanaf 2012 lineair afschrijven van de investeringen in plaats van annuïtair. - Hierbij is voor de toepassing van de afschrijving de componentenbenadering toegepast. - De modellen van de Balans en de Winst en verliesrekening zijn enigszins aangepast. Bedrijfswaarde - De bedrijfswaardeberekening is gebaseerd op de splitsing van het bezit in sociaal bezit (DAEB) en commercieel bezit (niet-DAEB). Als gevolg hiervan heeft in 2012 met terugwerkende kracht naar 2010 een herberekening plaatsgevonden die leidde tot een afboeking van de boekwaarde van het Sociaal vastgoed ad € 3 miljoen. In 2014 is voor een bedrag van € 0,2 miljoen hiervan weer teruggenomen. Voor het commerciële bezit (voornamelijk woningen) leidde dit in 2014 tot een afboeking van € 0,8 miljoen. - Bij de bedrijfswaardeberekening heeft bij de oudere complexen eengezinswoningen (minimaal 30 jaar), een levensduurverlenging plaatsgevonden van 50 jaar naar 60 jaar, hetgeen de bedrijfswaarde een positieve impuls heeft gegeven. - Bij de bedrijfswaardeberekening is uitgegaan van een onderhoudsplanning voor 50 cq 60 jaar, een restwaarde van de grond ad € 20.000 verlaagd met sloopkosten, kosten bouwrijp maken en verhuiskostenvergoeding (samen € 15.000). Met ingang van 2012 wordt rekening gehouden met maximaal vijf jaar huurharmonisatie. - Voor het jaar 2015 is rekening gehouden met huurverhoging van 2%, voor 2016 3% en daarna 2% (2014 4%, 2015 en 2016 3%, daarna 2%). - Daarnaast zijn voor gedurende de restant levensduur van het bezit aanzienlijke bedragen opgenomen voor de Verhuurderheffing. Wij constateerden dat investeringsbeslissingen voor gemengde projecten van sociaal- en commercieel vastgoed destijds zijn gemaakt op basis van financiële dekking van het sociale vastgoed met de opbrengsten uit het commerciële vastgoed. Een beleid dat door de overheid werd gestimuleerd. Door de splitsing werd er een verlies gecreëerd bij het sociaal vastgoed, terwijl het commercieel vastgoed een overwaarde kreeg. Dat heeft voor ons tot afboekingen geleid. Beleid Ons beleid is erop gericht een goede financiële uitgangspositie te houden
| 22
en de financiële continuïteit op de lange termijn te waarborgen. Alleen dan kunnen wij onze doelen bereiken, onze zelfstandigheid handhaven en onze maatschappelijke positie behouden. Concreet betekent dit dat wij voor een goede financieringsstructuur moeten zorgen. Dit is van belang om toegang tot de geld- en kapitaalmarkt te houden en om voldoende financiële middelen te hebben om onze bedrijfsactiviteiten op de korte en de lange termijn te kunnen uitvoeren. Verder beheersen wij de renterisico’s die samenhangen met financiering, belegging en liquide middelen. Dit beleid is vastgelegd in de Meerjarenvisie 2013-2017 “Een goede toekomst in Spijkenisse” met als ondertitel ‘De kansen en risico’s in beeld’. Solvabiliteit Wij hanteren als standpunt dat een structurele solvabiliteit op basis van de grondslagen in de jaarrekening van minimaal 15% noodzakelijk is. De redenen daarvoor zijn de onzekerheden in onze sector en de opdrachten die wij ons voor de komende tijd hebben gesteld. In de grafiek ‘Ontwikkeling Solvabiliteit’ ziet u wat de invloed is van de laatste ontwikkelingen op onze solvabiliteit. Ultimo 2014 bedraagt de solvabiliteit 14,7%. Vanaf 2015 (15,0%) stijgen wij boven de 15% met onze solvabiliteit. Rendement Ons handelen en ons financieel beleid wordt bepaald door onze volkshuisvestelijke doelstelling. Of er rendement wordt gemaakt en hoe hoog dat rendement is, is daar dus een afgeleide van. Daarom hebben wij geen rendementsdoelstelling geformuleerd. Door onze taakstelling fluctueert het rendement dus, waarbij externe factoren zoals de verhuurderheffing en de saneringssteun een grote impact hierop hebben. Treasury Wij hebben een treasurystatuut. Hierin liggen de uitgangspunten voor ons financieel beleid vast. Het statuut is een gedragscode bij beslissingen op het gebied van ondernemingsfinanciering, beleggen en beheersing van renterisico’s. Maar ook bij beslissingen over liquiditeitenbeheer en organisatie van de financiële logistiek. Het treasurystatuut is vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. In 2014 is dit treasurystatuut geactualiseerd. In 2015 zal het treasurystatuut wederom geactualiseerd worden in verband met de beleggingseisen van de overheid. Met ingang van 2012 hebben wij een overeenkomst met onze externe adviseur afgesloten om door middel van treasury outsourcing deze operationele treasurytaken uit te besteden. Treasurycommissie De treasurycommissie komt twee keer per jaar bij elkaar om de actuele stand van zaken op treasurygebied door te nemen. Hiervoor krijgt De Leeuw van Putten advies van een externe adviseur. Treasurybeleid Als het gaat om financieren en beleggen kenmerkt ons beleid zich als risicomijdend. Ons beleid aangaande looptijden en renterisico’s is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Een belangrijk aspect is optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille om de risico’s te spreiden in de tijd. Daarnaast wordt zodra dat mogelijk is reeds herfinanciering van leningen in de toekomst aangetrokken. Eén van de
taken van onze adviseur is dus juist daar anticiperend in te opereren. Door restrictief beleid van het WSW is het niet langer toegestaan om leningen af te sluiten voor verder dan 6 maanden in de toekomst.
de nodige vorderingen (van vertrokken huurders) afgeboekt en opgenomen in de schuldbewaking. Hierdoor kunnen wij deze schuldenaren permanent toetsen. In 2015 gaan wij hiermee door. In 2014 is hierdoor een bedrag van € 195.428 afgeboekt. Van de betalingsachterstand van zittende huurders is ultimo 2014 79% in handen van de deurwaarder. Bij vertrokken huurders is dat 95%.
Derivaten De Leeuw van Putten heeft geen derivaten afgesloten. Ons incassobeleid Bij financieel beleid hoort ook het incassobeleid. Wij voeren een strak incassobeleid. Een klant met een achterstand wordt hier in korte tijd meerdere malen op gewezen. Huurders met betalingsproblemen proberen wij zoveel mogelijk te helpen, bijvoorbeeld door huisbezoeken af te leggen en betalingsregelingen te treffen. Bovendien werken wij samen met de afdeling Schuldhulpverlening van de gemeente. Wij overleggen ook regelmatig met het deurwaarderskantoor waar wij mee samenwerken, om te bepalen hoe een huurder met achterstand wordt benaderd. Huurders kunnen in principe de maandelijkse huur niet contant bij ons op kantoor betalen. Op dit moment betaalt ongeveer 70% van onze huurders de huur via automatisch incasso. Wil een huurder aan het loket betalen dan kan dat alleen met de pinpas. Dit doen wij uit veiligheid voor de huurder en onze medewerkers.
7.2 Cijfers 2014 Resultaat Het resultaat uit het verhuren en onderhouden van woningen bedroeg in 2014 een winst (na belastingen) van € 95.376. Dit bedrag is ten gunste gebracht van ons eigen vermogen. Exclusief de waardeverandering van de materiële vaste activa zou het jaarresultaat € 752.982 hebben bedragen. De analyse De belangrijkste hoofdlijnen van dit resultaat zijn: - de toename van de huursom door (extra) huurverhoging € 731.000; - positief resultaat op verkoop van een bedrijfsruimte € 1.315.000; - de waardeverandering (afwaardering) materiële vaste activa € 657.606; - lagere onderhoudskosten t.o.v. 2013 van totaal € 1.569.000; - hogere uitgaven in het kader van leefbaarheid € 578.000; - de bijdrageheffing Saneringssteun € 788.000 en Verhuurderheffing van € 1.813.000; - lagere rentelast t.o.v. 2013 ad € 1.669.000; - toename belastinglatentie € 2.586.929.
In 2014 is de betalingsachterstand van zittende huurders ten opzichte van het vorige jaar circa 3% afgenomen. De betalingsachterstand van vertrokken huurders, voornamelijk veroorzaakt door herstelkosten bij mutatie, heeft een stijging van 22% te zien gegeven. Er wordt een consequent incassobeleid op gevoerd. Verder zijn in samenwerking met de deurwaarder onze vorderingen beoordeeld op hun invorderbaarheid. Vervolgens zijn
Baten en lasten 2014 Grafiek: Resultaat en analyse 2014 vergoedingen; 0,5%
overige opbrengsten; 0,3%
vennootschapsbelasting; 9,7%
verkoop vastgoed; 4,9%
afschrijvingen; 19,4%
rentelasten; 16,1% waardeverandering mva; 2,5% leefbaarheid; 3,5% personeelskosten; 6,8%
overige bedrijfslasten; 21,2%
lasten onderhoud; 20,8%
huren; 94,3%
Onze vermogenspositie Per 31 december 2014 bedraagt ons eigen vermogen na resultaatverdeling circa € 23,9 miljoen. Onze solvabiliteit is 14,7%. Onze financiële positie vertoont een positief beeld. Eerder in dit verslag hebben wij gesproken over het strategisch voorraadbeheer. De belangrijkste financiële consequenties hiervan zijn aanpassingen in de onderhoudsbegroting op middellange termijn. Naar aanleiding van de heffingen door de overheid en de financiële consequenties hiervan is in 2012 besloten op het onderhoud in de komende jaren € 10 miljoen te besparen. Deze consequenties zijn in de meerjarenprognose verwerkt. Deze meerjarenprognose is verder geactualiseerd op basis van het jaarresultaat 2014. Met deze maatregelen in de tijd uitgezet, hebben wij toch een goede basis gelegd voor de verhuurbaarheid op lange termijn. Financieel zijn de maatregelen doorgerekend en zo in de tijd uitgezet, dat onze solvabiliteit op termijn boven de 15% komt. Eind 2015
bedraagt de solvabiliteit 15,0%, eind 2016 16,9% om vervolgens boven de 15% te blijven. Kijken wij naar ons meerjarenperspectief, dan zien wij dat ons eigen vermogen vanaf 2015 tot en met 2020 gemiddeld zo tussen de € 24 en € 40 miljoen blijft. Dit inclusief de hiervoor genoemde verwerkte onderhoudsmaatregelen voortkomend uit het strategisch voorraadbeheer. Als gevolg van de fiscale herbestedingsreserve en de dalende WOZ-waarde is de afgelopen jaren geen vennootschapsbelasting verschuldigd geweest. Bij een (aanzienlijke) toename van de WOZ-waarde zal wederom vennootschapsbelasting hierover verschuldigd zijn. In de jaarrekening 2014 is hiertoe een voorziening latente belastingverplichting opgenomen ad € 5,5 miljoen. De solvabiliteit stijgt in de genoemde periode verder door naar circa 23
|
33%. Ons eigen vermogen stijgt naar € 44,6 miljoen. Dit sluit goed aan op onze visie dat wij ons financieel moeten voorbereiden op grootschalige herstructurering in de toekomst. Dat gaat plaatsvinden bij die complexen waar de verhuurbaarheid onder druk komt te staan. Uitgaande van de gegevens waarover wij nu beschikken in combinatie met de meerjarenprognose, ziet onze financiële positie er gunstig uit. Onze financiering Externe financiering trekken wij aan onder WSW-garantie. Wij financieren voor zover mogelijk intern. Om flexibel te blijven, laten wij onze financieringsruimte gedeeltelijk ongebruikt. Wat betreft de spreiding van de renterisicomomenten voldoen wij aan de WSW-eis van maximaal 15% renterisico per jaar.
Reeds in 2004 besloten wij al om minder liquiditeiten aan te houden en een groot deel van de beschikbare middelen in te zetten voor de financiering van nieuwbouwprojecten. Daarbij maakten wij in 2014 geen gebruik van de kredietfaciliteit van onze huisbankier en beperkt van een lening met variabele rente. Daarnaast zijn in 2012 reeds leningen aangetrokken voor herfinanciering in 2014. Eind 2013 deed zich de gelegenheid voor om het restant van de door de gemeente Spijkenisse destijds verstrekte leningen af te lossen en te herfinancieren voor een aanzienlijk lager rentepercentage. Dit levert in 2014 aanzienlijke voordelen op voor onze rentelasten. Onze liquiditeitspositie geeft aan in welke mate wij op korte termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. Dit geven wij weer door een kengetal, te weten de current ratio. Onze current ratio per 31 december 2014 is 0,5.
Grafiek. Vervalkalender leningen 2014 – 2023. 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
2014
2015
2016
2017
2018
Toelichting leningen - In 2014 is voor een bedrag van € 18,1 miljoen aan leningen afgelost. Daar tegenover staat het aantrekken van € 13,1 miljoen aan nieuwe leningen. - Met storting in 2014 zijn reeds in 2012 twee leningen aangetrokken, een lening van € 6,6 miljoen (9 jaar rentevast voor 3.890%) en een lening van € 6,5 miljoen (10 jaar rentevast voor 3,190%). Na deze laatste aflossing van gemeenteleningen beschikt De Leeuw van Putten vanaf 1
2019
2020
2021
2022
2023
juni 2014 niet meer over leningen van de Gemeente Spijkenisse. - De financieringsrente over 2014 bedroeg gemiddeld 3,2%. In 2013 was deze 4,3%. Het landelijke gemiddelde over 2014 was 4,16%. Wij willen ons beleid continueren om bij de nog steeds voortdurende lage rentestand zoveel mogelijk leningen aan te trekken respectievelijk te herfinancieren binnen een horizon van twee jaar.
Grafiek financieringsrente 2005-2014. 6% 5,5% 5% 4,5% 4% 3,5% 3% 2005
| 24
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Een vergelijking In de tabel hieronder vergelijken wij onze kengetallen over 2014 en 2013 met de gemiddelde cijfers van het Corporatie Benchmark Centrum (Corporatie in Perspectief). Naast de vermogensposities vermelden wij ook enkele andere waardegegevens. 2014 In euro’s per woning
2013
2012
DLVP
DLVP
CFV
DLVP
CFV
WOZ waarde
121.416
124.283
146.208
132.125
163.205
Bedrijfswaarde
57.409
59.198
67.168
54.899
43.917
nb
26.400
23.515
18.364
14.437
Volkshuisvestelijk vermogen
nb
44%
32,5%
32,8%
19,6%
Huuropbrengst
Volkshuisvestelijk vermogen in %
6.425
6.136
6.168
5.888
6.003
Onderhoudslasten
1.426
1.810
1.231
1.982
1.279
Overige bedrijfslasten
1.212
1.185
1.231
1.241
1.315
Rentelasten
1.100
1.522
2.045
1.657
2.413
243
94
124
127
74
Leefbaarheid Verhuurderheffing / Saneringssteun Leningen
667
243
0
17
0
32.393
34.529
46.070
36.097
53.856
De onderhoudskosten zijn voor 2014 lager dan het gemiddelde in de sector gezien de bezuinigingen in 2014. Onze onderhoudskosten zijn gemiddeld lager omdat het profiel van De Leeuw van Putten afwijkt van de gemiddelde corporatie, doordat wij veel bouw uit de jaren 80 in ons bezit hebben. Ons bezit heeft relatief veel WWS-punten dat resulteert in een hoge huur, terwijl de WOZ-waarde relatief laag is. Die bouw kenmerkt zich door slecht materiaalgebruik en onderhoudsintensieve detaillering. Ook wordt de vergelijking bemoeilijkt door de opbouw van de kengetallen. Wij boeken alles op onderhoud, terwijl veel collega-corporaties naast de kosten onderhoud separaat kosten hebben voor geriefsverbeteringen en projecten. Onze huidige financiële situatie Onze vermogenspositie is in 2014 toegenomen. Dit komt door het resultaat over 2014. De Algemene Bedrijfsreserve (ABR) per ultimo 2014 steeg tot een niveau van € 23,9 miljoen. De solvabiliteit is ten opzichte van 2013 toegenomen van 14,1% naar 14,7%. Beoordeling WSW en CFV Het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) en het CFV (Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting) toetsen de woningcorporaties jaarlijks. Het WSW toetst voor de geldgevers van leningen en het CFV namens de rijksoverheid. Wij ontvingen van zowel het WSW (beoordeling kredietwaardigheid) als het CFV (zowel solvabiliteitsoordeel als continuïteitsoordeel) een positieve beoordeling. Sinds kort hanteert het WSW ten behoeve van de risicobeoordeling een aantal financiële ratio’s. Op al deze ratio’s voldoet De Leeuw van Putten ultimo 2013 aan de WSW normen. Dit betreft de volgende ratio’s:
ICR (interest coverage ratio) DSCR (debt service coverage ratio)
DLVP
WSW-norm
2,21
min. 1,40
1,71
min. 1,00
LTV (Loan to Value)
56%
max. 75%
Solvabiliteit
40%
min. 20%
Dekkingsratio
26%
max. 50%
DLVP WSW-norm
Controle Baker Tilly Berk N.V. voerde de controle van onze jaarrekening 2014 uit. Zij gaven de goedkeurende controleverklaring af.
7.3 Blik op de toekomst De komende jaren Er zijn drie ontwikkelingen die de komende jaren een grote invloed hebben op onze financiële positie en onze toekomstmogelijkheden. Het kabinetsbeleid De komende jaren blijven wij ons vooral richten op kosten- en efficiencybeheersing en een optimaal treasurybeleid. De reden daarvoor is dat onze inkomsten bijna alleen uit huuropbrengsten bestaan. Het vergroten van deze inkomsten is door de politieke inconsistentie en de grote invloed van de markt erg lastig. Daar waar in 2006 nog sprake was een mogelijk verruimd huurbeleid (met mogelijkheden tot hogere huurverhogingen) heeft de politiek de laatste jaren gekozen voor een inflatievolgend huurbeleid. Met voor 2013 en 2014 een extra huurverhoging van maximaal 2,5% boven inflatie voor huurders met een inkomen boven de € 43.000. Daarnaast is er ook de Europese richtlijn dat de sociale huurwoningen voor minimaal 90% moeten worden toegewezen aan huurders met een inkomen van maximaal € 33.614 met ingang van 1 januari 2011. In de sector ziet men de grootste risico’s op het gebied van de huurtoeslag en de jaarlijkse verhuurderheffing door de overheid die vanaf 2014 € 475,- per woning bedraagt. Het huurbeleid over 2015 zal geen inkomensafhankelijk beleid worden. Uitgegaan wordt van een verhoging voor alle huurders van 2,5%, waarbij de laagste inkomens voor een beperking tot 1% in aanmerking komen. Vennootschapsbelasting Voor woningcorporaties is sinds 2006 de vennootschapsbelasting een feit. Het (vorige) kabinet heeft ervoor gekozen de reserves van woningcorporaties vanaf 2008 (en gedeeltelijk in 2006 en 2007) af te romen via een integrale heffing vennootschapsbelasting. Uit de reguliere exploitatie is deze belasting niet op te brengen. Voor de jaren 2008 tot en met 2014 zal door De Leeuw van Putten geen vennootschapsbelasting verschuldigd zijn door waardedaling van het woningbezit.
25
|
Er wordt geen rekening gehouden met de bijzondere positie en de taakstelling van woningcorporaties ten opzichte van een commercieel onroerend goed belegger. De discussie of woningcorporaties aangemerkt mogen worden als maatschappelijke onderneming is weliswaar geaccepteerd door Brussel, maar de invulling op nationaal niveau heeft nogal wat voeten in de aarde gehad. Verhuurderheffing De verhuurderheffing is definitief vastgesteld en dit betekent een negatief effect op onze bedrijfswaarde van ruim € 44 miljoen. Deze € 44 miljoen is verwerkt in onze financiële meerjarenprognose. Conclusie De heffingen hebben directe invloed op onze kasstroom en beperken daarmee onze investeringsruimte. Naast de financiële continuïteit speelt ook het maatschappelijke rendement een belangrijke rol. Het komt meestal voor dat een investering zijn geld niet volledig opbrengt, maar dat er bewust een verlies genomen wordt, dat ten laste van het eigen vermogen komt (de zogenaamde onrendabele top). Dergelijke investeringen zijn door De Leeuw van Putten gedaan in 2011 en 2012 bij de projecten Kopspijker en Kees de Groenplein. Bij een dergelijke handelwijze geven wij ons goed rekenschap van de gevolgen ten aanzien van onze vermogenspositie als sociaal verhuurder op lange termijn. De ruimte voor dit soort investeringen is door de heffingen minimaal geworden. Onze toekomst in cijfers Wij hebben de financiële gevolgen van ons beleid en dat van de overheid berekend en verwerkt in onze meerjarenprognose. Deze prognose biedt ons een betrouwbare indicatie van het te verwachten verloop van de reserves op de middellange termijn. Voorwaarde daarvoor is wel dat het beleid niet wijzigt. De bijgestelde prognose 2015-2020, met als uitgangspunt het jaarverslag 2014 en de DPI-verwerking, luidt als volgt: x € 1 mln. Eigen vermogen Solvabiliteit Langlopende schulden
2015
2016
2017
2018
24,3
28,1
36,2
37,3
15,0% 16,9% 22,3% 24,54%
2019
2020
39,4
44,6
27,7% 32,6%
126,3
126,3
113,7
101,2
89,2
78,2
Resultaat
0,5
3,8
8,0
1,1
2,1
5,2
Onderhoudslasten
10,1
6,8
2,6
7,8
9,2
6,9
Tabel. Bijgestelde prognose 2015 – 2020. Uit bovenstaande tabel blijkt dat het eigen vermogen eind 2015 circa € 24,3 miljoen bedraagt. Daarna neemt het eigen vermogen toe tot circa € 45 miljoen in 2020. De solvabiliteit zal naar verwachting niet onder de 15% komen. Bij het opstellen van deze meerjarenprognose zijn wij uitgegaan van: A. - kosten- en inflatieontwikkeling voor 2015 1,5%, 2016-2019 2% en vanaf 2020 3% per jaar; - voor onderhoud 2015-2019 2,5% en vanaf 2020 3%; - huurstijging vanaf 2015 2%. 2016 3%, daarna 2%; - huurderving van 1%; - disconteringsvoet van 5,25%, rente korte termijn 2%; - maatregelen op basis van strategisch voorraadbeheer onderhoud: - verhuurderheffing over de gehele resterende exploitatieperiode; - saneringsheffing gedurende 7 jaar.
| 26
B. Onze inventarisatie van de onderhoudsbehoefte van ons woningbezit voor de restant levensduur. Deze inventarisatie passen wij jaarlijks aan de uitkomst van onze inspecties aan. Gezien de heffingen die in de toekomst te verwachten zijn is een bezuiniging op onderhoud opgenomen van € 10 miljoen. 36% 31% 26% 21% 16% 11% 6%
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Grafiek. Ontwikkeling solvabiliteit 2015 – 2020. De blauwe lijn betreft de ontwikkeling van de solvabiliteit. De rode lijn is onze beleidsmatige ondergrens.
Risicobeheersing Fluctuerende prognoses De parameters waarmee wij onze prognoses berekenen zijn tamelijk stabiel. Zeker bij waardering van het bezit op historische kostprijs, is een grote component stabiel en voorspelbaar. Vooral externe factoren zorgen voor fluctuerende prognoses, zoals: - de splitsing van het bezit in sociaal en commercieel en de gevolgen hiervan bij de bedrijfswaarde, dus afboekingen ten laste van het eigen vermogen; - steeds wisselende huurverhogingen; - de verhuurderheffing en saneringsheffing; - de vennootschapsbelasting. Wij hebben hier wel een kwantitatieve inschatting van gemaakt en die meegenomen in onze risicoanalyse. In 2014 hebben wij aanzienlijk rentevoordeel genoten als gevolg van de lage rentestand. Verkoopafhankelijkheid Veel corporaties voelen de invloed van de prijsdaling van koopwoningen. De Leeuw van Putten nog niet. Wij zijn namelijk in 2005 gestopt met de verkoop van woningen en hebben dus ook geen taken benoemd die wij alleen door de verkoop van woningen kunnen financieren. Hierdoor is onze afhankelijkheid van verkoop nihil en merken wij vooralsnog geen invloed van de prijsdaling op onze sociale taken. Door dalende koopprijzen en de huidige lage rente wordt kopen aantrekkelijker. De effecten daarvan merken wij nu nog niet in de verhuur. Wel is begin 2014 een belangrijk commercieel onroerend goed verkocht, waardoor ons commerciële bezit aanzienlijk gereduceerd is. Financiering en beleggingen Wij hebben goed zicht op het liquiditeitenbeheer en de renterisico’s. De treasuryscan van dit jaar gaf geen aanleiding voor herziening van het treasurybeleid. Een treasurystatuut maakten wij samen met een extern treasurybureau. Dit statuut is in 2014 geactualiseerd. Hierin staat hoe wij met onze beleggingen en liquiditeit omgaan. In 2015 zal wederom actualisatie plaatsvinden n.a.v. overheidsbeleid.
Een externe adviseur beoordeelt met een treasuryscan het liquiditeitenbeheer en de renterisico’s. De treasurycommissie komt twee maal per jaar bij elkaar. Risicovolle beleggingen en/of derivaten De Leeuw van Putten heeft geen risicovolle beleggingen of derivaten afgesloten. Waardering woningbezit Wij waarderen op historische kostprijs of op lagere bedrijfswaarde. Er is geen noodzaak daar momenteel verandering in aan te brengen. Op 1 januari 2012 heeft een splitsing in het woningbezit plaatsgevonden in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Op termijn zullen alle corporaties hun vastgoed moeten waarderen op marktwaarde. De mening van instanties Alle instanties die ons jaarlijks beoordelen, gaven ook in 2014 een positieve beoordeling. - Het Centraal Fonds stelt dat ons gecorrigeerd weerstandsvermogen hoger is dan het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen. - Het ministerie van VROM stelt dat zij geen opmerkingen hebben over de manier waarop wij wet- en regelgeving naleven. Daarnaast heeft VROM ook over onze financiële positie geen opmerkingen. - Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stelt dat wij onveranderd kredietwaardig zijn. Wij kunnen daarom gebruik blijven maken van hun borgingsfaciliteiten.
27
|
Hoofdstuk 8
Leefbaarheid 8.1 Samenwerking de leefbaarheid in Spijkenisse. De knelpunten uit Lemon zijn opgenomen in wijkveiligheidsplannen met concrete actiepunten. Ook hebben wij op basis van de gegevens ons strategisch voorraadbeheer aangepast. - Spijkenisser Innovatief Netwerk (SPIN). Wij participeren in dit project. Het project heeft als doel het samenbrengen en bundelen van kennis en mensen rond opgaven en ambities in relatie tot wonen, zorg, werken en leren.
Goed leefklimaat Een goed leefklimaat is uitermate belangrijk voor de leefbaarheid in onze wijken en buurten. Om het leefklimaat te verbeteren werken wij samen met andere belanghebbenden, zoals andere woningcorporaties en de gemeente. Voorbeelden van projecten: - De Leefbaarheidsmonitor (Lemon). Dit is een initiatief van woningcorporaties en de gemeente. Wij meten om de twee jaar hoe het gesteld is met
Uitkomsten Leefbaarheidsmonitor Oordeel leefbaarheid Spijkenisse naar diverse thema’s (gemiddeld rapportcijfer) 2001
2002
2004
2005
Totaal oordeel
7,1
Kwaliteit woningen
7,0
Voorzieningen
6,8
6,8
6,7
Groen
5,7
5,9
6,2
Woonomgeving
6,0
6,2
6,3
Speelvoorzieningen
5,6
5,8
6,1
Vervuiling
5,6
5,8
5,9
2006
2008
2010
2012
2014
7,2
7,2
7,2
7,2
7,2
7,0
7,1
7,2
7,1
7,0
7,1
7,0
7,0
6,9
7,0
7,0
6,7
7,0
6,9
7,2
7,2
7,3
6,4
6,2
6,5
6,5
6,4
6,6
6,4
6,3
6,4
6,4
6,5
6,5
6,1
6,0
6,1
6,1
6,2
6,3
6,0
5,8
5,9
6,2
6,1
6,1
Conclusies Wij hebben de inwoners gevraagd de leefbaarheid van de eigen buurt te beoordelen. Men kon dit aangeven met een rapportcijfer van 1 tot 10. De inwoners zijn in het algemeen positief over de eigen buurt. Men beoordeelt de eigen buurt in 2014 met een gemiddeld rapportcijfer van 7,2; tegenover 7,1 in 2012 en 7,0 in 2010. Als gekeken wordt naar de verschillen tussen de wijken dan zien we dat de bewoners van Schenkel en Hekelingen in 2012 het meest positief over hun buurt zijn, terwijl de tevredenheid over de eigen buurt in Akkers Centrum en Vriesland hierbij achterblijft. De waardering van de kwaliteit van de woningen is stabiel.
Het WOP Spijkenisse Zuidwest is op 10 juli 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Tegelijk is door de gemeente en de drie betrokken woningcorporaties een samenwerkingsovereenkomst ondertekend voor een looptijd van 5 jaar. Dit betekent dat daarmee de uitvoeringsfase gestart is. In 2014 zijn er al verschillende projecten uitgevoerd zoals omschreven in het uitvoeringsplan. Het betreft concrete acties waarbij de bewoners nadrukkelijker betrokken zijn. Plannen zoals een buurtrestaurant, een zomerschool en een buurtnetwerk. Ook hebben bewoners aan de Lenteakker meegedaan aan maken van het mozaïek “De vier jaargetijden” voor een elektriciteitshuisje aan het Raaigras.
De volgende meting naar de leefbaarheid wordt uitgevoerd in 2016.
Convenant aanpak tuinen De drie woningcorporaties en de gemeente Spijkenisse hebben het convenant ‘De aanpak van de tuinen door de gemeente Spijkenisse en de woningcorporaties’ ondertekend. Hierin staat dat de corporaties en de gemeente een eenduidige aanpak ten aanzien van de tuinen en de openbare ruimten als uitgangspunt hanteren. Strategisch gelegen locaties die beeldbepalend zijn voor een buurt of wijk zullen in overleg als eerste aangepakt worden. De meest voorkomende tuinsituaties bij de koop- en huurwoningen in Spijkenisse waar afstemming en kwaliteit gewenst zijn, betreffen:
Plannen voor een betere leefbaarheid De leefbaarheid staat in sommige wijken onder druk. Daarom geven wij meer aandacht aan sociaal wijkbeheer. Per complex bekijken wij wat de problemen zijn en welke oplossingen daarvoor nodig zijn. Doel is om kleine ongemakken op het terrein van de leefbaarheid zo snel mogelijk op te lossen. Ook werken wij in buurten en wijken samen met collega-corporaties. Wijkontwikkelingsplan Zuidwest In de Prestatieafspraken 2011-2020 is afgesproken dat er per wijk een wijkontwikkelingsplan (WOP) gemaakt zal worden om de leefbaarheid te verbeteren. Met verschillende partijen zoals gemeente, corporaties, zorgpartijen, bewoners en andere betrokken instanties is als eerste de wijk Zuidwest Spijkenisse in kaart gebracht. Het wijkontwikkelingsplan richt zich op de leefbaarheid en het toekomstgereed maken van (delen van) de wijk op de langere termijn.
| 28
- Kwaliteit en minimale en maximale hoogte / uitstraling, staat van afscheidingen (verrommelde schuttingen). - Geen eenduidige aansluiting van de erfafscheiding op de achterpaden. Rommelige stroken groen en geslotenheid van de openbare ruimten door hoge schuttingen. - Zwerfvuil, (grof) vuil en aanwezigheid van goederen in de tuinen. - Door grondverzakking in zowel de openbare ruimte als in de tuinen zijn de bergingen / woningen moeilijk toegankelijk en ontstaan onveilige situaties.
- Wildgroei van beplanting en overgroei buiten eigendomsrecht. - Snippergroen dat aan de erfgrens behoort, maar niet wordt onderhouden. Voor de aanpak van de tuinen met problemen wordt door partijen ingezet op een individuele en collectieve aanpak. Bij de aanpak van tuinen wordt per geval bepaald of de situatie onaanvaardbaar is. De aanpak van de drie corporaties en de gemeente is verschillend, maar de gewenste uitkomst is hetzelfde. Afgesproken is dat in eerste instantie wordt ingezet op onacceptabele situaties. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van de van toepassing zijnde wetgeving. Deze methode wordt zowel door de corporaties als de gemeente toegepast. In het bijzonder bij de ‘niet kunners’ (bewoners die onmachtig zijn in het plegen van onderhoud) ligt de nadruk op de sociale aanpak en individuele benadering en begeleiding van bewoners. Bij de aanpak van de tuinen zijn bewonersparticipatie en individuele benadering belangrijke onderdelen. Het moment van het aanspreken op het onderhoud van de tuin biedt een contactmoment en mogelijkheid om in te zoomen op de mogelijke sociale achtergronden van de problemen. De gemeente en de corporaties houden elkaar goed op de hoogte over de signalen in de wijken voor een integrale aanpak en eenduidigheid in de communicatie naar de bewoners. Nieuwe uitstraling Lenteakker Samen met de andere gebruikers van het complex Lenteakker hebben we overeenstemming bereikt over een integrale aanpak van de Lenteakker. De integraliteit zorgde er wel voor dat het meer tijd heeft gekost dan dat we hadden gehoopt. De gevel van de Lenteakker heeft een facelift gekregen en de trappenhuizen zijn gemoderniseerd. Dit gedeelte is opgeleverd in juni 2014. Doel hiervan is om het woongenot voor de bewoners van de Lenteakkers te vergroten Na de bouwvakantie is het tegelwerk van de beide trappenhuizen aan de linker- en rechterzijde van het gebouw vernieuwd. Bij het linker trappenhuis is een nieuwe toegang gemaakt met nieuwe brievenbussen. De toegang tot de bergingen is gesplitst van het trappenhuis. Ook is de verlichting op de galerij aangepast. En om het plaatje compleet te maken, heeft het aangrenzende openbaar gebied een flinke opknapbeurt gehad. De totale investering voor de vernieuwing is ongeveer € 1 miljoen. Hiervan komt ruim € 400.000 voor rekening van De Leeuw van Putten. Het belangrijkste doel dat nagestreefd werd, was het verbeteren van de leefbaarheid in het gebied. De complexaanpak moest vooral door middel van een nieuwe gevel zorgen voor een kleurig accent in een grauwe wijk. Om te vieren dat de upgrading van de Lenteakker is afgerond en ter compensatie voor de mogelijk ervaren overlast tijdens de werkzaamheden ontvingen alle bewoners van de Lenteakker op donderdag 4 december 2014 een tegoedbon voor het afhalen van een taart bij een lokale bakker. Ook wilde De Leeuw van Putten hiermee de bewoners van de Lenteakker bedanken voor het aanleveren van ideeën voor de verbetering van het wooncomplex. Wijkvereniging en wijkgebouw de Kreek Wijkvereniging de Kreek is per 1 augustus 2014 zelfstandig huurder van Kreek 123. In het collegeprogramma 2010-2014 van de gemeente Spijkenisse is in het kader van bezuinigingen het plan opgenomen om een aantal gemeentelijke accommodaties af te stoten waaronder enkele wijkcentra. Aan De Leeuw van Putten is gevraagd of wij het pand Kreek 123 waarin Wijkcentrum de Kreek haar activiteiten organiseert wilde aankopen. Op 1 augustus 2014 heeft de verkoop tussen de gemeente Spijkenisse en De Leeuw van Putten plaatsgevonden.
Wijkvereniging de Kreek is de eerste wijkvereniging in Spijkenisse die zelfstandig haar ruimte huurt. Na jarenlange verbintenis met de gemeente gaan zij de komende jaren zelfstandig verder. Met een enthousiast bestuur en heel veel vrijwilligers vormen zij de geoliede machine die ervoor zorgt dat de bewoners uit Spijkenisse Zuidwest elkaar kunnen blijven ontmoeten en deelnemen aan talrijke activiteiten. Natuurlijk zijn ook bezoekers buiten Zuidwest Spijkenisse welkom. Zie voor het programma www.wijkverenigingdekreek.nl Op 10 september 2014 heeft de officiële ondertekening van de huurovereenkomst plaatsgevonden en daarmee de verzelfstandiging van de wijkvereniging. Namens de Wijkvereniging tekende de voorzitter Mevrouw L. Mackenbach de huurovereenkomst voor de komende 5 jaar samen met de heer M.A. de Booij directeur-bestuurder van De Leeuw van Putten. Wethouder K. Dijkman was bij de ondertekening aanwezig om de overgang naar de zelfstandigheid van wijkvereniging De Kreek vast te leggen. Op 27 september 2014 is om 13.00 uur door het bestuur van de wijkvereniging het officiële startsein gegeven van de zelfstandigheid met aansluitend een feestelijk programma voor iedereen.
8.2 Veiligheid Hang- en sluitwerk Als wij over leefbaarheid spreken, is veiligheid natuurlijk ook een belangrijk aandachtspunt. Uit onderzoek blijkt dat veel bewoners graag beter hang- en sluitwerk hebben in de woning. Wij hebben daarom in de afgelopen jaren in woningen waar dat nodig was het hang- en sluitwerk vervangen. Deze aangepaste woningen zijn voorzien van een sticker als bewijs dat de woning goed beveiligd is. Keurmerk Veilig Thuis Bij elke nieuwe verhuring worden de technische installaties in de woning gekeurd. Het gaat dan om voorzieningen op het gebied van gas, water, elektriciteit en ventilatie. Als de installatie is goedgekeurd komt er een VT-keur Certificaat (Keurmerk Veilig Thuis) in de meterkast. Huurderverzekering: Easy Woonpakket Alle woningen en gebouwen van De Leeuw van Putten hebben een opstalverzekering. Woningen zijn dus verzekerd, maar de inboedel dient de huurder zelf te verzekeren. Veel bewoners hebben dan ook zelf een inboedelverzekering afgesloten, maar het gebeurt nog regelmatig dat daarvoor niet (of onvoldoende) is gezorgd. Heel vervelend als er onverwachts toch schade is. Wij hebben aan de organisatie Profinan Advies gevraagd om onze klanten een oplossing te bieden. Deze oplossing hebben wij gevonden in het Easy Woonpakket. Deze huurderverzekering heeft lage kosten en is gemakkelijk te regelen. Deze verzekering is aan al onze huurders aangeboden. Portieken afsluiten Een aantal van onze complexen heeft open portieken. Dit zorgt vaak voor overlast. Daarom willen bewoners graag dat wij portieken afsluiten, zodat alleen de bewoners toegang hebben. Bewoners kunnen een verzoek tot afsluiting indienen bij ons. Wij gaan dan na of dit technisch mogelijk is. Ook kijken wij of huurders bereid zijn om hiervoor huurverhoging te betalen en of eventuele kopers willen meebetalen. Abused Women’s Active Response Emergency (AWARE) Ook hebben wij ons aangesloten bij het AWARE-project. Dit project is ontwikkeld om mishandelde vrouwen en hun eventuele kinderen, die worden lastig gevallen door een ex-partner, beter te beschermen. Wij zorgen ervoor dat deze vrouwen nog veiliger in hun woning kunnen wonen 29
|
door de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen toe te passen. Mocht dit niet mogelijk zijn, dan zorgen wij voor een andere beveiligde woning. Buurtpreventie In een groot aantal wijken werken wij met buurtpreventieteams. De teams lopen met ondersteuning van de politie regelmatig door de wijk. Zij geven hun bevindingen door aan een buurtcoördinator. Deze zorgt ervoor dat de gemeente, de politie of de woningcorporatie ermee aan de slag gaat. Het doel is vooral om het veiligheidsgevoel te verhogen en de sociale cohesie in de buurt te bevorderen. Nieuwe huurders in deze wijken krijgen van ons een brief over het project Buurtpreventie. Vrijwilligers krijgen vooraf een training waarbij allerlei situaties die zich kunnen voordoen worden nagebootst. Bovendien worden ze voorzien van het nodige materiaal, zoals telefoon, wijkkaarten, schrijfmogelijkheden en kleding. Buurtpreventie is altijd op zoek naar enthousiaste nieuwe lopers voor de 10 wijken waar buurtpreventie actief is. De actieve Buurtpreventiewijken zijn: Gaarden, Waterland, GIldenwijk, de Hoek, Schiekamp-Hoogwerf, Centrum (2), Donken, Dreven-Voorden, Groenewoud en Vriesland. Conflictbemiddeling Overal waar mensen bij elkaar wonen, kunnen irritaties of conflicten ontstaan. Zeker in woonwijken kunnen deze door allerlei oorzaken uit de hand lopen, met als gevolg een verstoorde verhouding met buren of andere wijkbewoners. Toch is het van belang dat buren en andere wijkbewoners op een normale manier verder kunnen samenleven. Om dit allemaal in goede banen te leiden hanteren wij een intensief systeem van conflictbemiddeling. Om problemen met nieuwe huurders te voorkomen hebben wij een convenant afgesloten met de gemeente, de politie en de andere corporaties. Dit geeft ons de mogelijkheid bij potentiële huurders en in bepaalde gebieden van de stad na te gaan of er geen problemen te verwachten zijn. De navraag wordt gedaan bij de gemeente. Een hennepkwekerij is nooit acceptabel Samen met alle betrokken partijen – gemeente Spijkenisse, politie en de woningcorporaties De Leeuw van Putten, Maasdelta en Woonbron – hebben wij het Convenant Onrechtmatige Bewoning opgesteld. Zo kunnen wij gezamenlijk de groei van hennepkwekerijen het hoofd bieden. Gevolgen voor de exploitant - De kwekerij wordt ontmanteld. De planten en de apparatuur worden in beslag genomen. - De politie maakt proces verbaal op en stuurt dit door naar de officier van Justitie. Deze start een strafrechtelijke procedure. - Is er met de elektriciteit geknoeid? Dan wordt de woning afgesloten. Heraansluiting vindt plaats na herstel van de meter en betaling van de aansluitkosten. Bovendien volgt een navordering van illegaal afgetapte elektriciteit. - Wij starten een gerechtelijke procedure om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen. - Als de exploitant een uitkering via de gemeente heeft, volgt een korting of zelfs stopzetting van de uitkering. - De Belastingdienst kan een navordering instellen wegens het niet opgeven van inkomsten. Boetes - Wanneer de woning niet als hoofdverblijf van de huurder wordt gebruikt, maar volledig voor de wietteelt, wordt een boete opgelegd. Voor iedere dag dat de huurder niet in de woning woont, wordt tien procent van de maandelijkse huurprijs in rekening gebracht.
| 30
- Voor het plegen van strafbare feiten in de woning, zoals wietteelt, drugsdelicten of wapenbezit staat een boete van tien maal de maandhuurprijs. Woningen ontruimen Soms moeten wij een huurwoning laten ontruimen. Wij proberen dit uiteraard te voorkomen. Huurders met betalingsproblemen proberen wij zoveel mogelijk te helpen. Maar soms lukt dat niet. Bij hennepteelt gaan wij altijd over tot ontruiming. Bij een woningontruiming wordt de inboedel direct in een gesloten container geplaatst, afgevoerd en drie maanden opgeslagen. Als het dan nog niet is opgehaald, wordt de inboedel aangeboden aan kringloopwinkels en wordt het resterende deel vernietigd. De kosten hiervan betalen wij. Als het mogelijk is, verhalen wij de kosten op de uitgezette huurder. In 2014 zijn 19 woningen ontruimd. Graffiti Minder graffiti verhoogt de leefbaarheid in de wijken en de verhuurbaarheid van onze woningen. Daarom hebben wij met Reinis, de politie en de veiligheidsassistenten afspraken gemaakt over de bestrijding van graffiti. Wij en onze huurders kunnen graffiti melden bij het meldpunt van Reinis. Zij zorgen er dan voor dat de graffiti verwijderd wordt.
8.3 Projecten en activiteiten De Welhoeck weer als nieuw In 1989 betrokken de eerste bewoners de Welhoeck aan de IJsselstraat. In 2014 vierde het gebouw dus haar 25-jarig jubileum. Nog net voor dat jubileum hebben we gezorgd voor en frisse, nieuwe uitstraling. Van buiten zag het gebouw er nog netjes uit, maar een opfrisbeurt kon geen kwaad. De kozijnen en het kitwerk zijn vervangen en er is opnieuw geschilderd. Natuurlijk hebben we ook de binnenkant aangepakt. Het tapijt in de corridors was toe aan vervanging. Voor de kleur hebben we de keuze aan de bewoners gelaten. Wij legden hun vier opties voor. De bewoners hebben gekozen voor de kleur paarsgrijs. NL Doet: Vrijwilligers wijkcentrum De Kreek in het zonnetje In het kader van NL Doet hebben medewerkers van De Leeuw van Putten samen met vrijwilligers van Wijkvereniging De Kreek in Spijkenisse op zaterdag 22 maart 2014 de “spiegelzaal” geverfd. Daarna hebben we de vrijwilligers van het wijkcentrum De Kreek in het zonnetje gezet. Zij zetten zich al jaren belangeloos in voor het wijkcentrum waar jong en oud veel plezier beleeft en dat mag beloond worden! Met NL Doet stimuleert het Oranje Fonds al tien jaar jong en oud om zich in te zetten voor de samenleving. Wij deden dit jaar voor de vijfde keer mee aan NL Doet in Spijkenisse. Mozaïekproject Zuidwest In het kader van het Wijkontwikkelingsplan is het mozaïekproject in Zuidwest gestart. Kunstenares Francine Bisscheroux ontwierp vier schilderijen: de vier jaargetijden. Deze verfraaien nu het elektriciteitshuisje aan de Raaigras / Zoutgras. Bijzonder aan het project, was dat de mozaïeken door de buurtbewoners zelf werden gemaakt. Deze aanpak bleek een groot succes: steeds meer mensen vonden hun weg naar de werkplaats. Er was een open en vriendelijke sfeer. Regelmatig bakte of kookte iemand iets lekkers om met de groep te delen. Zo had het project ook een sterke sociale functie. Nog een voordeel van het project, was dat de oude schoenenwinkel op het Akkerhof na lange leegstand weer nuttig gebruikt werd. Het mozaïekkunstwerk werd op 8 april 2014 onthuld door de drie corporatiedirecteuren en twee wethouders. Uiteraard ook samen met een aantal bewoners. Al met al een zeer geslaagd project, getuige de vele enthousiaste reacties.
Project Brandveilig Leven Brandveilig wonen is van levensbelang. Voor iedereen. Daarom zijn wij in 2014 het project ‘Brandveilig Leven’ gestart. Samen met de Brandweer Rijnmond benaderen wij bewoners van seniorenwoningen in de gestapelde bouw voor een brandveiligheidscheck. Wij zijn gestart bij de seniorenwoningen aan de Rozemarijndonk en de Kromme Dreef. De Brandweer controleert samen met de bewoners verschillende punten in de woning. Enkele controlepunten zijn: Hangen er rookmelders in huis? Wordt er veilig gebruikgemaakt van elektriciteit en kaarsen? Wat is de vluchtroute? Zijn er obstakels die in de weg staan? De bewoner hoort direct wat in orde is en wat nog verbeterd kan worden. Ook krijgt de bewoner tips hoe de woning brandveiliger kan worden gemaakt. En als het nodig is, hangt de Brandweer gratis rookmelder(s) op. Deze rookmelders worden aangeboden door de Brandweer en De Leeuw van Putten. De rookmelders gaan minimaal 10 jaar mee. De bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor vervanging, onderhoud en het maandelijks testen van deze rookmelders. Het is niet verplicht om mee te doen, maar veel bewoners hebben dat gelukkig wel gedaan. Spijkenisser Festival 2014 De Leeuw van Putten is een maatschappelijk betrokken woningcorporatie die investeert in de kwaliteit van de samenleving. Niet alleen door het verhuren van (sociale) huurwoningen, maar ook door de leefbaarheid in Spijkenisse te stimuleren. Cultuur levert een belangrijke bijdrage aan de kwaliteit en identiteit van Spijkenisse. Een van de hoogtepunten van het cultureel jaar in Spijkenisse is het Spijkenisser Festival. Een jaarlijks terugkerend evenement waar door jong en oud naar wordt uitgekeken. Wij waren dit jaar wederom sponsor en maakten, samen met andere sponsors, dit evenement mogelijk. Geen natte voeten meer voor bewoners Harkvoorde Als het goed is, hebben de bewoners van Harkvoorde 2-16 vanaf nu geen wateroverlast meer in hun achtertuinen. Bewoners, de gemeente en De Leeuw van Putten hebben de achtertuinen voorzien van een nieuwe beschoeiing aan de waterkant, een grondkering en nieuwe bestrating. En dat was dringend nodig, want bij hevige regenbuien, zorgde het extra water in de sloot ervoor dat de aangrenzende achtertuinen blank stonden. Met verzakkingen en een kapotte beschoeiing als gevolg. De bewoners van de Harkvoorde 2-16 hadden dit probleem bij ons voorgelegd. Wij overlegden met de gemeente. Het resultaat was een mooie gemeenschappelijke aanpak: de bewoners haalden hun tuinen zoveel mogelijk zelf leeg, de gemeente zorgde voor een hogere beschoeiing en wij zorgden voor de nieuwe grondkeringen en nieuwe bestrating.
Aidastraat: jongeren denken mee Wij vinden het belangrijk om onze huurders te betrekken bij het maken van plannen. Het is tenslotte hun woonomgeving. Onder het motto ‘Samen werken aan beter wonen’ gingen wij met bewoners van de jongerenflat aan de Aidastraat in gesprek over verbeteringen aan de gemeenschappelijke ruimtes. Daar kwamen meerdere wensen uit. In 2015 starten we met de uitvoering daarvan. Alle achterpaden in beheer bij De Leeuw van Putten De Leeuw van Putten heeft alle achterpaden van het complete woningbezit in beheer genomen. Na de succesvolle proef in de wijk De Hoek zijn wij gestart met dit nieuwe project. De Welplaat heeft opdracht gekregen voor het vegen en onkruid vrijhouden en bestrijden van alle achterpaden. De Leeuw van Putten heeft uren tuinonderhoud bij De Welplaat ingekocht om verwaarloosde tuinen weer op orde te brengen. De Leeuw van Putten spreekt regelmatig huurders aan op het niet onderhouden van de tuin. Maar er wordt ook gekeken naar de achterliggende oorzaak. In de praktijk blijkt dat mensen soms, om welke reden dan ook, niet in staat zijn zelf hun tuin te onderhouden. Voor die mensen kan De Leeuw van Putten de tuin op orde maken. In 2012 is met deze extra service gestart. Bewoners krijgen 50% korting op het tarief van De Welplaat die de werkzaamheden uitvoert. Wij betalen de andere 50%. Schoon-Schip-Trein In alle wijken van Spijkenisse wordt aandacht besteed aan het schoonmaken en opknappen van de wijk. Bewoners kunnen vooraf schoonmaak- en opknapideeën aanleveren. Uiteraard moeten deze ideeën ook uitvoerbaar zijn. De ‘Schoon-Schip-Trein’ is een samenwerking tussen de gemeente, corporaties, bewoners, bewonersorganisaties, wijkgroepen en scholen. Voordat er een wijk wordt aangedaan, krijgen alle bewoners een brief daarover thuisgestuurd. Het project moet ervoor zorgen dat de wijken in Spijkenisse de komende jaren schoon worden en blijven. Dress for Success De stichting Dress for Success maakt het mogelijk voor mensen met een minimum inkomen om representatief gekleed naar een sollicitatiegesprek te gaan. Dankzij enthousiaste vrijwilligers en een aantal sponsors kan de stichting haar doel nastreven. De winkel in Spijkenisse, gevestigd aan de Veerman 1 in de Gildenwijk, werd gesponsord door De Leeuw van Putten, Woonbron, Maasdelta en de gemeente Spijkenisse. Na terugtrekking van andere sponsoren is De Leeuw van Putten de enig overgebleven sponsor. Wij hechten veel belang aan de functie die Dress for Success vervult in Spijkenisse.
31
|
Hoofdstuk 9
Wonen en zorg 9.1 Samenwerking Platform Wonen en Zorg Wonen, zorg en welzijn moeten naadloos op elkaar aansluiten. Om dit doel te bereiken werken wij nauw samen met de zorginstellingen, de gemeente en de maatschappelijke instanties binnen Spijkenisse. In het brede overlegorgaan Platform Wonen en Zorg maken wij met alle partijen afspraken om prestaties te kunnen leveren op dit terrein. In het platform Wonen en Zorg werken deze partijen samen: - Careyn - Stichting Welzijn Ouderen - Gemeente Spijkenisse - Stichting Zuidwester - MEE Zuid-Holland Zuid - De Leeuw van Putten - Maasdelta Spijkenisse - Woonbron Spijkenisse - Woonzorg Nederland Zorg aan huis Ouderen en mensen met een functionele beperking hebben vaak behoefte aan zorg aan huis. Wanneer er door ziekte of handicap behoefte is aan zorg of een voorziening, dan kan men hiervoor terecht bij de gemeente Spijkenisse of het CIZ (Centrum voor Indicatiestelling Zorg). De gemeente is vanuit de Wmo (Wet maatschappelijke ondersteuning) verantwoordelijk voor de huishoudelijke zorg, woningaanpassingen, rolstoelen en vervoersvoorzieningen. Voor overige zorg, die valt onder de AWBZ, kan men terecht bij het CIZ. Wij zorgen voor woningaanpassingen Mensen kunnen vanuit de WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) recht hebben op woningaanpassingen. De gemeente regelt dit recht, maar wij moeten de voorzieningen aanbrengen. Het gaat hier om woningaanpassingen voor ouderen en voor mensen met een functionele beperking. Zo wordt ervan uitgegaan dat er in alle seniorenwoningen standaard verhoogde toiletpotten en éénhendelkranen aanwezig zijn. Op verzoek van de huurder brengen wij deze voorzieningen aan zonder kosten door te berekenen. Uitvoering WMO In het kader van de overheveling van WMO taken richting gemeente zijn we gestart om te zoeken naar samenwerking met zorgpartijen. Doel is om huurders die tot 2015 intramurale indicatie kregen en nu zelfstandig moeten wonen optimaal in hun woongenot te kunnen ondersteunen. Hiervoor hebben wij in september 2014 een conferentie georganiseerd met zeven lokaal werkende zorgpartijen. De wens tot samenwerking is goed herkend, maar de onzekerheid over aanbestedingen stond het maken van verdere afspraken in de weg. In het eerste kwartaal van 2015 zullen we een vervolgbijeenkomst organiseren. Wijkservicecentra Samen met onze collega-corporaties en de gemeente hebben wij met de zorgpartijen en de gemeente vijf wijkservicecentra in Spijkenisse gerealiseerd. Een wijkservicecentrum is een bundeling van woon-,
| 32
zorg- en welzijnsvoorzieningen op wijkniveau. Een dergelijk centrum helpt voorwaarden te creëren zodat ouderen en mensen met een functionele beperking een zo gewoon mogelijk en zelfstandig leven kunnen leiden. Vanuit en in deze centra wordt al dan niet professionele, wijkgebonden zorg- en dienstverlening verstrekt aan zelfstandig wonende ouderen en andere zorgvragers. Hulp bij dagelijkse activiteiten Voor informatie over het aanvragen van allerlei soorten zorg, diensten, hulpmiddelen en voorzieningen zijn de inwoners van Spijkenisse aangewezen op het loket bij de gemeente Spijkenisse. Dit geldt voor allerlei voorzieningen rondom de Wet maatschappelijke ondersteuning, zoals woningaanpassingen, een scootmobiel, thuiszorg, maaltijdbezorging of alarmering. Als het nodig is, krijgt men hulp bij het invullen van de benodigde formulieren of worden bewoners doorverwezen naar een instantie die hen verder kan helpen. Bij de gemeente krijgen bewoners informatie over: - AWBZ -verzorging en -verpleging; - huisvesting en bijzondere woonvormen; - welzijn en flankerende zorg; - gehandicaptenvoorzieningen (WVG en WMO); - het huren van woningen.
9.2 Praktische oplossingen Parkeermogelijkheden voor scootmobielen Gezien de sterke vergrijzing van Spijkenisse neemt het aantal scootmobielen sterk toe. De gemeente verstrekt de scootmobielen; wij moeten zorgen voor de parkeerplaatsen. Bij seniorcomplexen maken wij daar waar mogelijk overdekte en afgesloten parkeerplaatsen voor scootmobielen. Maar ook bij reguliere woningen zorgen wij voor parkeermogelijkheden. In seniorencomplex Verdilaan is de bergingsruimte geschikt gemaakt voor parkeren scootmobielen van huurders. Vooralsnog zijn twee plekken geschikt gemaakt. Wanneer nodig kunnen daar nog twee plekken bij worden gemaakt. Met de gemeente zoeken we gezamenlijk naar oplossingen om de groeiende vraag naar parkeerplaatsen voor scootmobielen in goede banen te kunnen leiden. Bij de seniorencomplexen wordt het namelijk steeds lastiger om goede oplossingen te vinden. Dit is als prestatieveld opgenomen in de prestatieafspraken. Doordat er nu een eigen bijdrage wordt gevraagd voor het gebruik van een scootmobiel, zal het aantal scootmobielen mogelijk dalen. Personenalarmering In Spijkenisse functioneert al meerdere jaren de 24-uurs personenalarmering. Hiervan maken ook onze huurders gebruik. Deze voorziening draagt eraan bij dat huurders langer zelfstandig kunnen blijven wonen in hun woning. De invoering van de 24-uurs personenalarmering met professionele opvolging is dan ook een belangrijk onderdeel van een levensloopbestendig Spijkenisse.
Hoofdstuk 10
Verklaring van het bestuur In dit verslag zijn wij ingegaan op de zes prestatievelden van het BBSH. Hiermee hebben wij laten zien dat wij een actieve bijdrage leveren aan de volkshuisvesting in de regio Voorne-Putten. Het bestuur verklaart dat het een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt “uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting”, zoals omschreven in artikel 11 en artikel 26 van het BBSH. Het bestuur verklaart verder dat het financiële beleid en beheer gericht is op financiële continuïteit. Batige saldi zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting ingezet. Spijkenisse, 26 mei 2015 Stichting De Leeuw van Putten
ir. M.A. de Booij directeur-bestuurder
33
|
Deel 3: Jaarrekening Kengetallen Boekjaar
2014
2013
2012
2011
2010
3.899
3.899
3.899
3.857
3.837
Aantal verhuureenheden 1. Woningen en woongebouwen:
a. in exploitatie
b. in aanbouw
0
0
0
43
63
2. Garages
49
49
49
49
49
3. Commerciële objecten
22
22
24
22
22
1,4
1,4
1,6
1,6
1,5
Kwaliteit 1. Aantal reparatieverzoeken per woning 2. Gemiddelde afhandelingduur in dagen per reparatieverzoek 3. Gemiddelde afhandelingduur in dagen van het mutatieonderhoud 4. Kosten niet planmatig onderhoud per woning
9
10
7
8
8
14
13
11
12
12
327
337
360
338
308
5. Kosten planmatig onderhoud per woning
1.099
1.491
1.628
1.581
1.213
6. Totale kosten onderhoud per woning
1.426
1.828
1.988
1.919
1.521
1. Mutatiegraad in %
8,4
8,5
8,1
8,0
9,6
2. Percentage huurders met matiging huurtoeslag
nvt
18
19
21
23
3. Huurachterstand (zittende huurders) in % jaarhuur
1,17
1,19
1,00
0,91
0,74
4. Huurderving wegens leegstand
0,54
1,09
0,73
0,51
0,55
5. Gemiddeld aantal punten WWS
143
143
143
137
137
6. Gemiddelde netto huurprijs
548
525
500
486
480
1. Eigen vermogen
6.120
6.096
5.857
8.999
8.790
2. Huren
6.425
6.136
5.888
5.757
5.702
Verhuur van woningen
Balans en Winst- en Verliesrekening per woning in €
3. Kapitaalslasten
1.100
1.527
1.657
1.823
1.982
4. Lasten onderhoud
1.426
1.828
1.982
1.905
1.521
5. Overige bedrijfslasten
1.855
1.402
1.258
1.390
1.242
663
448
285
0
0
25
239
-1.753
254
714
14,7%
14,1%
12,8%
18,1%
17,7%
0,50
0,23
0,25
0,41
0,10
6. Vennootschapsbelasting 7. Jaarresultaat Financiële continuïteit 1. Solvabiliteit (in %) 2. Current ratio (vlottende activa / kortlopende schulden) 3. Verhouding tussen vaste activa en lang vermogen (in %)
102,0%
103,0%
103,0%
105,0%
110,5%
4. Rentabiliteit eigen vermogen
0,3%
3,6%
-0,26%
2,9%
8,2%
5. Rentabiliteit vreemd vermogen
3,5%
4,3%
4,6%
5,1%
5,6%
6. Rentabiliteit totaal vermogen 7. Interne financiering per woning 8. Weerstandsvermogen (x € 1.000)
2,6%
0,5%
-0,3%
4,2%
5,6%
€ 8.352
€ 8.096
€ 7.434
€ 11.426
€ 13.130
€ 23.864
€ 23.768
€ 22.836
€ 34.711
€ 33.730
24,8
24,6
24,6
24,6
24,5
Beheer 1. Personeelsbezetting in fte 2. Werkelijk aantal personeelsleden
29
29
29
29
28
3. Beheerkosten per fte (x € 1.000)
€ 122
€ 125
€ 123
€ 121
€ 115
4. Beheerkosten per woning
€ 777
€ 786
€ 772
€ 772
€ 732
| 34
Balans per 31 december 2014 (na resultaat bestemming) (bedragen x € 1.000) ACTIVA
31-12-2014
31-12-2013
PASSIVA
VASTE ACTIVA
EIGEN VERMOGEN
Materiële vaste activa
– Overige reserves
– sociaal vastgoed in exploitatie – vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie – onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
150.272
156.731
-
-
1.674
1.381
151.946
158.112
6.933
8.758
31-12-2014
31-12-2013
23.864
23.768
5.527
2.940
107
98
5.634
3.038
-
13.104
126.300
122.200
14
26
126.314
135.330
-
401
VOORZIENINGEN – Voorzieningen latente belastingverplichting – Overige voorzieningen
Vastgoedbeleggingen – commercieel vastgoed in exploitatie
LANGLOPENDE SCHULDEN – Leningen overheid
Financiële vaste activa – deelnemingen – financieringskosten
– Leningen kredietinstellingen -
10
69
74
69
84
158.948
166.954
– Waarborgsommen
KORTLOPENDE SCHULDEN Som der vaste activa
– Schulden aan kredietinstellingen – Schulden aan gemeente
VLOTTENDE ACTIVA
– Schulden aan leveranciers
Vorderingen – Huurdebiteuren
– Belastingen en premies sociale verzekeringen
1
1
2.557
2.146
390
349
369
341
– Gemeente
7
-
– Schulden ter zake van pensioenen
30
28
– Belastingen en premies sociale verzekeringen
-
-
– Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken
-
-
243
663
– Overige schulden
19
24
– Overlopende passiva
– Overige vorderingen – Overlopende activa
37
271
656
1.275
Liquide middelen
2.516
143
Som der vlottende activa
3.172
1.418
162.120
168.372
TOTAAL GENERAAL
TOTAAL PASSIVA
3.311
3.287
6.308
6.236
162.120
168.372
35
|
Winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) Omschrijving
2014
2013
25.254
24.523
124
122
1.315
109
96
102
26.789
24.856
5.174
5.163
658
-2.163
1.367
1.345
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten service-abonnement Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa / vastgoedbeleggingen Overige waardeveranderingen vastgoed in exploitatie Salarissen Sociale lasten
202
192
Pensioenlasten
251
247
5.560
7.129
946
367
Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten service-abonnement
156
152
Overige bedrijfslasten
5.506
3.787
Som der bedrijfslasten
19.820
16.219
6.969
8.637
Bedrijfsresultaat FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke baten
8
9
Rentelasten en soortgelijke kosten
4.295
5.964
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
2.682
2.682
-2.587
-1.749
0
0
95
933
Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelneming RESULTAAT NA BELASTINGEN
| 36
Kasstroomoverzicht VOLGENS DE INDIRECTE METHODE (bedragen x € 1.000) 2014
2013
Kasstroom uit operationele activiteiten Exploitatieresultaat vóór toegerekende rente (bedrijfsresultaat)
6.970
8.637
4.998
5.162
658
-2.163
9
1
Aanpassingen voor: – Afschrijvingen – Waardeveranderingen materiële en financiële vaste activa – Mutatie voorzieningen (excl. mutatie belastingen) – Verandering in werkkapitaal – Mutatie voorraden
-
-
– Mutatie vorderingen
620
-668
– Mutatie kortlopende schulden
122
807
* Mutatie egalisatierekening Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente
742
139
-
-
13.377
11.776
7
9
-4.345
-7.115
Betaalde winstbelasting (terug ontvangen)
-
-
Buitengewone baten
-
-
Buitengewone lasten
-
-
Betaalde rente
-4.338 Kasstroom uit operationele activiteiten
-7.106 9.039
4.670
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen van materiële vaste activa
-594
-281
2.928
619
Toename financiële vaste activa
-
-
Afname financiële vaste activa
15
9
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
2.349
347
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden Resultaat deelneming Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename geldmiddelen
13.100
44.300
-22.115
-50.230
-
-1 -9.015
-5.931
2.373
- 914
37
|
Toelichting op
balans en winst- en verliesrekening WAARDERINGSGRONDSLAGEN
1. Algemeen
in mindering brengen op een eventuele verkoopopbrengst. De Leeuw van Putten heeft geen verkoopplannen dus ook geen afdracht.
De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat zijn gebaseerd op de grondslag van de verkrijging- of vervaardigingprijs, onder toepassing van de minimum waarderings-regel, c.q. nominale waarde, tenzij anders wordt vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, aangevuld met de voor de branche van toepassing zijnde richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ 645). In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd.
Met ingang van het boekjaar 2012 is het bezit gesplitst in Sociaal vastgoed (Daeb) en Commercieel vastgoed (niet-Daeb).
Schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van De Leeuw van Putten zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
Wet Normering Topinkomens Voor de toelichting in de jaarrekening is uitgegaan van de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) zoals deze geldt voor 2014 en de Regeling bezoldingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014. Als normenkader is rekening gehouden met a. Uitvoeringsbesluit WNT b. Regeling Bezoldigingscomponenten WNT c. Beleidsregels Toepassing WNT
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie voor de primaire doelgroep met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/ vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Na-investeringen worden afgeschreven op basis van de restant looptijd van het complex.
2. Balans MATERËLE VASTE ACTIVA Algemeen De grond, oorspronkelijk op basis van afgekochte erfpacht uitgegeven, is gewaardeerd tegen historische uitgaafprijs verminderd met de annuïtaire afschrijvingen tot en met 1996, in welk jaar de blote eigendom door de gemeente Spijkenisse om niet is overgedaan aan De Leeuw van Putten. Vanaf 1997 wordt op grond niet meer afgeschreven. Eind 1997 is met de gemeente een koopovereenkomst gesloten omtrent de omzetting van erfpacht in volle eigendom van de gehele woningvoorraad. Het verwerven van het volle eigendom van de woningen die in exploitatie blijven, kent voor de woningcorporatie als groot voordeel dat zij het volledige beschikkingsrecht verkrijgt. Deze omzetting geldt alleen voor het woningbezit, inclusief de garages, maar niet voor de bedrijfsruimten. De koopprijs bedroeg f 7.500 per eengezinswoning en f 5.500 per gestapelde woning (per 1-1-2015 respectievelijk € 4.739,42 en € 3.402,43). Deze afspraak is zodanig dat wij deze niet als verplichting opnemen maar
| 38
In de RJ645 is sprake van de componentenbenadering. Beoordeling hiervan heeft niet geleid tot een splitsing van de gebouwen in meerdere componenten dan grond en bouwkosten. Geconstateerd is dat inventarissen en installaties minder dan 10% uitmaken van de investering. De investeringen in woningaanpassing, isolatie en warmwatervoorziening worden volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen en lineair afgeschre¬ven. De investeringen in garages, carports, parkeerdecks, praktijkruimtes en winkels zijn gewaardeerd tegen de historische uitgaafprijs verminderd met de lineaire afschrijvingen. De herziene RJ 645 staat afschrijvingen volgens de annuïteitenmethode niet meer toe. De Leeuw van Putten past daarom met ingang van 2012 de lineaire afschrijvingsmethode toe. De afschrijving is gebaseerd op een levensduur van respectievelijk 50 (meergezinswoningen) en 60 (eengezinswoningen) jaar waarbij de gemiddelde restant levensduur voor sociaal vastgoed 27 jaar bedraagt.
Bedrijfswaarde Voor beide onderdelen heeft een herziene bedrijfswaardeberekening plaatsgevonden. Daar waar bij het sociaal vastgoed de bedrijfswaarde per complex lager is dan de boekwaarde, heeft waardering op bedrijfswaarde plaatsgevonden (minimum waarderingsregel). Bij het sociaal vastgoed heeft dit tot een gedeeltelijk bijboeking geleid.
anderingen vastgoedportefeuille. De Leeuw van Putten past met ingang van 2012 de lineaire afschrijvingsmethode toe. De afschrijving is gebaseerd op een levensduur van respectievelijk 50 (meergezinswoningen) en 60 (eengezinswoningen) jaar waarbij de gemiddelde restant levensduur voor commercieel vastgoed 26 jaar bedraagt.
FINANCIËLE VASTE ACTIVA De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Bij de bedrijfswaardeberekening per 1 januari 2015 gelden de volgende uitgangspunten: - jaarlijkse huurverhoging van 2015 2%, 2016 3% en daarna 2%, (2014 4%, 2015 en 2016 3%, daarna 2%); - jaarlijkse stijging van de lasten voor 2015 van 1,5%, 2016 tot en met 2019 2%, daarna 3% (2014 tot en met 2018 2,5%, daarna 3%). Voor de onderhoudslasten geldt een stijging voor 2015 tot en met 2019 van 2,5%, daarna 3%, (2014 2,5%); - een discontovoet van 5,25% (2014 5,25%); - de Verhuurderheffing is voor de gehele exploitatieperiode opgenomen. - bij de bedrijfswaarde is met ingang van 2012 geen rekening meer gehouden met de rentabiliteitswaarde; - de restwaarde grond is met ingang van 2012 gesteld op € 20.000 verlaagd met € 5.000 sloopkosten, € 5.000 kosten bouwrijp maken en € 5.000 verhuiskostenvergoeding opgerent met 2% tot einde exploitatieperiode. - er is rekening gehouden met huurharmonisatie voor een periode van 5 jaar. - de laatste vijf jaar van exploitatie wordt geen planmatig onderhoud meer ingerekend. VASTGOED IN ONTWIKKELING Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. DE ONROERENDE EN ROERENDE GOEDEREN TEN DIENSTE VAN DE EXPLOITATIE De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Bij investeringen in het eerste halfjaar wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming, daarna in het eerste volgende jaar. Op grond wordt niet afgeschreven.
VASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus marktwaarde in verhuurde staat. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is van toepassing als de marktwaarde duurzaam lager is dan de historische kostprijs en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardever-
- Deelneming In 2002 is door Maasdelta Spijkenisse en De Leeuw van Putten gezamenlijk besloten een vennootschap onder firma Prodomus op te richten welke de realisatie van het project City Plaza vorm geeft. Beide woningcorporaties participeren ieder voor 50% in Prodomus. De deelneming is gewaardeerd op 50% van het eigen vermogen van de vennootschap onder firma. De vof Prodomus is in 2014 opgeheven. - Overige financiële activa De overige financiële activa zijn gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs (nominale waarde).
VLOTTENDE ACTIVA - Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs (nominale waarde). Op de post (vertrokken) huurdebiteur en overige vorderingen (doorberekend onderhoud / schadenota’s) vindt een afwaardering voor mogelijke oninbaarheid plaats. De voorziening dubieuze vorderingen is gebaseerd op een inventarisatie én op basis van een schatting dat een deel van de vorderingen gezien de ouderdom en grootte mogelijk zal leiden tot oninbaarheid.
Voorziening - Voorziening voor latente belastingverplichtingen Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient De Leeuw van Putten een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient De Leeuw van Putten een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. In de toelichting is een uitsplitsing van het effect per 1 januari 2008 en 2009 en de mutaties in 2008 tot en met 2014 opgenomen. De voorziening voor latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de financiële passiva (leningen) in deze jaarrekening. - Voorziening jubileumuitkeringen Voor jubileum uitkeringen die in de toekomst van het huidige personeel kunnen plaatsvinden is een voorziening opgenomen.
LANGLOPENDE SCHULDEN De onder de langlopende schulden vermelde leningen zijn gebaseerd op definitief vastgestelde geldleningen. De waarborgsommen zijn gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs (nominale waarde).
39
|
Er is een treasurystatuut. Dit statuut geldt als een gedragscode als het gaat om het nemen van beslissingen op het gebied van ondernemingsfinanciering, beleggen, beheersen van renterisico’s, liquiditeitenbeheer en organisatie van de financiële logistiek.
OVERIGE ACTIVA EN PASSIVA Voorzover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs (nominale waarde). Hierbij worden op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN VAN VASTGOEDPORTEFEUILLE De overige waardeveranderingen bestaan uit bijzondere waardeverminderingsverliezen die het gevolg zijn van een bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) c.q. marktwaarde (commercieel vastgoed) die duurzaam lager is dan de boekwaarde. Onder de overige waardeveranderingen worden tevens terugnames van eerder verantwoorde waardeverminderingsverliezen verantwoord. Waardeverminderingsverliezen worden slechts terug genomen tot de boekwaarde die het actief zou hebben wanneer dit verlies in een eerder jaar niet was verantwoord.
LASTEN ONDERHOUD
3. Winst en verliesrekening ALGEMEEN Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn geleverd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.
HUREN De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit gemiddelde percentage 4,3%. De Leeuw van Putten hanteerde dit percentage als huurverhoging per juli 2014. Voor alle complexen zijn de werkelijk in rekening gebrachte huren verantwoord, verminderd met de huurderving.
OPBRENGSTEN SERVICEABONNEMENT Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Dit betreffen de kosten van planmatig onderhoud en de kosten voor leefbaarheid, evenals de kosten van het klachten- en mutatieonderhoud. De lasten onderhoud worden onderscheiden in kosten van derden evenals de kosten van materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst (toezicht) opgenomen onder de kosten van salarissen, sociale lasten, pensioenlasten en overige bedrijfskosten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief.
LEEFBAARHEID Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor sociale maatregelen alsmede fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
LASTEN SERVICE/ABONNEMENT De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
OVERIGE BEDRIJFSLASTEN
De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).
Hieronder worden de kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsuitvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, enzovoorts. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
AFSCHRIJVINGEN
RENTEBATEN EN LASTEN
De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardi-gingsprijs of lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen op vastgoedbeleggingen worden gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardi-gingsprijs of lagere marktwaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Deze levensduur ligt tussen de 50 (meergezinswoningen) en 60 (eengezinswoningen) jaar. Dit is een redelijke termijn, aangezien gedurende de exploitatie investeringen worden gedaan om de kwaliteit en bewoonbaarheid van de woning tenminste op peil te houden en waar nodig te verbeteren. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend.
Dit betreft de werkelijk ontvangen rentebaten en rentelasten op de langlopende schulden en de korte financiering.
NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE
| 40
BELASTINGEN De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met wijzigingen op basis van de fiscale wetgeving. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
BUITENGEWONE BATEN EN LASTEN Onder buitengewone baten en lasten worden slechts posten opgenomen die niet uit de normale bedrijfsactiviteiten voortkomen en dus niet in het normale bedrijfsresultaat worden verantwoord.
KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
Financiële instrumenten Waardering Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is worden tegen kostprijs opgenomen. De Leeuw van Putten bezit géén derivaten en derhalve zijn er in 2014 géén derivaten afgesloten.
Renterisico’s De Leeuw van Putten loopt renterisico ten aanzien van de huidige leningportefeuille (conversie en fixe-aflossingen). Rente-instrumenten mogen zonodig worden toegepast binnen de afspraken zoals opgenomen in het treasurystatuut toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities. De stichting dekt haar renterisico voornamelijk af door te sturen op spreiding van de vervalkalender van de leningen. Hierbij wordt gestuurd op maximaal 15% renterisico per jaar.
Kredietrisico’s Bij de activiteiten van De Leeuw van Putten is geen sprake van een significante concentratie van kredietrisico’s. De verhuur van onroerende zaken vindt plaats aan een grote diversiteit aan huurders. Als beleid is onder andere vastgelegd dat bij acceptatie van huurders deze op goed betalingsgedrag worden getoetst. Openstaande vorderingen na vervaldatum worden ultimo boekjaar individueel beoordeeld, leidend tot een onderbouwing voor de voorziening dubieuze vorderingen. Kredietrisico’s worden gereduceerd door alleen zaken te doen met derden met een hoge kredietwaardigheid Financiering van leningen o/g heeft plaatsgevonden bij met name Bank Nederlandse Gemeenten en Nederlandse Waterschapsbank.
41
|
Toelichting op de balans (bedragen x € 1.000) AKTIVA
31-12-14
31-12-13
Materiële vaste activa (sociaal vastgoed in exploitatie).
151.946
158.112
Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal
150.272 1.674
156.731 1.381
151.946
158.112
Het verloop van deze posten in 2014 is als volgt: Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
207.178
415
207.593
-42.206
-88
-42.294
-8.627
-
-8.627
Saldo per 1 januari: - verkrijgingsprijs - cumulatieve afschrijvingen - Cumulatieve waardeveranderingen - herclassificatie Boekwaarde 1 januari
59
-
59
156.404
327
156.731
Mutaties 2014: - investeringen - herclassificatie woningen / nz woningen - afschrijvingen - herclassificatie afschrijvingen - overige waardeveranderingen en terugnemingen daarvan Saldo
54
104
158
-1.871
-201
-2.072
-4.826
-6
-4.832
279
42
321
-34
-
-34
150.006
266
150.272
Saldo per 31 december: - verkrijgingsprijs
207.232
519
207.751
- cumulatieve afschrijvingen
47.032-
94-
47.126-
- cumulatieve waardeverandering
8.661-
-
8.661-
- herclassificatie
1.533-
159-
1.692-
150.006
266
150.272
Boekwaarde per 31 december - Herclassificatie Deze post wordt veroorzaakt door verschuiving van het bezit van sociaal naar commercieel vastgoed. Dit komt door stijging van de huurprijs boven de sociale huurgrens. - Waardering ultimo 2014 De totale bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed ultimo 2014 bedraagt € 213,4 miljoen. Ultimo 2013 bedroeg deze waarde € 216,7 miljoen. De boekwaarde was in 2014 niet toereikend, in 2014 heeft een afwaardering van € 33.532,- plaatsgevonden. De afwaardering is via Overige waarderingsveranderingen materiële vaste activa verwerkt in de Winst- en verliesrekening. De mutatie van de bedrijfswaarde gedurende 2014 is verderop in deze toelichting weergegeven. - Verkoop woningen in exploitatie Van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn geen woningen geclassificeerd voor verkoop.
| 42
- Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen. - Verzekering De materiële vaste activa in exploitatie is verzekerd voor herbouwwaarde tegen brand-, storm- en vliegtuigschade. Het bezit is gevrijwaard van onderverzekering. - Actuele Waarde De totale waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie (woningen) bedraagt op 31-12-2014 op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2014) in totaal € 476,2 miljoen, de waarde onroerend zaakbelasting van de DAEB-bezit bedraagt € 463,8 miljoen. Bedrijfswaarde Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten:
- Algemeen Op basis van de splitsing van het bezit in sociaal vastgoed (DAEB) en commercieel vastgoed (niet-DAEB) heeft berekening van de bedrijfswaarde per 31 december 2014 plaatsgevonden. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde is uitgegaan van de complexindeling voor zowel DAEB als niet-DAEB zoals deze intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid. - Grond De restwaarde grond van € 20.000 is verlaagd met € 5.000 sloopkosten, € 5.000 kosten bouwrijp maken en € 5.000 verhuiskostenvergoeding. Deze restwaarde wordt opgerent met het inflatiepercentage (2%) en vervolgens contant gemaakt (met 5,25%). - Huurbeleid In de bedrijfswaarde per 31 december 2014 is voor 2015 een huurverhoging van 2% opgenomen. Voor het jaar 2016 is een huurverhoging opgenomen van 3%, daarna is uitgegaan van 2%. Met ingang van 2011 wordt in de bedrijfswaardeberekening rekening gehouden met het effect van huurharmonisatie (maximaal 5 jaar). In 2014 bedroeg de gemiddelde mutatiegraad 8,4%. Rekening is gehouden met een huurderving van 1%. - Bedrijfslasten Bij de bepaling van de onderhoudslasten is uitgegaan van een gedetailleerde planning onderhoud, die gebaseerd is op maximaal 50 (meergezinswoningen) cq 60 (eengezinswoningen) jaar levensduur van de woningen. Hierbij is voor de laatste vijf jaar géén planmatig onderhoud meer opgenomen. De gehanterde planmatige onderhoudskosten zijn gebaseerd op een goedgekeurde onderhoudsbegroting waarbij voor de jaren 2014 en 2017 een taakstellende bezuiniging van € 10 miljoen is opgenomen. De kosten voor klachten en mutatieonderhoud zijn conform de begrote bedragen. Bij de kostenstijging voor onderhoudskosten is voor de jaren
2015 t/m 2019 uitgegaan van 2,5%, daarna 3%. De exploitatielasten zijn ontleend aan de goedgekeurde begroting. Bij de kostenstijging voor 2015 is uitgegaan van 1,5%, voor de jaren 2016 t/m 2019 uitgegaan van 2% en daarna van 3%. - Verhuurderheffing De verhuurderheffing is voor de gehele exploitatieperiode van het sociaal vastgoed ingerekend. Voor de periode 2015-2017 is de heffing ingerekend in overeenstemming met de tarieven zoals vastgelegd in de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 waarbij geen rekening is gehouden met wijzigingen in de WOZ-waarde. Verondersteld wordt namelijk dat de opbrengst van de totale heffing bepalend is en een eventueel dalende WOZ-waarde gecompenseerd zal worden met een hoger tarief. Vanaf 2018 is de jaarlijkse heffing op gelijkblijvend niveau ingerekend tot het einde van de exploitatietermijn, rekening houdend met een jaarlijkse stijging van 2%. De totale omvang van de ingerekende heffing bedraagt € 42,0 miljoen (contante waarde). Wanneer de heffing slechts voor de wettelijk vastgelegde periode (2015-2017) ingerekend zou worden, heeft dit een positief effect van € 35,6 miljoen op de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed. -Bijdrageheffing Saneringssteun De Saneringsbijdrage is niet ingerekend bij de bedrijfswaardeberekening, omdat dit een vermogensheffing betreft en inrekenen derhalve niet is toegestaan. Op basis van de vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed circa € 213 miljoen, bij het commercieel vastgoed bedraagt dit € 10,4 miljoen. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie een overwaarde van circa € 63,2 miljoen. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie. De totale bedrijfswaarde voor sociaal en commercieel vastgoed in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 4,7 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar.
43
|
De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Bedrijfswaarde per 31-12-2013 Jaarresultaat: - mutatie in de bedrijfswaarde van de materiele vaste activa - effect contante waarde en restant levensduur
Sociaal vastgoed x € 1.000
Commercieel vastgoed x € 1.000
216.733
11.768
- 1.615
-4.153
Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten: - in de huurprijscomponent - in de onderhoudslasten - in de overige lasten - in de Verhuurderheffing - in de Bijdrageheffing Saneringssteun - in de vermogenskostenvoet - in de levensduur - in de mutatiegraad - in de restwaarde - in de voorgenomen investeringen - in de inflatie (aanpassing parameter kostenstijging) - in de overige mutaties woninggegevens
1.615
-4.153
-5.700 -3.173 1.345 2.190 - - -24 126 -106 - 2.248 925
-129 -56 52 343 -2 -120 85 -171
-2.169
1
Gevolgen van mutaties in het bezit: - herclassificatie bezit - nieuwbouw bezit - aankoop bezit - verkoop bezit
-2.786 - 44 -
2.786 -
-2.741
2.786
Toe resp. totaal afname ten opzichte van voorgaand jaar
-3.296
-1.367
213.438
10.401
Bedrijfswaarde per 31-12-2014
- Actieve belastinglatentie bestaand bezit De waardering van de bestaande verhuurde onroerende zaken is fiscaal aanzienlijk hoger dan commercieel. Voor dit verschil is in de jaarrekening geen actieve latentie opgenomen. De Leeuw van Putten heeft geen verkoopbeleid voor haar onroerend goed. Door de geldende fiscale afschrijvingsregels zal het verschil tussen de fiscale waarde en de commerciële waarde pas bij verkoop tot uitdrukking komen. Uitgaande van 70% van de WOZ waarde naar peildatum 31 december 2013 is de fiscale waarde van de woningen circa € 331,7 miljoen en van de bedrijfsruimten circa € 5,7 miljoen. Vergeleken met de boekwaarde van sociaal en commercieel vastgoed van circa € 157,2 miljoen zou dit bij een latentiepercentage van 25% hebben geleid tot een actieve latentie van circa € 45,1 miljoen.
| 44
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Saldo per 1 januari - verkrijgingsprijs - cumulatieve afschrijvingen
31-12-14
31-12-13
2.133 -752
1.943 -628
Boekwaarde
1.381
1.315
Mutaties: - investeringen - afschrijvingen
436 -143
190 -124
Saldo
1.674
1.381
Saldo per 31 december - verkrijgingsprijs - cumulatieve afschrijvingen
2.569 -895
2.133 -752
Boekwaarde per 31 december 1.674 Boekwaarde kantoorpand per 31 december 1.341 Boekwaarde overige per 31 december 333
1.381
Boekwaarde per 31 december
1.381
- Afschrijvingsmethode en -termijnen kantoorpand kantoormeubilair en apparatuur automatisering
1.165 216
1.674 Lineair 30 resp 10 en 5 jaar 5 jaar 5 resp 3 jaar
- Actuele Waarde De totale waarde van het bedrijfspand bedraagt op 31-12-2014 op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2014) in totaal € 0,8 miljoen. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
- verkrijgingsprijs
5.228
4.462
9.690
- cumulatieve afschrijvingen
-452
-421
-873
-59
-
-59
4.717
4.041
8.758
-
-2.929
-2.929
Saldo per 1 januari:
- herclassificatie Boekwaarde Mutaties 2014: - desinvesteringen (verkoop) - herclassificatie woningen / nz woningen
1.871
201
2.072
- afschrijvingen
-156
-42
-198
- herclassificatie afschrijvingen
-280
-42
-322
-
176
176
- correctie afschrijvingen bij desinvestering - overige waardeveranderingen en terugnemingen daarvan
-593
-31
-624
Saldo
5.559
1.374
6.933
- verkrijgingsprijs
5.228
1.533
6.761
- cumulatieve afschrijvingen
-608
-287
-895
- herclassificatie
1.532
159
1.691
Saldo per 31 december:
- cumulatieve waardeverandering
-593
-31
-624
Boekwaarde per 31 december
5.559
1.374
6.933
45
|
- Herclassificatie Deze post wordt veroorzaakt door verschuiving van het bezit van sociaal naar commercieel vastgoed. Dit komt door stijging van de huurprijs boven de sociale huurgrens. - Componentenbenadering Bij de waardering van het vastgoed is uitgegaan van de componentenbenadering. Hierbij is vastgesteld dat de totaalsom van de elementen van installaties en inrichting ruim onder de 10% blijft en derhalve niet als seperaat component behandeld hoeft te worden. - Grond Alle woningcomplexen waren in oorsprong gebouwd op door de gemeente in erfpacht uitgegeven grond. Deze erfpacht is omgezet in eigendom. Op de grond wordt niet afgeschreven. - Verkoop woningen in exploitatie Van het commercieel vastgoed in exploitatie zijn geen woningen geclassificeerd voor verkoop.
- Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen. - Verzekering De materiële vaste activa in exploitatie is verzekerd voor herbouwwaarde tegen brand-, storm- en vliegtuigschade. Het bezit is gevrijwaard van onderverzekering. - Bedrijfswaarde Op basis van de vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed bedraagt dit € 10,4 miljoen. - Actuele Waarde De totale waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt op 31-12-2014 op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2014) in totaal € 12,4 miljoen.
31-12-14
31-12-13
Financiële vaste activa Deze post is als volgt samengesteld:
69
84
1. Deelnemingen 2. Financieringskosten
- 69
10 74
1. Deelnemingen Saldo per 1 januari: Vennootschap onder firma Prodomus Resultaat / Opname eigen vermogen
69
84
10 -10
15 -5
-
10
Saldo per 31 december
Eind 2014 is de Vof Prodomus geliquideerd. Stichting De Leeuw van Putten participeerde samen met Maasdelta Spijkenisse in de Vennootschap onder firma Prodomus te Spijkenisse. Beide woningcorporaties participeerden ieder voor 50% in Prodomus. De beide participanten waren onbeperkt aansprakelijk voor de schulden van de VOF. Doelstelling van vof Prodomus was o.a. het ontwikkelen en realiseren van woningen, winkels etc. 2. Financieringskosten Saldo per 1 januari: Mutatie boekjaar
74 -5
78 -4
Saldo per 31 december
69
74
Vorderingen (looptijd korter dan 1 jaar) 656 Deze post is als volgt samengesteld: - Huurdebiteuren 369 - Gemeente 7 - Overige vorderingen 243 - Overlopende activa 37
1.275
Totaal
656
1.275
Huurdebiteuren
369
341
- Huurders - Vertrokken huurders
306 208
316 170
af: voorziening dubieuze vorderingen
514 -145
486 -145
369
341
De betaalde disagiokosten van nieuwe leningen welke ten laste van het resultaat worden gebracht.
| 46
341 663 271
De huurachterstand kan als volgt worden gespecificeerd: 2014 Ouderdom van de huurvorderingen 1 maand en korter 2 maanden
2013
Aantal huurders
%
Aantal huurders
%
175
39
189
42
72
16
64
14
3 maanden
50
11
47
10
4 maanden en langer
44
10
53
12
vertrokken huurders
103
23
99
22
444
100
452
100
341
Gemiddelde huurvordering Gemiddelde huurvordering vertrokken huurders
353
897
896
2.019
1.718
De huurachterstand (zittende huurders) uitgedrukt in procenten van de ontvangen huren bedraagt 1,2% (2013 1,2%). Van de totale huurachterstand ad € 514.049 is 83% (t.w. € 428.061) in handen van de deurwaarder gesteld. 31-12-14 31-12-13 Gemeente
7
-
243
663
Deze post is als volgt samengesteld: - Doorberekend onderhoud (schadenota’s) 368 af: voorziening dubieuze vorderingen -179 - Verenigingen van eigenaren 52 - Verkoop commercieel onroerend goed - - Overig 2
363 -179 65 386 28
Totaal
243
663
37
271
Te specificeren als volgt: - diverse vooruitbetaalde en te vorderen posten 37
271
Overige vorderingen
Van de vorderingen inzake woningschades e.d. is € 289.514 (77%) in handen van de deurwaarder gesteld. In 2014 zijn 19 woningen ontruimd (2013 16 woningen). Onder de overige vorderingen is een vordering op de Raad van Commissarissen ad € 188,- opgenomen. Overlopende activa
Totaal Liquide middelen Direct opvraagbaar: - Kas - Bank Nederlandse Gemeenten - ING Bank - Rabobank - ABN-Amro
37
271
2.516
143
2 2.435 49 30 -
5 106 32 -
2.516
143
47
|
PASSIVA Eigen vermogen Overige reserves (Algemene Bedrijfsreserve) - Saldo per 1 januari - Jaarresultaat
31-12-14
31-12-13
23.864 23.768 96
23.768 22.836 933
23.864
23.768
96 -
933 -
96
933
5.527
2.940
2.940
1.191
764 1.823 -
4.939 3.17317-
5.527
2.940
De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering. De voorzieningen hebben grotendeels een looptijd van langer dan één jaar. Deze latentie is gewaardeerd op nominale waarde en tegen 25%. Voorziening jubileumuitkeringen - Saldo per 1 januari 98 - Mutatie voorziening 9
97 1
Saldo per 31 december
107
98
126.314
135.330
Saldo per 31 december De huidige solvabiliteit is 14,7% (2013 14,1%). Een toelichting hierop staat in het Jaarverslag hiervoor. Overzicht van het totaalresultaat van de rechtspersoon Netto-resultaat na belastingen toekomend aan de rechtspersoon Totaal van de rechtstreekse vermogensmutaties in het eigen vermogen van de rechtspersoon Totaalresultaat van de rechtspersoon Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichtingen - Saldo per 1 januari - Mutatie voorziening mutatie passieve latentie afwaardering naar lagere WOZ-waarde mutatie actieve belastinglatentie Mutatie latentie leningen Saldo per 31 december De verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2014 circa € 28,8 miljoen. Hiervoor is een belastinglatentie gevormd tegen 25%. Resultaten voor 2012 zijn in een herbestedingsreserve opgenomen. Hiervoor is geen latentie gevormd.
Langlopende schulden a. Leningen overheid b. Leningen kredietinstellingen Totaal leningen c. Waarborgsommen
- 126.300
13.104 122.200
126.300 14
135.304 26
Totaal
126.314
135.330
| 48
31-12-13
Gespecificeerd naar looptijd komen we met betrekking tot de leningen tot de volgende opstelling: 31-12-14 a. Looptijd langer dan 5 jaar Leningen kredietinstellingen 89.200 b. Looptijd korter dan 5 jaar Leningen overheid (korter dan 1 jaar) Leningen kredietinstellingen
82.100
89.200
82.100
- 37.100
13.104 40.100
37.100
53.204
Totaal generaal
126.300
135.304
Het verloop van deze post is als volgt: a. Leningen overheid Saldo per 1 januari Algehele aflossing van leningen Aflossingen
13.104 -13.104 -
60.322 -45.739 -1.479
-
13.104
b. Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Algehele aflossing van leningen Afgesloten nieuwe leningen Aflossingen
122.200 - 5.000 13.100 -4.000
80.900 -3.000 44.300 -
Saldo per 31 december
126.300
122.200
Saldo per 31 december
De netto contante waarde van de leningen bedraagt, verdisconteerd tegen 5,25%, ultimo 2014 € 116.590.686. Rentevoet en aflossingssysteem: De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt ultimo het boekjaar circa 3,2% (2013 3,5%). De leningen worden op basis van het annuïteiten danwel lineair systeem of ineens afgelost (fixe leningen). Twee leningen hebben een variabele rente afhankelijk van de (3-maands) Euribor. Één lening heeft een variabele hoofdsom ad. € 5.000.000,- waarvan per 31-12-2014 € 1.000.000,- is opgenomen. Zekerheden: Er zijn ultimo 2014 geen leningen verstrekt door de gemeente Nissewaard (2013 ca 10%). Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De leningen worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In de leningsovereenkomsten van De Leeuw van Putten zijn geen embedded derivaten opgenomen die voor afzonderlijke waardering in aanmerking komen. De Leeuw van Putten heeft in 2012 één basisrentelening ad. € 6.300.000,afgesloten met een looptijd tot 3 februari 2062. De aanvullende rente zal voor het eerst worden herzien in 2018 en voorts op elke daaropvolgende nieuw afgesproken herzieningsdatum van de aanvullende rente. Voor deze basisrentelening hoeft geen liquiditeitsbuffer aangehouden te worden. Mutaties: In 2014 een lening van € 6,6 miljoen met rentepercentage van 2,89% en een lening van € 6,5 miljoen tegen 3,19%. Door het afsluiten van deze leningen is de verwachte financieringsbehoefte overeenkomstig de meerjarenprognose voor meerdere jaren vastgelegd. In 2014 is voor een bedrag van € 13,1 miljoen aan gemeenteleningen afgelost. Tevens is in 2014 een Flexlening met variabele rente ad € 5 miljoen afgelost. In het komende boekjaar zal het (reguliere) aflossingsbestandsdeel nihil bedragen. Voor de verdeling van het renterisico op basis van de vervalkalender van de leningen wordt verwezen naar pagina 24 van het Volkhuisvestingsverslag.
49
|
31-12-14
c. Waarborgsommen Dit betreffen waarborgsommen van losse garageboxen, bedrijfsruimten en van enkele woningen. De gemiddelde waarborgsom per garagebox is € 45,-.
31-12-13
14
26
Kortlopende schulden (looptijd korter dan 1 jaar)
6.308
6.236
Deze post is als volgt samengesteld: - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan gemeente - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Schulden ter zake van pensioenen - Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken - Overige schulden - Overlopende passiva
- 1 2.557 390 30 - 19 3.311
401 1 2.146 349 28 24 3.287
Totaal
6.308
6.236
- Schulden aan kredietinstellingen Bank Nederlandse Gemeenten, rekening courantkrediet De maximale kredietfaciliteit bedraagt € 6 miljoen.
-
401
- Schulden aan gemeente Nissewaard
1
1
2.557
2.146
- Belastingen en premies sociale verzekeringen De specificatie luidt als volgt: Omzetbelasting, aangifte 4e kwartaal Loonheffing Vennootschapsbelasting
390
349
327 63 -
286 63 -
Totaal
390
349
- Schulden aan pensioenen
30
28
- Overige schulden De specificatie luidt als volgt: Bedrijfssparen personeel Vooruitontvangen huurtoeslag Overig
19
24
- - 19
13 5 6
Totaal
19
24
3.311
3.287
2.694 424 193
2.744 366 177
3.311
3.287
- Schulden aan leveranciers Dit betreft voor een aanzienlijk deel schulden inzake onderhoudskosten.
- Overlopende passiva De specificatie luidt als volgt: Transitorische rente Vooruit ontvangen huren Nog te factureren kosten Totaal
| 50
31-12-14
31-12-13
Niet in de balans opgenomen verplichtingen Grondafspraken met de Gemeente Eind 1997 is met de gemeente een koopovereenkomst gesloten omtrent de omzetting van erfpacht in volle eigendom van de gehele woningvoorraad. Het verwerven van het volle eigendom van de woningen die in exploitatie blijven, kent voor de woningcorporatie als groot voordeel dat zij het volledige beschikkingsrecht verkrijgt. Deze omzetting geldt alleen voor het woningbezit, inclusief de garages, maar niet voor de bedrijfsruimten. De koopprijs bedroeg f 7.500 per eengezinswoning en f 5.500 per gestapelde woning (per 1-1-2015 respectievelijk € 4.739,42 en € 3.402,43). Deze afspraak is zodanig dat wij deze niet als verplichting opnemen maar in mindering brengen op een eventuele verkoopopbrengst. De Leeuw van Putten heeft geen verkoopplannen dus ook geen afdracht. Rekening courantkrediet – – De Bank Nederlandse Gemeenten heeft een rekening courantkrediet beschikbaar gesteld met een maximum van € 6 miljoen. Voorwaardelijke verplichtingen WSW 4.908 5.557 Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo boekjaar bedroeg het obligo € 4.907.788. Borgstelling Waarborgfonds Sociale Woningbouw conform art 30 Reglement van deelneming. Op 4 oktober 2013 deed het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een oproep aan al haar deelnemers, om over te gaan tot een onherroepelijke volmacht als bedoeld in het Reglement van deelneming. Artikel 30 van dit Reglement van deelneming regelt dat de Leeuw van Putten zich verplicht heeft om op eerste verzoek van het WSW hetzij hypotheek te verstrekken op al het onderpand dat op dat moment geldt als WSW-onderpand hetzij een onvoorwaardelijk en onherroepelijke volmacht te verstrekken aan het WSW, zodat het WSW in staat is om op een later moment over te gaan tot hypotheekvestiging. Op 14 november 2013 is de akte van volmacht gepasseerd bij Pels Rijcken & Drooglever Fortuijn advocaten te ‘s-Gravenhage. Het ingebrachte onderpand heeft een WOZ-waarde van maximaal € 300 miljoen te vermeerderen met rente, boete en kosten tot € 360 miljoen. Aangegane verplichting onderhoud 490 Dit bedrag betreft de reeds begrote opdrachten waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum. Ultimo het boekjaar 2014 is voor een bedrag van € 403.921 aan opdrachten verstrekt. Bijdrageheffing Saneringssteun Vanaf 2013 zijn woningcorporaties een bijdrage verschuldigd voor saneringssteun aan andere corporaties. Deze heffing is voor 9 jaar door ons opgenomen in de prognoses. De bedragen zijn gebaseerd voor wat betreft 2014 op de aanslag door de overheid (€ 787.598), voor 2015 op nihil en voor de 7 jaar daarna gebaseerd op 1% van de huursom (totaal circa € 1,7 miljoen).
2.227
Vennootschapsbelasting woningcorporaties Vanaf 2008 zijn woningcorporaties over hun gehele bedrijfsactiviteiten vennootschapsbelasting verschuldigd. Met ingang van 1 januari 2008 is de integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties van kracht geworden. De sector heeft in overleg met de Belastingdienst een VastStellingsOvereenkomst II opgesteld. Ondertekening door De Leeuw van Putten heeft in 2009 plaatsgevonden. Bij de berekening van de over 2008 tot en met 2014 te betalen vennootschapsbelasting is uitgegaan van een reële schatting van het te betalen bedrag. Inmiddels is besloten gebruik te maken van de Herbestedingsreserve of lagere waardering op basis van de WOZ-waarde. Deze waardering leidt tot nihil aanslagen voor vennootschapsbelasting tot en met in ieder geval 2014. De over de jaren 2008 tot en met 2010 betaalde belasting is geheel terug ontvangen van de Belastingdienst.
51
|
Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten
2014
2013
Huuropbrengsten 25.254 1. Te ontvangen netto huur: a. Woningen en woongebouwen 25.051 b. Onroerende zaken niet zijnde woningen 407
24.523
Subtotaal 25.458 2. Af: huurderving a. Wegens leegstand 147 b. Wegens oninbaarheid 57 c. Wegens betalingsverschil -
24.784
Subtotaal 204 Totaal 25.254 De stijging van de te ontvangen netto huur ten opzichte van 2013 wordt veroorzaakt door de algemene huurverhoging per 1 juli van gemiddeld 4,3% (2013 4,3%) en huurharmonisatie. De huurderving over 2014 bedraagt 0,54% (2013 1,09%) van de te ontvangen huur. Alle opbrengsten zijn in Nederland in de gemeente Spijkenisse gerealiseerd. Opbrengsten service-abonnement 124 1. Te ontvangen vergoedingen Service-abonnement 124 2. Af: vergoedingsderving -
261
Totaal 124 De vergoedingsderving bedraagt 0,26% van de te ontvangen vergoeding (2013 0,26%). Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 1.315 Resultaat verkoop commercieel vastgoed in exploitatie; een bedrijfsruimte 1.315 Totaal 1.315 Overige bedrijfsopbrengsten 96 Vergoedingen voor algemeen beheer: - afsluiten huurcontracten 15 - dienstverlening Beheer en VVE’s 62 - gebruiksrecht zendmasten 19 - administratievergoeding derden - Totaal 96
| 52
23.925 859
205 56 -
24.523
122 122 122
109 109 109
102
15 69 18 102
Bedrijfslasten
2014
2013
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa / vastgoedbeleggingen 5.174 a. Sociaal vastgoed in exploitatie 4.832 b. Commercieel vastgoed in exploitatie 199 c. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 143
5.163 4.825 214 124
Totaal 5.174 Overige waardeveranderingen vastgoed in exploitatie 658 Bijzondere waardeverandering commercieel vastgoed 624 Bijzondere waardeverandering sociaal vastgoed 34
5.163
-2.163 -2.163
Totaal 658 -2.163 Salarissen 1.367 1.345 Bruto salarissen inclusief vakantietoeslag 1.401 1.381 af: verantwoord onder Leefbaarheid -34 -36 Totaal 1.367 1.345 WNT-verantwoording 2014 Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op De Leeuw van Putten van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor De Leeuw van Putten is € 130.600 (bezoldigingsklasse E). Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum. Bezoldiging leidingggevende topfunctionaris Naam ir.M.A. de Booij Functie directeur-bestuurder Duur dienstverband in 2014 (in fte) 1/1 - 31/12 Omvang dienstverband 1 Gewezen topfunctionaris nee Dienstbetrekking: ja Bezoldiging Beloning Sociale verzekeringspremies Belastbaar onkostenvergoedingen Beloning betaalbaar op termijn (pensioen) Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum
volgens WNT volgens BW 2:383 135.209 135.209 0 10.053 8.992 8.992 30.849 30.849 175.050
185.103
130.600
De overschrijding is conform de aan de WNT gekoppelde overgangsregeling. Gezien het feit dat de arbeidsovereenkomst is afgesloten vóór 2011, mogen bestaande afspraken in stand blijven voor een periode van vier jaar na inwerkingtreding van de WNT, waarna in stappen wordt afgebouwd naar de nieuwe norm.
53
|
Toezichthoudende topfunctionarissen Namen
R. Schouten
S. Fleischeuer
K.W. Roodenburg
J.H. Ellenkamp
P. Legen
Functie(s)
voorzitter
commissaris
commissaris
commissaris
commissaris
Benoemd
01-06-07
14-02-12
01-09-09
14-02-12
12-02-13
Herbenoemd
01-01-12
Duur dienstverband
1/1 - 31/12
1/1 - 31/12
1/1 - 31/12
1/1 - 31/12
1/1 - 31/12
Beloning
9.172
6.624
6.530
6.624
6.530
Belastbare onkostenvergoeding
0
0
0
0
0
Beloning betaalbaar op termijn
0
0
0
0
0
Totaal bezoldiging
9.172
6.624
6.530
6.624
6.530
Toepasselijk WNT-maximum
9.795
6.530
6.530
6.530
6.530
01-01-14
Bezoldiging
De overschrijding is conform de aan de WNT gekoppelde overgangsregeling. Gezien het feit dat de benoeming heeft plaatsgevonden vóór 1-1-2013, is de overgangsregeling van toepassing. De gemiddelde personeelsbezetting (exclusief invalkrachten), omgerekend in functies van 36 uur, bedraagt ultimo: 2014 - Directie en beleid - Bewonerszaken - Financieel beheer - Technisch beheer
3,1 6,0 6,2 9,4
Totaal 24,7 Sociale lasten 202 Sociale lasten 207 af: verantwoord onder Leefbaarheid -5 Totaal
202
Pensioenlasten 251 Pensioenpremies 256 af: verantwoord onder Leefbaarheid -5
2013 3,1 5,8 6,2 9,5 24,6
192 198 -6 192
247 253 -6
Totaal 251 247 Toelichting op de pensioenregeling: De pensioenen van de werknemers zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegde-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarde dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichtingen heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. De Nederlandse Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%. Op 26 maart 2008 heeft SPW volgens de voorschriften van de DNB een herstelplan vastgesteld. Volgens dit plan is SPW ruim binnen de herstelperiode van vijf jaar weer op het minimum niveau van 105% en ruim binnen vijftien jaar weer op 117%, het vereiste niveau. SPW voldoet daarmee aan de herstelnormen. Dit betekent wel dat het fonds de komende jaren niet of beperkt zal indexeren. Ultimo 2014 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 114% (ultimo 2013 114%).
| 54
2014
2013
Onderhoudslasten 5.560 Klachtenonderhoud 630 Mutatieonderhoud 645
7.129
subtotaal niet-planmatig onderhoud 1.275 Planmatig onderhoud 4.245 Woningverbetering (badcelrenovatie) 40
1.317
733 584
5.194 618
Totaal lasten onderhoud 5.560 7.129 Leefbaarheid 946 367 Kennis en Advies; Grote Woontest - Projecten (technisch sociale interventie) Project inbraakwerende maatregelen 35 Akkers 9, Lenteakker upgrading gevels en trappenhuizen 546 Voor een nadere toelichting op dit project verwijzen wij u naar hoofdstuk 8.1 Nieuwe uitstraling Lenteakker. Schuttingen en inrichten tussengebied 89 Wijkontwikkelingsplan Spijkenisse Zuidwest 28 16 Akkers 6 - Lavasdonk, bestrating / achterpaden - 92 Rozemarijndonk, groenstrook - 27 Sociale interventie Tuinonderhoud, sociale interventie 26 29 Juridische interventies - Wijkveiligheid 56 59 Participatie Bewonersactiviteiten, diversen 2 Sociaal culturele activiteiten - Klantenpanel 12 Ondersteuning maatschappelijke activiteiten 25 Ontmoetingsplaatsen / bedrijfsruimten 32 Jeugd / Jongeren - Intensief beheer 95 Totaal 946 Lasten serviceabonnementen 156 Kosten service-abonnementen 156 Totaal 156
16 33 1 94 367
152 152 152
55
|
2014
2013
Overige bedrijfslasten 5.506 3.787 Beheerkosten: Overige personeelskosten 91 154 Huisvestingskosten 108 140 Kosten Raad van Commissarissen 51 54 Algemene kosten 913 883
1.163
1.231
Zakelijke bedrijfslasten: Belastingen Verzekeringen Bijdragen aan Wonen en Zorg Mutatie voorziening dubieuze debiteuren
1.402 102 4 196
1.375 105 4 79
1.704
1.563
Bijdrageheffingen: Bijdrageheffing Saneringssteun Verhuurderheffing
788 1.813
877 71
2.601
948
Overige bedrijfslasten: Overig 38 Totaal 5.506 De lasten ter zake van bezoldiging van commissarissen bedroegen over 2014 € 45.645 (2013 € 44.907). Deze bezoldiging is te splitsen in vergoeding € 42.970 (inclusief BTW) en sociale lasten € 2.675.
45 3.787
Onder Algemene kosten is het honorarium voor onderzoek van de jaarrekening door onze accountant Baker Tilly Berk N.V. verantwoord. Over 2014 was dit € 51.967 (2013 € 45.454). Er zijn geen betaling voor niet-controlediensten geweest. Er zijn honoraria betaald voor andere controlediensten voor € 6.026 (2013 € 3.993). De kosten zijn opgenomen op basis van het kostenstelsel.
Financiële baten en lasten RENTEBATEN EN RENTELASTEN Rentebaten en soortgelijke kosten 8 Rente bankrekeningen 1 Overige renteopbrengsten 7 Totaal rentebaten 8 Rentelasten en soortgelijke kosten 4.295 Rente leningen overheid 815 Rente leningen onder overheidsgarantie 3.481 Mutatie transitorische rente -50 Overige rentelasten 14 Kosten (her)financiering 35 Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 4.295
| 56
9 1 8 9
5.964 4.418 2.660 -1.151 11 26 5.964
2014
2013
BELASTINGRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING -2.587 Mutatie actieve en passieve latente vennootschapsbelasting -2.587 Vrijval voorziening latente belastingverplichting -
-1.749
Totaal -2.587 Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van de belastingplicht heeft De Leeuw van Putten een fiscale openingsbalans opgesteld waarvoor specifiek fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans en de waardering op de commerciële balans is door De Leeuw van Putten een belastinglatentie gevormd indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen.
-1.749
-1.766 17
De Hoge Raad heeft op 13 januari 2012 geoordeeld dat Toegelaten instellingen algemeen nut beogende instellingen kunnen zijn. Hierdoor mag tot en met 2011 een herbestedingsreserve gevormd worden voor de positieve winst van de voorgaande jaren. De Leeuw van Putten maakt van deze mogelijkheid gebruik. Hierdoor zijn de aangiften 2008 t/m 2011 opnieuw ingediend met een herbestedingsreserve en naar een belastbaar bedrag van nihil. Hierdoor zal de te betalen vennootschapsbelasting voor de jaren 2008 tot en met 2012 nihil zijn. Door de vorming van de herbestedingsreserve en de daling van de WOZ-waarden lijkt het tijdelijk fiscaal commercieel waarderingsverschil van het vastgoed semi permanent geworden. Het vigerende belastingtarief bedraagt 25%. De effectieve belastingdruk over 2014 bedraagt 14,4%. Het verschil tussen het vingerende tarief en de effectieve belastingdruk wordt met name veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde resultaatbedragen en de tijdelijke waarderingsverschillen, alsmede de afboeking naar lagere WOZ-waarde. De voorziening voor latente belastingverplichtingen is met name gevormd voor de, naar verwachting, tijdelijk lagere WOZ-waarde van het bezit ten opzichte van de fiscale openingsbalans per 1-1-2008 (en dus niet ten opzichte van de stand van vorig jaar). Dit betreft de situatie per 1-1-2014 waarvoor in 2015 de beschikking is ontvangen. De situatie ultimo 2014 wordt pas bekend in 2015 als de beschikking met peildatum 1-1-2014 wordt ontvangen. RESULTAAT DEELNEMINGEN Deelneming Vennootschap onder firma Prodomus - De deelneming is eind 2014 opgeheven en heeft over 2014 geen resultaat.
-
OVERIGE GEGEVENS Bedrijfsopbrengsten GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM Er zijn geen relevante gebeurtenissen na balansdatum die toegelicht dienen te worden. RESULTAATBESTEMMING Het resultaat over het boekjaar bedraagt € 95.376 en wordt volledig ten gunste van het eigen vermogen gebracht.
57
|
| 58
59
|
| 60
Vaststelling en goedkeuring Hierbij biedt de directie aan de Raad van Commissarissen het jaarverslag voor het jaar 2014 ter goedkeuring aan, zoals vastgesteld op 26 mei 2015.
ir. M.A. de Booij directeur-bestuurder
Aldus goedgekeurd door de Raad van Commissarissen van Stichting De Leeuw van Putten in de vergadering van 26 mei 2015.
drs. R. Schouten drs. S. Fleischeuer voorzitter vice-voorzitter
drs. K.W. Roodenburg RA lid
drs. J.H. Ellenkamp lid
P. Legen lid
61
|
