Woningmarktmonitor Regio Waalboss c.a

2010-2012

Woningmarktmonitor 2010-2012

Regio Waalboss c.a.

O&S ’s-Hertogenbosch november 2012

Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis die begon in 2008 heeft een grote invloed op het functioneren van de woningmarkt. Dat blijkt ook uit de belangrijkste bewegingen op de woningmarkt in de periode 2010-2012: 1. Minder nieuwbouwwoningen opgeleverd 2. Blijvend lage doorstroming in de koopsector 3. Dynamiek op de woningmarkt voor een steeds groter deel door de huursector bepaald 4. Waarde van bestaande koopwoningen daalt 5. Leegstand langer dan een jaar neemt toe 6. Starters krijgen moeilijker toegang tot woningmarkt Ad 1: Minder nieuwbouw in de periode 2009-2011. Vooral minder nieuwe koopwoningen In vergelijking met 2009 is het aantal nieuwbouwwoningen in 2011 sterk gedaald, met ongeveer 30%. In 2009 werden er nog 2.600 nieuwe woningen opgeleverd. In 2011 waren dat er 1.760. Een kanttekening is daarbij op zijn plaats. 2009 was een topjaar voor de nieuwbouwproductie in de regio. De daling komt vooral door een sterke daling van het aantal nieuwe koopwoningen. Afbeelding 1: Aantal nieuwbouwwoningen in de regio Waalboss c.a. naar eigendom 2.000 1.500 1.000 500 0 2007

2008

2009 huur

2010

2011

koop

Ad 2: Doorstroom in koopsector blijft laag Na de forse daling in 2008-2009 van het aantal verhuizingen blijft in de periode 2010-2012 het woningaanbod door verhuizingen constant. De koopwoningmarkt heeft tot nu toe het meeste te lijden onder de crisis. De doorstroming is in 20082009 met 31% flink gedaald. In de jaren daarna is de doorstroming in de koopwoningmarkt verder gedaald, maar minder sterk. Wel heeft het hoogste prijssegment (>€350.000) het moeilijk. Want, de doorstroming in het dure koopsegment blijft dalen.

3

Afbeelding 2: Ontwikkeling van het woningaanbod door verhuizingen in Waalboss 2007-2011 (2007=100) 120 100 80 60 40 20 0 2007

2008

2009

totale aanbod uitverhuizingen

2010

2011

aanbod doorstroom uit koop

Ad 3: Helft verhuisbewegingen in huursector Doordat de doorstroming in de koopsector zo sterk is gedaald, is er een verschuiving opgetreden in de verhouding van de doorstroming op de woningmarkt. In 2007 vond 53% van alle verhuisbewegingen plaats in een koopwoning. In 2011 is dat gedaald naar 44%. De dynamiek op de woningmarkt wordt voor een groter deel door de huursector bepaald dan 5 jaar geleden. Ad 4: Woningwaarde daalt De gemiddelde woningprijs van bestaande koopwoningen daalt. Volgens het CBS zijn de prijzen van bestaande koopwoningen in de regio Noordoost-Noord-Brabant in de periode 2008-2011 met 11% gedaald. In Nederland daalde de prijzen met ongeveer 8%. Door de waardedaling vallen meer woningen in de prijsklasse van minder dan €185.000. In de regio staan dus meer betaalbare koopwoningen. Zo steeg het aandeel koopwoningen van minder dan €185.000 van 2% in 2009 (1-1-2009), naar 6% in 2012 (1-1-2012). Afbeelding 3: Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen 115 110 105 100 95 90 2007

2008 2009 Noordoost-Noord-Brabant

2010 Nederland

2011

Bron: CBS (prijsindex bestaande koopwoningen, 2005=100)

Steeds minder goedkope huurwoningen Een tegengestelde beweging is zichtbaar in de huursector. In de regio staan steeds minder goedkope huurwoningen. Het zijn vooral goedkope huurwoningen die worden gesloopt. Terwijl in de nieuwbouw met name middeldure en dure huurwoningen worden gebouwd. Zo daalde het aantal goedkope huurwoningen (maandhuur <€366, prijspeil 1-1-2012) van 12.800 in 2009 naar 10.900 in 2012.

4

De helft van alle gesloopte goedkope huurwoningen stonden in ’s-Hertogenbosch. Ondanks de sloop ligt het aandeel goedkope huurwoningen in ’s-Hertogenbosch boven het regionale gemiddelde. Ad 5: Toenemende leegstand, vooral in middeldure en dure koopsegment De totale leegstand van woningen is in de afgelopen 2 jaar verder opgelopen. De frictieleegstand is nu 1,7%. Voor een goed functioneren van de woningmarkt is dit een prima percentage. Wat opvalt, is dat de langdurige leegstand stijgt. Daarbij zijn het vooral koopwoningen van meer dan €225.000 die steeds vaker langer dan een jaar leeg staan. Ad 6: Starters krijgen het moeilijker op woningmarkt Het aantal starters op de woningmarkt daalt vanaf 2009. In 2009 waren er nog 4.300 starters. Dat daalde naar 4.000 in 2011, een daling van 7%. Dat is een iets minder sterke daling dan de daling van het aantal doorstromers (-8%). Toch krijgen nu ook starters het lastiger om toe te treden tot de woningmarkt. In de periode 2008-2009 hebben starters geprofiteerd van de extra lucht in de woningmarkt. Ten eerste was er een ruim aanbod aan nieuwbouwwoningen. Doordat minder doorstromers zich aandienden op de woningmarkt, hadden starters wat meer ruimte. Inmiddels zijn banken terughoudend bij het geven van leningen. Bovendien is het in een neergaande markt meer risicovol om in te stappen in de koopwoningmarkt. Ook in de huursector komen starters moeilijker aan een woning. Het aanbod aan huurwoningen door verhuizingen is vanaf 2009 min of meer gelijk gebleven. Toch daalt in 2011 het aantal starters in een huurwoning met 10% ten op zichte van 2010. In verhouding komen er in 2011 vaker doorstromers in een huurwoning dan in 2009. Dus, zowel op de huur- als op de koopmarkt hebben starters het moeilijker dan twee jaar geleden. Doorwerking naar toekomst De dynamiek op de woningmarkt zal de komende jaren vooral worden bepaald door drie trends: 1. Het aantal 65-plussers zal de komende jaren flink toenemen 2. Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe 3. De economische crisis zal ook komende jaren nog een drukkend effect hebben op de woningmarkt. Betaalbaarheid van het wonen wordt steeds meer van belang. Aandachtspunten voor beleid zijn: x Nadruk in bouwprogramma op woonwensen van kleine huishoudens Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt geleidelijk aan toe, zowel in de grote gemeenten binnen de regio als in de kleinere gemeenten. Dat betekent niet dat er alleen nog kleine (huur)appartementen moeten worden gebouwd. De verschuiving van een meerderheid gezinshuishoudens naar een meerderheid van een- en tweepersoonshuishoudens zorgt wel voor een andere woningvraag. De vraag naar huurwoningen gaat toenemen net zoals – weliswaar in minder mate- de vraag naar kleinere woningen. Dit gaat ook iets betekenen voor de grens van wat nog een betaalbare woning is: deze grens ligt voor een klein huishouden lager dan voor een huishouden van drie of meer personen. De huidige woningvoorraad in vooral de kleinere kernen is hier onvoldoende op ingesteld. x Handhaven van huidige voorraad betaalbare huurwoningen De voorraad betaalbare huurwoningen neemt af; vooral het aantal goedkope huurwoningen daalt al jaren flink. Door huurverhoging, deels door kwaliteitsverbeteringen, en het beleidsmatig verwijderen van prijsgrenzen dreigen de sociale huurprijzen op te schuiven richting de liberalisatiegrens. Het Nibud berekent dat voor een groot deel van de lage inkomensgroepen een huur onder de eerste 5

aftoppingsgrens (€524) al maximaal is. Naar verwachting neemt de omvang van groep huishoudens met een laag inkomen alleen maar toe door de economische crisis en de demografische ontwikkelingen. In de meeste kleine gemeenten is de voorraad betaalbare huurwoningen laag. Het behoud van de voorraad betaalbare huurwoningen én toevoeging van betaalbare huurwoningen (tot €524) is vooral in de kleine kernen aan te raden. Mede door het lage aanbod in dit segment trekken starters nu weg naar de grotere steden. x Nadruk op starters in het belang van de doorstroming De problemen in de doorstroom zitten vooral aan het begin van de verhuisketen. Als starters meer mogelijkheden krijgen om de stap op de koopwoningmarkt te zetten, betekent dit dat er meer beweging komt in de hele verhuisketen. Dit bevordert de doorstroming. Door het verstrekken van startersleningen kunnen starters worden geholpen met hun eerste stap op de koopwoningmarkt. Door een starterslening worden de vaste kosten (tijdelijk) verlaagd, omdat over een (klein) deel van het hypotheekbedrag renteloos beschikbaar is. x Nadruk op woningbouw ten behoeve van 65-plussers De vergrijzing is al ingezet, maar zal ook de komende jaren nog flink toenemen. Ouderdom komt met gebreken. Door de vergrijzing in de regio, zullen steeds meer mensen een beroep doen op ondersteuning. Gemeenten moeten hierop anticiperen en er voor zorgdragen dat hun woningvoorraad over voldoende geschikte woningen voor ouderen beschikt. x Woningbouw in de regio blijft uit in economisch slecht tij In de kleinere gemeenten van de regio groeit de bevolking nauwelijks. De extra vraag naar woningen komt vooral door huishoudensverdunning. Maar deze huishoudensverdunning kan alleen plaats vinden bij een groeiende welvaart. Bij een lage economische groei of in een krimpende economie, zoals nu het geval is, zal de groei van het aantal huishoudens minder hoog uitvallen dan tot nu toe is aangenomen in de huishoudensprognose.

6

Inhoudsopgave Samenvatting .......................................................................................................................3 1.

Inleiding .......................................................................................................................9

1.1

Doel van de monitor.......................................................................................................................9

1.2

Thema’s in de monitor .................................................................................................................10

1.3

Leeswijzer ....................................................................................................................................10

2.

Toestand op de woningmarkt ..................................................................................11

2.1

Kenmerken van de woningvoorraad ............................................................................................11

2.2

Kenmerken van huishoudens ......................................................................................................15

2.3

Huishoudens en hun woonsituatie...............................................................................................17

3.

Ontwikkelingen aan de aanbodzijde........................................................................21

3.1

Veranderingen in de woningvoorraad..........................................................................................22

3.2

Aanbod door verhuizingen ...........................................................................................................27

3.3

Effecten van de crisis op de woningmarkt ...................................................................................31

4.

Ontwikkelingen aan de vraagzijde ...........................................................................33

4.1

Bevolking en huishoudens ...........................................................................................................33

4.1.1

Ontwikkeling van de bevolking.............................................................................................33

4.1.2

Ontwikkeling van huishoudens.............................................................................................36

4.2

Verhuizingen 2007-2011..............................................................................................................38

4.2.1

Doorstromers........................................................................................................................41

4.2.2

Starters .................................................................................................................................43

4.2.3

Vestigers ..............................................................................................................................45

4.3

Leegstand ....................................................................................................................................47

5.

Ontwikkelingen per gemeente .................................................................................49

5.1

Boxtel ...........................................................................................................................................50

5.2

Haaren .........................................................................................................................................52

5.3

’s-Hertogenbosch .........................................................................................................................54

5.4

Heusden.......................................................................................................................................56

5.5

Loon op Zand ...............................................................................................................................58

5.6

Maasdonk.....................................................................................................................................60

5.7

Oss...............................................................................................................................................62

5.8

Schijndel.......................................................................................................................................64

5.9

Sint-Michielsgestel .......................................................................................................................66

5.10 Vught............................................................................................................................................68 5.11 Waalwijk .......................................................................................................................................70

6.

Conclusie...................................................................................................................73

6.1

Regionale woningmarkt dynamiek 2007-2011.............................................................................73

6.2

Effecten van de crisis...................................................................................................................73

6.3

Verschuivingen in de bevolkingsopbouw en huishoudensamenstelling......................................75

6.4

Doorwerking naar de toekomst....................................................................................................77

6.4.1

Veranderingen in bevolkingssamenstelling..........................................................................77

6.4.2

Veranderingen in huishoudensamenstelling ........................................................................78

6.4.3

Doorwerking economische crisis..........................................................................................79

6.5

Aanknopingspunten voor woonbeleid..........................................................................................80

7.

Bronnen .....................................................................................................................83

8.

Begrippenlijst ............................................................................................................85

8

1.

Inleiding

Sinds 2002 werken gemeenten in de regio Waalboss c.a. mee aan de regionale woningmarktmonitor. Daarmee zijn voor een periode van bijna 10 jaar de belangrijkste processen op de woningmarkt gedetailleerd in kaart gebracht. De regionale woningmarktmonitor is een database met daarin kerngegevens van bevolking, huishoudens en woningen. Met behulp van deze gegevens maakt O&S ’s-Hertogenbosch tweejaarlijks een analyse van de situatie op de regionale woningmarkt. Het rapport is te downloaden via: http://www.s-hertogenbosch.nl/inwoner/stad-en-wijken/os/.

1.1

Doel van de monitor

Het doel van de woningmarktmonitor is inzicht geven in ontwikkelingen op de woningmarkt. We analyseren de woningmarkt vanuit een regionaal perspectief. De regio Waalboss c.a. omvat gemeenten van verschillende grootte en met verschillende kenmerken. Daarom laten we ook zien waarin de gemeenten onderling van elkaar verschillen. Of waar juist overeenkomsten bestaan tussen de gemeenten. Afbeelding 1: Deelnemende gemeenten regio Waalboss c.a.

Oss

Maasdonk 's-Hertogenbosch Heusden Waalwijk

Vught

Sint-Michielsgestel

Loon op Zand Haaren

Schijndel

Boxtel

De regio breidt uit 10 jaar geleden zijn de gemeenten uit de regio Waalboss samen gaan werken aan de regionale woningmarktmonitor. Inmiddels bestaat Waalboss als bestuurlijk overleg niet meer. Daarvoor in de plaats is nu de regio Noordoost-Noord-Brabant. De komende jaren zal de samenwerking van de regionale woningmarktmonitor worden uitgebreid. Voor de gemeenten Bernheze, Sint-Oedenrode, 9

Uden en Veghel is de eerste aanzet al gemaakt. Over 2 jaar zullen deze gemeenten ook deel uitmaken van de monitor.

1.2

Thema’s in de monitor

We brengen de ontwikkelingen en dynamiek van de woningmarkt in de regio Waalboss in kaart door te kijken naar de bevolking, huishoudens en de woningvoorraad. Daarbij kijken we bijvoorbeeld naar: welke gemeenten groeien en welke juist krimpen. Maar ook, komt de groei door natuurlijke aanwas, of juist door een vestigingsoverschot? Dat vestigingsoverschot komt vanuit de verhuisbewegingen. Die nemen we in deze monitor het meest gedetailleerd onder de loep. Daarbij kijken we naar de verschillende doelgroepen op de woningmarkt, zoals starters en ouderen. Maar ook kijken we naar in hoeverre huurders doorstromen naar een koopwoning. De economische crisis van 2008 heeft de verhoudingen op de woningmarkt flink onder druk gezet. Zo is niet alleen de nieuwbouw sterk teruggelopen, ook het aantal verhuisbewegingen is flink afgenomen. Dit alles zorgt ervoor dat in de jaren 2009-2011 een andere dynamiek is ontstaan op de woningmarkt dan in de periode 2007-2008. De belangrijkste thema’s op een rij: Effecten van krimp op woningmarkt x Wat is de ontwikkeling van de bevolking? x Wat is de ontwikkeling van huishoudenssamenstelling? x Wat is het migratiesaldo? x Hoe verlopen verhuisstromen tussen gemeenten in de regio? Effecten van de economische crisis op de woningmarkt x Hoeveel huishoudens zijn er verhuisd? x Wat is het aandeel starters op de woningmarkt? x Hoe verloopt de doorstroming van huur naar koop? x Wat is de prijsontwikkeling van koopwoningen? x Neemt de leegstand toe? x Hoe groot is de voorraad betaalbare (huur)woningen?

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 beschrijven we de stand van zaken per 1-1-2012 in de regio voor de belangrijkste kenmerken van de woningvoorraad en huishoudens. Daarna gaan we in op de ontwikkeling aan de aanbodzijde van de woningmarkt. Daarbij kijken we naar de ontwikkelingen van de afgelopen vijf jaar. Bijvoorbeeld, wat is het aanbod aan woningen door verhuizingen en nieuwbouw? In hoofdstuk 4 staan de ontwikkelingen aan de vraagzijde van de woningmarkt centraal. Huishoudens zorgen voor de vraag op de woningmarkt. Dus kijken we naar de huishoudensontwikkeling. Maar ook naar de gevolgen van de crisis. Bijvoorbeeld, wat is de waarde ontwikkeling van woningen? In hoofdstuk 5 gaan we dieper in op de belangrijkste ontwikkelingen op de woningmarkt voor iedere gemeente afzonderlijk. Tot slot formuleren we op basis van al deze actuele ontwikkelingen aanknopingspunten voor woonbeleid.

10

2.

Toestand op de woningmarkt

In dit hoofdstuk komen de belangrijkste kenmerken van de woningvoorraad aan de orde, zoals woningtype, eigendomsverhouding en woningprijs. Daarna schetsen we de belangrijkste kenmerken van de huishoudens en hun woonsituatie. 2.1

Kenmerken van de woningvoorraad

In de regio staan bijna 197.500 woningen. Daarvan is 35% een huurwoning en 65% een koopwoning. In ’s-Hertogenbosch staan de meeste huurwoningen. Hier is 44% van de totale voorraad een huurwoning. Ruim driekwart van alle woningen in de regio is grondgebonden. Ook hier vormt ’sHertogenbosch de uitzondering; daar is 62% van alle woningen grondgebonden. De kleinere gemeenten zoals Haaren, Maasdonk en Sint-Michielsgestel kennen een volledig andere samenstelling van de woningvoorraad. Daar is ruim 80% van alle woningen een koopwoning. Dit zijn dan voornamelijk grondgebonden woningen. Tabel 2.1: Woningvoorraad Waalboss c.a. naar eigendom en bouwwijze (1-1-2012) Huurwoning Grondgebonden

Gestapeld

Koopwoning Grondgebonden

Gestapeld

Totaal Huur

Koop

Totaal

's-Hertogenbosch Vught Waalboss midden

20% 22% 20%

24% 13% 23%

42% 59% 45%

14% 7% 13%

44% 34% 43%

56% 66% 57%

63.500 10.500 74.000

Heusden Loon op Zand Waalwijk Waalboss West

20% 21% 21% 21%

8% 10% 13% 11%

68% 65% 59% 64%

4% 4% 6% 5%

28% 30% 35% 31%

72% 70% 65% 69%

17.500 9.400 19.600 46.600

Maasdonk Oss Waalboss Oost

16% 20% 20%

2% 13% 12%

80% 60% 62%

1% 7% 7%

18% 33% 32%

82% 67% 68%

4.000 35.300 39.300

Boxtel Haaren Schijndel Sint-Michielsgestel Landelijke regio

16% 13% 20% 14% 16%

18% 5% 8% 5% 10%

60% 81% 68% 78% 70%

6% 1% 4% 3% 4%

34% 18% 27% 19% 26%

66% 82% 73% 81% 74%

12.500 5.000 9.100 11.000 37.600

Totaal

19%

15%

57%

8%

35%

65%

197.500

’s-Hertogenbosch, Waalwijk en Oss hoogste aandeel betaalbare huurwoningen In de grotere gemeenten van de regio staan de meeste betaalbare huurwoningen (€366-524). Het gaat om ’s-Hertogenbosch, Waalwijk en Oss. De gemeenten Boxtel en Schijndel hebben het hoogste aandeel goedkope huurwoningen (<€366). Weinig particuliere huur in de regio Van alle woningen in de regio is 4% particuliere huur. Dit aandeel is het grootste in ’s-Hertogenbosch en Loon op Zand.

11

Haaren en Maasdonk hebben het hoogste aandeel dure koopwoningen (>€350.000) Het aanbod dure koopwoningen (>€350.000) is verhoudingsgewijs het grootste in de gemeenten Haaren en Maasdonk. Daar bestaat 45% van de gehele woningvoorraad uit dure koopwoningen. Maar ook het aandeel middeldure koopwoningen (€225-350.000) ligt in beide gemeenten flink hoger dan het regionale gemiddelde. Waalwijk en Oss hoogste aandeel koopwoningen tot €225.000 In Waalwijk en Oss bestaat ongeveer 26% van de totale voorraad uit koopwoningen van maximaal €225.000. Grote gemeenten bieden meeste keuze aan betaalbare woningen Binnen de regio bieden de grote gemeenten (’s-Hertogenbosch, Oss en Waalwijk) de meeste keuze aan betaalbare woningen, zowel in de huur- als in de koopsector. In de kleinere gemeenten is er juist een ruime voorraad aan (dure) koopwoningen. De gemeenten verschillen wel sterk in de kenmerken van de woningen. In de grote gemeenten staan ook vaker kleine en gestapelde woningen. In de kleine gemeenten domineren de (half) vrijstaande woningen. Tabel 2.2: Woningvoorraad regio Waalboss c.a. naar eigendom en prijsklasse (1-1-2012) Corp oratie < € 366

€ 366 -524

> € 524

Part. huur

Koop < €225.000

Totaal

's-Hertogenbosch

7%

24%

6%

7%

17%

24%

15%

Vught

7%

18%

4%

6%

9%

26%

31%

10.500

Waalboss midden

7%

23%

6%

7%

16%

24%

17%

74.000

Heusden

3%

16%

7%

2%

18%

30%

24%

17.500

Loon op Zand

3%

18%

2%

7%

21%

28%

21%

9.400

Waalwijk

7%

22%

3%

3%

27%

21%

17%

19.600

Waalboss West

5%

19%

5%

3%

22%

26%

20%

46.600

Maasdonk

2%

14%

2%

1%

4%

32%

45%

4.000

Oss

3%

21%

5%

4%

26%

26%

15%

35.300

Waalboss Oost

3%

20%

4%

3%

24%

27%

18%

39.300

Boxtel

8%

18%

4%

3%

18%

28%

21%

12.500

Haaren

2%

10%

3%

2%

4%

33%

46%

5.000

Schijndel

8%

15%

2%

3%

16%

33%

23%

9.100

Sint -Michielsgestel

3%

12%

1%

3%

9%

38%

34%

11.000

Landelijke regio

6%

14%

3%

3%

13%

33%

29%

37.600

Totaal

6%

20%

5%

4%

18%

27%

20%

197.500

€225 350.000

>€350.000 63.500

Vught en Sint-Michielsgestel behoren tot top 50 van de beste gemeenten Elsevier publiceert ieder jaar een ranglijst met de beste gemeenten. Volgens Elsevier behoren Vught (plaats 8) en Sint-Michielsgestel (plaats 38) tot de 50 beste gemeenten. Beide gemeenten hebben aantrekkelijke, rustige buurten met weinig overlast en liggen in de nabijheid van werk. Vught scoort zo hoog omdat er daarnaast ook veel voorzieningen voor kinderen zijn en er een rijk cultureel aanbod is (Elsevier, 2012). ’s-Hertogenbosch scoort goed vanwege ruim cultureel aanbod De Atlas voor gemeenten vergelijkt de 50 grootste gemeenten in Nederland. In deze ranglijst scoort ’sHertogenbosch een 3de plaats op de woonaantrekkelijkheidsindex. Het grote aanbod aan cultuur 12

draagt sterk bij aan deze hoge plaatsing (Marlet en van Woerkens, 2012). Cultuur is niet alleen voor de eigen inwoners. Het brede aanbod aan culturele evenementen trekt mensen vanuit de hele regio. Dat blijkt misschien ook wel uit de Elsevier index; Vught scoort hoog op de nabijheid aan culturele voorzieningen. Vooroorlogse- en nieuwbouw koopwoningen hoogste WOZ-waarde Vooroorlogse koopwoningen en koopwoningen gebouwd na 2000 hebben relatief de hoogste mediane WOZ-waarde. De vooroorlogse woningen zijn vaak middelgrote en grote woningen in een dorpse woonomgeving. De nieuwbouwwoningen zijn vaak ruime woningen, met een hoog comfortniveau vanwege de moderne installaties en goede isolatiewaarden. De mediane WOZ-waarde van huurwoningen verschilt minder tussen bouwperiodes. Grondgebonden huurwoningen hebben een wat hogere mediane WOZ-waarde dan gestapelde huurwoningen. Wel lijkt er een kwaliteitsslag gemaakt na 1990. Zowel grondgebonden- als gestapelde huurwoningen die zijn gebouwd na 1990 en vooral na 2000 hebben een hogere mediane WOZ-waarde in vergelijking met voorgaande bouwperioden. Afbeelding 2.1: Woningvoorraad naar bouwperiode en mediane WOZ-waarde € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 voor 1945

1945-1959

Grondgebonden huur

1960-1969

1970-1979

Gestapelde huur

1980-1989

Grondgebonden koop

1990-1999

2000-2011

Gestapelde koop

In de regio staan 68.400 huurwoningen, waarvan bijna 90% wordt verhuurd door corporaties. Van alle corporatiewoningen valt 85% in huurprijsklasse tot de maximale aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens (tot € 524). Het aandeel corporatie huurwoningen in de vrije sector (vanaf € 666) bedraagt 2%.

13

Corporatiehuren hoogste in Heusden en ’s-Hertogenbosch, in Schijndel het laagste 2 Gecorrigeerd voor verschillen in samenstelling van de woningvoorraad blijkt dat de huur per m woonoppervlak het hoogst is in Heusden, ’s-Hertogenbosch en Haaren. De huurwoningen in Schijndel zijn 12% goedkoper. 2

Afbeelding 2.2: Gemiddelde corporatiehuur per m Heusden 's-Hertogenbosch Haaren (Gemiddelde) Oss Boxtel Vught Waalwijk Loon op Zand Maasdonk Sint-Michielsgestel Schijndel € 44

€ 46

€ 48

€ 50

€ 52

€ 54

€ 56

2

Vught hoogste prijs per m , Oss en Waalwijk de laagste In de regio staan 129.000 koopwoningen. Gemiddeld is de WOZ-waarde van deze woningen €1.970 2 per m . De verschillen in prijsniveau tussen koopwoningen is veel groter dan tussen huurwoningen. Dat is op zich niet vreemd. Want de huurprijs van sociale huurwoningen is gereguleerd door de overheid. De prijs van een koopwoning niet. Rekening houdend met de samenstelling van de 2 woningvoorraad heeft de gemeente Vught veruit de hoogste WOZ-waarde per m , namelijk €2.390. In 2 de gemeenten Oss en Waalwijk ligt de gemiddelde prijs per m 26% lager. 2

Afbeelding 2.3: Gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen per m Vught Haaren 's-Hertogenbosch Boxtel Sint-Michielsgestel (Gemiddelde) Maasdonk Heusden Schijndel Loon op Zand Oss Waalwijk € 1.600

€ 1.800

€ 2.000

14

€ 2.200

€ 2.400

2.2

Kenmerken van huishoudens

De regio Waalboss c.a. telt bijna 197.500 woningen op 1-1-2012. Hierin wonen 190.300 huishoudens. Het verschil tussen huishoudens en woningen, omvat de (administratief) leegstaande woningen. Een 1 huishouden wordt hier gedefinieerd als de groep mensen die op hetzelfde adres woont . Relatief weinig jonge huishoudens in regio In vergelijking met Nederland, wonen in de regio Waalboss weinig jonge huishoudens. Huishoudens vanaf 35 jaar zijn juist wat beter vertegenwoordigd. In regio Waalboss wonen veel gezinnen met kinderen In de regio Waalboss wonen relatief veel gezinnen met kinderen. Bijna 40% van alle huishoudens woont in gezinsverband. Dat is bijna 10% meer dan in Nederland. Maar, ook het aandeel samenwonenden zonder kinderen is hoger in de regio dan in Nederland. Daar staat tegenover dat het aandeel alleenstaanden relatief laag is. Afbeelding 2.4: Huishoudens naar leeftijd en samenstelling 1-1-2012 15 t/m 34 jaar 35 t/m 64 jaar 65 jaar of ouder

alleenstaand samenwonend zonder kinderen samenwonend met kinderen overige huishoudens 0%

10%

20%

Waalboss c.a.

30%

40%

50%

60%

70%

Nederland

Bron: Databank Regionale Woningmarkt Monitor 2012 en CBS, bewerking O&S

Sint-Michielsgestel en Haaren hoogste aandeel 65-plussers In de regio Waalboss c.a. wonen meer huishoudens van 65 jaar en ouder dan in Nederland. Daarmee is de regio dus wat sterker vergrijst dan Nederland. Binnen de regio wonen in de gemeenten SintMichielsgestel en Haaren het grootste aandeel 65-plussers. In beide gemeenten is bijna 30% van alle huishoudens 65-plus. Het zijn vooral tweepersoonshuishoudens. In ’s-Hertogenbosch is 23% van alle huishoudens een 65-plus huishouden. Maar een verschil met de meeste regio gemeenten; in ’sHertogenbosch is bijna de helft van alle 65-plussers alleenstaand.

1

Welbeschouwd zijn er ook huishoudens die bij een ander huishouden inwonen. Omdat het niet mogelijk is om inwonende huishoudens apart te onderscheiden, worden hoofdbewoners en inwonenden tot hetzelfde huishouden gerekend. Overigens gaat het hier om kleine aantallen.

15

Afbeelding 2.5: 65-plus huishoudens naar samenstelling 1-1-2012 Haaren Sint-Michielsgestel Vught Loon op Zand Waalwijk Boxtel Oss Heusden Schijndel Maasdonk (Gemiddelde) 's-Hertogenbosch

Alleenstaand Meerpersoons 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Huishoudens in regio Waalboss hebben gemiddeld hoger inkomen dan Nederlandse huishoudens 2 Het gemiddeld gestandaardiseerd inkomen van particuliere huishoudens ligt in Nederland op €24.000. Binnen de regio varieert het gemiddeld gestandaardiseerd inkomen van €23.600 in Schijndel tot €27.100 in Vught. Alle gemeenten kennen een toename van het gemiddelde inkomen in de periode 2007-2009. De uitzondering hierop is Vught; daar daalde het gemiddelde inkomen. Toch heeft de gemeente Vught in 2009 nog steeds veruit het hoogste gemiddelde inkomen van de regio. Afbeelding 2.6: Gemiddelde gestandaardiseerde inkomen van particuliere huishoudens (in €1.000) Vught Haaren Sint-Michielsgestel Loon op Zand Heusden 's-Hertogenbosch Boxtel Maasdonk Nederland Waalwijk Oss Schijndel € 21

€ 22

€ 23

€ 24 2007

2009

€ 25

€ 26

€ 27

€ 28

x 1.000

Bron: CBS

2

Het gestandaardiseerd inkomen is het besteedbaar inkomen gecorrigeerd voor verschillen in grootte en samenstelling van het huishouden (CBS).

16

2.3

Huishoudens en hun woonsituatie

De meeste huishoudens in de regio wonen in een koopwoning: 124.600. Dat is 65% van alle huishoudens. 65.700 huishoudens wonen in een huurwoning. Van alle huurders woont 88% in een huurwoning van een corporatie en 12% in particuliere huur. Ruim helft jongeren en helft 75-plussers huurt een woning Van alle huishoudens jonger dan 30, woont 51% in een huurwoning. Het merendeel woont in een corporatiewoning in de prijsklasse €366-524. Maar in vergelijking met andere leeftijdsgroepen wonen veel jongeren in een goedkope huurwoning (<€366). 49% van alle jonge huishoudens is eigenaarbewoner. Jonge huiseigenaren wonen vooral in woningen van maximaal €225.000. Een kleine meerderheid (52%) van alle zelfstandig wonende 75-plussers huurt een woning, vooral in de prijsklasse €366-524. De 75-plussers in een koopwoning bezitten vooral woningen in het middeldure (€225-350.000) en het dure koopprijssegment (>€350.000). Alleenstaanden huren meest Van alle alleenstaande huishoudens huurt 57%. Alleenstaanden onder de 65 jaar huren net zo vaak als 65-plussers. Er is dus geen verschil tussen 65-minners en 65-plussers. Meerpersoonshuishoudens kiezen vaker voor een koopwoning. Driekwart van alle meerpersoonshuishoudens is eigenaarbewoner. Hier is wel een verschil in leeftijd te zien. Hoe hoger de leeftijd, hoe vaker men voor huur kiest. Want, van alle oudere paren woont nog twee derde in een koopwoning. Allochtonen wonen beduidend vaker in een huurwoning Twee derde van de autochtone huishoudens woont in een koopwoning. Van alle allochtone huishoudens woont 44% in een koopwoning. Daarbij is er een groot verschil tussen Westerse en nietWesterse allochtonen. Want, 55% van alle Westerse allochtonen heeft een koopwoning. Van de groep niet-Westerse allochtonen ligt dit aandeel op 30%.

17

Tabel 2.3: Woonsituatie van huishoudens naar eigendom en prijsklasse (1-1-2012)

Leeftijd < 30 jaar 30 – 54 jaar 55 – 64 jaar 65 – 74 jaar >= 75 jaar Huishoudenstype Alleenstaand <65 jaar Alleenstaand >= 65 jaar Meerpers. met kind. < 65 jaar Meerpers. zndr. kind. < 65 jaar Meerpersoons >= 65 jaar Etniciteit Niet-westerse allochtonen Westerse allochtonen Autochtonen Totaal

Corporatie < € 366

€ 366-524

> € 524

Part. huur

14% 4% 4% 5% 7%

21% 16% 20% 24% 34%

7% 5% 4% 4% 5%

9% 3% 3% 4% 6%

16%

30%

4%

9%

38%

2%

Koop < €225.000

Totaal €225350.000

>€350.000

33% 21% 15% 13% 10%

13% 30% 28% 25% 20%

3% 20% 26% 24% 17%

13.300 90.500 36.900 27.500 22.400

7%

23%

15%

6%

32.100

5%

6%

11%

18%

13%

21.300

14%

5%

2%

18%

33%

26%

68.500

3%

14%

5%

4%

22%

30%

21%

39.900

4%

22%

4%

3%

12%

27%

28%

28.400

13%

42%

12%

3%

17%

9%

3%

10.500

7%

25%

7%

6%

19%

21%

14%

14.500

5%

19%

4%

4%

18%

28%

22%

165.700

6%

20%

5%

4%

18%

27%

20%

190.700

Ruim helft jonge huishoudens woont in gestapelde bouw Van alle huishoudens jonger dan 30 jaar woont 52% in een gestapelde woning. Bij de 30-plussers is dit aandeel slechts 20%. Vanaf 65 jaar en ouder, betrekken huishoudens wel steeds vaker weer een flat of appartement. 55-64 jarigen wonen meest riant Huishoudens in de leeftijd van 55-64 jaar wonen het meest vaak in een dure koopwoning. Ook uit de grootte van de woning blijkt, dat 55-64 jarigen op de top van hun wooncarrière zijn; 22% van deze huishoudens woont in een grote grondgebonden woning. Onder jongeren is dit aandeel slechts 3%. Bijna helft alleenstaanden woont in flat Zoals alleenstaanden vaker huren dan meerpersoonshuishoudens, wonen zij ook vaker in een gestapelde woning. Want, 49% van de alleenstaanden woont in een gestapelde woning tegenover 12% van alle meerpersoonshuishoudens. Vooral gezinnen met kinderen hebben een overduidelijke voorkeur voor grondgebonden woningen. 95% van de gezinnen woont in een huis met een tuin. Allochtonen wonen vaker in gestapelde bouw Ongeveer 28% van zowel Westerse als niet-Westerse allochtonen woont in gestapelde bouw. Bij autochtonen ligt dat aandeel wat lager, op 22%.

18

Tabel 2.4: Woonsituatie van huishoudens naar woningtype en woninggrootte (1-1-2012)

Leeftijd < 30 jaar 30 – 54 jaar 55 – 64 jaar 65 – 74 jaar >= 75 jaar Huishoudenstype Alleenstaand <65 jaar Alleenstaand >= 65 jaar Meerpers. met kind. < 65 jaar Meerpers. zndr. kind. < 65 jaar Meerpersoons >= 65 jaar

Totaal

Grondgebonden klein

middelgroot

groot

Gestapeld klein

6% 4% 5% 6% 8%

39% 59% 58% 53% 40%

3% 20% 22% 19% 11%

39% 11% 8% 12% 26%

13% 6% 7% 11% 14%

13.300 90.500 36.900 27.500 22.400

7%

35%

5%

39%

13%

32.300

9%

38%

8%

31%

14%

21.400

3%

66%

26%

2%

3%

68.600

4%

58%

18%

10%

10%

39.900

5%

54%

21%

9%

11%

28.500

6%

60%

4%

21%

9%

10.500

middelgroot/ groot

Etniciteit Niet-westerse allochtonen Westerse allochtonen Autochtonen

6%

53%

14%

17%

10%

14.500

5%

54%

19%

13%

8%

165.700

Totaal

5%

54%

18%

14%

8%

190.700

19

3.

Ontwikkelingen aan de aanbodzijde

In dit hoofdstuk gaan we in op de veranderingen aan de aanbodzijde van de woningmarkt. Deze aanbodzijde wordt bepaald door de nieuw gebouwde woningen. Ten opzichte van de totale woningvoorraad is dit een bescheiden aantal. Wat veel meer een impuls geeft aan bewegingen op de woningmarkt zijn de verhuizingen. Want als een huishouden verhuist naar een andere woning, komt de vorige woning beschikbaar op de woningmarkt. Zichtbaar is dan welke type woningen vrij komen, voor welke prijs en wie er komt wonen. Na jaren van stijging, nu sterke daling zichtbaar in nieuwbouwproductie In de periode 2005-2009 is het aantal nieuwbouwwoningen ieder jaar gestegen. Van 1.560 in 2005 naar 2.600 in 2009. De economische crisis heeft een groot effect op de nieuwbouwproductie van woningen. In 2010 zijn er 1.320 nieuwe woningen opgeleverd. Dat is de helft lager dan de nieuwbouwproductie van 2009. In 2011 is het aantal nieuwe woningen weer wat gestegen naar 1.800. Vanaf 2009 aanbod door verhuizingen constant Niet alleen de nieuwbouwproductie heeft te lijden onder de economische crisis. In de vorige monitor zagen we dat de doorstroming in de koopmarkt in de periode 2008-2009 met bijna 30% afnam. Daarna is het aantal doorstromers (zowel in huur als koop) redelijk constant. Kortom, de analyse periode van deze monitor beslaat twee topjaren (2007-2008), maar ook drie moeizame jaren voor zowel nieuwbouw als in- en doorstroom op de woningmarkt. Afbeelding 3.1: Woningaanbod 2007 t/m 2011 7.000 Aanbod door verhuizingen 6.000 Aanbod door nieuwbouw/verbouw

5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Grondgebonden huur

Gestapelde huur

Grondgebonden koop

21

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

0

Gestapelde koop

’s-Hertogenbosch heeft hoogste verhuismobiliteit De verhuismobiliteit is het hoogste in ’s-Hertogenbosch. Hier is zowel het aanbod door verhuizingen als het aanbod door nieuwbouw veruit het hoogste van de hele regio. Ruim 40% van alle woningen in ’s-Hertogenbosch heeft in een periode van vijf jaar een nieuwe bewoner gekregen. In kleine gemeenten zoals Haaren en Maasdonk ligt dat aandeel een stuk lager. In een periode van vijf jaar wisselt in Haaren ongeveer een op de vijf woningen van eigenaar. Afbeelding 3.2: Woningaanbod 2007 t/m 2011 als aandeel van de voorraad

's-Hertogenbosch (Gemiddelde) Vught Waalwijk Boxtel Loon op Zand Oss Heusden Schijndel Sint-Michielsgestel

Aanbod 2007-11 verhuizingen

Maasdonk

Aanbod 2007-11 nieuwbouw/verbouw

Haaren 0%

3.1

10%

20%

30%

40%

50%

Veranderingen in de woningvoorraad

De woningvoorraad verandert door nieuwe woningen toe te voegen en oude woningen te slopen. Het aantal nieuwbouwwoningen is groter dan het aantal gesloopte woningen. Daarom neemt de omvang van de totale woningvoorraad toe. In de periode 2007-2011 zijn er ongeveer 10.500 woningen aan de voorraad toegevoegd. Het grootste deel (44%) zijn grondgebonden koopwoningen, zoals rijtjes woningen en twee-onder-een-kap woningen. Ruim een kwart van alle nieuwe woningen zijn gestapelde huurwoningen. Bijna de helft van alle nieuwe woningen staat in ’s-Hertogenbosch Een groot deel van de totale nieuwbouwproductie in de regio Waalboss staat in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn de afgelopen vijf jaar 4.880 woningen aan de voorraad toegevoegd. In de meeste gemeenten is iets meer dan de helft van de nieuwe woningen, een grondgebonden koopwoning. Boxtel en Vught vormen daarop een uitzondering. In Vught zijn veel huur appartementen opgeleverd. En in Boxtel juist veel koop appartementen.

22

Afbeelding 3.3: Toegevoegde woningen (door nieuwbouw en verbouw) 2007 t/m 2011

Oss 1.650

Maasdonk 210

's-Hertogenbosch 4.880

Heusden

Waalwijk 940

660

Vught Sint-Michielsgestel Loon op Zand 370

Haaren

500

440

Schijndel 110

320

Toegevoegde woningen naar eigendom en type

Boxtel

Eengezins huur 450

Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

Minder nieuwe woningen vanaf 2010 In de meeste gemeenten is het aantal nieuwbouwwoningen flink teruggelopen vanaf 2010. Opvallend is dat in de gemeente Oss in 2011 bijna 500 nieuwe woningen zijn opgeleverd. In de jaren 2007-2010 lag dat redelijk constant op gemiddeld 290 woningen. Deze hoge nieuwbouwproductie in Oss is het resultaat van een gezamelijke inzet van gemeente en corporaties om vooral voor starters woningen te realiseren. In Haaren zijn in 2011 slechts 5 nieuwe woningen aan de voorraad toegevoegd.

23

Tabel 3.1: Toegevoegde woningen door nieuwbouw en verbouw 2007

2008

2009

2010

2011

Totaal

's-Hertogenbosch

1.000

1.120

1.380

735

645

4.880

Vught Waalboss midden

35 1.035

265 1.385

80 1.460

70 805

50 695

500 5.380

Heusden Loon op Zand Waalwijk Waalboss West

195 20 260 475

255 115 170 540

95 190 205 490

10 35 85 130

105 10 225 340

660 370 945 1.975

Maasdonk Oss Waalboss Oost

50 335 385

55 310 365

35 285 320

15 225 240

45 490 535

200 1.645 1.845

Boxtel Haaren Schijndel Sint-Michielsgestel Landelijke regio

90 15 20 190 315

80 5 70 135 290

90 65 115 60 330

75 25 20 20 140

115 5 95 25 240

450 115 320 430 1.315

2.205

2.585

2.605

1.320

1.810

10.520

Totaal

Nieuwbouw vooral middeldure en dure grondgebonden koopwoningen De grootste categorie nieuwbouwwoningen zijn dure (>€350.000) en middeldure (€225-350.000) grondgebonden koopwoningen. Een op de vijf nieuwe woningen is óf een dure óf middeldure grondgebonden koopwoning. Slechts een half procent van alle nieuwe woningen is een goedkope huurwoning (<€366). Dat terwijl er vooral in dit segment wordt gesloopt. Deze dalende trend is ook al in de vorige monitor geconstateerd. De voorraad goedkope huurwoningen is structureel aan het dalen in de regio. De helft van alle goedkope huurwoningen staat in ’s-Hertogenbosch. In deze gemeente worden ook de meeste goedkope huurwoningen gesloopt. Ondanks de sloop, is nog 7% van de totale woningvoorraad een goedkope huurwoning. Vooral in kleine gemeenten, zoals Haaren en Maasdonk, is het aandeel goedkope huurwoningen laag (2%).

24

Afbeelding 3.4: Ontwikkeling van de woningvoorraad 2007 t/m 2011 koop > € 350.000 koop € 225-350.000 koop < € 225.000 huur particulier huur > € 524 huur € 366-524 huur < €366 -1.000

-500

0

500

1.000

1.500

2.000

Toevoeging; grondgebonden

Toevoeging; gestapeld

Onttrekking; grondgebonden

Onttrekking; gestapeld

2.500

3.000

Steeds minder goedkope huurwoningen In de afgelopen vijf jaar hebben corporaties flink wat woningen nieuw gebouwd; 3.220 woningen. Dat zijn vooral middeldure (€366-524) en dure (€524-666) huurwoningen. Daar staat tegenover dat er ook woningen aan de huurvoorraad zijn onttrokken. Ongeveer 1.190 woningen zijn gesloopt en nog eens 1.540 woningen zijn verkocht. Sloop vindt vooral plaats in het goedkope en middeldure huursegment, verkoop in het middeldure. De mutaties in het corporatiebezit vinden ook plaats door veranderingen in de huurprijs. Door de jaarlijkse huurverhoging en verhoging van de huur bij woningmutatie zijn 2.110 woningen uit de laagste huurprijsklasse in het middeldure segment beland. Per saldo neemt daarmee het aantal goedkope huurwoningen flink af. Binnen de regio is deze daling het meest sterk in Vught, gevolgd door Oss, Heusden en Boxtel. In Vught daalde het aantal goedkope huurwoningen met 34%. In Oss, Heusden en Boxtel daalde deze met ongeveer 23%. Dit zijn zo’n 300 minder woningen per gemeente. In ’s-Hertogenbosch is de daling procentueel gezien minder sterk. Maar, in absolute aantallen is het wel de grootste daling in de regio, met ruim 1.000 minder goedkope huurwoningen. Huishoudens met een laag inkomen hebben daardoor in alle gemeenten van de regio steeds minder keuzevrijheid op de huurwoningmarkt.

25

Tabel 3.2: Mutaties in het corporatiebezit Tot kwaliteitskortingsgrens3

Huurwoningen 1-1-2007 -

gesloopt verkocht

-

nieuwbouw aangekocht

-

van duurder segment van goedkoper segment

-

Huurwoningen 1-1-2012

(< €366) 13.840

Tot aftoppingsgrens 1+2 pers. hh. (€366-524) 39.060

Tot max. huurtoeslaggrens (€524-666) 5.660

Vanaf max. huurtoeslaggrens (> €666) 410

Totaal

58.970

-670 -240

-480 -990

-20 -260

-20 -50

-1.190 -1.540

110 60

1.690 40

970 50

450 20

3.220 170

-2.110

-1.850

-40

0

-4.000

0

2.000

1.880

120

4.000

11.000

39.470

8.230

920

59.620

Toename aantal particuliere huurwoningen De laatste vijf jaar is het aantal particuliere huurwoningen met ongeveer 4% gestegen. Dat komt door zowel nieuwbouw (960) als aankoop (850) van woningen door particuliere investeerders. Van alle toegevoegde particuliere huurwoningen valt 39% in het prijssegment van maximaal €185.000. Maar ook een relatief groot aandeel, 29%, betreft woningen met een WOZ-waarde van meer dan €275.000. Er is ook een flink aantal particuliere huurwoningen verkocht, 1.270 woningen. Het grootste deel van de verkochte woningen valt in de prijsklasse van maximaal €185.000. Tabel 3.3: Mutaties in particuliere huur Particuliere huurwoningen 1-1-2007 -

gesloopt verkocht

-

nieuwbouw aangekocht

Particuliere huurwoningen 1-1-2012

3

WOZ-waarde <€185.000

WOZ-waarde €185-225.000

WOZ-waarde €225-275.000

WOZ-waarde > €275.000

Totaal

3.270

2.410

1.570

1.240

8.490

-90 -570

-40 -320

-30 -150

-70 -230

-230 -1.270

350 350

180 150

180 80

250 270

960 850

3.320

2.380

1.640

1.470

8.800

Prijspeil 1-1-2012. Per 1-1-2007 lagen deze bedragen op €339, €485 en €615.

26

3.2

Aanbod door verhuizingen

Woningen komen beschikbaar op de woningmarkt als een huishouden van de ene naar de andere woning verhuist. We spreken dan van een doorstromer. Maar er komen ook woningen beschikbaar op de woningmarkt vanwege uitstroom. Op het moment dat een persoon verhuist, maar niet meer zelfstandig woont, spreken we van woningverlating. Bijvoorbeeld omdat die persoon bij een familielid gaat inwonen, of naar een instelling verhuist. Er is ook uitstroom op de woningmarkt wanneer de hoofdbewoner overlijdt. Tot slot komen er woningen beschikbaar als huishoudens naar een woning buiten de regio verhuizen. Dat zijn vertrekkers. Al deze typen verhuizingen samen zorgen voor aanbod door verhuizingen op de woningmarkt. Minder verhuisbewegingen In de afgelopen vijf jaar heeft gemiddeld 5,5% van alle huishoudens zijn woning verlaten. Daarbij zijn ongeveer 54.420 woningen vrij gekomen op de woningmarkt. De meeste huishoudens verhuizen niet over grote afstanden. Want, het merendeel van de verhuizingen vindt plaats binnen de eigen gemeente of binnen de regio. In de vorige monitor zagen we al dat de doorstroming met ruim 20% is teruggevallen in 2009 ten opzichte van 2008. Ook het aantal huishoudens dat de regio verlaat, is flink afgenomen in 2009. Kortom er is een stuk minder beweging op de woningmarkt. Vanaf 2009 daalt het aantal doorstromers nog licht. Het aantal woningverlaters en uitstroom door overlijden vertoont een kleine stijgende lijn. Met een toenemend aantal ouderen zal naar verwachting het aantal woningverlaters en uitstroom door overlijden ook in de toekomst blijven stijgen. Het gaat dan om een hele geleidelijke, maar zeker oplopende lijn. Tabel 3.4: Woningaanbod door verhuizingen Doorstroming Woningverlating Overlijden Vertrek uit de regio Totale aanbod

2007 6.580 1.910 880 2.510

2008 6.980 1.940 940 2.410

2009 5.420 1.810 900 1.990

2010 5.020 2.080 930 1.990

2011 4.980 2.140 940 2.090

Totaal 28.980 9.880 4.590 10.990

11.880

12.260

10.110

10.020

10.150

54.420

Meeste verhuizingen in Waalboss midden Een maatstaf voor de dynamiek op de woningmarkt is de mutatiegraad. Dit is het aandeel huishoudens dat zijn woning verlaat ten opzichte van alle woningen. ’s-Hertogenbosch en Vught hebben de hoogste mutatiegraad van de regio. Kleine gemeenten zoals Haaren en Maasdonk hebben een veel lagere dynamiek. De gemiddelde mutatiegraad in de regio is flink gedaald ten opzichte van de vorige monitor, met 7%. In de periode 2005-2009 was de gemiddelde mutatiegraad 6,1%. Nu is dat 5,7%. Vooral in de gemeenten Boxtel, Sint-Michielsgestel, Oss en Loon op Zand is de gemiddelde mutatiegraad flink afgenomen.

27

Afbeelding 3.5: Gemiddelde jaarlijkse mutatiegraad (2007-2011) 's-Hertogenbosch Vught (Gemiddelde) Waalwijk Boxtel Loon op Zand Heusden Oss Schijndel Sint-Michielsgestel Maasdonk Haaren 0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

Meer doorstroming in huurmarkt dan in koopmarkt De crisis op de woningmarkt was als eerste goed zichtbaar in de sterke afname van de doorstroming in de koopwoningmarkt. In de huurmarkt daalde de doorstroming ook wel, maar veel minder sterk. Met als gevolg dat er in 2009 voor het eerst in jaren meer doorstromers in de huurmarkt, dan in de koopmarkt waren. Dat is ook in 2010 en 2011 nog het geval. Vanaf 2009 daalt de totale doorstroming in de koopmarkt nog wel iets, maar veel minder sterk. Met het uitblijven van herstel van de koopwoningmarkt, zal naar verwachting ook de komende paar jaren er meer doorstroming in de huurmarkt zijn, dan in de koopmarkt. Afbeelding 3.6: Aanbod door doorstroming

2011 2010 2009 2008 2007 0

500

1.000

1.500

2.000

koopwoningen

2.500

huurwoningen

28

3.000

3.500

4.000

Lichte stijging van het aantal woningverlaters en uitstroom door overlijden Het merendeel (62%) van de woningverlaters laat een huurwoning achter. Deze groep bestaat voornamelijk uit ouderen die naar een instelling verhuizen. Het aantal ouderen neemt al jaren licht toe in de regio. In de afgelopen 10 jaar zijn er ieder jaar ongeveer 5% meer 65-plussers in de regio dan het jaar er voor. De totale bevolking groeit veel minder snel, met nog geen 1% per jaar. De verwachting is dat ook de komende jaren het aantal 65-plussers blijft stijgen. Het woningaanbod door uitstroom is in absolute zin beperkt. Het omvat ruim een kwart van al het woningaanbod door verhuizingen. Toch zullen woningverlaters een belangrijker aandeel op het totale aanbod van woningen vormen. Zeker als de doorstroming op de woningmarkt niet aantrekt. Want er komen meer ouderen die uitstromen, terwijl de doorstroming niet stijgt of zelfs wat afneemt. Afbeelding 3.7: Aanbod door woningverlating 2011 2010 2009 2008 2007 0

200

400

600 koopwoningen

800 huurwoningen

29

1.000

1.200

1.400

Afbeelding 3.8: Aanbod door overlijden 2011

2010

2009

2008

2007 0

100

200

300

400

koopwoningen

500

600

700

huurwoningen

Vertrek uit regio stabiel Tussen 2008 en 2009 is de doorstroming flink gedaald; ook het aantal huishoudens dat de regio verlaat is flink terug gevallen. Vanaf 2009 is het vertrek uit de regio redelijk constant met ongeveer 2.000 huishoudens per jaar. Afbeelding 3.9: Aanbod door vertrek 2011 2010 2009 2008 2007 0

200

400

600

800

koopwoningen

30

huurwoningen

1.000

1.200

1.400

3.3

Effecten van de crisis op de woningmarkt

Vanaf 2009 is duidelijk zichtbaar dat de woningmarkt in zwaar weer verkeerd, vooral de koopwoningmarkt. Zo ligt de doorstroming van koopwoningen in 2011 28% lager dan in 2008. De crisis uit zich niet alleen in een lagere doorstroom en het aantal woningen dat wordt verkocht. De crisis heeft ook een effect op de gemiddelde verkoopprijs van woningen in de regio. In de afgelopen vier jaar is die gedaald. Verkopen sinds 2009 constant Het aantal verkochte woningen ligt in 2011 ruim 40% lager dan in 2007. Maar na de sterke daling tussen 2008-2009 is het aantal verkochte woningen constant. Vanaf 2009 zijn er volgens de NVM ongeveer 2.460 woningen verkocht per jaar in de regio’s ’s-Hertogenbosch, Waalwijk en Oss. Afbeelding 3.10: Aantal verkochte bestaande woningen 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2005

2006

2007

2008

regio 's-Hertogenbosch

2009

regio Waalwijk

2010

2011

regio Oss

Bron: NVM

Prijsniveau van bestaande koopwoningen onder niveau 2005 Omdat er minder woningen worden verkocht, neemt het aantal te koop staande woningen toe. Daarmee neemt voor degene die een woning zoekt het aanbod toe. Enerzijds worden er meer woningen te koop aangeboden. Anderzijds geven banken minder snel een (hoge) hypotheek. Dat heeft een drukkend effect op de prijs van woningen. Het derde kwartaal 2008 was de absolute top wat betreft woningprijzen. Daarna is de prijs gedaald. Vanaf 2011 ligt de prijs van een gemiddelde woning onder het niveau van 2005. Meer huishoudens met een potentiële restschuld Voor huishoudens die na 2005 zonder eigen geld een woning hebben gekocht, kan deze waardedaling problematisch zijn. Vooral de groep huishoudens die in 2007 of 2008 een woning heeft gekocht, zal te maken hebben met een waardedaling van ongeveer 10% van de woning. Daardoor is de kans groot dat de waarde van hun woning lager is dan de hypotheek die op de woning rust. ING voorspelt dat eind 2013 een kwart van alle woningbezitters met een potentiële restschuld zal zitten (Volkskrant, augustus 2012). Dit zal bij een uitblijvend herstel van de woningprijzen op de korte termijn, de komende jaren zeker een remmend effect op de doorstroom vanuit koopwoningen hebben.

31

Afbeelding 3.11: Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen 115

€ 2.300

Prijsindex (2005=100)

€ 2.200

105 € 2.100 100 € 2.000 95

€ 1.900

90 Prijsindex bestaande koopwoningen regio Noordoost-Brabant (2005=100; bron CBS) Transactieprijs per m2, regio's 's-Hertogenbosch, Waalwijk en Oss (bron NVM)

85 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw

€ 1.800

2005

2006

2007

2008

2009

Bron: CBS en NVM

32

2010

2011

2012

Transactieprijs per m2 woonoppervlak

110

4.

Ontwikkelingen aan de vraagzijde

De vraagzijde wordt gevormd door huishoudens die verhuisd zijn naar een woning binnen de regio Waalboss c.a.. De bevolkingsontwikkeling binnen de regio laat zien hoeveel personen verhuizen en in wat voor huishouden zij wonen. Daarnaast kijken we naar beschikbare woningen voor verhuizers. Dat zijn nieuwe woningen, woningen die door verhuizing zijn leeg gekomen en woningen die al aan het begin van de verslagperiode leeg stonden. 4.1

Bevolking en huishoudens

Er woonden op 1 januari 2012 471.250 mensen in de 11 gemeenten van de regio Waalboss c.a.. Dat zijn ruim 9.600 meer mensen dan vier jaar geleden. Deze groei is het resultaat van een geboorteoverschot van 6.800 personen. Daarnaast is er een vestigingsoverschot van 2.800. Er zijn dus meer mensen in de regio komen wonen, dan dat er uit de regio zijn vertrokken. Vestigingsoverschot in ’s-Hertogenbosch en Vught. In Maasdonk en Heusden juist vertrekoverschot In de regio Waalboss c.a. is in de periode 2007-2011 een vestigingsoverschot. Vooral in ’sHertogenbosch en Vught vestigden zich meer mensen dan dat er vertrokken. In kleinere gemeenten is juist sprake van een vertrekoverschot. De gemeenten Heusden en Maasdonk hebben relatief het grootste vertrekoverschot. Vanuit deze gemeenten trekken mensen per saldo naar de grotere gemeenten in de omgeving. Bijvoorbeeld, vanuit Maasdonk trekken bewoners naar Oss en ‘sHertogenbosch. Vanuit Heusden trekken vooral jongeren naar ’s-Hertogenbosch en Waalwijk. 4.1.1

Ontwikkeling van de bevolking

Krimp in Haaren en Maasdonk In de regio worden meer kinderen geboren, dan dat er mensen overlijden. Er is dus sprake van een geboorteoverschot. De natuurlijke groei is sterker dan de migratoire groei. In de afgelopen vijf jaar was 1,5% van de groei afkomstig van een geboorteoverschot en 0,6% groei door een vestigingsoverschot. Deze balans verschilt wel binnen de regio. Zo houden geboorteoverschot en vertrekoverschot in Heusden elkaar in balans. De natuurlijke groei is daar een fractie hoger dan de migratoire krimp. De bevolking van de gemeente Heusden groeit met 0,5% dan ook nauwelijks. In Maasdonk en Haaren is de natuurlijke groei kleiner dan het vertrekoverschot. Deze gemeenten krimpen dan ook (resp. -0,8% en -1,1%). Opvallend is dat Vught vooral groeit doordat er meer mensen komen wonen, dan er vertrekken. Het geboorteoverschot in Vught draagt nauwelijks bij aan de groei. In de andere regio gemeenten is het juist vooral de natuurlijke groei die zorgt voor een grotere bevolking.

33

Afbeelding 4.1: Bevolkingsontwikkeling 2007-2011 's-Hertogenbosch Vught (Gemiddelde) Waalwijk Oss Boxtel Loon op Zand Sint-Michielsgestel Heusden Schijndel Maasdonk Haaren -3%

-2%

-1%

0%

Natuurlijke groei

1%

2%

3%

4%

5%

Migratoire groei

Verhuisbewegingen in de regio We gaan nu in op de verhuisbewegingen in de regio. Om een helder overzicht te geven van bewegingen in de regio, presenteren we alleen het saldo van verhuisbewegingen (zie afbeelding 4.2). De groene pijlen staan voor de migratiesaldi binnen de regio. Bijvoorbeeld, er verhuizen veel mensen tussen ’s-Hertogenbosch en Vught. Maar het aantal personen dat van ‘s-Hertogenbosch naar Vught verhuist, is groter dan het aantal personen dat van Vught naar ‘s-Hertogenbosch verhuist. Daarom loopt er een groene pijl van ‘s-Hertogenbosch naar Vught. Hoe dikker de pijl, hoe hoger het saldo. De rode pijlen staan voor de verhuisbewegingen naar buiten de regio Waalboss. Bijvoorbeeld, er verhuizen veel mensen vanuit de rest van Nederland naar ’s-Hertogenbosch. Meer dan dat er vanuit ’s-Hertogenbosch naar de rest van Nederland verhuizen. Daarom staat er in de figuur een dikke rode pijl vanuit Nederland naar ’s-Hertogenbosch. Meeste verhuisbewegingen vinden plaats binnen de eigen gemeente De meeste verhuisbewegingen vinden plaats binnen de eigen gemeente. In de regio is 39% van alle verhuisbewegingen van doorstromers een verhuizing binnen de eigen gemeente. Nog eens 27% bestaat uit starters die binnen de eigen gemeente een woning vinden. Ongeveer 13% verhuist door naar een van de regio gemeenten. ’s-Hertogenbosch trekt bewoners uit hele regio, vooral starters ’s-Hertogenbosch trekt veel jonge doorstromers uit de hele regio Waalboss c.a. aan. Het zijn niet alleen starters uit de omliggende gemeenten zoals Heusden, Maasdonk en Sint-Michielsgestel. Ook vanuit Schijndel en Loon op Zand trekken starters naar ’s-Hertogenbosch. Zij gaan vaak in een koopappartement (<€225.000) wonen. In de kleinere gemeenten van de regio is het aanbod aan betaalbare woningen relatief beperkt. Andere motieven, zoals werkgelegenheid en stedelijke voorzieningen, kunnen natuurlijk ook meespelen bij de keuze van starters om in ’s-Hertogenbosch te gaan wonen. Verhuismotieven zijn geen onderdeel van de databank Regionale Woningmarktmonitor.

34

Kleinere gemeenten trekken doorstromers aan met ruim aanbod dure, grondgebonden koopwoningen Kleinere gemeenten met een groot aanbod aan ruime, grondgebonden woningen trekken juist doorstromers aan. Zo gaan relatief veel doorstromers uit ’s-Hertogenbosch in Vught of SintMichielsgestel wonen. Zij komen terecht in middeldure (€275-350.000) en dure (>€350.000) grondgebonden woningen. Ook vanuit Waalwijk trekken doorstromers naar Heusden en Loon op Zand voor dure grondgebonden koopwoningen. De gemeenten Haaren en Schijndel liggen op de grens van de regio. Vanuit Haaren vertrekken relatief veel mensen naar Midden Brabant. Vanuit Schijndel vertrekken mensen naar Noordoost Brabant. Beide gemeenten hebben te maken met een klein vertrekoverschot. Er gaan meer mensen weg, dan dat er zich mensen vestigen. Loon op Zand heeft juist een heel klein vestigingsoverschot. Vanuit Midden Brabant komen meer mensen in Loon op Zand wonen dan er vertrekken. In alle gevallen gaat het om kleine saldi. Afbeelding 4.2: Migratiesaldo van personen binnen en buiten de regio 2007-2011

Oss

Maas a donk Maasdonk 's-Hertogenbosch r Heusden Waalwijk

Sint-Michielsgestel Vught Loon op p Zand Haaren

Schijndel

Boxtel

Veel verhuizingen tussen buurgemeenten Er zijn ook gemeenten waartussen wel veel verhuisbewegingen zijn, maar niet in afbeelding 4.2 voor komen. Dat zijn gemeenten waar een gelijke stroom mensen van de een naar de andere gemeente gaat. Bijvoorbeeld, vanuit Loon op Zand verhuizen ongeveer net zo veel mensen naar Waalwijk als vanuit Waalwijk naar Loon op Zand. In tabel 4.1 is te zien in welke mate gemeenten met elkaar verbonden zijn qua verhuisbewegingen. Hoe donkerder de kleur, hoe meer verhuisbewegingen er zijn tussen gemeenten. Daarbij is gecorrigeerd voor het totale aantal verhuizingen van of naar een gemeente.

35

De drie subregio’s Waalboss midden, Waalboss west en Waalboss oost zijn goed te herkennen. Alleen Heusden valt hier enigszins buiten. Want Heusden is zowel sterk verbonden met Waalwijk (Waalboss west) als met ’s-Hertogenbosch (Waalboss midden). Voor de Landelijke regio zijn de verbanden wat minder sterk. Alle gemeenten uit de Landelijke regio zijn sterker verbonden met ’sHertogenbosch, dan met elkaar. Tabel 4.1: Verhuisbewegingen in de regio Waalboss c.a. 2007-2011

Sint-Michielsgestel

Schijndel

Haaren

Landelijke regio

Boxtel

Oss

Waalboss oost

Maasdonk

Waalwijk

Loon op Zand

Waalboss west

Heusden

Vught

Herkomst Ļ

Waalboss midden

Waalboss midden ’s-Hertogenbosch

Bestemming ĺ

's-Hertogenbosch Vught Heusden

Waalboss west

Loon op Zand Waalwijk

Waalboss oost

Maasdonk Oss Boxtel

Landelijke regio

Haaren Schijndel Sint-Michielsgestel weinig

4.1.2

minder dan gemiddeld

meer dan gemiddeld

veel

Ontwikkeling van huishoudens

In alle gemeenten groeit het aantal huishoudens. Schijndel is hierop de enige uitzondering; daar daalt het aantal huishoudens in de periode 2007 t/m 2011. Het is overigens een kleine daling. Er is geen sprake van krimp. Want in Schijndel groeit het aantal personen (door een geboorteoverschot). Steeds meer oudere paren, minder stellen zonder kinderen In totaal is het aantal huishoudens in vier jaar tijd met 4% toegenomen. Het aantal oudere paren groeide met 19%. Door de toegenomen levensverwachting blijven mensen steeds langer (samen)leven. Het aantal gezinnen met kinderen is in vier jaar tijd nauwelijks gegroeid. In de meeste gemeenten neemt het aantal gezinnen zelfs af. Alleen in ’s-Hertogenbosch is een duidelijke groei van het aantal gezinnen. Ook in het oog springend is de afname van het aantal paren onder de 65 jaar. Dit komt doordat er steeds meer alleenstaanden onder 65 zijn. Enerzijds kiezen meer mensen er voor om alleen te wonen. Anderzijds vallen er vaker huishoudens uit elkaar. Dat uit zich in een toename van het aantal één-ouder gezinnen en eenpersoonshuishoudens in de leeftijd 30-54 jaar.

36

Groei alleenstaanden sterkste in ’s-Hertogenbosch, Oss en Waalwijk Het aantal alleenstaande huishoudens neemt het sterkste toe in de grotere gemeenten van de regio. In Oss en Waalwijk gaat de groei van alleenstaanden onder én boven de 65 jaar gelijk op. In ’sHertogenbosch is opvallend te zien dat daar het aantal alleenstaanden onder de 65 jaar sterker groeit dan het aantal alleenstaande 65-plussers. Afbeelding 4.3: Ontwikkeling van huishoudens 2007-2012 Boxtel Haaren 's-Hertogenbosch Heusden Loon op Zand Maasdonk Oss Schijndel Sint-Michielsgestel Vught Waalwijk -1.000

-500

0

500

1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500

Alleenstaand <65 jaar

Alleenstaand >= 65 jaar

Meerpers. met kinderen < 65 jaar

Meerpers. zonder kinderen < 65 jaar

Meerpersoons >= 65 jaar

Groei bevolking vlakt af, aantal huishoudens blijft komende 20 jaar toenemen Het aantal inwoners van de regio zal naar verwachting de komende jaren slechts heel beperkt groeien in de regio Waalboss. Volgens de provinciale bevolkingsprognose (2011) zal het aantal bewoners van de Landelijke regio na 2020 licht gaan dalen. De bevolking in de sub-regio’s Waalboss midden, west en oost zal naar verwachting wel blijven toenemen. Huishoudensverdunning zorgt er voor dat de komende 20 jaar het aantal huishoudens in de hele regio met ongeveer 12% zal groeien. Zoals afbeelding 4.4 laat zien, is vooral de toename van het aantal alleenstaanden de motor achter deze groei. Nu nog is een meerderheid van alle huishoudens een gezinshuishouden. Dit zal langzaam verschuiven naar een meerderheid van alleenstaande huishoudens.

37

Afbeelding 4.4: Ontwikkeling van huishoudens Waalboss c.a. 2011-2030 85.000 80.000 75.000 70.000 65.000 60.000 2011

2015

2020

2025

2030

1-persoon

2-personen

gezinnen

Bron: Provinciale huishoudensprognose 2012

4.2

Verhuizingen 2007-2011

In de afgelopen vijf jaar zijn 62.400 huishoudens verhuisd naar een woning in de regio Waalboss c.a.. Dat zijn starters, doorstromers en huishoudens die zich van elders in de regio gevestigd hebben. Tabel 4.2: Woningvraag door verhuizingen doorstromers starters vestigers van buiten de regio Totale vraag

2007 6.580 4.340 2.370

2008 6.980 4.510 2.700

2009 5.430 4.320 2.370

2010 5.020 4.210 2.290

2011 4.980 4.020 2.280

Totaal 28.990 21.400 12.010

13.290

14.190

12.120

11.520

11.270

62.400

Meeste verhuizingen naar een huurwoning Het aantal verhuizingen naar huurwoningen is na het begin van de economische crisis in 2008 enigszins teruggelopen. Toch is het aantal verhuizingen in 2011 hoger dan in de jaren voor het uitbreken van de economische crisis. Ook al is er een kleine teruggang te zien na 2008, ten opzichte van de afgelopen 10 jaar is het aantal verhuizingen naar een huurwoning boven gemiddeld groot.

38

Afbeelding 4.5: Verhuizingen naar een huurwoning 2011 2010 2009 2008 2007 0

1.000

2.000

Waalboss midden

3.000

4.000

Waalboss west

5.000

Waalboss oost

6.000

7.000

Landelijke regio

Verhuizingen koopsector op een fors lager niveau, maar wel constant De economische crisis heeft wel een zeer sterk effect op het aantal verhuizingen naar een koopwoning. Dat hebben we in de vorige monitor ook al gezien. In de periode 2008-2009 is het aantal verhuisbewegingen met 23% teruggevallen. Na 2009 lijkt het aantal verhuizingen (5.500) in de koopsector wat meer constant. Dit is fors lager dan het 10-jarige gemiddelde (6.780). Afbeelding 4.6: Verhuizingen naar een koopwoning 2011 2010 2009 2008 2007 0

1.000

2.000

Waalboss midden

3.000

4.000

Waalboss west

39

5.000 Waalboss oost

6.000

7.000

Landelijke regio

8.000

Lager doorstroomrendement van nieuwbouwwoningen Voor de hele periode 2007 tot en met 2011 ligt het doorstroomrendement van nieuwbouwwoningen in de regio op 2,01. Dat betekent: de bouw van 100 woningen zorgt voor 201 verhuizingen. Door de economische crisis daalt het doorstroomrendement. In 2007 lag het doorstroomrendement nog op 2,1. In 2011 is dat gedaald naar 1,8. Dat lijkt een klein verschil. Maar het betekent dat per 100 nieuwe woningen er 30 minder verhuizingen zijn. Dat is een daling van 14%. Uit de verhuisanalyse over de afgelopen jaren in de regio Waalboss c.a. blijkt het volgende: x De bouw van grondgebonden en gestapelde, betaalbare koopwoningen zorgt voor de kortste verhuisketen; hierin komen vooral starters en juist weinig doorstomers. x Starters komen het beste aan bod bij de bouw van grondgebonden betaalbare huur- en koopwoningen (grondgebonden huurwoningen <€524 en grondgebonden koopwoningen <€225.000). x Ook in de bouw van betaalbare huur- en koopappartementen (<€524 en <€225.000) komen relatief veel starters terecht. x Bouw van het middeldure segment grondgebonden woningen zorgt voor het grootste aantal doorstromers van een huur- naar een koopwoning. x De meeste personen verhuizen bij de bouw van dure grondgebonden woningen (vanaf €350.000). In totaal verhuizen er dan 244 huishoudens. De keten bestaat vooral uit doorstromers die al een koopwoning hebben. Afbeelding 4.7: Doorstroomrendement per 100 nieuwbouwwoningen 2007-2011 Eg hr <524 Eg hr 524-665 Eg hr >665 Eg hr part Mg hr <524 Mg hr 524-665 Mg hr >665 Mg hr part Eg kp <225.000 Eg kp 225-275.000 Eg kp 275-350.000 Eg kp >350.000 Mg kp <225.000 Mg kp 225-275.000 Mg kp 275-350.000 Mg kp >350.000 0

50 Starters

100 Vestigers

40

150 200 250 Doorstromers huur naar koop Doorstromers overig

4.2.1

Doorstromers

Doorstromers zijn huishoudens die binnen de regio Waalboss c.a. van de ene woning naar de andere woning verhuizen. Daarbij komt hun oude woning beschikbaar voor nieuwe bewoners. In enkele gevallen wordt die woning gesloopt. Doorstroming in Waalboss midden en west gedaald naar 10-jaars gemiddelde De doorstroming is tussen 2008 en 2009 met 22% gedaald in de regio. Ook in 2010 en 2011 is de doorstroming nog wat verder gedaald, maar een stuk minder sterk. Het aantal doorstromers in de periode 2007-2011 ligt in de regio’s Waalboss midden en Waalboss west ongeveer op het gemiddelde van het aantal doorstromers in de afgelopen 10 jaar. Dus, ondanks dat het aantal doorstromers in Waalboss midden en west flink lager ligt dan 5 jaar geleden, is het over een langere termijn gezien niet laag. Landelijke regio flink lagere doorstroming In de landelijke regio en Waalboss oost is dat wel het geval. Daar ligt het gemiddeld aantal doorstromers in de periode 2007-2011 8% lager dan het gemiddelde over de periode 2002-2011. Afbeelding 4.8: Doorstromers op de woningmarkt 2011 2010 2009 2008 2007 gem. 2002-2011 0

1.000

Waalboss midden

2.000

3.000

Waalboss west

4.000 Waalboss oost

5.000

6.000

7.000

Landelijke regio

Verhuizingen in huursector steeds belangrijker aandeel in doorstroming Omdat de doorstroming in de koopsector sterk is afgenomen na 2008, neemt het aandeel doorstromers in een huurwoning toe. Was in 2007 nog 37% van alle woningen bewoond door een doorstromer in een huurwoning, in 2011 is dat gestegen naar 48%. Wat opvalt is dat in de koopsector vooral de doorstroming in het dure koopsegment (>€350.000) blijft afnemen.

41

Afbeelding 4.9: Woningen bewoond door doorstromers 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Huur

Koop < €225.000 2007

2008

2009

Koop €225-350.000 2010

Koop >€350.000

2011

Doorstroming van koop naar koop en van huur naar koop op lager niveau De totale doorstroming ligt in 2011 flink lager dan 5 jaar geleden. In 2011 verhuisden 4.980 doorstromers. Dat is bijna een kwart minder dan in 2007. Toen verhuisde er nog 6.580 doorstromers. Er is echter een groot verschil in de ontwikkeling van de doorstroming in de koopsector en huursector. Zoals afbeelding 4.10 goed laat zien, is de doorstroming van een koopwoning naar een andere koopwoning zeer sterk afgenomen na 2008. Deze ligt in 2011 46% lager dan in 2007. Ook zijn er minder mensen doorgestroomd van een huur- naar een koopwoning (-15% in de periode 2011 t.o.v. 2007). De doorstroming vanuit een koopwoning naar een huurwoning is met 10% teruggelopen in de periode 2007-2011. Maar het aantal doorstromers in de huursector ligt in 2011 op min of meer het zelfde niveau als in 2007. Afbeelding 4.10: Verhuizingen van doorstromers 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 van huur naar huur

van huur naar koop 2007

2008

2009

42

van koop naar koop 2010

2011

van koop naar huur

85% doorstromers slaagt in eigen gemeente Van de huishoudens die wel doorstromen, slaagt het overgrote deel in de eigen gemeente. Hierin is geen verschuiving zichtbaar ten opzichte van voorgaande jaren. In de grotere gemeenten is het aandeel het hoogste. Dit is te verwachten, omdat grote gemeenten vaak het meest gedifferentieerde woningaanbod hebben. Daarmee is de kans om een passende woning te vinden groter dan in kleinere gemeenten. Afbeelding 4.11: Aandeel doorstromers dat slaagt in eigen gemeente Oss 's-Hertogenbosch Boxtel (Gemiddelde) Schijndel Waalwijk Heusden Vught Loon op Zand Maasdonk Haaren Sint-Michielsgestel 0%

4.2.2

20%

40%

60%

80%

100%

Starters

Starters zijn huishoudens uit de regio die naar een woning verhuizen zonder een woning achter te laten. Meestal gaat het om jongeren die voor het eerst een zelfstandige woning betrekken. Daarvoor woonden ze thuis of op kamers. Er zijn ook starters die eerder al in een zelfstandige woning gewoond hebben en op zoek gaan naar een woning zonder dat ze er een vrijmaken, bijvoorbeeld na een verbroken relatie. Zij zijn meestal wat ouder en soms hebben ze andere woonwensen dan huishoudens die voor het eerst een zelfstandige woning betrekken. Lichte daling aantal starters Na 2008 loopt het aantal starters heel geleidelijk aan wat terug. In 2011 ligt het aantal starters 7% lager dan in 2007. Toch is het aantal starters niet bijzonder laag. In de periode 2007-2011 ligt het gemiddeld aantal starters wat hoger dan in de periode 2002-2011. Uitzondering daarop is het aantal starters in de Landelijke regio. Daar neemt het aantal starters wel structureel af. Dit komt waarschijnlijk door de demografische ontwikkeling van de Landelijk regio. In de afgelopen 10 jaar is hier het aantal 18-29 jarigen (de leeftijdsgroep waarin de meeste mensen hun eerste stap als starter op de woningmarkt zetten) met 11% gedaald.

43

Afbeelding 4.12: Starters op de woningmarkt 2011 2010 2009 2008 2007 gem. 2002-2011 0

500

Waalboss midden

1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 Waalboss west

Waalboss oost

Landelijke regio

Starters komen vooral terecht in huur- en koopwoning van maximaal €225.000 Het patroon van waar starters terecht komen is constant door de jaren heen. Ruim de helft van alle starters begint in een huurwoning. Nog eens een kwart koopt een woning van maximaal €225.000. Weinig starters beginnen hun wooncarrière in een dure koopwoning, ongeveer 4%. Net zoals bij de doorstromers heeft dit segment het meest te lijden onder de crisis. Ook bij de starters daalt dit aantal. Afbeelding 4.13: Woningen bewoond door starters 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Huur

Koop < €225.000 2007

2008

2009

44

Koop €225-350.000 2010

2011

Koop >€350.000

In Oss slagen meeste starters in eigen gemeente Ruim 80% van alle starters in de regio slaagt in de eigen gemeente. In Oss is dit aandeel het hoogste; 92%. In Loon op Zand, Vught en Sint-Michielsgestel ligt dit aandeel op ongeveer 70%. Deze gemeenten hebben een betrekkelijk dure woningvoorraad. Daarmee is het voor starters lastig een eerste stap op de woningmarkt te zetten. Wel is er vaak een relatie met grensgemeenten. Zo trekken bijvoorbeeld starters uit Loon op Zand naar Waalwijk voor betaalbare woningen. Tegelijkertijd verhuizen doorstromers uit Waalwijk naar Loon op Zand voor duurdere (koop)woningen.

Afbeelding 4.14: Aandeel starters dat in eigen gemeente slaagt 2007-2011 Oss Boxtel Schijndel (Gemiddelde) Heusden 's-Hertogenbosch Waalwijk Haaren Maasdonk Sint-Michielsgestel Vught Loon op Zand 0%

4.2.3

20%

40%

60%

80%

100%

Vestigers

Vestigers zijn bewoners van woningen die van buiten de regio Waalboss c.a. komen. Het is niet bekend of zij voordien ook een zelfstandige woning bewoonden. Deze groep verhuizers zal in de praktijk een mix zijn van starters en doorstromers. Kleine daling aantal vestigers Ten opzichte van 2007 ligt het aantal vestigers in 2011 3% lager. Dat is dus een kleine daling. Als we kijken naar het gemiddeld aantal vestigers in de afgelopen 10 jaar dan is het niveau van 2011 gelijk aan het 10-jaars gemiddelde. Het aantal vestigers schommelt niet sterk door de jaren heen. Bovendien zijn er geen opvallende verschillen in het aantal vestigers binnen de regio. Wel lijkt er een positieve relatie tussen het aantal vestigers en de nieuwbouwproductie. Bij een hoge nieuwbouwproductie, vestigen zich wat meer huishoudens in de regio.

45

Afbeelding 4.15: Vestigers op de woningmarkt 2011 2010 2009 2008 2007 gem. 2002-2011 0 Waalboss midden

500

1.000

1.500

Waalboss west

2.000

Waalboss oost

2.500

3.000

Landelijke regio

Vestigers komen vooral in betaalbare huur- en koopwoningen Dat vestigers een mix van starters en doorstromers zijn, is te herkennen aan de woningen die zij betrekken. Ruim 40% gaat een woning huren. Nog eens 20% koopt een woning van maximaal €225.000. Dit zijn de twee segmenten waar ook meestal starters in terecht komen. Daarnaast komt nog eens 20% van alle vestigers in een koopwoning van €225-350.000 terecht.

Afbeelding 4.16: Woningen bewoond door vestigers 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Huur

Koop < €225.000 2007

2008

2009

46

Koop €225-350.000 2010

2011

Koop >€350.000

4.3

Leegstand

Om verhuizingen mogelijk te maken, moeten er voortdurend genoeg woningen leegstaan, de zogenaamde frictieleegstand. Dat is leegstand korter dan 1 jaar. Als optimaal voor het functioneren van de woningmarkt wordt meestal een percentage van 2% tot 2,5% genoemd. In steden is dat cijfer wat hoger vanwege de grotere dynamiek. In kleine gemeenten is een lager percentage gebruikelijk. Frictieleegstand daalt In de afgelopen 5 jaar is de frictieleegstand ieder jaar wat kleiner geworden. Zo liep de frictieleegstand terug van 2,0% in 2008 naar 1,7% in 2012. Dat is een prima verhouding tussen de voorraad leegstaande woningen (korter dan 1 jaar) en de totale woningvoorraad. Afbeelding 4.17: Frictieleegstand als percentage van de woningvoorraad 2012 2011 2010 2009 2008 1,5%

1,6%

1,7%

1,8%

1,9%

2,0%

2,1%

Op 1 januari 2012 waren 6.760 woningen (administratief) onbewoond. Daarvan is de helft langer dan een jaar niet bewoond. In de jaren 2008-2011 steeg ieder jaar het aantal leegstaande woningen. Tussen 2011 en 2012 is dit aantal niet meer toegenomen. Wel is er een dalende lijn van de frictieleegstand. Dat betekent dat het aantal woningen dat langer dan een jaar leeg staat, toeneemt. Tabel 4.3: Leegstand (korter en langer dan 1 jaar) 1-1-2012 Woningvoorraad aantal 63.460 10.530 73.990

Totale leegstand aantal 2.320 380 2.700

Leegstand < 1 jaar aantal 1.130 170 1.300

Leegstand < 1 jaar % 1,8% 1,7% 1,8%

Heusden Loon op Zand Waalwijk Waalboss west

17.550 9.400 19.640 46.580

550 320 640 1.500

310 140 360 810

1,8% 1,5% 1,8% 1,7%

Maasdonk Oss Waalboss oost

4.000 35.300 39.300

140 1.170 1.310

70 600 670

1,7% 1,7% 1,7%

Boxtel Haaren Schijndel Sint-Michielsgestel Landelijke regio

12.490 4.990 9.130 11.000 37.610

420 180 310 340 1.250

210 70 120 170 580

1,7% 1,3% 1,4% 1,6% 1,5%

197.470

6.760

3.360

1,7%

‘s-Hertogenbosch Vught Waalboss midden

Totaal

47

Huurwoningen en koopwoningen tot €225.000 staan het vaakste leeg Huurwoningen en koopwoningen tot €225.000 hebben het hoogste aandeel leegstand. Zo staat in 2012 3,6% van alle huurwoningen leeg en 3,9% van alle koopwoningen tot €225.000. Dat is op zich niet vreemd. De mutatiegraad is hoger bij huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Huurders verhuizen gemiddeld gesproken vaker dan eigenaar-bewoners. En in de koopsector verhuizen mensen gemiddeld vaker uit een goedkope koopwoning, dan uit een dure koopwoning. Daarmee is de (frictie)leegstand het hoogste bij huurwoningen en goedkope/betaalbare koopwoningen. Koopwoningen >€225.000 steeds vaker meer dan een jaar leeg Bij een stabiele woningmarkt blijft de verhouding tussen frictieleegstand en langdurige leegstand min of meer gelijk. Dat is te zien in de huursector. In de periode 2008-2011 verandert de verhouding tussen korte en langdurende leegstand nauwelijks. In de koopsector tot €225.000 daalt de frictieleegstand licht en neemt de langdurige leegstand wat toe. Maar in de koopsector vanaf €225.000 draait de verhouding tussen kortdurende en langdurende leegstand volledig om. Dat betekent dat doorstromers uit een koopwoning, met name middeldure en dure koopwoningen, steeds vaker met twee woningen zitten omdat zij de oude woning niet verkocht krijgen. Een deel van eigenaar-bewoners kiest er voor om hun onverkochte woning (tijdelijk) te verhuren. Dat kan bijvoorbeeld via de Leegstandswet. Helaas zijn er geen data beschikbaar in de monitor over het aantal afgegeven vergunningen. Waarschijnlijk gaat het om een kleine groep eigenaar-bewoners. In de gemeente ’s-Hertogenbosch hebben in 2011 ongeveer 150 personen hiervoor een vergunning aangevraagd. Afbeelding 4.18: Leegstand van koopwoning >€225.000 2012 2011 2010 2009 2008 0,0%

0,2%

0,4%

0,6%

0,8%

1,0%

% leegstand korter dan 1 jaar

1,2%

1,4%

1,6%

% leegstand langer dan 1 jaar

48

1,8%

2,0%

5.

Ontwikkelingen per gemeente

In dit hoofdstuk geven we kort per gemeente de belangrijkste ontwikkelingen op de woningmarkt weer. Daarbij richten we ons vooral op de ontwikkelingen in de woningvoorraad en de bevolking. Centrale vragen zijn: In hoeverre zijn de effecten van de economische crisis zichtbaar op het functioneren van de woningmarkt? En, hoeveel huishoudens zijn verhuisd? Waar gaan zij naar toe? Wat is het aandeel starters op de woningmarkt?

49

5.1

Boxtel

Afbeelding 5.1: Woningaanbod Boxtel 2007 t/m 2011 400 Aanbod door verhuizingen Aanbod door nieuwbouw/verbouw

300 200 100

Grondgebonden huur

Gestapelde huur

Grondgebonden koop

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

0

Gestapelde koop

Afbeelding 5.2: Verhuizingen Boxtel 500 2007 2008 2009 2010 2011

400 300 200 100 0 Doorstromers Doorstromers Doorstromers in gemeente naar regio uit regio

Starters in gemeente

Starters naar regio

Starters uit regio

Vestigers

Afbeelding 5.3: Saldo verhuizingen van en naar de regio 2007 t/m 2011 eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000

doorstromer 65+ doorstromer <65 jaar starter

mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000

-20

-15

-10

-5

50

0

5

10

15

20

Afbeelding 5.4: Nieuwe bewoners van woningen in Boxtel 207 t/m 2011 eg hr < € 524

268 213 1.269 62 422 525 339 291 134 32

eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000 mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000 0% Lokale starters

20% Lokale doorstromers

40% Regionale starters

60%

80%

Regionale doorstromers

100% Vestigers

Belangrijkste conclusies Boxtel: Woningaanbod door nieuwbouw en verhuizingen x Nieuwbouwproductie laatste 5 jaar vooral koopappartementen x In 2011 veel verhuizingen in huurappartementen, versterkt door nieuwbouw Verhuizingen x Doorstroming binnen de gemeente vertoont na sterke daling 2007-2008, weer een stijgende lijn vanaf 2009. Aantal starters blijft vanaf 2008 op ongeveer gelijk niveau. Doorstroming (saldo verhuizers en nieuwe bewoners) x Boxtel trekt per saldo huishoudens aan in betaalbare gestapelde huurwoningen en betaalbare grondgebonden koopwoningen. Dat zijn onder andere starters uit Vught. x Voor middeldure en dure grondgebonden koopwoningen trekken per saldo huishoudens weg uit Boxtel. Zij vertrekken vaak naar Sint-Michielsgestel. x Starters die verhuizen naar betaalbare gestapelde koop trekken per saldo weg uit Boxtel. Zij komen betrekkelijk vaak terecht in ’s-Hertogenbosch. x Toch komen lokale starters vooral terecht in betaalbare gestapelde huur en koop.

51

5.2

Haaren

Afbeelding 5.5: Woningaanbod Haaren 2007 t/m 2011 200 Aanbod door verhuizingen 160

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

120 80 40

Grondgebonden huur

Gestapelde huur

Grondgebonden koop

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

0

Gestapelde koop

Afbeelding 5.6: Verhuizingen Haaren 100

2007 2008 2009 2010 2011

80 60 40 20 0 Doorstromers Doorstromers Doorstromers in gemeente naar regio uit regio

Starters in gemeente

Starters naar regio

Starters uit regio

Vestigers

Afbeelding 5.7: Saldo verhuizers van en naar de regio 2007 t/m 2011 eg hr < € 524 eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000

starter doorstromer <65 jaar doorstromer 65+

mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000

-50

-40

-30

-20

-10

52

0

10

20

30

40

50

Afbeelding 5.8: Nieuwe bewoners van woningen in Haaren 2007 t/m 2011 eg hr < € 524

144 61 153 15 53 265 299 22 13 2

eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000 mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000 0% Lokale starters

20% Lokale doorstromers

40% Regionale starters

60%

80%

Regionale doorstromers

100% Vestigers

Belangrijkste conclusies Haaren: Woningaanbod door nieuwbouw en verhuizingen x Vooral een woningmarkt met grondgebonden koopwoningen x Haaren heeft in de periode 2007-2011 weinig nieuwbouw. In 2009 zijn er een relatief groot aantal gestapelde (particuliere) huurwoningen opgeleverd. Verhuizingen x De ontwikkeling van het aantal doorstromers en starters heeft een wat grillig verloop. Zo daalt enerzijds het aantal doorstromers in de eigen gemeente na 2010, maar stijgt het aantal doorstromers uit de regio. Voor alle verhuisbewegingen geldt, net als in de rest van de regio, dat het aantal verhuizingen na 2009 daalt. Doorstroming (saldo verhuizers en nieuwe bewoners) x Per saldo trekken starters weg uit Haaren. Zij gaan het meest vaak naar ’s-Hertogenbosch en Vught. Alleen starters met een ruime beurs blijven in Haaren. x Haaren trekt vooral doorstromers (< 65 jaar) aan in het middeldure en dure koopsegment. Zij zijn afkomstig uit Vught en ’s-Hertogenbosch.

53

5.3

’s-Hertogenbosch

Afbeelding 5.9: Woningaanbod ‘s-Hertogenbosch 2.500 Aanbod door verhuizingen

2.000

Aanbod door nieuwbouw/verbouw 1.500 1.000 500

Grondgebonden huur

Gestapelde huur

Grondgebonden koop

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

0

Gestapelde koop

Afbeelding 5.10: Verhuizingen ‘s-Hertogenbosch 3.000 2007 2008 2009 2010 2011

2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Doorstromers Doorstromers Doorstromers in gemeente naar regio uit regio

Starters in gemeente

Starters naar regio

Starters uit regio

Vestigers

Afbeelding 5.11: Saldo verhuizers van en naar de regio 2007 t/m 2011 eg hr < € 524 eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000

starter doorstromer <65 jaar doorstromer 65+

mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000

-400

-300

-200

-100

0

54

100

200

300

400

500

600

700

Afbeelding 5.12: Nieuwe bewoners van woningen in ’s-Hertogenbosch 2007 t/m 2011 eg hr < € 524

2.707 1.663 8.545 1.040 1.666 3.255 2.138 3.036 1.386 367

eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000 mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000 0% Lokale starters

20% Lokale doorstromers

40% Regionale starters

60%

80%

Regionale doorstromers

100% Vestigers

Belangrijkste conclusies ‘s-Hertogenbosch: Woningaanbod door nieuwbouw en verhuizingen x Na zeer hoge nieuwbouwproductie in 2007 en 2008, bijna halvering. De verhouding in de nieuwbouw van huur-koop verschuift van 37% huurwoningen in 2007, naar 52% in 2011. Verhuizingen x Doorstroming loopt na 2008 sterk terug. Ook het aantal starters loopt geleidelijk aan terug. Deze daling is minder sterk. Daarmee neemt het aandeel starters iets toe. Uitblijvend herstel van de woningmarkt zal naar verwachting de positie van starters verslechteren. Doorstroming (saldo verhuizers en nieuwe bewoners) x ’s-Hertogenbosch trekt per saldo starters aan in betaalbare, gestapelde huur- en koopwoningen. Deze starters komen uit alle kleinere gemeenten in de regio. x Doorstromers (< 65 jaar) die een middeldure of dure grondgebonden koopwoning betrekken gaan per saldo naar de omliggende gemeenten (Vught en Sint-Michielsgestel) x De helft van de gestapelde koopwoningen wordt betrokken door huishoudens die van buiten ’s-Hertogenbosch komen. Vestigers betrekken vooral middeldure en dure koop appartementen.

55

5.4

Heusden

Afbeelding 5.13: Woningaanbod Heusden 800 Aanbod door verhuizingen 600

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

400 200

Grondgebonden huur

Gestapelde huur

Grondgebonden koop

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

0

Gestapelde koop

Afbeelding 5.14: Verhuizingen Heusden 600 2007 2008 2009 2010 2011

500 400 300 200 100 0 Doorstromers Doorstromers Doorstromers in gemeente naar regio uit regio

Starters in gemeente

Starters naar regio

Starters uit regio

Vestigers

Afbeelding 5.15: Saldo verhuizers van en naar de regio 2007 t/m 2011 eg hr < € 524 eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000

starter doorstromer <65 jaar doorstromer 65+

mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000

-160

-120

-80

-40

56

0

40

80

Afbeelding 5.16: Nieuwe bewoners van woningen in Heusden 2007 t/m 2011 eg hr < € 524

649 384 691 350 733 992 773 231 165 14

eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000 mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000 0% Lokale starters

20% Lokale doorstromers

40% Regionale starters

60%

80%

Regionale doorstromers

100% Vestigers

Belangrijkste conclusies Heusden: Woningaanbod door nieuwbouw en verhuizingen x Relatief veel nieuwbouw in 2007 en 2008, daarna juist lage nieuwbouw productie. Verhuizingen x Sterke schommelingen in aantal doorstromers binnen de gemeente. Over de hele periode gezien heeft zich een flinke daling van het aantal doorstromers ingezet. Het aantal starters daalt ook, maar minder sterk. Doorstroming (saldo verhuizers en nieuwe bewoners) x Starters trekken vooral naar ’s-Hertogenbosch om betaalbare gestapelde huurwoning en betaalbare koopappartementen te betrekken. Waalwijk trekt net als ’s-Hertogenbosch met betaalbare huur starters uit Heusden aan. Daarnaast vertrekken starters uit Heusden naar Waalwijk voor betaalbare grondgebonden koopwoningen. x Heusden trekt per saldo doorstromers aan in het middeldure en dure koopsegment van grondgebonden woningen. Deze doorstromers komen vooral uit Waalwijk.

57

5.5

Loon op Zand

Afbeelding 5.17: Woningaanbod Loon op Zand 400 Aanbod door verhuizingen 300

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

200 100

Grondgebonden huur

Gestapelde huur

Grondgebonden koop

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

0

Gestapelde koop

Afbeelding 5.18: Verhuizingen Loon op Zand 250

2007 2008 2009 2010 2011

200 150 100 50 0 Doorstromers Doorstromers Doorstromers in gemeente naar regio uit regio

Starters in gemeente

Starters naar regio

Starters uit regio

Vestigers

Afbeelding 5.19: Saldo verhuizers 2007 t/m 2011 eg hr < € 524 eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000

starter doorstromer <65 jaar doorstromer 65+

mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000

-40

-30

-20

-10

0

58

10

20

30

40

50

60

Afbeelding 5.20: Nieuwe bewoners van woningen in Loon op Zand 2007 t/m 2011 eg hr < € 524

550 105 490 5 452 456 318 145 42 26

eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000 mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000 0% Lokale starters

20% Lokale doorstromers

40% Regionale starters

60%

80%

Regionale doorstromers

100% Vestigers

Belangrijkste conclusies Loon op Zand: Woningaanbod door nieuwbouw en verhuizingen x Veel nieuwbouw in 2008 en 2009, daarna zeer lage nieuwbouw. Verhuizingen x Na 2008, net als rest van de regio, een flinke daling van het aantal doorstromers. x Aantal vestigers stijgt in 2009, waarschijnlijk door de nieuwbouw. Ook al is daarna nieuwbouw fors gedaald, het aantal vestigers is in 2011 nog altijd flink hoger dan in 2007. Doorstroming (saldo verhuizers en nieuwe bewoners) x Per saldo trekt Loon op Zand huishoudens (doorstromers en starters) aan in betaalbare grondgebonden huurwoningen. Zij komen vaak uit Waalwijk. x Het aandeel lokale starters en doorstromers is relatief laag. Ruim 45% van de nieuwe bewoners in Loon op Zand is niet afkomstig uit de gemeente. Dat zijn regionale starters, regionale doorstromers of vestigers.

59

5.6

Maasdonk

Afbeelding 5.21: Woningaanbod Maasdonk 2007 t/m 2011 160 Aanbod door verhuizingen 120

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

80 40

Grondgebonden huur

Gestapelde huur

Grondgebonden koop

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

0

Gestapelde koop

Afbeelding 5.22: Verhuizingen Maasdonk 100 2007 2008 2009 2010 2011

80 60 40 20 0 Doorstromers Doorstromers Doorstromers in gemeente naar regio uit regio

Starters in gemeente

Starters naar regio

Starters uit regio

Vestigers

Afbeelding 5.23: Saldo verhuizers Maasdonk 2007 t/m 2011 eg hr < € 524 eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000

starter doorstromer <65 jaar doorstromer 65+

mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000

-80

-60

-40

-20

60

0

20

40

Afbeelding 5.24: Nieuwe bewoners van woningen in Maasdonk 2007 t/m 2011 eg hr < € 524

149 71 58 4 50 257 286 29 10 1

eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000 mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000 0% Lokale starters

20% Lokale doorstromers

40% Regionale starters

60%

80%

Regionale doorstromers

100% Vestigers

Belangrijkste conclusies Maasdonk: Woningaanbod door nieuwbouw en verhuizingen x Constant aanbod nieuwbouwwoningen, vooral in de koopsector nieuw gebouwd. Verhuizingen x De doorstroming is sterk teruggevallen in 2009, ook in 2010 en 2011 lichte afname aantal doorstromers. x Ook aantal starters neemt in periode 2007-2010 af, daarna constant. x Het aantal vestigers stijgt juist. Doorstroming (saldo verhuizers en nieuwe bewoners) x Starters trekken per saldo weg uit Maasdonk, vooral als zij een gestapelde huur- of koopwoning betrekken (veel starters trekken naar Oss en ‘s-Hertogenbosch). x Ook ouderen trekken weg uit Maasdonk, deze aantallen zijn echter een stuk lager. x Vanuit Oss trekken doorstromers (< 65 jaar) juist naar Maasdonk om in een grondgebonden dure koopwoning te gaan wonen.

61

5.7

Oss

Afbeelding 5.25: Woningaanbod Oss 1.200 Aanbod door verhuizingen

1.000

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

800 600 400 200

Grondgebonden huur

Gestapelde huur

Grondgebonden koop

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

0

Gestapelde koop

Afbeelding 5.26:Verhuizingen Oss 1.000 2007 2008 2009 2010 2011

800 600 400 200 0 Doorstromers Doorstromers Doorstromers in gemeente naar regio uit regio

Starters in gemeente

Starters naar regio

Starters uit regio

Vestigers

Afbeeldling 5.27: Saldo verhuizers van en naar de regio 2007 t/m 2011 eg hr < € 524 eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000

starter doorstromer <65 jaar doorstromer 65+

mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000

-60

-40

-20

0

62

20

40

60

80

Afbeelding 5.28: Nieuwe bewoners van woningen in Oss 2007 t/m 2011 eg hr < € 524

1.078 971 2.022 289 1.536 1.686 790 1.131 198 19

eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000 mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000 0% Lokale starters

20% Lokale doorstromers

40% Regionale starters

60%

80%

Regionale doorstromers

100% Vestigers

Belangrijkste conclusies Oss: Woningaanbod door nieuwbouw en verhuizingen x In tegenstelling tot de rest van de regio, heeft Oss in 2011 hoge nieuwbouwproductie. Waarvan de helft grondgebonden koopwoningen en een derde gestapelde huurwoningen. Verhuizingen x Mogelijk door de hoge nieuwbouwproductie stijgt zowel het aantal doorstromers als het aantal starters in de gemeente. Ook het aantal vestigers groeit vanaf 2009 ieder jaar met een kleine stap. x Oss heeft een hoog aandeel starters op de woningmarkt, zeker in vergelijking met andere gemeenten uit de regio. Bovendien is het aandeel starters dat in eigen gemeente slaagt met ruim 90% het hoogste van de regio. Doorstroming (saldo verhuizers en nieuwe bewoners) x Starters komen vooral terecht in betaalbare koopwoningen (grondgebonden en gestapeld). Verhoudingsgewijs trekken veel starters uit Maasdonk naar Oss. x Omgekeerd trekken doorstromers naar Maasdonk voor dure grondgebonden koopwoningen. x Toch vertrekt er per saldo een kleine groep starters uit Oss naar elders voor betaalbare huurappartementen. Meestal vertrekken zij dan naar ’s-Hertogenbosch. x Net als starters komt ook ruim 90% van alle doorstromers weer in Oss terecht. De dynamiek op de woningmarkt van Oss wordt dus vooral door bewoners uit Oss bepaald.

63

5.8

Schijndel

Afbeelding 5.29: Woningaanbod Schijndel 300 Aanbod door verhuizingen

250

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

200 150 100 50

Grondgebonden huur

Gestapelde huur

Grondgebonden koop

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

0

Gestapelde koop

Afbeelding 5.30: Verhuizingen in Schijndel 250 2007 2008 2009 2010 2011

200 150 100 50 0 Doorstromers Doorstromers Doorstromers in gemeente naar regio uit regio

Starters in gemeente

Starters naar regio

Starters uit regio

Vestigers

Afbeelding 5.31: Saldo verhuizers Schijndel 2007 t/m 2011 eg hr < € 524 eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000 mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000

-100

starter doorstromer <65 jaar doorstromer 65+ -80

-60

-40

64

-20

0

20

40

Afbeelding 5.32: Nieuwe bewoners van woningen in Schijndel 2007 t/m 2011 eg hr < € 524

399 27 363 53 281 490 326 117 78 22

eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000 mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000 0% Lokale starters

20% Lokale doorstromers

40% Regionale starters

60%

80%

Regionale doorstromers

100% Vestigers

Belangrijkste conclusies Schijndel: Woningaanbod door nieuwbouw en verhuizingen x In 2009 is de helft van alle nieuwe woningen een gestapelde huurwoning, gebouwd door de corporatie. In 2011 ook relatief hoge nieuwbouwproductie, nu ligt de nadruk meer op grondgebonden koopwoningen. Verhuizingen x Het aantal doorstromers en starters beweegt mee met de nieuwbouw. In 2010 is er bijna geen nieuwbouw en daalt zowel het aantal doorstromers en in mindere mate ook het aantal starters. In 2011 trekt dit weer aan. x Aantal starters vertoont een stijgende lijn in de afgelopen 5 jaar. Doorstroming (saldo verhuizers en nieuwe bewoners) x Starters trekken per saldo weg naar grensgemeenten voor betaalbare gestapelde woningen (zowel huur als koop). x Schijndel heeft naar verhouding een hoog aandeel lokale starters en doorstromers. Met andere woorden, er komen relatief weinig nieuwe bewoners uit de regio of daarbuiten.

65

5.9

Sint-Michielsgestel

Afbeelding 5.33: Woningaanbod Sint-Michielsgestel 500 Aanbod door verhuizingen

400

Aanbod door nieuwbouw/verbouw 300 200 100

Grondgebonden huur

Gestapelde huur

Grondgebonden koop

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

0

Gestapelde koop

Afbeelding 5.34: Verhuizingen Sint-Michielsgestel 300 2007 2008 2009 2010 2011

250 200 150 100 50 0 Doorstromers Doorstromers Doorstromers in gemeente naar regio uit regio

Starters in gemeente

Starters naar regio

Starters uit regio

Vestigers

Afbeelding 5.35: Saldo verhuizers van en naar de regio 2007 t/m 2011 eg hr < € 524 eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000

starter doorstromer <65 jaar doorstromer 65+

mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000

-160

-120

-80

-40

66

0

40

80

120

Afbeelding 5.36: Nieuwe bewoners van woningen in Sint-Michielsgestel 2007 t/m 2011 eg hr < € 524

396 83 285 44 202 734 635 91 91 20

eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000 mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000 0% Lokale starters

20% Lokale doorstromers

40% Regionale starters

60%

80%

Regionale doorstromers

100% Vestigers

Belangrijkste conclusies Sint-Michielsgestel: Woningaanbod door nieuwbouw en verhuizingen x Na 2008 zijn er heel weinig nieuwe woningen gebouwd. Er is sprake van een productie achterstand. Verhuizingen x In 2009 zeer sterke terugval in de doorstroming binnen de gemeente. Ook in 2010 en 2011 blijft aantal doorstromers dalen, ook al is het minder sterk. x Aantal starters daalt al 5 jaar op een rij. Doorstroming (saldo verhuizers en nieuwe bewoners) x Per saldo trekken starters naar ’s-Hertogenbosch voor betaalbare gestapelde huur- of koopwoningen. Starters die in Sint-Michielsgestel hun eerste stap op de woningmarkt zetten, gaan meestal (70%) in een grondgebonden woning wonen. x Doorstromers (< 65 jaar) trekken juist voor middeldure en dure grondgebonden koopwoningen vanuit ’s-Hertogenbosch naar Sint-Michielsgestel.

67

5.10

Vught

Afbeelding 3.37: Woningaanbod Vught 500 Aanbod door verhuizingen

400

Aanbod door nieuwbouw/verbouw 300 200 100

Grondgebonden huur

Gestapelde huur

Grondgebonden koop

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

0

Gestapelde koop

Afbeelding 5.38: Verhuizingen Vught 400 2007 2008 2009 2010 2011

300

200

100

0 Doorstromers Doorstromers Doorstromers in gemeente naar regio uit regio

Starters in gemeente

Starters naar regio

Starters uit regio

Vestigers

Afbeelding 5.39: Saldo verhuizers van en naar de regio 2007 t/m 2011 eg hr < € 524 eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000 mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000

-160

starter doorstromer <65 jaar doorstromer 65+ -120

-80

-40

68

0

40

80

Afbeelding 5.40: Nieuwe bewoners van woningen in Vught 2007 t/m 2011 eg hr < € 524

391 300 905 48 196 545 592 164 114 52

eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000 mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000 0% Lokale starters

20% Lokale doorstromers

40% Regionale starters

60%

80%

Regionale doorstromers

100% Vestigers

Belangrijkste conclusies Vught: Woningaanbod door nieuwbouw en verhuizingen x In 2008 is groot complex met huurwoningen van zorginstelling (Vughterstede/Mariënstede) opgeleverd. x Na 2008 een sterke afname van het aantal nieuwbouwwoningen. De corporaties hebben in de afgelopen 5 jaar de grootste bijdrage aan de nieuwbouw geleverd in Vught. Verhuizingen x In 2008 is er een piek in aantal doorstromers en in mindere mate starters binnen de gemeente. Dit is waarschijnlijk het gevolg van de hoge nieuwbouwproductie. x Na 2009 daalt zowel het aantal doorstromers als het aantal starters flink met ongeveer 30%. Ook het aantal vestigers daalt licht. Doorstroming (saldo verhuizers en nieuwe bewoners) x Starters vertrekken vanuit Vught naar ’s-Hertogenbosch voor betaalbare gestapelde huurwoningen, in minder mate voor betaalbare gestapelde koopwoningen. x Doorstomers (< 65 jaar) trekken juist vanuit ’s-Hertogenbosch naar Vught voor middeldure en in mindere mate dure grondgebonden koopwoningen. x Een kleine groep 65-plussers trekt weg uit Vught voor duurdere gestapelde huurwoningen. x Vught heeft relatief hoog aandeel nieuwe bewoners van buiten de gemeente, vooral in het middeldure koopsegment van grondgebonden woningen.

69

5.11

Waalwijk

Afbeelding 5.41: Woningaanbod Waalwijk 700

Aanbod door verhuizingen

600

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

500 400 300 200 100

Grondgebonden huur

Gestapelde huur

Grondgebonden koop

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

2011

2010

2009

2008

2007

0

Gestapelde koop

Afbeelding 5.42: Verhuizingen Waalwijk 600 2007 2008 2009 2010 2011

500 400 300 200 100 0 Doorstromers Doorstromers Doorstromers in gemeente naar regio uit regio

Starters in gemeente

Starters naar regio

Starters uit regio

Vestigers

Afbeelding 5.43: Saldo verhuizers van en naar de regio 2007 t/m 2011 eg hr < € 524 eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000

starter doorstromer <65 jaar doorstromer 65+

mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000

-60

-40

-20

0

20

70

40

60

80

100

120

Afbeelding 5.44: Nieuwe bewoners van woningen in Waalwijk 2007 t/m 2011 eg hr < € 524

882 287 1.354 152 1.115 821 491 377 168 31

eg hr > € 524 mg hr < € 524 mg hr > € 524 eg kp < € 225.000 eg kp € 225-350.000 eg kp > € 350.000 mg kp < € 225.000 mg kp € 225-350.000 mg kp > € 350.000 0% Lokale starters

20% Lokale doorstromers

40% Regionale starters

60%

80%

Regionale doorstromers

100% Vestigers

Belangrijkste conclusies Waalwijk: Woningaanbod door nieuwbouw en verhuizingen x In 2011 is er redelijk veel nieuwbouw opgeleverd. Dit zijn zowel gestapelde huur- als koopwoningen en grondgebonden koopwoningen. Verhuizingen x Het aantal doorstromers binnen de gemeente is in 2009 sterk gedaald. Maar in 2010 en 2011 stijgt het aantal doorstromers weer licht. x Het aantal starters binnen de gemeente schommelt de afgelopen 5 jaar rond de 300. In Waalwijk zijn er in vergelijking met andere gemeenten in de regio veel starters. Doorstroming (saldo verhuizers en nieuwe bewoners) x Waalwijk trekt vanuit de regio zowel doorstromers als starters aan in het betaalbare koopsegment. Zij komen vooral uit Heusden en Loon op Zand. x Per saldo vertrekken er juist meer huishoudens naar aangrenzende gemeenten voor middeldure grondgebonden woningen.

71

6.

Conclusie

In dit afsluitende hoofdstuk vatten we de belangrijkste conclusies samen. Allereerst kijken we naar de verhoudingen binnen de regio. Hoe lopen de verhuisbewegingen binnen de regio? Maar ook, welke effecten heeft de economische crisis op het functioneren van de woningmarkt? Als derde beschrijven we de veranderingen in de bevolking en huishoudensamenstelling in de regio. Bijvoorbeeld, welke gemeente vergrijst het meest sterk? Naast een terugblik, willen we ook vooruit kijken. Daarbij gebruiken we enerzijds de ontwikkelingen van de afgelopen 5 jaar, zoals die uit deze monitor naar voren komen. Anderzijds kijken we naar de toekomstige ontwikkelingen. Bijvoorbeeld door gebruik te maken van de huishoudensprognose van de Provincie Noord-Brabant. Wat zal het toekomstige aanbod aan woningen zijn? En, wat is de toekomstige vraag? Op basis van deze analyse, sluiten we de rapportage af met aanknopingspunten voor woonbeleid. 6.1

Regionale woningmarkt dynamiek 2007-2011

De verhuisbewegingen in de regio in de jaren 2007-2011 kennen de volgende hoofdpatronen: x De meeste verhuisbewegingen vinden plaats over een kleine afstand. Twee derde van alle verhuizingen vindt plaats binnen de eigen gemeente.

6.2

x

De centrumgemeenten, ’s-Hertogenbosch in het bijzonder, trekken starters aan met hun aanbod van goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen.

x

Vanuit centrumgemeenten trekken doorstromers naar omliggende kleinere gemeenten. Daar betrekken zij vooral grondgebonden koopwoningen in het middeldure en dure prijssegment.

x

Binnen de regio hebben alle gemeenten een vestigingsoverschot: er komen meer personen wonen dan er vertrekken. Dat komt vooral doordat er meer starters toetreden tot de woningmarkt, dan dat er mensen uitstromen (bijvoorbeeld om bij een ander in te gaan wonen of vanwege overlijden). Maasdonk vormt hierop een uitzondering. Daar is een klein vertrekoverschot. Dat komt vooral doordat er meer mensen uit Maasdonk vertrekken naar een andere gemeente in de regio, dan dat personen uit de regio zich in Maasdonk vestigen.

x

Vestiging en vertrek naar buiten de regio laat ook een klein vestigingsoverschot zien. Vooral in ’s-Hertogenbosch vestigen zich meer mensen van buiten de regio dan dat er vertrekken naar een plaats buiten de regio. De gemeenten Heusden, Haaren en Schijndel hebben juist een vertrekoverschot. Vanuit deze gemeenten vertrekken meer mensen naar een woonplaats buiten de regio dan er zich vestigen van buiten de regio. Effecten van de crisis

Fors lagere nieuwbouwproductie In vergelijking met 2009 is het aantal nieuwbouwwoningen in 2011 sterk gedaald, met ongeveer 30%. In 2009 werden er nog 2.600 nieuwe woningen opgeleverd. In 2011 waren dat er 1.760. Daarbij moet wel gezegd worden dat 2009 een topjaar was voor de nieuwbouwproductie in de regio. Blijvend lage doorstroom in koopsector De koopwoningmarkt heeft tot nu toe het meest te lijden onder de crisis. De hardste klap viel direct na het uitbreken van de crisis. De doorstroming is in de periode 2008-2009 met 31% teruggevallen. In de jaren daarna is de doorstroming wel verder gedaald, maar een stuk minder sterk. Wat opvalt, is dat de

73

doorstroming in het prijssegment tot €225.000 en €225-350.000 vanaf 2009 redelijk constant is. De doorstroming in het dure koopsegment (>€350.000) blijft wel dalen. Woningwaarde daalt Ook de woningprijzen zijn gedaald. Volgens het CBS zijn de woningprijzen van bestaande koopwoningen in de regio Noordoost-Noord-Brabant in de periode 2008-2011 gemiddeld met 11% gedaald (CBS, Prijsindex bestaande koopwoningen). Daardoor zal een toenemend aantal eigenaarbewoners te maken krijgen met een hogere hypotheek schuld dan de woning waard is. Dat geldt zeker voor huishoudens die rond de top van de markt (2007-2008) een woning hebben gekocht. Toenemende leegstand, vooral in middeldure en dure koopsegment Een ander effect van de crisis op de koopwoningmarkt is de oplopende leegstand. Er staan steeds meer woningen leeg. Ongeveer de helft van alle leegstaande woningen, staat korter dan een jaar leeg. Dat is de zogenaamde frictieleegstand. Maar koopwoningen boven de €225.000 staan steeds vaker langer dan een jaar leeg. Vooral in de kleine gemeenten met een hoog aandeel dure koopwoningen kan dit mogelijk op termijn problemen gaan opleveren. Minder doorstroming in huursector De crisis heeft geen direct effect op de huurprijzen van corporatiewoningen, die zijn gereguleerd. Toch is ook in de huursector de doorstroming teruggelopen. Zo zijn er in 2011 11% minder huishoudens van een huurwoning naar een andere huurwoning verhuisd, dan in 2007. Terwijl er in verhouding evenveel huurwoningen stonden in de regio. De doorstroming van een huur- naar een koopwoning is nog wat verder gedaald. In 2011 ligt het aantal doorstromers van huur naar koop 15% lager dan in 2007, voor het uitbreken van de crisis. Starters krijgen het moeilijker op de woningmarkt Het aantal starters op de woningmarkt daalt vanaf 2009. In 2009 waren er nog 4.300 starters. Dat daalde naar 4.000 in 2011, een daling van 7%. Dat is een iets minder sterke daling dan de daling van het aantal doorstromers (-8%). Toch krijgen nu ook starters het lastiger om toe te treden tot de woningmarkt. In de periode 2008-2009 hebben starters geprofiteerd van de extra lucht in de woningmarkt. Ten eerste was er een ruim aanbod aan nieuwbouwwoningen. Doordat minder doorstromers zich aandienden op de woningmarkt, hadden starters wat meer ruimte. Inmiddels zijn banken terughoudend bij het geven van leningen. Bovendien is het in een neergaande markt meer risicovol om in te stappen in de koopwoningmarkt. Ook in de huursector komen starters moeilijker aan een woning. Het aanbod aan huurwoningen door verhuizingen is vanaf 2009 min of meer gelijk gebleven. Toch daalt in 2011 het aantal starters in een huurwoning met 10% ten op zichte van 2010. In verhouding komen er in 2011 vaker doorstromers in een huurwoning dan in 2009. Dus, zowel op de huur- als op de koopmarkt hebben starters het moeilijker dan twee jaar geleden.

74

6.3

Verschuivingen in de bevolkingsopbouw en huishoudensamenstelling

Met een veranderende bevolkings- en huishoudens samenstelling zal ook de vraag naar woningen veranderen. Dit verloopt heel geleidelijk. Maar de verandering is al volop bezig. Minder jongeren en jong volwassenen In de hele regio daalt het aandeel jongeren gestaag. In 2000 was 38% van alle personen in de regio Waalboss jonger dan 30 jaar. In 2012 is dit aandeel gedaald naar 34%. Dat is een gemiddelde daling van 4% in de regio. De ontwikkeling van de bevolking loopt niet gelijk op in de regio. In de gemeente Heusden liep het aandeel personen tot 30 jaar het meest sterk terug. Daar daalde het aandeel met 5%. In Vught (-2,0%) daalde het aandeel personen tot 30 jaar het minst sterk. Daling jongeren en jong volwassenen zet komende 10 jaar door, maar verloopt minder snel Ook voor de komende 10 jaar verwacht het CBS dat het aandeel jongeren verder zal teruglopen. Maar, deze daling zal wat minder sterk zijn dan de afgelopen 10 jaar. In 2025 zal 31% van de bevolking in Waalboss jonger dan 30 jaar zijn. Alleen in Maasdonk loopt het aandeel personen tot 30 jaar met 4% terug. In de andere regio gemeenten met 2 of 3%. Dat betekent dat de daling van het aandeel jongeren aan het afvlakken is in de regio. Toenemende groep 65-plussers In de hele regio is het aandeel 65-plussers gestegen in de periode 2000-2012. Aan het begin van deze eeuw was 13% van de totale bevolking 65 jaar of ouder. In 2012 is dat aandeel gestegen naar 16%. Binnen de regio zijn ook in de ontwikkeling van het aandeel 65-plussers wat verschillen zichtbaar. In de gemeente Haaren en Heusden steeg in de periode 2000-2012 het aandeel 65plussers het meest sterk, met ongeveer 6%. In de gemeente Vught en ’s-Hertogenbosch steeg het aandeel 65-plussers met minste, ongeveer 2%. Komende 10 jaar versnelde toename aandeel 65-plus De verwachting is dat voor de komende 10 jaar het aandeel 65-plussers flink gaat toenemen, naar 23% in 2025. Vooral in de gemeenten Haaren, Heusden en Maasdonk zal het aandeel 65-plussers fors groeien. In Haaren zelfs met 11%. Kortom, de vergrijzing is al ingezet, maar het aandeel 65plussers zal de komende 10 jaar nog veel sterker toenemen. Figuur 6.1: Ontwikkeling van het aandeel personen tot 30 jaar en personen van 65 jaar en ouder in de regio Waalboss (2000-2025) 40%

30%

20%

10%

0% % <30 jaar

% >65 jaar 2000

% <30 jaar

% >65 jaar 2012

Bron: CBS, bewerking O&S

75

% <30 jaar

% >65 jaar 2025

De verhouding tussen jong en oud in de bevolking verschuift dus wezenlijk. 10 jaar geleden was het aandeel personen tot 30 jaar ongeveer twee keer zo groot als het aandeel 65-plussers. Over 10 jaar is het aandeel jongeren nog maar een derde keer zo groot als het aandeel 65-plussers. Dat betekent dat op de woningmarkt de komende 10 jaar jongeren een iets minder prominente rol zullen spelen, terwijl ouderen een steeds groter deel van de verhuisbewegingen voor hun rekening zullen nemen. Meer eenpersoonshuishoudens en minder gezinnen met kinderen Naast een verandering in de leeftijdsopbouw van de bevolking, is er nog een duidelijke verschuiving zichtbaar. Er komen steeds meer eenpersoonshuishoudens. In 2000 was nog 28% van alle huishoudens een eenpersoonshuishouden. In 2012 is dat aandeel gestegen naar 32%. De verwachting is (huishoudens prognose Provincie Noord-Brabant, 2011) dat over nog eens 10 jaar 35% van alle huishoudens een eenpersoonshuishouden betreft. Deze stijging gaat ten koste van het aantal gezinnen met kinderen. Deze groei van het aantal eenpersoonshuishoudens doet zich voor in alle leeftijdsgroepen. Onder jongeren en ouderen is het aandeel eenpersoonshuishoudens altijd al het grootste geweest. Maar steeds vaker vallen huishoudens uit elkaar. Dat is terug te zien in een stijgend aantal éénoudergezinnen en eenpersoonshuishoudens in de leeftijd 30-54 jaar. Deze trend doet zich overal in de regio voor. ‘s-Hertogenbosch heeft het hoogste aandeel eenpersoonshuishoudens en het laagste aandeel gezinnen met kinderen. In de gemeente Maasdonk wonen juist verhoudingsgewijs weinig eenpersoonshuishoudens en veel gezinnen met kinderen. De verhouding in huishoudentypen binnen de regio verschuift niet opvallend. ’s-Hertogenbosch heeft ook in 2025 het hoogste aandeel eenpersoonshuishoudens, net zoals Maasdonk dan het hoogste aandeel gezinnen zal hebben. Figuur 6.2: Ontwikkeling van het aandeel eenpersoonshuishoudens en gezinnen met kinderen in de regio Waalboss (2000-2025) 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1 pers.

gezin 2000

1 pers.

gezin 2012

Bron: CBS (cijfers 2000, 2012), Provincie Noord-Brabant (2025), bewerking O&S

76

1 pers.

gezin 2025

6.4

Doorwerking naar de toekomst

De dynamiek op de woningmarkt voor de komende jaren zal voor een groot deel worden bepaald door drie trends: 1. Veranderende bevolkingssamenstelling: het aandeel ouderen neemt toe 2. Veranderende huishoudensamenstelling: het aandeel eenpersoonshuishoudens neemt toe 3. Economische crisis: de betaalbaarheid van het wonen wordt steeds belangrijker De eerste twee trends zijn langzame veranderprocessen. Zij zullen vooral effecten hebben op de middellange (5-10 jaar) en lange termijn (>10 jaar). In dit rapport beperken we ons tot een blik van maximaal 10 jaar vooruit. De doorwerking van de effecten van de economische crisis op het functioneren van de woningmarkt bekijken we alleen op de korte termijn (<5 jaar). 6.4.1

Veranderingen in bevolkingssamenstelling

Op de lange termijn zullen door de veranderingen in de bevolkingssamenstelling ook de verhuispatronen in de regio langzaam aan verschuiven. Ouderen zullen ten opzichte van de andere groepen een steeds groter deel van alle verhuisbewegingen voor hun rekening nemen. In het algemeen verhuizen 65-plussers minder vaak dan 65-minners. Als ouderen verhuizen, is het vaak omdat zij kleiner willen gaan wonen. Bijvoorbeeld omdat het onderhoud van de woning en de tuin te zwaar wordt. Met het toenemen van de leeftijd gaan ook lichamelijke klachten vaker een rol spelen bij het verhuizen. Ouderen willen bijvoorbeeld gelijkvloers gaan wonen, omdat traplopen steeds meer moeite kost. Uit het woonwensenonderzoek blijkt al jaren dat de meeste ouderen alleen willen verhuizen als zij echt niet meer in hun eigen woning kunnen blijven (O&S, 2011). Dankzij hulp in de huishouding en kleine aanpassingen in de woning, blijven 75-plussers thuis wonen. Hoe hoger de leeftijd, hoe groter de kans dat ouderen vanwege achteruitgang in de gezondheid ‘moeten’ verhuizen. In 2010 zijn de eerste babyboomers 65 jaar geworden. Over nog eens 10 jaar worden de eerste babyboomers 75. Vanaf die leeftijd zie je steeds meer dat mensen ‘moeten’ verhuizen naar een aangepaste woonvorm, al dan niet met zorg. De groep ouderen, en ook oude ouderen (75+) neemt in de regio steeds verder toe. Effect vergrijzing op toekomstige vraag en aanbod van woningen De komende 5 jaar zal de vergrijzing zorgen voor een dempend effect op de verhuisbewegingen. Daarna zal er langzaam een lichte stijging komen in het aantal vrijkomende woningen door uitstroom op de woningmarkt (door huishoudens die onzelfstandig gaan wonen of personen die komen te overlijden). Met het toenemen van de leeftijd, wonen meer ouderen in een huurwoning. In de leeftijd 55-64 jaar woont 31% in een huurwoning. Bij de (zelfstandig wonende) 75-plussers is dit aandeel gestegen naar 52%.

77

Figuur 6.3: Woonsituatie van huishoudens van 55 jaar en ouder in de regio Waalboss c.a. (1-1-2012) 75 jaar en ouder (n=22.450) 65-74 jaar (n=27.530) 55-64 jaar (n=36.960) 0% huur <€524

10%

20%

huur >€524

30%

40%

koop <€225.000

50%

60%

70%

koop €225-350.000

80%

90%

100%

koop >€350.000

Een toenemend aantal ouderen zal de komende 10 jaar zorgen voor een aanbod aan vooral koopwoningen (in het middeldure en dure segment). Immers, een meerderheid van de ‘jonge ouderen’ is eigenaar-bewoner. Als zij verhuizen, stromen zij vaak door naar een huurwoning. Dat is niet alleen de praktijk die blijkt uit de gerealiseerde verhuisbewegingen. Dat blijkt ook uit de woonwensen van 65plussers (O&S, 2011). De groeiende groep ouderen zorgt dus voor een toenemende vraag naar huurwoningen, al dan niet met zorg.

6.4.2

Veranderingen in huishoudensamenstelling

In 2012 is 32% van alle huishoudens in de regio Waalboss een eenpersoonshuishouden. Over 10 jaar zal dit aandeel gestegen zijn naar 35%. Deze stijging gaat ten koste van het aandeel gezinnen met kinderen. Ook al is deze verandering in huishoudensamenstelling klein, het zal wel effect hebben op de vraag naar woningen. De grens wat een betaalbare woning is, is voor een eenpersoonshuishouden eerder bereikt dan voor een meerpersoonshuishouden. Eenpersoonshuishoudens wonen in vergelijking met meerpersoonshuishoudens twee maal zo vaak in een betaalbare huurwoning. Van alle eenpersoonshuishoudens woont 45% in een betaalbare huurwoning. Toch woont niet ieder eenpersoonshuishouden in een klein huurappartement. Dat laat figuur 6.4 duidelijk zien. Zo woont 31% van alle alleenstaande 65-plussers in een koopwoning van meer dan €225.000. Voor een deel zijn dit huishoudens die in een eerder stadium de woning samen met partner en gezin hebben bewoond. Bij de eenpersoonshuishoudens tussen de 30 en 64 jaar ligt dat aandeel lager, namelijk op 24%. Ter vergelijking, 59% van de meerpersoonshuishoudens in de leeftijd 30-64 jaar woont in een koopwoning van meer dan €225.000. Kortom, eenpersoonshuishoudens wonen veel vaker in een betaalbare huurwoning dan meerpersoonshuishoudens. Als in de toekomst het aandeel eenpersoonshuishoudens toeneemt, zal ook de vraag naar betaalbare (huur)woningen verder toenemen.

78

Figuur 6.4: Woonsituatie van eenpersoonshuishoudens in de regio Waalboss (1-1-2012) 65+ (n=21.440) 30-64 jaar (n=27.000) < 30 jaar (n=5.270) 0%

10%

huur <€524

6.4.3

20% huur >€524

30%

40%

50%

koop <€185.000

60%

70%

koop €185-225.000

80%

90%

100%

koop >€225.000

Doorwerking economische crisis

Minder doorstroom in koopmarkt Daarnaast heeft op de korte termijn de crisis een effect op het functioneren van de woningmarkt. Er zullen meer huishoudens komen die wel willen verhuizen, maar dat niet kunnen. Bij jonge eigenaar – bewoners, die op de top van de woningmarkt een woning hebben gekocht zal er in veel gevallen sprake zijn van een restschuld. De waarde van hun woning is lager dan de waarde van de hypotheek. Bij (oudere) doorstromers in het middeldure en dure koopsegment zijn er weinig potentiële kopers die een hoge hypotheek kunnen krijgen. De verwachting is dat ook de komende twee jaren de woningprijzen onder druk blijven staan. Dat zal een remmend effect hebben op de doorstroming in de koopmarkt. Bovendien zal ook de komende jaren het aantal nieuwbouwwoningen in de regio niet veel hoger liggen dan in de afgelopen twee jaren. Beide bewegingen zorgen voor een lager aanbod van koopwoningen en daarmee een lagere doorstroming. Minder doorstroom in huurmarkt De dynamiek op de huurmarkt is in verhouding tot de koopmarkt hoog. Maar ook op de huurmarkt zal er de komende jaren minder beweging zijn. Een van de oorzaken is de Europa maatregel. Huishoudens met een inkomen vanaf €34.000 komen nog maar in heel beperkte mate in aanmerking voor een sociale huurwoning. In de monitor zijn geen gegevens beschikbaar over het inkomen van huishoudens. Daarom kunnen we geen precieze schatting maken het aantal huishoudens met een middeninkomen in de regio. De verwachting is wel dat een aantal huishoudens met een middeninkomen die nu in een huurwoning wonen, met name met een laag middeninkomen, niet zullen verhuizen. Want, deze groep heeft weinig mogelijkheden om een hypotheek te kunnen afsluiten. Het gemiddelde prijsniveau ligt boven de financieringsruimte van (lage) middeninkomens. Ten tweede hebben corporaties de afgelopen jaren in verschillende gemeenten een grote bijdrage aan de nieuwbouw geleverd. 2011 staat daarmee aan kop: in 2011 is bijna 40% van alle nieuwbouwwoningen een sociale huurwoning. De financieringsruimte van steeds meer corporaties komt onder druk te staan, waardoor voor de komende jaren het aandeel nieuw te bouw woningen door corporaties in de regio ook wat lager zal komen te liggen.

79

De crisis zorgt dus enerzijds voor een vraaguitval. Een toenemend aantal mensen wil wel verhuizen maar besluit dat niet te doen vanwege een dalende woningprijs, hogere eisen bij het krijgen van een nieuwe hypotheek of strengere regels voor huurwoningen. Ook krijgen steeds meer mensen krijgen te maken met inkomensverlies, want de werkeloosheid loopt op. Daardoor daalt ook het aanbod van woningen van doorstromers. Want mensen zetten hun woning niet te koop of zeggen de huur van hun woning niet op. Daarnaast zal ook de komende paar jaar de productie van nieuwe woningen, in zowel de huur- als koopsector, niet aantrekken.

6.5

Aanknopingspunten voor woonbeleid

De veranderingen in de bevolkings- en huishoudensamenstelling samen met de doorwerking van de economische crisis hebben grote invloed op de woningmarkt. Zij zullen dan ook bepalend zijn voor het woonbeleid op de korte en middellange termijn. Dit houdt in dat gemeenten en woningcorporaties nadrukkelijk rekening moeten houden met deze ontwikkelingen en hierop moeten gaan sturen door middel van strategisch woningvoorraadbeleid en een gedifferentieerd woningbouwprogramma. Omdat woningbouw in de komende jaren, vanwege de economische crisis, slechts in beperkte mate mogelijk zal zijn, is het van belang dat deze woningbouw dan een goede match heeft met de woonwensen van die doelgroepen die de komende jaren van belang zijn op de woningmarkt: starters, huishoudens met een lagerHQPLGGHQ inkomen en senioren. Woningbouw wordt dan ‘strategische nieuwbouw’; woningbouw moet niet leiden tot meer van hetzelfde, maar juist zorgen voor een meerwaarde ten opzichte van het bestaande woningaanbod. Door middel van nieuwbouw dienen ontbrekende marktsegmenten te worden gerealiseerd, waardoor er voldoende differentiatie, variatie en identiteit in het woningaanbod zullen komen. Voor het woonbeleid zijn de volgende punten van belang: x Nadruk in bouwprogramma op woonwensen van kleine huishoudens Niet alleen in de grote gemeenten binnen de regio, maar ook in de kleinere gemeenten neemt geleidelijk het aantal eenpersoonshuishoudens toe. Nu zijn gezinshuishoudens nog in de meerderheid. In 2020 zijn er net zo veel gezinnen als eenpersoonshuishoudens. Dat betekent niet dat er alleen nog kleine (huur)appartementen moeten worden gebouwd. De verschuiving van een meerderheid gezinshuishoudens naar een meerderheid van een- en tweepersoonshuishoudens zorgt wel voor een andere woningvraag. De vraag naar huurwoningen gaat toenemen net zo als – weliswaar in minder mate- de vraag naar kleinere woningen. Dit gaat ook iets betekenen voor de grens van wat nog een betaalbare woning is: deze grens ligt voor een klein huishouden lager dan voor een huishouden van drie of meer personen. De huidige woningvoorraad in vooral de kleinere kernen is hier onvoldoende op ingesteld. x Handhaven van de huidige voorraad betaalbare huurwoningen De voorraad betaalbare huurwoningen neemt af; vooral het aantal goedkope huurwoningen daalt al jaren flink. Door huurverhoging, deels door kwaliteitsverbeteringen, en het beleidsmatig verwijderen van prijsgrenzen dreigen de sociale huurprijzen op te schuiven richting de liberalisatiegrens. Het Nibud berekent dat voor een groot deel van de lage inkomensgroepen een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€524) al maximaal is. Naar verwachting neemt de omvang van groep huishoudens met een laag inkomen alleen maar toe door de economische crisis en de demografische ontwikkelingen. In de meeste kleine gemeenten is de voorraad betaalbare huurwoningen laag. Het behoud van de voorraad betaalbare huurwoningen én toevoeging van betaalbare huurwoningen (tot €524) is vooral in de kleine kernen aan te raden. Mede door het lage aanbod in dit segment trekken starters nu weg naar de grotere steden. 80

In het woningvoorraadbeleid en het woningbouwprogramma van gemeenten moet rekening worden gehouden met deze aspecten. x Nadruk op starters in het belang van de doorstroming De problemen in de doorstroom zitten vooral aan het begin van de verhuisketen. Als starters meer mogelijkheden krijgen om de stap op de koopwoningmarkt te zetten, betekent dit dat er meer beweging komt in de hele verhuisketen. Dit bevordert de doorstroming. Door het verstrekken van startersleningen kunnen starters worden geholpen met hun eerste stap op de koopwoningmarkt. Door een starterslening worden de vaste kosten (tijdelijk) verlaagd, omdat over een (klein) deel van het hypotheekbedrag renteloos beschikbaar is. x Nadruk op woningbouw ten behoeve van 65-plussers De vergrijzing is al ingezet, maar zal ook de komende jaren nog flink toenemen. Over 10 jaar zullen er ongeveer 45% meer 65-plussers in de regio wonen dan in 2012 (Provincie Noord-Brabant, 2011). Ouderdom komt met gebreken. Door de vergrijzing zullen er dus meer mensen een beroep doen op ondersteuning. Het merendeel van de ouderen woont zelfstandig en wil ook zelfstandig blijven wonen (O&S, 2011). Met kleine aanpassingen aan de woning (bijvoorbeeld traplift of verhoogde toiletpot) en zorg aan huis kan deze ondersteuning worden gegeven. Maar als de partner wegvalt of de gezondheid neemt sterk af, dan geven ouderen vaker de voorkeur aan een beschermde woonvorm (O&S, 2011). Het rijk wil wonen en zorg scheiden. Daardoor kunnen veel mensen niet meer terecht in een verzorgingshuis. Vanaf 1-1-2013 worden de eisen om in aanmerking te komen voor zorg in een instelling (intramuraal) aangescherpt. Daar kunnen en moeten ouderen langer in hun eigen woning blijven wonen en daar hulp ontvangen. Hierdoor ontstaat er een veel grotere druk op de woningmarkt, zeker ook op de beperkte voorraad seniorenpluswoningen. Gemeenten moeten hierop anticiperen en er voor zorgdragen dat hun woningvoorraad over voldoende geschikte woningen voor ouderen beschikt. x Woningbouw in de regio blijft uit in economisch slecht tij In de kleinere gemeenten van de regio groeit de bevolking nauwelijks. De extra vraag naar woningen komt vooral door huishoudensverdunning. Maar deze huishoudensverdunning kan alleen plaats vinden bij een groeiende welvaart. Bij een lage economische groei of in een krimpende economie, zoals nu het geval is, zal de groei van het aantal huishoudens minder hoog uitvallen dan tot nu toe is aangenomen in de huishoudensprognose.

81

82

7.

Bronnen

Elsevier (2012) De beste gemeenten, 30 juni 2012, pagina’s 60 t/m 81 Marlet, Gerard en van Woerkem, Clemens (2012) Atlas voor gemeenten 2012, Naar een optimale gemeentegrootte, VOC Uitgevers, Nijmegen O&S ‘s-Hertogenbosch (2011) Woonwensen onderzoek ’s-Hertogenbosch Volkskrant (2012) Restschuld gaat kwart woningbezitters treffen (10 augustus 2012, pagina 2) Provincie Noord-Brabant (bevolkings- en huishoudensprognose 2011): http://www.brabant.nl/dossiers/dossiers-op-thema/bouwen-en-wonen/feiten-en-cijferswonen/bevolkingsprognose-2011.aspx CBS: http://statline.cbs.nl/statweb/ NVM: http://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie

83

84

8.

Begrippenlijst

Alleenstaande Iemand die alleen in een woning woont. Betaalbare woningen Huurwoningen met een kale huur tot € 524 en koopwoningen tot € 225.000 (prijspeil 1-1-2012). Doorstromer Huishouden dat binnen de woningmarktregio naar een andere woning verhuist en daarbij de huidige woning vrijmaakt. Etniciteit Volgens de CBS-definitie worden personen beschouwd als allochtoon als tenminste één ouder in het buitenland is geboren. Wie zelf in het buitenland is geboren hoort tot de 1e generatie, wie in Nederland is geboren tot de 2e generatie. De herkomst wordt bepaald aan de hand van het geboorteland van de persoon zelf (1e generatie) of van de moeder (2e generatie), tenzij de moeder in Nederland is geboren. Dan wordt gekeken naar het geboorteland van de vader. Niet-westerse allochtonen zijn afkomstig uit Turkije, Afrika, Latijns-Amerika en Azië, met uitzondering van Indonesië (en voormalig Nederlands-Indië) en Japan. De etniciteit van de hoofdbewoner is gebruikt om de etniciteit van een huishouden te bepalen. Huishouden De groep bewoners die een woning bewoont. Alle bewoners samen vormen dus één huishouden. Onderscheiden worden alleenstaanden, tweepersoonshuishoudens, gezinnen met kinderen, eenoudergezinnen en (overige) meerpersoonshuishoudens. Het is niet mogelijk met de beschikbare gegevens om meerdere huishoudens op één adres te onderscheiden. Meestal worden deze gerekend tot de meerpersoonshuishoudens. Soms blijft het onderscheid beperkt tot alleenstaanden en meerpersoonshuishoudens. Huurwoningen In dit onderzoek zijn als huurwoningen beschouwd de woningen van woningcorporaties, van institutionele beleggers en van bedrijven of personen die een aantal woningen bezitten met het oogmerk deze te verhuren. Daarnaast zijn er personen of bedrijven die slechts één of twee woningen verhuren, hetzij permanent, hetzij tijdelijk. Soms gaat het om dienstwoningen. Omdat deze woningen geen rol spelen op de markt voor huurwoningen, worden ze niet tot de huursector gerekend. Kernvoorraad Voorraad corporatiehuurwoningen met een kale huur tot € 524 (prijspeil 1-1-2012).

85

Prijsklassen De huurprijsklassen zijn gebaseerd op de grenzen die gehanteerd worden in de huurtoeslagregeling voor het tijdvak 2011/2012: x tot € 366: kwaliteitskortingsgrens/jongerengrens (tot 23 jaar) (goedkope huur) x € 366-524: aftoppingsgrens één- en tweepersoonshuishoudens (betaalbare huur) x € 524-665: maximale huurtoeslaggrens (bereikbare huur) x vanaf €665 (dure huur) Bij de koopprijsklassen is uitgegaan van de WOZ-waarde per 1-1-2011. In dit rapport worden vier prijsklassen gebruikt: x tot € 185.000 (goedkope koop) x € 185-225.000 (betaalbare koop) x € 225-350.000 (middeldure koop) x vanaf € 350.000 (dure koop) Seniorenhuishouden Zelfstandig wonend huishouden, waarbij de hoofdbewoner of diens partner 65 jaar of ouder is. Starter Huishouden dat binnen de woningmarktregio naar een woning verhuist en daarvoor niet in een zelfstandige woning woonde. Vertrekker Huishouden dat in de woningmarktregio Waalboss c.a. een woning vrijmaakt doordat men buiten de regio gaat wonen. Vestiger Huishouden van buiten de woningmarktregio Waalboss c.a., dat in de regio een woning betrekt. Woninggrootte In dit onderzoek is de grootteklasse afgeleid van de inhoud van de woning, exclusief bijgebouwen. Hieruit is met een zekere marge het beschikbare bruto woonoppervlak te bepalen. Als voor een woning de inhoud niet bekend is, is gelet op het aantal kamers. Onderscheiden zijn: x kleine woningen: grondgebonden woningen tot 280 m3 en gestapelde woningen tot 260 m3 (bruto woonoppervlak tot ca. 90 m2); indien inhoud onbekend: 1 t/m 3 kamers. x middelgrote woningen: grondgebonden woningen 280-480 m3 en gestapelde woningen 260-455 m3 (bruto woonoppervlak ca. 90-160 m2); indien inhoud onbekend: 4 of 5 kamers. x grote woningen: grondgebonden woningen vanaf 480 m3 en gestapelde woningen vanaf 455 m3 (bruto woonoppervlak vanaf ca. 160 m2); indien inhoud onbekend: 6 of meer kamers. Woningverlater Huishouden dat in de woningmarktregio een woning vrijmaakt doordat men bij een ander huishouden binnen de regio gaat inwonen of naar een tehuis gaat, of door overlijden.

86