Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e kwartaal 2012 Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 2

ƒ

Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 2

INHOUDSOPGAVE

Opvallende feiten

4

Onze actuele visie op de Noord-Hollandse woningmarkt

5

Woningmarktanalyse per regio

6

Amsterdam Haarlem Haarlemmermeer Zaanstreek IJmond Duinstreek HAL-gebied Purmerend Hoorn

6 8 10 12 14 16 18 20 22

Kwartaalthema:

Grote groep woningkopers voor langere tijd uit de markt


OPVALLENDE FEITEN

Grote prijsdaling van 12% in Amsterdam in een jaar tijd Historisch dieptepunt in Haarlem van aantal verkopen Huizenverkopers Haarlemmermeer zuchten onder economische malaise Verkoopprijzen stabiel in Zaanstreek Sterke prijsdaling in de IJmond Woningen in Duinstreek worden snel verkocht Weinig transacties in HAL-gebied Purmerendse woningmarkt veert op Meer verkopen in Hoorn


ONZE ACTUELE VISIE OP DE NOORD-HOLLANDSE WONINGMARKT Het derde kwartaal van dit jaar zijn er maar liefst 15% minder huizen (2.832 huizen) verkocht dan dezelfde periode vorig jaar (3.255 huizen) in de door ons onderzochte gebieden in Noord-Holland. Een zeer forse terugval in verkopen dus. Ook de verkoopprijzen zijn in deze periode in alle gebieden echt substantieel gedaald, dus veel vermogen is verdampt afgelopen jaar. Als we kijken naar de vraagprijzen volgen die de markt niet, want deze zijn maar licht gedaald in 1 jaar tijd. De forse toename qua looptijd van huizen die nog steeds te koop staan is daardoor niet verwonderlijk, want de vele huizen met nog steeds te hoge vraagprijzen worden compleet genegeerd door de kritische kopers. Tot zover de woningmarkt in Noord-Holland anno nu. Een woningmarkt die lijkt van de regen in de drup te komen. Toch verwachten wij de komende maanden tot het einde van het jaar een substantiële stijging van het aantal transacties. Kopers willen nu nog hun slag slaan en profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Dit merken wij duidelijk op onze 6 makelaarskantoren welke in rechtstreeks contact staan met vele aspirant-kopers. Dus dat is goed nieuws. Maar vanaf 1 januari 2013 voorzien wij vervolgens gedurende de eerste 4 tot 6 maanden een stevige terugslag. De markt zal zich dan eerst moeten aanpassen aan de nieuwe fiscale hypotheekregels met verdere prijsdalingen tot gevolg van 10%, zo is onze voorspelling. Om verder verval van de woningmarkt te voorkomen is het dus van eminent belang dat de nieuw te vormen regering zich nu snel, maar vooral ook heel duidelijk uitspreekt over de daadwerkelijke hervormingsplannen van de totale woningmarkt. De consument is vooral gebaat bij duidelijkheid, want alle plannen zijn voor de consumenten toch nog enigszins mistig. En dat veroorzaakt op het moment echt terughoudendheid bij kopers en verkopers, want er ontbreekt voor hun gewoon een heldere basis waarop men concrete verhuisplannen kan maken. Ook dit merken we duidelijk op onze 6 kantoren. De discussie over de toekomstige zorgpremies wakkert dit helaas nog verder aan. Naast accuraat en snel beleid vanuit de overheid over de woningmarkt is er ook het probleem van de hypotheekverstrekking. De teruggetrokken houding van banken is mede een grote veroorzaker van de stagnatie die de Nederlandse woningmarkt treft. Ook bij de banken zou de overheid stevig moeten ingrijpen, want steeds minder mensen kunnen een hypotheek krijgen c.q. huis kopen. Steeds meer mensen raken hierdoor financieel in de problemen, omdat de waarde van hun huis steeds minder waard wordt dan hun hypotheek. De problematiek van restschuld wordt zo elke dag groter en groter en vormt een directe bedreiging voor de woningmarkt. In ons themanummer van deze keer gaan we hier daarom dieper op in. De banken zijn er zelf ook bij gebaat dat de woningmarkt snel weer op gang komt, want een stabiele woningmarkt met dito prijsontwikkeling is ook voor hun waardevol. De eerste bank die echt innovatieve woningfinancieringsinstrumenten weet te ontwikkelen, zal zeer snel marktaandeel winnen. Wij hopen dat de banken dit erkennen en hier intensief mee aan de slag gaan in hun eigen belang én in het maatschappelijke belang. Verder is het zaak dat gemeentes hun bouwgronden reëel durven te waarderen. De nieuwbouwproductie zakt steeds verder weg en neemt draconische vormen aan, omdat geen enkel nieuwbouwproject exploitabel is te maken door grondprijzen die absoluut niet meer marktconform zijn. De centrale en lokale overheid dienen hun verantwoordelijkheid daarom snel te nemen naar haar burgers. Juist om ergere woningmarktscenario’s te voorkomen en zodoende de economische malaise te stoppen.


3E KWARTAAL 2012

REGIO AMSTERDAM De actuele cijfers toegelicht De woningmarkt in Amsterdam heeft sterk gereageerd op de marktomstandigheden in een periode van één jaar. De transactieprijzen zijn met 12% gedaald. Dat is dan feitelijk 1% prijsdaling per maand. De gemiddelde vraagprijzen zijn met 5% gedaald in dezelfde periode. Harde feiten die het anticipatiegedrag van de verkopers onderstrepen.

Transacties

Aanbod

Transactieprijs (mediaan) Soort woning

Actueel aanbod

e

e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Tussenwoning

331.733

252.278

215.222

Hoekwoning

254.723

244.501

232.444

2-onder-1 kap

605.000

405.250

378.750

2-onder-1 kap

Vrijstaand

615.000

755.625

995.000

Vrijstaand

Appartement

235.836

215.711

201.573

Toch is dit nog niet genoeg geweest om de kopers massaal over de streep te trekken. Een verdere afname van het aantal transacties en een stevige toename van de looptijden wijzen dit uit.

Totaal

244.621

224.001

215.190

Het grootste deel van de woningmarkt uit Amsterdam bestaat uit appartementen. Als we dit segment er specifiek uitlichten dan zie we een verschil van 18% tussen vraagprijs (€ 238.000,-) en transactieprijs (€ 201.000,-). De transactieprijs weerspiegelt in feite de marktwaarde. Dit houdt in dat de vraagprijs hierop afgestemd dient te worden om daadwerkelijk tot zaken te komen. Om tot een gezonde prijsverhouding te komen zullen de vraagprijzen minimaal nog 8% moeten dalen. Alleen dan zal het aantal transacties weer toenemen.

Tussenwoning

Aantal transacties Soort woning

Soort woning

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Tussenwoning

657

758

715

Hoekwoning

214

226

226

82

65

69

111

130

121

Appartement

5.878

6.546

6.730

Totaal

6.942

7.725

7.861

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Tussenwoning

165

230

233

Hoekwoning

166

281

294

2-onder-1 kap

196

350

251

Vrijstaand

187

266

301

Looptijd actueel aanbod e

e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

101

119

105

29

27

36

2-onder-1 kap

8

12

7

Vrijstaand

6

10

15

Appartement

1.388

1.402

1.239

Appartement

142

173

189

Totaal

1.532

1.570

1.402

Totaal

146

188

197

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Hoekwoning

Looptijd transacties Soort woning

Soort woning

Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e

e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

103

103

77

Tussenwoning

349.533

366.850

360.056

95

113

74

Hoekwoning

362.841

340.950

343.000

2-onder-1 kap

106

127

289

2-onder-1 kap

472.500

446.333

442.444

Vrijstaand

123

284

126

Vrijstaand

743.780

767.602

742.001

Appartement

75

84

90

Appartement

246.995

239.257

238.672

Totaal

78

87

92

Totaal

275.380

266.266

263.110

Tussenwoning Hoekwoning

Soort woning

Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen


3E KWARTAAL 2012

REGIO AMSTERDAM Uitgelicht

Toelichting

Transactieprijzen 2e kwartaal 2006 - 2e kwartaal 2012

Het gemiddelde prijsniveau in Amsterdam is weer terug op dat van 2006 blijkt uit de grafiek. Het e prijshoogtepunt was overduidelijk in het 2 kwartaal 2008 en is daarna in 1 jaar tijd fors gedaald. Deze zelfde forse prijsdaling heeft zich afgelopen jaar ook weer voorgedaan. Dit betekent dat alle mensen die na 2006 een huis hebben gekocht en dit 100% hebben gefinancierd een gemiddelde restschuld hebben van al snel € 20.000,- € tot 30.000,-.

€ 290.000 € 270.000 € 250.000 € 230.000 € 210.000 € 190.000 € 170.000

Transactieaantallen 2e kwartaal 2006 - 2e kwartaal 2012

Regio- en contactinformatie

2500 2000

1980

2103

2094

1555

1699

1566

1570

1500 1000 500 0 2e 2e 2e 2e 2e 2e 2e kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Het aantal transacties was tot 2008 ruim 2.000 woningen per kwartaal, na 2008 zit dit tegen de 1.600 woningen aan, een daling van bijna 25%. En dat al vier jaar achter elkaar. Voor de goede orde wordt vermeld dat dit alleen de bestaande bouw betreft. Tellen we hier de nieuwbouwverkoop bij op, dan is er sprake van een nog grotere daling van het aantal verkochte woningen.

De regio Amsterdam bestaat uit de plaatsen Amsterdam en Amsterdam Zuidoost. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E [email protected]


3E KWARTAAL 2012

REGIO HAARLEM De actuele cijfers toegelicht Het afgelopen kwartaal in Haarlem laat een sterke terugval in het aantal woningverkopen zien, wat heeft geleid tot een historisch verkoopdieptepunt van minder dan 300 woningen. Het verder opgelopen woningaanbod van inmiddels 2.400 woningen mag dan ook geen verbazing wekken.

Transacties

Aanbod


Actueel aanbod

e

e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Tussenwoning

275.710

269.875

268.250

Hoekwoning

308.444

273.750

273.333

2-onder-1 kap

705.000

559.500

816.000

2-onder-1 kap

Vrijstaand

Soort woning

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Tussenwoning

584

661

694

Hoekwoning

175

214

210

50

52

45

32

33

33

944

1.100

1.125

1.785

2.060

2.107

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Tussenwoning

149

197

208

Hoekwoning

188

231

253

1.047.000

625.000

310.000

Vrijstaand

Opvallend is dat de looptijden van verkochte huizen licht dalend zijn in vergelijking met een kwartaal eerder. Dit komt omdat het nieuwste woningaanbod relatief snel is verkocht doordat juist die huizen scherp worden geprijsd. Scherp prijzen loont, zo blijkt hiermee.

Appartement

187.392

176.666

157.863

Appartement

Totaal

276.261

246.790

226.954

Totaal

De stroperigheid van de Haarlemse woningmarkt wordt mede veroorzaakt door de nog steeds te hoge vraagprijzen: deze liggen gemiddeld ruim 18% boven de koopsom die kopers willen betalen.

Hoekwoning

9

Appartement

138

Om deze woningmarkt op te schudden dienen alle verkopers die niet in hun (te hoge) vraagprijs kunnen zakken per direct de verkoop te stoppen. Dit heeft eenvoudigweg geen zin in deze marktomstandigheden.

Totaal

329

351



e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

140

158

116

33

36

25

9

11

3

2-onder-1 kap

205

284

315

5

1

Vrijstaand

212

289

320

141

119

Appartement

186

256

262

264

Totaal

174

235

246

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Tussenwoning

2-onder-1 kap Vrijstaand

Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning

Soort woning


e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

72

121

68

Tussenwoning

287.950

298.556

296.500

112

65

86

Hoekwoning

372.500

370.300

374.667

2-onder-1 kap

85

92

194

Vrijstaand

78

254

17

Appartement

142

156

174

Totaal

106

128

110

Soort woning

601.900

621.700

616.700

1.113.400

974.667

1.016.700

Appartement

195.938

194.343

192.343

Totaal

273.879

271.874

268.828

2-onder-1 kap Vrijstaand



3E KWARTAAL 2012

REGIO HAARLEM Uitgelicht

Toelichting

Transactieprijzen 2e kwartaal 2006 - 2e kwartaal 2012 255000

Haarlem is qua prijsontwikkeling enorm grillig op e basis van deze 2 kwartaal meetmomenten. Kijken e we naar de prijsontwikkeling van het 3 kwartaal 2011 en 2012, zie vorige tabellen, dan zien we een forse prijsdaling. Maar in ieder geval zijn de prijzen, op basis van deze grafiek, wel weer aanbeland op het niveau van 2007 in dezelfde periode.

250000

245000 240000 235000 230000 225000 2e 2e 2e 2e 2e 2e 2e kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012



700 600

599

594 539

500

400

380

359

327

351


De grafiek van transactieaantallen wijst uit dat het aantal verkochte huizen van 264 objecten e afgelopen kwartaal (3 kwartaal 2012) echt heel laag is. Maar vanaf 2008 zijn de aantallen verkopen aan het Spaarne sowieso enorm gedaald. Vier schrale jaren worden hier duidelijk getoond.

De regio Haarlem bestaat uit de gemeente Haarlem. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E [email protected]


REGIO HAARLEMMERMEER HAARLEM 2012 De actuele cijfers toegelicht

3E1EKWARTAAL KWARTAAL2012 Transacties

Aanbod

Transactieprijs (mediaan)

Ook in de Haarlemmermeer is het aantal woningverkopen drastisch afgenomen. Het vertrouwen onder de mensen die in deze regio een huis willen kopen is blijkbaar enorm laag. Slechts enkelen durven de stap te zetten en hier een huis te kopen. Wanneer we de vraagprijzen en transactieprijzen onder de loep nemen van de tussen- en hoekwoningen en de appartementen, dan is de verhouding van zeker de appartementen best wel realistisch met zo’n 10% verschil. Terwijl het aantal appartementenverkopen in één jaar tijd is gehalveerd. Blijkbaar is hier meer aan de hand. De economische dynamiek speelt hierbij een rol, zo denken wij. Die is namelijk compleet anders dan die bijvoorbeeld in Amsterdam en Haarlem.

Soort woning

e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Tussenwoning

234.389

232.118

229.475

Hoekwoning

254.025

234.270

260.250

2-onder-1 kap

359.967

354.861

Vrijstaand

455.750

Appartement

188.962

Totaal

253.994

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Tussenwoning

576

575

620

Hoekwoning

298

323

330

315.833

2-onder-1 kap

280

322

317

426.875

368.000

Vrijstaand

342

345

346

166.256

171.591

Appartement

424

447

485

241.158

243.523

Totaal

1.920

2.012

2.098

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012


Soort woning


e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Soort woning

121

124

83

Tussenwoning

168

242

213

Hoekwoning

48

56

42

Hoekwoning

226

300

277

2-onder-1 kap

39

29

29

2-onder-1 kap

229

277

306

Vrijstaand

20

14

14

Vrijstaand

307

385

380

Appartement

87

57

42

Appartement

212

289

269

315

280

210

Totaal

218

292

277

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Tussenwoning

Totaal

Naast scherpe vraagprijzen is het voor de Haarlemmermeerse woningmarkt dus van extra belang dat de Nederlandse economie weer aantrekt, zodat het vertrouwen hier terugkomt onder de huizenkopers. En dat is vervelend en frustrerend voor de verkopers, want dit is namelijk niet beïnvloedbaar.

Actueel aanbod

e



e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Soort woning

Tussenwoning

95

151

86

Tussenwoning

269.000

262.049

259.100

Hoekwoning

77

120

260

Hoekwoning

317.550

307.489

299.200

2-onder-1 kap

129

210

102

2-onder-1 kap

425.950

419.650

408.700

Vrijstaand

130

298

295

Vrijstaand

599.000

628.889

608.000

Appartement

138

152

212

Appartement

193.434

194.581

189.310

Totaal

110

280

157

Totaal

342.735

344.138

330.923



3E KWARTAAL 2012

REGIO HAARLEMMERMEER Uitgelicht

Toelichting

Transactieprijzen 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012 € 215.000 € 205.000 € 195.000 € 185.000 € 175.000 € 165.000 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 2008 2009 2010 2011 2012

In de Haarlemmermeer zijn de prijzen hard onderuitgegaan vanaf 2008, met een opleving in 2010, en inmiddels ook ruim onder het prijsniveau van 2006 aanbeland. Het aantal hypotheken wat in deze regio “onder water” staat is nog fors hoger dan in Amsterdam en Haarlem. Dit bevordert de mobiliteit niet en is ook zorgwekkend voor de nabije toekomst van deze woningmarkt. Prijsstijgingen zijn namelijk voorlopig totaal niet aan de orde. Enige probate oplossing om het aantal transacties te doen stijgen is om versneld af te lossen of de restschuld meefinancieren, indien mogelijk door banken en overheid.



700 600

Duidelijk zichtbaar is dat de terugloop van het aantal verkopen al is ingezet vanaf 2006. Maar vooral vanaf 2009 is de verkoopversobering constant, net zoals overigens in Haarlem en Amsterdam. Vier magere jaren zijn ook hier een feit.

500 400


De regio Haarlemmermeer bestaat uit Hoofddorp, Nieuw Vennep, Badhoevedorp, Aalsmeer, Uithoorn, Zwanenburg, Halfweg, De Kwakel, Mijdrecht, Vijfhuizen, Zwaanshoek, Cruquius, Boesingheliede en Beindsdorp.

Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E [email protected]


3E KWARTAAL 2012 1

REGIO ZAANSTREEK De actuele cijfers toegelicht

Transacties

Aanbod


Het gemiddelde prijsniveau van € 182.000,- is gelijk e aan het 2 kwartaal van 2012. Dit duidt op een stabilisatie. Dit is ook terug te zien in de gemiddelde looptijd van de verkochte woningen, welke ook e gelijk is aan het 2 kwartaal, en het stabiele aantal woningen wat te koop staat. Het aantal transacties is lager dan in eerdere kwartalen, maar in lijn met het landelijk gemiddelde. De zorg ligt vooral nog in de lange verkooptijd van de onverkochte woningen en het grote verschil tussen de verkoop- en vraagprijs. Het aanbod zit behoorlijk vast in de bekende problemen als restschuld en verkopers die niet willen dalen met de prijs. De bovenstaande ontwikkelingen komen de Zaanse markt goed van pas. De scherpe prijs maakt het aantrekkelijk om te kopen en wanneer dit gepaard gaat met een verkleining van het aanbod dan zal dit leiden tot meer evenwicht. Hopelijk is dit geen ‘wishful thinking’ en zal de markt zich de komende maanden daadwerkelijk normaliseren. Veel zal afhangen van de uitkomst van de effecten van het regeerakkoord en de maatregelen die genomen gaan worden voor de woningmarkt. Hier valt pas begin volgend jaar wat van te zeggen.

Soort woning

Actueel aanbod

e

e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Tussenwoning

196.625

177.611

185.075

Hoekwoning

220.425

195.950

201.625

2-onder-1 kap

218.050

182.645

Vrijstaand

346.857

Appartement

141.319

Totaal

199.050

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Tussenwoning

479

437

434

Hoekwoning

276

262

267

174.550

2-onder-1 kap

213

226

221

226.889

217.889

Vrijstaand

251

273

261

146.078

145.560

Appartement

399

403

416

180.635

182.457

Totaal

1.618

1.601

1.599

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012


Soort woning


e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Soort woning

100

101

89

Tussenwoning

175

288

287

Hoekwoning

50

58

41

Hoekwoning

180

295

325

2-onder-1 kap

26

32

29

2-onder-1 kap

204

334

335

Vrijstaand

15

23

28

Vrijstaand

226

382

442

Appartement

59

53

43

Appartement

263

338

328

250

267

230

Totaal

209

317

331

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Tussenwoning

Totaal Looptijd transacties Soort woning


e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Soort woning

94

160

126

Tussenwoning

217.389

214.389

210.050

Hoekwoning

109

162

100

Hoekwoning

235.700

238.150

225.500

2-onder-1 kap

150

148

308

2-onder-1 kap

246.667

248.250

248.167

Vrijstaand

143

155

204

Vrijstaand

399.278

417.889

421.100

Appartement

117

187

200

Appartement

168.308

158.361

156.365

Totaal

107

166

164

Totaal

241.216

245.043

239.651

Tussenwoning



3E KWARTAAL 2012

REGIO ZAANSTREEK Uitgelicht

Toelichting Transactieprijzen 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012

€ 215.000 € 210.000 € 205.000 € 200.000 € 195.000 € 190.000 € 185.000 € 180.000 € 175.000 € 170.000 € 165.000

De prijzen lijken te stabiliseren in Zaanstreek na een forse daling sinds uitbreken van de crisis. Mogelijk dat maatregelen uit het regeerakkoord nog weerslag hebben op de prijzen. Daarna stabilisatie optreden.

3e kwartaal 2008

3e kwartaal 2009

3e kwartaal 2010

3e kwartaal 2011

de het de zijn zal

3e kwartaal 2012

Looptijdontwikkeling transacties en aanbod 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012

Onverkochte woningen staan 2 maal zo lang te koop als verkochte woningen. Een groot gat wat in het verleden veel dichter bij elkaar lag. Het huidige aanbod is te duur geprijsd en/of heeft te weinig kwaliteit. Kopers hebben het voor het zeggen en halen de krenten uit de pap.

350 Looptijd in dagen

300 250

200 150 100 50 0 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 2008 2009 2010 2011 2012 Looptijd verkochte woningen

Looptijd onverkochte woningen

Regio- en contactinformatie De regio Zaanstreek bestaat uit de volgende plaatsen: Assendelft, Krommenie, Knollendam, Wormerveer, Wormer, Jisp, Zaandijk, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandam en Oostzaan.

Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E [email protected]


3E KWARTAAL 2012

REGIO IJMOND De actuele cijfers toegelicht De afgelopen kwartalen leek de gemiddelde transactieprijs op de IJmondse markt redelijk e overeind te blijven, maar in het 3 kwartaal daalt e deze versneld, ten opzichte van het 3 kwartaal van 2011 met 12,4%. Dit is een sterkere daling dan de omliggende gemeentes en het landelijk gemiddelde. Verder ligt het aantal verkochte woningen onder het landelijk gemiddelde en staan de onverkochte woningen inmiddels ruim 10 maanden te koop. Een klein lichtpuntje is de afvlakking van de groei van het aantal te e koopstaande woningen. Deze is gelijk aan het 2 kwartaal van 2012. De IJmondse woningmarkt leek stabiel, maar is in het afgelopen kwartaal toch behoorlijk weggezakt. Dit is enerzijds gelegen in de onzekerheid rond de verkiezingen en anderzijds in het feit dat geen enkele markt ontkomt aan een correctie. Blijkbaar is deze correctie in de IJmond later gekomen dan in andere gebieden. Wat ons zorgen baart is het immer grote aanbod. Uit de looptijd van het aanbod is op te maken dat er nauwelijks beweging is. Veel verkopers kunnen blijkbaar niet omlaag met hun prijs, zoals ook blijkt uit de nog steeds hoge gemiddelde vraagprijs.

Transacties

Aanbod


Actueel aanbod

e

e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Tussenwoning

216.858

207.800

193.388

Hoekwoning

223.167

206.300

212.245

2-onder-1 kap

326.353

305.578

Vrijstaand

373.320

Appartement

160.450

Totaal

227.703

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Tussenwoning

374

395

419

Hoekwoning

200

240

243

250.889

2-onder-1 kap

168

198

197

352.750

463.333

Vrijstaand

150

174

165

138.560

138.531

Appartement

525

609

589

211.104

202.389

Totaal

1.417

1.616

1.613

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012


Soort woning


e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Tussenwoning

85

92

57

Tussenwoning

176

264

272

Hoekwoning

49

52

28

Hoekwoning

199

257

262

2-onder-1 kap

34

31

24

2-onder-1 kap

194

232

257

Vrijstaand

13

13

12

Vrijstaand

248

295

370

Appartement

62

56

59

Appartement

244

317

345

243

244

180

Totaal

213

283

307

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012


Soort woning


e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Soort woning

Tussenwoning

75

134

77

Tussenwoning

225.800

229.556

228.850

Hoekwoning

98

113

198

Hoekwoning

262.852

259.840

250.600

2-onder-1 kap

193

161

187

2-onder-1 kap

378.450

374.550

381.600

Vrijstaand

125

281

113

Vrijstaand

540.545

533.745

525.106

Appartement

134

165

201

Appartement

172.619

171.807

169.745

Totaal

110

143

154

Totaal

264.876

263.487

260.464



3E KWARTAAL 2012

REGIO IJMOND Uitgelicht

Toelichting

Transactieprijs versus vraagprijs 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012 300000

275000 250000 225000 200000 175000 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 2008 2009 2010 2011 2012 Transactieprijzen (mediaan)

De transactieprijzen dalen aanzienlijk in de IJmond. Dit in tegenstelling tot de gemiddelde vraagprijs. Dit laatste impliceert dat er veel aanbod te duur is geprijsd en daardoor ook geen aftrek zal krijgen. Veel verkopers kunnen eenvoudigweg niet met hun prijs omlaag vanwege restschuld. De consequentie van dit verschil is dat er ogenschijnlijk wel veel te koop staat, maar dat er (te) weinig aanbod is wat aansluit bij de vraag. Hierdoor ontstaat er uiteindelijk een woningtekort.

Gemiddelde vraagprijzen



350 300

De gemiddelde verkooptijd van het aanbod is in een jaar tijd met 3 maanden gestegen, terwijl de verkooptijd van de verkochte woningen slechts met 1,5 maand toenam. Het is duidelijk dat er een grote voorraad woningen onverkocht blijft en de recent aangeboden en scherp geprijsde woningen door de markt worden opgepakt.

250 200 150 100 50 0 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 2008 2009 2010 2011 2012 Looptijd verkochte woningen


De regio IJmond bestaat uit de plaatsen: Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk, Wijk aan Zee, Velsen, IJmuiden, Velserbroek, Driehuis en Santpoort.



3E KWARTAAL 2012

REGIO DUINSTREEK De actuele cijfers toegelicht

Transacties

Aanbod


Het gemiddelde transactieprijs niveau neemt een duikvlucht in de Duinstreek. In een jaar tijd is de prijs gedaald met circa 14%. Voor de woningmarkt in de Duinstreek is dit een zegen, zoals blijkt uit de parameters. Het aantal transacties daalt beperkt en de looptijd van de verkochte woningen is korter dan in de beste jaren. Met name startende kopers op de woningmarkt in de Duinstreek hebben nu meer kans. Het verschil tussen de gemiddelde vraagprijs en de gemiddelde transactieprijs is extreem groot. In het aanbod zitten veel woningen in het hoge prijssegment waar nauwelijks markt voor bestaat. Wij verwachten dat de markt in dit gebied blijft zoals deze nu is. Het aanbod zal groot blijven en de gemiddelde koopsom hoog. Er bestaat een risico dat het aanbod van goedkope- en middendure woningen zal afnemen doordat er steeds minder verkopers naar de markt gaan. Hierdoor komt er wederom druk aan de onderkant van de markt wat de prijs in dit segment zal opstuwen.

Soort woning

Actueel aanbod

e

e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Tussenwoning

212.075

216.000

220.400

Hoekwoning

258.071

279.511

209.800

2-onder-1 kap

374.639

326.500

Vrijstaand

448.500

Appartement

181.462

Totaal

285.018

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Tussenwoning

122

148

157

Hoekwoning

104

113

126

315.938

2-onder-1 kap

162

179

179

461.667

515.000

Vrijstaand

373

443

459

176.365

173.864

Appartement

253

296

298

280.445

253.676

Totaal

1.014

1.179

1.219

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012


Soort woning


e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Tussenwoning

40

42

30

Tussenwoning

144

225

234

Hoekwoning

17

27

28

Hoekwoning

200

224

190

2-onder-1 kap

19

20

23

2-onder-1 kap

216

266

292

Vrijstaand

32

25

13

Vrijstaand

198

333

351

Appartement

39

23

34

Appartement

237

270

291

147

137

128

Totaal

201

283

298

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012


Soort woning


e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Soort woning

Tussenwoning

95

132

57

Tussenwoning

249.400

254.400

249.444

Hoekwoning

53

145

76

Hoekwoning

291.700

280.333

287.700

92

235

200

2-onder-1 kap

381.950

379.778

377.300

Vrijstaand

133

106

249

Vrijstaand

626.111

597.222

596.200

Appartement

187

262

62

Appartement

209.054

223.339

232.609

Totaal

118

159

110

Totaal

405.335

397.664

398.059

2-onder-1 kap



3E KWARTAAL 2012

REGIO DUINSTREEK 413 Uitgelicht

Toelichting

Transactieprijs versus vraagprijs 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012 475000 425000 375000 325000 275000 225000 175000 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 2008 2009 2010 2011 2012 Transactieprijzen (mediaan)

De transactieprijzen zijn aanzienlijk gedaald in de Duinstreek. Dit in tegenstelling tot de gemiddelde vraagprijs. Dit is in dit gebied niet alleen gelegen in het feit dat verkopers niet zakken met hun prijs, maar ook aan het grote aanbod van dure woningen. Naar deze woningen is nauwelijks vraag op dit moment. En de vraag is of dit nog terug gaat komen zoals voor 2008, wij denken van niet.




350 300

De verkochte woningen staan in de Duinstreek zeer kort te koop, zeker voor deze tijd. De onverkochte woningen daarentegen staan bijna 3 keer zolang te koop. De te koopstaande woningen bestaan in dit gebied vooral uit dure woningen waar op dit moment nauwelijks vraag naar is.

250 200 150 100

50 0 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 2008 2009 2010 2011 2012 Looptijd verkochte woningen


De regio Duinstreek bestaat uit de plaatsen: Schoorl, Bergen, Egmond, Heiloo, Limmen, Castricum en Akersloot.



3E KWARTAAL 2012

REGIO HAL-GEBIED De actuele cijfers toegelicht

Transacties

Aanbod


De woningmarkt in het HAL-gebied laat tegenstrijdige cijfers zien. De gemiddelde transactieprijs is gelijk aan het vorige kwartaal en daalt beperkt ten opzichte van vorig jaar. Daarnaast is het aantal dagen dat een verkochte woning te koop staat kort en nauwelijks toegenomen. Het aantal transacties daarentegen is fors gedaald ten opzichte van vorig kwartaal en een jaar geleden. Tevens stijgt het aantal dagen dat onverkochte woningen te koop staan onverminderd door. Kortom, de markt is grillig en heeft nog even tijd nodig om stabiel te worden. Op zich is het een goed teken dat woningen snel worden verkocht en de prijsontwikkeling stabiel is. Deze 2 factoren zijn belangrijk in de stabilisatie van de woningmarkt in het HAL-gebied. Dat het aantal transacties achterblijft is een algemeen marktbeeld. De zorg zit vooral in het grote aanbod en de lange looptijd van het aanbod. Een substantiële afname van deze factoren is noodzakelijk om tot stabilisatie te komen.

Soort woning

Actueel aanbod

e

e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Tussenwoning

185.925

179.083

179.600

Hoekwoning

204.722

192.150

200.056

2-onder-1 kap

283.056

285.350

Vrijstaand

413.700

Appartement

152.837

Totaal

209.201

197.092

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Tussenwoning

572

600

633

Hoekwoning

249

256

268

245.583

2-onder-1 kap

167

162

157

336.200

385.357

Vrijstaand

286

292

297

148.9531

143.905

Appartement

576

582

592

198.753

Totaal

1.850

1.892

1.947

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012


Soort woning


e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Soort woning

114

131

108

Tussenwoning

166

237

236

Hoekwoning

50

60

39

Hoekwoning

166

188

202

2-onder-1 kap

21

20

15

2-onder-1 kap

188

317

337

Vrijstaand

24

28

19

Vrijstaand

307

365

383

Appartement

61

66

39

Appartement

266

318

356

270

305

220

Totaal

217

282

296

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Tussenwoning



e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

100

89

115

Tussenwoning

199.650

199.500

199.000

97

94

144

Hoekwoning

229.889

237.200

229.500

2-onder-1 kap

183

183

256

2-onder-1 kap

305.444

323.700

324.500

Vrijstaand

231

198

183

Vrijstaand

449.300

445.600

441.300

Appartement

203

202

125

Appartement

174.005

164.219

162.743

Totaal

139

131

138

Totaal

247.223

245.319

241.299

Tussenwoning Hoekwoning

Soort woning



3E KWARTAAL 2012

REGIO HAL-GEBIED Uitgelicht

Toelichting

Aantal transacties afgelopen 10 kwartalen 400

e

Het aantal verkochte woningen is in het 3 kwartaal 2012 op een dieptepunt sinds het uitbreken van de crisis. Dit dieptepunt is met name gelegen met de grote onzekerheid in de markt omtrent o.a. hypotheekrenteaftrek. In de toekomst zal de grote hoeveelheid nieuwbouwwoningen een grote invloed hebben op de markt.

350 300 250 200 150 100 50 0 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012


Looptijdontwikkeling transacties en aanbod 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012 350

De verkooptijd van verkochte woningen is ruim 4 maanden. Voor onverkochte woningen staat een gemiddelde verkooptijd van 9 maanden. Een groot verschil en geeft duidelijk aan dat er iets moet gebeuren aan de voorraad onverkochte woningen. Dit zal vooral gaan om de vraagprijs en de kwaliteit.

Looptijd in dagen

300 250 200 150 100 50 0 3e kw 2008 3e kw 2009 3e kw 2010 3e kw 2011 3e kw 2012 Looptijd verkochte woningen

Het HAL-gebied bestaat uit: Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E [email protected]



3E KWARTAAL 2012

REGIO PURMEREND De actuele cijfers toegelicht

Transacties

Aanbod


De gemiddelde koopsom op de woningmarkt in Purmerend maakt een sterke daling door. Deze daalt met 18,5% ten opzichte van een jaar geleden, wel is de transactieprijs stabiel ten opzichte van het vorige kwartaal. Dit is terug te zien in het aantal verkopen, want deze is stabiel ten opzichte van vorig kwartaal en vorig jaar, dit in tegenstelling tot de landelijke ontwikkeling. Het aanbod is groot, maar stabiel en de gemiddelde looptijd van verkochte woningen stijgt slechts licht. Allemaal lichtpuntjes. Wat ons zorgen baart is de lange verkooptijd van de onverkochte woningen: deze is in een jaar tijd met bijna 4½ maand toegenomen. Hopelijk zijn deze cijfers een opmaat voor verdere stabilisatie van de woningmarkt in Purmerend. Hiervoor is het wel noodzakelijk dat de vraagprijzen verder dalen en het aanbod gaat afnemen.

Soort woning

Actueel aanbod

e

e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Tussenwoning

201.333

179.139

169.925

Hoekwoning

201.825

198.000

181.800

2-onder-1 kap

307.033

250.375

342.500

2-onder-1 kap

Vrijstaand

517.500

335.000

370.000

Vrijstaand

78

73

72

Appartement

155.128

142.268

132.000

Appartement

247

233

234

Totaal

211.643

179.630

178.602

Totaal

816

822

820

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012


Soort woning

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Tussenwoning

324

328

321

Hoekwoning

133

148

145

34

40

48


e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Tussenwoning

47

63

52

Tussenwoning

209

272

291

Hoekwoning

20

19

17

Hoekwoning

231

321

338

7

4

3

2-onder-1 kap

301

279

275

Vrijstaand

283

470

528

Appartement

225

380

402

Totaal

228

327

349

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

2-onder-1 kap Vrijstaand Appartement Totaal

5

5

7

21

28

33

100

119

112


Soort woning


e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Soort woning

Tussenwoning

128

163

111

Tussenwoning

209.000

209.100

209.000

Hoekwoning

194

243

99

Hoekwoning

233.111

237.800

238.701

86

76

95

2-onder-1 kap

347.995

353.550

347.444

Vrijstaand

165

199

373

Vrijstaand

489.350

498.667

506.222

Appartement

120

207

199

Appartement

169.388

167.831

165.498

Totaal

137

180

152

Totaal

233.863

234.868

236.741

2-onder-1 kap



3E KWARTAAL 2012

REGIO PURMEREND Uitgelicht

Toelichting Transactieprijs versus vraagprijs 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012

300000

De transactieprijzen zijn voor het tweede achtereenvolgende kwartaal op een substantieel lager niveau dan 2011. Het lijkt erop dat hier een basis is gevonden voor de woningmarkt. Het is aan de verkopers van de te koopstaande woningen om de vraagprijs te laten dalen om aansluiting te vinden bij de markt. Hierdoor komt de markt verder in evenwicht.

275000 250000 225000 200000 175000 3e kwartaal 2008

3e kwartaal 2009

3e kwartaal 2010

Transactieprijzen (mediaan)

3e kwartaal 2011

3e kwartaal 2012


Regio- en contactinformatie Looptijdontwikkeling transacties en aanbod 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012 400 300 200

100 0 3e kwartaal 2008

3e kwartaal 2009

3e kwartaal 2010

3e kwartaal 2011

Looptijd verkochte woningen

3e kwartaal 2012

De regio Purmerend bestaat uit de gemeente Purmerend. Onverkochte woningen staan bijna een jaar te koop in Purmerend! In 2008 was dit nog 4 maanden. Dit terwijl verkochte woningen het lukt om binnen 5 maanden verkocht te worden. De bulk onverkochte woningen zal sterk aangepast moeten worden aan de huidige markt om een kans te maken om verkocht te worden. Als dit niet lukt dan is het raadzaam om de markt te verlaten.




3E KWARTAAL 2012

REGIO HOORN De actuele cijfers toegelicht

Transacties e

De Hoornse woningmarkt is, na een slecht 2 e kwartaal, in het 3 kwartaal 2012 tot rust gekomen. In tegenstelling tot veel regio’s en het landelijk gemiddelde zijn er meer woningen verkocht en is de gemiddelde koopsom minder gedaald. Opvallend is ook dat het aanbod licht daalt. Wel is de looptijd van de te koopstaande woningen inmiddels bijna een jaar en sterk gestegen ten opzichte van een jaar geleden. Veel sterker ook dan de looptijd van de verkochte woningen. Al met al is de markt in Hoorn dus in iets rustiger vaarwater terecht gekomen. Van een stabiele markt kunnen we helaas nog niet spreken.

Aanbod


Actueel aanbod

e

e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Tussenwoning

175.575

161.350

165.778

Tussenwoning

Hoekwoning

211.208

177.125

190.625

Hoekwoning

2-onder-1 kap

240.000

240.500

241.875

2-onder-1 kap

Vrijstaand

418.000

182.000

465.000

Vrijstaand

79

89

85

Appartement

141.232

159.333

195.786

Appartement

123

165

152

Totaal

216.826

171.260

203.429

Totaal

535

606

570

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012


Soort woning

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

162

182

173

98

98

89

73

72

71


e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Soort woning

Tussenwoning

22

34

38

Tussenwoning

188

275

336

Hoekwoning

14

10

13

Hoekwoning

171

304

306

2-onder-1 kap

10

8

10

2-onder-1 kap

362

386

377

9

1

7

Vrijstaand

393

434

387

Appartement

14

9

18

Appartement

254

302

332

Totaal

69

62

86

Totaal

250

319

341

1-10-2011

1-7-2012

1-10-2012

Vrijstaand



e

e

3 kw 2011

2 kw 2012

3 kw 2012

Soort woning

91

165

144

Tussenwoning

176.200

175.000

175.000

Hoekwoning

123

119

103

Hoekwoning

196.350

199.700

199.833

2-onder-1 kap

197

235

212

2-onder-1 kap

279.611

275.600

273.944

Vrijstaand

194

79

509

Vrijstaand

451.889

431.722

413.600

Appartement

286

214

236

Appartement

175.071

190.847

188.111

Totaal

154

163

189

Totaal

232.928

230.667

227.353

Tussenwoning



3E KWARTAAL 2012

REGIO HOORN Uitgelicht

Toelichting

Aantal transacties afgelopen 10 kwartalen 100 90

Het aantal transacties is eindelijk iets toegenomen. Blijkbaar zijn veel verkopers tot inkeer gekomen en bieden zij hun woning scherp aan. Wat ons betreft een goede ontwikkeling, want dit verkrapt de markt enigszins waardoor er meer evenwicht komt tussen kopers en verkopers.

80 70 60 50 40 30 20 10 0 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012

Actueel aanbod afgelopen 10 kwartalen 650

e

Het aanbod is met 5% gedaald sinds het 2 kwartaal van 2012. Dit is voor het eerst sinds jaren. Waarschijnlijk verlaten veel verkopers de markt en zijn er weinig toetreders. Dit, in combinatie met het hogere verkoopaantal, laat het aanbod dalen. Hopelijk zet deze trend zich door!

600 550 500 450 400 350 300 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012

Regio- en contactinformatie De regio Hoorn bestaat uit de gemeente Hoorn. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E [email protected]


KWARTAALTHEMA:

Grote groep voor langere tijd uit de markt

INLEIDING e Reeds in het 4 kwartaal van 2010 maakten wij melding van het toenemend aantal mensen dat hun eigen woning met een restschuld moesten verkopen. De afgelopen twee jaar is de prijsdaling versneld ingezet wat heeft geleid tot een groot aantal huishoudens waarvan de hypotheek inmiddels beduidend hoger is dan de waarde van de woning, naar schatting zijn dit er circa 800.000. Dit aantal neemt verder toe door de verder dalende huizenprijzen. Voor de betreffende huishoudens hoeft dit geen acuut probleem te zijn, tenzij er veranderingen optreden in de persoonlijke situatie zoals bijvoorbeeld echtscheiding, gezinsuitbreiding, werkloosheid en overlijden. Tevens heeft het oplopen van het aantal huishoudens met restschuld grote consequenties voor het functioneren van de koopwoningmarkt. In dit kwartaalthema gaan wij hier nader op in. PRIJSONTWIKKELING PER REGIO Amsterdam Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal

4e kw 2001 4e kw 2002 4e kw 2003 4e kw 2004 4e kw 2005 4e kw 2006 4e kw 2007 4e kw 2008 4e kw 2009 4e kw 2010 4e kw 2011 3e kw 2012 Prognose 2013 279.075 251.750 278.250 268.222 270.889 309.667 336.111 280.350 352.167 326.600 236.556 215.222 199.080 289.853 284.750 277.500 254.556 241.200 282.278 297.900 289.750 279.392 322.833 294.890 232.444 215.011 206.470 197.000 193.000 192.075 205.000 210.000 244.833 228.615 230.201 235.514 218.605 201.573 186.455 217.815 210.000 210.000 209.048 217.061 227.375 262.050 239.322 243.157 250.165 227.121 215.190 199.051

Haarlem Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal


Haarlemmermeer Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal


Zaanstreek Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal



IJmond Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal


Duinstreek Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal


HAL-gebied Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal


Purmerend Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal

4e kw 2001 4e kw 2002 4e kw 2003 4e kw 2004 4e kw 2005 4e kw 2006 4e kw 2007 4e kw 2008 4e kw 2009 4e kw 2010 4e kw 2011 3e kw 2012 Prognose 2013 179.750 183.500 180.725 193.100 209.010 206.700 211.778 203.400 207.139 186.167 169.925 157.181 206.125 210.000 192.972 214.125 208.600 227.489 206.228 216.150 196.600 203.333 181.800 168.165 143.000 137.500 138.690 148.778 156.778 164.278 155.511 164.571 161.644 133.473 132.000 122.100 180.000 182.000 192.098 206.703 216.925 221.946 208.546 212.090 213.465 190.766 178.602 165.207

Hoorn Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal

4e kw 2001 4e kw 2002 4e kw 2003 4e kw 2004 4e kw 2005 4e kw 2006 4e kw 2007 4e kw 2008 4e kw 2009 4e kw 2010 4e kw 2011 3e kw 2012 Prognose 2013 160.000 162.500 176.667 176.167 167.167 179.778 178.925 171.917 176.803 176.900 165.778 153.345 198.500 220.000 184.611 193.938 206.475 232.917 195.667 186.000 199.375 201.571 190.625 176.328 133.750 138.000 154.675 178.413 159.875 168.813 142.875 198.333 174.000 151.250 195.786 181.102 166.750 180.000 200.364 204.066 215.089 234.197 198.854 192.622 216.622 214.938 203.429 188.172


Uit de tabellen met de prijsontwikkeling sinds 2001 is op te maken dat de prijzen inmiddels weer terug zijn op het niveau van 2003 en 2004. Als we er van uit gaan dat de prijzen in 2013 nog eens met 7,5% dalen dan komen we terecht op het prijsniveau van begin deze eeuw. Met andere woorden, het is reëel te veronderstellen dat iedereen die een huis heeft verkocht na 2000 op dit huis geen waardeontwikkeling heeft gekend. Voor mensen die reeds een stap hebben gemaakt op de wooncarrière ladder is dit vaak geen probleem, want zij hebben de woning meestal niet volledig gefinancierd. Dit is anders bij mensen die hun eerste woning hebben gekocht. Over het algemeen hebben zij bij een bestaande woning circa 10% bijkomende kosten moeten betalen en bij een nieuwe woning circa 6%. Daarnaast was het in die tijd mogelijk om verbouwingen en/of inrichting mee te financieren. Dit leidde ertoe dat er 10%, tot soms wel 25%, boven de waarde van de woning werd gefinancierd. Kortom, de meeste mensen die na 2000 hun eerste woning kochten hebben een (grote) restschuld. CONSEQUENTIES VOOR DE WONINGMARKT Zoals gezegd is het voorgaande voor de betreffende huishoudens geen acuut probleem, mits er geen grote veranderingen optreden in hun persoonlijke situatie. Voor de woningmarkt is het echter wel een groot probleem. De snelle prijsstijgingen zorgde. voor een snelle waardeopbouw waarmee het mogelijk werd om door te stromen naar een duurdere woning. Overwaarde was een belangrijke pijler van de woningmarkt de laatste 2 decennia. De ontwikkelingen als omschreven in het vorige hoofdstuk slaan deze pijler volledig onder de woningmarkt weg. De mensen die hun eerste woning in de afgelopen 12 jaar hebben gekocht willen wel doorstromen, maar kunnen eenvoudigweg niet. Hierdoor is een grote groep doorstromers voor zeer lange tijd uit de markt en kunnen we zelfs spreken van een ‘verloren generatie’ doorstromers. Ontbreken van koperspubliek zal zich vooral wreken in het middendure- en dure segment. De vraag in deze segmenten zal voor een periode van 5 tot 10 jaar meer dan gehalveerd zijn ten opzichte van voor de crisis. NIEUWE GENERATIE DOORSTROMERS KOMT ER AAN Het is de verwachting dat vanaf januari 2013 alle maatregelen voor de woningmarkt in beeld zijn. De algemene voorspelling is dat dit eerst nog zal leiden tot een prijsdaling van de hiervoor ingeschatte 7,5%, waarna de markt stabiliseert en een nieuwe basis heeft. De kopers die vanaf 2013 hun eerste huis kopen doen dat op het laagste punt van de markt en zullen een hypotheek hebben die wordt afgelost. Hierdoor zullen ze snel, binnen een periode van circa 5 tot 10 jaar, overwaarde opbouwen. Dit, in combinatie met betere economische omstandigheden, gaat leiden een nieuwe generatie doorstromers die over een jaar of 5 naar de markt komen om een woning in het middendure- of dure segment te kopen. ADVIES Op basis van het voorgaande zijn wij van mening dat er voor de komende jaren weinig markt is voor woningen in het middendure- en dure segment. Deze markt komt echter wel terug! Het is daarom wenselijk om voor de middenlange- en lange termijn woningen te ontwikkelen voor deze markt en niet alles om te zetten naar woningen in het goedkope- en middensegment. Met name op goede locaties zijn wij van mening om vast te houden aan woningen voor dit segment. Kortom, laten we niet alleen naar de korte termijn kijken, want iets verder weg gloort er hoop aan de horizon voor onze tweekapper en vrijstaande woning!




Woningmarktanalyse Noord-Holland 3 e kwartaal 2012 Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 2

Recommend Documents