feiten & spelregels
Woningen met het Slimmer Kopen®label hebben een lagere aankoopprijs. Het voordeel kan wel oplopen tot 25 procent!
Als koper van een Slimmer Kopen®woning bent u voor de volle honderd procent eigenaar. Dat biedt vele voordelen. Denk
bijvoorbeeld aan aftrek van hypotheekrente en vermogensopbouw door de waardevermeerdering van uw huis. Door de lagere
aankoopprijs profiteert u bovendien van lagere maandlasten.
En u hebt alle vrijheid om uw woning naar eigen wens aan te passen. Uiteraard kent Slimmer Kopen® ook een aantal voorwaarden. In
deze brochure vindt u de feiten en spelregels van Slimmer Kopen®. Zo krijgt u een goed beeld wat Slimmer Kopen® inhoudt en kunt u het goed vergelijken met huren of gewoon kopen: de voordelen, (bijkomende) kosten en risico’s.
1 Slimmer Kopen® Een Slimmer Kopen®woning koopt u van Standvast Wonen met voordeel: u betaalt minder dan de werkelijke markt waarde. Als u de woning later weer wilt verkopen, bent u verplicht deze aan te bieden aan Standvast Wonen. U deelt vervolgens de winst of het verlies met Standvast Wonen. l Standvast Wonen beschikt over toestemming van het Ministerie van BZK om huurwoningen met voordeel te ver kopen. Bovendien is Slimmer Kopen® goedgekeurd door het Ministerie van Financiën. Het voldoet hiermee aan de eigenwoningregeling. De rente op de hypothecaire lening is dan fi scaal aftrekbaar. l
2
U deelt de risico’s met Standvast Wonen en u bent volledig eigenaar
2 Afspraken
Het voordeel l Standvast Wonen heeft bepaald dat het voordeel voor de koper maximaal 25 procent is. l Iedereen kan in aanmerking komen voor een Slimmer Kopen®woning. Uiteraard moet u voldoende inkomen heb ben om de benodigde hypotheek te kunnen afsluiten. l U kunt ook voor een lager voordeel dan het aangegeven maximum kiezen. Dan is een groter deel van de toekomstige waardeontwikkeling voor u. l De bepalingen van Slimmer Kopen® gelden bij elk gekozen percentage, ook bij nul procent. l Het maximale voordeel is afhankelijk van de hoogte van uw inkomen. Dit is als volgt verdeeld: Maximaal voordeel bij verkoop inkomen
maximaal voordeel
€ 0,- tot € 34.085,-
25%
€ 34.085,- tot € 40.000,-
20%
€ 40.000,- tot € 45.000,-
15%
vanaf € 45.000,-
10%
Vaststellen marktwaarde l
e marktwaarde van de Slimmer Kopen®woning wordt D – zowel bij aankoop als bij (terug)verkoop – vastgesteld door een gecertificeerd en onafhankelijk taxateur. Het taxatierapport is twee maanden geldig. Daarnaast kan de taxateur op uw verzoek tegen een gereduceerd tarief een taxatierapport maken, dat u kunt gebruiken voor uw financiering.
Terugverkopen l U kunt uw Slimmer Kopen®woning op elk gewenst moment weer verkopen. U bent dan verplicht de woning aan te bieden aan Standvast Wonen. Standvast Wonen koopt de woning gegarandeerd van u terug. Delen in waardeontwikkeling l In ruil voor het voordeel deelt Standvast Wonen mee in de toekomstige waardeontwikkeling. Hoe hoger het gekozen voordeel, hoe groter het aandeel van de waardeontwikkeling dat u deelt. Hoeveel Standvast Wonen maximaal mag mee delen in het voordeel, is wettelijk vastgelegd. Slimmer Kopen® voldoet aan deze wettelijke normen. De verdeling is als volgt bepaald: Het door u gekozen voordeel
winst/verliesdeling
0%
0%
5%
7,5%
10%
15%
15%
22,5%
20%
30%
25%
37,5%
3
at als de woning op het moment van verkoop in markt W waarde is gedaald? Dan deelt u het verlies samen met Standvast Wonen. Bij waardedaling geldt dezelfde verdeling als bij waardestijging (zie hierboven). l Is uw woning meer waard geworden doordat u zelf verbete ringen hebt aangebracht, dan is deze waardevermeerdering volledig voor u. Denk aan een nieuwe of vernieuwde bad kamer of keuken, nieuw sanitair en/of een nieuwe verwar mingsketel. Maar ook bij verbeteringen als een serre of een dakkapel. l De waardevermeerdering door eigen investeringen wordt als volgt vastgesteld: bij aankoop wordt in het taxatierapport vastgelegd wat de kwaliteit is van voorzieningen als keuken, badkamer, sanitair en verwarming en hoe het casco eruitziet. Bij terugkoop wordt de woning opnieuw getaxeerd. Vervolgens wordt bekeken wat de waarde zou zijn als de oorspronkelijke voorzieningen nog in de woning zouden zijn. Het verschil tussen de beide waarden is de meerwaarde door uw eigen verbeteringen. Dat deel komt u dus volledig toe. l
Zekerheid Door het geven van uitgebreide informatie probeert Standvast Wonen risico’s zo veel mogelijk te beperken. Als koper mag u het taxatierapport inzien. Dat is bij de aankoop van een woning niet gebruikelijk, maar Standvast Wonen speelt graag open kaart over de marktwaarde. Een Slimmer Kopen®woning wordt nooit boven de getaxeerde markt waarde verkocht, maar juist onder die waarde.
l
l
ls koper van een Slimmer Kopen®eengezinswoning kunt u A een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Zo krijgt u een goed beeld van de technische staat van de woning. Een deel van de kosten wordt in enkele gevallen door Standvast Wonen vergoed. Koopt u een Slimmer Kopen®appartement? Dan geeft de meerjarenonderhoudsbegroting van de Vereniging van Eigenaars een betrouwbare toets voor de kwaliteit van het totale gebouw.
Zelf bewonen l Het is niet toegestaan om uw Slimmer Kopen®woning te verhuren. Het voordeel waarmee u uw woning aankoopt, is namelijk bedoeld om u tegen een aantrekkelijke prijs te laten wonen en niet om onder extra gunstige voorwaarden een huurwoning te exploiteren. Het is wel toegestaan om maximaal één kamer te verhuren.
Notaris l Standvast Wonen bepaalt bij welke notaris de akte van leve ring passeert. Bij welke notaris de hypotheekakte passeert, kunt u zelf kiezen, maar wij raden aan om dit bij de door Standvast Wonen bepaalde notaris te doen. Deze notaris is namelijk volledig op de hoogte van de bijzonderheden die gelden bij de aankoop van een Slimmer Kopen®woning. Bovendien heeft Standvast Wonen een gunstige, lage prijs afgesproken, zodat u als koper kosten bespaart.
Eisen financiering l Standvast Wonen stelt geen eisen aan de financiering. Maar het is altijd raadzaam om zelf voor bepaalde garanties te zorgen. Met name de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) biedt u veel zekerheid. Voor informatie over de NHG kunt u terecht op www.nhg.nl of bij een hypotheekadviseur.
Bedenktermijn bij aankoop l Bij de aankoop van uw woning neemt u een weloverwogen beslissing. Het kan zijn dat u zich na het zetten van uw handtekening alsnog bedenkt. Tot uiterlijk vijf werkdagen na ondertekening van de koopovereenkomst kunt u zonder gevolgen afzien van de koop.
4
U bent vrij om uw woning naar uw smaak en wensen aan te passen
Ontbreken financiering l
ocht u uw financiering niet of niet tijdig rond kunnen M krijgen onder de voorwaarden die bij grote geldverstrekkers gebruikelijk zijn, dan kan de koopovereenkomst worden ontbonden. U moet dan wel aan de hand van twee schrifte lijke afwijzingen aantonen dat u de nodige moeite heeft gedaan om de financiering geregeld te krijgen.
3 Beëindiging overeenkomst
Terugverkoop l Bij verkoop biedt u uw Slimmer Kopen®woning aan Standvast Wonen aan via een Slimmer Kopen®aanbiedingsformulier. l Een gecertificeerd en onafhankelijk taxateur stelt op kosten van Standvast Wonen een taxatierapport op. Uitgaande van de marktwaarde die in dat rapport vermeld staat, doet Standvast Wonen binnen 30 dagen een prijsaan bod. Dit aanbod bestaat uit de aankoopprijs, plus het overeengekomen deel van de waardeontwikkeling tussen moment van aan- en verkoop. l Nadat u de woning heeft aangeboden, koopt Standvast Wonen de woning binnen 70 dagen van u terug. Geschillenregeling Voor het geval u het niet eens bent met het prijsvoorstel van Standvast Wonen, voorziet het koopcontract in een geschillenregeling. Als u daar gebruik van wilt maken, doet u Standvast Wonen een tegenvoorstel, gebaseerd op een taxatierapport van een gecertificeerd taxateur. De kosten voor dit rapport zijn voor uw rekening. l Is de tegentaxatie voor Standvast Wonen niet acceptabel, dan benoemen de door u en Standvast Wonen ingeschakel de taxateur samen een derde taxateur. De drie taxateurs komen samen tot een bindende uitspraak. De kosten voor deze laatste taxatie deelt u met Standvast Wonen. l
Erfrecht en overgang op kinderen Net als bij een ‘gewone’ woning erven erfgenamen een Slimmer Kopen®woning op grond van het erfrecht. Daarmee gaan ook de verplichtingen die op de woning rusten op hen over. De erfgenamen kunnen de woning zelf bewonen, of bieden de woning te koop aan aan Standvast Wonen. Het verhuren van een Slimmer Kopen®woning is ook in dit geval niet toegestaan.
l
4 Bijkomende kosten Bovenop de koopsom moet u bij de aankoop rekening houden met de gebruikelijke verkoopkosten (de zogeheten kosten koper), zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht. l Bij een koopsom van € 150.000,- zijn de kosten ongeveer zoals hieronder weergegeven: - overdrachtsbelasting: 2% van € 150.000,- € 3.000, - akte van levering € 500, - inschrijving akte van levering bij kadaster € 130, - hypotheekakte € 450, - inschrijving hypotheekakte bij kadaster € 200, - afsluitprovisie hypotheek € 1.621, - kadastrale uitmeting € 560,l
5 Vergelijking Slimmer Kopen®, gewoon kopen en huren
Zeggenschap l Of u nu een Slimmer Kopen®woning of een gewone woning koopt, in beide gevallen bent u volledig eigenaar. U bent dus helemaal vrij om de woning naar uw smaak en wensen aan te passen. Als eigenaar bepaalt u zelf de hoogte van de woonlasten voor de komende jaren. Want als u een hypo theek kiest, kunt u de rente voor een aantal jaren vastzetten. Ook kunt u kiezen hoe u uw geleende hypotheekbedrag 5
In dit overzicht is de ontwikkeling van de jaarlijkse huurlasten, de netto hypotheeklasten bij Slimmer Kopen® en gewoon kopen naast elkaar gezet.
Huren
Gemiddelde huurverhoging
Slimmer Kopen®
Gewoon kopen
Marktwaarde c 170.000,-
Marktwaarde c 170.000,-
2,5% per jaar
Voordeel 25%
Hypotheek c 187.000,-
Koopprijs c 127.500,Hypotheek c 140.250,Jaar 1
c 500,-
c 704,-
c 934,-
Jaar 5
c 552,-
c 657,-
c 878,-
Jaar 10
c 624,-
c 605,-
c 807,-
aflost, bijvoorbeeld bij een lineaire of annuïteitenhypotheek. Zo heeft u als eigenaar ook invloed op de opbouw van uw eigen vermogen. Ontwikkeling maandlasten l
ls eigenaar legt u de maandlasten voor een bepaalde A periode vast. Bij huur is dat niet het geval. De huur van een woning wordt jaarlijks per 1 juli aangepast. In het bovenstaande overzicht is de ontwikkeling van de jaarlijkse huurlasten, de nettohypotheeklasten bij Slimmer Kopen® en gewoon kopen naast elkaar gezet, gebaseerd op een lineaire hypotheek met 4,3 procent rente. De jaarlijkse eigenaarslasten – die zowel gelden bij Slimmer Kopen® als bij gewoon kopen – zijn in dit overzicht niet meegenomen.
Vergelijking woonlasten l Als huiseigenaar krijgt u te maken met diverse kosten. Vaak zijn dat kosten die regelmatig terugkeren: maandelijks, per kwartaal of jaarlijks. Het overzicht op de volgende pagina vergelijkt de woonlasten van een eigen woning en een huur huis met elkaar.
6
Waardeopbouw l Bij huren bouwt u geen eigen vermogen op. Bij een koop woning bouwt u wel vermogen op, als uw woning in waarde toeneemt. Ook als u ervoor kiest om (een gedeelte van) het geleende hypotheekbedrag af te lossen, bouwt u vermogen op. Vermogensvorming door aflossing en/of premiebetaling aan de bank is bij Slimmer Kopen® niet anders dan bij een gewone koopwoning. Maar bij Slimmer Kopen® ontvangt u door de afgesproken waardedeling niet het volledige bedrag van de waardeontwikkeling. Dat is de tegenprestatie voor het voordeel dat u ontvangt. Maar als de woning in waarde daalt, deelt Standvast Wonen ook in het verlies. In dat geval bent u met Slimmer Kopen® dus beter uit dan met een gewone koopwoning.
6 Een Slimmer Kopen®appartement l
Koopt u een Slimmer Kopen®appartement, dan heeft u te maken met een aantal bijzonderheden die niet alleen gelden voor Slimmer Kopen®kopers, maar voor alle eigenaren van een appartement.
De meerwaarde door uw eigen verbeteringen komt u volledig toe
koper van een appartement bent u mede-eigenaar van Als het hele gebouw. Dat betekent dat een aantal zaken gemeen schappelijk wordt geregeld, zoals bijvoorbeeld onderhoud en verzekering. U hebt het exclusieve gebruiksrecht op uw appartement. l Alle eigenaren van een appartement zijn van rechtswege lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). De VvE wordt dus gevormd door alle eigenaren van het gebouw. l De rechten en plichten van alle eigenaren zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Op deze manier is alles wettelijk geregeld rond het splitsen van het gebouw in appartements rechten, het onderhoud, uw aandeel in de VvE, het stem recht, het gebruik, het bestuur, het reglement en het huis houdelijk reglement, de jaarstukken, enzovoort. l
Is Slimmer Kopen® iets voor u? Bent u geïnteresseerd en wilt u meer weten over uw mogelijkheden? Of hebt u aanvullende vragen? Neem dan contact op met Standvast Wonen, telefoonnummer 024 382 01 00. Wilt u weten welke Slimmer Kopen®woningen u kunt kopen? Alle beschikbare woningen die met Slimmer Kopen® worden aangeboden, staan op www.standvastwonen.nl. De informatie in dit boekje is algemeen. Zij is niet van toepassing op uw persoonlijke situatie en geeft geen uitputtende beschrijving van de rechten en plichten die gelden voor u als koper. Deze informatie vindt u wel in het koopcontract.
Slimmer Kopen® en reguliere koopwoning
Huurwoning
Afvalstoffenheffing
l
l
Eigenwoningforfait
l
Gas/water/elektriciteit
l
Groot onderhoud
l
Woonlasten
Huur
l
l
Hypotheeklasten
l
Inboedelverzekering
l
Opstalverzekering
l
Onroerende Zaak Belastingen (OZB)
l
Reinigingsrechten
l
l
Rioolrecht
l
l
soms
soms
l
l
Servicekosten Waterschap
In dit overzicht ziet u de verschillen in woon lasten bij kopen en huren.
l
7
Slimmer Kopen® is slimmer! • • • • •
Standvast Wonen investeert tot 25 procent mee U bent volledig eigenaar Snelle terugkoop met duidelijke afspraken Delen in de winst, maar óók in eventueel verlies Vijf werkdagen koopbedenktermijn
Is Slimmer Kopen® iets voor u? Bent u geïnteresseerd en wilt u een oriënterend gesprek over de mogelijkheden voor u? Of hebt u aanvullende vragen? Neem dan contact op met Standvast Wonen, telefoonnummer 024 - 382 01 00. Wilt u weten welke Slimmer Kopen®woningen u kunt kopen? Alle beschikbare woningen die met Slimmer Kopen® worden aangeboden, staan op www.standvastwonen.nl.
Standvast Wonen Postbus 389 6500 AJ Nijmegen t 024 - 382 01 00 www.standvastwonen.nl
Deze folder is zo zorgvuldig mogelijk samengesteld. Mochten er onverhoopt toch fouten of onvolledigheden in staan, dan kunt u hieraan geen rechten ontlenen.
