000202633Zaaknummer BECSL01 Onderwerp uitvoeringsnota grondprijzen 2011
Raadsvoorstel Inleiding In de kadernota Grondbeleid is aangekondigd dat er een overzicht met tarieven zal worden opgesteld die jaarlijks bij de begroting door de raad zal worden vastgesteld. Gezien de datum van vaststelling van de kadernota (november 2010), wordt onderhavig tarievenoverzicht voor de prijzen die in 2011 zullen gelden, eenmalig in een latere raadsvergadering ter besluitvorming voorgelegd. Het college van Burgemeester en Wethouders is bevoegd gronden uit te geven conform de in dit tarievenoverzicht genoemde prijzen en voorwaarden. Daarnaast is met de kadernota vastgesteld dat er criteria worden opgesteld die aangeven wanneer een afwijkende grondprijs gehanteerd kan of dient te worden. Deze criteria zullen in dit raadsvoorstel per bestemming worden genoemd. Indien een van deze criteria zich voordoet, zal de raad beslissingsbevoegd zijn.
Feitelijke informatie In de kadernota zijn per bestemming de methoden van grondprijsvaststelling bepaald, in deze uitvoeringsnota Grondprijzen 2011 zullen de grondprijzen worden genoemd en algemene voorwaarden die zullen gelden bij het doen van grondaanbiedingen. Voor de bepaling van de grondprijzen is globaal onderzocht wat omliggende gemeenten als grondprijs hanteren en is gebruik gemaakt van extern advies dat is uitgevoerd voor specifieke locaties. Voor een indicatie van de grondprijzen van projectmatige vrije sectorwoningbouw wordt vanwege de bedrijfskritische inhoud verwezen naar de ambtelijke toelichting die vertrouwelijk ter inzage ligt. De nieuwe prijzen zullen gelden voor nieuw te contracteren gebieden. Voor een deel van de (woning)bouwvoorraad zijn al contractueel afspraken gemaakt over grondprijzen.
Woningbouw (projectmatig) vrije sector Methode: residuele grondwaarde in de vorm van een genormeerde grondquote over de v.o.n.-prijs. Uitwerking: de prijzen voor projectmatige vrije sector woningen worden per bouwplan residueel bepaald; van de VON-prijs of gekapitaliseerde huurwaarde worden de BTW, bouw- en bijkomende kosten afgehaald. Wat overblijft is de waarde van de grond; de prijs die de ontwikkelaar moet betalen voor bouwrijpe grond voor de bouw van zijn programma. In het volgende voorbeeld is zichtbaar hoe zo’n berekening eruit ziet: VON-prijs excl. BTW bouw- en bijkomende kosten grondprijs grondquote (% van VON-prijs excl. BTW)
€ € € €
250.000 210.084 145.600 64.484 31%
Vooraf wordt met de ontwikkelaar een bouwprogramma en bijbehorende prijsklassen overeengekomen op basis van onder andere de Nota Volkshuisvesting. Op grond hiervan wordt de grondprijs residueel uitonderhandeld en betaald bij levering van de bouwrijpe grond. Er dienen goede definities te worden gemaakt van de diverse prijzen en begrippen (VON-prijs, bouwkosten, 1
000202633Zaaknummer BECSL01 Onderwerp uitvoeringsnota grondprijzen 2011 bijkomende kosten, etc.), om te voorkomen dat enerzijds de gemeente grondopbrengsten misloopt en anderzijds de gewenste woonkwaliteit niet wordt gehaald. Een aanbieding is voor een afgesproken termijn geldig. In iedere aanbieding wordt gemeld, dat de definitieve grondprijs op het moment van de overdracht bepaald wordt en kan afwijken van de aanbieding, indien in de uitvoering sprake is van een grote afwijking ten opzichte van de gemaakte afspraken. De definitieve grondprijs is nooit lager dan de grondprijs uit de aanbieding. Aangezien ieder bouwplan een ander bouwprogramma kent met andere VON-prijzen, kavel- en woninggrootten en kwaliteitsniveaus, kan op voorhand geen grondprijs worden vastgesteld die algemeen toepasbaar is. Om toch inzicht te krijgen in de grondprijzen die zullen gelden, en om grondexploitaties te kunnen opstellen, zijn indicatief grondprijzen aangegeven in de ambtelijke toelichting. Deze grondprijzen zijn uitgedrukt als percentage van de VON-prijs exclusief BTW; de grondquote. Deze quote beweegt zich binnen bepaalde marges bij woningen met een “standaard” maat en kwaliteitsniveau. Zonder in het stadium van initiatieffase zicht te hebben op de bouw- en bijkomende kosten kan dan ook met behulp van de grondquote een grondprijs worden berekend ten behoeve van de grondexploitatieraming. Daarnaast dient de grondquote als toetsingsinstrument; om grondprijzen van marktpartijen te vergelijken wordt deze uitgedrukt als percentage van de VON-prijs exclusief BTW. Zodra overeenkomsten bindend zijn, wordt de raming vervangen door de werkelijk te realiseren grondprijzen. Zolang deze prijzen binnen de indicatieve marges liggen zoals deze zijn opgenomen in de ambtelijke toelichting, of hoger zijn, is het college beslissingsbevoegd. De uitkomsten van de onderhandelingen liggen achteraf voor de raad vertrouwelijk ter inzage. Zodra de grondprijzen beneden de marges liggen, is de raad beslissingsbevoegd.
Woningbouw en particuliere kavels voor sociale huur en koop Methode: vaste grondprijs per kavel of gestapelde eenheid. Uitwerking: type meergezins sociaal eengezins sociaal
maximale VON-prijs of gekapitaliseerde huurwaarde € 170.000 € 190.000
grondprijs excl. maximale BTW per kavelwooneenheid /woonopp. € 20.000 90 € 25.000 150
De kavelgrootte of woninggrootte is in omvang gemaximeerd en bedraagt voor een eengezinswoning 150 m2 kavel en voor een meergezinswoning 90 m2 woonoppervlak. De gekapitaliseerde huurwaarde is de investeringswaarde van een sociale huurwoning, waarvan de huursom per maand door het rijk wordt vastgesteld (per 1-1- 2011 is dit ca. € 650). Het startjaar van een onderhandeling is uitgangspunt. Op het moment van een jaarovergang worden de grondprijzen geïndexeerd met het “CPI totaal bestedingen”. Dit geschiedt tot aan het moment van schriftelijke overeenstemming.
2
000202633Zaaknummer BECSL01 Onderwerp uitvoeringsnota grondprijzen 2011
Vrije sector woningbouw op particuliere kavels Methode: vaste prijs per m2 met mogelijkheid van differentiatie. Uitwerking: minimaal € 337 per m2 exclusief BTW voor de eerste 1000 m2. Voor het meerdere boven 1000 m2 geldt een lagere grondprijs, aflopend van € 300 tot € 190 per m2. In geval van bijzondere ligging (bijvoorbeeld kavels aan het water) kan het college een maximaal 15% hogere grondprijs hanteren. Kavels waar verhoogde duurzaamheidseisen gelden, zullen eenzelfde grondprijs kennen als standaard kavels. Ten eerste omdat de gemeente zelf al via andere wegen investeert in duurzaamheid, bijvoorbeeld in de openbare ruimte van bouwplannen. Ten tweede is de verwachting dat hogere duurzaamheidseisen geen negatieve invloed hebben op de grondprijs, immers, de woonlasten voor bewoners van een duurzame woning zijn gelijk of zelfs lager dan die van een traditionele woning. Conform de Kadernota Grondbeleid gelden genoemde prijzen ook voor uit te geven groenstroken waardoor de bouwmogelijkheden op aanliggende percelen wordt vergroot. Het startjaar van een onderhandeling is uitgangspunt. Op het moment van een jaarovergang worden de grondprijzen geïndexeerd met het “CPI totaal bestedingen”. Dit geschiedt tot aan het moment van schriftelijke overeenstemming.
Voorzieningen van algemeen belang (niet-commercieel) Hieronder vallen de volgende categorieën: huisvesting van een functie met een publiek karakter (openbaar en semi-openbaar, zoals scholen, wijkcentra, etc.); huisvesting van instellingen zonder winstoogmerk; huisvesting van gesubsidieerde instellingen; huisvesting van instellingen met een sociaal-maatschappelijk karakter. Zorg valt hier niet onder, aangezien de marktwerking in de zorgsector impliceert dat dit een commerciële activiteit is, waarmee uitgifte van gronden niet gesubsidieerd mag worden. Deze categorie valt onder de noemer “kantoren en bedrijven”. Methode: vaste grondprijs per m2. Uitwerking: € 130 per m2 exclusief BTW Het startjaar van een onderhandeling is uitgangspunt. Op het moment van een jaarovergang worden de grondprijzen geïndexeerd met het “CPI totaal bestedingen”. Dit geschiedt tot aan het moment van schriftelijke overeenstemming. Criteria voor afwijking: indien meer dan 70% van de grond niet bebouwd wordt, kan er een lagere grondprijs worden gehanteerd. Dit is het geval bij bijvoorbeeld buitensportvoorzieningen of kinderboerderijen.
3
000202633Zaaknummer BECSL01 Onderwerp uitvoeringsnota grondprijzen 2011
Kantoren en bedrijven Methode: comparatief per m2 grond of per m2 b.v.o. Uitwerking: afhankelijk van de ligging, bereikbaarheid, kavelgrootte en beschikbare faciliteiten zal de grondprijs tussen € 133 en € 233 per m2 exclusief BTW liggen. Hieronder volgt een voorbeeld van hoe de grondprijs voor een individuele kavel wordt bepaald. Factor Zichtlocatie Efficiëntie kavelgrootte en –afmeting Bereikbaarheid
Goed
Beoordeling Langs provinciale / Nee, binnengebied ontsluitingsweg Enigszins afwijkend Restkavel / grote kavel
Uitstekend
Goed
Concept/thema, faciliteiten
Ja
Beperkt
Ver van snelweg / door stedelijk gebied Nee
Grondprijs
Maximaal € 233
gemiddeld
Minimaal € 133
Langs snelweg
Bij bedrijven wordt de m2-prijs berekend over de kaveloppervlakte. Bij kantorenlocaties wordt rekening gehouden met de Floor-Space-Index (FSI). Dit is de verhouding tussen het bruto vloeroppervlak (b.v.o.) en het terreinoppervlak. Bij een FSI gelijk aan 1 is het aantal m2 b.v.o. gelijk aan het aantal m2 van de totale kavel. Als het b.v.o. groter is dan de kavel (er zijn per definitie meer bouwlagen), dan is de FSI groter dan 1. Voor het bepalen van de grondprijs van een kavel geldt dat, indien de FSI groter of gelijk is aan 1, gerekend wordt met een prijs per m2 b.v.o. Als de FSI kleiner is dan 1 wordt er gerekend met een prijs per m2 terreinoppervlak. Indien nodig zal een onafhankelijke taxateur een bindende grondprijs bepalen. Het startjaar van een onderhandeling is uitgangspunt. Op het moment van een jaarovergang worden de grondprijzen geïndexeerd met het “CPI totaal bestedingen”. Dit geschiedt tot aan het moment van schriftelijke overeenstemming. Criteria voor afwijking: als er buiten ruimtelijke ook sociaal-economische motieven spelen, kan een lagere grondprijs gehanteerd worden. Bijvoorbeeld het kunnen vestigen of behouden van een bedrijf met een substantieel aantal werknemers. Ook milieutechnische of veiligheidsaspecten zijn een argument om een lagere grondprijs te hanteren. Te denken valt aan een bedrijf dat volgens de eisen van deze tijd niet meer in binnenstedelijk gebied thuis hoort. Als verplaatsing binnen de gemeente alleen kan door een lagere grondprijs te hanteren dan zal de raad hierover dienen te besluiten. Er zal kortom in voorkomende gevallen een maatschappelijke kosten-batenanalyse worden uitgevoerd. Een derde argument voor afwijking op de grondprijs is als er een indirect financieel belang is voor de grondexploitatie; door de komst van een bedrijf is er sprake van een substantiële verhoging van de toeristenbelasting bijvoorbeeld. Of door een grondprijsverlaging wordt voorkomen dat langdurige rente- en onderhoudskosten op de boekhouding van de gemeente drukken. De raad zal worden gevraagd de grondprijs te verlagen als dit tot gevolg heeft dat het totale financiële plaatje van een transactie gunstig is voor de gemeente.
4
000202633Zaaknummer BECSL01 Onderwerp uitvoeringsnota grondprijzen 2011
Afweging De methoden van grondprijsbepaling zijn in de Kadernota Grondbeleid vastgelegd. De nu voorgestelde grondprijzen zijn volgens deze methoden bepaald. De grondprijzen zijn mede tot stand gekomen na een benchmark bij diverse omliggende gemeenten. Hieruit blijkt dat de nu voorgestelde prijzen zich goed verhouden tot deze gemeenten. De prijzen hebben een gevolg voor kopers van bouwkavels, projectontwikkelaars en corporaties die bouwrijpe grond afnemen van de gemeente, maar ook bedrijven en instellingen die zich willen vestigen en daarvoor grond van de gemeente kopen.
Inzet van Middelen Er zijn geen personele consequenties verbonden aan dit voorstel.
Dekking De gewijzigde grondprijzen zullen worden meegenomen met de herziening van de grondexploitaties per 1-1-2011. De marktconform benaderde grondprijzen leiden tot gemiddeld hogere grondprijzen dan onder het oude beleid. Het effect van de verhoging van de kavels voor particulier opdrachtgeverschap naar € 337 per m2 heeft bijvoorbeeld een incidenteel effect van ca. € 1,8 mln. In de voor de raadsleden vertrouwelijk ter inzage liggende stukken is een vergelijking van grondprijzen met de regio zichtbaar, voor zover deze prijzen beschikbaar zijn.
Risico's In de huidige marktsituatie staan de prijzen van vastgoed onder druk. Daarmee ook de prijzen van bouwrijpe grond. De te hanteren grondprijzen zijn niet afwijkend van die van de regio, maar toch moet rekening gehouden worden met langere uitgifteperioden dan die in de voorbije jaren. Of een versnelling in de uitgifte te bereiken is door verlaging van de grondprijzen is maar zeer de vraag. Om die reden wordt vooralsnog niet een van de regio afwijkende grondprijs aangehouden.
Procedure Vervolgstappen Vanaf volgend jaar zal de uitvoeringsnota grondprijzen tezamen met de begroting in november door de raad worden vastgesteld.
Communicatie De grondprijs voor bouwkavels is te raadplegen op de site van de gemeente. De nieuwe prijs zal dan ook op de site gecommuniceerd moeten worden. Aangezien dit samenhangt met de discussie rond de wachtlijsten voor bouwkavels, wordt dit gehele onderwerp na besluitvorming over de wachtlijsten ineens gecommuniceerd.
Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven
de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems
5
000202633Zaaknummer BECSL01 Onderwerp uitvoeringsnota grondprijzen 2011
De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 14 december 2010; gezien het voorstel van het college van 16 november 2010, doc.nr. BECSL01 gelet op de beraadslaging; overwegende dat de raad;
besluit: In te stemmen met de indicatieve residuele grondprijzen exclusief BTW en voorwaarden per 1-12011 voor projectmatig gebouwde woningen zoals vertrouwelijk ter inzage is gelegd. Voor de projectmatig gebouwde woningen per bouwplan een marktconforme grondprijs uit te onderhandelen binnen de indicatief aangegeven grondprijzen en deze vertrouwelijk achteraf ter inzage te leggen voor de raad. In te stemmen met de grondprijzen exclusief BTW en voorwaarden per 1-1-2011 voor sociale woningbouw: € 20.000 voor een meergezinswoning met een maximale woonoppervlakte van 90 m2 en € 25.000 voor een eengezinswoning met een maximale kavelgrootte van 150 m2; kavels voor particulier opdrachtgeverschap tot 1000 m2 van minimaal € 337 per m2 en vanaf 1000 m2 aflopend van € 300 naar € 190 per m2 voor het meerdere boven 1000 m2. De mogelijkheid om een maximaal 15% hogere grondprijs te hanteren voor kavels met een bijzondere ligging. kantoren en bedrijven van €133 tot € 233 per m2, afhankelijk van ligging, bereikbaarheid, grootte en faciliteiten. De grondprijs wordt over de kavel of over het aantal m 2 b.v.o. gerekend, afhankelijk van welke getal hoger is. voorzieningen van algemeen belang van € 130 per m2. In te stemmen geen vaste grondprijs te hanteren voor winkels en horeca, maar per uitgifte een grondprijs laten taxeren. In te stemmen met de criteria voor afwijking van de vastgestelde grondprijs waardoor de raad beslissingsbevoegd is in geval van kantoren en bedrijven: bij sociaal-economische, milieu- of veiligheidstechnische, financieelgemeentebrede redenen. Bestemmingen van algemeen belang: bij bebouwingspercentages van 30% of minder. Bestaande afspraken over grondprijzen te respecteren. De grondprijzen mee te nemen in de grondexploitatieherzieningen per 1-1-2011.
de griffier,
de voorzitter,
mw. drs. E.J.M. de Graaf
drs. H.P.T.M. Willems
6
