WINKELLOCATIES IN BEWEGING

WINKELLOCATIES IN BEWEGING KANSEN VOOR STARTENDE, GROEIENDE EN UITTREDENDE ONDERNEMERS IN DE MODE-, SCHOENEN- EN SPORTDETAILHANDEL

drs. W.V.M. van Rijt-Veltman drs. N.J. Sipma Zoetermeer, 8 oktober 2004

COLOFON Het onderzoek dat ten grondslag ligt aan deze rapportage is in opdracht van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) uitgevoerd. Het onderzoek is begeleid door HBD en Mitex en verricht door EIM, Zoetermeer. Het rapport "Winkellocaties in beweging" is een uitgave van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD). Als sectorinstituut ondersteunt het HBD de gehele detailhandel. Het HBD vervult een functie als kenniscentrum; maakt maatschappelijke ontwikkelingen en overheidsbeleid helder en hanteerbaar en stimuleert professionaliteit in de sector. In het HBD werken samen: MKB-Nederland, Centrale Vereniging voor de Ambulante Handel (CVAH), FNV Bondgenoten en CNV Dienstenbond. EXTRA EXEMPLAREN VAN DEZE PUBLICATIE EN ANDER PUBLICATIES VAN HET HBD ZIJN TE BESTELLEN:

via internet: www.hbd.nl/publicaties (als download gratis en als printversie € 15,00) per e-mail: [email protected] per fax: HBD-bestelservice: 070 338 57 11 telefonisch: bij de HBD-bestellijn: 0800 023 02 05 (gratis). Een overzicht van alle HBD-publicaties is te vinden op de website www.hbd.nl

Copyright © 2004 Hoofdbedrijfschap Detailhandel Het HBD hecht veel belang aan de verspreiding van kennis over de detailhandel. U mag dan ook gedeelten uit deze publicatie overnemen, mits met bronvermelding. Het integraal reproduceren van de inhoud van deze publicatie is alleen toegestaan met schriftelijke toestemming van het HBD.

2

WINKELLOCATIES IN BEWEGING

HOOFDBEDRIJFSCHAP DETAILHANDEL

Inhoudsopgave

Managementsamenvatting

4

1

Inleiding

6

2

(Ruimtelijke) beweging in de modemarkt

7

2.1 Consumententrends 2.2 Trends in mode-, schoenenen sportmarkt 2.3 Trends in de winkelmarkt

7 8 9

3

Het aanbod in beeld

3.1 3.2

Omvang en kenmerken Creatie van het winkelaanbod

4

De vraag in beeld

18

4.1 Omvang en kenmerken 4.2 Creatie van de vraag

18 20

5

Werking van de winkelmarkt

5.1 5.2

Verwerving van panden Knelpunten

6

Succesvolle modelocaties in de toekomst

6.1 De mode-, schoenenen sportdetaillist 6.2 De detaillist nader gespecificeerd 6.3 Rol van organisaties van samenwerkende modedetaillisten 6.4 Rol van gemeenten (en provincies)

10

10 15

23

23 24 26

26 28 31 31

Bijlage

1

Ruimtelijk beeld modedetailhandel


32


3

MANAGEMENTSAMENVATTING CIJFERS VRAAG EN AANBOD

Per jaar bedraagt de vraag naar winkelpanden voor de mode-, schoenenen sportdetailhandel circa 1.000 winkelpanden. Hiervan is 54% afkomstig van nieuwe bedrijven, 20% van uitbreidende bedrijven en 27% van verhuizende bedrijven. Gelijktijdig komen per jaar circa 3.000 winkellocaties voor de mode-, schoenenen sportdetailhandel beschikbaar. Hiervan is tweederde ‘zichtbaar’, dat wil zeggen op een bepaald moment geregistreerd als zijnde ‘leegstand’. Van de leegstaande panden is 75% toe te schrijven aan de modebranche, 13% aan de schoenenbranche en 12% aan de sportbranche. Het aanbod van winkelpanden wordt gecreëerd door vergrijzing (23%), ‘mislukte’ starters (24%), bedrijfsverplaatsingen (8%) en overige zaken (45%) waaronder toevoeging van nieuwe winkelmeters en het verhuren van kooppanden. DISCREPANTIES TUSSEN VRAAG EN AANBOD

Het aanbod is veel omvangrijker dan de vraag. Behalve van de benodigde frictieleegstand is er dus sprake van structurele leegstand. Momenteel staat 7,2% van de winkels leeg (2,4% = structureel). Ruim twee op de vijf aangeboden panden hebben een winkelvloeroppervlakte (wvo) van minder dan 100 m2, terwijl de vraag hoofdzakelijk panden van minimaal 100 m2 omvat. De vraag is vooral afkomstig van snelgroeiende filiaal- en franchiseorganisaties. Vanwege hun hoge locatieeisen is de trefkans van vraag en aanbod gering. De hoge huurprijzen op de zeer gewilde A1-locaties (en ook op de nieuwbouwlocaties in de binnensteden) maken deze locaties onbereikbaar voor modezaken uit het MKB. Dit deel van de markt is een ‘besloten aangelegenheid’ van grote filiaal- en franchiseorganisaties. Zij hebben financiële draagkracht en bieden de door projectontwikkelaars gewenste zekerheid. Tegenover het aanbod van winkelpanden in de kleine kernen staat nauwelijks een vraag. De winkels betreffen dikwijls verouderde concepten die naar bedrijfseconomische inzichten geen bestaansrecht meer hebben. Deze winkels zullen op termijn verdwijnen. SUCCESVOLLE LOCATIES VOOR MKB-DETAILLISTEN IN DE TOEKOMST

Kansen voor de damesmodedetaillist én schoendetaillist zijn: A2- en B1-locaties. Hiervan komen er circa 1.200 per jaar vrij. A1-locaties krijgen steeds meer het karakter van massaal kijken en winkelen bij landelijke winkelketens in het lage en middensegment van de markt. De aanloopstraten ‘om de hoek’ worden steeds meer het domein van de modezaken uit het midden- en hoge segment, waar soortgenoten elkaar weer weten te vinden. Kansen voor de herenmodedetaillist zijn: B2- en C-locaties. Deze zaken kunnen ruimtelijk gezien op zichzelf staan, omdat zij voornamelijk gerichte kopers ontvangen. Kansen voor de sportdetaillist zijn: B- en C-locaties voor functionele sportzaken, A2-locaties voor sport(mode)zaken en C-locaties voor megastores. De winkelformule bepaalt hier de benodigde drukte-index van de locatie. Kansen voor starters in de modedetailhandel zijn: - instromen als franchisenemer op een A2- en B1-locatie; - eigen formule neerzetten op een C-locatie; - familie of baas volgens een geleidelijk proces opvolgen; - superspeciaalzaak (met geringe winkelruimte) op een A-locatie. Kansen voor uitbreiders in de modedetailhandel zijn: - ‘een tweede winkel erbij’ in dezelfde straat of het dorp ernaast, via eigen micronetwerk; - als ondernemer-filiaalhouder met een eigen regionale winkelformule expanderen op A2- en B1-locaties en/of winkels exploiteren van een landelijk bekende winkelformule.

4



Kansen voor verplaatsers in de modedetailhandel zijn: - A2- en B1-locaties voor modezaken die met een kwaliteitsvermindering op hun huidige A1-locatie te maken hebben; - B1- en B2-locaties voor de succesvolle en naar groei strevende solisten op C-locatie. Kansen voor uittreders in de modedetailhandel zijn: - familieleden of personeelsleden tijdig voorbereiden op de eventuele overname; - inschakelen van franchise- of full service retailorganisatie om een opvolger binnen die kring te vinden; - grote A1-locaties aanbieden op de onzichtbare markt van grote filiaalbedrijven en franchiseketens; - kleine A1-locaties aanbieden aan (winkelketens van) superspeciaalzaken.



5

1

INLEIDING

AANLEIDING EN DOEL VAN HET ACHTERLIGGENDE ONDERZOEK

De mode-, schoenenen sportdetailhandel wil nieuw zelfstandig ondernemerschap (MKB) stimuleren. Daarnaast is het gewenst dat bestaande ondernemers hun locatiebeleid zodanig kunnen uitvoeren, dat hun bedrijfshuisvesting past bij hun winkelformule en ‘mee kan groeien’ met het bedrijf. Voor beide doelstellingen hebben het HBD en Mitex behoefte aan meer inzicht in niet alleen het aantal winkelpanden dat in de komende jaren beschikbaar komt voor de drie genoemde branches, maar ook in de kwaliteit, ligging, grootte en ruimtelijke spreiding van deze winkelpanden. De aandacht voor de beschikbaarheid en kwaliteit van winkellocaties is geen overbodige luxe in deze tijd van: een toenemende leegstand in de winkelmarkt als gevolg van de zwakke economie en de onevenredige groei van het aantal winkelmeters in Nederland, en een verschuiving van het ruimtelijke patroon waarbij winkellocaties aan de rand van de stad (bouwmarkten, tuincentra e.d.) steeds populairder en de binnensteden steeds tijdrovender en duurder worden (afnemende bereikbaarheid, hogere parkeertarieven, e.d.). Verder heeft de mode-, schoenenen sportdetailhandel te maken met een vergrijzing van het ondernemersbestand (bedrijfsoverdrachten/-beëindigingen), de nog steeds hoge huurprijzen op A-locaties (concurrentie grootwinkelbedrijf), en de onder druk staande kwaliteit van de B-locaties (aanloopstraten). Doel van het onderzoek is om het HBD en Mitex inzicht te geven in: de hoeveelheid, kwaliteit, grootte en ruimtelijke spreiding van winkellocaties die in de komende jaren beschikbaar komen voor MKB-ondernemers in de mode-, schoenenen sportdetailhandel. Het onderzoek is gebaseerd op de op dit moment beschikbare bronnen1 . Op basis van deze vooronderstellingen is de analyse vormgegeven en zijn de conclusies tot stand gekomen. LEESWIJZER RAPPORT

In dit rapport zijn de bevindingen uit het onderzoek vastgelegd. De rapportage is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 treft u een overzicht aan van actuele trends en ontwikkelingen in de (mode)markt. Vervolgens wordt in de hoofdstukken 3 en 4 aandacht besteed aan het aanbod van en de vraag naar winkelpanden. Hoofdstuk 5 gaat in op de werking van de winkelmarkt. Tot slot schetst hoofdstuk 6 een beeld van toekomstige succesvolle modelocaties voor de verschillende doelgroepen in de mode-, schoenenen sportdetailhandel.

1 De resultaten van het lopende onderzoek van het HBD inzake vergrijzing zijn nog niet in dit onderzoek opgenomen.

6



2

(RUIMTELIJKE) BEWEGING IN DE MODE MARKT

2.1 CONSUMENTENTRENDS VERGRIJZING, ONTGROENING EN VERKLEURING 1

De vergrijzing in het land zet door. Ook in de detailhandel is dit merkbaar: 25% van de ondernemers is 55 jaar of ouder2 . In de modedetailhandel ligt dat percentage nog hoger, namelijk op 33%3 . Dit betekent dat in de komende vijf jaar relatief veel ondernemers in de modedetailhandel met pensioen zullen gaan en hun bedrijf willen overdragen aan een opvolger en de waarde van hun bedrijf willen verzilveren. Tot 2010 stijgt de groep jongeren in de basisschoolleeftijd als gevolg van toename van het aantal geboorten in de tweede helft van de jaren negentig. Na 2010 wordt een daling verwacht van het aantal kinderen tussen 4 en 12 jaar. In de komende jaren zal de consumentengroep tussen de 20 en 40 jaar duidelijk afnemen en de groep van 40-65 jaar toenemen. Het aandeel allochtonen zal tot 2010 met 17% toenemen (3,4 miljoen). Het gaat hierbij voor het merendeel om allochtonen met een niet-westerse herkomst. Dit zal de vraag in de modedetailhandel zeker kunnen beïnvloeden. CONSUMENT HOUDT HAND OP DE KNIP 4

De laagconjunctuur noopt de Nederlanders tot een steeds grotere prijsbewustheid. Hoewel de eisen aan kwaliteit en service niet zo gauw worden losgelaten, zal de prijs een (weer) steeds belangrijkere rol spelen. De consument gaat steeds meer prijzen vergelijken voordat hij een aankoop doet en zal eerder een goedkoper alternatief kiezen. Hierdoor zal de merken- en winkeltrouw afnemen. Daarnaast zal de consument zijn aankopen eerder uitstellen en bijvoorbeeld een jaartje langer met een jas doen. NIEUWE DOELGROEPEN ONTPOPPEN ZICH

Hoewel het steeds moeilijker wordt een specifieke doelgroep in de mode-, sport- en schoenenbranche te bedienen, laten signalen uit de markt zien dat specifieke doelgroepen toch graag bediend willen worden: ‘Zwaarlijvige’ consument: bijna de helft van de bevolking is tegenwoordig te zwaar. In de modematen is dit te merken aan de verschuiving in de best verkochte maten (van 38-40 naar 42-44). De markt groeit maar lijkt ook steeds meer op de mode voor reguliere maten. Wel zijn er andere eisen aan de grote maten: type stof, model en accentueringen5 . Tieners: worden snel volwassen, hebben eigen wensen en een eisenpakket op modegebied. Ook kinderen van(af) 10 jaar zijn zich hier heel bewust van. Dit uit zich in de winkel in aparte collecties en eigen winkels6 . Senioren: deze steeds groter wordende groep is kritisch, modebewust en zoekt kwaliteit en comfort. Deze ‘best-agers’ zijn minder recessiegevoelig, honkvast en koopkrachtig (woning grotendeels afbetaald) en willen zichzelf verwennen7 .

1 Bron: Marktstudie detailhandel non-food, De formule maakt het verschil, Rabobank/EIM 2003. 2 Bron: Kamers van Koophandel. 3 Bron: Mitex, aangevuld met gegevens uit de interviews. 4 Bron: Marktstudie detailhandel non-food, De formule maakt het verschil, Rabobank/EIM 2003. 5 Bron: Textielvisie nr. 8-2003; Branche in Detail, HBD, 2004. 6 Bron: Textielvisie nr. 1-2004, Branche in Detail, HBD, 2004. 7 Bron: Textielvisie nr. 2-2004, Branche in Detail, HBD, 2004.



7

2.2 TRENDS IN MODE-, SCHOENENEN SPORTMARKT MEER EN SNELLER: MODE, MERKEN EN LIFESTYLES

Modebranche: De consument is de afgelopen jaren steeds frequenter kleding gaan kopen. Het aanbod en de promotie van het thema mode hebben dit gedrag bevorderd. De kleinere modesegmenten, zoals bodyfashion en kindermode, die het in de recessie nog lang goed deden, hebben daar nu ook hinder van. De bodyfashion kan bogen op steeds meer belangstelling vanuit de consument. Voor de vrouwenmode geldt nog steeds het vergelijkend winkelen, waarbij de flashcollecties een nieuw fenomeen zijn om deze consumenten frequenter terug te laten komen. Vergelijkend winkelen is vooral op A-locaties mogelijk gemaakt; de mannen gaan veel doelgerichter te werk, waardoor de ondernemer ook goed op een B-locatie kan functioneren1 . De trend in de mannenmode waarbij er sprake is van mixen van casual en herenmode, kan hierin echter wellicht ook weer een verandering teweegbrengen. Schoenenbranche: Het schoenensegment is in de loop der tijd steeds modegevoeliger geworden. Merken en private labels zijn bij consumenten niet doorslaggevend voor de aankoop, de consument richt zich eerder op de winkel2 . Sportbranche: In de sportbranche hebben enkele grote leveranciers de macht in de ‘kolom’. Qua locatie worden momenteel de C-locaties voor de megastores steeds interessanter. Het gaat dan om een breed assortiment sport. De concurrentie vanuit de sportmode met de mode wordt steeds sterker. Er komt een scheiding in de winkels met sportmode en de winkels met sportartikelen. De sportbranche boekt momenteel successen met lifestyle-concepten (eerst Nike, nu Puma)3 . VERTICALE INTEGRATIE MERKFABRIKANTEN ZET DOOR

Steeds meer succesvolle retailketens voorzien de markt van extra aanbod. Merken als Nike, Hilfiger en Ecco komen met eigen winkels4 . Daarnaast profileren de merken zich prominenter in (gespecialiseerde) mode- en sportwinkels. Wel stellen de fabrikanten steeds hogere eisen aan de locatie. Dit heeft invloed op de collectie in de winkel en kan zelfs tot gevolg hebben dat de ondernemer van locatie moet veranderen. Dergelijke marktbewegingen verharden de concurrentieverhoudingen in de modedetailhandel. MULTIFORMAT RETAILING VRAAGT OM VARIATIE AAN WINKELPANDEN

De trend naar grotere winkels zet door in met name de sportbranche en delen van de modemarkt. Gelijktijdig zijn er ook ontwikkelingen naar kleinere winkels. Zo heeft C&A aangekondigd met speciale kinderwinkels en damesmodewinkels te komen, hetgeen een opsplitsing betekent van de huidige formule die staat voor mode voor het hele gezin onder één dak. Ook Pro Sport wil een andere concept in de markt zetten, waarvoor juist kleinere winkelpanden nodig zijn. Dergelijke ontwikkelingen zijn een uiting van de algemene trend naar multiformat retailing, een trend die bijvoorbeeld door supermarktketen Albert Heijn (megastores, citywinkels, AHto-go) al eerder is opgepakt. VERDRINGINGSCONCURRENTIE WORDT HEVIGER

De inschatting is dat in de toekomst het aanbod (in oppervlak) met 25% toeneemt (Bolt, 2003). Dit leidt tot meer winkels dan de vraag en zal derhalve de verdringingsconcurrentie en de verhardende concurrentieverhoudingen verder opvoeren.

1 Bron: Marktstudie detailhandel non-food, De formule maakt het verschil, Rabobank/EIM 2003. 2 Bron: Marktstudie detailhandel non-food, De formule maakt het verschil, Rabobank/EIM 2003. 3 Bron: Marktstudie detailhandel non-food, De formule maakt het verschil, Rabobank/EIM 2003. 4 www.fashionunited.nl, juli 2004.

8



2.3 TRENDS IN DE WINKELMARKT OPMARS VAN LOCATIES IN ‘RIJKE RANDGEMEENTEN’

In de toekomst zal het merendeel van het aanbod in de kleinste kernen (< 20.000 inwoners) verdwijnen. Gelijktijdig is er sprake van een opmars naar de kleinere randgemeenten als gewilde vestigingslocatie. Dit zijn gemeenten die onder de rook van de grote steden liggen en waar veel tweeverdienende forensen wonen. De toenemende populariteit heeft te maken met de goede locatiefactoren - zoals (gratis) parkeren en bereikbaarheid en een koopkrachtig publiek, en niet in de laatste plaats met het feit dat in deze gemeenten winkelpanden nog betaalbaar zijn voor ondernemers. In de grote steden is veelal het prijsniveau te hoog, waardoor kopen onmogelijk wordt en de ondernemer zich tevreden moet stellen met een huursituatie. ‘RUIMDENKENDE’ OVERHEID

Het ruimtelijke beleid van de overheid heeft de strakke regelgeving uit de VINEX losgelaten en is te kenschetsen als een sterk liberaliserend beleid. De traditionele winkelstructuur (binnenstadscentra, stadsdeelwinkelcentra, wijkwinkelcentra en buurtwinkelcentra) staat hierdoor onder druk. Nieuwe aanbodsvormen (perifere grootschalige detailhandelsconcentraties, NS-stationslocaties, voetbal- annex cultuurstadia e.d.) krijgen meer ruimte om zich te ontwikkelen. Hoe de ruimtelijke structuur er in de toekomst uitziet is afhankelijk van consumentengedrag, economisch tij en het invullen van de beleidskaders op regionaal en lokaal niveau. GROTE FILIAAL- EN FRANCHISEKETENS 1

BEPALEN FYSIEKE OMGEVING

Deze twee groepen in de modedetailhandel bepalen steeds meer de fysieke omgeving. Daarbij versterken zij de schaalvergroting in de detailhandel. Er worden hoge eisen aan de locatie gesteld. Dit betekent dat er, ondanks de leegstand, relatief weinig passend aanbod van panden te vinden is. Vooral nieuwbouwprojecten bieden voor deze groepen in dit opzicht veel perspectief. TOENEMENDE LEEGSTAND

De hoeveelheid aangeboden winkelruimte stijgt. In 2003 is sprake van meer dan 10% toename ten opzichte van het jaar daarvoor. Meer dan 800.000 m2 staat op dat moment leeg2 . Dit is goed zichtbaar in vooral de aanloopstraten, waar veel lege winkelpanden te zien zijn. In 2003 was in het A1-winkelgebied nauwelijks leegstand. Nieuwbouwprojecten aan de rand van een binnenstad of in de periferie hebben daarentegen moeite huurders of kopers te vinden.

1 In dit rapport wordt een onderscheid gemaakt in kleine filiaalbedrijven (ondernemingen tot circa 15 - 20 winkels) en grote filiaalbedrijven (ondernemingen met circa 20 of meer winkels). Franchiseorganisaties worden gekenmerkt door zelfstandige ondernemers met franchisecontract. Een combinatie van beide komt ook voor, maar in het kader van dit onderzoek is zo’n gedetailleerd onderscheid niet relevant. 2 www.fashionunited.nl, maart 2004; Cijfers in perspectief 2004, DTZ Zadelhoff, 2004.



9

3

HET AANBOD IN BEELD

Het aanbod van winkelpanden wordt bepaald door bedrijfsbeëindigingen en -verplaatsingen en nieuwbouw. Het is een complex samenspel van factoren, waarbij het economische klimaat als een paraplu over alles heen zijn invloed doet gelden. Op dit moment hebben we te maken met een consument die nog steeds de hand op de knip houdt, en met verhardende concurrentieverhoudingen. Voor de detailhandel zijn de druk op de handelsmarges en de noodzaak tot bedrijfsefficiency en innovatie enorm. In zo’n situatie is er meestal een toename van het aantal bedrijfsbeëindigingen door faillissementen, persoonlijke motieven en overstap naar het verhuren van het eigen pand. Terwijl in tijden van economische groei jaarlijks zo’n 6 à 7% van de winkels van eigenaar of huurder wisselt (incl. verhuizingen), kan dit tijdens minder gunstige perioden oplopen tot niet minder dan 10%1 . Naast de genoemde economische en conjunctuurgevoelige factoren bepaalt de onomkeerbare vergrijzing van het ondernemersbestand het fenomeen van bedrijfsbeëindigingen. Bedrijfsverplaatsingen komen enerzijds voort uit de wens om het bedrijf te laten groeien en te vernieuwen, en gelijktijdig het ontbreken van die mogelijkheid op de huidige locatie. Hierbij kunnen nieuwe winkelprojecten een stimulans zijn. Anderzijds komen bedrijfsverplaatsingen voort uit ‘gedwongen’ situaties, bijvoorbeeld in het kader van het gemeentelijke ruimtelijke-ordeningsbeleid. Bedrijfsbeëindigingen en -verplaatsingen creëren een aanbod van winkels, waaruit de toekomstige modedetaillist kan ‘kiezen’. Waarom het woord ‘kiezen’ tussen aanhalingstekens is geplaatst, zal in het vervolg van dit rapport duidelijk worden.

3.1 OMVANG EN KENMERKEN 3.1.1 AANTAL PANDEN, MARKTSEGMENT, M 2 WVO EN PRIJS JAARLIJKS 3.000 PANDEN, WAARVAN 2.000 BINNEN BEREIK

Op basis van gegevens over winkelleegstand, vergrijzing, verhuizing en overlevingspercentages van startende ondernemingen kan het aanbod van vrijkomende of wisselende winkelpanden ten behoeve van de modedetailhandel op ruim 3.000 op jaarbasis geraamd worden2 . Van deze panden zijn er ongeveer 2.000 zichtbaar, dat wil zeggen op een bepaald moment geregistreerd als zijnde ‘leegstand’. De overige 1.000 bestaan uit ter overname aangeboden bedrijven (nog actief in de markt) en panden die snel wisselen zonder openbare bekendmaking. Van de leegstaande panden is circa 75% toe te schrijven aan de modebranches3 , 13% aan de schoenenbranche en 12% aan de sportbranche. Binnen de modebranches betreft het aanbod van winkelpanden voornamelijk damesmodezaken en gemengde modezaken waaronder jeans-/casualzaken (figuur 1).

1 Bron: Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Theorie en praktijk, E.J. Bolt, 2003. 2 Bron: raming EIM o.b.v. Locatus, Rabobank Nederland, CBS, VVK, HBD en EIM. 3 D.w.z. damesmode, herenmode, gemengde mode (w.o. jeans/casual), kindermode, overige textiel, modeartikelen en textielsupers.

10



Figuur 1

Aanbod van winkelpanden in de modedetailhandel, verdeeld naar marktsegment (in %)

Bron: Raming EIM o.b.v. Digitale Databank Winkelaanbod Mitex en Ondernemingsbeurs

8% schoenen 11% kindermode 34% damesmode

11% herenmode

11% overige

25% gemengd/jeans/casual

VEEL (TE) KLEINE PANDEN AANGEBODEN

Ruim twee op de vijf aangeboden winkels hebben een winkelvloeroppervlakte van minder dan 100 m2 en mogen volgens de huidige begrippen ‘zeer klein’ genoemd worden. Bijna evenveel winkels hebben een oppervlakte van 100 tot 200 m2 en ‘slechts’ 16% is groter qua omvang (figuur 2)1 . figuur 2

Aanbod van winkelpanden in de modedetailhandel, verdeeld naar klasse m 2 winkelvloeroppervlak

Bron: Raming EIM o.b.v. digitale marktplaatsen voor vraag en aanbod van winkelpanden

5% 400 M

2

11% 200 - 400 M 2

44% <100 M 2

40% 100 - 200 M 2

1 Voor de leegstand in de totale detailhandel geldt dat circa 60% kleiner dan 100 m 2 is, 25% tussen 100 en 250 m 2 is en 15% 250 m 2 of groter is (bron: Locatus, 2004).



11

PRIJSVARIATIE IS GROOT

De aangeboden winkelpanden in de modedetailhandel variëren qua huurprijs (figuur 3). Het is dus niet zo dat het aanbod of de leegstand zich in een bepaald huursegment voordoet. Dit is conform de bevindingen uit het recente onderzoek van Locatus en RuG naar de winkelleegstand in Nederland: zij konden geen oorzaak-gevolgrelatie tussen de hoogte van de huurprijs en de mate van leegstand vaststellen1 . figuur 3

Jaarhuur van de aangeboden modewinkels in % van de omzetindicatie

Bron: Digitale Databank Winkelaanbod Mitex, bewerking EIM.

25 20

15

10

5

0 <5%

5-7%

7-9%

9-11%

11-13%

13

3.1.2 LOCATIETYPERING Het gros van de vrijkomende panden ligt centraal

In figuur 4 is een locatietypering gegeven van het winkelaanbod voor de modedetailhandel. Van de winkels die het aanbod voor de modedetailhandel vormen, ligt 80% in de centrale winkelgebieden: binnensteden (> 400 winkels), hoofdwinkelgebieden (100-400 winkels), grote kernverzorgende centra (50-100 winkels) en de kleine kernverzorgende centra (5-50 winkels). Daarnaast bevindt 15% van de winkels zich in de ondersteunende winkelcentra: stadsdeelcentra (> 50 winkels), grote wijkwinkelcentra (25-50 winkels), kleine wijkwinkelcentra (5-25 winkels of 5-10 winkels met minimaal 2 supermarkten), buurtwinkelcentra (5-10 winkels met maximaal 1 supermarkt) en grootschalige concentraties2 . De overige 5% van de winkels betreft verspreide bewinkeling. Dit beeld is voor de modebranches en de schoenenbranche nagenoeg gelijk. De situatie voor de sportbranche wijkt iets af: daar worden relatief minder winkels (63%) in de centrale winkelgebieden aangetroffen en juist meer (20%) als verspreide bewinkeling.

1 Bron: Winkels in de etalage, een analyse van langdurige leegstand in de Nederlandse hoofdwinkelgebieden, Locatus/RuG, 2004. 2 Dit type winkelconcentratie is voor de modedetailhandel (m.n. sportbranche) in opkomst; het heeft hier een zodanig geringe omvang dat het cijfermatig wegvalt (≈ 0).

12



figuur 4

Aanbod van leegstaande winkels voor de modedetailhandel, verdeeld naar type winkelconcentratie (in % van het totaal)

Bron: Raming EIM o.b.v. Locatus, 2004.

verspreide bewinkeling buurtcentra wijkcentra stadsdeelcentra kernverzorgend klein kernverzorgend groot hoofdwinkelcentra binnenstad

0

10

20

30

40

50

Een andere en aanvullende invalshoek om de locaties te typeren is de kwalificatie naar A-, B- en C-locaties. Deze kwalificatie is ingegeven door de wens tot ruimtelijke concentratie van detailhandelsbedrijven om de trekkracht van de locatie te vergroten en van elkaars nabijheid te profiteren. Zie kader1 . - A1: gebieden of winkelstraten met de hoogste bezoekersaantallen, uitgedrukt in een index lopend van 100 (= drukste punt gemeten over de volle breedte van de straat) tot 75. Kenmerkend is een voetgangersdomein omzoomd met een zeer hoge concentratie winkelareaal en de aanwezigheid van grootschalige landelijk bekende publiekstrekkers. Modezaken, schoenenen lederwarenzaken en warenhuizen leggen hier beslag op meer dan 75% van de winkelvloeroppervlakte. Er is weinig leegstand (2-4%). - A2: gebieden of winkelstraten met een drukte-index van 50 tot 75. Modezaken, schoenenen lederwarenzaken zijn met 55% van de winkelvloeroppervlakte nog steeds dominant aanwezig. Landelijk en regionaal opererende filiaal- en franchisebedrijven manifesteren zich hier nadrukkelijk. De leegstand is redelijk (5-7%). - B1: gebieden of winkelstraten met een drukte-index van 25 tot 50. De filiaal- en franchisebedrijven domineren hier niet meer het beeld. Driekwart van de winkels is hier in handen van zelfstandige ondernemers. De branches textiel en schoeisel nemen 40% van de winkelruimte in. Horeca, dienstverlening en baliefuncties worden ook aangetroffen. - B2: gebieden of winkelstraten met een drukte-index van 10 tot 25. Het gaat vaak om straten met veel autoverkeer (of in autoluwe gebieden om de niet-succesvolle doorsteken en pleinen). Grote discount-schoenenzaken, sportzaken en supermarkten, alsmede niet-detailhandelsvoorzieningen worden hier geregeld aangetroffen. De wonenbranche is hier met 25-30% het meest dominant aanwezig; 80% van de winkels is in handen van zelfstandige ondernemers. - C: gebieden of winkelstraten met een drukte-index van 5 tot 10. Deze locaties worden gekenmerkt door functiemenging, niet-aaneengesloten winkels, branches met een lage draagkrachthuur (wonen, dhz, antiek, tweedehands), veel marginaal functionerende winkels, een hoge mutatiegraad en hoge leegstand (25%).

1 Bron: Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Theorie en praktijk. E.J. Bolt, 2003.



13

Bijna tweederde betreft een A-locatie

Uit gegevens van Locatus blijkt dat binnensteden, hoofdwinkelcentra en andere centraal in bevolkingskernen gelegen winkelgebieden het domein van de modewinkels zijn. Daar bevindt zich op dit moment ook het aanbod. Uit gegevens van Bolt blijkt dat daarbij vooral de kwalificaties A1, A2 en in mindere mate B1 horen. Aangenomen mag worden dat zich ook hier relatief veel aangeboden winkelpanden bevinden. Dit wordt bevestigd door figuur 5. Bijna tweederde van de aangeboden modewinkels is namelijk gevestigd in een hoofdwinkelstraat in het stads- of dorpscentrum en ruim een kwart in een aanloopstraat daar naartoe. figuur 5

Aangeboden modewinkels naar type locatie (in %)

Bron: Raming EIM o.b.v. Digitale Databank Winkelaanbod MItex en Ondernemingsbeurs.

8% C buiten centrum

28% B aanloopstraat in centrum

64% A hoofdwinkelstraat in centrum 3.1.3 REGIONALE SPREIDING

In Zuid-Holland en Noord-Brabant is het aantal aangeboden modewinkels het grootst (40% van het totaal), op de voet gevolgd door Noord-Holland, Limburg en Gelderland (35% van het totaal). Zie figuur 6. figuur 6

Schatting van het aantal aangeboden modewinkels per provincie

Bron: Raming EIM o.b.v. Locatus, Digitale Databank Winkelaanbod Mitex en MKBase.

Zuid-Holland Zeeland Utrecht Overijssel Noord-Holland Noord-Brabant Limburg Groningen Gelderland Friesland Flevoland Drenthe

0

14


100

200

300

400

500


In Limburg en Zuid-Holland is de keuze relatief groot

Gezien het totale modewinkelbestand in de genoemde provincies is het vorenstaande niet zo vreemd. Een nadere analyse laat zien dat alleen Limburg en Zuid-Holland meer aangeboden modewinkels hebben dan op grond van hun modewinkelbestand te verwachten zou zijn. Het aandeel van Limburg in het totale modewinkelbestand van Nederland is 7%, terwijl het aandeel van deze provincie in het totale aantal aangeboden modewinkels in Nederland 12% is. Voor Zuid-Holland liggen die percentages op 18% respectievelijk 23%. Een mogelijke verklaring hiervoor is gelegen in: de ruimtelijke structuur die meer of minder concurrentie tussen gemeenten en hun afzonderlijke bevolkingskernen en dus winkelcentra teweegbrengt (geldt o.a. voor Limburg); de aanwezigheid van verouderde binnensteden en winkelcentra, in combinatie met de hoeveelheid nieuwe winkelprojecten (geldt o.a. voor Zuid-Holland).

3.2 CREATIE VAN HET WINKELAANBOD Zoals gezegd komen jaarlijks zo’n 3.000 winkelpanden vrij voor de modedetailhandel. Deze komen uiteraard niet uit de lucht vallen, maar hebben een verhaal. Dat verhaal kan gaan over een ondernemer die zijn herenmodezaak aan zijn zoon heeft overgedragen, over een jeans-/casualzaak die door de enorme succesformule uit z’n jasje was gegroeid of over een startende ondernemer die zijn droom toch in duigen zag vallen. In figuur 7 is te zien dat bij een kwart van de vrijkomende winkelpanden het verhaal over pensionering en bedrijfsoverdrachten gaat (vergrijzing). Bij evenveel panden gaat het om een ‘mislukte’ start en bij een tiende om een verhuizing. Van 55% van de vrijkomende winkelpanden is de oorzaak ervan kwantitatief in te schatten. Van de overige 45% is dit niet het geval. In kwalitatieve termen kan gezegd worden, dat het hier gaat om onder meer toevoegingen aan het winkelbestand en bedrijfsbeëindigingen wegens verhuur van kooppanden, slechte economische situatie bij bedrijven ouder dan 5 jaar en persoonlijke motieven. figuur 7

Vrijkomende panden voor de modedetailhandel, verdeeld naar de oorzaak ervan (in %)

Bron: Raming EIM o.b.v. KvK, Locatus, Rabobank Nederland en EIM.

8% verhuizers

23% vergrijzing

45% overige

24% 'mislukte' starters



15

3.2.1 BEDRIJFSBEËINDIGINGEN 730 winkels vrij als gevolg van vergrijzing

In de detailhandel is 25% van de ondernemers 55 jaar of ouder1 . In de modedetailhandel ligt dat percentage wat hoger, namelijk op 33%2 . Dit betekent dat in de komende vijf jaar ruim 1.900 ondernemers in de modedetailhandel met pensioen zullen gaan en hun bedrijf willen overdragen aan een opvolger en de waarde van hun bedrijf willen verzilveren. Wanneer dit vertaald wordt naar het aantal winkels op jaarbasis, betreft dit ongeveer 730 winkels. 770 winkels vrij door een ‘mislukte’ start

Aan de hand van het aantal bedrijfsoprichtingen in de detailhandel (6,3% van het totaal3 ), het totaal aantal starters in de detailhandel (5.750 in 20034 ), de overlevingskans ervan na 5 jaar (45%) én de aanname dat dit ook voor de modedetailhandel geldt, kan het aantal starters in de modedetailhandel op 740 en het aantal ‘mislukte’ starters op 770 geraamd worden, beide op jaarbasis. Extra bedrijfsbeëindigingen door overbewinkeling?

Het begrip overbewinkeling wordt veelal gebruikt om aan te geven dat er te veel winkels zijn in verhouding tot de marktomvang. Als die marktomvang stagneert of zelfs inkrimpt, volgt een sanering onder de zwakkere. Vraag is echter, wanneer is er sprake van overbewinkeling? Er is toch altijd wel een gat in de markt en ruimte voor vernieuwers? En wat te denken van de (‘deeltijd’)ondernemers die met een kleinere omzet genoegen nemen omdat ze qua levensonderhoud niet afhankelijk zijn van de inkomsten uit het bedrijf? En hoe zit het met de regionale verzorgingsgebieden? En met de ‘afbouwende’ 60-plussers? Ook in de modedetailhandel geldt dat overbewinkeling een subjectief begrip is. Er kan hooguit een ruwe indicatie gegeven worden over de ‘ruimte’ die er in de verschillende modebranches en regio’s is, namelijk via de distributieplanologische benadering en de winkeldichtheden per provincie: Uit een analyse van de consumptieve bestedingen per branche, het marktaandeel van de betreffende branche en de omzetclaim van de ondernemingen5 die tot die branche behoren, blijkt het volgende. De modebranches en de sportbranche kunnen niet alleen van de kledingmarkt respectievelijk sportmarkt leven. Het ‘nevenassortiment’ moet erbij om een gemiddelde vloerproductiviteit te kunnen blijven draaien, tenzij men met succes de overige verkoopkanalen kan indammen. De schoenenbranche heeft daarentegen genoeg aan zijn eigen markt. Uit de spreiding van de modewinkels over de provincies (zie tabel 3 in Bijlage I) blijkt, dat Zeeland, NoordHolland en Noord-Brabant meer modewinkels per 1.000 inwoners tellen dan gemiddeld. Hier tegenover staat Flevoland met betrekkelijk weinig modewinkels. Een nadere analyse naar verzorgingsgebieden op lokaal en regionaal niveau is hier echter nodig om uitspraken te doen over de exacte betekenis van deze uitkomsten.

1 Bron: Kamers van Koophandel. 2 Bron: Mitex, aangevuld met gegevens uit de interviews. 3 Bron: Bedrijvendynamiek & Werkgelegenheid, EIM 2004. 4 Bron: Kleinschalig Ondernemen en Ondernemen in de Sectoren, beide EIM 2004. 5 = aantal winkels x gemiddelde vloerproductiviteit, inclusief BTW (bron: HBD Branches in Detail 2004).

16



3.2.2 BEDRIJFSVERPLAATSINGEN 270 verhuizende ondernemers door groei

Van de ondernemers in de non-food detailhandel loopt 28% rond met plannen voor veranderingen in de bedrijfshuisvesting binnen nu en 3 jaar. Bij 54% gaat het om een verhuizing. Uit de afgelopen drie jaar is gebleken dat 45% van die plannen inderdaad uitgevoerd is. Deze gegevens zijn afkomstig uit een recent onderzoek van Rabobank Nederland1 en worden bevestigd door resultaten uit soortgelijke onderzoeken2 . Een vertaling hiervan naar de modedetailhandel laat zien, dat er op jaarbasis zo’n 270 verhuizers zijn. Extra verhuizingen door nieuwe winkelmeters

Over de gedwongen verhuizers is in kwantitatieve zin niets bekend. Wel is er het feit dat er steeds meer winkelmeters in ons land bijkomen. In 2003 werd 10% meer vierkante meters aangeboden dan in 2002. De groei treft vooral de B- en C-locaties, waaronder veel grootschalige (perifere) concentraties. Volgens Bolt zal tussen 2003 en 2012 de winkelvloeroppervlakte met circa 5.000.000 m2 (= 25%) toenemen. Die nieuwe winkelmeters veroorzaken veel verhuizingen. Rabobank Nederland spreekt in dit kader van het sneller toenemen van de winkelruimte dan de consumptieve bestedingen, waardoor de verdringingsconcurrentie zich nog nadrukkelijker zal doen gelden. En met dit laatste is nog eens duidelijk geworden dat de in deze paragraaf aangegeven factoren met elkaar verbonden zijn in een complex samenspel, dat winkelaanbod heet.

1 Bron: Rabobank Cijfers & Trends 2003-2004. 2 Bron: Het MKB gelokaliseerd, EIM (verwachte publicatiedatum november 2004); Voor wie niet altijd 'Kleinduimpje' in ondernemersland wil blijven. Een onderzoek naar factoren voor een succesvolle bedrijfsuitbreiding in het MKB, EIM 2002.



17

4

DE VRAAG IN BEELD

4.1 OMVANG EN KENMERKEN 4.1.1 AANTAL PANDEN, GROOTTE EN MARKTSEGMENT Gevraagd: 1.000 winkelpanden per jaar

Over de omvang van de vraag naar winkelpanden in de modedetailhandel is eigenlijk alleen bekend, dat deze veel kleiner is dan het aanbod. Dit geldt ook voor de totale detailhandel, gezien de structurele leegstandscijfers. Daarnaast hebben we enkele schattingen op jaarbasis: 540 vestigingen van nieuwe bedrijven, 200 vestigingen van bestaande bedrijven (tezamen 740 starters) en 270 verhuizende winkels1 . Dit komt neer op een vraag naar winkelpanden van ongeveer 1.000 winkels per jaar. De vraag is hiermee qua omvang een derde van het aanbod. Graag groter dan 100 m 2 wvo

Wat betreft de grootte van de gevraagde winkelpanden kan gezegd worden, dat deze sterk varieert tussen de verschillende winkelformules en assortimenten. In tabel 1 zijn de wensen ten aanzien van de omvang van de winkelpanden opgenomen, zoals die naar voren zijn gekomen uit de interviews. tabel 1

Gevraagde omvang van winkelpanden per type modezaak

Bron: interviews met ondernemers.

TYPE MODEWINKEL

MINIMUM VEREISTE WINKELVLOEROPPERVLAKTE

HERENMODEZAAK

200 M 2

JEANS-/CASUALZAAK

75-100 M 2 (HOGE OMZETSNELHEID; SCHAPVERKOOP)

DAMESMODEZAAK

150 M 2; BIJ GEVARIEERDER AANBOD 200-250 M 2

BODYFASHION

100-150 M 2

SCHOENENZAAK

120 M 2

ALGEMENE SPORTZAAK (KETEN)

500 M 2

MEGASTORE SPORTZAAK

2.500-4.500 M 2

SPECIAALZAAK SPORT

75-100 M 2 (SUPERSPECIALISATIE); 200-250 M 2

Filiaal- en franchiseketens bepalend voor de vraag

De vraag naar winkelpanden concentreert zich niet op een of enkele marktsegmenten. Er zijn eigenlijk drie groepen van gevraagde producten te onderscheiden, te weten2 : 1 ondernemers die een aantal winkels (retailketen, franchiseorganisatie, winkelketen) tegelijkertijd willen overnemen; 2 ondernemers die niet zozeer een bepaalde modewinkel willen overnemen, maar meer gericht zijn op het verkrijgen van een A1-locatie of een gezond bedrijf; 3 ondernemers die op zoek zijn naar een winkel in een van de modebranches: damesmode, herenmode of kindermode.

1 Bron: Raming EIM o.b.v. Rabobank en EIM, 2004. Bij de ramingen is de factor 1,9 gebruikt voor de verhouding vestigingen: ondernemingen. 2 Gebaseerd op vraaggegevens uit diverse digitale marktplaatsen in augustus/september 2004.

18



4.1.2 LOCATIETYPERING A2- en B1-locaties steeds meer geliefd

Hoewel de vraag vanuit de modedetailhandel nog steeds veel A1-locaties omvat, is er een groeiende populariteit van de A2- en B1-locaties waar te nemen. Een aantal oorzaken ligt hieraan ten grondslag: de kosten van A1-locaties zijn in de loop der jaren te hoog geworden in relatie tot de omzet en vloerproductiviteit; landelijke winkelketens met hoge omzetsnelheden leggen steeds meer beslag op A1-locaties; voor modewinkels uit het midden-/hoge segment worden A1-locaties minder aantrekkelijk door de komst van discountketens en het vertrek van soortgenoten; uit onderzoek van Management Centrum is gebleken dat een deel van de modewinkels (m.n. herenmode, kindermode) op B-locaties een hoger rendement behaalt dan op A-locaties1 . Natuurlijk moet dit bekeken worden in samenhang met de omvang van de bevolkingsconcentratie. De eerste drie genoemde oorzaken gaan vooral op in de grote steden. Er is een toenemende belangstelling voor de kleinere en middelgrote steden waar te nemen. Sommige retailorganisaties kiezen bewust voor steden van een bepaalde omvang en/of ruimtelijke ligging. Zo zijn bijvoorbeeld de randgemeenten van de grote steden bij modewinkels in het midden-/hoge segment gewild in verband met de daar aanwezige koopkracht van de tweeverdienende forensen. Bovendien blijkt uit het eerder genoemde onderzoek van Management Centrum dat modewinkels in plaatsen van 35.000 tot 90.000 inwoners vaak beter presteren dan die in de grotere plaatsen. 4.1.3 REGIONALE SPREIDING

Op dit moment lijkt de vraag naar winkelpanden (die openlijk bekend is) zich vooral te richten op Zuid-Holland, Drenthe, Overijssel en Gelderland. Uit de interviews die in het kader van dit onderzoek zijn gehouden, blijkt dat retailorganisaties zich nogal eens gebiedsgewijs uitbreiden. Zij dekken met hun winkels bijvoorbeeld al een regio af, gaan vervolgens actief werven in een geselecteerde tweede regio, vervolgens in een derde, et cetera. Mocht zich tussentijds een uitgesproken kans voordoen in een niet-geselecteerde regio, dan zal men het overigens niet nalaten die kans te pakken. Voor de kleinere zelfstandige (bestaande en startende) MKB-ondernemers geldt doorgaans dat zij georiënteerd zijn op een beperkte regio, veelal de regio waarin zij wonen en waarmee zij vertrouwd zijn. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor driekwart van de MKB-ondernemers die hun bedrijf verplaatsen2 . Er zijn geen aanwijzingen dat dit voor de modedetaillist uit het MKB anders ligt. 4.1.4 OVERIGE LOCATIE-EISEN

Modewinkels stellen meer locatie-eisen dan hierboven zijn beschreven. Hoewel die eisen per winkelformule collectief dan wel individueel - variëren, kan de vraag naar winkelpanden in de modedetailhandel als volgt nader gespecificeerd worden. 'Gevraagd: een pand met:' de mogelijkheid om de gewenste vloerproductiviteit te behalen (ligging en routing in winkelgebied); soortgelijke winkels in de directe omgeving; voldoende parkeermogelijkheden (het liefst vrij of ‘blauwe zone’ parkeren); bereikbaarheid per openbaar vervoer t.b.v. de doelgroep 50+; een prijs die binnen het totale kosten- en opbrengstenplaatje van het bedrijf past; een (glazen) puibreedte van minimaal 8 meter.

1 Ondernemer ken uw plaats!, HBD, Mitex en Management Centrum, 2003. 2 Een warmer vestigingsklimaat voor het MKB? EIM, 2002.



19

4.2 CREATIE VAN DE VRAAG De vraag naar winkelpanden komt voort uit enerzijds nieuwe ondernemers die een bedrijf opzetten (starters) en anderzijds bestaande ondernemers die filialiseren of hun franchiseformule met meer vestigingen uitbreiden (groeiers). De detailhandel is een sector die jaarlijks meer starters mag verwelkomen (6,3% van het totaal) dan gemiddeld in het bedrijfsleven (5,5% van het totaal). Het aandeel van nieuwe ondernemingen in die startersgroep is in de detailhandel groter (4,6% van het totaal) dan in het bedrijfsleven (3,1% van het totaal). Met andere woorden de andere sectoren hebben relatief vaker met uitbreidingen van bestaande ondernemingen te maken1 . 4.2.1 STARTERS Hoge toetredingsdrempel maakt starten moeilijk, zo niet onmogelijk

Het aantal starters in de detailhandel is in 2003 duidelijk gestegen en met 5.750 in totaal weer boven het niveau van 2000 gekomen. Of deze ontwikkeling in de modedetailhandel ook zo is, is twijfelachtig gezien de steeds hoger wordende toetredingsdrempels. Binnen de modedetailhandel heerst namelijk de opvatting dat starten als zelfstandige ondernemer niet of nauwelijks meer kan. Argumenten hiervoor zijn: het benodigde kapitaal is voor ondernemers te hoog om zelf in te brengen; banken willen startende detaillisten niet financieren omdat het risico te hoog bevonden wordt (in de detailhandel is de uitval hoger dan gemiddeld in het bedrijfsleven: 55% tegenover 51% na 5 jaar); de huurprijzen op interessante locaties zijn te hoog voor startende ondernemingen om binnen een beperkt aantal jaren voldoende winstgevend te kunnen zijn; starten door bedrijfsovername loopt vaak spaak, omdat de vraagprijs niet altijd op economische gronden is gebaseerd; het ondernemen in de detailhandel is uiterst complex geworden, waardoor veel potentiële starters niet over de benodigde capaciteiten beschikken, tenzij zij als medewerker in loondienst ervaring hebben opgedaan in het modebedrijf. Nederlands potentieel aan starters: het dieptepunt voorbij?

Daarnaast wordt gewezen op het gebrek aan potentiële starters (en opvolgers) in de modedetailhandel. Studenten van TMO zouden goede potentiële starters moeten zijn. De interesse van veel studenten ligt echter niet in het zelfstandig ondernemerschap, zo blijkt uit het verleden. De banen in loondienst lonkten meer door de daaraan verbonden hoge salarissen. Ook wordt hierbij vaak het argument aangevoerd, dat studenten niet meer zoveel uren per week willen draaien als bijvoorbeeld hun ouders in de detailhandel. Maar hoe zit het nu met de interesse voor het ondernemerschap in de komende jaren? In de modedetailhandel gaan ook meer geluiden op, dat de interesse hiervoor zich zal herstellen. Een van de argumenten hiervoor is dat de explosieve groei van de lonen (bijv. in de IT-sector) voorbij is, en dus ook de prikkel om loondienst boven het zelfstandig ondernemerschap te verkiezen. Cijfers uit de Global Entrepreneurship Monitor2 bevestigen dit voor Nederland (tabel 2) wat betreft de ondernemers in spe.

1 Bedrijvendynamiek & Werkgelegenheid, EIM, 2004. 2 Jaarlijks onderzoek onder 7.000 volwassenen, w.v. 550 in de leeftijd van 18-64 jaar en 239 actief als ondernemer van een jong bedrijf of ondernemer in spe. Het onderzoek wordt in circa 20 landen gedaan en EIM voert het voor Nederland uit.

20



tabel 2

De vier belangrijkste startmotieven van ondernemers in spe en ondernemers van jonge bedrijven (in %), 2002 en 2003

Bron: EIM/GEM, 2003.

ONDERNEMERS IN SPE 2002

2003

ONDERNEMERS JONGE BEDRIJVEN (<3,5 JAAR) 2002

2003

EIGEN BAAS ZIJN

46

51

64

55

UITDAGING

30

26

27

27

MEER GELD VERDIENEN DAN IN LOONDIENST

11

26

22

17

INSPELEN OP NIEUWE MARKTKANS

11

22

7

2

Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat: tweederde van de Nederlandse bevolking het starten van een eigen bedrijf goed voor de carrière en status vindt; een derde denkt dat hij/zij over de benodigde capaciteiten beschikt; drie op de tien kansen zien voor het starten van een bedrijf in hun omgeving; 5% daadwerkelijk een bedrijf denkt te starten. Er is dus een groot potentieel aan starters in ons land, maar velen beslissen voor zichzelf al gauw niet die richting op te gaan. Het beeld van ‘mislukking’ wanneer het bedrijf het niet redt, speelt hier duidelijk een rol (i.t.t. veel andere landen). 15% van de Nederlandse starters is detaillist en .......

EIM heeft in 2003 een nieuw startersonderzoek opgezet. Op basis daarvan hebben we een beeld van de starters van nu. De starters hebben de volgende kenmerken1 : de helft is tussen 30 en 45 jaar; een derde is vrouw; het merendeel start vanuit een baan in loondienst; een derde heeft al eens eerder geprobeerd een bedrijf te starten en meestal is dat ook gelukt; driekwart financiert de start volledig met eigen geld; bijna tweevijfde ervaart knelpunten bij de start, waarbij de financiering knelpunt nummer 1 is; bijna de helft streeft op middellange termijn naar uitbreiding van het pand of naar verhuizing. Van de huidige starters in Nederland is 15% als detaillist actief. Hiervan heeft 14% een bedrijf overgenomen en 86% een nieuw bedrijf opgericht. In de modedetailhandel ligt het percentage ‘starten door overname’ iets hoger2 . De modedetailhandel kent veel starters die instromen via retail- of franchiseorganisaties. Dit aantal neemt toe, mede onder invloed van de groei van het fenomeen commerciële samenwerking en de hoge toetredingsdrempel om nieuwe formules in de markt te zetten.

1 Bron: Starten in de recessie, EIM 2004. 2 Circa 18%, geschat o.b.v. KvK, Locatus, Rabobank Nederland en EIM.



21

4.2.2 GROEIERS Nieuwe winkels door uitbreiding retail-/franchiseorganisaties

In de modedetailhandel neemt het aantal bedrijven dat gebruikt maakt van een collectieve winkelformule van een in- en verkooporganisatie (ook wel full service retailorganisatie genoemd) of franchiseorganisatie toe. Velen zien dit als de enige mogelijkheid om nog te starten in de modedetailhandel. Deze organisaties vinden vaak hun startende ondernemers via de bestaande leden (bijvoorbeeld personeel dat voor zichzelf begint of wel iemand kent die geschikt is) of via hun handelsrelaties (bijvoorbeeld vertegenwoordigers van leveranciers, bedrijfsleiders van ketens). Zij hebben de mogelijkheid om de starters min of meer te begeleiden, omdat ze toch al een deel van het ondernemerschap voor hen en de andere leden vervullen. Het feit dat het imago van franchisenemers sterk veranderd is ('vroeger was je geen echte ondernemer als je aangesloten was bij een commercieel samenwerkingsverband, nu ben je een sufferd als je alles alleen doet'), draagt bovendien bij tot een toename van dit type starter in de modedetailhandel. De vraag naar winkelpanden vanuit deze hoek komt op dit moment van franchiseformules zoals bijvoorbeeld Shoeby Shop en Newport Blue. Daarnaast komt het voor dat grootwinkelbedrijven hun formule ook voor franchisenemers toegankelijk maken. Hiermee kunnen zij onder meer belangrijke vestigingspunten in het land bezetten en hun naamsbekendheid vergroten. Nieuwe winkels door filialisering

Nieuwe modewinkels ontstaan voor een groot deel ook uit het openen van nieuwe filialen door bestaande ondernemers. Het gebeurt op kleine schaal wanneer ondernemers met hun winkel op de huidige locatie qua omzet aan het plafond zitten en besluiten een tweede of derde filiaal te openen. Het gebeurt op grote schaal wanneer ondernemers een landelijke winkelketen nastreven en hiervoor soms volledige winkelketens overnemen. De vraag naar winkelpanden vanuit deze hoek komt vooral van grootwinkelbedrijven als de Bestseller-groep (o.a. Vero Moda en Only), Coltex-groep (o.a. Didi, Forecast en Superstar), H&M, C&A, WE, Mexx, Esprit, TimeOut, CoolCat en Ziengs. Op de winkelvastgoedmarkt opereren zij op het ‘onzichtbare deel’.

22



5 WERKING VAN DE WINKELMARKT 5.1 VERWERVING VAN PANDEN DE A1-MARKT IN DE GROTE STEDEN: EEN BESLOTEN AANGELEGENHEID

De markt voor A1-locaties in de grote steden is een interne markt van het grootwinkelbedrijf in de mode. Dit deel van de winkelmarkt gaat doorgaans aan de MKB-ondernemer voorbij, sterker nog: hij ziet dit deel niet eens. Grootwinkelbedrijven hebben eigen vastgoedmanagers, voor wie het zoeken en werven van winkelpanden een dagtaak is. Zij zitten in het netwerk van projectontwikkelaars, die in hen een solide basis voor hun maandelijkse inkomsten zien. Bij nieuwbouw- en herstructureringsprojecten zitten zij al vroeg met elkaar om de tafel: de deal is al gesloten voordat de informatie over het project bij de MKB-ondernemer aankomt. Wanneer een bepaalde winkelketen van de modemarkt verdwijnt, worden de vrijkomende panden daarvan al gauw bezet door een andere winkelketen van hetzelfde bedrijf of door een ander grootwinkelbedrijf. De MKB-ondernemer merkt daar niets van. Dit ‘onzichtbare’ deel van de winkelmarkt wordt steeds groter en heeft er in de afgelopen jaren een partij bij gekregen, namelijk merkfabrikanten die succesvolle retailketens in de markt hebben gezet. Vanaf een bepaalde omvang en naamsbekendheid heb je als filiaalbedrijf, full service retailorganisatie of franchiseorganisatie tegenwoordig wel toegang tot de markt voor A1-locaties. Samenwerkende MKB-ondernemers maken bijvoorbeeld via Euretco, Intres of een snelgroeiende franchiseorganisatie die flink aan de weg timmert, dus wel kans om hier terecht te komen. Dit is het resultaat van een langdurige lobby van de betreffende organisaties en bewezen kwaliteiten. DE OVERDRACHTSMARKT IN DE KLEINERE KERNEN: EEN LUCHTKASTEEL

Bij bedrijfsoverdrachten in de modedetailhandel spelen de in- en verkooporganisaties en franchiseorganisaties een belangrijke rol. Het is een bemiddelende rol met als hoofddoel gezonde bedrijven voor de organisatie te behouden en als nevendoel de aangesloten leden de kans te geven om te filialiseren. De betreffende bedrijven worden aan de leden aangeboden en vaak gebeurt dat tijdig om het overdrachtsproces succesvol af te ronden. Let wel, ze bemiddelen alleen bij bedrijven die bedrijfseconomisch gezond zijn. In de herenmode- en schoenenbranche lukt dat aardig, aldus de betrokken organisaties. In de kleinere plaatsen tot 20.000 inwoners zitten veel modezaken waarvan de ondernemer 55+ is. Deze worden in de komende jaren ter overname aangeboden. De betreffende ondernemers hebben vaak het pand in eigendom en hebben geen idee van de werkelijke waarde van hun pand. Zij verwachten bijvoorbeeld een goede prijs en flinke goodwill te ontvangen, terwijl zij in feite bij de gratie van het eigen pand leven. Indien zij namelijk de huurprijzen van tegenwoordig zouden moeten betalen (en daar gaat de potentiële overnamekandidaat van uit), dan zitten zij zwaar in de rode cijfers. Bovendien zijn filialiserende overnamekandidaten steeds minder bereid goodwill te betalen, omdat zij een geheel eigen formule gebruiken en dus alleen het pand kopen/huren. Uit onderzoekservaring van Management Centrum blijkt dat het aantal bedrijven die dit treft zeer groot is, met name in de damesmode. De modedetailhandel heeft in dit licht bezien niet zozeer te maken met een overdrachtsprobleem, maar met een bestaansrechtprobleem! De verouderde modezaken zullen in de komende jaren verdwijnen en de kleinste kernen zullen ‘modearm’ worden. Dit is een proces dat onomkeerbaar is. DE KOOPMARKT IN DE KLEINERE RANDGEMEENTEN: BEREIKBAAR

Mode-ondernemers met een winkelformule in het midden-/hoge segment hebben een toenemende belangstelling voor winkelpanden in koopkrachtige randgemeenten, waar bereikbaarheid en parkeren geen probleem is. Het zijn veelal bestemmingswinkels waar de hoofdzakelijk vaste klanten gericht heen gaan. Opvallend is dat het hier om relatief veel kooppanden gaat, hetgeen door de verschillende retailorganisaties van MKB-ondernemers ook geadviseerd wordt. Hier is het voor MKB-ondernemers financieel nog mogelijk om een pand in eigendom te verwerven; op de andere voor hen geschikte locaties (A1, A2 of B1 in de grotere steden) zijn de prijzen te hoog en is alleen huren een optie.



23

DE MARKT VOOR BIJZONDERE C-LOCATIES: UNIEK OF GROOT VAN NATURE

De modedetailhandel kent ook bijzondere locaties en winkelpanden, zoals: de modemalls in de dorpen; megasportzaken op grootschalige detailhandelsconcentraties (GDV); de factory outlet centers (FOC’s). Het aantal zeer grote gemengde modezaken op solitaire locaties neemt toe. Het is een fenomeen dat zijn succes te danken heeft aan uitzonderlijk goed ondernemerschap van de zelfstandige MKB-detaillist. In Nederland kan dit - gelet op de regionale verzorgingsgebieden - uitgroeien tot zo’n 30 à 40 winkels in totaal. Dergelijke winkelpanden komen waarschijnlijk alleen in de roulatie als bedrijf ter overname, en dan zal het vaak een familieaangelegenheid zijn. De andere twee bijzondere locaties hebben ook een bijzondere vastgoedmarkt. Net als bij de A1-locaties in de grote steden gaat het bij de GDV-locaties om een onderlinge strijd tussen de grote winkelketens. Om winkelpanden alhier te verwerven moet je op de shortlist van de projectontwikkelaar staan. Tot nu toe treft het vooral de sportbranche (Déclathon, Intersport). De politieke gevoeligheid van deze locaties en het veranderende ruimtelijke beleid in deze, maken dat gemeenten een belangrijke rol spelen in de verdere ontwikkeling ervan. Nederland heeft twee FOC’s (Lelystad en Roermond) en een derde in voorbereiding (Roosendaal). Het bijzondere aan deze winkelmarkt is dat de doelgroep van huurders beperkt is tot retailende fabrikanten en dat het instrument van omzetgerelateerde huren van toepassing is. Voor de MKB-modedetaillist is deze markt dus niet open. WINKELPANDEN VERWERVEN IS ‘NETWERKEN’

Om de juiste winkelpanden te kunnen verwerven moeten ondernemers continu de winkelmarkt in de gaten houden, anticiperen, informeren, relaties leggen, et cetera. Kortom, zelf actief zijn. Hulpmiddelen die momenteel door diverse ondernemingen worden ingezet, zijn: digitale marktplaatsen (de werking hiervan is nog beperkt, omdat ondernemers hun winkel vaak niet openlijk in de etalage willen zetten); huismakelaar inschakelen, die onder andere het zoekwerk verricht en de relaties in de vastgoedwereld opbouwt en onderhoudt; analyse van klantenbestand en benchmark met andere filialen of samenwerkende collega’s om de kwaliteit van de verschillende opties te beoordelen en risico’s af te dekken.

5.2 KNELPUNTEN Het aanbod van en de vraag naar winkelpanden in de modedetailhandel vertoont, zoals iedere markt, knelpunten in kwantitatieve maar ook kwalitatieve zin. Hieronder worden de knelpunten puntsgewijs aangegeven. Het aanbod is bijna drie keer zo groot als de vraag. Naast de benodigde frictieleegstand om de dynamiek in de markt te houden, is er sprake van structurele leegstand. Op dit moment staat 7,2%van de winkels leeg (2,4% = structurele leegstand). De leegstand dreigt groter te worden, gezien het aantal nieuwe winkelmeters dat momenteel nog in de pijplijn zit. Veel aangeboden winkelpanden zijn te klein (<100 m2) voor de meeste modewinkels. Alleen superspeciaalzaken in bijvoorbeeld modeaccessoires en jeans-/casualzaken kunnen hier nog voldoende rendement uit halen. De vraag wordt momenteel hoofdzakelijk gestuwd vanuit snelgroeiende franchiseketens en formules van grootwinkelbedrijven. Deze hebben veel noten op hun zang wat betreft de locatie-eisen, waardoor de trefkans van vraag en aanbod gering is. De huurprijzen zijn voor de meeste zelfstandige MKB-ondernemers in de loop der jaren te hoog opgelopen. Hoewel er nu een stabilisatie in de prijsontwikkeling is opgetreden en er iets meer onderhandelingsruimte is ontstaan, blijft het niveau hoog en is het voor de meeste ondernemers vaak schrikken bij nieuwbouwprojecten. Hierdoor is de keuzevrijheid beperkt.

24



De keuzevrijheid van de zelfstandige MKB-ondernemers wordt ook beperkt door het feit dat leveranciers van Amerken in toenemende mate locatie-eisen aan hun dealers stellen. Het kan dus zijn dat op een gegeven moment de ondernemer genoodzaakt is zijn collectie te wijzigen (hetgeen grote gevolgen kan hebben voor de bedrijfsprestaties) of uit te kijken naar een andere locatie. De hoge huurprijzen op A1-locaties (m.n. in de grote steden) als gevolg van de populariteit van deze locaties bij de grote winkelketens zorgen ervoor dat bij een kwalitatieve achteruitgang van de winkelomgeving modeondernemers hun eigen pand gaan verhuren. Dat levert hun financieel meer op dan het voortzetten van hun bedrijf. Het pand is dan meestal verloren voor de modedetailhandel. De hoge huurprijzen op de modelocaties leiden samen met de terughoudendheid van banken om starters te financieren tot een beperkte ruimte voor startende ondernemers in de modedetailhandel. Bedrijfsoverdrachten komen moeizaam tot stand. Ondernemers willen vaak de hoofdprijs (het maximale inclusief goodwill), terwijl het bedrijf ‘slechts’ een continu-prijs (passend bij het continueren van het bedrijf onder een andere eigenaar) waard is. Een deel van de ter overname aangeboden bedrijven is niet levensvatbaar en zal nooit verhandeld worden. Tegenover het aanbod van winkelpanden in de kleine kernen staat nauwelijks een vraag. Het zijn vaak verouderde concepten die tegen een te hoge prijs aangeboden worden, en vaak damesmodezaken die gericht zijn op de doelgroep van 45+. Jonge ondernemers hebben over het algemeen geen interesse om deze doelgroep te bedienen. Mede hierdoor lopen de kleine kernen leeg. Projectontwikkelaars zijn zekerheidszoekers en nog steeds niet voldoende overtuigd van de kwaliteiten die ook het zelfstandige MKB in huis kan hebben. Dit beperkt de kansen voor het MKB, hoewel het al lang niet meer zo is dat projectontwikkelaars alleen de allergrootste retailers willen binnenhalen. De kwaliteit van de binnensteden en grote winkelcentra in de grotere steden loopt achteruit. Behalve de verminderende bereikbaarheid door dichtslibben van toevoerwegen, autoluwe zones en venstertijden, hebben ondernemers op die locaties in toenemende mate te maken met verpaupering en criminaliteit (stijgende kosten, wegblijven van klanten). Winkelstraten met de betere middenstand van toen, zijn nu verworden tot winkelstraten gevuld met discounters en dumpstores. Kwaliteit is geen garantie voor de toekomst. De kwaliteit van het gemeentelijke beleid op het gebied van economie en ruimtelijke ordening is medebepalend voor de werking van de lokale winkelmarkt. Tot nu toe waren gemeenten sterker gericht op het verbeteren en moderniseren van het stadscentrum (A1-locaties) en het ontwikkelen van grootschalige winkelprojecten dan op het verbeteren van de aanloopstraten (A2- en B1-locaties). Ook hield men weinig rekening met de effecten die de verschillende winkelconcentraties op elkaar hebben en nam men dikwijls ad hoc beslissingen. Hierdoor zijn suboptimale situaties ontstaan, waaronder leegstand. Nu krijgen echter steeds meer gemeenten oog voor een integraal detailhandelsbeleid en ook is er een voorzichtig begin gemaakt met samenwerking in regioverband. Nieuwe winkelprojecten in de binnensteden beïnvloeden het aanbod van winkelpanden en de kwaliteit van de locaties sterk. Welke richting die beïnvloeding uitgaat is niet altijd duidelijk. Vaak gaan op den duur de ruimtelijke patronen schuiven door verplaatsingen van lokale ondernemers naar het nieuwe deel en de aantrekkingskracht van het nieuwe deel. Leegstand in de oudere delen is het gevolg. Ook kan het zijn dat zo’n project niet brengt wat ervan verwacht wordt en een andere invulling krijgt. Het huisvest bijvoorbeeld meer aanbieders uit een lager segment dan de bedoeling was, waardoor de gewenste upgrading van de binnenstad uitblijft. Nieuwbouwprojecten bewijzen zich pas na ongeveer 5 jaar en zijn een onzekere factor voor de betrokken MKBdetaillisten. Tot slot zal het onzichtbare deel van de winkelvastgoedmarkt waar de grote retailers de scepter zwaaien, in de komende jaren nog groter worden.



25

6

SUCCESVOLLE MODELOCATIES IN DE TOEKOMST

Hoe kan de modedetailhandel er nu voor zorgen dat hij in de komende jaren voldoende renderende locaties en winkelpanden behoudt en verwerft, zodat er steeds weer jong bloed in de aderen kan stromen? Welke positie is voor de MKB-detaillist weggelegd? Hoe moet hij concurreren met de grotere soortgenoten? Hoe kan hij de kosten binnen de perken houden? Hoe trekt hij de consument frequent de winkel in? Welke locatie steunt hem daarbij? Kortom: wat zijn nu de mogelijkheden voor de zelfstandige modedetaillist in de complexe winkelvastgoedwereld? Voor ondernemers die een uniek winkelconcept hebben en daarmee inspelen op een gat in de markt is altijd ruimte, mits het ondernemerschap in hun bloed zit. Voor hen geldt: 'Goed ondernemerschap overtreft het belang van de locatie!'. Hun bedrijf zal altijd goed draaien, waar het bedrijf ook gevestigd is. Veel anderen hebben die uniciteit en capaciteit niet, en daarvoor geldt: 'Locatie en winkelformule zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Een doordachte eenheid levert het meeste resultaat'. In dit hoofdstuk worden de mogelijkheden geschetst voor de verschillende groepen van MKB-ondernemers in de mode-, schoenenen sportdetailhandel. We onderscheiden hierbij: de starter, de uitbreider, de verplaatser en de uittreder. Maar voordat we specifiek op deze groepen ingaan, schetsen we eerst de hoofdlijnen voor de afzonderlijke branches van mode, schoenen en sport. Het hoofdstuk sluiten we af met de rol van de organisaties van samenwerkende detaillisten en van gemeenten (en provincies).

6.1 DE MODE-, SCHOENEN- EN SPORTDETAILLIST 6.1.1 KANSEN VOOR DE MODEDETAILLIST

De modedetaillisten hebben vooral mogelijkheden op de A2- en B1-locaties. Op basis van de leegstand, het onzichtbare deel van de winkelmarkt en de kwaliteit van de winkelgebieden kan het aantal vrijkomende panden op dergelijke locaties worden geschat op 1.200 per jaar. De A1-locaties in de middelgrote en grote steden waar de winkelketens met hoge omzetsnelheden, lage drempels en assortimenten voor het ‘middle of the road’-publiek hun slag slaan, sluiten steeds minder aan op het profiel van deze betere middenstandswinkels. Zij bedienen immers het publiek dat ook wel een straatje verder wil kijken en geen moeite heeft met de (hogere) winkeldrempels. Deze aanloopstraten ontwikkelen zich tot de nieuwe A1-locaties voor de zelfstandige modedetaillist. Voor damesmode- en jeans-/casualzaken geldt het vorenstaande sterker dan voor herenmodezaken. Het vergelijkend kunnen winkelen is en blijft voor de consument een vereiste. Herenmodezaken hebben ook goede mogelijkheden op B2- en C-locaties. Omdat zij vooral gerichte kopers ontvangen die niet vergelijkend hoeven en willen winkelen, kunnen zij ruimtelijk gezien meer op zichzelf staan, waardoor ze een bredere keuze uit locaties hebben. Wanneer zij dit assortiment duidelijk mixen met ‘casual wear’ - een ontwikkeling die zich momenteel openbaart -, kan een B1- of A2-locatie weer meer in het vizier komen. De ‘casual wear’ zal waarschijnlijk op zo’n locatie meer of sneller nieuwe klanten (passanten) aantrekken dan op een B2- of C-locatie. Nagenoeg hetzelfde geldt voor kindermode- en bodyfashionzaken uit het midden-/hoge segment. Ook zij ontvangen veel vaste klanten die speciaal voor hén komen en kunnen daardoor op de minder drukbezochte locaties terecht. Modeaccessoireswinkels hebben ten slotte een kans op A1-locaties. Voor hen zijn namelijk de kleinste pandjes geschikt, pandjes die de anderen links laten liggen. Bovendien hebben zij een product met een hoog impuls- en shoppinggehalte. 6.1.2 KANSEN VOOR DE SCHOENDETAILLIST

De winkelmarkt voor de schoendetaillist kent veel overeenkomsten met die voor de modedetaillist. De eisen ten aanzien van passantenstromen en de aanwezigheid van vergelijkend winkelaanbod in de directe omgeving zijn gelijk. Ook hebben beide te maken met concurrentie op de winkelmarkt van grote winkelketens. De kansen voor

26



de zelfstandige schoendetaillist liggen ook bij de A2- en B1-locaties. Er zijn wel enkele verschillen met de modedetaillist als we het over de winkelmarkt hebben. Deze zijn: De toetredingsdrempel voor startende ondernemers is nog hoger dan in de modebranche. Dit houdt verband met de complexiteit van de backoffice (traditionele 2-seizoensinkoop, maatvoering). Ervaring in het vak is nog meer vereist. De schoendetaillist kan zijn producten presenteren en verkopen op minder vierkante meters dan de modedetaillist. De grote winkelketens zoals Van Haren, Dolcis, Manfield, Ziengs en Van Woensel, zitten vooral op de A1en A2-locaties. Grote discountketens zoals Bristol, Scapino en Schoenenreus kiezen vaak voor B-locaties. De druk van A-merkfabrikanten is lichter. Harde eisen aan locaties worden vanuit deze hoek niet zo gauw gesteld en de dreiging van monobrandstores is veel kleiner (het belang van merken is hier sowieso geringer dan in de modebranche). Voor schoenenzaken die gericht zijn op de oudere consument (comfortsegment) geldt dat de bereikbaarheid per openbaar vervoer goed moet zijn en dat dus de keuze minder groot is. Voor schoenenzaken in het hoge segment liggen de kansen bij A2-locaties in de grote steden en A1-locaties in de middelgrote steden. Dit in verband met het grotere verzorgingsgebied dat ze nodig hebben. 6.1.3 KANSEN VOOR DE SPORTDETAILLIST

De sportdetaillist kan uit meer locatietypen kiezen dan de mode- en schoendetaillist. Uiteraard is dit sterk afhankelijk van de winkelformule, waarbij de driedeling in functionele sportzaken, sport(mode)zaken en megastores ook een driedeling in kansrijke locatietypen geeft. Functionele sportzaken, d.w.z. zaken die hoofdzakelijk sporthardwaren verkopen en derhalve veel gerichte kopers aantrekken, kunnen goed functioneren op B- en C-locaties. Een A-locatie is niet per se nodig. Sport(mode)zaken, d.w.z. zaken die een mix van sporthardwaren en sportmode verkopen, moeten het daarentegen hebben van een groot winkelend publiek, impulsaankopen en vergelijkende winkels in de directe omgeving. Hun locatiebeleid lijkt dan ook op dat van de modedetaillist, maar zij hebben doorgaans meer meters nodig. Uit de leegstandscijfers blijkt dat op A2-locaties relatief veel grotere winkelpanden leegstaan. Dit zou voor deze sport(mode)zaken een mogelijkheid kunnen zijn, naast de B1-locaties. In de sportbranche komen steeds meer megastores, d.w.z. sportzaken met een breed assortiment op minimaal 1.500 m2 wvo (bijvoorbeeld Déclathon, Intersport). Geschikte locaties voor deze winkels zijn grootschalige detailhandelsconcentraties (GDV) en solitaire locaties: C-locaties. GDV-locaties dienen wel voldoende massa te hebben om het regionale publiek te trekken, en uiteraard voldoende parkeergelegenheid. Op solitaire locaties moeten de ondernemers het op eigen kracht doen. 6.1.4 TIPS OM DE KANSEN TE VERGROTEN

Hieronder is een aantal aandachtspunten of tips aangegeven voor MKB-ondernemers die méér uit hun locatiebeleid willen halen. Een locatie is meer dan een aantal vierkante meters in een bepaalde straat en het wel of niet hebben van buurmannen als H&M, Manfield of Perry Sport. Als ondernemer moet je een gedetailleerd kosten- en opbrengstenplaatje maken: kijken naar de maandelijkse huur, de vloerproductiviteit, de arbeidsproductiviteit, de uitgaven aan promotie, de marges, et cetera. Maar ook kijken naar de extra’s die je eventueel voor de klant kunt doen als je voor een goedkopere locatie zou kiezen, het parkeerbeleid, de omvang van je vaste klantenkring en de kracht van je collecties om de bezoekfrequenties van passanten op te schroeven. Gewenste ontwikkelingen op lokaal niveau kunnen bewerkstelligd worden door bundeling van krachten middels samenwerking met collega-detaillisten in een ondernemersvereniging. Een actieve vereniging kan richting gemeente lobbyen en ongewenste ontwikkelingen wellicht tegengaan. De rek is uit de huurprijzen en er kan weer gepraat worden over allerlei zaken. Zo zijn er praktijkvoorbeelden van MKB-modeondernemers die momenteel niet zo goed in hun liquide middelen zitten en een gesprek met de verhuurder zijn aangegaan. Het resultaat was een uitstel van de indexering. Gebruik van klantenbestanden - en eventuele benchmarkgegevens van andere filialen - biedt inzicht in de kwaliteit van een bepaalde locatie. De risico’s van een locatiekeuze (al of niet in een nieuwbouwproject) worden hiermee verlaagd.



27

‘Kijken en vergelijken’ gaat niet alleen op voor de consument, maar ook voor de MKB-modeondernemer. Bezoek aan verschillende winkelcentra (panden, routing, parkeren, laden/lossen, sfeer, druktebeelden, winkelformules en dergelijke) verhoogt de expertise over de winkelmarkt en het inzicht in de mogelijkheden voor het eigen bedrijf. Het bieden van steeds wisselende collecties (10 x per jaar een actuele collectie) is voor met name de (dames)modezaken vaak belangrijker dan het hebben van een A1-locatie boven een A2-locatie. Het gaat uiteindelijk om het resultaat: het publiek moet over de drempel van je winkel.

6.2 DE DETAILLIST NADER GESPECIFICEERD 6.2.1 DE STARTER

In de modedetailhandel stromen zoals gezegd jaarlijks zo’n 740 starters in, waarvan bijna driekwart een nieuw bedrijf betreft. Franchisenemer

Franchiseorganisaties en full service retailorganisaties vormen een van de weinige overgebleven startpunten naar het zelfstandig ondernemerschap in de mode. Commerciële samenwerking wordt steeds meer een voorwaarde om te kunnen ondernemen. Banken eisen immers dat ondernemers aangesloten zijn bij een dergelijke organisatie ten behoeve van de financiering, en leveranciers eisen de zekerheid van ‘het grotere geheel’ ten behoeve van hun afnames en het wegzetten van hun merken in de markt. Voor startende franchisenemers en leden van full service retailorganisaties is er eigenlijk volop keus uit geschikte locaties. Hier zit overigens wel een gradatie in naargelang de intensiteit van de samenwerking en de omvang van de betreffende organisatie. De grotere en ‘hardere’ retailorganisaties komen bijvoorbeeld binnen bij projectontwikkelaars; de kleinere en ‘zachtere’ retailorganisaties lukt dat (nog) niet. Solist op C-locatie

Starten op een C-locatie is een alternatief voor degenen die een eigen lokale winkelformule willen neerzetten en zelf de benodigde financiering hiervoor rond kunnen krijgen. In de modedetailhandel is dit mogelijk in marktsegmenten met relatief lage toetredingsdrempels zoals bijvoorbeeld in de kindermode en algemene textiel (hobbywinkels). Het zijn vaak winkels die voor de consument kleur en variatie geven aan het winkelgebied, maar ook winkels die economisch gezien vaak kwetsbaarder zijn. Opvolger van familie of baas

Bijna een zesde van de starters in de mode heeft een bestaand bedrijf overgenomen van familie of de vroegere werkgever. Voor hen zijn de locatie en het pand een gegeven feit, en dit kunnen zowel A-, B- als C-locaties zijn. De mogelijkheid om op deze manier in de modedetailhandel in te stromen is afhankelijk van de wijze waarop de overdracht financieel is geregeld. Tegenwoordig is een overgangsperiode van enkele jaren waarin de opvolger in toenemende mate eigenaar wordt, vaak noodzakelijk. Voor de opvolgers geldt: neem alleen gezonde bedrijven over. Voor de familie-opvolgers komt daar nog expliciet bij: pak het proces professioneel en zakelijk aan, ook al spelen emotionele banden een grote rol. Onder de ‘baas-opvolgers’ zitten vaak personeelsleden van groeiende franchiseketens of grootwinkelbedrijven die ook winkels (gaan) franchisen. Hun bedje ligt meer gespreid wat betreft omzet- en winstprognoses, maar dergelijke succesvolle organisaties stellen zo ook hun eisen. Superspecialist op A-locatie

Kleinschalige superspeciaalzaken (bijvoorbeeld bijous, stropdassen/shawls, trendy tassen en schapproducten als shirts en sweaters) kunnen terecht op veel locaties, zelfs op de A1-locaties in het grootstedelijke milieu. Kleine panden (< 100 m2) worden immers in groten getale aangeboden en de grote winkelketens laten ze links liggen, omdat ze hun winkelformules er niet op kwijt kunnen. Bij langdurige leegstand zullen bovendien de prijzen wel gaan zakken.

28



6.2.2 DE UITBREIDER

Van de 740 starters in de modedetailhandel betreft ruim een kwart een uitbreiding van een bestaand bedrijf. Er zijn twee typen uitbreiders: ‘een tweede winkel erbij’-ondernemers en expanderende ‘ondernemer-filiaalhouders’. ‘Een tweede winkel erbij’-ondernemers

Regelmatig zie je in de mode dat een succesvolle zaak uitbreidt door een aangrenzend winkelpand of een ander vrijkomend winkelpand in dezelfde straat te betrekken. Vaak heeft dan de omzet van de huidige winkel het plafond bereikt en wil de ondernemer doorgroeien door middel van een tweede winkel erbij. Om dit te realiseren is het voor een modedetaillist belangrijk om een goed netwerk te hebben op lokaal niveau; een micro-netwerk van ondernemers (al of niet via een winkeliersvereniging, de plaatselijke politiek of het verenigingsleven), makelaars en andere bij winkelvastgoed betrokkenen. Een andere stap die ondernemers maken die geconfronteerd worden met de grenzen van hun huidige winkel, is het openen van een tweede winkel in een nabijgelegen stad of dorp. Hiervoor moet de ondernemer intensiever en breder netwerken of een winkelvastgoedbureau inschakelen dat thuis is in de regio. De winkelpanden kunnen in beide gevallen door de ondernemers grotendeels zelf verworven worden. Expanderende ‘ondernemer-filiaalhouders’

Voor modedetaillisten die al enkele winkels exploiteren en hun kleine filiaalbedrijf uit willen breiden naar een groter geheel (een regionale winkelketen) zijn de A2- en B1-locaties kansrijk. Voor de onzichtbare winkelmarkt waarop de grote winkelketens heer en meester zijn, zijn zij nog te klein. Zo’n uitbreiding betekent vaak dat zij meer ‘manager’ worden en dat is een ander type ondernemer dan de meeste MKB-detaillisten. Het komt dan ook voor dat zij winkels gaan exploiteren die tot een landelijk bekende winkelformule behoren. En dan ligt zelfs een A1-locatie binnen hun bereik. 6.2.3 DE VERPLAATSER

De modedetailhandel kent jaarlijks zo’n 270 verhuizers. Ondernemers verhuizen meestal om de winkelvloer te kunnen uitbreiden, om hun concept te vernieuwen, om de kwaliteit van hun locatie te verbeteren, uit kostenoverwegingen of vanwege een combinatie van genoemde redenen. Van A naar B

In toenemende mate worden modeondernemers zich ervan bewust dat een A1-locatie niet altijd nodig is om een goed rendement te halen en dat soms een B-locatie zelfs meer oplevert. Daarnaast komt het in de grotere steden steeds vaker voor dat de kwaliteit van de (A1-)locaties achteruitholt door het vertrek van soortgenoten naar betere locaties, de komst van discounters en de toenemende criminaliteit. Dit leidt langzaamaan tot een verschuiving van de betere kleding- en schoenenwinkels van A1-locaties naar A2- en B1-locaties. Voor ondernemers in dergelijke situaties is het zaak om het kosten- en opbrengstenplaatje voortdurend in de gaten te houden en alert te zijn op signalen van vrijkomende panden elders, inclusief nieuwbouwprojecten. Van oud naar nieuw

Het knelpunt van nieuwe winkelpanden is dat de huurprijzen voor de meeste MKB-modedetaillisten te hoog zijn. De projecten in de binnensteden maken bovendien vaak deel uit van de onzichtbare winkelmarkt. Omdat nieuwbouwprojecten tegenwoordig niet zo snel gevuld zijn met huurders als voorheen, kan het voor de verplaatsers in de modedetailhandel soms nuttig zijn om bewust later in te stappen. De prijzen zijn dan meestal al verlaagd ten opzichte van de aanvangsfase. Van klein naar groot

De startende solisten op C-locaties kunnen na verloop van tijd zodanig succesvol zijn dat ze uit hun jasje zijn gegroeid. Zij willen meer vierkante meters met meer omzet in het verschiet. Kansrijk voor hen zijn vooral de B1en B2-locaties kansrijk. Omdat zij hun bestaansrecht inmiddels bewezen hebben, zijn de financieringsmogelijkheden iets ruimer dan bij de start en is er dus ook iets meer mogelijk op locatiegebied.



29

6.2.4 DE UITTREDER

Circa 730 winkels zullen per jaar vrijkomen als gevolg van vergrijzing. Een deel van de uittreders zal zijn bedrijf als modewinkel(s) kunnen overdragen aan een opvolger. Een deel zal alleen het pand overdragen of - in geval van een kooppand - verhuren. In de laatste situatie gaat de locatie meestal verloren voor de modedetailhandel. Welke mogelijkheden er zijn om naar tevredenheid uit de modedetailhandel te treden is afhankelijk van de locatie en het type winkel. Dorpstype

De vergrijzing zal in de komende jaren vooral toeslaan op dit type modezaken: dames- en/of herenmodezaken in de kleinere kernen. Een deel van deze zaken zal verloren gaan als modebedrijf, omdat er in het verzorgingsgebied niet voldoende draagvlak meer aanwezig is. Voor deze uittreders geldt dat opvolgers nauwelijks te vinden zijn en dat er geen goodwill betaald zal worden. Het winkelpand zal naar een ondernemer buiten de modebranche gaan of wellicht een andere functie dan detailhandel krijgen. Familietype

Voor uittreders die een opvolger binnen de familie hebben, is het van belang de overdracht tijdig en professioneel te regelen. Ook is het van belang om de potentiële opvolger zo vroeg mogelijk in het bedrijf ervaring op te laten doen, want een bloedverwant heeft niet altijd het ondernemerschap in de genen zitten. Samenwerkend type

Ondernemers die aangesloten zijn bij een in- en verkoop- of franchiseorganisatie doen er goed aan tijdig (d.w.z. een paar jaar voor hun uittreding) hun potentiële bedrijfsoverdracht met hun organisatie te bespreken. De organisatie kan namelijk een belangrijke rol spelen in het vinden van een opvolger binnen ‘eigen kring’. De doelgroep van opvolgers bestaat dan vooral uit ‘ondernemer-filiaalhouders’ of ‘een tweede winkel erbij’-ondernemers. Door de gelijksoortigheid van de collega’s binnen de organisatie is de kans dat de betreffende locatie aansluit bij de vraag van de potentiële opvolger groter dan bij een zoekproces buiten de organisatie. Een succesvolle overdracht is dan dichterbij. A1-type

Modedetaillisten met een groot winkelpand op een A1-locatie zitten wat betreft het overdragen van hun bedrijf of pand op rozen. Zij kunnen het verkopen of verhuren op de onzichtbare markt waar grote filiaalbedrijven en franchiseketens azen op dit soort panden. Binnen de mode, schoenen en sport behoren onder andere de Coltex-groep, de Bestseller-groep, H&M, C&A, WE, CoolCat, Mexx, Esprit en MacIntosh en Perry Sport tot de doelgroep. Wanneer het winkelpand op de A1-locatie slechts klein is, bestaat er de mogelijkheid om (winkelketens van) superspeciaalzaken te benaderen. Tips om de kansen te vergroten

Voor alle uittreders zijn de volgende tips te geven: Overschat de waarde van het bedrijf niet! Goodwill is grotendeels uit de tijd en de opvolger heeft te maken met de werkelijke huisvestingslasten. Bij bedrijfsovernames is het goed om tijdig het proces in te gaan en een professionele adviseur in te schakelen. Vooral de waardebepaling van het bedrijf is een zaak die de nodige aandacht moet hebben. Om de overdracht voor de opvolger financieel mogelijk te maken is een geleidelijke overdracht een optie. Bij het zoeken naar een opvolger kan gebruik gemaakt worden van onder andere de digitale databestanden. Voor oudere ondernemers met een gezond modebedrijf is het van belang om tot het laatste toe te blijven investeren en vernieuwen. Hiermee blijft het bedrijf waardevol om overgedragen te worden en gaat het straks niet alleen om een overdracht van de bakstenen. Een mogelijkheid die in dit kader door dergelijke ondernemers soms aangegrepen wordt, is de aansluiting bij een commercieel samenwerkingsverband.

30



6.3 ROL VAN ORGANISATIES VAN SAMENWERKENDE MODEDETAILLISTEN In het proces van instroom, groei en uitstroom spelen uiteraard ook de organisaties van samenwerkende detaillisten een rol. Hieronder geven we een aantal zaken weer die deze rol aangeven en voor hen van belang zijn. Door de omvang van de organisaties zijn zij in staat om de belangen te behartigen van veel modedetaillisten. Op locatiegebied kunnen zij lobbyen richting gemeenten en provincies, maar ook richting projectontwikkelaars. Zij kunnen ervoor zorgen dat MKB-modeondernemers als solide huurders gezien gaan worden en in de komende jaren ook toegang krijgen tot het nu onzichtbare deel van de winkelmarkt. De beste locaties worden behouden en verkregen door zelf professioneel vastgoedmanagement in huis te hebben (of een vast bureau daarvoor te hebben). Zo’n manager kan het benodigde netwerk opbouwen, en de vinger aan de pols houden bij vastgoedontwikkelingen. Organisaties van samenwerkende detaillisten kunnen soms overgaan tot het huren van het winkelpand van een uittredend lid en tevens pandeigenaar. Hiermee kunnen interessante locaties voor het MKB behouden blijven. De organisaties van samenwerkende detaillisten hebben via hun leden een schat aan bedrijfseconomische informatie in huis. Benchmarking is het toverwoord en ook de sleutel naar betere locaties. Ze kunnen precies weten welke locaties met welke collecties wat opleveren. In- en verkoop- en franchiseorganisaties hebben via hun leden toegang tot een potentieel aan nieuwe ondernemers: zowel starters (omscholing van personeel tot ondernemers) als groeiers. Daarnaast kunnen zij ondernemers werven via onder andere hun websites en magazines op franchisegebied.

6.4 ROL VAN GEMEENTEN (EN PROVINCIES) Wanneer we het hebben over de winkelmarkt, dan zijn de gemeenten direct betrokkenen. Zij bepalen via hun economische en ruimtelijke-ordeningsbeleid direct de omvang en indirect de kwaliteit van het winkelaanbod. Hieronder worden enkele mogelijkheden en ontwikkelingen opgesomd, die voor de winkelmarkt en de positie van de modedetailhandel daarop in de komende jaren van belang zijn: Steeds meer gemeenten gaan over tot het opstellen van een geïntegreerd detailhandelsbeleid waarbij onder andere aandacht wordt geschonken aan economische effecten van de verschillende winkelconcentraties (en geplande nieuwbouw) binnen de gemeentegrenzen. Het bestemmingsplan blijft hét instrument van de gemeenten om te ‘sturen’. Hoewel gemeenten de kwaliteit van winkellocaties niet kunnen sturen in de zin van een opgelegde branchering, kunnen zij wel gebieden bestemmen voor bijvoorbeeld bezoekersintensieve dan wel bezoekersextensieve detailhandel. Hiermee kunnen de binnenstadscentra min of meer beschermd worden voor perifere GDV-locaties. Omdat sommige winkellocaties (o.a. binnensteden, woonboulevards) een bovenlokaal verzorgingsgebied hebben en de Nota Ruimte hiervoor een afstemming op regionaal niveau vereist, zal er in de komende jaren meer samenwerking plaatsvinden tussen gemeenten onderling. Via het instellen van een goed winkelcentrum- en projectmanagement kan de kwaliteit van de betrokken winkellocaties verbeterd/behouden worden. Daarnaast is samenwerking tussen gemeenten en ondernemers, bijvoorbeeld in een soort adviesraad bij ruimtelijk-economische vraagstukken, een mogelijkheid om de (dikwijls uiteenlopende) belangen te stroomlijnen. Een ander middel om negatieve effecten van belangentegenstellingen (bijvoorbeeld verzwakking of een te eenzijdige invulling van winkelcentra) tegen te gaan, is het al oude instrument van de publiek-private samenwerking (PPS) en het relatief nieuwe instrument van de omzetgebonden huren. Beide worden wel ingezet, maar nog in beperkte mate. Ten slotte kunnen gemeenten een rol spelen in de verbetering van het startersklimaat, een issue waarvan de modedetailhandel ook profijt kan hebben. Gedacht kan worden aan een stimuleringspot voor innovatieve starters, waarmee zij de moeilijke beginjaren door kunnen komen.



31

BIJLAGE I

RUIMTELIJK BEELD MODEDETAIL HANDEL

In deze bijlage wordt door middel van twee figuren en een tabel het huidige (ruimtelijke) beeld van de modedetailhandel geschetst. Figuur 8 geeft een verdeling van de modewinkels naar de verschillende deelbranches. Figuur 9 toont de modewinkels verdeeld naar type winkelconcentratie. Tabel 3 geeft het aantal modewinkels en de modewinkeldichtheid per provincie weer. figuur 8

Modewinkels verdeeld naar branche (in % van het totaal), 2003

Bron: HBD Branches in Detail, 2004.

3% textiel 1% modeart.

4% bodyfashion 5% textielsupers 5% herenmode

25% gemengde mode

8% kindermode

13% schoenen 22% damesmode

figuur 9

14% sport

Aantal modewinkels verdeeld naar type winkelconcentratie, 2003

Bron: Locatus, 2003.

sport schoenen textielsupers modeartikelen bodyfashion overige textiel kindermode gemengde mode herenmode damesmode

0

1000

verspreid

32


2000

3000

ondersteunende winkelcentra

4000

5000

centra winkelgebieden


tabel 3

Aantal modewinkels verdeeld naar provincie (in % van het totaal) en aantal modewinkels per 1.000 inwoners (= winkeldichtheid)

Bron: CBS, CRK, bewerking EIM, 2004.

AANTAL MODEWINKELS (IN % VAN HET TOTAAL)

AANTAL MODEWINKELS (PER 1.000 INWONERS)

GRONINGEN

3

1,3

FRIESLAND

4

1,5

DRENTHE

3

1,2

OVERIJSSEL

6

1,2

FLEVOLAND

2

1,1

GELDERLAND

11

1,2

6

1,2

NOORD-HOLLAND

19

1,7

ZUID-HOLLAND

18

1,2

3

2,0

17

1,6

7

1,4

100

1,4

UTRECHT

ZEELAND NOORD-BRABANT LIMBURG TOTAAL NEDERLAND



33

WINKELLOCATIES IN BEWEGING

Recommend Documents