Wild van Wonen: stimulerende praktijkvoorbeelden lokaal woonbeleid vanuit welzijnshoek Johan Baeten, Erwin Van den Mosselaer, Kris Claes, Georges Feucht
WILD VAN WONEN Woonforum VMSW
22/03/2013
Enkele stimulerende praktijkverhalen vanuit welzijnshoek
Boek te raadplegen op: • www.wonenvlaanderen.be • www.vlaanderen.be/nl/publicaties
Uithuiszettingen & OCMW dienstverlening VMSW - 22 maart 2013
Wonen = kostbaar
Vaststellingen omtrent wonen in Antwerpen • 55%
huurders (<-> 25,6% Vlaanderen)
•10% huurt sociaal, 45% huurt op de private markt • vraag naar huurwoningen stijgt <-> aanbod volgt niet • sociale huurmarkt: - klemtoon op renovatie i.p.v. uitbreiding - wachtlijsten • private huurmarkt: - inkrimping aanbod - huisjesmelkers - slechte woonkwaliteit
Vaststellingen omtrent wonen in Antwerpen • onevenwicht
inkomen <-> huurprijs
• 27,8% huurders betaalt meer dan 33% van hun inkomen • 11% huurders betaling maandelijkse huur problematisch in 2011 • 24% huurders had al een conflict met verhuurder (vnl. herstellingen) • 62% verhuurders had ooit een conflict met een huurder (vnl. huur)
Mogelijke oorzaken leidend tot uithuiszetting De huurrelatie op zowel de sociale als de private huurmarkt wordt vaak verstoord en dit omwille van verscheidene factoren, o.a.: • huurachterstal • onaangepaste/problematische woonattitude
• onbewoonbaarverklaring • schending huurvoorwaarden
Uithuiszettingen in cijfers Evolutie verzoekschriften & aanmaningen in Antwerpen 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Uithuiszettingen in cijfers Evolutie effectieve uithuiszettingen in Antwerpen 500 459 443
450 414 400 350
407 377
343 2007
300 250 200
2008 2009 2010 2011 2012
150 100 50 0
Uithuiszettingen in cijfers +10 % van de aanmaningen in Antwerpen leiden tot effectieve uithuiszettingen • huurgeschil wordt bijgelegd (bv. achterstal vereffend) • huurder vertrekt vrijwillig • het huurprobleem wordt opgelost • onderling tussen huurder en verhuurder
• na externe bemiddeling
Nood aan begeleiding •
huurders en verhuurders slagen er niet altijd in om onderling een verstoorde huurrelatie opnieuw te herstellen
•
zowel op de sociale, als ook op de private huurmarkt is er nood aan ondersteuning vanuit welzijnsactoren en dit op meerdere vlakken
•
profiel sociale huurder is zwakker
•
huisvestingsmaatschappijen hebben onvoldoende mankracht
=> (preventieve) woonbegeleiding & wettelijk bepaalde OCMW ondersteuning
Preventieve woonbegeleiding (CAW)
Bron: Evaluatierapport Woonbegeleiding 2011 CAW’s De Mare, De Terp, Metropool
Rol voor het OCMW •
behoudens verzet van de betrokken huurder wordt elk OCMW verwittigd: •
van elk verzoekschrift, aanmaning of deurwaardersexploot met
het oog op een mogelijke uithuiszetting • •
van elk vonnis tot effectieve uithuiszetting
“Het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn biedt, op de
meest aangewezen wijze, aan om, binnen zijn wettelijke opdracht, hulp te bieden.”
Huidige werkwijze Bij ontvangst van de kennisgevingen van huurders die dreigen uit huis te worden gezet, wordt nagekeken of er zich in de lijst met burgers actieve OCMW-klanten bevinden: • bij ‘actieve klanten’ gebeurt de opvolging & bemiddeling via de begeleidende maatschappelijk werker • burgers die niet gekend zijn, worden gecontacteerd met een bemiddelingsaanbod vanuit OCMW Antwerpen. Doel: via bemiddeling tot een oplossing voor het huurprobleem te komen en zo indien mogelijk een uithuiszetting te vermijden. Vaststellingen: • de praktijk leert dat slechts een minderheid van de (niet-gekende) burgers effectief op het bemiddelingsaanbod ingaat • de periode voor bemiddeling blijkt vaak te kort
Bijkomende acties • huurders sneller de stap naar hulpverlening laten zetten
• vermelding hulpaanbod OCMW in 2de herinneringsbrief Woonhaven
• brochure omtrent hulpverlening bij huurproblemen • vroeger ingrijpen
• maximaal complementair werken aan overige hulpverlening
=> proefproject inzake huurachterstal tussen Woonhaven & OCMW
Antwerpen
Proefproject omtrent huurachterstal bij Woonhaven aanleiding • ondanks de gezamenlijke inspanningen van SHM, CAW en OCMW worden er huurders uitgedreven opzet • complementair project naast het aanbod preventieve woonbegeleiding vanwege de CAW’s • complementair aan inspanningen door Woonhavens eigen Bewonerswerking • OCMW heeft andere instrumenten ter beschikking dan CAW • maximaal inzetten op huisbezoeken praktisch • Start 15 februari 2012 • Uitvoering via maatschappelijk werkers van Energiecel of SC en Woonhavens Bewonerswerking
Eerste evaluatie proefproject •
Merkelijke daling aantal huurachterstallen bij Woonhaven
•
Veel huurders staan weigerachtig tegenover OCMW •
verkiezen rechtstreekse regeling met Woonhaven
•
OCMW wordt soms gezien als deel van financieel probleem
•
Problematiek is vaak ruimer dan huurachterstal waarbij eerder langdurige (woon)begeleiding nodig is
Toekomst •
Hulpverlening bieden aan huurders en verhuurders op de
sociale én private huurmarkt •
Maximaal preventief sensibiliseren van huurders én verhuurders omtrent zowel eigen verantwoordelijkheden als
beschikbare hulpverlening •
Bredere doelgroep dan louter financiële problematiek
•
Complementair aanbod t.o.v. andere actoren uit de welzijnssector én eigenaarssyndicaten + huurdersbonden
•
Inzetten op behoud van bewoning én ondersteuning bieden op vlak van vinden
Vragen
YAR Vlaanderen
YAR Vlaanderen: historiek • 2006 – 2009: • kader Globaal Plan Jeugdzorg • jaarlijks programma voor steden Antwerpen, Hasselt en Genk • hosting vzw De Overstap
• 2010: • oprichting vzw YAR Vlaanderen • uitbreiding YAR coaching naar 2 programma’s jaarlijks, provincie Limburg en provincie Antwerpen
• 2011: • uitbreiding YAR coaching naar 3 programma’s jaarlijks, provincies Limburg, Antwerpen, Vlaams – Brabant en Brussel
• 2012: • opstart nieuwe afdeling YAR wonen , erkenning 1 april 2012
YAR Vlaanderen, twee afdelingen YAR coaching jaarlijks 3 programma’s provincies Limburg, Antwerpen, Vlaams – Brabant en Brussel capaciteit 75 begeleidingen personeel 6,75 VTE inzet buitenlandse trainers jaarlijks 225 opgeleide vrijwilligers
YAR wonen
capaciteit 16 begeleidingen provincie Limburg en 12 steden/ gemeenten Vlaams – Brabant personeel 2,75 vte jaarlijks 25 opgeleide vrijwilligers
YAR Vlaanderen, doelgroep YAR coaching jongens en meisjes tussen 15 en 18 jaar verwijzers exclusief jeugdrechtbank wonen in werkingsgebied MOF en POS
YAR wonen jongens en meisjes tussen 17 en 21 jaar verwijzers jeugdrechtbank en comité bijzondere jeugdbijstand wonen in werkingsgebied MOF en POS
YAR coaching: Doel en uitgangspunten doel van het programma: - jongeren leren voor zichzelf nieuwe mogelijkheden creëren rond het maken van keuzes - netwerk opbouwen – opvangen van problemen
vier uitgangspunten: - iedere jongere kiest voor verantwoordelijkheid voor eigen leven - ieder beschikt over nieuwe mogelijkheden - zelfexpressie als middel voor relatie opbouw - het belang van het leveren van een actieve bijdrage aan de samenleving
YAR: traject looptijd: 11 maanden 3 fasen
Voortraject
Trainingsweek
Vervolgtraject
(5 à 6 weken)
(6 dagen)
(9 maanden)
Samenlevingsprogramma per programma: inzet van 75 vrijwilligers - globaal, integrale visie - gelijkwaardigheid - voorbeeldfunctie - netwerk opbouwen - toewijding
samen met professionele hulpverleners
Samenlevingsprogramma: bijkomende mogelijkheden vrijwilliger – jongeren YAR netwerk partnerorganisaties (ca. 60) – jongeren actieve inbreng naar jongeren positieve maatschappelijke beïnvloeding
YAR Wonen, begeleid zelfstandig wonen
uitgangspunt is de noodzakelijkheid van het zelfstandig wonen indicatiestelling ligt bij verwijzers geen motivatiemeting bij intake uitbouw netwerk naar opportuniteiten verantwoordelijkheid naar doelstellingen inzet van vrijwillige coaches
YAR wonen, netwerking en vermaatschappelijking als innovatie
NETWERK BIJEENKOMSTEN
PARTNERS
IMMO
JONGEREN
SOCIAAL FONDS
COACHING
UITZET
Dank u
“Wel en wee” van een sociaal huisvestingsproject in het kader van wonen - welzijn
Georges Feucht directeur cvba Nieuw Sint-Truiden
Kroniek van het “wel” Project 1
17 woongelegenheden in Sint-Truiden, Montenakenweg
Samenwerkingsverband met vzw Bewust vzw ‘t Heft vzw Open Thuis vzw Wiric doelgroepen: huisvesting, bescherming en begeleiding van (ex-)psychiatrische patiënten, mentaal en fysisch gehandicapten
Waarom deze doelgroep? vzw Asster - Sint-Truiden: grootste zorgcentrum in Vlaanderen voor personen met een psychiatrisch probleem (2012: opname van meer dan 2.000 patiënten met een ernstig psychiatrisch probleem)
Vzw Bewust: individueel / groepswonen gericht op doorstroming of permanent wonen met begeleiding (huisvesting van ca. 250 personen via huur in privaat sector) >> grote blijvende aanwezigheid van deze personen in en rond Sint-Truiden
Externe inbreng Provincie Limburg: aanvullende renteloze lening (Rollend Woonfonds) ten bedrage van 500.000 euro Vzw ‘t Heft: gaf de bouwgrond in gratis erfpacht aan de huisvestingsmaatschappij + gratis aanleg van wegenis Vzw Bewust, vzw Wiric en vzw Open Thuis: staan in voor begeleiding bewoners
Extra dimensie ons project sluit direct aan bij een sociale werkplaats en een sociaal restaurant van de vzw ‘t Heft, een woon- en zorgcentrum voor senioren en een deelsite van de vzw Asster
Project 2
7 woongelegenheden in Sint-Truiden, Vissegatstraat
Samenwerkingsverband met C.A.W. Sonar & O.C.M.W. Sint-Truiden doelgroep: Aanbieden van kwalitatieve huisvesting en woonbegeleiding aan alleenstaande kwetsbare bewoners met het oog op een latere doorstroming naar een gewone huurwoning
Waarom deze doelgroep? regelmatige confrontatie met sociale huurders die in feite nog niet ‘rijp’ waren om ‘zelfstandig’ te wonen zonder enige vorm van woonbegeleiding
Externe inbreng Provincie Limburg: aanvullende renteloze lening (Rollend Woonfonds) ten bedrage van 228.818 euro C.A.W. Sonar en O.C.M.W. Sint-Truiden: zorgen voor de nodige woonbegeleiding
Start en goedkeuring (door VMSW) van beide projecten dateren van VOOR het Kaderbesluit van 12/10/2007 !
Project 1: verhuurd vanaf 1/1/2009 Project 2: verhuurd vanaf 1/9/2007 De eerste verhuringen verlopen zonder enig probleem.
Opname in het intern huurreglement van 17/01/2008 van de nodige specifieke clausules i.v.m. deze 2 projecten en de hiervoor specifiek toe te passen toewijzingsregels + Toepassing van artikel 24 (versnelde toewijzing)
5 en 12 maart 2010 Algemene controle van de toewijzingen door het Agentschap Inspectie RWO G E E N bemerkingen omtrent de toewijzingen van de beide projecten !
Kroniek van het “wee” Februari 2011: daar komen de eerste vernietigingen door het Agentschap Inspectie RWO !
Argumentatie Ag. Inspectie RWO: “ overwegende dat er een wettelijk kader voorhanden is dat de verhuring van dergelijke projectwoningen regelt (M.B. 19/12/2008 tot bepaling van de voorwaarden voor verhuring buiten sociaal huurstelsel en terbeschikkingstelling van sociale huurwoningen), en dat de toepassing van een bepaling (artikel 24) van het kaderbesluit sociale huur (BVR 27/10/2010) hier dus niet aan de orde is.” “overwegende dat voor de toewijzing het intern huurreglement ingeroepen wordt door de huisvestingsmaatschappij als rechtsbasis … overwegende dat in het intern huurreglement is bepaald dat de toewijzingen voor betrokken woningen gebeuren ‘in onderling overleg met de betrokken sociale partners en op basis van de door deze laatste geformuleerde voorstellen’ … overwegende dat dergelijke handelswijze in strijd is met de toewijsregels zoals bepaald in de art 18-20 van het BVR dd 12/10/2007”
Voorgestelde oplossing ?? M.B. 19/12/2008 tot bepaling van de voorwaarden voor verhuring buiten sociaal huurstelsel en terbeschikkingstelling van sociale huurwoningen
Indien alle betrokken woongelegenheden op basis van dit MB buiten sociaal huurstelsel zouden verhuurd worden >>> nieuw probleem: overschrijding max norm van 1% + toepassing M.B. is een ‘mogelijkheid’ – ‘geen verplichting’
De huisvestingsmaatschappij tekent beroep aan bij de Minister tegen deze vernietigingen
M.B. 8/4/2011: het beroep wordt door de Minister verworpen !
Overleg 14/4/2011 op het kabinet van de Minister: Volgende problemen blijven bestaan: - verhuring wonen-welzijn kan NIET binnen eigen intern huurreglement - verhuring wonen-welzijn kan NIET middels art 24 Kaderbesluit (versnelde toewijzing) + - er mogen GEEN bijkomende clausules in de huurovereenkomst worden opgenomen (zoals binding aan begeleidingsovereenkomst sociale actor) - 1 % norm buiten soc. huurstelsel blijft absoluut maximum
Voorgestelde oplossing: 1. De toewijzingen in het kader van wonen-welzijn moeten geregeld worden via een gemeentelijk toewijzingsreglement voor doelgroepen
2. bijkomende clausules in de huurovereenkomst = ONMOGELIJK (= strijdig met het recht op wonen): >>> clausules dus schrappen uit huurcontract !
Oplossing probleem 1: Na overleg met de stad Sint-Truiden wordt door deze laatste de procedure opgestart voor opmaak lokaal toewijzingsreglement voor doelgroepen (beperkt tot deze 2 projecten)
Oplossing probleem 1: - Sept. 2011: definitief ontwerp doelgroepenplan goedgekeurd tijdens vergadering lokaal woonoverleg
- Okt. 2011: gemeenteraad stad Sint-Truiden keurt toewijzingsreglement goed en bezorgt het aan Woonbeleid
Oplossing probleem 1: - 5 december 2011: goedkeuring van en inlassing nieuw art 73 ter in het Kaderbesluit - 24 april 2012: brief bevoegde Minister: “ ………. het lokaal toewijzingsreglement voor de Visssegatstraat en de Montenakenweg is overbodig, aangezien beide projecten onder de toepassing vallen van art 73 ter van het Kaderbesluit Sociale Huur en bijgevolg vrijgesteld zijn van de verplichting tot opmaak van een lokaal toewijzingsreglement” - Probleem 1: happy end
Oplossing probleem 1: - alhoewel….. door het niet goedkeuren door de Minister van het doelgroepenplan van de stad Sint-Truiden, wordt ook de uitgewerkte procedure inzake het verloop van deze toewijzingen niet goedgekeurd
>>> thans opgelost door het stappenplan door de besturen van alle betrokken sociale actoren formeel te laten goedkeuren
Oplossing probleem 2: bijkomende clausules in de huurovereenkomst = ONMOGELIJK (= strijdig met het recht op wonen) De bijkomende clausule komt er op neer dat wanneer een huurder de woonbegeleiding zelf stopzet of als de woonbegeleiding door de sociale actor wordt stopgezet wegens geen medewerking meer, dit automatisch ook de huuropzeg tot gevolg zou hebben (= de figuurlijke stok achter de deur)
Oplossing probleem 2: Bijkomende clausules in de huurovereenkomst = ONMOGELIJK (= strijdig met het recht op wonen)
- Bij probleem-dossiers dreigen deze 2 projecten op termijn te verzanden tot gewone verhuringen waarbij de oorspronkelijke band tussen wonen en welzijn verdwijnt !
nieuw probleem 3: mail van 20/8/2012 Toezichthouder: (citaat) “De afdeling Toezicht heeft onderstaande bedenkingen bij puntje 3 van de notulen: …… U kan uw toewijzingssysteem (de keuze van de kandidaat) op deze wijze hanteren MAAR ………. Huurders die “klaar” zijn om solo te gaan wonen, kunnen niet zomaar versneld toegewezen worden aan een ander pand met het oog op het vrijmaken van de panden uit de overeenkomst met de vzw’s. Er moeten echt wel gegronde bijzondere omstandigheden van sociale aard zijn alvorens men een versnelde toewijzing kan uitvoeren, en aangezien deze huurders reeds een sociale woning hebben, is dit hier hoogst onwaarschijnlijk.”
nieuw probleem 3: ingevolge deze nieuwe stelling komt nu het ‘doorstroom-principe’ weer in het gedrang
oplossing probleem 3: huurder die zelfstandig kan gaan wonen moet maar doorstromen naar privaat huurmarkt (niet evident) of huurder kan eventueel doorstromen naar een andere sociale woning mits toepassing art 24 (versnelde toewijzing), voor zover dit voldoende gemotiveerd kan worden (?)
Moraal van het verhaal Stap niet blindelings in nieuwe en innoverende projecten vooraleer de overheid alle nodige Besluiten en reglementeringen definitief heeft goedgekeurd (??)
Moraal van het verhaal anderzijds: Als we het positieve sociale en menselijke resultaat van beide projecten bekijken:
Overal tevreden gezichten bij onze huurders
Moraal van het verhaal één conclusie: niet twijfelen - opnieuw doen !!
ook al wordt je er soms ‘wild’ van
