Wil je met me bouwen? Zelfbouw Amsterdam

Wil je met me bouwen?

Zelfbouw Amsterdam 1

Inhoudsopgave Voorwoord1 Wat is zelfbouw?

3

Interview: Wonen in een rijtje

5

Stappenplan individuele zelfbouw

7

Interview: We houden wel van een beetje avontuur

9

Stappenplan nieuwbouw met een Bouwgroep

11

Interview: Bouwen met een groep

13

Stappenplan Bouwgroepen, bestaand (gemeentelijk) vastgoed

15

Interview: Wonen in een school: onze toekomst in Amsterdam!

17

Goed om te weten

19

Interview: Zelf klussen in een cascowoning

21

Is Amsterdam jouw stad? Zoek je een mooie plek, een toekomstig huis? Heb je originele woonideeën? Realiseer ze dan nu, individueel of in een bouwgroep. Amsterdam biedt ruimte aan zelfbouw, op diverse plekken in de stad. Amsterdam heeft aanbod in verschillende buurten, voor zowel particulieren als groepen. Er zijn kavels voor vrijstaande woningen, rijtjeswoningen of op het water maar ook in bestaande bouw, bijv. voormalige scholen. Wil je pionieren of bouw je liever in een bestaande buurt? Amsterdam Woon je graag in een stedelijke omgeving of liever wat rustiger? Zelfbouw Het is allemaal mogelijk.

Voorwoord

Amsterdam is gebouwd door Amsterdammers! Waar steden als Parijs en Londen werden gebouwd door koningen, keizers en admiraals, deden in Amsterdam de bewoners dat grotendeels zelf.

minder gemakkelijk af. Wie denkt over het zelf bouwen van een huis, raakt al snel verdwaald in een doolhof van vragen. Toch kan het.

De achttiende-eeuwse grachtengordel, onderdeel van de UNESCO Werelderfgoedlijst, is van Haarlemmerdijk tot aan de Plantagebuurt een initiatief van de bewoners van onze stad. En ook de ‘volkspaleizen’ in Amsterdam, de prachtige sociale woningbouwcomplexen uit het begin van de negentiende eeuw, zijn door Amsterdammers zelf in verenigingsverband gerealiseerd.

De komende jaren worden honderden kavels uitgegeven aan mensen die individueel of in een groep willen bouwen. Dat kan zijn op braakliggende grond, op het water, of in een bestaand pand.

Iedereen heeft wel eens een huis getekend. En dan vooral als kind. Zo’n huis was zó klaar. Een gevel met een stuk of vijf ramen en natuurlijk een rokende schoorsteen op het dak. Ook de oprijlaan mocht op zo’n vrolijke prent niet ontbreken, met een auto erbij en een boom. Dromen over een zelfbedachte en -getekende woning gaat volwassenen

Is Amsterdam jouw stad? Zoek je een mooie plek, een toekomstig huis? Heb je originele woonideeën? Realiseer ze dan, want het kan! Hartelijke groet, Maarten van Poelgeest Wethouder Ruimtelijke Ordening, Grondzaken en Klimaat en Energie

Het symbool van Zelfbouw is de rode zelfbouwschep. Deze negen meter hoge reus verhuist met regelmaat van de ene zelfbouwlocatie naar de andere.

Zelfbouw Amsterdam 1

Op het water

Vrijstaand

Samen in het Klein



Zelfbouw Amsterdam

Naast elkaar

Samen in het Groot

Samen in bestaand

Wat is zelfbouw? Een kavel of gebouw kopen, een huis (laten) ontwerpen en vervolgens zelf of laten bouwen. U bent zelf opdrachtgever voor het ontwerp en de bouw van uw woning en u heeft de vrijheid om dit, binnen de randvoorwaarden, te realiseren. Naast de vrijheid op allerlei gebied kost het organiseren van een zelfbouwtraject ook tijd en energie. Wie een kavel koopt wordt zelfbouwer en daarmee particulier opdrachtgever. Er zijn veel zaken waarmee u rekening moet houden maar u hoeft het niet alleen te doen. Als u niet de kennis en de tijd heeft dan kunt u een architect of bouwbegeleider inschakelen. Daar bent u geheel vrij in. Alle loon naar werken want het eindresultaat is een woning die volledig aan uw eigen woonwensen voldoet. Wie wil dat niet? Er zijn verschillende vormen van zelfbouw: zelf bouwen of samen bouwen. Wat past bij u?

Individuele Zelfbouw

Individuele Zelfbouw betekent zelf uw huis bouwen voor eigen gebruik. U wordt erfpachter van de grond waarop u uw woning volgens uw woonwensen bouwt of laat bouwen.

Bouwgroep

Een bouwgroep bestaat uit een groep particulieren die samen bouwen. Het bouwen in een groep geeft, naast de eigen woning, mogelijkheden om voorzieningen die voor een individueel huishouden niet betaalbaar zijn gezamenlijk te realiseren. Zoals een gemeenschappelijke tuin of dakterras.

Bestaand vastgoed

Bestaande panden die door particulier of groep onder eigen zeggenschap en voor eigen risico worden opgeknapt. Het zijn koopwoningen of een mengvorm van koop en huur. Voorbeelden zijn de zogenaamde klusflat en een voormalige school.

3

“Ik kan het iedereen aanraden. Zelfbouw is goedkoper en je krijgt een huis naar wens.”

Zelfbouw Amsterdam

Wonen in een rijtje Rahmi Türkmen woont met Halime en vijf kinderen naar volle tevredenheid in een van de zelfbouwwoningen aan de Troelstralaan in Slotermeer. Waarom hebben jullie zelf je huis gebouwd?

“Dat was onze droom. In Turkije is het heel gewoon om zelf je huis te bouwen. Je hebt daar geen woningcorporaties zoals hier. In onze vorige woning wilden we de badkamer uitbouwen, dat mocht niet van de corporatie. Verder bevalt het aanbod van de standaard nieuwbouw ons niet. We zagen een advertentie staan in de Westerpost en hebben ons ingeschreven voor een kavel. Dat was 4 jaar geleden. En nu hebben we zelfs drie badkamers!” Opvallend is het hoge plafond. “De voorwaarde was dat er een ruimte aan de voorzijde kwam van 3.60 meter hoog, geschikt als werkruimte. Daar zit nu onze keuken. We vonden het mooi om het hoge plafond naar achter door te trekken. Het maakt de woning heel licht.”

Ik ben zelfstandig bouwkundig ingenieur en weet veel van bouwkundige eisen en regels. “In onze rij van negen wonen zes Turkse gezinnen, die we eerst nog niet kenden. Ik ben zelfstandig bouwkundig ingenieur en weet veel van bouwkundige eisen en regels. Dat kwam goed van pas. Ik heb daar ook de buren mee geholpen. Verder woont er een aannemer in ons rijtje die de bouw heeft gedaan. Naast ons woont een gordijnenmaker die onze draperieën heeft opgehangen. Zo zijn we samen opgetrokken. Het casco hebben we voor de hele rij neergezet. We hebben traditionele bouwwijzen gebruikt, zoals gemetselde muren.“

schuwd, maar het was toch een tegenvaller. En toen we hier introkken was er nog geen stoep en bestrating, leuk voor de kinderen maar best lastig in de winter.”

Wat viel mee?

“De bouwtijd viel uiteindelijk erg mee. Tussen het moment van aankoop in januari 2009 en verhuizing eind 2010 zat nog geen twee jaar. Wat we aan tijd kwijt waren in het voortraject hebben we teruggewonnen bij de bouw. We zijn erg blij met de gemeenschappelijke binnentuin die we delen met de aangrenzende woningen. Er wonen hier allemaal gezinnen met kinderen, dus dat is ideaal. Samen vormen we een VvE.”

Duurzaamheid?

“Ons huis is goed geïsoleerd, de ramen hebben dubbel glas. We hebben zoveel mogelijk natuurlijke materialen gebruikt. De houten kozijnen hebben we allemaal van dezelfde leverancier, maar ze zijn per woning verschillend, al naar gelang de wensen. We hadden plannen voor zonnepanelen en hemelwaterafvoer, maar dat is er door tijdsgebrek nog niet van gekomen.“

Tips?

“Ik kan het iedereen aanraden. Zelfbouw is goedkoper en je krijgt een huis naar wens. Maar een bouwproces verloopt nooit perfect. Het blijft mensenwerk: soms valt het mee, soms valt het tegen. Voor ons maakte het niet zoveel uit. Ons huis heeft de indeling en afwerking zoals wij dat willen, met vier etages, zes slaapkamers en een dakterras. We hebben goede buren, we delen van alles. We zijn hier heel gelukkig.” “Toch nog een minpuntje”, zegt Halime lachend, “al die trappen. Ons volgende huis mag niet meer dan twee etages hebben… en een grotere keuken!”

Wat viel tegen?

“De eisen van de corporatie die onze grond uitgaf waren best streng. Ook duurde het voortraject langer dan we gedacht hadden. Er waren extra kosten voor de aanleg van nutsvoorzieningen. Daar waren we weliswaar voor gewaar-

5

Stappenplan individuele Stap 1: voorbereiding

Stap 2: grondverwerving

Stap 3: het ontwerp

Bekijk eerst de mogelijkheden om zelf te kunnen bouwen. Kies de kavel die bij u past. Ga na wat uw financiële ruimte is en maak een wensenlijst van uw toekomstige woning.

Optie nemen en bedenktijd Als u een optie hebt genomen op de kavel nodigt de gemeente u uit voor een gesprek over de erfpachtaanbieding. Daarna hebt u nog vier weken bedenktijd. Na acceptatie ontvangt u het Handboek Zelfbouw van het zelfbouwproject van uw keuze.

In de ontwerpfase moet u veel keuzes maken. Hoeveel kamers, balkon of dakterras, materiaal keuze, parkeerruimte, fietsenstalling, afvalcontainers. Dit bepaalt voor een groot deel de uiteindelijke bouwkosten van uw woning. Bekijk ook hoe duurzaam u wilt bouwen. De gemeente stimuleert energiezuinig en ‘klimaatneutraal’ bouwen met een subsidie.

www.amsterdam.nl/zelfbouw voor het actuele kavelaanbod en een kostenoverzicht.

www.amsterdam.nl/klimaatneutraalbouwen. Extra kosten zijn het honorarium van de architect en andere adviseurs, de grondkosten, leges voor vergunningen, notaris- en hypotheekkosten, overbruggingshypotheken, verzekeringen, garanties op de aannemer, aansluitkosten voor nutsvoorzieningen en verhuiskosten.

ontwerp en bouw

verwerving grond

www.amsterdam.nl/zelfbouw onder: Kosten.

Oriënteren op kavels, kavelregelsen, kavelprijs en minimum eisen

(betaling waarborgsom wordt verrekend met het eerste jaarcanon, inschrijfgeld wordt hiervan afgetrokken)

Optie op de grond & betaling inschrijfgeld

Kavelkeuze bepalen Start optieneming

voorbereiding

Afnamegesprek Acceptatie met gemeente over erfpachtaanbieding erfpachtaanbieding

grondverwerving,

grondverwerving 4 weken

Oriënteren op programma van eisen en financiële mogelijkheden Oriënteren op architectenkeuze eventuele overige adviseurs

Start planvorming Selectie van, en opdracht aan, architect

Schetsontwerp

Voorlopig ontwerp

vergunningen

Mogelijkheid tot voortoetsgesprek omgevingsvergunning

6

zelfbouw Stap 4: Omgevingsvergunning en aanbesteding

Stap 5: de bouw

Om te kunnen bouwen is een omgevingsvergunning (vroeger: bouwvergunning) nodig. Deze moet u uiterlijk 18 maanden na acceptatie van de erfpachtovereenkomst hebben ontvangen. De gemeente stelt dit als voorwaarde voor de levering van de kavel.

Als de omgevingsvergunning binnen is en de gemeente de kavel aan u geleverd heeft, kan de bouw beginnen. U heeft zich verplicht uw woning vóór de in de erfpachtovereenkomst genoemde datum (dit is drie jaar vanaf acceptatie van de erfpachtaanbieding) te voltooien en zelf te bewonen.

Aanbestedingsfase De architect werkt nu het definitief ontwerp verder uit in het bestek en de bestektekeningen: de basis voor de offerte van de aannemer. Het type huis dat u wilt bouwen kan bepalend zijn bij het kiezen van een aannemer. Laat bij meer aannemers prijsopgaven maken.

Start bouw (uiterlijk 26 weken nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is)

Definitief ontwerp gereed

Indien het Definitief ontwerp gereed is kan de omgevingsvergunnig aangevraagd worden Gemeentelijke procedure omgevingsvergunning Dit duurt minimaal 14 weken indien de aanvraag volledig is en er geen bezwaar tegen wordt gemaakt door belanghebbenden.

bouwfase (18 maanden)

Verlenging met 6 weken is altijd mogelijk.

Indien het ingediende plan in strijd is met het bestemmingsplan volgt een uitgebreidere procedure die ongeveer 26 weken in beslag kan nemen!

Woning opgeleverd

Omgevingsvergunning verleend

vergunningen

ontwerp en aanbestedingsfase (18 maanden)

uiterste datum voltooiing woning 3 jaar na acceptatie erfpachtaanbieding

ontwerp en bouw

Levering kavel 18 maanden na acceptatie erfpachtaanbieding

verwerving grond

start canonbetaling (waarborgsom wordt met 1e jaar canon verrekend)

7

“Het is leuk om letterlijk iets van de grond af aan op te bouwen.“

Zelfbouw Amsterdam

We houden wel van een beetje avontuur Sanne van den Aakster en Jasper Hermans bouwen hun eigen huis in Buiksloterham in Noord. Met zoontje Flip gaan ze groter wonen in een huis dat ze zelf hebben ontworpen. Waarom hebben jullie gekozen voor zelfbouw?

Wat valt tegen tot nu toe?

Door zelf te bouwen bespaar je op de kosten en krijg je meer huis voor je geld. Onze kavel kost € 90.000 (dat is inc BTW) voor 50 jaar erfpacht en dan hebben we nog zo’n twee ton beschikbaar voor de bouw. Daar krijgen we 190 m2 voor! Dat vind je niet bij bestaande bouw, zo dichtbij de stad. Bij ons moet minimaal 20% van die 190 m2 bedriifsruimte zijn en daar is de grondprijs ook op afgestemd.”

Heb je tips voor andere mensen die zelf willen gaan bouwen?

Sanne: “In projectmatige nieuwbouw voelen we ons niet thuis. Jasper is interieurarchitect en zijn droom is een eigen woning ontwerpen. Dat kan nu.

“We gingen redelijk blanco naar de zelfbouwmarkt in oktober 2011. Gewoon, ter oriëntatie. We waren er al vroeg, maar hebben geen nachten voor de deur gebivakkeerd zoals sommige anderen. We namen een optie op een kavel van 6 x 20 meter. De rauwe, industriële uitstraling van Buiksloterham doet ons aan Berlijn denken. Een gebied in ontwikkeling met ruimte, in fysieke zin, maar ook voor initiatieven van bewoners zelf.” “Pas daarna gingen we echt goed nadenken en rekenen. We spraken met andere potentiële bewoners (je koopt de kavel niet maar krijgt recht op erfpacht) in onze ‘straat’. Ook jonge stellen: dertigers en veertigers. We praten nu over wat we gezamenlijk kunnen doen, zoals heien en inrichting van de straat. Iedereen hecht waarde aan duurzaam bouwen en daarom willen we collectief zonnepanelen inkopen. Zo groeide ons vertrouwen in dit project steeds meer.”

Wat valt mee tot nu toe?

“Het is leuk om letterlijk iets van de grond af aan op te bouwen. Zelfbouw trekt een bepaald type mensen aan: creatieve durfals die hun eigen plan trekken maar ook de kracht van het collectief onderkennen. We hebben samen veel specialistische kennis en die delen we met elkaar.”

“Tot nu niets! Maar ik verwacht wel dat tijdens de bouw ons incasseringsvermogen en onze stressbestendigheid op de proef wordt gesteld. Er komt veel bij kijken. Het kost tijd om van alles te regelen en uit te zoeken. Dat kun je uitbesteden, maar dat gaat ten koste van je financiële voordeel en je vrijheid. Het zal nooit gaan zoals je van te voren bedenkt. Die flexibele instelling moet je wel hebben.”

“Zorg dat je je goed voorbereidt. Als je eenmaal bent begonnen met bouwen ben je verplicht om het af te maken. Je verbindt je wel tot iets.”

Do’s:

„„ Verdiep je in het bestemmingsplan; „„ Kijk naar de (on)mogelijkheden van de bouwenvelop:

voorwaarden, woon/werkfuncties en oppervlaktes; „„ Bepaal je budget en vergelijk wat je daarvoor in bestaande bouw kunt krijgen; „„ Zoek de samenwerking met je toekomstige buren; „„ Ga niet op aan de top van je hypotheek zitten; „„ Ken jezelf: weet waar je goed in bent en wat je wilt uitbesteden. Blijf praten met je partner; „„ Zorg dat je aannemer verzekerd is tegen faillissement.

Dont’s:

Niet doen:

„„ … als je snel en makkelijk wilt wonen „„ … als je er snel rijk van wilt worden „„ … als je denkt wat een gedoe allemaal!

9

Stappenplan nieuwbouw Stap 2: inschrijving en selectie

Stap 3: de optieperiode, het ontwerp

Bij het bouwen in een groep is veel mogelijk. Bijvoorbeeld een mix van grote en kleine woningen. Ga na wat uw financiële ruimte is en maak een wensenlijst voor uw toekomstige woning. Denk ook na over eventuele zaken die u gezamenlijk wilt organiseren met uw groepsleden, zoals de tuin, een fietsenstalling of een gastenkamer. Bedenk of u veel zelf wilt organiseren of u liever aansluit bij een groep die al gestart is. Het bouwproces doorloopt u als groep, de woningen kunt u zelfstandig bewonen.

Voor de bouwgroepkavels die de gemeente aanbiedt geldt een selectieprocedure. Na inschrijving levert u een voorstel in waarin staat hoeveel woningen/eenheden u van plan bent te realiseren, hoe u het bouwproces gaat organiseren, en hoe u de planontwikkeling gaat financieren. Wanneer er meer groepen een voorstel indienen krijgt de groep met het meest realistische en meest duurzame voorstel een optie op de kavel.

Tijdens de optieperiode werkt u het voorstel uit tot een ontwerp. Nu moet u veel keuzes maken. Wat wordt de opzet van het gebouw? Hoe worden de woningen onderling verdeeld? Hoeveel kamers? balkon of dakterras? welke materialen? Welke ruimtes worden gezamenlijk gebruikt? Die keuzes bepalen voor een groot deel de uiteindelijke verbouwingskosten. Als opdrachtgever bent u natuurlijk eindverantwoordelijk maar dat betekent niet dat u alles zelf hoeft te doen. Kiest u een architect? Neem er een die aansluit bij uw wensen en ideeën en bespreek of de architect ook een rol vervult in het coördineren van het proces. U kunt ook zelf het proces organiseren of hiervoor een procesbegeleider inschakelen. Maak onderlinge afspraken over de financiering en richt een rechtspersoon op: bijvoorbeeld een stichting of vereniging. Voorwaarden om een erfpachtovereenkomst te kunnen sluiten zijn: een definitief ontwerp en u heeft een rechtspersoon opgericht met minimaal zoveel deelnemers als nodig is voor 60% van de woningen/eenheden.

verwerving grond

Stap 1: voorbereiding

Oriënteren op kavels, kavelregels en kavelprijs Kavelkeuze bepalen

Betalen optievergoeding (wordt verrekend met waarborgsom) Sluiting inschrijving

Start inschrijving

voorbereiding

inschrijf en selectiefase 6 weken

ontwerp en bouw

Indienen voorstel

Oriënteren op programma van eisen en financiële mogelijkheden

Maken voorstel

Gunning optie Tekenen optieovereenkomst

grondverwerving en ontwerpfase (12 maanden)

Voorstel (plan van aanpak en visie) Bij indienen voorstel is voor minimaal 25% van de woningen/eenheden een afnemer bekend

Voorlopig ontwerp gereed na x weken (termijn verschilt per project)

Werven leden / zoeken bouwgroep Orienteren op / werven architect en adviseurs

Verzending erfpachtaanbieding 4 weken voor aflopen optietermijn

Tussentijds afstemming met gemeente over plan (Schetsontwerp, Voorlopig ontwerp)

Definitief ontwerp gereed (8 weken voor aflopen optietermijn) Inclusief (goedgekeurd) financieel haalbaar plan / rechtspersoon is opgericht / voor minimaal 60% van de woningen / eenheden is een afnemer bekend

vergunningen

Mogelijkheid tot voortoetsgesprek omgevingsvergunning

10

met een Bouwgroep Stap 4: aanbesteding

Stap 5: de bouw

Het definitief ontwerp wordt uitgewerkt tot bestek- en bestektekeningen. Deze zijn de basis voor de offerte van de aannemer. Laat bij meer aannemers prijsopgaven maken. Leg duidelijk vast wanneer de aannemer begint en het gebouw oplevert. U laat een notaris een splitsingsakte opstellen. Deze akte is de basis voor de erfpachtcontracten die per appartementsrecht (woning/werkeenheid) uitgegeven worden. Ook moet een vereniging van eigenaren worden opgericht. Voorwaarden voor levering van de kavel zijn: een omgevingsvergunning en een aanneemovereenkomst.

Hebt u financiering, een aannemer, de omgevingsvergunning en is de grond aan u geleverd? Dan kan de bouw beginnen! U heeft zich verplicht het gebouw vóór de in de erfpacht overeenkomst genoemde datum (dat is drie jaar vanaf acceptatie erfpachtaanbieding) te voltooien.

Acceptatie erfpachtaanbieding

vergunning en aanbestedingsfase (12 maanden) Concept splitsingsakte gereed

Aanneem- (en financierings-) overeenkomsten afgesloten

bouwfase (24 maanden) Start bouw (uiterlijk 26 weken nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is)

bestek en contracttekeningen / selectie en opdracht aannemer / financiering / opstellen concept splitsingsakte (appartementsrechten)

Indien het Definitief ontwerp gereed is kan de omgevingsvergunnig aangevraagd worden Gemeentelijke procedure omgevingsvergunning Dit duurt minimaal 14 weken indien de aanvraag volledig is en er geen bezwaar tegen wordt gemaakt door belanghebbenden.

Verlenging met 6 weken is altijd mogelijk.

Indien het ingediende plan in strijd is met het bestemmingsplan volgt een uitgebreidere procedure die ongeveer 26 weken in beslag kan nemen!

verwerving grond

Levering kavel 12 maanden na uiterste datum acceptatie erfpachtaanbieding voltooiing woning (in overleg eventueel vroegere 36 maanden levering mogelijk) na acceptatie Voorwaarden levering kavel: erfpachtaanbieding - omgevingsvergunning verleend - onherroepelijke aanneemovereenkomst

Omgevingsvergunning verleend (10 maanden na acceptatie erfpachtaanbieding)

Woning opgeleverd

ontwerp en bouw

Uiterlijk 38 weken na uiterlijke acceptatie erfpachtaanbieding concept splitsingsakte verzenden naar gemeente

vergunningen

Betalen waarborgsom (wordt verrekend met het eerste jaarcanon, inschrijfgeld wordt hiervan afgetrokken)

Start canonbetaling (waarborgsom wordt verrekend met eerste jaarcanon)

11

“Met een bouwgroep werk je samen bij het vormgeven van je nieuwe leefomgeving.”

Zelfbouw Amsterdam

Bouwen met een groep Olaf Gipser is architect, hoofdinitiatiefnemer en toekomstig bewoner van de Bouwgroep Samenwerkers Amstel C1. De groep heeft een plan ingediend voor een appartementencomplex van 17 woningen op een van de vier zelfbouwkavels in de nieuwe wijk Amstelkwartier aan de Amstel. Waarom de keus voor zelfbouw?

“Zelfbouw is een mooie, vrij nieuwe vorm van bouwen aan de stad. Met een bouwgroep werk je samen bij het vormgeven van je nieuwe leefomgeving. Er is nog geen recept voor en daarom biedt het veel ruimte voor creativiteit en eigen inbreng van de betrokkenen. En als architect kan ik mensen op ideeën brengen om samen iets moois te maken.” “Zelfbouw opent de woningmarkt voor nieuwe partijen; non-professionals en deskundigen. Het geeft ons als jong bureau de kans om ons te profileren als sociaal bewuste partner.” “We hebben ons in Berlijn georiënteerd waar bouwgroepen langer actief zijn. Wat houdt zelfbouw in voor een groep, hoe organiseer je het ‘collectief particulier opdrachtgeverschap’? Samen met Bouwbedrijf Heutink hebben we de bouwgroep opgericht en we zien ons als professionele begeleiders en regisseur.” “Onze eerste zelfbouwgroep, voor Blok 0 in de Houthaven, kwam helaas na loting op de wachtlijst. Toen Projectbureau Overamstel in najaar 2012 de inschrijving opende voor het Amstelkwartier, konden we de ervaring van de opzet voor Blok 0 gebruiken. Door een uitgebreide onderbouwing en een pitch over strategisch aanpak, financiering, groepsvorming en duurzaamheid hebben we optie op de grond gekregen.”

Hoe is het om te werken met een bouwgroep?

“We hebben veel plezier in de samenwerking met onze bouwgroep. De deelnemers brengen expertise in vanuit zichzelf of via hun netwerk, zoals juridische kennis, subsidies, organisatietalent, en webdesign voor onze site. Dat hoef je dus niet in te huren. De leden bepalen zelf hoeveel tijd ze in de groep willen steken. De basis is gezamenlijke inzet en vertrouwen in het proces en in de collectieve intelligentie. De wensen en eigen initiatieven staan centraal. De groep bepaalt zelf of er een collectieve tuin of een multifunctionele ruimte komt.”

“Projectbureau Overamstel adviseert de vier zelf bouwgroepen en houdt ons aan de planning. Ik zie ik mezelf als brug binnen deze samenwerkingsverbanden. Er is veel kennisopbouw en informatieflow. Onze leden leg ik in begrijpelijke taal uit wat je per fase moet beslissen, waar we nu staan en wat nog niet aan de orde is. Wij kennen de stappen en fijne kneepjes van het bouwproces, maar stellen ons bescheiden op tegenover de groep. Het is een zelfsturend geheel met een eigen dynamiek met mensen van diverse achtergronden. Iedereen is ontzettend gemotiveerd, maar ook kritisch. Dat is leuk en houdt je scherp.”

Duurzaamheid?

“Zelfbouw is een sociaal duurzame vorm van stadsontwikkeling door de grote betrokkenheid van de toekomstige bewoners. Verder is klimaatneutraal bouwen verplicht, wat wij vanzelfsprekend vinden. We denken over wat we nog meer kunnen doen, zoals smart energy control en een elektrisch oplaadpunt in de garage.”

Wat valt tegen?

“Een bouwgroep samenstellen en de inschrijving voor een kavel regelen is veel werk en het kost tijd. Je bent als ‘entrepreneur’ risicodrager, maar dat geeft ook een kick. En het gaat niet vanzelf; het vergt wel inzet.”

Wat valt mee?

“De inzet en het plezier van de leden van de groep. Het geeft een gevoel van ‘wij groeien samen met elkaar’. Je krijgt meer m2 woonruimte dan via de huizenmarkt en je hebt veel vrijheid binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden. We rekenen op dit moment een prijs van iets boven de 3.000 €/ m2. Dat is goed te doen voor een toplocatie aan de Amstel.“ Meer informatie

„„ www.cpoaandeamstel.nl „„ www.desamenwerkers.nl „„ www.olafgipser.com

13

Stappenplan Bouwgroepen, vastgoed Stap 2: inschrijving en selectie

Stap 3: de optieperiode, het ontwerp

Bekijk eerst uw mogelijkheden. Ga na wat uw financiële ruimte is en maak een wensenlijst voor uw toekomstige woning. Denk ook na over eventuele zaken die u gezamenlijk wilt organiseren met uw groepsleden, zoals de tuin, een fietsenstalling, een werkruimte of een gastenkamer.

Voor vastgoed dat de gemeente aanbiedt aan zelfbouwers geldt een selectieprocedure. Na inschrijving levert u een voostel in waarin staat hoeveel woningen/ eenheden u van plan bent te realiseren, hoe u het (ver)bouwproces gaat organiseren, en hoe u de planontwikkeling gaat financieren. Wanneer er meer groepen een voorstel indienen krijgt de groep met het meest realistische en meest duurzame voorstel een optie op het gebouw (de grond en de opstal).

Tijdens de optieperiode werkt u het voostel uit tot een ontwerp/ verbouwingsplan. In deze fase moet u veel keuzes maken. Welke elementen in het gebouw wilt u behouden? Hoe worden de woningen onderling verdeeld? Welke materialen? Welke ruimtes worden gezamenlijk gebruikt. Die keuzes bepalen voor een groot deel de uiteindelijke verbouwingskosten.

verwerving grond

Stap 1: voorbereiding

Oriënteren op vraagprijs, uitbreidingsmogelijkheden, bouwkundige staat gebouw en benodigde vergunningen

kijkdagen

voorbereiding

Maak onderling afspraken over de financiering en richt een rechtspersoon op: een stichting of vereniging. Voorwaarden om een erfpachtovereenkomst te kunnen sluiten zijn: een definitief ontwerp en u heeft een rechtspersoon opgericht met minimaal zoveel deelnemers als nodig is voor 60% of 100% van de woningen/eenheden (percentage verschilt per project).

Betalen inschrijfgeld (wordt verrekend met waarborgsom)

Sluiting inschrijving

Start inschrijving

Als opdrachtgever bent u natuurlijk eindverantwoordelijk maar dat betekent niet dat u alles zelf hoeft te doen. Kiest u een architect? Bespreek of de architect ook een rol vervult in het coördineren van het proces. U kunt ook zelf het proces organiseren of hiervoor een procesbegeleider inschakelen.

Indienen voorstel

inschrijf en selectiefase

Gunning optie Tekenen optieovereenkomst

grondverwerving, ontwerpfase en vergunningsfase

vergunningen

ontwerp en bouw

6 weken

14

Oriënteren programma van eisen en financiële mogelijkheden

Maken voorstel

Werven leden/ zoeken bouwgroep Oriënteren op / werven architect & adviseurs

Verzending erfpachtaanbieding (met DO als input) 4 weken voor aflopen optietermijn

Voorstel (plan van aanpak en visie) Bij indienen voorstel is voor minimaal 25% van de woningen/eenheden een afnemer bekend Tussentijds afstemming met gemeente over plan mogelijkheid tot voortoetsgesprek omgevingsvergunning

Passend binnen Bij bestemmingsbestemmingsplan wijziging (14 weken voor aflopen (30 weken voor aflopen optietermijn) optietermijn) - definitief ontwerp gereed Definitief ontwerp - inclusief (goedgekeurd) gereed en aanvraag financieel haalbaar plan omgevingsvergunning - rechtspersoon is opgericht ingediend - voor minimaal 60/100% van de woningen/eenheden is een afnemer bekend

Gemeentelijke procedure omgevingsvergunning Dit duurt minimaal 14 weken indien de aanvraag volledig is en er geen bezwaar tegen wordt gemaakt door belanghebbenden.

, bestaand (gemeentelijk) Stap 4: aanbesteding

Stap 5: de bouw

Het definitief ontwerp wordt uitgewerkt tot bestek- en bestektekeningen. Deze zijn de basis voor de offerte van de aannemer. Laat bij meer aannemers prijsopgaven maken. Leg duidelijk vast wanneer de aannemer begint en de verbouwing oplevert.

Hebt u financiering, een aannemer, de omgevingsvergunning en is de grond en de opstal aan u geleverd? Dan kan de verbouwing beginnen! In de selectiebrochure vindt u de termijn die u heeft om te verbouwen en er te gaan wonen. Dit varieert per project.

U laat een notaris een splitsingsakte opstellen. Deze akte is de basis voor de erfpachtcontracten die per appartementsrecht (woning/eenheid) uitgegeven worden. Ook moet een vereniging van eigenaren worden opgericht. Voorwaarden voor levering van het gebouw (grond en opstal) zijn: een omgevingsvergunning en een aanneemovereenkomst.

aanbestedingsfase (4 maanden) Concept splitsingsakte gereed Selectie en opdracht aannemer / financiering

Uiterste datum voltooiing woning 28 maanden na acceptatie erfpachtaanbieding

Start bouw (uiterlijk 26 weken nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is)

Woning opgeleverd

bouwfase (24 maanden)

Aanneem- en financieringsovereenkomsten afgesloten

Omgevingsvergunning verleend moment hangt af van de te doorlopen procedure Verlenging met 6 weken is altijd mogelijk.

Indien het ingediende plan in strijd is met het bestemmingsplan volgt een uitgebreidere procedure die ongeveer 26 weken in beslag kan nemen!

* Indien de bestemming nog gewijzigd dient te worden, wordt er ook een deadline gesteld voor het aanvragen van de omgevingsvergunning

verwerving grond

(12 maanden)

Levering kavel & opstal (in overleg vroegere levering mogelijk) Voorwaarden levering kavel + opstal: - omgevingsvergunning verleend* - onherroepelijke aanneemovereenkomst

ontwerp en bouw

Acceptatie erfpachtaanbieding

Start canonbetaling (waarborgsom wordt verrekend met eerste jaarcanon)

vergunningen

betalen waarborgsom (wordt verrekend met het eerste jaarcanon, inschrijfgeld wordt hiervan afgetrokken)

15

“Wij willen een klimaatneutraal gebouw en denken aan een warmtepomp en zonnepanelen op het dak, naast het dakterras.”

Zelfbouw Amsterdam

Wonen in een school: onze toekomst in Amsterdam! Bouwgroep ‘Ons Dorp Amsterdam’ bestaat uit tien stellen, vooral dertigers, die een voormalige school in de Elisabeth Wolffstraat in West gaat ombouwen tot 10 appartementen. Het was de eerste keer dat groepen zelfbouwers konden intekenen op een bestaand gemeentelijk pand in Amsterdam. Via een openbare selectieprocedure kwam ‘Ons Dorp Amsterdam’ als winnaar uit de bus. In januari is de optieovereenkomst met de gemeente getekend. Ruben Zeegers werkt als beleidsmedewerker bij een ministerie en is voorzitter van de bouwgroep. Waarom gekozen voor dit plan?

Ruben: “We wonen nu op 55 m en willen graag naar een grotere plek. Na lang zoeken overwogen we al om naar Haarlem te gaan. Maar onze roots liggen in Amsterdam en we wilden eigenlijk de stad niet uit. Via vrienden kwamen we in contact met de grondlegger van het plan. Hij is partner bij het architectenbureau space&matter en had al een schetsontwerp gemaakt. We zijn er meteen in gesprongen. De school is gebouwd in 1910 en heeft een bruto vloeroppervlak van 1.750 m2. Het is anders dan een huis ‘van de plank’, dat is het mooie. En je leert je toekomstige buren al kennen. Er ontstaat een soort woongemeenschap van mensen met dezelfde doel, dat vinden we aantrekkelijk. En dat is straks heel handig als er op de kinderen gepast moet worden.” 2

Tegenvallers?

“Nog niet. Het is een enorme inspanning, zo moeten we zelf de wijziging van het bestemmingsplan aanvragen. Dat is nog even spannend, ook al steunt het stadsdeel het project. Ik ben er als voorzitter anderhalf tot twee dagen per week mee kwijt, over een periode van zo’n twee jaar. Maar dat heb ik er graag voor over. Het is een geweldig vooruitzicht om straks in dit mooie gebouw te mogen wonen. Daar krijg ik een kick van. We hebben dus nog wel wat uitzoekwerk te doen, ook over de kwaliteit van de bouwconstructie. We weten dat we niet alles zelf kunnen doen en dat we ook expertise van buiten de groep nodig hebben.”

Bouwen met een groep, hoe doe je dat?

“We zijn een sterke, vrij eensgezinde groep van hoger opgeleiden met het zelfde doel: vorm geven aan onze toekomst in Amsterdam. En er met je kinderen blijven wonen. Deze school is daar een ideale plek voor. We hebben elkaar via ons eigen sociale netwerk gevonden. De naam ‘Ons Dorp Amsterdam’ hebben we gekozen vanwege het van oudsher bedrijvige, dorpse en eigenzinnige karakter van de buurt. Met ‘Ons Dorp Amsterdam’ willen wij, geheel in die traditie, een eigentijdse parel toevoegen aan deze prachtige wijk.”

Duurzaam?

“Uiteraard! Het was een van de selectiecriteria van de gemeente. Wij willen een klimaatneutraal gebouw en denken aan een warmtepomp en zonnepanelen op het dak, naast het dakterras. Of op een ander dak, dat kan ook. Sociale duurzaamheid vinden we belangrijk. Om onze anonimiteit te doorbreken hebben we de buurt geïnformeerd over onze plannen en flyers rondgebracht. We hebben een mooi groot trappenhuis. Misschien komt daar een galerie voor kunstenaars uit de buurt.”

Meer informatie:

„„ www.onsdorpamsterdam.nl „„ Op facebook: Ons Dorp Amsterdam

Zelfbouw Amsterdam 17

Zelfbouw Amsterdam

Goed om te weten Erfpacht

Amsterdam is een erfpachtgemeente. De gemeente Amsterdam geeft de zelfbouwkavels uit in erfpacht. Dat wil zeggen dat de gemeente eigenaar blijft van de grond. De erfpachter krijgt het voortdurende gebruiksrecht van de grond. Op basis van de bestemming, de ligging en de grootte van het bouwvolume is voor de kavels een grondwaarde vastgesteld. Deze waarde blijft 50 jaar geldig en wordt daarna eens in de 50 jaar opnieuw bepaald. De erfpachter hoeft de grondwaarde niet in een keer te betalen, dat kan ook jaarlijks. In het laatste geval hoeft u geen financiering voor de grond te regelen. Houd er wel rekening mee in uw maand- of jaarlasten. Deze jaarlijkse vergoeding heet canon. De hoogte van de canon wordt marktconform vastgesteld op basis van de grondwaarde en een rentepercentage. Zie ook: www.amsterdam.nl/erfpacht

Kosten

Naast bovengenoemde kosten zijn er onder andere notariskosten en het bouwbudget voor aannemer en bouwmaterialen. Denk ook aan de kosten voor aanleg van de nutsvoorzieningen, inrichtingskosten, dubbele woonlasten, etcetera. Laat u goed adviseren met welke investeringen en kosten u rekening moet houden. Door in uw begroting een post ‘onvoorzien’ op te nemen kunt u tegenvallers opvangen.

Financiering

Bij zelfbouw, anders dan bij het kopen van een huis, moet een deel van de kosten al in een vroeg stadium worden betaald, voordat de hypotheek is verstrekt. Banken kunnen vaak vroeg in het zelfbouwtraject nog geen zekerheid bieden over hypotheekverstrekking en rentepercentages. De bank financiert uw project pas op het moment dat u een omgevingsvergunning en een koop-aanneemovereenkomst heeft. De kosten die de zelfbouwer maakt voordat de hypotheek is verstrekt (inschrijfgeld kavel, kosten architect/ constructeur, leges omgevingsvergunning) zullen dus vaak uit eigen middelen betaald moeten worden. Het is belangrijk dat u zich hierover tijdig laat informeren. U kunt via verschillende tools en websites uw budget berekenen voor een hypotheeklening. Hoeveel u maximaal wilt en kunt lenen, is o.a. afhankelijk van uw jaarinkomen, hoogte van de hypotheekrente, leningen, spaargeld en de voor uw acceptabele woonlasten. Voor meer informatie kunt u kijken op de sites van verschillende banken en organisaties bijv. www.triodos.nl, www.rabobank.nl of www. eigenhuis.nl.

Amsterdam bouwt klimaatneutraal

Maak uw huis klimaatneutraal! U profiteert al direct van een comfortabeler huis en een lagere energierekening. Met de menukaart klimaatneutrale zelfbouw maakt u eenvoudig een keuze uit de mogelijke maatregelen. Kijkt u ook voor subsidiemogelijkheden en andere informatie op www.amsterdam.nl/energie

Meer informatie over bouwkosten: www.watkostbouwen.nl en www.iceb.nl van Informatie Centrum Eigen Bouw.

19

“Het is een leuke groep bewoners en we werken goed samen. Naast dertigers zoals wij zijn er oudere stellen, gezinnen met kinderen en drie Surinaamse zussen.”

Zelfbouw Amsterdam

Zelf klussen in een cascowoning Anouk Distelbrink en Robert-Jan Looysen, stedebouwkundige en muzikant, wonen nu al behoorlijk klein in De Baarsjes en dat wordt echt te krap als hun kindje eind van dit jaar wordt geboren. Op tien minuten fietsen, in de Staalmanpleinbuurt, vonden ze de oplossing voor hun ruimteprobleem. Ze kochten een cascokluswoning van de Alliantie aan de Klarenstraat. Ze vielen voor de typische jaren vijftig flat in het Uitbreidingsplan van Eesteren. Waarom hebben jullie gekozen voor een kluswoning?

“Allereerst de prijs! Je schrijft je in op een aantal m2 dat je voorkeur heeft en koopt een cascowoning, die kan bestaan uit een of meer woningen die oorspronkelijk 74 m2 waren. Je kunt ook woningen boven elkaar nemen en een binnentrap maken, zoals een tetris spel. Wij kozen voor anderhalve woning, met doorbraken in de draagmuren. Het casco kost ons 84.000 euro en we komen in totaal uit op ongeveer 235.000 euro, dat is inclusief ons klusbudget. We hebben contacten met aannemers en klussers en gaan zelf ook wat doen. Eerst moet de cascobouw nog worden uitgevoerd: renovatie van gevels, dak, vloeren, doorbraken, woningscheidingen en portieken. De afbouw doen we zelf. Daar trekken we negen maanden voor uit. Dan hebben we 120 m2 woning! We krijgen als kopersvereniging professionele steun van Van Schagen Architecten en adviesbureau Urbannerdam uit Rotterdam, die hebben veel ervaring met kluswoningen.” “Een bestaand huis is nooit helemaal zoals je wilt, er is altijd wel iets dat je wilt verbeteren. Nu hebben we ultieme vrijheid. We mogen zelfs een balkon aan de gevel hangen. Het is nog even spannend of het project doorgaat: De Alliantie moet 65% verkoop halen, de stand is nu 60%. Nieuwe kopers kunnen nog steeds instappen. Die hebben dan wat tijd bespaard, maar minder vrijheid in de keuze van de woning, want de verkaveling ligt nu vast. We zijn begonnen in mei 2012 en we vergaderen eens in de drie weken met de andere kopers. Ieder heeft z’n eigen rol: Ik ben vooral met duurzaamheid bezig.”

Wat valt tegen tot nu toe?

“Je wilt dat het snel gaat, maar het is nu eenmaal een lang proces. Soms gaan er wel drie vergaderingen aan een beslissing vooraf. Het gaat er democratisch aan toe. Er zijn veel keuzes die we in gezamenlijkheid moeten maken. De steun van Urbannerdam is onmisbaar; ze weten precies op welk moment we welke beslissing moeten nemen.”

Duurzaamheid? In hoeverre hou je daar rekening mee? “Voor duurzaamheid hebben we een speciale bouwcommissie die uitzoekt wat wel of niet kan; vloerverwarming, speciaal glas, zonnepanelen en isolatie. Alle woningen worden label B, sommige zelfs A. Nu is het label F. De Alliantie wilde oorspronkelijk naar label C, maar dat vonden we als groep te sober. Onze lobby heeft succes gehad!”

Wat zou je tegen andere mensen willen zeggen? Tips, advies?

„„ Verenigt U! Samen sta je sterk! Alles is onderhandelbaar,

met de aannemer, met klusbedrijven. „„ Bestudeer de hypotheekregels. „„ Houd rekening met stijgende kosten. Neem een marge van 15%. Meer informatie: www.klarenstraat.nl

Wat valt mee tot nu toe?

“Het is een leuke groep bewoners en we werken goed samen. Heel divers ook, het zijn niet alleen starters op de woningmarkt. Naast dertigers zoals wij zijn er oudere stellen, gezinnen met kinderen en drie Surinaamse zussen.”

21

Contact

Website: www.amsterdam.nl/zelfbouw Email: [email protected] Op zoek naar actueel nieuws, beelden en verhalen van zelfbouwers? Blijf op de hoogte via - Facebook, Zelfbouw-Amsterdam, - of volg ons op twitter #zelfbouw

Colofon en disclaimer Dit is een uitgave van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam Weesperplein 8 Postbus 1104 1000 BC Amsterdam Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam. Oplage: 2000 Teksten en vormgeving Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam en Amsterdams Bureau voor Communicatie Drukkerij: Imago Printing BV Fotografie: - IJburg Open IJnde: Lasashka Photography Architect: NAT Architecten ism MOPET architecten - El Wolf: Jurriaan Agthoven - Maquette Buiksloterham: Annabel Thomas - Overige foto’s: Marjolijn Pokorny mei 2013 De informatie in deze brochure is met zorg samengesteld. Het is echter niet uit te sluiten dat informatie niet juist, onvolledig of niet up-to-date is.

Zelfbouw Amsterdam 22