Wijzigingen in deel A (het toelichtende deel) en toelichting op deze wijzigingen. 1. Algemeen Overal waar de prijspeildatum 1 januari 2012 genoemd staat deze te wijzigen in 1 januari 2013. De contante waardedatum eveneens te wijzigen in 1 januari 2013. Toelichting De eerste herziening ging voor de kosten uit van de peildatum 1 januari 2012. Deze herziening wordt vastgesteld in 2013, waarbij als peildatum 1 januari 2013 wordt genomen. In deze herziening wordt uitgegaan van de stand van zaken van de ontwikkeling van het exploitatiegebied Schuytgraaf per 1 januari 2013. In een exploitatieplan worden kosten en opbrengsten contant gemaakt naar de peildatum. Om die reden wordt ook de contante waarde datum (zoals opgenomen in paragraaf 4.1.2) gewijzigd naar 1 januari 2013. 2. Paragraaf 1.2 Doel De titel van deze paragraaf van “Doel exploitatieplan” te wijzigen in “Doel en voortgang exploitatieplan”. De zin in de een-na-laatste alinea “Om die reden vindt momenteel een heroriëntatie plaats op het exploitatieplan om voldoende in te kunnen spelen op de markt zodat flexibiliteit in de planontwikkeling mogelijk wordt” te wijzigen in de zin: “Om die reden heeft in 2013 een heroriëntatie plaatsgevonden op het exploitatieplan om via een structurele herziening voldoende in te kunnen spelen op de markt zodat flexibiliteit in de planontwikkeling mogelijk wordt.” Te schrappen de aansluitende zin “In de loop van 2013 zal dit leiden tot een structurele herziening, waarin ook zaken als planning en fasering mee zullen worden genomen.” In de daarop volgende zin te schrappen het woordje “nu”. Boven de laatste alinea toe te voegen de zin “Het exploitatieplan van 2011 wordt hierna ook wel ‘het moederplan’ genoemd.”en vervolgens het kopje “Eerste herziening” toe te voegen. In de eerste zin de passage “Deze herziening” te wijzigen in “Deze eerste herziening” en aan de laatste zin toe te voegen: “De eerste herziening is door de raad vastgesteld op 28 januari 2013. Na deze laatste alinea een nieuw kopje “Tweede herziening” toe te voegen met daarbij de volgende tekst: “De tweede herziening bevat ook de herziening van structurele onderdelen. De regels over sociale woningbouw zijn ingetrokken, evenals de regels over de fasering in de tijd en over de verbindendheid van de verkaveling en de grens van uitgeefbare en openbare gebieden op de grondgebruikskaarten. Dit is gedaan om flexibiliteit in de planontwikkeling te bereiken. Om toch te kunnen sturen op onderdelen die qua voortgang met elkaar verbonden zijn, is de bestaande koppelingsregel geconcretiseerd. De toelichting en de relevante bijlagen zijn aangepast op deze flexibilisering. Voor wat betreft de bijlagen 2 tot en met 9 houdt dit in dat ze niet meer bindend zijn vanwege het intrekken van de regels over verkaveling en de grens tussen uitgeefbaar en openbaar gebied, maar dat ze hun functie voor de exploitatieopzet behouden. Bijlage 2 blijft een bindende functie behouden vanwege de aanduiding van de koppelingseis spoorzone. De begrenzing van het exploitatiegebied is aangepast omdat één perceel bij nader inzien niet nodig bleek voor de ecologische hoofdstructuur en om die reden niet valt aan te merken als uitgeefbaar of openbaar gebied. Bijlage 1 is hierop aangepast. Verder betreft de tweede herziening met name een aanpassing van de looptijd, een aanpassing aan de financiële parameters, toerekening van rente, aanpassingen in het programma voor zowel wonen als nietwonen, aanpassing van de fasering in de exploitatieopzet en een kleiner toerekeningspercentage voor bovenwijkse kosten.
1
Toelichting Het exploitatieplan na doorvoering van de eerste herziening spreekt alsof de tweede herziening nog moet plaatsvinden. Dat is met het besluit tot vaststelling van deze tweede herziening niet meer actueel. Daar is een redactionele aanpassing op nodig. Verder wordt in deze paragraaf de voortgang van het exploitatieplan aan de hand van herzieningen opgenomen, nu inmiddels de tweede herziening aan de orde is. Om die reden is een passage toegevoegd waarin wordt samengevat wat de tweede herziening behelst. In deze paragraaf kunnen in de toekomst de samenvattingen van volgende herzieningen ook een plek krijgen. De inhoud van de wijzigingen zelf wordt in de navolgende paragrafen toegelicht. 3. Paragraaf 1.3 Begrenzing exploitatiegebied en nog te verwerven gronden Te verwijderen de twee-na-laatste alinea: “De gemeente heeft tevens de wens om het gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie AF, nummer 85, nog te verwerven, aangezien het deel uit maakt van de planstructuur. Dit perceelsgedeelte heeft in het bestemmingsplan Schuytgraaf 2011 de bestemming natuur en behoort tot de natte ecologische zone in het westelijk deel van het plangebied.” In plaats van deze alinea de volgende vervangende alinea op te nemen: “Een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie AF, nummer 85, behoorde in het moederplan tot het exploitatiegebied. Toen was het opgenomen omdat dit perceelsgedeelte onderdeel was van de ecologische hoofdstructuur. Later bleek dat het geen onderdeel van de ecologische hoofdstructuur is. Om die reden is het in de tweede herziening uit de begrenzing van het exploitatiegebied genomen. Bijlage 1 is hierop aangepast.” Toelichting De toelichting is genoemd in de besluittekst bij de wijzigingen in de bindende delen. 4. Paragraaf 1.4 Leeswijzer In de derde alinea te verwijderen de laatste zin: “Het geeft daarbij ook een toelichting op de in het exploitatieplan opgenomen regels voor de sociale huur- en koopwoningen.” In de vierde alinea de laatste twee zinnen: “Aan bod komen ook de faseringseisen die gelden bij de realisatie van die onderdelen van het bestemmingsplan Schuytgraaf 2011 die deel uit maken van het exploitatiegebied. Datzelfde geldt voor de koppelingseisen tussen werkzaamheden, zoals bijvoorbeeld het realiseren van een geluidsscherm en de bouw van woningen of andere bebouwing.” te wijzigen in de zin: “Aan bod komen ook de koppelingseisen tussen werkzaamheden, zoals bijvoorbeeld het realiseren van een geluidsscherm en de bouw van woningen of andere bebouwing.” Aan het eind van de vijfde alinea de volgende zin toe te voegen: “In de bijlagen 2 tot en met 9 is voor de velden 18, 19, 4, 7, 8, 16 en 15 aangeduid met welk grondgebruik in de exploitatieopzet is gerekend.” In de zesde alinea te wijzigen de tekst van de vierde bullet: “Regels ten aanzien van het voorgenomen grondgebruik, alsmede koppelings- en faseringseisen noodzakelijk voor een evenwichtige ontwikkeling van het nog te realiseren gedeelte van de wijk Schuytgraaf met de kaarten waarop deze zaken zijn aangegeven (Bijlage 2 voor het gehele exploitatiegebied, én de Bijlagen 3 tot en met 9 met gedetailleerde kaarten per veld waarvoor al een eindbestemming geldt (de velden 4, 7, 8, 15, 16, 18 en 19)).” te wijzigen in de tekst: “Koppelingseisen noodzakelijk voor een evenwichtige ontwikkeling van het nog te realiseren gedeelte van de wijk Schuytgraaf met de kaart waarop deze zaken zijn aangegeven (Bijlage 2 voor het gehele exploitatiegebied).” In de zesde alinea de tekst van de vijfde bullet te verwijderen. Toelichting De tekst is aangepast op de intrekking van regels voor sociale woningbouw en voor faseringen en voor de verbindendheid van de kaartbijlagen 2 tot en met 9 ten aanzien van de verkaveling, grenzen tussen uitgeefbaar en openbaar gebied en ten aanzien van de jaartallen van ontwikkeling.
2
5. Paragraaf 2.1 Bouwprogramma in het bestemmingsplan Tabel 1 (Programma van het bestemmingsplangebied Schuytgraaf volgens twee bronnen) te vervangen door de nieuwe tabel 1:
Tabel 1 Programma bestemmingsplangebied Schuytgraaf volgens 2 bronnen
Volgens bestemmingsplan: Wonen
Uitgeefbaar (m2)
Programma
Opm. A
circa 1.200.000
6.100 – 6.900 woningen
Kantoren met optie naar maatschappelijk en wonen*
Niet benoemd
30.000 m² bvo
B
commerciële voorzieningen winkels
Niet benoemd
11.700 m² bvo
C
Horecavoorziening
2.500
2.500 m² bvo
D
verkooppunt voor motorbrandstoffen
Conform kaart
5.000 m² kavel
E
Sportpark (sportvelden)
Conform kaart
6,1 hectare
F
maatschappelijke voorzieningen
Niet benoemd
max 52.000 m² bvo
G
overig (nutsvoorz, baggerspeciedepot, natuurbeleving)
Niet benoemd
11.300 m² kavel
H
Uitgeefbaar (m2) 1.206.660
Programma 6.188 woningen
Opm.
0
0 m2 bvo
B
n.v.t.
8.700 m2 bvo
C
Uitgangspunt in exploitatieplan voor totaal BPgebied: wonen Kantoren commerciële voorzieningen winkels
A
Horecavoorziening
1.900
1.900 m2 bvo
D
verkooppunt voor motorbrandstoffen
5.000
5.000 m2 kavel
E
Sportpark (sportvelden)
60.705
60.705 m2 kavel
F
maatschappelijke voorzieningen
47.450
36.500 m2 bvo
G
11.300 11.300 m2 kavel overig (nutsvoorz, slibdepot, natuurbeleving) * binnen het maximum van 6.900 woningen voor het hele bestemmingsplan en binnen het maximum van 52.000 m² bvo maatschappelijke voorzieningen voor het hele bestemmingsplan.
H
Onderaan de toelichting bij tabel 1 toe te voegen de passage: “In de 2e herziening is sprake van het schrappen van het kantorenprogramma, zoals dat tot en met de 1e herziening in het exploitatieplan was opgenomen, en het omzetten naar maatschappelijke voorzieningen. De reden hiervan is dat bij de overname van de grondexploitatie in 2012 door de gemeente (van de GEM Schuytgraaf) is een fors aantal ingrepen doorgevoerd om de gevolgen van de stagnerende woning- en kantorenmarkt op te vangen. Eén van de ingrepen is het schrappen van het kantorenprogramma. In haar kantorenbeleid sluit de gemeente aan bij de beperkte behoefte aan kantoren. Kantoorontwikkeling concentreert zich voornamelijk in de binnenstad en slechts in beperkte mate in de perifere locaties. Het ruimtebeslag voor de kantoorontwikkeling is in de 2e herziening ingevuld met een maatschappelijk programma. In de 2e herziening is verder sprake van een lager programma aan winkelruimte. De reden hiervan is dat op basis van onderzoek een oppervlakte van 8.700 m2 bvo realistisch is gebleken bij een omvang van circa 6.250 woningen. Om die reden is het aantal van 9.700 m2 bvo, zoals dat tot en met de eerste herziening in het exploitatieplan was opgenomen, verlaagd.” Na deze nieuw toe te voegen passage te schrappen de zin: “In het bestemmingsplan Schuytgraaf 2011 is vastgelegd dat minimaal 28% en maximaal 33% van de woningen in Schuytgraaf in het segment “sociale huur en sociale koop” dient te vallen. Tevens is aangegeven dat minimaal 15,5% en maximaal 20% van de woningen in Schuytgraaf een sociale huurwoning dient te zijn.” en deze te vervangen door de zin: “In de exploitatieopzet is qua programmering ook gerekend met sociale koop- en sociale huurwoningen. Dit is in tabel 2 aangegeven. Aan het eind van de aansluitende alinea te schrappen de passage “(zie deel B – artikel 1. Begrippen)”.
3
In de daarop aansluitende alinea de passages te schrappen over de verhouding van artikel 1.1.1. Bro tot de instandhouding van sociale huur- en –koopwoningen en de gemeentelijke verordening doelgroepen sociale woningbouw en de overblijvende tekst als volgt vast te stellen: “Het Bro geeft aan dat de koopprijs vrij op naam van een sociale koopwoning ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 26, tweede lid, onder g van het Besluit beheer sociale huursector (€ 200.000, prijspeil 2011) mag bedragen. Na regionale afstemming daarover mag de gemeenteraad een lagere koopprijs vaststellen. Op grond van bestaande afspraken wordt in het KAN-gebied een maximale koopprijs voor betaalbare koopwoningen gehanteerd van € 172.000 vrij op naam (prijspeil 2011). De gemeenteraad heeft met de vaststelling van de verordening doelgroepen sociale woningbouw Arnhem die tot en met de eerste herziening van het exploitatieplan als bijlage 11 in deel B van dit exploitatieplan was opgenomen, besloten dat de te hanteren maximale koopprijs voor een sociale koopwoning wordt gesteld op de regionaal afgesproken prijs van maximaal € 172.000 vrij op naam. Dit exploitatieplan bevat geen regeling met betrekking tot (collectief) particulier opdrachtgeverschap omdat de gemeente de doelstelling met betrekking tot particulier opdrachtgeverschap voor het plangebied Schuytgraaf volledig realiseert via haar uitgiftebeleid van bouwkavels. Een expliciete regeling in het exploitatieplan is daarom niet nodig.” In tabel 2 (het indicatieve woningbouwprogramma Bestemmingsplangebied Schuytgraaf) in de bovenste kolom het woord “minimaal” bij de percentages sociale huur en sociaal (huur en koop) ter verwijderen en deze tabel te vervangen door de nieuwe tabel 2:
Tabel 2. Indicatief woningbouwprogramma Bestemmingsplangebied Schuytgraaf
Totaal
1.1.
1.2
1.3
1.4
5.1
5.2
5.3
5.4
524
480
591
151
1.729
1.955
430
328
% sociale huur (minimaal 15,5%)
16,22%
% sociaal (huur+koop) (minimaal 28%) Niet opgenomen in exploitatieplan* % sociale huur
199
Wel opgenomen in exploitatieplan
255
28,2% 123
930
1.065
143
184
16,59%
% sociaal (huur+koop) 186
281
336
28,3% 28
799
890
287
144
15,83%
% sociaal (huur+koop)
3.237 16,6%
28,27%
% sociale huur
6.188 16,2%
28,22% 338
totaal
2.951 15,8%
28,16%
28,2%
*al gerealiseerd of al in uitwerkingsplan opgenomen, of al vergunning verleend / aangevraagd vóór de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.
Tabel 3 (Indicatief woningbouwprogramma niet-wonen Bestemmingsplangebied Schuytgraaf) te vervangen door de nieuwe tabel 3:
Tabel 3. Indicatief programma niet-wonen Bestemmingsplangebied Schuytgraaf Locatie Type Scholen (m2 bvo) Zorg (m2 bvo) Sport (m2 kavel) Natuurbeleving (m2 kavel) Verkoop. motorbrandst. (m2 kavel) Maatschappelijk voorz. (m2 bvo) Winkels (m2 bvo) Horecavoorziening (m2 kavel) Nutskavels (m2 kavel) Baggerdepot (m2 kavel) Totaal niet opgenomen in exploitatieplan* wel opgenomen in exploitatieplan
velden 11 & 13
veld 15
0 0 0 0 0 11.500 0 0 0 0 11.500 0 11.500
9.806 3.600 0 0 0 0 8.700 0 0 0 22.106 0 22.106
veld 17 0 0 0 0 0 0 0 1.900 0 0 1.900 0 1.900
veld 2
veld 12
0 0 0 0 0 5.600 0 0 0 0 5.600 0 5.600
5.800 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5.800 5.800 0
sport
planstructuur
0 0 60.705 0 0 0 0 0 0 0 60.705 41.100 19.605
0 0 0 100 5.000 0 0 0 0 10.000 15.100 0 15.100
divers
totaal
0 0 0 0 0 0 0 0 1.200 0 1.200 518 682
15.606 3.600 60.705 100 5.000 17.100 8.700 1.900 1.200 10.000 123.911 47.418 76.493
*al gerealiseerd of al in uitwerkingsplan opgenomen, of al vergunning verleend / aangevraagd vóór de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.
4
Onderaan tabel 3 de volgende passage toe te voegen: “In de tweede herziening van het exploitatieplan is het programma scholen van veld 2 omgezet naar Maatschappelijke voorzieningen omdat er geen reden meer bleek te zijn een derde basisschool te realiseren in Schuytgraaf. Daarom is deze ruimte ingevuld met Maatschappelijke voorzieningen.” Toelichting De redenen om tabel 1 aan te passen ligt in de aanpassingen aan het programma voor kantoren en winkels. Deze redenen zijn nader aangeduid in de toe te voegen passage na de toelichting onder tabel 1. Het intrekken van de regels over aantallen en percentages sociale woningbouw is toegelicht in de besluittekst bij de wijzigingen in de bindende delen. De redenen voor de aanpassingen in de aantallen voor sociale woningbouw worden verklaard bij de toe te voegen passage in paragraaf 2.3. 6. Paragraaf 2.2.1 Verdeling sociale woningbouw Uit de eerste alinea te verwijderen de zin: “Dit betekent dat niet elk veld precies binnen de aangegeven marges (de minimale en maximale %) uit zal komen. Elk veld krijgt een eigen aantal sociale koop- en/of huurwoningen toebedeeld, maar wel zodanig dat op het totaal van Schuytgraaf de aangegeven marges gehaald worden (minimaal 28% en maximaal 33% sociale woningbouw (huur plus koop) en minimaal 15,5% en maximaal 20% sociale huur).” In de volgende twee alinea’s het woord “minimale” te verwijderen uit de eerste zin over het minimale aandeel sociale huur en sociale koop. De zin onder het kopje Linten “Omdat de linten vooral bestaan uit vrijstaande en halfvrijstaande woningen, hoeft hier geen sociale woningbouw te worden gerealiseerd.” te wijzigen in: “Omdat de linten vooral bestaan uit vrijstaande en halfvrijstaande woningen, wordt in de exploitatieopzet aangenomen dat hier geen sociale woningbouw wordt gerealiseerd.” De alinea onder het kopje Kernen in dorpenzone en stedelijke zone “Voor de kernen die in de dorpenzone liggen geldt dat de dichtheid en de woningtypes zodanig zijn dat er wel sociale woningbouw dient te worden gerealiseerd. Echter hierbij ligt de norm onder het gemiddelde van Schuytgraaf, namelijk op in principe minimaal 15% sociale woningbouw. Voor de kernen in de stedelijke zone is de dichtheid wat hoger en ligt de norm hoger dan het gemiddelde van Schuytgraaf, namelijk op in principe minimaal 30% sociale woningbouw. Ook geldt voor de kernen in de stedelijke zone dat in principe minimaal 15% van de woningen als sociale huurwoning dient te worden gerealiseerd.” te wijzigen in: “Voor de kernen die in de dorpenzone liggen geldt dat de dichtheid en de woningtypes zodanig zijn dat er aannames omtrent sociale woningbouw worden gedaan. Echter hierbij ligt de aanname onder het gemiddelde van Schuytgraaf, namelijk op in principe minimaal 15% sociale woningbouw. Voor de kernen in de stedelijke zone is de dichtheid wat hoger en ligt de aanname hoger dan het gemiddelde van Schuytgraaf, namelijk op in principe minimaal 30% sociale woningbouw. Ook geldt voor de kernen in de stedelijke zone de aanname dat in principe minimaal 15% van de woningen als sociale huurwoning wordt worden gerealiseerd.” De alinea onder het kopje Centrumvelden in stedelijke zone “De hoogste dichtheid geldt voor de stedelijke centrumvelden. Deze velden liggen nabij het station en dicht bij het winkelcentrum. Hier zijn veel relatief kleine woningen gepland. Het accent dient hier dan ook te liggen op het sociale woningbouwprogramma. In principe dient hier minimaal 50% van de woningen als sociale koop- of huurwoningen te worden gerealiseerd. Ook geldt hier dat in principe minimaal 25% van de woningen als sociale huurwoning dient te worden gerealiseerd.” te wijzigen in: “De hoogste dichtheid geldt voor de stedelijke centrumvelden. Deze velden liggen nabij het station en dicht bij het winkelcentrum. Hier zijn veel relatief kleine woningen gepland. Het accent ligt hier dan ook op het sociale woningbouwprogramma. Aangenomen wordt dat hier minimaal 50% van de woningen als sociale koop- of huurwoningen wordt gerealiseerd en hier in principe minimaal 25% van de woningen als sociale huurwoning wordt gerealiseerd.” Te schrappen de alinea onder het kopje Opmerking bij verdeling sociaal
5
Toelichting De reden van deze wijzigingen is dezelfde als genoemd in de wijzigingen bij de voorgaande paragraaf 2.1. Alle tekstpassages die dwingend waren ten aanzien van de realisatie van sociale woningbouw zijn zo geredigeerd dat het om aannames voor de exploitatieopzet gaat. 7. Paragraaf 2.3 Vertaling naar het programma in het exploitatieplan Tabel 4 (Indicatief) woningbouwprogramma Exploitatieplan Schuytgraaf) te vervangen door de nieuw tabel 4:
Tabel 4. (Indicatief) woningbouwprogramma Exploitatieplan Schuytgraaf veld
1.1.
1.2
1.3
1.4
5.1
5.2
5.3
5.4
totaal
aandeel sociaal
1 2 en 3 noord 23 26 en 27
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 25
0 0 0 0
20 102 0 30
179 251 0 35
0 0 0 0
16 34 23 25
215 387 23 115
0,0% 0,0% 0,0% 21,7%
2 en 3 zuid 17b 22 en 24
21 0 67
0 0 10
9 0 37
0 0 0
84 0 172
29 0 313
56 68 7
0 32 0
199 100 606
15,1% 0,0% 18,8%
6
46
0
29
16
74
20
0
0
185
49,2%
11 en13 15 UV 15 EB
52 0 0
20 28 120
98 25 0
0 12 0
29 9 30
20 0 0
52 0 50
0 0 0
271 74 200
62,7% 87,8% 60,0%
186
178
223
28
550
847
233
130
2.375
25,9%
0 0 0 0
0 0 0 103
0 0 0 113
0 0 0 0
0 0 58 191
0 0 33 10
20 0 0 34
13 1 0 0
33 1 91 451
0,0% 0,0% 0,0% 47,9%
186
281
336
28
799
890
287
144
2.951
28,2%
0
148
25
12
39
0
50
0
274
67,5%
Globaal dorps linten
dorps kernen
stedelijk kernen stedelijk centrum
Subtotaal Gedetailleerd 7, 8 en 16 AF 347 4 18 en 19 Totaal opmerking:
15c
In de alinea direct onder tabel 4 te schrappen de laatste passage: “Bij eventuele verschuivingen in het programma geldt wel dat voldaan moet worden aan de aangegeven eisen ten aanzien van het in totaal te realiseren minimale en maximale aandeel sociale woningbouw en het minimale en maximale aandeel sociale huurwoningen zoals in het bestemmingsplan is vastgelegd.” In de daarop aansluitende alinea te schrappen de laatste passage: “Echter bij de realisatie dienen wel de bandbreedtes met betrekking tot aantallen te realiseren woningen, die in de regels van het bestemmingsplan zijn opgenomen, alsmede het minimumaandeel sociaal, dat hier uitsluitend sociale huur betreft, per blok, zoals weergegeven op de kaart van bijlage 9, in acht te worden genomen.” In de daarop volgende alinea de eerste zin “Voor de velden 18 en 19 gelden de eisen: minimaal 46% sociale woningbouw (huur plus koop) en minimaal 22% sociale huur.” te wijzigen in: “Voor de velden 18 en 19 gelden de aannames: minimaal 46% sociale woningbouw (huur plus koop).” In dezelfde alinea te schrappen de passage: “Op grond van artikel 7, eerste lid, van deel B, dienen van die 473 woningen in totaal 110 sociale koopwoningen en 106 sociale huurwoningen te worden gerealiseerd en wel binnen de blokken zoals weergegeven op de kaarten die als bijlagen 3 en 4 deel uitmaken van dit exploitatieplan. Hierbij geldt dat de aantallen per blok hard zijn, maar de situering binnen het blok niet dwingend is vastgelegd.” In de aansluitende zin het aantal woningen van 473 te wijzigen in 451.
6
In de aansluitende zin van deze alinea de zin: “Behalve het programma is ook de begrenzing van de openbare ruimte en de verkaveling in de velden 18 en 19 vastgelegd.” te wijzigen in: “Behalve het programma is ook de begrenzing van de openbare ruimte en de verkaveling in de velden 18 en 19 indicatief opgenomen.” Na de daarop aansluitende zijn te verwijderen de passage “Artikel 2 van deel B bevat de ter zake geldende regels. Zo is het verboden om van de opgenomen verkaveling af te wijken. Burgemeester en wethouders hebben wel de bevoegdheid om onder omstandigheden van deze verplichte verkaveling af te wijken Hiervoor is in de regels een afwijkingsbevoegdheid opgenomen, voor het geval dit vanuit stedenbouwkundig of programmatisch oogpunt noodzakelijk is.” De daarop volgende zin: “Voor de velden 4, 7, 8 en 16 geldt dat het in tabel 4 opgenomen woningbouwprogramma definitief is” Te wijzigen in: “Voor de velden 4,7, 8 en 16 geldt dat het in tabel 4 opgenomen woningbouwprogramma aansluit op het vigerende uitwerkingsplan.” De daarop volgende zin: “Hier is het verplicht om de begrenzing van de openbare ruimte en de verkaveling te respecteren.” te wijzigen in: “Ook hier is de begrenzing van de openbare ruimte en de verkaveling indicatief opgenomen.” Te verwijderen de daarop volgende zin: “Burgemeester en wethouders hebben wel de bevoegdheid om onder omstandigheden van deze verplichte verkaveling af te wijken Hiervoor is in de regels een afwijkingsbevoegdheid opgenomen, voor het geval dit vanuit stedenbouwkundig of programmatisch oogpunt noodzakelijk is.” Aan het eind van deze paragraaf de volgende passage toe te voegen: “In de tweede herziening is het woningbouwprogramma gewijzigd voor zowel het deel dat niet in het exploitatieplan is opgenomen als voor het deel dat er wel in is opgenomen. De wijzigingen voor het deel dat niet in het exploitatieplan valt betreffen: veld 5: het omzetten van vrije kavels naar twee-onder-één-kapwoningen en naar driekappers; daarnaast stond in het moederplan een tabel voor de niet in het exploitatieplan opgenomen gegevens. De actuele gegevens zijn in de tweede herziening verwerkt De wijzigingen voor het deel dat wel in het exploitatieplan valt betreffen: veld 4: een verschuiving in het woningbouwprogramma van categorie 5.2 naar 5.1, en een toename van 2 woningen; veld 15: het woningbouwprogramma is aangepast aan de huidige plannen en afspraken met ontwikkelaars; veld 17b: gezien de unieke ligging van deze locatie en de mogelijkheid om iets aanvullends op het huidige woningaanbod te ontwikkelen is het programma voor 17b aangepast naar vrije kavels en vrije-sector-appartementen; veld 18 en 19: het programma is aangepast aan de actuele stand van de planontwikkeling. De aanpassingen van deze categorieën en aantallen werken door in het percentage sociale woningbouw, zoals weergegeven in tabel 2.” Toelichting De reden van de wijzigingen omtrent sociale woningbouw is dezelfde als genoemd in de wijzigingen bij paragraaf 2.1. De redenen van de wijzigingen in de categorieën en de aantallen worden in de toe te voegen passage aan het eind van paragraaf 2.3 verklaard. Verder hebben de wijzigingen te maken met het intrekken van de regel (in artikel 2 van deel B) dat de grondgebruikskaarten (bijlage 3 tot en met 9) bindend zijn qua verkaveling en qua grens tussen uitgeefbaar en openbaar gebied. De toelichting bevat uitleg over de verbindende werking. Door dit intrekken is de regel 7
van artikel 8 lid 1, over afwijking van het verbod in artikel 2, niet meer op zijn plaats en dient artikel 8 lid 1 eveneens te worden ingetrokken. Daarmee vervalt ook de toelichting op dit artikel 8 lid 1. 8. Paragraaf 3.1 Inleiding werken en werkzaamheden In de tweede alinea in de zin: “Ten eerste geeft het de basis voor het stellen van eisen aan het bouwrijp maken, de nutsvoorzieningen en de aanleg van de openbare ruimte voor alle tot ontwikkeling te brengen gronden (inhoud en fasering).” te schrappen de woorden: “en fasering”. Toelichting Met het intrekken van regels over de fasering in tijdvakken vervalt dit onderdeel van de toelichting op de fasering van werken en werkzaamheden. 9. Paragraaf 3.3.4 Gerealiseerde werkzaamheden van 1 juli 2008 tot 1 januari 2013 Na de tekst van paragraaf 3.3.3 een nieuwe paragraaf 3.3.4 toe te voegen over de stand van zaken van de werkzaamheden van 1 juli 2008 tot 1 januari 2013 met de volgende tekst: “Voor de verschillende planonderdelen zijn in de periode van 1 juli 2008 tot 1 januari 2013 op hoofdlijnen de volgende werkzaamheden uitgevoerd: voor de velden, ten opzichte van figuur 3: in veld 15 is gestart met het bouwrijp maken; de velden 4, 5, 7, 8, 10, 16, 17, 18 en 19 zijn volledig bouwrijp gemaakt. Daarnaast is in deze velden, met uitzondering van veld 4, ook de bebouwing geheel of gedeeltelijk gerealiseerd en het openbaar gebied geheel of gedeeltelijk woonrijp gemaakt; voor de hoofdplanstructuur: de ringwegen zijn gereed gemaakt met uitzondering van de laatste afwerking; diverse fietspaden zijn aangelegd, met name naar de sportvelden en de speelgaard; de watergang langs de sportvelden is gerealiseerd. Dat betreft deels een tijdelijke route. Tevens is een start gemaakt met het graven van de noordelijke watergang. Alle overige watergangen zijn afgewerkt en overgedragen aan het Waterschap; alle bosgebieden zijn aangelegd; een aantal speelvoorzieningen in de hoofdplanstructuur zijn aangelegd. Het gaat om de speelgaard en een aantal tijdelijke speelvoorzieningen (trapveldje en de Reizende Tuin); de brug over de kanovijver tussen veld 5 en veld 12 is aangelegd; er zijn gemalen geplaatst bij veld 4 en veld 17; de natte ecologische zone aan de westzijde van het plangebied is aangelegd. voor de bijzondere bestemmingen: de 1e fase van het sportpark is aangelegd; de kavel voor het verkooppunt motorbrandstoffen is bouwrijp gemaakt.” Toelichting In de paragrafen 3.3.1 tot en met 3.3.3 wordt de stand van zaken van de werken en werkzaamheden in de velden, in de planstructuur en voor bijzondere bestemmingen beschreven. Dit betreft steeds de stand van zaken per 1 juli 2008. Intussen is er een aantal jaren voortgang in de exploitatie en is het zinvol de stand van zaken op de peildatum van deze tweede herziening (1 januari 2013) weer te geven. 10. Paragraaf 3.4 Bovenwijkse voorzieningen In deze paragraaf en in de andere paragrafen waar het toerekeningpercentage van 51% voorkomt dit te wijzigen in 50%, alsmede de doorwerking ervan in het percentage 9.2 naar 9,0 en de bedragen dienovereenkomstig aan te passen. Toelichting In de tweede herziening is het toegerekende percentage aan kosten voor bovenwijkse voorzieningen gedaald omdat het programma van delen die wel en delen die niet in het exploitatieplan zijn opgenomen in de tweede herziening is gewijzigd. Het komt er op neer dat 50% van het programma is gelegen binnen het exploitatiegebied (ten opzichte van 51% in het exploitatieplan tot en met de eerste herziening): 50% van 18% betekent dan dat per saldo 9,0% van de totale investeringen in de tunnels toegerekend dient te worden aan het binnen het exploitatiegebied gelegen bouwprogramma (de uitgeefbare gronden). De voor de tunnels verkregen subsidies zijn met het zelfde percentage toegerekend.”
8
11. Paragraaf 3.5.1 Globale inrichtingseisen voor globale werken In de tweede alinea de zin: “Zo zal in het herziene exploitatieplan ook een Definitief Ontwerp (DO) voor de inrichting van de openbare ruimte voor het betreffende veld worden opgenomen. Dit ontwerp geeft aan hoe de openbare ruimte voor het betreffende veld moet worden ingericht.” te wijzigen in “Zo kunnen in een herziening van het exploitatieplan aanvullende eisen voor de inrichting van de ondergrondse en bovengrondse openbare ruimte voor het betreffende veld worden opgenomen.” Te verwijderen de passage: “Het DO is een nadere detaillering van deze algemene eisen aan de inrichting, waarin bijvoorbeeld ook het te gebruiken materiaal en de situering van de openbare werken is vastgelegd. Degene die de openbare ruimte in zo’n veld realiseert, moet dat dan doen op basis van het betreffende DO en de eventueel verder nog in de herziening van het exploitatieplan opgenomen specifieke eisen.” Achter de zin in dezelfde alinea “Naar verwachting zal daarbij de volgende werkwijze worden voorgeschreven indien het zelfrealisatie betreft:” te wijzigen in “Daarbij zal de volgende werkwijze worden voorgeschreven indien het zelfrealisatie betreft.” Voor de eerste bullet een nieuwe bullet toe te voegen met de volgende tekst: “Vooruitlopend op de uitvoering van de werkzaamheden en het opstellen van het bestek/contract zal een Definitief Stedenbouwkundig plan ter goedkeuring bij het college van burgemeester en wethouders worden ingediend. Dit kan eventueel vooraf gaan aan een overleg over een voorlopig stedenbouwkundig plan.” Direct na deze zin in de tekst van de tweede en derde bullet achter het woord bestek het woord contract toe te voegen. De laatste zin van de laatste alinea: “Op de kaart welke is opgenomen als bijlage 9 van de regels is wel zichtbaar waar de openbare ruimte komt” Te wijzigen in: “Op de kaart welke is opgenomen als bijlage 9 is zichtbaar waar de openbare ruimte indicatief is voorzien.” Toelichting De eerste wijziging is om te vermijden dat direct al bij de vaststelling van een herziening van het exploitatieplan een Definitief Ontwerp gevoegd moet worden. Uitwerkingen hoeven niet bij de herziening als ze maar wel voorafgaand aan de uitvoering helder zijn. Ter verduidelijking is in plaats van een definitief Ontwerp gesproken over een Definitief Stedenbouwkundig plan. De tweede wijziging is om te kunnen kiezen tussen de vorm van een bestek of van een contract voor de uitvoering De wijziging in de tekst over de kaart van bijlage 9 wordt veroorzaakt door de keus om de grens tussen uitgeefbaar en openbaar gebied op de grondgebruikskaarten niet meer als bindend, maar voortaan als indicatief aan te merken. 12. Paragraaf 3.5.2 Specifieke inrichtingseisen voor gedetailleerde velden In de eerste alinea de zin: “Zoals reeds in paragraaf 2.3 is toegelicht, geven de bijlagen 3 tot en met 9 de begrenzing van de openbare ruimte en de verkaveling binnen de betreffende velden aan.” te wijzigen in: “Zoals reeds in paragraaf 2.3 is toegelicht, geven de bijlagen 3 tot en met 9 indicatief de begrenzing van de openbare ruimte en de verkaveling binnen de betreffende velden aan.” Te verwijderen de daarop volgende zin: “De vastgelegde begrenzing en verkaveling zijn op grond van artikel 2 van de regels bindend. Wel is een afwijkingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders ten aanzien van de verkaveling opgenomen. De intekening van de bebouwing op de kavels dient slechts ter illustratie. Voor veld 15 zijn geen eisen met betrekking tot de verkaveling opgenomen.”
9
Toelichting Deze wijzigingen worden veroorzaakt door de keus om de grens tussen uitgeefbaar en openbaar gebied op de grondgebruikskaarten niet meer als bindend, maar voortaan als indicatief aan te merken. 13. Paragraaf 3.6.2 Koppelings- en faseringseisen De naam van deze paragraaf te wijzigen in “koppelingseisen”. De volgende begintekst uit deze paragraaf te verwijderen: “Het is noodzakelijk om faseringsregels op te nemen, om er voor te zorgen dat de uitvoering van de velden op elkaar wordt afgestemd. In de regels is een tabel opgenomen waarin per veld is aangegeven wanneer de start van de werkzaamheden voor het bouwrijp maken en voor het verlenen van omgevingsvergunningen voor het bouwen is voorzien. Deze faseringen zijn in de regels dwingend voorgeschreven in die zin dat niet eerder mag worden gestart met het bouwrijp maken of een omgevingsvergunning voor het bouwen niet eerder mag worden verleend, dan staat aangegeven in die tabel (behoudens de in de volgende alinea vermelde werkzaamheden).” Te verwijderen de tweede en de derde alinea over de jaartallen op bijlage 2 Te verwijderen de zin van de drie-na-laatste alinea: “Voor overige velden is in artikel 5 lid 3 van deel B een jaartal voor verlenen van omgevingsvergunningen opgenomen na 2013.” Aan de 3e bullets van de twee-na-laatste alinea de volgende tekst van toe te voegen: “Onder de aanleg van de nutsvoorzieningen wordt in dit verband tevens verstaan de aanleg van het stadswarmtenet voor een geheel veld.” In de laatste zin het woord “eisen’ te vervangen door “koppelingseisen”. Toelichting De wijzigingen over de fasering worden veroorzaakt door de keus om, ter wille van grotere flexibiliteit, de faseringseisen in te trekken. In de combinatie koppelings- en faseringseisen blijven daardoor alleen de koppelingseisen over. De jaartallen voor de planning van de vaststelling van de uitwerkingsplannen zijn om hetzelfde flexibiliteitsbelang verwijderd, ook uit bijlage 2. De toevoeging aan de koppelingseisen is bedoeld om expliciet te maken dat het ook om het stadswarmtenet gaat. De aanleg van het stadswarmtenet wordt gecombineerd met het bouwrijp maken van het betreffende veld. Het is nadelig voor de exploitatie wanneer, vanwege eerdere ontwikkeling op delen van de velden, het stadswarmtenet voor een heel veld zou moeten worden aangelegd. NUON doet, op basis van een gesloten overeenkomst, de voorinvesteringen in de velden. Wanneer NUON, vanwege eerdere ontwikkeling van bepaalde delen van velden, in het betreffende gehele veld het stadswarmtenet zou moeten aanleggen komen de kosten ervan voor rekening van de gemeente. In dat geval zijn die meerkosten een verhaalbare kostenpost ingevolge artikel 6.2.5 onder a Bro. Daarmee worden de exploitatiekosten onnodig hoog. Om dit te vermijden is de geplande aanleg van het stadswarmtenet leidend en is dit via een koppelingseis doorgevoerd. Deze wordt toegevoegd aan artikel 6 lid 1 onder b ten derde. Van deze eis kunnen burgemeester en wethouders met omgevingsvergunning afwijken voor kavels die aan de Achterstaat zijn gelegen of daarop direct op worden aangesloten. Deze kavels aan de noordrand van veld 1 kunnen los van de rest van veld 1 worden ontwikkeld omdat ze via de Achterstraat ontsloten zijn. Deze afwijkingsbepaling wordt opgenomen als nieuw onderdeel d van artikel 8 lid 4. 14. Paragraaf 4.1.1 Looptijd en kostenverhaal De laatste alinea te wijzigen in de volgende alinea: “Het tijdvak van realisatie van de nog uit te voeren onderdelen van dit exploitatieplan bestrijkt vanaf de tweede herziening de jaren 2012 tot en met 2027 (ten opzichte van 2019 tot en met de eerste herziening van het exploitatieplan. In de tweede herziening is de looptijd aanzienlijk verlengd omdat vanwege de gestagneerde woningmarkt een neerwaartse bijstelling is aangenomen van de woningbouwproductie naar gemiddeld circa 200 woningen per jaar. Uitgangspunt vanaf de tweede herziening is dat per 31 december 2027 het programma en de daarbij behorende werken en werkzaamheden zijn gerealiseerd.” Toelichting De redenen van de wijziging zijn opgenomen in de te wijzigen alinea.
10
15. Paragraaf 4.1.2 Financiële parameters Met uitzondering van de laatste alinea de tekst van deze paragraaf te vervangen door de volgende tekst: “De gehanteerde berekeningsmethode van de exploitatieopzet gaat uit van een meerjarige looptijd. Rekening wordt gehouden met kostenstijging, opbrengstenstijging en rentekosten. Met het oog op rente- en inflatie-invloeden zijn de volgende financiële parameters gebruikt in de exploitatieopzet vanaf 1 januari 2013: renteparameter: 2,6% inflatieparameter kosten: 2,5% inflatieparameter opbrengsten tot en met 2016: 0,0% inflatieparameter opbrengsten vanaf 2017: 1,0% De renteparameter is gebaseerd op het uitgangspunt dat projectfinanciering wordt toegepast. De bestaande financieringsafspraken beslaan niet de volledige looptijd en ook niet het volledige bedrag. Dit is de reden dat voor het exploitatieplan gekozen is voor een theoretische benadering van de rente. De rente op tien-jaar staatslening was per 1 januari 2013 1,6%. Dit is in verband met de langere looptijd en risico-opslagen waarmee financiers rekenen verhoogd met 1%. De rekenrente komt hiermee op 2,6% uit. Bij de jaarlijkse herzieningen wordt steeds de werkelijke rente opgenomen voor de periode die verstreken is. Om die reden is voor de rente over de kosten tussen 1 januari 2011 en 1 januari 2013 gerekend met 4,83% (2,76% voor het jaar 2011 en 1,69% voor het jaar 2012). De Inflatiecijfers zijn afgeleid van de consumentenprijsindex (CPI): 2,0% is de gemiddelde inflatie in de laatste vijf jaar. Voor de kosten is een toeslag van 0,5% gerekend omdat gezien de huidige economische ontwikkelingen het erg onzeker is hoe het inflatiepercentage zich gaat ontwikkelen. Voor de inflatieparameter van de opbrengsten is gerekend met 0% voor de eerste vier jaar, en met 1% daarna, omdat de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt erg onzeker zijn.” 16. Paragraaf 4.2 Programma exploitatieopzet Tabel 5 (Programma Exploitatieplan Schuytgraaf) te vervangen door de nieuwe tabel 5:
Tabel 5. Programma Exploitatieplan Schuytgraaf Sociaal eengezins huur Sociaal appartement huur Sociaal eengezins koop Sociaal appartement koop Vrije sector rijwoning centrum Vrije sector rijwoning linten en kernen Vrije sector meer-dan-rijwoning centrum Vrije sector meer-dan-rijwoning kernen Vrije sector meer-dan-rijwoning linten Vrije sector appartement met gebouwd parkeren Vrije sector appartement met maaiveld parkeren Vrije sector restkavels (appartementen) Vrije Kavel (particulier opdrachtgever) normkavel incl. 347restkavels (vrije kavels) Vrije AF sector Toeslag extra kavelgrootte in zuidelijke velden Subtotaal woningen inclusief toeslag Scholen / MFC Natuurbeleving (m2 bvo) Verkooppunt voor motorbrandstoffen (m2 kavel) Overige maatschappelijke voorzieningen (m2 bvo) Winkels (m2 bvo) Horecavoorziening (m2 kavel) Nutskavels (m2 kavel) Sportvelden 2e fase (m2 kavel) Baggerspeciedepot (m2 kavel) Subtotaal overig programma Totaal
aantal 186 281 336 28 333 466 30 362 498 100 167 20 131 13 1 2.952 9.806 100 5.000 20.700 8.700 1.900 682 19.605 10.000
eenheid stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks toeslag bvo bvo kavel bvo bvo bvo kavel kavel kavel
basiseenheden 186 281 336 28 333 466 30 362 498 100 167 20 131 13 1 2.952 65 1 33 138 58 13 5 13 7 332 3.284
kavelgrootte 130 45 130 50 115 140 230 270 295 65 85 98 450 811 28.155 grootte per eenheid 150 150 150 150 150 150 150 1.500 1.500
11
Ter verklaring van het verschil met het exploitatieplan tot en met de eerste herziening de volgende zin onder tabel 5 op te nemen: De categorie vrije sector restkavels is in de tweede herziening voor de duidelijkheid gesplitst in appartementen en vrije kavels. Toelichting De verschillen in aantallen zijn toegelicht bij de wijzigingen van paragraaf 2.3. De toevoeging van de categorie vrije sector restkavels is in de toe te voegen verklaring toegelicht. 17. Paragraaf 4.3 Grondopbrengsten exploitatieopzet De eerste zin van de eerste alinea: “De voor Schuytgraaf geraamde opbrengsten zijn gebaseerd op het gemeentelijke grondprijsbeleid 2011 en zijn conform de grondprijsnota 2012 niet geïndexeerd.” te vervangen door de volgende zinnen: “De voor Schuytgraaf geraamde grondopbrengsten zijn gebaseerd op het gemeentelijk grondprijsbeleid 2011 en zijn conform de grondprijsnota’s 2012 en 2013 niet geïndexeerd. De grondprijzen voor de vrije kavels zijn verlaagd om aan te sluiten bij prijzen voor vrije kavels in de markt zoals die was tegen 1 januari 2013. Daarmee is de prijs gelijkgetrokken met de gemiddelde grondprijs voor Schuytgraaf. De prijs voor de vrije sector restkavels is bijgesteld op basis van gerealiseerde verkopen. Dit betreft de laatste kavels op velden die rond de tweede herziening reeds enige tijd te koop stonden. De overige grondprijzen zijn als marktconform beoordeeld.” In dezelfde alinea het bedrag van € 190,92 miljoen (prijspeil 2012) te vervangen door € 187,07 miljoen (prijspeil 2013). Tabel 6 (Grondprijsbeleid Schuytgraaf (€ en prijspeil 1 januari 2013)) te vervangen door de nieuwe tabel 6:
Tabel 6 . Grondprijsbeleid Schuytgraaf (€ en prijspeil 1 januari 2013) Woningen
Aantal Kavelgrootte
Sociaal eengezins huur Sociaal appartement huur Sociaal eengezins koop Sociaal appartement koop Vrije sector rijwoning centrum Vrije sector rijwoning linten en kernen Vrije sector meer-dan-rijwoning centrum Vrije sector meer-dan-rijwoning kernen Vrije sector meer-dan-rijwoning linten Vrije sector appartement met gebouwd parkeren Vrije sector appartement met maaiveld parkeren Vrije sector restkavels (appartementen) Vrije Kavel (particulier opdrachtgever) normkavel incl. 347restkavels (vrije kavels) Vrije AF sector
186 281 336 28 333 466 30 362 498 100 167 20 131 13 1 n.v.t. Aantal
130 45 130 50 115 140 230 270 295 65 85 98 450 811 28.155 n.v.t. eenheid
9.806 100 5.000 20.700 8.700 1.900 682 19.605 10.000 nvt Aantal
bvo bvo kavel bvo bvo bvo kavel kavel kavel nvt eenheid
n.v.t.
n.v.t.
Toeslag extra kavelgrootte in zuidelijke velden Subtotaal woningen inclusief toeslag Overig programma Scholen / MFC Natuurbeleving (m2 bvo) Verkooppunt voor motorbrandstoffen (m2 kavel) Overige maatschappelijke voorzieningen (m2 bvo) Winkels (m2 bvo) Horecavoorziening (m2 kavel) Nutskavels (m2 kavel) Sportvelden 2e fase (m2 kavel) Baggerspeciedepot (m2 kavel) Subtotaal overig programma Totaal Totaal woningen + overig programma 1
1
Grondprijs /m2
Grondprijs /stuk
Grondprijs totaal
29.500,00 226,92 5.487.000 22.500,00 500,00 6.322.500 29.500,00 226,92 9.912.000 22.500,00 450,00 630.000 305,50 35.132,50 11.699.123 305,50 42.770,00 19.930.820 305,50 70.265,00 2.107.950 305,50 82.485,00 29.859.570 305,50 90.122,50 44.881.005 29.360,00 451,69 2.936.000 37.360,00 439,53 6.239.120 34.250,00 349,49 685.000 305,50 137.475,00 18.009.225 280,58 227.508,70 2.957.613 244,40 6.881.082,00 6.881.082 n.v.t. n.v.t. 168.538.008 Grondprijs Grondprijs Grondprijs /m2 /stuk totaal 175,00 n.v.t. 1.716.053 175,00 n.v.t. 17.500 500,00 n.v.t. 2.500.000 175,00 n.v.t. 3.622.500 1.087,50 n.v.t. 9.461.250 300,00 n.v.t. 570.000 250,00 n.v.t. 170.500 20,40 n.v.t. 399.942 7,65 n.v.t. 76.500 n.v.t. n.v.t. 18.534.245 Grondprijs Grondprijs Grondprijs /m2 /stuk totaal n.v.t. n.v.t. 187.072.253
De vetgedrukte prijzen zijn afkomstig van het grondprijsbeleid.
12
Onder tabel 6 toe te voegen de zin: “In de tweede herziening is de grondprijs van de winkels aangepast aan de prijsafspraken die tussen gemeente en ontwikkelende partijen zijn gemaakt.” De passage: “De grondprijs van een vrije kavel ligt 3,44 keer hoger dan de grondprijs van een kavel voor een standaardwoning, en krijgt daarmee een gewicht van 3,44. Het aantal gewogen basiseenheden komt uit op 4.464. De start van de bouw van de gewogen basiseenheden is in de tijd uitgezet (tabel 7). Om te komen tot een contante waarde van de gewogen basiseenheden, is rekening gehouden met opbrengstenstijging en rente. Dit levert 3.834 contant gewogen basiseenheden op. Wanneer dit wordt vermenigvuldigd met de grondprijs van de standaardwoning, wordt uitgekomen op de totale contante waarde van de grondopbrengsten van € 163,98 miljoen. Anders gezegd: de grondopbrengsten van € 190,92 miljoen (prijspeil 1 januari 2012) worden gefaseerd in de tijd ontvangen. Hierdoor is er sprake van opbrengstenstijging (€ 10,33 miljoen). Wanneer hiervan een contante waarde wordt gemaakt (terugrekenen met rente naar 1 januari 2012), ontstaat een contante waarde van € 163,98 miljoen. Wanneer dit gedeeld wordt op de grondwaarde van de standaardwoning, betreft het 3.834 standaardwoningen.” te vervangen door de volgende passage: “De grondprijs van een vrije kavel (particulier opdrachtgeverschap; normkavel) ligt 3,21 keer hoger dan de grondprijs van een kavel voor een standaardwoning, en krijgt daarmee een gewicht van 3,21. Het aantal gewogen basiseenheden komt uit op 4.374. De start van de bouw van de gewogen basiseenheden is in de tijd uitgezet (tabel 7). Om te komen tot een contante waarde van de gewogen basiseenheden, is rekening gehouden met opbrengstenstijging en rente. Dit levert 3.921 contant gewogen basiseenheden op. Wanneer dit wordt vermenigvuldigd met de grondprijs van de standaardwoning, wordt uitgekomen op de totale contante waarde van de grondopbrengsten van € 167,72 miljoen. Anders gezegd: de grondopbrengsten van € 187,07 miljoen (prijspeil 1 januari 2013) worden gefaseerd in de tijd ontvangen. Hierdoor is er sprake van opbrengstenstijging (€ 9,49 miljoen). Wanneer hiervan een contante waarde wordt gemaakt (terugrekenen met rente naar 1 januari 2013), ontstaat een contante waarde van € 167,72 miljoen. Wanneer dit gedeeld wordt op de grondwaarde van de standaardwoning, betreft het 3.921 standaardwoningen.” Voorafgaand aan tabel 7 de volgende passage toe te voegen: “Voor de fasering van de opbrengsten is uitgegaan van het volgende: • Voor de woningen is uitgegaan van 4% in de jaren 2013 en 2014, 6% in 2015 en 8% tot en met 2025, en het restant (6%) in 2026. Dit is gedaan op basis van marktonderzoek, waarin is aangegeven dat de mogelijke afzet circa 200 woningen per jaar is, oplopend naar circa 250 woningen per jaar; en waarbij in 2013 ook woningen worden afgezet die niet in het exploitatieplangebied liggen. • De kavelverkoop voor de school in veld 15 opgenomen in de boekwaarde. De overige maatschappelijke voorzieningen zijn gefaseerd van 2020 t/m 2024. De kavelverkoop voor natuurbeleving is gefaseerd in 2020 en voor het baggerdepot in 2027. • De kavelverkoop voor de winkels is gefaseerd in 2013 en 2014 en voor de horecavoorziening in 2014 en 2015. “ Toelichting: De wijzigingen in de grondprijzen en in tabel 6 zijn verklaard in de te vervangen en toe te voegen zinnen. De wijzigingen in de gewichten wordt veroorzaakt door aanpassingen in de grondprijs van de vrije kavels waardoor de onderlinge verhouding ten opzichte van de andere categorieën wijzigt. Het aantal gewogen eenheden en contant gewogen eenheden wijzigt hierdoor mee en wijzigt verder als gevolg van andere aantallen en kavelgroottes van de categorieën. Als gevolg daarvan en van de actualisatie naar prijspeil 2013 wijzigen de bedragen zoals genoemd in deze passage. Verder is wat extra toelichting opgenomen over de faseringsaannames in de exploitatieopzet.
13
Tabel 7 te vervangen door de nieuwe tabel 7:
Tabel 7 . Vertaling naar gewogen basiseenheden Woningen Sociaal eengezins huur Sociaal appartement huur Sociaal eengezins koop Sociaal appartement koop Vrije sector rijwoning centrum Vrije sector rijwoning linten en kernen Vrije sector meer-dan-rijwoning centrum Vrije sector meer-dan-rijwoning kernen Vrije sector meer-dan-rijwoning linten Vrije sector appartement met gebouwd parkeren Vrije sector appartement met maaiveld parkeren Vrije sector restkavels (appartementen) Vrije Kavel (particulier opdrachtgever) normkavel AF 347(vrije kavels) Vrije sectorincl. restkavels Toeslag extra kavelgrootte in zuidelijke velden Subtotaal woningen inclusief toeslag Overig programma Scholen / MFC Natuurbeleving (m2 bvo) Verkooppunt voor motorbrandstoffen (m2 kavel) maatschappelijke voorzieningen (m2 Overige bvo) Winkels (m2 bvo) Horecavoorziening (m2 kavel) Nutskavels (m2 kavel) Sportvelden 2e fase (m2 kavel) Baggerspeciedepot (m2 kavel) Subtotaal overig programma Totaal Totaal woningen + overig programma
basiseenheden 186 281 336 28 333 466 30 362 498 100 167 20 131 13 1 2.952 basiseenheden 65 1 33 138 58 13 5 13 7 334 basiseenheden 3.284
grondprijs gewicht per basiseenheid 29.500 22.500 29.500 22.500 35.133 42.770 70.265 82.485 90.123 29.360 37.360 34.250 137.475 227.509 6.881.082 n.v.t.
gewogen basiseenheden
0,69 0,53 0,69 0,53 0,82 1,00 1,64 1,93 2,11 0,69 0,87 0,80 3,21 5,32 160,89 nvt
128 148 232 15 274 466 49 698 1.049 69 146 16 421 69 161 3.941
grondprijs gewicht per basiseenheid 26.250 0,61 26.250 0,61 75.000 1,75 26.250 0,61 163.125 3,81 45.000 1,05 37.500 0,88 30.600 0,72 11.475 0,27 n.v.t. nvt
gewogen basiseenheden 40 0 58 85 221 13 4 9 2 434
grondprijs gewicht per basiseenheid n.v.t. nvt
gewogen basiseenheden 4.374
18. Paragraaf 4.5.1 Plankosten In de tweede alinea het bedrag van € 38,97 voor het toegerekende deel aan de velden te wijzigen in € 38,96 miljoen en het bedrag van € 28,87 miljoen voor het toegerekende deel aan planstructuur te wijzigen in € 26,64 miljoen. Aan het eind van dezelfde zin toe te voegen “beide getallen op prijspeil 1 januari 2011.” De derde alinea te vervangen door de volgende tekst: “De plankostenscan komt uit op € 21.051.051 per 1 januari 2011. De looptijd van het exploitatieplan is 19,5 jaar (1-7-2008 tot 31-12-2027 ). Hiervan is per 1 januari 2013 reeds 4,5 jaar voorbij. Dit betekent dat 4,5/19,5 e deel is toegewezen aan de boekwaarde (€ 4.857.935). Het restant is vervolgens geïndexeerd met 2 jaar 2% in verband met de kostenstijging van 1 januari 2011 tot 1 januari 2013. Hiermee kosten de totale plankosten uit op € 21.705.253.” Toelichting Het bedrag dat in de plankostenscan was opgenomen voor de toegerekende kosten voor de planstructuur wijzigt als gevolg van de daling van het toerekeningspercentage van 51% naar 50%. De wijzigingen in de derde alinea worden veroorzaakt door de verlening van de looptijd van het exploitatieplan en door de indexering vanwege het tijdsverloop van de exploitatie. 19. Paragraaf 4.5.2 Planschade en contourenbeperking De laatste alinea te vervangen door de volgende tekst:
14
Het totaal is € 275.000 op prijspeil 1 januari 2011. Er is een boekwaarde van € 42.500. Het totaal is exclusief boekwaarde geïndexeerd met 2 jaar 2% in verband met de kostenstijging van 1 januari 2011 naar 1 januari 2013. Hiermee komen de totale kosten voor planschade en contourenbeperking uit op € 284.393 op prijspeil 1 januari 2013. Toelichting Tot en met de eerste herziening was er nog geen boekwaarde voor deze kosten. De indexatie is toegepast op het bedrag voordat er boekwaarde aan was toegerekend. Als gevolg daarvan wijzigt het bedrag van deze kostenposten. 20 Paragraaf 4.5.3 Spoorzone en provinciale weg De laatste zin voor tabel 9 “Samen is dit € 22,22 miljoen.” Te vervangen door de zinnen: “Samen is dit € 22,22 miljoen op prijspeil 1 januari 2011. Hierop zijn de kosten voor 1 juli 2007 in mindering gebracht; dan resteert € 1,71 miljoen. Vervolgens is dit geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2013 wat uitkomt op € 1,79 miljoen.” Tabel 9 (Kosten spoorzone en N837 (€)) te vervangen door de nieuwe tabel 9:
Tabel 9. Kosten spoorzone en N837 (€)
2
totale kosten p.p. 1-1-2011 Inbrengwaarde opruimen explosieven geluidscherm ten zuiden van station geluidscherm bij station geluidscherm ten noorden van station spoorviaduct Schuytgraaf fietstunnel de Laar fietstunnel Dordrechtweg extra trapopgang voorstadhalte meerkosten stationsplein Subtotaal spoorzone p.p. 1-1-2011 verbinding 2-baans over 1.940 m1 Totaal spoorzone en N837 p.p. 1-1-2011 Boekwaarde Totaal spoorzone en N837
3.107.500 2.618.353 750.274 273.606 800.772 7.190.184 3.013.874 2.597.783 166.537 97.609 20.616.492 1.600.000 22.216.492 per 1-1-2013 op prijspeil 1-1-2013
gemaakt voor 1-7-2008
0 2.618.353 750.274 0 0 7.187.259 3.013.874 14.866 166.537 0 13.751.163 0 13.751.163
aandeel toegerekend
kosten in exploitatie plan
8,8% 8,8% 0,0% 100,0% 100,0% 9,0% 0,0% 9,0% 0,0% 9,0%
274.610 0 0 273.606 800.772 263 0 232.463 0 8.785 1.590.499 144.000 1.734.499 255.006 1.794.270
9,0% 255.006
In de tekst van de 3e bullet onder de tabel het bedrag van de toe te rekenen kosten voor fietstunnel, autotunnel en geluidsscherm bij het station te wijzigen van € 1,47 miljoen naar € 1,46 miljoen. In de laatste alinea het totaalbedrag aan subsidies voor deze kostenposten van € 1.45 miljoen te wijzigen in € 1,44 miljoen.
2
Totale kosten minus kosten gemaakt voor 1-7-2008 geeft de kosten na 1-7-2008. De kosten na 1-7-2008 vermenigvuldigd met het toegerekende aandeel geeft de in het exploitatieplan opgenomen kosten.
15
Tabel 10 (Subsidie spoorzone en N837 (€)) te vervangen door de nieuw tabel 10:
Tabel 10. Subsidie spoorzone en N837 (€) gemaakt totale subsidies voor 1-7-2008 Subsidie spoorzone Inbrengwaarde Opruimen explosieven geluidscherm ten zuiden van station geluidscherm bij station geluidscherm ten noorden van station spoorviaduct Schuytgraaf fietstunnel de Laar fietstunnel Dordrechtweg extra trapopgang voorstadhalte meerkosten stationsplein
Bijdrage gemeente (ISV) Bijdrage rijk Bijdrage gemeente (ISV) Bijdrage gemeente (ISV) Bijdrage gemeente (ISV) Bijdrage gemeente (ISV) Bijdrage provincie (N837) Bijdrage NS Bijdrage rijk Bijdrage rijk nvt nvt
Subtotaal spoorzone verbinding 2 baans over 1.940 m1 Totaal spoorzone en N837 Boekwaarde Totaal spoorzone en N837
op prijspeil 1-1-2011 Bijdrage provincie N837 op prijspeil 1-1-2011 per 1-1-2013 op prijspeil 1-1-2013
aandeel toegerekend
subsidie in expl plan
8,8% 8,8% 0,0% 100,0% 100,0% 9,0% 9,0% 9,0% 9,0% 9,0% 9,0% 9,0%
169.320 0 0 273.606 800.772 132 78 0 0 56.409 0 0
9.745.736 0 9,0% 9.745.736 205.269 205.269 (subsidies worden niet geïndexeerd)
1.300.316 144.000 1.444.316 205.269 1.444.316
1.916.027 1.963.765 750.274 273.606 800.772 3.595.092 2.128.326 454.000 853.000 630.377 0 0
0 1.963.765 750.274 0 0 3.593.630 2.127.460 454.000 853.000 3.607 0 0
13.365.239 1.600.000 14.965.239
Toelichting De daling van het percentage en het dienovereenkomstige bedrag van de toe te rekenen kosten van de planstructuur is verklaard in de wijzigingen van paragraaf 3.4. 20. Paragraaf 4.5.4 Overige subsidies Het bedrag van € 0,89 miljoen te wijzigen in € 0,95 miljoen. De zin: “Hiervan is 51% toebedeeld aan het exploitatieplangebied.” te wijzigen in: “Hiervan is 50% toebedeeld aan het exploitatieplangebied.” In de volgende zin het bedrag van € 0,62 miljoen te wijzigen in € 0,61 miljoen. Toelichting De daling van het percentage en het dienovereenkomstige bedrag van de toe te rekenen kosten van de planstructuur is verklaard in de wijzigingen van paragraaf 3.4. 21. Paragraaf 4.6 Kosten binnen de velden Tabel 11 (Kosten velden) te vervangen door de nieuwe tabel 11:
Tabel 11. Kosten velden (€)
Verwerving (inbrengwaarde) Archeologie Bodemsanering* Opruimen van explosieven* Grondwerk Zandwinning Bouw- en woonrijp maken Totaal
totale kosten p.p. 1-1-2011 30.075.736 959.372 962.496 2.405.158 5.763.095 2.110.619 35.996.846 78.273.323
gemaakt voor 1-7-2008 0 810.450 687.813 1.716.895 3.047.666 723.333 1.134.972 8.121.129
aandeel toegerekend 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
kosten in expl. plan p.p. 1-1-2011 30.075.736 148.922 274.683 688.264 2.715.429 1.387.286 34.861.875 70.152.194
boekwaarde per 1-1-2013 30.075.736 33.531 143.377 137.783 85.119 0 5.304.285
kosten in expl. plan p.p. 1-1-2013 30.075.736 153.583 279.988 710.503 2.821.694 1.443.332 36.056.001 71.540.838
In de alinea onder deze tabel het bedrag aan totale kosten binnen de velden van € 78,41 miljoen te vervangen door € 78,27 miljoen en het bedrag van € 71,07 miljoen voor de hiervan in het exploitatieplan 16
opgenomen kosten te vervangen door € 70,15 miljoen. Het geïndexeerde bedrag van € 71,07 miljoen te vervangen door het per 2013 geïndexeerde bedrag van € 71,54 miljoen. 22. Paragraaf 4.6.1 Inbrengwaarde Onderaan de tekst van de laatste bullet toe te voegen de passage: “Bij de tweede herziening bleken de verkoopprijzen lager te zijn uitgevallen, zodat de inbrengwaarden op die lagere verkoopprijzen zijn aangepast.” In de laatste alinea het bedrag van de totale inbrengwaarde van € 30,21 miljoen te wijzigen in € 30,08 miljoen; het bedrag van € 22,98 miljoen te wijzigen in € 26,96 miljoen; het bedrag voor de gedetailleerde velden van € 7,23 miljoen te wijzigen in € 7,10 miljoen en het onderdeel voor bouwrijpe kavels van € 3,78 miljoen te wijzigen in € 3,64 miljoen. De een-na-laatste zin van de laatste alinea: “De rente over de inbrengwaarde in 2011 is gebaseerd op 2,76% voor 2011.” te wijzigen in: “De rente over de inbrengwaarde in 2011 is gebaseerd op 2,76% voor 2011 en 1,69% voor 2012.” Toelichting De wijziging van de inbrengwaarden, voor zover die verband houden met de hoofdplanstructuur, worden veroorzaakt door het verwijderen van perceel AF 85 uit de begrenzing van het exploitatieplan. De wijziging van de inbrengwaarde, voor zover die verband houden met de velden worden veroorzaakt doordat de inbrengwaarden van een aantal reeds te koop staande kavels was bepaald aan de hand van de toen geldende V.O.N.-prijs. Na verkoop bleek deze prijs lager uit te pakken, zodat die lagere prijs in de tweede herziening is verwerkt. Aan de inbrengwaarden is over 2012 rente toegevoegd. 23. Paragraaf 4.6.2 Voorbereidende werkzaamheden In de derde alinea over ‘Opsporen en opruimen explosieven WOII de bedragen van € 0,68 miljoen en € 0,09 miljoen te wijzigen in € 0,69 miljoen en € 0,10 miljoen. In de laatste alinea over Grondwerk de bedragen € 2,36 miljoen en € 0,35 miljoen te wijzigen in € 2,35 miljoen en € 0,36 miljoen. Toelichting De eerste wijziging wordt veroorzaakt door de verkleining van het exploitatiegebied, de tweede door een wijziging van een uit te werken bestemming naar een directe bestemming op kavel kadastraal bekend AF 347. 24. Bouw- en woonrijp maken In de eerste alinea het bedrag van € 29,17 miljoen te wijzigen in € 29,16 miljoen voor de globale werken en het bedrag van € 5,70 miljoen te wijzigen in € 5,71 miljoen voor de globale werken. Aan de vierde alinea toe te voegen de passage: “Daarnaast is AF 347 opgenomen bij de gedetailleerde velden, omdat voor dit perceel een directe bouwtitel geldt voor één woning. De raming voor bouw- en woonrijp maken komt uit op € 9.612.” “De tekst van de vijfde alinea te vervangen door de volgende: Voor het exploitatiegebied komen de totale kosten voor het bouw- en woonrijp maken in de gedetailleerde velden 4, 18 en 19, inclusief de speelvoorziening in veld 16 en de kosten voor perceel AF 347, uit op € 6,40 miljoen. Hiervan is € 0,69 miljoen reeds gemaakt per 1 juli 2008. In de exploitatieopzet is derhalve € 5,71 miljoen opgenomen.” Toelichting Deze wijzigingen worden veroorzaakt door het creëren van een directe bouwtitel op perceel AF 347. 25. Paragraaf 4.7.1 Toerekening en totale kosten In de derde alinea het totaal aantal woningen te wijzigen van 6.229 in 6.188 en het aantal in het exploitatiegebied van 3.012 te wijzigen in 2.951. Ten aanzien van het percentage woningen in het exploitatiegebied toe te voegen het woord “afgerond”. In de vierde alinea het aantal woningequivalenten van 6.762 te wijzigen in 6.590 en het aantal ervan in het exploitatiegebied van 3.476 te wijzigen in 3.283
17
In de alinea voor tabel 12 het bedrag aan totale kosten van € 129,43 miljoen te wijzigen in € 126,05 miljoen. Het bedrag van de voor juli 2008 gemaakte kosten van € 25,84 miljoen te wijzigen in € 25,83 miljoen De uitkomst van € 52,83 miljoen te wijzigen in € 50,11 miljoen en het per 1 januari 2012 geïndexeerde bedrag van € 53,17 miljoen te wijzigen naar het per 1 januari 2013 geïndexeerde bedrag van € 50,68 miljoen. Tabel 12 (Kosten planstructuur) te vervangen door de nieuwe tabel 12:
Tabel 12. Kosten planstructuur (€)
Archeologisch onderzoek Bodemsanering* Opruimen van explosieven* Grondwerk Zandwinning Flora en Fauna compensatie Bouw- en woonrijp maken hps Subtotaal Verwerving hps (inbrengwaarde) Totaal
totale kosten p.p. 1-1-2011 1.632.508 1.632.508 4.081.270 9.795.048 3.591.518 658.818 59.586.542 80.978.212 45.069.793 126.048.004
gemaakt voor 1-72008 1.379.097 1.170.411 2.921.540 5.186.037 1.230.854 16.588 13.922.232 25.826.759 0 25.826.759
aandeel toegerekend 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50%
kosten in expl. plan p.p. 1-1-2011 126.706 231.049 579.865 2.304.506 1.180.332 321.115 22.832.155 27.575.726 22.534.896 50.110.623
boekwaarde per 1-1-2013 28.529 121.988 117.228 72.421 0 2.488 13.242.809 13.585.464 22.534.896 36.120.360
kosten in expl. plan p.p. 1-1-2013 130.672 235.455 598.555 2.394.682 1.228.017 333.988 23.219.564 28.140.933 22.534.896 50.675.829
* inclusief onderzoek
Toelichting Deze wijzigingen van de woningequivalenten zijn het gevolg van de wijzigingen in het programma zoals ten aanzien van wijzigingen in diverse eerdere paragrafen reeds is toegelicht. Verder betreft het de indexering naar 1 januari 2013. De wijzigingen in tabel 12 zijn gevolgen van indexering en de wijziging van het toerekeningspercentage van 51% naar 50%. 26. Paragraaf 4.7.2 Inbrengwaarde In de 3e regel van de eerste alinea het bedrag van € 23,00 miljoen te wijzigen in € 22,53 miljoen. 27. Paragraaf 4.7.3 Voorbereidende werkzaamheden De passage: “Van elke raming wordt vervolgens 51% toegerekend als kosten aan het exploitatiegebied (naar rato van proportionaliteit op basis van woningequivalenten). Dit betreft dan: € 0,13 miljoen voor archeologie, € 0,24 miljoen voor bodemsanering, € 0,59 miljoen voor het opzoeken en verwijderen van explosieven en € 2,35 miljoen voor grondwerk. Het totaal komt uit op € 3,31 miljoen op prijspeil 1-1-2011.” te wijzigen in: “Van elke raming wordt vervolgens 50% toegerekend als kosten aan het exploitatiegebied (naar rato van proportionaliteit op basis van woningequivalenten). Dit betreft dan: € 0,13 miljoen voor archeologie, € 0,23 miljoen voor bodemsanering, € 0,58 miljoen voor het opzoeken en verwijderen van explosieven en € 2,30 miljoen voor grondwerk. Het totaal komt uit op € 3,24 miljoen op prijspeil 1-1-2011.” Toelichting Dit is het gevolg van de wijziging van het toerekeningspercentage van 51% naar 50%. 28. Paragraaf 4.7.4 Zandwinning en flora en fauna. Het toerekeningspercentage in de eerste alinea te wijzigen van 51% naar 50% en het er uit voortvloeiende bedrag van € 0,33 miljoen te wijzigen in € 0,32 miljoen. In de tweede alinea het proportionaliteitsaandeel op basis van woningequivalenten te wijzigen van 51% naar 50% en het er uit voortvloeiende bedrag van € 1,53 miljoen te wijzigen in € 1,50 miljoen. 29. paragraaf 4.7.5 Overig bouw- en woonrijp maken Het bedrag aan bouw- en woonrijp maken van de planstructuur in de eerste zin te wijzigen van € 38,00 per m2 in € 36,50 per m2. In de 1e bullet het bedrag van € 2,63 miljoen te wijzigen in 2,65 miljoen. In de 2e bullet het bedrag van € 1,16 miljoen te wijzigen in € 1,18 miljoen In de 6e bullet het bedrag van € 10,87 miljoen te wijzigen in € 10,17 miljoen.
18
In de 7e bullet het bedrag van € 10,87 miljoen te wijzigen in € 9,75 miljoen. In de 8e bullet het bedrag van € 7,41 miljoen te wijzigen in € 7,01 miljoen. In de 9e bullet het bedrag van € 6,71 miljoen te wijzigen in € 5,75 miljoen. De laatste alinea: “De totale raming is € 62,91 miljoen. Hiervan is € 13,92 miljoen voor 1 juli 2008 uitgegeven. Van het restant heeft vervolgens 51% betrekking op het exploitatieplan. Dit is € 24,98 miljoen.” Te wijzigen in: “De totale raming is € 59,59 miljoen. Hiervan is € 13,92 miljoen voor 1 juli 2008 uitgegeven. Van het restant heeft vervolgens 50% betrekking op het exploitatieplan. Dit is € 22,83 miljoen.” Toelichting Deze wijziging wordt veroorzaakt door bezuinigingen op de hoofdplanstructuur en door de wijziging van het toerekeningspercentage van 51% naar 50%. 28. paragraaf 4.8 Totale kosten De passage uit de eerste alinea: “Daarnaast wordt over de kosten die gemaakt zijn in de periode 1 juli 2008 tot 1 januari 2012 rente gerekend. Over de inbrengwaarde is rente gerekend van 1 januari 2011 tot 1 januari 2012, omdat voor de inbrengwaarde uit wordt gegaan van het startjaar 2011. Het toegepaste rentepercentage voor het jaar 2011 is 2,76%, omdat dit de gemiddelde rente was in dat jaar.” Te wijzigen in: “Daarnaast wordt over de kosten die gemaakt zijn in de periode 1 juli 2008 tot 1 januari 2013 rente gerekend. Over de inbrengwaarde is rente gerekend van 1 januari 2011 tot 1 januari 2013, omdat voor de inbrengwaarde uit wordt gegaan van het startjaar 2011. Het toegepaste rentepercentage voor het jaar 2011 is 2,76% en voor 2012 is dat 1,69%, omdat dit de gemiddelde rentes waren in die jaren.” De daarop volgende alinea: “De netto kosten komen uit op € 144,63 miljoen nominaal op prijspeil 1 januari 2012. De bijbehorende contante waarde komt uit per 1 januari 2012 op € 137,76 miljoen.” Te wijzigen in: “De netto kosten komen uit op € 146,77 miljoen nominaal op prijspeil 1 januari 2013. Deze kosten zijn gefaseerd in de tijd. De kosten in de velden en de plankosten zijn in gelijke delen gefaseerd in de periode 2013 tot en met 2027. De kosten in de planstructuur zijn in gelijke delen gefaseerd in de periode 2013 tot en met 2025. De bijbehorende contante waarde van de totale kosten komt uit per 1 januari 2013 op € 146,56 miljoen.”
19
Tabel 13 (Totale kosten) te vervangen door de nieuwe tabel:
Tabel 13. Totale kosten (€ en prijspeil 1-1-2013)
Verwerving velden (inbrengwaarde) Archeologie velden Bodemsanering (incl. bodemonderzoek) velden Opruimen van explosieven (incl onderzoek) velden Grondwerk velden Zandwinning velden Bouw- en woonrijp maken velden Plankosten via plankostenscan Planschade en contourenbeperking Spoorzone en N837 investeringen Verwerving planstructuur (inbrengwaarde) Realisatie planstructuur Subsidie spoorzone en N837 Subsidie explosieven (HPS en velden) Subsidie waterschap Rente over inbrengwaarde tussen 1-1-2011 en 1-1-2013 Rente over kosten tussen 1-7-2008 en 1-1-2011 Rente over kosten tussen 1-1-2011 en 1-1-2013 Subtotaal kostenstijging Totaal
totaal nominaal p.p. 1-1-2013 30.075.736 153.583 279.988 710.503 2.821.694 1.443.332 36.056.001 21.705.253 284.393 1.794.270 22.534.896 28.140.933 -1.444.316 -951.096 -611.750 2.540.314 1.072.174 160.623 146.766.531
gemaakt tussen 1-72008 en 1-12013 30.075.736 33.531 143.377 137.783 85.119 0 5.304.285 4.857.935 42.500 255.006 22.534.896 13.585.464 -205.269 -191.258 -295.332 2.540.314 1.072.174 160.623 80.136.883
totaal contante waarde 30.075.736 133.183 256.774 613.182 2.356.675 1.198.070 30.830.443 18.842.432 243.289 1.649.832 22.534.896 25.962.669 -1.328.049 -837.385 -564.397 2.540.314 1.072.174 160.623 135.740.462 10.821.225 146.561.687
aandeel gerealiseerd 100% 25% 56% 22% 4% 0% 17% 26% 17% 15% 100% 52% 15% 23% 52% 100% 100% 100% 59% 0% 55%
De zin onder tabel 13: “Uit tabel 13 blijkt dat het aandeel gerealiseerde kosten per 1 januari 2012, 54% bedraagt (€ 74,33 miljoen ten opzichte van € 137,76 miljoen). Dit is het percentage zoals bedoeld in artikel 6.2.8 van het Bro. Exclusief inbrengwaarden is dat 39% (namelijk € 31,25 miljoen ten opzichte van € 80,23 miljoen).” Te wijzigen in: “Uit tabel 13 blijkt dat het aandeel gerealiseerde kosten per 1 januari 2013, 55% bedraagt (€ 80,14 miljoen ten opzichte van € 146,56 miljoen). Dit is het percentage zoals bedoeld in artikel 6.2.8 van het Bro. Exclusief inbrengwaarden is dat 29% (namelijk € 27,53 miljoen ten opzichte van € 93,95 miljoen).” Toelichting De wijzigingen zijn het gevolg van rentetoerekeningen. De wijzigingen in de tabel zijn de resultante van alle voorgaande wijzigingen in de kostenposten. Aan tabel 13 is een nieuwe kolom toegevoegd, namelijk de kolom waarin het aandeel gerealiseerde kosten is toegevoegd. 29. Paragraaf 4.9 Bepalen van de exploitatiebijdrage In de eerste alinea in de laatste zin het bedrag van € 137.76 miljoen te wijzigen in € 146,56 miljoen. In de 3e regel van de daarop volgende alinea het aantal van 3.838 aan contant gewogen basiseenheden te wijzigen in 3.991. en de zin: “De totale draagkracht is € 163,98 miljoen op contante waarde per 1 januari 2012.” Te wijzigen in: “De totale draagkracht is € 167,72 miljoen op contante waarde per 1 januari 2013.” De laatste zin van de derde alinea: “Samengevat: omdat de opbrengsten (€ 163,98 miljoen) hoger zijn dan de kosten (€ 137,76 miljoen), mogen alle kosten worden verhaald.” Te wijzigen in: “Samengevat: omdat de opbrengsten (€ 167,75 miljoen) hoger zijn dan de kosten (€ 146,56 miljoen), mogen alle kosten worden verhaald.”
20
De vierde alinea: “De bijdrage per contant gewogen basiseenheid bedraagt € 37.374 (€ 146,56 miljoen gedeeld door 3.921 ) op contante waarde per 1 januari 2013. Voor de delen waar het exploitatieplan nog globaal is, kan de bijdrage per particulier nog niet worden berekend. “ Te wijzigen in: “De bijdrage per contant gewogen basiseenheid bedraagt € 35.930 (€ 137,76 miljoen gedeeld door 3.834 ) op contante waarde per 1 januari 20132. Voor de delen waar het exploitatieplan nog globaal is, kan de bijdrage per particulier nog niet worden berekend. “ In de laatste alinea de tweede zin: “De te verhalen kosten komen uit op contante waarde op € 137,76 miljoen en de opbrengsten binnen het exploitatiegebied komen uit op € 163,98 miljoen.” Te wijzigen in: “De te verhalen kosten komen uit op contante waarde op € 146,56 miljoen en de opbrengsten binnen het exploitatiegebied komen uit op € 167,72 miljoen.” 30. Paragraaf 4.10 Systematiek van de niet-structurele herziening In de eerste zin het woord “eerste” toe te voegen voor het woord “herziening”. Na de eerste alinea toe te voegen de passage: “Voor deze tweede herziening van het exploitatieplan zijn de volgende stappen gezet: Verwerken van de boekwaarden van het jaar 2012 Aanpassen rekenrente naar 2,6%, kostenstijging naar 2,5% en opbrengstenstijging naar 0% tot en met 2016 en 1% daarna Aanpassen fasering (eindjaar van 2019 naar 2027) Aanpassen programma (wat effect heeft op het aandeel wat het exploitatieplanprogramma bevat ten opzicht van het gehele bestemmingsplan Schuytgraaf): o kantoren omgezet naar maatschappelijke voorzieningen, o oppervlak voor winkels verlaagd, o programma woningen aangepast aan actualiteit (verdunnen in 17b, verdichten veld 5, verdunnen 18/19, verdichting veld 4) Doorvoeren bezuiniging hoofdplanstructuur Aanpassing grondprijzen: winkels verhoogd, vrije kavels verlaagd Plankostenscan is opnieuw ingevuld, hierbij met name aanpassing looptijd, bedrag bouw- en woonrijp maken en aantal contracten wat effect heeft op de totaalraming. AF 85 vervallen (maakt geen onderdeel meer uit van de planstructuur).” De volgende alinea: “Het Exploitatieplan 2011 kwam uit op een exploitatiebijdrage per contant gewogen basiseenheid van € 34.668 op contante waarde per 1 januari 2011. De rekenrente is 5%. Dit betekent dat dit bedrag gelijk is aan € 36.401 op contante waarde per 1 januari 2012. In het Exploitatieplan 2012 komt de exploitatiebijdrage per contant gewogen basiseenheid uit op € 35.930,= op contante waarde per 1 januari 2012. Dit is iets lager, omdat in het jaar 2011 gerekend is met de werkelijke rente van 2,76% over de reeds gemaakte kosten. De rekenrente was 5%. Het bedrag is gelijk aan € 37.726,= op contante waarde per 1 januari 2013.” Te wijzigen in: “Het Exploitatieplan 2011 kwam uit op een exploitatiebijdrage per contant gewogen basiseenheid van € 34.668,= op contante waarde per 1 januari 2011. De rekenrente was 5%. Dit betekent dat dit bedrag gelijk is aan € 36.401,= op contante waarde per 1 januari 2012. In de eerste herziening van het Exploitatieplan kwam de exploitatiebijdrage per contant gewogen basiseenheid uit op € 35.930,= op contante waarde per 1 januari 2012. Dit is iets lager, omdat in het jaar 2011 gerekend is met de werkelijke rente van 2,76% over de reeds gemaakte kosten. De rekenrente was 5%. Het bedrag is gelijk aan € 37.726,= op contante waarde per 1 januari 2013.” Daarna toe te voegen de volgende alinea: “In de tweede herziening komt de exploitatiebijdrage uit op € 36.521. Dit bedrag is lager door het samenspel van de diverse aanpassingen.”
21
31. Bijlage 12 Ingevuld model ontwerpregeling plankosten exploitatieplan De huidige bijlage 12 te vervangen en de nieuwe vast te stellen conform bijlage 2 bij dit besluit.
22
