WIJKVISIE MEERWIJK Naar een vitaal en gewild Meerwijk

WIJKVISIE MEERWIJK 2013 - 2023 Naar een vitaal en gewild Meerwijk

Vastgesteld 26 maart 2013

Velserbroek, 29 januari 2013

Colofon In opdracht van: Programmamanager Wijkontwikkeling Auteurs: Dennis Hooft, Eva Magré, Jan Bakker, Frits ten Dam, Yvonne van Bourgondiën Pré Wonen Postbus 2008 2002 CA Haarlem

INLEIDING Voor u ligt de wijkvisie Meerwijk 2013 – 2023 van Pré Wonen, “Naar een vitaal en gewild Meerwijk”. Binnen Pré Wonen en met onze externe partners hebben we geconstateerd dat Meerwijk onze aandacht behoeft: er is weinig sociale samenhang, er zijn veel huishoudens met een laag inkomen en er zijn weinig voorzieningen voor jongeren. Daarnaast geeft de openbare ruimte en de eenzijdige hoogbouw in de wijk geen goede indruk. De nieuwbouwactiviteiten in Meerwijk Centrum hebben een positieve invloed op de rest van de wijk gehad. De afgelopen periode is veel geïnvesteerd in veiligheid. De wijk is echter kwetsbaar en om te voorkomen dat de wijk afglijdt, is een visie op Meerwijk noodzakelijk. Investeren en samenwerken In deze wijkvisie zetten we onze plannen uiteen om van Meerwijk weer een vitale en gewilde wijk te maken: waar het prettig wonen en leven is voor alle bewoners en toekomstige wijkbewoners. We willen investeren in Meerwijk. Dit kunnen we niet alleen. Op verschillende momenten tijdens de totstandkoming van de wijkvisie hebben we actief de samenwerking gezocht met onze partners in de wijk, zoals de wijkraad, de gemeente en de andere corporaties. Hoe sluiten we onze plannen op elkaar aan? Wat kunnen we gezamenlijk oppakken? Belangrijke vragen bij het verbeteren van Meerwijk! Analyse van de wijk Voorafgaand aan de plannen hebben we een uitgebreide analyse van de wijk gemaakt. Hier hebben we onze externe partners en huurders nauw bij betrokken. We hebben gekeken naar de woningen, de (toekomstige) bewoners, en ook naar de buitenruimte en de voorzieningen. Het resultaat van de bevindingen hebben we samengevat in een sterkte / zwakte analyse van de wijk. Uitgangspunten De ambities die we beschrijven in de wijkvisie sluiten aan bij ons strategisch vastgoedbeleid en andere uitgangspunten uit het ondernemingsplan. De wijkvisie is opgesteld met de kennis van nu en geeft een doorkijk van 10 jaar. Na 5 jaar evalueren we of de gekozen koers de juiste is, of dat onze plannen een aanpassing nodig hebben. Wijksignalement Meerwijk In 2009 presenteerden wij het Wijksignalement Meerwijk. Met bewoners en samenwerkingspartners schetsten we een beeld van Meerwijk en nodigden wij hen uit actief mee te werken aan de versterking van Meerwijk. Het wijksignalement is een belangrijke leidraad geweest bij het opstellen van deze wijkvisie.

Onze inzet Met de wijkvisie maken we onze plannen en inzet in Meerwijk duidelijk, wat van ons verwacht kan worden en wat niet. We zetten ons maximaal in om de beschreven ambities uit de wijkvisie waar te maken. Ambities die we met onze partners in de wijk hebben besproken. We beseffen tegelijkertijd ook dat we (deels) afhankelijk zijn van beslissingen van onze partners en van het grillige financiële klimaat.

INHOUD

1.

Huidige situatie ........................................................................... 1

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6.

Ontstaansgeschiedenis en begrenzing Meerwijk ........................................ 2 Fysiek ........................................................................................................... 3 Sociaal.......................................................................................................... 8 Economie ................................................................................................... 13 Sterkte / zwakte analyse ............................................................................ 15 Externe ontwikkelingen .............................................................................. 17

2.

Visie .......................................................................................... 20

2.1. 2.2.

Meerwijk nu ................................................................................................ 20 Meerwijk over 10 jaar ................................................................................. 20

3.

Strategie ................................................................................... 21

3.1. 3.2.

Zo willen we de missie bereiken ................................................................ 21 Met wie? ..................................................................................................... 24

4.

Programma ............................................................................... 25

4.1. 4.2. 4.3.

Fysiek ......................................................................................................... 27 Sociaal........................................................................................................ 28 Economisch ................................................................................................ 29

5.

Communicatie ........................................................................... 30

6.

Beleidskaders ............................................................................ 31

Nawoord Bijlage:

Financiële paragraaf

Leeswijzer De wijkvisie begint met een analyse van de wijk. Elk onderdeel wordt afgesloten met een samenvatting. De analyse van de wijk is samengevat in een sterkte / zwakte analyse op pagina 15. In hoofdstuk 2, 3 en 4 beschrijven we onze ambities en het gewenste eindbeeld van de wijk: hoe en met wie doen we dat. Daarnaast geven we een opsomming van de concrete plannen met een uitsplitsing naar de drie thema‟s: fysiek, sociaal en economisch. Hoofdstuk 5 en 6 zijn ter achtergrondinformatie. De wijkvisie Meerwijk wordt afgesloten met een bijlage: de financiële paragraaf.

1.

Huidige situatie

Meerwijk maakt onderdeel uit van Schalkwijk, een groot naoorlogs gebied aan de zuidoostkant van Haarlem. Schalkwijk bestaat uit vier wijken: Boerhaavewijk, Europawijk, Molenwijk en Meerwijk. De vier wijken zijn gesitueerd rondom een groot winkelcentrum. Aan de buitenzijde wordt Schalkwijk omzoomd door water en groen. 1 Met een oppervlakte van 157 ha. is Meerwijk de in omvang zesde wijk van Haarlem .

Schalkwijk in het geheel heeft een slecht imago onder niet-Schalkwijkers. Schalkwijkers zelf daarentegen zijn in het algemeen juist positief over de wijk. Voor buitenstaanders staat Schalkwijk bekend als een versteend gebied waarbij de hoogbouw overheerst. Een gebied met weinig karakter, veel van hetzelfde waar weinig te doen is. Het beeld bestaat dat Schalkwijk onveilig is met een hoog percentage allochtone bewoners. Dit geldt dus ook voor Meerwijk. De bewoners van Meerwijk kennen echter wel de kwaliteit van de omgeving. De Meerwijkplas, de Molenplas en de Poelpolder zijn prachtige gebieden om te recreëren, vlak naast de deur. Het grote overdekte winkelcentrum van Schalkwijk en de nabijheid van uitvalswegen zijn ook belangrijke pluspunten.

1

Bron: CBS, Cocensus 2010 1 Pré Wonen Wijkvisie Meerwijk 2013 – 2023

1.1. Ontstaansgeschiedenis en begrenzing Meerwijk Ontstaansgeschiedenis Schalkwijk behoorde tot 1963 tot de gemeenten Haarlemmerliede en Spaarnwoude. In 1963 werd Schalkwijk een wijk van de gemeente Haarlem en werd daarna verder bebouwd. De meeste woningen zijn gebouwd in de jaren zestig van de twintigste eeuw om het probleem van de woningnood op te lossen. In Meerwijk werd in 1966 gestart met het bouwen van woningen. In de jaren ‟60 en ‟70 kwam 85% van de huidige woningvoorraad tot stand. In recente jaren vonden opnieuw bouwactiviteiten plaats. Verouderde woningcomplexen ruimden het veld voor nieuwbouw. Daarnaast schept functieverandering ruimte om huizen te bouwen. Zo kwam 11% van de woningvoorraad 2 na 1990 van de grond . Begrenzing Meerwijk Meerwijk ligt het verst van centrum Haarlem verwijderd en wordt aan twee zijden begrensd door recreatiegebieden: aan de oostkant de Poelpolder, aan de zuidkant de Meerwijkplas. De wijk kenmerkt zich dan ook door veel nabijheid van water en groen. Aan noordzijde vormt de Aziëweg de scheiding van de wijk met Boerhaavewijk. Meerwijk ligt aan noordwestzijde aan het winkelcentrum Schalkwijk en aan zuidwestzijde aan Molenwijk.

2

Bron: Cocensus 2011 2 Pré Wonen Wijkvisie Meerwijk 2013 – 2023

1.2. Fysiek Stedenbouwkundige structuur In Meerwijk is een ruime en duidelijke stedenbouwkundige structuur zichtbaar: hoogbouw langs de hoofdwegen en eengezinswoningen in de binnenringen. Aan de ringweg door Meerwijk ontsluiten kleine lusjes de laagbouw buurtjes met de flats aan de randen. De gestapelde bouw rondom de ringweg bestaat voornamelijk uit portiekflats. Langs de randen van de wijk staan vooral hogere galerijflats, die de wijk als het ware begrenzen. De lusjes zijn rustige straten met veel garages en zijgevels in het zicht. In het noordoosten van de wijk heeft Ymere dit beeld doorbroken en enkele jaren geleden een aantal galerijflats, beter bekend als C240, gesloopt en vervangen voor lage nieuwbouw. Meerwijk heeft een eigen winkelcentrum in het midden van de wijk dat voorziet in de dagelijkse behoeften.

In Meerwijk is de laatste jaren veel nieuw gebouwd. Eengezinswoningen in de plaats van het eerder genoemde C240 complex, een gezondheidscentrum aan de Briandlaan en twee nieuwbouwcomplexen voor bijzondere doelgroepen op de hoek van de A. Schweitzerlaan en op de hoek van de Erasmuslaan. Meerwijk Centrum is ontwikkeld: een nieuw centrumgebied aan het L. Da Vinciplein met twee openbare pleinen, een wijkcentrum, detailhandel, twee scholen en parkeervoorzieningen. In het centrumgebied zijn ongeveer 145 woningen gerealiseerd, waaronder appartementen, reguliere grondgebonden woningen en stadswoningen. De stedenbouwkundige opzet van het gebied is een „eilandmodel‟.

3 Pré Wonen Wijkvisie Meerwijk 2013 – 2023

Openbare ruimte De wijk is ruim van opzet en heeft veel groen in en rondom de wijk. Wel laat in bepaalde delen van de wijk het onderhoud en de inrichting van het groen te wensen over. Er zijn veel recreatiemogelijkheden door de aangrenzende Poelpolder en de Meerwijkplas. Voor fietsers en wandelaars zijn er mooie routes door de polder naar Vijfhuizen, langs de stelling van Amsterdam en langs de Ringvaart. Aan de nabij gelegen Molenplas is in 2012 een strandje ontwikkeld. De openbare ruimte is gedeeltelijk opgeknapt. Op een aantal plaatsen is het gehele straatprofiel verhoogd. Op bepaalde plekken is het nog nodig de bestrating aan te pakken. Er zijn aanpassingen in de verkeersstructuur gemaakt en er is een watergang door Meerwijk gecreëerd. De bereikbaarheid van Meerwijk met de auto is goed en de parkeermogelijkheden binnen de wijk zijn toereikend genoeg. De uitvalswegen richting Heemstede en de Schipholweg naar de A9 zijn snel bereikbaar. In de wijk zelf is geen doorgaand verkeer. De bereikbaarheid van de wijk met het openbaar vervoer is goed, mede door de komst van de Zuidtangent (Haarlem station – Amsterdam Bijlmer-Arena via Schiphol) die de wijk verbindt met onder andere het centrum van Haarlem. Woningvoorraad Meerwijk Meerwijk kent een lagere graad van bebouwing dan heel Haarlem: 52% versus 61%. In Meerwijk staan 3.685 woningen. Het behoort tot de grootste buurten van Haarlem. Zes van de tien woningen in Meerwijk zijn flats. Hiermee geldt het als één van de Haarlemse wijken met de hoogste flatdichtheid. Het aandeel eengezinswoningen is 3 36%. Boven- en benedenwoningen komen bijna niet voor in Meerwijk .

Meerwijk is een kenmerkende corporatiewijk, het kent het hoogste aandeel sociale huurwoningen van alle veertig Haarlemse wijken, namelijk 81%. De koopsector is relatief matig vertegenwoordigd: 16% tegen 51% in de totale stad. De woningen in

3

Bron: Cocensus 2011 4 Pré Wonen Wijkvisie Meerwijk 2013 – 2023

Meerwijk zijn relatief goedkoop. In maar twee buurten is de gemiddelde woningwaarde 4 lager .

De woningen in de wijk zijn voornamelijk gebouwd in de periode 1960-1980, 79%. De nadruk in deze periode lag op woningbouwproductie en repeterend bouwen, wat zich vertaald in de vele flats. Het type flat valt uiteen in portieken galerijflats en hebben een uitstraling die „aannemersarchitectuur‟ genoemd wordt. De woningen zijn zeer ruim van opzet, 70% van de woningen beschikken over 4 of meer kamers. Energetisch gezien hebben de woningen een D of een C energielabel. Pré Wonen streeft naar minimaal een C label. Achter deze flats is een behoorlijk aantal eengezinswoningen in zowel de huur- als koopsector gesitueerd. De corporaties bezitten hiervan 60%. Het eigen woningbezit in Meerwijk, voornamelijk eengezinswoningen, is met 17% in vergelijking met Schalkwijk, 35%, en het Haarlems gemiddelde van 53% beduidend aan de lage kant. In dat opzicht ontbreekt het in Meerwijk aan een balans in het aanbod van koop- en huurwoningen en 5 ontbreekt het middensegment in de huur . Woningvoorraad Pré Wonen Pré Wonen is grootste eigenaar van sociale woningen in de wijk, 1.277 woningen (34% van de totale voorraad in Meerwijk). Ymere en Elan Wonen hebben een bezitspercentage van respectievelijk 21% en 23%. Het woningbezit van Pré Wonen is voornamelijk gesitueerd in het noorden en oosten van de wijk. Het bezit is daar 6 behoorlijk geclusterd .

4

Bron: Cocensus 2011 Bron: Pré Wonen, Vastgoedinventarisatie 2012 6 Bron: Pré Wonen, Vastgoedinventarisatie 2012 5


De vastgoedportefeuille van Pré Wonen laat een redelijke, evenwichtige verdeling zien tussen meergezinswoningen (flats) en eengezinswoningen. Maar liefst 81% van de woningen beschikt over 4 of meer kamers. Nagenoeg al het bezit valt in de sociale huur. Vrije sector huur is binnen de eigen portefeuille en in de wijk maar beperkt aanwezig. In het nieuwe huurbeleid is een aantal complexen eengezinswoningen afgetopt om de aantallen van de kernvoorraad te behouden Volgens de rekentheorie van het nieuwe huurbeleid zouden ze anders boven de sociale huurgrens uit zijn gekomen. Van het totaal aan eengezinswoningen 542, zijn 454 woningen afgetopt. Een aantal complexen binnen Meerwijk is deels of geheel gelabeld voor verkoop. Dit betreft voornamelijk de eengezinswoningen die we van een paar complexen geheel verkopen en van een paar complexen deels. Een complex portiekflats en een complex galerijflats staan deels gelabeld voor verkoop. Naast een financieel aspect beogen we met de verkoop van woningen een andere doelgroep in Meerwijk aan te trekken. We gaan monitoren wat de effecten van de verkoop zijn, zoals: trekken we de gewenste doelgroep aan? En, wat doet het met de uitstraling aan onze woningen? Gelet op de recente bouwperiode van de woningen en het planmatig uitgevoerde onderhoud, verkeren de wooncomplexen in een redelijk goede technische staat. Hierdoor staan grote vastgoedingrepen binnen 10 jaar niet op het programma. Alleen bij complex 450, 132 portiekflats gelegen aan de Bernadottelaan en het Spijkerboorpad, staat een groot onderhoudsingreep gepland in 2019. Wat wel opvalt is dat een aantal complexen, ten opzichte van ander vastgoed in de wijk, een schrale uitstraling heeft. Dit wordt vaak veroorzaakt door verwering van het materiaal van de voor- en garagedeuren, luifels en balkon-/galerijbeplating. Een deel van deze complexen is gelegen aan entreeroutes van de wijk en bepalen daarmee in hoge mate de uitstraling van de gehele wijk. In Meerwijk bezit Pré Wonen 364 garageboxen. Het grootste gedeelte is gesitueerd onder flats, de blinde plinten. Een aantal garages is als losstaande blokjes gesitueerd, waarbij soms sprake is van anonieme ruimten. De blinde plinten en anonieme ruimten zorgen vaak voor een unheimlich gevoel, door het weinige leven op straatniveau.


Mutaties De mutatiegraad neemt de afgelopen jaren af en ligt lager dan het Haarlems gemiddelde. Dit heeft voornamelijk te maken met de zeer lage mutatiegraad bij eengezinswoningen. De gemiddelde woonduur ligt hier tussen de 20-25 jaar. De hierin gehuisveste, veelal de oorspronkelijke bewoners van het eerste uur, zijn weinig verhuisgeneigd. Een groot deel van de eengezinswoningen wordt dan ook bewoond door één- en tweepersoons huishoudens, waardoor de woningbezetting in de eengezinswoningen omlaag gaat. Op dit moment ontbreekt het in Meerwijk aan een goed aanbod van seniorenwoningen. Gezinnen zouden graag in aanmerking komen voor een eengezinswoning, maar hebben te maken met een zoekduur van 5,7 jaar. De gemiddelde zoekduur voor een flat in Meerwijk is 5,6 jaar (N.B.: flats muteren meer en men woont er korter). De cijfers voor zoekduur voor Schalkwijk ontlopen elkaar niet veel. Voor de rest van Haarlem geldt een langere wachttijd voor een eengezinswoning (m.u.v. Parkwijk). Voor een flat ligt de wachttijd in Haarlem ongeveer gelijk aan 7 Meerwijk . Verhuurbaarheid Voor de periode van de looptijd van de wijkvisie voorzien we geen problemen met de verhuurbaarheid van onze complexen in Meerwijk (mede door de gespannen woningmarkt in deze regio.) Behalve bij twee kleine complexen van in totaal 34 2kamer seniorenwoningen in Meerwijk-Noord. Voor senioren zijn ze niet meer zo geschikt en senioren reageerden nauwelijks op deze woningen. Nu worden ze voor alle leeftijden aangeboden. We krijgen de woningen nog wel verhuurd, maar het aantal reacties ligt gemiddeld erg laag (gemiddeld 8 reacties per woning in 2011). Samenvatting Meerwijk kenmerkt zich door hoogbouw langs de hoofdwegen en laagbouw in de gebieden daarachter. Het is een kenmerkende corporatiewijk met 81% van de woningen in corporatiebezit. De woningen zijn gebouwd in de periode 1960-1980 en zijn zeer ruim van opzet. Meerwijk kent een hoog aandeel flatwoningen, 60% van de woningen zijn flats.

7

Bron: Woonservice Haarlem 2011 7 Pré Wonen Wijkvisie Meerwijk 2013 – 2023

Pré Wonen is met 34% van de woningen de grootste eigenaar in Meerwijk. Het aanbod van flat- en eengezinswoningen is redelijk evenwichtig. De eigendomsverhouding huur/koop is daarentegen eenzijdig en wijkt ook af van de gemiddelde woningvoorraad in vitale en gewilde Haarlemse wijken. Er wonen veel één- en tweepersoonshuishoudens in eengezinswoningen. De wooncomplexen van Pré Wonen verkeren in een redelijk goede technische staat. Echter, de uitstraling van sommige complexen laat wat te wensen over. Het aantal reacties op onze complexen is over het algemeen hoog en de verhuurbaarheid goed.

1.3. Sociaal Kenmerken en bevolkingsopbouw Meerwijk telt ruim 7.810 inwoners (3.700 mannen en 4.105 vrouwen). Als we de bevolkingsopbouw vergelijken met het Haarlemse gemiddelde, dan zijn er in Meerwijk relatief veel senioren en minder mensen tussen de 25 en 64 jaar. Meerwijk telt veel senioren, mede omdat de eerste bewoners, die in de jaren ‟60 naar de nieuwe wijk verhuisden, altijd in de wijk zijn blijven wonen.

De type huishoudens in Meerwijk wijkt niet veel af van de type huishoudens in de rest van Haarlem. Net als in Haarlem wonen er meer mensen alleen. Meerwijk heeft iets meer huishoudens met kinderen. In Meerwijk is 47,8% van de bewoners allochtoon. Dat is behoorlijk veel ten opzichte van Haarlem, 25,7%, en ook iets meer dan gemiddeld in Schalkwijk, 42,9%. In de afgelopen 5 jaar is het aantal allochtonen in Meerwijk (+ 5,1%) sneller gestegen dan in Haarlem (+ 2,2%) en de rest van Schalkwijk (+ 3,9%). Net als in de hele stad vormen 8 Turken de grootste allochtone bevolkingsgroep . De bevolking van Meerwijk toont zich gemiddeld honkvast. Het aantal jaar dat Meerwijkers in de wijk wonen, ligt zelfs iets boven het stedelijk gemiddelde. Bewoners

8

Bron: GBA Haarlem 2011 8 Pré Wonen Wijkvisie Meerwijk 2013 – 2023

9

van Meerwijk wonen net zo lang op hetzelfde adres als de doorsnee stadgenoot . Wanneer Meerwijkers op zoek zijn naar een nieuwe huurwoning reageren ze niet per sé op de eigen buurt, maar wel voor bijna 50% binnen Schalkwijk. Wanneer ze daadwerkelijk verhuizen, verhuist een kwart binnen de eigen wijk, een kwart binnen 10 Schalkwijk en de helft verhuist naar de rest van de regio . Leefbaarheid Een ruime meerderheid van de bewoners, namelijk 79%, vindt Meerwijk prettig om te 11 wonen. Wel blijft de tevredenheid achter bij die in Haarlem, 94% . Er is een duidelijk onderscheid te maken tussen het woonklimaat in de straten met eengezinswoningen en het woonklimaat in en rondom de flats. De straten met eengezinswoningen zien er vriendelijk en rustig uit. Het is er schoon en de woningen en tuinen zijn goed onderhouden en verzorgd. Het straalt uit dat de bewoners betrokken zijn bij hun leefomgeving en er met plezier wonen. De straten met flats laten doorgaans een heel ander beeld zien. Er blijkt een verband te zijn tussen leefbaarheidbeleving en de woningvoorraad. Flats in een hoge dichtheid hebben een negatieve invloed. We signaleren dat de bewoners in de flatwoningen vaak minder betrokken zijn bij hun woonomgeving. De balkons zien er verloederd uit, er is veel zwerfvuil en bewoners zetten regelmatig grof vuil bij de flats. Het openbaar groen is vaak slecht ingericht en onderhouden. We horen dat nieuwe bewoners aanvankelijk niet lang in de wijk willen blijven wonen. Wanneer ze de sterke kanten van Meerwijk hebben ontdekt (groen, ruimte, ligging) wil men vaak wel in Meerwijk blijven wonen, maar dan in een andere woning. De woonoppervlakte van de flats wordt als positief ervaren. De flats zijn zeer ruim voor een betaalbare huurprijs. Zorgelijke gebieden zien we rond onze galerijflats. De laatste jaren vindt er een veelal eenzijdige instroom van bewoners plaats. De diversiteit aan culturen is groot. Signalen vanuit Dock geven aan dat meer bewoners kampen met financiële zorgen, zij hebben andere (persoonlijke) prioriteiten dan de woonomgeving. Het maakt het sociaal klimaat kwetsbaar.

9

Bron: GBA Haarlem 2011 e Bron: Woonservice Haarlem 2011 t/m 3 kw 2012 11 Bron: Omnibusonderzoek Haarlem 2010 10


Leefbaarometer- leefbaarheidssituatie 2010

In Meerwijk is veel huisvesting gecreëerd voor bijzondere doelgroepen. We moeten er voor waken dat Meerwijk geen stigma als „begeleid wonen buurt‟ krijgt. Wellicht heeft de wijk wat dat betreft haar grens bereikt. Veiligheid Rond de helft van de Meerwijkers voelt zich wel eens onveilig in buurt en samenleving. Dit is duidelijk meer dan de doorsnee inwoner van Haarlem, 37%. Het gevoel van onveiligheid onder de bewoners van heel Schalkwijk ligt op hetzelfde niveau. Eén op de drie bewoners van Meerwijk blijft ‟s avonds liever thuis, omdat het op straat niet veilig zou zijn. Dat is een duidelijk hogere score dan de 17% in heel Haarlem. Voor heel 12 Schalkwijk ligt dit op 25% . Het gevoel van onveiligheid is ten opzichte van een aantal jaar geleden over de hele linie voor heel Schalkwijk en Haarlem achteruitgegaan. Zorgelijk is de sterke achteruitgang in Meerwijk: gevoel van onveiligheid van 30% naar 49%.

12

Bron: Omnibusonderzoek Haarlem 2010 10 Pré Wonen Wijkvisie Meerwijk 2013 – 2023

We horen dat bewoners zich zorgen maken over de vele inbraken in Meerwijk en dat zij zich in bepaalde delen van de wijk onveilig voelen, zij mijden deze delen ook. De sobere en slechte uitstraling van een aantal flats, en het zwerfvuil rondom deze flats, dragen niet bij aan een groter gevoel van veiligheid. Rondom de woonblokken aan de ringweg van Meerwijk wordt een sfeer van onveiligheid gesignaleerd door een gebrek aan sociale controle vanwege de anonieme ruimten op straatniveau en de open portieken. Dit geldt ook voor de galerijflats in het midden van de wijk. De jeugd in Meerwijk Tot een aantal jaar geleden werd er veel overlast ervaren van hangjongeren, vooral op en rond het L. Da Vinciplein en rond de galerijflats in Meerwijk-Noord. Mede door inzet van welzijnsorganisatie Dock, huisbezoeken door bureau Halt en het project Buurtvaders van Ymere, is deze overlast de laatste jaren verminderd. Ook zijn meldingen bij de politie sindsdien afgenomen. Op dit moment wordt er minder overlast van de jeugd ervaren, zowel door professionals als door bewoners. Nu is het meer een zorg die blijft bestaan en niet meer zo zeer feitelijke overlast. Veel bewoners willen zich hard maken om iets voor de jeugd te doen. Vanuit Dock, het Jeugdgroepenoverleg en de scholen komt het signaal dat de groep jongeren 12+ een kwetsbare groep blijft. Alertheid en acties met betrekking tot deze groep moeten gehandhaafd blijven, met daarbij de aankomende groep 6+. Zeker, omdat er weinig faciliteiten voor de jeugd zijn. De voorzieningen voor jongeren komen 13 trouwens ook voor heel Haarlem het minst goed uit de bus . Wijkversterking De afgelopen jaren heeft Pré Wonen veel energie gestoken in de projecten van het Wijkcontract Meerwijk. Het netwerk van professionals en bewoners is hechter

13


geworden en er is veel goodwill gekweekt. De vele wijkcontract projecten hebben er toe geleid dat er veel beweging is ontstaan. De verschillende organisaties in de wijk weten elkaar beter te vinden, er zijn nieuwe vrijwilligers actief geworden en er zijn nieuwe samenwerkingsverbanden ontstaan. De vele buurtactiviteiten in Meerwijk waren voor de bewoners het meest zichtbare deel van het Meerwijkcontract en hebben er voor gezorgd dat men de wijk een fijnere en leukere plek vindt om te wonen: “Er gebeurt weer wat!” Buren hebben elkaar ontmoet tijdens activiteiten, en dat heeft het onderling contact in de wijk verbeterd. Ook is het zelforganiserend vermogen van bewoners vergroot. Doordat ze ondersteund zijn in het organiseren van de activiteiten, maar het grootste deel zelf hebben gedaan. Dit heeft er ook toe geleid dat veel van deze activiteiten nu een blijvend karakter hebben. Mooie resultaten zijn behaald met: De Kas, een buurteconomische broedplaats voor buurtbewoners “op weg naar werk en kennis”. Drie speelplekken zijn opgeknapt en heringericht, speelafspraken voor het L. Da Vinciplein zijn gemaakt, zo ook een nieuw beheerplan voor de Meerwijkplas. Op het gebied van Schoon, Heel en Veilig is een aantal verbeterpunten uit de wijkschouw opgelost, maar er is ook geconstateerd dat er op het gebied van de verduurzaming zaken zijn blijven liggen. Daarom wordt er in 2013 weer een wijkcontract opgesteld, met onder andere de gemeente Haarlem en de woningcorporaties, voor voornamelijk het openbare gebied. Voorzieningen Over het algemeen zijn de bewoners van Meerwijk tevreden over de voorzieningen in de wijk. Er zijn voldoende winkels voor de dagelijkse boodschappen en het grote winkelcentrum van Schalkwijk is dichtbij. Er is een gezondheidscentrum en er zijn voldoende sport- en maatschappelijke voorzieningen aanwezig, zoals kinderopvang, basisscholen en een bejaardentehuis. In Meerwijk is weinig horeca en er is geen middelbare school (deze is er in heel Schalkwijk niet). Meerwijkers oordelen over drie soorten voorzieningen positiever dan gemiddeld in Haarlem: fietsvoorzieningen, parkeergelegenheid en winkels. Alleen over de 14 speelmogelijkheden voor kinderen is Meerwijk duidelijk negatiever . Kleine speelplekken voor kinderen onder de 12 jaar zijn er voldoende, maar er is geen grote speeltuin. Meerwijk, en Schalkwijk als geheel, heeft weinig cultureel aanbod, maar dit wordt niet als een gemis ervaren. Men weet dat men hiervoor naar de binnenstad van Haarlem moet. Meerwijk heeft een groot wijkcentrum aan het L. Da Vinciplein. Welzijnsorganisatie Dock organiseert tal van activiteiten voor de wijk in het wijkcentrum, waaronder: eet- en ontmoetingsgroepen, theater, diverse cursussen, spellen (kienen, biljarten), etc. Dock is voornemens om met haar activiteiten te vertrekken uit het wijkcentrum. Pré Wonen heeft onlangs één van haar drie Wijkcontactpunten in het wijkcentrum geopend. Ook houdt de wijkraad Meerwijk kantoor in het wijkcentrum. De wijkraad is in de wijk zeer actief.

14


Samenvatting Meerwijk telt in verhouding tot andere wijken in Haarlem meer senioren en allochtonen. We signaleren dat de vele hoogbouw in corporatiebezit in Meerwijk, maakt dat er relatief veel bewoners wonen die minder betrokken zijn bij de buurt. Met name rond de galerijflats in Meerwijk-Noord en Meerwijk-Midden. We constateren weinig sociale samenhang tussen de nieuwe bewoners en de bewoners die al langer in Meerwijk wonen. De laatste jaren is het gevoel van veiligheid achteruit gegaan. Overlast van jeugd is de laatste jaren afgenomen, alertheid op deze groep 12+ is geboden. Het Wijkcontract Meerwijk heeft veel projecten voortgebracht om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren, echter ontbrak de verduurzaming op een aantal onderdelen. De voorzieningen in Meerwijk zijn over het algemeen goed en voldoende, maar er is weinig voor de jeugd 12+. Meerwijk heeft een zeer actieve wijkraad.

1.4. Economie Inkomen In Meerwijk wonen veel mensen met een laag inkomen. Het gemiddeld besteedbaar inkomen in Meerwijk is € 24.500,-. Voor Haarlem is dit € 32.000,-.

Werkgelegenheid In Meerwijk heeft 64% van de beroepsbevolking betaald werk, ten opzichte van 75% voor heel Haarlem. De werkloosheid in Meerwijk 5,7% ligt een stuk hoger dan Haarlem, 3,6%. Ook het beroep op de bijstand is groter. De wijk doet het voor beide factoren minder goed dan bijna alle Haarlemse buurten. Van de bewoners ontvangt 5,6% een bijstandsuitkering, tegen 2,5% van de Haarlemmers.


Onder allochtonen is het percentage zonder werk hoger dan onder autochtone inwoners (dat is overigens in heel Haarlem zo). Het hebben van werk is een belangrijke basis om je verder te kunnen ontplooien en te ontwikkelen. Het zal een extra impuls vragen om een deel van de niet werkzame bevolking in de wijk te laten aansluiten op het arbeidsproces. De activiteiten in De Kas zijn van belang als kweekvijver voor werk en werktoeleiding.


1.5. Sterkte / zwakte analyse Fysiek

Sterk

Zwak

Kans

Bedreiging

Groen en water in en

Zwerfvuil, winkelkarretjes en

Veel corporatiebezit geeft mogelijkheden tot

Door grote bezuinigingsslagen bij de

rond de wijk

grof vuil op straat

zichtbare ingrepen

gemeente en corporaties verdere vermagering van programma‟s op beheer, onderhoud, zorg en welzijn: een stagnatie van de vernieuwing van de openbare ruimte

Nabij recreatie

Een hoge concentratie van

Voorgenomen nieuwbouw en renovaties

Groter contrast in uitstraling tussen

flatgebouwen langs de

nieuwbouw, gerenoveerde bouw en

hoofdwegen met een slechte en

bestaande bouw

sobere uitstraling Ruime opzet van de

In bepaalde delen van de wijk

Veel hoogbouw die vrij eenvoudig geschikt

Eengezinswoningen blijven bezet door

wijk

slecht onderhouden (openbaar)

kan worden gemaakt voor senioren

senioren

groen en bestrating Overal dichtbij,

Weinig senior toegankelijke

Nieuwe functies voor anonieme ruimten en

Alertheid op hoeveelheid woningen voor

uitvalswegen

woningen en voorzieningen

blinde plinten

bijzondere doelgroepen

Woningen zelf, ruim

Blinde plinten (garageboxen) en

Verslechtering uitstraling aan verkochte

en goed

anonieme ruimten (losstaande

woningen

blokjes garages) op straatniveau geven een unheimlich gevoel Sociaal

Voorzieningen, zoals

Te weinig voorzieningen voor

winkels, zorg, etc.

jongeren 12+

Imagoverbetering Meerwijk

Toename van verschillen tussen de oorspronkelijke bewoners en de nieuwe bewoners

Ontmoetingsplekken

Veel huishoudens met een lage

Nieuw huurbeleid: verleiden & begeleiden

Da Vinciplein,

sociaal-economische positie in

geeft mogelijkheden voor differentiatie in

Wijkcentrum, De Kas

de gestapelde bouw

bevolkingssamenstelling en bewoning


Verdere afname sociale betrokkenheid

Sterk

Zwak

Kans

Bedreiging

Openbaar vervoer

Culturele verschillen tussen

30% vrije toewijzing biedt mogelijkheden in

Bezuinigingen op jeugd- en jongerenwerk

bevolkingsgroepen, en originele

sturing op de toewijzing

bewoners en nieuwe bewoners Goed functionerende

Weinig sociale betrokkenheid

wijkraad

Meer samenwerking tussen gemeente en

Financiële omstandigheden verslechteren bij

corporaties, levert meer afstemming en

veel huishoudens

commitment op Buurtvaders

Veel ouderen in grote

Integrale aanpak evt. opkomende

Nieuwe bewoners in vnl. de flatwoningen

eengezinswoningen

problematiek van de nieuwe jongeren 12+

willen aanvankelijk niet lang in de wijk wonen

Weinig horeca

Investeren in bewonersgedrag en nieuwe huurders Benoeming van Schalkwijk als aandachtswijk door Dock en de gemeente Verbinden van oorspronkelijke bewoners en nieuwe bewoners leeft als belangrijk thema bij diverse organisaties Een goed functionerend wijkcentrum Verduurzaming van De Kas en het Wijkcontract 2013

Economisch

Winkelcentrum

Geen middelbaar onderwijs in

Schalkwijk

Schalkwijk

Winkelaanbod

Hogere werkeloosheid dan

Meerwijk Centrum

gemiddeld in Haarlem

Anonieme ruimten economisch gaan benutten

Stagnatie ontwikkeling Schalkstad

Nieuwe impuls Schalkstad

Financierbaarheid van nieuwbouw t.b.v. een ander woonaanbod, bijv. koop en vrije sector, wordt moeilijker

De Kas


1.6. Externe ontwikkelingen 1.6.1. Andere partijen in Meerwijk Ymere In Meerwijk zijn naast Pré Wonen ook Ymere en Elan Wonen actief. Meerwijk is voor Ymere één van hun aandachtswijken. Dit houdt in dat Ymere wil gaan investeren in Meerwijk. De ingreep zal voornamelijk fysiek zijn. Ymere bezit 9 woonblokken gelegen aan de Braillelaan, de M.L. Kinglaan en de Erasmuslaan. De woonblokken vormen een grote halve cirkel om het L. Da Vinciplein en zijn duidelijk aanwezig in de wijk. De woningen hebben technische problemen en hebben een sobere uitstraling. Doordat de benedenverdieping uit bergingen bestaat is er geen contact met de straat. Ymere wil de woningen opknappen en/of een deel slopen en de uitstraling verbeteren. In de tweede helft van 2012 hebben zij hun bewoners benaderd om met hen over de toekomst van de woonblokken te praten. Langs de Bernadottelaan staat het oude gebouw van de Hartekamp. Op deze plek begeleidt Ymere een project Particulier Opdrachtgeverschap, vrije kavelverkoop voor de bouw van eengezinswoningen. Elan Wonen Elan Wonen heeft in het zuiden van Meerwijk een aantal galerijflats aan de Forelstraat, F. Nightingalestraat, A. Jacobsstraat en C. de Langestraat. De flats hebben een goede uitstraling. In deze complexen worden binnenkort met name duurzaamheidswerkzaamheden uitgevoerd, zoals het plaatsen van zonnepanelen en warmtecollectoren. Tegenover onze galerijflats aan de T. Morestraat en B. Powellstraat gaat Elan Wonen in 2013 starten met de realisatie van een complex met eengezinswoningen in de vrije sector en appartementen zowel in de vrije sector als in de sociale huur. Een deel van het complex aan de T. Morestraat is bestemd voor demente ouderen. Gemeente Haarlem De gemeente Haarlem heeft aangegeven dat zij, om financiële redenen, haar plannen voor Meerwijk heroverweegt. Onduidelijk is of de herinrichting van de A. Schweitzerlaan door gaat. Grote delen van de straten in Meerwijk zijn verzakt en aan vervanging toe. De riolering moet op een groot aantal plekken worden vernieuwd. Onduidelijk is of en wanneer deze werkzaamheden worden uitgevoerd. Welzijnswerk

De gemeente Haarlem huurt welzijnsorganisatie Dock in voor welzijnswerk. Dock is met diverse welzijnsprojecten breed vertegenwoordigd in Meerwijk. De organisatie kampt met grote bezuinigingsslagen. Dit kan van invloed zijn op het welzijnswerk in Meerwijk. 1.6.2. Lokale ontwikkelingen Winkelcentrum Schalkwijk Meerwijk grenst in het noordwesten aan het parkeerterrein van het grote winkelcentrum Schalkwijk. Ten noorden van het parkeerterrein staat een parkeergarage. Het winkelcentrum heeft een groot winkel aanbod. Vrijwel alle grote bedrijven zijn er gevestigd. Als de winkels geopend zijn, staat het parkeerterrein redelijk vol. Echter na sluitingstijd is het er leeg en maakt het winkelcentrum een desolate indruk. Het terrein en met name de parkeergarage, hebben een negatieve uitstraling naar de omliggende wijken. Er wordt al lang gepraat om het winkelcentrum te vernieuwen, het moet het stadshart van Schalkwijk worden. Woningbouw op het parkeerterrein moet het centrum verlevendigen. De vraag is of er investeerders zijn te vinden die de nodige financiering 17

17 Pré Wonen Wijkvisie Meerwijk 2013 - 2023

voor haar rekening willen nemen. Zeker lijkt in ieder geval dat er een grote bioscoop komt. Aziëweg Grenzend aan de parkeergarage is het Spijkerboorpad/Aziëweg. Pré Wonen wil hier twee woontorens realiseren met 122 appartementen in de middeldure huur (€ 655,- tot € 900,-). De vraag is alleen nog of we de financiering rond kunnen krijgen. St. Jacob realiseert twee andere vergelijkbare torens met appartementen. Eén toren is bestemd voor de verkoop. De andere toren wordt seniorenhuisvesting met begeleiding van St. Jacob. Belcanto Een gezamenlijk project van Ymere, Elan Wonen en Pré Wonen. Het project bevindt zich aan de Surinameweg tussen Boerhaave- en Europawijk in. Het project is opgedeeld in twee fases. Fase één grenst aan de Amerikaweg, Elan Wonen gaat hier samen met Pré Wonen 17 eengezinswoningen en 140 appartementen bouwen. De planning voor de start bouw is 2014. In de tweede fase wil Ymere 56 eengezinswoningen realiseren. De verwachting is dat dit project pas over enige jaren wordt gerealiseerd. Voor beide fases geldt een mix aan woningtypes te bouwen. De Entree Plan De Entree bevindt zich in het noorden van Schalkwijk en is een gezamenlijke ontwikkeling van de gemeente Haarlem, AM, Bouwfonds, Slokker Ontwikkeling en Ymere. In De Entree worden koopwoningen voor zowel starters op de woningmarkt als voor jonge gezinnen gerealiseerd. Van de eerste projecten, 32 eengezinswoningen en 61 appartementen, is de verkoop gestart. In het totaal komen er zo‟n 250 woningen. St. Jacob heeft plannen om in dit gebied een zorghotel te realiseren. 1.6.3. Ontwikkelingen in de overige wijken van Schalkwijk Molenwijk Deze wijk heeft op korte termijn geen grote ontwikkellocaties. Elan Wonen heeft enige jaren geleden haar eengezinswoningen in het noordelijke deel van de wijk opgeknapt. In ditzelfde deel van de wijk bereidt Ymere voor haar galerijflats een groot onderhoudsplan voor om in 2013 uit te voeren. Europawijk In het zuidelijke deel van de wijk is aanzienlijk vernieuwd. Zowel Ymere als Pré Wonen hebben delen van hun bezit opgeknapt of vernieuwd. Ook is de openbare ruimte voor het overgrote deel in dit deel van de wijk vernieuwd. In 2014 worden de laatste werkzaamheden uitgevoerd. Ymere is in 2012 begonnen met de voorbereidingen om drie portiekflats aan de Engelandlaan te renoveren. In 2013 zijn de werkzaamheden afgerond. Pré Wonen heeft het voornemen om in 2013 te starten met de nieuwbouw aan de Italiëlaan. De 96 eengezinswoningen aan de Helsinki- en Oxfordstraat worden in 2013 grondig opgeknapt. In 2014 zijn alle werkzaamheden naar verwachting afgerond. Boerhaavewijk In het noordelijk deel van de wijk gaat Elan Wonen haar woningen deels vervangen voor nieuwe woningen en deels renoveren/groot onderhoud uitvoeren. De 18


voorbereidingen starten eind 2012. St. Jacob heeft een bouwplan ingediend om nieuw te bouwen op de plek van het voormalige Damiatecollege op de hoek van de Fl. van Adrichemlaam en de L. Pasteurstraat. De nieuwbouw vervangt een deel van het huidige verpleeghuis Boerhaave van St. Jacob, dat zich op dit moment elders in de wijk bevindt. Als de nieuwbouw aan de Aziëweg is opgeleverd, verhuist St. Jacob met haar bewoners van Schalkweide aan de Fl. van Adrichemlaan naar de Aziëweg. 1.6.4. Landelijke ontwikkelingen Politiek Welke koers het nieuwe kabinet gaat varen is nog niet duidelijk. Wel wordt zichtbaar dat de overheid zich meer terug trekt en taken afstoot aan burgers en bedrijven. Verder wordt door nieuwe wetgeving het interne en externe toezicht op corporaties intensiever, de financiële ruimte kleiner en de administratieve last groter. Economie en maatschappij Na verschillende crises zijn onzekere tijden aangebroken. De eerste jaren is er geen zicht op een behoorlijk economisch herstel, de koopkracht daalt nog verder en de werkloosheid stijgt. De toenemende vergrijzing zorgt voor extra druk op de zorgkosten en een veranderende vraag ten aanzien van wonen. Dit vraagt om innovatieve oplossingen en samenwerkingsvormen op het gebied van wonen en zorg. Woningmarkt en woningtoewijzing Op het gebied van de woningmarkt lijkt de kans op een integrale aanpak als Wonen 4.0 klein. Er zijn veel onzekerheden op de woningmarkt. De betaalbaarheid van het wonen neemt af doordat de huur en energielasten stijgen, de huurtoeslag wordt verder uitgekleed en de inkomens stijgen niet mee. Voor startende kopers is het lastiger om een hypotheek te krijgen en daarnaast staat de hypotheekrenteaftrek onder druk. Door de onzekerheden in de economie en op de woningmarkt worden er steeds minder woningen verkocht. De doorstroming op deze markt staat onder druk. Ook op de huurmarkt speelt dit probleem. Per 1 januari 2011 is de woningtoewijzing aan strenge Europese inkomenseisen gebonden. Woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens (2012: € 664,66) mogen alleen nog toegewezen worden aan huishoudens met een bruto inkomen tot € 34.085,- (prijspeil januari 2012). Bewoners met een hoger inkomen die nu relatief weinig betalen voor hun huurwoning zijn minder snel tot verhuizen geneigd, omdat de maandelijkse lasten dan sterk zullen toenemen. Door de strengere inkomenseisen voor sociale huurwoningen is er een toenemende vraag naar vrije sectorwoningen met een huur tussen de € 664,66 en € 900,-. Een oplossing voor de problemen op de woningmarkt wordt in de politiek nog niet geboden. De kans op een integrale aanpak als Wonen 4.0 lijkt klein. Investeringen De Europese regelgeving met betrekking tot investeringen van corporaties is gewijzigd sinds 2010. Deze maatregel moet nog vertaald worden naar lokale wetgeving, maar wordt vooralsnog als volgt uitgelegd: investeringen in marktdiensten zonder publiekelijk belang (niet-daeb) mogen niet meer met staatssteun worden gefinancierd. Concreet betekent dit dat de financiering van dure huur- en koopwoningen moeilijker is. 19


2.

Visie

2.1. Meerwijk nu Op dit moment heeft Meerwijk (en Schalkwijk als geheel) voor de rest van Haarlem geen goed imago. De eenzijdige instroom van mensen met een laag inkomen, het vele zwerfvuil, het matige onderhoud van de openbare ruimte en de sombere uitstraling van de hoogbouw doen Meerwijk geen goed. Maar Meerwijk is ook een wijk met veel ruimte en groen, bijna omringd door recreatiegebieden, veel voorzieningen in de wijk met stadshart Haarlem op fietsafstand. Bewoners van Meerwijk kennen deze kwaliteiten. Vanwege de ligging en de vele voorzieningen heeft Meerwijk potentie. Een fysieke en sociale verbetering met daarnaast een flinke imagoslag moet van Meerwijk een vitale en gewilde wijk maken. De wijk zou dan moeten kunnen concurreren met meer gewilde wijken in Haarlem of Vinex-locaties rondom Haarlem.

2.2. Meerwijk over 10 jaar Missie Over 10 jaar is Meerwijk een schone wijk, ziet de openbare ruimte er netjes uit en is de uitstraling van de hoogbouw verzorgd. De wijk heeft een gedifferentieerde bevolkingssamenstelling met de juiste doelgroep in een passende woning. Buren kennen elkaar en kennen de weg naar een levendig hart in de wijk waar iedereen zich thuis voelt. De jeugd heeft het er naar de zin en er is voldoende voor hen te doen. De partners in de wijk werken er goed samen. Kortom, een ruim opgezette, schone wijk met een perfecte ligging ten opzichte van centrum Haarlem en recreatie, een wijk om trots op te zijn, waar het prettig wonen en leven is! Het beeld van Meerwijk wordt sterk bepaald door hoogbouw langs hoofdwegen en de matige bewoning hiervan. Idealiter doorbreek je dit beeld door meer laagbouw langs de hoofdwegen te creëren. Echter, zowel technisch als qua aanbod, geeft de woningportefeuille van Pré Wonen doorgaans geen directe aanleiding om hier fundamenteel in te wijzigen. Door het sobere beleid van de laatste jaren om alleen technisch noodzakelijk onderhoud uit te voeren, constateren we dat we op het gebied van niet technisch noodzakelijk onderhoud (de uitstraling), zaken hebben laten liggen. Daarom zal het accent de komende 10 jaar sterk liggen op het verbeteren van de uitstraling van onze gebouwen. Daarnaast op het vergroten van beheerinspanningen en op het creëren van doorstroommogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. Ook willen we woonproducten aanpassen en creëren, waardoor de mogelijkheid ontstaat een meer divers woonpubliek aan te trekken.

20


3.

Strategie

3.1. Zo willen we de missie bereiken Uitstraling van de hoogbouw en woonomgeving Het verbeteren van de uitstraling van de hoogbouw en de directe woonomgeving hiervan, gebeurt door middel van esthetische ingrepen en meer en gerichtere inzet van (buurt)beheer en huismeesters. Het principe: „schoon, heel en veilig‟ zal extra aandacht krijgen. Belangrijk hierbij is dat onze organisatie op zo‟n manier is ingericht dat acties voortvloeiende uit „schoon, heel en veilig‟ snel en doelmatig worden opgepakt. Het zwerfvuil willen we terugdringen door goede samenwerking en afstemming tussen ons eigen beheer en met de gemeente en haar uitvoerende partners. Dit geldt ook voor het beheer van de openbare ruimte: de stenen en het groen. We constateren helaas dat de gemeente nu achterblijft op dit gebied. De kwaliteit van het onderhoud moet goed zijn en het geheel moet op elkaar aansluiten, zodat fysiek niet zichtbaar is welke ruimte van welke eigenaar is. Tegelijkertijd willen we het bewonersgedrag meenemen en bewoners meer aanspreken op hun eigen verantwoordelijkheid om de woonomgeving netjes te houden. Want, fysiek investeren levert ook sociaal veel op. Bewoners voelen zich veiliger en zijn eerder te motiveren om ook zelf te investeren. Echter, we horen dat steeds meer bewoners kampen met financiële zorgen, zij hebben andere (persoonlijke) prioriteiten dan de woonomgeving. Mede om deze reden willen we met partners kijken welke projecten geschikt zouden zijn om problemen achter de voordeur te traceren en te begeleiden. Plinten en anonieme ruimten De blinde plinten en anonieme ruimten op straatniveau bepalen mede de uitstraling van de hoogbouw en het gevoel van onveiligheid. Waar de problemen zich concentreren, gaan deze plinten en anonieme ruimten een andere functie krijgen, bijvoorbeeld economische of maatschappelijke bedrijvigheid. Op deze manier brengen we voorzieningen dichterbij het wonen, creëren we economische kansen voor bewoners én bedrijvigheid op straat. Een manier om de uitstraling van plinten en anonieme ruimten netjes, rustig en eenduidig te houden is de strategie verkoop van garages terug te draaien naar verhuur. Hiermee wordt een slecht onderhouden „lappendeken‟ voorkomen. Doorstroming senioren Om de doorstroming van senioren vanuit eengezinswoningen te stimuleren, gaan we een galerijflat geschikt maken voor senioren. Door meer senior toegankelijke woningen te creëren in een net flatgebouw met een huismeester, willen we senioren, die een eengezinswoning van Pré Wonen huren, verleiden te verhuizen naar een flatwoning. Hier willen we de 30% vrije toewijzing regeling voor inzetten. Een onderdeel van deze regeling kan zijn dat men voor de nieuwe woning dezelfde huur betaalt als voor de oude woning. Immers, de oude eengezinswoning kan dan weer tegen de nieuwe huurprijs worden verhuurd. Dit onderdeel gaan we verder onderzoeken op haalbaarheid van de uitvoering. De vrijgekomen eengezinswoningen willen we in de middeldure huur aanbieden voor gezinnen, zodat we ook een andere inkomensgroep in Meerwijk aantrekken. Op deze manier komt er meer differentiatie in inkomen in de wijk op gang.

21


Balans bestaande bouw en draagkrachtige doelgroep Het aanbod van flat- en eengezinswoningen is in Meerwijk redelijk evenwichtig. Het ontbreekt echter aan een balans in het aanbod van koop- en huurwoningen. Dit wijkt ook af van de gemiddelde woningvoorraad in vitale en gewilde Haarlemse wijken. Het toevoegen van koopwoningen door nieuwbouw of verkoop kan een positieve bijdrage in de balans geven. Ook is er weinig aanbod in het middensegment huur en dure huur. Binnen onze woningportefeuille gaan we woningen aanpassen naar duurdere huur of verkoop. Immers, verhuisstromen zijn te beïnvloeden door wijzigingen aan te brengen in de woningvoorraad. We willen in Meerwijk onder andere de eenzijdige instroom van de laagste inkomensgroepen beperken en een meer draagkrachtiger inkomensgroep aantrekken. Voornamelijk de middeninkomens, (met een jaarinkomen vanaf € 33.500,- tot € 50.250,- prijspeil 2013 CPB) die we ook tot onze doelgroep rekenen, willen we meer interesseren in het wonen in Meerwijk. Hiervoor moet de woonomgeving sterk worden verbeterd en willen we aantrekkelijke woonproducten aanbieden. Dan moeten we investeren, maar we verwachten ook dat een aantrekkelijk woonproduct en een vitale en gewilde woonomgeving meer waardestijging creëert op het vastgoed. Dat levert bedrijfseconomisch weer meer voordelen op. Op deze manier verdienen we voor een deel onze investeringen terug. Op dit moment toppen we de eengezinswoningen in Meerwijk, die volgens de rekentheorie van het nieuwe huurbeleid boven de sociale huurgrens zouden uitkomen, af, om ze binnen de kernvoorraad te houden. Om een hogere inkomensgroep aan te trekken, willen we deze woningen volgens het huurbeleid gaan aanbieden en ze niet meer kunstmatig aftoppen. Een zogenaamd „mutatie-plus‟ pakket kan deel uitmaken van een aantrekkelijk woonproduct. In 2009 zijn we gestart met de verkoop van eengezinswoningen in Meerwijk. Naast een financieel aspect willen we op deze manier de doorstroming in de wijk bevorderen en de meer draagkrachtiger doelgroep aantrekken. Ook levert het meer differentiatie in het aanbod van koop- en huurwoningen op. Door de teruggelopen verkoopmarkt bieden we onze eengezinswoningen via een Pré-koopregeling aan: de woning wordt aangeboden met een korting van 25% op de taxatiewaarde. In een prettige woonomgeving verwachten we meer interesse in onze koopwoningen. Wanneer de koopmarkt weer aantrekt en de wijk vitaal en gewild is, gaan we uiteraard op tijd bekijken of de woningen weer tegen de taxatiewaarde verkocht kunnen worden. Naast eengezinswoningen is Pré Wonen voornemens om flatwoningen te verkopen. Ook hiervoor geldt dat de woonomgeving sterk moet verbeteren, willen de gewenste doelgroepen meer interesse krijgen in het wonen in Meerwijk. Een voorwaarde om flatwoningen te verkopen is een financieel gezonde vereniging van eigenaren, anders is de kans op verpaupering van de flat groot. Flatwoningen langs aanrij routes en entrees van de wijk gaan we niet verkopen. Hoogbouw langs aanrij routes zijn enorm beeldbepalend en in het oog springend. Het is belangrijk deze flats een goede uitstraling te geven en deze uitstraling te laten behouden.

22


Nieuwbouw en nieuwe doelgroepen Het aantrekken van nieuwe doelgroepen in Meerwijk willen we onder andere bereiken met de nieuwbouw aan de Aziëweg. Het plan is hier twee woontorens met 122 appartementen te creëren: één toren in de middeldure huur, één toren voor verkoop. Een risicopunt is de huidige koopmarkt. We zullen 80% verkocht moeten hebben, willen we starten met de bouw. De mate van interesse, met name voor de kooptoren, hangt ook af van de doorgang van de plannen van de gemeente om de omgeving van het winkelcentrum Schalkwijk en de parkeergarage aan te pakken. Want, hoe meer de woonomgeving verbetert, hoe groter de kans de nieuwe doelgroepen te interesseren in duurdere huur en koop in Meerwijk. Ook wij moeten kritisch naar de omgeving rond deze nieuwbouw kijken, omdat de nieuwbouw vlak aansluit op onze sobere portieken galerijflats. Van de galerijflats willen we de uitstraling sterk verbeteren. Voor de portiekflats in dit gebied willen we in 2015 een scenarioanalyse maken. Mogelijkheden als sterk esthetisch verbeteren of sloop en vervangen voor nieuwbouw gaan we onderzoeken. Het gebied is dan weer een paar jaar verder in de ontwikkeling zodat we op dat moment een betere afweging in mogelijkheden kunnen maken. Verhuurbaarheid We hebben geconstateerd dat we voor de periode van de looptijd van de wijkvisie geen problemen voorzien met de verhuurbaarheid van onze complexen in Meerwijk. Behalve bij twee complexen van in totaal 34 kleine 2-kamer eengezinswoningen in MeerwijkNoord. Het aantal reacties op deze woningen loopt sterk terug en ligt gemiddeld laag. Voor de looptijd van 10 jaar van deze wijkvisie verwachten we voor de eerstvolgende 5 jaar geen leegstand in deze complexen. Na 5 jaar gaan we de twee complexen qua verhuurbaarheid weer tegen het licht houden en, indien nodig, toekomstscenario‟s hiervoor uitwerken. Verbinden Er bestaan in Meerwijk veel cultuurverschillen. Samen met partners willen we werken aan het verbinden van mensen met verschillende culturen, door bijvoorbeeld ontmoeting in de wijk te stimuleren en te zorgen dat mensen met elkaar in gesprek gaan. Als buren in de straat, maar ook via een goed functionerend ontmoetingscentrum. Een levendig hart in de wijk waar iedere buurtbewoner zich welkom en thuis voelt. Op dit moment staat het voortbestaan van het wijkcentrum Meerwijk onder druk. We vinden het voor de wijk heel erg belangrijk dat er een ontmoetingscentrum in Meerwijk behouden blijft. Wij vervullen op het moment een actieve rol om een invulling voor dit centrum te vinden. Ook willen we werken aan de verduurzaming van De Kas, een belangrijke ontmoetingsplek én economische broedplaats in de wijk. Jeugd Er is weinig voor de jeugd te doen. Het is nodig dat er meer voorzieningen en jeugdprojecten in Meerwijk tot stand komen. Het is een aandachtsveld van de gemeente. Pré Wonen wil graag meedenken en faciliteren in voorzieningen voor de jeugd.

23


3.2. Met wie? We willen veel in Meerwijk, dit kunnen we niet alleen. We hebben onze partners in de wijk hard nodig om van Meerwijk een vitale en gewilde wijk te maken. Samenwerking met onze bewoners en bewonersgroepen is van essentieel belang. Als uitgangspunt zien we hierbij graag dat iedere partij handelt vanuit eigen kracht en verantwoordelijkheid. Voor het optimaliseren van de woonomgeving, de openbare ruimte en het groen, is het belangrijk aansluiting in werkzaamheden te vinden met de gemeente en haar uitvoerende partners, zoals Spaarnelanden. Wij willen actief onze partners in de wijk opzoeken om een goede samenwerking en afstemming hierin tot stand te brengen. We gaan flink investeren in Meerwijk-Noord en in Meerwijk-Midden. Voor een zichtbaar gewenst eindresultaat van de woonomgeving, is een investering van de gemeente erg belangrijk. We verwachten dan ook van de gemeente dat zij daarin haar steentje bijdraagt door de openbare ruimte en de inrichting van het straatwerk te verbeteren. Wij zullen de samenwerking met de gemeente opzoeken om de inrichting goed op elkaar aan te laten sluiten. Ook zoeken we de samenwerking met welzijnsorganisaties om projecten als „goed bewonersgedrag‟, „ontmoeting‟ en „ken je buren‟ gestalte te geven. Tevens voor de economische bedrijvigheid en werkgelegenheidsprojecten hebben we samenwerking met onder andere welzijnsorganisaties nodig. In deze laatste projecten zien we onze bijdrage meer in een faciliterende rol. In Meerwijk zijn diverse welzijnsorganisaties actief. Om te zorgen dat deze organisaties niet langs elkaar heen werken of met dezelfde projecten bezig zijn, is het belangrijk dat de gemeente een regiefunctie hierin vervult. Zodat afstemming en het elkaar versterken van de diverse organisaties en projecten zijn geborgd. Met onze collega-corporaties in de wijk zoeken we de afstemming en samenwerking in fysieke projecten en sociale activiteiten. Als laatste zien we graag dat lokale ondernemers bij projecten en sociale activiteiten worden betrokken.

24


4.

Programma

In ons programma beschrijven we de inzet van Pré Wonen in Meerwijk voor de komende 10 jaar. Hierin maken we een uitsplitsing naar de drie thema‟s: fysiek, sociaal en economisch. We zien Meerwijk-Noord als het gebied waar de komende jaren de meeste aandacht naar uit moet. Hier zijn de sociale problemen het grootst, de woonomgeving heeft een zeer matige uitstraling en de hoogbouw en eengezinswoningen geven een sombere aanblik. Pré Wonen bezit 98% van de woningen in dit deel van de wijk. We zien hier een kans en een verantwoordelijkheid om, samen met de gemeente en andere organisaties, Meerwijk-Noord integraal aan te pakken. Naast Meerwijk-Noord is Meerwijk-Midden een aandachtsgebied in de wijk. Ook hier zetten we een aantal projecten op. Voor de rest van Meerwijk hebben we geen extra plannen naast het normale dagelijkse onderhoud en het planmatig onderhoud van ons vastgoed. Overzicht Op de volgende pagina is in één overzichtskaart te zien wat ons programma in Meerwijk voor de komende 10 jaar wordt. Daarachter een opsomming van de concrete plannen met de uitsplitsing naar de drie thema‟s: fysiek, sociaal en economisch.

25


26


4.1. Fysiek Meerwijk-Noord 0 – 5 jaar  Galerijflats Rousseaustraat, Pa v/d Steurstraat, R. Steinerstraat, Bernadottelaan Het sterk verbeteren van de uitstraling van de 4 galerijflats door een esthetische ingreep, waaronder: balkon- en galerijhekken, plinten, entrees.  Portiekflats Rousseaustraat, Pa v/d Steurstraat, R. Steinerstraat, Bernadottelaan - De algemene ruimten van de vijf portiekflats esthetisch op niveau brengen, zodat een professioneel schoonmaakprogramma geïmplementeerd kan worden. - Scenarioanalyse voor de 5 portiekflats. Mogelijkheden als sterk esthetisch verbeteren, of sloop en vervangen voor nieuwbouw, komen aan de orde.  Eengezinswoningen Het verbeteren van de uitstraling door een esthetische ingreep, waaronder: vervangen van voordeuren en luifels.  Aziëweg Nieuwbouw van 122 appartementen. Meerwijk-Midden 0 – 5 jaar  T. Morestraat, W. Boothstraat, B. Powellstraat Op dit moment wordt gewerkt aan een grote onderhoudsingreep aan de 3 galerijflats. Naast het nodige onderhoud, wordt de uitstraling van de flats sterk verbeterd, door o.a.: een geheel andere kleurstelling aan de buitenzijde, nieuwe voordeuren, nieuwe balkon- en galerijhekken en houten lamellen aan de algemene entreezijde aan de balkons. In de tweede fase van het project worden de liften vervangen, het binnenschilderwerk gedaan en de entrees opgeknapt.  T. Morestraat De galerijflat aanpassen voor senioren, incl. huismeester. 5 – 10 jaar  W. Boothstraat De galerijflat aanpassen voor verkoop, incl. huismeester. Meerwijk algemeen 0 – 5 jaar  Verlichting Vergroten van het veiligheidsgevoel door meer te investeren in verlichting op die plekken waar verlichting ontbreekt of niet optimaal is bij de eigen wooncomplexen.  Openbare ruimte Vergroten van het veiligheidsgevoel door verbetering van de uitstraling en het onderhoudsniveau van het groen en de stenen van de verschillende partners. Tevens een betere aansluiting op elkaar.

27


4.2. Sociaal 0 – 5 jaar  Meerwijk-Noord en Meerwijk-Midden - Meer en gerichtere inzet op buurtbeheer. - Het inzetten van projecten om goed bewonersgedrag te stimuleren.  Schoon, heel en veilig Het interne proces aanscherpen om acties uit het principe „schoon, heel en veilig‟ snel en doelmatig op te pakken.  Buren Het inzetten van een project „nieuwe buren‟.  Garages Strategie verkoop terugdraaien naar verhuur.  Portiekflats Professionele schoonmaakprogramma‟s implementeren.  Ontmoetingscentrum Meerwijk We zoeken partners om een invulling aan een ontmoetingscentrum in Meerwijk te geven.  Wijkcontracten In stand houden en stimuleren.  Buurtvaders Sponsoring van en samenwerking met. Doelgroepen 0 – 5 jaar  Boven sociale huurgrens Het deel eengezinswoningen dat we nu onder de sociale huurgrens verhuren, boven de sociale huurgrens verhuren met een aangepast „mutatie- plus‟ pakket.  Senioren Het stimuleren van senioren om te verhuizen vanuit de eengezinswoning naar een andere woning, bijvoorbeeld zonder huurverhoging. Hier wordt de 30% vrije toewijzing regeling voor ingezet.  B. Powellstraat en Pa v/d Steurstraat De galerijflats zelf toewijzen om de bewoningssamenstelling structureel te wijzigen.  Bernadottelaan Strategie verkoop van twee portiekflats wijzigen in verhuur.  Stresemannlaan Strategie verkoop van één galerijflat wijzigen in verhuur. 5 – 10 jaar  Verhuurbaarheid van twee complexen van in totaal 34 kleine 2-kamer eengezinswoningen onderzoeken en indien nodig toekomstscenario‟s hiervoor uitwerken.

28


4.3. Economisch 0 – 5 jaar  De Kas Verduurzamen.  Pa vd Steurstraat 1 t/m 29 Bedrijvigheid en levendigheid creëren in het rijtje garages tegenover de portiekflat aan de Pa vd Steurstraat.  Bedrijvigheid We gaan de mogelijkheden onderzoeken om initiatieven als bijv. een buurtbedrijf te implementeren in Meerwijk. 5 – 10 jaar  Bernadottelaan De plint van de galerijflat aan de aanrij route en de entree van Meerwijk een nieuwe functie geven, bijv.: uitbouwen en verlevendigen door economische bedrijvigheid, maatschappelijke functies.

Met deze ingrepen verwachten wij de missie voor Meerwijk te bereiken:

Een ruim opgezette, schone wijk met een perfecte ligging ten opzichte van centrum Haarlem en recreatie, een wijk om trots op te zijn, waar het prettig wonen en leven is!

29


5.

Communicatie

Communicatie is van essentieel belang bij het vitaal en gewild maken van Meerwijk. We willen aan iedereen laten zien en weten wat er geïnvesteerd wordt in Meerwijk en wat een prettige wijk het wordt om te wonen en te leven. Interne communicatie Het is belangrijk dat de vastgestelde wijkvisie voor Meerwijk interne bekendheid krijgt. De organisatie moet onze opgave in Meerwijk kennen, dragen en uitvoeren. Een intern communicatietraject wordt hiervoor opgezet. Externe communicatie We gaan investeren in de potentie van Meerwijk. Onze eigen individuele projecten willen we meer gaan communiceren. We willen laten zien hoe Meerwijk verbetert! Elk project, zowel fysiek als sociaal, verdient aandacht. Een extern communicatietraject wordt hiervoor opgezet. Imago Meerwijk over 10 jaar is een prachtwijk waar het prettig wonen en leven is. Meerwijk moet op een positieve manier sterk gepositioneerd worden in de communicatie. Het laten zien van de voordelen van het wonen in Meerwijk en waarin Meerwijk zich positief onderscheidt van andere wijken, is hierbij erg belangrijk. De speerpunten van Meerwijk zijn:  

De ruime opzet van de wijk. De ligging ten opzichte van stadshart Haarlem, recreatiegebieden en uitvalswegen.

Gebiedsmarketing Schalkwijk Voor het algehele imago van Schalkwijk wordt gewerkt aan gebiedsmarketing voor heel Schalkwijk, waar Meerwijk onderdeel van uit maakt. Het is een goed idee deze gebiedsmarketing verder uit te bouwen en op te zetten met voor Schalkwijk te bepalen speerpunten.

30


6.

Beleidskaders

Beleidsplan 2013-2016 In het (nog niet vastgestelde) beleidsplan voor de periode 2013 – 2016 blijft Pré Wonen zich inzetten voor haar centrale doelstelling: „Het realiseren van vitale en gewilde wijken.‟ Pré Wonen heeft woningen in wijken die vitaal en gewild zijn en ook in wijken waar dit minder het geval is. In dat geval nemen we het initiatief en de verantwoordelijkheid om zowel de fysieke kant als de sociale aspecten stevig aan te pakken. Dat kan alleen in samenwerking met de verschillende partijen, waaronder bewoners. Uitgangspunt daarbij is dat iedere partij handelt vanuit eigen kracht en verantwoordelijkheid. Naast het realiseren van vitale en gewilde wijken, richt het beleidsplan zich specifiek op duurzaamheid en het versterken van de focus op de klant. Strategisch Vastgoedbeleid In het Strategisch Vastgoedbeleid (SVB) worden de kaders bepaald voor toekomstige keuzes met betrekking tot de aanpak van buurten en de manier waarop we met vastgoed in die buurten om willen gaan. Daarbij gaat het om zaken als doorexploiteren, verkoop, renovatie, sloop en aankoop van woningen, projecten en percelen. De belangrijkste keuzes in het SVB zijn:  Vitale en gewilde buurten maken. We concentreren onze aandacht op het vitaal en gewild maken van bepaalde buurten waar we nu bezit hebben.  Prioriteitsstelling. We hanteren daarbij een prioriteitsstelling, omdat we niet alles tegelijk kunnen aanpakken.  Geld nodig. Om buurten vitaal en gewild te maken, is geld nodig. Dat wordt verdiend door de verkoop van bestaand bezit in buurten die nu al vitaal en gewild zijn. De verkoop gaat vooraf aan een investering.  Eigen ambities bepalen onze inzet. Dit SVB verwoordt ambities waar we zelf leidend in willen zijn, verantwoordelijkheid voor willen nemen en op aangesproken willen worden. Met deze keuzes versterken we de inzet voor onze ambities zoals die zijn geformuleerd in ons beleidsplan. Beleidskaders die in de nabije toekomst worden opgesteld, zullen op deze keuzes aansluiten en bijdragen aan de succesvolle realisatie van de ambities van Pré Wonen. Leefbaarheid Pré Wonen staat voor prettig wonen in vitale en gewilde wijken. Daarvoor zijn investeringen in het vastgoed noodzakelijk, maar nemen we ook onze verantwoording op het gebied van leefbaarheid. We investeren jaarlijks om de leefbaarheid te verhogen, het perspectief van de bewoners te vergroten en de gemeenschapszin te bevorderen. Meerjaren begroting/perspectief De voorgestelde ingrepen in deze wijkvisie kosten geld. Sommige leveren daarentegen ook weer geld op door verhuur of verkoop van woningen. Maar per saldo vraagt de voorgestelde aanpak voor de komende 10 jaar om een investering. Het totaal pakket van investeringen moet als geheel passen binnen de financiële kaders die Pré Wonen 31


heeft uitgestippeld voor de komende jaren. Het financieel beleid is erop gericht de continuïteit van de organisatie te waarborgen en optimale randvoorwaarden te creëren om de genoemde doelstellingen te kunnen realiseren. Daarbij wordt met name gestuurd op kasstromen. Huurbeleid Pré Wonen streeft naar het passend huisvesten van de doelgroep. Deze taak komt voort uit het BBSH. Bij passend huisvesten gaat het zowel om financieel passend (bij het inkomen) als om passendheid qua huishouden (grootte huishouden, samenstelling en leeftijd huurder). Bij de huurprijsbepaling proberen we ervoor te zorgen dat er voldoende woningen financieel passend zijn voor onze doelgroep. Daarnaast willen wij onze huuropbrengsten op peil houden om investeringen te kunnen doen om wijken vitaal en gewild te maken. Op welke wijze de toewijzingen plaatsvinden en welke criteria er gelden, zijn opgenomen in het Verhuurbeleid. Verhuurbeleid Bij het Verhuurbeleid gaat het om de passendheid voor wat betreft huishouden (grootte, type en leeftijd huurder). Een groot deel van deze passendheid vindt z‟n uitwerking in de (regionale) woonruimteverdeling. Daarnaast is het mogelijk via verleiden en begeleiden mensen meer passend te laten verhuizen. In Zuid-Kennemerland hebben we zelfs ruimte om 30% van onze vrijkomende woningen buiten het woonruimteverdeelsysteem om, volgens vastgestelde regels, zelf toe te wijzen. Doelgroepen Pré Wonen heeft gekozen voor een aantal doelgroepen. Het gaat dan om huishoudens met een inkomen tot anderhalf keer modaal, mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking en mensen die aangewezen zijn op maatschappelijke opvang. Energiebeleid Pré Wonen richt zich bij de maatregelen in haar energiebeleid vooral op het beperken van de woonlasten van haar huurders. Door de stijgende energieprijzen zullen de woonlasten de komende jaren sterk toenemen, zeker in woningen met een laag energielabel. In het energiebeleid is een energieactieplan opgenomen waarin we juist de woningen met de lage labels versneld isoleren. Om het tempo er in te houden doen we dit zonder een huurverhoging te vragen. In complexen buiten het energieactieplan, waar in de nabije toekomst (groot-) onderhoud of renovatie gepland staat, combineren we de isolatiemaatregelen met het onderhoudsmoment. Daarbij gaan we voor de isolatiemaatregelen uit van een energietoeslagtabel, waarbij we een huurverhoging rekenen voor de helft van de verwachte besparing van de energielasten. Voor onze huurders is dit financieel aantrekkelijk en het levert een groter wooncomfort op. Onderhoudsbeleid Als het strategisch vastgoedbeleid (SVB) uitspraken doet over buurten waar we aan de slag gaan of over complexen die gerenoveerd of gesloopt gaan worden, kijken we vaak naar termijnen die enige jaren van ons af liggen. Ondertussen willen we die woningen normaal verhuren en exploiteren. Goed onderhoud blijft dus van belang. Het Onderhoudsbeleid bepaalt onder andere wat de standaardkwaliteit van een door Pré Wonen verhuurde woning is. 32


Nawoord We gaan hard aan de slag om van Meerwijk een vitale en gewilde wijk te maken. De wijkvisie heeft een horizon van 10 jaar. Dit is de periode die we redelijk kunnen overzien. Het mag bekend zijn dat externe ontwikkelingen van invloed kunnen zijn op de nu uitgestippelde strategie. Ook maken we na 5 jaar de balans op om te bezien of we op koers liggen en of de plannen wellicht bijgestuurd moeten worden. Na 5 jaar vindt intern met alle betrokken disciplines een evaluatie plaats. Voorafgaand zullen we onze antennes opsteken bij partijen die ook in de wijk actief zijn. Het geheel moet een compleet beeld opleveren om een afweging te kunnen maken of de visie nog haalbaar is of eventueel bijstelling behoeft. We gaan voor diverse (sociale) projecten de effecten van de inzet bijhouden. We starten een project met een 0-meting. Na een bepaalde periode meten we de maatschappelijke effecten.

33


Bijlage:

Financiële paragraaf

Wordt nog ingevuld door de vastgoedanalist.

34


WIJKVISIE MEERWIJK Naar een vitaal en gewild Meerwijk

Recommend Documents