Wie doet er mee? Samen bouwen van woningen tussen 550 en 850 Euro, na de Novelle….
6e Woondebat, Robert Jan Sliep
Start… • • • • • •
Corporaties: voor huurders met een laag inkomen. Verbeterambities en vraag naar 700+: ook woningen voor lage middeninkomens. Minister: alleen via doolhof, als niemand anders er nog zin in heeft en zonder borging: dan mag de corporatie 700+ bouwen. Terwijl andere partijen helemaal niet staan te springen…. En: vraag naar woningen 700+ wordt groter. Kunnen de gemeente, corporaties, beleggers en geldverstrekkers het verschil nog maken?
Afweging Corporaties… • • • • • • • • • •
Corporaties investeren hun bedrijfsresultaat in woningen alleen in de regio. Streven naar continuïteit (rendement op Eigen Vermogen). WSW en CF zien toe op financieel gezonde onderneming. Onderlinge solidariteit = borging. Daling marktwaarde raakt niet direct de continuïteit onderneming. Verhuurdersheffing ca. 1% Eigen Vermogen. Verhuren lager dan markthuren: maatschappelijk rendement Daarbij investeren in schone, veilige en mooie omgeving. Daardoor laag direct rendement: toch bouwen we voor huren tussen 500 en 700 Euro, terwijl de markthuur 850 euro is. Een goudmijntje voor beleggers…? (immers > 700 = geen heffing van ca 1,5 maand huur)
Afwegingen Beleggers…. • •
• • •
Erg risicomijdend (rendement, markt, juridisch, politiek, huurders, reputatie,…). Geld moet aan verzekerden worden terugbetaald (kapitaalverzekering, pensioen,..), jaarlijks positief rendement noodzakelijk. Investeren in Nederlandse huurwoningen niet best beeld sinds 2009 (0% totaal rendement); 1995 .. Nu: 8%. Omringende landen wel positief beeld. Beleggers kunnen uitwijken naar andere landen en andere sectoren.
Kansen voor samenspel… Contra:
• •
•
•
(on)betrouwbaarheid (Lands-) politiek; onzekerheid bij geldverstrekkers als gevolg van de wetswijziging (Novelle) en mogelijke acties naar aanleiding van de parlementaire enquête; beleggers investeren wel degelijk in woningen, maar liever via het vreemd vermogen (zekerheid rendement) van de corporaties (de Sleutels volgend jaar ca 30% van het VV) dan via het Eigen Vermogen; beleggers zijn erg risico mijdend en onderkennen en calculeren wel erg veel risico’s.
Pro: • • • • • • •
corporaties kunnen, willen en moeten investeren; liefst met andere partijen en gebiedsgericht; de in financiële zin weer positieve ontwikkeling bij corporaties; de marktwaarde van het vastgoed ontwikkelt zich weer gunstig; het vertrouwen in economische ontwikkeling stijgt; de lange termijn rente is erg laag en blijft voorlopig laag; de vraag naar woningen blijft goed (ook in het segment 700 .. 900 Euro/ maand); in Leiden: goede (betrouwbare) en constructieve relatie tussen Stadsbestuur, ambtelijk apparaat, corporaties en huurderbelangenverenigingen.
Rekent u even mee….
• • • •
We bouwen een behoorlijke woning van 110 – 120 m2, “in het weiland’’. Stichtingskosten 190.000 (sociaal) 210.000 commercieel. Rente 2,5% sociaal, 4% commercieel, 30 jaar exploiteren. We rekenen als echte beleggers (en de minister dat wil….).
Sociale huurwoning….. •
• •
bij een huur van 542 Euro bedraagt het rendement 1,9%, dat is een verlies van -24.000 Euro. Zonder de heffing zou het rendement precies 2,5% bedragen en komen we precies uit zonder verlies. De heffing kost dus 24.000 Euro per woning, ongeveer 0,6% van het rendement. En dat is heel veel; bij een huur van 591 Euro bedraagt het rendement precies 2,5 %. 49 Euro duurder ten gevolge van de verhuurdersheffing; bij een huur van 709 Euro (de liberalisatiegrens) bedraagt het rendement 3,8% en zou, ten opzichte van de rente 2,5%, een winst van 58.000 Euro worden bereikt.
Bij herontwikkeling…. •
Bij herontwikkeling (sloop, nieuwbouw, sociaal statuut) liggen de cijfers uiteraard duidelijk anders. Bij een huur van 709 Euro/maand blijft er dan slechts nog een rendement van ca. 1,3% over, hetgeen betekent dat er een verlies is van -61.000 Euro/woning.
Vrije sector huurwoning… •
• •
bij een huur van 711 Euro bedraagt het rendement ook 3,8%. De duurdere grondprijs heft het effect van geen verhuurdersheffing op; bij een huur van 734 Euro bedraagt het rendement precies 4%; bij een huur van 850 Euro is het rendement al 5%, en bedraagt de winst al ca. 42.500/woning, bij 900 Euro/maand bedraagt de winst zelfs ruim 60.000 Euro met een rendement van 5,4%.
Uitdagingen voor Leiden…. •
•
•
•
Bij nieuwe kansen: ga tegelijk in gesprek met corporaties en beleggers. Deel vanaf de start de risico’s, de kennis, de rollen en de taken in partnerships. Beperk vooral de angsten bij de beleggers: Promoot het stabiele politieke klimaat. Toon de Leidse positie in economische ontwikkelingen. Draag betrouwbaarheid als overheid uit. …. Sta zo nodig zowel in het proces bij de realisatie van 711+ Euro woningen als materieel (in de vorm van garantstelling bij het aantrekken van leningen) de corporaties bij; betrek de corporaties en beleggers tijdig bij ontwikkelingen van nieuwe locaties.
Moraal….. •
De huidige ontwikkelingen (markt, economie, treasury) en de positie van corporaties en beleggers, bieden uitgelezen kansen om in samenwerking woningen voor zowel de lage inkomens als de lage middeninkomens betaalbaar te houden.
