Whitepaper 3 Praktijkvoorbeelden en inspiratie over ESCo s in Europa. In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Whitepaper 3 Praktijkvoorbeelden en inspiratie over ESCo’s in Europa In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Voorwoord Samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) geeft Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) uitvoering aan de Energy Efficiency Directive rondom het promoten van energiediensten. Deze whitepaper staat vol inspiratie met projectbeschrijvingen en 3 interviews met topstukken uit de Nederlands ESCo wereld. Tijdens de zoektocht naar voorbeelden zijn we overweldigd door de informatie die we vonden. Er zijn al zoveel projecten gerealiseerd met een energieprestatiecontract. Ook tijdens ESCo Europe in januari 2015 in Milaan bleek dat al veel landen bezig zijn met een andere manier van het uitvoeren van energiebesparende of hernieuwbare energie-opwekkende maatregelen, namelijk in de vorm van prestatiecontracten. Ik hoop dat Nederlandse opdrachtgevers en uitvoerende partijen hierdoor geïnspireerd raken om zo de moeilijke weg tot transformatie van de business en gedragsverandering in te gaan en samen verantwoordelijk te kunnen zijn voor energiebesparing en hernieuwbare energie in gebouwen. Selina Roskam

Projectgegevens Projectnaam

Whitepaper 3 Europese ESCo voorbeelden

Versienummer

1.0

Locatie

T:\RVO\NP_DBD\Onderwerpen\ESCo’s en prestatiecontracten\2015 Whitepaper 3 Europese ESCo voorbeelden\Whitepaper Europese voorbeelden EPC projecten.docx

Projectleiders

Selina Roskam

Contactpersoon Drs. J.S. (Selina) Roskam adviseur T 088 602 71 65 M 06 272 396 41 [email protected] Nationale Programma’s | Duurzaam bouwen en diensten Croeselaan 15 | 3521 BJ Utrecht Postbus 8242 | 3503 RE Utrecht Auteurs Peter Paul van Kempen [email protected]

2 |Wat kunnen we leren van Europese EPC projecten?

Inhoud Voorwoord

2

Projectgegevens 2 1 Inleiding

4

4

Leeswijzer

2 Visionairs reflecteren op EU-voorbeelden

5

5 6 8

Samen kunnen we een enorme slag maken – Jacqueline Cramer Standaardisatie van contracten opent deuren – Caspar Boendermaker Het gebouw als dienst – Eloi Burdorf

3 Clarion Hotel & Congress Trondheim, Noorwegen

11

4 Energy Saving Partnerships in Berlijn

12

5 PENAM Bakkerij, Tchechië

13

6 Parijse scholen

14

7 Universiteit van Sheffield

16

8 Walfriede ziekenhuis

17

9 Scholen in Neder-Oostenrijk

18

10 Gemeente Örebro, Zweden

19

11 Gemeenten Høje-Taastrup en Middelfart, Denemarken

20

12 ‘EPC-light’ in de Berlijnse wijk Pankow

21

13 Leestips

22

14 Links

22

15 Bron van de foto’s

23

1 Inleiding Energy Service Companies (ESCo’s) leveren gegarandeerde energiebesparing in gebouwen. Helaas is er in Nederland nog te weinig vertrouwen in de Energieprestatiecontracten die opdrachtgevers met ESCo’s kunnen aangaan. Volgens onderzoek van het gerenommeerde EU Joint Research Centre1 naar de Europese ESCo-markt, komt de Nederlandse ESCo-markt mede daardoor niet goed op gang. Dat bracht de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) op het idee om een Whitepaper op te stellen over ESCo-projecten in de Europese Unie. Doel is om Nederlandse marktpartijen en overheden te inspireren en te stimuleren, zoals dat ook in het Energieakkoord2 is afgesproken.

Energie is een goede businesscase, wie durft? BNG Bank ziet investeringen in energiebesparing en energieopwekking in de gebouwde omgeving als een aantrekkelijke businesscase. Het betreft lange termijn investeringen die goed passen bij het maatschappelijke doel van de bank. Caspar Boendermaker wil om die reden een pro-actieve rol spelen en klanten actief helpen om gebouwen te verduurzamen, zowel woningen van corporaties als panden van gemeenten. Daarbij kunnen organisaties gebruik maken van nieuwe financieringsarrangementen die de BNG Bank biedt. Standaardisatie van contracten kan de gewenste stroomversnelling stimuleren. Lees het artikel op pagina 6.

Het gebouw als dienst RVO.nl selecteerde tien voorbeelden in andere EU landen die illustreren wat potentiële mogelijkheden zijn. Deze voorbeelden treft u in hoofdstuk 3. In deze Whitepaper wisselen we van gedachten met drie experts over wat we van deze EU-voorbeelden kunnen leren. De artikelen gaan in op de barrières en kansen voor ESCo’s in Nederland. De geïnterviewde visionairs geven prikkelende ideeën om de mogelijkheden hier beter te benutten.

Samen kunnen we een enorme slag maken Interview met Jacqueline Cramer, voorzitter van het ESCoNetwerk. nl, directeur van het Utrecht Sustainability Institute en tevens hoogleraar Duurzaam Innoveren aan de faculteit Geowetenschappen van de Universiteit Utrecht. Opschaling van verduurzaming vergt andere organisatie en financiering Hoe komen we af van onze energieslurpende gebouwen? Veel mensen denken dat technologie de oplossing moet bieden om onze utiliteits- en woningbouw te verduurzamen. Oud minister van Milieu, Jacqueline Cramer, nuanceert dit beeld. Zoals in veel andere markten is de ‘proven technology’ al lang beschikbaar. Waarom gebeurt er dan nog altijd veel te weinig? Waar wachten we op? De bottleneck blijkt vooral te zitten in hoe je de vereiste energieprestatie kunt organiseren en financieren. Gelukkig zijn daar oplossingen voor. Lees het artikel op pagina 6.

Interview met Eloi Burdorf, mededirecteur van DWA en trekker van het ESCo Servicepunt Noord Holland. A journey of a thousand miles starts with a single step (Lao Tse) Het lijkt zo eenvoudig. Voor verduurzaming van maatschappelijk vastgoed is geld beschikbaar. De oplossingen zijn bekend. In het energieakkoord en de gemeentelijke beleidsplannen staan duidelijke beloften. Toch deinzen veel gemeenten op het moment suprême terug om écht serieus werk te maken van de verduurzaming van hun vastgoed. Eloi Burdorf merkt dat aan den lijve. De wil is er, maar als hij de concrete plannen presenteert, wil men de sprong in het diepe vaak nog niet wagen. Koudwatervrees of wat is hier aan de hand? Lees het artikel op pagina 8.

Leeswijzer Deze Whitepaper bevat inspiratie uit de landen om ons heen. In deze Europese landen is het gebruik van ESCo’s bij energiebesparing en hernieuwbare energieopwekking al veel verder. Uit ieder land en voor ieder type is een project beschreven. Het geeft aan hoeveel energie er te besparen is. Ook zijn de rollen van de opdrachtgever en de ESCo partij aangegeven, en indien aanwezig de facilitator. Aan het einde van dit document vind u nog aanvullende leestips en verwijzigingen.

Standaardisatie van contracten opent deuren Interview met Caspar Boendermaker, senior adviseur bij de Bank Nederlandse Gemeenten

1

https://ec.europa.eu/jrc/en/publication/eur-scientific-and-technical-research-reports/european-esco-market-report-2013

2

http://www.energieakkoordser.nl/


2 Visionairs reflecteren op EU-voorbeelden Samen kunnen we een enorme slag maken – Jacqueline Cramer Opschaling van verduurzaming vergt andere organisatie en financiering Hoe komen we af van onze energieslurpende gebouwen? Veel mensen denken dat technologie de oplossing moet bieden om onze utiliteits- en woningbouw te verduurzamen. Oud minister van Milieu, Jacqueline Cramer, nuanceert dit beeld. Zoals in veel andere markten is de ‘proven technology’ al lang beschikbaar. Waarom gebeurt er dan nog altijd veel te weinig? Waar wachten we op? De bottleneck blijkt vooral te zitten in hoe je de vereiste energieprestatie kunt organiseren en financieren. Gelukkig zijn daar oplossingen voor. Jacqueline Cramer is voorzitter van het ESCoNetwerk.nl, directeur van het Utrecht Sustainability Institute en tevens hoogleraar Duurzaam Innoveren aan de faculteit Geowetenschappen van de Universiteit Utrecht. Als minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer maakte ze van 2007 tot 2010 deel uit van het kabinetBalkenende IV. Cramer was eerder deeltijds hoogleraar duurzaam ondernemen aan het Copernicus Instituut van de Universiteit Utrecht en daarnaast directeur van haar adviesbureau Cramer Milieuadvies gericht op verankering van duurzaamheid in de bedrijfsstrategie. Ze maakt zich al haar leven lang sterk voor een beter milieu, en kent dus het klappen van de zweep als geen ander.

Cultuurverandering begint met begrip Jacqueline Cramer: ‘Ik zit lang in het vak van veranderingsprocessen richting duurzaamheid binnen bedrijven en organisaties. Het heeft meestal weinig met de techniek te maken, maar alles met de cultuur en de organisatie. Hamvraag is: hoe krijg je mensen mee in het veranderingsproces? Om het antwoord op deze vraag te krijgen, moet je eerst de mensen die de beslissingen nemen heel goed begrijpen. Stap 1 is daarom: praten met deze mensen. Ik vraag dan open, zonder oordeel: ‘vertel eens, hoe denk jij dat we onze gebouwen op het gewenste niveau kunnen krijgen? En welke rol zouden ESCo’s daarbij kunnen spelen? Uit de antwoorden blijkt dat er nog erg veel misverstanden, ongegronde sentimenten en vooroordelen zijn. Die moet je dus eerst wegnemen om een project te laten slagen!’

Transparantie neem wantrouwen weg Om de opgave waar Nederland voor staat te realiseren, is schaalvergroting nodig. Voor kleinschalige projecten –denk aan het vervangen van energieslurpende verlichting door LEDs- is meestal wel geld te vinden. Maar als je vijftigduizend woningen energieneutraal wilt maken of alle ‘slechte’ gebouwen van een

gemeente wilt verduurzamen met tal van maatregelen, is al snel de vraag: hoe financieren we dat? Cramer: ‘Ik ben voorzitter van het ESCo-netwerk geworden omdat ik er van overtuigd ben dat je met ESCo’s een enorme slag kunt maken. Zeker als je het kostenefficiënt wilt doen, heb je schaalvoordeel nodig. Maar je merkt dat opdrachtgevers als woningcorporaties en gemeenten voorzichtiger zijn geworden. Men is bang voor verwijten onzorgvuldig om te gaan met geld en op de pof te leven. Ook bestaat het vooroordeel dat een ESCo-constructie duurder is door overhead en rente. Blijft er niet te veel aan de strijkstok hangen? Dit wantrouwen kun je wegnemen door transparant te zijn en helder te laten zien wat het verschil is tussen zelf doen en uitbesteden. Dan zul je vaak zien: het is financieel aantrekkelijker met een ESCo!’

Andere manieren van aanbesteden en samenwerken Een ander obstakel waarvoor de oplossing binnen handbereik is, is dat opdrachtgevers het MKB uit de regio een kans willen gunnen. Probleem is dat deze lokale bouwen installatiebedrijven vaak de benodigde expertise ontberen. Ze hebben nog geen ervaring met ESCo’s. De technische uitdagingen van projecten op grote schaal zijn nieuw. En je hebt ook nog de vraag: wie neemt de regie? Hoe machtig is de hoofdaannemer ten opzichte van de onderaannemers? Cramer: ‘Opdrachtgevers kunnen in de aanbesteding aangeven dat het MKB uit de regio bij de opdracht betrokken moet worden. De ervaringsdeskundigen die het kunstje al kunnen, dwing je zo om samen te werken met mensen in het peloton die het nog moeten leren. Opdrachtgevers kunnen ook bepaalde codes meegeven in een aanbestedingsprotocol over wat ze verlangen van de verschillende rollen in de samenwerking. Zitten de partijen in een baas-knecht verhouding of werken ze samen als partners? Grote bedrijven zien vaak in dat ze niet alleen de macht in handen moeten hebben. Ze willen zelfs graag samenwerken met lokale installateurs, maar die zijn vaak nog niet in staat om het te doen. Dus je moet het MKB de kans geven om te leren. Als opdrachtgever kun je hier bewust ruimte voor creëren. Je ziet dat het eerder een sociale opgave is dan een technische uitdaging.’ Verder is er nog de vrees bij beslissers dat bouwpartijen de pijlen vooral richten op die technieken waar ze financieel baat bij hebben. Dat ze bepaalde opties niet overwegen omdat die niet in hun belang zijn, bijvoorbeeld omdat andere bedrijven er dan meer aan verdienen. Zo zouden bouwbedrijven liever zwaar isoleren en installatiebedrijven prioriteit geven aan – hoe kan het ook anders – state of the art energiezuinige installaties en het opwekken van duurzame energie. Maar waar ligt de balans en hoe bereik je dat je een optimale mix van maatregelen krijgt? Cramer: ‘Ook hier is het antwoord eenvoudig. Zorg er voor dat er een onafhankelijk team van experts is die beoordeelt wat een goed standaardpakket is in een bepaalde situatie. Daar kun je dan vervolgens nog op variëren, want vergeet niet: je moet altijd maatwerk leveren! Het is cruciaal dat er ruimte blijft om te luisteren naar de behoeften en voorkeuren van de gebruikers van gebouwen. Je moet niet doodleuk, op een geïndustrialiseerde manier, hatsiekadee, overal dezelfde pakketten toepassen. Dat roept weerstand op.’

5 | Wat kunnen we leren van Europese EPC projecten?

Onafhankelijke facilitator brengt versnelling De praktijkvoorbeelden uit de EU laten zien dat ESCo’s in andere EU-landen als Duitsland, Frankrijk, Engeland, UK en Scandinavië een veel grotere vlucht hebben genomen. Daardoor kunnen deze landen een grotere sprong maken met de verduurzaming van hun gebouwen. Nederland blijft een beetje steken in de achterhoede, zo blijkt ook uit het rapport ‘European ESCo Market 2013’ van de Europese Commissie. Vreemd, maar waar. Cramer: ‘Je moet goed kijken waarom het in andere landen wel lukt. De markten, overheidsbeleid en cultuur verschillen. In Engeland staan bijvoorbeeld private investeringen en uitbesteden naar marktpartijen veel minder ter discussie. Toen Publiek Private Samenwerking daar al aan de orde van de dag was, duurde het in Nederland nog jaren voordat we het accepteerden en het van de grond kregen. Dat is uiteindelijk wel gelukt! Ik verwacht met ESCo’s in Nederland een zelfde beweging. Blijkbaar hebben we tijd nodig om aan het idee te wennen en over onze angsten en vooroordelen heen te stappen.’ Als we kijken naar de voorbeeldprojecten in deze Whitepaper dan zien we dat in Berlijn de introductie van een onafhankelijke partij, de Berliner Energie Agentur, die tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer bemiddelt en het aanbestedingsproces faciliteert, ESCo’s een enorme boost heeft gegeven. En niet zonder resultaat. Inmiddels zijn zesentwintig contracten gesloten waarmee meer dan 1.400 gebouwen zijn aangepakt. Een initiële investering van meer dan vijftig miljoen euro leidt tot een gegarandeerde energiebesparing van liefst 26 procent. Dat is een besparing van twaalf miljoen per jaar op de energiekosten. (zie pagina… voor de beschrijving en www.rvo.nl/esco voor een presentatie over deze aanpak). Het moge duidelijk zijn dat dergelijke investeringen en schaalvergroting niet mogelijk zijn zonder een ESCo-constructie. Dan blijf je steken in incrementele verbeteringen en dito besparingen. Net als het ESCo-netwerk in Nederland is de Berliner Energie Agentur een PPS-constructie die zowel het publiek als het privaat belang behartigt en daar een goede balans in vindt. Hoe kijkt Jacqueline Cramer hier tegen aan? Cramer: ‘Een onafhankelijke regisseur die tussen de partijen in staat, is een heel goed idee. Die kan een aantal van de ‘fictieve obstakels’ die ik beschreef wegnemen. De facilitator kan vooroordelen kanaliseren. Dat is de essentie om vaart te kunnen maken! Het gaat om de energieprestatie die partijen moeten leveren. Hoe schaal je die op en hoe financier je die? Er is vertrouwen nodig voor de beschikbare oplossingen. Als je de financiering via de bank kunt regelen, prima. Als dat niet kan, biedt een ESCo perspectief. En vergeet niet dat het niet alleen over financiering gaat maar dat de besparing dan gegarandeerd is en dat de verantwoordelijkheid dan – ook in de onderhoudsfase - bij opdrachtnemers ligt, binnen de gemaakte afspraken. Dat betekent dat bouwpartijen veel beter samenwerken, sneller ingrijpen als er iets mis is, sterker geneigd zijn om nieuwe innovaties vlug toe te passen. Kortom, je hebt veel minder faalkosten en veel meer rust en zekerheid. Dat geeft een goed gevoel, en –nog belangrijker- je krijgt gebouwen waar het prettig vertoeven is en die energie-efficiënt zijn. Zo kunnen we samen een enorme slag in duurzaamheid maken!’

Standaardisatie van contracten opent deuren – Caspar Boendermaker Energie is een goede businesscase, wie durft? BNG Bank ziet investeringen in energiebesparing en energieopwekking in de gebouwde omgeving als een aantrekkelijke businesscase. Het betreft lange termijn investeringen die goed passen bij het maatschappelijke doel van de bank. Caspar Boendermaker, senior adviseur bij de Bank Nederlandse Gemeenten, wil om die reden een pro-actieve rol spelen en klanten actief helpen om gebouwen te verduurzamen, zowel woningen van corporaties als panden van gemeenten. Daarbij kunnen organisaties gebruik maken van nieuwe financieringsarrangementen die de BNG Bank biedt. Standaardisatie van contracten kan de gewenste stroomversnelling stimuleren.

Maatschappelijk belang staat voorop BNG Bank is de vierde bank van Nederland. Het is een bank van en voor overheden en instellingen voor het maatschappelijk belang. De bank draagt bij aan het laag houden van de kosten van maatschappelijke voorzieningen. BNG verstrekt krediet tegen lage tarieven aan Nederlandse overheden. De klanten zijn overwegend overheden en instellingen op het gebied van volkshuisvesting, gezondheidszorg, onderwijs en openbaar nut. BNG Bank participeert ook in publiek-private samenwerking (PPS).

Van reageren naar stimuleren De strategie van de BNG Bank is normaliter om met de klant mee te bewegen. Omdat investeringen in het verbeteren van gebouwen dermate aantrekkelijk zijn vanuit een lange termijn en maatschappelijk perspectief, besloot de bank om een pro-actieve rol te spelen op dit gebied. Caspar Boendermaker: ‘We voerden drie jaar geleden de discussie over de vraag: moeten we als bank niet zichtbaarder zijn op gebied van duurzaamheid? Energiebesparing vergt namelijk een lange termijn investering, is een goede businesscase -investeringen verdienen zich zeker terug - en het draagt bij aan klimaatdoelstellingen en energieonafhankelijkheid. Dat past dus zeer goed bij onze missie en ambitie! Daarom besloot BNG bank om corporaties en gemeenten actief te stimuleren om woningen, maatschappelijk vastgoed en openbare verlichting te verduurzamen.’

Projectfinanciering heeft de voorkeur boven balansfinanciering BNG Bank biedt aantrekkelijke financieringsarrangementen voor corporaties en gemeenten om het verduurzamen van woningen en maatschappelijk vastgoed te financieren. Gemeenten kunnen altijd al bij de BNG Bank zogenaamde balansfinanciering krijgen. De huidige rente is laag: circa 1 à 1,5 procent voor zeer lang lopende leningen. De gemeente gebruikt dan het geld om projecten te financieren. Inkomsten om de rente te betalen en de lening af te lossen komen uit gemeentebelastingen of uit het gemeentefonds.


De BNG Bank weet niet precies waar de gemeente het kapitaal voor gebruikt. Dat hoeft ook niet, want het risico is laag omdat de gemeentebegroting meerjarig in balans moet zijn. Dat is anders in het geval van de zogenaamde projectfinanciering: als de BNG Bank geld leent aan een private ESCo die gemeentelijke gebouwen verduurzaamt. De BV die het geld leent, kan immers failliet gaan. Toch heeft BNG Bank gekozen om het verduurzamen van vastgoed via projectfinanciering mogelijk te maken. Deze werkwijze dwingt opdrachtgever en marktpartijen namelijk om het project beter te doordenken en de maatregelen en aanpak te optimaliseren. Bovendien werken de opdrachtnemers gedurende de hele looptijd van het contract –vaak tien à vijftien jaar- harder om de prestaties van het gebouw op topniveau te houden. Caspar Boendermaker legt uit: ‘Je kunt de gemeentelijke kredietwaardigheid benutten om goedkoop geld te lenen. Keerzijde is dat de gemeente dan zelf verantwoordelijk is voor de financiële doorlichting van een project en gedurende de uitvoering van het project ook de resultaten moet monitoren. Voor gemeenten is het echter juist aantrekkelijk om risico’s over te dragen. Je wilt het liefst dat de partij die de risico’s draagt, de opdrachtnemer, ook eigen geld meeneemt. De marktpartij moet het immers in de portemonnee merken als hij de beloofde prestaties niet realiseert. Neem het voorbeeld van de Rotterdamse zwembaden. Een ESCo verduurzaamde de zwembaden en bespaart zo dertig procent energie, jaar na jaar. Strukton heeft bij deze ESCo voor 10 procent van de financiering gezorgd. BNG Bank heeft het resterende deel gefinancierd. Als we geld lenen aan gemeenten, kijken we naar de crediteur en niet zozeer naar de projecten. Bij een projectfinanciering zoals bij de ESCo Rotterdamse zwembaden kijkt de bank wel kritisch naar het project. Dit stimuleert dus het goed doorlichten van het project en de businesscase door zowel de ESCo als door de bank.

Lessen uit de wegenbouw Het klinkt logisch, maar op een of andere manier is het toch moeilijk te bevatten. We vragen daarom Caspar Boendermaker om deze uitleg te illustreren met een krachtig voorbeeld: ‘Ik werk ook aan contracten voor Publiek-Private Samenwerking (PPS). De opdrachtgever betaalt dan op basis van de prestatie, bijvoorbeeld de beschikbaarheid van wegen tijdens de contractperiode (doorgaans ca. 20 jaar na oplevering van de weg). Daardoor nemen de opdrachtnemers in het ontwerpproces en uitvoeringsproces stappen om die beschikbaarheid in de toekomst te optimaliseren. Als je wegen asfalteert, liggen ze er aanvankelijk prachtig bij -ongeacht de omstandigheden tijdens het asfalteren. Of je nu asfalteert in de winter of zomer, in de regen, vrieskou of zonneschijn, bij oplevering zie je het verschil niet. Maar als je asfalteert onder ongunstige omstandigheden, bijvoorbeeld terwijl het regent, ontstaat na een jaar of drie al de eerste slijtage in plaats van na tien jaar. Wegen slijten veel sneller als

je ze niet onder goede omstandigheden asfalteert. Toch heeft de aannemer de neiging om gewoon door te gaan met asfalteren als het regent. De asfaltmachines draaien immers op volle toeren, het personeel is aan het werk en de wagens rijden af en aan. Het is een forse kostenpost om de hele operatie een week uit te stellen als er onverwacht plensbuien zijn. Gewoon doorgaan heeft normaliter geen voelbare gevolgen, noch op de korte, noch op de lange termijn. De aannemer levert nog wel zo goed mogelijk werk af –bij oplevering is iedereen blij- maar op de lange termijn is het resultaat verre van optimaal. Als de aannemer echter weet dat hij zelf het onderhoud moet plegen, zoals bij de A59, neemt hij andere beslissingen. Het bedrijf stelde het asfalteren een week uit omdat het regende. De beslissers accepteerden de kostenpost van onnodig ingepland materieel en personeel. Die ‘schade’ verdienen ze terug gedurende de looptijd van het contract. Bij het verduurzamen van gebouwen werkt dat ook zo. Er zijn tal van zaken die niet goed zichtbaar zijn, maar wel effect hebben op prestaties. Als gemeente wil je graag dat het gebouw niet alleen optimaal functioneert bij oplevering, maar tijdens de hele contractperiode, jaar na jaar. Dat betekent het continu optimaal afstellen van installaties, het meteen bestellen van nieuwe onderdelen als er iets stuk gaat, et cetera. Dit soort moeilijk zichtbare zaken heb je toch veel beter op orde met een ESCocontract. Anders moet je wel een zeer sterk gemotiveerde opdrachtgever zijn die er voortdurend bovenop wil zitten. Sterker nog, als ik er over doordenk, zelfs dan lukt het niet. Om de vereiste deskundigheid te verkrijgen, moet je het kunstje vaker doen. Maar gemeenten hebben bijvoorbeeld maar één of twee zwembaden en besteden het onderhoud uit. Dan is het wel heel erg moeilijk om de energiebesparingknop goed te beheersen. Daarom is het goed dat een opdrachtgever kan kiezen voor de ESCo-formule. De keuze is aan gemeente omdat het verduurzamen van de gebouwen voorop staat.’ Helaas stokt het op dit gebied. Er kloppen weinig gemeenten aan bij de BNG Bank om een ESCo te financieren. Boendermaker verwachtte veel navolging van de Rotterdamse zwembaden, maar die blijft uit. Zo blijven drie jaar na dato de meeste zwembaden in Nederland nog steeds verstoken van simpele maatregelen als een afdekscherm dat zich in een mum van tijd terugverdient. Ook financiering via de balans om gebouwen te verbeteren, blijkt vaak een onhaalbare kaart. Veel gemeenten stellen niet noodzakelijke investeringen uit om de begroting meerjarig in balans te houden. Investeringen die zich niet binnen drie jaar terugverdienen kunnen namelijk het aantonen van een meerjarig begrotingsevenwicht bemoeilijken.


Navolging successen EU landen door slimme clustering van gebouwen? Als gemeenten zowel goedkope balansfinanciering als de aantrekkelijke financiering van ESCo’s mijden, hoe kan de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed dan een impuls krijgen? Boendermaker: ‘Als je kijkt naar andere EU landen, dan zie je dat de overheid het soms afdwingt. In België krijgen scholen financiering om hun gebouwen te verbeteren mits ze een ESCo hiervoor contracteren’. Ook de projecten in Oostenrijk (zie pagina 20) die telkens tientallen scholen verduurzamen komen tot stand door stimulans en dwang in beleid. Als minister Kamp zegt: ‘Ik heb vijfentwintig miljoen euro beschikbaar voor scholen om hun gebouwen te verbeteren, mits ze dit via een standaard ESCo-contract volbrengen’, dan krijg je een stroomversnelling. We moeten dus zoeken naar manieren om maatschappelijk vastgoed te bundelen. Hoe kom je tot een slimme clustering?’ Het contract voor het verduurzamen van de Rotterdamse zwembaden is weliswaar nog niet voor andere zwembaden benut, het vormde wel de basis voor het project ‘Rotterdamse Groene Gebouwen’. Dat maakte de financiering van dat project veel makkelijker. De transactiekosten waren een stuk lager. Boendermaker blikt vooruit: ‘Het vooraf bundelen van gebouwen blijkt lastig. Je kampt met de eigenheid van de opdrachtgever die iets wil voor zijn unieke situatie. Bovendien verschillen de gebouwen sterk als het gaat om maatschappelijk vastgoed. Maar stel dat we nu ondanks deze verschillen eens met dezelfde typen contracten zouden werken? Dan ontstaat een virtuele bundeling van gebouwen. Het gaat om een goede analyse en allocatie van risico’s in het contract, via een vaste manier. Standaardcontracten zijn smeerolie voor projectfinanciering en drukken de transactiekosten enorm. Via virtuele bundeling zouden we bijvoorbeeld elk jaar twintig à vijfentwintig gebouwen van verschillende gemeenten aan kunnen pakken. Je kunt dan allemaal leren van de ervaring en van de feedback op het contract. Zo kun je het basiscontract telkens verbeteren. Hier liggen kansen om van achterloper naar koploper te gaan ten opzichte van andere EU-landen !’

Het gebouw als dienst – Eloi Burdorf A journey of a thousand miles starts with a single step Lao Tse Het lijkt zo eenvoudig. Voor verduurzaming van maatschappelijk vastgoed is geld beschikbaar. De oplossingen zijn bekend. In het energieakkoord en de gemeentelijke beleidsplannen staan duidelijke beloften. Toch deinzen veel gemeenten op het moment suprême terug om écht serieus werk te maken van de verduurzaming van hun vastgoed. Eloi Burdorf, mededirecteur van DWA en trekker van het ESCo Servicepunt Noord Holland, merkt dat aan den lijve. De wil is er, maar als hij de concrete plannen presenteert, wil men de sprong in het diepe vaak nog niet wagen. Koudwatervrees of wat is hier aan de hand?

Financiering obstakel voor private sector Om onze gebouwen in Nederland naar het gewenste niveau te krijgen, zijn enorme investeringen nodig. Het goede nieuws is dat die zichzelf terugverdienen. Maar in de private sector krijg je daarvoor meestal geen financiering. Burdorf: ‘Als ik naar de bank ga, en zeg: ‘Ik heb hier een mooi kantoorpandje, daar wil ik een ESCo neerzetten met betrouwbare partijen. We sluiten een contract voor tien jaar, besparen enorm veel energie, verhogen meteen het comfort voor de huurders en verdienen het makkelijk terug, wil je dat financieren?’ Dan is de eerste vraag die banken stellen is: ‘wat is de termijn van de huurcontracten?’ Het is immers de gegarandeerde continuïteit van kasstromen die de risico’s van de leningen bepaalt. Banken lenen doorgaans geen geld voor investeringen met een terugverdientijd die langer is dan de onderliggende huurcontracten; noch aan de gebouweigenaren, noch aan de huurders.’

Overheden kunnen het verschil maken Is het dan alleen kommer en kwel als het gaat om het verduurzamen van vastgoed? Nee, gelukkig zouden overheden het verschil kunnen maken. Eloi Burdorf: ‘Juist op dit gebied zie ik kansen en een rol voor de overheid. Gemeenten kunnen het goede voorbeeld geven. Zij hebben een forse vastgoedportefeuille. Op het moment dat er een gemeentelijke garantie achterzit, is de financiering van de vereiste langetermijninvestering een heel ander verhaal. De einddebiteur is de overheid. De bank weet dat deze klant altijd de rekening betaalt. Je kunt je afvragen: moet de overheid wel het goede voorbeeld geven, moet niet juist het bedrijfsleven die rol vervullen? Daar kun je kritisch over zijn. Maar in dit geval zijn projecten met maatschappelijk vastgoed veel makkelijker te financieren. Dat helpt natuurlijk enorm. Bovendien staat in het energieakkoord dat gemeenten het goede voorbeeld moeten geven door met ESCo’s en hun vastgoed te verduurzamen. Zo kunnen we immers laten zien dat deze oplossingen werken!’


Toch merkt Burdorf tijdens zijn ‘missiewerk’ voor ESCo Servicepunt Noord-Holland dat er ook bij veel gemeenten schroom is om het écht anders aan te pakken: ‘Het gaat om een organisatorisch veranderingsproces. De techniek en de financiering zijn oplosbaar we moeten echter veel meer aandacht hebben op het psychologische aspect. Ter voorbereiding betrekken we de relevante afdelingen en voeren gesprekken met alle betrokkenen. De wil is er, de intenties zijn goed. Maar als het echt puntje bij paaltje komt, staakt meestal het proces. Dan horen we vaak: ‘deze maatregelen moeten we niet meenemen want dat doet Pietje en Pietje moet dat vooral blijven doen’. Als we de plannen concreet maken, komt er een marktpartij in beeld die de verantwoordelijkheid krijgt voor de energieprestatie, en die dus ook het beheer van de gemeente overneemt. Pas op dat moment beseffen de beslissers dat het outsourcen effect heeft voor het personeel en haakt men vaak af. Dat is begrijpelijk, maar wel jammer. Je kunt alleen garanties geven over de energieprestatie als je het onderhoud en beheer uitbesteedt. De gemiddelde gemeente wil aan de knoppen blijven zitten. Dat maakt het lastig.’ Om deze reden liggen er volgens Burdorf kansen bij gemeenten die hun vastgoed willen verkopen. Veel gemeenten zijn hier mee bezig omdat ze zo hun balans willen verbeteren. De gemeente blijft meestal wel de gebouwen gebruiken als huurder. Burdorf: ‘Dit is een uitgelezen kans, deze gemeenten kunnen een ESCo-achtige constructie meeverkopen. Ze hebben geen probleem om het te financieren, omdat het vastgoed onderpand is. En de sociale drempel is dan toch al geslecht. Zo wordt het proces veel eenvoudiger.’

Van honderd Parijse scholen naar tien Amsterdamse scholen Alhoewel Burdorf de nodige knelpunten signaleert, is deze expert wel degelijk positief over de toekomst. De markt is in beweging, maar heeft tijd nodig. De verandering voltrekt zich met stapjes in plaats van met sprongen. Eloi Burdof: ‘Ik was geïnspireerd door het project met honderd scholen in Parijs (Red. zie pagina xxx). Parijs laat deze scholen via een aanbesteding door een ESCo in één keer verduurzamen. Naar aanleiding van dit project voerden we gesprekken met marktpartijen over de vraag: kunnen we in Nederland ook in één keer honderd scholen verduurzamen via een ESCo? We voerden gesprekken met grote marktpartijen. Een veelgehoorde reactie was: ‘dat zijn veel te veel scholen, dat kunnen we niet aan in één keer. Wees verstandig en doe het in porties.’ In Amsterdam Zuid is er daarom voor gekozen eerst een project uit te voeren met tien scholen als pilot voor een bredere uitrol. Doel was om deze scholen fris te maken: beter luchtkwaliteit, een hoger visueel comfort etc. klimatologisch sterk te verbeteren. Het probleem hierbij is dat de energierekening én de onderhoudskosten daarbij omhoog gaan en schoolbesturen daar geen budget voor hebben. We hebben samen met Duyst & Projecten een maatregelenpakket samengesteld waarmee de frisse scholen maatregelen voor de schoolbesturen exploitatieneutraal kunnen doorgevoeren. Het hele pakket is dan ook aanbesteed op basis van een prestatiecontract waarbij luchtkwaliteitklasse B en

exploitatieneutraliteit de basisprestaties waren en waarbij juist die partij werd geselecteerd die voor een vaststaand budget de meeste extra energie- en binnenmilieukwaliteit toevoegde. Het bepalen van de nulsituatie en de verbeterde situatie op basis van hand-on metingen is een cruciaal onderdeel geweest in het traject om exploitatieprestaties naar de schoolbesturen te kunnen garanderen. Hiervoor is een apart en laagdrempelig prestatiegericht meetprotocol opgesteld wat nu ook landelijk wordt gestandaardiseerd. Investeringen zijn zowel door gemeente als schoolbesturen gedaan waarbij de bijdrage van de schoolbesturen altijd terugverdiend wordt. Voor de installatietechnische maatregelen is een prestatiecontract van tien jaar afgesloten. Voor de bouwkundige maatregelen is de prestatie gedefinieerd op het oplevermoment: door middel van infrarood- en luchtdichtheidsmetingen is bepaald of de beloofde besparingen daadwerkelijk gehaald worden. De schoolbesturen krijgen daarmee de garantie dat hun energierekening niet hoger uit zal vallen ondanks het sterk verbeterde binnenklimaat. Het succes van het project zit hem naast het slimme prestatiecontract juist ook in de projectorganisatie. Schoolbesturen waren maximaal betrokken bij het project waardoor er veel draagvlak was en ook maatwerk geleverd kon worden. Daarnaast is het strak sturen op het prestatiecontract richting opdrachtnemer een belangrijk element geweest om de beloofde kwaliteit en prestaties ook naar schoolbesturen waar te kunnen maken. Ook al kan het in mijn ogen nog beter en nog mooier, toch zie ik het project als een groot succes. We zetten een methodiek neer die werkt, we namen marktpartijen mee in het proces en we toonden aan dat het kan. Door standaardisatie kan de gemeente nu veel makkelijker opschalen. De gemeente rolt het nu verder uit en besloot om in een aantal tranches de komende vier jaar liefst 100 – 150 scholen te verduurzamen.

Goed voorbeeld doet volgen Het project met de Amsterdamse scholen illustreert dat alle betrokkenen iets nieuws moeten leren om de vereiste verandering te realiseren. Het gaat om een andere manier van aanbesteden en samenwerken. Een lange termijn relatie, draagvlak bij de gebouwgebruikers door een goede projectorganisatie, hogere kwaliteit en meer verantwoordelijkheid voor de geleverde prestaties zijn typerende aspecten bij ESCo-achtige constructies. Hoe zorg je er voor dat iedereen de benodigde kennis en ervaring heeft, zowel de marktpartijen als de inkoopafdeling, de financiële afdeling en de vakmensen? Door projecten uit te voeren! Oefening baart kunst. Met dit project laten de betrokkenen zien dat een goed voorbeeld doet volgen.

Andere invalshoek opent deuren Omdat er een business case is – volgens ervaringscijfers van adviesbureau DWA bedraagt het rendement 7 à 8 procent als je via een ESC0 gebouwen verduurzaamt – zouden we volgens visionair Eloi Burdorf heel anders tegen de problematiek aan moeten kijken: ‘Om de ambities van de overheid te realiseren, is zeer veel geld nodig. Ik rekende het een keer uit en schreef er een artikel over (Red. op het kennisplatform Duurzaam Gebouwd, zie


bronvermelding). Alleen voor gemeentelijk vastgoed praten we al over circa één miljard euro. Stel, we zouden energiecontracten beschouwen als een apart beleggingsproduct. Aan de ene kant kun je beleggen in ‘stenen’, aan de andere kant kun je beleggen in ‘energie-efficiency’. Als de portefeuille groot genoeg is, kun je daar apart financiering voor organiseren. Dan kunnen beleggers een aandeel kopen in een energiebesparingsfonds. Het kritiekpunt is dat de huidige ESCo-contracten te veel verschillen, dat maakt het moeilijk en ingewikkeld. Het vergt dus wel meer standaardisatie. Maar het is niet onoverkomelijk, we kunnen de handen ineen slaan om de vereiste standaardisatie te realiseren. Dat lukte ons ook bij de Amsterdamse scholen. We moeten mijns inziens op een andere manier naar gebouwen leren kijken. We moeten een gebouw gaan zien als een dienst. Dat opent deuren. We weten al wat er nodig is aan verlichting, warmte, koude en ventilatie. We zien nu de gebruikscomponent als een risico, maar als je in de contracten het gebruik als uitgangspunt neemt, speelt dat niet meer. Mits je die contracten goed insteekt, creëer je een stabiele kasstroom. Een aantal risico’s die er nog inzitten, zou je er uit kunnen halen. Als we de energieprijs bijvoorbeeld te griezelig vinden, haal die dan uit het contract en geef daar dan geen garanties voor. Het zijn lange termijn investeringen, maar voor bijvoorbeeld pensioenfondsen is dat juist goed nieuws. De rendementen zijn beperkt maar dat maakt niet uit. Het gaat er om dat het rendement gegarandeerd is, en dat is het.’

Visioen van een versnelling In het ideale toekomstbeeld van Eloi Burdorf, creëren we een gezonde en aantrekkelijke markt voor het verduurzamen van vastgoed, zowel voor de gebruikers en eigenaren van gebouwen, als voor de marktpartijen in de bouw en de financiers. Burdorf: ‘Wat willen opdrachtgevers graag horen? Dat is de volgende boodschap: ‘U betaalt maandelijks een vast bedrag, dat blijft de komende vijftien jaar hetzelfde, en wij regelen alles voor u’. Omdat een ESCo nu vaak te hoog gegrepen blijkt, zeggen we noodgedwongen: ‘U moet eerst heel veel investeren, en het is maar de vraag wanneer u dat terugverdient’. Het moge duidelijk zijn dat de eerste boodschap veel overtuigender is en veel meer opdrachtgevers en gebouwgebruikers over de streep zal trekken. Met een goed verdienmodel creëren we dus een gezonde markt. Door het volume krijgen marktpartijen vervolgens de vereiste ervaring en leren we op een betere manier samen te werken. Zo zouden we de achterstand ten opzichte van andere EU-landen mooi kunnen inlopen!’ Zie blogartikel van Eloi Burdorf op kennisplatform Duurzaam Gebouwd: www.duurzaamgebouwd.nl/ expertposts/20131031-gaan-we-met-escos-de-ambities-uit-hetenergieakkoord-realiseren


3 Clarion Hotel & Congress Trondheim, Noorwegen 3.1 Omvang en resultaat Aantal gebouwen Besparing Start project Contract duur Investering Opdrachtgever Uitvoerder ESCo facilitator

Skanska extra maatregelen nemen en/of de klant financieel compenseren.

Hotel met 400 kamers 50% besparing, 3 miljoen kWh/jaar 2010 2 jaar, terugverdientijd investeringen 5-6 jaar € 3,6 miljoen Clarion Skanska Niet aanwezig

3.2.3 Samenwerking projectpartners cruciaal Door het gebruik van ‘Building Information Modeling’ (BIM) konden de architect en de consultants gezamenlijk aan het ontwerp werken. Om de ambitieuze milieudoelstellingen te realiseren was ook nauwe samenwerking met het energiebedrijf vereist.

3.2 Omschrijving 3.2.1 Van C-klasse naar A-klasse Het Clarion Hotel & Congress in Trondheim is het grootste conferentiehotel in Noorwegen met drieduizend vierkante meter ruimtes voor conferenties en bijeenkomsten. Er worden jaarlijks honderdvijftigduizend hotelgasten en tachtigduizend conferentiegangers verwacht.

3.3 Maatregelen • Water-naar-lucht warmtepomp die gebruik maakt van zeewater om te verwarmen en te koelen en een geavanceerd gebouwbeheersysteem. • Het gezeefdrukte glas reflecteert zonne-energie waardoor er minder koeling nodig is. • Aanwezigheidssensoren en energie-efficiënte verlichting • Efficiënte liften zijn uitgerust met regeneratieve aandrijvingen waarmee energie wordt teruggewonnen uit daalbewegingen. • Geavanceerd gebouwbeheersysteem gekoppeld aan boekingssysteem en kamergebruik.

Het hotel was oorspronkelijk ontworpen als C-klasse gebouw in 2007. Projectontwikkelaar Skanska kwam met een groen voorstel om de energieprestaties van het gebouw te upgraden. Het ambitieuze doel van het voorgestelde re-design was om het een van de eerste A-klasse gebouwen te maken in Noorwegen. Naast energieverbruik is ook kritisch gekeken naar waterverbruik. Er zijn zuinige douchekoppen en toiletten geïnstalleerd. Ook materiaalgebruik, vervoer, esthetische kwaliteit en ondersteuning van de lokale economie waren aandachtspunten. 3.2.2 Bonus-malus regeling Onderdeel van het voorstel was een Energieprestatiecontract dat voor twee jaar de besparing garandeert. Als de besparing hoger is dan gecontracteerd, delen de opdrachtgever en opdrachtnemer de winst. Wordt de geambieerde besparing niet gehaald, dan zal 11 | Wat kunnen we leren van Europese EPC projecten?

4 Energy Saving Partnerships in Berlijn 4.1 Omvang en resultaat Aantal gebouwen Aantal ‘pools’ Kosten energieverbruik voor ESCo Energieverbruik vóór ESCo Gemiddelde contractduur Gegarandeerde initiële investeringen Gegarandeerde besparing Opdrachtgever Uitvoerder ESCo facilitator

meer dan 1.400 26 (dus gemiddeld 54 gebouwen per contract) € 46,2 miljoen per jaar 860.000 MWh/jaar 12 jaar € 53 miljoen 26 % energiebesparing, € 12 miljoen per jaar Gemeente Berlijn Berliner Energie Agentur

4.2.2 Gebouwen groeperen om kosten te verlagen De ESCo doet de vereiste investeringen en wordt in de contractperiode hiervoor vergoed uit de geboekte energiebesparing. De gemeentelijke dienst selecteert in overleg met adviseurs een groep gebouwen uit zijn portfolio om een zogenaamde ‘pool’ te vormen. Vaak is een ESCo-constructie voor één gebouw namelijk niet voordelig doordat de transactiekosten en contractbeheerkosten dan relatief hoog zijn. 4.2.3 Succes doet volgen De Berliner Energieagentur ondersteunt de publieke afdelingen bij de totstandkoming van de ESCo van conceptontwikkeling tot realisatie van het contract met de uitvoerder. Het model heeft zich dermate bewezen dat steden als Leipzig en Wenen het inmiddels met succes kopieerden.

4.3 Maatregelen Gezien het aantal contracten en het aantal gebouwen (zesentwintig pools met meer dan veertienhonderd gebouwen) komen alle denkbare energiebesparende maatregelen voor.

4.2 Omschrijving 4.2.1 Goed uitgewerkt model De Energy Saving Partnerships zijn een model voor energieprestatiecontracten. Het model is ontwikkeld door de Berliner Energieagentur en het gemeentelijke departement voor stedelijk ontwikkeling. Doel is om het energiebesparingspotentieel van een groep gebouwen te ontginnen door gebruik te maken van het ESCo-model.

town hall in Berlin Spandau


5 PENAM Bakkerij, Tchechië 5.1 Omvang en resultaat Aantal gebouwen Duur contract Energieverbruik vóór ESCo Besparing Eigenaar installaties Start project Contract duur Investering Opdrachtgever Uitvoerder ESCo facilitator

Bakkerij op industriële schaal 7 jaar 55’900 GJ/year verwarming; 17’270 MWh/year gasverbruik; kosten € 34.200,- per jaar 35% energiebesparing PENAM Bakkerij 2007 7 jaar € 467.000 PENAM Bakkerij ENERG, Brno (dochteronderneming van AB Facility)

5.2 Omschrijving 5.2.1 Verouderde fabriek moderniseren Een van de grootste bakkerijen in Tsjechië kampte met verouderde en inefficiënte verwarmingssystemen. De in het productieproces vrijkomende stoom werd niet gebruikt. Door het project konden het verwarmingsysteem en het stoomdistributiesysteem gemoderniseerd worden zonder dat extra eigen investeringen nodig waren, en met de contactuele garantie dat de kosten worden terugverdiend door de besparingen. Alhoewel de bakkerij in de eerste helft van twintigste eeuw is gebouwd, zijn de geïmplementeerde maatregelen vergelijkbaar met die van moderne bakkerijen. 5.2.2 Bedrijf en omgeving hebben baat Door het project steeg de concurrentiekracht van de bakkerij. Lagere emissies leidden bovendien tot een verbetering van het lokale milieu.

5.3 Maatregelen • Modernisering van verwarmingsbron, distributiesystemen en warmtewisselaar • Gedecentraliseerde processtoom • Gebruik van afvalwarmte uit productieprocessen (ovens) • Optimalisatie van bedrijf en onderhoud • Energiebeheer


6 Parijse scholen 6.1 Omvang en resultaat Aantal gebouwen Duur contract Energieverbruik vóór ESCo Besparing Eigenaar installaties Start project Contract duur Investering Opdrachtgever Uitvoerder ESCo facilitator

laten renoveren. Na een zeventien maanden durende aanbesteding gunde de gemeente het contract aan Nov’Ecoles, een consortium van drie bedrijven.

100 scholen 20 jaar 35 GWh 30% energiebesparing Nov’Ecoles: consortium van EDF Optimal Solutions, La Caisse des Dépôts et Consignations and FranceInfrastructure 1. Na afloop van het contract wordt het eigendom van de installaties overgedragen aan de gemeente. 2010 20 jaar € 52,1 miljoen Gemeente Parijs EDF Optimal Solutions (dochteronderneming van EDF Groupe)

6.2.2 Uitdaging Belangrijke uitdaging was om voor elke school een oplossing op maat te ontwikkelen terwijl het consortium het project in twee jaar moest realiseren met zo min mogelijk verstoring van de lesactiviteiten. Veel renovatieactiviteiten zijn daarom op woensdagen en in vakantietijd gerealiseerd. 6.2.3 Optimale benutting kennis en ervaring De gemeente bracht kennis en ervaring in van de staat van de gebouwen, de energiesystemen en het dagelijkse gebruik van de scholen. Hierdoor kon het consortium de scholen in drie groepen indelen die grofweg eenzelfde aanpak vergden. Zodoende werd een combinatie van een gestandaardiseerde aanpak en maatwerk mogelijk. Door primair met gespecialiseerde lokaal gevestigde bedrijven te werken, waarvan eenderde MKB, stimuleerde de gemeente de regionale economie. Tijdens de drukste periodes waren er meer dan duizend man tegelijkertijd aan het werk om alle maatregelen te implementeren.

6.2 Omschrijving 6.2.1 Gemeentelijke ambities realiseren De gemeente Parijs committeerde zich in 2007 met haar klimaatplan aan het reduceren van het energieverbruik van publieke gebouwen met 30% in 2020. Om dit ambitieuze doel te halen, besloot de gemeente om honderd scholen ingrijpend te

6.2.4 Hefboom voor bewustwording en educatie De participerende scholen benutten het project voor bewustmaking van de leerlingen en het personeel van de scholen. Hiervoor implementeren de scholen een speciaal programma gedurende de hele looptijd van het contract. Het mes snijdt zodoende aan twee kanten.


6.2.5 Bonus Malus principe Als de energiebesparing lager is dan het gecontracteerde niveau, betaalt het consortium een compensatie aan de gemeente. In geval van hogere besparingen, wordt de winst gedeeld.

6.3 Maatregelen • Reductie van de energieverliezen door isolatie van de muren en daken, en het monteren van dubbele raamkozijnen • Implementatie van energiemanagementsysteem en monitoring • Energiezuinig verlichtingsysteem • Installatie van gas HR-ketels, warmtepompen en thermosstatische kranen


7 Universiteit van Sheffield 7.1 Omvang en resultaat

Aantal gebouwen Besparing in de periode 2010-2013 Uitvoerder Start project Contract duur Opdrachtgever Uitvoerder ESCo facilitator

38 25% energiebesparing, £ 1 miljoen, 5.000 ton CO2 Schneider Electric 2010 10 jaar Universiteit van Sheffield Schneider Electric

energieverbruik van het datacenter met 80% terugdringen terwijl tegelijkertijd vijf keer meer capaciteit wordt geboden. Met virtualisatie wordt één server zo opgezet dat deze zich gedraagt als meerdere servers. Zodoende biedt het datacenter nu 630 virtuele servers met 24 servers.

7.3 Maatregelen • Energiemanagementsysteem met warmte sensoren en betere thermostaten • Energiebesparende draaideuren • Isolatie • Energiezuinige boilers • Installatie energiezuinige koelsystemen • Verbetering van luchtbehandelingsunits • Vernieuwing van warmtedistributie en districtverwarming • Installatie van energiezuinige verlichtingssystemen • Besparing van huishoudelijk water • Installatie van automatische waterzuivering

Information Commons in de universiteit van Sheffield

7.2 Omschrijving 7.2.1 Tientallen gebouwen verbeterd De Universiteit van Sheffield heeft via een Energieprestatiecontract 38 oude gebouwen laten verbeteren. Naast energiebesparing leidde het project tot het uitvoeren van achterstallig onderhoud waardoor toekomstige problemen en meerkosten zijn voorkomen. 7.2.2 Revolverend fonds De universiteit heeft daarnaast een revolverend fonds in het leven geroepen voor energiebesparende maatregelen in andere gebouwen op de campus. Personeel en studenten kunnen ideeën indienen met een terugverdientijd van vijf jaar. In totaal zijn totnogtoe 57 projecten uitgevoerd, variërend van isolatie, nieuwe boilers en energiezuinige verlichting. Het revolverende fonds heeft zodoende tot 2014 meer dan £ 600.000,- geïnvesteerd waarmee jaarlijks £ 360.000,- op energiekosten wordt bespaard.

Universiteit van Sheffield

Naast het energieprestatiecontract en het revolverende fonds stimuleert de universiteit haar personeel en studenten om met creatieve ideeën, gedragsveranderingscampagnes en educatie het energieverbruik verder terug te dringen. Zo kon het personeel dat de servers van de universiteit beheert door ‘virtualisatie’ het 16 |Wat kunnen we leren van Europese EPC projecten?

8 Walfriede ziekenhuis 8.1 Omvang en resultaat

Aantal gebouwen Energieverbruik vóór ESCo Besparing Eigenaar installaties Start project Contract duur Investering Opdrachtgever Uitvoerder ESCo facilitator

van de energiekosten, voerde onderhandelingen met de ESCo’s die waren uitgenodigd voor de tender en prepareerde het contract. 2 € 350.000,- per jaar 22% energiekosten Walfriede ziekenhuis 1998 12 jaar € 430.000,Waldfriede ziekenhuis Johnson Controls BEA

8.2.3 Kwaliteitslabel Door het Energieprestatiecontract bespaart het ziekenhuis jaarlijks zo’n 80.000 euro. Hiervan komt een kwart ten goede aan het ziekenhuis, met het resterende bedrag verdient Johnson Controls de investeringen in twaalf jaar terug. Het ziekenhuis had door de gevolgde aanpak geen extra budget nodig om het project te realiseren terwijl zij de gegarandeerde besparing benut voor extra medische faciliteiten. Door een training van de technische staf en door voorlichting van personeel is er nu intern een hogere motivatie om energie te besparen. Op grond van de resultaten ontving het ziekenhuis al twee keer het kwaliteitslabel ‘Energiezuinig ziekenhuis’ van Friends of the Earth Duitsland. 8.2.4 Succesfactoren • De technische manager was de initiatiefnemer. • De betrokkenheid van experts hielp om het proces te faciliteren. • Het management had invloed op de investeringsbeslissing.

Walfriede

8.2 Omschrijving 8.2.1 Uitdaging Aangemoedigd en ondersteund door de ‘Berlin Energieagentur’ besloot het Walfriede ziekenhuis om een aanbesteding uit te schrijven gericht op het besparen van energie door de klimaatinstallaties en gebouwbeheersystemen te moderniseren. Belangrijkste uitdaging was om de maatregelen te implementeren terwijl het ziekenhuis in bedrijf was.

8.3 Maatregelen Aanleiding was dat de bestaande installaties aan vervanging toe waren. Ook wilde het ziekenhuis de stijgende energiekosten terugdringen. Tot slot waren duurzaamheid, imago en PR motieven om het project te starten. Aangezien het ziekenhuis geen investeringsbudged had en financiële risico’s wilde inperken, lag samenwerking met een ESCo voor de hand. 8.2.2 Rol facilitator ‘Berlin Energieagentur’ De ‘Berlin Energieagentur’ hielp het management om de ESCo te selecteren. De facilitator zorgde ervoor dat het contract aansluit bij de wensen van het ziekenhuis. Daarnaast voerde de facilitator de berekening uit van de ‘baseline’

• Installatie van gebouwbeheersysteem (BMS) /overgang naar Direct Digital Control (DDC) • Implementatie van energiebeheer- en controlesystemen • Vernieuwing van het centrale verwarmingssysteem (brandstofconversie van olie naar gas, installatie van nieuwe efficiënte ketels en branders) • Optimalisatie van verwarmingsplannen met inbegrip van hydraulische aanpassing, installatie van efficiënte pompen en kleppen • Installatie van aanwezigheidsdetectors om het energieverbruik te reduceren als kamers niet bezet zijn. • Vernieuwing van schakelborden • Installatie van waterbesparende armaturen • Vervanging watergekoelde condensors door luchtgekoelde condensors.


9 Scholen in Neder-Oostenrijk 9.1 Omvang en resultaat Aantal gebouwen Energieverbruik vóór ESCo Besparing Contractduur Opdrachtgever Uitvoerder ESCo facilitator

38 € 3,12 miljoen per jaar 23% energiekosten, € 720.000,- per jaar 10 jaar Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) Siemens

mede daaruit voortgekomen. Ook een ESCo-project in Ansfelden, gericht op 12 scholen, 1 zwembad, een evenementenlocatie en straatverlichting, is daarop gebaseerd (32% besparing, 65.000 euro per jaar). Hieruit blijkt dat succesvolle praktijkvoorbeelden gecombineerd met stimulerend overheidsbeleid tot een sneeuwbaleffect kunnen leiden.

9.3 Maatregelen • • • • • • • • • • • • •

Nieuwe regelen controlesystemen Regeling per kamer Toegang op afstand tot het regelsysteem Toepassing van referentiedetectors en thermostaten Hydraulische apparatuur Demping en isolatie van ramen Condensatieketel en uitlaatkoeler Verwarmingspompen en zonne-installaties Warmteterugwinning bij ventilatiesystemen Optimalisatie van de ventilatiesystemen Spaarlampen Tijdschakelaars naar stand-by Energiemeters

Ansfelden Schule Berg

9.2 Omschrijving 9.2.1 Terugdringen torenhoge kosten De eigenaar van de schoolgebouwen, het Bundesimmobiliengesellschaft, had als doel om te besparen op energieverbruik, energiekosten en torenhoge onderhoudskosten. Voor veel publieke gebouwen in Oostenrijk is het probleem dat er weinig budget beschikbaar is voor modernisering terwijl er tegelijkertijd hoge eisen worden gesteld aan kwaliteit en comfort. Door een tender uit te schrijven en Siemens te contracteren, kon tijdens het project een scala aan kostbare energiebesparende maatregelen geïmplementeerd worden waar via de normale financieringsmogelijkheden geen ruimte voor was. Het project is eveneens gebruikt om schoolpersoneel en leerlingen voor te lichten en te onderwijzen over energiebewust gedrag. 9.2.2 Sneeuwbaleffect Eind jaren negentig was al een pool van 46 scholen in Wenen via de ESC0-constructie gemoderniseerd. Het succes van dit project, dat resulteerde in ruim 20 procent energiebesparing, vormde een pilaar voor een Nationaal energie efficiëntie programma voor publieke gebouwen. De modernisering van de scholen in Neder-Oostenrijk is 18 |Wat kunnen we leren van Europese EPC projecten?

10 Gemeente Örebro, Zweden 10.1 Omvang en resultaat Aantal gebouwen Energieverbruik vóór ESCo Besparing Start project Contract duur Investering Opdrachtgever Uitvoerder ESCo facilitator

97 (scholen, zwembaden, seniorenflats, sportfaciliteiten, kantoren) € 6,4 miljoen per jaar 26% energiebesparing, € 1,7 miljoen per jaar 2006 10 jaar € 19,1 miljoen Gemeente Örebro Schneider Electric

verhoging van het comfort in de gebouwen en een verbetering van het binnenklimaat. Er wordt nu ook voldaan aan de eisen voor energieprestatiecertificaten. Last but not least hebben de betrokken ambtenaren van de gemeente veel kennis opgedaan die is verankerd in de organisatie. Door het project is de gemeente Örebro een voorbeeld geworden voor andere gemeenten in Zweden.

10.3 Maatregelen • Vernieuwing van ventilatie-, verwarming- en elektriciteitssystemen • Implementatie van optimalisatie- en controlesystemen • Energiemanagement • Overschakelen op bio-energie (hout gestookte boilers) • Warmtepompen • Educatie van gemeenteambtenaren

School in Örebro

10.2 Omschrijving 10.2.1 Gegarandeerde besparing maakt sprong mogelijk Een groot gedeelte van het gemeentelijk vastgoed in Örebro, Zweden is gebouwd in de zestiger en zeventiger jaren. Het was tijd voor een grondige renovatie maar de gemeente had hiervoor niet de benodigde budgetten. Hierdoor stegen de kosten voor onderhoud en noodreparaties terwijl tegelijkertijd de energieprijzen omhoog gingen. Doel van het ESCo-project was om de energie- en onderhoudskosten te verlagen door gegarandeerde besparingen. Ook wilde de gemeente minder gas en olie verbruiken door bio-energie en warmtepompen in te zetten. Een belangrijk deel van de investering, te weten eenderde, is gebruikt voor optimalisatie- en controlesystemen. 10.2.2 Kennis verankerd Het is gelukt om de door de ESCo gegarandeerde besparingen te realiseren. Door het project zijn de kosten van onderhoud en reparaties sterk gedaald. Het project resulteerde ook in een 19 | Wat kunnen we leren van Europese EPC projecten?

11 Gemeenten Høje-Taastrup en Middelfart, Denemarken 11.1 Omvang en resultaat Aantal gebouwen Besparing Start project Contract duur Uitvoerder Opdrachtgever Uitvoerder ESCo facilitator

317 (scholen, zwembaden, sportfaciliteiten, seniorenwoningen, kantoren) 15% energiebesparing per jaar, 5,3 GWh per jaar 2007-2008 10-15 jaar Gemeenten Høje-Taastrup en Middelfart Schneider Electric

Net als in Nederland, hebben ook in Denemarken sommige gemeenten een sceptische kijk op het ESCo-model. Desalniettemin heeft inmiddels circa een derde van de gemeenten nu met succes ervaring opgedaan met deze constructie. 11.2.3 Onderzoek toont meerwaarde ESCo’s aan Uit een onderzoek onder Deense gemeenten, blijkt dat expertise, budget, mankracht en snelheid de belangrijkste pluspunten zijn van het werken met ESCo’s. De gemiddelde implementatietijd van projecten in eigen beheer is 6,3 jaar terwijl ESCo’s gemiddeld 2,2 jaar nodig hebben voor het realiseren van maatregelen. Als gemeenten de projecten in eigen beheer uitvoeren, bedraagt de investering gemiddeld 14 euro per vierkante meter terwijl ESCo-projecten gemiddeld 45 euro per vierkante meter investeren. De besparing verschilt logischerwijs ook: ‘in-house projecten’ boeken gemiddeld 14% besparing en ESCo-projecten gemiddeld 21%. (Bron: Greening Public Buildings: ESCO-Contracting in Danish Municipalities, Energies 2013, 6, 2407-2427; doi:10.3390/en6052407). 11.3 Maatregelen Implementatie van compleet energiemanagementsysteem Vervangen inefficiënte boilers Isolatie van gebouwschil Renovatie van het ventilatiesysteem en lichtsysteem Wegwerken van al het achterstallig onderhoud in het project, wat ander zou drukken op de begroting voor gebouwinvesteringen • Oorzaken slecht binnenklimaat aanpakken. Dit komt ten goede van kinderen, inwoners en werknemers binnen de gemeente. • Ontwikkeling van één van de grootste locaties voor PV-installaties in Denemarken (800 m2). • • • • •

800 m2 zonnepanelen op gemeentehuis Hoje Taastrup

11.2 Omschrijving 11.2.1 Renoveren vereist financiële impuls In 2007 begon de Deense gemeente Middelfart een project om de gemeentelijke gebouwen te renoveren met als doel het energieverbruik te reduceren. De gemeente Høje-Taastrup die met vergelijkbare problemen kampte, volgde in haar voetstappen en begon een vergelijkbaar project in 2008. Beide gemeenten hadden slechts beperkte budgetten beschikbaar terwijl er grote investeringen vereist waren. Ook miste de ambtenaren de benodigde kennis, expertise en capaciteit om een dergelijke grootschalige renovatieslag te maken. Tegen deze achtergrond kozen beide gemeenten voor een ESCo-model waarbij ze een partnership aangingen met Schneider Electric. 11.2.2 Verhoging comfort en competentie In 2-3 jaar werden de projecten gerealiseerd. Het leidde niet alleen tot energiebesparing maar ook tot hoger comfort van de gebruikers van de gebouwen en toegenomen competentie van het ambtenarenapparaat als het gaat om gebouwbeheer en energiebesparing.


12 ‘EPC-light’ in de Berlijnse wijk Pankow 12.1 Omvang en resultaat Aantal gebouwen Energieverbruik vóór ESCo Besparing Start project Contract duur Investering Coördinatie Opdrachtgever Uitvoerder ESCo facilitator

15 (12 scholen, 1 jeugdcentrum, 1 cultureel instituut en een gemeente kantoor) € 880.000,- per jaar 10% energiebesparing, € 90.000,- per jaar 2010 2 jaar € 44.000,Berliner Energieagentur Bezirksamt Pankow Johnson Controls Berliner Energieagentur

Het belangrijkste verschil tussen een ‘klassieke EPC’ en een ‘EPC-light’ is dat in het laatste geval geen investeringen in hardware worden gedaan. De energiebesparing vloeit voort uit organisatorische maatregelen waarbij bestaande gebouwbeheersystemen worden benut. Aangezien er geen grote investeringen nodig zijn, is de contractperiode kort: meestal 2 à 3 jaar. 12.2.2 Door educatie duurzaam verschil Door beter energiebeheer, systeemoptimalisatie en monitoring is een besparing van 10% per jaar geboekt. De besparingen zijn ook benut voor additionele educatieve trainingen over energiebesparing. 12.3 Maatregelen • Energiebeheer: energieverbruik en energiekosten omlaag brengen door middel van externe know-how • Systeemoptimalisatie en continue monitoring • Uitbreiding van bestaande besparingsmogelijkheden (zonder investering) • Contract met gegarandeerde energiebesparing • Educatie

Turnhalle

12.2 Omschrijving 12.2.1 Eerste EPC-light van Berlijn De Berlijnse Energieagentur ondersteunde de wijk Pankow in Berlijn met het ontwerp en de aanbesteding van het eerste ‘EPC-Light’ project in deze stad. Doel van het project was het reduceren van het energieverbruik in vijftien publieke gebouwen waaronder een school, een jeugdcentrum en een cultureel instituut. Er was onvoldoende expertise en capaciteit beschikbaar om de installaties goed in te regelen en de gebouwen goed te beheren. Het verbruik werd niet gemonitord en de facturen voor energiekosten werden niet geanalyseerd. Mede hierdoor was er een fors onbenut besparingspotentieel. Doordat het projectvolume onvoldoende niet groot was en omdat de lange termijn plannen met de gebouwen niet duidelijk waren, was een klassieke ESCo-constructie niet aantrekkelijk. Voor een ‘EPC-light’ waren de kaarten echter wel goed geschut.


14 Links

13 Leestips Lees ook de twee andere Whitepapers over ESCo’s en het onderzoeksrapport over ESCo’s en Maatschappelijk vastgoed

Rijksdienst voor Ondernemend Nederland http://www.rvo.nl/esco

RVO.nl (voorheen Agentschap NL) heeft inmiddels 2 Whitepapers over ESCo’s geschreven en een onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijke rol van ESCo’s voor het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed door gemeenten.

ESCoNetwerk http://www.esconetwerk.nl

White paper 1: ESCo voor wederzijds voordeel en gratis energiebesparing; inclusief vijf cases en experttips Deze whitepaper geeft inzicht in de werking, mogelijkheden en beperkingen van ESCo’s. De verschillende varianten, van een relatief eenvoudige product-ESCo tot een geavanceerde project-ESCo worden beschreven en geïllustreerd aan de hand van praktijkvoorbeelden. 7 Experttips helpen u met de inschatting of het aangaan van een samenwerkingsverband met een ESCo in uw situatie aantrekkelijk is. Download: http://www.rvo.nl/sites/default/files/White%20paper%20ESCo%20 voor%20wederzijds%20voordeel%20en%20gratis%20 energiebesparing.pdf

European Commission – Energy Efficiency Directive http://ec.europa.eu/energy/en/topics/energy-efficiency/ energy-efficiency-directive European Association of Energy Service Companies http://www.eu-esco.org/ European Energy Service Initiative http://www.eesi2020.eu Joint Research Centre – Institute for Energy and Transport http://iet.jrc.ec.europa.eu/energyefficiency/esco Transparense http://transparense.eu/nl/

White paper 2: Energiebesparing organiseren met ESCo’s; de visie van experts en elf praktijkvoorbeelden In de eerste vijf artikelen beschrijven deskundigen vanuit hun specifieke invalshoek de positionering en kansen vanESCo’s in Nederland. Hun inzichten kunnen u helpen om uw eigen visie en praktische mogelijkheden vorm te geven. In het tweede deel komt het paper tegemoet aan de behoefte aan meer praktijkvoorbeelden. De elf voorbeelden tonen een breed pallet met verschillende gebouwsoorten en uiteenlopende ESCo-varianten. Download: http://www.rvo.nl/sites/default/files/2013/09/Whitepaper%202%20 Energiebesparing%20organiseren%20met%20ESCo%27s.pdf

Onderzoeksrapport: Verduurzamen van gemeentelijk vastgoed en de mogelijke rol van ESCo’s Gemeentelijke gebouwen zullen de komende jaren sterk verduurzaamd moeten worden. Daarbij staan gemeenten voor keuzes: de verduurzaming zelf organiseren, financieren en uitvoeren of dit uitbesteden aan bijvoorbeeld een ESCo. Hoe pakken gemeenten dit aan? Koplopende gemeenten en experts geven in dit onderzoeksrapport van RVO.nl aan dat er diverse benaderingen zijn voor het verduurzamen van hun vastgoed, en voor de financiering daarvan. En zij wijzen op de noodzaak van een nieuwe mindset bij alle betrokkenen. Download: http://www.rvo.nl/sites/default/files/2013/10/Verduurzamen%20 van%20gemeentelijk%20vastgoed%20eindrapport%20 ESCo%E2%80%99s.pdf


15 Bron van de foto’s Clarion Hotel & Congress Trondheim, Noorwegen Skanska – Roy Antink Energy Saving Partnerships in Berlijn Berliner Energieagentur GmbH – Jonas Warneke PENAM Bakkerij, Tsjechië Parijse scholen EDF Optimal Solutions - Hervé Hôte Universiteit van Sheffield https://www.sheffield.ac.uk/infocommons Walfriede ziekenhuis EU-ESCO DENA Scholen in Neder-Oostenrijk http://commons.wikimedia.org Gemeente Örebro, Zweden http://Buildings.schneider-electric.com Gemeenten Høje-Taastrup en Middelfart, Denemarken Schneider Electric | Denmark | Press Coordinator | Pelle Fischer-Nielsen ‘EPC-light’ in de Berlijnse wijk Pankow http://stadtentwicklung.berlin.de – Philipp Schulmann


Dit is een publicatie van: Rijksdienst voor Ondernemend Nederland Croeselaan 15 Postbus 8242 | 3503 RE Utrecht T +31 (0) 88 042 42 42 E [email protected] www.rvo.nl/gebouwen Deze publicatie is tot stand gekomen in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. © Rijksdienst voor Ondernemend Nederland | maart 2015 Publicatienummer: RVO-044-1501/BR-DUZA De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) stimuleert duurzaam, agrarisch, innovatief en internationaal ondernemen. Met subsidies, het vinden van zakenpartners, kennis en het voldoen aan weten regelgeving. RVO.nl werkt in opdracht van ministeries en de Europese Unie. RVO.nl is een onderdeel van met ministerie van Economische Zaken.

Whitepaper 3 Praktijkvoorbeelden en inspiratie over ESCo s in Europa. In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Recommend Documents