Where life swirls SEV-experiment Publieke ruimten. Is nieuwbouw voordeliger? Bewoners denken over sloop eigen woning

Jaargang 25, nummer 2 Juni 2009

Where life swirls SEV-experiment Publieke ruimten

Is nieuwbouw voordeliger? Bewoners denken over sloop eigen woning

Klare zaken

Arie Kievit/Hollandse Hoogte

Hoe corporaties klanten kunnen informeren

2

Het Experiment - 2/ 2009

Nieuws

■ Krimp in Nederland Woensdag 13 mei presenteerde de BNA op een bijeenkomst in het NAi in Rotterdam het boekje Ruimte maken voor krimp. Dit boekje toont de resultaten en aanbevelingen uit het Ontwerplab Krimp. In de Ontwerplabs deden ontwerpers en studenten ontwerpend onderzoek naar bevolkings krimp in Parkstad Limburg, Friesland en Zeeland. Het doel hiervan was tot praktische en toepasbare oplossingen te komen en brede betrokkenheid voor de krimpproblematiek te krijgen. Tijdens de bijeenkomst in het NAi presenteerden de teams hun resultaten en kregen daar direct feedback op van wethouders uit de regio’s. Daarna werd het onderwerp verder uitgediept door een forum van vier, dat inging op de randvoorwaarden voor het proces, planologische randvoorwaarden, financiën en de vraag bij wie (Rijk, provincie, gemeente) de verantwoordelijkheid voor krimp ligt. De SEV pakt het onderwerp verder op en gaat in Oost-Groningen, Friesland en Limburg experi menteren met gebiedsexploitatie, ontbouwings plannen en het betrekken van bewoners bij plannen. Meer hierover op www.sev.nl

■ Architecten Bouwers: maatwerk voor PO en CPO Architecten Bouwers is een formule waarbij vanaf een afgerond VO een Design&Constructovereenkomst wordt gesloten. Hierin speelt de architect geen bijrol, maar de hoofdrol: de bouwmeester is terug! Architecten Bouwers biedt de particuliere opdrachtgever maatwerkarchitectuur mét afdek king van de procesrisico’s. Op basis van een door de architect opgesteld VO, kostenraming, techni sche omschrijving, PvE en een goedgekeurde bouwaanvraag 1e fase, verzekert Architecten Bouwers voor de opdrachtgever de prijs en termijn van het project bij AR-CO in Brussel. Architecten die met de formule gaan werken worden door Stichting Architecten Bouwers opgeleid in het geven van bouwbegeleiding en het nauwgezet bewaken van kosten. Twee keer in het jaar wordt een meerdaagse basistraining gegeven, in maart en oktober. Voor meer informatie: mail naar [email protected]

■ Kritiek SEV en KEI op onderzoek ‘De baat op straat’ Onlangs publiceerde SEO Economisch onderzoek in opdracht van het ministerie van Economische Zaken het onderzoeksrapport ‘De baat op straat’. De media besteedden ruimschoots aandacht aan het rapport, bijvoorbeeld met koppen als ‘Miljoenen voor wijken nutteloos’ (NRC Handelsblad). SEV en KEI reageerden op hun website en in de krant op het onderzoek en op de commotie eromheen. Wat dat laatste betreft: maar al te vaak wordt volgens KEI/SEV in kranten of andere media een klein aspect uit een genuan ceerd en gedegen onderzoek opgeblazen. Dat is een zorgelijke tendens, omdat onderzoeken daar door steeds minder serieus worden genomen. Bij het onderzoek zelf plaatsten KEI en SEV in hun artikel ook kanttekeningen. De conclusie van het onderzoek is dat er “onvoldoende overtuigende aanwijzingen” bestaan dat de inspanningen van woningcorporaties in het kader van leefbaarheid effectief zijn geweest. SEV en KEI betogen: n dat de definitie van leefbaarheid van de onderzoekers te smal is; n dat het onderzoek te weinig rekenschap geeft aan de diversiteit en reikwijdte van de verschillende investeringen van corporaties; n dat de wijkaanpak zo jong is dat de effect metingen op dit moment vooral zouden moeten bestaan uit optekenen van praktijk ervaringen, leren van elkaar en bijsturen waar nodig. Zie voor het onderzoek www.seo.nl en voor de reactie van SEV/KEI www.sev.nl


3

4 Opinie Hubert Lyben, Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen

7 Column door Lex de Boer

8 Creativiteit in crisistijd

Horen, zien en aan de slag Wij van Het Experiment houden van al onze artikelen evenveel. Toch hebben sommige rubrieken een speciale plaats in ons redactieoverleg. ‘Opinie’ is zo’n rubriek die we koesteren. Een mooie plaats om mensen die wat te melden hebben aan het woord te laten, zaken te agenderen en ruimte te geven aan verrassende inzichten. We kiezen dan ook met zorg onze interviewkandidaat.

10 De krimpbril op

In deze hectische tijden in de volkshuisvesting was minister Van der Laan

12 Where life swirls

een boeiende kandidaat voor deze rubriek geweest. We hadden met hem kunnen spreken over experimenteren als beleidsstrategie. We zouden van

15 De SEV in 2009

hem willen horen waarom experimenteren belangrijk is, wat noodzakelijke

16 Innovatiekracht aangeboord

experimenten zijn en of de focus van experimenten moet veranderen in crisistijd. Van hem hadden we ook willen weten wat er anders moet bij corporaties, zonder wéér over beloningen te beginnen. Maar in tijden van

18 Klare zaken

crisis heeft – volgens ons natuurlijk ten onrechte – creatief nadenken over de toekomst altijd een lagere prioriteit dan het blussen van de branden van

20 The Amercan Way

vandaag.

22 Bewoners denken na over sloop eigen woning 24 Herontwerpen van de organisatie van het wonen

Branden van vandaag zijn er voldoende op de woningmarkt, zowel in Nederland als daarbuiten. Neem nou New York waar de problemen voor woningbezitters door de kredietcrisis groot zijn: veel groter zijn dan bij ons in Nederland.

27 Publicaties

Dat een woningmarkt dichter bij huis ook behoorlijk kan afwijken, horen we van Hubert Lyben, de opinie-kandidaat in dit nummer van Het Experiment. Hij is de voorman van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW). Bijzonder is dat de VMSW deze zomer onze Lex de Boer interviewt in hun magazine Woonwoord. Dit interview is te lezen op www.sev.nl. Wat een mooie gelegenheid is om de situatie in Vlaanderen en Nederland te vergelijken, met elkaar in gesprek te raken en van elkaar te leren. Zo moet het gaan bij de SEV. Horen, zien en aan de slag. En blijven horen. En zien…

Karien van Dullemen - juni 2009 [email protected]

12

24


opinie

4


5

‘De Belg wordt met een baksteen in de maag geboren en dat leidt regelmatig tot architectonische monsters.’ ‘In Nederland kun je, als je een glaasje gedronken hebt en naar huis gaat, niet herkennen waar je precies woont.’ Clichés genoeg over de verschillen tussen de woningmarkten van België en Nederland, maar kloppen ze? Waar zit het doorslaggevende onderscheid? Het Experiment vroeg het aan Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. Lyben volgt de ontwikkelingen in de corporatiesector en volkshuisvesting in Nederland met veel belangstelling. Sommige zaken ziet hij als voorbeeld, met andere heeft hij moeite. Zo vindt Lyben dat de Nederlandse corporaties te snel sociale huurwoningen slopen. “Zijn die woningen dan te slecht of te klein? Ik denk dat wij daar in door John Cüsters, fotografie Sofie Van Hoof Vlaanderen duurzamer mee omgaan.” Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen:

IN NEDERLAND BREEKT MEN TE SNEL AF Minimaal drie procent sociale huurwoningen in elke Vlaamse gemeente. Dat wil het Vlaamse Gewest met haar woonbeleid in 2020 bereikt hebben. Waarmee we meteen het meest in het oog springende verschil zien met de volkshuisvesting in Nederland. De sociale huursector in Vlaanderen, want daarover praat Lyben sinds de volkshuisvesting in België een gewestelijke aangelegenheid is geworden, is vele malen kleiner dan die in Nederland. Het is een gevolg van de duidelijke keuze die de politiek in België altijd heeft gemaakt voor het eigen woningbezit. “Driekwart van de Belgen is woningeigenaar. Huren wordt door velen als iets minderwaardigs beschouwd. Woningbezit daarentegen ziet de politiek als een middel om vermogen op te bouwen, een soort verzekering waardoor je financieel onafhankelijker komt te staan. Vergeet ook niet dat in België de pensioenen lager zijn dan in Nederland en de kosten van verzorging hoger. Een woning bezitten is dus een vorm van individuele sociale zekerheid.”

Gemengde wijken De structureel andere opbouw van het Vlaamse woningbestand heeft ten opzichte van dat in Nederland vooren nadelen. De sociale huursector is bij onze zuiderburen

exclusief gericht op mensen met de laagste inkomens. Volkshuisvestingsgeld kan dus niet weglekken naar mensen die dat eigenlijk niet nodig hebben. Daarnaast zijn sociale huurprojecten altijd klein van omvang, aldus Lyben. “Kleinschalige inplantingen in bestaande woonstructuren noemen we dat. Wij kiezen in ons land bewust voor echt gemengde wijken, omdat we zo het ontstaan van getto’s kunnen voorkomen. Sociale huurprojecten bestaan dan ook gemiddeld uit zo’n vijftien woningen en ze worden bovendien bewust over een gemeente verspreid. De concentratie van problemen die jullie in sommige wijken kennen, komt bij ons dan ook veel minder voor.” Dat laatste wil niet zeggen dat probleembuurten helemaal niet bestaan in België, maar ze zijn anders van aard dan die in Nederland. Lyben: “In ons land kunnen ook zeer arme mensen eigenaar zijn van hun woning, omdat ze die bijvoorbeeld hebben geërfd. Die mensen zijn vaak niet in staat hun woning goed te onderhouden. Daarnaast heb je oudere eigenaar-bewoners die dat niet meer willen. Zo kan in sommige buurten een concentratie ontstaan van achterstallig onderhoud, maar dat is qua omvang niet te vergelijken met probleembuurten in Nederland. Tegelijkertijd echter zijn die buurten, vanwege

het sterk versnipperde eigendom, heel moeilijk gebiedsgericht aan te pakken. Dat is dan wel weer een duidelijk nadeel van het Belgische systeem.”

Sociale correcties Gevraagd naar wat Nederland zou kunnen overnemen van het Vlaamse of Belgische stelsel en vice versa, merkt Lyben op dat de twee systemen een gevolg zijn van historische keuzes. Het is dan ook niet realistisch te verwachten dat de boel zo maar kan worden omgegooid. Maar Lyben is wel in staat ons een spiegel voor te houden. “Nederland heeft in het verleden enorm veel geld gestoken in de volkshuisvesting. België laat zien dat je ook met veel minder financiële middelen toch een goed woon beleid kunt voeren. Al is het nu wel duidelijk dat we een tandje bij moeten schakelen. Terwijl in Nederland de woningcorporaties bezit verkopen, wil het Vlaamse Gewest juist vóór 2020 43.000 sociale huurwoningen bij laten bouwen. Daar is ook duidelijk behoefte aan. Dat het gewest daarbij de 3%-norm hanteert, is niet voor niets. Nogal wat gemeenten hebben niet zo’n zin mee te werken aan sociale huurprojecten. Ja, de mensen bij ons zijn daar te rijk voor, zeggen ze dan.” Dat de Belgische buurten en wijken zoals gezegd in het

6


opinie

Volkshuisvesting in Vlaanderen

IN NEDERLAND BREEKT MEN TE SNEL AF algemeen veel gemengder zijn, is volgens Lyben een ander voordeel van het Belgische systeem. Maar wat vindt hij dan van de Nederlandse zienswijze dat deze menging niet zelden tot een stedenbouwkundig zooitje leidt, waarin de publieke ruimte het kind van de rekening is? “Het idee van een maakbare ruimtelijke ordening heeft in Vlaanderen nooit hoog op de agenda gestaan. De individuele keuzevrijheid staat bij ons veel sterker voorop. Dat dit tot architectonische monsters zou leiden, is een karikatuur, net zo goed als het beeld dat wijken in Nederland altijd zo monotoon zijn. België heeft historisch nu eenmaal gekozen voor een individuele woningmarkt die waar nodig sociaal wordt gecorrigeerd.”

Vastgoedontwikkelaars Wat leert Lyben van de Nederlandse ontwikkelingen? “De professionalisering van jullie woningcorporaties, het feit dat die veel bedrijfsmatiger gaan werken, is een goed voorbeeld voor hoe onze huisvestingsmaatschappijen verder kunnen verzelfstandigen. Daarmee krijg je meteen nieuwe vragen als: hoe verantwoorden die zelfstandige maatschappijen zich en hoe ga je prestaties vergelijken? Op dat gebied kunnen wij veel leren van bijvoorbeeld het stelsel van visitaties in Nederland, dat Vlaanderen

gaat navolgen. Wij volgen verder hoe jullie in Nederland omgaan met de veroudering van de bevolking en het in de hand houden van de totale woonkosten. Dat zijn immers de twee grote uitdagingen waar onze huisvestings maatschappijen de komende jaren voor staan.” Ongevraagd besluit Lyben het gesprek met wat hij niet leert van Nederland: de sloop van sociale huurwoningen en vervangende nieuwbouw.

In Vlaanderen kiezen we veel meer voor renovatie en herontwikkeling “In Vlaanderen kiezen we veel meer voor renovatie en herontwikkeling. Ik denk dat we daar toch duurzamer mee omgaan. Want waarom die woningen afbreken? Zijn ze dan te slecht, of te klein? Nee toch? En waar moeten die mensen naar toe? Voor mij is dit een teken dat de Nederlandse corporaties zich te veel gaan profileren als vastgoedontwikkelaars, met allerlei rare investeringen in bijvoorbeeld boten als neveneffect.” ■

De volkshuisvesting in Vlaanderen is veel sterker dan die in Nederland exclusief gericht op de mensen met de allerlaagste inkomens. Zij worden bediend door de Sociale Huisvestingsmaat schappijen (SHM’s), de Vlaamse equivalent van de Nederlandse woningcorporaties. Vlaanderen heeft momenteel ruim honderd SHM’s die samen zo’n 140.000 sociale huurwoningen bezitten. De omvang van een SHM varieert van zo’n 300 woningen tot circa 18.000 (Woonhaven in Antwerpen). Mensen kunnen zich inschrijven voor een woning van een huisvestingsmaatschappij als hun inkomen beneden een bepaalde grens ligt. De toewijzing gebeurt vervolgens op basis van de inschrijvingsduur, rekening houdend met de rationele bezetting en eventuele voorrangsregels, waarbij de gemiddelde wachttijd zo’n 850 dagen bedraagt. Voor urgente gevallen zijn er de sociale verhuur kantoren, die doorgaans verbonden zijn aan de gemeentelijke sociale diensten. Zij zoeken voor urgente woningzoekenden een woning, meestal op de private huurmarkt, die in Vlaanderen groter is dan in Nederland. In totaal gaat het om zo’n 4.500 woningen. De taak van Sociale Huisvestingsmaatschappijen is wettelijk begrensd tot, zoals hun naam zegt, de sociale huisvesting. Er is geen sprake van het brede werkveld dat de Nederlandse corporaties kennen. De huren die de SHM’s hanteren, worden op Vlaams niveau bepaald en zijn strikt gekoppeld aan het inkomen van de huurder, de gezinssituatie en de kwaliteit van de woning Twee buren kunnen dus voor een identieke woning een verschillende huurprijs betalen. De huren zijn verbonden met het marktniveau, maar bedragen bij de armste categorie mensen toch maar zo’n veertig procent van de marktprijs. Om hun exploitatie rond te krijgen, financieren de SHM’s de bouw van hun woningen met een renteloze lening van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW). Dit extern verzelfstandigde agentschap van het Vlaamse Gewest ontvangt hiervoor kapitaalsubsidie van de Vlaamse regering. Het hele financiële stelsel is zodanig genormeerd en opgebouwd dat de SHM’s hun leningen in 33 jaar kunnen afbetalen. De VMSW, waarvan Lyben nadrukkelijk zegt dat het niet lijkt op Aedes in Nederland, is verder technisch adviseur van de huisvestingsmaatschappijen. Ook verzorgt de VMSW de infrastructuur in nieuwgebouwde sociale huurprojecten, die ze na aanleg overdraagt aan de gemeente. De maatschappij ontvangt voor haar werk een beheervergoeding van de SHM’s. Daarnaast treedt de VMSW op als bankier van de huisvestingsmaatschappijen. Deze stallen hun geld bij de VMSW, die daarvoor gunstige voorwaarden hanteert, met een kleine opslag als aanvullende financieringsbron voor haar werk.

De woningmarkt als gezelschapsspel Risk was ooit hét gezelschapsspel. De wereld veroveren door legers te plaatsen, in te schatten wie je aan kon en een beetje geluk met dobbelstenen. Eindeloos vaak en eindeloos lang speelden we dit spel. Het werd minder leuk toen we wisten hoe te winnen: wie het langst wakker bleef, het minste dronk en het meeste geduld had, was onverslaanbaar. Als iedereen dat deed, kwam het spel niet uit.

De woningbouw in Nederland heeft nog steeds een wederopbouwkarakter. Bouwen voor een berekend woningtekort, dat uitgaat van een blijvende behoefte aan meer kwaliteit. Dat vastgoed niet altijd en vanzelfsprekend meer waard wordt, is nu pijnlijk duidelijk geworden. De waardeontwikkeling was wel altijd de motor achter het spannende landjepik en de efficiënte productielijn van de Nederlandse bouwcultuur. Nu de markt de rem zet op risicovolle investeringen en de woonconsument zijn woning niet als spaaren beleggingsinstrument, maar vooral als dak boven het hoofd ziet, veranderen de spelregels. Gaan de spelers dat leuk vinden, of maken ze er een nieuw spel van? Kolonisten van Catan verdrong, met een beroep op de intelligentie van de spelers, het kansenspel dat Risk heette.

De kredietcrisis en de woningmarktcrisis roepen deze associatie op. In het begin buitelt iedereen over elkaar heen, pas na het verstrijken van de tijd en veel geduld zal blijken wie succesvol was. Zijn het de bouwers en ontwikkelaars die met steun van de overheid willen doorgaan zoals het ging of juist zij die reflecteren op de manier waarop zij in de achterliggende jaren aan hun geld zijn gekomen? Zijn het de corporaties die hun adem inhouden of die nu kansen grijpen die zij niet kregen toen de Lex de Boer markt het nog deed? Zijn het de bestuurders in gebieden met een hoge Directeur SEV bevolkingsdruk die optimistisch de conjuncturele golf laten overkomen of die in krimpgebieden, die zich bezorgd afvragen hoe de kwaliteit van hun regio of stad op niveau gehouden kan worden zonder de woningbouw als brandstof voor publieke investeringen? Zijn het de makelaars en hypotheekverkopers, die omzetgroei blijven najagen, of de toezichthouders op de financiële markten die de rem erop willen zetten?

Illustratie Len Munnik


7

8


Creativiteit in crisistijd Breed scala aan oplossingen ziet het licht

Hoewel volgens sommige economen het dieptepunt van de crisis voorbij is, krijgt de reële economie toch behoorlijke klappen. De bouwen vastgoedsector deelt stevig mee in de malaise. Er wordt substantieel minder ontwikkeld en (als de pijplijn met oudere projecten opdroogt) ook een stuk minder gebouwd. Hoe dit tij te keren? Het Experiment zet de maatregelen op een rij die de afgelopen tijd door creatieve geesten zijn bedacht om de crisis te lijf te gaan. Nu de uitvoering nog.

door Kees de Graaf, beeld Absoluut Design Aan de bouw van een woning zijn gemiddeld twee tot drie arbeidsplaatsen verbonden. Niet alleen bij de direct betrokken bouwbedrijven, maar ook bij ontwikkelaars, toeleveranciers en andere partijen in de ‘bouwketen’. Wanneer op nationaal niveau de bouwproductie inzakt, heeft dat forse consequenties voor deze bedrijfstak. De NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouw ondernemers, becijferde onlangs dat de woningproductie terug zal vallen tot 41.000 woningen in 2011 en er rekening moet worden gehouden met een verlies van 100.000 arbeidsplaatsen in de bouw en aanverwante sectoren. Belangrijkste oorzaak is het compleet inzakken van de koopwoningenmarkt: in de eerste twee maanden van dit jaar werden zestig tot zeventig procent minder woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Bij een aantal grote ontwikkelaars gaf dit aanleiding tot forse reorganisaties en ontslagronden. Ook onder architecten bureaus vindt een forse slachting plaats. Recent onderzoek in opdracht van de BNA wijst erop dat 80 procent van de bureaus gevolgen ondervindt van de crisis. Gemiddeld ervaren zij een omzetdaling van 30 tot 34 procent.

Reddende engel In een ingrijpende situatie als deze is het natuurlijk verleidelijk om naar de rijksoverheid te kijken als reddende engel. Het kabinet heeft een acuut steunplan toegezegd van 700 miljoen euro, om daarmee 2009 en 2010 ‘door te komen’. 400 miljoen is bedoeld om stilgevallen bouwprojecten alsnog te laten starten en 300 miljoen moet vooral de woningcorporaties aanmoedigen om hun

bestaande woningvoorraad te ‘verduurzamen’ via de energie-investeringsaftrek (EIA). Hoewel 700 miljoen euro veel geld is, is het volgens velen bij lange na niet voldoende om de bouw als geheel aan de praat te houden. Voor een belangrijk deel moeten daarom de partijen uit de bouwkolom zelf ook aan de bak om creatieve oplossingen te vinden, zo liet WWI-minister Eberhard van der Laan weten.

Meerdere knoppen Die oproep lijkt niet aan dovemansoren te zijn gericht. Zowel de genoemde NVB als de Nederlandse Vereniging van Projectontwikkelingsmaatschappijen (NEPROM) hebben geïnventariseerd welke maatregelen inmiddels op lokaal en regionaal niveau zijn genomen. Daaruit wordt duidelijk dat er inmiddels aan heel verschillende knoppen gedraaid wordt: zowel aan de vraag- als aanbodkant en door een veelheid aan partijen. Aan de vraagkant worden in de eerste plaats woningkopers gestimuleerd. Zo willen verschillende gemeenten het bereik van de startersleningen verhogen (nu door het Rijk vastgesteld op 163.625 euro) of beperkende voorwaarden laten vallen. De gemeente Zwolle laat kopers van een kavel pas betalen als de oude woning verkocht is en heeft daarnaast de hoogte van de grondprijzen voor 2009 bevroren. Woningcorporatie Dudok in Hilversum neemt de overdrachtsbelasting (6 procent) voor haar rekening, bij verkoop van woningen volgens de ‘Koop Goedkoop’formule en wil hiermee de doorstroming bevorderen. Ook wordt door een aantal gemeenten een overbruggings

garantie in het leven geroepen, waarbij de dubbele woonlasten van kopers worden gefinancierd. De provincies laten zich op dit vlak – het stimuleren van de koopbereidheid – evenmin onbetuigd. De provincie Gelderland wil een fonds in het leven roepen waarmee niet-verkochte woningen tegen een bepaald percentage van de taxatiewaarde worden ingekocht. Deze faciliteiten – overbruggingsgarantie, inruilgarantie en inkoopfonds – worden ook door sommige gemeenten en ontwikkelaars ingezet. In Alkmaar heeft het ‘Alkmaars Inruilfonds Inruilgarantie’ het licht gezien, dat bij kopers van een nieuwbouwwoning twee maanden voor de oplevering van het nieuwe huis de oude, onverkochte woning aankoopt voor 90 procent van de taxatiewaarde. Projectontwikkelaar AM biedt eenzelfde mogelijkheid met de AM-inruilgarantie. Een veelvoud aan ontwikkelaars heeft zich bovendien aangesloten bij de landelijke Overbruggingsgarantie, waarbij de verkoper de eventuele dubbele woonlasten van de koper compenseert.

Erfpacht revisited Naast de kopers van woningen, kunnen ontwikkelende partijen op steun rekenen. Ook op dit punt is de gemeente Alkmaar actief: zij biedt corporaties gunstig geprijsde leningen aan (door eigen leningen ‘door te lenen’) en deelt bij de projectontwikkelaars mee in de rentekosten van nog onverkochte woningen. Het aloude en door sommigen al afgeschreven instrument van erfpacht maakt in deze crisistijd eveneens een opvallende comeback. De gemeente Rotterdam heeft bijvoorbeeld


Vooral de provincies maken werk van het ‘versnellingsprogramma’ (het naar voren halen in de tijd van reeds geplande projecten)

Programma Wonen en markt

aangekondigd om het erfpachtinstrumentarium actief in te zetten om bouwprojecten een duw in de rug te geven. Ontwikkelaars kunnen ervoor kiezen om grond uit te geven in erfpacht, zodat er minder gefinancierd hoeft te worden. Daarnaast is de gemeente bereid grond aan te kopen van ontwikkelende partijen; hiermee komt geld vrij dat gebruikt kan worden om projecten die belangrijk zijn voor de stedelijke ontwikkeling en Rotterdamse economie te financieren. De gemeente reserveert in totaal 200 miljoen euro voor de grondaankopen.

teerd in duurzaamheid en energiemaatregelen. Bovendien wil deze provincie bepaalde sectoren ook op langere termijn vooruit helpen. Zo wil men een garantiestelsel/ aanjaagfonds opzetten om de kredietverstrekking voor grote bouwprojecten te stimuleren. Om ook in de toekomst verzekerd te zijn van voldoende (technische) kennis, zijn GS van Noord-Holland van plan een speciale regeling in het leven te roepen om (technisch) geschoolde medewerkers vast te houden voor de bouwbranche.

Verloren generatie Geld naar voren Naast nieuwe regelingen is er de factor tijd waarmee gespeeld wordt. Vooral de provincies (waarvan enkele zoals bekend een stevig banksaldo hebben) maken werk van het naar voren halen in de tijd van reeds geplande projecten. De provincie Groningen pakt het nog relatief bescheiden aan, met een ‘versnellingsprogramma’ van 88 miljoen euro. Het gaat hierbij om projecten op het gebied van energiebesparing, de bouw en infrastructuur die sneller dan gepland zullen worden uitgevoerd (start voor 1 september 2009). Overijssel grijpt in haar investeringsprogramma van 100 miljoen euro naar drie soorten maatregelen: het naar voren halen in de tijd (65 miljoen), extra investeringen (35 miljoen) en faciliterende maatregelen. Koploper bij deze bestuurslaag lijkt vooralsnog de provincie Noord-Holland, met een programma van 1 miljard euro. Ook hier veel projecten die naar voren worden gehaald in de tijd, zoals de herstructurering van het Hembrugterrein en het middenhavengebied in Velsen. Ook wordt geïnves-

9

Ook buiten de hoek van de overheden, bouwers en ontwikkelaars wordt nagedacht over maatregelen om de crisis door te komen. Zo heeft de gemeente Amsterdam aangegeven werkloze architecten in dienst te willen nemen, die mee kunnen werken aan een groot aantal projecten dat momenteel in de hoofdstad in ontwikkeling is. Ook Rijksbouwmeester Liesbeth van de Pol wil zich ervoor inspannen om jonge architecten die langdurig de dupe dreigen te worden van de crisis aan het werk te helpen. Anders ontstaat het gevaar, aldus Van der Pol, van een ‘lost generation’. Van der Pol stelt voor dat ontslagen architecten met behoud van uitkering aan de slag gaan in een denktank die moet brainstormen over ruimtelijk ordeningbeleid, zoals hoe om te gaan met bevolkingskrimp en ongebreidelde uitbreiding van gemeentes. Het is geen werkgelegenheidsproject, zo liet ze in NRC Handelsblad weten. ‘Gezien de omvang van de ontslagen is dat onmogelijk. Het is vooral een manier om talentvolle architecten voor het vak te behouden.’

Bodem in de crisis Een rijkdom aan creatieve ideeën dus, hoewel sommige ideeën het ook (nog) niet gehaald hebben. Zo strandde het idee van de NEPROM voor de introductie van een PPS-opportunityfund woningbouw. Hierbij zouden met een publiek-privaat fonds 15.000 nieuw te bouwen koopwoningen tijdelijk worden omgezet naar huurwoningen. Doordat dit fonds een afnamegarantie kan verstrekken, kan de bouw van de woningen eerder van start gaan en hoeven ontwikkelaars niet te wachten tot 70 procent van de woningen is verkocht. De door vele partijen – inclusief de Tweede Kamer – voorgestelde verhoging van de Nationale Hypotheekgarantie, van 265.000 naar 350.000 euro, is evenmin door het Rijk overgenomen. Eenzelfde lot trof het voorstel om de overdrachtsbelasting van 6 procent te schrappen voor koopwoningen die worden omgezet in huurwoningen. De komende maanden en jaren moeten uiteraard uitwijzen of en in welke mate al deze maatregelen succes zullen hebben. Alom lijkt het besef aanwezig dat ‘crisismanagement’ niet alle klappen kan opvangen, maar wellicht wel een bodem in de crisis zal aanbrengen. Een bijkomend en positief effect op langere termijn kan zijn dat de nu ontwikkelde crisismaatregelen blijvend worden doorgezet en daarmee de op slot zittende woningmarkt op gang weten te krijgen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het uitbreiden van garantieregelingen en het verlagen van (in sommige gemeenten exorbitant hoog opgelopen) grondprijzen. Dan heeft de crisis toch nog zin gehad. ■

10


Op naar een VanderLaanheffing?

De krimpbril op Op de Nederlandse woningmarkt bestaan grote drukverschillen. Waar in de Randstad zelfs tijdens de kredietcrisis lange wachtlijsten voor huurwoningen bestaan, heb je het als huurder in andere delen van Nederland bijna voor het zeggen. Deze regionale verschillen groeien. Woningen bouwen en verhuren in krimpregio’s is nieuw voor corporaties en vraagt een eigen aanpak. Vanzelfsprekendheden in de volkshuisvesting die gericht zijn op groei, staan ter discussie. Algemeen geldende beleidsinstrumenten van het Rijk en landelijke regelgeving moeten worden vervangen door instrumenten die bij deze voor Nederland nieuwe situatie passen. Het is zelfs de vraag, welk deel van het landelijk volkshuisvestingsinstrumentarium bestand is tegen blijvende drukverschillen. door Anne-Jo Visser en Lex de Boer, beeld Absoluut Design maar ook minder draagvlak voor voorzieningen. Dat geeft kansen voor kwaliteit, bijvoorbeeld voor de woonomgeving. Rijtjeswoningen kunnen met gedeeltelijke sloop trans formeren tot twee-onder-een-kapwoningen. Dit verbreedt het aanbod, wat ook weer goed is voor de doorstroming. 1. Bouwen en slopen Met de gangbare praktijk dat deze kosten worden doorEen dalende bevolking maakt transformatie van de belast naar de grondkosten van nieuwe woningen, zal bestaande woningvoorraad niet overbodig. Er blijft gebroken moeten worden. Voor deze kwaliteitsimpulsen beperkt nieuwbouw noodzakelijk: levensloopbestendige woningen, vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen. is (nog) geen logische kostendrager. Wellicht zijn jonge mensen vast te houden in deze regio’s Tegelijkertijd moeten corporaties ervoor waken hiermee door kluswoningen aan te bieden. Vooral in Rotterdam niet hun eigen bestaande voorraad weg te concurreren. Om daarin te voorzien terwijl de prijzen onder druk staan, zijn met het om niet of tegen gereduceerd tarief weg geven van woningen onder voorwaarde van een groot zal kritisch naar bouwen grondkosten moeten worden schalige opknapbeurt successen geboekt in verpauperde gekeken. Nieuwbouw is in deze gebieden geen melkkoe wijken. De woningen werden ‘gekocht’ door jonge hoger meer, maar een volkshuisvestelijke noodzaak. Welke woningen worden gesloopt? Huurwoningen slopen opgeleiden, vaak van buitenaf, die veel tijd investeerden ‘gemakkelijker’ dan goedkope koop. Vaak zien we echter in hun woning. Het vergroot de leefbaarheid en sociale samenhang in een buurt en verlengt de levensduur van dat een relatief betere huurwoning wordt gesloopt, het vastgoed. Deze aanpak is in krimpgebieden nog niet terwijl de slechtere koopwoningen blijven staan. Een toegepast. oneconomische sloopbeslissing. Makkelijke keuzes op korte termijn leiden tot moeilijke keuzes op lange termijn. Want wat doen we met een bouwvallige (leegstaande) 3. Huurbeleid en huurtoeslag bescherming koopwoning over tien jaar? van bewoners of verhuurders? In krimpgebieden zijn koopwoningen goedkoper: er is minder vraag. De hoogte van de huren kan echter door de 2. Kwaliteit toevoegen of verloedering huurtoeslag hoog blijven. De overheid compenseert de accepteren? hoge huur. Hiermee werkt de huurtoeslag in krimpgebieden Waar in de Vogelaarwijken de wijkaanpak vaak leidt tot ook als bescherming van de financiële positie van de verdichting, betekent de wijken dorpsaanpak in krimpgebieden een echte ‘planning for decline’. Minder woningen, verhuurder. De verhuurder is verzekerd van een hoge

Voor de SEV is krimp ook daarom een belangrijk thema. Wij kijken eens ‘met de krimpbril op’ naar zeven vanzelfsprekendheden in de volkshuisvesting.

huuropbrengst. Dat komt de kwaliteit en daarmee de relatieve marktpositie van de sociale huurwoningen ten goede, maar vergroot de problemen in de goedkope koopsector. Corporaties hebben bij leegstand echter ook minder huurinkomsten. De waarde van de woningen daalt, de liquiditeit neemt af maar de herstructureringsopgave is groot.

Woningeigenaren in krimpgebieden hebben doorgaans een (te) optimistisch beeld van de mogelijke opbrengst van hun woning 4. Doorstroming, waardedaling en overdrachtsbelasting Woningeigenaren in krimpgebieden hebben doorgaans een (te) optimistisch beeld van de mogelijke opbrengst van hun woning. Liever wachten dan verlies nemen of van gehoopte opbrengst afzien. Daardoor staan woningen lang te koop, terwijl de prijzen nauwelijks dalen. Ook in krimpgebieden wordt overdrachtsbelasting geheven. Een straf op verhuizen, die de zo noodzakelijke doorstroming verder remt. Wat zou er gebeuren als in deze delen van ons land al dan niet tijdelijk de overdrachtsbelasting wordt


11

Programma Wonen en markt

afgeschaft? Zijn bewoners die nu ‘vastzitten’ in hun woning, omdat zij in ieder geval de overdrachtsbelasting eruit willen hebben, eerder bereid om te verhuizen?

5. Verkoop van huurwoningen: oplossing of probleem? Waar in overdrukgebieden de verkoop van huurwoningen zowel voor de corporatie, de bewoner als de buurt winst kan opleveren, is dat voor krimpgebieden anders. Een kortetermijnprobleem is de slechte verkoopbaarheid. Op lange termijn blijken veel van deze voormalige huurwoningen zwakke plekken op de woningmarkt te worden omdat de kopers weinig geld hebben voor investeringen. Ook de buurt of het dorp kan achteruitgaan. Als de waarde inmiddels is gedaald, werkt het andersom. De bewoner moet zijn verlies nemen, de corporatie kan terugkopen (boven de marktprijs om de bewoner te steunen of om later te slopen) of de buurt gaat door het achterwege blijven van onderhoud achteruit. Corporaties zijn hier geen panacee voor alles. Op lange termijn is een anticyclische rol van corporaties in deze gebieden onhoudbaar, omdat ook zij met waarde daling en -vernietiging te maken hebben.

6. Solidariteit: van regio naar stad of andersom? Moet een corporatie in een krimpgebied bijdragen aan de Vogelaarheffing? Nu minister Van der Laan de krimpproblematiek als urgent beschouwt, lijkt een VanderLaan

heffing voor de krimpaanpak op komst. Wie gaat dat betalen: de overheid, de bewoners of de corporaties? Is een krimpheffing gebaseerd op onderlinge solidariteit wel rechtvaardig of is hier een maatwerksubsidie meer wenselijk? Als het uitnemen van de slechtste delen en investeren in de kwaliteit van de goede delen de enige manier is om waardebehoud van de resterende voorraad te realiseren, is een langetermijnoplossing nodig. Wellicht is een andere vorm van beleggen mogelijk. Hierbij worden de slechte panden (zowel huur- als goedkope koop woningen) gefinancierd met geld dat verdiend is met nieuwbouwprojecten in een overdrukgebied. Dit vraagt ook om nieuwe solidariteit binnen de sector: geen geld van krimp- naar probleemwijken, maar investeren van overschotten uit overdrukgebieden in ontbouwing van krimpregio’s.

Dit vraagt ook om nieuwe solidariteit binnen de sector: geen geld van krimp- naar probleemwijken, maar investeren van overschotten uit overdrukgebieden in ontbouwing van krimpregio’s

7. Sociale samenhang Uit krimpgebieden verhuizen de economisch succesvollen, de jongeren en de ouderen die wat te kiezen hebben. Hun plaatsen worden niet ingenomen of door mensen die weinig te kiezen hebben en op zoek zijn naar goedkope woonruimte. Het draagvlak onder voorzieningen kan daardoor verder onder druk komen te staan. Deze sociale processen op het platteland hebben even ongewenste effecten als sociale uitsortering in grote steden. Maar hier kan het toevoegen van koopwoningen er de middenklasse nog veel moeilijker toe verleiden er te komen of blijven wonen.

Conclusie Met de krimpbril op is alles anders. Zolang er alleen sprake is van bevolkingsdaling valt het nog niet zo op, maar zodra deze omslaat in huishoudensdaling is de leegstand zichtbaar en dreigt de verloedering. Het instrumentarium van de volkshuisvesting is ontstaan onder druk van bevolkingsgroei en woningschaarste en door de jaren heen geïnspireerd op de zichtbare problemen in de grote steden. De noodzaak voor radicale vernieuwing van dit instrumentarium zou wel eens uit de krimpgebieden op het platteland kunnen komen. ■

Meer informatie Lex de Boer, [email protected], Anne-Jo Visser, [email protected]

12


e r e h W il fe s l r i w S

Mei in Lissabon. De stad vibreert. De publieke ruimten zijn met leven gevuld. De winkelstraten, de metrostations, de kaden, de pleinen, de parken. Neem het park Eduardo VII. Terrassen, water, boekenstalletjes en rustzoekers hebben de schaduw van pergola’s en exotische boomsoorten opgezocht. De ijsverkoper doet goede zaken. Wie tot boven aan de heuvel doorloopt, ziet ver weg in de diepte de Taag liggen. Slaat hij af naar rechts dan staat hij in een mum van tijd in de parkachtige tuinen van het Gulbenkian Museum. Ook daar weer leven en rust en de vanzelfsprekendheid waarmee iedereen zich de ruimte toeëigent. door Radboud Engbersen, fotografie Freek van Arkel/Hollandse Hoogte


13

SEV-experiment publieke ruimten van start Programma Wonen Sociaal ‘waarom staat hier nooit een terras?’ Willemsplein: ‘parkeerterrein voor bussen’. Kruisplein: ‘meer straat dan plein’. Beursplein: ‘tijdens winkeltijden altijd druk, daarbuiten uitgestorven’. En ga zo maar door. Ook lezers maakten duidelijk dat wat in Rotterdam voor pleinen doorgaat, in werkelijkheid winderige steenvlakten zijn. De krant liet hen stemmen welk plein het lelijkste van Rotterdam zou zijn. Winnaar: het Schouwburgplein (‘naargeestig industrieel landschap’). Waarom lukt in Rotterdam niet wat in Lissabon wel lukt? Is ons klimaat de belangrijkste verklaring? Dan gaat dat argument op termijn aan kracht verliezen, want Noord-Europa is al enige tijd aan het opwarmen. Bovendien: we hoeven helemaal niet zo ver zuidwaarts af te reizen om gewaardeerde pleinen tegen te komen. Charles Landry spreekt in zijn The Art of City Making niet voor niets over pleinen Goede pleinen liggen niet alleen in met een ‘Parisian feel’. Ook Parijs is een mekka voor de Zuid-Europa liefhebber van pleinen en parken. Ze zijn er in allerlei We verplaatsen onze blik naar de noordelijke havenstad Rotterdam. Daar berichtte het AD Rotterdams Dagblad in soorten en maten te vinden - van klein en intiem tot uitgestrekt en hypermodern, zoals het enorme Parc de december 2007 over plannen om de pleinen van de stad aan te pakken. Strekking van de berichtgeving: Rotterdam la Villette, dat tal van functies in zich draagt, zoals moestuinen of een speeltuin. Er loopt een kanaal door, maar je en leuke pleinen? Een onmogelijke opgave! De krant kan er ook voetballen, picknicken, wandelen en exposities publiceerde een lijst van bekende Rotterdamse pleinen bezoeken. Het bezit die ‘sensory experience’ die mensen en vergezelde die van dodelijk commentaar. uitnodigt en verleidt de deur achter zich dicht te trekken Schouwburgplein: ‘de gladste plek van Rotterdam’. en naar buiten te gaan. Binnenrotte: ‘stenig, winderig en kaal’. Eendrachtsplein:

Natuurlijk zijn het gebouwen en huizenblokken die Lissabon allure geven, maar het zijn toch vooral de publieke ruimten die je de stad laten beleven. De stad ligt op straat. Voor de bezoeker, maar juist ook voor de inwoners zelf. Jong, oud, heel jong, heel oud, gezin, niet-westerse migrant, employee, straatverkoper, toerist: ze lopen allemaal door het beeld. Natuurlijk is dat kenmerkend voor Zuid-Europese landen – het klimaat maakt leven buiten mogelijk. Hier vindt de Noorderling niet voor niets vaak zijn favoriete plein – in veel gevallen een huiskamerachtige plek met lommerrijke bomen en een terrasje. Op dat terras zit hij. En hij is niet van plan de eerste uren op te staan. Met nog geen tien paarden krijgen ze hem daar weg.

Parade der passanten Hoewel er in Nederland hardvochtig wordt geoordeeld over de kwaliteit van de publieke ruimten – vooral op onze pleinen is het vrij schieten – is er wel steeds meer aandacht voor publieke ruimten. Als eerste kwamen de grote stadspleinen in de belangstelling te staan. Ze waren immers de iconen van de stad, of ze zouden dat tenminste moeten zijn.

De transformatie van deze pleinen sloot naadloos aan bij een herwaardering van stedelijke cultuur, waar ook de renovatie en bouw van bestaande en nieuwe musea deel van uitmaakte Denk aan het Schouwburgplein in Rotterdam, de Grote Markt in Dordrecht, de Markt in Den Bosch of de Oude markt in Enschede. Ze zijn allemaal drastisch onder handen genomen. De transformatie van deze pleinen sloot naadloos aan bij een herwaardering van stedelijke cultuur, waar ook de renovatie en bouw van bestaande en nieuwe musea deel van uitmaakte. Interessant fenomeen in dit verband was de opkomst van het terras in de jaren

14


e r e h W life ls Swir negentig van de vorige eeuw. Het aantal vierkante meters terras schoot explosief de hoogte in. En deze opmars gaat door. De Nederlandse stadsbewoner blijkt uitstekend op straat te gedijen, maar daar moet dan wel alert op ingespeeld worden. Hij wil ‘stedelijkheid’, hij wil de parade der passanten van achter zijn zonnebril gadeslaan, hij wil flaneren, genieten, verpozen, ontmoeten, tot rust komen en iets beleven. Niet thuis maar buiten.

Aandacht voor ondefinieerbare stukjes niks Nu zien we dat de aandacht voor pleinen en andere publieke ruimten zich verlegt van de prestigieuze naar de bescheiden plekken van onze steden en dorpen. Vaak zijn ze lang vergeten geweest, in de steek gelaten of hebben ze ooit een schamele opknapbeurt gehad. Zoals de pleintjes en plantsoentjes van de naoorlogse wijken – denk in het bijzonder aan de pleinen met hun winkelstrips. Of de buurten schoolpleintjes in de oude stadswijken, dan wel de dorpspleinen (‘brinken’) – of wat ervoor moet doorgaan – in de kleine kernen. Ook komt de aandacht op gang voor de publieke ruimten in de ‘bloemkoolwijken’, de wijken die gebouwd zijn in de jaren zeventig en begin jaren tachtig. Maar liefst 28 procent van onze woningvoorraad ligt hier! Deze wijken maken duidelijk dat het vaak helemaal niet om klassieke pleintjes gaat, maar om allerlei ‘woonerven’ en ondefinieerbare stukjes ‘groen’, ‘plantsoen’ of ‘niks’. In dorpen die aan water liggen – denk aan de kanalen in de veenkoloniën – zijn het juist de kaden die de belangrijkste publieke ruimten vormen. Daar is de reuring, daar gebeurt wat, daar is wat te zien, daar ontmoeten mensen elkaar.

Een publieke ruimte moet gebruikt worden! Op deze kleine publieke ruimten zet de SEV de komende jaar het volle licht. Ze verdienen niet zozeer de aandacht van city-marketeers, maar van stedenbouwkundigen, (landschaps)architecten, sociologen, wijkeconomen, opbouwwerkers en vooral ook de aandacht van de betrokkenen zelf. Ze verdienen een manier van kijken die niet zozeer naar fysieke allure streeft, maar eerder naar sociale allure. Een publieke ruimte moet gebruikt worden! Een mooi plein dat de zintuigen prikkelt, is fantastisch, maar een mooi plein dat er met zijn designbankjes dood bijligt, is een bron van ellende.

SEV-experimentencluster Publieke ruimten Maar hoe optimaliseer je het gebruik van publieke ruimten? Hoe creëer je nieuwe publieke ruimten? Hoe reanimeer je dode en slecht functionerende publieke ruimten, hoe transformeer je ze tot plaatsen van leven? Deze vragen staan centraal in het SEV-experimenten cluster Publieke ruimten. In de visie van de SEV – en de partijen die geconsulteerd zijn bij de formulering van dit programma – is de opgave om verschillende perspectieven te gaan benutten. Multifocaal kijken heet dat. Wie wonen en werken rond een plein, wat vinden zij interessant, waar hebben zij behoefte aan? Sociale allure manifesteert zich ook in de mate waarin alle betrokkenen (bewoners, winkeliers, etc.) rond een plein bij visievorming, programmering en uitvoering van activiteiten betrokken worden en zijn. Goed beheer is cruciaal. Beheer kan wonderen doen. Woningcorporaties hebben op dit punt al veel terrein gewonnen. Ook aspecten van toezicht en sociale controle zijn van niet te onderschatten betekenis, maar vaak verwaarloosd in de achterliggende jaren.

Investeringen in de publieke ruimte Het wordt steeds duidelijker dat het inbrengen van het economische perspectief te lang is onderschat. Zijn er op en rond het plein economische activiteiten te scheppen? Is er horeca mogelijk, een kiosk, kan de winkelplint worden geüpgraded, wat te doen met de bedrijfsruimten in de straatjes die naar het pleintje leiden, kunnen er banen gecreëerd worden in de sfeer van onderhoud en toezicht? Investeringen in publieke ruimte kunnen tot spectaculaire waardecreatie leiden van het omringende vastgoed. Wordt daar voldoende bij stilgestaan? Ook op het punt van het programmeren van activiteiten (economisch, sportief, cultureel) is er nog een wereld te winnen. Ook hier vinden interessante experimenten plaats. Bijvoorbeeld met het aanstellen van pleinregisseurs. Zij kunnen condities creëren die ertoe leiden dat verschillende groepen van dezelfde publieke ruimte gebruik gaan maken. Zo leren ze elkaars codes inschatten waardoor ze minder angstig staan ten opzichte van elkaar. Sociologen spreken van ‘publieke familiariteit’. Juist in multiculturele, relatief anonieme grootstedelijke setting is dit van enorme betekenis.

‘de derdenruimte’ pleit de WRR voor het aanbieden van een stimulerende vrijetijdsinfrastructuur voor kwetsbare jongeren. Zij moeten worden verleid tot sporten en bewegen dichtbij huis. Ze hebben behoefte aan podia in hún buurt. Ze hebben plaatsen nodig waar ze de blits kunnen maken en ‘schitteren’ (met voetballen, rappen, streetdancen, skaten). In andere contexten zijn zij altijd de degenen die niet goed mee kunnen komen, hier zijn zij de besten. Benut hun kracht en verbind die met vormen van onderwijs die wel bij hen passen. Zulke podia zijn er nog te weinig. Er is eerder een tendens dat ze uit de wijk verdwijnen. Zo gaan veel binnenstedelijke middelbare scholen met hun schoolpleinen de wijk uit. Natuurlijk, we zien ook nieuwe podia opkomen – Cruyff-courts, Krajicek playgrounds, panna-kooien, skatevoorzieningen – maar op veel plekken ontbreken ze nog; én er ontbreekt een daarbij passende programmering van activiteiten.

Betere kwaliteit van leven Door het veronachtzamen van dit soort aspecten – en er zijn er meer te noemen – liggen niet alleen te veel publieke ruimten er onvoldoende benut bij, maar worden sociale problemen en gezondheidsprobleem (obesitas!) ook versterkt. In de visie van de SEV zijn goed functionerende publieke ruimten een onmisbaar onderdeel van de volkshuisvesting. Ze bepalen in hoge mate de kwaliteit van leven in buurten en dorpen. De SEV roept daarom gemeenten, woningcorporaties, bewonersorganisaties en andere betrokkenen op experimentlocaties aan te dragen.

De otters van de stad Als opmaat tot dit publieke-ruimteprogramma, gaat de SEV het ‘otterplein’ uitwerken, dat wil zeggen een plein dat in het bijzonder is ingericht voor meisjes. Elders is de observatie gemaakt dat ‘meisjes de otters zijn van de moderne stadsecologie’ (Engbersen en Voogd 2005). Zoals otters de ultieme indicator zijn dat de kwaliteit van het rivierwater is verbeterd, zijn spelende meisjes de ultieme indicator dat de betreffende publieke ruimte een veilig en prettig leefklimaat bezit. Niet alleen voor hen, maar juist ook voor gezinnen en ouderen. Veel publieke ruimten worden (her)ingericht met het oog op de wensen

De SEV roept daarom gemeenten, woningcorporaties, bewonersorganisaties en andere betrokkenen op experimentlocaties aan te dragen Podia voor jongeren Publieke ruimten behoren in de terminologie van de Wetenschappelijke raad voor het regeringsbeleid (WRR) tot ‘de derdenruimte’. Dit begrip is onlangs geïntroduceerd in het WRR-rapport over schooluitval (Vertrouwen in de school). In de ‘derdenruimte’ vindt alles plaats wat buiten de thuissituatie en de school valt, zoals de buurt, maar ook de openbare ruimten, sportvelden, recreatieruimten, internet en baantjes. In het geval van

van jongens. Deze eenzijdigheid verdient correctie. De publieke ruimte moet worden gefeminiseerd: niet door ‘enge plekken’ te vermijden en de struiken te snoeien, maar door een buitenwereld te scheppen waarin meisjes kunnen excelleren. Een ruimte ‘where life swirls’! ■ De SEV zoekt experimentpartners! Meer informatie en aanmelden: Radboud Engbersen, [email protected]


15

DE sev in 2009 en daarna door Lex de Boer Programma Wonen en markt Programma Wonen Sociaal Programma Wonen en Organisatie Programma Wonen en Zorg

Na vier jaar experimenteren binnen de kaders van de programma’s van de SEV is het tijd te herover wegen. Niet alleen de naamgeving van de programma’s moet op de schop, maar zeker ook de inhoud moeten we heroverwegen. Sommige experimenten, zoals particulier opdrachtgeverschap en het meetbaar maken van maatschappelijk rendement, zijn, na een aantal jaren van experimenteren, aan een afronding toe.

Programma’s De opzet van de programma’s moet systematischer en minder afhankelijk van individuele experimentplannen zijn. We zijn met een nieuw jaarplan vertrokken vanuit zo’n nieuwe opzet, die als volgt in elkaar zit: n De nieuwe programma’s hebben geen namen meer die dwingend een bepaalde richting op wijzen, zoals voorheen Keer de Verloedering!, Vernieuw(d) Maatschappelijk Ondernemerschap en Wat Beweegt de Woningmarkt? Onze nieuwe programmanamen zijn ordenend: Wonen en Markt, Wonen Sociaal, Wonen en Organisatie en Wonen en Zorg. n Ieder programma heeft maximaal vier zoekgebieden, met daarin de maatschappelijke vraagstukken die volgens ons om een vernieuwend antwoord vragen en waaraan de SEV door experimenten aan kan bijdragen. Bijvoorbeeld de verbinding tussen corporaties en maatschappij, krimp, vraagondersteuning en demografische menging. n Binnen elk zoekgebied hebben we experimenten, bijvoorbeeld Huur op Maat als experiment in de vraagondersteuning. Op dit niveau zetten we voor onderzoeken en evaluaties in en laten we rapporteren. Dit kan de basis zijn voor een advies of een discussie.

Hoe lastig het is om keuzes te maken en vervolgens de deur dicht te houden, blijkt uit onderwerpen als VvE’s en energie die niet meer in ons programma passen, maar toch steeds nieuwe experimentvoorstellen blijven opleveren. Wij moeten daar duidelijk in onze afbakening zijn.

Proces Ook beleidsvernieuwing door experimenteren is aan vernieuwing toe. Van verschillende kanten kwam commentaar op de houdbaarheid van sommige van onze uitspraken. Uit wetenschappelijke hoek kwam het aanbod van een aantal partners ons daarbij in de toekomst als klankbord bij de opzet te helpen. Daar zullen we zeker gebruik van maken. Daarnaast zoeken we nadrukkelijk ook naar verbeter mogelijkheden in onze aanpak door intern van elkaar te leren welke aanpakken succesvol zijn en waarom. Tot slot willen we ook gerichter met publiciteit omgaan. We hebben als doelstelling om in 2009 hetzelfde te bereiken als in 2008: minimaal elke maand in de landelijke pers.

De nieuwe website www.sev.nl met de nieuwe programmanamen en veel zoekmogelijkheden gaat in het najaar 2009 online

Relaties Netwerken om het netwerken blijkt niet de SEV-aanpak te zijn. Er moet een inhoudelijke aanleiding zijn en een inhoudelijke verbinding van en met de deelnemers zijn. Ons netwerk ontstaat in en door de experimenten die wij doen. Wijzigingen van de aanpak die dat laten zien zijn: n Onze inhoudelijke plannen bespreken we een-op-een met partners die hebben aangegeven invloed te willen hebben op ons programma. n Rondom experimentclusters, zoals Huur op Maat, Waterwonen, Bloemkoolwijken en Krimp, gaan wij vanuit de experimenten inhoudelijke communities opzetten of ondersteunen waarbinnen kennis wordt uitgewisseld. Deze communities worden verder opengesteld naarmate het experiment vordert. Idealiter faciliteren ze zichzelf bij afronding van het experiment. n Een aantal keren ondernamen wij dubbele activiteiten met verwante instituten als Nirov, Nicis en KEI. Dat is zonde van de schaarse middelen en verwarrend voor geïnteresseerden. Wij hebben de samenwerking met die instituten daarom geïntensiveerd en zoeken ook naar een verdergaande samenwerking dan alleen uitwisseling van programma’s; wij kunnen van elkaars kracht profiteren. ■ Meer informatie Het SEV-jaarverslag over 2008 is uit. Te downloaden/bestellen op www.sev.nl

16


SEV-proeftuinen wonen-welzijn-zorg in voorbereiding


17

Tien provincies zijn akkoord gegaan met deelname aan het driejarige SEV-project ‘Wijken en dorpen voor toekomstige generaties’. ZuidHolland en Groningen doen helaas niet mee. In elk van de tien provincies worden nu twee tot vier vooroplopende, lokale projecten bezocht die excelleren in de integratie van wonen, welzijn en zorg op het niveau van een wijk of dorp. In het najaar zullen tien projecten worden uitgenodigd voor de status van proeftuin; maar het is ook mogelijk voor andere voorlopers om deel te nemen aan de kenniskring rond de proeftuinen. door Jeroen Singelenberg, fotografie Martijn Beekman/Hollandse Hoogte

Innovatiekracht aangeboord Programma Wonen en Zorg Proeftuinen onderscheiden zich door een of meer landelijk innovatieve aspecten, een goede samenwerking tussen betrokken partijen en een integrale gebiedsgerichte aanpak. Aan de proeftuinen wordt ondersteuning aangeboden in de vorm van kennismodules. Deze worden met inschakeling van experts ontwikkeld rond knelpunten waar ook de voorhoede nog steeds tegenaan loopt. Innovatiethema’s die de SEV tot nu toe tegen is gekomen: integrale teams, vraagsturing, informele hulp, kleine woningaanpassingen, ICT, multifunctionele centra, integratie kleinschalig wonen, ‘de gezonde wijk’ en planologisch instrumentarium. Met een aantal proeftuinen gaat de SEV de beschikbare kennis en ervaring rond zo’n onderwerp mobiliseren en nieuwe oplossingen zoeken. De ambities voor ontwikkeling in de komende twee jaar worden samen met de proeftuinen vastgelegd en gemonitord.

Lokaal verbinden Over uitwisseling en kennisoverdracht met de grotere groep lokale projecten wonen-welzijn-zorg in het land zijn afspraken gemaakt met het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg (KCWZ), dat samen met Vilans en MOVISIE in opdracht van VWS het project Wonen welzijn zorg: Lokaal verbinden uitvoert. Terwijl de SEV zich richt op een

beperkt aantal voorlopers, staat dit project open voor een breed deelnemersveld. Kennis en ervaring zullen worden uitgewisseld via websites en bijeenkomsten. Ook provinciale netwerken rond woonservicegebieden en woonzorgzones zullen hierbij worden betrokken. Daarnaast zal de SEV via haar buitenlandse partners een uitwisseling rond dit onderwerp organiseren met lokale projecten in Duitsland, Denemarken en Zwitserland.

knellend ervaren problemen van bewoners. Hierbij wordt minder naar een eindbeeld toegewerkt. Ook wordt de samenwerking tussen partijen van wonen, welzijn en zorg en de gemeente niet altijd geformaliseerd in een aparte rechtspersoon. Een punt van zorg is de nog geringe directe betrokkenheid van de vraagzijde. In een aparte deelstudie verzamelt de SEV goede voorbeelden van vraagsturing op lokaal niveau.

Van zorgzones naar servicegebieden

Chemie

Tot 10 jaar geleden was de SEV betrokken bij de eerste lichting experimenten met integrale aanpak van wonen, welzijn en zorg op wijken dorpsniveau: de woonzorg zones in IJburg (Amsterdam), Moerwijk (Den Haag) en Trynwalden (Friesland). Wat nu opvalt – naast een enorme groei van het aantal lokale projecten – is een verschuiving in het concept. Het concept is verbreed van kleinere cirkelgebieden (woonzorgzones) met zorggaranties vergelijkbaar met die bij intramuraal verblijf, naar complete wijken of dorpen (woonservicegebieden) waar weliswaar langer zelfstandig wonen mogelijk gemaakt wordt voor ouderen en gehandicapten, maar niet overal genoemde zorggaranties gelden. En waar in het begin houvast werd gezocht bij een sterk planologisch vormgegeven benadering op basis van het STAGG-model en de planologische kengetallen van het KCWZ, zien we nu vaker een organische groei vanuit de bestaande situatie en de in het dagelijks leven als meest

De SEV-proeftuinen willen het hele genoemde spectrum aan benaderingen omvatten: smal of breed, formeel of informeel, planologisch of organisch. Wat in ieder geval opvalt, is dat 10 jaar later nog steeds een sfeer van positieve energie en innovatiekracht rond dit onderwerp bestaat. Er wordt minder gewezen op beperkende regelgeving en meer vertrouwd op eigen lokale kracht en oplossend vermogen. Hierbij blijft chemie tussen personen een belangrijke factor. Een van de vraagstukken voor de proeftuinen zal dan ook zijn: hoe borgen we het concept voor de toekomst? Want de noodzaak om de keten wonen, welzijn en zorg goed te organiseren op het niveau van woongebieden, zal alleen maar groter worden. In het najaar berichten we opnieuw over de keuze van de proeftuinen en de innovatiethema’s. ■ Meer informatie Jeroen Singelenberg, [email protected]

18


+

+

Klare Hoe corporaties hun klanten kunnen informeren

Wie opkomt voor de belangen van de consument kan rekenen op aandacht. Consumentenprogramma’s, productvergelijkende websites en organisaties zoals de Consumentenbond doen het goed. Zij bieden inzicht in de kwaliteit van producten en dienstverlening. Consumenten kunnen hierdoor beter keuzes maken en bij slechte prestaties of producten wordt druk uitgeoefend via naming&shaming. Dit versterkt de positie van consumenten. Zou dit ook bij corporaties kunnen? door Marnix Groenland en Sahil Achahboun, beeld Wendy Panders

Veel corporaties maken goede jaarverslagen waarin zij verantwoording afleggen over hun maatschappelijke prestaties. Het informeren van klanten – huurders en kopers – over de kwaliteit van de dienstverlening krijgt veel minder aandacht. Dat is jammer, want goede informatie geeft klanten inzicht in de kwaliteit van dienstverlening van de corporatie. Bovendien weten klanten beter waarop ze aanspraak kunnen maken en waar ze met klachten terecht kunnen. De genoemde consumentenprogramma’s sluiten aan op de stelling uit het WRR-rapport ‘Bewijzen van goede dienstverlening’, namelijk dat ‘exit’ en ‘voice’ belangrijk zijn voor een goede relatie tussen corporatie en klant. Exit verwijst naar een keuze uit verschillende aanbieders: bij ontevredenheid kan de klant van aanbieder veranderen. Bij wonen, en bij huren in het bijzonder, wil en kan de klant deze keuze nauwelijks maken. Daarom is het hebben van voice – formele en informele vormen van overleg – extra belangrijk. Hiervoor is het hebben van goede informatie onontbeerlijk. Momenteel is deze er nauwelijks en kunnen klanten uitsluitend op grond van eigen waarnemingen en ervaringen de dienstverlening beoordelen.

Standaard voor informatieverstrekking Om corporaties te stimuleren om informatie aan klanten te geven, ontwikkelde de SEV met een aantal corporaties


+

+

+

19

=

zaken het boekje: Klare zaken. De basis van het boekje is een lijst met gegevens waarover klanten informatie willen hebben. Deze lijst is vastgesteld door na studie een groslijst samen te stellen van gegevens die relevant zijn voor de klant. Vervolgens legden we bewoners en een klantenpanel van de Woonbond de groslijst voor. Op basis van hun mening is een definitieve lijst vastgesteld. Bij het samenstellen van de lijst is ervan uitgegaan dat de corporatie het optimaliseren van het woongenot van haar klanten nastreeft. Het woongenot is op verschillende schaalniveau’s te bepalen, namelijk op het niveau van de individuele klant tot op het niveau van de gemeente. Hoewel de corporatie niet op alle relevante aspecten van woongenot invloed heeft, is het wel relevant daarover informatie te leveren. Om een voorbeeld te geven: het leefklimaat in een buurt beïnvloedt het woongenot van de klant. De corporatie is niet als enige verantwoordelijk voor de leefbaarheid. Toch zijn gegevens hierover relevant voor de klant, zodat hij weet wat eraan gedaan wordt en wie hierop aan te spreken is. Voor het bieden van goede informatie is het dus van belang op zoveel mogelijk niveaus data te leveren. Verder is het belangrijk dat de informatie toegesneden is op de ontvanger, dat de informatie gebundeld moet zijn en actief moet worden aangeboden, zodat de klant niet alles zelf bij elkaar hoeft te zoeken.

Welke informatie? Klare zaken heeft 19 onderdelen waarover informatie kan worden gegeven. Het gaat om informatie over de woningen zelf, plannen en realisatie, de relatie met de klant en financiële gegevens. Ieder onderdeel heeft vijf schaalniveau’s: gemeente, wijk/buurt, complex, woning en klant. Ieder onderdeel heeft een toelichting en op ieder schaalniveau is weergegeven welke informatie de klant wil hebben. Ter inspiratie is er per onderdeel een voorbeeld in de publicatie te vinden. De standaardlijst is te zien als leidraad. We gaan er vanuit dat de informatie opleverbaar moet zijn zonder al te hoge inspanning en kosten. Zo is het in het voorbeeld van de leef baarheidscijfers handig om gegevens uit het door gemeente of corporatie gebruikte monitorsysteem te hanteren.

Toekomst Onze partners bij dit experiment, de corporaties Alphons Ariëns, Aramis, DWV en Vidomes, gebruiken de standaardlijst al om informatie aan hun klanten te leveren. Ze hebben een veel scherper beeld welke informatie en op welk niveau ze hun klanten moeten leveren. Geen van de partijen is zover gegaan om een boekje naar het voorbeeld van ‘Klare zaken’ te maken, meestal omdat de termijn om dit te maken te kort was. Informatie werd geleverd via de middenpagina van de lokale krant, een drieluik of via de aanzegging huurverhoging.

Wouter Brinkman, beleidsadviseur bij Vidomes, weet uit onderzoeken en klantenpanels dat het informeren van bewoners over allerlei zaken erg belangrijk is: dit begint al bij het zoeken naar een geschikte woning: “De toekomstige bewoners willen ook graag uitgebreide informatie over de woning en woonomgeving. Ook tijdens de ‘wooncarrière’ willen de bewoners goed geïnformeerd zijn. In ‘Klare zaken’ staan waardevolle tips hoe je als corporatie kunt voorzien in de behoefte van de klant op het gebied van informatievoorziening.” Het informeren van klanten hoeft niet per se met een boekje. Internet biedt interessante mogelijkheden om klantgegevens individueel te ontsluiten. Het informeren van klanten kan zich dan zelfs doorontwikkelen tot een klantvolgsysteem. Dat houdt actief bij welke diensten de corporatie levert, wat de staat van klachten en onderhoud is, enzovoorts. Het is nog te vroeg om te beoordelen of Klare zaken de klanten van corporaties ook mondiger maakt, en of het voor de corporaties een aanjager is om de dienstverlening te verbeteren. Wel hopen we dat het corporaties inspireert om hun klanten van goede informatie te voorzien. ■ Klare zaken is te bestellen op www.sev.nl

20


Wat Nederland kan leren van New York

The American Way

Jeroen Singelenberg van de SEV ging op studiereis naar New York, waar hij sprak met organisaties op het gebied van wijkontwikkeling, maatschappelijk vastgoed, cultuur in de wijk en organisaties voor huiseigenaren met problemen. door Jeroen Singelenberg en Karien van Dullemen, fotografie Oote Boe/HH


Programma Wonen en markt The American Way in de volkshuisvesting blijkt de praktische manier van werken te zijn waarop wijkraden, corporaties en huurdersorganisaties werken. Natuurlijk zijn de organisaties kleiner en armer dan die in Nederland, maar gezien de veel grotere problemen in Amerika zoals verpaupering, huisuitzettingen en faillissementen, blijken ze verbazingwekkend goed te zijn in het vinden van praktische oplossingen. Een bijkomend voordeel is dat er zo veel werk te doen is, dat de organisaties geen tijd hebben voor onderlinge conflicten. Wat kunnen we in Nederland leren van deze Amerikaanse manier van werken?

Wijkontwikkeling Manhattan community board district 4 (Clinton, Chelsea, Hell’s Kitchen) Manhattan telt 12 wijkraden (community boards). District 4 telt 133.000 inwoners en is vergelijkbaar met een stadsdeel in Amsterdam. Niet vergelijkbaar is de bestaffing en de manier waarop deze wordt gekozen. De raad bestaat uit vijftig bewoners, ondernemers of andere belanghebbenden in het gebied. Op basis van actieve betrokkenheid bij de wijk worden zij voorgedragen en benoemd. Daarbij wordt gelet op vertegenwoordiging van alle bevolkingsgroepen. De raad heeft slechts adviserende bevoegdheden en houdt zich vooral bezig met het ‘afwenden van onheil’ zoals grootschalige bouwplannen (een stadion in een woonwijk) en extreme gentrification (verdringing van de huidige bewoners). Hiertoe worden compromissen gesloten: jullie mogen hier grootschalig bouwen en daar gentrificeren als jullie ons hier 30 procent betaalbare woningen en behoud van de huidige bebouwing gunnen. De staf van de community board heeft maar vier medewerkers die nauwelijks administratieve ondersteuning hebben, niet over budget voor onderzoek beschikken en persoonlijk intensief contact onderhouden met bewoners en ondernemers in de wijk. Het gebrek aan middelen noodzaakt tot efficiënt werken, creativiteit en het aangaan van strategische allianties. Housing Conservation Coordinators (HCC) De HCC vecht al 35 jaar tegen verloedering van panden en woonomgeving en tegen intimidatie en uitbuiting van huurders. Was de wijk Clinton in de jaren tachtig afgezakt tot een no-go area waar verlaten panden in brand werden gestoken voor de verzekeringspremie en jeugdbendes elkaar beoorloogden, tegenwoordig is de situatie ingrijpend veranderd en staat de wijk onder druk van snelle gentrification: dure appartementen en trendy restaurants en boetieks. Oorspronkelijk was de HCC er vooral voor juridische ondersteuning aan individuele huurders in hun conflicten met huiseigenaren. Inmiddels reageert de HCC vooral proactief op dreigende ontwikkelingen in de wijk. n Illegal hotels: strijd tegen verdrijving van huurders om woningen om te zetten in lucratieve hotels. n 11thAve rezoning: ontwikkeling van de strook langs de Hudson River met betaalbare woningen en openbare ruimte voor de wijk.

21

De woongebouwen zijn gebouwd met veel aandacht voor het milieu op locaties waar vroeger vervuilende bedrijven stonden n

n

n

Clean Air: strijd voor een betere luchtkwaliteit in New York. Beter Rent Laws: strijd voor een betere huur bescherming. WSNA en Espagnol: projecten voor Spaans sprekende bewoners.

Maatschappelijk vastgoed Clinton Housing Development Company (CHDC) De CHDC is in 1973 opgericht om verlaten panden en kaalgeslagen locaties over te nemen en te herontwikkelen. Panden of terreinen waarover geen OZB meer wordt betaald, worden geconfisqueerd door de stad New York en vervolgens op contractbasis overgedragen aan bijvoorbeeld de CHDC. De CHDC heeft inmiddels 1200 wooneenheden in beheer. Het bezit varieert van nieuwbouw of gerenoveerd met een hoog afwerkingsniveau tot aandelen van enkele woningen binnen VvE’s. Niet alleen de bouw en het beheer van betaalbare huurwoningen, maar ook huisvesting van bestaande bedrijvigheid en culturele functies is de missie van de CHDC. Vastgoed is geen doel, maar een middel voor deze maatschappelijke onderneming die ook sociale programma’s heeft voor huurders en special need groups huisvest zoals ex-daklozen en ouderen. Verder doen zij bijvoorbeeld crisisinterventies: tijdelijk beheer van verwaarloosd particulier bezit. Het management van de Clinton Housing Development Company is volhardend, lang aanwezig en buitengewoon inventief. Nos Quedamos Dit project, een initiatief uit 1992 van Yolanda Gonzalez, trok in het bijzonder de belangstelling van Ella Vogelaar tijdens haar werkbezoek aan New York. Het gaat om een gebied van 300 bouwblokken in de South Bronx, één van de grootste achterstandsgebieden in New York. Het meest zichtbare resultaat is een aantal nieuwbouwcomplexen met sociale huurwoningen en wijkvoorzieningen, die niet zouden misstaan in de Nederlandse stadsvernieuwing. Er zijn seniorenwoningen bij met dagactiviteiten voor diverse Spaanstalige bevolkingsgroepen. Verder is er een centrum voor taal- en computertraining. De woongebouwen zijn gebouwd met veel aandacht voor het milieu op locaties waar vroeger vervuilende bedrijven stonden. Zij worden ontwikkeld door andere partijen en daarna in beheer overgedragen aan Nos Quedamos. De exacte rol van Nos Quedamos en de financiering blijven onduidelijk.

Cultuur in de wijk Lower Manhattan Cultural Council (LMCC) Elk stadsdeel heeft een Cultural Council, gesponsord door de overheid en het bedrijfsleven. Het stadsdeel van Lower Manhattan heeft ongeveer 15 medewerkers om culturele projecten op te zetten.

n

n

n

Lezingen in wolkenkrabbers die anders gesloten blijven voor publiek. Lent Space-projecten op terreinen die jarenlang op projectontwikkeling wachten. LMCC biedt aan om hier culturele bestemmingen te realiseren. Overal in New York zie je ook andere Green Thumbs: braakliggende terreinen die tijdelijk als groen of speelplaats worden ingericht.

Huiseigenaren in problemen CNYCN Anderhalf jaar geleden heeft de lokale overheid de CNYCN opgericht om met een startkapitaal van 7 miljoen dollar aan het werk te gaan om de gevolgen van de hypotheekcrisis voor de 18 miljoen New Yorkers te helpen oplossen. Alleen al in New York zijn in het afgelopen jaar 15.000 huiseigenaren getroffen door de dreiging van gedwongen verkoop van hun huis. De problematiek treft vooral zwarte en Hispanic-gezinnen met kinderen, die voor het eerst kopen. Een van de zwaarst getroffen gebieden is Jamaica (Queens). Hier werken drie counselors die elk vier cases per dag kunnen behandelen. Veel huiseigenaren komen pas langs als ze helemaal klem zitten. Niet zelden spelen zich persoonlijke drama’s af in het spreekkamertje (“we do have tissues”). Wat kan de CNYCN doen voor huiseigenaren met betalingsachterstanden: n Repayment plan: inhaalplan voor betalingsachterstanden, voor wie dit kan. n Herfinanciering van de lening met behulp van het nieuwe ‘Homeowner Afoordability and Stability Plan’ van Obama. Hierbij wordt de rente en de hoofdsom verlaagd, door de regering en de bank. n Om Foreclosure (verkoop bij executie) te voorkomen, zijn er nog opties waarbij onderhandse verkoop wordt geprobeerd gedurende een bepaalde termijn. Er zijn ook preventieve programma’s waarbij potentiële kopers worden opgeleid tot gediplomeerd huiseigenaar. Zij krijgen cursussen in financiering, rechten en technisch onderhoud. De resultaten van het werk van CNYCN zijn nog moeilijk meetbaar, omdat nog slechts voor een beperkt aantal cases de eindbalans kan worden opgemaakt.

Conclusie Er blijkt een geweldige flow en durf in New York te zijn in de aanpak van problemen: nood schept deugd. Waar in Nederland een hele kaste van goed gesalarieerde professionals zich bezighoudt met problemen in wijken – en zich ook flink met elkaar bezighoudt – treffen we in New York nog in de buurt gewortelde en goed samenwerkende veldwerkers aan. Het maatschappelijk actief zijn, levert in Amerika respect en waardering op, ook al verdien je er relatief weinig geld mee. ■

22


Is nieuwbouw voordeliger voor VvE?

Bewoners denken na

over sloop eigen woning Nederland heeft er nogal wat: portiekflats uit de jaren vijftig en zestig. Zij zijn vaak niet meer van deze tijd: te klein, gehorig en slecht geïsoleerd. Van sommige portiekflats zijn de woningen uit de voorraad van verhuurders verkocht aan niet heel vermogende particulieren. Vaak zijn er onvoldoende reserves om het vereiste onderhoud te plegen. De SEV zoekt daarom samen met De Regie naar een passende oplossing. Volgens Marcel Kastein, directeur van De Regie, biedt vervangende nieuwbouw via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) kansen voor alle betrokkenen. door Sander Sparenberg, fotografie Joost Brouwers

Het Experiment - 2/ 2009 Nederland telt veel portiekflats uit de jaren vijftig en zestig. Veelal bevinden de flats zich in een goedkoop prijssegment, maar weten bewoners niet goed waar zij aan beginnen. Het is dan de vraag of geld voor het onderhoud kan worden opgebracht. (De afgebeelde flat is niet één van de besproken flats in dit artikel)

Heemstede

In Heemstede hebben twee VvE’s een stichting opgericht. De stichting vertegenwoordigt de eigenaren en heeft een programma van eisen opgesteld. Is het mogelijk om met gesloten beurs nieuwe woningen met minimaal hetzelfde oppervlak te realiseren? “Wij hebben in opdracht van de stichting een haalbaarheids Programma Wonen en markt onderzoek uitgevoerd: wat kost het om de huidige woningen en garages te slopen en wat kost het om vervolgens op Er zijn veel van dit soort portiekflats in Nederland. dezelfde locatie evenveel woningen van dezelfde omvang Bij het uitponden van deze complexen uit de woningmet parkeergelegenheid terug te bouwen?”, vertelt voorraad, moet de verhuurder zich goed realiseren dat Kastein. “Het saldo van deze optelsom, van het slopen particuliere eigenaren met enorme problemen worden van de huidige woningen en het bouwen van de nieuwe opgezadeld. “Kopers weten vaak niet waar zij aan beginnen. De woningen worden ouder en het VvE-bestuur woningen, wil je tot nul reduceren. Vervolgens kun je uitrekenen hoeveel woningen en parkeerplaatsen je moet functioneert vaak niet goed. Bewoners komen eigenlijk toevoegen om de kosten van de vervanging van de vast te zitten in een web van ellende. Zij zouden beter huidige woningen te kunnen afdekken.” voorgelicht moeten worden”, vindt Kastein. “Er zijn Door het architectenbureau ADP is in opdracht van de weinig perspectieven. Sommige eigenaren proberen hun woning te verkopen aan een nieuw slachtoffer. Ik zeg het stichting een volumestudie gedaan. De resultaten zijn doorgesproken met het stichtingsbestuur en de twee nu heel negatief, maar naarmate de woningen meer op VvE’s. Hiermee is het nog geen gerealiseerd plan. Ook de leeftijd raken, is dit beeld wel reëel.” De praktijk is dat veel uitpondoperaties al hebben plaats- gemeente en de woningcorporatie moeten akkoord gaan. Dat geldt ook voor de omwonenden. gevonden. Sommige corporaties zijn eigenaar van meer “Met de woningcorporatie is vooraf een afspraak gemaakt dan de helft van de woningen gebleven. Zij spelen nog over hun participatie in het project”, legt Kastein uit. “Zij een actieve rol in de VvE. Dan is er een redelijk stabiele zijn bereid gevonden om de extra woningen die ontwikkeld situatie. Maar waar dit niet het geval is, zullen veel worden, te kopen. Dit tegen een prijs die net onder de particulieren een keer tegen de problemen aanlopen. Als dit soort complexen op locaties staan waar volume is taxatiewaarde ligt. Enerzijds koopt de corporatie dus extra woningen tegen een gunstige prijs en anderzijds toe te voegen en de gemeente er welwillend tegenover financiert zij enkele kosten voor. Dit is de kurk waar het staat, dan kan sloop en nieuwbouw via CPO met gesloten project financieel op drijft.” beurs volgens Kastein een passende oplossing zijn voor De gemeente heeft aangegeven welwillend tegenover het dit probleem. principe te staan, maar het is nog niet bekend of zij ook daadwerkelijk met de huidige voorstellen zal instemmen. Collectief De gemeente moet bereid zijn het bestemmingsplan aan Bij CPO verwerven particulieren in groepsverband een te passen. Voorlopig ligt er een structuurontwerp. bouwkavel met woonbestemming. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project optreedt. Uiteindelijk worden de woningen dus in groepsverband gerealiseerd. Eigenaren moeten volgens hem over de streep getrokken worden met een aantrekkelijk en degelijk plan. “Mensen moeten op een verantwoordelijke manier een beetje verleid worden. Met CPO weten zij immers ook niet precies waaraan zij beginnen. Hoe zit het met de huisvestingskosten? En, waar laten we onze spullen? Met de woningcorporatie zijn er goede afspraken te maken voor wisselwoningen. Alle betrokken partijen kunnen er met deze aanpak wijzer van worden.” Zandvoort Samen met De Regie zoekt de SEV in deze richting oplos- In Zandvoort ging het anders. De gemeente daar is al jaren singen voor twee portiekflats in Heemstede en Zandvoort. aan het soebatten met een aantal eigenaren van enkele Over het blijven investeren in de woningen zelf is bij de portiekflats aan de boulevard. Het gaat om in totaal eigenaren twijfel ontstaan. Dat heeft te maken met de 60 koopwoningen verdeeld in drie blokken. Het complex bouwkundige staat. Het wooncomfort is onder de maat. is eigendom van 11 afzonderlijke VvE’s. “Er zijn allerlei zaken waar je geld in moet steken als je er De woningen zijn vergelijkbaar met die in Heemstede. goed wil wonen. De vraag is of de investeringen zich nog De gemeente vindt daarom dat dit stukje Zandvoort aan terugbetalen in een hogere waarde van de woningen”, vernieuwing toe is. Zij wilde de locatie door een projectzegt Kastein. “Hier komt bij dat een deel van de huidige ontwikkelaar laten opwaarderen. De eigenaren hebben bewoners er juist is gaan wonen vanwege de lage prijs. zich daar steeds met succes tegen verzet. Zij hebben dus lang niet altijd de financiële middelen om “De vergoeding zou niet in verhouding staan tot het de woningen op te knappen. Dat is een probleem.” bedrag dat de huidige bewoners er ooit voor hebben

Kopers zouden beter voorgelicht moeten worden

23

neergelegd”, zegt Kastein. “Deze discussie over de opwaardering van dit gebied duurt al twintig jaar waarbij de bewoners tot nu toe altijd het gelijk aan hun kant hebben gekregen. De huidige wethouder zag in het CPOconcept een interessante optie die kon leiden tot een doorbraak in de discussie.” De bewoners denken nogal verschillend over de toekomst van het complex en het gebied. “Vooral bewoners die zelf flink hebben geïnvesteerd in de woning, lopen niet echt warm. Een groot deel van de bewoners vindt juist dat er nu een historische kans ligt om dit met gesloten beurs te doen”, weet Kastein. Ook hier heeft een haalbaarheidsonderzoek meer duidelijkheid verschaft. “De bewoners blijken geen haast te hebben. Zij vinden het voortzetten van het onderhoud voor de korte termijn de beste optie. De meerderheid wil wel verder onderzoek naar de sloop-nieuwbouwvariant”, aldus Kastein.

Bestemmingsplan De nieuwe Wet ruimtelijke ordening biedt gemeenten de mogelijkheid de eis op te nemen in een bestemmingsplan dat (een deel van) een locatie via particulier opdracht geverschap ontwikkeld moet worden. Als eigenaar wil je niet meewerken aan een bestemmingsplanwijziging om het vervolgens voor een andere partij dan de eigen VvE mogelijk te maken op de locatie extra woningen te gaan bouwen. De eigenaren hebben deze opbrengsten immers zelf nodig om de begroting van het sloop-nieuwbouw project sluitend te krijgen. “De eigenaren willen daarom dat de extra mogelijkheden die op deze locatie worden gecreëerd alleen benut kunnen worden in het kader van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap”, legt Kastein uit. De gemeente heeft dit overgenomen. In het ontwerpbestemmingsplan dat op 19 mei jl. door het college is vastgesteld, wordt de bestaande situatie bevestigd. Er is bovendien een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarin is geregeld dat het slopen en vervangen van de huidige woningen alleen via een CPO-initiatief mogelijk is (zonder het bestemmingsplan opnieuw te moeten aanpassen). Uiteraard zijn er regels over hoe hoog en hoeveel er maximaal op de locatie mag worden teruggebouwd wanneer een beroep op deze wijzigingsbevoegdheid wordt gedaan. Ook alle omwonenden willen immers zicht hebben op wat er gaat gebeuren. “Als er voldoende eigenaren blijken te zijn die vertrouwen hebben in een bepaald plan ter vervanging van hun eigen woningen, kunnen zij dus naar de gemeente stappen en wijzen op de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan”, legt Kastein uit. “Op deze manier ontstaat er een oplossing die voor alle betrokkenen gunstig is. De gemeente en andere woningeigenaren zien de waarde van een gebied stijgen en de direct betrokken eigenaren vervangen met een gesloten beurs hun huidige appartementen door een nieuw huis met een verhoogd wooncomfort. Zij kunnen bovendien volop zelf meedenken in de herontwikkeling van het gebied.” Of de bewoners ook daadwerkelijk overgaan tot sloop en nieuwbouw zal de toekomst uitwijzen. ■ Meer informatie Anne-Jo Visser, [email protected]

24


De Tweede Kamer en minister Van der Laan nemen binnenkort positie in ten opzichte van de woningcorporaties. Zij worden gevoed door het rapport ‘Nieuw Arrangement overheid en woningcorporaties’ van de stuurgroep Meijerink. Ook de vele reacties daarop van de VROM-raad alsmede het vooruitzicht van een wetsontwerp over de Maatschappelijke Onderneming worden meegenomen. Het gaat hierbij om niet minder dan een herontwerp van de organisatie van de samenleving op het gebied van wonen. Wat zijn de bouwstenen en contouren van zo’n nieuw woonstelsel? De SEV zoekt mee in deze systeemvernieuwing. Een gesprek met Paul Doevendans. door Madelon Stoele, beeld Nationale Beeldbank


25

Paul Doevendans, programmaregisseur van het SEV-programma Wonen en Organisatie:

‘Het gaat om niet minder dan het herontwerpen van de organisatie van het wonen’ Programma Wonen en Organisatie “Wonen, in elk geval in het sociale domein, is tegenwoordig niet meer van het Rijk, van gemeenten en zelfs niet van bewoners, maar van corporaties. En die zijn op hun beurt van niemand. Binnen de driehoek staat, markt en gemeenschap heeft de woningcorporatie zich als maatschappelijke organisatie in de loop van de tijd als het ware aan elastiekjes op en neer bewogen. Vanuit het domein van de gemeenschappen zijn ze als maatschappelijke organisaties door de staat geconfisqueerd en tot uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid geworden. Na de verzelfstandiging hebben corporaties nadrukkelijk de markt verkend en zich daarbij vervreemd ten opzichte van de andere domeinen en hun actoren, overheid en bewoners. Daardoor zijn de elastiekjes slap geworden: de overheid is op afstand gaan staan en beweegt vooral bij incidenten. De gemeenschappen zijn een passieve en tandeloze omgevingsfactor van de corporatie geworden. De marktwerking heeft maar beperkt vat op de corporaties met hun vrijwel gegarandeerde inkomstenstroom. Losgeraakt van hun verschillende maatschappelijke ankers, hebben corporaties een weinig duurzame toekomst. Er is sprake van een verlies aan legitimiteit en aan duidelijkheid over de identiteit van de corporaties en het corporatiebestel. Er is twijfel over hun dienstbaarheid aan het publieke belang en effectiviteit bij het dienen van meervoudige doelen en het bedienen van vele doel groepen. Het stelsel is aan vernieuwing toe!”

Herontwerp organisatie van de samenleving “Een terugkeer naar het vroegere stelsel is daarbij niet mogelijk. Er wordt in dit kader dan ook gesproken van de noodzaak tot het herontwerpen van het woonstelsel. Ideeën over hoe de toekomst van woningcorporaties er uit kan komen te zien lopen flink uiteen. Sommigen pleiten voor een verdere verzelfstandiging van de corporaties en beperking van het overheidstoezicht. Anderen willen juist een versterking van de sociale taak binnen publieke

kaders. Nog weer anderen wensen vooral de emancipatie van de bewoners te versterken.” Wat is de achterliggende visie achter het stelsel en wat zijn de uitgangspunten waaraan een nieuw ontwerp zou moeten voldoen?

Ontwikkelingspaden Een belangrijke vraag is welke variaties er in de toekomst van corporaties mogelijk zijn. Wat is hard en zeker, wat nog niet en wat bepaalt dat? Doevendans: “In ‘Ontwikkelingspaden voor woningcorporaties’ verkennen Fleurke, Van der Schaar en Van Wijk deze vragen. Tegen de achtergrond van een historische, internationale en transsectorale vergelijking, onderzoeken de auteurs de argumenten op grond waarvan men voor een van de ontwikkelingspaden zou kunnen kiezen. De eerste ontwikkelingsrichting is versmalling. Deze richting komt tegemoet aan twijfels omtrent de uitzonderingspositie die Nederland in Europees verband inneemt. Hierbij worden er vraagtekens geplaatst bij de verzelfstandigde grootschalige corporaties en neigt men naar herkenbare, klassieke arrangementen. De ontwikkelingsrichting consolidatie van het bestel heeft betrekking op het handhaven van het evenwicht tussen de grote spelers in en rond de sociale verhuur. Afscheid van de overheid is de derde onderscheiden ontwikkelingsrichting en houdt het einde in van een afzonderlijk wettelijk regime voor instellingen die zich met sociale verhuur bezighouden. De ontwikkelingsrichting verbreding leidt tot wezenlijk andere corporaties. Verbreding kan leiden tot een nieuw type onderneming: het gemengd woonbedrijf.”

Kenmerken woonstelsel Maar de vraag naar een nieuw woonstelsel reikt verder dan de positie van alleen corporaties. In een nieuw woonstelsel moet ook de positie van de andere partijen duidelijker worden, onder meer ten opzichte van de corporatie. Wie moeten dit woonstelsel dragen, van wie is het wonen

en van wie de corporatie? Volgens de SEV kenmerkt een nieuw woonstelsel zich door de volgende vijf elementen. Beweeglijk speelveld voor maatschappij gedreven corporaties Wat er moet gebeuren om ‘het belang van de volkshuisvesting’ te dienen, verandert in de tijd. Vertrekken vanuit de kerntaak volkshuisvesting – de toegankelijkheid van wonen voor iedereen en dus de zorg voor kwetsbare doelgroepen – lijkt daarbij verstandig. Afbakening naar ‘buiten’ kan tot stand komen in interactie met de lokale maatschappelijke omgeving van corporaties. De concurrentie met de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen om bijvoorbeeld de regierol op wijkniveau, zal tegen de grenzen van bevoegdheden en middelen aanlopen. Voorlopig dient dat een nuttig doel: het nodigt uit tot maatschappijgedreven innovatie en het maakt de problemen die dichtbij mensen liggen daardoor niet alleen zichtbaar, maar lost ze ook op. Onderbouwing van de inzet in termen van maatschappelijk en economisch rendement en principes van wederkerigheid en proportionaliteit moeten de brede maatschappelijke betrokkenheid van corporaties handen en voeten geven. Borging publiek belang en publieke norm stelling Ook op een beweeglijk speelveld kunnen strakke normen gelden. Die hebben namelijk betrekking op de maatschappelijke kerntaken van corporaties en in het bijzonder de borging van het publieke, grondwettelijke belang: het huisvesten van hun doelgroep in kwalitatief acceptabele woningen tegen een betaalbare prijs. Die norm laat zich zowel kwalitatief als kwantitatief vertalen. Ook ten aanzien van aanvullende maatschappelijke opdrachten, zoals het bijdragen aan de ontplooiing van mensen en aan de kwaliteit van samenleven, is lokale normstelling mogelijk en wenselijk.

26


‘Het gaat om niet minder dan het herontwerpen van de organisatie van het wonen’

Gemengd bedrijfsmodel: scheiden om nieuw te verbinden De constructie van de ideale woningcorporatie valt nog niet mee. Vooral op de meervoudigheid in functies en gebrekkige aansturing is kritiek mogelijk. Als kapitaal verschaffer en vastgoedbelegger zouden corporaties evenals pensioenfondsen aan gematigde maar harde rendementseisen moeten voldoen waarop een streng toezicht op te risicovolle transacties en investeringen wordt gehouden. Als woningbeheerder zouden ze aan dezelfde tucht van de markt moeten worden blootgesteld als die welke makelaars en commerciële verhuurders efficiënt laat werken. Als uitdeler van dat financieel en maatschappelijk rendement hebben zij daarom een veel sterkere publieke en maatschappelijke borging nodig op de richting waarin die investeringen worden gedaan, zonder dat lange democratische besluitvormingsprocedures de slagkracht verminderen. Zijn er modellen denkbaar waarin optimaal presteren op deze verschillende functies wordt gecombineerd met behoud van maatschappelijke idealen en inzet op de maatschappelijke doelstelling? Ontwerp van nieuwe bedrijfsmodellen, met ‘scheiden om nieuw te verbinden’ als motto, maakt onderdeel uit van herontwerp van het stelsel. Lokale betrokkenheid en tegenkracht Het wonen is te veel van corporaties alleen geworden. Betrokkenheid, medeverantwoordelijkheid en sturing van lokale partijen, bewoners en gemeenten voorop, moet opnieuw groeien om vervreemding en oligarchie van corporatiebestuurders tegen te gaan. Niet alleen bij het corporatiebeleid, maar bij het wonen als zodanig. Daar zijn nieuwe instrumenten voor nodig, voor gemeenten en voor bewoners. Het wetsontwerp van de Maatschappelijke Onderneming biedt hiervoor handvatten, maar veel meer is nodig en mogelijk. Een programma ‘maatschappij verbindingen’, met inzet op versterking van de sturing

door lokale belanghouders en op het faciliteren van maatschappelijke zelforganisatie, maakt een belangrijk onderdeel uit van het herontwerp. Betrouwbare noodremprocedure De stuurgroep ‘Meijerink’ doet vooral iets aan het toezicht – er komt een nieuwe sterke autoriteit – en er wordt iets gedaan aan de borging van het publieke belang. Die centrale Woonautoriteit moet er komen, maar dan ook met echte tanden. Dat publiek belang moet steviger geborgd worden, maar dan met kabels in plaats van elastiekjes.

Alle partijen in het nieuwe woonstelsel moeten hun verantwoordelijkheid pakken Nieuw woonstelsel in werking “Alle partijen in het nieuwe woonstelsel moeten hun verantwoordelijkheid pakken. Corporaties zullen hun bestaansrecht als maatschappelijke onderneming verplichtend moeten invullen, als ‘werkorganisatie van, voor en met de samenleving’. Het wonen is niet van corporaties, het is in de eerste plaats van bewoners en hun gemeenschappen. Corporaties zullen zich breed maatschappelijk moeten blijven oriënteren en mede verantwoordelijkheid dragen, maar niet alles ook zelf doen. Coproductie met hun partners en het faciliteren van maatschappelijke zelforganisaties van bewoners zijn perspectiefrijk. Gemeenten moeten echt meer van hun lokale regierol op het gebied van wonen laten zien en

daarbij nieuwe sturingsvarianten als bod op woonvisie moeten inzetten. De rijksoverheid zal het systeem moeten organiseren en beheren en een actieve betrokkenheid bij het publieke belang moeten houden en waarmaken. En daarbij condities voor bewoners, corporaties en gemeenten moeten creëren.”

Waardevolle experimenten “Het nieuwe woonstelsel komt er niet alleen vanaf de ontwerptafel. Nu al wordt in de maatschappelijke praktijk geëxperimenteerd met arrangementen die voorgaande kenmerken verkennen en op waarde onderzoeken. Nieuwe verenigingsvormen, maatschappelijk bestuur, maatschappelijke zelforganisatie, coöperatieven, ze komen eraan als de praktijk de ruimte krijgt om te experimenteren. Dat is het beroep dat de SEV doet op de minister en de Tweede Kamer maar vooral ook op bewoners, gemeenten, corporaties en andere maat schappelijke organisaties. Bied ruimte voor experimenten, organiseer ‘beleidsleren’ op weg naar een nieuw en duurzaam woonstelsel.” ■ Meer informatie Paul Doevendans, [email protected] De SEV is mede-uitgever van het boek ‘Ontwikkelingspaden voor woningcorporaties’ door Fred Fleurke, Jan van der Schaar en Frank van Wijk. Het boek is te bestellen voor € 19,50 bij de SEV.


27

Nieuwe publicaties ■ SEV-jaarverslag 2008 2008, het jaar van de spannende verkiezingsstrijd in de Verenigde Staten, het jaar van de mondiale financiële en economische crisis, maar ook het jaar van de afgetreden minister Vogelaar. Een dynamisch jaar met veel ingrijpende gebeurtenissen. Hoe de SEV het er vanaf heeft gebracht, staat in het jaarverslag over 2008. Daarin staan de resultaten van de drie SEV-programma’s: Vernieuw(d) maatschappelijk ondernemerschap, Wat beweegt de woningmarkt? en Keer de verloedering! Wij vragen, bijvoorbeeld in de jaarverslagprijs Het Glazen Huis, transparantie en verantwoording van onze partners en andere betrokkenen. Ook het SEV-jaarverslag moet daarom een dergelijke insteek hebben. Welke wegen zijn er ingeslagen? Wat zijn de prestaties en opbrengsten? Hebben we de gewenste effecten gezien en de verwachte resultaten behaald? Ligt de SEV nog op de koers van maatschappelijk ondernemen? Deze vragen en andere stellen we in het jaarverslag. Spreek de SEV vooral aan op deze resultaten, we horen het graag! SEV/juni 2009/48 pagina’s/als pdf te downloaden of gratis te bestellen op www.sev.nl

■ Nieuw verschenen: ‘Ontwikkelingspaden voor woningcorporaties’ De toekomst van woningcorporaties belicht In dit nieuw verschenen boek van Fleurke, Van der Schaar en Van Wijk wordt de lezer meegenomen in een verkenningstocht door de turbulente wereld van de woningcorporaties. De ideeën over de toekomst van woning corporaties lopen flink uiteen. Moeten we afscheid nemen van het fenomeen woningcorporatie, moet de corporatie versmallen tot kerntaken óf de integrale buurtbeheerder worden die de WRR erin ziet? Tegen de achtergrond van een historische, internationale en transsectorale vergelijking, onderzoeken de auteurs de argumenten op grond waarvan men voor een van de ontwikkelingspaden zou kunnen kiezen. Het boek geeft iedere politieke kleur argumenten in het debat over de toekomst van deze belangrijke sector. Het werkt inspirerend en verhoogt tevens de kwaliteit van het publieke debat. De SEV ziet dit boek daarom ook als een belangrijke basis voor nieuwe experimenten met arrangementen tussen woningcorporaties, de gemeenschap waar zij in en voor opereren, de overheid en de markt. RIGO en SEV/mei 2009/208 pagina’s/ te bestellen voor €19,50 op www.sev.nl

■ Evaluatie Tweehuurprijzensysteem Woonbron Sinds 2002 voert de Rotterdamse wooncorporatie Woonbron een inkomensafhankelijk prijsbeleid, beter bekend als het ‘Tweehuurprijzen systeem’. De aangeboden woningen zijn sindsdien voor zowel een sociale huurprijs als een ‘markthuur’ verkrijgbaar, afhankelijk van het inkomen van de bewoners. Woonbron en de SEV evalueren de effecten van deze mogelijke voorloper voor een landelijk systeem van inkomens afhankelijk huren in dit rapport. De SEV heeft een vergelijkbaar experiment met Huur op Maat. We verwachten hiervan in juli 2009 de eerste resultaten op landelijk niveau. SEV/april 2009/42 pagina’s/als pdf te downloaden op www.sev.nl

■ Hoe duur is goedkoop? De provincie Groningen, de gemeenten Pekela, Reiderland, Scheemda en Winschoten en de SEV hebben Heins Advies gevraagd onderzoek te doen naar koopwoningen in het Oldambt. Het is een vervolg op eerdere onder zoeken die concluderen dat de vraag naar woningen in Oost-Groningen afneemt. Aanleiding voor het onderzoek waren diverse onderzoeksrapporten en de waarneming dat in sommige straten van de betrokken gemeenten veel woningen te koop bleken te staan. Heins Advies uit Leeuwarden heeft de wensen van bewoners en de technische staat van de woningen onderzocht. Deze uitkomsten werden vergeleken met eerdere onderzoeken in Nederland. In gebieden in Zeeland, Limburg en Twente bijvoorbeeld zien we vergelijkbare ontwikkelingen. SEV/april 2009/96 pagina’s/als pdf te downloaden op www.sev.nl

■ Energiebesparing in VvE’s Energiebesparing óf kostenbesparing? De discussie over het belang van energiebesparing is al langer gaande, maar sinds de economische crisis is het kabinet zich meer gaan focussen op dit onderwerp. Verschillende maatregelen worden getroffen op uiteen lopende gebieden. De CO2-uitstoot bijvoorbeeld moet drastisch worden verlaagd, maar ook bedrijven en woningen moeten beter geïsoleerd worden. In nieuwbouwwoningen is isoleren bijna vanzelfsprekend, echter in de bestaande particuliere voorraad worden de kabinetsdoelstellingen niet bereikt. Om deze te halen, moet ook de particuliere sector aan de slag. In 2008 zijn twee verkenningen over dit onderwerp met bijdrage van de SEV uitgevoerd. In dit rapport treft u de uitkomsten daarvan aan. SEV/maart 2009/50 pagina’s/als pdf te downloaden op www.sev.nl Kijk voor een uitgebreid overzicht op www.sev.nl

Geneviève Ruocco

SEV-congres ‘Maakbaarheid van een duurzame samenleving’ Op 23 april 2009 kwamen in het filmtheater Cinescope in Almere verschillende vertegenwoordigers van het middenveld, de overheid en de gemeenschap samen om te brainstormen over de ‘maakbaarheid van een sociaal duurzame samen leving’. De gemeente Almere heeft corporaties uitgedaagd een competitie aan te gaan voor de ontwikkeling van de sociaal duurzame wijk Almere Hout Noord. Drie corporaties, waaronder winnaar Ymere, presenteerden hun plan in een workshop. Daarnaast lichtten gastsprekers hun visie op de maakbaarheid van een duurzame samenleving toe. De soms stroeve samenwerking tussen de aanwezige partijen bleef niet onderbelicht. Annet Bertram sprak bijvoorbeeld over een ‘moddertheorie’ waarmee ze het falen van de samenwerking aanduidt. Floor Basten betoogde dat de burger ondergewaardeerd is en serieus moet worden genomen. Echter, voorbeelden van succesvolle projecten zoals WoonServiceWijk Escamp en het NOVA-college werden ook benoemd. Dankzij de diverse sprekers was het congres van de SEV en de gemeente Almere zeer gevarieerd en liep de spanning af en toe – op een prettige manier – hoog op. Meer informatie over het congres op www.sev.nl

Colofon

Nog geen abonnee van SEV@ctueel?

Het Experiment is een kwartaaluitgave van de SEV, Postbus 1878, 3000 BW Rotterdam. De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappe lijke vraagstukken op het gebied van wonen. De SEV is onafhankelijk, maar kan niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeft zij ideeën voor innovaties in de praktijk. Een abonnement op Het Experiment is kosteloos en op vier manieren aan te vragen: schriftelijk op bovenstaand adres, telefonisch via 010 - 282 50 50, per e-mail [email protected] of via www.sev.nl. Adreswijzigingen kunt u schriftelijk doorgeven. Gebruikt u daarvoor de adreswijzigingskaart/bestelbon. Dit is de andere zijde van de adresdrager. Overname van artikelen is mogelijk na toestemming van de hoofdredacteur.

Een kosteloos abonnement op onze elektronische nieuwsbrief SEV@ctueel krijgt u door uw naam (eventueel de naam van uw organisatie en functie) te mailen naar [email protected]. U kunt zich ook abonneren via www.sev.nl.

Aan dit nummer werkten mee: Sahil Achahboun, Lex de Boer, Ilse Crooy, John Cüsters, Radboud Engbersen, Kees de Graaf, Marnix Groenland, Jeroen Singelenberg, Sander Sparenberg, Madelon Stoele en Anne-Jo Visser. Beeldmateriaal: Absoluut Design, Freek van Arkel/Hollandse Hoogte, Martijn Beekman/Hollandse Hoogte, Oote Boe/Hollandse Hoogte, Joost Brouwers, Sofie Van Hoof, Arie Kievit/Hollandse Hoogte, Len Munnik, de Nationale Beeldbank, Geneviève Ruocco en Wendy Panders. Hoofdredactie: Karien van Dullemen Concept en vormgeving: www.absoluutdesign.nl, Bergen op Zoom Lithografie en druk: NPN drukkers Andere SEV-publicaties kunt u bestellen via: telefoonnummer 010 - 282 50 50, per email [email protected] of via www.sev.nl

Where life swirls SEV-experiment Publieke ruimten. Is nieuwbouw voordeliger? Bewoners denken over sloop eigen woning

Recommend Documents