Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie RIS180398_16-MEI-2011
M. Norder
Gemeente Den Haag
Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Uw brief van
De voorzitter van Commissie Ruimte
Uw kenmerk Ons kenmerk
DSO/2011.82 – RIS 180398 Doorkiesnummer E-mailadres Aantal bijlagen Datum
10 mei 2011 Verzonden 16 mei 2011 Onderwerp
voortgangsrapportage ruimtelijke projecten Laak
Geachte voorzitter, De huidige marktomstandigheden hebben ook invloed op de ruimtelijke projecten in Laak. Het Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling (IpSO) 2011 is een directe vertaling hiervan geweest. In deze nieuwe tijd moeten duidelijke keuzes gemaakt worden. Voor Laak is gesteld dat lopende ruimtelijke projecten evenals de gebiedsontwikkeling van Laakhavens prioriteit behouden. De rol binnen deze ontwikkelingen kan voor de gemeente wel veranderen.
8 1 2 7 3
6
4 5
Inlichtingen bij
Laurens Cramer Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Internetadres: www.denhaag.nl
Telefoon: 070 - 353 2852/353 2966 Fax: 070 - 353 3615
DSO/2011.82
2
In sommige projecten moet de gemeente meer los laten en de markt uitdagen en faciliteren. In andere projecten moet de gemeente de kar zelf trekken. Dat gaat soms op de gebruikelijke manier, maar soms moeten nieuwe ontwikkelmogelijkheden een kans krijgen. Op deze manier probeert de gemeente met maatwerk in deze tijd projecten tot uitvoering te brengen. In deze commissiebrief worden de ontwikkelingen van alle lopende ruimtelijke projecten in Laak waarin de gemeente een rol speelt omschreven. Voor het overzicht is in deze commissiebrief Laak opgedeeld in 8 gebieden. De Binckhorst, wat tevens onderdeel is van stadsdeel Laak, wordt in deze commissiebrief buiten beschouwing gelaten. Het Schipperskwartier (8) wordt in het kaartje wel aangegeven, maar kent nu geen projecten. 1 Laakhaven Hollands Spoor De onderstaande plannen maken, met uitzondering van Leeghwaterplein en De Klok, onderdeel uit van gebiedsvisie Hollands Spoor (juni 2008). De Klok Het project bevindt zich op de hoek van de Waldorpstraat en de Rijswijkseweg. De bouw is gestart op 1 juli 2010. Het project moet begin augustus 2011 opgeleverd zijn zodat de studenten van de University College (UCL) in september kunnen starten met hun opleiding. Het plan betreft 137 appartementen bestaande uit 178 eenheden. TPG gebouw In 2010 is een beginselplan ingediend voor een herontwikkeling van het TPG gebouw (Rijksmonument). In het plan wordt kantoorruimte, parkeren, hotel en detailhandel / horeca toegevoegd. Het plan omvat meer programma dan aangegeven in de Gebiedsvisie en is om die reden afgekeurd. De gemeente is in afwachting van het vervolgtraject. Waldorpstraat busstation Bij de herinrichting van het Stationsplein eind jaren 90 is er voor gekozen om de buslijnen 26 en 28, 54 en 134 te verleggen naar een tijdelijke locatie aan de Laakzijde van station Hollands Spoor. Deze tijdelijke locatie bevindt zich nu aan de Lage Waldorpstraat, direct achter station Hollands Spoor. Gezien de functie van station Hollands Spoor als vervoersknooppunt is de ontwikkeling van een busstation op deze locatie gewenst. Gelet op de hoge investeringkosten (varianten van 11 tot 24 miljoen) die dit met zich mee brengt en de beperkte financiële middelen van de gemeente, is de huidige planontwikkeling stop gezet. De gemeente zal afstemming houden met NS en ProRail zodat de realisatie van een busstation in de verdere toekomst mogelijk blijft. Mondriaan In januari 2010 is gestart met de bouw van de 2de fase van Mondriaan (10.000 m2). In de zomer van 2011 zal het gebouw opgeleverd worden zodat het in het nieuwe schooljaar gebruikt kan worden. De laatste fase behelst het plaatsen van een verbindingsbrug tussen het bestaande en het nieuwe gebouw. De bouwvergunning hiervoor wordt binnenkort verwacht.
DSO/2011.82
3
DUWO torens Binnenkort zal, direct naast de nieuwbouw van Mondriaan, gestart worden met de bouw van de zogenoemde DUWO torens in de spoorstrook langs de Waldorpstraat, ter hoogte van de Megastores. De DUWO-torens zijn in ontwerp twee slanke torens van 70 meter hoog. De twee woontorens bevatten gezamenlijk 382 woningen voor ongeveer 604 studenten. Toren 1 is gesitueerd aan de kant van de nieuwbouw van het Mondriaan College en bevat 270 zelfstandige studenten-wooneenheden. In de tweede toren bevinden zich 334 studentenkamers, verdeeld over 112 woningen, hier worden de keuken en de sanitaire voorzieningen gedeeld per 3 studenten. In de toekomst zouden deze wooneenheden eventueel kunnen worden verbouwd tot koopwoningen voor starters. Naar verwachting zullen beide woontorens in 2013 worden opgeleverd. Leeghwaterplein / Leemansplein De bestemming van de nog braakliggende gronden aan het Leeghwaterplein/Leemansplein is kantoor. In december 2008 is een nota van uitgangspunten vastgesteld. Hierin staat omschreven dat op de braakliggende kavels een onderwijscampus gerealiseerd kan worden met een multifunctioneel programma. Dit is niet van de grond gekomen omdat de grote trekker van dit plan, een Amerikaanse School, weg is gevallen. Het projectdocument waarmee aanvullende dekking geregeld moest worden is daarom ook niet herzien. De bestemming kantoor blijft daarom nog gehandhaafd. Met het Rode Kruis is gesproken over vernieuwing van hun hoofdkantoor. Door het tekort op de financiering is dit stil komen te liggen. De verwachting is dat dit weer gaat spelen zodra de afloop van het erfpacht in 2018 in zicht komt. Voorlopig is er geen zicht op de realisatie van kantoren. Dit gedeelte van het plangebied wordt 4 jaar stilgelegd. 2
Laakhaven Centraal
Megastores ING heeft in goed overleg met de gemeente een uitbreidingsplan voor de Megastores gemaakt. Door de huidige marktsituatie heeft ING aangegeven voorlopig geen uitbreiding te gaan realiseren. Momenteel wordt hard gewerkt aan een interne verbouwing om de uitstraling te verbeteren en is de branchering binnen het complex aangepast. De eerste resultaten zijn positief. Van der Kunstraat/Leeghwaterstraat De gesprekken met DUWO over de realisatiemogelijkheden van het ingediende bouwplan voor 534 studentenwoningen, 880 m2 commerciële ruimte en 90 parkeerplaatsen worden voortgezet. Een herziening van het projectdocument is noodzakelijk en zal in een later stadium worden vastgesteld. Een financier moet gevonden worden, overeenstemming bereikt worden over de grondprijs en geluidtechnisch moet er een oplossing komen.
DSO/2011.82
3
4
Laakhaven West / Petroleumhaven
Laakhaven West De gemeente maakt in Laakhaven West financieel gezien pas op de plaats. Het project wordt niet stilgelegd. Het uitgangspunt is dat de gemeente minimaal de komende 4 jaar geen grote investeringen doet waar geen directe inkomsten tegenover staan. Indien een marktpartij een kavel kan ontwikkelen zal de gemeente de overweging maken of dit in verhouding staat tot nog te verrichten investeringen. Als voorbeeld hiervan geldt de ontwikkeling van een complex voor mandirs. Op z’n vroegst zal grond worden uitgegeven in 2012. Zodra zekerheid is over voldoende grondopbrengsten zal de gemeente over gaan tot de verlegging van de Waldorpstraat. De kosten moeten gedekt kunnen worden uit de grondopbrengsten. Deze constructie geldt ook voor tijdelijke initiatieven. Kostendekkende tijdelijke initiatieven kunnen gefaciliteerd worden. Daarnaast wordt van marktpartijen verwacht dat zij, indien zij inspanningen van de gemeente wensen, (een deel van) de apparaatslasten voor hun rekening nemen. Er liggen kavels klaar voor ontwikkelingen. De gemeente gaat dus niet meer kavels bouwrijp maken zolang er geen zekerheid is op ontwikkelingen en verkoop van de bouwrijpe kavels. De gemeente zal allereerst zorgen dat een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld. Het huidige bestemmingsplan gaat uit van bedrijfsfunctie met o.a. de zwaarste milieu-categorie (categorie 4). Handhaven van het huidige bestemmingsplan is daarmee geen optie. Het volledige bestemmingsplan moet herzien worden om wonen in Laakhaven West en Petroleumhaven mogelijk te maken. Parallel aan de herziening van het bestemmingsplan wordt de mogelijkheid van uitgifte van kleinere kavels verder uitgewerkt. Hierin wordt bezien of interessante mogelijkheden ontstaan voor particulieren, combinaties van particulieren of kleinere ontwikkelaars. Het huidige stedenbouwkundige plan blijft ook in dat geval kaderstellend. Voor de zomer wil ik u hierover nader berichten. Op dit moment wordt de samenwerking met de OntwikkelingsCombinatie Laakhaven West (OCLW) kritisch tegen het licht gehouden. De jarenlange samenwerking heeft niet geleid tot bouwactiviteiten. De gemeente heeft wel veel investeringen gedaan. De gemeente zal samen met OCLW bezien of en op welke wijze de samenwerking moet worden voortgezet. De planontwikkeling van de spoorstrook langs de Waldorpstraat (NS-strook Waldorpstraat / Laakhaven West) wordt stopgezet. Op termijn zal de strook aan het project Laakhaven West worden toegevoegd. De gronden zijn strategisch in bezit en in beheer bij DSO/GOB. Ontwikkelen van deze strook is op dit moment afhankelijk van marktinitiatieven. De gemeente faciliteert als zeker is dat de grondkosten en apparaatlasten de grondopbrengsten niet overstijgen.
DSO/2011.82
5
Petroleumhaven Petroleumhaven zou ontwikkeld worden nadat (een deel van) Laakhaven West ontwikkeld is. Die uitvoeringsstrategie is gewijzigd. De gemeente heeft kavels in Laakhaven West ter beschikking. Van bouwactiviteiten is nog geen sprake. Pas als hier opbrengsten gerealiseerd worden kunnen verdere investeringen plaats vinden. Petroleumhaven is er niet bij gebaat om in afwachting bouwactiviteiten in Laakhaven West braak te liggen. De gemeente beschikt over alle gronden in Petroleumhaven. De kavels zijn nagenoeg bouwrijp en kunnen op de markt gezet worden. Er is echter eerst een bestemmingsplan nodig. Dit wordt in samenhang met Laakhaven West opgesteld. 4 Knoop Moerwijk Bij de vaststelling van het Masterplan Knoop Moerwijk (gemeenteraad van 17 december 2009) is aangegeven dat de gemeente Den Haag de uitvoering van het masterplan zelf niet actief zal oppakken, maar dat het masterplan wel ruimte biedt aan particuliere initiatieven. Fruithaven is zo’n lopend particulier initiatief. Fruithaven I Uitgangspunt hierbij is een voor de gemeente kostenneutrale ontwikkeling van te realiseren programma, waaronder de herinrichting openbare ruimte. Gemeente en ontwikkelaar zijn gevorderd in de gesprekken om te komen tot een anterieure overeenkomst. Streven is om het projectdocument hiervoor in september 2011 vast te stellen. Het programma zal bestaan uit minimaal 160 woningen, een zorginstelling, 3.000 – 5.000 m² ambachtelijke bedrijfsruimte (waaronder ook praktijkruimte en kleinschalige horeca), inpandig parkeren en realisatie van een aantal langzaam verkeerroutes. Deze langzaam verkeerroutes vormen een belangrijke schakel tussen bestaande en toekomstige langzaam verkeerroutes. Inrichting van deze openbare ruimte is voor rekening en risico van de ontwikkelende partij. Uitgangspunt is bovendien dat de ontwikkelende partij 50% van de kosten voor de realisering van een langzaamverkeersbrug draagt. Tijdelijke maatregelen station Moerwijk Tijdens de vaststelling van het Masterplan Knoop Moerwijk is ingestemd om samen met ProRail te investeren in tijdelijke verbetering van de leefbaarheid op en om station Moerwijk. Voorbereidingen hiervoor zijn gaande. Streven is om in september 2011 een projectdocument vast te stellen voor het gemeentelijke deel van de werkzaamheden. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de vraag van bewoners en belanghebbenden, om, naast maatregelen uit het masterplan Knoop Moerwijk voor de lange termijn, ook maatregelen voor de korte termijn te nemen. Dit om de leefbaarheid rondom het station te verbeteren. 5 Spoorwijk De herstructurering van Spoorwijk is zo goed als afgerond. 750 woningen zijn tussen 2002 en 2009 gebouwd. De laatste zaken worden aangepakt.
DSO/2011.82
6
Beetsstraat Aan de Max Havelaarstraat wordt een nieuwe gymzaal voor basisschool de Spoorzoeker gebouwd. Daarnaast worden voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd voor de bouw van 9 eengezinswoningen. Deze ontwikkeling is voorzien in een recente herziening van projectdocument Beetstraat. Openbare ruimte De nieuwbouw herstructurering Spoorwijk is afgerond. Voordat ook de openbare ruimte weer volledig in beheer kan worden gegeven bij het stadsdeel Laak, maakt Vestia de speelvoorziening aan de Beetsstraat en de groenstrook aan de Hildebrandstraat in orde. De laatste hand wordt gelegd aan de realisering van het kunstproject de Vlindertuin achter het Hof van Heden. De Bewoners Organisatie Spoorwijk (BOS) wil heel graag dat deze speeltuin ook echt een fijne speel en ontmoetingsplek wordt van de buurtbewoners die er gebruik van gaan maken. Vestia heeft de aanleg van de speeltuin gesponsord. Op 22 juni 2011 wordt de vlindertuin geopend. Spoorwijk fase 4 Vestia beraadt zich over maatregelen aan haar vooroorlogse woningvoorraad in Spoorwijk. Naar verwachting voldoen deze aan het bestemmingsplan Spoorwijk zodat de bemoeienis van de gemeente beperkt is. 6
Laakkwartier
Capadosestraat scholencarré De ingang naar het sportveld is inmiddels verlegd zodat dit jaar de bouw van het Prismacollege kan worden uitgevoerd. Neherkade Slachthuislaan Kop A Voor de laatste nog onbebouwde kavel van het voormalige Slachthuisterrein is een planvoorstel ontwikkeld voor de bouw van 31 studentenwoningen en 440 m2 bedrijfsruimte. Nadat het geluidsprobleem als gevolg van de ligging aan de Centrumring was opgelost bleek de Externe Veiligheid na gewijzigde wetgeving een onoverkomelijk probleem. Zolang er aan de Neherkade LPG verkocht wordt zijn kwetsbare functies op de locatie Neherkade/Slachthuislaan niet te realiseren. Als het LPG vulpunt verwijdert is, kan een nieuw project gestart worden. De besluitvorming voor het afsluiten van dit project wordt voorbereid. Parkeren Laakkwartier De parkeerproblemen in het Laakkwartier zijn aanzienlijk. Vanwege de hoge bevolkingsdichtheid en het in de afgelopen decennia sterk gestegen autobezit en -gebruik heeft het aanbod van parkeerruimte niet mee kunnen groeien met de vraag. Laakkwartier-Oost is één van de gebieden waarvoor de gemeente bezig is met toevoeging van parkeerplaatsen aan woongebieden. Het betreft het gebied tussen Paets van Troostwijkstraat, De Genestetlaan, Laakkade en Rijswijkseweg.
DSO/2011.82
7
Het zal daarbij gedeeltelijk gaan om het beter inpassen van parkeerruimte in woonstraten. Door het legaliseren van illegaal gebruikte parkeerruimte wordt foutparkeren tegengegaan en kunnen meer auto’s op een veilige en leefbare wijze worden geparkeerd. Het gaat echter ook om de aanleg van volledig nieuwe parkeerruimte: op straat en inpandig. De verhouding tussen de categorieën is op dit moment nog niet inzichtelijk. De verwachting is dat er in Laak in totaal tussen de 500 en de 1000 parkeerplaatsen moeten worden toegevoegd, dan wel gelegaliseerd. Invoering van betaald parkeren zal hierna de duurzame oplossing van de parkeerproblemen volledig maken. 7
Laak Noord
Ketelstraat 21-23 De huidige gebruiker Stio Laak verhuist dit voorjaar naar de gerenoveerde panden aan het Trekvlietplein. Daarmee komt de weg vrij voor nieuwbouw van een kinderdagverblijf met 25 woningen erboven. Met een geselecteerde ontwikkelaar worden hierover dit jaar prijsafspraken gemaakt, waarna het plan verder kan worden uitgewerkt. Wenckebach-/Zuigerstraat Na de oplevering van de 51 eengezins huurwoningen aan de Zuigerstraat ontwikkelt Staedion voor de eigen locatie aan het Wencekebachplein een bouwplan voor een parkeervoorziening met daarboven groepswonen door ouderen bestaande uit 25 appartementen. Noordpolderkade Cylinderstraat De beoogde vervanging van de voormalige schoolgebouwen door woningbouw kan nog niet gerealiseerd worden, omdat er nog een kinderdagverblijf gehuisvest is. Om die reden is ook de selectie van een ontwikkelaar mislukt. Het project kan daarom eenvoudig worden stop gezet. De opstallen worden ondergebracht bij DSO/GOB waarna het plan wordt afgesloten. Wanneer het kinderdagverblijf verplaatst is in 2013, dient opnieuw besluitvorming over aanpak van de beide schoolgebouwen plaats te vinden. Het zijn markante gebouwen met fraaie gevels. Daarom zal naast sloop/nieuwbouw ten behoeve van woningen ook een vastgoedontwikkeling van de bestaande panden onderzocht dienen te worden. Voor deze nieuwe ontwikkeling zal een nieuw project opgestart moeten worden. De besluitvorming voor het afsluiten van dit project wordt voorbereid. Neherkade Gemaalstraat Nadat eerst geprobeerd is de locatie Neherkade/Gemaalstraat uit te breiden met de naastgelegen supermarktlocatie, Keuringsdienst van Waren locatie en Gemaalstraat voor verdichting met woningbouw is nu alleen nog sprake van een mogelijk gezamenlijke ontwikkeling van de Keuringsdienst van Waren locatie met een deel van de gemeentekavel. De supermarktlocatie is in 2009 heruitgegeven en daarmee voorlopig niet meer beschikbaar voor woningbouw. Ten behoeve van de herprofilering van de Neherkade is een strook van 10 meter van het gemeentekavel nodig voor het verleggen van de op-afrit naar het parkeerdek van de supermarkt.
DSO/2011.82
8
De aanwezigheid van een watertransportleiding in de Gemaalstraat maakt het verleggen van de straat erg duur. Gezien de programmatische wijzigingen, die aan de orde zijn, is een herziening projectdocument noodzakelijk. Het project wordt daarom stil gelegd totdat herziene besluitvorming over programma en kosten aan de orde is. Concreet betekent dit dat de ontwikkelaar met een plan moet komen en vervolgens de gemeente moet nagaan of herziening van het projectdocument wenselijk / financieel mogelijk is. Particuliere woningvoorraad De afgelopen jaren hebben een aantal projecten met betrekking tot particulier bezit in Laak vruchten afgeworpen. Er zijn grootschalige onderhoudsprojecten afgerond en Haagse Pandbrigade heeft de woningvoorraad blok voor blok gecontroleerd. De onderhoudsstaat van de woningvoorraad is op peil en ook het gebruik daarvan is recentelijk gecontroleerd. Er wordt over heel Laak nu ingezet op borging van de behaalde resultaten. Voor het borgen van het onderhoud is de VvE-balie beschikbaar en met betrekking tot het gebruik het Meld- en Steunpunt Woonoverlast. Bovendien zit Laak in de beheerfase van de Haagse Pandbrigade, zodat problemen rond gebruik voortvarend opgepakt worden. De onderhoudsstaat van de particuliere woningvoorraad is op peil en het gebruik wordt gemonitord. De gemeente zal nu een slag maken om de parkeerproblemen in een deel van Laakkwartier aan te pakken. In een aantal ruimtelijke projecten doen we een stapje terug. De markt kan met initiatieven komen. Een aantal projecten worden stopgezet. In de toekomst kunnen enkele van deze projecten wellicht weer opgestart worden. Ook voor stopgezette projecten geldt dat de markt met initiatieven kan komen. Een actieve rol van de gemeente is hierin uitgesloten tenzij marktpartijen dit financieren. Uiteraard blijven er voldoende kansrijke ontwikkelingen doorgaan. De ontwikkeling van Laak gaat door, ook in moeilijke tijden. Ik hoop u met deze voortgangsrapportage voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie Marnix Norder
