werken aan versterken
3
Wij huren h p e s o J . t S bij
Inleiding er d r u u t s e b r directeu
Woonstichting St. Joseph zet zich actief in voor kwalitatief goed, betaalbaar en passend wonen in een prettige woonomgeving. Ook in 2009 hebben we veel werk verzet om onze dienstverlening verder te verbeteren. Samen met onze partners in Boxtel zijn we projecten gestart om het begrip Prettig Wonen nog krachtiger in te vullen.
Het jaar 2009 was in veel opzichten bijzonder en bewogen. Ik stip alvast wat zaken aan die in 2009 centraal stonden...
90-jarig jubileum
Niet het aanbod, maar juist de vraag staat centraal binnen Woonstichting St. Joseph. En om duidelijk te laten zien dat we er helemaal voor onze huurders zijn, hebben we afgelopen jaar ook gekozen voor een nieuwe, frisse uitstraling.
Op 11 december 1919 is Woonstichting St. Joseph (destijds: Bouwvereniging St. Joseph) bij Koninklijk Besluit opgericht. Ons 90-jarig jubileum heeft in 2009 als een rode draad door diverse activiteiten heen gespeeld, met als hoogtepunt de huurdersdag op zaterdag 20 juni. Dit was een dag voor al onze huurders en relaties in het park van De Kleine Aarde in Boxtel.
Maatschappelijk ondernemerschap
Student Lukas, starters Angelique en Hakan, doorstromers Sabine en Harrie, de betrokken Johan en oma Gerda... zij spelen vanaf 2010 de hoofdrol in onze communicatie. Ze staan model voor de verschillende groepen huurders en de vragen die zij hebben. U komt ze tegen in onze folders, op de servicebusjes, de vernieuwde site en in dit jaarverslag kunt u alvast kennismaken met deze ‘bijzondere huurders’.
De woningcorporaties staan als sector onder zware druk. Dat heeft de sector deels aan zichzelf te wijten, zie ook alle negatieve krantenberichten over integriteitskwesties, verkeerde investeringen, met corporaties in de hoofdrol. Voor een ander deel is het de landelijke politieke waan van de dag met de corporaties als oneindige geldbron voor de overheid. Voor ons is hier maar één conclusie uit te trekken: wonen is een lokale/regionale aangelegenheid, waarbij maximaal presteren voorop staat. Dit zonder de financiële continuïteit uit het oog te verliezen. We willen transparant zijn over hoe we tot die prestaties komen. Als corporatie was dat de opdracht bij de oprichting en in essentie is die opdracht nu nog altijd actueel.
Visitatie / KWH Goed Bestuur In 2009 heeft St. Joseph voor het eerst de visitatie laten uitvoeren. Naast de visitatie hebben we gekozen voor het behalen van het KWH-label Goed Bestuur. We zijn hierbij bewust gegaan voor een visitatietraject met een zelfevaluatie. Leren en ontwikkelen staan voor ons centraal. Dat is ook belangrijk omdat we drie jaar geleden een andere weg zijn ingeslagen met de organisatie; van beheerorganisatie naar maatschappelijk vastgoedondernemer. We wilden weten: waar staan we, hoe waardeert de samenleving onze prestaties en doen we de juiste dingen?
8
9
Zowel de visitatie als het Goed Bestuurlabel laten goede resultaten zien; we vervullen onze ambities en opgaven al op de juiste manier. In 2010 gaan we actief verder met de verbeterpunten en aanbevelingen. St. Joseph is de eerste corporatie die gelijk met de visitatie het KWH-label Goed Bestuur heeft gehaald. We horen nu tot een select gezelschap dat naast het KWH Huurlabel, nu ook beschikt over het Goed Bestuurlabel.
Nieuw ondernemingsplan St. Joseph is toe aan herijking van haar strategische visie en zoekt haar richting voor de middellange termijn. Het nieuwe ondernemingsplan moet ‘van buiten naar binnen’ tot stand komen. We gaan in 2010 daarom nadrukkelijk de dialoog aan met onze omgeving. Onze klanten en belanghouders zijn een belangrijke bron bij de totstandkoming van het ondernemingsplan. Daarnaast dienen ook de conclusies en aanbevelingen uit het medewerkersonderzoek, de visitatie, het Goed Bestuurlabel en het doorlopen Management Development traject als input.
Prestatieafspraken 2007-2011
Interne beheersing
Eind 2009 zijn we halverwege de uitvoeringsperiode van de Prestatieafspraken 2007-2011. Al sinds 2007 hebben we hard gewerkt om de taakstellingen te realiseren of in te vullen.
St. Joseph heeft de afgelopen jaren hard gewerkt aan het beheersen van haar organisatie door de interne controle te verbeteren. Door structureel te werken met maand- en kwartaalrapportages is de managementinformatie zo ingericht dat ze ons beter inzicht geeft in onze bedrijfsprocessen. Onder leiding van de afdeling Finance vindt er voortdurend verbetering plaats in effectiviteit en efficiency van de interne rapportages. Daarnaast hebben ook het tweejaarlijkse medewerkersonderzoek en de visitatie de nodige input gegeven om onze beleidsvorming en bedrijfsvoering te verbeteren.
Herstructurering Selissenwal De revitalisering van het gebied De Heerewaerde nadert haar afronding. In 2009 is het laatste project Baanrots opgeleverd, met 24 appartementen en acht grondgebonden woningen. In totaal hebben we de afgelopen vijf jaar 161 koop- en huurappartementen ontwikkeld en zo’n 1.835 m² winkelruimte gerealiseerd. De komende jaren staan de nieuwbouw- en renovatiewerkzaamheden aan de Baanderherenweg en Adrianastraat e.o. centraal. Bij dit laatste plan vraagt de herstructurering veel van de bewoners. Door ze bij alle zaken te betrekken, proberen we de overlast tot een minimum te beperken.
Woonvisie De gemeente Boxtel heeft in 2009 haar Woonvisie 2010-2014 vastgesteld. St. Joseph heeft hier ook een steentje aan bij mogen dragen. De belangrijkste, gezamenlijke opgaven liggen de komende jaren bij: • Het realiseren van voldoende aanbod voor starters en senioren in de koop– en huursfeer, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande woningvoorraad. • Het bouwen van levensloopbestendige woningen met een hoog duurzaamheidsgehalte. • Extra aandacht voor energiemaatregelen en veiligheid in de bestaande woningvoorraad. • Aandacht voor een veilige en leefbare woonomgeving.
Woningproductie Onze woningproductie begint op gang te komen; in 2009 heeft een aantal plannen de tekentafel verruild voor de bouwkeet. St. Joseph is in 2009 gestart met de bouw van in totaal 88 huur- en 14 koopwoningen. Daarnaast hebben we de bouw van nog eens 74 huur- en 24 koopappartementen voorbereid. Hiermee starten we concreet begin 2010.
10
Organisatieontwikkeling St. Joseph hecht veel waarde aan ontwikkeling en vooruitgang. Wij willen een inspirerende organisatie zijn voor onze klanten, onze medewerkers én voor andere belanghouders. We willen een organisatie zijn die wordt getypeerd als betrouwbaar en maatschappelijk betrokken, waar mensen met trots werken en huurders tevreden zijn. Om dit te realiseren heeft St. Joseph ook in 2009 veel aandacht besteed aan opleiding, training, gedragsverandering en interne workshops gericht op het verder professionaliseren van onze organisatie.
HuurdersBelangenVereniging In 2009 is de nieuwe, geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst tussen de HuurdersBelangenVereniging (HBV) en St. Joseph ondertekend. St. Joseph heeft regelmatig overleg met de HBV en de bewonersverenigingen en -commissies. De belangrijkste zaken die we daarin bespreken: voorraadbeleid, begroting, jaarlijkse huurverhoging, servicekosten afrekenen en herstructurering.
Leefbaarheid Samen met de bewoners blijven we ons inzetten voor een leefbare woonomgeving met veilige straten en buurten. Ook (groot)onderhoud en herstructurering dragen bij aan een aangenaam woonklimaat. Mooi geschilderde kozijnen, gevelrenovatie en schone entrees hebben invloed op de verbetering van de leefbaarheid.
Kredietcrisis St. Joseph kent een aantal nieuwbouwprojecten in de koopsfeer of een mix van koop- en huurwoningen. In 2009 hebben we een aantal van deze projecten opnieuw bekeken om de haarbaarheid op zowel de koop- als de huurmarkt te vergroten. Ook St. Joseph ontkomt niet aan de kredietcrisis; mogelijke kopers denken wel twee keer na voor ze tot aanschaf van een woning overgaan. We moeten daarom terughoudender zijn met toekomstige nieuwbouwplannen. We willen onze financiële hand niet overspelen. Binnen dit kader zijn wij dan ook erg benieuwd naar de kabinetsplannen op de herijking van de koop- en huursector.
In het kader van leefbaarheid scoort veiligheid en zeker ook het gevoel van veiligheid hoog. In 2009 hebben we bij zo’n 200 woningen inbraakwerende voorzieningen getroffen die ook vallen onder het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW). Verder heeft St. Joseph in samenwerking met bewonersvereniging Hoogheem bij verschillende centrale entrees camera’s geïnstalleerd. Hierdoor voelen bewoners zich veiliger en wordt het vandalisme tegengegaan.
taten en acties. De WOP stimuleert de bewoners ook om hun eigen omgeving schoon, heel en veilig te houden. In het najaar van 2009 zijn alle medewerkers op de koffie geweest bij een deel van de bewoners in Breukelen. De opgehaalde informatie gaan we in 2010 omzetten naar concrete maatregelen en werkzaamheden in de wijk.
Duurzaamheid Naast diversiteit en kwaliteit is aandacht voor duurzaamheid een belangrijke pijler in ons beleid. Het beleidsplan Duurzaam Woonstichting St. Joseph is daarbij onze leidraad. Dit plan uit 2008 hebben we in 2009 vertaald naar een implementatieplan ‘duurzaam denken, plannen en doen’. De eerste stap is inmiddels al gezet. Door alle energiebesparende maatregelen is de gemiddelde energie-index van ons totale woningbezit per eind 2009 1,60, met een daarbij behorend label C. (2008: 1,71, label D) Voor 2010 staan er ook energiebesparende maatregelen op de uitvoeringslijst. Met de renovatieprojecten in de complexen Adrianstraat e.o. , ParallelwegNoord e.o., Frans Staelstraat e.o. en Vendelhof zetten we een belangrijke stap om de doelstellingen uit het regionale energieconvenant te halen. In 2010 laten we bovendien een ‘voetafdruk’ van onze organisatie maken door De Kleine Aarde. Dit doen we om ook als organisatie het bewustzijn over het gebruik van onze energiebronnen te versterken, zowel in ons dagelijkse werk en als ons handelen.
Tot slot St. Joseph heeft haar middelen in 2009 uitsluitend besteed in het belang van volkshuisvesting. Wij beschikken over een gezonde financiële positie om maatschappelijk rendement te realiseren en onze continuïteit te waarborgen.
Rob Dekker Directeur-bestuurder
De evaluatie van de sinds 2008 actieve WoonOmgevingsPloeg (WOP) toont aan dat bewoners uit onze wijken en buurten zeer positief zijn over de resul-
11
Creatieve student “Ik kom uit Sittard en ik ben tweedejaarsstudent aan het mbo-vakcollege SintLucas in Boxtel. Na eerst een jaar heen en weer reizen, ben ik hier komen wonen. Ik heb nu een prima kamer in het studentencomplex St. Ursula van St. Joseph. In 2009 hebben een paar studenten van mijn
Lukas
1
e r a b w u Betro r e n t r a p s g n i k r e w n same
opleiding ontwerpen gemaakt voor muurschilderingen in de Hoogheemflat Schorpioen. Die zagen er echt goed uit. Zelf wil ik volgend jaar graag een creatief decor maken voor een echte expositie in nieuwbouwcomplex Baanrots. SintLucas mag de etalageruimte daar ieder kwartaal een nieuwe invulling geven. Natuurlijk moeten de bewoners uit de wijk het wel wat vinden!”
1.1 Samen met gemeente Boxtel Samen met Stichting Goed Wonen Liempde hebben we met de gemeente Boxtel prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2007-2011. Deze afspraken gaan over: bouwen in Boxtel, in de buurt, woonruimteverdeling en doelgroepen, wonen en welzijn zonder zorgen, milieubewust en duurzaam bouwen en beheren, en samenwerking. Uit de halfjaarlijkse rapportages trekken we de volgende conclusie: St. Joseph heeft op het beleidsterrein bouwen in Boxtel nog een behoorlijke opgave. Door de kredietcrisis is een aantal projecten heroverwogen, bijvoorbeeld in de keuze koop- of huurwoning en de prijsstelling. En dit zorgt voor vertraging. In 2010 maken we samen met de gemeente een wijkvisie voor Boxtel Oost. Dit doen we onder leiding van een extern bureau en met input van belanghouders en bewoners. In 2009 hebben we hiervoor een wijkwensenonderzoek gehouden.
12
13
Wijkontwikkeling Selissenwal In de wijk Selissenwal werken we nauw samen met de gemeente Boxtel en Delta Stichting Welzijn Boxtel. De structuurvisie Selissenwal is uitgangspunt voor de integrale samenwerking en afstemming in projecten. In 2009 hebben we veel aandacht besteed aan projecten die de sociale cohesie bevorderen. Voorbeelden zijn de ateliersessies en het tuinbeeldenproject Adrianastraat. Waardecreatie Selissenwal In de wijk Selissenwal zijn verschillende partijen actief; de WSD-groep, Delta Stichting Welzijn Boxtel, Zorggroep Elde, de winkeliersvereniging, het VMBO college en de gemeente. Samen hebben we in 2009 tijdens twee bijeenkomsten gekeken naar het concept van waardecreatie. Het doel van deze bijeenkomsten: samen focussen op ontwikkelvragen en potenties van de wijk, zoals de mogelijkheden voor het verplaatsen van het Buurtinformatiecentrum (BIC), stageplaatsen in de wijk en woonparkmanagement. Door onze inzet en creativiteit te bundelen, ontwikkelen we nieuwe initiatieven die ten goede komen aan de waardeontwikkeling van de wijk. Via stageplaatsen willen we scholieren een maatschappelijke rol geven in de wijk. Hierdoor groeit de betrokkenheid van jongeren, ontstaat er een ander beeld tussen jongeren en bewoners, én realiseren we concrete activiteiten. Eind 2009 zijn de voorbereidingen gereed voor het aanstellen van een stagemakelaar. Deze komt in dienst van Delta. Een ander belangrijk onderwerp is het ontwikkelen en aanbieden van woonzorgpakketten voor individuele bewoners. Zorggroep Elde, WSD-groep, de gemeente (WMO) en St. Joseph spelen een belangrijke rol in de verdere ontwikkeling hiervan. Ook in de fysieke woonomgeving zetten we stappen, vooral met de uitvoering van het speelruimteplan. Onder regie van de gemeente Boxtel en in samenspraak met de bewoners komen alle leeftijdsgroepen in de wijk aan bod. Wijkvisie Boxtel-Oost Stichting wijkorgaan Boxtel-Oost heeft in 2009 onderzoek gedaan naar de leefbaarheid in de wijk, met hulp van vrijwilligers uit de wijk, de gemeente, Delta Stichting Welzijn Boxtel en Woonstichting St. Joseph. Het eindverslag wijkwaardering geeft een beeld van hoe de bewoners hun wijk waarderen. Samen met de gemeente Boxtel hebben we een bureau ingeschakeld dat in 2010 een complete wijkvisie opstelt.
14
1.2 Samen met onze huurders
1.3 Samen met De Kleine Aarde
Op de koffie Woonstichting St. Joseph huisvest bijna 700 huishoudens in de historische woonwijk Breukelen. De komende jaren stond er weinig onderhoud gepland in de wijk, terwijl een enquête van de SP in 2009 liet zien dat er wel vraag naar is. Onze medewerkers zijn daarom persoonlijk ‘op de koffie’ gegaan bij de huurders om over hun meningen en verwachtingen te praten. De resultaten van dit onderzoek zijn begin 2010 gereed.
De samenwerking met De Kleine Aarde krijgt de komende jaren een nieuwe dimensie. De nieuwe directeur, Martijn Messing, heeft duidelijke ambities voor de toekomst van De Kleine Aarde en haar betekenis voor partijen zoals woningcorporaties.
Duurzaamheid St. Joseph wil de samenwerking met De Kleine Aarde verder uitbouwen in 2010. We onderzoeken of we elkaar verder kunnen helpen op het gebied van duurzaamheid. In 2010 laten we in ieder geval ‘de voetafdruk’ uitvoeren. Ook doen we mee met ‘Train de vakman/vakvrouw’.
1.4 Samen met SintLucas Klantenpanels In 2010 lanceren we onze nieuwe website. Om goed aan te sluiten bij de wensen van onze huurders hebben we onze panelleden een vragenlijst gestuurd en uitgenodigd voor een bijeenkomst over de website. De huurders gaven aan dat zij tevreden zijn over de huidige website, maar dat het wel een modernisering kan gebruiken. ‘Meer kleur en beeld’ was een veelgehoorde opmerking. Verder willen we de huurders meer interactie en dienstverlening bieden via de site. De uitkomsten van de bijeenkomst zijn meegenomen in het Programma van Eisen voor de bouw van de nieuwe website.
Etalageruimte Baanrots Eindejaarsstudenten Stand-, winkel- en decorvormgeving kregen in het najaar de opdracht om de etalageruimte in nieuwbouwcomplex Baanrots vorm te geven. Tijdens de eerste ‘expositie’ kreeg SintLucas de mogelijkheid zichzelf te presenteren en de studenten konden daar een creatief voorstel voor indienen. Het winnende ontwerp is verder uitgewerkt. Ieder kwartaal krijgt de expositieruimte een nieuwe invulling. Wijkbewoners kunnen hiervoor onderwerpen en thema’s aandragen. Muurschilderingen Hoogheem Eindejaarsstudenten Mediavormgeving, interactief presenteerden in november ontwerpen voor een muurschildering in de trappenhallen van Hoogheem flat Schorpioen. Samen met de bewonersvereniging kozen we hier twee ontwerpen uit die we vervolgens aan alle bewoners van de flat voorlegden. In 2010 voeren studenten Schilderspecialist decoratie en restauratie het gekozen ontwerp uit.
15
1.5 Samen met Delta Stichting Welzijn Boxtel
1.6 Samen met gemeente Sint-Michielsgestel
Opbouwwerk Het uitgangspunt van opbouwwerk is het versterken van de sociale cohesie in buurten waar we de leefbaarheid willen verbeteren. Bewoners leren elkaar zo beter kennen en voelen zich meer verantwoordelijk voor en betrokken bij de eigen woon- en leefomgeving. Voorbeelden hiervan zijn de samenwerking in Hoogheem en het tuinbeeldenproject in straten van Selissenwal. Zie ook paragraaf 2.3, thema 3.
Met gemeente Sint-Michielsgestel spraken we begin 2009 over de verkoop van onze woningen in Gemonde aan Huis & Erf. De gemeente was positief over dit voornemen, vooral omdat het de woningmarkt in Gemonde overzichtelijker en eenduidiger maakt voor huurders. De verkoop past ook prima binnen het prestatiecontract waarin is afgesproken dat we knelpunten oplossen die veroorzaakt worden door het hanteren van verschillende inschrijvings- en toewijzingssystemen.
Hometeam Samen met onder andere Delta Stichting Welzijn Boxtel hebben we ons als ‘hometeam’ ingezet bij het signaleren en waar mogelijk aanpakken van meer individuele, sociale problematiek. Het hometeam functioneert als denktank om tot oplossingen te komen en escalatie te voorkomen. Via dit hometeam bespraken we in 2009 zo’n zeven situaties met partijen zoals Politie BrabantNoord, Gemeente, GGD en Novadic.
Buurtbemiddeling In 2009 hebben we het Buurtbemiddelingsproject voorbereid. Dit project gaat begin 2010 daadwerkelijk van start. De kracht van buurtbemiddeling zit in het feit dat het de mensen helpt zélf hun problemen op te lossen. De onpartijdige bemiddelaars zijn vaak ‘gewone’ vrijwilligers, die getraind zijn om een opbouwend gesprek te voeren en signalen goed op te pakken. Delta Stichting Welzijn Boxtel traint en begeleidt deze vrijwilligers. Woonstichting St. Joseph ondersteunt het project financieel en heeft een belangrijke verwijsfunctie.
Met de verkoop heeft St. Joseph geen woningbezit meer in gemeente Sint-Michielsgestel. Daarmee vervallen ook de prestatieafspraken die we in 2008 maakten voor de leefbaarheid, woningmarkt en verkoop in die gemeente.
Reïntegratieproces De WOP heeft een belangrijke functie in het reïntegratieproces van mensen zonder werk. Het werkpakket is bijzonder geschikt in het traject van arbeidsbegeleiding. Dankzij intensieve begeleiding zijn eind 2009 twee medewerkers van de WOP uitgestroomd naar regulier werk. Verbreding Met de WSD-groep en de gemeente Boxtel hebben we afgesproken dat we het project in 2010 voortzetten en het werkpakket mogelijk verbreden. Daarnaast kijken we met omliggende gemeenten en woningcorporaties of ook daar soortgelijke initiatieven kunnen worden opgepakt.
Het doel van de inzet van WOP is tweeledig: 1. Primair wordt een verbetering van de leefbaarheid beoogd door middel van een focus op ’schoon’ in de leefomgeving van bewoners van de buurten in Boxtel; 2. Secundair wordt een stimulans beoogd voor de bewoners om zelf oog te krijgen of te houden voor de schone woonomgeving en daar waar nodig en mogelijk zelf de handen uit de mouwen te steken.
1.8 Samen met collega corporaties Afgelopen jaren is de samenwerking tussen corporaties in Het Groene Woud gegroeid. We werken op verschillende terreinen incidenteel en structureel samen. Hierdoor weten onze partners in de regio steeds beter wat zij van ons als corporatie mogen verwachten. In 2009 hebben met we vijf keer overlegd met de directies van Wovesto, Huis & Erf en Woonwijze. De belangrijkste onderwerpen waren samenwerking bij projectontwikkeling, kennisuitwisseling, samenwerking met De Kleine Aarde, de inzet van Streekrekening Het Groene Woud en de woonruimteverdeling. Met Huis & Erf werken we structureel, organisatorisch samen via een regionale klachtenadviescommissie, een gezamenlijke salarisadministratie en personeelsinformatiesysteem. Met Woonwijze werken we aan de uitwisseling van personeel. We organiseren gezamenlijke in company trainingen en verschillende functiegroepen wisselen informatie uit door bij elkaar ‘in de keuken te kijken’.
1.7 Samen met WSD-groep en gemeente Boxtel Met de WSD-groep en gemeente Boxtel werken we aan een schone woonomgeving. In 2008 hebben we hiervoor een WoonOmgevingsPloeg (WOP) opgezet. 2009 was het eerste volle jaar van de WOP en de resultaten zijn positief. De bewoners hebben veel waardering voor het werk dat de ploeg verricht en op een aantal locaties is duidelijk te zien dat ‘goed voorbeeld doet volgen’. Verder heeft de WOP in 2009 actief meegeholpen aan een aantal manifestaties zoals het tuinbeeldenproject in Selissenwal, het 90-jarig bestaan van St. Joseph en de opruimdag met Bewonersvereniging Hoogheem. Het activeren van bewoners blijft een aandachtspunt. In samenwerking met Delta Stichting Welzijn Boxtel zoeken we naar mogelijkheden om de bewoners meer bij de eigen woonomgeving te betrekken.
16
17
Starters a
Angelique en Hakan
“Sinds kort wonen we
samen in een leuk startersappartement. We hebben ons in 2009 ingeschreven en St. Joseph had toen net de regels veranderd. Geen idee hoe het eerst was, maar het ging allemaal heel
2
d e o g r e i Leveranc n e n o w r a a b l a a t e nb
e
vlot. Ook vonden we het intakegesprek wel prettig; we kregen gelijk een goed advies over de betaalbaarheid van de woning. Eigenlijk mochten we voor elk type woning kiezen, maar we zijn gewoon met een bescheiden appartementje begonnen. Dat is goed te betalen en doorgroeien kan altijd nog. De huur betalen we elke maand via automatische incasso. Dan kunnen we het ook niet vergeten.”
2.1 Woonruimteverdeling In oktober zijn we van start gegaan met de nieuwe regels voor woonruimteverdeling. De mogelijke verbeteringen van het bestaande verdeelsysteem hebben we uitgebreid besproken, ook met klantenpanels en de HuurdersBelangenVereniging (HBV). De regels en inschrijfprocedure zijn nu eenvoudiger en dus klantvriendelijker. Zo is het onderscheid tussen starters en doorstromers vervallen. Ook is de woonduur vervallen als inschrijftijd; de volgordebepaling is nu voor iedereen de inschrijftijd. Er worden geen inkomenseisen gesteld. In het intakegesprek met de potentiële huurder toetsen we wel de betaalbaarheid van de woning. Elke woningzoekende komt zo veel mogelijk voor elk type woning in aanmerking. Politieke voorstellen Het ministerie heeft ons geïnformeerd over mogelijke aanpassingen in de Europese wetgeving. Deze kunnen ons in de loop van 2010 verplichten om 90% van onze woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.000. Deze regelgeving zal negatieve gevolgen hebben voor het huisvesten van huishoudens uit de middeninkomensgroep.
18
19
2.2 Boxtels Buurtidee
2.3 Energie en milieu
Ter gelegenheid van ons 90-jarige bestaan hebben we een leefbaarheidwedstrijd gehouden. Via deze wedstrijd ondersteunen we de beste buurt- of wijkinitiatieven; tweemaal reikten we een bedrag van € 5.000 uit. In totaal zijn er zestien ideeën ingediend voor het Boxtels Buurtidee.
Duurzaamheid is een belangrijke pijler van ons beleid. In ons programma ‘Duurzaam Woonstichting St. Joseph’ geven we in zeven thema’s aan welke ambities we hebben als het gaat om bijvoorbeeld beperking van de energielasten, vermindering van CO2-uitstoot en duurzaam materiaalgebruik.
Winnaar eerste ronde Tijdens onze feestdag op 20 juni maakten we de eerste prijswinnaar bekend: de Prinses Amaliaschool met de mozaïekbank in Selissenwal. Samen met bewoners, buitenschoolse opvang Alleskids en Atelier Mimosa plaatsen kinderen en leerkrachten van de school een betonnen bank met mozaïeksteentjes. De wijk krijgt zo een plek waar mensen rustig kunnen zitten en genieten.
Thema 1: Energie en klimaat In 2007 hebben we de ambitie uitgesproken om alle woningen die nog minimaal 15 jaar in exploitatie zijn binnen 15 jaar (uiterlijk 2022) energetisch te verbeteren naar een C-label. Daarnaast streven we bij minimaal 50% van de renovatiewoningen naar een B-label. In 2009 is energie en klimaat primair onderdeel geworden in ons beleid en in de meerjaren onderhoudsbegroting. Voor elk complex hebben we de energetische maatregelen bepaald. Uitvoeringsmomenten zijn voornamelijk bij grootonderhoud en bij planmatig onderhoud. Bij grootonderhoud nemen we al energetische maatregelen en vanaf uitvoeringsjaar 2010 nemen we ze in het planmatig onderhoud ook (met als streeflabel een C). Stand van zaken energiecertificering: - eind 2008 gemiddeld energie-index 1,71 met een gemiddeld energielabel D; - eind 2009 gemiddeld energie-index 1,60 met daarbij een gemiddeld energielabel C. Van de eerste 100 woningen uit het complex Adrianastraat hebben 58 woningen nu een B-label. De overige 42 woningen vallen net in een C-label. Bij deze huizen is de zolderisolatie (nog) niet vervangen en/of is er geen vloerisolatie aangebracht. Het gemiddelde label voor alle woningen is B met een gemiddelde energie-index van 1.30. Voor de renovatie hadden de woningen nog E- en F-labels. Bij complex Beukums Linnenbleker hebben we de cv-ketels vervangen door hrketels. Hierdoor is de energie-index gewijzigd van 1,93 in 1,63, maar we vallen hiermee nog wel net binnen de marges van een D-label.
Winnaar tweede ronde In november reikten we de prijs uit aan de winnaars van de tweede ronde: de vrijwilligers van complex Stapelen. Zij gaan het bosperceel aan de zuidkant van het complex verbeteren en verfraaien. Een prachtig initiatief waar uiteindelijk alle bewoners van het complex van kunnen genieten.
20
Thema 2: Een gezond binnenklimaat Onze ambitie is het realiseren of behouden van een gezond binnenklimaat in de woningen, waarbij we de koppeling maken met de energetische maatregelen. Bij al deze maatregelen brengen we de consequenties voor het binnenklimaat in beeld.
Bij groot onderhoudsprojecten kijken we nu al standaard naar de gevolgen van energetische maatregelen voor het binnenklimaat. Bij het groot onderhoudsproject Parallelweg-Noord is bijvoorbeeld veel aandacht besteed aan de binnenventilatie en de invloed van ventilatieroosters op het geluid van de treinen. Thema 3: Woonomgeving De ambitie is om onze samenwerking met de gemeente en andere partijen te intensiveren om een positieve impuls te geven aan een duurzame woonomgeving. Per groot onderhoudsproject zetten we maximaal 1% van het totale budget in voor verbetering van de woonomgeving. Tijdens ateliersessies konden bewoners van de Adrianastraat e.o. in 2009 aangeven welke voorkeuren zij hadden in de uitvoering van het grootonderhoud. Zo gaven zij hun voorkeur aan voor de kleur van hun gevel, de voordeur en het bouwen van een erker. In 2010 kijken we hoe we de woonomgeving van de Frans Staelstraat een positieve impuls kunnen geven bij het groot onderhoudsproject. Thema 4: Gebouwontwerp en beleving Het is onze ambitie om nieuwbouwwoningen te realiseren die voldoen aan minimaal 160 dubo punten. Ook zetten we ons in om een project energie-0 woningen te ontwikkelen in de periode 2009-2012. In 2009 zijn we geen nieuwe nieuwbouwprojecten gestart waarbij we toetsen aan de lijst duurzaam bouwen. Ook hebben we nog geen concrete uitvoeringsplannen voor energie-0 woningen. Thema 5: Materialen We streven naar toepassing van duurzaam verantwoorde materialen bij onderhoud, renovatie en nieuwbouw. Dit is vastgelegd in de standaard materiaallijst. De standaard materialenlijsten gebruiken we in de praktijk. Deze lijsten uit 2008 stellen we (waar nodig) jaarlijks bij. Thema 6: Woonstichting St. Joseph intern De ambitie is onze werkorganisatie te verbeteren op het gebied van duurzaamheid. Hierbij staat de samenwerking met gemeente en andere partijen voorop. In 2009 hebben we hier een plan van aanpak voor opgesteld. In 2009 hebben we een energiezuinige bedrijfsauto met A-label en een CO2uitstoot van 110 gr/km aangeschaft. Thema 7: Kennisontwikkeling, communicatie en gedrag Tot slot hebben we ook de ambitie uitgesproken om bij te dragen aan de bewustwording van duurzaamheid binnen de organisatie en aan de kennisdeling
met collega-corporaties, gemeente en marktpartijen. Minimaal twee keer per jaar is er een bijeenkomst rond het thema duurzaamheid. In 2009 hebben we ons 90-jarig bestaan gevierd bij Ecopark De Kleine Aarde in Boxtel. Daarnaast hebben we alle bewoners een doosje met twee spaarlampen cadeau gegeven. Met deze acties wilden we duurzaamheid en energiebesparing actief onder de aandacht brengen bij onze bewoners.
2.4 Huurprijsbeleid Ons uitgangspunt: de huurder betaalt de (huur)prijs die een woning waard is. We brengen differentiatie aan in de streefhuur. Dit is een percentage van de maximaal redelijke huur. In de maximaal redelijke huur komt de kwaliteit van de woning volgens het wettelijke Woningwaarderingstelsel tot uitdrukking. Percentage streefhuur Al onze woningen hebben een kwaliteitsniveau meegekregen, waaraan een streefhuur percentage is verbonden. Dit varieert van 60 tot 75%. Voor nieuwbouwwoningen hanteren we boven de aftoppingsgrens huurtoeslag een streefhuur percentage van 90% of meer.
21
