werkboek
Binnenstads mozaïek deel II
Inhoud Proloog / pag.2 Colofon Dit product is tot stand gekomen door de inzet van de volgende partijen: Opdrachtgever en initiatiefnemer: CityCorp Com.wonen Humanitas PWS Rotterdam Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Stadswonen Woonstad Rotterdam
1. Missie / pag.4 2. Gebiedsontwikkeling / pag.6 3. Stadsmensen / pag.12 4. Binnenstadsmozaiek Epiloog / pag.36
Tekst en begeleiding: NADC Ad Hereijgers Tineke Brinkhorst Wouter Onclin Ontwerp, foto’s en infographics: Daarzijn Esther Kokmeijer Pagina.30 foto: Jan van der Ploeg Luchtfoto’s: Google earth Drukwerk: Zalsman Kampen Bindwerk: Patist Papier: 250 grams Ever Sankt Moritz 135 grams Eurobulk mat -------------------CityCorp p/a NADC Goudsesingel 152 3011 KD Rotterdam 010 – 213 1462 Rotterdam, november 2008 1
/ pag.22
Proloog In 2001 nam een aantal woningcorporaties in Rotterdam het initiatief om samen te werken. Zij deelden een visie op de binnenstad en legden deze visie vast in het Werkboek Binnenstadsmozaïek.
De binnenstad en flankerende buurten werden het werkterrein, de expertise en lange termijn investeringsstrategie van corporaties de instrumenten om Rotterdam als woonstad aantrekkelijk te maken: meer inwoners en betere openbare ruimte. Bewoners brengen koopkracht en leven, en de openbare ruimte is de plek waar dat leven zichtbaar wordt.
ruimte, een actueel onderwerp in de Rotterdamse binnenstad. Verblijfskwaliteit is ook het leidend thema in de laatste binnenstadsnota. En in de inmiddels zes verschenen corporate magazines Mozaïek houdt CityCorp andere partijen en geïnteresseerden in de stad op de hoogte van haar activiteiten.
CityCorp heeft haar kracht bewezen, mede door een initiërende rol in gebiedsontwikkelingen. Denk daarbij onder andere aan de actieve rol in de Hofbogen/Hofpleinlijn, het Zomerhofkwartier, Pompenburg, Cool/Baankwartier, het Oostplein e.d. De transformatie van deze buurten, ieder met een eigen identiteit, draagt bij aan de missie het stadsleven terug te brengen in Rotterdam. Juist door actieve onderlinge samenwerking en met derden wordt het beste resultaat bereikt. Ontwikkelingen worden afgestemd op de identiteit van de buurt. Verdere inkleuring van de buurten maakt het mozaïek van de Rotterdamse binnenstad compleet en aantrekkelijk voor bewoners, bezoekers en bedrijven.
CityCorp wordt gedreven door een gezond zakelijk belang. De partners in CityCorp bezitten meer dan een derde van de woningvoorraad in het centrum en een nog groter aandeel in de buurten direct er omheen. CityCorp beseft dat een aantrekkelijke binnenstad voorwaardelijk is voor het succesvol aantrekken en vasthouden van talent en economische groei. De binnenstad is daarbij de identiteitsdrager van Rotterdam. Met dit Werkboek Binnenstadsmozaïek deel II wil CityCorp - na een terugblik op wat het heeft bereikt – haar inhoudelijke koers uitzetten voor de komende periode. CityCorp wil blijven investeren om bewoners aan te trekken en te binden aan de stad. De buurtidentiteiten worden geactualiseerd. En er is aandacht voor de gewijzigde context waarin wij opereren. Niet alleen Rotterdam is veranderd, de beleidscontext van corporaties en het investeringsklimaat ook.
De Rotterdamse corporaties hebben actief bijgedragen aan de cultuurverandering in het denken over de binnenstad en in het creëren van een investeringsklimaat. Naast haar bijdrage in gebiedsontwikkelingen levert CityCorp input aan de discussie over het belang van meer inwoners die zich verbonden voelen met het stedelijk leven (stadsmensen) en de kwaliteit van de openbare ruimte. In 2005 is de conferentie CityLive2005 georganiseerd, met een bijdrage van de internationaal bekende Richard Florida en Adriaan Geuze, gevolgd door de ontwikkelingsstudie ‘Rotterdams Goud’ naar de nut en noodzaak voor grondgebonden wonen in de stad, inclusief de uitwerking in enkele gebiedsstudies. Daarnaast organiseerde CityCorp een expertmeeting over financiering en beheer van de openbare
Bovenal willen wij ons blijven presenteren als duurzame partners om de stad te verbeteren. Als vastgoedpartijen met een maatschappelijke verantwoordelijkheid zijn wij ons bewust wat van ons wordt verwacht; onze taakopvatting houdt niet op bij de voordeur. Dit binnenstadsmozaïek is daarbij ons inhoudelijk kompas. Rotterdam, november 2008 De directies van de partners in CityCorp
Comwonen / www.comwonen.nl Een woningcorporatie met meer dan 30.000 woningen in Rotterdamse regio. Kenboodschap: ‘Leven in de wijk’. Humanitas / www.humanitas.nl Een zorgaanbieder aan voornamelijk ouderen in de regio Rijnmond, die zich richt op huisvesting, verzorging, verpleging, welzijn, medische behandeling en dienstverlening aan 6.000 clienten vanuit 32 vestigingen. PWS Rotterdam / www.pwsrotterdam.nl Een woningcorporatie met 17000 woningen en 5.000 woningen in beheer voor derden. Kernboodschap: ‘de stad zit in PWS’. Stadswonen / www.stadswonen.nl Een woningcorporatie, gericht op jongeren, studenten en afgestudeerden die bewust kiezen voor de (binnen)stad. Stadswonen beheert 7.000 woningen. Kernboodschap: ‘Thuis in de stad’. Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam / www.ouderenhuisvesting.nl Ouderenhuisvester met 4.000 woningen voor 55 plussers in de regio Rotterdam met service op maat en zorg naar behoefte. Woonstad Rotterdam / www.woonstad-rotterdam.nl Stadscorporatie met meer dan 50.000 woningen, ontstaan uit fusie tussen het Woningbedrijf Rotterdam en De Nieuwe Unie. Voor nadere informatie, zie ook: Magazine Mozaïek http://mozaiek.citycorp.nl Website www.citycorp.nl
2
3
1.
Missie
‘Het leven terugbrengen in de Rotterdamse binnenstad, met een zichtbare verbetering van het woon- en leefklimaat als resultaat.’
Deze missie van CityCorp is nog altijd actueel. Er is sinds het eerste Werkboek Binnenstadsmozaïek in 2001 al veel verbeterd in de Rotterdamse binnenstad. Een trend die de komende jaren wat ons betreft wordt voortgezet. Het realiseren van de missie vergt doorzettingsvermogen. Maar de toenemende concurrentie tussen (inter)nationale binnensteden vraagt dan ook om continue verbetering en vernieuwing. De missie van CityCorp richt zich daarom op het aantrekken van stadsmensen naar de binnenstad, het creëren van goede openbare ruimte waar het publieke leven zich manifesteert en een benadering waarbij samenwerking centraal staat.
ontwikkeling van vastgoed. Dat kost tijd. Belangrijke factor is de kwaliteit van de openbare ruimte. De openbare ruimte draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de woonomgeving. Zoals aangetoond in verschillende onderzoeken in binnen- en buitenland heeft de openbare ruimte een direct effect op de waardeontwikkeling van omliggend vastgoed. Krijgt de openbare ruimte een impuls of wordt nieuwe openbare ruimte toegevoegd, dan heeft dit een positief effect. Vooral water en groen krijgen een hoge waardering. Dit zou voor iedere vastgoedeigenaar voldoende motivatie moeten zijn om de openbare ruimte hoog op de agenda te plaatsen.
Wonen versterkt levendigheid in de stad
Dynamiek in de Rotterdamse binnenstad
Rotterdam heeft tevens baat bij verdere versterking van de woonfunctie in de binnenstad. Van oudsher kent de woningvoorraad in de binnenstad een sterk aandeel sociale huurwoningen, traditioneel gericht op lage inkomensgroepen. Daarnaast creëren de CityCorp partners condities voor ondernemen door ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. Om het draagvlak voor voorzieningen te versterken richt CityCorp haar aandacht juist ook op het aantrekken van huishoudens met een middeninkomen. Stadsmensen die zich verbonden voelen met, en thuis voelen in de binnenstad. Het gaat om mensen in alle fases van hun leven, maar bijzondere aandacht gaat uit naar de middengroepen-in-spé, zoals kenniswerkers en jongeren. Hun zichtbare aanwezigheid in de stad zorgt voor de sfeer die nodig is voor een levendige stad.
Vele spelers dragen bij aan verbetering van het kloppende hart van Rotterdam. Naast de gebieden waar CityCorp een actieve bijdrage levert, zijn nog tal van plannen en projecten in uitvoering of liggen klaar. Grootschalige herontwikkeling van het Stationskwartier transformeert het gebied in het Centraal District Rotterdam. Andere ambitieuze plannen zitten nog in de pijplijn, een nieuwe ‘Koopgoot’, een overdekte markthal, woningbouwplannen in de Wijnhaven en het Laurenskwartier. De Rotterdamse binnenstad is constant in beweging. Ook de gemeente heeft haar ogen gericht op de binnenstad en de verblijfskwaliteit als topprioriteit benoemd in haar nieuwe Binnenstadsplan en eerder in de Stadsvisie 2030.
Goede openbare ruimte leidt tot waardeontwikkeling vastgoed Investeren in buurten, zowel in vastgoed als de leefbaarheid, vertaalt zich op termijn naar waarde4
Binnenstadsplan 2008: binnenstad als City Lounge De metafoor voor de kernopgave luidt City Lounge; de binnenstad ontwikkelen als een vitale kwaliteits-plek voor ontmoeting, verblijf, en vermaak. Een missie die CityCorp al jaren nastreeft. De 10 belangrijkste punten uit het Binnenstadsplan richten zich voornamelijk op verdichting niet alleen met wonen (+5.000 woningen voor 2015), maar ook culturele, commerciële en publieke voorzieningen, verbetering van de openbare ruimte en beleving op straatniveau. Het tiende punt accentueert voorrang voor initiatieven van marktpartijen die een langdurig commitment aan willen gaan voor integrale gebiedsontwikkeling op het ambitieniveau van de binnenstad als City Lounge. CityCorp is een partner voor de gemeente met duurzame betrokkenheid. Samenwerking is nood-
zakelijk om de ‘quality of life’ in de hele Rotterdamse binnenstad te verbeteren.
Stadsvisie 2030 In de Stadsvisie Rotterdam 2030 is de analyse duidelijk: In Rotterdam is ruimte voor meer bewoners die economische kracht en levendigheid meebrengen. Rotterdam als aantrekkelijke woonstad wordt een topprioriteit. De binnenstad speelt hierin een cruciale rol. De Stadsvisie benoemt VIP projecten, waarvan een groot deel in de binnenstad ligt. CityCorp onderschrijft de analyse van de gemeente en ziet zichzelf als aangewezen partner om Rotterdam als woonstad op de kaart te zetten door het leven in de binnenstad te versterken.
2. Gebiedsontwikkeling Binnen CityCorp vinden de samenwerkende corporaties elkaar op de binnenstadsagenda.
A. Pompenburg Opgave
vastgoed. In de vervolgjaren (2005-2007) heeft dat geleid tot acquisities en een proactieve houding voor nieuwe gebiedsontwikkelingen; het investeren in gebieden die de Gemeente Rotterdam aanvankelijk niet altijd als prioriteit had aangemerkt. Het Binnenstadsmozaïek is tot op de dag van vandaag nog steeds het inhoudelijk kompas. Specifiek voor het ontwikkelen van gewenste woonmilieus voor de middenklasse heeft dit in 2006 een verbijzondering gekregen in het project Rotterdams Goud. Dit project heeft in 2007 geleid tot een viertal aanvullende gebiedsontwikkelingen: Merwehaven, Plantage Kop/Oudlaan, Oostplein e.o en Kralingen-Midden.
Zij beschouwen de binnenstad in al haar facetten. De gebiedontwikkelingen van de CityCorp partners vormen stukjes van één binnenstadsmozaïek. Het totaalbeeld moet kloppen. Zo is verbetering van de woonfunctie niet los te zien van de leefomgeving en voorzieningen in de binnenstad. De identiteiten van de binnenstadsbuurten maken het verschil en brengen het leven terug. Vooral in gebieden waar hun inzet het verschil kan maken, leveren de CityCorp partners een actieve bijdrage. Pompenburg, Hofbogen/Hofpleinlijn, Zomerhofkwartier, Cool, Oostplein en ‘s-Gravendijkwal zijn gebieden waar CityCorp partners in samenwerking actieve gebiedsontwikkelingen zijn gestart. Verbetering en toevoeging van aantrekkelijke leefmilieus, waar functies, voorzieningen en openbare ruimte elkaar aanvullen. Bekeken vanuit het historische geheugen van het gebied, waarbij beeldbepalende gebouwen zoals de Hofpleinlijn die associaties oproepen met sferen uit het verleden een nieuwe invulling krijgen. De langdurige inzet en inspanning van CityCorp bij de verbetering van de binnenstad is uiteindelijk gericht op waardeontwikkeling van hun vastgoed.
Na zes jaar mogen we constateren dat CityCorp zich op een welbewuste manier op de kaart van Rotterdam heeft gezet. Er worden inhoudelijke visies gedeeld en proposities gedaan aan de Gemeente Rotterdam. En er wordt actief samengewerkt met marktpartijen. Tegelijkertijd blijft CityCorp werken vanuit een inhoudelijke missie en agendeert zij relevante onderwerpen voor alle partijen die het beste voorhebben met het veelzijdige leven in de Rotterdamse binnenstad; onder andere in 2005 door het congres CityLive dat het debat rond de creatieve klasse op gang bracht. En meer recent nog met het onderzoek naar private bekostigingsmodellen voor openbare ruimte.
Selectie van CityCorp activiteiten studie en visie - Binnenstadsmozaïek 2001 - Wijkvisie Cool - Buurtidentiteit Zomerhofkwartier - Studie High-Line Hofpleinlijn t.b.v. aankoop Hofbogen - Rotterdams Goud, met selectie 4 gebiedsuitwerkingen - Studie Business Modellen voor Openbare Ruimte - Ontwikkelingsstudie Pompenburg - Gebiedsstudie ’s-Gravendijkwal
Ook de platformfunctie van CityCorp blijkt te werken: CityCorp als informeel platform jaagt aan, tot het moment dat een gebied klaar is om overgedragen te worden aan meerdere partners, dan verdwijnt het van de CityCorp agenda en krijgt het haar eigen formele organisatie. Hiermee blijft CityCorp als organisatie ‘lean and mean’. Op deze wijze is de laatste jaren een behoorlijke en aantrekkelijke werkvoorraad in gebiedsontwikkeling opgebouwd. In het vervolg een overzicht van de opgave, betrokken partijen, doelgroepen en locatie van zes actieve gebiedsontwikkelingen: Pompenburg, Zomerhofkwartier, Hofbogen, Hoboken, ‘s Gravendijkwal, Oostplein en omgeving en Cool/Baankwartier.
In haar beginjaren (2001-2003) heeft CityCorp de binnenstedelijke opgave sterk vanuit de inhoud geagendeerd. In 2004 werd de algemene missie vertaald naar concrete gebieden en groeide het besef dat gebiedsontwikkeling het beste tot stand kan komen via eigendomsposities van grond en 6
Plannen voor Pompenburg zijn in de uitwerkingsfase. Liggend tussen centrum, Noord en de grootschalige gebiedsontwikkeling van Centraal District Rotterdam (Stationskwartier). Ontwikkeling van Pompenburg vormt een complexe opgave waar verschillende functies en partijen samenkomen en het spoor een fysieke barrière vormt die overbrugd moet worden. In de stedenbouwkundige en programmatische uitwerking van de plannen wordt onderlinge afstemming gezocht om zo het gewenste eindbeeld te realiseren; een nieuw stuk ‘mixed use’ stad waar wonen, werken, studeren en confereren samenkomen. In totaal wordt naar schatting circa 130.000 m² vastgoed toegevoegd. Investeringen in de openbare ruimte en overkluizing van infrastructuurbarrières transformeren deze rafelrand van de stad in een plek om te verblijven.
Partijen
Het initiatief voor deze gebiedsontwikkeling ligt bij VOF Hofplein (Dura Vermeer Bouw Rotterdam en J.P. van Eesteren) en Hofbogen BV (Com. wonen, PWS, Stadswonen en Vestia Rotterdam Noord). Er wordt nauw samengewerkt met de gemeente.
Doelgroepen
Door de centrale ligging, uitstekende verbindingen en mix van functies is Pompenburg vooral aantrekkelijk voor mobiele stadsmensen. Studenten, starters, senioren, professionals, creatieve werkers, tijdelijke bewoners (short/ long stay); iedereen die midden in het stedelijk leven staat.
Locatie tussen Hofplein en Rotterdam Noord
B. Zomerhofkwartier Opgave
Het Zomerhofkwartier tussen de binnenstad en woonwijken in het noorden heeft nu nog kenmerken van een verouderd binnenstedelijk bedrijventerrein, maar zal de komende jaren geleidelijk transformeren naar een gemengd stedelijk gebied met een eigen identiteit. Daarbij kan het Zomerhofkwartier enerzijds aanhaken op de creatieve Hofbogen en anderzijds de weelderige Noordsingel. Dit geeft volop kansen voor een mix van functies, gebouwen en leefstijlen.
Partijen
Comwonen en PWS zijn samen met Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke Sector (OPP) actief met de planontwikkeling van het Zomerhofkwartier.
Doelgroepen
De ligging van het Zomerhofkwatier in de luwte van het centrum, met stedelijke voorzieningen en hoogwaardige openbare ruimte in de nabijheid, maakt wonen op deze plek aantrekkelijk voor diverse huishoudens; jong, oud, met en zonder kinderen.
Locatie Rotterdam Noord
C. Hofbogen Opgave
In februari 2006 hebben de corporaties Com.wonen, Stadswonen, PWS en Vestia (samen Hofbogen BV) het Hofpleinviaduct aangekocht. Aanleiding was de dominante aanwezigheid van het Hofpleinviaduct in de stedelijke omgeving van Rotterdam Noord, een gebied dat van groot belang is voor de betrokken corporaties. De opgave is om het verwaarloosde Hofpleinviaduct weer in oude glorie te herstellen en daarmee actief bij te dragen aan de kwaliteit van de stedelijke omgeving en waardeontwikkeling van het vastgoed. In de Hofbogen onder het spoor is ruimte voorzien voor creatieve en ambachtelijke bedrijvigheid. Daarbij houdt in de toekomst de Randstadrail op met rijden en komt het spoordek beschikbaar voor herontwikkeling in aantrekkelijke openbare ruimte.
Partijen
Projectbureau Hofbogen dat gevestigd is in een van de bogen, werkt aan plannen voor renovatie van de Hofbogen en toekomstige herontwikkeling van het spoordek.
Doelgroepen
De Hofpleinlijn is in de toekomst een ‘destination’ voor alle bewoners en bezoekers van Rotterdam. Naast de creatieve bedrijfjes en aantrekkelijke horeca in de bogen biedt het park op de bogen verschillende ruimtes om aangenaam te vertoeven.
Locatie Rotterdam Noord
D. Hoboken Opgave
Het Erasmus Medisch Centrum (EMC) en haar omgeving is een gebied met 30.000 dagelijkse gebruikers. Toch is het gebied weinig levendig en slecht verbonden met haar omgeving. Er zijn daarom plannen in voorbereiding om gemengde stadscampus te maken waar wonen, werken en leren samenkomen. Van de Coolhaven tot het Museumpark, van het Saftlevenkwartier tot de Maas. Er wordt begonnen met de GEB driehoek.
Partijen
In 2006 heeft CityCorp dit gebied geadopteerd als interessant vanuit de Studie Rotterdams Goud (Adriaan Geuze in opdracht van CityCorp). Daarna is door de gemeente een proces georganiseerd waarin door middel van charrettes snel een visie is ontwikkeld. Stadswonen, J.P. van Eesteren en de Hogeschool Rotterdam werken gezamenlijk de visie voor de GEB driehoek verder uit.
Doelgroepen
Met name medische professionals en studenten vinden in Hoboken een plek waar zij kunnen wonen, studeren en werken.
Locatie Rotterdam Zuid
E. ‘s-Gravendijkwal Opgave
De ’s-Gravendijkwal vormt een barrière tussen het Oude Westen en Middelland. Er wordt al jaren nagedacht over overkluizing van de wal om de buurten beter op elkaar aan te sluiten en betere verbindingen te maken naar het Centraal District Rotterdam en het Erasmus Medisch Centrum. Op korte termijn gaat de aandacht van CityCorp vooral uit naar verbeteringen op pand- en straatniveau.
Partijen
Woonstad Rotterdam en Stadswonen hebben eigendom in het gebied. Voor de verbeteringen op korte termijn maakt Woonstad Rotterdam plannen. De gemeente wil eveneens investeren in de ’s-Gravendijkwal. Waarbij op korte termijn de openbare ruimte wordt aangepakt en wellicht op lange termijn de wal wordt overkluisd.
Doelgroepen
Qua wonen is de ’s-Gravendijkwal vooral gericht op stadsmensen die de centrale ligging en goede verbindingen belangrijker vinden dan de drukte van deze belangrijke verkeersader, zoals jongeren, studenten en professionals.
1
9
Locatie tussen het Oude Westen en Middelland
F. Oostplein e.o.
G. Cool/Baankwartier
Opgave
De opgave voor het Oostplein is transformatie van een overwegend verkeersplein naar een verblijfsplein, als scharnier tussen Kralingen en de binnenstad. Om hier op korte termijn gestalte aan te geven initiëren de samenwerkende partijen een tijdelijk paviljoen. Plannen voor de langere termijn zijn in ontwikkeling.
Opgave
Cool is op te delen in twee deelgebieden, van elkaar gescheiden door de Westblaak. Ten zuiden van de Westblaak ligt het Baan-kwartier, een stukje onderbenutte stad, waar de Witte de Withstraat, ontwikkelingen rond de Erasmusbrug en de woonwijk Cool aan elkaar geschakeld kunnen worden in het Community Center Cool. Dit initiatief biedt kansen om van het Baankwartier een aantrekkelijke woonwijk te maken met stedelijke voorzieningen in de luwte van de binnenstad. Deze opgave verloopt nog moeizaam.
Partijen
Partijen
Stadswonen, Com.wonen en PWS werken samen met marktpartijen aan de plannen om het Oostplein te vernieuwen.
Stadswonen, Humanitas en Woonstad Rotterdam zijn betrokken bij de ontwikkelingen in en om het Baankwartier. De gemeente besteedt in het Binnenstadsplan vooral aandacht aan de Witte de Withstraat en Westblaak als belangrijke assen voor studenten en de creatieve economie.
Doelgroepen
Doelgroepen
De buurt is niet alleen qua bebouwing divers, ook qua bewoners. Studenten, jonge werkers en ouderen wonen er door elkaar en zorgen voor een levendige mix met veel openbare functies, plekken om elkaar te ontmoeten en plekken om te werken.
Locatie Rotterdam Oost
1
Het Baankwartier heeft de potentie uit te groeien tot een aantrekkelijke centrumbuurt voor jong en oud. Het Community Center Cool is bedoeld als een ontmoetingsplek voor alle buurtbewoners met zorg, onderwijs en gerelateerde voorzieningen. Met de creatieve mix in de Witte de Withstraat is er voor jongeren, studenten en creatieven ook voldoende te beleven.
Locatie Rotterdam Centrum
3. Stadsmensen Het gaat om het binden van stadsmensen in Rotterdam; iedereen die zich op enigerlei wijze verbonden voelt met de (binnen)stad. Daarom staan we hier stil bij een nadere profilering van stadsmensen en ontwikkelingen op de (binnen)stedelijke woningmarkt.
Vasthouden en aantrekken van stadsmensen Meer bewoners brengen de stad ook in de avonduren tot leven. Diversiteit van bewoners naar inkomen, levensfase, en herkomst versterken daarbij het draagvlak voor een divers voorzieningenpakket en daarmee de aantrekkelijkheid van de stad. De realisatie van meer (middeldure/dure) koopwoningen lijkt in Rotterdam al een remmende werking te hebben op de uitstroom. Het aantal binnenstadsbewoners neemt langzaam maar zeker toe. Niet alleen het woonaanbod, ook de kwaliteit van de woonomgeving speelt een belangrijke rol in de keuze voor een plek om te wonen. Verdere groei en differentiatie van binnenstadbewoners vergt een lange adem. De CityCorp partners leveren een duurzame bijdrage en gaan voor zichtbare resultaten in het vasthouden en aantrekken van meer stadsmensen.
studentenstad van Nederland. Jongeren zijn de toekomst. Zij dragen bij aan en maken veelvuldig gebruik van het diverse stedelijke leven. Een aantrekkelijke stad kan jongeren verleiden in de stad te blijven of te komen wonen. Factoren als betaalbaar woonaanbod, maar ook nabijheid van andere jongeren en op jongeren gerichte voorzieningen, spelen hierin een rol. Daarbij is Rotterdam rijk aan subculturen op het gebied van muziek, nieuwe media en dergelijke (zoals hiphop, rap, skate, dance). Hiervoor is de KennisAs ontwikkeld, van Coolhaveneiland tot Erasmus Universiteit. Op een vijftal stadsmageneten langs deze as, wordt de aandacht gericht op beter zichtbaar maken van de jongeren- en studentencultuur in de stad.
2 - Hoog opgeleide starters (midden 20 tot begin 30).
Profiel stadsmensen
Na het studeren aan het werk. Financieel op eigen benen gaan staan. Vanuit het studentenleven nog steeds aangetrokken door de dynamiek van de binnenstad, met een willekeur aan winkels, cafés, restaurants en andere voorzieningen. De keuze zal in eerste instantie vallen op een betaalbare huurwoning, maar bij een voortvarende carrière komt een koopwoning in het vizier. De keuze voor de Rotterdamse binnenstad is niet alleen afhankelijk van het woonaanbod en de leefomgeving, de kansen op de banenmarkt spelen eveneens een grote rol. Wordt ergens anders een betere baan gevonden dan pakken hoog opgeleide starters met gemak hun biezen. De uitdaging voor Rotterdam is om deze groep vast te houden in de stad, want als starters eenmaal de stad verlaten worden ze
CityCorp heeft de stadsmensen, ofwel alle mensen die zich verbonden voelen met het stedelijk leven, verder gepreciseerd. Hierin staat de levensfase centraal:
1 - Jongeren (tot midden 20), met de potentie deze groep op jonge leeftijd te binden aan de stad en vast te houden op latere leeftijd. Daarbij is Rotterdam in 2009 European Youth Capital en staat de stad onder Your World het hele jaar in de aandacht van en voor jongeren. Ook kent Rotterdam tal van opleidingen en studies, en is het met bijna 60.000 studenten de derde 12
5 - Empty nesters (midden 40 tot midden 60). Zodra kinderen het huis uitgaan hebben empty nesters naast hun werk weer meer ruimte en tijd voor zichzelf. Voor vrijetijdsbesteding heeft de binnenstad veel te bieden. Omdat het ouderlijk huis in de weekenden vaak nog uitvalsbasis vormt voor studerende kinderen hebben empty nesters meer nodig dan een appartement. Andere factoren, zoals de werksituatie en affiniteit met de stad, spelen eveneens mee in de keuze (terug) te verhuizen vanuit de regio naar de binnenstad.
6 - Senioren (65+). zijn eerder geneigd in de binnenstad te gaan wonen, dichtbij waar hét gebeurt. De trek naar buiten is door toevoeging van middeldure koopwoningen al afgenomen in de afgelopen jaren. De komende periode komt het erop aan om het palet van stedelijke woonmilieus compleet te krijgen en op creatieve wijze te voldoen aan de woonwensen van deze stadsmensen.
niet zo makkelijk teruggewonnen. Wonen in een aantrekkelijke omgeving staat dus niet los van economische kansen. Een groeiende stedelijke economie, zoals de medische en creatieve sectoren, kan juist hoog opgeleide starters aantrekken en vasthouden.
3 - Mid-career professionals (begin 30 tot midden 40). Geen starters meer. Tijd om zich te vestigen voor een langere periode. Koop van een woning onderstreept de keuze voor een bepaalde plek in de stad. De woning moet dan wel voldoen aan alle wensen. De keuze voor de stad is een bewuste keuze, evenals de keuze voor Rotterdam. Wordt buiten Rotterdam de ideale koopwoning gevonden, dan zijn mid-career professionals veelal bereid om te verhuizen, ondanks een vaak bestaande wens om de stad deel te laten zijn van hun identiteit. Met dichtslibbende wegen en stijgende autokosten speelt de woon-werkafstand ook in toenemende mate een rol. Hiervoor geldt dat de groei van de stedelijke economie de kansen voor Rotterdam vergroten. Professionals zonder kinderen
14
4 - Families met kinderen. Aspecten als leefruimte, (verkeers)veiligheid, openbare speelplekken, crèches, scholen, parkeren, supermarkten en sportverenigingen binnen loop- en fietsafstand bepalen de woonkeuze van families met kinderen. Kinderen willen zich vrij bewegen. De flanken van de stad, zoals Middelland en Agniesebuurt, bieden rust en ruimte waarmee deze buurten zich onderscheiden. Hier vinden stedelijke gezinnen meer keuze aan benedenwoningen met tuin, speelplekken voor de kinderen, maar ook onderwijs en boodschappenvoorzieningen. Daarnaast vragen buurten waar al veel gezinnen wonen om een kwaliteitsimpuls voor goede voorzieningen en aantrekkelijke woonmilieus (o.a. Oude Westen).
Deze groep is onder te verdelen in actieve senioren en zorgbehoevende ouderen. Deze groep groeit. Senioren hebben als gemene deler dat zij
niet meer economisch actief zijn. De werksituatie speelt geen rol in de keuze voor de woonomgeving. Daarbij wonen kinderen op zichzelf en komen hooguit een middag op de koffie of een keer ‘s avonds eten. Veel woon- en leefruimte kan prettig zijn, maar is ook erg bewerkelijk. Een appartement in de binnenstad past beter bij de woonwensen. Voor de actieve senioren biedt dit alle mogelijkheden om gebruik te maken van cultuur en leisure in de stad, maar ook goede verbindingen met de auto en trein komen actieve ouderen goed van pas. De zorgbehoevende groep ouderen heeft meer profijt bij nabijheid van zorgvoorzieningen. Over het algemeen stellen senioren evenals stedelijke gezinnen prijs op rustige plekken in de stad, waar zij zich terug kunnen trekken van de hectische binnenstad. Verschillende buurten in Rotterdam bieden hiervoor volop mogelijkheden, denk aan Scheepvaartkwartier, Middelland e.d.
Trends op de binnenstedelijke woningmarkt Betaalbaar wonen op een centrale plek
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
Cijfers voor het gestandaardiseerde huishoudensinkomen in de Rotterdamse binnenstad zijn bekend tot 2005. In de centrumwijken is het huishoudensinkomen toegenomen en ligt beduidend boven het landelijk gemiddelde. De index steeg tussen 2000 en 2005 tot gemiddeld 115, maar op lager niveau vertonen de cijfers een diffuus beeld. Met name in de buurten waar corporaties veel bezit hebben verslechterde de relatieve positie van het huishoudensinkomen (Oude Westen, Cool). De grootste toename is zichtbaar in Nieuwe Werk en Dijkzigt. Al ligt het inkomensniveau in Dijkzigt, evenals in het Oude Westen en Cool beneden het landelijke gemiddelde. Ook in de flanken ligt het inkomensniveau onder het gemiddelde (index = 82).
5.000
De Rotterdamse binnenstad, inclusief haar flanken (Middelland/Agniesebuurt), telt ruim 44.000 bewoners. Cijfermatig is de woonfunctie beperkt toegenomen in de afgelopen 7 jaar. Tussen de buurten bestaan verschillen. Vooral in de Stadsdriehoek (Laurenskwartier en Waterstad) groeide het inwonertal sinds 2001. Een positief resultaat wat
Toename inkomensniveau centrum huishoudens, flanken blijven (nog) achter
1.000
Cijfermatig beperkte toename woonfunctie sinds 2001, toekomst verdere groei
43.915 / 44.157
500
Wonen in de Rotterdamse binnenstad is relatief goedkoop (gemiddelde WOZ waarde circa €207.000), vooral vergeleken met de binnensteden van Amsterdam (gemiddeld circa €263.000) en Utrecht (gemiddeld circa €249.000). Uitzondering is het Scheepvaartkwartier. Ook in het CS kwartier stijgen de huizenprijzen sterk, een trend die met de realisatie van het Centraal District Rotterdam waarschijnlijk verder zal toenemen. Maar in de andere binnenstadsbuurten zijn de indicatoren min of meer gelijk. Oorzaak is een eenzijdig woningaanbod met een groot aandeel goedkope huur. Dit biedt vooral stadsmensen die klaar zijn voor een volgende stap in hun wooncarrière onvoldoende mogelijkheden binnen de eigen buurt. Het verschil tussen het Scheepvaartkwartier, CS Kwartier en de rest van de binnenstad is nog te groot. Dit komt de diversiteit in de binnenstad niet ten goede.
door verdere verdichting ook in andere buurten wordt nagestreefd. De stijging van het aantal inwoners is beperkt, maar toch een positieve ontwikkeling. Vooral ook wanneer het wordt afgezet tegen de doorzettende afname van de woningbezetting en de afname van het aantal inwoners in de rest van de stad in deze periode.
Gestandaardiseerd huishoudeninkomen centrum en flanken
2000 / 2005
Stadsdriehoek
113 / 116
Oude Westen
82 / 79
Cool
97 / 92
Stationskwartier
129 / 130
131 / 179
Nieuwe Werk Dijkzigt
83 / 95
Centrum gemiddeld
106 / 115
Middelland
83 / 81
Agniesebuurt
87 / 83
Flanken gemiddeld
85 / 82
Bron: Buurtmonitor gemeente Rotterdam / 100 = Nederlands gemiddelde
180
170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
16
A - Pompenburg B - Zomerhofkwartier C - Hofbogen D - Hoboken E - ‘s-Gravendijkwal F - Oostplein e.o. G - Cool/Baankwartier
1-
C
2-
B
8
A 4
E
F
3-
3 1
4-
2 7
G
5-
6-
6 D
7-
5
8-
Woningvoorraad binnenstad
qqw[g777ww=[w Stadsdriehoek Oude Westen Cool centrumbuurten en flanken. Het beeld is diffuus. De WOZ waarden in het CS kwartier en Nieuwe Werk (Scheepvaartkwartier) zijn sterk gestegen tussen 2006/2007, evenals in de Stadsdriehoek en het Oude Westen, zij het minder sterk. In de flanken is de waarde van woningen eveneens toegenomen in hetzelfde jaar. Plannen die hier uitgevoerd worden hebben een positief effect op de waarde van de woningen. De buurten Cool en Dijkzigt hebben een beduidend mindere score. Hier moet de komende jaren hard gewerkt worden aan betere resultaten.
Aanbodkant merendeel huurwoningen, toename koopwoningen Bewoners van de binnenstad zijn merendeel huurders. Al is sinds 2001 het aantal koopwoningen in de binnenstad flink toegenomen (40% in het centrum en 60% in de flanken), dan nog bedraagt het aandeel koopwoningen slechts 25% van de totale voorraad in de binnenstad. Zodra mensen eraan toe zijn om een huis te kopen, zijn zij veelal genoodzaakt uit te wijken naar woonwijken aan de randen en de suburbane randgemeenten.
Stationskwartier Nieuwe Werk Dijkzigt Centrum totaal Middelland Agniesebuurt Flanken totaal Totaal binnenstad
Totaal aantal huurwoningen 2001 / 2007
koopwoningen 2001 / 2007
qw[g7= 5.068 / 5.422 6g6g7= 4.019 / 3.881 [7g 2.452 / 2.236 gg278 / 290 qq 209 / 246 qq 157 / 189 q7q7w6[g76g[g777q 12.183 / 12.264 qg76gq. 4.377 / 3.728 76g 1.662 / 1.604 wq7[g76g 6.039 / 5.332 qg77ww[g76gq777w[g77q7[==qw
wg= 1.596 / 2.162 gg 332 / 538 q7 197 / 366 gg 252 / 243 qq 202 / 291 q 3 / 56 q7w6q7 2.582 / 3.656 6gq. 823 / 1.405 7q 246 / 328 [g 1.069 / 1.733 qg77www[w 3.926 / 6.218
Nieuwe Werk
2006/2007
WOZ waarden 2007
5,1%
€170.220
-0,2%
Oude Westen
4,2%
€135.678
1,6%
€142.575
0,0%
10,4% €195.191
0,2% 0,4%
Dijkzigt
2,7%
9,3%
-1,4%
Centrum gemiddeld
2,4%
Middelland
4,7%
€428.512
€207.764 13,2% €149.298
0,3%
Flanken gemiddeld
10,4% €174.413
1,6%
Agniesebuurt
12.000
Stadsdriehoek
9.000
2005/2006
6.000
3.000
1
18.000
15.000
12.000
9.000
Stationskwartier
In 2005 is de WOZ waarde herwaardeerd, vandaar alleen de weergave van de waarden over de laatste twee jaren. Een uitsplitsing is gemaakt naar
Woningvoorraad stijging WOZ waarde huur en koop
Cool
Waardeontwikkeling van vastgoed in de binnenstad verschilt per buurt
6.000
1
De binnenstad bevindt zich in een opwaartse spiraal. Er wordt veel geïnvesteerd om het woonen leefklimaat te verbeteren. Vooral in het centrum vertaalt dit zich in groei van het aantal bewoners, toename van het inkomensniveau en waardeontwikkeling van het vastgoed. Enkele buurten blijven nog achter. Vooral de flanken vragen om verbetering. De CityCorp partners zijn hier in gebiedsontwikkelingen als het Zomerhofkwartier en Pomenburg actief mee bezig, wat de komende jaren moet leiden tot zichtbare resultaten.
De woningvoorraad in het centrum wordt gedomineerd door portiek/galerij flats met lift (63% in 2007). In de flanken is de woningvoorraad meer divers, met naast flats ook etagewoningen en benedenwoningen. Eengezinswoningen zijn in de hele binnenstad schaars (5% in 2007). Sommige plekken in de binnenstad en haar flanken bieden hier kansen voor (zoals de gebieden uit de CityCorp studie Rotterdams Goud). Verdichting betreft tot nu toe althans, toch vooral gestapeld bouwen, terwijl er grote behoefte bestaat aan grondgebonden woningen. Op creatieve wijze wordt gezocht naar oplossingen voor dit dilemma, want een hogere dichtheid van bewoners komt de levendigheid in de binnenstad ten goede en versterkt het draagvlak voor voorzieningen.
3.000
Conclusie
Vooral gestapeld wonen in fijnmazig stedelijk netwerk
21.391 / 21.141
Bron: Buurtmonitor gemeente Rotterdam (2007 meest recent)
9,5%
1,0%
€133.989 11,4% €141.643
Bron: Buurtmonitor gemeente Rotterdam (2007 meest recent)
11%
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
20
4. Binnenstadsmozaïek Stadsmensen kiezen niet alleen voor de woning; de woonomgeving en de nabijheid, passendheid en kwaliteit van voorzieningen zijn minstens zo belangrijk. De Rotterdamse binnenstadsbuurten bieden de stadsmensen een breed palet aan mogelijkheden. CityCorp gaat bij haar werkzaamheden uit van de kracht van deze bestaande identiteiten en probeert deze te versterken. Citycorp onderscheidt een aantal buurtidentiteiten die samen het Binnenstadsmozaïek vormen.
hMiddelland: stedelijke woonbuurt met allure Deze stedelijke, voor het merendeel vooroorlogse, buurt is voornamelijk gericht op wonen. De bebouwing en openbare ruimte beschikken over veel kwaliteiten, met de Heemraadsingel, Claes de Vrieselaan en Mathenesserlaan als identiteitsdragers. De nabijheid van stedelijke voorzieningen maken de buurt geschikt voor (toekomstige) gezinshuishoudens, 22
maar ook andere stadsmensen die zoeken naar rustig(er) wonen vinden in Middelland een aantrekkelijke buurt. De kwaliteit van de openbare ruimte en voorzieningen als scholen en winkels zal goed moeten blijven. Door verdere versterking van de ruimtelijke kwaliteiten heeft Middelland de potentie van een woonbuurt met stedelijke allure.
iOude Westen: multiculturele buurt De meest dichtbebouwde en bevolkte buurt van de binnenstad. Waar vele nationaliteiten samen leven. Ruimtelijke kwaliteiten zijn voornamelijk te vinden aan de randen van de wijk langs de West Kruiskade en de Nieuwe Binnenweg. Specialistische design winkels, restaurants, cafés, cultuur, maar ook food speciaalzaken zijn te vinden aan de Nieuwe Binnenweg. Aan de West Kruiskade runnen overwegend allochtone ondernemers uiteenlopende bedrijven, van restaurants en cafés tot versspeciaalzaken en toko’s. Met de ontwikkeling van dance
en poppodium WATT in de voormalige Nighttown, heeft het Oude Westen er een vernieuwde trekker op muziekgebied bij. Het binnengebied wordt gedomineerd door sociale woningbouw (in meerderheid portiek/etageflats). Bewoners kennen over het algemeen een sterke binding met de buurt. Kansen liggen hier vooral om te bouwen in het goedkope en middeldure segment, om tegemoet te komen aan de wooncarrière van de eigen bewoners. Deze visie staat verder uitgewerkt in de Wijkvisie Oude Westen van Woonstad Rotterdam.
Hofbogen: creatieve hotspotg Hofbogen is een voorbeeld van een creatieve hotspot in de stad. Tal van de boogruimten vullen zich met bedrijven op het gebied van design, architectuur, ambachten, afgewisseld door horecagelegenheden, een kookstudio en andere kleinschalige publieksvoorzieningen. Het spoordek, waar nu nog de Randstadrail rijdt, wordt in de toekomst herontwikkeld in (semi) openbare ruimte. Actieve programmering zorgt voor leven in de brouwerij, voor buurtbewoners, voor Rotterdammers en voor (internationale) bezoekers van de stad. CityCorp partners zijn eigenaar-beheerder van de Hofbogen en zien dit project als voorwaardelijk voor de transformatie van de omliggende buurten waar zij veel woningen in eigendom en beheer hebben.
hPompenburg: schakelgebied in de stad Gelegen tussen de binnenstad, het Centraal District Rotterdam en het Oude Noorden vormt Pompenburg hét schakelgebied in de stad. Pompenburg wordt nu nog doorkruist door het spoor, maar als deze barrière (deels) wordt overkluisd ontstaat er ruimte voor een programma als schakelgebied. Schakelen van werken, winkelen, confereren en
studeren naar wonen en recreëren. Overgang van hoogbouw naar laagbouw, van hoogstedelijk naar centrumrand. Wonen in dit gebied wordt vooral aantrekkelijk voor de echte stedeling, die houdt van functiemenging en dynamiek. Pompenburg is een van de gebiedsontwikkelingen van CityCorp. 24
1
hCS-Kwartier: hoogstedelijk centrum Boven- en ondergrondse bouwwerkzaamheden transformeren de komende jaren het Stationskwartier. Het toekomstbeeld voor dit Centraal District Rotterdam is een attractief en levendig centraal stedelijk gebied met internationale allure. Het visitekaartje van Rotterdam met uitstekende bereikbaarheid met de NS, HSL en Randstadrail maken het gebied tot meetingpoint
in de stad, om van daaruit de binnenstad in te gaan. Het woonaanbod richt zich vooral op (inter)nationaal georiënteerde stedeling en extended stay, van professionals tot actieve 50+. CityCorp partners werken vooral aan woningaanbod in de direct aangrenzende buurten van het Stationskwartier, zoals het Oude Westen, Provenierswijk, Agniesebuurt en Pompenburg.
Cool: gemengde binnenstadswijk Cool kenmerkt zich door haar gemengde karakter, qua bewoners en qua bebouwing. Het is een kansrijke buurt om bewoners vast te houden en nieuwe stadsmensen aan zich te binden. De Westblaak snijdt de buurt letterlijk in tweeën. Qua woonomgeving verschillen Cool noord (Lijnbaankwartier) en Cool zuid (Baankwartier). Het Lijnbaankwartier is het stadscentrum, met een uitgebreid winkelaanbod, waarboven deels gewoond wordt. In het Baankwartier is de Witte de Withstraat de creatieve ader, met rustiger woonstraten en –hofjes eromheen. De Westblaak heeft de potentie door te groeien naar woonwerkboulevard voor (door)startende bedrijven.
Afgestudeerden en jonge professionals krijgen hier de kans hun eigen onderneming te beginnen, wat meer redenen geeft om te blijven wonen in de stad. CityCorp heeft in samenwerking met de gemeente Rotterdam een wijkvisie Cool opgesteld. Delen daarvan zijn in uitvoering door de partners in CityCorp. In en rond het Baankwartier verloopt de herontwikkeling, met onder andere het Community Center Cool, tot nu toe minder voorspoedig. Juist hier liggen ook kansen voor stedelijk wonen met wijkvoorzieningen in de luwte van het stadscentrum. De Westblaak staat als een van de stadsmagneten langs de KennisAs eveneens onder de aandacht van CityCorp.
hOostplein: stadsportaal
1
Als belangrijke entree van de binnenstad domineert de verkeersfunctie het Oostplein. De (inmiddels) jaarlijkse markering van de brandgrens is een van de momenten die verwijzen naar de belangrijke historie van deze plek. Terwijl aan de nabijgelegen Oostzeedijk tal van kroegen en eetcafes zijn waar Rotterdammers elkaar ontmoeten, de Hoogstraat een aanloopstraat in opkomst is en de brede Goudsesingel aan weerszijde een divers voorzieningenpakket biedt, gebeurt op het Oostplein nog onvoldoende. Daar komt
verandering in. Het Oostplein krijgt betekenis als Stadsportaal. CityCorp partners werken samen met marktpartijen en de gemeente om dit gebied te transformeren. De toekomst krijgt betekenis in een mix van oude en nieuwe gebouwen, architectuur en evenementen. De buurt is niet alleen qua bebouwing divers, ook qua bewoners. Studenten, jonge werkers en ouderen wonen er door elkaar en zorgen voor een levendige mix met veel openbare functies, plekken om elkaar te ontmoeten en plekken om te werken.
Nieuwe Maasoevers: kadewoneng In het verlengde van het Scheepvaartkwartier ontbreekt het langs de Maasoevers nog aan een aantrekkelijk waterfront. Het gebied wordt gedomineerd door verkeer. De in potentie aanwezige natuurlijke kwaliteit van de Nieuwe Maasoevers kan nog veel beter benut worden, evenals uitzichten op de Kop van Zuid. Dit sluit aan bij de gemeentelijke ambities verwoord in het Binnenstadsplan. CityCorp is hier op dit moment niet actief.
hWaterstad: woon/werkmilieu in oude havens dienstverlening en specifieke winkels in het verlengde van het Maritiem Museum met aandacht voor het thema water en haven, maar ook een rooftop bar of dakpark, zouden het op deze waterrijke plekken goed doen. Verschillende CityCorp partners dragen bij aan de transformatie van Waterstad.
Door de kwaliteiten van de Oude Haven, Scheepmakershaven, Leuvehaven en Wijnhaven krijgt Rotterdam als stad aan het water betekenis. Door aantrekkelijke functies in de plinten, zoals in de Oude Haven, krijgt het gebied meer aantrekkingskracht op bezoekers van de stad. Horeca, galeries, 30
iScheepvaartkwartier: statig stedelijk wonen De 18e en 19e eeuwse bebouwing, afgewisseld met aantrekkelijk groen en idyllische passagiershaven, geven het Scheepvaartkwartier een statig en chique karakter. Het luxueuze stedelijke woonmilieu is vooral in trek bij huishoudens met een hoger inkomen. Kansen voor uitbreiding van het woonaanbod liggen vooral aan de Maaskades. Wonen met uitzicht op het water. CityCorp is hier op dit moment niet actief bij nieuwe projecten betrokken, maar ziet de waarde van deze bijzondere buurt voor de binnenstad.
hCoolhaveneiland: creatieve werkplaats Het gonst op het Coolhaveneiland. De westflank van de binnenstad verandert in een mix van onderwijs en creativiteit. De opleiding Media aan de Maas van de Hogeschool Rotterdam, Muziek en Jeugdtheaterschool (MBO), evenals podia en kunstinstellingen zijn hier te vinden. Ondernemers, kunstenaars en creatieve werkers in design, AV en grafische vormgeving vestigen zich hier. Er wonen
hier dan ook veel jongeren en creatieven. De Puntegale en in de toekomst de Nieuwe Machinist bieden ruimte aan deze doelgroepen door wonen en werken te combineren. Coolhaveneiland zal de komende jaren verder doorgroeien als levendige werkplaats waar creativiteit duurzaam een plek krijgt. Daar gaan CityCorp partners samen met andere partijen aan verder werken.
hZomerhofkwartier: gemengd stedelijk wonen in de luwte van de stad hLaurenskwartier: historisch binnenstadskwartier het toneel geweest van diverse grote bouwprojecten, en ook voor de toekomst staat er nog veel spectaculairs op het programma, zoals de Markthal. Ook op andere plekken in het Laurenskwartier vindt verdichting plaats met wonen; dit biedt meer levendigheid en versterkt het economisch draagvlak voor voorzieningen. CityCorp partners zijn betrokken bij een aantal projecten in het Laurenkwartier.
Het oudste stukje van de stad. Sinds de wederopbouw gekenmerkt door een mix van bouwstijlen. In de luwte van het kernwinkelgebied rond de Pannekoekstraat en Botersloot kent het Laurenskwartier een dwaalmilieu met kleinschalig, specifiek winkel-, horeca en dienstenaanbod. Verder bestaat een groot deel van het Laurenskwartier uit de Binnenrotte met de centrummarkt. De binnenrotte is de afgelopen jaren
Het Zomerhofkwartier wordt begrensd door de Hofpleinlijn met creatieve bedrijvigheid in de Hofbogen, door de weelderige Noordsingel en de gemengde Teilingerstraat. Daartussen heeft het nu nog kenmerken van een verouderd binnenstedelijk bedrijventerrein. De ligging in de luwte van
het hectische centrum biedt volop kansen voor het Zomerhofkwartier een aantrekkelijke buurt te worden voor diverse stadsmensen. CityCorp partners werken aan de geleidelijke transformatie naar een meer gemengde stedelijke wijk, waar verschillende functies, gebouwen en leefstijlen samenkomen.
fDijkzigt/Hoboken: stadscampus voor jong en oud Deze buurt kenmerkt zich door een parkachtige omgeving waarin met name medische en cultuurvoorzieningen geclusterd zijn; Erasmus Medisch Centrum, HBO opleidingen, het Erasmiaans Gymnasium, het NAi, Boijmans van Beuningen, de Kunsthal. Dagelijks tienduizenden bezoekers, studenten, scholieren, werkenden en passanten. Dit biedt een enorm potentieel voor stedelijk leven. Tussen de functies onderling ontbreken nu nog relaties. Vooral het EMC heeft een gesloten karakter. Juist in de groei van de medische sector en de spin off effecten liggen economische kansen. Wonen is een functie die vrijwel mist in het gebied. Kansen voor 34
35
meer wonen in het gebied zijn er genoeg; wonen gerelateerd aan medische zorg of campuswonen voor medische studenten. Ook liggen er kansen voor woningbouw bij het Heuvelpark of op de kop van het Museumpark en de Wytemaweg, dichtbij culturele voorzieningen en de stad. CityCorp onderkent het belang van de medische sector voor de Rotterdamse economie en de magneetfunctie die de sector kan hebben voor nieuwe bewoners van de stad. De ambitie is om het EMC beter te koppelen aan de omgeving en de mensen die dagelijks in dit gebied zijn te verleiden de stad te bezoeken, terug te komen, er te wonen en te verblijven.
Epiloog Het moment van publicatie van de eerste en tweede versie van het werkboek binnenstadsmozaïek vertoont een onverwachte gelijkenis. In beide jaren, in de nadagen van de wereldwijde recessie als gevolg van 11 september 2001 en nu met de globale kredietcrisis, was er sprake van groeivertraging in de Nederlandse economie. Dit vindt haar weerslag in investeringen in de gebouwde omgeving. Nu nemen ingrijpende fysieke veranderingen in binnensteden tientallen jaren in beslag en zullen daarom verschillende economische cycli moeten kunnen doorstaan. Woningcorporaties zijn per definitie lange termijn investeerders in de gebouwde omgeving en de leefbaarheid. De investeringsfilosofie is daarbij gebaseerd op de lange termijn waarde-ontwikkeling van vastgoed in buurten. En door de uniciteit van de buurten, zoals verwoord in het mozaïek, zal dit meestal goed uitpakken, zowel voor de corporaties als (mede)investeerders als voor de Rotterdammers. In zoverre dus geen reden voor acute zorgen.
van belang, ook gelet op de aangegane meerjarenverplichtingen in de herstructureringswijken. De financiële bedrijfsvoering van corporaties is geen elastiek, in tegenstelling tot wat hierover regelmatig in het publieke debat wordt vernomen. Op de derde plaats zullen woningcorporaties en gemeente, bij voorkeur met een enkele lange termijn opererende marktpartijen, hun krachten sterker moeten bundelen om de woningproductie en de investeringen in de openbare ruimte op peil te houden. Dit leidt op korte termijn waarschijnlijk tot grotere investeringsrisico’s, maar de lange termijn waarde-ontwikkeling komt niet in gevaar, mits gemeente een beheers grondprijsbeleid voert en vraaguitval bij huurders en kopers kan worden voorkomen. Dit laatste kan optreden als ten gevolge van de kredietcrisis, ook de huurstijgingen wettelijk worden beperkt en de hypotheekrente substantieel gaat stijgen. Juist nu is het voor de (binnen)stad van Rotterdam cruciaal om de (inter)nationale concurrentie voor inwoners en kenniswerkers vanuit overtuiging en kracht aan te gaan. De relatieve kostenvoordelen van Rotterdam ten opzichte van de overige steden in de Randstad, met financiële sectoren waar de klappen vallen, zijn hiervoor unieke uitgangspunten die juist nu benut moeten worden. De partners in CityCorp met ruim 100.000 woningen op de balans en een degelijke externe toezichts- en borgingsstructuur zijn een solide partner voor gemeente en markt in deze tijden van kredietcrisis, risicomanagement en wankelend consumentenvertrouwen.
Dit betekent overigens niet dat de investeringscapaciteit en het investeringsgedrag van de woningcorporaties de komende periode ongevoelig zullen zijn voor de consequenties van de kredietcrisis: Op de eerste plaats wordt er binnen de gebiedsontwikkeling samengewerkt met marktpartijen, die, onder de huidige omstandigheden, over het algemeen moeilijker en duurder toegang krijgen tot de kredietmarkt. Dit vertraagt het tempo van de gebiedsontwikkeling, nog afgezien van wijzigingen in marktopnamecapaciteit. Op de tweede plaats zullen ook voor de woningcorporaties de financieringslasten van de gebiedsontwikkelingen kunnen stijgen. Dit verschilt per corporatie en financier. Met name voor het aandeel marktsector in gebiedsontwikkelingen is dit
36
CityCorp 2008
