Welkom. Het Automotive Dealerseminar wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Het Automotive Vastgoedseminar is mede mogelijk gemaakt door:

Welkom

Het Automotive Dealerseminar wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners

Het Automotive Vastgoedseminar is mede mogelijk gemaakt door:

Openingswoord Sjoerd Knipping - Marketing Directeur

Kia Motors Nederland • In Nederland sinds 2003

• Tot 2009 een private onderneming

• Sinds 2009 officiële fabrieksimporteur van Kia Motors Corporation

Kia Motors Nederland • > 17.000 verkochte auto’s in 2014

• 3e plaats particuliere markt 2014

• Top 10 overall

Kia Motors Nederland Toekomst! • Veel nieuwe producten

• Positieve ontwikkelingen op het gebied van aandrijflijnen

• Doelstelling 2018 > Top 5 merk in Nederland

Bedankt voor uw aandacht!

Inleiding

Inleiding: Luberto van Buiten Hoofdredacteur Automotive



Inleiding

Belangrijkste bevindingen • •

Circa 700 panden staan leeg Toename leegstand verwacht als gevolg dealersanering + consolidatie



Programma

Programma: • • • • • •

16.00 uur – Bram Cornelissen (BDO) - Fiscaliteit 16.30 uur – Kees van Hooijdonk – De praktijk 17.00 uur – pauze 17.15 uur – Rijn Platteel (De Kabath) - Leegstandbeheer 17.45 uur – Rudy Stroink (Dutch Spring) – Ben creatief 18.15 uur – walking dinner + borrel



Autoretail en Vastgoed “Grijp uw (fiscale) kans!”

mr. Bram Cornelissen BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V. Branchegroep Vastgoed

Kijk vooruit!

Aandacht voor: •

Fiscale waardering vastgoed

•

Fiscale planning: sturen op cashflow positie

•

Fiscale kansen bij herontwikkeling/-bestemming

•

Verhuur, verkoop of overdracht

Fiscale waardering vastgoed •

Fiscale waardering vastgoed is vaak anders dan de commerciële waardering

•

Fiscale waardering vastgoed voor de heffing van vennootschapsbelasting; 1. Kostprijs + bijkomende kosten + verbetering (wat is verbetering?) 2. Afschrijven en afschrijvingsbeperkingen 3. Bedrijfswaarde < fiscale boekwaarde? → Afwaarderen!

Fiscale waardering vastgoed; Afwaarderen •

Fiscaal afwaarderen mag alleen in bijzondere situaties; 1. Is de waardedaling duurzaam en aanmerkelijk? Zo ja; 2. Wat is de lagere bedrijfswaarde?

• Afwaarderen is soms verplicht!

• Let op: Toekomstige waardestijgingen belast!?

Fiscale planning: Sturen op cashflow positie • In tijden van ‘economische tegenwind’; belastingdruk reduceren door planning (onderhoud / afwaarderen / onderhoudsvoorziening); • Gebruik maken van verliesverrekening (Let op: termijnen!) of een verlies permanent maken; • Bezwaar WOZ-beschikking? Dit heeft effect op tal van (belasting)heffingen;

- De onroerendzaakbelasting (OZB) en overige gemeentelijke belastingen - Vennootschapsbelasting (afschrijvingsbeperking) - Schenk- en erfbelasting - etc

Fiscale kansen bij herontwikkeling/-bestemming • Verduurzaming wordt steeds belangrijker; •

Fiscale investeringssubsidies; 1. Energie-investeringsaftrek 2. Milieu-investeringsaftrek 3. Vervroegd afschrijven milieu-investeringen

•

Fiscale optimalisatie: onderhoud versus verbetering

•

Let op: Btw op verbouwingskosten altijd aftrekbaar?

Verhuur, verkoop of overdracht •

Verhuur; Let op de btw-gevolgen! Dit kan grote impact hebben.

• Let op: Btw en leegstand! • Verkoop of overdracht (in het kader van bedrijfsopvolging) 1. Realisatie winst? => herinvesteren (vennootschapsbelasting) 2. Afrekenen ‘aanmerkelijk belang’-claim (inkomstenbelasting) 3. Schenkbelasting 4. Overdrachtsbelasting/btw

Resumerend 1. Stuur op uw cashflow positie, ook bij herontwikkeling (optimaliseer onderhoud vs verbetering, waardeer af, vorm een voorziening, maak een verlies permanent) 2. Maak bezwaar tegen uw WOZ-beschikking 3. Benut fiscale investeringssubsidies 4. Beoordeel btw-gevolgen bij herontwikkeling/-besteding

5. Verhuur/verkoop/overdracht; Let op de fiscale gevolgen!

Dank voor uw aandacht! www.bdo.nl/automotive www.bdo.nl/vastgoed www.vastgoedjournaal.nl www.vastgoedvergelijker.nl

Dit stond december 2013 op onze site



Presentatie

Presentatie: Kees van Hooijdonk Eigenaar Autobedrijf van Hooijdonk



Pauze



De kansen van Leegstand Leegstand betekent niet het einde van de wereld

Automotive congres 25 februari 2015

Missie Wij beschermen, met respect voor mens en omgeving, tegen de ongewenste financiële, juridische en maatschappelijke gevolgen bij leegstand van vastgoed.

Visie Inzicht krijgen in de risico's en de mogelijkheden bij leegstand, zonder dat dit achteruitgang betekent. Positief en onderscheidend bijdragen met een alternatief dat meerwaarde biedt. Met aandacht voor behoud van leefbaarheid, uitstraling en onderhoud. Kansen creëren voor eigenaren en tijdelijke gebruikers, door bewust te kiezen voor een andere benadering van leegstand; onze benadering. Gefundeerd op gedegen juridische kennis, verstand van vastgoed en meer dan twintig jaar ervaring. Samen werken aan zelfontwikkeling en ambities in een inspirerende omgeving. Mensen zijn de sleutel tot het vinden van oplossingen voor leegstand.

Keurmerk Leegstandbeheer • • • •

Sinds medio 2010 De Kabath sinds september 2010 Jaarlijkse keuring (laatste december 2014) Normeringen o o o o o

Gedragscode Wind- en waterdicht Maximum vergoedingen (Brand)veiligheid Asbest, legionella

• Meldpunt

Praktische oplossingen • Bewoning o o o o

Bruikleenovereenkomsten Oppasovereenkomsten Tijdelijke verhuur Leegstandwet Tijdelijke verhuur BW 7:232 lid 4

• Commerciële invullingen o Bedrijfsruimte (opslag-, atelierruimte, werkplaats) o Kantoorruimte o Ambachts-, horeca- of winkelruimte

• Aanwezigheid o Kort durende invullingen

Juridische mogelijkheden • Tijdelijke verhuur (commercieel OG) o Ateliers, kantoorruimte, opslagruimte, bedrijfsruimte op basis van BW 7:290 e.v. o Winkels, detailhandel en ambachten (onder strikte voorwaarden, ex ante toetsing bij kantonrechter!) op basis van BW 7:230a o Ook parkeerruimte valt onder de werking van BW 7:230a

Beheer • Screening huurders o Externe makelaar o Toetsing o Intakegesprek

• Controle o Toezicht o Kwartaal- of maandbezoek o Nauwe samenwerking met externen

• Financieel o Strak financieel beleid o Sturen op laag debiteurenrisico

Voordelen • Tijdelijk beheer o o o o

Risicoreductie Bewaring uitstraling Toezicht op onderhoud Juridisch solide

• Complete dienstverlening o o o o o o o

Opname pand Juridische advisering Contractadministratie Financieel beheer Technische advisering / onderhoud Uitstraling en leefbaarheid bewaken Oplevering

Valkuilen • • • • • • •

Minder intensief onderhoud Uitstraling Minder flexibel Ingebruikname bijgebouwen Onderverhuur Hennep Wanbetaling

Belemmeringen • • • • • • • •

Mulitfunctionaliteit versus monofunctionaliteit Indeelbaarheid Locatie, locatie, locatie Vergunningen Bestemmingsplannen Banken Huurprijs Kosten o Financieringslasten o Nutsvoorzieningen o Heffingen, belastingen

Kansen • Er zijn heel veel (tijdelijke) oplossingen denkbaar o o o o o o o o

Retail, outletstores Fitness, health Atelier, showroom Kantoor Opslag Spectaculaire woonruimte Caravan-, oldtimer-, motor-, en botenstalling Werkplaatsen

• Tijdelijke oplossingen zijn vaak de opmaat naar de definitieve bestemming

Kansen • Tijdelijk gebruik vermindert de lasten (maar neemt deze niet in het geheel weg) • Tijdelijk gebruik maakt tijd om een goede oplossing te vinden • Tijdelijk gebruik verkleint leegstandrisico’s • Tijdelijk gebruik voorkomt verloedering • Tijdelijk gebruik maakt van u een gesprekspartner bij derden (overheid).

Aandachtspunten • Maak gebruik van eigen netwerk • Maak gebruik van (de kennis van) eigen medewerkers • Maak gebruik van uw kennis van de lokale markt • Wees creatief, niets is onmogelijk • Investeren in leegstand loont de moeite o Duurzaamheid o Onderhoud en leefbaarheid o Waardebehoud

• Lees het Automotive rapport over leegstand

Juridische aandachtspunten • • • •

Gebruik goede overeenkomsten Niet laten verleiden tot mooie constructies Let op bestemmingsplannen / regelgeving Win goed advies in

Casus ‘Tot 2021’ • Schoolgebouw in Apeldoorn o o o o o o o o o

3.500 m2 bruto vloeroppervlak Leeg tot 2021, daarna sloop en nieuwbouw Kostenneutraal Nieuw leven in dode hoek Bestemming centrumdoeleinden Concept ambachten Commerciële verhuur (winkels, kantoren, bedrijfsruimte, horeca) Start 1-1-2014 Geen verwarming aanwezig…

Resultaten • Bruisend o ‘Leven’ in buurt o Positieve exposure gemeente

• Risicoreductie o Toezicht op onderhoud o Bewaring uitstraling

• Financieel o o o o o

Alle investeringen en kosten voor rekening dKVb Investering inmiddels ruim € 270.000,-Opbrengst voor dKVb 80% verhuurd per 1-1-2015 Positief exploitatieresultaat bij 60% bezetting

Valkuilen • Langere aanlooptijden • Langere looptijd noodzakelijk o Succes is afhankelijk van looptijd o Tijdelijk naar permanent?

• • • •

Contractueel Investeringen “Juiste concept” Netwerk is essentieel o Economische / zakelijke binding locatie

• Discussie

Wij danken u voor uw aandacht

Ontdek je plek in de crisis Rudy Stroink

Ondertussen in de Seringeti..

De laatste paal

Een plan voor Nederland met 27 miljoen inwoners

Waarom hebben we niet opgelet ?

• • • • •

Optimistische plannen Financiering gedreven ontwikkeling Inflexibele, aanbod gedreven, productiemethode De overheid en de markt die gelijke belangen kregen We hebben de nieuwe vraag niet begrepen

Zijn de veranderingen een gevolg van de recessie, of is de recessie is een gevolg van veranderingen? recessie

Dus de vraag is, wat gaat anders doen?

u morgen

… en niet zeggen dat u vanaf nu naar de klant gaat luisteren, dat is zo deprimerend…. recessie

In het antwoord moet zitten: 30% sneller, 30% beter en 30% goedkoper

De anonieme gebruiker

150 jaar inhaalrace

Bevolkingsgroei Welvaartsontwikkeling Toename grondgebruik

ruimtegebruik

inloop fase

economische groei

Efficiënt ondernemen, is een kwestie van de klant u laten vinden en daarvoor gebruikt u het gereedschap van de informatie revolutie recessie

Dus wat gaat u doen…. • •

• •

Luisteren als Winnetoe en let op de veranderingen De vraag stellen of uw product aansluit op een substantiële en bereikbare vraag Bedenken hoe u het product gaat leveren. Uw concurrent ontlopen door intensieve innovatie en marketing

De klant is niet langer anoniem en of een vriend of een vijand, … en het is een wederkerige relatie

De laboratoria van de nieuwe praktijk

DANK U Rudy Stroink

www.dutchspring.net

Bedankt voor uw komst



Welkom. Het Automotive Dealerseminar wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Het Automotive Vastgoedseminar is mede mogelijk gemaakt door:

Recommend Documents