WEGWIJZER
Woongoed Garantwoning
Postadres: Postbus 7120, 4330 GC Middelburg | Bezoekadres: Buitenruststraat 235, Middelburg
www.woongoed.nl
WEGWIJZER
Woongoed Garantwoning Wat is een Woongoed Garantwoning? Voor wie is een Woongoed Garantwoning interessant? Waar staan de Woongoed Garantwoningen? Hoe koop ik een Woongoed Garantwoning? Op deze vragen geven wij u antwoord in deze brochure.
Kopen zonder zorgen met een Woongoed Garantwoning Steeds meer mensen kiezen voor een koopwoning in plaats van voor een huurwoning. Een eigen woning heeft voordelen. Zo profiteert u bij de verkoop van de woning van de veranderingen die u in de woning aanbracht. U spaart ook geld door het afbetalen van uw schuld aan de bank. Maar ook omdat het huis meer waard kan worden. Verder hoeft u niet ieder jaar meer huur te betalen. Een koopwoning heeft ook nadelen. Uw woning kan goedkoper worden. Ook kan het onderhoud van uw huis plotseling veel geld kosten. Wij kunnen deze nadelen voor u beperken. Daarvoor hebben wij een speciale koopvorm: de Woongoed Garantwoning. Met een Woongoed Garantwoning heeft u de voordelen van een eigen woning en het gemak van een huurwoning. U koopt dus een woning met weinig zorgen. Bij een Woongoed Garantwoning beperken we de risico’s die u meestal heeft als u een eigen woning koopt. Woongoed Garantwoningen zijn goede woningen. Maar u betaalt voor een Garantwoning minder geld dan voor andere huizen. De kosten die u elke maand moet betalen voor een Woongoed Garantwoning zijn vaak ook lager dan wanneer u een woning huurt. U mag de rente die u elke maand aan de bank betaalt, aftrekken van de belasting. De Belastingdienst helpt u zo om een eigen woning te kunnen kopen. Verder kunt u de woning makkelijk weer verkopen. Wij moeten uw huis namelijk binnen drie maanden van u terugkopen, als u uw huis wilt verkopen. Daar staat tegenover dat u uw woning niet op de vrije markt mag verkopen.
Woongoed Middelburg
Ten slotte hoeft u zich weinig zorgen te maken over het onderhoud aan uw woning. Met een Woongoed Garantwoning is het onderhoud aan de buitenkant van uw woning goed geregeld met een Vereniging van Eigenaren. Als u een Woongoed Garantwoning koopt weet u zeker dat het kopen van een huis voor u niet zo veel risico’s heeft.
De zekerheid van een Woongoed Garantwoning De prijszekerheid Als u een Woongoed Garantwoning koopt, betaalt u 10% minder dan de waarde van de woning. Een voordeel hiervan is dat de kosten die u elke maand heeft ook lager zijn. De terugkoopzekerheid De terugkoopzekerheid betekent dat wij de woning binnen drie maanden van u terug moeten kopen, als u de woning wilt verkopen. U weet zo zeker dat uw woning binnen drie maanden is verkocht, zonder dat u hoeft te betalen voor een makelaar of voor advertenties. Dat scheelt u al snel enkele duizenden euro’s. Daar staat tegenover dat u uw woning niet op de vrije markt mag verkopen. U deelt de winst of het verlies met ons als wij het huis terugkopen van u.
Een voorbeeld 1) U koopt uw huis voor € 120.000,-. Als u uw huis wilt verkopen, is uw woning € 140.000,- waard. De winst is € 20.000,-. U krijgt daarvan € 10.000,2) U koopt uw huis voor € 120.000,-. Maar als u uw huis wilt verkopen is uw woning nog maar € 100.000,- waard. Het verlies is € 20.000,- . Wij betalen dan € 10.000,- en u betaalt zelf ook € 10.000,-.
1
De onderhoudszekerheid De onderhoudszekerheid geeft u de zekerheid dat het onderhoud aan de buitenkant van uw woning goed gebeurt. Het onderhouden van de buitenkant van uw huis en de gemeenschappelijke ruimten hebben we geregeld met de Vereniging Van Eigenaren. Iedereen die een Woongoed Garantwoning koopt, wordt lid van een Vereniging van Eigenaren (VVE). De VVE zorgt voor onderhoud van het gebouw waarin u woont. Elke maand betaalt u geld aan de vereniging. Met dat geld kan de vereniging zorgen voor het onderhoud. Ingrid Sinke Vastgoedbeheer zorgt voor al het administratieve, technische en financiële werk. Hierover leest u meer op pagina 6.
Voor wie is een Woongoed Garantwoning interessant? Een Woongoed Garantwoning is vooral interessant als u (net) geen recht heeft op huurtoeslag of heel weinig huurtoeslag krijgt. En als u niet zo veel risico wilt lopen als bij het kopen van een woning op de vrije markt. Ook voor de groep starters is een Woongoed Garantwoning aantrekkelijk.
2
Juridische vorm U koopt alléén het huis als u een Woongoed Garantwoning koopt. De grond waarop het huis staat blijft van Woongoed Middelburg. Wij verhuren de grond aan u. Dat heet erfpacht. Zo weten wij ook zeker dat wij de woning van u kunnen terugkopen als u uw woning wilt verkopen. De afspraken over de erfpacht staan in openbare registers ingeschreven. Zo weet u altijd precies wat u met ons heeft afgesproken. In de aankoopprijs van uw woning hebben wij al rekening gehouden met de jaarlijkse vergoeding voor de erfpacht van de grond. Wij verkopen de woningen als appartementen. De notaris heeft een splitsingsakte opgemaakt. Daarin staat precies wat ú koopt en wat van de Vereniging van Eigenaren is.
Waar staan de Woongoed Garantwoningen? In de Magistraatwijk hebben wij 154 Garantwoningen. Het zijn allemaal appartementen. De Magistraatwijk ligt aan de rand van Middelburg en is één van de grootste wijken van de stad. Het is een groene wijk met veel voorzieningen in de directe omgeving, zoals een winkelcentrum, scholen en een stadspark. De wijk is erg overzichtelijk en ligt dicht bij de hoofdwegen van Middelburg.
WEGWIJZER Woongoed Garantwoning
De 154 Garantwoningen zijn verdeeld over vier straten. Hieronder staat hoeveel appartementen er in iedere straat staan. 28 appartementen 28 appartementen 63 appartementen 35 appartementen
Hoogte van de koopsom
De appartementen zijn verdeeld over vijf gebouwen. Deze gebouwen hebben ieder vier verdiepingen. Er zijn 114 vierkamerappartementen en 40 vijfkamerappartementen. De woningen zijn in 1966 gebouwd. In 1998 en 1999 kregen de woningen nieuwe cv-ketels geplaatst (HR-combi-ketels).
2335
2765
Voor het kopen van een Woongoed Garantwoning zetten wij de belangrijkste zaken voor u op een rij.
Een onafhankelijke en gecertificeerde taxateur bepaalt de waarde van uw woning. Deze waarde is de normale marktprijs. De verkoopprijs van een Woongoed Garantwoning ligt 10% lager dan de marktprijs. Bij de taxatie houden we ook rekening met de aangebrachte verbeteringen in de woning. Alleen als u de Woongoed Garantwoning huurt, gaan we bij de taxatie uit van de waarde van het huis zonder de
3040
2335
4200
loggia
loggia 2325
slaapkamer 2 9,7 m≤
slaapkamer 2 12,0 m≤
3950
keuken 8,0 m≤
3925
Type A
2875
loggia
hal
slaapkamer 4 12,0 m≤
k
Hierboven ziet u de plattegronden van de appartementen. Type A is een vierkamerappartement en type B een vijfkamerappartement. De indeling is als volgt: entree, woonkamer, keuken met cv-ketel en aansluiting voor wasmachine, drie of vier slaapkamers, badkamer met douche en wastafel, een aparte toiletruimte en twee balkons/loggia’s.
Type B
woonkamer 22,5 m≤
loggia
4200
306
mk
badkamer 4,2 m≤
3040
Indeling en plattegrond
Woongoed Middelburg
1910
1000
slaapkamer 3 9,2 m≤
1095
woonkamer 22,5 m≤
1140
badkamer 2,2 m≤
3035
hal hal
slaapkamer 1 12,9 m≤
hal
1125
mk
keuken 8,0 m≤
slaapkamer 3 6,0 m≤
1935
4650
slaapkamer 1 12,9 m≤
2765
4650
F.G. Alemanstraat J.P. Boreelstraat Statenlaan P. Boddaertstraat
De aankoop van een Woongoed Garantwoning
3925
306
aanpassingen die u heeft gedaan. Op deze manier voorkomen we dat u twee keer voor de verbeteringen in uw woning betaalt. Naast de koopsom betaalt u ook kosten koper. Dit is ongeveer 10% van de koopsom. Deze kosten betaalt u zelf. Een deel van de kosten koper is fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat u dit deel van de belasting mag aftrekken.
3
Kosten koper bestaat onder andere uit: - overdrachtsbelasting (6% van de koopsom) - kosten inschrijving in kadastrale registers - notariskosten - taxatiekosten - kosten Nationale Hypotheek Garantie - afsluitprovisie hypotheek
De koopakte Als u een Woongoed Garantwoning wilt kopen, maakt de makelaar een koopakte. In deze koopakte staan alle afspraken die wij met u gemaakt hebben. Deze akte is opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis. De makelaar geeft u een uitgebreide toelichting op de koopakte. Het originele exemplaar moeten wij allebei ondertekenen. Dit exemplaar sturen we naar de notaris. De notaris zorgt ervoor dat u de eigenaar van de woning wordt. U krijgt natuurlijk ook een getekende koopakte.
Hypotheek Voor het kopen van een woning heeft u veel geld nodig. U kunt hiervoor geld lenen, bijvoorbeeld bij
een bank. Een geldlening voor een woning heet een hypotheek. Er zijn veel verschillende soorten hypotheken. Bedenk goed welke hypotheek bij uw situatie past. Een hypotheek sluit je af voor meerdere jaren. Het is dan ook belangrijk dat u rekening houdt met de volgende zaken. • uw huidige inkomen • uw leeftijd • de mogelijkheid van vervroegde aflossing • de kosten van vervroegde aflossing • de mogelijkheid om de hypotheek mee te nemen als u verhuist. Het geld dat de belasting teruggeeft als u een eigen woning heeft, bepaalt de hoogte van uw hypotheeklasten. Hoeveel de Belastingdienst teruggeeft hangt af van de hoogte van uw inkomen en de hypotheek die u heeft. Als uw inkomen verandert, verandert ook het bedrag dat u van de Belastingdienst terugkrijgt. U heeft een belastingvoordeel omdat u een aantal kosten van de belasting kunt aftrekken. Het belastingvoordeel ontstaat door: • uw hypotheekrente; • financieringskosten, bijvoorbeeld afsluitprovisie en taxatiekosten. Er zijn veel dingen waar u op moet letten als u een hypotheek kiest. Wij raden u aan om advies te vragen bij een bank of makelaar.
4
WEGWIJZER Woongoed Garantwoning
Belangrijk om te weten Als u een Woongoed Garantwoning koopt, krijgt u geen koopsubsidie van het Ministerie van VROM. Kijk voor meer informatie op internet: www.vrom.nl
Taxatierapport Om een hypotheek te krijgen, heeft u een taxatierapport nodig. Dit rapport moet een taxateur maken, die niets met de verkoop van het huis te maken heeft. De waarde van de woning, uw inkomen én uw leeftijd, bepalen onder andere hoeveel geld u kunt lenen.
De Nationale Hypotheekgarantie De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is een regeling van het Waarborgfonds Eigen Woningen. Deze regeling betekent dat het Waarborgfonds uw geldlening afbetaalt, als u dat zelf niet meer kunt. Dit kan alleen in situaties waar u zelf niets aan kunt doen. Bijvoorbeeld wanneer u plotseling werkloos wordt. Als u uw huis verkoopt voor minder geld dan u het huis heeft gekocht, dan heeft u een restschuld. Dit bedrag hoeft u soms niet zelf terug te betalen. Het Waarborgfonds Eigen Woningen doet dit dan voor u. Ook hier kan dat alleen als u zelf niets aan de situatie kunt doen. U betaalt voor deze Nationale Hypotheekgarantie 0,36% van het bedrag dat u leent. Een voorbeeld. Als u € 100.000,- leent, dan betaalt u 0,36% van dat bedrag. Dat is € 360,-. Dit geld is voor het Waarborgfonds. De kosten zijn fiscaal aftrekbaar, u kunt dit bedrag dus opgeven bij de Belastingdienst. De Nationale Hypotheekgarantie kunt u tegelijk met uw lening aanvragen bij uw makelaar of bank. Het voordeel van een hypotheek met een Nationale Hypotheekgarantie is dat u een lagere hypotheekrente betaalt. Voor meer informatie kijk op: www.nhg.nl
Het onderhoud Als de eigendomsoverdracht geregeld is, is de woning van u. Dit betekent dat u zelf de binnenkant van de woning moet onderhouden. Alle veranderingen en alle reparaties moet u zelf betalen. Het onderhouden van de buitenkant
Woongoed Middelburg
van uw huis en de ruimten die u deelt met andere bewoners hebben we geregeld met de Vereniging Van Eigenaren.
De Vereniging van Eigenaren Iedereen die een Woongoed Garantwoning koopt, wordt lid van een Vereniging van Eigenaren (VVE). De VVE zorgt voor het onderhoud van het gebouw waarin u woont. Alle eigenaren mogen een gedeelte van het gebouw gebruiken. Dit staat in de splisingsakte. Liften, trappen en de centrale hal, deelt u met de andere bewoners. Het onderhoud van deze gedeelten van het gebouw moeten alle eigenaren samen betalen.
Splitsingsakte Als u de koopovereenkomst tekent, ontvangt u een splitsingsakte. In deze akte staan de volgende zaken: • waar het gebouw staat; • welke gemeenschappelijke delen de VVE onderhoudt; • het splitsingsreglement. In dit reglement staat: • welke kosten alle eigenaren samen moeten betalen; • hoe het gebruik, beheer en onderhoud van de ruimten die u deelt met andere bewoners is geregeld; • hoe het gebouw verzekerd moet zijn; • wat de VVE doet. Sommige zaken staan niet in de splitsingsakte of zijn nauwelijks toegelicht. Deze zaken kunnen we in het Huishoudelijk Reglement vastleggen. Ook afspraken die in de ledenvergadering van de VVE zijn besloten staan in het Huishoudelijk Reglement. Bijvoorbeeld de toestemming van de VVE voor het verbouwen van uw woning.
Leden, voorzitter en het bestuur van de VVE In de ledenvergadering van de VVE nemen alle eigenaren besluiten over het onderhoud en het beheer van het gebouw waarin ze wonen. De leden kiezen zelf een voorzitter. Een voorzitter heeft twee taken. Hij leidt de vergadering en hij praat met de bestuurder van het gebouw. Dat is Ingrid Sinke Vastgoedbeheer.
5
Ingrid Sinke Vastgoedbeheer heeft verschillende taken. • Administratief en financieel beheer. Bijvoorbeeld de boekhouding, het maken van begrotingen en jaarverslagen, en het afsluiten van verzekeringen. • Ingrid Sinke Vastgoedbeheer regelt de ledenvergadering, schrijft een verslag van de vergaderingen, voert besluiten uit. • Technisch en bouwkundig onderhoud. Bijvoorbeeld het maken van een onderhoudsbegroting voor meerdere jaren, het voorbereiden en begeleiden van het onderhoud door andere bedrijven. Ingrid Sinke Vastgoedbeheer zorgt ervoor dat het onderhoud goed gebeurt.
Begroting
Voorschotbijdrage en de begroting
De verkoopsom
Lid zijn van de Vereniging Van Eigenaren kost geld. Voor een vierkamerappartement betaalt u iedere maand € 92,- en voor een vijfkamerappartement betaalt u € 107,-. Deze prijzen zijn inclusief BTW en gelden voor het jaar 2006. De vereniging bepaalt ieder jaar deze bedragen, op basis van de begroting die Ingrid Sinke Vastgoedbeheer heeft gemaakt.
De prijs die u krijgt als u uw woning terugverkoopt, is: • uw aankoopprijs plus 50% van de winst bij verkoop, of • uw aankoopprijs min 50% van het verlies bij verkoop. Twee taxateurs bepalen de waarde van uw woning. De taxateurs vragen hier geld voor. Woongoed en u (als koper) delen deze kosten; ieder betaalt 50%.
Ieder jaar maken we een begroting. We bekijken dan wat we in een jaar aan onderhoud moeten doen en wat dat kost. Hieronder hebben we een aantal voorbeelden staan. • glasverzekering • opstalverzekering • wettelijke aansprakelijkheidsverzekering voor de vereniging • dagelijks onderhoud gebouw • reservering voor (groot) onderhoud aan het gebouw • energiekosten gemeenschappelijke ruimten • administratiekosten
Voorbeelden Situatie 1 A Marktprijs bij aankoop 10% korting B Prijs Woongoed Garantwoning C Marktprijs bij verkoop
€ 110.000 € 11.000 € 99.000 € 125.000
Bij verkoop ontvangt u: (C - A)
€ 125.000 - € 110.000,+B
=
2
+ € 99.000
= € 7.500 + € 99.000 = € 106.500
+ € 99.000
= € -5.000 + € 99.000 = € 94.000
2
Situatie 2 C Markt prijs bij verkoop
€
100.000
Bij verkoop ontvangt u: (C - A)
€ 100.000 - € 110.000,+B
2
= 2
Het verschil (C-A) tussen de marktprijs bij verkoop (A) en de marktprijs bij aankoop (C) delen verkoper en Woongoed Middelburg samen (50% verkoper en 50% Woongoed Middelburg).
6
WEGWIJZER Woongoed Garantwoning
Meer informatie? Als u vragen heeft over het kopen van een woning, kunt u bellen met Orisant Makelaardij. De makelaar kan u ook advies geven en helpen bij het kiezen van een hypotheek.
Belangrijke adressen
Orisant Makelaardij in woonwinkel Onder de Toren Nieuwe Kerkgang 1 Postbus 48 4330 AA MIDDELBURG Telefoon: 0118 641500 Fax: 0118 624601 E-mail:
[email protected] Internet: www.orisantmakelaardij.nl
Voor al uw vragen over de Vereniging van Eigenaren en het beheer en onderhoud van uw woning, kunt u contact opnemen met: Ingrid Sinke Vastgoedbeheer Bodenplaats 1 Postbus 289 4330 AG MIDDELBURG Telefoon: 0118 434455 E-mail:
[email protected] Internet: www.ingridsinke.nl
Voor algemene informatie over een Woongoed Garantwoning of over de verhuur van uw woning kunt u contact opnemen met Woongoed Middelburg. Het bezoekadres is: Woonwinkel Onder de Toren Nieuwe Kerkgang 1 4331 BE MIDDELBURG Telefoon: 0118 650147 E-mail:
[email protected] Internet: www.onderdetoren.com
Woongoed Middelburg
Aan de informatie die in deze brochure vermeld staat, kunt u geen rechten ontlenen. Woongoed Middelburg, november 2006
7
wgw9 0611
